NBR14037 1 PDF

NORMA
BRASILEIRA
ABNTNBR
14037
Segunda edio
28.07.2011
Vlida a partir de
28.08.2011
Diretrizes paraelaborao de manuais de uso,
operao e manuteno das edificaes -
Requisitos paraelaborao e apresentao
doscontedos
Guidelines for building use, operation andmaintenance manual preparation-
Rsquirements for contsnt preparation andpresentation
ICS 01.110; 91.040 ISBN 978-85-07-02927-4
ASSOCIAA.Q
BRASILEIRA
DE NORMAS
TCNICAS
Nmero de referncia
ABNT NBR 14037:2011
16 pginas
@ABNT2011
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Arquivo de impresso gerado em 11/06/2014 15:30:11 de uso exclusivo de CONTENCO INDUSTRIA E COMRCIO LTDA
ABNT NBR 14037:2011
ABNT2011
Todos os direitos reservados. A menos que especificado de outro modo, nenhuma parte desta publicao pode ser
reproduzida ou utilizada por qualquer meio, eletrnico ou mecnico, incluindo fotocpia e microfilme, sem permisso por
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Sumrio
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Pgina
Prefcio v
Introduo vi
1 Escopo 1
2 Referncias normativas 1
3 Termos e definies 2
4 Requisitos para a elaborao e apresentao do manual 3
4.1 Linguagem utilizada 3
4.2 Estrutura do manual 4
5 Requisitos para os contedos dos captulos e subdivises do manual 5
5.1 Apresentao 5
5.1.1 ndice 5
5.1.2 Introduo 5
5.1.3 Definies 6
5.2 Garantias e assistncia tcnica 6
5.2.1 Garantias 6
5.2.2 Perdas de garantias 6
5.2.3 Assistncia tcnica 6
5.3 Memorial descritivo 6
5.4 Fornecedores 7
5.4.1 Relao de fornecedores 7
5.4.2 Relao de projetistas 7
5.4.3 Relao dos servios de utilidade pblica 7
5.5 Operao, uso e limpeza 7
5.6 Manuteno 7
5.6.1 Programa de manuteno preventiva 7
5.6.2 Registros 8
5.6.3 Inspees 8
5.7 Informaes complementares 8
5.7.1 Meio ambiente e sustentatibilidade 8
5.7.2 Segurana 8
5.7.3 Operao dos equipamentos e suas ligaes 9
5.7.4 Documentao tcnica e legal 10
5.7.5 Elaborao e entrega do manual 1O
5.7.6 Atualizao do manual 11
Anexo A (normativo) Documentao tcnica e legal do condomnio 12
ABNT2011 - Todosos direitosreservados
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Tabelas
Tabela 1 - Disposio dos contedos 4
Tabela A.1 - Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora
- Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou condomnio
e periodicidades 12
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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas
Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so
elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) chama ateno para a possibilidade de que
alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT no deve ser
considerada responsvel pela identificao de quaisquer direitos de patentes.
A ABNT NBR 14037 foi elaborada no Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comis-
so de Estudo de Manuteno de Edificaes (CE-02:140.01). O Projeto circulou em Consulta Nacional
conforme Edital n 11, de 23.11.2010 a 21.01.2011, com o nmero de Projeto ABNT NBR 14037.
Esta segunda edio cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 14037:1998), a qual foi tecni-
camente revisada.
O Escopo desta Norma Brasileira em ingls o seguinte:
Scope
This Standardstates the minimum requirements for content preparation andpresentation to be included
in the building use, operation and maintenance manual to be issued by the constructor/incorporator,
according to actuallaws, to:
a) to inform the owners and condominium the technical features of the erection built;
b) describes the building conservation, use and maintenance recommended and mandatory
procedures, as the equipment operation;
c) using an easy understanding language, inform and guide the owners and condominium about the
obligations ofmaintenance andconservation activities execution, andthe building using conditions;
d) prevent the faults and accidents events caused by improper use;
e) contribute to make the building reach the complete /ifecycle.
This Standard is applicable to the technical data supply necessary to the use activities development,
operation of the equipments and building maintenance.
This Standard is app/icable to constructions in general, independing on the height, type or building
standard.
The owner or the condominium is responsible for the item 1.2 activities, and they could nominate
a Legal Representative according to specific legislation.
NOTE The related standards to public safety and personal health are not scope of this technical standard.
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Introduo
A busca da qualidade no processo de produo das edificaes, uma das metas que nos ltimos anos
impulsiona a introduo de significativas mudanas na construo civil, tem evidenciado a necessidade
de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.
o processo de produo das edificaes normalmente vinha sendo observado como constitudo de
apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermedirias, desde a defini-
o conceitual do projeto at a produo de detalhes de execuo) e a execuo em canteiro.
Entretanto, a edificao construda no pode ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo
do processo, pois somente aps a concluso do projeto e da execuo da edificao que ela pode
ser colocada a servio dos seus usurios e servi-los adequadamente em relao ao previsto, ou seja,
realizar o motivo pelo qual a edificao foi produzida.
Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada importncia das atividades
de uso, operao e manuteno dos edifcios como forma de assegurar a durabilidade e a preserva-
o das condies de utilizao das edificaes durante a sua vida til de projeto.
Por um lado, em relao s atividades de uso, operao e manuteno dos edifcios, dadas suas carac-
tersticas afins, existe uma razovel integrao entre as etapas posteriores a execuo da edificao.
Por outro lado, existe j uma crescente integrao entre as etapas de projeto e execuo.
Aquesto centra-se ento no desenvolvimento de uma interface eficiente entre projeto e edificao
constituda, e programas de manuteno.
A elaborao e a implementao de programas de manuteno corretiva e preventiva, calcada no
objeto desta Norma, so essenciais. Um aspecto to mais crtico quando se tornam mais complexas
as edificaes, afastando-se de padres convencionais conhecidos.
Tcnicas de avaliao ps-ocupao tm sido utilizadas para retornar s etapas de projeto e execuo
das informaes sobre as condies reais de apropriao pelos usurios do espao construdo, iden-
tificadas a partir de observaes das etapas de conservao, uso e manuteno.
A qualidade da documentao tcnica produzida ao longo das fases de projeto e execuo e seu
direcionamento para esclarecer dvidas relativas s etapas de conservao, uso e manuteno, e da
operao dos equipamentos, de forma sistematizada em forma de manuais relativos edificaes,
tem sido outro instrumento para melhorar a comunicao no processo, e este o foco desta Norma.
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NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14037:2011
Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das
edificaes - Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos
1 Escopo
1.1 Esta Norma estabelece os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos
a serem includos no manual de uso, operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislao vigente, de forma a:
a) informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da edificao construda;
b) descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e manuteno
da edificao, bem como para a operao dos equipamentos;
c) em linguagem didtica, informar e orientar os proprietrios e o condomnio com relao s suas
obrigaes no tocante realizao de atividades de manuteno e conservao, e de condies
de utilizao da edificao;
d) prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
e) contribuir para que a edificao atinja a vida til de projeto.
1.2 Esta Norma se aplica ao fornecimento de informaes tcnicas mnimas necessrias ao desen-
volvimento das atividades de uso, operao dos equipamentos e manuteno das edificaes.
1.3 Esta Norma se aplica a edificaes em geral, independentemente da altura, tipologia ou padro
construtivo.
1.4 A incumbncia pelas atividades descritas em 1.2 do proprietrio ou do condomnio, podendo
estes determinar um representante legal de acordo com as legislaes especficas.
NOTA As normas relacionadas segurana pblica e sade pessoal no fazemparte do escopo desta
Norma.
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para refern-
cias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se as
edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
ABNT NBR 5674, Manuteno de edificaes - Procedimento
ABNT NBR 12721:2006, Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria
e outras disposies para condomnios edifcios - Procedimento
ABNT NBR 15575-1, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requi-
sitos gerais
ABNT 2011 - Todos os direitos reservados
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3 Termos e definies
Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definies das ABNT NBR 5674,
ABNT NBR 12 721 e a ABNT NBR 15575-1, e os seguintes.
3.1
componente
unidade integrante de determinado elemento do edifcio, com forma definida e destinada a cumprir
funes especficas (exemplos: bloco de alvenaria, telha, folha de porta)
[ABNT NBR 15575-1]
3.2
durabilidade
capacidade do edifcio ou de seus sistemas de desempenhar suas funes, ao longo do tempo e
sob condies de uso e manuteno especificadas, at um estado-limite de utilizao
[ABNT NBR 15575-1]
3.3
prazo de garantia
perodo de tempo em que elevada a probabilidade de que eventuais vcios ou defeitos em um sis-
tema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em
desempenho inferior quele previsto
[ABNT NBR 15575-1]
3.4
manual de uso, operao e manuteno
documento que rene as informaes necessrias para orientar as atividades de conservao, uso
e manuteno da edificao e operao dos equipamentos
[ABNT NBR 15575-1]
3.5
manuteno
conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edi-
ficao e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios
[ABNT NBR 15575-1]
3.6
operao
conjunto de atividades a serem realizadas em sistemas e equipamentos com a finalidade de manter
a edificao em funcionamento adequado
3.7
sistema
a maior parte funcional do edifcio. Conjunto de elementos e componentes destinados a cumprir com
uma macrofuno que a define (exemplo: fundao, estrutura, vedaes verticais, instalaes hidros-
sanitrias, cobertura)
[ABNT NBR 15575-1]
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3.8
uso
atividades a serem realizadas pelos usurios na edificao dentro das condies previstas em projeto
3.9
usurio
pessoa que ocupa ou utiliza as dependncias da edificao
3.10
operador
pessoa treinada ou preferencialmente qualificada, que atua na conduo e controle de sistemas
e equipamentos instalados na edificao
3.11
vida til de projeto (VUP)
perodo estimado de tempo em que um sistema projetado para atender aos requisitos de desempe-
nho estabelecido nesta Norma, desde que cumprido o programa de manuteno previsto no manual
de operao,uso e manuteno
[ABNT NBR 15575-1]
3.12
rea de uso privativo
reas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependncias e instalaes de uma uni-
dade autnoma, constituda da rea da unidade autnoma de uso exclusivo destinada atividade ou
uso principal da edificao e da rea privativa acessria destinada a usos acessrios, como depsitos
e vagas de garagem, conforme a ABNT NBR 12721:2006
4 Requisitos para a elaborao e apresentao do manual
4.1 Linguagem utilizada
4.1.1 O manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, utilizando vocabulrio preciso e
adequado ao proprietrio e ao condomnio. Recomenda-se a utilizao de recursos como ilustraes,
desenhos esquemticos, fotografias e tabelas.
4.1.2 As informaes contidas no manual devem ser apresentadas de forma didtica.
4.1.3 O manual deve ser organizado de maneira que as informaes sejam apresentadas segundo
classificaes que facilitem sua compreenso.
4.1.4 O nvel de detalhamento do manual deve ser compatvel com a complexidade da edificao.
4.1.5 O manual deve ser produzido e fornecido em meio fsico, sendo impresso ou eletrnico
(CO, OVO, pen drive).
NOTA O uso de meios eletrnicos permitido desde que sejam de fcil operao e entendimento e que
possuam a alternativa de reproduo dos contedos em meios impressos, sendo facultada ao usurio a solici-
tao de uma via impressa, por ocasio da entrega da obra.
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4.2 Estrutura do manual
4.2.1 O contedo do manual deve orientar o proprietrio e o condomnio na forma de obteno
de informaes.
4.2.2 Por motivos prticos, pode ser til a diviso do manual em Captulos, os quais podem ser sub-
divididos em itens.
A Tabela 1 recomenda a estrutura de disposio de contedos das Captulos, e as subdivises dos
itens bsicos que devem estar contidos no manual, podendo ser complementada e adaptada conforme
a necessidade especfica do empreendimento.
A Tabela 1 apresenta a correlao das Sees e subdivises do manual com os itens desta Norma
para orientar na elaborao do manual.
4.2.3 Explicaes adicionais que aprofundem a compreenso de alguma informao especfica
devem ser apresentadas como anexo ao manual objeto desta Norma.
Tabela 1 - Disposio dos contedos
Captulo Subdivises
Correlao com os
itens desta Norma
1. Apresentao ndice 5.1.1
Introduo 5.1.2
Definies 5.1.3
2. Garantias e assistncia
tcnica
Garantias e assistncia tcnica 5.2
3. Memorial descritivo 5.3
4. Fornecedores Relao de fornecedores 5.4.1
Relao de projetistas 5.4.2
Servios de utilidade pblica 5.4.3
5. Operao, uso e limpeza Sistemas hidrossanitrios 5.5
Sistemas eletroeletrnicos
Sistema de proteo contra
descargas atmosfricas
Sistemas de ar-condicionado,
ventilao e calefao
Sistemas de automao
Sistemas de comunicao
Sistemas de incndio
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Tabela 1 (continuao)
Captulo Subdivises
Correlao com os
itens desta Norma
5. Operao, uso e limpeza Fundaes e estruturas
Vedaes
Revestimentos internos e externos
Pisos
5.5
Coberturas
Jardins, paisagismo e reas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligaes pblicas
6. Manuteno Programa de manuteno
5.6.1
preventiva
Registros 5.6.2
Inspees 5.6.3
7. Informaes complementares Meio ambiente e sustentabilidade 5.7.1
Segurana 5.7.2
Operao dos equipamentos
5.7.3
e suas ligaes
Documentao tcnica e legal 5.7.4
Elaborao e entrega do manual 5.7.5
Atualizao do manual 5.7.6
5 Requisitos para os contedos dos captulos e subdivises do manual
Cada captulo deve permitir uma viso especfica e ser detalhado em uma extenso tal que permita
guiar o leitor sobre o seu contedo.
5.1 Apresentao
5.1.1 ndice
Recomenda-se que seja alfanumrico e contenha, de forma sequencial, os captulos e subdivises,
indicando o nmero da pgina do manual.
5.1.2 Introduo
Deve conter informaes sobre o empreendimento e fazer comentrios sobre o manual.
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5.1.3 Definies
Devem ser includas apenas as que so necessrias compreenso de certos termos tcnicos e le-
gais adotados no manual.
5.2 Garantias e assistncia tcnica
5.2.1 Garantias
o manual deve conter informaes sobre os prazos de garantia, constando os principais itens das
reas de uso privativo e das reas de uso comuns, podendo variar de acordo com a caracterstica
individual de cada empreendimento, com base no seu memorial descritivo.
5.2.1.1 Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos, devem ser
informados no manual.
5.2.1.2 Recomenda-se que os prazos de garantia sejam apresentados conforme ABNT NBR 15575-1.
5.2.2 Perdas de garantias
Deve conter explicitamente as condies de perdas de garantias.
5.2.3 Assistncia tcnica
o manual deve conter o procedimento da forma como o construtor elou incorporador se obriga a pres-
tar o servio de atendimento ao cliente, para orientaes e esclarecimentos de dvidas referentes
manuteno, garantia e assistncia tcnica.
5.3 Memorial descritivo
o manual deve apresentar uma descrio escrita e ilustrativa da edificao "como construda", tanto
para as reas de uso privativo quanto para as reas de uso comuns, sendo que as informaes devem
se ater, no mnimo, abrangncia destas respectivas reas, e deve conter:
a) informaes sobre aspectos importantes para o proprietrio e para o condomnio, como proprie-
dades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
b) desenhos esquemticos, com dimenses cotadas, que representem a posio das instalaes;
c) descrio dos sistemas e, quando aplicvel, dos elementos e equipamentos;
d) cargas mximas admissveis nos circuitos eltricos;
e) cargas estruturais mximas admissveis;
f) descrio sucinta dos sistemas;
g) relao dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cermicos,
tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especificaes; e
h) sugesto ou modelo do programa de manuteno preventiva.
A abordagem e a extenso das informaes vo depender da complexidade da edificao ou dos
seus equipamentos.
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5.4 Fornecedores
5.4.1 Relao de fornecedores
Deve conter a indicao dos fornecedores em geral e dados para contato.
5.4.2 Relao de projetistas
Deve conter a indicao dos responsveis pela elaborao dos projetos e dados para contatos.
5.4.3 Relao dos servios de utilidade pblica
Deve conter a indicao das concessionrias com os respectivos contatos.
5.5 Operao, uso e limpeza
Esta seo trata dos procedimentos para operao, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos
mais importantes da edificao, a fim de prevenir danos que possam acarretar consequncias graves.
o manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edifica-
o, contendo:
a) descrio clara dos procedimentos para solicitao de ligao dos servios pblicos, informando
endereos, telefones de contato, documentao necessria etc.;
b) instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos
e instalados pelos usurios;
c) instrues para a movimentao horizontal e vertical nas reas comuns do edifcio, identificando
as dimenses e cargas mximas de mveis e equipamentos dentro da edificao construda;
d) instrues para o uso;
e) recomendaes para limpeza;
f) referncia s recomendaes contidas na ABNT NBR 15575-1, nas partes especficas, para aces-
so de pessoas e manuteno de coberturas.
5.5.1 O grau de detalhamento deste captulo depende da complexidade dos sistemas da edificao
objeto do manual.
5.5.2 Convm que seja abordado separadamente em cada subdiviso, conforme indicado na Tabela 1.
5.6 Manuteno
5.6.1 Programa de manuteno preventiva
O proprietrio ou condomnio deve elaborar o programa de manuteno. A observao e o cumpri-
mento do programa de manuteno fornecem subsdios para o bom funcionamento da edificao,
atendendo s condies de sade, segurana e salubridade do usurio.
5.6.1.1 O manual deve apresentar o modelo de programa de manuteno preventiva, cuja elabora-
o e implementao atendam ABNT NBR 5674.
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5.6.1.2 O disposto em 5.6.1.1 deve mencionar a periodicidade das manutenes.
5.6.1.3 O disposto em 5.6.1.1 deve apresentar informaes sobre procedimentos e roteiros reco-
mendveis para a manuteno da edificao e descrever as condies de manutenibilidade previstas
no projeto. Recomenda-se que a manuteno seja efetuada por pessoal qualificado ou empresa espe-
cializada, conforme ABNT NBR 5674.
5.6.2 Registros
O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realizao da manuteno. Estes registros
devem ser armazenados adequadamente conforme a ABNT NBR 5674.
5.6.3 Inspees
5.6.3.1 O programa de manuteno deve conter orientaes para a realizao da inspeo.
5.6.3.2 recomendvel que o manual indique a realizao de laudos de inspeo da manuteno,
uso e operao, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos con-
selhos profissionais competentes, para serem anexados documentao e registros da edificao.
Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietrio ou condomnio.
5.7 Informaes complementares
5.7.1 Meio ambiente e sustentatibilidade
O manual deve apresentar recomendaes para o uso racional da gua, energia, gs e coleta seletiva
de lixo, incluindo resduos de construo e demolio, a fim de utilizar os recursos de forma consciente
e racionalizada.
O manual deve conter informaes sobre termos de compensao ambiental, quando houver, ou ou-
tras condicionantes ambientais estabelecidas na fase de projeto e obteno do "Auto de Concluso do
Imvel", alertando para incidncias de penalidades.
O manual deve conter informaes sobre consequncias advindas do no cumprimento s reco-
mendaes fornecidas ou estabelecidas em projeto, e executadas, que possam acarretar a perda do
desempenho ambiental preestabelecido inicialmente e/ou risco sade do usurio.
5.7.2 Segurana
5.7.2.1 Recomendaes para situaes de emergncia
Esta seo trata das instrues sobre os procedimentos a serem adotados em casos de emergncia,
ou seja, aqueles que requerem providncias rpidas e imediatas que visem a segurana pessoal
e patrimonial dos usurios.
O manual deve apresentar:
a) informaes sobre procedimentos que devem ser adotados em casos tpicos de emergncias,
como:
vazamentos de gs;
vazamento de gua;
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falhas nos sistemas eltricos;
preveno e combate a incndio;
falhas de instalaes e equipamentos julgados crticos ao funcionamento da edificao, con-
templando no restritivamente os elevadores, instalaes de ar condicionado, instalaes
hidrulicas e sanitrias, instalaes eltricas e outros;
b) descrio e localizao de todos os controles de operao da edificao, com destaque para
os dispositivos de segurana e combate a incndios, registros da rede hidrulica e chaves dos
disjuntores das instalaes eltricas;
c) alerta aos usurios, proprietrios e ao condomnio sobre os riscos decorrentes da negligncia
ou no observao das situaes de emergncia.
5.7.2.2 Recomendaes para evacuao da edificao
o manual deve prover informaes sobre as rotas de fuga e as sadas de emergncia, bem como
sobre recomendaes para situaes de emergncia.
5.7.2.3 Informaes sobre modificaes e limitaes
o manual deve apresentar informaes com o seguinte teor:
a) toda e qualquer alterao nos sistemas estruturais da edificao deve ser previamente submetida
anlise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausncia, de um responsvel
tcnico;
b) toda e qualquer alterao nos sistemas de vedaes horizontais e verticais, e demais sistemas,
deve ser previamente submetida anlise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua
ausncia, de um responsvel tcnico;
c) consulta sobre limitaes e impedimentos quanto ao uso da edificao ou de seus siste-
mas e elementos, instalaes e equipamentos deve ser previamente submetida anlise da
incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausncia, de um responsvel tcnico;
d) toda e qualquer modificao que altere ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive
aquelas da unidade vizinha, deve ser previamente submetida anlise da incorporadora/constru-
tora, do projetista, ou na sua ausncia, de um responsvel tcnico;
e) todas as alteraes devem ser objeto de documentao especfica, incluindo projeto e memorial
a serem elaborados pelo responsvel tcnico;
f) o manual deve informar que a sua validade exclusiva nas condies originais de entrega da edi-
ficao, cabendo elaborar novo manual em caso de alteraes na originalidade;
g) quando aplicvel, as modificaes devem ser registradas e aprovadas nos rgos competentes.
5.7.3 Operao dos equipamentos e suas ligaes
o manual deve fazer referncia aos manuais especficos dos fornecedores dos equipamentos e siste-
mas, a fim de que as devidas operaes e manutenes sejam respaldadas tecnicamente.
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5.7.4 Documentao tcnica e legal
5.7.4.1 O manual deve conter relao de documentos tcnicos e legais, indicando a incumbncia
pelo fornecimento inicial, o responsvel e a periodicidade da renovao.
5.7.4.2 A relao de documentos tcnicos descritos em 5.7.4.1 deve conter no mnimo os seguintes
projetos:
a) arquitetura;
b) estrutura;
c) instalaes eltricas;
d) instalaes hidrulicas;
e) sistema de proteo de descarga atmosfrica (SPDA);
f) elevadores;
g) paisagismo;
h) projetos especficos (quando pertinentes): luminotcnica, drenagem, diagramas dos quadros el-
tricos, mapeamento de rede de telefonia e de dados, ventilao mecnica, ar-condicionado, imper-
meabilizao etc.
i) memoriais descritivos dos respectivos projetos, no contemplando as respectivas memrias
de clculos.
5.7.4.3 Esses documentos podem ser entregues em meios eletrnicos anexados ao manual, subdi-
vididos em partes.
O manual pode mencionar os locais e formas de acesso ou consulta no caso dos documentos legais
listados na Tabela A.1, aps a entrega da edificao.
5.7.4.4 O Anexo A apresenta relao orientativa e no exaustiva dos documentos a serem entregues
para o condomnio e pode ser utilizada como referncia para empreendimentos em geral. Estes do-
cumentos devem ser adequados em funo do empreendimento e das exigncias legais do local em
que se encontra.
5.7.4.5 O manual deve conter explicitamente:
a) que o proprietrio ou o condomnio o responsvel pelo arquivo dos documentos, garantindo
a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item;
b) que o proprietrio ou o condomnio responsvel pela guarda dos documentos legais e fiscais,
durante os prazos legais;
c) que as providncias para a renovao dos documentos de responsabilidade do proprietrio
ou o condomnio.
5.7.5 Elaborao e entrega do manual
5.7.5.1 A elaborao do manual, objeto desta Norma, deve ser feita por empresa ou responsvel
tcnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora.
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5.7.5.2 Em edificaes condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:
a) aos primeiros proprietrios, um exemplar do manual com informaes sobre cada rea de uso
privativo, incluindo tambm informaes julgadas necessrias sobre sistemas, elementos e com-
ponentes, instalaes e equipamentos de reas comuns;
b) ao primeiro representante legal do condomnio, um exemplar do manual especfico s reas co-
muns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados "como cons-
trudos" e especificaes tcnicas, indicados no Anexo A.
5.7.5.3 Caso o proprietrio no seja ocupante efetivo da edificao, ele deve entregar cpia do ma-
nual para o usurio, de forma que este atenda s instrues e prescries contidas no manual.
5.7.6 Atualizao do manual
o manual deve conter uma advertncia explcita e grifada ao proprietrio ou condomnio a respeito
de sua responsabilidade pela atualizao obrigatria do contedo do manual quando da realizao
de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no manual
original.
Em complemento a esta advertncia, deve-se pelo menos:
a) expressar que a atualizao deve necessariamente incluir a reviso e correo de todas as discri-
minaes tcnicas e projetos da edificao, alm da reviso do manual;
b) informar que a atualizao do manual pode ser feita na forma de encartes que documentem
a reviso de partes isoladas, identificando-se no corpo do manual os itens revisados, ou na forma
de uma nova estrutura do manual, dependendo da intensidade das modificaes realizadas
na edificao;
c) informar que a atualizao do manual um servio tcnico, que deve ser realizado por empresa
ou responsvel tcnico;
d) recomendar ao proprietrio da edificao ou condomnio que as verses desatualizadas do manual
sejam claramente identificadas como fora de utilizao, devendo, porm, ser guardadas como
fonte de informaes sobre a memria tcnica da edificao.
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Anexo A
(normativo)
Documentao tcnica e legal do condomnio
A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da documentao do condo-
mnio, sendo que alguns deles so entregues pela construtora ou incorporadora e os demais devem
ser providenciados pelo condomnio, conforme Tabela A.1
Tabela A.1 - Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora -
Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou condomnio e periodicidades
Documento Incumbncia pelo Incumbncia Periodicidade
fornecimento inicial pela renovao da renovao
Pelo proprietrio
Manual do proprietrio
Construtora ou
Proprietrio
quando houver
incorporadora alterao na fase
de uso
Pelo condomnio
Manual das reas comuns
Construtora ou
Condomnio
quando houver
incorporadora alterao na fase
de uso ou legislao
Certificado de garantia dos Construtora ou
Condomnio
Acada nova aquisio/
equipamentos instalados incorporadora manuteno
Notas fiscais dos Construtora ou
Condomnio
Acada nova aquisio/
equipamentos incorporadora manuteno
Manuais tcnicos de uso,
Construtora ou Acada nova aquisio/
operao e manuteno Condomnio
dos equipamentos instalados
incorporadora manuteno
Auto de concluso (habite-se)
Construtora ou
No h No h
incorporadora
No h, desde
Alvar de aprovao Construtora ou que inalteradas
No h
e execuo de edificao incorporadora as condies
do edifcio
No h, desde
Alvar de instalao Construtora ou que inalteradas
No h
de elevadores incorporadora as condies
do edifcio
Alvar de funcionamento Construtora ou
Condomnio No h
de elevadores incorporadora
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Tabela A.1 (continuao)
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Auto de vistoria de corpo Construtora ou
Condomnio
Verificar legislao
de bombeiros (AVCS) incorporadora estadual especfica
Projeto Construtora ou
No h No h
aprovado incorporadora
Projetos legais
Construtora ou
Incndio
incorporadora
No h No h
Projetos aprovados Construtora ou
No h No h
em concessionrias incorporadora
Projetos executivos Construtora ou
No h No h
(ver 5.7.6.2) incorporadora
Memorial de incorporao
Construtora ou
No h No h
incorporadora
Condomnio
Especificao, instituio Importante:
No h No h
de condomnio A minuta de
responsabilidade
do Incorporador
Ata da assembleia de
A cada alterao
instalao do condomnio Condomnio Condomnio
(registrada)
do Sndico
Conveno condominial Condomnio Condomnio Quando necessrio
Condomnio
Regulamento interno
Importante:
Condomnio Quando necessrio
A minuta de
responsabilidade
do Incorporador
Relao de proprietrios Condomnio Condomnio A cada alterao
Licenas ambientais
Construtora ou
incorporadora
Termos de ajustamento de Construtora ou
conduta ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do
IPTU do ltimo ano de obra,
boletos de IPTU a serem Construtora ou
Condomnio No h
pagos, cpia do processo de incorporadora
desdobramento do IPTU
e carns IPTU desdobrado
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Recibo de pagamento da
Construtora ou
concessionria de energia
incorporadora
Condomnio No h
eltrica (ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da
Construtora ou
concessionria de gua e
incorporadora
Condomnio No h
esgoto (ltimo pagamento)
Atestado do start-up Construtora ou
No h No h
do gerador incorporadora
No primeiro ano e
depois a cada trs
Certificado de abrangncia Construtora ou
anos para edifcios
Condomnio residenciais e
do grupo gerador incorporadora
comerciais e a cada
dois anos para locais
de reunio de pblico
Certificado de limpeza,
desinfeco e potabilidade Construtora ou
Condomnio A cada seis meses
dos reservatrios de gua incorporadora
potvel
Declarao de limpeza do
poo de esgoto, poo de Construtora ou
Condomnio A cada ano
gua servida, caixas de incorporadora
drenagem e esgoto
Relatrio de vistoria Construtora ou
No h No h
de entrega de obra incorporadora
Relao de equipamentos,
mveis, eletrodomsticos,
Construtora ou
objetos de decorao
incorporadora
No h No h
entregues ao condomnio
(quando aplicvel)
Cadastro do condomnio
Condomnio Condomnio No h
no sindicato patronal
Atestado de instalao de
gs e instalaes hidrulicas Construtora ou
Condomnio
Verificar legislao
e outras instalaes prediais incorporadora especfica
(quando aplicvel)
Atestado de instalaes Construtora ou
Condomnio
Verificar legislao
eltricas incorporadora especfica
Atestado - Sistema de
Construtora ou
proteo a descarga
incorporadora
Condomnio A cada ano
atmosfrica (SPDA)
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A cada cinco anos
para edificaes
Medio hmica
residenciais ou
Construtora ou comerciais e trs
(com terrmetro calibrado e
incorporadora
Condomnio
anos para edificaes
aferido pelo Inmetro)
com grandes
concentraes
pblicas
Sugesto ou modelo de
Construtora ou
programa de manuteno
incorporadora
No h No h
preventiva
Sugesto ou modelo de lista
Construtora ou
de verificao do programa
incorporadora
No h No h
de manuteno preventiva
Livro de atas de assembleias/
Condomnio Condomnio A cada alterao
presena
Livro do conselho consultivo Condomnio Condomnio A cada alterao
Inscrio do edifcio na
Condomnio Condomnio
A cada alterao
Receita Federal (CNPJ) do sndico
Inscrio do condomnio
no ISS
Inscrio do condomnio no
sindicato dos empregados
Aplice de seguro de
incndio ou outro sinistro que
Condomnio Condomnio A cada ano
cause destruio (obrigatrio)
e outros opcionais
Relao de moradores Condomnio Condomnio A cada alterao
Procuraes (sndico,
Condomnio Condomnio A cada alterao
proprietrios etc.)
Documentos de registros de A cada alterao
funcionrios do condomnio Condomnio Condomnio de funcionrio,
de acordo com a CLT quando aplicvel
Cpia dos documentos de A cada alterao
registro dos funcionrios Condomnio Condomnio de funcionrio,
terceirizados quando aplicvel
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ABNT NBR 14037:2011
Programa de preveno de
riscos ambientais (PPRA)
Programa de controle mdico
A cada ano,
de sade ocupacional Condomnio Condomnio
quando aplicvel
(PCMSO)
Atestado de brigada
de incndio
Relatrio de inspeo anual
dos elevadores (RIA)
Contrato de manuteno
Condomnio Condomnio Validade do contrato
de elevadores
Contrato de manuteno
de gerador
Contrato do sistema e
instrumentos de preveno Condomnio Condomnio A cada ano
e combate a incndio
Certificado de teste dos
Construtora ou Verificar legislao
equipamentos de combate Condomnio
a incndio
incorporadora vigente
Livro de ocorrncias da
Condomnio Condomnio A cada ocorrncia
central de alarmes
Certificado de desratizao
Condomnio Condomnio A cada seis meses
e desinsetizao
Cadastro do condomnio
Construtora ou
No h (desde
junto s concessionrias
incorporadora
Condomnio que inalteradas as
de servios condies do edifcio)
IMPORTANTE - A periodicidade de renovao e o contedo da prpria Tabela A.1 devem ser ajus-
tados, individualmente, em funo das exigncias locais da legislao municipal, estadual ou ainda
da legislao federal vigente.
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e seu contedo somente deve ser
utilizado para fins de garantia de funcionalidade do edifcio e comprobatria de atendimento a quesitos
legais.
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