Ao de la Promocin de la Industria Responsable y del Compromiso

Climtico
UNIVERSIDAD SAN PEDRO


Tendencias Actuales en los Mercados de Bienes
Muebles e Inmuebles

Curso : Valuacin de Empresas
Docente : Lic. Adm. Lourdes Grados Cavera
Alumnos : Collantes Alor, Roger
De La Cruz Simen, Yudith
Lpez Morales, Julio Cesar
Tanta Guerrero, Graciela



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HUACHO- 2014







DEDICATORIA

Dedicado primeramente a Dios, a nuestros padres por su apoyo incondicional en
el largo trayecto de nuestra carrera profesional.
A nuestro Profesor por sus enseanzas y por todo el aporte que con sus
conocimientos harn de nosotros unos excelentes profesionales, parael serviciode
la sociedad y de nuestras familias.












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INTRODUCCION
El siguiente trabajo nos da un alcance sobre las nuevas tendencias en el mercado
de bienes muebles e inmuebles, en este aspecto trataremos de dar algunos
alcances sobre conceptos y clasificaciones del tema mencionado.
En lo relacionado con los bienes muebles, las tendencias no han cambiado
relativamente a grandes rasgos, por lo que el tema con ms puntos tratados ha
sido sobre los bienes inmuebles, ya que en los ltimos aos ha tenido un auge
extraordinario en nuestro Pas. As mismo el Boom de las inversiones y
construcciones inmobiliarias han hecho que los terrenos como tambin los
departamentos, casas, tanto en la capital del pas como en las provincias hayan
elevado sus precios.
En tal sentido todo ha ido evolucionando de la mano junto con el Sector Bancario,
los que han cobrado protagonismo con los convenios y Crditos Hipotecarios, ya
que en los ltimos 4 aos el sector constructor lidera el crecimiento de la
economa peruana. Sin embargo uno de los problemas que podra atravesar
nuestro pas es el incremento en los precios de las propiedades de manera
especulativa a lo que se llama burbuja inmobiliario.






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INDICE
DEDICATORIA ____________________________________________________________ 2
INTRODUCCION __________________________________________________________ 3
INDICE __________________________________________________________________ 4
LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES __________________________________________ 5
1.- DEFINICIN ________________________________________________________________ 5
2.- CLASIFICACINDE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES ________________________ 6
Clasificacin de los Bienes Muebles _______________________________________________ 6
Clasificacin de los Bienes Inmuebles ______________________________________________ 6
3 .- FUNDAMENTO LGICO Y LEGAL DE LA CLASIFICACIN ________________________ 7
REFERENCIAS HISTRICAS _______________________________________________________ 7
4 .- LOS BIENES INMUEBLES: EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL PERU ________________ 8
4.1 - INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO ___________________________________ 8
TENDENCIAS ACTUALES EN EL SECTOR INMOBILIARIO __________________________ 11
LINKOGRAFIA ___________________________________________________________ 18






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LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES
1.- DEFINICIN
1.1 - Los Bienes Muebles
Son aquellos que por su naturaleza se pueden trasladar y cuya propiedad se
presume por la simple tenencia (un reloj de pulsera, un televisor, etc.) y tambin
aquellos que lo son por disposicin de la ley (el dinero en metlico o efectivo, las
acciones corporativas, etc.).
1.2.- Los Bienes Inmuebles
Son aquellos que por su naturaleza se encuentran en la superficie de un
permetro medido y deslindado de forma especfica (terrenos, edificios, etc.) o
aquellos que se encuentran adheridos a una construccin mayor primaria o mayor
(departamentos, locales comerciales, etc.) y cuya propiedad necesariamente debe
detentarse por medio de un ttulo justificativo (escritura, ttulo de propiedad)
expedido por fedatario pblico o institucin gubernamental con facultades
suficientes para ejercitar la entrega.
Como ejemplos de bienes inmuebles podemos mencionar los ms comunes:
a) Terrenos
b) Viviendas
c) Locales comerciales
d) Edificios
e) Infraestructura
Cuando compras un bien inmueble como inversin tienes los siguientes COSTOS:
a) Pago Inicial
b) Gastos de Trmites
c) Amortizacin de la deuda
d) Costo Financiero: Intereses


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e) Mantenimiento
f) Impuestos
2.- CLASIFICACINDE LOS BIENES MUEBLES E
INMUEBLES
Clasificacin de los Bienes Muebles
Bienes Muebles Corporales
Por su naturaleza
Son aquellos que desde el principio gozan de movilidad ya sea por propia fuerza o
por fuerzas extraas, por ejemplo: el ganado (tiene valor econmico).
Por anticipacin
Son aquellos que al inicio se constituyen como bienes inmuebles pero que por
fuerzas extraas o por la naturaleza se convierten en bienes muebles.
Por ejemplo: cosechas, arboles, minerales.
Por su carcter representativo
Son todos los instrumentos pblicos o privados que por su contenido representan
un derecho que generalmente recaen en un objeto de carcter mobiliario. Por
ejemplo, Escritura pblica, valores, cheque.
Clasificacin de los Bienes Inmuebles
Inmuebles por su naturaleza
Son aquellos que desde un inicio gozan de un concepto de fijeza y ocupan un
lugar en el espacio por ejemplo los terrenos, edificios, cosechas, construcciones.
Inmuebles por su uso
Son aquellos que por su uso se adhieren a un inmueble perdiendo su
individualidad. Ejemplo un ladrillo, se lo adhiere a un muro o pared.
Inmuebles por su destino.


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Son bienes muebles afectados a un bien inmueble prestando alguna funcin de
utilidad o y ornamental pero sin perder su movilidad e individualidad.
Por ejemplo, ropero empotrado, puerta, etc.
3.- FUNDAMENTO LGICO Y LEGAL DE LA CLASIFICACIN
La clasificacin de hace el mismo se refiere nicamente a que los bienes pueden
ser materiales o inmateriales y que pueden ser muebles o inmuebles.
REFERENCIAS HISTRICAS
a. En el derecho romano.
Se consideraba bien inmueble a todo aquellos que no se puede mover lo dems era considerados
bienes muebles.
b. En la edad media.
El fundamento para la clasificacin era el valor y la utilidad de las cosas es decir
se consideraba bien inmueble aquel que tena ms valor y los de menor valor se
consideraban como muebles.
c. En la actualidad.
El fundamento de la divisin de los muebles e inmuebles est sujeto a la movilidad
e inamovilidad de estos.












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4 .- LOS BIENES INMUEBLES: EL SECTOR INMOBILIARIO EN
EL PERU
Como mencionamos en la introduccin de este trabajo, nos centraremos en el
sector de bienes inmuebles ya que el que en los ltimos aos ha sufrido una
modificacin y crecimiento extraordinario.
4.1 - INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO

El BCRP elabora diferentes indicadores que permiten realizar un seguimiento de la
evolucin del mercado inmobiliario. Estos indicadores se construyen a partir de
informacin que el Banco recopila semanalmente sobre precios de venta y
alquileres de departamentos, as como de precios de terrenos, entre otros. Dado
que se cuenta con muestras heterogneas, se utiliza la mediana.

4.1.1 - Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en
distritos del Sector Alto

Incluye los precios de departamentos en venta de los distritos de La Molina,
Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco.
Los precios por metro cuadrado de los cinco distritos de la muestra, en soles
constantes, han acumulado una variacin de 64,7 por ciento entre el primer
trimestre de 1998 y el primer trimestre de 2013. Los precios en el primer trimestre
de 2013 aumentaron 16,4 por ciento respecto al primer trimestre de 2012 y 6,1 por
ciento respecto al cuarto trimestre de 2012.










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Grafico:

Medianas de precios de ventas trimestrales en soles constantes
4 500
del 2009 por m2 de departamentos
S/. 4 198


La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco



4 000
(Base 2009=100)


3 500

S/. 2 549
Promedio del periodo


3 000



1998 I - 2013 I



S/. 2 542

2 500

2 000

1 500


I

9
8

I

9
9

I

0
0

I

0
1

I

02

I

0
3

I

0
4

I

0
5

I

0
6

I

0
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I

0
8

I

0
9

I

1
0

I

1
1

I

1
2

I

1
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Los precios en dlares nominales presentan un incremento acumulado de 168,3
por ciento en todo el periodo. En el primer trimestre del 2001, los precios en
dlares crecieron al 7,0 por ciento con respecto al mismo trimestre del ao 2012.

4.1.2. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en
distritos del Sector Medio.
Entre el cuarto trimestre de 2007 y primer trimestre de 2013, los precios en soles
constantes acumularon una variacin del 88,2 por ciento, mientras que los precios
en dlares se han incrementado 159,1 por ciento.
En el primer trimestre del presente ao los precios en soles constantes subieron
11,7 por ciento respecto al mismo periodo del ao anterior. Los precios por metro


10
cuadrado en dlares aumentaron 19,4 por ciento respecto al primer trimestre de
2012.

4.1.3. Indicador de Alquileres de Inmuebles

Desde el ao 2010 se elabora un indicador de alquileres de departamentos para
los 10 distritos con mayor dinamismo inmobiliario de los sectores alto y medio.
En el Sector Alto se alcanza un precio de US$ 9,6 por m2 en el primer trimestre de
2013, superior en 37,4 por ciento respecto al del primer trimestre de 2012. En el
Sector Medio, el alquiler asciende a US$ 8,0 por metro cuadrado (m2) en el primer
trimestre de 2013, mayor en 26,1 por ciento al correspondiente al primer trimestre
de 2012.
3.1.4. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER).
El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas
en ingls) muestra el nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble
para recuperar el valor de compra.
Es importante destacar que para construir los ratios precio / alquiler por distrito se
constata que los inmuebles considerados en el clculo sean comparables en
trminos de su ubicacin y extensin..
Al primer trimestre de 2013, el precio de adquisicin de un departamento equivale
en promedio al ingreso proveniente de 15 aos de alquiler.
3.1.5. Ratio ndice de precio de venta / ndice de costo de construccin.
Este ratio se elabora a partir del ndice de precios de venta en nuevos soles por
metro cuadrado de departamentos ubicados en los distritos del Sector Alto y un
ndice estimado de costo de construccin de una vivienda. En el primer trimestre
de 2013, el ratio tuvo un incremento de 6,29 por ciento con respecto al periodo
anterior, alcanzado un nivel de 1,42 lo que implicara que los precios de venta
aumentaron ms rpidamente que los costos de construccin.



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TENDENCIAS ACTUALES EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Durante estos ltimos aos el boom inmobiliario ha venido sufriendo un
crecimiento sorprendente, as tambin ha venido incrementndose una serie de
interrogantes respecto a este tema.
A continuacin trataremos de despejar algunas dudas sobre los cambios que ha
venido sufriendo y como seria en un futuro el sector inmobiliario en el Per
Por qu el costo de departamentos y casas se
ha elevado?
El economista Jorge Gonzales Izquierdo explic lo que es una burbuja inmobiliaria
y dijo lo siguiente:
Hace cuatro aos que el Per vive
un boom inmobiliario, a tal punto
que el sector constructor lidera el
crecimiento de la economa
peruana. Sin embargo, uno de los
problemas que podra atravesar
nuestro pas es el incremento en los
precios de las propiedades de
manera especulativa a lo que se le
llama burbuja inmobiliaria.
Para el economista Jorge Gonzales
Izquierdo, nuestro pas an est
lejos de enfrentar una situacin
como esta. La razn, explica, es que
en la burbuja inmobiliaria el
precio supera el costo real del


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inmueble (elementos para la fabricacin como cemento, ladrillos, etc. y el
costo del terreno).
Hay que descartar el trmino de burbuja. El precio de los terrenos y las casas se
ha incrementado. Muchas personas tienen dinero para comprar estos inmuebles.
Se accede msfcilmente a los crditos hipotecarios. Al existir gran demanda el
precio se eleva. El ex ministro de Trabajo seal que de haber una burbuja a
futuro seran dos las instituciones responsables: los bancos (por no poner lmites
en la entrega de crditos) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, que es
el ente controlador de los bancos.
En el caso de que poseamos un inmueble, aconsej vender nuestra casa o
departamento en vez de alquilarla, pues los precios de venta han subido mientras
que los del alquiler no.
En qu piensan los peruanos cuando buscan
adquirir una vivienda?
Cul es el perfil de la demanda inmobiliaria en Lima?. Un estudio de una
corporacin de Marketing realizado en Lima (este, norte, centro, sur) y Callao
revela interesantes datos sobre quines buscan comprar una vivienda en la
capital.
De los interesados en adquirir viviendas en los prximos tres aos (un 25% de la
muestra), el porcentaje de personas interesadas en departamentos (6%) es similar
al que busca adquirir una casa hecha (6%), mientras que el porcentaje
de interesados en adquirir terrenos o lotes es mayor de 13%.
En este punto, hay un dato revelador: Por primera vez el porcentaje de quienes
buscan casa y departamentos es igual. En el pasado, el pblico prefera
comprar casas. Ya no hay tanta oferta, pues los terrenos son tan costosos que a
las inmobiliarias les conviene ms construir un edificio y con el mismo metraje
pueden obtener ms rendimiento


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ATRIBUTOS
Otro dato que llama la atencin es que entre la importancia de los ambientes de la
vivienda, el bao aparece como un ambiente muy valorado, junto al dormitorio y la
cocina. Y ante la pregunta sobre los distritos dnde se busca vivienda, si bien las
respuestas son muy diversas y varan de acuerdo a diferentes factores, llama la
atencin que el distrito de Jess Mara es mencionado entre las
preferencias de los encuestados, en cuatro de las cinco zonas de Lima donde se
ha realizado el estudio.
Qu va a pasar con los precios de los
inmuebles en el 2014?
Analistas esperan que los precios de viviendas en Lima suban entre 10% y
12% en promedio. Las ms demandadas sern las valorizadas entre los
US$80.000 y US$150.000

El analista LVARO GASTAADU RAMREZ nos dice:
Si usted est por comprarse una vivienda, esta informacin le podra ser de mucha
utilidad.


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En primer lugar, sepa que si en algo coinciden los analistas inmobiliarios es en
sealar que no existe ninguna condicin, en el mercado o en la economa
peruana, que haga prever que las viviendas bajarn de precio o que
retornarn a sus valores de hace uno o dos aos atrs. La razn de fondo es
que los costos para las constructoras siguen aumentando, tanto el valor del
terreno como la mano de obra y los materiales de construccin. Adems,
la demanda que supera largamente la oferta empuja los precios hacia el alza.
Por ello, pensar en una reduccin es, por el momento, imposible.
Aunque, en trminos generales, se espera que este ao el precio de las viviendas
no aumente como en aos anteriores, como en el 2010, cuando subieron ms de
30%. Sin embargo, los analistas esperan que suban entre 10% y 12% en toda
Lima, en promedio.
Pero, las propiedades que ms subiran son las de mayor demanda. Es decir, las
que estn valorizadas entre los US$80.000 y US$150.000 y que estn ubicadas
en distritos como Jess Mara, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, Surco, entre otros.
El alza se producira, entre otras razones, porque en la mayora de esos distritos
ya empieza a percibirse una mayor escasez de terreno.
Del mismo modo, algunas consultoras, analistas e incluso directivos del Fondo
Miviviendaconsidera que las unidades de menor costo entre US$30.000 y
US$80.000 podran subir entre 3% y 4% el 2014 en promedio, dependiendo de la
zona donde est ubicado el proyecto.
En ese mismo porcentaje o quizs algo menos podran subir las viviendas que
superan los US$150.000. No solo porque hay una mayor oferta, sino porque este
tipo de inmuebles est dirigido a inversionistas, quienes an se muestran
temerosos por lo que pueda suceder en el mercado internacional con el precio de
los metales y con las decisiones de la Reserva Federal Estadounidense y el
gobierno chino.
Y si bien, recin este ao (2014) el Gobierno impulsara la ejecucin de algunos
proyectos deTecho Propio en Ancn y Puente Piedra, todo hace pensar que los


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primeros departamentosvalorizados entre S/.20.900 y S/.45.600 podran estar
disponibles recin en el 2015. El precio exacto se conocer cuando salgan las
convocatorias para cada una de esas iniciativas. Por lo pronto, en Lima no hay
ninguna oferta disponible en ese rubro.
Qu obstculos enfrentar el sector
inmobiliario este ao?
La falta de terrenos en la capital y las trabas burocrticas podran afectar el
rpido desarrollo de nuevos proyectos

(Foto: Archivo El Comercio)
Aun cuando la venta de departamentos cay el ao pasado, todo hace suponer
que en el 2014 recobrara su cauce. Para el sector de oficinas tambin sera un
buen ao.
Por primera vez en dos aos, la construccin se contrajo durante el ltimo mes de
setiembre(1,34%), sin embargo, el 2013 fue un ao de fuerte actividad
inmobiliaria; mientras que el 2014, con nuevos proyectos de viviendas y oficinas
en cartera, ya se alista para retomar la batuta.


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Solo en el caso del sector edificaciones, la Asociacin de Desarrolladores
Inmobiliarios (ADI) proyecta un crecimiento de 8,7% para este ao, muy por
encima del 6,8% que se estimaba para el 2013.
A pesar de ello, los problemas no seran ajenos para el sector inmobiliario, que
tendra en la adquisicin de terrenos segn los propios involucrados, una de
sus principales barreras para continuar con el despegue.
QUEDA ESPACIO?
Y es que, con una economa en crecimiento, la bsqueda de nuevos espacios
para la construccin de departamentos, casas y oficinas se ha convertido en uno
de los principales problemas para las constructoras e inmobiliarias. Una situacin
que ha repercutido, claramente, en su estructura de costos, sobre todo en los
ltimos aos.
Solo en el caso de las empresas dedicadas a la construccin de viviendas de
inters social, tal como refieren en Viva GyM, los elevados costos de los
terrenos han pasado a ser una de las principales dificultades, al punto que
han llegado a afectar sus mrgenes de ganancia.
Lo mismo sucedera con las constructoras y desarrolladores inmobiliarios de
oficinas prime, que en ms de una ocasin han llamado la atencin sobre el
desmedido incremento de los precios por m2 de los terrenos que serviran para
ese fin.
Desafos
A lo que se sumara, las trabas burocrticas (administrativas y normativas) para
la aprobacin de proyectos en las municipalidades y entidades rectoras; y la
ausencia de modelos de gestin de suelo que permita la incorporacin de grandes
superficies (en reas de expansin o para densificar) al mercado para desarrollar
mega proyectos inmobiliarios.
Adems de otros desafos como la carencia (o desactualizacin) de planes
urbanos que impide la generacin de nuevo suelo urbano; y las crecientes para
obtener factibilidades de servicios de agua y desage y de energa, sobre todo en
las regiones.


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Futuro
A pesar de todo lo sealado, las expectativas son bastante auspiciosas. Solo en el
caso del mercado de oficinas primes, la aparicin de nuevos proyectos, reafirman
su crecimiento.
Mientras que por el lado de las viviendas, ADI Per ya proyecta una clara
recuperacin en el 2014, con un crecimiento que oscilara entre 10 y 12%.
Boom inmobiliario se traslada de Lima a
provincias
La escasez de terrenos en Lima y los problemas para obtener licencias
municipales han hecho que las empresas inmobiliarias pongan sus ojos en
provincias.
Segn datos del portal Adondevivir.com, el boom inmobiliario se ha trasladado
ahora a ciudades como Arequipa, Chiclayo, Piura, Trujillo y Cusco, algunas
de lascuales han visto un incremento de hasta 50% en la oferta de inmuebles.
Arequipa es la que tiene un boom inmobiliario muy fuerte en cuanto a proyectos
inmobiliarios, actualmente presenta ms de 80 proyectos dentro e la regin y esto
hace que sea la provincia con un mayor crecimiento.
En el interior del pas, las personas buscan departamentos de 70 a 120 metros
cuadrados, que puedan ser financiados con programas estatales como Mi
vivienda.
Aunque los precios por metro cuadrado estn subiendo en provincia, an son
mejores que en Lima. Por ejemplo, en Chiclayo el precio promedio es de
S/.1.600 por metro cuadrado, en Arequipa S/. 2.140 y en Trujillo S/. 2.320; aun
por debajo del promedio de la capital, que en junio lleg a los S/. 3.046.





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LINKOGRAFIA
Fuente: Diario el Comercio - elcomercio.pe
Banco Central de Reserva del Per BCR
Avendao, Jorge. Naturaleza Jurdica de las Prendas sin Desplazamiento.
En: Revista del Foro, tomo LII, Lima 1965, pp 163-168.