COORDINACIN REGIONAL: AVALO:

Inmueble que se vala: Fecha del avalo:

Solicitante del avalo: Propietario del inmueble:
Ubicacin del inmueble:
Calle y nmero: Colonia o Fraccionamiento:
Delegacin o Municipio: Ciudad, Estado y C.P.:
VALOR FSICO: - $
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: - $
VALOR DE MERCADO: - $
Observaciones:
VALOR COMERCIAL: - $
FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)
****
AVALO INMOBILIARIO
PG. 1 DE 18
AVALO:
Institucin que practica el avalo:
Solicitante del avalo: Nombre:
Domicilio:
Perito valuador: Nombre:
Reg. Financiera Rural y especialidad(es):
Otro registro en su caso (catastral)
Fecha del avalo:
Inmueble que se vala (uso):
Rgimen de propiedad:
Propietario del inmueble: Nombre:
Domicilio:
Objeto del avalo:
Propsito o destino del avalo:
Ubicacin del inmueble: Calle:
Nmero exterior:
6
Col. o Fracc.:
Delegacin o Municipio:
Ciudad y Edo.:
Nm. de cuenta predial:
Nm. de cuenta de agua:
Clasificacin de zona: (uso, categ.)
Segn catastro local:
Tipo de construccin predominante: (calle/zona)
ndice de saturacin en la zona: (% aprox.)
Densidad de poblacin en la zona: (Hab./Ha.)
Nivel socio-econmico: (predominante)
Contaminacin ambiental: (tipo/grado)
Uso de suelo permitido en la zona:
Vas de acceso proximidad e
importancia de las mismas:
Infraestructura urbana: (calle y zona)
Servicios pblicos municipales:
Equipamiento y mobiliario urbano:
MEDIO
POLVO PRODUCTO DE TERRACERIA
KINDER, ESCUELA PRIMARIA, GUARDERIA, IGLESIA
AV. TEPALCATEPEC
AGUA POTABLE, RED DE DRENAJE, ENERGIA ELECTRICA AEREA, ALUMBRADO
PUBLICO, LINEA TELEFONICA, RED DE TELECABLE
RECOLECCION DE BASURA, VIGILANCIA, TRANSPORTE PUBLICO CON COMBIS,
HABITACIONAL, DE INTERES SOCIAL
CONOCER VALOR COMERCIAL
CALLE INSURGENTES #453. COLONIA LA INDEPENDENCIA, APATZINGN,
MICHOACN
PRIVADA
PREDIO URBANO CON CONSTRUCCION PARA CASA HABITACION TIPO MODERNO CON 2
01-1401-1-008315
95%
CASA HABITACION DE TIPO MODERNO DE DOS PLANTAS DE CALIDAD ECONOMICA
MEDIA
MEDIO
MARGARITA QUIROZ MALFABON
APATZINGN, MICHOACN
HABITACIONAL
CALLE SIETE #6 INFONAVIT LOS POCHOTES
SIETE
OTORGAMIENTO DE CREDITO
INFONAVIT LOS POCHOTES
HABITACIONAL, DE INTERES SOCIAL
I ANTECEDENTES
II CARACTERSTICAS URBANAS
43006590
APATZINGN
ALEJANDRA HIDALGO VALENCIA
IVAN ALEJANDRO HERNANDEZ QUIROZ
4-Jun-14
9388484
PG. 3 DE 18
AVALO:
Tramo de Calle, transversales limtrofes y orientacin: Se ubica con frente al
Medidas y colindancias:
ORIENTACIN: MEDIDAS: COLINDANCIAS:
AL NORTE 06.00 MTS CON LOTE NUMERO DIEZ
AL SUR 06.00 MTS CON LA CALLE SIETE, DE SU UBICACIN
AL ORIENTE 18.00 MTS CON LOTE NUMERO CATORCE
AL PONIENTE 21.00 MTS CON LOTE NUMERO DIECISEIS
rea total del terreno: 114.00 M2
Calidad del suelo: APTO PARA CONSTRUCCION
Topografa y configuracin del terreno: PLANA DE FORMA GEOMETRICA RECTANGULAR
UNO
CON VISTA A LA CALLE
Densidad habitacional: NO EXISTE REGLAMENTO
Intensidad de construccin permitida: NO EXISTE REGLAMENTO
NINGUNA
MICROLOCALIZACIN: MACROLOCALIZACIN:
ubicacin del inmueble.
Croquis de localizacin:
III DATOS DEL TERRENO
Servidumbres y/o restricciones:
Nmero de frentes:
Caractersticas panormicas:
segn: ESC.N:-XVIII-6455-1-90 REG.67-34. TOMO 258-217
PG. 5 DE 18
AVALO:
EN PLANTA BAJA SE TIENE UN AREA PARA COCHERA, DESPUES ENTRA Y ESTA LA SALA, DESPUES UN CUARTO,
DESPUES EL COMEDOR Y DESPUES SIGUE LA PILA UN PATIO Y HAY OTRO CUARTO Y MEDIO BAO, EN LA PLANTA ALTA
HAY DOS CUARTOS Y UN BAO COMPLETO COMPARTIDO Y HAY UNA TERRAZA POR LA PARTE DE ATRAS
Tipos de construccin: Tipo 1: TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD QUE CORRESPONDE A DOS PLANTAS
Tipo 2:
de la construccin: TIPO MODERNO CALIDAD BUENA
MODERNO BUENO
DOS
70 AOS
26 AOS
44 AOS
BUENA
BUENO, REALIZADO POR INGENIERO CIVILES
CASA HABITACION
UNO
OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentacin: LOSA DE CONCRETO
Estructura: CONCRETO ARMADO
Muros: TABIQUE ROJO
Entrepisos: LOSA DE CONCRETO
Techos: LOSA DE CONCRETO
Azoteas: LOSA DE CONCRETO
Bardas: TABIQUE ROJO
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS.
Aplanados en muros interiores: MEZCLA A REGLA Y PLOMO, CON FINA Y PINTURA
Aplanados en plafones: MEZCLA A REGLA Y NIVEL CON PASTA TEXTURIZADA
Lambrines: AZULEJOS
Pisos: BUENA CON MOSAICOS DE 33X33 EN ZONA HABITACIONAL
Zoclos: LOCETA CERAMICA
Aplanados en exteriores: MEZCLA A REGLA Y PLOMO, CON FINA Y PINTURA
Escaleras: FORJADO CON CONCRETO ARMADO CON MOSAICO
Pintura: VINILICA EN MUROS Y ESMALTES EN HERRERIA
CARPINTERA.
Puertas / ventanas: PINO
Guardarropas y libreros fijos: PINO
Pisos y lambrines: NO TIENE
INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS.
Red de alimentacin: TUBERIA DE COBRE Y ACERO GALVANIZADO
Red de desages: TUBERIA DE P.V.C.
Muebles de bao: PORCELANA COLOR BLANCO Y VERDE, CON ACCESORIOS CROMADOS
Muebles de cocina y lavandera: MUEBLE CON MATERIAL DE CONCRETO CUBIERTO CON LAMBRINES Y TARJA DE ACERO
INOXIDABLE
INSTALACIN ELCTRICA.
Red de alimentacin: MANGUERA SENCILLA DE POLIDUCTO DE DIFERENTES CALIBRES CON SALIDAS A SOCKETS,
APAGADORES Y CONTACTOS DE 150 WATTS
CANCELERA, HERRERA Y CERRAJERA.
Puertas, ventanas y canceles: TUBULAR
Cerrajera:DE FABRICACION PHILIPS
FACHADAS.
MUROS PLANOS CON PINTURA VINILICA CON VANOS PARA PUERTA Y VENTANAS
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
TECHUMBRE DE LAMINA, PISO DE CONCRETO EN PATIO, TINACO DE 1000 LTS
IV DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE
V ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
Uso actual del inmueble:
Calidad y clasificacin
Cajones de estacionamiento
Calidad del proyecto:
Nmero de niveles:
Edad aproximada (estimada):
Clasificacin segn Autoridad
Vida til remanente aproximada:
Vida til total:
Unidades rentables:
Estado de conservacin:
PG. 7 DE 18
AVALO:
PG. 8 DE 18
AVALO:
Valor de Reposicin Nuevo: VRN
Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos.
Valor Neto de Reposicin : VNR
Es el resultado de afectar al valor de reposicin nuevo con el demrito por factores de edad y estado de conservacin.
Frmula VNR = VRN x FEC
Vida til Total: VUT
Es la vida que se estima tendr el bien considerando la eficiencia econmica.
Edad Efectiva: EE
Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronolgica.
Estado de Conservacin: EC
Es el estado de conservacin observado que tiene el bien durante la visita fsica.
Porcentaje de Demrito: %D
Es la prdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservacin.
Frmula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10))
Factor por edad y conservacin: FEC
Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservacin.
Frmula FEC = (1-(%D)
Vida til Remanente: VUR
Es la vida esperada que se estima tendr el bien, en el momento de la inspeccin.
Frmula VUR = VUT x FEC
Tasa de Capitalizacin: TC
Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversin en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual.
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa
de riesgo o de recuperacin.
METODOLOGA DE VALUACIN
Mtodo Fsico o directo o Enfoque de Costos:
Mtodo comparativo o Enfoque de Mercado:
DEFINICIN DE TRMINOS Y CONCEPTOS BSICOS
VI CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO
OBJETIVO DEL PRESENTE AVALO
En todos los casos se entender que el Objeto del avalo ser el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o
propiedad, a menos que se indique otro. Para ello, se incluirn y desarrollarn sin excepcin los tres mtodos o enfoques de
valuacin exigidos por la C.N.B. y V., a saber: 1) El Mtodo Fsico, Directo o tambin llamado Enfoque de Costos, 2) El de
Capitalizacin de Rentas o Enfoque de Ingresos y, 3) El comparativo o Enfoque de Mercado, como se definen a continuacin.
Ser necesario indicar el Propsito o utilizacin especfica del Avalo en el mismo documento, por ej.: Otorgamiento o liquidacin
de crdito, Escrituracin, Pago de impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable, entre otros fines.
Es el desarrollo analtico a travs del cual se obtiene el costo de reproduccin o reemplazo de un bien similar al que se vala,
afectado por la depreciacin atribuible a los factores de edad y estado de conservacin
Mtodo de Capitalizacin de Rentas o Enfoque de Ingresos:
Valor Comercial:
Es el desarrollo analtico a travs del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es
capaz de producir un inmueble a la fecha del avalo durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.
Es el desarrollo analtico a travs del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se vala, sujeto, con el precio de
oferta o de venta de bienes similares, comparables, ajustado por diversos factores de homologacin.
Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se vala, estando bien
informados y sin ningn tipo de presin o apremio, estaran dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenacin a un trmino
razonable contados a partir de la fecha del avalo, asumiendo una promocin suficiente y adecuada a su mercado.
PG. 10 DE 18
AVALO:
La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalu, es la proporcionada por el cliente,
la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
a).- Escritura de propiedad.
b).- Escritura del rgimen en condominio total.
c).- Escritura del rgimen en condominio parcial.
d).- Certificado del R.P.P.
e).- Boleta predial.
f).- Boleta de agua.
g).- Plano de construccin.
h).- Plano de terreno.
Otros.
EN SU CASO.- Dado que no fueron proporcionados planos arquitectnicos, la superficie construida se cuantific segn
mediciones hechas el da de las inspeccin fsica.
EN SU CASO.- Dado que no fue proporcionado el Rgimen de condominio, ni el indiviso del inmueble, el rea privativa del
terreno se toma de los que resulta----------------------------------------------------- y las reas comunes de-------------------------
No es propsito del presente avalu verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se vala, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en
la solicitud del avalo.
Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningn
tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observacin o por informe expreso del cliente.
Toda vez que el objetivo del presente avalu, no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o
cualquier otra restriccin legal, el valor comercial estimado que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avalo, que se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en el propsito del mismo.
Se da como verdadera la superficie del terreno, segn documentacin proporcionada, escrituras, certificado de
libertad de gravamen o informacin catastral, ya que en este avalo no se realiza levantamiento topogrfico para
verificar dicha superficie.
Sobre la documentacin del terreno:
Sobre la inspeccin del terreno:
Sobre la documentacin de la construccin:
Sobre la inspeccin de la construccin:
CONDICIONANTES AL AVALO
LIMITANTES AL AVALO
PG. 11 DE 18
AVALO:
Sobre la valuacin del terreno:
Sobre la valuacin de la construccin:
Sobre los mtodos de valuacin:
Mtodo Fsico
Mtodo Ingreso
Mtodo Mercado
EXCLUSIONES AL AVALO
OBSERVACIONES RELATIVAS AL INMUEBLE QUE SE VALA
El presente croquis tiene la finalidad exclusiva de ofrecer una representacin general de la distribucin de las construcciones sobre el
terreno, puede no encontrarse a escala, ni sealar con exactitud la distribucin de las reas encontradas en el inmueble, ni la totalidad de
las cotas empleadas para determinacin de superficies.-
Los valores de construccin, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se determinan en base a los
costos de materiales y mano de obra que se tienen en el mercado de la poblacin, aplicndoles los factores de demerito por uso,
calidad del proyecto, estado de conservacin
PG. 12 DE 18
AVALO:
ANLISIS DEL MERCADO DE CONSTRUCCIONES EN VENTA
DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALA
Ubicacin :
Sup. Terr : m
2
Sup. Const : m
2
Edad : aos
Caract :
Caso Calle N Colonia Telfono Informante
1 7 15 INF. LOS POCH. NO TIENE LUIS CABALLERO
Caractersticas : CASA HABITACION DE DOS PLANTAS
2 7 17 INF. LOS POCH NO TIENE LAURA JIMENEZ
Caractersticas : CASA HABITACION DE DOS PLANTAS
3
Caractersticas :
4
Caractersticas :
Caso Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin
Const.
$ m Ubic Edad Calidad Sup Cons Negoc FRe
1 520,000.00 100.00 5,200.00 1.00 0.90 0.85 0.90 0.97 0.80 0.85
2 600,000.00 114.00 5,263.16 1.00 0.90 0.90 0.90 0.97 0.85 0.85
3
4
Promedio :
Promedio :
A utilizar :
VALOR DE MERCADO
VII ENFOQUE DE MERCADO (mtodo de comparacin)
CALLE SIETE # 6 INFONAVIT LOS
POCHOTES
114.00
114.00
26
BUENA
Superficie
Construccin
100.00
Superficie
Terreno
115.00
114.00
$/m
114.00
VALOR DE MERCADO
CONCEPTO SUPERFICIE $/m $
Casa-habitacion.
SUMA
- $
PG. 16 DE 18
AVALO:
N Oferta Neg Construc
$ $
1
2
3
4
N Const.
$ Ubic Edad Calidad Sup Cons Otro Otro Otro FRe $/m
1
2
3
4
Promedio :
A utilizar :
$/m $
VALOR DE MERCADO
Terreno
DETERMINACIN DEL VALOR POR METRO CUADRADO DE LAS
CONSTRUCCIONES DESCONTANDO EL VALOR DEL TERRENO
Terreno Terreno Construccin
$/m m
FACTORES DE HOMOLOGACIN
$ m
Oferta
Ajustada
Construccin
$/m
VALOR DE MERCADO
SUPERFICIE CONCEPTO
- $
SUMA
CASA HABITACIN
PG. 17 DE 18
AVALO:
FUb (factor de ubicacin):
FEdad (factor de edad):
FCa (factor de calidad):
FSu (factor de superficie):
Otro (especificar):
Neg* (negociacin):
JUSTIFICACIN A LOS FACTORES:
DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIN:

Factor de Comercializacin (FC) o Negociacin: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble
en cuestin.

Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorera del Distrito Federal, considera que un inmueble con
frente a una avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor.
Tratndose de construcciones, el inmueble sujeto siempre ser el que SE VALA.

Factor de Ubicacin (FUb): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorera del Distrito Federal, considera que un
inmueble con dos o ms frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Tratndose de
construcciones, el inmueble sujeto siempre ser el que SE VALA.


Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemtica y que proviene de una frmula emprica. Parte de la base de
considerar que un inmueble con mayor superficie tiene un precio unitario menor. Para las construcciones, la superficie sujeto ser la del
inmueble en cuestin. En todos los casos la superficie objeto ser la de la oferta inmobiliaria.

Factor de Servicios y/o Entorno (FSer/Entor): Se refiere a la calidad de los servicios y/ o de la infraestructura urbana de la zona que se
vala en comparacin con la zona donde se encuentra la oferta inmobiliaria. Si nuestra zona es de mejor calidad a la comparable, el factor
ser mayor a 1.00. Por el contrario, si se estima que la oferta encontrada se ubica en una mejor zona a la nuestra, el factor ser menor a
1.00.

Factor de Calidad (FCal): Factor que compara las calidades constructivas del inmueble sujeto y el investigado. Si nuestro sujeto es de
menor calidad al comparable, el factor a utilizar en mayor a 1.00 y viceversa.

Factor de Conservacin (FCon): Factor que compara el estado de conservacin que observa el inmueble sujeto respecto al comparable.
Si nuestro sujeto presenta peor estado de conservacin respecto a nuestro comparable, el factor a utilizar es menor a 1.00 y viceversa.
PG. 18 DE 18
AVALO:
ANLISIS DEL MERCADO DE SUELO
DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALA
Ubicacin :
Sup. Terr : m
2
Sup. Const : m
2
Edad : aos
Caract :
Caso Calle N Colonia Telfono Informante
1 13 7 INF LOS POCHOTES NO TIENE VALERIO LOPEZ
Caractersticas: APTO PARA CONSTRUIR
2 13 11 INF LOS POCHOTES NO TIENE ARMANDO GONZALEZ
Caractersticas: APTO PARA CONSTRUIR
3
Caractersticas:
4
Caractersticas:
Caso Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m
$ m Zona Ubic Sup Uso Ser/Ent Negoc FRe
1 180,000.00 114.00 1,578.95 0.80 0.85 0.90 0.80 0.90 1.00 1.00
2 240,000.00 114.00 2,105.26 0.70 0.90 0.95 0.80 0.90 1.00 1.00
3
4
Promedio :
A utilizar :
BUENO
26
CALLE 7 #6 INF LOS POCHOTES
VIII ENFOQUE DE COSTOS (mtodo fsico)
114.00
114.00
DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIN:

Factor de Comercializacin (FC) o Negociacin: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble en cuestin.

Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorera del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente a una
avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se
considera como inmueble sujeto al LOTE MODA (frente a calle moda). Para el resto del pas se considera como inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALA.

Factor de Ubicacin (FUb): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorera del Distrito Federal, considera que un inmueble con dos o
ms frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se considera como inmueble sujeto
al LOTE MODA ( un frente). Para el resto del pas se considera como inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALA.


Factor de Uso (FUso): Factor que se estima a partir que considerar que los predios con uso autorizado como comercial tienen mayores ventajas sobre los
habitacionales e industriales debido a que el mismo permite el desarrollo de unidades ms rentables. Sin embargo, ste factor debe razonarse, toda vez
que debe analizarse si para nuestro caso en especial y acorde a la zona, esta premisa se cumple. Para el Distrito Federal y el resto del pas, se considera
el USO ACTUAL DEL INMUEBLE VALUADO.

Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemtica y que proviene de una frmula emprica. Parte de la base de considerar que un
inmueble con mayor superficie tiene un precio unitario menor. Para el caso de los predios, en el Distrito Federal se considera como superficie sujeto a la
SUPERFICIE MODA. Para el resto del pas, se considera como superficie sujeto a la del LOTE QUE SE VALA. En todos los casos la superficie objeto
ser la de la oferta inmobiliaria.

Factor de Servicios y/o Entorno (FSer/Ent): Se refiere a la calidad de los servicios y/o de la infraestructura urbana de la zona que se vala en
comparacin con la zona donde se encuentra la oferta inmobiliaria. Si nuestra zona es de mejor calidad a la comparable, el factor ser mayor a 1.00. Por el
contrario, si se estima que la oferta encontrada se ubica en una mejor zona a la nuestra, el factor ser menor a 1.00.


PG. 22 DE 18
AVALO:
a) Del Terreno:
Lote Tipo Predominante:
Valores de Calle o de Zona: $ / m
FZo FUb FFo FFr FSu FRe
Fraccin
nica
Suma
Valor Unitario Medio de Terreno:
b) De las Construcciones:
FEd = FCo = FRe =
Tipo Descripcin
Suma
FEd = Factor de edad.
FCo = Factor de conservacin.
FRe = FEd x Fco.
Demrito = (1-FRe)%
* FRe mnimo permisible = 0.60
c) reas, construcciones e instalaciones comunes (Slo en condominios):
Clave Descripcin
d) Instalaciones especiales y obras complementarias privativas :
Clave Descripcin
Suma
m
Superficie
rea de Valor:
Motivo del
Suma
Valor
Valor
Parcial Coeficiente
m
Neto Parcial
Parcial
Nuevo Instalado
114.00
V.R.N. Superficie
Nuevo Instalado
Cantidad Valor Unitario Demrito V. Unitario Valor
V. Unitario Cantidad
0.90
Demrito
$/m
Valor Unitario
Suma
$/m
V.N.R.
Coeficiente
Valor Unitario Demrito
$/m
Valor
m, pza, lt, m $/m $/m $
$
Parcial Neto
$/m
Suma
VALOR FSICO O DIRECTO (a+b+c+d) - $
$/m m, pza, lt, m
PG. 23 DE 18
AVALO:
ANLISIS DEL MERCADO DE CONSTRUCCIONES EN RENTA
DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALA
Ubicacin :
Sup. Terr : m
2
Sup. Const : m
2
Edad : aos
Caract :
Caso Calle N Colonia Sup. Sup. Telfono Informante
Terr. Const.
1 7 19 INF LOS POCHOTES 114 112 NO TIENE KENIA GARCIA
Caractersticas : CASA HABITACION DE DOS PLANTAS
2 7 12 114 114 NO TIENE LOURDES VALENCIA
Caractersticas :
3
Caractersticas :
4
Caractersticas :
Caso Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m
Const.
$ m Zona Ubic Edad Sup Ser/Ent Negoc FRe
1 3,600.00 112.00 32.14 1.00 1.00 0.90 0.85 0.95 0.90 0.90
2 2,800.00 114.00 24.56 1.00 1.00 0.90 0.87 0.98 0.95 0.90
3
4
Promedio : Promedio :
A utilizar :
Tipo $/m Renta
Mensual
Suma
Renta Anual
Aos Meses DEDUCCIONES
5 2 a) Vacos:
b) Impuesto Predial (Base Renta):
c) Servicio de Agua (En su caso):
d) Conserv. Mantenimiento:
e) Administracin:
f) Energa Elctrica (En su caso):
g) Seguros:
h) Otros: IMPREVISTOS
i) Depreciacin Fiscal:
j) Deduc. Fiscales (b+c+d+e+f+g):
k) Impuesto sobre la renta :
SUMA (a+h+j+k):
En Nmeros Redondos :
Superficie
o Cantidad
114.00
Clasificacin
Casa-habitacion.
SUMA
IX ENFOQUE DE INGRESOS (mtodo de capitalizacin de rentas)
CALLE SIETE #6 INF LOS POCHOTES
114.00
114.00
26
BUENA
INF LOS POCHOTES
PG. 26 DE 18
AVALO:
IX ENFOQUE DE INGRESOS (mtodo de capitalizacin de rentas)
OBTENCIN DE LA TASA DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
A.- TASA EN BASE A VALOR FSICO B.- TASA EN BASE A VALOR DE MERCADO
Renta mensual: Renta mensual :
Deducciones: Deducciones:
Renta neta mensual: Renta neta mensual:
Renta neta anual: Renta neta anual:
Valor fsico o directo: Valor de mercado:
Tasa neta: Tasa neta:
C) TASA DE CAPITALIZACIN EN BASE A PUNTUACIN
CONCEPTO: 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%
EDAD (AOS): 0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 > 40
puntos:
CONSERVACIN: Nuevo Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
puntos:
USO EN GENERAL: Optimo Excelente Muy Bueno Bueno Adec. Regular Deficiente Malo Sin Uso
puntos:
PROYECTO: Optimo Muy Bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Psimo
puntos:
VIDA TIL REMANENTE: > 50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 0-15
puntos:
UBICACIN EN LA Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
MANZANA Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial ComercialResidencial
puntos:
ZONA DE LA
UBICACIN: Exclusiva Residencial Muy Bueno Buena Media M. Baja Baja ProletariaSuburbana
puntos:
CAPITALIZACIN: 1.0000 1.0714 1.1429 1.2143 1.2857 1.3571 1.4286 1.5000 1.5714
SUMAS: 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Capitalizacin aplicable al caso: 0.000%
TASA DE CAPITALIZACIN
La tasa de capitalizacin resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperacin FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un ao 1.60% fecha
La tasa de liquidez se obtiene de instrumentos a corto plazo 2.65% fecha
La tasa de recuperacin se obtiene de la Vida til Remanente del Inmueble VUR = 44 AOS 1.00% Valor Fsico
TASA DE CAPITALIZACIN, ENFOQUE FINANCIERO 5.25% Anual
CONCLUSIN PARA LA OBTENCIN DE LA TASA DE CAPITALIZACIN
A) MTODO FSICO
B) MTODO DE MERCADO
C) MTODO POR PUNTOS
D) OTRO
PROMEDIO DE REFERENCIA
A UTILIZAR, EN NMEROS REDONDOS
PG. 27 DE 18
AVALO:
IX ENFOQUE DE INGRESOS (mtodo de capitalizacin de rentas)
Rentas Mensuales Efectivas o estimadas:
Bruta Total Mensual, Estimada y Redondeada $
Importe de Deducciones $
Renta Neta Mensual $
Renta Neta Anual $
Capitalizando la Renta Neta Anual al *
Tipo de Inters Aplicable al caso, * Ver clculo.
Resulta un Valor de Capitalizacin de: $
Valor de Capitalizacin : $
VALOR DE INGRESOS (capitalizacin de rentas) - $
PG. 28 DE 18
AVALO:
RESULTADOS DE LOS ENFOQUES DE VALUACIN APLICADOS:
VALOR FSICO - $
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS - $
VALOR DE MERCADO - $
El VALOR COMERCIAL para el inmueble motivo del presente AVALO asciende a la cantidad de: - $
****
ESTE VALOR EST REFERIDO AL DA: Valor unitario vendible resultante:
VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):
Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble:
al da:
con un como factor, resulta en nmeros
redondos: - $
VALUADOR
Nombre: Nombre:
registro F.R.: Cargo:
Especialidad: Clave:
CERTIFICACIN
X RESUMEN DE RESULTADOS
XI CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN DEL VALOR ESTIMADO
XII CONCLUSIN DEL VALOR COMERCIAL
( Instutucion Financiera )
$-
$1
$1
R E S U L T A D O S
ENFOQUE DE COSTOS.
ENFOQUE DE INGRESOS.
ENFOQUE DE MERCADO.
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AVALO:
Pi de foto Pi de foto
Pi de foto Pi de foto
Pi de foto Pi de foto
XIII REPORTE FOTOGRFICO
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AVALO:
Pi de foto Pi de foto
Pi de foto Pi de foto
Pi de foto Pi de foto
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Num>Letra
Mdulo de conversin de cifras: nmero-letra
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
- $ <<< cantidad a procesar.
****
despliegue de resultado (cantidad con letra)
UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de millones millones cien miles
1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENTOS CUATRO MILLONES
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONES
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONES
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONES
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONES
0 DIECI
UN CIEN MIL MILLON Y
UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: ****
Pgina 20
Num>Letra
00 0 00
00
diez miles miles cientos decenas unidades
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