RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 190-2001-ORLC/TR

OFICINA REGISTRAL DE LIMA Y CALLAO

RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL No. 190 -2001- ORLC/TR


LIMA, 30 ABRIL 2001


VISTO, el recurso de apelacin interpuesto por SANDRA DAZA NOVOA,
mediante Hoja de Trmite No. 52495 del 22 de diciembre de 2000, contra la
observacin formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de
Lima, Dr. Jimmy Garca Ruiz, a la solicitud de inscripcin de INDEPENDIZACIN
Y REGLAMENTO INTERNO en mrito a partes notariales. El ttulo se present el
08 de noviembre de 2000 con el No. 203675. El Registrador observ el ttulo por
cuanto: 1) REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIN EN
COPROPIEDAD: De los antecedentes registrales se establece que en la
edificacin sobre la cual recaer la calificacin del presente ttulo, existe un
rgimen de propiedad exclusiva y rgimen de propiedad comn, por lo que a
efectos de regularizar dicha situacin, para el otorgamiento del correspondiente
reglamento interno y la posterior independizacin de las secciones de dominio
exclusivo que conforman la edificacin deber realizarse con la participacin del
propietario con derecho inscrito de las secciones de dominio exclusivo signadas
con los N 01 y 02 en la declaratoria de fbrica inscrita en el asiento B00001 de la
partida electrnica N 42424994 registrada en el asiento C00001 y C00002 de la
misma partida. Sin perjuicio de lo expuesto se observa lo siguiente: 2)
DISCREPANCIAS: Existen las siguientes discrepancias: a) De la suma del rea
ocupada por las secciones exclusivas y comunes del primer piso se obtiene
1994.8711 m2. mientras que segn los antecedentes registrales es de 2000.00
m2. Srvase aclarar. b) En el Resumen de reas y la Memoria Descriptiva de
independizacin se seala como rea ocupada de la Seccin N 09: 141.2496 m2.
mientras que en los planos se aprecia 141.2495 m2 y en los antecedentes
registrales se seala 141.3707 m2. Srvase aclarar. 3) PLANOS DE
INDEPENDIZACIN: A fin de realizar una adecuada calificacin, srvase sealar
en la memoria y planos de independizacin, las reas, linderos y medidas
perimtricas de todas las secciones de propiedad comn que existen en el
segundo y tercer piso, es decir, las reas no construidas del segundo y tercer piso
que generaran pozos de luz que seran zonas comunes de la edificacin. 4)
SERVIDUMBRE: A fin de proceder a independizar la Seccin N 09, srvase
solicitar servidumbre de paso sobre la Seccin N 04 que se antepone en
ubicacin al ingreso de la seccin indicada. Srvase adjuntar ttulo respectivo que
d merito para la inscripcin de conformidad con el artculo 122 y 123 del
Reglamento General de los Registros Pblicos. 5) REGLAMENTO INTERNO: De
conformidad con el artculo 42 de la Ley N 27157 concordado con el artculo 153
de su Reglamento, el reglamento interno debe contener obligatoriamente el criterio
adoptado para la asignacin de porcentajes de participacin de las secciones de
dominio exclusivo sobre las zonas comunes, todo lo referente a las votaciones y la
forma de toma de acuerdos en las sesiones de la junta de propietarios y las
facultades de los rganos de administracin. Asimismo, al existir pluralidad de
propietarios al momento de independizar el presente inmueble se debe designar al
presidente de la junta de propietarios conforme lo dispone el artculo 145 del
Reglamento de la Ley N 27157. Interviniendo como Vocal ponente el Dr. Samuel
Glvez Troncos; y,

CONSIDERANDO:

Que, mediante el ttulo materia de alzada se solicita como acto a inscribir, la
independizacin y reglamento interno del edificio de 3 pisos inscrito en la ficha N
207513 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, acto jurdico otorgado por
Vctor Herrera Ticona, representado por Javier Leonardo Herrera Najarro, cuyo
poder obra inscrito en la partida electrnica N 11160883 del Registro de
Mandatos y Poderes de Lima y su cnyuge Julia Noris Najarro Huapaya, en mrito
al parte notarial de la escritura pblica del 11 de julio de 2000 y la escritura pblica
aclaratoria del 04 de agosto de 2000, ambas extendidas ante el Notario de Lima
Alfred Edward Clarke De la Puente;

Que, en la ficha N 207513 que continua en la partida electrnica N 42424994 del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima se encuentra inscrito el predio con una
extensin superficial de 2 000,00 m2. situado frente a la Avenida De los Hroes
Ns 1310, 1320, 1330, 1336 y 1340 de la Urbanizacin Jardn del distrito de San
Juan de Miraflores, sobre el cual se ha realizado una edificacin compuesta de 3
pisos con un total de rea construida de 1 349,4600 m2. trmite efectuado de
conformidad con la Ley N 26389 (Anexo 2), declaratoria de fbrica extendida en
el asiento B00001 de la referida partida registral;

Que, en el asiento 1-c) de la ficha N 207513 figura el dominio a favor de la
sociedad conyugal formada por Vctor Herrera Ticona y Julia Noris Najarro
Huapaya, quienes adquieren su derecho en virtud de la compraventa celebrada
con el Concejo Distrital de Villa Mara del Triunfo por escritura pblica del 27 de
diciembre de 1981. Asimismo, en el asiento C00001 de la P. E. N 42424994
aparece que en mrito de la Resolucin N 33 del 01 de noviembre de 1999
expedida por la Juez del 48 Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Roxana
Ch. Carrin Ramrez y Especialista Legal Pedro Feliciano Flix Aquino y por
Resolucin N 34 del 29 de noviembre de 1999, que la declar consentida, se
adjudic el inmueble signado con el N 1340 y 1342 de la Avenida De los Hroes a
favor de Manuel A. Muoz Najar Importaciones Industriales Sociedad Annima,
sociedad inscrita en la ficha N 2258 del Registro de Personas Jurdicas de
Arequipa, en los seguidos por el adjudicatario con Comercial Mjico S. A., sobre
obligacin de dar suma de dinero, inscripcin realizada en mrito a los partes
judiciales que se encuentran insertos al ttulo archivado N 209639 del 16 de
diciembre de 1999;

Que, el registrador deneg la inscripcin por cuanto conforme aparece del
antecedente registral, sobre la edificacin inscrita en la ficha N 207513 se ha
constituido rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn y a efectos de
inscribir el reglamento interno y la independizacin de las secciones de dominio
exclusivo, resulta necesaria la intervencin del propietario de las unidades N 01 y
02 cuya titularidad corre inscrita en los asientos C00001 y C00002 de la partida
electrnica N 42424994;

Que, cabe advertir que en el asiento C00001 de la P. E. N 42424994 referido al
dominio de la empresa Manuel A. Muoz Najar Importaciones Industriales
Sociedad Annima no se ha sealado el antecedente registral en el que se
encuentra inscrito, debiendo salvarse dicha omisin, de conformidad con el
artculo 175 del Reglamento General de los Registros Pblicos y el artculo 44
inciso 7 del Reglamento de las Inscripciones;

Que, al respecto, cabe precisar que por Hoja de Trmite Documentario N 8904
del 07 de marzo de 2001, se adjunt a esta instancia el parte notarial de la
escritura pblica del 14 de febrero de 2001 extendida ante el Notario de Lima
Ricardo Jos Barba Castro en la que intervino la empresa Manuel A. Muoz Najar
Importaciones Industriales Sociedad Annima, inscrita en la ficha N 2258 del
Registro de Personas Jurdicas de Arequipa, representada por Jorge Alberto
Muoz Najar Nez, para dar su asentimiento a la independizacin y reglamento
interno, motivo por el cual deber dejarse sin efecto este extremo de la
observacin;

Que, existe discrepancia en cuanto al rea del predio sub materia por cuanto
como se ha sealado, en el asiento 1-b) de la ficha N 207513 y en el ttulo
archivado N 8620 del 29 de abril de 1981 que le dio mrito, aparece con un rea
de 2 000 m2. mientras que en los instrumentos pblicos presentados para su
inscripcin se consigna un rea de 2 002,50 m2. no resultando -sin embargo- un
obstculo para la inscripcin de la presente rogatoria por encontrarse dicha
diferencia comprendida dentro de la tolerancia registral establecida en el artculo
71 del Reglamento de las Inscripciones;

Que, con respecto al segundo punto de la observacin, tanto en su literal a) como
en su literal b) y considerando lo prescrito en el artculo 71 del Reglamento del
Reglamento de las Inscripciones, se tiene que la discrepancia aludida se
encuentra dentro de la tolerancia a que se refiere la norma mencionada, por lo que
deber revocarse este extremo de la observacin;

Que, con relacin al tercer punto de la observacin debe precisarse que la
clusula tercera, literal D) de la escritura pblica del 11 de julio de 2000
corresponde al rubro reas Comunes segn la cual, en el primer piso se ubica
una zona comn de ingreso con un rea de 3,162 m2. frente a la Avenida De los
Hroes N 1330; en el segundo piso, un rea comn destinada a hall de
distribucin, con un rea de 22, 5187 m2. y en el tercer piso, un hall de distribucin
destinado a zona de acceso a las oficinas, con un rea de 7, 0043 m2.,
habindose consignado sus linderos y medidas perimtricas los cuales tambin
aparecen determinados en los planos de independizacin que forman parte del
ttulo de alzada, razn por la cual, tambin deber revocarse este extremo de la
observacin;

Que, por otra parte, el registrador considera que con la finalidad de independizar la
Seccin N 09 deber constituirse servidumbre de paso respecto de la Seccin N
04 que le antecede en ubicacin;

Que, es necesario determinar si resulta factible la constitucin del derecho real de
servidumbre sobre una seccin de dominio exclusivo de un edificio sujeto al
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn;

Que, Jos Luis Lacruz Berdejo y otros al referirse a la propiedad horizontal, citan
el artculo 396 del Cdigo Civil Espaol el cual establece que Los diferentes pisos
o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va
pblica, podrn ser objeto de propiedad separada,.......... (Derechos Reales,
Volumen Segundo, Segunda Edicin, Jos Mara Bosch Editor S.A., Barcelona,
1991, pg. 537);

Que, el artculo 1035 del Cdigo Civil seala que la ley o el propietario de un
predio puede imponerle gravmenes en beneficio de otro que den derecho al
dueo del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente
o para impedir al dueo de ste el ejercicio de alguno de sus derechos y, el
artculo 1048 del mismo cuerpo normativo establece que el propietario de dos
predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro;

Que, de los dos considerandos precedentes se desprende que s resulta
procedente establecer dicho derecho real sobre la seccin N 04 a efectos de que
la unidad inmobiliaria N 09 tenga acceso de entrada, debiendo adjuntarse el ttulo
respectivo tal como lo seala el Registrador en su cuarta observacin;

Que, respecto del primer extremo de la quinta observacin formulada al ttulo de
alzada, cabe indicar que el artculo 42 inciso d) de la Ley N 27157 y el artculo
153 inciso f) del Decreto Supremo N 008-2000-MTC establecen que el
reglamento interno deber contener obligatoriamente lo siguiente (....): los
porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes
comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el
propietario promotor...);

Que, en ese sentido, de la lectura de las normas a que se refiere el considerando
anterior, se desprende la obligatoriedad en la consignacin del criterio asumido
por los propietarios o el propietario promotor en la elaboracin de los porcentajes
de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, no
habindose includo en el instrumento pblico de alzada dicho criterio, debindose
por lo tanto confirmar ese extremo de la observacin;

Que, cabe advertir de la escritura pblica aclaratoria del 04 de agosto de 2000,
que en el artculo dcimo tercero del reglamento interno se ha sealado todo lo
referente a las sesiones de la junta de propietarios, al qurum y a la validez de los
acuerdos, razn por la cual, tambin deber dejarse sin efecto dicho extremo de la
observacin;

Que, por otra parte, en la escritura de independizacin del 11 de julio de 2000, se
ha sealado en los incisos c) y e) de la clusula cuarta -referida al Reglamento
Interno-, que la administracin de la edificacin en relacin a los gastos que
demanden su mantenimiento, ser proporcional a las reas declaradas de cada
seccin y que los deberes y atribuciones que la persona designada por la
Asamblea de Propietarios para ejercer el cargo de administrador de las secciones
de la edificacin, sern las contempladas en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, es decir, las previstas en el artculo 151 y 152 del Decreto Supremo N
008-2000-MTC, razn por la cual debe desestimarse dicho extremo de la
observacin. Asimismo, en la clusula undcima, dcimo segunda y dcimo
tercera de la escritura aclaratoria se han sealado detalladamente cules son las
atribuciones de la junta de propietarios y de la directiva de dicho rgano, es decir,
lo referente a los cargos de presidente, quin tendr la representacin
administrativa y judicial del edificio, as como el tesorero-administrador, cuyas
facultades han sido previstas conforme a lo indicado en el instrumento pblico de
independizacin;

Que, asimismo, se advierte que el registrador observ el ttulo a efectos del
nombramiento del presidente de la junta de propietarios conforme a lo establecido
en el artculo 145 del Reglamento de la Ley N 27157 que seala que si al
otorgamiento del reglamento interno existiera pluralidad de propietarios deber
designarse obligatoriamente al presidente de la junta de propietarios;

Que, cabe indicar -tal como se seal en el stimo considerando- que por
escritura pblica del 14 de febrero de 2001 remitida ante esta instancia por Hoja
de Trmite N 8904, se nombra como presidente de la junta de propietarios a
Javier Eduardo Herrera Najarro, sin embargo, de acuerdo al cuarto prrafo del
artculo 145 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC dicha junta estar presidida
por uno de sus miembros, lo que no ocurre en el presente caso en que se elige a
un tercero que no tiene la calidad de propietario del edificio, an cuando en la
introduccin del instrumento pblico se exprese que aqul interviene en nombre y
representacin de Vctor Leoncio Herrera Ticona, copropietario del edificio inscrito
en la ficha N 207513 del Registro de Propiedad de Lima; motivo por el cual
deber nombrarse a uno de los propietarios subsanndose para tal efecto en la
forma legal correspondiente;

Que, asimismo, se advierte de la Memoria Descriptiva y del Plano de
Independizacin adjuntos al ttulo de alzada que la Seccin N 01 se encuentra
ubicada frente a la Avenida de Los Hroes N 1342, la que fue asignada por
Certificado de Numeracin expedido por la municipalidad distrital de San Juan de
Miraflores el 06 de octubre de 1999 que obra inserta al ttulo archivado N 116351
del 16 de julio de 1999, en virtud del cual se extendi el asiento B00002 de la P.E.
N 42424994; sin embargo, cabe advertir que en dicho asiento no se hace
mencin a dicho nmero, lo que deber rectificarse de conformidad con lo
establecido en el artculo 175 del Reglamento General de los Registros Pblicos;

Que, finalmente, tambin deber precisarse cul es el acceso o entrada de la
unidad inmobiliaria N 6 que en la escritura pblica se seala que est ubicada en
la Calle S/N mientras que en el plano se asigna como Avenida De los Hroes, ello
con el fin de una correcta identificacin del referido bien;

Que, de conformidad con el Principio de Legalidad previsto en artculo 2011 del
Cdigo Civil, Numeral IV del Ttulo Preliminar y los artculos 150 y 151 del
Reglamento General de los Registros Pblicos; y,

Estando a lo acordado;

SE RESUELVE:

1.- DEJAR SIN EFECTO el primer extremo de la observacin, CONFIRMAR el
cuarto y la primera parte del quinto extremo de la observacin formulada por el
Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al ttulo referido en la
parte expositiva y REVOCARLA en lo dems que contiene, AMPLINDOLA en
mrito a los fundamentos expresados en la presente Resolucin.

2.- DISPONER que el Registrador de la seccin respectiva salve la omisin a que
se refiere el quinto considerando y rectifique el asiento B00002 de la partida
electrnica N 42424994 de conformidad con lo sealado en el antepenltimo
considerando.

Regstrese y comunquese.


ELENA VSQUEZ TORRES
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
SAMUEL GLVEZ TRONCOS