Principios de Derechos Reales y Registrales

Unidad 2 - DOMINIO Y CONDOMINIO

OBJETIVOS
Conocer las definiciones de derechos de dominio y condominio.
Comprender las particularidades de cada uno de estos derechos.



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ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA DEL DOMINIO
En la prehistoria, el concepto de propiedad recaa sobre los frutos, animales
u objetos. En esa poca el hombre era nmade (se trasladaba de un lugar a
otro en busca de comida), recin al volverse sedentario (estableciendo su
vida en un lugar fijo) empieza a cultivar y surge la apropiacin de la tierra.
En un principio la propiedad fue colectiva (todos la trabajaban y se beneficiaban), luego fue
familiar, y por ltimo, cambi por la propiedad individual.
Cmo era en el Derecho Romano el tema de la propiedad?
La propiedad perteneca al Pater Familias, el cual tena el ius utendi (derecho de uso), el ius
fruendi (derecho de goce) y el ius abutendi (derecho de disposicin) sobre cosas y personas
(fundo, esclavos, animales, etc.).
Segn el modelo romano la propiedad era un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo.
Qu pasaba en la poca feudal?
A mediados del siglo IX aparecen los seores feudales. El sistema de la tierra feudal era as:
el dominio directo lo tena el seor feudal, pero lo trabajaban los vasallos, eran los que
explotaban la tierra y tenan el llamado dominio til. A medida que aumentaba el poder de los
reyes estos seores feudales fueron perdiendo el de ellos hasta que en 1789 con la
Revolucin Francesa desaparece la tierra feudal.
Qu pas durante el liberalismo?
En el siglo XIX el Cdigo Civil Francs (base del liberalismo) nos dice que propiedad es el
derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera ms absoluta, y que el propietario
puede usar y disponer de sus cosas aunque perjudique a terceros. Esto nos indica que en un
rgimen capitalista las desmembraciones que puede sufrir el dominio se reducen bastante, y
el dueo tiene poder absoluto sobre sus bienes mientras que el Estado solamente cumple la
funcin de vigilar.
Esto es lo que se llama el Estado gendarme (con su principio dejar hacer, dejar pasar), el
cual consigui que los que tenan la riqueza se abusaran de los que no la tenan. Adems con
el tema de las grandes industrias el ms perjudicado fue el trabajador, ya que su trabajo,
nica propiedad que l tena dependa de la oferta y la demanda.
Durante el capitalismo surge la idea de la propiedad como sinnimo de libertad, ya que
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permita al propietario de esos recursos trazar su propio destino a travs de ellos.
Qu ocurre durante el socialismo o comunismo?
Esta corriente quiere eliminar la propiedad privada, socializarla, transformarla en colectiva o
someterla a limitaciones en favor del inters social.
La propiedad y la Iglesia Catlica.- Por medio de las Encclicas Mater et Magistra (1961) y
Populorum Progressio (1967) la Iglesia reconoce al derecho a la propiedad privada una
importante funcin social porque todos los bienes de la Tierra estn destinados al sustento
de todos los hombres. Adems establece que nadie tiene un derecho absoluto a la propiedad
privada y que no debe con ella daarse el inters social.
Por su parte los arts. 2513 y 2514 del Cdigo Civil nos dicen que la propiedad es el derecho
de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio
regular, sin abusar. La teora del abuso del derecho est presente en el art. 1071 del C.C. el
cual dice que ser ejercicio abusivo de un derecho el que sea contrario a los fines que la ley
tuvo en cuenta al reconocerlo o el que no exceda los lmites de la buena f, moral y buenas
costumbres.


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DEFINICION DE DOMINIO Y PROPIEDAD
Dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la accin de una persona (art. 2506 C.C.).
Dominio y propiedad son lo mismo?
Para algunos autores dominio y propiedad significan lo mismo.
Pero para otros no, porque consideran que:
El dominio es el derecho de propiedad sobre las cosas, o sea que slo se usara para los
derechos reales.
La propiedad es un concepto ms genrico, que abarca todos los derechos susceptibles de
apreciacin pecuniaria. Entre propiedad y dominio hay una relacin de gnero a especie.


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CLASIFICACION DEL DOMINIO
Perfecto e imperfecto.- (art. 2507 C.C.) el dominio puede ser perfecto (pleno)
o imperfecto (menos pleno). Se llama perfecto cuando es perpetuo y la cosa no
est gravada con ningn derecho real hacia otras personas.
Se llama imperfecto cuando el dominio no es perpetuo, sino que debe acabarse al fin de
cierto tiempo (dominio fiduciario), o al cumplirse determinada condicin (dominio revocable),
o si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto a terceros con un derecho
real (dominio desmembrado, ej. Servidumbre, usufructo, etc).
De particulares o del Estado.- y stas ltimas se dividen en cosas de dominio
pblico o privado del Estado.
Las cosas del dominio pblico son las que pertenecen al Estado como rgano
poltico y son de uso comn o estn afectadas a un fin comn (ej. una plaza)
inalienables e inajenables, es decir que el Estado no puede desprenderse del
dominio pblico, inembargable e imprescriptible. Estas cosas estn detalladas en
el art. 2340 C.C.
Dentro de las cosas de dominio podemos distinguir entre naturales (donde no hay
construccin ni accin del Estado, sino que su existencia se debe a la naturaleza (un ro, el
mar territorial) y artificiales (el Estado participa en su creacin: calles, plazas, caminos, etc.).
Las cosas de dominio privado del Estado son aquellas en donde ste acta como un simple
particular, ellas son enajenables, prescriptibles, embargables, etc.


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CARACTERES DEL DOMINIO
El dominio es: Absoluto, perpetuo y exclusivo.
Absoluto (art. 2513 C.C.) Significa que no hay otro derecho real que d tantas
facultades como; facultad de usar la cosa como quiera (ius utendi); facultad de
percibir los frutos que produzca la cosa (ius fruendi); facultad de disponer de la
cosa materialmente (ius abutendi), puede cambiar su aspecto exterior o destruir
la cosa, pero siempre que no dae a la sociedad.
Tiene, adems facultad de poseer, ya que es poseedor legtimo, y si es privado de ella tiene
las defensas posesorias y la accin reivindicatoria.
Tiene la facultad de enajenar, sea a ttulo oneroso o gratuito, por actos entre vivos o de
ltima voluntad.
Facultad de gravar la cosa, constituyendo sobre ella toda clase de derechos reales.
Facultad de abandonar la cosa; consiste en desprenderse de ella materialmente. Si la cosa es
mueble se convierte en res nullus (sin dueo) y si es inmueble pasa a dominio del Estado.
Perpetuo (art. 2510 C.C.) Que dura para siempre y que no se extingue por no
usarlo, cosa que no ocurre con otros derechos reales tales como el uso,
habitacin servidumbre o usufructo (ej, si durante 10 aos no se ejerce el
usufructo, se extingue). La perpetuidad tambin es un elemento natural, puede
faltar, si falta estamos ante un dominio revocable.
Qu pasa si alguien empieza a poseer la cosa que el dueo no usa?
Si pasa el tiempo legal para la usucapin, el dominio no deja de ser perpetuo, sino que
cambia de titular. Se extingue pero no por el no uso del dominio, sino porque alguien hizo
uso de otro derecho, el de la prescripcin adquisitiva. Adems el propietario cuenta con una
accin imprescriptible, la reivindicatoria.
Qu pasa si la cosa se destruye?
Ac se extingue el dominio, pero eso no significa que no sea perpetuo, porque mientras la
cosa dur el dominio tuvo esa caracterstica.
Exclusivo (art. 2508 C.C.) Significa que dos personas no pueden tener cada una
en el todo el dominio de la cosa (si las dos son propietarias en comn de la
misma cosa estaramos ante un condominio). Este elemento es esencial, si falta
no existe dominio.


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EXTENSION DEL DOMINIO
El art. 2518 C.C. nos habla del dominio en el suelo y dice que abarca tambin el
subsuelo y el espacio areo sobre el suelo. El espacio areo tiene lmites legales,
por ejemplo en leyes sobre edificacin o en el Cdigo Aeronutico.
Con relacin al subsuelo tambin hay lmites: los tesoros slo pertenecen al dueo del fundo
si ste los descubre, solo los minerales de 3 categora pertenecen al dueo del fundo (son
los que se usan para la construccin, canteras, arena, etc.). Adems estn los bienes que
pertenecen al dominio pblico que son los minerales de las otras categoras (oro, plata, etc.)
y aguas subterrneas, ruinas y yacimientos de inters cientfico.
El art. 2519 C.C. establece una presuncin: construcciones, plantaciones y obras
de la superficie e interior de un terreno se presumen hechas por el propietario y
pertenecen a l si no se probare que pertenecen a otro.
En cuanto a los accesorios el art. 2520 del C.C. nos dice que la propiedad de una
cosa comprende los accesorios que estn en ella unidos artificial o naturalmente
(ej. un edificio, un rbol, etc.).
Con respecto a los frutos (que son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia) y
productos (porcin desprendida de la sustancia misma de una cosa) le corresponden al
propietario.


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MODOS DE ADQUISICION DEL DOMINIO
Enumeracin. Son las diferentes posibilidades enumeradas en el art. 2524 C.C. para dar
nacimiento o existencia al derecho real de dominio.
Apropiacin. Especificacin; Accesin; Tradicin; Percepcin de frutos; La sucesin en los
derechos del propietario y Prescripcin.
Clasificacin de los modos de adquisicin:
La primera y ms importante es segn el origen de la adquisicin, en originarios y derivados.
Originarios: en este caso, el adquirente no recibe la cosa de nadie, son los modos donde no
interviene el anterior propietario o si la cosa no tiene dueo. Esta adquisicin se hace por un
hecho natural o por un acto exclusivo del adquirente (ej. apropiacin, especificacin, accesin,
percepcin de frutos, etc.).
Derivados: son los modos donde si interviene al anterior propietario a favor del nuevo (ej.
tradicin y sucesin por causa de muerte).
Dentro de los derivados podemos hacer subdivisiones:
Por actos entre vivos: la adquisicin es consecuencia de la tradicin o mortis
causa: la adquisicin es consecuencia de la muerte del titular.
A ttulo universal, si se adquieren todos los bienes o una parte alcuota del
patrimonio; o a ttulo singular, si se adquieren cosas determinadas.
A ttulo oneroso; si por la adquisicin de la cosa hay contraprestacin; o a
ttulo gratuito, si no la hay.
Veamos ahora cada modo en particular:
APROPIACION:
Este modo de adquirir se da cuando una persona capaz de adquirir aprehende (agarra) una
cosa mueble (sin dueo o abandonada por l) con el nimo de apropirsela (art. 2525 C.C.).
Los requisitos para que haya apropiacin son:
La apropiacin tiene que ser sobre cosas muebles y carentes de dueo.
La posesin, toma, aprehensin de la cosa mueble.
Que est presente en esa aprehensin, el nimo, la intencin de apropiarse de hacerse dueo
de la cosa.
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La capacidad de la persona que la adquiere, bastando la capacidad para adquirir la posesin
(10 aos) y no la plena (18 aos).
Casos de apropiacin: Caza (arts. 2527 y 2540/42 C.C.); Pesca arts. 2527 y 2340/43 C.C.);
Descubrimiento de tesoro arts. 2343, 2550 a 2566 C.C.)
ESPECIFICACION:
Est detallado en el art. 2567 C.C. cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con
la materia de otro y con la intencin de apropirselo (ej, con un trozo de rbol hago madera,
con la madera hago una mesa).
Si el especificador es de buena f y la cosa no puede volver a su forma anterior, se le dar la
propiedad a aquel, previa indemnizacin al dueo de la materia (art. 2568 C.C.).
En los restantes casos, el dueo de la materia tiene opciones (arts. 2569 y 2570 C.C.)
ACCESION:
Dice el art. 2571 del C.C. que se da cuando alguna cosa (mueble o inmueble) se incorpora,
acrece a otra (de nuestra propiedad) por adherencia (natural o artificial).
Clases de accesin:
Por adherencia natural: aluvin y avulsin.
Por adherencia artificial: edificacin, plantacin y siembra.
De animales domesticados.
Adjuncin, mezcla y confusin.
Aluvin: es segn el art. 2572 del C.C. un acrecentamiento de tierra que recibe un terreno
ribereo en forma paulatina e insensiblemente por efecto de las corrientes de agua. Tambin
en el art. 2573 tenemos el ejemplo de que aparezca terreno que estaba debajo del agua que
se retir a la otra ribera y por ltimo es el caso de aguas que se secan o abandonan el lecho.
En todos los casos las tierras descubiertas pertenecen al dueo ribereo y los requisitos para
adquirir son: las tierras deben ser dejadas por ros o arroyos no navegables ( ya que los otros
pertenecen al Estado), el terreno de aluvin tiene que estar definitivamente adherido a la
ribera y no debe estar separado por una corriente de agua que sea parte del ro.
Avulsin: el art. 2583 C.C. nos dice que cuando un ro o arroyo lleva por un fuerza sbita
alguna cosa susceptible de adherencia natural (tierra, arena, plantas, etc.) y los une por
adjuncin o superposicin a un campo inferior o a un fundo de la ribera opuesta, su dueo
conserva el dominio slo para llevrsela para lo cual tiene un plazo.
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Ej. Tengo una ligustrina que con un tornado se arranc y lleg al fundo vecino por medio del
agua, mientras no se adhiera en forma natural a dicho fundo tengo 6 meses para
reclamrsela al vecino.
Edificacin, siembra y plantacin: son casos de accesin por adherencia artificial porque est
presente la mano del hombre (art. 2587 C.C.). Pueden presentarse los siguientes casos:
Edificar, sembrar o plantar en terreno propio con materiales ajenos: el dueo del terreno se
queda con lo edificado, sembrado o plantado, pero indemnizar por los materiales si es de
buena fe, mientras si es de mala fe adems de los materiales pagar daos y perjuicios.
En terreno ajeno con materiales propios: si el edificante actu de buena fe el dueo del
terreno lo indemniza y se queda con la obra, pero si el edificante actu con mala fe, el dueo
tendr que pagarle al edificador la diferencia de valor que obtuvo el terreno gracias a la obra.
En terreno ajeno con materiales ajenos: en ese caso el dueo deber indemnizar al dueo de
los materiales. El dueo del terreno arregla con el edificador y luego indemniza al dueo de
los materiales.
Animales domesticados: Antes que nada vamos a aclarar conceptos:
Animales salvajes: son los que viven libres naturalmente sin depender del hombre, son los
nicos que pueden adquirirse por caza.
Animales domsticos: son los que viven bajo la dependencia del hombre (ej. un perro).
Animales domesticados: son los salvajes que fueron domesticados.
Si los domesticados que gozan de su libertad se van a otro fundo y se acostumbran a vivir
all, el dueo del fundo adquiere su dominio, salvo que l los haya atrado a propsito, en
cuyo caso el dueo del animal puede reivindicarlo o ser indemnizado.
Adjuncin: es cuando 2 cosas muebles de distintos dueos se unen sin fusionarse y forman
una sola, el dueo de la cosa principal adquiere la cosa accesoria pagando al dueo su valor.
Mezcla y confusin: la mezcla se produce cuando dos slidos se fusionan sin posibilidad de
separarse. La confusin es lo mismo, pero con lquidos.
TRADICION:
El trmino tradicin, proviene del latn traditio que significa entrega de la cosa. Es
cuando el dueo de una cosa se la entrega a otro (aqul con la voluntad de transferir el
dominio y ste con la voluntad de adquirirlo).
Requisitos:
Que el transmitente (tradens) sea el propietario de la cosa. El principio general es el nemo
plus iuris; nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso
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que el que gozaba y nadie quede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso
que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Capacidad: el transmitente (tradens), tiene que tener capacidad para enajenar, mientras que
el que recibe la cosa (accipiens), necesita capacidad para adquirir.
Ttulo suficiente: la tradicin no alcanza para transmitir el dominio, debe basarse en un ttulo
suficiente: ttulo como causa (no como instrumento), por eso se dice que es el acto jurdico
que sirve como antecedente a la tradicin y suficiente como para transferir el dominio.
Este ttulo suficiente tiene que reunir todos los requisitos exigidos por la ley; los de fondo
(legitimacin y capacidad de las partes) y forma (ej. escritura pblica si hablamos de
inmuebles) y que sirven de base para transmitir el dominio. La diferencia con el justo ttulo es
que ste no puede transmitir el dominio ya que slo tiene los requisitos de forma.
Efectos de la tradicin: con la tradicin se adquiere el derecho real, pero recin con el ttulo
suficiente se va a transmitir el dominio.
En el caso de inmuebles se requiere tradicin ms escritura pblica y la inscripcin en el
registro de la propiedad inmueble, la inscripcin se exige para publicidad y oponibilidad frente
a terceros.
En el caso de bienes muebles basta la tradicin, ya que el poseedor de buena fe a ttulo
oneroso se presume propietario, siempre que la cosa no sea robada ni perdida.
Para bienes muebles registrables se requiere tradicin e inscripcin en el registro
correspondiente.
PERCEPCION DE FRUTOS:
El art. 2571 del C.C. nos dice que el dueo de una cosa va a ser dueo tambin de los frutos
que ella produce, aunque se hallan separado (ej. saqu los limones del limonero), porque si el
dueo separa un fruto, no lo est adquiriendo, sino que est ejerciendo su derecho de
propietario.
SUCESION MORTIS CAUSA:
Esta forma de adquirir el dominio se lleva a cabo cuando el dueo de los derechos se muere y
se hace la sucesin (es decir el traspaso de los bienes), ya sea a ttulo universal (en donde al
adquirente se lo denomina heredero) o a ttulo singular (en este caso se denomina legatario).
La diferencia es que el heredero recibe todo el patrimonio o una parte alcuota, mientras que
el legatario recibe un bien o bienes determinados.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA:
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Existen dos clases de prescripcin: la adquisitiva (usucapin) y la liberatoria. Segn el art.
3947 del C.C. la prescripcin es un medio de adquirir un derecho (usucapin) o de liberarse
de una obligacin (prescripcin liberatoria).
En esta materia, nos interesa conocer lo concerniente a la prescripcin adquisitiva, la que,
segn el art. 3948 del C.C. es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin durante el tiempo fijado por la
ley. Esta definicin ha sido criticada, ya que gran parte de la doctrina sostiene que no es un
derecho, sino un modo de adquirir un derecho real. Adems a travs de la prescripcin no
slo se adquiere la propiedad, sino tambin otros derechos reales (uso, usufructo,
servidumbres), tambin pueden usucapirse las cosas muebles.
Los elementos esenciales para alcanzar la prescripcin son dos: la posesin y el tiempo.
Para que la posesin permita usucapir es necesario que sea:
A ttulo de propietario: la posesin se exterioriza a travs de la realizacin de actos
posesorios sobre la cosa (ej. cultivar, cercar, hacer mejoras, etc.), los cuales siempre deben
ser llevados a cabo con animus domini, es decir sin reconocer en otro el derecho de
propiedad. Es decir que resulta necesario avanzar sobre el derecho ajeno.
Continua e ininterrumpida: La posesin es discontinua cuando hay un hecho negativo
(omisin) del poseedor (ej. si el poseedor deja de habitar el inmueble durante varios aos).
Es interrumpida ante un hecho positivo (accin), ya sea del poseedor (ej. si reconoce el
derecho de propietario) o de un tercero (ej. demanda, citacin a juicio, etc.).
Pblica y pacfica: la publicidad se requiere para que el propietario pueda tener
conocimiento de que otra persona est poseyendo su inmueble, para poder evitar que se
realice la usucapin. Lo importante no es que el propietario efectivamente tenga
conocimiento, si no que pueda tenerlo.
Tambin debe ser pacfica, es decir sin fuerza ni violencia y recin comenzar a contarse el
plazo de prescripcin, cuando cese la violencia por la cual fue tomada la posesin de la cosa.
Con respecto al tiempo la ley establece los siguientes plazos:
Prescripcin adquisitiva larga: posesin durante 20 aos
Prescripcin adquisitiva breve: posesin durante 10 aos de buena fe y con justo ttulo.


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EXTINCION DEL DOMINIO
El dominio puede perderse de 2 formas distintas:
Una es la extincin absoluta en donde el dominio sobre una cosa se extingue y nadie lo
adquiere (art. 2604 C.C.). Los casos ms comunes son por destruccin o consumo de la cosa
o porque se la puso fuera del comercio (ej. bien que se expropio para hacer una plaza).
La otra forma es la extincin relativa, en donde se pierde el dominio para uno porque lo
adquiere otro.


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RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO
Para empezar tenemos una restriccin genrica para todos los propietarios que es
la de ejercer el dominio en forma regular y sin abusar del mismo.
Adems vamos a tener restricciones y lmites cuyo fundamento son el inters pblico (ej. no
hacer ruidos molestos, horario para sacar la basura o lavar la vereda, o hasta que altura se
puede edificar), estas restricciones se rigen por el derecho administrativo.
Hay otras cuyo fundamento radica en el inters privado basadas en los derechos que tienen
los vecinos, al igual que nosotros. Segn los arts. 2614 y 2620 del C.C. el dueo puede hacer
obras, trabajos, etc. En su propiedad siempre que ejerza ese derecho en forma no abusiva y
que no perjudique el derecho de propiedad de su vecino; es por eso que no puede:
Hacer excavaciones que causen la ruina de edificios o plantaciones del fundo vecino o que
desmorone la tierra.
Descuidar su edificio, porque si se cae algn material puede daar al vecino o a alguien que
pase por la calle.
Construir cerca de pared medianera o divisoria (sin respetar las distancias establecidas en los
reglamentos) pozos, cloacas, acueductos que causen humedad o empresas peligrosas para la
seguridad, solidez y salubridad de edificios y/o vecinos.
No puede hacer chimenea, fogn hogar, horno o fragua, salvo que construya un contramuro
de 16 cm de espesor, entre otras.
No se pueden tener rboles a menos de tres metros de la lnea divisoria con el vecino y
tampoco arbustos a menos de 1 metro.


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DOMINIO IMPERFECTO
Ya hemos visto anteriormente que el dominio es pleno o perfecto cuando tiene intactas sus
caractersticas de perpetuidad, exclusividad y absolutez.
El dominio imperfecto es aqul que debe resolverse al fin de cierto tiempo o
cuando ocurra determinada condicin (alterando la perpetuidad) son los
llamados dominios revocable y fiduciario.
Si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho
real de disfrute (alterando la absolutez), es el llamado dominio desmembrado.


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CONDOMINIO
El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Caracteres del condominio:
Varios sujetos: se necesitan 2 o ms condminos, sean personas fsicas o jurdicas.
Un solo objeto: el objeto puede ser una o varias cosas (ej. 2 personas que son
copropietarios de 2 inmuebles idnticos, en un mismo edificio. Estos 2 inmuebles constituyen
el objeto y ambas personas tienen cada uno el 50% del objeto. No puede cada uno tomar un
inmueble ya que la parte es indivisa).
Partes ideales o indivisas o cuotas partes: Cada tiene un derecho (con las mismas
facultades que un propietario) sobre su parte indivisa (ya sea o 1/3 del objeto). Esto
significa que no se puede dividir el objeto materialmente (ej. condominio sobre una torta; si
yo tengo el 70% de una torta, no significa que la pueda cortar en 10 porciones y llevarme 7,
sino que tengo el 70% de derecho sobre el total de ella). Entonces no hay una parte fsica,
materialmente determinada del objeto.
CLASIFICACION
Condominio sin indivisin forzosa.
Condominio con indivisin forzosa.
CONSTITUCION DEL CONDOMINIO
Existen 3 formas de constitucin (art. 2675 C.C.):
Por contrato: puede ser que 2 o ms personas compren o reciban en donacin una
cosa en comn; o que alguien venda o done una parte de algn bien de su propiedad.
Por testamento: cuando alguien lega una cosa a ms de una persona.
Por ley: en este caso la ley impone el condominio, sin importar la voluntad de los
particulares. Son los casos de los muros, fosos, cercos, bien de familia, etc.
Otra forma de constitucin es por medio de la prescripcin adquisitiva ejercida por ms de
una persona.
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Segn el art. 2505 del C.C. para que la constitucin del condominio tenga efectos respecto de
terceros, tendr que inscribirse en el registro de la propiedad.
COMPARACIONES FUNDAMENTALES ENTRE EL CONDOMINIO Y:
La sociedad: en el condominio, el titular del derecho de dominio sobre la cosa es cada
uno de los condminos, en cambio en la sociedad es sta la titular (nace una persona
jurdica distinta de los sujetos). El condominio se constituye por contrato, ley o
testamento, mientras que la sociedad slo por contrato.
La indivisin hereditaria: Las dos son una especie de comunidad, pero el
condominio slo es sobre cosas, en cambio la comunidad hereditaria puede ser sobre
bienes que no son cosas.
La comunidad conyugal: la administracin es diferente, hay dos masas separadas de
bienes y cada uno de los cnyuges tiene la administracin y disposicin de una.
La propiedad horizontal: en sta cada copropietario es dueo exclusivo de su unidad
funcional y copropietario sobre las partes comunes, es decir que slo sobre estas
partes habra condominio.
CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA
El condominio va a estar sujeto a la voluntad de los condminos, si alguno de ellos no est de
acuerdo pide la divisin y se acaba el condominio.
Facultades de los condminos:
Sobre la parte indivisa. Tienen facultades amplias (son las mismas que el propietario
disponer, gravar, etc. sin consentimiento de los dems condminos) y el lmite es que estas
facultades o derechos sean compatibles con la naturaleza de la parte indivisa, es decir,
respetar el derecho que tienen los otros integrantes del condominio.
Tienen derecho a enajenar, hipotecar (aunque subordinada al resultado de la particin), de
constituir usufructo, uso o habitacin, de constituir servidumbres (slo si estn todos los
condminos de acuerdo). Cuenta con las acciones posesorias y con la accin reivindicatoria
contra los otros condminos o terceros.
Puede tambin hacer abandono de esta parte indivisa, en este caso no podr ser apropiada
por cualquiera, sino que los dems condminos se la repartirn segn el porcentaje de su
parte indivisa.
Sobre toda la cosa. Hay facultades restringidas, como por ejemplo el uso y goce de ella, pero
siempre con la limitacin obvia de permitir a los otros condminos el ejercicio de los mismos
derechos.
En el caso de que uno de los condminos usa y goza en forma exclusiva de la cosa debe
abonar a los dems una suerte de alquiler.
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OBLIGACIONES
Los condminos deben responder por:
Gastos de reparacin o conservacin de la cosa en proporcin de sus cuotas partes.
Deudas por cargas reales que gravan la cosa, si se hace, por ejemplo una hipoteca sobre la
cosa, todos van a estar obligados por toda la hipoteca, hay solidaridad.
CONCLUSION DEL CONDOMINIO
Cualquier condmino puede pedir la particin en cualquier momento, salvo casos puntuales de
indivisin forzosa. Esto se debe a que es fundamental que haya un inters en continuar el
condominio.
La particin puede hacerse de dos formas: privada (siempre que estn todos de acuerdo y
sean capaces) o judicial (si hay menores, incapaces o ausentes).
Tambin concluye por el abandono que haga un condmino de su derecho.
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA
Son aquellos casos en los que la ley admite la indivisin, la cual puede surgir de la voluntad
(ya sea de los condminos o del testador) o de una disposicin legal.
Casos en que la indivisin surge por la voluntad:
Art. 2693, cuando 2 sujetos adquieren una cosa en comn y pactan que ninguno va a pedir la
divisin al menos durante 5 aos (renovable a su vencimiento).
Cuando varios donatarios reciben en donacin algo, bajo la clusula de no dividir por 5 aos.
Casos de la Ley 14.394 (Bien de familia) art. 51, cuando la indivisin la establece el causante
a sus herederos y por no ms de 10 aos. Art. 52 cuando los coherederos pactan la indivisin
por no ms de 10 aos, etc.
Causas en que la indivisin surge de la ley.
Podemos decir que las indivisiones nacidas de la voluntad, tienen una limitacin temporal, en
general de 10 aos; en cambio la legales tienden a permanecer hasta que la causa legal que
las provoc desaparezca.
Veremos ahora cada caso en particular:
Condominio que recae sobre la cosa, cuando es un accesorio indispensable al uso comn de 2
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o ms heredades que pertenezcan a diferentes propietarios (art. 2710 C.C.) los tpicos
ejemplos son las calles, los canales de desague, represas para regar dichos fundos.
Cuando la divisin sea nociva para los condminos.
Sepulcros: Su fundamento es el respeto que hay que tener por los familiares del causante ah
enterrados, teniendo en cuenta adems que un sepulcro es algo que se adquiere sin fin de
lucro.
Bien de Familia: no puede ser enajenado, legado, hipotecado (salvo conformidad del
cnyuge), tampoco puede pedirse la divisin y es inembargable.
Condominio que recae sobre partes comunes en propiedad horizontal.
Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal: una vez disuelta la sociedad conyugal y
siempre que la pareja tenga hijos menores o incapaces y el bien sea ganancial, no podr
hacerse la divisin del mismo hasta que cese la minoridad o incapacidad de los hijos. Tambin
el art. 3573 bis del C.C. establece que si al morir el causante deja slo un inmueble habitable
en el haber hereditario y hay varios herederos, el cnyuge suprstite tendr derecho real en
forma vitalicia y gratuita, siempre y cuando no vuelva a casarse.
Muros, cercos y fosos que sirven de separacin entre dos heredades contiguas.


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