Revis y Ajuste Pot Rioneg - Informe Final Instrumentos de Gestion

Implementacin de instrumentos de gestin y financiacin en el Municipio de Rionegro
Escuela de Planeacin Urbano-Regional, Universidad Nacional de Colombia

2007

INSTRUMENTOS DE GESTIN Y
FINANCIACIN EN EL MUNICIPIO DE
RIONEGRO
Informe Final

Direccin del Proyecto
Econ. Msc Anbal Lopera Lpez

Coordinador tcnico
Econ. Msc John Jaime Bustamante

Asesor del Proyecto:
Arq. Cnt. Msc. Henry Quesada Gmez

Equipo de trabajo
Arq. Lorena Cardona Marn
Estudiantes de ingeniera forestal:
Leidy Johanna Arroyave Surez
Karen Sofa Vellojin Rodrguez

RIONEGRO
Diciembre de 2007
2007

2
TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIN................................................................................................................................. 7
1. PROCESO METODOLGICO ........................................................................................................ 8
2. JUSTIFICACIN DE LA IMPLEMENTACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN Y
FINANCIACIN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO........................................................................ 10
3. MARCO CONCEPUAL .................................................................................................................. 13
3.1. ANTECEDENTES Y PROPOSITO DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION........................... 13
3.2. MARCO LEGAL PARA LA APLICACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION Y
FINANCIACION. ................................................................................................................................ 14
3.3. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN..................................................................................... 16
3.3.1. Planes parciales...................................................................................................................... 16
3.3.2. Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos.................................................... 17
3.4. INSTRUMENTOS DE GESTIN................................................................................................ 18
3.4.1. Unidades de actuacin urbanstica.......................................................................................... 19
3.4.2. Reajuste de suelos .................................................................................................................. 20
3.4.3. Integracin inmobiliaria............................................................................................................ 21
3.4.4. Cooperacin entre participes ................................................................................................... 22
3.4.5. Compensaciones ..................................................................................................................... 23
3.4.6. Transferencia de derechos ...................................................................................................... 23
3.4.7. Enajenacin voluntaria............................................................................................................. 25
3.4.8. Enajenacin forzosa ................................................................................................................ 25
3.4.9. Renovacin urbana (Ley 388 de 1997, Artculo 119) ............................................................... 26
3.4.10. Expropiacin judicial .............................................................................................................. 26
3.4.11. Expropiacin por va administrativa ....................................................................................... 26
3.4.12. Declaratoria de desarrollo prioritario...................................................................................... 27
3.4.13. Derecho de preferencia.......................................................................................................... 28
3.5. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN....................................................................................... 29
3.5.1. Participacin en plusvalas....................................................................................................... 29
3.5.2. Valorizacin ............................................................................................................................. 31
3.5.3. Pagares y bonos de reforma urbana........................................................................................ 32
3.6. LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN TERRITORIAL EN EL POT VIGENTE. .......................... 35
4. DIAGNOSTICO.............................................................................................................................. 39
4.1. FINANZAS E INVERSION PBLICA.......................................................................................... 39
4.2. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN APLICADOS EN RIONEGRO....................................... 43
4.2.1. Impuestos asociados a la propiedad........................................................................................ 43
4.2.2. Contribucin en valorizacin.................................................................................................... 45
4.3. LOS PRECIOS DEL SUELO....................................................................................................... 47
4.3.1. Conceptos en la formacin de los precios del suelo................................................................ 47
4.3.2. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo rural .................................................. 50
4.3.3. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo urbano.............................................. 53
4.4. TENDENCIAS EN LA GESTIN DEL SUELO ........................................................................... 56
4.4.1. Anlisis de la dinmica inmobiliaria del municipio de Rionegro. .............................................. 56
4.4.1.1. Metodologa de anlisis ........................................................................................................ 56
4.4.1.2. Mercado inmobiliario en el oriente antioqueo...................................................................... 57
4.4.1.3. Evolucin de la oferta en el municipio de Rionegro .............................................................. 62
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4.4.1.4. Dinmica inmobiliaria en la zona urbana a 2007 .................................................................. 65
4.4.1.5. Dinmica inmobiliaria en la zona rural a 2007. ..................................................................... 76
4.4.2. Evaluacin de los aprovechamientos y obligaciones vigentes................................................. 85
4.4.2.1. Aprovechamientos y obligaciones definidos en el pot vigente (acuerdo 076 de 2003). ........ 86
4.4.2.2. Evaluacin de los aprovechamientos vigentes .................................................................... 90
4.4.2.3. Evaluacin de las obligaciones vigentes............................................................................... 94
4.4.2.4. Principales problemas o retos para la gestin del suelo en Rionegro.................................. 97
5. FORMULACIN ............................................................................................................................ 98
5.1. CRITERIOS PARA LA SELECCIN DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION, GESTIN Y
FINANCIACIN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO........................................................................ 98
5.2. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION................................................................................... 100
5.2.1. Planes Parciales .................................................................................................................... 101
5.3. INSTRUMENTOS DE GESTION.............................................................................................. 114
5.3.1Unidades de actuacin urbanstica (UAU) ............................................................................... 117
5.3.2. La regulacin de aprovechamientos y obligaciones............................................................... 120
5.3.3. Compensaciones ................................................................................................................... 133
5.3.4. Transferencia de derechos de construccin y desarrollo....................................................... 137
5.3.5. Reajuste de Terrenos ............................................................................................................ 139
5.3.5. Integracin Inmobiliaria.......................................................................................................... 141
5.3.6. Bancos de tierra y Bancos inmobiliarios ................................................................................ 142
5.4. INSTRUMENTOS DE FINANCIACION..................................................................................... 143
5.4.1. Participacin en plusvala ...................................................................................................... 143
5.4.2. Contribucin en valorizacin.................................................................................................. 150
5.4.3. Aprovechamiento urbanstico bsico y aprovechamiento urbanstico adicional..................... 152
5.4.4. Fondo urbano......................................................................................................................... 154
5.5. INSTRUMENTOS DE CONTROL URBANO Y RURAL ............................................................ 156
5.5.1. Expediente municipal ............................................................................................................. 156
5.5.2. Observatorio del mercado inmobiliario.................................................................................. 157
5.6. PROPUESTA DE REORGANIZACION DE LA ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA DE
PLANEACION MUNICIPAL ............................................................................................................. 159
5.7. ESCENARIOS PARA LA IMPLEMENTACIN DE LOS INSTRUMENTOS............................. 163
BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................ 166
ANEXO I .......................................................................................................................................... 168
ANEXO II ......................................................................................................................................... 169
ANEXO III ............................................................................................................................. 170

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1. Sntesis proceso metodolgico............................................................................................. 9
Figura 2. Marco legal instrumentos de gestin .................................................................................. 15
Figura 3.Delimitacin del rea de una UAU....................................................................................... 20
Figura 4.Reajuste de suelo. ............................................................................................................... 21
Figura 5. Esquema de transferencia de derechos. ............................................................................ 24
Figura 6. Comportamiento de los ingresos corrientes y del dficit fiscal. Rionegro. .......................... 40
Figura 7. Tendencia
*
de la Formacin bruta de Capital Fijo (FBKF). ................................................. 41
Figura 8. Comportamiento del total de los otros tributos asociados a la propiedad millones de pesos
constantes de 1994............................................................................................................................ 45
Figura 9. Recursos por concepto de contribucin de valorizacin. Millones de pesos corrientes de
cada ao............................................................................................................................................ 46
Figura 10. Formacin de los precios en Rionegro. ............................................................................ 48
Figura 11. La distancia al centro en la explicacin de los precios rurales......................................... 49
Figura 12. Grupo de veredas con porcentaje bajo del valor catastral con relacin al comercial. ....... 51
Figura 13. Grupo de veredas con porcentaje medio del valor catastral con relacin al comercial. .... 52
Figura 14. Grupo de veredas con porcentaje alto del valor catastral con relacin al comercial......... 53
Figura 15. Construccin en el Valle de Aburra y Oriente cercano en m de vivienda y otros usos.... 58
Figura 16.Evolucin de la oferta de vivienda en el Valle de Aburra y Oriente cercano...................... 59
Figura 17. Participacin de Rionegro en el mercado inmobiliario de Oriente..................................... 61
Figura 18. Evolucin de la oferta en Rionegro en unidades y m....................................................... 63
Figura 19. Comparacin de la oferta por unidades en la zona urbana y rural de Rionegro a
septiembre de 2.007 .......................................................................................................................... 65
Figura 20. Distribucin de la oferta en la zona urbana de Rionegro .................................................. 70
Figura 21. Oferta por tipo de inmueble en la zona urbana de Rionegro ............................................ 71
Figura 22. Oferta por tipologia de vivienda en la zona urbana de Rionegro ...................................... 71
Figura 23. rea promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de Rionegro
........................................................................................................................................................... 73
Figura 24. reas promedio de vivienda registradas en la oferta del Valle de Aburra y Oriente cercano
........................................................................................................................................................... 73
Figura 25. Valor/m por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de Rionegro ..... 74
Figura 26. Precios por metro cuadrado registrados en la oferta del Valle de Aburr y Oriente cercano
........................................................................................................................................................... 75
Figura 27. Distribucin de la oferta en la zona rural de Rionegro ...................................................... 82
Figura 28. Oferta por tipo de inmueble en la zona rural de Rionegro ................................................ 83
Figura 29. rea promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro84
Figura 30. Valor/m por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro ......... 85
Figura 31. Seccin vial y perfil urbano en el centro de Rionegro....................................................... 94
Figura 32.Proceso de planificacin.................................................................................................. 100
Figura 33.Reajuste de suelo. ........................................................................................................... 139
Figura 34.Integracin inmobiliaria.................................................................................................... 141
Figura 35. Actual organigrama del municipio. Decreto 061 de 2004................................................ 161
Figura 36.Organigrama propuesto para municipio........................................................................... 161
Figura 37. Sntesis funcionamiento de los instrumentos de gestin del suelo. ................................ 165

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LISTA DE TABLAS

Tabla 1.Grupos de instrumentos de Gestin Territorial. .................................................................... 34
Tabla 2.Los instrumentos de Gestin territorial en el POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003)....... 36
Tabla 3. Importancia de los diferentes tributos en el total de otros impuestos asociados a la
propiedad. En pesos constantes de 1994.......................................................................................... 44
Tabla 4. Calificacin de distancia al centro por sector rural en Rionegro........................................... 50
Tabla 5. Correlaciones precios-distancia al centro por sector rural en Rionegro............................... 50
Tabla 6.Divisin por sectores para la zona urbana del Municipio. ..................................................... 54
Tabla 7.Aproximacin de la divisin por Barrios a la divisin por Comunidades. .............................. 55
Tabla 8.Precios catastrales por sectores urbanos. ............................................................................ 55
Tabla 9. Valores comerciales y catstrales del suelo en los sectores urbanos de Rionegro. ............ 56
Tabla 10. Evolucin de la oferta en el Oriente Antioqueo................................................................ 59
Tabla 11. Evolucin de la oferta en Rionegro por tipo de edificacin ................................................ 64
Tabla 12.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona urbana Municipio de Rionegro..................... 68
Tabla 13. Precios del suelo registrados en la zona urbana de Rionegro........................................... 76
Tabla 14.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona rural Municipio de Rionegro......................... 79
Tabla 15. Precios del suelo registrados en la zona rural de Rionegro............................................... 85
Tabla 16.Aprovechamientos y obligaciones definidos en el POT ...................................................... 86
Tabla 17. Aprovechamientos y obligaciones en el suelo urbano ....................................................... 87
Tabla 18.Densidades y cesiones en el suelo rural............................................................................ 89
Tabla 19. Potencial de desarrollo de las manzanas de estudio......................................................... 92
Tabla 20. Aprovechamientos y cesiones urbansticas de algunos proyectos localizados en la zona
urbana de Rionegro ........................................................................................................................... 95
Tabla 21. Espacio publico efectivo actual por comunidades.............................................................. 95
Tabla 22. Planes Parciales en Suelo Urbano................................................................................. 104
Tabla 23. Planes Parciales en Suelo de Expansin....................................................................... 104
Tabla 24. Observaciones en la asignacin de los tratamientos urbansticos. ................................. 122
Tabla 25. Observaciones en la definicin de las intervenciones rurales......................................... 124
Tabla 26. Categoras de uso en el suelo urbano. .......................................................................... 126
Tabla 27. Categoras de uso en el suelo rural. ............................................................................... 127
Tabla 28. Dficit de Espacio Pblico Efectivo................................................................................. 130
Tabla 29. Zonas beneficiarias de la transferencia de aportes en cesiones..................................... 132
Tabla 30. reas e inmuebles con tratamiento de conservacin...................................................... 134
Tabla 31. Hecho generador por incorporacin de suelo rural a expansin...................................... 145
Tabla 32. Calculo de efecto plusvala por mayor valor del suelo ..................................................... 148
Tabla 33. Calculo de efecto plusvala por mayor aprovechamiento................................................. 149
Tabla 34. Escenarios de implementacin de los instrumentos seleccionados................................ 164

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LISTA DE MAPAS

Mapa 1.Planes parciales zona urbana y de expansin...................................................................... 37
Mapa 2. Subzonas beneficiarias de plusvala en el suelo rural.......................................................... 38
Mapa 3.Clasificacin por Barrios segn Catastro. ............................................................................. 54
Mapa 4. Localizacin de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona urbana del Municipio de
Rionegro. ........................................................................................................................................... 67
Mapa 5. Localizacin de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona rural del Municipio de
Rionegro ............................................................................................................................................ 78
Mapa 6. Localizacin de las manzanas de estudio para la evaluacin de aprovechamientos
urbansticos ....................................................................................................................................... 91
Mapa 7. Planes parciales en suelo urbano. ..................................................................................... 105
Mapa 8. Planes parciales en Suelo de Expansin........................................................................... 106
Mapa 9. Planes parciales que incorporan reas de los Parques lineales del Ri Negro y de la
Quebrada La Pereira. ...................................................................................................................... 110
Mapa 10. Zonas beneficiarias de transferencia de VIS y VIP. ......................................................... 111
Mapa 11. Tratamientos urbansticos................................................................................................ 123
Mapa 12. Intervenciones rurales...................................................................................................... 125
Mapa 13. Usos propuestos en el suelo urbano del Municipio de Rionegro...................................... 126
Mapa 14. Usos propuestos en el suelo rural del Municipio de Rionegro.......................................... 127
Mapa 15. Densidad Habitacional Urbana Municipio de Rionegro 2006........................................... 128
Mapa 16. Predios con tratamiento de conservacin arquitectnica y ambiental en el Municipio de
Rionegro. ......................................................................................................................................... 135
Mapa 17. Zonas beneficiarias que constituyen hechos generadores de plusvala .......................... 146

2007

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INTRODUCCIN

Es innegable que un proceso de revisin y ajuste de un Plan de Ordenamiento territorial (POT) como el de un
Municipio como Rionegro, constituye una experiencia especial. Ya en el documento de evaluacin y
seguimiento (Tomo II, diagnstico territorial), se hizo una evaluacin emprica del papel y ubicacin de esta
localidad en el contexto subregional, destacndose como el centro funcional de primer orden en ese espacio
territorial.

Por lo dems, a pesar del tiempo transcurrido, no es tarde para llevar a cabo la implementacin de unos
instrumentos de gestin territorial que complementen el conjunto de acciones resultantes de la revisin y
ajuste del POT. La realidad de las tendencias de transformacin territorial ha sido observada y vividas por
todos los agentes locales, en cuya circunstancia es consubstancial la lgica del desenvolvimiento de la
urbanizacin de los espacios rurales y suburbanos

El informe que se presenta en las siguientes notas, constituye un primer avance relacionado con la
formulacin de los instrumentos de gestin territorial, con los cuales se espera contar as con nuevo material
tcnico para complementar, como se dijo antes, el proceso de revisin y ajuste del POT de Rionegro. Vale
decir que en medio del proceso que nos ha ocupado, nos hemos encontrado con que el Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Desarrollo territorial (MAVDT) promulg el Decreto 3600 de septiembre del ao en
curso. En esta norma, de superior jerarqua, se contempla en el contenido de la Unidades de Planificacin
Rural (UPRs), que en el Documento de Formulacin ya consideramos de antemano, las zonas o subzonas
beneficiarias de las acciones urbansticas que constituyen hechos generadores de la participacin en
Plusvalas, las cuales debern ser tenidas en cuenta, en conjunto o por separado, para determinar el efecto
de Plusvala (Art. 7, numeral 5).

En fin de cuentas, es una situacin previsible en el trabajo que adelantamos, pero que sin lugar a dudas, ms
que establecer tales zonas o subzonas, est el hecho miso de que las diferentes razones que motivaron este
trabajo, cuenten con el decidido apoyo de la Administracin Municipal, de los diferentes actores intervinientes
en el desarrollo y transformacin del suelo a partir de las actuaciones que se deriven, puesto que de stas
depende la posibilidad de poder aplicarles las obligaciones, pero tambin la determinacin de los potenciales
beneficios para ellos.

Como se ver a lo largo del informe, ste no solamente pretende reducirse al espacio estrictamente tcnico,
sino que con el equipo tcnico se realiza un esfuerzo para poder elaborar un trabajo que apoye el
conocimiento del tema y entender su aplicabilidad prctica. En esta direccin, el contenido del informe se
elabora con esa idea, de tal manera que a lo largo del desarrollo del temario los diferentes funcionarios se den
cuenta de la gama tan amplia de contenidos y temas que los tres grupos de instrumentos proponen para
complementar el POT.

Sea esta una oportunidad aprovechable y considerada para que el municipio contine con un trabajo
enriquecedor sobre la planificacin y ordenacin de su territorio, en un momento histrico de su realidad local,
y de tal forma que los suelos rurales se incorporen a la realidad de la gestin del suelo sin los sesgos
urbansticos recientes.

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1. PROCESO METODOLGICO

Para el trabajo de instrumentos de gestin se lleva a cabo un proceso metodolgico que se organiza
a partir de las recomendaciones que entraa la Ley 388 de 1997. Tal como lo indicamos en los
numerales 4,5 y 6 del primer informe sobre el tema, los instrumentos de planificacin, de gestin del
suelo y de financiacin, son los que sugieren esa plataforma normativa. A pesar de que la citada
Ley los seala, ella no indica el camino metodolgico para poder formularlos e implementarlos en
una localidad cualquiera, en este caso Rionegro.

Dada la limitacin anterior, el proceso metodolgico que se propone conlleva dos asuntos gruesos.
El primero de ellos es el diagnstico, dentro del cual se incorporan fuentes primarias y fuentes
secundarias. Las primeras consistieron en realizar recorridos de campo en la zona rural, Urbana y
suburbana, con el fin de conocer el estado de las edificaciones (vivienda y diferentes usos) con
relacin a sus ocupaciones reales versus la normatividad vigente para ello. El conocimiento de esta
informacin se complement con la informacin de segunda mano, la cual se obtuvo de la oficina de
planeacin municipal, especialmente la relacionada con licencias otorgadas a las edificaciones
observadas. Asimismo, se tuvo en cuenta los datos sobre oferta de vivienda suministrada por la
oficina de investigaciones de Camacol Antioquia.

Tambin pudimos consultar el POT vigente, dentro del cual se incluyeron temas relevantes relativos
a los instrumentos de gestin del suelo. Una mirada a estos contenidos dentro de este plan, permiti
realizar una comparacin de lo que all se encontr con respecto a lo que la normatividad exige,
encontrando asuntos verdaderamente llamativos y que son analizados a lo largo del documento
(primer informe).

Como informacin secundaria, tambin se consult informacin de precios del suelo de la Lonja de
Propiedad Raz del Oriente y la Lonja de Propiedad Raz de Medelln. Sobre la oferta de
edificaciones en revistas especializadas como el Informe Inmobiliario y Finca Raz., de las cuales,
adems de conocer la oferta de edificaciones, pudo obtenerse informacin del valor por m
2
de las
edificaciones nuevas.

Las fuentes consultadas y la informacin obtenida, permiti elaborar los diferentes indicadores que
dieron cuenta de la oferta inmobiliaria por tipo de inmueble, su localizacin, precios de los suelos
urbanos y rurales por m
2
, estado actual de los aprovechamientos, de las cesiones obligatorias de la
diferentes actuaciones, entre otras. Con toda esta informacin se elaboraron varias simulaciones
que permitieron conocer de primera mano el estado actual de los aportes en cesiones que resultaron
de las mismas, las densidades, reas construidas, ocupadas y establecimiento del valor del suelo
con el mtodo residual.

El diagnstico se elabor con la finalidad de poder conocer el estado actual de los instrumentos de
gestin, planificacin y financiacin en el municipio, con indicadores especficos, los cuales
permitieron sealar al final del documento de trabajo los problemas ms relevantes sobre el tema.

El segundo de los asuntos, tiene que ver con la formulacin. La idea central de esta parte consiste
en realizar las propuestas de los instrumentos de gestin territorial que puedan ser recomendados
para Rionegro, entre los cuales cabra sealar los planes parciales, como instrumentos de
planificacin, y que stos puedan desarrollar un modelo de simulacin urbanstico-financiero en
2007

9
donde se muestren las cargas y beneficios de las actuaciones urbansticas que se contemplen all.
Como propuestas, podra incluirse las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones urbansticas
que constituyen hechos generadores de plusvala. En este sentido, elaborar recomendacin para el
procedimiento de liquidacin del efecto de plusvala. Adicionalmente, recomendar acciones para
mejorar la gestin catastral local, regular los aprovechamientos y obligaciones urbansticas, la
posibilidad de la aplicacin de la valorizacin para obras pblicas y las que sean pertinentes en
materia de compensaciones.

En el siguiente esquema se sintetiza el proceso metodolgico para la seleccin y recomendacin de
los instrumentos de planificacin, gestin y financiacin en el Municipio de Rionegro

Figura 1. Sntesis proceso metodolgico
Elaboracin: Equipo tcnico de instrumentos de gestin del suelo. Rionegro, Diciembre de 2007

2007

10
2. JUSTIFICACIN DE LA IMPLEMENTACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE
GESTIN Y FINANCIACIN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO.

Podra argumentarse que hay cuatro grandes razones por las cuales debe justificarse no slo la
formulacin sino la aplicacin efectiva de los instrumentos de gestin que se recomienden y que se
adelantan actualmente en este trabajo para el municipio de Rionegro. De un lado, est un asunto
imperioso, vinculado con el cumplimiento de las normas constitucionales y legales. En este sentido,
puede argumentarse que la finalidad del ordenamiento no es otro distinto al sentido del artculo 3 de
la Ley 388 de 1997, cuando seala los fines que constituye la funcin pblica del ordenamiento del
territorio: el acceso a las vas pblicas, las infraestructuras de transporte y dems espacios pblicos
y su destinacin al uso comn; la efectividad de los derechos constitucionales a la vivienda y los
servicios pblicos domiciliarios; la orientacin de los procesos de cambio en el uso del suelo en
armona con la funcin social y ecolgica de la propiedad; el mejoramiento de la calidad de vida de
los habitantes; la distribucin equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo; la
preservacin del patrimonio cultural y natural; y el mejoramiento de la seguridad de los
asentamientos humanos ante los riesgos naturales (Maldonado. 2006: p.15, subrayado nuestro).

No obstante, como lo seala la autora referida, esos sealamientos y decisiones normativas que se
plantean debern trascender el espectro del discurso y concretarse adecuadamente a travs de los
instrumentos que la misma Ley le otorga a las administraciones locales. Adicionalmente,
agregaramos nosotros, que para que haya una efectiva implementacin de los diferentes
instrumentos de gestin territorial (de planificacin, gestin y financiacin), particularmente en el
caso de Rionegro, no basta con poder tener los mejores estudios tcnicos que de sobra establezcan
las bases que posibiliten la implementacin de los mismos, sino la voluntad de los diferentes actores
locales del desarrollo, especialmente de la clase dirigente y del gobierno local, de tal forma que se
concrete el inters pblico del ordenamiento.

Desde el punto de vista estrictamente normativo, los instrumentos de gestin territorial se pueden
observar en detalle en el numeral tres de este trabajo.

Otra de las razones, la segunda que consideramos de trascendencia para continuar con la
justificacin de los instrumentos de gestin territorial en Rionegro, tiene que ver con los altos costos
de oportunidad territorial asumidos por la comunidad, al no haberse incorporado las bonanzas de los
diferentes mercados econmicos en favor de las necesidades territoriales locales. Sea esta la
oportunidad de reconocer que la buena dinmica de la economa local, reconocida en la informacin
de la dimensin econmica, documento de evaluacin y seguimiento (Tomo II, Diagnstico
Territorial), dio cuenta de cmo los mercados inmobiliarios, de la construccin de obras pblicas, la
edificacin de vivienda, de los comercios, servicios e industria, han podido llevar a cabo actividades
bastante positivas con las que, sin embargo no realizaron los aportes tributarios territoriales en
consonancia con esa dinmica, como el caso del impuesto de industria y comercio y el tributo de
plusvalas.

En el primero de los impuestos referidos, los datos del diagnstico territorial mostraron una cada de
los mismos en trminos reales, entre los aos 2000 y 2006, asunto verdaderamente paradjico a la
evolucin positiva de los negocios. Y, con respecto al impuesto de plusvala, el asunto resulta ms
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11
dramtico, puesto que a pesar de haberse aprobado el acuerdo 024 de diciembre 13 de 2004, sobre
captura de plusvalas, el instrumento de financiacin del suelo no ha sido reglamentado ni utilizado.

Argimos que la cuestin anotada con respecto al tema de la captura de plusvala es dramtica dado
que el mercado inmobiliario, especialmente el relacionado con el suelo ha tenido un comportamiento
bastante dinmico. Las cifras de valorizacin de los precios de la tierra, especialmente en el suelo
rural, para los aos 2001 al 2006 fue del 17.9%, muy por encima de la inflacin promedio de los
mismos aos que fue del 5.14% o de la tasa de inters real que oscil alrededor del 6.0%.

Las cifras descritas son coherentes con lo que posteriormente, en el numeral tres (3), se opt en
definir la gestin del suelo, como el conjunto de intervenciones de las entidades pblicas sobre el
mercado de la tierra. Y a decir que los instrumentos de esta gestin, vista en los trminos
propuestos, debern procurar mitigar los efectos no equitativos, desde el punto de vista territorial,
que el mercado de la tierra ha provocado en la localidad, tal como viene ocurriendo, desde hace ya
muchos aos atrs, pero ms desde el ao 2000.

Una muestra de esas inequidades tiene que ver con la brecha establecida entre los valores
catastrales de los predios rurales y sus valores comerciales. En efecto, las cuentas del diagnstico
territorial mostraron evidencia al respecto, con lo cual se estableci que el primero de los valores
ascendi al 35.28% de los segundos entre los aos 2001 y 2006, dando cuenta por esta va que los
mayores valores de la tierra se los quedaron los propietarios de la tierra, frente a una laxa gestin
catastral, reforzando el hecho que el mismo mercado de la tierra (oferta demanda) haba
sancionado rentas econmicas por la va de unos pecios altamente valorizados. Esta situacin ha
estado reforzada por unas tarifas prediales, que incorporadas en las diferentes cuentas de los
dueos del suelo, han correspondido ms a las destinaciones (aptitudes del suelo) que a los usos de
los diferentes predios, profundizndose ms la inequidad territorial aludida anteriormente.

Dadas estas anotaciones, la intervencin en el mercado del suelo es justificada por las
caractersticas particulares de la tierra: de un lado, su naturaleza econmica, ya que es un bien
nico, no producido ni reproducible, y, del otro, las condiciones de organizacin y de funcionamiento
de los mercados (sus condiciones de atomicidad, de transparencia, as como las caractersticas
monopolsticas que se reflejan en la ausencia de condiciones reales y efectivas de competencia en
la oferta del suelo), impide transponer la lgica de la ciencia econmica, que sera aplicable a
cualquier otra mercanca (Comby, en Maldonado spi, p8).

Estas caractersticas, de acuerdo con Maldonado (SPI: p.8) pueden tener repercusiones
considerables sobre la sociedad, al estrangular el aporte de un bien necesario, cuando se da, por
ejemplo, una retencin improductiva del suelo basada en su apropiacin exclusiva y su utilizacin
para elevar su precio en momentos de escasez. Tambin, cuando se producen comportamientos
especulativos que afectan las posibilidades de preservar los suelos de valor ecolgico, agrolgico o
paisajstico o de cumplir con los fines de polticas sociales ligadas a la generacin del espacio
construido.

La misma autora seala que otra razn para justificar la intervencin en el mercado de la tierra es el
hecho de que un terreno no solo vale por sus caractersticas fsicas y su localizacin (como ocurre
en el medio rural) sino, y sobre todo en el medio urbano y periurbano, por los derechos que le son
atribuidos. Y esos derechos provienen de una decisin de la administracin pblica, que por este
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simple hecho genera incrementos significativos de valor en las propiedades privadas. La decisin de
la administracin, adems, debe estar sustentada en la posibilidad de proveer de infraestructuras y
de bienes colectivos, como la vialidad, el agua, el suministro de energa, los equipamientos y otros,
lo que implica cargas de financiacin para toda la colectividad. Es por eso que una figura que refleja
bien esta situacin es la del enriquecimiento sin causa del propietario. De ah la importancia de la
aplicacin, entre otras, de los instrumentos de financiacin y gestin del suelo en Rionegro.

Una tercera razn, es la situacin relacionada con las implicaciones que las valorizaciones del suelo,
presionada por la demanda de ste para diferentes usos, especialmente de segunda residencia, y
los respectivos usos comerciales y de servicios que le acompaan, han provocado en la produccin
agrcola y, por ende, en los cambios de usos del suelo rural suburbano y no suburbano. El hecho
ms notable es la evidente urbanizacin del campo, el fraccionamiento del suelo y las presiones por
diferentes servicios a la comunidad por cuenta de la administracin local, sin que la actual lgica del
mercado de la tierra otorgue parte de sus beneficios a la comunidad a travs de los proyectos que
demanda el ordenamiento, para ser financiados con las obligaciones correspondientes. Ms an,
generando problemas ambientales no deseables, tal como se destac en el diagnstico territorial.

Una cuarta y ltima razn que debera animar la aplicabilidad de los instrumentos de gestin
territorial en Rionegro, tiene que ver con los mismos problemas ocasionados por las circunstancias
en que se ha desenvuelto el mercado de la tierra. Si los aspectos consubstanciales que dieron
origen a enormes rentas econmicas a partir de las grandes valorizaciones reales de los precios del
suelo en Rionegro, adems de que este hecho no ha aportado nada para la financiacin de los
proyectos para el ordenamiento como debera ser, tiene que ser esta circunstancia un gran potencial
para que el gobierno local a travs de la oficina de Plantacin Municipal aproveche las posibilidades
que brinda el desenvolvimiento actual y futuro de los mercados de la tierra y de las edificaciones.

El buen comportamiento de la economa local seguir, por lo menos durante el mediano plazo, a los
ritmos medios en que ha crecido el PIB municipal (3.52% anual). Los niveles de mejoramiento de la
seguridad, los altos crecimientos de la economa nacional, la localizacin estratgica de Rionegro,
las difusiones econmicas, sociales y urbanas, provenientes de la exurbanizacin del Valle de
Aburr, entre otras, son las razones que pueden seguir dinamizando la economa de la
municipalidad. Si a esto se le une la confianza en la nueva administracin y sta apoya
decididamente el proceso de aplicacin ordenada y eficiente de los instrumentos de gestin territorial
que este trabajo sugiere, habr un buen augurio en materia de construccin de ciudad en forma
ordenada y planificada.

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3. MARCO CONCEPUAL

3.1. ANTECEDENTES Y PROPOSITO DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION

El concepto de Instrumentos de Gestin del Suelo en Colombia surge con la Ley 009 de 1989 de
Reforma Urbana. Con esta ley, se crean condiciones para el desarrollo autnomo de los municipios,
dndoles potestad sobre el ordenamiento y la planificacin del territorio. Sin embargo, los
instrumentos definidos en esta ley no se implementaron y solamente despus de la constitucin
poltica de 1991, se profundiza en las formas de planificar el desarrollo de los municipios,
consignando estos nuevos conceptos en la Ley 388 de 1997. Esta ley, contiene los conceptos
previos de la ley 9 /89 y las nuevas disposiciones para el desarrollo del territorio; para ello crea los
instrumentos de planificacin, de gestin y financiacin territorial, mecanismos que se esbozan de
manera genrica en la ley, pero que deben ser aplicados de forma especifica de acuerdo a las
condiciones de cada municipio.

La Ley 388 de 1997, de desarrollo territorial, en su artculo 5, cuando habla acerca del
ordenamiento territorial municipal y distrital, establece la disposicin de instrumentos eficientes para
orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdiccin y regular la utilizacin, transformacin y
ocupacin del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconmico y en armona
con el medio ambiente y las tradiciones histricas y culturales; luego en el artculo 6, que alude al
objeto del ordenamiento territorial municipal y distrital, dice que este ordenamiento incorporar
instrumentos que permitan regular las dinmicas de transformacin territorial de manera que se
optimice la utilizacin de los recursos naturales y humanos para el logro de condiciones de vida
dignas para la poblacin actual y las generaciones futuras.

De acuerdo con lo expuesto por la normatividad urbana en Colombia, los Instrumentos de Gestin
del Suelo son mecanismos creados por la ley para facilitar la ejecucin y efectividad de la
planificacin territorial, favoreciendo y consolidando el escenario de interaccin entre la planeacin y
la realidad (dinmicas del territorio y la territorialidad). Son la plataforma jurdica que la Legislacin
colombiana ha puesto a disposicin de los municipios para gestionar, viabilizar e implementar su
Plan de Ordenamiento Territorial, mediante la combinacin de mtodos y procedimientos de carcter
administrativo, financiero y de gestin del suelo. A travs de estos mecanismos se logra una
adecuada administracin del recurso suelo, en armona con las condiciones socioeconmicas y
ambientales que sobre l se desarrollan, lo que implica en esencia la ordenacin del territorio y su
uso adecuado y racional.

La aplicacin de los instrumentos de gestin debe siempre partir de una planificacin global de
ciudad (POT) y de una planificacin concreta de la operacin a realizar (Plan parcial, plan especial,
plan zonal, macroproyecto etc.). En otras palabras, en el contexto de la Ley de Desarrollo territorial
no puede haber gestin sin planificacin, pues es en su ausencia que se han cometido toda clase de
errores en nuestras ciudades.

Las anotaciones anteriores revisten particular inters, en la medida en que los diferentes articulados
de la Ley 388 y sus normas reglamentarias, an vigentes, han permitido la generacin de un marco
legislativo para orientar el desarrollo de los territorios municipales; lamentablemente, el nfasis de la
mencionada Ley ha sido de tipo urbanstico y los espacios rurales han quedado a merced de stas,
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con lo que las mismas aparecen hurfanas de una legislacin que posibilite normas sin ese tipo de
sesgo.

Esta consideracin apunta hacia la realidad reciente de los territorios rurales de Rionegro, bastante
compleja, llena de particularidades y en la cual la aplicacin de la legislacin (Ley 388) provoca ms
ambigedades que precisiones. No obstante lo anterior, se generaron recientemente dos normas,
bastante interesantes, para poder regular las actuaciones en suelos rurales suburbanos y no
suburbanos; nos referimos a los decretos 097 y 3600 de 2006 y 2007, respectivamente. Con estos
complementos jurdicos, adems de los aspectos recientemente incorporados en la revisin y ajuste
que avanza para el municipio, podemos decir que podra realizarse una mejor gestin del suelo con
una mejor planificacin, por lo menos eso es lo que se espera.

Por lo mismo, adicional al Plan de Ordenamiento Territorial o a la revisin de ste, los diferentes
instrumentos (de planificacin, gestin y financiacin), constituyen herramientas
consubstnciales que aplicados en contexto y rigor, posibilitan un mejor trabajo de planificacin y
ordenacin territorial.

Antes de entrar en el detalle de la descripcin de los instrumentos anotados, es bueno precisar que
hay un hecho metodolgico claro: la razn de stos se encuentra all en la aplicacin de los temas o
aspectos sugerentes del Plan de Ordenamiento, o de su revisin, en la medida que se incorporan
posibilitando la concrecin del modelo de ocupacin territorial propuesto para las reas urbana y
rural del municipio. En otros trminos, la alineacin del presente territorial con el futuro territorial
se establece mediante un modelo de ocupacin del suelo debidamente planteado, de tal manera que
su concrecin cotidiana, con la autorizacin de licencias para las diversas actuaciones, sea posible
gracias a los diferentes instrumentos sealados. Es decir, los instrumentos aludidos son un medio
para alcanzar el modelo de ocupacin futuro, tal como se concibi en el documento de formulacin,
no el fin.

De nada servirn la utilizacin de las diferentes propuestas que el trabajo de instrumentos pueda
recomendar, si no se contextualizan o consideran, por parte de la Administracin Local, dentro del
conjunto de acciones que el trabajo de ordenacin, y por ende la revisin, ha venido formulando y se
ratifican en el acuerdo normativo.

3.2. MARCO LEGAL PARA LA APLICACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION Y
FINANCIACION.

El marco legal que permite la implementacin de los instrumentos de gestin del suelo puede
observarse en la Figura 2, la cual muestra una secuencia temporal de normas que lleva a la Ley 388
de 1997. Puede inferirse de esta lgica temporal, que las normas que dan el marco jurdico a los
temas relacionados con el ordenamiento territorial o las competencias asociadas al propsito, estn
enmarcadas y condicionadas por la Ley 388 de 1997 o de Desarrollo Territorial, cuyo nfasis en la
gestin del suelo ha sido ampliamente reconocido; en esa direccin, se ratifica el carcter
preponderante que el Plan de Ordenamiento Territorial tiene como principal marco regulatorio, en el
cual la gestin del suelo debe incluirse como uno de sus componentes, tal como se argument en
las anotaciones anteriores

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Figura 2. Marco legal instrumentos de gestin

Fuente: Diferentes normas.
Elaboracin: Equipo tcnico de instrumentos de gestin del suelo. Rionegro, 2007.

Los instrumentos sealados no aparecen organizados en los articulados de la Ley 388 de 1997 o en
alguno de los artculos de otras normas reglamentarias de esta Ley, tal como se enuncian en el
numeral siguiente (de planificacin, gestin y financiacin), sino que aparecen dispersos a lo
largo de la misma. Por ello, el documento que presentamos desea aportar en esta direccin, de tal
forma que la Administracin de Rionegro cuente con un material tcnico pero, a su vez, pedaggico.

Los instrumentos de gestin del suelo pueden definirse como el conjunto de intervenciones de las
entidades pblicas sobre el mercado de la tierra, tendientes a corregir lo que podra conducir a
evoluciones socialmente inaceptables, ineficientes en materia econmica y ecolgicamente
inaceptables, dada la naturaleza econmica de la tierra, y de manera an ms simple, todas las
acciones tendientes a asignar una utilizacin de los terrenos (Comby Joseph y Renard Vicent, 1996,
en Maldonado. SPI: p.8).

Igualmente, podra decirse que los instrumentos de gestin territorial son la plataforma jurdica que la
Legislacin colombiana ha puesto a disposicin de los municipios para gestionar, viabilizar e
implementar su Plan de Ordenamiento Territorial, mediante la combinacin de mtodos y
procedimientos de carcter administrativo, financiero y de gestin del suelo (MAVDT, 2004, pgina
Web).

Esta conceptualizacin es consecuente con parte de las justificaciones sealadas para la
formulacin e implementacin de los instrumentos de gestin del suelo, anotadas anteriormente,
especialmente con las consideraciones relativas al mercado del suelo, sus precios y valorizaciones,
como tambin de las implicaciones de la urbanizacin del campo sobre la dinmica territorial del
rea rural y suburbana.
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Siguiendo las recomendaciones el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT,
2004), los instrumentos de gestin territorial pueden dividirse en tres grupos, instrumentos de
Planificacin, de Gestin del suelo y de Financiacin.

3.3. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN

Los instrumentos de planificacin creados por la ley deben orientar el desarrollo del territorio bajo la
jurisdiccin que corresponda y regular la utilizacin, transformacin y ocupacin del espacio, de
acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconmico y en armona con el medio ambiente y las
tradiciones histricas y culturales. Adems, siendo estos instrumentos mecanismos facilitadores del
ordenamiento del territorio deben estar fundamentados en los tres principios constitucionales a
saber: la funcin social y ecolgica de la propiedad, la prevalencia del inters general sobre el
particular, y la distribucin equitativa de las cargas y los beneficios.

Los instrumentos de planificacin tienen como propsito desarrollar los postulados del POT en
sectores especficos que requieren un proceso adicional de planificacin, esto es, desarrollan las
disposiciones adoptadas en los componentes estructural y general del Plan de Ordenamiento
Territorial para concretarlas en proyectos especficos. Se dividen en Planes Parciales, cuyo origen es
la Ley 388 de 1997 y Actuaciones Urbanas Integrales o Macroproyectos Urbanos, originados a partir
de la misma norma.

planes parciales
actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos
decretos reglamentarios

En este punto se agregan las unidades de planificacin rural (UPR), como un nuevo instrumentos de
planificacin rural, contempladas en el Decreto 3600 de 2007.

3.3.1. Planes parciales

Origen: Ley 388/97, Artculos 13, 19, 27, 41, 87, 92, 99 Y 113.

En qu consiste?

Son un instrumento de planificacin mediante el cual se desarrollan y complementan las
disposiciones del POT (sistemas estructurales y la normativa estructural y general) para definir el
desarrollo fsico de un sector que requiere de una intervencin estratgica e integral.
El plan Parcial combina elementos propios del proceso de planificacin territorial con el diseo de las
estrategias de gestin que harn viable el proyecto.

Donde se utiliza?

En determinadas reas del suelo urbano, segn lo defina el POT.
En todas las reas de expansin como requisito para su incorporacin en el permetro urbano.
En reas donde deba desarrollarse el reparto de cargas y beneficios.
2007

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En macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, (de acuerdo con las autorizaciones
de las normas urbansticas generales del POT).

Quin lo formula?

El Plan Parcial puede ser formulado por las autoridades locales o propuesto por los particulares, de
acuerdo con el inters publico y las dinmicas inmobiliarias o del mercado.

Qu condiciones debe cumplir?

Que el POT, en su componente urbano, haya adoptado las directrices y parmetros urbansticos
para su formulacin.
Que los recursos de inversin pblica necesarios para el Plan Parcial es tn incluidos en el
programa de ejecucin de la administracin en curso.

Cmo se tramita?

La aprobacin de un Plan Parcial debe cumplir el siguiente trmite:
Concepto de viabilidad de la autoridad de planeacin municipal.
Aprobacin por parte de la autoridad ambiental. (cuando se requiera).
Concepto y recomendaciones del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial.
Recomendaciones y observaciones de propietarios y vecinos.

El Plan Parcial es adoptado por decreto del Alcalde, y en ese contexto las autoridades competentes
(Oficina de Planeacin o Curadura) otorgarn las correspondientes licencias de urbanismo y
construccin. Este punto de las licencias es bien importante, puesto que como lo hemos sealado
reiteradamente, son estas las que concretan de manera especfica el modelo de ocupacin territorial
que se propuso en el acuerdo normativo, el cual tuvo origen el Documento de Formulacin.

La idea del Plan Parcial, por lo menos en lo que corresponde a los tratamientos de desarrollo y el
papel que ellos juegan en las zonas de expansin, es poder hacer ciudad de manera planificada y en
consecuencia con los principios rectores y los postulados de ordenacin sealados dentro del
acuerdo normativo.

3.3.2. Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos

Origen: Ley 388 /97 Artculos 113 y 114.

En qu consisten?

Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son operaciones de gran escala e indiscutible
impacto en la estructura y la organizacin espacial urbana, el crecimiento general de la ciudad o la
regin, la calidad de vida de la poblacin. Deben integrar al menos un componente de gestin del
suelo con dos componentes de accin sectorial y prever la actuacin conjunta y concertada del
sector pblico con el sector privado.

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Relacin con otros instrumentos de planificacin:

En el POT se incluye la autorizacin para emprender las actividades necesarias para concretar
el proyecto, se especifica su naturaleza, alcance y rea de operacin y se definen sus directrices
generales de gestin y financiacin.
Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son propuestos en el POT y se articulan
con el Plan de Desarrollo Municipal a travs de su plan de Inversiones.
Los macroproyectos o AUI se desarrollan mediante planes parciales. (art. 19 Ley 388/97)

Caractersticas:

De acuerdo con las condiciones locales y su propsito general, las Actuaciones Urbanas Integrales
deben reunir las siguientes caractersticas:

Gran impacto local o supramunicipal
Manejo integral de distintos temas sectoriales
Concertacin de diversos actores pblicos y privados
Accin Interinstitucional y concurrencia de distintos niveles de administracin.
Compromiso del municipio, como lder y gestor del proyecto.

Para mitigar las graves consecuencias econmicas, sociales, ambientales y polticas del crecimiento
urbano desordenado se requiere de intervenciones integrales que fortalezcan la competitividad,
alivien las condiciones de pobreza en reas marginales, mejoren la articulacin entre centros
urbanos, mitiguen el deterioro ambiental

3.4. INSTRUMENTOS DE GESTIN

Los Instrumentos de Gestin Territorial tienen como objeto el promover la funcin social de la
propiedad, el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados de las operaciones y
actuaciones sobre el territorio y el principio de equidad, primando el inters general sobre el
particular; facilitan la destinacin, la obtencin y la intervencin del suelo necesario para llevar a
cabo actuaciones urbansticas. De acuerdo con el MAVDT (2004), se clasifican en 4 grupos:

Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del
ordenamiento urbano:
- Unidades de Actuacin Urbanstica (UAU)
- Compensaciones
- Transferencia de derechos

Mecanismos para intervenir la morfologa urbana y la estructura predial y generar formas
asociativas entre los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y financiacin de proyectos
urbanos:
- Reajuste de suelos
- Integracin Inmobiliaria
- Cooperacin entre partcipes
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Mecanismos para facilitar la adquisicin de inmuebles y predios para el desarrollo de
operaciones urbansticas:
- Enajenacin voluntaria
- Enajenacin forzosa
- Expropiacin por va administrativa
- Expropiacin por va judicial
- Derecho de preferencia

Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las reas urbanas:
- Declaratoria de desarrollo prioritario
- Derecho de preferencia

3.4.1. Unidades de actuacin urbanstica

Origen: Ley 388/97, Artculos 38 a 44.

Qu es la unidad de actuacin urbanstica?

Es el rea conformada por uno o varios predios o inmuebles que deben ser urbanizados o
construidos como una unidad integral dentro de un Plan parcial que implica la gestin asociada
entre los propietarios; sta se da mediante el reajuste de suelos, la integracin inmobiliaria o la
cooperacin.

OBJETO: Facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de las cargas correspondientes al
desarrollo urbanstico de beneficio local:

Las cesiones y la realizacin de obras pblicas de las redes secundarias y domiciliarias de
servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y telfonos de beneficio local.
Las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la dotacin de
equipamientos comunales de benfico local (Art. 39 L 388) *1.

Los beneficios resultantes de los aprovechamientos que se deriven del proyecto urbanstico
(potencial constructivo y potencial de usos asignado). Hacen referencia a las reas vendibles que
resultan de las actuaciones permitidas en el plan parcial.

*1 No forman parte de las cargas imputables a una UAU, los elementos de los sistemas estructurantes
generales de la ciudad establecidos desde el POT, (el costo de la infraestructura vial principal, redes matrices
y todos los sistemas generales), estos, deben ser asumidos por todos los beneficiados mediante otros
mecanismos de reparto.

Condiciones:

Formar parte de un Plan Parcial o estar autorizadas desde el mismo para su delimitacin
posterior.
Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios. (Los
inmuebles de los propietarios renuentes sern objeto de enajenacin voluntaria y
expropiacin).
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Unidad de Gestin
(UG) 1.
Unidad de Gestin
(UG) 2.
Unidad de Gestin
(UG) 3.
Unidad de Gestin
(UG) 4.
rea de Intervencin o de Planeamiento
rea de manejo especial
(UG) 1.
(UG) 2.
(UG) 3.
(UG) 4.
(UG) 1.
(UG) 2.
(UG) 3.
(UG) 4.
Cmo se determina una UAU?

La Unidad de Actuacin Urbanstica puede estar determinada desde el POT u originarse en
definiciones o autorizaciones del Plan Parcial el cual establecer las reglas del reparto de cargas y
dems directrices para la delimitacin posterior de las UAU.

Las UAU sern determinadas con base en la distribucin y caractersticas de las cargas del Plan
Parcial, cuando sean necesarias. Por ejemplo, un Plan Parcial puede tener una sola UAU que
abarque toda su rea, incluir una o varias UAU que no necesariamente cubren toda su rea o no
tener ninguna prevista.

La delimitacin precisa de una UAU debe estudiarse mediante una Modelacin Urbanstica y
Financiera que permita identificar el punto de equilibrio entre sus costos y sus aprovechamientos,
para asegurar as su viabilidad financiera. El rea delimitada como UAU se denomina unidad de
planeamiento o rea de intervencin o rea de planificacin. Esta rea delimitada se intervendr
mediante unidades de gestin. Ver Figura 3.

Figura 3.Delimitacin del rea de una UAU.
Fuente: Directrices bsicas para la aplicacin, revisin y ajuste de los POTs. rea Metropolitana del valle de Aburr.
Diciembre de 2003. p. 78.
Elaboracin: Equipo tcnico de instrumentos de gestin del suelo. Rionegro, 2007.

De acuerdo con la misma fuente consultada, las Unidades de Gestin pueden ser UAU que
responden a unidades autnomas en su ejecucin y son la base del reparto de cargas y beneficios
entre unidades y entre los lotes que las componen.

3.4.2. Reajuste de suelos

Origen: Ley 9a /89, Artculos 25, 77 Y 78. Ley 388 / 97, Artculos 45,46 Y 47.

Objeto:

Permitir una nueva definicin predial para lograr una mejor configuracin del terreno a urbanizar.
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Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios.
En qu consiste?

Consiste en englobar un conjunto de lotes, dotarlos de la infraestructura urbana y el espacio
pblico adecuados, para luego subdividirlos y desarrollarlos en conjunto o por lotes independientes.

Dnde se aplica?

En suelos de expansin o suelos de desarrollo o re-desarrollo al interior de la ciudad y en algunos
casos de mejoramiento integral.

Qu condiciones debe cumplir?

El proyecto de reajuste debe haber sido aprobado conjuntamente con una Unidad de Actuacin
Urbanstica definida o autorizada en un Plan Parcial.

Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios.

Cmo se lleva a cabo?

El proyecto se hace a travs de una entidad gestora pblica o privada constituida de comn acuerdo
entre los propietarios, entre los que puede figurar el Estado. El proyecto de reajuste sealar las
reglas para la valorizacin de las tierras o inmuebles, la valoracin de los predios resultantes segn
los usos y densidades asignadas indicar las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos.
Posteriormente, mediante escritura pblica, se restituyen desarrollo al interior de la ciudad y en
algunos casos los aportes a prorrata entre los propietarios ver Figura 4

Figura 4.Reajuste de suelo.

Fuente: MAVDT (2004).

3.4.3. Integracin inmobiliaria

Origen: Ley 9a /89, Artculos 25, 77 Y 78. Ley 388 /97, artculos 45, 46 Y 47.

En qu consiste?

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Se trata de englobar distintos inmuebles para que, previa la adecuacin de la infraestructura y el espacio
pblico, sea posible rehabilitarlos y subdividirlos, logrando una mejor distribucin de espacios y usos.
Dnde se aplica?

En suelo urbano con tratamientos de renovacin, redesarrollo o actualizacin.

Condiciones:

El proyecto de integracin debe haber sido aprobado conjuntamente con la UAU definida o autorizada en un
Plan Parcial. Contar con el consentimiento previo del 51 % de los derechos de los propietarios.

Cmo se lleva a cabo?

El proyecto se har a travs de una entidad gestora pblica o de iniciativa privada constituida de comn
acuerdo entre los propietarios, entre los que puede figurar el Estado.
El proyecto de integracin seala las reglas para la valoracin de los inmuebles iniciales y resultantes, de
acuerdo con los usos y densidades asignados, las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos.
El proyecto de reajuste o integracin se aprueba conjuntamente con el Plan Parcial o la UAU.

Una vez aprobado, se restituyen los aportes a prorrata entre los propietarios, mediante escritura pblica

3.4.4. Cooperacin entre participes

Origen: Ley 9a /89, Artculos 25, 77 Y 78. Ley 388 /97, Artculos 45, 46 Y 47.

Objeto:
Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios.

En qu consiste?

Cuando para el desarrollo de una unidad de actuacin urbanstica no se requiera una nueva
configuracin predial de su superficie y las cargas y beneficios de su desarrollo puedan ser
repartidos en forma equitativa entre sus propietarios.

Condiciones:

Garantizar la cesin gratuita de terrenos al Estado y el costeo de las obras de urbanizacin
correspondientes, de conformidad con lo definido en el Plan Parcial.
Aprobacin previa de las autoridades de planeacin.

Cmo se lleva a cabo la operacin?

Los propietarios de la UAU constituyen una entidad gestora para garantizar el desarrollo conjunto de
la unidad. En todo caso los predios que la conforman estarn afectados al cumplimiento de las
cargas y al pago de los costos de urbanizacin.

La distribucin equitativa de las cargas y beneficios se podr realizar mediante compensaciones en
dinero, intensidades de uso en proporcin a las cesiones, participacin en las dems cargas o
2007

23
transferencias de derechos de desarrollo y construccin, segn lo determine el Plan Parcial
correspondiente.
3.4.5. Compensaciones

Origen: Ley 388/97, Artculos 48, 49 Y 122. Decreto 151/98

Compensacin por conservacin:

Cundo la aplicacin del tratamiento de conservacin a una zona, predio o inmueble limita su
derechos de construccin y desarrollo, ser necesario, en determinados casos, compensar a los
propietarios.

De acuerdo con el artculo 48 de la Ley 388/97, esta compensacin podr hacerse mediante:
Compensaciones econmicas. .
Transferencia de derechos de construccin y desarrollo.
Beneficios y estmulos tributarios.
Otros sistemas que se reglamenten.

Dnde se aplica?

Se aplica a zonas, predios o inmuebles urbanos que por motivo de conveniencia pblica, el POT o
los instrumentos que lo desarrollan hayan declarado de conservacin histrica, arquitectnica o
ambiental.

Fondos de compensacin:

Para garantizar el pago de compensaciones, la administracin municipal o distrital podr constituir
fondos que podrn ser administrados mediante encargos fiduciarios. (Artculo 49, Ley 388/97).

Compensaciones por obras pblicas

Cuando con la construccin de una obra pblica se lesione de forma permanente el patrimonio de un
particular habr lugar a compensaciones de acuerdo con lo estipulado en el artculo 128 de la ley
388/97).

Esta compensacin podr ser pagada en dinero, ttulos valores de derechos de construccin y
desarrollo, pagars de reforma urbana, o descuentos del impuesto predial.

3.4.6. Transferencia de derechos

Origen: Ley 388/97, Artculos 48, 49 Y 122. Decreto 151/98

Compensacin por conservacin:

Cundo la aplicacin del tratamiento de conservacin a una zona, predio o inmueble limita su
derechos de construccin y desarrollo, ser necesario, en determinados casos, compensar a los
propietarios.
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De acuerdo con el artculo 48 de la Ley 388/97, esta compensacin podr hacerse mediante:
Compensaciones econmicas. .
Transferencia de derechos de construccin y desarrollo.
Beneficios y estmulos tributarios.
Otros sistemas que se reglamenten.

Dnde se aplica?

Se aplica a zonas, predios o inmuebles urbanos que por motivo de conveniencia pblica, el POT o
los instrumentos que lo desarrollan hayan declarado de conservacin histrica, arquitectnica o
ambiental.

Fondos de compensacin:

Para garantizar el pago de compensaciones, la administracin municipal o distrital podr constituir
fondos que podrn ser administrados mediante encargos fiduciarios. (Artculo 49, Ley 388/97).

Compensaciones por obras pblicas

Cuando con la construccin de una obra pblica se lesione de forma permanente el patrimonio de un
particular habr lugar a compensaciones de acuerdo con lo estipulado en el artculo 128 de la ley
388/97).Esta compensacin podr ser pagada en dinero, ttulos valores de derechos de construccin
y desarrollo, pagars de reforma urbana, o descuentos del impuesto predial

Figura 5. Esquema de transferencia de derechos.

Fuente: MAVDT (2004).

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De acuerdo con el Artculo 88 de la Ley 388/97, los ttulos valores correspondientes a los derechos
adicionales de construccin y desarrollo constituyen un instrumento alternativo para hacer efectiva la
correspondiente participacin municipal o distrital en la plusvala.

3.4.7. Enajenacin voluntaria

Origen: Ley 9a/89 Artculos 9,13, 14,16 Y 17. Ley 388/ 97, Artculos 58 a 62.

En qu consiste?

Proceso de venta voluntaria de inmuebles al Estado cuando ste lo requiera para el desarrollo de un
proyecto especfico.

Quines pueden utilizarla?

La Nacin, las entidades territoriales, las reas metropolitanas y asociaciones de municipios, los
establecimientos pblicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de
economa mixta.

Condiciones:

Coherencia con los objetivos, programas y proyectos del POT y el Plan de Desarrollo Municipal.
Declarar de utilidad pblica e inters social el inmueble o predio de acuerdo con el artculo 58 de
la Ley 388/97.

Su pago puede hacerse en efectivo o en especie, ttulos valores, derechos de construccin y
desarrollo, derechos en el proyecto a desarrollar o permuta; de uno o varios de los inmuebles
resultantes.

Los inmuebles adquiridos podrn ser desarrollados directamente por la entidad adquiriente o por un
tercero, siempre y cuando se garantice la utilizacin de los inmuebles para el propsito que fueron
adquiridos.

Para efectos tributarios, el ingreso de este concepto no constituye renta gravable ni ganancia
ocasional para el vendedor. (Art. 15 Ley 9/89).

3.4.8. Enajenacin forzosa

Origen: Ley 388/97, Artculos 52 a 57.

En qu consiste?

Cuando un predio incumple con la funcin social de la propiedad las autoridades municipales o
distritales mediante resolucin motivada y en concordancia con el POT, imponen al propietario su
venta.

2007

26
Dnde se aplica?

Inmuebles declarados de utilidad pblica o inters social.
Inmuebles de una UAU, terrenos en suelo de expansin o suelo urbano que sean declarados de
desarrollo prioritario que no cumpla con la imposicin de acuerdo con el Art. 52 Y 53 Ley 388.
Inmuebles que siendo parte de una Unidad de Actuacin Urbanstica se nieguen a formar parte
de la asociacin gestora. (Art. 44 Ley 388).

3.4.9. Renovacin urbana (Ley 388 de 1997, Artculo 119)

En los casos de enajenacin voluntaria o expropiacin para programas de renovacin urbana, el
precio de adquisicin o indemnizacin deber pagarse preferencialmente mediante:

- Permuta con inmuebles resultantes del proyecto.
- Derechos de edificabilidad, participando como socio del proyecto.

La Administracin Municipal que participe en los proyectos de renovacin, garantizar el acceso a
una solucin de vivienda del mismo tipo a los propietarios o poseedores de viviendas de inters
social que no acepten la forma de pago o el derecho de preferencia previstos.

3.4.10. Expropiacin judicial

Origen: Ley 9a / 89, Artculo 20. Ley 388 /97, Artculos 58, 60 Y 62.
En qu consiste?

Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no
han podido ser negociados mediante enajenacin voluntaria.

Quines la utilizan?

economa mixta.

Condiciones:

Ser declarado de utilidad pblica (artculo 58 ley 388) de acuerdo al Plan de Ordena- miento
Territorial y el Plan de Desarrollo Municipal.

3.4.11. Expropiacin por va administrativa

Origen: Constitucin Poltica. Ley 9a /89, Artculos 20, 22, 23, 24 Y 25. Ley 388 de 1997, Captulo 8

2007

27
En qu consiste?

Le permite al Estado adquirir inmuebles, cuando, a su juicio existan condiciones de urgencia o
motivos de utilidad pblica. Se aplica tambin en inmuebles adquiridos en subasta pblica que
hayan incumplido su funcin social, o que en segunda subasta no presenten ofertas admisibles
o cuando no se llega a un acuerdo para la enajenacin voluntaria (Art. 68 Ley 388).

Quienes la utilizan?

economa mixta.

Condiciones:

Motivos de utilidad pblica: Art. 58 Ley 388/97
Concordancia con el POT y el PDM (salvo en caso de emergencia imprevista. (Art. 64 Ley 388).
Condiciones de urgencia, que sern declaradas por la instancia o autoridad competente,
segn lo determine el Concejo municipal o distrital, o la Junta Metropolitana, mediante acuerdo.
Incumplimiento de la funcin social en inmuebles adquiridos en pblica subasta.

3.4.12. Declaratoria de desarrollo prioritario

Origen: Ley 388 / 97 artculos 40, 44, 52, 53 Y 54.

En qu consiste?

Como parte del Programa de Ejecucin que desarrolla el POT para cada perodo de administracin
municipal, se determinarn los inmuebles y terrenos cuyo desarrollo o construccin se
consideren prioritarios, atendiendo las estrategias, parmetros y directrices sealadas en el Plan
de Ordenamiento.

La declaratoria de desarrollo o construccin prioritaria, podr tambin preverse directamente en el
contenido del Plan de Ordenamiento.

Dnde se aplica?

Cuando se determinen motivos de utilidad pblica en:
Terrenos localizados en suelo de expansin, de propiedad pblica o privada.
Terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano, de propiedad pblica o
privada.
Terrenos o inmuebles urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano, de propiedad
pblica o privada. (Artculo 52, Ley 388/97)
Inmuebles que conformen unidades de actuacin urbanstica, de acuerdo con las prioridades
previstas en los Planes de Ordenamiento Territorial. (artculo 40 Ley 388/97).

2007

28
Qu implicaciones tiene?

El incumplimiento del desarrollo o construccin prioritarios, dentro de los plazos establecidos para
cada caso, dar lugar a la iniciacin del proceso de enajenacin forzosa en pblica subasta.
En los casos de unidades de actuacin de desarrollo prioritario, si en un plazo de seis (6) meses
contados a partir de la delimitacin de la unidad de actuacin no se hubiese logrado el acuerdo entre
propietarios, la administracin podr optar por la expropiacin administrativa de los inmuebles
correspondientes o por la enajenacin forzosa de los mismos, de conformidad con lo previsto en el
captulo VIII de la ley 388/97.

Los inmuebles expropiados podrn formar parte de la asociacin gestora de la actuacin y los
recursos para su adquisicin podrn pro- venir de sta. (Art. 44 Ley 388/97).

3.4.13. Derecho de preferencia

Origen: Ley 9a/89, Artculos 73 y 74.

En qu consiste?

Es el derecho en favor de los Bancos inmobiliarios a tener la preferencia en la enajenacin de los
inmuebles que, segn el Plan de Desarrollo o el POT, aparezcan ubicados en las zonas
destinadas a los motivos de utilidad pblica.

Significa que los propietarios que tengan la intencin de enajenar sus inmuebles debern, por una
sola vez, ofrecerlos en primer lugar a los Bancos inmobiliarios, o la entidad que haga sus veces.
Procedimiento:

Los representantes legales de los Bancos inmobiliarios, mediante resolucin motivada y con el
visto bueno de sus juntas directivas determinarn los inmuebles respecto de los cuales se
ejercer el derecho de preferencia.
La resolucin ser inscrita en cada uno de los folios de matrcula inmobiliaria de los inmuebles
sealados, y no podr inscribirse ningn ttulo traslaticio de dominio posterior sin la constancia
de haber cumplido obligacin sealada.
Los Bancos inmobiliarios dispondrn de un plazo de tres (3) meses contados desde la fecha de
recepcin de la oferta para ejercer su derecho de preferencia y un plazo de (6) meses para
perfeccionar la transaccin.
Mientras no exista un Banco Inmobiliario, el derecho de preferencia lo ejercer la entidad territorial
por conducto del Alcalde.

Para efectos de decretar la expropiacin, el artculo 58 de la Ley 8/97 declara de utilidad
pblica o inters social, la adquisicin de inmuebles para destinarlos a:

Proyectos de infraestructura social en salud, educacin, recreacin, centrales de abasto y
seguridad ciudadana.
Proyectos de vivienda de inters social, y legalizacin de ttulos en urbanizaciones de hecho o
ilegales, diferentes a los contemplados en el Art. 53 de la Ley 9a/89.
2007

29
Rehabilitacin de inquilinatos y reubicacin de asentamientos humanos ubicados en sectores de
alto riesgo. Ejecucin de programas y proyectos de renovacin urbana y provisin de espacios
pblicos urbanos.
Proyectos de produccin, ampliacin, abastecimiento y distribucin de servicios pblicos
domiciliarios.
Programas y proyectos de infraestructura vial y de sistema transporte masivo.
Proyectos de ornato, turismo y deportes.
Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades pblicas, (a excepcin de las
empresas industriales y comerciales del Estado y de las sociedades de economa mixta),
siempre y cuando su localizacin y la consideracin de utilidad pblica estn claramente
determinados en los POT o sus instrumentos.
Preservacin del patrimonio cultural y natural de inters nacional, regional y local, incluido el
paisajstico, ambiental, histrico y arquitectnico.
Constitucin de zonas de reserva para la expansin futura de las ciudades.
Constitucin de zonas de reserva para la proteccin del ambiente y los recursos hdricos.
Proyectos de urbanizacin y de construccin prioritarios en los trminos previstos en los POT.
Ejecucin de proyectos de urbanizacin, redesarrollo y renovacin urbana a travs de la
modalidad de unidades de actuacin, mediante los instrumentos de Reajuste de tierras,
integracin inmobiliaria, cooperacin o los dems sistemas previstos en la Ley.
El traslado de poblaciones por riesgos fsicos inminentes.
Motivos determinados en otras leyes vigentes.

3.5. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN

Los instrumentos de financiamiento son aquellos que permiten a los municipios obtener recursos
econmicos para la implementacin de los proyectos del Plan de Desarrollo Municipal o del Plan de
Ordenamiento Territorial, se estructuran bsicamente en tres grupos: 1- Participacin en Plusvalas,
teniendo origen en la Constitucin Poltica de 1991, Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 y por ltimo los
Bonos y Pagars de reforma urbana cuyo gnesis se desarrolla en la Ley 9 de 1989. 2- Valorizacin
de beneficio local o general, el cual tiene su origen en la Ley 25 de 1921;

Participacin en plusvalas
Valorizacin de beneficio general o local
Pagars y bonos de reforma urbana

3.5.1. Participacin en plusvalas

Origen: Constitucin Poltica, Artculo 82. Ley 388/97, Artculos 73 a 90. Decreto 1599 / 98

En qu consiste?

De acuerdo con el artculo 82 de la Constitucin Poltica, "... Ias acciones urbansticas que regulan la
utilizacin del suelo y del espacio areo urbano incrementando su aprovechamiento, generan
beneficios que dan derecho a las entidades pblicas a participar en las plusvalas resultantes de
dichas acciones".

2007

30
Es el derecho del municipio o distrito de participar del incremento que se genera sobre el valor del
suelo por decisiones administrativas.

Cundo se genera?

Cuando en el POT o sus instrumentos se incluyan:
La incorporacin de suelo rural a suelo de expansin o la consideracin de parte del suelo rural
como suelo suburbano.
Establecimiento o modificacin del rgimen o zonificacin de usos del suelo a un uso ms
rentable.
Aumento del aprovechamiento del suelo para edificacin. (elevando ndices de construccin y/o
de ocupacin.) o ambos a la vez.

Condiciones:

Que las decisiones administrativas estn incluidas en el POT o los instrumentos que lo
desarrollan.
Que se haya aprobado un acuerdo de carcter general que incluya todas las normas para
liquidarla y cobrarla.
Que se haya definido la tasa a aplicar (entre el 30% y el 50% del mayor valor generado)

Quin la aplica?
La administracin local (municipio, distrito o autoridades metropolitanas ejecutoras).

La Plusvala eventualmente puede aplicarse en el caso de ejecucin de obras pblicas previstas en
el POT, el Plan Parcial y dems instrumentos cuando no se haya utilizado la valorizacin.

A qu se destina el recurso?

Esta participacin se destinar a la defensa y fomento del inters comn a travs de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano,
as como al mejoramiento del espacio pblico y, en general, de la calidad urbanstica del territorio
municipal o distrital." (Ley 388/97, Artculo 85.)

Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de inters
social.
Construccin o mejoramiento de infraestructuras (viales y de transporte, servicios pblicos,
equipamientos).
Adecuacin de asentamientos urbanos de desarrollo incompleto o inadecuado.
Proyectos de ampliacin o recuperacin de la red del espacio pblico urbano.
Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos. .Programas de renovacin urbana.
Compra o indemnizacin por adquisicin voluntaria o expropiacin de inmuebles, para
programas de renovacin urbana.
Mejora, adecuacin o restauracin de inmuebles del patrimonio cultural.

2007

31
El Plan de Ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen, definirn las prioridades de inversin
de los recursos recaudados provenientes de la participacin en las plusvalas.

Cmo y cundo se paga?

Slo se paga cuando el propietario o poseedor de un inmueble percibe el incremento de valor; es
decir, cuando se realiza una transferencia de dominio, se solicita licencia de urbanizacin o
construccin, o se cambia su uso.

De acuerdo con el reglamento que establezca cada municipio, el pago de la Plusvala se puede
pactar as:
Dinero en efectivo.
Transferencia al municipio de una porcin de terrero objeto del cobro de la plusvala (previo
acuerdo), o mediante la transferencia de un predio en otra zona.
Compra anticipada de ttulos representativos de derechos adicionales de construccin y
desarrollo.
Transferencia al Municipio de acciones en el proyecto.

3.5.2. Valorizacin

Origen: Ley 25 /21, Articulo 3. Decreto 1333 / 86

En qu consiste?

Es un gravamen real de carcter directo que se utiliza para recuperar el costo de construccin de
obras pblicas. Se impone a los predios beneficiados por las obras de inters pblico local.

Quin la aplica?

Su establecimiento, distribucin y recaudo se har por parte de la entidad nacional, departamental,
distrital o municipal que ejecute las obras.
Condiciones:

Tener como base impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los lmites de beneficio que ella
produzca a los inmuebles que deben ser gravados.

A qu se destina?
El recaudo por valorizacin se destina a la financiacin de las obras pblicas correspondientes.

Cmo se calcula?

El costo de las obras debe ser prorrateado entre los predios beneficiados.
La suma de las contribuciones cobradas no debe ser mayor al costo total de las obras realizadas.

Cmo y cundo se paga?

Su liquidacin y recaudo pueden hacerse antes, durante o despus de la ejecucin de la obra".
2007

32
Su pago es en efectivo y est sujeto a las tarifas, plazos y descuentos que establezca la autoridad
local.

Valorizacin o participacin en plusvala en caso de obra pblica?
La inversin en una obra pblica puede recuperarse mediante uno de dos instrumentos:
Participacin en plusvala o valorizacin, nunca las dos acumulados. La decisin depende de la
autoridad local de acuerdo con las siguientes consideraciones:

En el caso de aplicar la Participacin en Plusvala, el municipio o distrito podra recaudar un
monto superior al valor de la obra; sin embargo ser muy difcil programar el momento en que
estos recursos ingresen a las arcas municipales, pues estn condicionados a las ventas
efectivas de los predios o las solicitudes de licencias.

En el caso de los recaudos por valorizacin, aun cuando estos no pueden superar el valor de la
inversin, ofrecen la ventaja de que su recaudo puede ser programado con exactitud.

3.5.3. Pagares y bonos de reforma urbana

Origen: Ley 9a de 1989, Artculos 99 a 105.

En qu consisten?

Pagars de reforma urbana:

Son ttulos de deuda pblica libremente negociables, emitidos a 8 aos; devengan intereses por
semestre vencido, equivalente al 80% de la variacin porcentual del IPC y estn exentos de
impuestos de renta y complementarios. Se destinan a la indemnizacin o pago de inmuebles
adquiridos por enajenacin voluntaria o expropiacin.

Bonos de reforma urbana:

Son ttulos de deuda pblica, sin garanta de la nacin que se destinan a la financiacin de proyectos
de:

Remodelacin urbana.
Reajuste de tierras.
Construccin, mejoramiento y rehabilitacin de Vivienda de inters social.
Construccin, ampliacin, reposicin, mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado.
Infraestructura urbana.
Planteles educativos y puestos de salud.
Centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos. .Instalaciones recreativas y
deportivas.
Tratamiento de basuras y saneamiento ambiental.

Quin los emite?

2007

33
Son emitidos por las entidades pblicas nacionales, departamentales, intendenciales, metropolitanas
y Municipales o Distritales.

Condiciones

Autorizacin previa de la Asamblea, Concejo, Junta metropolitana o consejo respectivo, con
fundamento en un estatuto que demuestre la capacidad de pago de la entidad emisora.

Autorizacin del Ministerio de Hacienda del acto administrativo que ordena la emisin para el
debido registro.

Las entidades emisoras de los ttulos de deuda se obligan a incluir en sus proyectos anuales de
presupuesto las apropiaciones requeridas para la atencin cumplida y exacta que demanda el
servicio de la deuda.

Como se haba sealado anteriormente, los instrumentos, mecanismos o herramientas que
posibilitan la gestin del suelo, tienen como propsito central la articulacin y concrecin de lo
planificado, a travs de la definicin de cmo se plasman los objetivos y acciones estrategias
territoriales, el quines aportan en el desarrollo urbanstico y el con qu se contribuye; por tanto, la
claridad en la visin territorial se constituye en el punto de partida y llegada al cual los instrumentos
de gestin y financiacin le deben apuntar.

Esa visin territorial tiene que ver con el modelo de ocupacin propuesto en el Documento Tcnico
de Formulacin, para las reas urbana y rural del municipio. Tal modelo se incorpora en el acuerdo
normativo, lo mismo que la visin de ciudad. Estos asuntos fueron tratados en detalle durante el
proceso de revisin y ajuste del POT, dando como origen al Documento sealado y en el que se
incorporan los insumos esenciales para la seleccin de los instrumentos idneos consecuentes con
la realidad territorial para Rionegro.

De acuerdo al propsito especfico que persigan los instrumentos de gestin se pueden clasificar en
instrumentos de tipo urbanstico para intervenir en la estructura predial en la realizacin de proyectos
urbansticos u obras pblicas, de tipo jurdico para acceder al suelo privado para obras pblicas y de
tipo financiero para costear el desarrollo urbano; segn la clasificacin sugerida por el Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial -MAVDT-, como se puede ver en la Tabla 1:

2007

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Tabla 1.Grupos de instrumentos de Gestin Territorial.
INSTRUMENTOS DE GESTIN TERRITORIAL
GRUPOS CONTENIDOS TEMAS Y NORMAS
Planes Parciales.

Norma: Ley 388/97, Artculos 13, 19,
27, 41, 87, 92, 99 Y 113.
De Planificacin
Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos
urbanos.
Norma: Ley 388 /97 Artculos 113 y
114.
De Gestin del
suelo
Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de
las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento
urbano:
Unidades de Actuacin Urbanstica
(UAU). Ley 388/97, Artculos 38 a 44.
Compensaciones.
Ley 388/97, Artculos 48, 49 Y 122.
Decreto 151/98.
Transferencia de derechos
Ley 388/97, Artculos 88, 89 Y 90.
Decreto 151 /98.
Mecanismos para intervenir la morfologa urbana y la
estructura predial y generar formas asociativas entre los
propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y financiacin
de proyectos urbanos:
Reajuste de suelos
Ley 9a /89, Artculos 25, 77 Y 78. Ley
388 / 97, Artculos 45,46 Y 47.
Integracin Inmobiliaria
Ley 9a /89, Artculos 25, 77 Y 78.
Ley 388 /97, artculos 45, 46 Y 47.
Cooperacin entre partcipes
Ley 9a /89, Artculos 25, 77 Y 78. Ley
388 /97, Artculos 45, 46 Y 47.
Mecanismos para facilitar la adquisicin de inmuebles
y predios para el desarrollo de operaciones urbansticas:
Enajenacin voluntaria
Ley 9a/89 Artculos 9,13, 14,16 Y 17.
Ley 388/ 97, Artculos 58 a 62.
Enajenacin forzosa
Ley 388/97, Artculos 52 a 57.
Expropiacin por va administrativa
Constitucin Poltica. Ley 9a /89,
Artculos 20, 22, 23, 24 Y 25. Ley
388 de 1997, Captulo
Expropiacin por va judicial
Ley 9a / 89, Artculo 20. Ley 388 /97,
Artculos 58, 60 Y 62.
Derecho de preferencia
Ley 9a/89, Artculos 73 y 74.

Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores
inactivos de las reas urbanas:

Declaratoria de desarrollo prioritario
Ley 388 / 97 artculos 40, 44, 52, 53
Y 54.
Ley 9a/89, Artculos 73 y 74.
Participacin en Plusvalas

Constitucin Poltica, Artculo 82.
Ley 388/97, Artculos 73 a 90.
Decreto 1599 / 98.
Valorizacin de beneficio general o local

Ley 25 /21, Articulo 3. Decreto 1333
/ 86
De Financiacin
Pagars y bonos de reforma urbana. Ley 9a de 1989, Artculos 99 a 105
Fuente: MAVDT. Instrumentos de gestin territorial. Pgina Web, 2004.
Elaboracin: Equipo Tcnico instrumentos de gestin. Rionegro. Octubre de 2007

2007

35
Ahora bien, la insistencia en el tema de los instrumentos de gestin territorial, por obvias razones
que nos ocupa, no se sustenta solamente por cuestiones de aplicacin de la normatividad, sino
tambin por las razones anotadas dentro de las justificaciones que sealamos anteriormente. Quiz
la leccin ms importante para la administracin actual y la nueva que inicia en enero de 2008, tiene
que ver con el reconocimiento de las circunstancias que permitiran la aplicacin de esos
instrumentos, del potencial que hay para ello, puesto que las intervenciones en el mercado del suelo
bsicamente se estructuran en torno a dos ejes (COMBY y RENARD, op.cit. En Maldonado. SPI: p.
10. Parntesis nuestros.):

En trminos fsicos se parte del supuesto de la posibilidad de orientar el desarrollo urbano (y
rural) de manera coherente y racional, para asegurar la compatibilizacin entre las diferentes
funciones urbanas (y de stas con las rurales), objetivo que se busca a travs de la planificacin
urbana (y rural) o el conjunto de reglas de urbanismo. Complementariamente con las nuevas
disposiciones normativas para la planificacin del suelo rural suburbano y no suburbano, a
travs de los Decretos 97 y 3600, de los aos 2006 y 2007, respectivamente.
En trminos financieros, se busca revertir las consecuencias redistributivas perversas generadas
por el funcionamiento de los mercados, (tal como lo sealamos anteriormente). Este es un
objetivo formulado de manera mucho ms explcita en muchas de las normas en las cuales se
inspira la Ley 388 de 1997.

Las atribuciones de que disponen de manera general los municipios para intervenir en el suelo
urbano son (Maldonado. SPI: p. 10):

Establecer el derecho sobre el suelo y reglamentar la utilizacin de los terrenos o someterla a
autorizacin.
Intervenir en el mercado o controlar las transacciones entre particulares.
Aplicar impuestos sobre la propiedad, sobre su ocupacin, sobre la transformacin del uso de
los suelos o sobre la transferencia de la propiedad.
Movilizar el patrimonio inmobiliario del Municipio y utilizar las capacidades financieras pblicas
para producir nuevos terrenos urbanizados.

3.6. LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN TERRITORIAL EN EL POT VIGENTE.

En este numeral se comparan los instrumentos que las diferentes normas sobre la materia
recomiendan, especialmente la Ley 388 de 1997). Con respecto a los instrumentos que estn
contemplados en el POT vigente para el Municipio de Rionegro.

2007

36
Tabla 2.Los instrumentos de Gestin territorial en el POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003).
INSTRUMENTOS DE GESTIN TERRITORIAL
EN EL POT VIGENTE GRUPOS CONTENIDOS
SI NO
Planes Parciales. Arts. 202 al 212.
De
Planificacin
Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos
urbanos.

X
Unidades de Actuacin Urbanstica (UAU). Arts. 213 al 218; 220

Compensaciones.
Arts. 200, 224 y 225
Circular 005 de 2006

Transferencia de derechos

X
Reajuste de suelos
Arts. 222

Arts. 223

Cooperacin entre partcipes Arts. 221
Enajenacin voluntaria Arts. 233
Enajenacin forzosa Arts. 232
Expropiacin por va administrativa Arts. 233
Expropiacin por va judicial Arts. 233
De Gestin
del suelo
Declaratoria de desarrollo prioritario
Participacin en Plusvalas Arts. 230 y 231

Valorizacin de beneficio general o local X
De
Financiacin
Pagars y bonos de reforma urbana. X
Fuente: Con base en MAVDT. Instrumentos de gestin territorial. Pgina Web, 2004.
Elaboracin: Equipo Tcnico instrumentos de gestin. Rionegro. Octubre de 2007.

De la Tabla 2 se desprende que la gran mayora de los instrumentos recomendados por las normas
estn incorporados en el Acuerdo 076. En cuanto al tema de planes parciales, en el POT vigente se
elaboraron varios mapas que contiene la propuesta de planes parciales para la zona rural (4),
urbana (5) y de expansin (10), ver el Mapa 1. En el Artculo 203 se puede ver el listado de los
mismos, llamando la atencin el hecho de proponer planes parciales para la zona rural y establecer
un plan parcial para mejoramiento integral. En este ltimo caso debera ser un plan de mejoramiento,
dentro de una zona de tratamiento como tal, a cargo de la administracin municipal.

En cuanto al tema de la plusvalas, los Arts. 230 y 231 confirman la incorporacin del asunto en el
POT actual. El mapa 2 ilustra las diferentes subzonas beneficiarias de plusvalas en el suelo rural
con los tres hechos generadores. Si bien el municipio avanz en los temas de planes parciales para
ser tenidos en cuenta en el POT, hay que sealar, como en el resto de instrumentos comparados de
la Tabla 3, que stos se quedaron en el papel, puesto que ninguno de ellos fue implementado para
su aplicacin efectiva en la prctica

En el caso del instrumento de financiacin la captura de plusvalas, se avanz hasta la aprobacin
del acuerdo 024 de diciembre 13 del ao 2004, por parte del Concejo Municipal de la poca, pero
con ningn resultado prctico, dejando pasar la oportunidad que el mercado del suelo y de la
edificacin sancionaron para esos aos posteriores y a la fecha.

Otro tema de inters relativo a los instrumentos de gestin del suelo, tiene que ver con las
compensaciones. En este sentido, la localidad elabor y public la Circular 005 de noviembre 15 de
2007

37
2006, con el cual reglament las compensaciones urbansticas mediante la figura de transferencias
de derechos de construccin y desarrollo por mayor aprovechamiento del suel

Mapa 1.Planes parciales zona urbana y de expansin.

Fuente: POT Rionegro, Acuerdo 076 de2003.

2007

38
Mapa 2. Subzonas beneficiarias de plusvala en el suelo rural.

Fuente: POT Rionegro, Acuerdo 076 de2003.

2007

39
4. DIAGNOSTICO

4.1. FINANZAS E INVERSION PBLICA

El conocimiento y anlisis del estado actual de las finanzas municipales constituye un punto de
partida para establecer cul es la magnitud del gasto pblico que se destina a la planeacin,
construccin y adecuacin de obra pblica, la claridad en este panorama es fundamental debido a
que los instrumentos de gestin y financiacin constituyen una fuente de ingresos importante en las
ciudades con altos niveles de desarrollo y autonoma; por tanto, su medicin hace parte del
diagnstico territorial.

Las ideas centrales de este numeral consisten en sealar la importancia del comportamiento de los
recursos convencionales que posee el gobierno local para poder financiar los diferentes proyectos
vinculados con el desarrollo territorial. Aunque estas ideas podran ser aplicables a los proyectos del
Plan de Desarrollo Municipal (PDM), se insiste en los relativos al Plan de Ordenamiento Territorial.

Esta pretensin no es en vano, puesto que tradicionalmente la administracin local ha visto en sus
recursos propios y en los de crdito, como tambin en las transferencias, fondos posibles para
financiar los proyectos anotados. Sin embargo, la misma Ley 388 de 1997, coma tambin la normas
reglamentarias recientes como el Decreto 3600 de 2007, plantean alternativas para la consecucin
de recursos que podran financiar tales proyecto.

Nos se sabe si la cuestin de potenciar esas alternativas sealadas por las normas se trunca por
desconocimiento o por falta de voluntad poltica para llevarla a cabo, o habra un obstculo que
combina esas dos realidades nefastas para el desarrollo local. En todo caso, creemos que el asunto,
si bien tiene una connotacin de corte poltico, obedece ms a la falta de conocimiento de la forma
de poder llevar a cabo la implementacin de las normas que en la prctica pudiesen actuar como
recursos alternativos y vigorosos para fondear la financiacin de los proyectos que el ordenamiento
municipal reclama.

En estos trminos, podemos iniciar revelando que ya en el documento de Evaluacin y Seguimiento
(Tomo II, Diagnstico Territorial actual), se resalt el cambio de tendencia en la situacin de las
finanzas territoriales de Rionegro. En efecto, en la Figura 6 se presentan los observados de dos
indicadores claves en la finanzas territoriales, los ingresos corrientes de cada ao y el balance fiscal
consolidado a pesos constantes de 1994.

2007

40
Figura 6. Comportamiento de los ingresos corrientes y del dficit fiscal. Rionegro.
11.455
11.317
9.634
8.989
9.202
9.995
11.278
-3.596
-1.125
635
3.241
1.332
761
-1.776
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
-4.000
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
Ing Corrientes Dficit fiscal

Fuente: DNP y Secretara de haciende municipal.
Elaboracin y clculos: Equipo tcnico instrumentos de gestin. Nov de 2007.

Las cifras dan cuenta de una situacin deficitaria en los recursos municipales entre los aos 2000 y
2002 para pasar luego a una superavitaria a partir del ao 2003 y hasta el 2006, lo cual es
consistente con el comportamiento de los ingresos corrientes de la localidad, los cuales quiebran su
tendencia en el 2002, para ser ascendentes hasta el 2006. Ntese que el supervit fiscal registra un
ascenso significativo hasta el 2004 para luego desinflarse en los aos posteriores, lo cual fue
explicable por la destinacin de recursos propios para el pago de la deuda (capital ms intereses).
Esta situacin se destac en el documento de diagnstico ya referido.

Pero por otra parte, un asunto que ocultan estas cifras es el que tiene que ver con la reduccin del
gasto, dado el plan de ajuste al que fue sometido el municipio para poder salir de la situacin
deficitaria sealada, con lo cual se logr mejorar notoriamente la razn y los gastos corrientes
anuales del municipio en trminos reales. En fin de cuentas, tanto el ahorro corriente como el
operacional, como proporcin del ingreso corriente y a pesos de 1994, fueron ascendentes a partir
del ao 2003.

Para dar cuenta de las consideraciones anteriores, retomemos afirmaciones hechas en el
diagnstico territorial del Documento de Evaluacin y Seguimiento (Tomo II). En efecto, mientras que
el ahorro corriente creci a una tasa media anual del 18.64% por ao en trminos reales (pesos de
1994), entre los aos 2000 y el 2006, el ahorro operacional lo hizo a una tasa del 12.66%. Esto
contribuy a mejorar el indicador de autofinanciamiento de la inversin, la cual pas de ser un 37.2%
en el 2000 al 86.2% en el ao 2006. De otra forma, el 37.2% de la inversin total realizada en el
2000 se pag con recursos del ahorro corriente, mientras que en el 2006 esa cifra ascendi en forma
notoria al 85.52%.

Por su parte, los pagos de inversin total crecieron a una tasa media anual del 3.07% en los aos
considerados, una cifra superior a la tasa en la cual creci la poblacin total en esos mismo aos
(2.43%); eso quiere decir que esos pagos pasaron de ser $8.900 millones de pesos en el 2000 a
2007

41
37,4
24,4
31,1
45,3
51,7
50,6
49,5
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
$10.670 millones de pesos en el 2006; ambas cifras en pesos de 1994. Con relacin a estas cifras
en pesos de 1994, bien vale la pena mencionar que la Formacin Bruta de Capital Fijo (FBKF) fu el
41.4% del total de los pagos de capital (inversin) entre los aos 2000 y 2006. En la Figura 7 se
observa esta tendencia, la cual se volvi relativamente ms significativa y se estabiliz en alrededor
del 50% entre los aos 2004 y 2006 en la localidad.

Las inversiones relativas a la FBKF corresponderan a inversiones en capital fijo como vas,
andenes, colegios, escuelas, amoblamiento, saneamiento, servicios pblicos, alumbrado pblico,
equipamientos, entre otros rubros, dentro de los cuales, es posible que estn insertos rubros
correspondientes a las transferencias, pero reconociendo que la inversin con recursos propios jug
papel preponderante en la localidad1. En este componente de inversin total, la FBKF fu la ms
dinmica puesto que su tasa media anual de crecimiento alcanz el 8% en pesos de 1994.

Figura 7. Tendencia
*
de la Formacin bruta de Capital Fijo (FBKF).

(*): Como proporcin del total de la inversin (Pagos de capital) en Rionegro en $ de 1994
Fuente: DNP y Secretara de haciende municipal.

Si bien es cierto que los diferentes tributos han motivado una mejor y mayor dinmica de los
ingresos y de la inversin con recursos propios en Rionegro, tambin es importante sealar que las
transferencias de la nacin o, mejor, los recursos provenientes el Sistema General de
Participaciones (SGP) tuvieron una tasa media anual de crecimiento mucho ms vigorosa.

1
De acuerdo con los datos del DNP y la Secretara de hacienda municipal, con base en las ejecuciones presupuestales
en formato corto, se podra considerar que en el total de la Formacin Bruta de Capital Fijo (FBKF), las transferencias
nacionales pesaron un 19.5% en el ao 2000 y para el ao 2006 esa participacin ascendi al 50.8%, cifras en pesos
corrientes de cada ao. Igualmente, podra colegirse que la inversin con recursos propios, en funcin del diferencial
relativo en tales participaciones, fu mucho ms considerable en el 2000 que ahora, dando cuenta del impacto de las
transferencias en la inversin local. He ah una posible evidencia de efectos positivos de la descentralizacin espacial en
la redistribucin y equidad local de los recursos del Estado.
2007

42
Tal como se adujo en el diagnstico territorial tantas veces sealado, los recursos provenientes de
las transferencias tuvieron un mejor comportamiento que los ingresos tributarios y no tributarios
(recursos propios), puestos que crecieron a una tasa media entre los aos 2000 y 2006 del 7.86%, a
diferencia de los tributarios que lo hicieron a una del 3.99% y los no tributarios al 2.09%, en el mismo
periodo. Por esta va, se tendra evidencia probable del papel jugado por las transferencias en los
montos y tendencia de la inversin local. Ms an, al realizarse un clculo del gasto en
transferencias por habitante pobre, utilizando el indicador de NBI como opcin de incidencia en la
pobreza local, se encontr que ellas fueron crecientes en trmino reales entre los aos 2000 y 2006,
como consta en el documento citado. Ms an, las transferencias por habitante pobre segn NBI lo
hicieron al 8.46% promedio anual; ello estara dando cuenta de una ms alta inversin en reas
como los servicios pblicos, educacin, salud y saneamiento, dado que estn muy vinculadas a la
FBKF, confirmando el robustecimiento de este rubro y, por tanto, su participacin en los pagos de
inversin total.

Insistiendo en el tema de las transferencias, hay que sealar igualmente que no se encontr
evidencia de pereza fiscal en el municipio, dada la positiva tasa media anual de crecimiento de stas
(superior a los ingresos tributarios) y que las mismas estaran explicando el 12% el comportamiento
de los recaudos tributarios. Tambin es cierto que la dependencia de los ingresos es mayor a los
recursos propios (72.62%) que a las transferencias mismas (17.99%) entre los aos 2000 y 2006,
faltando por mejorar en todo caso la gestin tributaria del recaudo, especialmente del predial y muy a
pesar de los estmulos tributarios a empresas que se han localizado en el municipio.

Las cifras anteriores parecen reconfirmar la cuestin de que son ms los efectos positivos de los
recursos de la descentralizacin en la reduccin de la pobreza por incidencia segn NBI, que los
acaecidos por la evolucin satisfactoria de la economa local. As, el crecimiento econmico en
Rionegro puede ser una condicin necesaria para el bienestar de su poblacin local, pero no es
suficiente, por lo que es necesario contar con recursos de inversin dirigidos a cubrir aspectos
espaciales relativos a la calidad de vida urbana y rural, que no es posible lograr al dejar que la
economa los asigne por la va del mercado; es por ello que el comportamiento del indicador de
gastos de las transferencias por NBI constituye un buen indicio del papel redistributivo y de equidad
de los recursos del Estado a nivel municipal. Pero tambin es cierto que hoy hay un gran potencial
de recursos alternativos asociados a la dinmica econmica local, especialmente por la va de las
operaciones de la construccin y del mercado inmobiliario y del suelo, con los que es factible
financiar los proyectos que el ordenamiento espacial reclama. Este es el punto clave del trabajo que
nos ocupa, el de sealar, entre otras, posibles fuentes de recursos proveniente del suelo mismo, de
tal forma que los recursos propios o convencionales del presupuestos se destinen a otras
operaciones consubstanciales a la gestin del gobierno municipal.

Con todo este buen comportamiento de la economa local y la gestin fiscal de la administracin
actual, logrndose mejorar la situacin de disponibilidad de recursos y a pesar que el plan de ajuste
finaliza en el 2008, los porcentajes de ejecucin de los proyectos del Plan de Ordenamiento
Territorial (POT) han sido bastante lamentables
2
. Probablemente en ello incidi la coincidencia de
situaciones entre un ajuste fiscal y el volumen de inversin requerida, dndose prioridad a la primera
de ellas, pero tambin es cierto que el buen momento que atraves la economa local, que todava lo

2
Del 3.49% a pesos del 2006, contabilizando las inversiones de todos los plazos (corto, mediano y largo). Sin
contabilizar la inversiones de largo plazo, el porcentaje de ejecucin sera del 5.23%.
2007

43
vive, no fue aprovechado por el gobierno actual para mejorar el financiamiento de los proyecto del
POT.

En hora buena el trabajo de instrumentos de financiacin seala caminos a estas alternativas de
financiacin con respecto a los recursos propios del municipio, tales como las cargas que debern
asumir los constructores y promotores inmobiliarios, pero tambin de las posibilidades de obtener
recursos del suelo mismo en aquellas circunstancias que sealen las diferentes actuaciones en el
suelo, como el caso de la captura de plusvalas.
4.2. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN APLICADOS EN RIONEGRO

4.2.1. Impuestos asociados a la propiedad

Una clasificacin de los rubros que pueden ser asociados a la propiedad, permite conocer el nivel de
importancia y la tasa media anual de crecimientote de cada uno de ellos. En la Tabla 3 pueden verse
cada uno de los rubros. All se aprecia que el impuesto predial es el que mayor importancia tiene en
comparacin con el resto, los cuales se agrupan dentro de los rubros no tributarios. En efecto, en
todos los aos analizados, el impuesto predial super el 70% de participacin dentro del total de
tributos asociados a la propiedad, mientras que los no tributarios lograron su mayor participacin en
el 2006 con un 25.73%.

Cabe destacar que si bien el predial es el tributo ms representativo de los que se incorporaron en
este anlisis, viene perdiendo importancia relativa dentro del conjunto, puesto que de ser el 92.72%
de los impuestos en el ao 2000, para el ao 2006 su participacin fue del 74.27%, ello se explica
por el avance de otros impuestos como la delineacin urbana, las reas de cesin tipo A y B y las
rentas contractuales; advirtiendo que dentro de las rentas contractuales se incorpora el
arrendamiento de bienes.
2007

44
Tabla 3. Importancia de los diferentes tributos en el total de otros impuestos asociados a la
propiedad. En pesos constantes de 1994
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
TRIBUTARIO DIRECTOS 92,72 90,05 87,51 93,45 90,14 85,21 74,27
Impuesto predial 92,72 90,05 87,51 85,07 78,50 72,48 59,38
Delineacin Urbana 0,00 0,00 0,00 8,38 11,64 12,73 14,90
NO TRIBUTARIOS 7,28 9,95 12,49 6,55 9,86 14,79 25,73
Tasas y derechos 0,05 0,05 1,57 2,04 3,67 11,42 15,40
Nomenclatura 0,05 0,05 0,11 0,12 0,10 0,24 0,12
Area de cesin tipo A (Esp. pblico) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,42 9,15
Area de cesin tipo B (Esp. Comunales) 0,00 0,00 1,46 1,92 3,57 5,76 6,12
Multas y sanciones 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
Sanciones urbansticas 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
Rentas contractuales y fiscales 7,22 9,90 10,92 4,50 6,20 3,37 10,29
Arrendamiento de bienes 0,63 0,71 1,45 0,65 0,69 0,92 0,81
Contribucin de valorizacin 6,58 8,61 9,47 3,45 5,51 2,35 2,45
Debido cobrar licencias de construccin 0,00 0,00 0,00 0,14 0,00 0,09 0,03
Venta de inmuebles 0,00 0,58 0,00 0,27 0,00 0,00 7,00
TOTAL OTROS IMPUESTOS A LA PROPIEDAD 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Fuente: Secretara de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada ao.

Con relacin al crecimiento de los rubros, el total de los tributos lo hizo a una tasa media anual del
16.66%, una cifra bastante cercana a la tasa de valorizacin de los precios del suelo en la zona
rural (17.9%). Como se aprecia en la Figura 8, en trminos reales los recaudos por estos conceptos
han sido positivos, especialmente por los montos anuales del impuesto predial. Dentro de las
dinmicas ms notorias en los aos observados sobresalen el predial (8.31%), las sanciones
urbansticas (38,01%), los ingresos por nomenclaturas (36,36%), la delineacin urbana y las
cesiones tipo A y B. Estas ltimas no registran cifras de crecimiento para el ao 2000, por lo que no
se posibilita compararlos con los ingresos positivos del ao 2006.

Para destacar el crecimiento negativo y la participacin anual descendente de la contribucin por
valorizacin. Entre los aos 2000 y 2006 su tasa media anual de crecimiento fue del -1.09%. Con
relacin a la importancia, cabe anotar que en el ao 2000 fue el 6.58% del total de lo tributos,
mientras que en el 2006 la cifra alcanz el 2.45%.

Sea esta la oportunidad de llamar la atencin en tres asuntos. El primero de ellos tiene que ver con
el impuesto predial, reconociendo que dentro de los impuestos denominados como recursos propios
de la ejecucin presupuestal, ste tuvo un comportamiento destacable, toda vez que su tasa media
anual fue superior a la de los tributarios en conjunto (3.99%), los no tributarios (2.09%) y las
transferencias (7.86%) en los mismos aos analizados. Sin embargo, habr de reconocerse en la
gestin catastral, especialmente en la forma que se han aplicado las tarifas para los diferentes usos,
imperfecciones que no permitieron la misma vigorosidad de este impuesto en el conjunto, por lo
menos de acuerdo con los porcentajes de importancia observados entre los aos 2000 al 2004.

2007

45
Figura 8. Comportamiento del total de los otros tributos asociados a la propiedad millones de pesos
constantes de 1994.
2.654,7
3.111,2
2.924,3
3.951,7
4.149,8
5.138,0
6.692,5
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006

Elaboracin y clculos: Equipo tcnico instrumentos de gestin. Nov de 2007

El segundo de los asunto es el relativo a las cesiones tipo A y B, puesto que por la va de recaudar
recursos en forma directa (pesos) a cambio de que en las operaciones inmobiliarias no se concreten
efectivamente las diferentes obras a lugar, tales dineros fueron a parar a fondos comunes,
desvirtuando la esencia para los cuales debieron ser destinados tales recursos. Por ello, en parte,
tales recursos no tuvieron la trascendencia en los ndices de espacios pblicos y en los
equipamientos locales.

Finalmente, el tercero de los asuntos tiene que ver con la contribucin de valorizacin. Ya se
mencion que su participacin como la tasa media de crecimiento en trminos reales baj en los
aos 2000 al 2006. Este hecho refleja el alto costo de oportunidad del gobierno local de no haber
aplicado en forma continua este mecanismo de recuperacin de los costos de las obras pblicas,
especialmente para vas, en tanto que stas se reclaman ahora y en el pasado reciente como una
urgencia en el proceso de ordenamiento local, con lo cual las presiones en las ejecuciones fiscales e
hubiesen mitigado.

4.2.2. Contribucin en valorizacin

A pesar que en el municipio fue aprobado el estatuto municipal de valorizacin en el mes de
diciembre de 1995, es decir hace doce aos al momento de realizarse estos anlisis, solo
disponemos de la informacin que se ha mencionado anteriormente y que se describe en la Figura
9. Las cifras muestran una cantidad de recursos importantes pero no significativos frente a los
montos que una obra pblica hubiese podido generar, de otra parte, el comportamiento de las cifras
fueron ascendentes hasta el ao 2002, para luego mostrar una tendencia a la baja en pesos
corrientes hacia el 2006. Adicionalmente, al descontar el efecto inflacionario a los datos observados,
2007

46
se encontr que la tasa media anual de crecimiento de los recaudos constantes de valorizacin fue
del -1.09% entre los aos 2000 y 2006.

Figura 9. Recursos por concepto de contribucin de valorizacin. Millones de pesos corrientes de
cada ao
411,1
669,4
732,4
389,8
695,1
389,8
556,0
0,0
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
700,0
800,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006


Complementariamente, las cifras que muestra la Figura 9, por lo menos en los dos ltimos aos, son
muy inferiores a los dineros que le ingresaron al municipio por concepto de cesiones tipo A y B. En
efecto, mientras que en dichos aos se recaudaron en estos rubros la suma de $1.596,4 millones de
pesos por concepto de valorizacin fueron $284,5 millones, es decir un 17.8% de lo que ingres por
cesiones. Muy probablemente en el descenso de los recaudos de valorizacin ha incidido el hecho
que esos dineros correspondieron a montos pendientes por recaudar o a intereses.

En todo caso, resulta lamentable que una localidad con tanta urgencia de llevar a cabo la ejecucin
de un nmero importante de proyectos viales, dada la compleja dinmica de su urbanizacin, no se
hayan realizado con la aplicacin de este mecanismo financiero cuya filosofa central es la de
recaudar los costos de las obras entre quines ms se beneficien de ellas.

Algunas de las obras que se lograron ejecutar con este mecanismo financiero fueron:

Antes de la aprobacin del estatuto de valorizacin (1990-1995): Va el Carretero las delicias (Cl.
47). Va que entra por el Llanito hacia el Colegio la Presentacin. Tambin se ejecut todo el
anillo vial unidireccional del centro histrico, en la segunda alcalda de de Rubn Daro Quintero
Villada. En ese entonces existi el Departamento Administrativo de Valorizacin. Fue hecho en
dos etapas (Obras 071 y obra 072).

Entre 1995 y 1998: La Va Portezuela el Refugio, el Proyecto 083 (la va a Beln, Cra. 47), la
va Ojo de agua y la Va Beln Galicia.
2007

47
4.3. LOS PRECIOS DEL SUELO

El anlisis de los precios del suelo urbanos y rurales en el Municipio de Rionegro es importante en la
medida que permite conocer como est distribuida actualmente la renta urbana en el territorio, es
decir, que zonas podran ser generadoras de aportes urbansticos para otras reas de la ciudad, y
cuales son los precios de referencia que se pueden emplear como punto de partida para las
simulaciones urbansticas en el ejercicio de justificacin de un nuevo rgimen de aprovechamientos
y obligaciones urbansticas.
4.3.1. Conceptos en la formacin de los precios del suelo

Este tema fue tratado con detalle en el diagnstico territorial (Tomo II del Documento de Evaluacin
y Seguimiento), en el cual se reconoci las altas tasas de valorizacin del precio del suelo en la
zona rural. En efecto, se mencion que la tasa de valorizacin del precio medio pas de ser el 1.7%
en el ao 2003 al 30.1% en el 2006, para una tasa promedio del 17.9% entre los aos 2001 al 2006.

Esta situacin contraste enormemente con las tasas de inflacin y las tasas de inters real de la
poca, puesto que mientras las primera a girado alrededor del 5% la segunda lo ha hecho alrededor
de un 6%, ms an, para el ao 2006 fue del 6./% rea
3
l.

En la Figura 10 se trata de hacer un anlisis de la formacin de los precios en Rionegro. En el eje de
las equis se tienen las distancias con relacin al centro de las diferentes zonas (Comercial,
residencial y rural o agrcola). La idea que subyace en este anlisis, sigue los postulados del Modelo
de usos y rentas de Von Thunen, el cual parte de un rea central y a su alrededor unos anillos con
usos dentro de los cuales las rentas del suelo van disminuyendo a medida que se alejan del centro.

Es bien reconocido el hecho que este modelo tiene el poder de dar cuenta de los usos y rentas o
precios del suelo, tiene la deficiencia en el sentido que las aglomeraciones o localidades como
Rionegro no registran, dentro de su configuracin espacial, un nico centro de actividad, sino que
hoy por hoy muchas de ellas tienen a sufrir de policentrismo.

3
Calculada la Tasa de Inters Real como sigue: ([(1+r)/(1+infl)]-1)*100, en donde r es la tasa nominal e infl la inflacin
interna.
2007

48
Figura 10. Formacin de los precios en Rionegro.
rea Central
de Negocios
Uso Agrcola Residencial Comercial
Curva de precios Curva de precios
Densidad Baja Densidad Media Densidad Alta
Residencial a Comercial
Rural a Residencial
Precios del Suelo
Tierra rural para
incorporar
Dinmica de consumo del suelo urbano: Escasez
$ 32.600 m $ 200.000 m $ 2.500.000 m

Fuente: Bustamante A, John Jaime. Con base en notas de clase. Universidad Nacional. 2007.

Sin embargo, haciendo abstraccin de esta limitante, encontramos sentido en que hay una relacin
inversa entre la distancia al centro y los valores de las precios del suelo de acuerdo al uso, tal como
lo ilustra la lnea punteada de color rosado; por es que debajo del nombre del respectivo uso, se
colocaron los valores del precio por metro cuadrado del suelo. A cada uso se le asign un rea
geomtrica, la cual equivaldra a un polgono en espacio real dentro de los diferentes permetros de
la localidad. As, al comercial se le asign una lnea naranjada, al residencial el color amarillo y al
rural o agrcola el color verde.

Los parches de color verde agua lo que quieren significar es la penetracin de unos usos en otros ya
establecidos, es decir connotan espacialmente el cambio de uso, con lo cual, all donde se sanciona
el cambio, habr de registrarse un mayor valor del precio y, por ende, nuevas y mayores rentas
urbanas. La situacin descrita es un reflejo real de lo que viene aconteciendo en el suelo urbano,
suburbano y rural de Rionegro.

Complementariamente, la curva gruesa de color azul intenso, estara mostrando el comportamiento
de la disponibilidad de suelo urbano para abastecer el consumo de espacio de los diferentes usos en
la zona urbana, a medida que avanza la urbanizacin local. Su comportamiento tiene aspecto
logstico, en la medida que depende en buena medida del crecimiento de la poblacin y de la tasa de
uso de tierra para diferentes actividades, hasta alcanzar un mximo en el que la presin por ms
tierra necesariamente conlleva a incorporar suelo rural, con lo que se impone el cambio de usos en
sta zona. De hecho, ya hemos enfatizado que la tasa media anual del rea destinada a la
produccin agrcola viene creciendo al -7% entre los aos 1998 y 2005.

En un intento por hallar evidencia de la formacin de los precios en funcin de la distancia al centro
de los precios de los diferentes sectores rurales, tal como lo sugiere el modelo de Von Thunen,
encontramos situaciones muy variadas. Utilizando un modelo economtrico sencillo, cruzando los
datos de distancias y precios, se obtuvieron resultados como los que muestra la Figura 11.
2007

49
Figura 11. La distancia al centro en la explicacin de los precios rurales
11
10000
S1
S2 S3
7
10
8
9
2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000
12
13
14
11000 12000
S4
S5
Ln (Precio)
Distancia media al centro (Parque)
$19.241 mt2 $19.241 mt2
$14.008 mt2 $14.008 mt2
$19.180 mt2 $19.180 mt2
$31.651 mt2 $31.651 mt2
$4.258 mt2 $4.258 mt2
Sector 1: 4%
2.6%
-5.4%
4.0%
2.5%
5.1%
12.9%
5.8%
2.0%
0.2%
4.8%
8.7%
56.0%
3.3% 10.6%
Sector 2: 10.0%
Sector 3: 4.8%
8.7%
-3.3%
1.9%
Sector 4: 1.3%
-0.5%
4.4%
Sector 5: 17.1%
13.9%
18.9%
22.5%
11.6%
16.7%
11.1%
16.3%
7.1%
-0.9%
13.3%


Que significa esta situacin que evidencia la Figura 11?. La explicacin estara en que en los
diferentes sectores, la distancia no estara explicando la formacin de los precios en la misma
magnitud o, en su defecto, la distancia no sera la razn que explica la formacin de los mismos sino
razones diferentes a sta. En la figura aludida, se colocaron los precios por m
2
del suelo por sector,
con lo cual no necesariamente los mayores valores del suelo por m
2
se tienen en las zonas ms
cercanas al centro o que los sectores ms distantes tienen los menores precios, tal como lo
muestran los datos de la Tabla 4

Por otra parte, la Tabla 5, que muestra las correlaciones de los datos precios-distancias en cada
sector rural, se encontr que el sector cuatro, el de menor distancia al centro arroj una correlacin
perfecta, pues la distancia explica el 100% de las variaciones en el precio por la distancia al centro.
Del mismo modo, en los sectores 1 y 3 hay buenas correlaciones para sacar las mismas
conclusiones, sin embargo no necesariamente el sector 4 tiene los mayores valores de los precios,
ni el sector 3, ni el sector 1. El da mayor valor es el sector 2 y evidencia un grado de correlacin muy
bajo entre precios y distancias al centro.

2007

50
Tabla 4. Calificacin de distancia al centro por sector rural en Rionegro.
5 Muy Distante Sector 1 8.760
1 Muy Cercano Sector 4 2.395
2 Cercano Sector 2 3.986
3 Intermedia Sector 3 4.973
4 Distante Sector 5 7.827
Orden por distancia media Calificacin Sector
Distancia media
al centro
5 Muy Distante Sector 1 8.760
1 Muy Cercano Sector 4 2.395
2 Cercano Sector 2 3.986
3 Intermedia Sector 3 4.973
4 Distante Sector 5 7.827
Orden por distancia media Calificacin Sector
Distancia media
al centro


Tabla 5. Correlaciones precios-distancia al centro por sector rural en Rionegro
0.5734 El modelo explica el 32.8% de la variacin de los precios S5
Coeficiente de
correlacin: R
Modelo de regresin para explicar cambios en los
precios por la distancia al centro
Sectores
perfecta El modelo explica el 100% de la variacin de los precios S4
Coeficiente de
correlacin: R
Modelo de regresin para explicar cambios en los
precios por la distancia al centro
Sectores
perfecta El modelo explica el 100% de la variacin de los precios S4


Lo anterior nos estara confirmando que si bien en los sectores 3 y 4, en el modelo se explica en un
buen porcentaje la variacin de los precios por la distancia, y aunque menos en los otros sectores,
pareciera que no es la distancia al centro la que estara determinando la formacin de los precios del
suelo rural en el municipio de Rionegro, sino otros factores como la alta demanda de suelo para
segunda residencia, la demanda de suelo para usos de comercio y servicios, altos precios de oferta
por parte de los propietarios de la tierra, en combinacin con expectativas racionales de los
diferentes agentes por incorporar de manera anticipada probables actuaciones de futuras
operaciones inmobiliarias en los sectores analizados. De otro modo, es posible, con la informacin
analizada, que estuvisemos en presencia de un proceso especulativos de los precios del suelo, con
las consecuencias que estas olas especulativas se incorporan en los espacio construidos finales,
donde, por dems, los metros cuadrados construidos resultan muy altos, por encima de los precios
naturales de los bienes inmobiliarios.

4.3.2. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo rural

Adicional al comportamiento de lo precios globales en la zona rural del municipio, hay un datos que
se puede desagregar para conocer por veredas la proporcin de los precios catastrales promedios
en las veredas con relacin a los valores comerciales promedios. Con ello se forma una idea de
2007

51
cmo mientras lo propietarios de los predios en cada vereda, obtienen jugosas ganancias
sancionadas por el precio de mercado, al Municipio el ingresa una parte inferior por aplicar tarifas
subvaloradas. Es decir, que mientras los dueos de los predios ganan con base al valor comercial, y
muy seguramente haciendo efectivas las transacciones en notarias por valores comerciales
menores, para no pagar ms impuestos, al municipio solo le queda una parte menor por concepto
del tributo del predial sobre bases catastrales muy por debajo del valor comercial.

En efecto, organizando los porcentajes de los precios catastrales por vereda con relacin a sus
valores comerciales, obtuvimos tres grandes grupos de veredas. En el primero, que muestra las
respectivas veredas en la Figura 12, el valor catastral fue, en promedio, el 23,2% del valor comercial.
Este grupo lo denominamos de baja participacin del precio catastral con respecto al comercial. Sin
embargo, algunas veredas, muestran porcentajes cercanos al 30%. Esto no es excusa, dado que la
participacin media del catastral del comercial en la zona rural fue del 35.28% en el 2005, que es el
ao en el cual hay disponibilidad de valores del catastro.

El segundo grupo, es de participacin media, all el precio catastral promedio del comercial ascendi
al 36,18%, ligeramente superior a la media rural (ver la Figura 13).

Figura 12. Grupo de veredas con porcentaje bajo del valor catastral con relacin al comercial.
11,1
17,9
21,0
23,1
23,7
24,3
25,4
27,4
28,8
29,7
0 5 10 15 20 25 30 35
PLAYA RICA-RANCHERIA
EL HIGUERON
LA MOSCA
LA CONVENCION
PONTEZUELA
EL CAPIRO
LA LAJA
TABLACITO
SANTA TERESA
SANTA ANA

Fuente: Catastro municipal
Elaboracin y clculos: Equipo tcnico de instrumentos de gestin.

2007

52
Figura 13. Grupo de veredas con porcentaje medio del valor catastral con relacin al comercial.
30,4
31,1
32,0
33,2
33,5
33,8
35,3
37,5
40,2
40,8
42,7
42,8
43,8
44,2
47,0
47,1
0 10 20 30 40 50
BARRO BLANCO
GUAYABITO
EL TABLAZO
RIO ABAJO
CABECERAS DE LLANOGRANDE
CHIPRE
Promedio rural
YARUMAL
MAMPUESTO
TRES PUERTAS
CHACHAFRUTO
VILACHUAGA
ABREO
EL CARMIN
LOS PINOS
LA MOSQUITA


A partir de la informacin que sirvi de base para elaborar las dos figuras anteriores, se concluye
que el 47.5% de las verdeas de Rionegro tienen un valor catastral de sus valor comercial por debajo
del promedio de la zona rural. Ms an, el 80% de las mismas lo tienen por debajo del 60%, que
sera una cifra relativamente sensata.

2007

53
Figura 14. Grupo de veredas con porcentaje alto del valor catastral con relacin al comercial.
51,1
55,1
55,3
60,1
64,4
74,2
79,0
82,3
0 20 40 60 80 100
SAN LUIS
SANTA BARBARA
CUATRO ESQUINAS-EL
ROSAL
LA QUIEBRA
CUCHILLAS DE SAN
JOSE
ABREITO
SAN ANTONIO
GALICIA


En la Figura 14, se muestra el tercer grupo, con tres veredas por debajo del porcentaje que
llamamos sensato, el resto (La Quiebra, Cuchillas de San Jos, Abreito, San Antonio y Galicia, estn
por encima de la cifra indicada, siendo mejor en las tres ultimas de las veredas referidas.
Para terminar, debe sealarse que dos veredas mostraron un valor catastral muy por encima del
valor comercial: Las veredas Aeropuerto (168,56%) y Cimarronas (335,87 %). Pudo haber sucedido
que los valores catastrales o fueron sobredimensionados o que los valores comerciales estaban
demasiado bajos para entonces. Ambas situaciones tienen que ver con las fuentes, de un lado
Catastro y de otro, las cifras del estudio de Lonja de Medelln.

4.3.3. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo urbano

El valor del metro cuadrado de suelo para la zona urbana fue establecido utilizando los avalos
catastrales y las reas correspondientes de los predios pertenecientes a cada uno de los cuatro
sectores definidos en el proceso de Formulacin, tal como se observa en la Tabla 6.

Dichos avalos fueron entregados por la Direccin de Catastro del Municipio, quien maneja una
clasificacin diferente para el rea urbana del Municipio, consistente en la divisin de sta en diez
zonas denominadas Barrios, los cuales se muestran en el Mapa 3. Esta divisin puede
aproximarse a la divisin por Comunidades, como se muestra en la Tabla 7, con la salvedad de que
no se incluyen los predios que fueron reclasificados en la presente Revisin.

2007

54
Tabla 6.Divisin por sectores para la zona urbana del Municipio.
Sector Comunidades
Centro
Hospital
Alto del Medio

1
Belchite
San Antonio
Gualanday 2
El Faro
Santa Ana 3
Cuatro Esquinas
4 El Porvenir
Elaboracin: Equipo tcnico instrumentos de gestin. 2007

Mapa 3.Clasificacin por Barrios segn Catastro.

Fuente: Catastro municipal.
2007

55
Tabla 7.Aproximacin de la divisin por Barrios a la divisin por Comunidades.
Barrio Comunidad
10 El Porvenir
11 Centro
12 Hospital
13 Alto del Medio
14 Belchite
21 San Antonio
22 Gualanday
23 El Faro
31 Santa Ana
32 Cuatro Esquinas

Vale la pena aclarar que la informacin para el Barrio 23 asimilable a la Comunidad de El Faro, no
pudo ser conseguida, y por tanto, la estimacin del precio del suelo para el Sector 2 fue realizada
con los datos disponibles para las Comunidades de Gualanday y San Antonio, lo que podra explicar
en parte el bajo valor que presenta el suelo en esta zona; aunque debe tomarse en cuenta
igualmente, que pese a que la comunidad de Gualanday presenta uno de los valores ms altos del
suelo por metro cuadrado ($84.927), el valor promedio para el Sector est fuertemente influenciado
por los bajos valores registrados para la Comunidad de San Antonio ($5.355 / m
2
), en donde por
dems influyeron las reas para el establecimiento del valor final.

De acuerdo con la nota explicativa anterior, se establecieron los promedios del valor del suelo a
precios catastrales por cada uno de los sectores que se definieron en el documento de formulacin
de la revisin y ajuste del Plan de Ordenamiento de Rionegro, tal como se ilustra en la Tabla 8.

Tabla 8.Precios catastrales por sectores urbanos.
Sector Barrios Sectores $ m2
1
Centro, Hospital, Alto del
Medio, Belchite
$ 81.362
2
San Antonio, Gualanday
y El Faro
$ 7.047
3
Santa Ana y Cuatro
Esquinas
$ 50.305
4
El Porvenir
$ 71.446


Dados los valores de los precios por m
2
en los dems sectores, los resultados para San Antonio
siguen siendo muy bajos. Una contrate con los precios comerciales nos puede ayudar a dar cuenta
de este hecho. En efecto, en la Tabla 9 se aprecian los valores correspondientes a los precios
comerciales (puntos muestreados), en la se observa que los valores catastrales de los diferentes
2007

56
sectores, salvo en el Porvenir, se encuentran poco ajustados a los valores comerciales del suelo. En
el caso concreto del sector 2, creemos se deba a una subvaloracin de los datos catastrales.

Tabla 9. Valores comerciales y catstrales del suelo en los sectores urbanos de Rionegro.
Valor catastral % del valor
$ m2 $ m2 Promedio Comercial
1
Centro, Hospital, Alto del
Medio, Belchite
$ 81.362 1.000.000 a 8.000.000 3.100.000 2,62
2
San Antonio, Gualanday
y El Faro
$ 7.047 60.000 a 100.000 80.000 8,81
3
Santa Ana y Cuatro
Esquinas
$ 50.305 75.000 a 400.000 148.000 33,99
4
El Porvenir
$ 71.446 80.000 a 150.000 115.000 62,13
Sector
Valor Comercial
Barrios Sectores

Fuente: Catastro municipal.

Vale la pena, de todos modos, insistir en que los datos que se tuvieron en cuenta para obtener los
valores promedios comerciales siguen siendo muy pobres como para obtener datos ms confiables,
pero debido a esta limitante se acudi a este procedimiento del valor medio con la nica informacin
disponible. An as, se cree que ante la escasez de suelo en una zona como el centro, en el sector
uno, para desarrollar actividades o actuaciones urbanas, los precios de oferta son bastante altos y
de origen ms especulativo que en razn de la lgica del mercado.
4.4. TENDENCIAS EN LA GESTIN DEL SUELO

La aplicacin de los instrumentos de gestin y financiacin en el municipio de Rionegro, implica
hacer una evaluacin de los principales procesos de transformacin territorial y las tendencias en la
ocupacin tanto urbana como rural que inciden directamente en la gestin del suelo.

El siguiente anlisis permite identificar las principales realidades y caractersticas territoriales en el
desarrollo del Municipio, definir las problemticas y potencialidades y las posibilidades de
intervencin mediante los instrumentos de gestin del suelo.
4.4.1. Anlisis de la dinmica inmobiliaria del municipio de Rionegro.

El anlisis de la dinmica inmobiliaria muestra las principales caractersticas del funcionamiento del
mercado inmobiliario, el tipo de inmuebles que se ofertan y sus relaciones con las realidades
territoriales del Municipio. A partir de esta dinmica se puede hacer una interpretacin de los
fenmenos urbanos y rurales del Municipio y la previsin a futuro, con el fin de establecer o redefinir
estrategias relacionadas con la propiedad raz
4.4.1.1. Metodologa de anlisis

El anlisis de la oferta inmobiliaria en el Municipio de Rionegro esta dividido en tres componentes. El
primero consiste en hacer una evaluacin del comportamiento de la oferta registrada en el oriente
2007

57
Antioqueo desde el ao 2.004 hasta la fecha y la participacin de Rionegro con relacin a los
dems municipios de esta subregin.

El segundo componente identifica la evolucin de la dinmica inmobiliaria en el Municipio, en
relacin a unidades producidas en los diferentes periodos de estudio, el tipo de oferta y los rangos
de precios. La informacin para este anlisis fue extrada del informe Estudio de oferta y actividad
edificadora en el valle de Aburr y Oriente Cercano, de CAMACOL Antioquia, sobre la actividad
edificadora registrada desde el ao 2.004 hasta marzo de 2007.

El tercer componente es el reconocimiento sistemtico de la oferta inmobiliaria durante este ao.
Este estudio se realiz a partir de la recoleccin de informacin tomada mediante trabajo de campo
sobre los inmuebles en oferta tanto en la zona urbana como rural del Municipio. A la par de este
trabajo se consultaron otras fuentes anexas en revistas inmobiliarias e informacin proporcionada
por CAMACOL sobre la oferta a 2007, de tal forma que se pudiera registrar la mayor cantidad de
proyectos con el fin de hacer un anlisis ms exacto y con una mayor cobertura.

A partir de esta informacin se identificaron datos como tipos de inmuebles ofertados, precios
comerciales del mercado y reas promedio por tipo de inmueble, que permiten generar un panorama
que muestre cual es el tipo de oferta que se esta desarrollando en el Municipio. No obstante, se
debe tener presente que este anlisis corresponde a la oferta formal de edificaciones y no cobija las
dinmicas inmobiliarias informales.
4.4.1.2. Mercado inmobiliario en el oriente antioqueo

Para hacer un anlisis de la oferta inmobiliaria en Rionegro es necesario conocer el contexto
regional en el que est inserto el Municipio. Este reconocimiento permite identificar los procesos
inmobiliarios registrados en el Oriente Antioqueo y de esta forma entender algunas de las
tendencias en el crecimiento de la oferta y el tipo de proyectos que se estn desarrollando.

En primer lugar es importante destacar el crecimiento del mercado inmobiliario durante los ltimos
aos en el rea Metropolitana de Medelln y el Oriente cercano, producto de la reactivacin
econmica del pas. En la Figura 15 se observa la evolucin de la construccin en el Valle de Aburra
y Oriente cercano en m de vivienda y otros usos

2007

58
Figura 15. Construccin en el Valle de Aburra y Oriente cercano en m de vivienda y otros usos

500
150.500
300.500
450.500
600.500
750.500
900.500
1.050.500
1.200.500
1.350.500
vivienda
No residenciales
vivienda 409.045 405.583 704.544 409.447 217.440 364.114 504.762 954.000 1.279.96 1.011.88 1.048.26 622.273
No residenciales 192.686 230.817 206.653 143.613 72.755 51.335 67.251 102.352 140.890 150.645 198.881 171.920
1.995 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2006*

*Acumulado a septiembre de 2.006
Fuente: Estudio del mercado de edificaciones. rea Metropolitana y Oriente cercano CAMACOL, 2006.

En la Figura 15, se puede identificar que luego de la crisis econmica que tubo el pas en los aos
1.999 hasta el 2.001 y que toc muy de cerca el sector de la construccin, la actividad edificadora ha
presentado un incremento constante a partir del ao 2.000 que supera los 800.000 m (14.000
unidades producidas), siendo el ao 2.003 el de mayor produccin (16.227 unidades), ratificando la
construccin como una de las actividades con mayor rentabilidad y que hoy en da genera ms
ingresos a la economa del pas. No obstante, en la misma Figura 15, tambin se aprecia que para
los aos 2004 y 2005, la construccin se estabiliza, pero con menores ritmos de edificacin,
sealando que el ao 2006 incorpora datos acumulados solo hasta el mes de septiembre.

En el caso especfico de la oferta de vivienda el comportamiento es similar al descrito en la oferta
general. Analizando las unidades de vivienda producidas en el Valle de Aburr y las del Oriente
Cercano desde el ao 1999 hasta el 2006, se puede observar que la participacin histrica de la
oferta de vivienda en el Oriente ha sido irregular, siendo el 2.003 el ao de mayor produccin, y las
2.001 y 2.004 los de menores ofertas (Figura 16). Sin embargo los ltimos aos presentan un
crecimiento constante que alcanza las 495 unidades de vivienda registradas a 2.006, que indican
una buena participacin respecto a algunos municipios del rea Metropolitana como Bello, Itag, la
Estrella y Sabaneta, fortaleciendo al Oriente como una regin altamente demandada para
desarrollos habitacionales no slo por la poblacin nativa si no por los habitantes del Valle de Aburr
y otros municipios cercanos. Sin embargo, cabe sealar que si bien la dinmica de la edificacin en
el Oriente ha sido positiva a partir del 2004, lo ha hecho a menores ritmos que los observados entre
los aos 2001 y 2003.

2007

59
Figura 16.Evolucin de la oferta de vivienda en el Valle de Aburra y Oriente cercano

0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
O
c
t
-
9
9
M
a
r
-
0
0
N
o
v
-
0
0
M
a
r
-
0
1
N
o
v
-
0
1
M
a
r
-
0
2
J
u
l-
0
2
N
o
v
-
0
2
m
z
o
-
0
3
J
u
n
-
0
3
O
c
t
-
0
3
F
e
b
-
0
4
J
u
n
-
0
4
O
c
t
-
0
4
m
z
o
-
0
5
S
e
p
-
0
5
M
z
o
-
0
6
Bello Itag Envigado Sabaneta La Estrella Oriente


Una vez conocida la participacin que tiene el mercado del Oriente con relacin a otros municipios
del Valle de Aburr, es importante conocer cul es la evolucin de este mercado en los municipios
que hacen parte de esta subregin. En la Tabla 10, se identifica la oferta inmobiliaria registrada por
CAMACOL en el oriente Antioqueo por semestres de corte de informacin desde el ao 2.004
hasta marzo de 2.007.

Tabla 10. Evolucin de la oferta en el Oriente Antioqueo
TIPO DE EDIFICACION
FECHA MUNICIPIO
vivienda lote local ofc bodg
N
UNIDADES
REA
OFERTADA
VENTAS
VALOR
/M2
Rionegro x 12 1252,9 1.186.401.000
946.924
JUN-04
La Ceja x 34 2070 776.880.000 375.304
Totales 46 3322,9 1.963.281.000
Rionegro x 51 3621 2.533.050.000 699.544
El Retiro x 20 3160 2.600.000.000 822.785
La Ceja x 217 11338 5.765.600.000 508.520
OCT-04
Marinilla x 144 6624 3.744.000.000 565.217
Totales 432 24743 14.642.650.000
Rionegro x 101 5629 4.643.506.000 824.926
El Retiro x 57 45216 5.682.000.000 125.663
x 31 13020 1.302.000.000 100.000
MAR-05
La Ceja
x 32 2184 939.600.000 430.220
Totales 221 66049 12.567.106.000
Rionegro X 12 1232 1.111.569.000 902.248
x 5 550 300.000.000 545.455
La Ceja
x 333 13514 6.706.225.000 496.243
SEP-05
El Carmen x 74 3330 1.509.600.000 453.333
Totales 424 18626 9.627.394.000
x 260 33925 54.479.260.000 1.605.874 MAR-06 Rionegro
x 48 35520 33.566.400.000 945.000
2007

60
x 100 5000 29.500.000.000 5.900.000
x 72 42000 4.710.000.000 112.143
x 48 44352 4.152.000.000 93.615
El Retiro
x 140 12320 11.815.475.000 959.048
Totales 668 173117 138.223.135.000
La Ceja x 306 11223 6.616.800.000 589.575
x 898 481818 129.175.053.000 268.099
x 63 2352 4.463.385.000 1.897.698
SEP-06
Rionegro
x 54 1782 2.941.920.000 1.650.909
Totales 1321 497175 143.197.158.000
x 24 10600 14.036.000.000 1.324.151
x 221 12368 71.191.134.000 5.756.075
x 21 132733 9.729.000.000 73.298
x 78 3720 6.112.574.000 1.643.165
Rionegro
x 38 2162 4.183.432.000 1.934.982
x 17 36000 4.680.000.000 130.000
El Retiro
x 100 13870 20.811.220.000 1.500.448
Marinilla x 29 3165 669.000.000 211.374
El Carmen de V x 14 1348 688.000.000 510.386
MAR-07
La Ceja x 316 17054 14.548.883.000 853.107
Totales 858 233020 146.649.243.000
Fuente: Con base en el Estudio del mercado de edificaciones. rea Metropolitana y Oriente cercano CAMACOL.

De acuerdo con la Tabla 10, el mercado inmobiliario de la zona ha tenido un constante incremento
que se evidencia con el aumento en la cantidad de unidades producidas por ao y las reas
construidas, que demuestran un proceso de urbanizacin acelerado en cada uno de estos
municipios. Por otro lado, el desarrollo econmico que se viene presentando en esta regin se ve
claramente expresado en la introduccin al mercado de usos no residenciales en los ltimos dos
aos que indican un proceso de consolidacin del Oriente como una regin competitiva en materia
de servicios y actividades econmicas.

Adicional a esta informacin es importante precisar que no todos los municipios han tenido la misma
participacin dentro de este mercado, sin embargo el Municipio de Rionegro se mantuvo constante,
por lo menos hasta el mes de septiembre de 2006, tal como se ilustra en la Figura 17 observndose
una cada de la misma en marzo del 2007.

2007

61
Figura 17. Participacin de Rionegro en el mercado inmobiliario de Oriente
12
51
101
12
480
1015
382
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
jun.04 oct.04 mar.05 sep.05 mar.06 sep.06 mar.07
Total oferta oferta Rionegro


Lo que se muestra en la Figura 17 es bien interesante. Tomando como fechas comparativas los
marzos del 2005, 2006 y 2007, se aprecia que Rionegro ofert de manera importante en los dos
primeros aos referidos, participando en el total de la oferta del Oriente con el 45.7% para el 2005 y
del 71.8% para el 2006, mientras que en el 2007 su participacin en la oferta cay al 55,4%. Esta
situacin estara dando cuenta de como otras localidades del Oriente ganaron participacin, puesto
que la participacin, en la oferta subregional, de stas pas del 28.1% en el 2006 al 55.4% en el
2007.

Con relacin a este ltimo ao, debe destacarse que la mayor participacin de las otras localidades
fue jalonada por los municipios de la Ceja con 316 unidades, seguida del Retiro con 117. Esto est
demostrando la competencia territorial entre los municipios sealados, y otros de la misma
subregin, por localizar a su interior actividades para diferentes usos. Esta puja territorial resulta
importante en el sentido de retroalimentar economas de urbanizacin en la zona, pero con el riesgo
de no abastecer adecuadamente esos usos con los equipamientos y servicios pblicos en forma
debida.

No obstante la tendencia de la oferta reciente de Rionegro, de acuerdo con esta informacin
analizada, sigue siendo Rionegro considerado como el promotor del desarrollo urbanstico y
econmico en Oriente por su fuerte incidencia en el mercado inmobiliario, pero no solamente por
estas cifras, sino por las que se lograron poner en evidencia a lo largo del documento de Evaluacin
y Seguimiento, especialmente en el tema del anlisis subregional.

Las cifras de todos modos estn mostrando la mayor participacin del Municipio en este mercado
subregional, especialmente entre los semestres de marzo y septiembre de 2.006 con un 75% de la
2007

62
oferta registrada. La ms baja participacin fue en los periodos de octubre de 2.004 con el 12% y
septiembre de 2.005 con el 3%. Los dems periodos mantienen un buen promedio de intervencin
en el mercado, de entre el 20 y 40% de la oferta de Oriente (figura 17).

Esta realidad constituye parte de la evidencia del proceso de urbanizacin, tanto en la zona urbana
como rural, en el municipio de Rionegro, lo cual ratifica el hecho como un proceso continuado y que
represente un momento histrico para que la Administracin Municipal lleve a cabo un trabajo que le
permita hacer una ordenacin adecuada de su territorio, para lo cual la implementacin de
instrumentos eficaces le posibilitaran en mejor desarrollo.

Si bien la localidad se encuentra en su cuarto de hora para llevar a buen trmino su ejercicio de
planificacin socioterritorial, con el apoyo de todos los materiales de planificacin que la
Universidad ha entregado y todava tiene pendiente por entregar, toda esta oportunidad no podra
llevarse a cabo sin el apoyo decidido de las administraciones venideras.
4.4.1.3. Evolucin de la oferta en el municipio de Rionegro

El Municipio tuvo un crecimiento casi continuo de la actividad constructora en los ltimos 4 aos. En
la figura 18, se muestra el comportamiento de las unidades ofertadas en Rionegro, complementando
el anlisis realizado al final del numeral anterior. Puede verse que para el 2.004 apenas se ofertaron
63 unidades, frente a 1.495 unidades del ao 2.006, lo cual signific un aumento de ms del
1.000%. Este comportamiento fue el reflejo del aumento de las licencias de construccin que se
expidieron durante el ltimo ao y que dieron cuenta del desarrollo urbanstico que han tenido
algunas zonas del municipio, sustentado ello por la cantidad de metros cuadrados construidos por
estos proyectos.

En esta tendencia, sin duda, incidieron significativamente las licencias otorgadas para vivienda
campestre, llmese parcelaciones, condominio, viviendas de recreo u otros usos diferentes a
vivienda, lo cual pudo incidir en la expedicin del Decreto 097 de enero de 2006 y el 3600 de
septiembre del ao en curso. Como se muestra en la figura 8, los periodos de mayor actividad
inmobiliaria corresponden a los semestres de septiembre de 2.006 con 1.015 unidades y le siguen
en participacin los semestres de marzo de 2.006 con 480 unidades y marzo de 2.007 con 382. Los
periodos de menos actividad corresponden al ao 2.004 y el semestre de septiembre de 2.005 con
12 unidades.

2007

63
Figura 18. Evolucin de la oferta en Rionegro en unidades y m
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
jun.04 0ct .04 mar.05 sep.05 M ar.06 Sep.06 M ar.07
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
450.000,00
500.000,00
Unidades m


Este incremento en unidades producidas es una muestra de la dinmica de los mercados de la
edificacin y de la construccin, que como actividades de comercio y servicios, concuerdan con los
clculos elaborados por la dimensin econmica para la revisin y ajuste del POT, dentro del
documento de evaluacin y seguimiento (Diagnstico territorial, p. 228), en el cual el PIB del sector
servicios creci a una tasa media anual entre los aos 1999 al 2006 del 5.01%, muy por encima del
conjunto de la economa local (3.51%) y de la Industria (2.73%).

Hay que agregar que dentro del sector inmobiliario se incorporan las transacciones de predios para
usos econmicos o de otras actividades, los cuales al perecer tuvieron tasas de valorizacin
bastante vigorosas entre los aos 2001 y 2005, incluso por encima de las tasa reales de inters del
mercado en esas mismas fechas, lo cual pudo haber contribuido a la realizacin de unas ganancias
por encima de la media del mercado (extraordinarias) para los dueos de las tierras como tambin
para los agentes inmobiliarios intermediaros, dado por dems el alto dinamismo de la actividad
constructora, contribuyendo ello al buen crecimiento econmico de Rionegro.

Lo cuestionable de estas circunstancias de carcter econmico, es que tales ganancias se
concentraron en los dueos de la tierra, los agentes inmobiliarios y los constructores, debido a que el
Municipio no llev a cabo una gestin territorial que estuviera a la altura de las circunstancias, sea
por falta de decisin poltica, por ausencia de personal idneo para capturar de esa dinmica los
aportes correspondientes o por no haber implementado oportunamente los instrumentos eficaces
para que la administracin local participara de un porcentaje sobre esas ganancias, o mejor, haber
capturado los plusvalores correspondientes, dado el registro de tantos hechos generadores de
plusvalas concretadas en las ventas de los agentes sealados, con lo cual se habra posibilitado la
financiacin de diversos bienes pblicos para mejorar la calidad de vida y el desarrollo municipal.
2007

64
Otro factor importante de la evolucin del mercado inmobiliario es la oferta por tipo de inmueble, tal
como se muestra en la tabla 11..El comportamiento de esta oferta variada muestra claramente que
tiene un sesgo hacia el mercado residencial, sin dejar de reconocer que en los ltimos dos aos se
ha registrado una oferta ms amplia como la de bodegas, locales comerciales y oficinas, la cual
ampla el panorama de la construccin de espacios construidos y, a su vez, evidencia la
consolidacin de zonas urbano-rurales e intraurbanas con usos diferentes a la vivienda, con lo cual
se generan cambios en la dinmica del desarrollo territorial del Municipio.

Tabla 11. Evolucin de la oferta en Rionegro por tipo de edificacin
TIPO DE EDIFICACION
FECHA
vivienda lote local oficina bodega
Jun-04 12
0 0 0 0
Oct-04 51
0 0 0 0
Mar-05 101
0 0 0 0
Sep-05 12
0 0 0 0
Mar-06 260 72 100 0 48
Sep-06
898 0 63 54 0
Mar-07 0 21 221 116 24

Uno de los fenmenos que ha sido producto de la dinmica de este mercado inmobiliario local, es la
consolidacin de un proceso de urbanizacin en la zona rural del municipio, en lo que
reiteradamente se ha insistido, lo cual ha generado el desplazamiento de unos usos propios de la
vida rural, como la misma produccin agrcola la cual ha migrado hacia el norte del municipio, como
consecuencia de los precios especulativos de la tierra por la mayor demanda de segunda residencia,
con los consecuentes impactos a nivel ambiental.

En la Figura 19, se compara la oferta urbana y rural por tipo de inmueble, a septiembre de 2.007 y
con base a la informacin presentada en la Tabla 12, la cual da cuenta de la evolucin del mercado
inmobiliario para estos espacios construidos. La misma permite concluir, para la fecha considerada
que hay una presencia fuerte de una oferta de casas en el rea urbana, mientras en la zona rural la
oferta es para otro tipo de usos, especialmente de locales, lotes y oficinas.

La oferta de otro tipo de inmuebles diferentes a vivienda en la zona rural del Municipio, ha llegado a
superar en las fechas recientes el nmero de unidades ofertadas en la zona urbana. Este fenmeno
de urbanizacin muestra la necesidad de generar polticas que regulen este crecimiento y la
disminucin de los impactos que estos han causado al desarrollo rural del Municipio. De all la
importancia del modelo de ocupacin territorial propuesto en la revisin y ajuste del POT, las
recomendaciones de este trabajo de instrumentos de gestin y el cumplimientos de los postulados
del los Decretos 097 y 3600 de los aos 2006 y 2007, respectivamente.

2007

65
Figura 19. Comparacin de la oferta por unidades en la zona urbana y rural de Rionegro a
septiembre de 2.007

31
70
968
328
251
315
131
270
94
146
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
Apto Casa Local Lotes Oficinas Bodegas
ZONA RURAL ZONA URBANA

Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2.007, Revista informe Inmobiliario y CAMACOL.

En conclusin, el mercado inmobiliario en Rionegro registra un crecimiento dinmico y con tendencia
a la incorporacin de espacios construidos de tipo terciarios. Sin embargo, este desarrollo no se ha
hecho de forma regulada y al parecer ha sido la sucesin de varios proyectos construidos que no
han contribuido a la organizacin espacial del Municipio. El reconocimiento de este proceso
consolidado en el tiempo confirma que la poltica de gestin del suelo no puede estar basada solo en
el corto plazo y a partir de las contribuciones que realice el mercado inmobiliario, con su propia
lgica y razn de valorizar un capital en el espacio. Habr de estimular la actividad inmobiliaria y
constructora pero alineando su actividad al modelo de ocupacin futuro e imagen de ciudad, tal
como se estableci en el Documento de Formulacin, regulando adecuadamente sus actuaciones
presente y futuras, de tal suerte que ello permita garantizar en un mediano plazo una oferta territorial
ms propicia para la construccin de nuevos proyectos tanto de vivienda como de otros usos.
4.4.1.4. Dinmica inmobiliaria en la zona urbana a 2007

Una vez conocido el panorama general del mercado inmobiliario en el oriente y la participacin
activa del municipio dentro de este mercado, es necesario hacer un anlisis que precise cual es la
situacin actual de la oferta que se est desarrollando en el Municipio, con el fin de establecer una
estrategia que permita regular este tipo de intervenciones que se realizan de manera puntual y que
inciden directamente en el desarrollo del modelo de ocupacin propuesto en la revisin del POT.

Para el anlisis de la oferta inmobiliaria en la zona urbana se tomo como unidad espacial los
sectores en los que esta dividido el Municipio, esta clasificacin permite identificar cuales son las
zonas que presentan una mayor actividad edificadora, la variacin de los precios de acuerdo a su
2007

66
localizacin y los procesos de transformacin que se estn presentando en algunas zonas del
Municipio en relacin a los cambios de uso, reas y topologa de viviendas, alturas, entre otros.

En lo que lleva transcurrido este ao, en la zona urbana del Municipio se desarrollaron 14 proyectos,
los cuales ofertaron 1.475 unidades. De esta cantidad, el 68% (999 viviendas nuevas) corresponden
a usos residenciales, los usos comerciales y de servicios con el 23% (345 unidades entre locales
comerciales y oficinas) y lotes urbanizados para vivienda con el 9% de la oferta (131 lotes), de
acuerdo con las fuentes consultadas y especificadas anteriormente.

Las ventas totales (aproximadas) que se obtuvieron en estos proyectos sealados fueron de
$304.000.000.00. Este monto de inversin establece un panorama bastante dinmico de la actividad
inmobiliaria y de la construccin en el Municipio en lo que va del ao 2.007 (a Septiembre),
ratificando que estos sectores contribuyen en la generacin de importantes ingresos para la
economa del Municipio.

En el Mapa 4 se localiza la oferta inmobiliaria de los proyectos nuevos desarrollados en la zona
urbana del Municipio y registrados a septiembre de 2007. De igual forma, en la tabla 12, se
sistematiza la informacin ms relevante de dichos proyectos y que sirve como base para el anlisis
que se presenta en el desarrollo de este tema.

2007

67
Mapa 4. Localizacin de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona urbana del Municipio de
Rionegro.
ZONA URBANA

Fuente: Equipo Tcnico instrumentos de gestin. Rionegro. Octubre de 2007.

2007

68
Tabla 12.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona urbana Municipio de Rionegro
TIPO DE INMUEBLE
SECTOR PROYECTO
Apto Ca Lo Ofc Lot
DIRECCION
AREA
(m)
VALOR
VALOR
/m
N
UNIDADES
ESTRATO OBSERVACIONES FUENTE
76,60 40.000.000 522.193
x
92,00 48.041.775 522.193
VIS Bifamiliar, se vende
primer piso independiente
y terraza en 20.000.000 o
los dos pisos en
60.000.000
S1
Urbanizacin
Casas del mar
x
Sector
Quebrada
Arriba
70,00 22.000.000 314.286
188 3
Se vende la terraza
segundo piso sin
construir.
Aviso en
Predio
Urbanizacin San
Bartolo
x
San Antonio
de Pereira
145,00 190.000.000 1.310.345 176 6
Vivienda Unifamiliar 2
pisos lotes de 78 m
Aviso en
Predio
Mall San Bartolo x
San Antonio
de Pereira
96,00 1.500.000 15.625 20
Locales comerciales 1
piso ms mezanine.
Aviso en
Predio
S2
Villas del
Gualanday (*)
x
Vereda
Chipre
130,00 185.000.000 1.423.077 1 5
Vivienda Unifamiliar, loteo
con autoconstruccin,
casas de 2 pisos, unidad
abierta con portera.
Aviso en
Predio
Urbanizacin
Samanes
x
Carrera 46
va El Rosal
113,00 125.000.000 1.106.195 44 4
Unidad abierta, vivienda
unifamiliar de 2 pisos
Sala de
Ventas
Urbanizacin
Ensenillos
x
Sector Ojo
de agua
43,31 45.000.000 1.039.021 114 3
VIS Bifamiliar, casa con
posibilidad de ampliacin
a 28,21 m-Urbanizacin
con 4 locales comerciales
Sala de
Ventas
Natalia
Lopez
42,00 35.000.000 833.333
Urbanizacin
Manantiales
x
Transv. 49
calle 59 va
El Tranva
46,00 36.000.000 782.609
151 3
Vivienda de inters social
bifamiliar, rea del lote 72
m
Sala de
Ventas
Sandra
Alzate
Urbanizacin Villas
del Rosal
x
Detrs de la
universidad
Catlica
72,00 35.000.000 486.111 70
Lotes urbanizados de 6 m
de frente por 12 m de
fondo, rea del lote
16.671 m
Revista
Informe
Inmobiliario
Sala de
Ventas
S3
Urbanizacin
Jardines de la
Catlica
x
Va el rosal,
por la
Universidad
Catlica
135,00 160.000.000 1.185.185 49 4
Casas unifamiliares dos
pisos, unidad abierta.
Aviso en
Predio
Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2007,Revista informe inmobiliario y CAMACOL
2007

69
.Continuacin tabla 12


TIPO DE INMUEBLE
SECTOR PROYECTO
Apto Ca Lo Ofc Lot
DIRECCION
AREA
(m)
VALOR VALOR /m
N
UNIDADES
ESTRATO OBSERVACIONES FUENTE

Apartamentos El
Pinar
x 72,00 64.900.000 901.389 7 4
Apartamentos se entregan
en obra negra, edificio de 5
pisos, las reas varan entre
72 y 86 m.
Aviso en
Predio
x

100,00 120.000.000 1.200.000 24
Urbanizacin los
Corales

x
Calle 47 El
Carretero
110,00 160.000.000 1.454.545 20
4
Unidad Abierta vivienda
unifamiliar de 2 pisos y
multifamiliar. Edificios de 3
pisos 4 aptos por piso
Sala de
Ventas
Beatriz
Herrera
66,34 72.000.000 1.085.318
x
Calle 47 El
Porvenir
80,46 86.000.000 1.068.854
245
Urbanizacin Linda
granja
x
Calle 47 N
78-34
300,00 69.000.000 230.000 61
4
Vivienda Unifamiliar de 2
pisos. Con posibilidad de
ampliacin a 80,46 m.
Sala de
Ventas
x 34,00 78.200.000 2.300.000 54
Centro Comercial
Savanna
x
Glorieta xito
60,00 270.000.000 4.500.000 55

Sala de
Ventas
x 200,00 900.000.000 4.500.000
176

S4
Centro Comercial
San Nicols
x
Glorieta xito
110,00 308.000.000 2.800.000 40

Locales oficinas, cinemas,
parque de diversiones
Sala de
Ventas
* (Apto): Apartamento
* (Ca): Casa
* ( Lo): local
* (Ofc) oficina
* (Lot): Lote
2007

70
Distribucin de la oferta en la zona urbana del Municipio

De las 1.475 unidades ofertadas en el Municipio, los sectores con mayor participacin corresponden
al Porvenir con el 44% de la oferta (655 unidades), le siguen el sector 3 que corresponde a las zona
de la Universidad Catlica y el Rosal con el 29% (435 unidades), el sector 2 San Antonio de Pereira
y Gualanday con el 14% (197 unidades). Por ultimo, el sector 1 Centro con la mas baja participacin
en el mercado inmobiliarios del municipio con el 12% (188 unidades). Figura 20.

Figura 20. Distribucin de la oferta en la zona urbana de Rionegro
188
197
435
655
0
100
200
300
400
500
600
700
S1. Centro S2. San Antonio /
Gualanday
S3. U Catolica S4. Porvenir


Estas cifras estaran sealando que los sectores el Porvenir, El Rosal y San Antonio de Pereira son
los de mayor atraccin y crecimiento en edificaciones nuevas, es decir las zonas del Municipio que
hoy en da se estn desarrollando y tienen una alta demanda. Por esta razn es importante evaluar
cules son los impactos que generan estos nuevos proyectos al modelo urbano y econmico de
Rionegro.

Oferta por tipo de inmueble en la zona urbana del Municipio

La oferta registrada durante el transcurso de este ao, indica que en el rea urbana del Municipio se
han desarrollado proyectos habitacionales que involucran las diferentes tipologas de vivienda,
proyectos comerciales y de servicios y unidades de lotes urbanizados con autoconstruccin. En la
Figura 21 se identifica la distribucin de la oferta inmobiliaria a 2.007 por tipo de inmueble en
Rionegro.

2007

71
Figura 21. Oferta por tipo de inmueble en la zona urbana de Rionegro
7
24
188
177
358
245
20
231
94
70
61
0
50
100
150
200
250
300
350
400
S1. Cent ro S2. San Ant onio / Gualanday S3. U Cat olica S4. Porvenir
Apto Ca Lo Ofc Lot


De manera complementaria, en la Figura 22 se observa que la mayor participacin en la oferta
registrada en el Municipio la tiene la vivienda unifamiliar con el 52% (515 unidades), lo que ratifica la
tendencia de la oferta y demanda de vivienda tipo casa con bajas alturas, adems de la falta de
iniciativa por parte de los constructores e inmobiliarios por desarrollar proyectos de vivienda
multifamiliar, que slo llega a tener una participacin del 3% de la oferta (31 apartamentos).

De la oferta habitacional del municipio, el 45% es VIS bifamiliar con 453 viviendas producidas,
dichas viviendas fueron desarrolladas por los proyectos Casas del Mar en el sector Quebrada
Arriba, Encenillos ubicado en el sector Ojo de Agua y Manantiales sobre la va el Tranva.

Figura 22. Oferta por tipologia de vivienda en la zona urbana de Rionegro
OFERTA POR TIPOLOGIA DE VIVIENDA
45%
52%
3%
VIS Unif amiliar Multif amiliar


2007

72
Las cifras arrojadas por la Figura 22 son bien interesantes, puesto que con datos sobre licencias de
edificacin se haba constatado en el documento de evaluacin y seguimiento, p.243, una
disminucin preocupante de la construccin de VIS entre los aos 2004 y 2006. Ese 45% del total de
la oferta habitacional rompe la tendencia que se observ entre los aos sealados, lo cual es un
buen augurio para poder llevar a cabo en el futuro inversiones adicionales en este frente de trabajo.

Una caracterstica importante de esta oferta en el Municipio es que las unidades de vivienda se
entregan terminadas al usuario, es decir que los constructores evitan vender la modalidad de
vivienda progresiva o sin acabados, especialmente en los proyectos de vivienda unifamiliar. Todo lo
contrario ocurre con los desarrollos de VIS, puesto que debido a las limitaciones en los costos de
construccin, se entregan solo los elementos de la unidad bsica, sin embargo se garantiza la
posibilidad de ampliacin de dicha vivienda.

Por otro lado, como se observ en la Figura 21, la dinmica econmica del Municipio a incentivado
la construccin de proyectos con usos mas rentables al residencial, tipo locales comerciales con el
17% de la oferta (251 unidades) y oficinas con el 6% (94 unidades), lo que demuestra el
desplazamiento del uso habitacional en algunos sectores del rea urbana, configurando zonas y
corredores de actividad mltiple con proyectos tipo centros comerciales y de servicios,
hipermercados entre otros, atrayentes de grandes masas de poblacin flotante.

El hecho de que en estas zonas la oferta en alquiler y venta de los usos comerciales sea prioritaria,
demuestra que hay un aprovechamiento mximo de las rentas urbanas generadas por dicha
localizacin, enfatizadas adems por la rapidez en la que se concretan los negocios y el poco tiempo
que permanecen en venta estos proyectos.

reas por tipo de inmueble en la zona urbana del Municipio

Las reas por tipo de inmueble estn relacionadas directamente con el tipo de construccin y la
localizacin de la oferta, es decir que en las zonas de estratos altos 5 y 6 las reas son mayores en
relacin a las zonas de estrato 3. De igual forma las reas promedio varan de acuerdo al uso de la
edificacin y a la tipologa en el caso de la vivienda. En la Figura 23 se identifican las reas
promedio por tipo de inmueble en el municipio. Igualmente, en la misma Figura 23 se puede
observar que las viviendas con mayor rea se estn desarrollando en el sector 2 de San Antonio y
Gualanday con un rea promedio de 137 m , que corresponde a una vivienda de estrato 5 y 6, sin
embargo el rea de vivienda promedio para los otros sectores esta entre los 50 y 80 m que est
muy relacionada con las reas de vivienda que tiene mayor oferta en el Valle de Aburra y Oriente
cercano como lo indica el siguiente grafico; el 25% de la vivienda que se esta construyendo en estos
municipios esta en los rangos de rea entre 60 y 75 m que corresponde a una vivienda de estrato 3
y 4.

El rea promedio de la oferta de vivienda en Rionegro esta alrededor de los 92 mts
2
, pero
excluyendo los sectores de Gualanday y San Antonio, el rea ofertada baja a 81 mts
2
. En todo caso,
tales reas son superiores a las observadas en el Valle de Aburr y Oriente Cercano (Figura 24).

2007

73

Figura 23. rea promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de
Rionegro
100,0
84,3
137,5
85,6
96,0
130,0
72,0 72,0
300,0
72,0
75,9
0,0
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0
Gualanday
Apto Ca Lo Ofc Lot


Figura 24. reas promedio de vivienda registradas en la oferta del Valle de Aburra y Oriente cercano

17%
21%
25%
11%
6%
4%
4%
3%
3%
6%
0-45 m2 45-60 m2 60-75 m2 75-90 m2 90-105
m2
105-120
m2
120-145
m2
145-170
m2
170-195
m2
Ms de
195 m2


2007

74
Precios de la oferta en la zona urbana del Municipio

Es importante aclarar que los precios registrados a continuacin corresponden al valor inicial de
venta del proyecto, es decir que no tienen un proceso de ponderacin que permitan definir cual
podra ser el precio final segn la negociacin con el comprador, sin embargo permiten evidenciar
las tendencias de precios del mercado inmobiliario segn el tipo de inmueble y la valorizacin de
algunos sectores del Municipio.

La variacin en los precios de la oferta en la zona urbana depende de factores como la localizacin,
el rea, tipo de vivienda, acabados, el urbanismo del proyecto, funcionalidad, topografa, el uso
predominante del sector y factores ambientales.

Los precios registrados indican una gran diferencia entre los distintos usos, es decir que mientras
una vivienda puede costar alrededor de 1.000.000 $/m, un local comercial puede valer hasta
12.000.000 $/m, valores que sealan la ubicacin estratgica del inmueble

Figura 25. Valor/m por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de Rionegro
522.193
1.366.711
3.500.000
4.500.000
2.550.000
486.111
230.000
901.389
1.200.000
1.202.906
1.040.934
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
Gualanday
Apto Ca Lo Ofc Lot


Si observamos la Figura 25, en el sector 2, que corresponde a San Antonio de Pereira y Gualanday,
se est ofertando la vivienda mas cara del Municipio, con un valor promedio por metro cuadrado de
$1.360.000, cifra que no es muy distante de los precios registrados en el Porvenir de $1.200.000 el
metro cuadrado y El Rosal de $1.040.000 por metro cuadrado. Si bien la diferencia en estos valores
est relacionada especficamente con los acabados y las soluciones arquitectnicas, pero tambin
por las diferencias en la localizacin, esos precios pueden aumentar o disminuir en la medida que
estos elementos sean mas o menos elaborados, an en razn de las diferencias de localizacin.

2007

75
Otro aspecto a resaltar, el cual se insina con los precios registrados arriba, es que la mayora de la
oferta en Rionegro est concentrada en los estratos 4 y 5, situacin contradictoria teniendo presente
que la mayor parte de la poblacin se ubica en el estrato 3, se podra concluir que la oferta
inmobiliaria no se acerca a la demanda solvente del municipio, por consiguiente es altamente
probable que los nuevos habitantes provengan de otras reas como Medelln, pudindose inferir que
el Municipio est facilitando las regulaciones para subsidiar la realizacin de proyectos inmobiliarios
que no subsanan su propio dficit de vivienda.

Esto queda demostrado en la Figura 26 que muestra los precios por metro cuadrado de vivienda en
los municipios del Valle de Aburr y oriente cercano, tomados del estudio de CAMACOL a 2.006. En
esta Figura se identifica que el Municipio de Rionegro est ofertando una de las viviendas ms caras
del rea de estudio superndolo solo los Municipios de Envigado y Sabaneta y sectores como
Laureles y El Poblado en el Municipio de Medelln.

Figura 26. Precios por metro cuadrado registrados en la oferta del Valle de Aburr y Oriente cercano

453
582
614
687
742
777
844
945
956
980
1.091
1.128
1.188
1.202
1.330
1.386
1.395
1.485
1.520
1.535
2.006
0 500 1.000 1.500 2.000
EL CARMEN
LA CEJA
MARINILLA
BELLO
BUENOS AIRES
SAN ANTONIODEPRADO
GUAYABAL
ROBLEDO
EL RETIRO
LA CANDELARIA
LA ESTRELLA
LA AMERICA
BELEN
LAS PALMAS
ITAGUI
RIONEGRO
SABANETA
ENVIGADO
LAURELES ESTADIO
TOTAL MEDELL N
EL POBLADO


Otro anlisis que se infiere de la figura 26 es que los precios de lotes urbanizados con valores entre
200.000 $/m y 400.000 $/m, la localizacin del proyecto, la topografa y el grado de urbanizacin,
son factores que inciden directamente en el comportamiento de los precios de este tipo de ofertas en
el municipio; sin embargo, estos precios tambin estn relacionados con la valorizacin de algunas
zonas cuyo precio por metro cuadrado de suelo urbanizado puede ser superior a los $500.000
2007

76
La Tabla14, muestra los valores del suelo para algunas zonas del rea urbana del Municipio.

Tabla 13. Precios del suelo registrados en la zona urbana de Rionegro
Precios comerciales del suelo en la zona urbana
zona valor m/ suelo
Urbanizacin samanes 555.000
Urbanizacin san Bartolo 60.000
Urbanizacin villas del rosal 50.000
Urbanizacin Jardines d ela Catlica 530.000
Urbanizacin villas de gualanday 100.000
urbanizacin vegas de la calleja 334.000
Urbanizacin las torres 450.000
Barrio urbanizacin Baden Baden 210.000
Parque principal heladera California 8.000.000
Parqueadero (parque principal costado de
Bancolombia) 2.500.000
Parqueadero Rionegro Plaza (antigua sede
suramericana) 1.000.000
Barrio Beln (va ppal hacia la ESE Hospital
Regional San Juan de Dios)
1.000.000
Fuente: Lonja de Propiedad Raz del Oriente

Esta informacin de precios del suelo urbano, muestra una diferenciacin en los valores que no
obedecen estrictamente a factores de localizacin, uso, entre otros y que es resultado del fenmeno
de especulacin. Sin embargo los precios aqu registrados son un llamado de atencin a una posible
tendencia en los incrementos de los valores del suelo urbano que tienen una incidencia directa en la
fiscalidad municipal.

4.4.1.5. Dinmica inmobiliaria en la zona rural a 2007.

La zona rural del Municipio est sufriendo hoy en da un proceso de transformacin en los usos del
suelo que estn ampliamente influenciado por el crecimiento del mercado inmobiliario en esta zona.
El desplazamiento de usos agrcolas por la configuracin de corredores comerciales e industriales y
el desarrollo de zonas anteriormente ocupadas por vivienda campesina, a travs de procesos de
parcelacin y condminos para la construccin de vivienda de lujo, son algunas de las
caractersticas que involucran la oferta que se esta presentando en esta zona del Municipio.

Como se pudo observar en la Figura 25 al comparar la oferta de la zona urbana del municipio con la
zona rural, se encontr que hay una mayor participacin de esta zona en el mercado, no solo en
unidades producidas si no en los precios de venta de dichos proyectos.

En lo que lleva transcurrido del ao 2007, en la zona rural del Municipio se desarrollaron 22
proyectos inmobiliarios, los cuales ofertaron 1.129 unidades cuyas ventas totales aproximadas
ascendieron a $ 252.000.000.000. La oferta est distribuida de la siguiente forma: usos residenciales
con el 6% (70 viviendas nuevas), usos comerciales y de servicios con el 53% (598 unidades entre
locales comerciales y oficinas), lotes urbanizados para vivienda con el 28% de la oferta (315 lotes) y
2007

77
bodegas para usos industriales con el 13% (146 unidades), de acuerdo con las fuentes consultadas
y detalladas anteriormente.

Para el anlisis de la oferta inmobiliaria en el suelo rural se tom como unidad espacial para su
clasificacin los sectores de mayor dinmica en esta zona: Llanogrande, el sector del Aeropuerto, La
Zona Franca, El Tablazo y otros sectores (Los cerezos, sector Beln, va la Ceja hacia San Antonio).

La clasificacin anterior permite identificar cuales son los puntos que presentan una mayor actividad
edificadora, la variacin de los precios de acuerdo a su tipologa y localizacin y los procesos de
transformacin en relacin a cambios de uso, reas y tipo de construccin, alturas, entre otros.

En el Mapa 5 se localiza la oferta inmobiliaria de proyectos nuevos desarrollados en la zona rural del
Municipio registrados a septiembre de 2007, de igual forma se presenta una tabla que sistematiza la
informacin ms relevante de dichos proyectos y que sirve como base para el anlisis que se
presenta en el desarrollo de este anlisis.

2007

78
Mapa 5. Localizacin de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona rural del Municipio de
Rionegro

Fuente: Equipo Tcnico instrumentos de gestin. Rionegro. Octubre de 2007.

2007

79
Tabla 14.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona rural Municipio de Rionegro

SECTOR PROYECTO
Ca Lo Lot Ofc Bod
DIRECCION AREA (M) VALOR
VALOR
/M
N
UNIDADES
OBSERVACIONES FUENTE
x 32,00 65.000.000 2.031.250 31
Enter Plaza Centro de
negocios
x
Km 5, Via Rionegro-
Llanogrande
28,68 113.286.000 3.950.000 21
Oficinas con balcn o jardin privado y
terraza, parqueadero, locales doble
altura. Proyecto con burbujas
comerciales, plazoleta de comidas,
amplios parqueaderos
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas

x 15,00 67.907.000 4.527.133 64
Proyecto Escala
Medicina integral
x
Via Llanogrande-
Rionegro
30,00 116.000.000 3.866.667 16
Consultorios, laboratorios y locales,
plazoleta de comidas parqueadero para
cada consultorio, rea del lote 5.800m,
ocupacin 30% del lote , cuatro pisos
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas
64,49 141.878.000 2.200.000
x
33,94 84.850.000 2.500.000
25
32,00 141.472.000 4.421.000
El Puerto Bulevar
x
Llanogrande - Variante
Aeropuerto
182,00 758.940.000 4.170.000
25
Oficinas flexibles, locales
comerciales,232 parqueaderos, rea del
lote 7082 m, rea construida 5200 m,
cuatro pisos, los precios varan de
acuerdo al piso
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas
x 60,00 96.000.000 1.600.000 121 Lotes comerciales, (5x12)
Complex Llanogrande
x
Km 8, Va Rionegro-
Llanogrande, Mall
Llanogrande
40,00 99.000.000 2.475.000 32 Oficinas con parqueadero incluido
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas
30,00 108.000.000 3.600.000
74,00 266.400.000 3.600.000
46
Locales comerciales, reas entre 30 y
74 m.
x
15,00 90.000.000 6.000.000 29
Locales de comidas, reas entre 15 y 55
m
Punto Mayor
x
Km 3, Va Rionegro-
Llanogrande
55,00 115.500.000 2.100.000 30 Oficinas entre 55 y 92 m, duplex.
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas
Lago Grande
condominio
campestre
x

Va rionegro
llanogrande-cerca al
colegio salesiano,
vereda guayabito
195,00 503.000.000 2.579.487 70
Casas campestres, independientes,
unidad cerrada, reas desde 207 hasta
295 m, 24 cuadras de lote, incluyendo
6,5 cuadras de lago. La casa es de tres
niveles, incluyendo terraza
Sala de Ventas
Parcelacin Prado
verde
x
Llanogrande via
aeropuerto, Despues
del tablazo
2.417,00 265.870.000 110.000 Lote Urbanizado Aviso en Predio
50,00 300.000.000 6.000.000 14 Locales en primer piso
x

50,00 225.000.000 4.500.000 14 Locales en segundo piso
LLANOGRANDE
Proyecto Madeira
centro de negocios
x
Cerca al Mall
Llanogrande
40,00 72.000.000 1.800.000 56 El mismo valor en todos los pisos
Sala de Ventas

2007

80
Continuacin Tabla15
TIPO DE INMUEBLE
SECTOR PROYECTO
Ca Lo Lot Ofc Bod
VALOR
/M
N
UNIDADES
OBSERVACIONES FUENTE
x 390,00 631.800.000 1.620.000 24
Cuidadela de
bodegas Karga
x
Glorieta Aeropuerto
Rionegro
45,50 80.990.000 1.780.000 32
Unidad cerrada, control de acceso, vas
para maniobra de camiones, zonas
verdes. Bodegas con mezanine para
bodelocales (rea 102 m).
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas
La Regional x
Antes de la Glorieta del
Aeropuerto
670,00 350.000.000 500.000 61
Unidad cerrada, lotes para bodegas con
reas entre 480 y 700 m.
Sala de Ventas
Bosques de Sajonia x
Entre la glorieta de
Sajonia y la Glorieta
del Aeropuerto
2.133,00 209.000.000 97.984 21
Lotes urbanizados, unidad cerrada, lotes
entre 2133 y 10300 m.
Aviso en Predio
x 128,00 211.200.000 1.650.000 16
Bodex
x
Cerca al Aeropuerto
Jose Maria Crdoba
536,00 643.200.000 1.200.000 16
Proyecto bodegas y Bodecales en
unidad cerrada. Parqueaderos para
visitantes, beneficios tributarios.
Revista Informe
Inmobiliario
x 60,00 180.000.000 3.000.000 26
Locales comerciales, reas entre 60 y
120 m, 3 locales de 60 m disponibles.
SECTOR
AEROPUERTO
Aerocentro
x
Va aeropuerto, por el
rancherito hacia
asados doa rosa.
193,00 308.800.000 1.600.000 52
Lotes para Bodegas con reas desde
193 m, todas vendidas.
Sala de Ventas
ZONA FRANCA
Zona Franca de
Rionegro
x Zona Franca 1.000,00 321.000.000 1.300.000 54
Bodegas con reas entre 238 y 1.200
m, 9 mts de altura, valor del m sin
construir 550.000. La zona franca
tienen taza de impuesto de renta del
15%, acceso por la doble calzada las
palmas, en venta 2 etapa.
Revista Informe
Inmobiliario
Sala de Ventas
Lotes campestres
Punta del Este
x Sector el tablazo 2.000,00 240.000.000 120.000 29
Lotes con reas entre 2.00 y 3.218 m,
los valores varan de acuerdo a la
topografa del terreno
Aviso en Predio
EL TABLAZO
Refugio El Tablazo x
Sector El tablazo, Km
1, via Rionegro - La
pica
2.025,00 243.000.000 120.000 20 lotes urbanizados entre 2000 y 5000 m Sala de Ventas
Parcelacin Los
Cerezos
x
Parcelacin Los
cerezos
2.333,00 303.290.000 130.000 Lote urbanizado. Aviso en Predio
Parcelacin Casa de
campo
x 1.500,00 225.000.000 150.000 81
Parcelacin, reas comunes 20 % del
lote
Aviso en Predio
OTROS
SECTORES
Parcelacin Torre
molinos
x 2.000,00 260.000.000 130.000 37 reas entre 2000 y 2300 m Aviso en Predio

2007

81
Continuacin Tabla 15

TIPO DE INMUEBLE
SECTOR PROYECTO
Ca Lo Lot Ofc Bod
VALOR
/M
N UNIDADES OBSERVACIONES FUENTE
Parcelacin Los
Guaduales
x 2.000,00 240.000.000 120.000 24
reas entre 2000 y 5000 m, lotes
urbanizados, con acueducto veredal,
cada lote con pozo sptico
Aviso en Predio
Condominio
Alcaravanes
x
Sector Beln
Autopista Medelln -
Bogota
790,00 70.000.000 88.608 30
Condominios lotes urbanizados en
unidad cerrada, portera, saln social,
piscina, turco. Dentro del parque
ecolgico Alcaravanes
Revista Informe
Inmobiliario
Parcelacin Llanos
de Quirama
x
A 1 Km de San
Antonio de Pereira-
La Ceja
3.300,00 132.000.000 40.000 12
Lotes urbanizados. Solo quedan 2
lotes en venta.
Revista Informe
Inmobiliario
* (Ca): Casa
* ( Lo): local
* (Ofc) oficina
* (Lot): Lote
* (Bog) Bodega
2007

82
Distribucin de la oferta en el rea rural del Municipio

A partir de la informacin presentada en la Tabla 15 y una vez conocido el panorama del mercado
inmobiliario en la zona urbana del Municipio, las condiciones en la zona rural son mucho ms
dinmicas, en gran medida por el tipo de inmuebles que se estn ofertando.

En la figura 27 se identifica la distribucin de la oferta por sectores en la zona rural del Municipio.

Figura 27. Distribucin de la oferta en la zona rural de Rionegro
49
184
594
248
54
0
100
200
300
400
500
600
700
Llanogrande Aeropuerto Zona Franca El Tablazo Otros Sectores


Como lo muestra la Figura 27, el sector con mayor participacin en el mercado de la zona rural es
Llanogrande con el 53% de la oferta (594 unidades), le sigue la zona de influencia del Aeropuerto
con el 22 % (248 unidades) y en menor proporcin la zona Franca con el 5% (54 unidades) y el
Tablazo con el 4% (49 unidades). El resto de la oferta esta repartida en otros sectores del suelo
rural, esta oferta representa el 16% con otras 184 unidades.

Oferta por tipo de inmueble en el rea rural del Municipio

La oferta en la zona rural se concentra especialmente en usos comerciales y de servicios. Como lo
muestra la siguiente figura el 29% de la oferta rural corresponde a locales comerciales y el 28% a
oficinas, estas unidades estn representadas en proyectos como Complex, El Puerto Bulevar, Enter
Plaza y Punto Mayor ubicados sobre el corredor suburbano de Llanogrande.

La localizacin de estos proyectos dentro del contexto rural ha generado grandes impactos, entre
ellos cabe mencionar la consolidacin de una serie de centralidades de comercio y servicios
presentes en la zona rural asociadas a las actividades suburbanas y metropolitanas

2007

83
Figura 28. Oferta por tipo de inmueble en la zona rural de Rionegro
42
32
70
286
82
184
49
238
92
54
0
50
100
150
200
250
300
350
Apto Ca Loc Lot Ofc Bod


Por otro lado, la Figura 28 muestra que el desarrollo rural tambin se est dando a partir de un
aumento de proyectos de parcelaciones y condominios con autoconstruccin para viviendas de
estratos 5 y 6, que corresponden al 28% de la oferta. Factores como la topografa, la disponibilidad
de suelo y las bajas cesiones urbansticas contribuyen a que el municipio sea escogido como punto
estratgico para el desarrollo de este tipo de proyectos cuya demanda est representada en otros
municipios cercanos como es el caso de Medelln.

Este fenmeno ha trado como consecuencia la consolidacin de unas crecientes reas suburbanas
desarrolladas en forma dispersa. Estas zonas son el escenario en donde ocurre la ocupacin del
suelo rural y el descenso de la produccin agropecuaria, por la incursin de fincas de recreo y
equipamientos metropolitanos que comprende la mayora de los sectores oriental y sur del
Municipio.

Del mismo modo la consolidacin de una zona franca con incentivos tributarios y la configuracin de
unos corredores industriales, a sido motivo detonante para que la oferta de bodegas de uso
industrial tenga una fuerte participacin con el 13% en el mercado rural, y que han ayudado a la
agudizacin de los problemas mencionados anteriormente.

reas por tipo de inmueble en el rea rural del Municipio

La situacin presentada en el suelo rural ha trado como consecuencia una mayor fragmentacin
predial, producto del acelerado proceso de parcelacin. Como se observa en la figura 29, los
tamaos de lotes urbanizados van desde 1.500 a 2.400 m dependiendo de la localizacin y del
diseo urbano del proyecto.

2007

84
Figura 29. rea promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro
2.417,0
1.401,5
2.012,5
1.987,2
373,0
1.000,0
55,2 94,0
40,1
45,5
0,0
200,0
400,0
600,0
800,0
1.000,0
1.200,0
1.400,0
1.600,0
1.800,0
2.000,0
2.200,0
2.400,0


Por otro lado la maximizacin del aprovechamiento del lote para los proyectos con usos comerciales
y de servicios, generando un mayor numero de unidades para la venta y alquiler, muestran unas
reas promedio para locales comerciales entre 50 y 100 m y para oficinas inferiores a los 50 m.

Por otro lado y apoyando esta maximizacin de ganancias encontramos que las reas para bodegas
son mucho mas irregulares y varan desde los 373 m, hasta los 1.000 m en la zona franca que
permiten un uso mas intensivo incluso para desarrollar actividades de produccin industrial.

Precios por tipo de inmueble en el rea rural del Municipio

Llanogrande presenta los precios mas elevados en relacin a la oferta comercial y de servicios con
un valor de metro cuadrado para locales de $4.170.000 y $2.325.000 para oficinas, muy por encima
de los valores registrados en proyectos con caractersticas similares localizados cerca al Aeropuerto,
cuyo precio por metro cuadrado esta en $2.300.000 para locales comerciales y $1.700.000 para
oficinas. Esta comparacin muestra que Llanogrande adems de presentar la mayor actividad
edificadora de la zona rural del municipio es la de mayor valorizacin.

Otro dato importante que se puede analizar a partir de la informacin presentada en la figura 29, es
el valor del suelo urbanizado en los proyectos analizados dentro de la zona rural del municipio, este
valor es casi constante para las diferentes zonas, y si se compara con los valores del suelo en la
zona urbana, se puede decir que ste es mucho menor frente a los $400.000 que vale un lote
urbanizado en la zona urbana de Rionegro, es decir equivalente al 25%. Este hecho aumenta las
posibilidades de una mayor explotacin a futuro del suelo rural para este tipo de proyectos.

2007

85
Figura 30. Valor/m por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro
2.579.487
4.170.767
2.325.000
110.000
298.992
120.000 109.768
2.519.055
1.780.000
1.473.333
1.300.000
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000


Adicional a esta informacin presentamos una tabla con valores del suelo en algunos de los
proyectos presentados en la Tabla 16, que corresponden a precios comerciales que los propietarios
piden por sus terrenos y que son el resultado del fenmeno de especulacin que se intensifica tanto
en la zona urbana como rural del municipio, valores muy por encima del promedio rural ($ 32.605 m
2,
de acuerdo con datos de Lonja de Medelln y clculos del equipo tcnico).

Tabla 15. Precios del suelo registrados en la zona rural de Rionegro
Precios comerciales del suelo en la zona rural
zona valor m/ suelo
Parcelacin cantarrana el tablazo 80.000
Lotes campestre punta del este 102.439
Parcelacin santa Mara del llano 140.000
Refugio el tablazo 110.000
Parcelacin casa de campo 120.000
Sector Quirama* 160.000.000
Lote vereda cabecera* 200.000.000
* Este valor corresponde a la cuadra de tierra
Fuente: Lonja de Propiedad Raz del Oriente

4.4.2. Evaluacin de los aprovechamientos y obligaciones vigentes

La aplicacin de los aprovechamientos y obligaciones se constituye uno de los temas que enlazan la
planeacin y la gestin, por tanto representa la materializacin y concrecin del sistema del reparto
de cargas y beneficios a nivel municipal, es decir el conjunto de obligaciones que debe pagar el
desarrollador privado para hacerse acreedor a los derechos de urbanizar y construir en un
determinado lugar del Municipio. Por otro lado la definicin y aplicacin de esta normativa, tambin
2007

86
se considera como uno de los instrumentos ms clsicos y bsicos para la recuperacin de
plusvalas.

El objetivo del anlisis de los aprovechamientos y obligaciones urbansticas definidas en el POT
vigente, es evaluar las actuaciones pblicas y privadas en relacin a la actividad edificadora, y las
obligaciones que cada intervencin ha hecho o debera hacer al Municipio para mantener su
equilibrio urbanstico y rural. Adems permite hacer un anlisis del potencial de desarrollo de
Rionegro, mediante la aplicacin de dichos aprovechamientos que permiten simular cual seria el
modelo de ocupacin a futuro.

4.4.2.1. Aprovechamientos y obligaciones definidos en el pot vigente (acuerdo 076 de 2003).

Los aprovechamientos y obligaciones para el suelo urbano y rural y su forma de aplicacin en el
Municipio estn definidos en el POT vigente en los siguientes Artculos:

Tabla 16.Aprovechamientos y obligaciones definidos en el POT
Aprovechamientos urbansticos
Zona homognea Articulo
Caf. Articulo 98
Naranja Articulo 101
Subzona carmn centro tradicional Articulo 105
Subzona carmn plaza de mercado Articulo 106
Subzona carmn corredores urbanos Articulo 107
Amarilla Articulo 109
Gris Articulo 110
Densidades y normas para las actuaciones en suelo rural
Zona Articulo
Aptitud forestal. Articulo 148
Agropecuaria. Articulo 150
Suburbana Articulo 151
Industrial Articulo 153
Zona franca y su rea de influencia. Articulo 155
Corredores de servicios Articulo 156
Suelo suburbano de los centros de servicios Articulo 157
Parcelaciones Articulo 160
Densidades y normas para las actuaciones en suelo rural
Zona Articulo
Condominios o unidades inmobiliarias cerradas en suelo
rural
Articulo 161
Condominios campesinos Articulo 162
Parcelacin campesina Articulo 163
Normas generales para los proyectos en el suelo rural Articulo 164
Normas aplicables a un predio ubicado en varias zonas
homogneas
Articulo 165
reas de cesin Articulo
2007

87
Cesiones obligatorias gratuitas Articulo 27
Definicin de las reas de cesin tipo A y B Articulo 28
Normatividad aplicada a las reas de cesin tipo A y/o
B, que sean inferiores a las exigidas por la norma
Articulo 29
Porcentajes para las cesiones urbansticas en suelo
urbano
Articulo 30
Porcentaje para las cesiones urbansticas en el suelo
rural.
Articulo 31
Entrega de las reas de cesin. Articulo 33

En la Tabla 18, se presenta una sntesis de los aprovechamientos y cesiones establecidas en el POT
vigente para las actuaciones en suelo urbano, definidos en funcin de las zonas homogneas.

Tabla 17. Aprovechamientos y obligaciones en el suelo urbano
Zona Tratamientos I.O * I.C
Altura
mxima
Usos predominantes Cesiones
Residencial
Actividad econmica
zonal clase I
Caf desarrollos
aprobados
como
urbanizaciones
Consolidacin 80%
Predominant
e de la
cuadra
Usos cvicos e
institucionales clase I
Toda urbanizacin que se
desarrolle en suelo urbano
realizara las siguientes
cesiones (% del rea bruta
del lote)
Tipo A:
22% (Vas, andenes,
parqueaderos)
Caf
(uso social
obligado)
Consolidacin 30% 5
Usos cvicos e
institucionales clase I
32 % (Zonas verdes)
Residencial
Actividad econmica
zonal clase I
Naranja
(Desarrollos
urbansticos
individuales con
densificacin y
dficit de
espacio publico)
Redesarrollo 80% 4 A=2(S+R)**
Usos cvicos e
institucionales clase I,II
Cuando el porcentaje para
vas sea inferior se sumara a
zonas verdes o ser
compensado
Zona Tratamientos I.O * I.C Usos predominantes Cesiones
centro
tradicional
Mejoramiento
integral
80% 4,5
Actividad econmica
zonal clase I:todos
Urbanizaciones
plaza mercado
Mejoramiento
integral
80% 8
Actividad econmica
clase II: P.M
1% en rea construida (% del
rea bruta del lote) Loteos
que no requieran obras de
urbanismo
7
Actividad econmica
clase III: P.M
2 a 4 predios: 0,5%(Del rea
bruta del lote original)
corredores
urbanos
Mejoramiento
integral
80%
4***
Institucionales todos
(I,II,III) (bares,
cantinas)
5 a 7 predios:0,4%(Del rea
bruta del lote original)
San Antonio
(desarrollos
urbansticos
dedicados a
servicios y uso
mltiples)
Mejoramiento
integral
80% 3
Altura
mxima
Los usos de influencia
Municipal clase II y III
debern garantizar los
parqueaderos
requeridos
Amarilla (reas
no urbanizadas
Desarrollo 80% 5 A=2(S+R)
Residencial (Densidad
50 viv/ha.) Actividad
Mas de 8 predios: 0,3 5 del
rea bruta del lote original)
Lotes urbanizados aun no
construidos que desarrollen
usos distintos a vivienda
unifamiliar o bifamiliar: 0,5%
2007

88
dentro del suelo
urbano)
econmica zonal y
municipal(I,II) Usos
cvicos e institucionales
:I,II,III (sin venta de
licor)
Gris (reas no
urbanizadas
dentro del suelo
de expansin
urbana)
Expansin
Tratamiento y normas iguales a zona de Expansin hasta que se incorpore: Normas
suburbanas
*En el acuerdo 104/00 se calculaba este ndice sobre el rea neta y ahora (acuerdo 076/03) se hace sobre rea bruta, lo
cual incrementa las posibilidades de aprovechamiento
**A=Altura, S=seccin, R= retiro adicional para permitir mayor altura
***Este ndice es aplicable a construcciones realizadas antes de la vigencia del POT
Fuente: POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003).

En la Tabla 19 se sintetizan las densidades establecidas y la normatividad especifica para las
actuaciones en el suelo rural del Municipio.

2007

89

4
Los retiros a eje vial, en todos los casos, son los del Plan Vial
5,3
Si es uso industrial debe estar debidamente arborizado

Tabla 18.Densidades y cesiones en el suelo rural
Zona Densidad
Acuerdo
076/03
(viv/ha)
rea
mnima
(m
2
)
Altura
Mxima
(m)
Retiro a linderos
(m)
4

ndice de Ocupacin
Mxima
Vivienda Otros
9 12 5 20% Construccin Aptitud forestal 1 10000
80% Silvicultura
9 12 5 20% Construccin
50% Silvicultura
Subzona de
regulacin hdrica
1 10000
30% Uso potencial
Parcelaciones 5 2000 9 12 5 20% Parcelaciones
20% Condominios
10% Desarrollo de vivienda
individual
20% Otros (diferentes a
vivienda)
60% Floricultivos
Agropecuaria
Condominios 8 1250 9 12 5
Resto Uso potencial
Parcelaciones 6 1667 12 15 5 30% Diferente a vivienda
30% Condominios
30% Parcelaciones
15% Loteos individuales
Suburbana
General Condominios 10 1000 12 15 5
Resto Uso potencial
Parcelaciones 6 1667 NO 9 5 60% Diferente a vivienda Suburbana
Industrial Condominios 6 1667 NO 9 10
5
individual
Parcelaciones 4 2500 9 5 30% Parcelaciones
30% Condominios
individual
Suburbana Zona
Franca Condominios 8 1250 9 10
6

60% Otros diferentes a
vivienda
Parcelaciones 6 1667 12 15 5 30% Diferente a vivienda
30% Condominios
30% Parcelaciones
Suburbana
Corredor de
Servicios
Condominios 10 1000 12 15 5
Resto Uso potencial
Parcelaciones

6 1667 12 15 5 30% Diferente a vivienda
30% Condominios
30% Parcelaciones
Suburbana
Centro de
Servicios Condominios 10 1000 12 15 5
Resto Uso potencial
2007

90
Fuente: POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003).

De la normatividad anterior se puede concluir lo siguiente:
La normativa municipal asigna ndices de edificabilidad bastante altos, incrementando la
ocupacin con el clculo sobre rea bruta del lote, sin tener las consideraciones previas que
genera este excesivo aprovechamiento para el desarrollo a futuro del Municipio.

La aplicacin de la norma de alturas predominantes en las reas consolidadas de Rionegro, no
genera un control sobre dicha edificabilidad ya que esta puede ir aumentado gradualmente a
futuro, en la medida que se vallan construyendo edificaciones con un mayor numero de pisos.

La norma para obligaciones urbansticas es genrica, es decir, las obligaciones no estn
vinculadas a la asignacin de tratamientos urbansticos y al uso de la edificacin.

Las cesiones urbansticas para los loteos o subdivisiones de predios que no requieren la
realizacin de obras de urbanismo son bajas, ya que mientras mas predios se desarrollan la
cesin exigida es menor. Por el contrario las cesiones para nuevas urbanizaciones son bastante
altas ya que representan ms del 50% del rea del lote a desarrollar.

No se especifican en la norma las obligaciones sobre zonas verdes pblicas para las adiciones
de metros cuadrados en las zonas ya consolidadas, es decir que el espacio pblico no se est
incrementando proporcionalmente al espacio privado y al nmero de habitantes que lo usan.

4.4.2.2. Evaluacin de los aprovechamientos vigentes

A partir de la normatividad establecida en la Tabla 19, se hicieron algunos ejercicios en los que se
identifica el potencial de desarrollo del Municipio mediante la aplicacin de los aprovechamientos.

Como metodologa utilizada se escogieron algunas manzanas de muestra por zonas homogneas a
las cuales se les aplicaron los ndices de ocupacin, construccin y alturas permitidas que
demuestran cual sera el desarrollo urbano a futuro del Municipio con la implementacin de dicha
normatividad.

Cesiones Todos los proyectos en suelo rural diferente al uso de vivienda deberan aportar las siguientes
Cesiones
1.Las parcelaciones y condominios deberan pagar las siguientes cesiones:
-10% del area bruta del lote como cesion tipo A
-0.15% del area bruta del lote como cesion tipo B
2.Los loteos o subdivisiones de prediso que no requieran la realizacion de obras de urbanismo
deberan aportar las siguientes cesiones tipo B:
De 2 a 4 predios deberan aportar el 0.08% del indice de ocupacion establecido en la zona
homogenea
De 5 a7 predios deberan aportar el 0.09% del indice de ocupacion establecido en la zona
homogenea
De 8 predios en adelante deberan aportar el 1% del indice de ocupacion establecido en la zona
homogenea
2007

91
Mapa 6. Localizacin de las manzanas de estudio para la evaluacin de aprovechamientos
urbansticos


La Tabla 20, muestra los resultados obtenidos mediante la aplicacin de los aprovechamientos
definidos en el POT para estas manzanas, su situacin actual y la comparacin con el desarrollo
permitido por la norma:

2007

92
Tabla 19. Potencial de desarrollo de las manzanas de estudio
ZONA CARMIN CENTRO TRADICIONAL
BARRIO 13 MANZANA 001

APROVECHAMIENTO
ACTUAL
APROVECHAMIENTO
PERMITIDO (POT)
I.C 1,4 4,5
I.O 80% 80%
AREA CONSTRUIDA 8.050 25.821
ALTURA 2 6
AREA MINIMA VIVIENDA 72
N VIVIENDAS 68 359
DENSIDAD (viv/ha) 119 625

SECCION VIAL 11 mts
Altura en metros permitida 22
Altura en pisos permitida 7

ZONA CARMIN PLAZA DE MERCADO

APROVECHAMIENTO
ACTUAL
APROVECHAMIENT
O PERMITIDO (POT)
I.C 0,4 8,0
I.O 80% 80%
ALTURA POR INDICE 0 10
N VIVIENDAS 20
DENSIDAD (viv/ha) 21

SECCION VIAL 12 mts

ZONA CARMIN CENTRO CONSERVACION

APROVECHAMIENTO
ACTUAL
APROVECHAMIENT
O PERMITIDO (POT)
I.C 1,5 4,5
I.O 80% 80%
ALTURA 2 6
N VIVIENDAS 15 511

SECCION VIAL 11 mts

2007

93
ZONA NARANJA
BARRIO 13 ALTO DEL
MEDIO
MANZANA 0015

APROVECHAMIENTO
ACTUAL
APROVECHAMIENTO
PERMITIDO (POT)
I.C 0,7 4,0
I.O 80% 80%
ALTURA 5
N VIVIENDAS 52 421
SECCION VIAL 12 mts

ZONA NARANJA
BARRIO 32 JUAN
ANTONIO MURILLO
MANZANA 0021

APROVECHAMIENTO
ACTUAL
APROVECHAMIENTO
PERMITIDO (POT)
I.C 1,1 4,0
I.O 80% 80%
ALTURA 5
N VIVIENDAS 76 285

SECCION VIAL 12 mts

De acuerdo a las condiciones actuales, la aplicacin de unos ndices de construccin tan altos sin un
control que regule la densidad, est generando que el nmero de viviendas por hectrea aumente de
forma considerable representando un incremento significativo de la poblacin y los flujos vehiculares
y peatonales en detrimento de la infraestructura de soporte. El panorama que se establece a partir
del anterior ejercicio muestra la necesidad de regular los aprovechamientos urbansticos actuales,
especialmente en las zonas ms deficitarias de espacio pblico, equipamientos e infraestructura vial,
generando mayores aprovechamientos en las zonas de desarrollo tanto en suelo urbano como de
expansin, en funcin del modelo de ocupacin propuesto por la revisin del POT.

Para mostrar un ejemplo ms concreto que ratifica los resultados de la Tabla 19, se puede hacer el
clculo sobre un lote de 200 m, ubicado en el centro del Municipio. Con la aplicacin de un ndice
de 4.5 definido para esta zona, se podra construir 900 m con una ocupacin de 80% del lote, esto
da como resultado una edificacin de 6 pisos con 10 viviendas y 2 locales comerciales en primer
piso. Suponiendo que los dueos de lotes o casas ubicados en esta zona del municipio quieran
maximizar el aprovechamiento del suelo reproduciendo este tipo de edificaciones como se observa
2007

94
en el actual perfil urbano del centro, lo que se obtiene es el colapso de esta zona, puesto que no hay
infraestructura vial, equipamientos y espacio publico suficiente
7
para atender las 40 personas
8
que
viviran en este edificio.

Por otro lado la aplicacin de la formula del alturas mximas A=2(S+R), trae como resultado que en
una seccin vial de 11 m, la altura de una edificacin puede llegar a los 22 mts, sin dejar retiro
adicional es decir que en el centro del Municipio y en sectores como Alto del medio que presentan
este tipo se secciones viales, se est permitiendo la construccin de edificaciones de 6 y 7 pisos con
retranqueos para tener una mayor altura, que distorsionan el perfil urbano y desconfiguran la seccin
pblica como se observa en la Figura 31.

Figura 31. Seccin vial y perfil urbano en el centro de Rionegro

Fuente: tomada en trabajo de campo Septiembre de2.007

4.4.2.3. Evaluacin de las obligaciones vigentes

El recaudo de aportes urbansticos debe estar basado en una poltica en la que el uso del suelo
implica una obligacin, es decir que en la medida en que se puede hacer una intervencin en
espacios privados que genera ganancias, se debe aportar algo al municipio para uso colectivo, de
forma proporcional al beneficio. Esta poltica de equidad se basada en el principio de reparto
equitativo de cargas y beneficios planteado en el Artculo 38 de la ley 388/97.

Para hacer la evaluacin de las obligaciones definidas en el POT vigente se tomaron como
referentes algunos de los proyectos en oferta durante este ao en el Municipio, y mediante la
informacin de licencias de urbanismo y construccin aprobadas, se identificaron los porcentajes de
cesin que se hicieron en relacin a sus aprovechamientos.

7
Decreto 1504/98 en su Artculo 14 establece: Se considera como ndice mnimo de Espacio pblico efectivo, para ser obtenido por
las reas urbanas de los municipios dentro de las metas y programas del largo plazo establecidos por el Plan de Ordenamiento
Territorial, un mnimo de quince (15 m2) metros cuadrados por habitante, para ser alcanzado durante la vigencia del plan respectivo.
8
La estadstica del DANE para el nmero de habitantes promedio por vivienda en Colombia es de 3.9.
2007

95
Tabla 20. Aprovechamientos y cesiones urbansticas de algunos proyectos localizados en la zona
urbana de Rionegro
PROYECTOS MUESTREADOS *(1)
PARAMETROS
ENCENILLOS GUALANDAY LINDA GRANJA SAMANES SAN BARTOLO VILLAS DEL ROSAL
rea de lote
18.262,59
16.401,00 34.672,69
13.032,00
38419,76
16.671,00
I.C. 0,5 0,8 0,6 0,5 0,5
I.O. 38% 67% 45% 41% 59% 39%
Densidad 62,42 viv/ha, 45,73 viv/ha, 70,66 viv/ha, 33,76 viv/ha, 45,81viv/ha, 52,8 viv/ha,
rea de la vivienda
(m) 72,00 124,30 70,47 113,32 78 72,00
Nmero de
viviendas 114 75 245 44 176 70
reas de cesin (m) 11.210,16 12.340,00 18.438,23 8.026,41 22.036 8.525,13
Tipo A (54%) 11026,53 (61%) 7971,71(48%) 18091,5 (52%) 7896,0888 (61%) 21652,08 (56%) 8358,42 (50%)
Tipo B (1%) 183,63 (1%) 153,46 (1%) 346,73 (1%) 130,32 (1%) 384,1976 (1%) 166,71 (1%)
Retiros a quebrada 1.942 0 1.942 0 0 0
Vr m venta 1.000.000 1.500.000 1.100.000 1.100.000 1.300.000 500.000
Vr m suelo *(2) 35.000 75.000 35.000 35.000 35.000 40.000
Vr obligaciones 1.070.459.450 1.876.111.300 2.280.032.250 956.502.954 3.730.692.328 1.194.245.100
Vr costos del
proyecto 7.641.079.220 12.700.000.900 17.277.728.180 5.053.588.880 16.283.234.888 2.314.685.100
Utilidades 6,91% 9,18% 9,02% 7,86% 8,76% 8,15%
* (1) Para ver las simulaciones completas de cada proyecto ver anexo 1 del primer informe de Instrumentos de Gestin y financiacin para el
Municipio de Rionegro
* (2) Este valor del suelo es sacado de las simulacin completa de cada proyecto a travs del mtodo residual

Fuente: Departamento de Planeacion Municipal. Rionegro.

A pesar de que las obligaciones urbansticas actuales en trminos generales se estn cumpliendo en
los nuevos desarrollos de acuerdo a la informacin de licencias de dichos proyectos, estas no
presentan una buena efectividad en cuanto al aporte para estndares urbansticos, como lo muestra
la Tabla 22 de espacio pblico efectivo en la zona urbana del Municipio.

Tabla 21. Espacio publico efectivo actual por comunidades
Comunidad ndice espacio publico efectivo
El Porvenir 3,45
Belchite 4,36
Alto del Medio 0,00
Hospital 3,64
Centro 1,58
El Faro 3,19
San Antonio 1,74
Cuatro esquinas 0,53
Santa Ana 7,35
Gualanday 0,00
Fuente: Tomo II, Revisin y ajuste POT Rionegro. 2007

2007

96
Aunque el Municipio est exigiendo un alto porcentaje de cesin para los desarrollos en reas no
urbanizadas, los ndices de espacio pblico efectivo del Municipio son bastante bajos, esto indica
que a pesar de que en las licencias se aprueban una cantidad de metros cuadrados para zonas
verdes pblicas, andenes y equipamientos, dichas cesiones no son efectivas ni cuando se dejan en
el lote por que se vuelven parte del rea privada de las urbanizaciones, ni cuando se pagan en
dinero para dar cumplimiento a lo establecido en los Artculos 29 y 31 del POT vigente.

Por otro lado los desarrollos en polgonos de consolidacin que no necesitan obras de urbanismo y
que tradicionalmente crecen adicionando metros cuadrados a su edificacin inicial, tienen unas
cesiones muy bajas definidas en la normativa vigente, que poco aportan a la construccin de buenos
estndares urbansticos para el municipio
9

En relacin con el tema del espacio pblico y a otros que tienen que ver con las cesiones, un
comparativo de las inversiones relacionadas con vas urbanas y rurales, equipamiento urbano y rural
(infraestructuras en salud y educacin), presupuestadas en el programa de ejecucin del POT
vigente y a pesos del ao 2006, estara sealando que el valor ejecutado ascendi a $9.429,9
millones de pesos, incluyendo los valores invertidos entre los aos 2000 y 2006. Si la cifra anterior
se compara con lo que dicho programa presupuest para el corto, mediano y largo plazo,
vencindose este ltimo en diciembre 31 de 2007, el porcentaje de ejecucin fue muy bajo,
equivalente el 6.5% de lo presupuestado en aquellas cesiones ($155.820,50 millones de pesos).

Lo anterior estara sealando que si bien hubo un esfuerzo financiero por parte de la administracin
local para aportarle a la localidad en proyectos relacionados con los equipamientos y cesiones
mencionadas, lo preocupante del asunto est en que a pesar de los buenos aos de dinmica
econmica y de las grandes valorizaciones del suelo, como tambin las especulaciones de los
precios, stos hechos no lograron financiar el saldo diferencial ($155.820,50 millones de pesos -
$9.429,9 millones de pesos = $ 146.390,5 millones de pesos) de tales proyectos precisamente con suelo.

La definicin de los aprovechamientos y obligaciones en Rionegro presenta serias dificultades en la
consolidacin y construccin de un municipio con buenos estndares de espacio pblico y
equipamientos, adems el poco pago de obligaciones a cambio de altos beneficios para algunos
desarrollos indica que la norma no esta asociada a un propsito de ordenamiento territorial.

La implementacin de instrumentos de gestin a travs de un adecuado rgimen de
aprovechamientos y obligaciones; introduce varias variables que inciden directamente sobre otros
instrumentos. Entre ellos estn la formulacin y gestin de planes parciales acordes al modelo de
ocupacin territorial cuyos aportes productos de la operacin urbanstica realmente contribuyan a
mejorar los estndares urbansticos del municipio. Por otro lado la realizacin de avalos requeridos
para llevar a cabo procesos de enajenacin o expropiacin de inmuebles, resultan
desproporcionados cuando se tiene una definicin de aprovechamientos tan altos como los que se
estn derogando debido a una mayor especulacin con el precio del suelo.

9
Ver simulacin para un lote de 200 m localizado en la zona homognea caf, Anexo I del presente informe.
2007

97
4.4.2.4. Principales problemas o retos para la gestin del suelo en Rionegro

Los principales problemas en la gestin del suelo en Rionegro que deben ser atendidos por los
instrumentos de gestin y financiacin urbanos, son:

1. Las intervenciones en espacios privados que se han hecho en el municipio, tienen muy poca
contraprestacin y aporte a lo pblico. Esta condicin contribuye en la generacin de nuevos
espacios urbanos con bajos estndares urbansticos y el agotamiento a corto plazo de la
infraestructura de soporte, producto de la normatividad vigente que favorece al emprendedor
privado.

2. La norma de aprovechamientos y obligaciones definidas en el POT actual, est contribuyendo a
que los propietarios del suelo y promotores inmobiliarios estn patrimonializando gran parte de la
plusvala que es generada por las acciones urbansticas del municipio. Es decir que todas las
obras pblicas y decisiones de tipo administrativo que Rionegro ha tomado sobre el desarrollo
de su territorio, han propiciado un incremento en los precios del suelo que se ve reflejado en los
valores comerciales de la oferta inmobiliaria, sin que ste recupere parte de esa plusvala
generada.

3. La identificacin de terrenos vacantes al interior de la zona urbana demuestra la consolidacin
del fenmeno de lotes de engorde potencialmente urbanizables, cuyo uso y aprovechamiento
del espacio no cumple con el concepto de funcin social y ecolgica de la propiedad (Articulo 2
de la ley 388/97). El hecho de que en el municipio hayan una gran especulacin con los precios
del suelo y del espacio construido le garantiza a los propietarios e inmobiliarios un buen precio
comercial de los inmuebles a corto plazo.

4. El municipio de Rionegro como sistema urbano y rural ms representativo de la Subregin de
Oriente, tiene el reto de conducir el desarrollo de esta regin a partir de la utilizacin de
instrumentos de planificacin y gestin territorial que le permitan hacer una ordenacin de su
territorio menos difusa y segregante. En este sentido el desarrollo a partir de los aportes que
genera el mercado inmobiliario, debe estar encaminado al cumplimiento de un modelo territorial
que propenda por un mejoramiento de los espacios urbanos y la configuracin de los sistemas
estructurantes en un mediano plazo.

La constante bsqueda del municipio por insertarse al mundo globalizado ha conducido a la
adopcin de polticas e instrumentos facilitadores de un aprovechamiento maximizado del suelo con
una mala distribucin de las cargas y beneficios derivados de este desarrollo. Este fenmeno genera
una poltica urbanstica producto del mercado que de ms beneficios a los promotores inmobiliarios y
no a los habitantes del municipio que son los que usan realmente el territorio. El caso del Municipio
de Rionegro es un claro ejemplo de las consecuencias de inadecuadas polticas de planificacin y
gestin del suelo que facilita la intervencin privada, intentando estimular el desarrollo urbano.
2007

98
5. FORMULACIN
5.1. CRITERIOS PARA LA SELECCIN DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION, GESTIN Y
FINANCIACIN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO

De acuerdo a las directrices definidas por la revisin y ajuste del POT, la gestin territorial,
especialmente aquella que tiene que ver con recaudos tributarios, obligaciones e instrumentos de
gestin y financiacin del suelo son unos de los ejes o temas claves para mejorar el desarrollo
urbano y rural de Rionegro.

En ese sentido, es importante aclarar que el propsito de este documento es indagar por la
implementacin de instrumentos o mecanismos que permitan al Municipio de Rionegro hacer una
planificacin integral del territorio y a su vez le permitan capturar recursos para financiar su
desarrollo. Por esta razn desde la revisin y ajuste del POT en materia de polticas, mecanismos e
instrumentos relacionados con la gestin del suelo se indico la importancia de abordar los siguientes
temas, primordiales para la seleccin de los instrumentos a ser aplicados en Rionegro:

a. Definicin de un nuevo rgimen de aprovechamientos y obligaciones diferenciales acordes a la
asignacin de los tratamientos urbansticos, ya que la normatividad vigente esta contribuyendo a
que los propietarios del suelo y promotores inmobiliarios estn patrimonializando gran parte de la
plusvala que es generada por las acciones urbansticas del Municipio.

b. Definicin de un sistema de reparto de cargas y beneficios a nivel Municipal, que permita la
conservacin y proteccin de sistemas ambientales, como es el caso de los Parques Lineales
del Ro Negro y la quebrada la Pereira, el Parque de la Represa Abreo-Malpaso y los inmuebles
de conservacin arquitectnica localizados en los centros histricos del Municipio.

c. Captacin de las plusvalas que se generarn por acciones urbansticas como la incorporacin
de suelo rural a suelo de expansin o la consideracin de parte del suelo rural como suelo
suburbano, las modificaciones en la zonificacin de usos del suelo a usos ms rentables y el
aumento del aprovechamiento del suelo.

d. Atender el tema de la regularizacin urbanstica y la bsqueda de fuentes de financiacin para
los programas de mejoramiento integral y de vivienda de inters social.

e. Desistimular a travs de los instrumentos de planificacin el desarrollo predio a predio que poco
aporta a la construccin de un modelo de ciudad con buenos estndares urbansticos.

Como se observo en el primer informe de diagnostico de instrumentos de gestin en Rionegro, la
Ley 388 de 1997, presenta un paquete de instrumentos, no obstante, es de acuerdo a la realidad
territorial de cada municipio que se escogen los ms idneos; por consiguiente, despus de sealar
los problemas en relacin a la gestin del suelo y los lineamientos dados por la revisin y ajuste del
POT, se toman como criterios para la seleccin de instrumentos de gestin, su aplicacin y efectos
esperados los siguientes:

2007

99
Definir la recomendacin de instrumentos en funcin de su clasificacin (instrumentos de
planificacin, gestin y financiacin), su mbito de aplicacin y los efectos esperados, de tal
forma que la implementacin de estos se constituya en la carta de navegacin para direccionar
las acciones de la actual Administracin Municipal y de las futuras.

Simplicidad administrativa, es decir, seleccionar instrumentos cuya aplicacin se adapte a la
estructura administrativa existente y sus actuales limitaciones; de tal forma que estos creen un
primer escenario para implementar otros en etapas posteriores, que implican una mayor
preparacin de la Administracin Municipal.

Recomendar instrumentos que ya hayan sido estudiados dentro de la administracin como
posibles herramientas a ser aplicadas para el desarrollo del POT vigente, como una forma de
complementar y precisar su mbito de aplicacin en el Municipio.

Instrumentos que fortalezcan la premisa de gestin territorial de todos pagan, es decir que no
solo las grandes operaciones inmobiliarias que se desarrollen tengan un aporte significativo en el
desarrollo urbano, sino tambin las pequeas adiciones que con mayor frecuencia se gestionan
en Rionegro.

Crear las condiciones para ir construyendo una cultura institucional y ciudadana del aporte
urbanstico y del recaudo; si bien aportes como el impuesto predial u otro tipo de contribuciones
ya hacen parte del funcionamiento administrativo y econmico del Municipio, nuevas acciones
como la implementacin de la participacin en plusvala requieren condiciones que no se
construyen de un da para otro, pero que por el carcter de los proyectos estratgicos requerirn
del compromiso poltico y administrativo.

Propiciar herramientas que se adapten a factores de tipo cultural propios del funcionamiento del
Municipio, que estn ligados a estructuras jurdicas y sociales como la propiedad.

Implementar instrumentos que permitan un desarrollo municipal integral y planificado, que
desincentiven el desarrollo predio a predio que poco aporta a la configuracin de los sistemas
estructurantes del Municipio.

Instrumentos mediante los cuales el Municipio de Rionegro pueda obtener suelo y financiacin
para los proyectos de inters publico, como el desarrollo de programas de vivienda de inters
social, la preservacin de los elementos naturales constitutivos del sistema de espacio publico,
los inmuebles de patrimonio arquitectnico y cultural y los programas de mejoramiento y
reubicacin.

2007

100
5.2. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION

La Planificacin como mecanismo de ordenamiento para alcanzar un desarrollo sustentable; se
hace necesaria para lograr una adecuada reparticin de los recursos humanos y econmicos en el
espacio, en funcin de los recursos naturales renovables existentes en el territorio con el objeto de
satisfacer las aspiraciones humanas. Lo anterior permite una mejor utilizacin del espacio urbano y
rural y de los recursos naturales renovables y no renovables; adems, genera las condiciones para
un desarrollo equilibrado sobre el conjunto del territorio utilizando el espacio de una manera ptima
para atender las necesidades de la poblacin. (Alzate, Margarita 2.005)

La Planificacin territorial implica problemas de geopoltica, conservacin y proteccin del ambiente,
administracin pblica y ordenamiento rural. Por lo tanto, se debe establecer los instrumentos
necesarios para facilitar el ordenamiento de los territorios fundamentados en los tres principios
establecidos en la ley 388 de 1997: la funcin social y ecolgica de la propiedad, la prevalencia del
inters general sobre el particular, y la distribucin equitativa de las cargas y los beneficios.

Desde el punto de vista prctico, ese proceso de planificacin territorial tiene implicaciones en la
reorganizacin de la forma en que se encuentran organizados los diferentes usos y ocupacin del
espacio, lo cual transforma todo el polgono sometido al proceso, tal como se ilustra en la Figura 32.

Figura 32.Proceso de planificacin

Configuracin inicial suelo rural Resultado del proceso de planificacin

Fuente: Alzate, Margarita 2.005

Los instrumentos de planificacin recomendados en el presente documento tienen como fin orientar
el desarrollo de Rionegro bajo la jurisdiccin que corresponda regulando la utilizacin,
transformacin y ocupacin del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo
socioeconmico y en armona con los elementos naturales y las caractersticas histricas y
culturales.

El mbito de aplicacin de estos instrumentos es a corto plazo ya que mediante estos se espera que
el Municipio desarrolle las disposiciones adoptadas en los componentes estructural y general del
2007

101
Plan de Ordenamiento Territorial especficamente lo que hace referencia a proyectos estratgicos y
a las polticas de compactacin urbana y crecimiento hacia adentro, para concretarlas en proyectos
especficos, mediante Planes Parciales y Actuaciones Urbanas Integrales o Macroproyectos
Urbanos.
5.2.1. Planes Parciales

Los planes parciales son las herramientas de planificacin y gestin establecidas desde la Ley 388
de 1997, especficamente en el Artculo 19:
Los planes parciales son los instrumentos mediante el cual se desarrollan y complementan las
disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para reas determinadas del suelo urbano y
para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, adems de las que deban desarrollarse
mediante unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos u otras operaciones urbanas
especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales, en
los trminos previstos en la Ley 388 de 1997.

Como se especifico anteriormente, el objetivo de la aplicacin de este instrumento en Rionegro es
complementar las polticas, lineamientos y disposiciones propuestas por la revisin y ajuste del POT,
que permitan definir el desarrollo fsico de un determinado sector del Municipio, que requiere de una
intervencin estratgica integral. En este sentido los Planes Parciales se convierten en una
plataforma de planificacin y a la vez de gestin para desarrollar y aplicar todos los dems
instrumentos aqu recomendados, de planificacin, gestin y financiacin; pues no puede haber
gestin si primero no existe un proceso de ordenamiento y planificacin territorial, y la gestin
asociada permite llevar lo planificado a la realidad

En trminos generales, el alcance del Plan Parcial corresponde a lo que conceptualmente se conoce
como proyecto urbano, cuya intervencin se hace en una escala intermedia entre la planeacin
urbana y el proyecto arquitectnico. El POT define los lineamientos generales de planificacin para
la ciudad, y el Plan Parcial los particulariza segn las necesidades del sector en que se est
actuando, mediante un desarrollo en detalle que permite obtener un espacio urbano construido y
habitado.

Mediante el Plan Parcial se establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la
asignacin de sus usos especficos, intensidades de uso y edificabilidad, as como las obligaciones
de cesin y dotacin de equipamientos, espacios y servicios pblicos, que permiten la ejecucin
asociada de los proyectos especficos de urbanizacin y construccin de los terrenos incluidos en su
mbito de planificacin.

Los Planes Parciales tienen sentido en tanto sientan las bases para desarrollar formas de gestin
asociada de terrenos, que permitan superar las inequidades y dificultades propias del desarrollo
predio a predio.

Tal como dispone la ley 388, en la formulacin de Planes Parciales se debe contemplar la adopcin
de los instrumentos de manejo del suelo, captacin de plusvalas, reparto de cargas y beneficios,
procedimientos de gestin, evaluacin financiera de las obras de urbanizacin y su programa de
ejecucin, junto con el programa de financiamiento y los estmulos a los propietarios e inversionistas
2007

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para facilitar procesos de concertacin, integracin inmobiliaria o reajuste de tierras u otros
mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculados al mejor
aprovechamiento de los inmuebles.

a. Justificacin de la aplicacin en Rionegro

La justificacin en la aplicacin de los planes parciales en Rionegro, es asegurar las condiciones
para que mediante este instrumento se logre un desarrollo urbano del Municipio por va asociativa y
de forma planificada, revertiendo la tendencia a la urbanizacin predio a predio o urbanizacin por
urbanizacin que ha caracterizado al Municipio y que ha tenido serias consecuencias en relacin a la
construccin de buenos estndares urbansticos, el desarrollo sobre suelos de proteccin, el atraso
en la configuracin de los sistemas estructurantes y la consolidacin de una estructura urbana
desordenada y segregante.

Por otro lado la revisin del Plan de Ordenamiento Territorial de Rionegro defini dentro de sus
alcances los lugares del rea urbana y de expansin, donde se debe gestionar y desarrollar
mediante planes parciales, en esa direccin dentro del documento de Formulacin, en el capitulo de
tratamientos urbansticos, estn delimitadas aquellas reas con tratamiento de desarrollo cuya
urbanizacin y construccin solo se podr hacer mediante la figura de plan parcial, la justificacin
para la definicin de estas reas esta implcita en el contenido de dicho documento.

b. La forma de aplicacin en Rionegro

Las decisiones de planificacin de un Plan Parcial deben estar avaladas por herramientas que
permitan conocer el comportamiento de los precios del suelo, la dinmica del sector inmobiliario la
estructura urbana del territorio y los procesos econmicos, sociales, polticos y normativos, que en
su momento incidan en la realizacin del Plan.

Las condiciones para el desarrollo de un Plan Parcial en el Municipio de Rionegro son las siguientes:

1. La adopcin de las directrices y parmetros urbansticos para su formulacin definidos en el
componente urbano del POT, que permitan concretar el modelo de ocupacin propuesto
incorporando en todo caso los elementos determinantes y vinculantes, tales como los sistemas
estructurantes y las normativas de carcter general, adems de los aspectos fundamentales y de
gestin propios de los planes parciales, cuyo alcance depender de la complejidad del plan y de
la concertacin que se realice entre la Administracin Municipal y los proponentes relativa a
aspectos especficos de cada sector.

2. Los recursos de inversin pblica necesarios para la formulacin y desarrollo del Plan Parcial
deben estar incluidos en el programa de ejecucin de la Administracin Municipal en curso.

La aplicacin del instrumento de planes parciales en el Municipio esta orientado por la normatividad
contenida en el decreto 2181 de 2006:

Las disposiciones contenidas en el presente decreto reglamentan de manera general la formulacin
y adopcin de los planes parciales de que trata el artculo 19 de la Ley 388 de 1997, y de manera
especial, el contenido de los planes parciales para las reas sujetas a tratamiento de desarrollo
2007

103
dentro del permetro urbano y las reas comprendidas en el suelo de expansin urbana para su
incorporacin al permetro urbano, en concordancia con las determinaciones de los planes de
ordenamiento territorial y los instrumentos que los desarrollen o complementen.

Desde la revisin y ajuste del POT de Rionegro se definieron los dos casos en los cuales se debe
aplicar dicho instrumento en el Municipio: Para las reas clasificadas como suelo urbano con
tratamiento de desarrollo y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, donde la
construccin de obras pblicas o cesin de suelo para espacio pblico o equipamientos, resulta del
reparto de los propietarios de la tierra que tienen un inters inmobiliario por desarrollar la zona.
Para la definicin de los polgonos a desarrollar mediante plan parcial se tuvieron en cuenta los
lineamientos definidos en el artculo 26 del decreto 2181 de 2006 para la delimitacin del rea de
planificacin y aquellos que se consideraron pertinentes para su aplicacin especfica en el
Municipio. Estos criterios son los siguientes:

1. La delimitacin de polgonos con dimensiones ajustadas tanto al sector donde se localizan como
a los sistemas estructurantes que los rodean, con una superficie suficiente que permita
conformar una parte completa de ciudad, entendiendo por esta la que asegure la dotacin de los
servicios pblicos domiciliarios, equipamientos y espacios pblicos suficientes para atender la
demanda de los usos que se vayan a desarrollar en su mbito de planificacin, as como las
obras de infraestructura vial que permitan garantizar su adecuada conexin con la estructura
urbana existente.

2. Que la definicin de dichos polgonos no se generen predios o reas residuales adyacentes a
los lmites del rea de planificacin del plan parcial, cuyas dimensiones no permitan asegurar
posteriormente el cumplimiento conjunto de las obligaciones de distribucin de cargas y
beneficios de la totalidad de su superficie.

3. La localizacin de polgonos cuyo mbito de planificacin sea delimitado en alguno de sus
costados por lo menos por un elemento del trazado de los sistemas generales o estructurantes
de infraestructura vial, de espacio pblico, por elementos naturales o por otros proyectos
urbanos, que garanticen el aporte del plan parcial a la configuracin de dichos sistemas y al
desarrollo planificado del Municipio.

4. La topografa del terreno que admita el desarrollo de proyectos con buenas calidades
urbansticas y arquitectnicas, previniendo situaciones de riesgo que se generan con la
ocupacin de terrenos que presentan severas restricciones para soportar desarrollos
constructivos debido a las fuertes pendientes y a condiciones de inestabilidad geolgica.

5. La localizacin de polgonos en zonas con una fuerte dinmica inmobiliaria que asegure la
demanda futura para los desarrollos generados mediante el plan parcial, permitiendo un
acercamiento previo al tipo de productos inmobiliarios que se pueden ofertar.

6. Contar con una prefactibilidad en la definicin de las condiciones tcnicas para la futura
prestacin de los servicios pblicos domiciliarios determinada por la entidad competente en el
Municipio.

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7. La coherencia de estas zonas con las estrategias generales de uso y ocupacin del suelo
propuestas por la revisin y ajuste del POT.

8. La viabilidad econmica y financiera de las Actuaciones Urbansticas necesarias para su
ejecucin.

9. La localizacin de polgonos que por sus caractersticas urbansticas, inmobiliarias y econmicas
den la posibilidad de desarrollar proyectos residenciales para vivienda de inters social en el
Municipio.

De acuerdo a los anteriores criterios la siguiente es la propuesta de Planes Parciales en las zonas
cuyo tratamiento es Desarrollo tanto en el suelo urbano como en el suelo de Expansin. En las
tablas 22 y 23 se muestra el tipo de tratamiento, la codificacin y el rea de planificacin, mientras
que en los Mapas 7 y 8 se observa la delimitacin de cada uno y su localizacin en el Municipio

Tabla 22. Planes Parciales en Suelo Urbano
TRATAMIENTO CDIGO
AREA DE
PLANIFICACION (Ha)
AREAS
AMBIENTALES (Ha)
Desarrollo en suelo urbano ZU_01_DSU_01 15,77 2,41
Elaboracin: Equipo Tcnico instrumentos de gestin. Rionegro. Diciembre de 2007.

Tabla 23. Planes Parciales en Suelo de Expansin
TRATAMIENTO CDIGO
AREA DE
PLANIFICACION (Ha)
AREAS
AMBIENTALES (Ha)
Desarrollo en suelo de Expansin ZE_01_DSE_01 11,44 0,07

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Mapa 7. Planes parciales en suelo urbano.

Elaboracin: Equipo Tcnico instrumentos de gestin. Rionegro. Diciembre de 2007
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Mapa 8. Planes parciales en Suelo de Expansin

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De acuerdo a la informacin contenida en el decreto 2181 que reglamenta las disposiciones
generales para la formulacin y posterior adopcin de los Planes Parciales, a continuacin se hace
una mencin de los principales lineamientos que inciden en la aplicacin de dicho instrumento en el
Municipio.

1. Los Planes Parciales definidos en las tablas 22 y 23 podrn ser elaborados por la administracin
Municipal o propuestos por las comunidades o particulares interesados en su desarrollo,
mediante una entidad Gestora. Estos se debern formular cuando en el corto plazo se tenga
previsto construir un proyecto urbanstico en las zonas mencionadas anteriormente, teniendo un
acercamiento previo a los productos inmobiliarios deseados y los posibles beneficios vs las
obligaciones, relacionadas principalmente con la financiacin de las infraestructuras que
soporten el desarrollo futuro de la zona, de acuerdo a la normatividad establecida.

2. La formulacin del Plan parcial ser costeada por los interesados, por tanto se considera una
carga del mismo. Para la formulacin y adopcin de este se debern abordar las siguientes
fases:

Fase 1: Planeamiento

Esta fase concierne al proceso de diagnostico y formulacin del plan parcial.

La primera etapa corresponde a la solicitud de los determinantes o lineamientos generales de tipo
urbanstico y normativo definidos en la revisin y ajuste del POT del Municipio para el rea a
desarrollar mediante este instrumento.

Una vez identificada la normatividad asociada al plan parcial objeto de estudio, se realiza un
diagnostico preliminar de la zona que identifica las principales caractersticas, problemticas y
potencialidades del rea a planificar. Dicho estudio debe incluir los siguientes temas: la base natural,
las condiciones socio-econmicas, la estructura y morfologa urbana, la situacin jurdica de los
predios, la factibilidad en la dotacin de servicios pblicos, y los sistemas de espacio publico,
equipamientos e infraestructura vial existentes.

A partir del diagnostico se elabora una propuesta de ordenacin del suelo que se materializa en un
Proyecto Urbanstico en el cual se disea el espacio urbano a travs de la delimitacin, construccin
y/o entrega, de los suelos necesarios para infraestructura vial, las redes de servicios pblicos, las
reas de proteccin ambiental, las cesiones para espacio publico y equipamientos colectivos y los
suelos de uso privado, adems de esto se debern fijar las normas urbansticas para regular el
desarrollo de las construcciones.

Esta fase de formulacin finaliza con la redaccin del documento normativo que sintetiza la
normatividad asociada al desarrollo y ejecucin del Plan Parcial. Una vez radicado el proyecto ante
la Secretara o Departamento de Planeacin Municipal este podr ser aprobado por el Alcalde
Municipal mediante decreto.

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Fase 2: Gestin

La Gestin es la fase que, una vez aprobado el Plan Parcial, tiene por objeto la ejecucin de sus
propuestas, y en la cual se utilizan los procedimientos previstos en la legislacin para realizar sus
determinaciones. En esta fase se realizan los actos de fiscalizacin y de ejecucin de las
actuaciones sobre la propiedad privada. Si las propuestas de planeamiento no son articulables en
los mecanismos de actuacin de que dispone la administracin, el Plan Parcial no ser viable y no
podr ejecutarse.
Para efectos prcticos los planes parciales pueden contar con una serie de herramientas que
garantizan la viabilidad en su ejecucin. Estas herramientas son:
Integracin Inmobiliaria o reajuste de suelos
Delimitacin de Unidades de Actuacin
Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios
Cooperacin entre Partcipes
Cesiones Urbansticas Gratuitas
Participacin en Plusvala
Contribucin por Valorizacin
Enajenacin Voluntaria
Enajenacin Forzosa
Expropiacin Judicial
Gestin Pblica, Privada o Mixta.
Derechos de Construccin y Desarrollo.
En la fase de Gestin se efecta la intervencin urbanstica, la cual se hace posible mediante
procedimientos y mecanismos fundamentados en los derechos y obligaciones de los propietarios del
suelo implicados en el desarrollo urbano, este programa esta definido como las estrategias de
Gestin del Plan parcial, en las cuales se definen los esquemas de reparto equitativo de cargas y
beneficios, los sistemas de gestin, los instrumentos de financiacin y la programacin de etapas de
desarrollo.

3. Para la formulacin de los planes parciales es importante tener en cuenta que la normatividad
asociada al desarrollo de los proyectos urbansticos, es decir los ndices bsicos de
edificabilidad y las reas de cesin respectivas ser las establecida en la tabla general de
aprovechamientos y obligaciones urbansticas contenida en el documento de formulacin de la
revisin y ajuste del POT, para el tratamiento de desarrollo tanto en suelo urbano como de
expansin. De igual forma toda la normatividad de tipo urbanstico como el otorgamiento de
licencias, la asignacin de los beneficios o derechos urbansticos, las cargas asociadas a la
formulacin y desarrollo del Plan Parcial, el rea mnima de planificacin, entre otras, definida en
el proyecto de acuerdo del POT deber ser incorporada para la formulacin y posterior
aprobacin de cada Plan Parcial. (Ver capitulo I Planes parciales, artculos 321 al 331 del
Acuerdo Normativo).

4. En los predios definidos como desarrollo mediante plan parcial no se podr realizar ningn tipo
de construccin, cambio de usos, modificaciones en la clasificacin del suelo o cualquier tipo de
2007

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desarrollos urbansticos mientras que dichos planes no sean aprobados y adoptados mediante
decreto por la Administracin Municipal. De igual forma no se debern admitir loteos o procesos
de redistribucin de lotes o subdivisiones o urbanizacin parcial o total hasta tanto se apruebe el
plan parcial respectivo y se hayan autorizado a travs de licencias las obras urbansticas y
constructivas por la entidad competente.

5. Para el caso de las actuaciones urbansticas en suelo de expansin urbana este nicamente
podr ser objeto de urbanizacin y construccin previa adopcin del respectivo plan parcial.
Mientras estos no sean aprobados en las zonas de expansin urbana solo se deber permitir el
desarrollo de usos agrcolas y forestales y en ningn caso se podr permitir el desarrollo de
parcelaciones rurales para vivienda campestre.

No obstante lo anterior, en cualquier momento podrn realizarse las obras correspondientes a la
infraestructura de los sistemas generales o estructurantes del orden municipal, as como las
obras de infraestructura relativas a la red vial nacional, regional y departamental, y sistemas de
abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energa que deban ejecutar la entidad
Municipal, las empresas industriales y comerciales del Estado y las empresas prestadoras de
servicios pblicos domiciliarios, de acuerdo a lo estipulado en el articulo 29 del decreto 2181.

6. Los polgonos que dentro del rea de planificacin incorporan reas ambientales que hacen
parte de proyectos estratgicos de espacio pblico a partir de los elementos naturales definidos
en el documento de formulacin presentado por la revisin y ajuste del POT, debern dejar el
suelo y garantizar la adecuacin de estas reas en la margen de retiro ms prxima al rea de
intervencin, como parte de las cargas urbansticas del Plan Parcial, el resto de reas que
conforman estos proyectos, debern ser adecuadas por el Municipio y su financiacin estar a
cargo de este.

En el siguiente mapa se identifican los Planes Parciales en suelo urbano y de expansin que
incorporan dentro del rea de planificacin reas destinadas a los proyectos del Parque lineal
del Ro Negro y Parque lineal de la Quebrada La Pereira.

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Mapa 9. Planes parciales que incorporan reas de los Parques lineales del Ri Negro y de la
Quebrada La Pereira.
Elaboracin: equipo tcnico instrumentos de gestin, Diciembre de 2007

7. En el articulo 175, del proyecto de acuerdo normativo del POT de Rionegro y de conformidad
con lo establecido en el Decreto 4259 de 2007, estn definidos los porcentajes de participacin
obligatoria de vivienda de inters social y vivienda de inters prioritario, que debern garantizar
los desarrollos mediante plan parcial. Estos porcentajes sern:

En zonas con tratamiento de desarrollo en suelo de expansin: 25% del suelo a desarrollar,
si se trata de VIS; 15% del suelo a desarrollar, si se trata de VIP.
En zonas con tratamiento de desarrollo en suelo urbano: 25% del suelo a desarrollar, si se
trata de VIS; 15% del suelo a desarrollar, si se trata de VIP.

De igual forma en dicho artculo se establece el procedimiento para la transferencia de la
participacin a otro sitio del territorio, en los casos en que por las caractersticas espaciales de
los proyectos, los usos, o la estratificacin predominante del sitio del proyecto, se deba trasladar
este porcentaje de vivienda. En este caso a continuacin se identifican las zonas que podrn
ser beneficiarias de esta transferencia para desarrollar proyectos de vivienda de inters social y
prioritario en el municipio de Rionegro.

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Mapa 10. Zonas beneficiarias de transferencia de VIS y VIP.

Elaboracin: equipo tcnico instrumentos de gestin, Diciembre de 2007

8. A diferencia de otros trmites de licencias, en el caso de la formulacin de Planes Parciales ser
el Departamento Administrativo de Planeacin Municipal el encargado de acompaar, evaluar y
otorgar la viabilidad al emprendedor que haya tenido la iniciativa de hacer el plan.

c. Los efectos esperados:

Los resultados esperados con la aplicacin de los Planes Parciales en el municipio de Rionegro, son
lograr la articulacin especfica de los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestin del
suelo concretando las condiciones tcnicas, jurdicas, econmico - financieras y de diseo
urbanstico que permitan la generacin de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para
la transformacin de los espacios urbanos previamente existentes, asegurando condiciones de
habitabilidad y de proteccin de la Estructura Ecolgica Principal.

De igual forma los resultados tambin son los sealados por la revisin del POT, en cuanto a la
planificacin urbana de zonas estratgicas de la ciudad, en funcin del modelo de ordenamiento
territorial. Adems, de la distribucin del costo de infraestructuras de carcter secundario (espacio
pblico, vas, cesiones; etc.) entre los propietarios del suelo en el rea de planificacin.

2007

112
5.2.2. Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos

El artculo 114 de la ley 388 define la ejecucin de las actuaciones urbanas integrales mediante el
desarrollo de macroproyectos:

Los macroproyectos son el conjunto de acciones tcnicamente definidas, evaluadas y orientadas a
la ejecucin de una operacin urbana de gran escala, con capacidad de generar impactos en el
conjunto de la estructura espacial urbana y de orientar el crecimiento general de la ciudad.

Los macroproyectos deben involucrar las siguientes caractersticas comunes:

1. Generar proyectos de gran impacto local o supramunicipal
2. Contemplar el desarrollo de acciones que permitan la solucin integral y coordinada del
problema considerado.
3. Vincular al proyecto las diversas instancias pblicas y privadas directamente concernidas,
mediante la utilizacin de mecanismos de concertacin idneos, convenidos en el acuerdo
urbano que lo sustenta.
4. Propiciar la accin Interinstitucional y concurrencia de distintos niveles de administracin.
5. Concretar el compromiso del Municipio, como lder y gestor del proyecto.
6. Establecer los procedimientos mediante los cuales el Municipio participar en la captacin de las
plusvalas urbanas resultantes de las acciones urbansticas contempladas para el desarrollo del
respectivo macroproyecto, y una equitativa distribucin de cargas y beneficios entre todos los
agentes involucrados en la operacin, al tenor de los instrumentos que esta ley crea o modifica
con dicho propsito.


Uno de los objetivos de la ley 388 es la racionalizacin de las actuaciones sobre el territorio, esta
temtica ha sido poco enfatizada en el Municipio ya que existe una tradicin sectorial de la
planificacin y de su proyeccin como una herramienta secuencial de intervencin.

Las decisiones sobre la inversin de los recursos, tradicionalmente han sido manejadas bajo criterios
que responden a compromisos de tipo poltico, plasmados en el plan de inversiones definido por la
administracin Municipal. Esto ha dado como resultado una gran cantidad de proyectos que poco
aportan al proceso de desarrollo tanto urbano como rural del Municipio y que en el fondo lo que
hacen es atomizar los recursos para estas intervenciones.

En razn de esto se plantea la necesidad de proponer actuaciones de carcter estratgico que den
solucin a las diferentes problemticas y dficits planteados desde la revisin y ajuste del POT y que
a su ves generen un mayor impacto con las menores inversiones, con una visin general que rompa
con la tendencia sectorial y la descoordinacin interinstitucional con la que son manejados dichos
proyectos.


La racionalizacin de las intervenciones en Rionegro requiere profundizar en el planteamiento de
actuaciones integrales y en el trabajo articulado publico-privado. Para esto el Municipio dispone de
2007

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herramientas como los planes parciales, las unidades de actuacin urbanstica y los macroproyectos
que dan un nuevo enfoque a la concepcin y ejecucin de las polticas publicas.

Los proyectos que a continuacin se relacionan han sido seleccionados del listado de proyectos
estratgicos formulados dentro de la revisin y ajuste del POT como macroproyectos urbanos y
rurales, debido a la escala de intervencin y a los impactos que pueden generar en el proceso de
desarrollo del Municipio y que debern ser articulados con el Plan de Desarrollo Municipal a travs
de su plan de Inversiones.

Estos proyectos fueron seleccionados bajo los siguientes criterios:

Grado del impacto ambiental y social a futuro.
Acciones previsibles en el rea de influencia inmediata (Fsica y econmica)
Carcter re-definitorio de la ciudad.
Poblacin beneficiada.
Grado de aceptacin ante la formulacin
Las futuras acciones y soluciones que deben viabilizarse por parte no slo del sector pblico
sino con el concurso del sector privado y la sociedad civil en general.

Los siguientes son los macroproyectos propuestos para el rea urbana:

1. Parque Lineal del Ro Negro.
2. Parque lineal quebrada La Pereira.
3. Parque de la Represa Abreo-Malpaso.
4. Ejecucin de las obras establecidas en la primera etapa del Plan Vial relacionadas con la
construccin, ampliacin y adecuacin de vas vehiculares, semipeatonales, peatonales e
intersecciones.
5. Terminal de Transporte Municipal
6. Centro de Convenciones y Exposiciones
7. Central Mayorista
8. Plan Especial del Centro Histrico de Rionegro y San Antonio de Pereira.
9. Planes Parciales de Mejoramiento Integral para las zonas con este tratamiento dentro del rea
urbana.
10. Formulacin de proyectos de vivienda de inters social desarrollados por iniciativa pblica y/o
privada.

Los siguientes son los macroproyectos propuestos para el rea rural:

1. Parques lineales asociados a los elementos naturales estructurantes del sistema de espacio
pblico rural.
2. Parque Arv Cerro Verde
3. Ejecucin de las obras establecidas en el vigente Plan Vial y de Transporte para la zona rural.
4. Centros de acopio agropecuario en el Distrito Agrario.
5. Centro de servicios de apoyo a la actividad rural.
6. Terminal de Transportes Regional
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7. Reforestacin de los cerros tutelares del Municipio (Cerro Verde, Cerro Capiro) y de las cuencas
hidrogrficas que as lo ameriten, principalmente en zonas estratgicas como las fuentes
hdricas abastecedoras de acueductos.
8. Relleno sanitario (como iniciativa subregional)
9. Planes Parciales de Mejoramiento Integral para las zonas con este tratamiento dentro del rea
rural.

Los proyectos presentados anteriormente constituyen algunas de las actuaciones que el Municipio
deber desarrollar para su futuro crecimiento, estas podrn incorporar la participacin del sector
privado mediante mecanismos como pago de cesiones, plusvala y otras obligaciones definidas
como contribucin por el desarrollo de espacios privados, de igual forma el Municipio deber tener
una participacin como gestor del proyecto y deber garantizar la ejecucin de dichas obras y su
aprobacin dentro del Plan de Desarrollo.

c. Los efectos esperados

El desarrollo mediante planes parciales o macroproyectos urbanos y rurales permitirn un desarrollo
planificado del Municipio, dejando atrs los modelos de desarrollo predio a predio sin
consideraciones de articulacin del espacio pblico, las reas ambientales y el sistema vial que han
producido un espacio con bajas calidades y serios problemas de funcionalidad.

Con la formulacin y ejecucin de macroproyectos el Municipio tiene la oportunidad de crecer a
travs de intervenciones integrales que van en pro de las polticas de preservacin y proteccin de
reas ambientales, la configuracin de la infraestructura de soporte y el desarrollo de programas de
vivienda y mejoramiento que garanticen la calidad de vida de sus habitantes especialmente de la
poblacin vulnerable.
5.3. INSTRUMENTOS DE GESTION

Los Instrumentos de Gestin del Suelo son herramientas relativamente nuevas que surgen ante la
necesidad de crear nuevos mecanismos de aplicacin de la normatividad urbana, dispuestos
principalmente por las Leyes 009 de 1989 Reforma Urbana y 388 de 1997 Ordenamiento Territorial.

Dichos instrumentos tienen como objeto promover la funcin social de la propiedad, el reparto
equitativo de las cargas y beneficios derivados de las operaciones y actuaciones sobre el territorio y
el principio de equidad, primando el inters general sobre el particular. Su aplicacin en el Municipio
facilita la destinacin, la obtencin y la intervencin del suelo necesario para llevar a cabo las
actuaciones urbansticas.

Los instrumentos de gestin aqu recomendados estn clasificados en tres grupos:

1. Instrumentos para garantizar el reparto de cargas y beneficios
2. Instrumentos de intervencin en la morfologa urbana y la estructura predial
3. Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las reas urbanas

2007

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En ese mismo orden a continuacin se presentan los instrumentos de gestin del suelo a ser
implementados en Rionegro, su justificacin, forma de aplicacin y los efectos esperados.

Instrumentos para garantizar el reparto de cargas y beneficios

La ley 388 en su artculo 38 define el reparto equitativo de cargas y beneficios al establecer:

En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de
ordenamiento territorial y las normas urbansticas que los desarrollen debern establecer
mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del
ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuacin, la compensacin
y la transferencia de derechos de construccin y desarrollo, entre otros, son mecanismos que
garantizan este propsito.

La distribucin equitativa de las cargas y los beneficios resultantes de las acciones urbansticas que
ejecuta, ordena o aprueba la entidad municipal, en aplicacin de la funcin pblica del ordenamiento
territorial, permite lograr que el desarrollo de nuevos sectores urbanos o el redesarrollo o
mejoramiento de otros, se haga buscando la equidad para todos los involucrados en ellos, haciendo
que quienes reciben las cargas obtengan por ellas una justa compensacin; o que quienes reciben
los beneficios paguen igualmente en debida forma las ventajas que adquieren.

Se consideran cargas, las reas de terreno requeridas para el desarrollo de las infraestructuras,
tales como: las vas peatonales y vehiculares, reas verdes, recreacionales y equipamiento y la
realizacin de obras pblicas correspondientes a redes de servicios pblicos de acueducto,
alcantarillado, energa y telfonos, vas, adecuacin de espacios pblicos y la dotacin de los
equipamientos comunitarios y los inmuebles de inters cultural.

Las cargas urbansticas, de acuerdo al nivel o jerarqua de la infraestructura, pueden clasificarse
como general, zonal y local. Las cargas locales incluyen entre otros componentes, las cesiones y la
realizacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios
pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y telfonos, as como las cesiones para parques y
zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la dotacin de los equipamientos comunitarios.

En el Municipio las cargas locales se distribuirn de la siguiente forma:

En las zonas que no son objeto de plan parcial, las obligaciones urbansticas correspondientes a
la cesin de suelo para espacio pblico y equipamiento se establecern de conformidad con lo
que se seale en el "mbito de reparto" correspondiente. En estas zonas algunas cargas sern
establecidas para cada predio, considerado individualmente, como es el caso de obligaciones
viales.

En las zonas objeto de planes parciales, las cargas se distribuirn de conformidad con el sistema
de reparto que se determine en el mismo plan parcial.

Se definen como beneficios las ventajas que se atribuyen a cualquier inmueble localizado en suelo
urbano que constituye el potencial aprovechamiento generado por las acciones urbansticas. Los
beneficios estn representados en el mayor valor y/o las ventajas que reciben los inmuebles
2007

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localizados en el entorno o radio de accin de una obra pblica que se ejecuta; en los mayores
aprovechamientos que es posible aplicar a uno o varios predios como consecuencia del desarrollo
de un plan parcial, o por el cambio de usos del suelo, la clasificacin del suelo, la asignacin de
tratamientos, y otras normas estructurales y generales definidas en el POT.
La Distribucin equitativa de las cargas y beneficios es uno de los principios en los cuales se
fundamenta el ordenamiento del territorio en cumplimiento de la funcin pblica del urbanismo. En la
Ley 388 de 1997 confluyen dos objetivos en relacin a esta distribucin derivada de los procesos de
desarrollo urbano: el primero es la obtencin del suelo necesario y la financiacin de los elementos
colectivos de soporte de la vida urbana (reas protegidas, infraestructuras viales y de servicios
pblicos domiciliarios, reas verdes y recreativas, equipamientos sociales, etc.) y el segundo, el
tratamiento igual a los propietarios de suelo involucrados en una determinada operacin urbana.

La gua para disear el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios Municipal debe abordar
los siguientes elementos:

El primero consiste en la formulacin de los planes parciales, utilizando todas las
potencialidades que ofrece la Ley 388, de modo que se pueda contar con bases slidas y
consistentes para realizar la gestin asociada.
El segundo consiste en establecer una adecuada combinacin de mecanismos de concertacin
y cuando sea preciso de contencin para lograr la asociacin de los propietarios de los terrenos.
El tercero consiste es disear un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, a partir de
la definicin precisa de los objetivos y las directrices urbansticas especficas que orientan la
correspondiente actuacin u operacin urbana, los programas y proyectos que caracterizan, en
particular, los propsitos de la operacin y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo
con la escala y complejidad de cada operacin.

Para lograr un adecuado, eficiente y eficaz sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios en el
Municipio de Rionegro se requiere:

1. Regular o controlar los precios del suelo desde el inicio de la intervencin pblica.

2. Evitar la adquisicin del suelo para infraestructuras, reas verdes y recreativas o equipamientos
sociales mediante enajenacin voluntaria o expropiacin, obtenindolo a travs de los aportes
de suelo definidos en el reparto.

3. A partir de los incrementos de precios de suelo producidos por el mismo plan o proyecto, crear
fuentes de financiacin o movilizar recursos que permitan financiar la ejecucin de las obras
establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial.

4. Dar un tratamiento igual o equitativo a los propietarios del suelo objetos de plan parcial y la
gestin asociada, en relacin con las obligaciones y con los aprovechamientos urbansticos.

Para el cumplimiento de tales objetivos se deben tener en cuenta los siguientes elementos
esenciales:
2007

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1. Suelo sin urbanizar que se aporta al mecanismo de gestin asociada. Este suelo lo aportan los
propietarios de suelo y debe ser valorado de acuerdo con las condiciones del terreno antes de
iniciar el proceso de formulacin del plan parcial.

2. Obras necesarias para que se convierta en suelo urbanizado. Estas obras requieren aportes en
suelo para usos colectivos y recursos de inversin, que se establecen a partir de los costos de
construccin. Dichas obras deben estimarse en funcin de las necesidades para convertir los
suelos en urbanos y de acuerdo a las actividades previstas y de la poblacin que residir o
utilizar la zona

3. La definicin de las normas urbansticas de usos e intensidad, que permitir conocer, a travs de
la tcnica residual, el valor del suelo una vez urbanizado, el cual reflejar valores diferenciados
del suelo.

4. Los valores de suelo diferenciados, que se dan al tener el suelo urbanizado y con norma
urbanstica y autorizacin especfica, permiten calcular el total de los aprovechamientos
urbansticos que se pueden convertir en derechos de participacin en el proyecto (en suelo o
porcentajes) que sern distribuidos de forma equitativa entre quienes aportan el suelo y quienes
aportan los recursos de inversin, permitiendo as la financiacin tanto de las obras de
urbanizacin como el pago de los aportes en suelo.

De acuerdo a los parmetros establecidos anteriormente, a continuacin se presenta una serie de
instrumentos o mecanismos recomendados para garantizar el reparto equitativo de las cargas y
beneficios resultantes de las acciones urbansticas en el Municipio de Rionegro, estos mecanismos
tienen una aplicacin a corto plazo ya que su implementacin permitir el desarrollo y adecuada
ejecucin de los planes parciales y macroproyectos definidos en el capitulo anterior.

5.3.1Unidades de actuacin urbanstica (UAU)

La ley 388 define en su artculo 39 las Unidades de actuacin urbanstica como:

El rea conformada por uno o varios inmuebles explcitamente delimitada en las normas que
desarrolla el plan de ordenamiento territorial que debe ser urbanizada o construida como una unidad
de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de
las normas urbansticas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios de la infraestructura de
transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, mediante el reparto
equitativo de las cargas y beneficios, conforme con lo previsto en el Captulo V de la misma ley.

Las Unidades de Actuacin Urbanstica son otro de los instrumentos de planificacin y gestin
introducidos por la Ley 388 de 1997 para el manejo de las actuaciones de urbanizacin y
construccin en reas determinadas del suelo urbano y de expansin, o en tratamientos de
renovacin urbana o redesarrollo en suelo urbano.

El objetivo de las UAU es facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de:

1. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanstico de beneficio local:
2007

118
Las cesiones y la realizacin de obras pblicas de las redes secundarias y domiciliarias de
servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y telfonos de beneficio local.
Las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la dotacin de
equipamientos comunales de benfico local.

2. Los beneficios son resultantes de los aprovechamientos que se obtienen del proyecto urbanstico
(potencial constructivo y potencial de usos asignado).

Este instrumento es complementario de los Planes Parciales y corresponde al rea conformada por
uno o varios inmuebles, que debe ser urbanizada como una unidad de planeamiento con el objeto de
promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbansticas (dadas por
el POT y el mismo Plan Parcial) y facilitar el reparto de cargas y beneficios a los propietarios del
suelo, que consiste en la distribucin de los costos de la actuacin en proporcin directa al rea de
los inmuebles y otros bienes y valores aportados por cada propietario.

Las unidades de actuacin urbanstica a travs de los planes parciales, permiten tambin la
generacin de la proporcin de suelo para vivienda de inters social prevista en cada una de las
zonas o la transferencia de este uso entre distintas zonas del Municipio.


La implementacin de las Unidades de actuacin Urbanstica, como unidad de planeamiento
resultante de la operacin mediante Planes Parciales, tiene un objetivo en Rionegro y es acabar con
la inequidad que genera los diferentes procesos de planeacin entre los propietarios del suelo y el
Municipio.

A travs de las UAU, se pretende desarrollar la propuesta urbanstica que genera el Plan Parcial, de
tal forma que se garantice la ejecucin de las obras correspondientes a redes de espacio pblico,
equipamientos, vas y dems componentes estructurantes del desarrollo urbano del Municipio, de tal
forma que se logren proyectos con mejores calidades.


Las Condiciones para establecer una Unidad de Actuacin Urbanstica en Rionegro son:

1. Formar parte de un Plan Parcial o estar autorizadas desde el mismo para su delimitacin
posterior (artculo 41, Ley 388 de 1997).

2. Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios. (Los inmuebles
de los propietarios renuentes sern objeto de enajenacin voluntaria y expropiacin (artculo 44,
Ley 388 de 1997).

Las UAU en el Municipio de Rionegro, se implementaran mediante el instrumento de Planes
parciales. El proceso de aplicacin de este instrumento ser el siguiente:

La Unidad de Actuacin Urbanstica debe estar determinada por el respectivo Plan Parcial el cual
establecer las reglas del reparto de cargas y dems directrices para la delimitacin posterior de las
2007

119
UAU. En cada Plan Parcial definido en la tabla 22 y 23 del presente documento, se concretar la
conformacin de las Unidades de Actuacin Urbanstica y se incorporar el proyecto especfico de
delimitacin, que podr ser propuesto por los propietarios o definido por la Secretara de Planeacin
Municipal, de acuerdo a los siguientes criterios:

La divisin predial existente.

La existencia previa de elementos estructurantes, como reas protegidas u otros
elementos ambientales, sistema vial o espacio pblico, que definan zonas o espacios con
relativa independencia funcional y con un soporte previo de estructura.

Las condiciones financieras que hagan posible el reparto de las cargas y beneficios y su
ejecucin, es decir, que el rea sea lo suficientemente amplia como para asegurar la
financiacin de las cargas u obligaciones urbansticas que se adscriben al respectivo
mbito de reparto equitativo de cargas y beneficios. La delimitacin precisa de una UAU debe
estudiarse mediante una Modelacin Urbanstica y Financiera que permita identificar el punto
de equilibrio entre sus costos y sus aprovechamientos, para asegurar as su viabilidad.

Cuando el proyecto urbanstico resultante requiera de una recomposicin o una nueva
estructura predial que se pueda ejecutar mediante el reajuste de terrenos, integracin
inmobiliaria o cooperacin entre partcipes.

Las unidades de actuacin urbanstica y su tamao sern determinados en funcin de la
concrecin de una estructura coherente y funcional del espacio pblico. Las diferentes
unidades debern posibilitar, al momento de su ejecucin, el cumplimiento de los
estndares de habitabilidad para la poblacin que se asiente en su interior.

El Plan Parcial deber determinar las previsiones relacionadas con:

La dotacin de las infraestructuras y los equipamientos con las cesiones correspondientes.
Como esta especificado en el articulo 39 del la ley 388, las cargas correspondientes al
desarrollo urbanstico que sern objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una
Unidad de Actuacin incluirn entre otros componentes las cesiones y la realizacin de obras
pblicas correspondientes a redes de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa y
telfonos, as como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y
para la dotacin de los equipamientos comunitarios.

La subdivisin en reas de ejecucin y las fases y prioridades de su desarrollo sealando los
sistemas e instrumentos de compensacin para la distribucin de las cargas y beneficios entre
los partcipes.

Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes de servicios pblicos se
distribuirn entre los propietarios de toda el rea beneficiaria de las mismas y debern ser
recuperados mediante tarifas, contribucin de valorizacin, participacin en plusvala, impuesto
predial o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las
actuaciones.
2007

120
El desarrollo de las UAU en los respectivos Planes Parciales implicara la gestin asociada de los
propietarios de los predios que conforman su superficie, mediante sistemas de reajuste de tierras o
integracin inmobiliaria o cooperacin entre los participantes, segn lo determine el correspondiente
Plan Parcial.

La ejecucin de las Unidades de Actuacin en el Municipio de Rionegro, se har de conformidad con
lo establecido en el Artculo 44 de la ley 388. Por otro lado para el desarrollo de cada unidad se
deber obtener una nica licencia de urbanizacin o contar con la aprobacin de un nico proyecto
urbanstico general, haciendo la aclaracin de que los predios afectados por cada unidad de
actuacin no podrn ser objeto de licencias de urbanizacin o construccin por fuera de esta, de
acuerdo a lo establecido en el articulo 18 del decreto 2181 de 2006.

De igual forma los propietarios de la totalidad de los predios incluidos en el proyecto de delimitacin
de una unidad de actuacin urbanstica, segn lo definido en el respectivo plan parcial, podrn
solicitar una nica licencia de urbanizacin para ejecutar las obras de urbanizacin de los predios
que conforman el proyecto de delimitacin de la unidad, siempre y cuando garanticen el reparto
equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva unidad por el plan parcial. En este
caso el rea objeto de la operacin se denominar Unidad de Gestin, establecida en el Artculo 19
del decreto 2181 de 2006.

c. Los efectos esperados:

Con la aplicacin de las UAU como herramientas que permiten desarrollar y ejecutar los
lineamientos y propuestas urbansticas resultantes de la formulacin de Planes Parciales en el
Municipio, se espera que las personas interesadas en adelantar dichas actuaciones, cumplan con
los lineamientos estructurantes del Plan de Ordenamiento Territorial en cuanto a los aspectos
ambientales, de espacio pblico y equipamientos, patrimonio, infraestructura vial y de servicios
pblicos, as como lo establecido en las normas generales, complementarias y especficas urbanas,
de tal forma que se garantice la seguridad de la poblacin y la estabilidad en su hbitat, atendiendo
las recomendaciones y restricciones resultantes de los estudios tcnicos necesarios que soporten la
viabilidad de ejecucin de cualquier desarrollo urbanstico y constructivo en el Municipio.

5.3.2. La regulacin de aprovechamientos y obligaciones

El objetivo de la asignacin de aprovechamientos y obligaciones urbansticas es regular las
actuaciones urbanas pblicas o privadas, de urbanizacin y edificacin; que permitan la
materializacin del modelo de ordenamiento territorial del Municipio. Este se constituye como uno de
los temas que enlazan la planeacin y la gestin, por tanto representa la materializacin y
concrecin del sistema de reparto de cargas y beneficios a nivel de ciudad. De otro lado, se
considera como uno de los instrumentos ms clsicos y bsicos para la recuperacin de plusvalas.

El rgimen de aprovechamientos y obligaciones es considerado como el conjunto de normas que
determina el aprovechamiento e intensidad de uso en el predio, adems de las obligaciones o
contrapartidas que cada intervencin debe hacer a la ciudad para mantener u obtener un equilibrio
urbanstico. En otras palabras, corresponde al conjunto de obligaciones que debe pagar el
emprendedor privado para hacerse acreedor a los derechos de urbanizar y construir, las cuales
2007

121
deben ser en funcin de la rentabilidad de sus usos otorgados por el POT y las externalidades que
dichos proyectos podran generar.

Los aprovechamientos del suelo estn determinados mediante rangos y se relacionan con las
posibilidades de desarrollo en cada zona, en razn a ndices, alturas, densidades y volumetras
permitidas.

Las obligaciones hacen referencia a las cargas de un proyecto que tienen por objeto generar los
elementos del espacio pblico que deben ser asumidos solidariamente por los propietarios del suelo
en razn de la funcin pblica del urbanismo. Estas obligaciones estn definidas tambin como
rangos, en razn de metros cuadros para zonas verdes, escuelas, centros comunitarios, de salud,
entre otros y se relacionan con las cesiones obligatorias para zonas verdes pblicas y equipamiento.


Las intervenciones en espacios privados que se han ejecutado en el Municipio durante estos aos,
tienen muy poca contraprestacin y aporte a lo pblico. Esta condicin ha contribuido a la
generacin de nuevos espacios urbanos con bajos estndares urbansticos y el agotamiento a corto
plazo de la infraestructura de soporte, producto de la normatividad vigente que favorece al
emprendedor privado.

Las principales razones por las cuales se incorpora dentro de la revisin y ajuste del POT
especficamente en la recomendacin de los instrumentos de gestin que lo desarrollan y
complementan las modificaciones del rgimen de aprovechamientos y obligaciones urbansticas
como un instrumento normativo obedecen a dos factores principalmente:

El primero como se indic en el captulo 4 referido al diagnostico de las principales tendencias
en la gestin del suelo en Rionegro, la normatividad urbanstica definida en el POT vigente
presenta serias dificultades en la consolidacin y construccin de un municipio con buenos
estndares urbansticos y el poco pago de obligaciones urbansticas efectivas a cambio de altos
beneficios, es decir, la norma vigente no esta asociada a un propsito de ordenamiento
territorial; por tanto, la revisin del POT constituye una buena oportunidad para las
modificaciones de reglamentacin complementaria que este dirigida a la consolidacin del
modelo de ocupacin territorial.

El segundo es que a travs de un adecuado rgimen de aprovechamientos y obligaciones; se
introducen variables que inciden directamente sobre la aplicacin de otros instrumentos en el
municipio, especficamente de aquellos que tienen que ver con el reparto de cargas y beneficios
derivados del desarrollo urbano como la formulacin y gestin de planes parciales, la
participacin en plusvala y la transferencia de derechos de construccin como pago de
compensaciones.


Las regulaciones urbansticas involucran a todo agente pblico o privado, personas jurdica o
natural, que quiera intervenir sobre el territorio a travs del trmite de licencias de urbanismo o de
2007

122
construccin; adems las instancias de aprobacin de proyectos como las Curaduras urbanas y el
Departamento Administrativo de Planeacin.

Para comprender mejor la forma de aplicacin del nuevo rgimen de aprovechamientos y
obligaciones en Rionegro, se presentan algunas premisas utilizadas como base para la propuesta
presentada en el documento de Formulacin capitulo 6 de la revisin y ajuste del POT, que hace
parte del trabajo elaborado por el grupo tcnico de Instrumentos de Gestin.

1. LINEAMIENTOS ESTABLECIDOS EN LA REVISIN DEL POT

Como primera medida, se retoman los parmetros establecidos en la formulacin del POT, en los
temas que inciden en la regularizacin urbanstica como tratamientos urbansticos, usos del suelo,
sistema de espacios pblicos propuestos y densidades actuales.

Tratamientos urbansticos

Teniendo presente que los tratamientos urbansticos () son decisiones de ordenamiento que
permiten orientar diferencialmente la forma de intervenir el territorio, con miras a lograr los objetivos
globales de desarrollo definidos para el suelo urbano y de expansin del Municipio y los particulares
establecidos para cada zona homognea especfica (UN EPUR, 2006).

Desde ese punto de vista, son las decisiones de planificacin que estn articuladas a la gestin del
territorio en trminos ms especficos, debido a que Definen el conjunto de procedimientos,
orientados a aplicar acciones ambientales, urbansticas y arquitectnicas y a regular el
desenvolvimiento de las actuaciones urbanas (urbanizacin-parcelacin edificacin) para la
materializacin del modelo de ordenamiento (UN EPUR, 2006).

En ese sentido, se retoman las observaciones dadas por el equipo tcnico de la revisin del POT, de
tal forma que permitan cualitativamente identificar los estndares urbansticos que se persiguen con
la asignacin de tratamientos urbansticos. Las observaciones realizadas estn expuestas en la
siguiente tabla y especializadas en el mapa 11de tratamientos urbansticos:

Tabla 24. Observaciones en la asignacin de los tratamientos urbansticos.
TRATAMIENTOS URBANSTICOS
REA
(Ha.)
OBSERVACIONES
Conservacin Arquitectnica 36,37
Conservacin Ambiental 330,95
Valoracin, proteccin y recuperacin de los sectores que cuentan con un conjunto de
elementos representativos para el Municipio limitando la transformacin de la
estructura fsica de inmuebles particulares, obras pblicas y de elementos constitutivos
del espacio pblico.
Consolidacin 1 241,18
Consolidacin con densificacin moderada por crecimiento predio a predio
Consolidacin de los procesos de ocupacin reciente.
Adecuacin de la infraestructura pblica
Aplicacin de procesos de redensificacin en los inmuebles que se encuentren dentro
de las tipologas de usos denominados como centralidades y como corredores de
comercio y servicios.
Calificacin y dotacin de espacio pblico
Generacin de infraestructura pblica
Articulacin y consolidacin del trazado urbano.
Control del crecimiento habitacional conservando densidades moderadas asociadas a
urbanizaciones y desarrollos sobre lotes urbanizados.
Regulacin del crecimiento predio a predio
Generacin de espacio pblico efectivo.
Mejoramiento habitacional
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Mantenimiento de densidades moderadas
Consolidar las reas reservadas para espacio publico y equipamientos
Restringir la actividad constructora.
Preservar las condiciones de ocupacin, arquitectnicas, urbansticas y paisajsticas.
Mejoramiento Integral 25,33
La intervencin de mejoramiento estar dirigida especficamente a superar las
carencias de dotacin del entorno: espacio pblico, vas, transporte y equipamiento
social y productivo, as como tambin a la legalizacin integral de predios y
edificaciones y el mejoramiento de la vivienda.
La intervencin a travs del rgimen de aprovechamientos es limitar el crecimiento de
estos sectores bajo las condiciones actuales.
Desarrollo en suelo urbano 127,65
Desarrollo en suelo de Expansin 275,01
Desarrollo por medio de Plan Parcial en donde se garantice las cesiones para la
construccin de las cargas generales y la cesin y construccin de las infraestructura
secundaria necesarias para la efectiva articulacin de los predios a desarrollar con la
malla urbana existente
Fuente: Equipo Tcnico para la Revisin y Ajuste del POT de Rionegro.

Mapa 11. Tratamientos urbansticos


Como se puede evidenciar en el cuadro anterior la directriz de desarrollo urbanstico mediante la
determinacin de los tratamientos urbansticos en cada zona, derivada del anlisis de las carencias,
conflictos, tendencias y potencialidades encontradas en el diagnstico, esta dirigida a consolidar la
vocacin actual de zonas determinadas del municipio, o a modificarla parcial o totalmente, segn el
caso. A esta necesidad esta vinculada la asignacin de aprovechamientos y obligaciones como una
herramienta que permite regular las intervenciones en dichos tratamientos de tal forma que existan
2007

124
sectores con altos aportes y otros con pocos beneficios, que sirvan de base para el traslado del
pago de obligaciones a sectores mas necesitados.

Intervenciones rurales

Al igual que los tratamientos urbansticos las intervenciones como son llamadas en el mbito de la
planificacin rural son mecanismos que permiten orientar diferencialmente la forma de intervenir el
territorio, con miras a lograr los objetivos de desarrollo rural. En la revisin del POT se definieron las
intervenciones rurales a ser aplicadas en el Municipio de Rionegro, que inciden en la asignacin de
densidades y aprovechamientos rurales acordes a los objetivos que procuran dichas intervenciones.

Estas intervenciones estn identificadas en las tabla 21 y especializadas en el mapa 12

Tabla 25. Observaciones en la definicin de las intervenciones rurales
INTERVENCIONES RURALES OBSERVACIONES
Consolidacin de parcelaciones en el suelo rural
Consolidacin de vivienda nativa
Consolidacin suburbana de centralidad rural
Consolidacin Suburbana Industrial
Consolidacin Suburbana de Comercio y Servicios
Intervencin dirigida a sectores que presentan caractersticas
apropiadas en los cuales se pretende consolidar su desarrollo de
conformidad con las dinmicas y tendencias que presentan.
Generacin de actividades forestales (GAF)
Las actuaciones posibles incluyen acciones dirigidas a la realizacin de
aprovechamientos forestales, bajo un desarrollo sostenible, limitando la
actividad constructora.
Mejoramiento integral (MI)
La intervencin busca superar la mala calidad y precarias condiciones
de vivienda servicios pblicos y saneamiento y a la dotacin de espacio
pblico, vas, transporte y equipamiento social y productivo, en
asentamientos dentro del suelo suburbano que sean susceptibles de
recuperacin y consolidacin.
Preservacin activa (PA)
La intervencin es proteccin aunque de una forma menos estricta
permitiendo la continuidad de sus usos actuales orientndolos hacia un
desarrollo sostenible.
Se propicia el mantenimiento de la poblacin campesina y las
actividades agrcolas, controlando el excesivo fraccionamiento de la
tierra y prohibiendo el asentamiento de las zonas de recreo y vivienda
campestre.
Preservacin estricta (PE)
La intervencin es proteccin estricta de tal modo que se minimice
cualquier tipo de intervencin antrpica.
Se debe regular el uso y manejo de los recursos renovables para
garantizar la proteccin y la sostenibilidad y se debe limitar el avance de
la frontera agropecuaria e iniciar procesos de recuperacin.
Recuperacin (RE)
El objetivo general es lograr su recuperacin ambiental, favoreciendo la
formacin de bosque protector.
Esta Intervencin se aplica a zonas identificadas como reas
degradadas que tienen su origen en inadecuadas intervenciones
antrpicas.
Restauracin y consolidacin de actividades
agropecuarias (RCAA)
Las actuaciones estn orientadas a la restauracin y consolidacin de
las condiciones rurales iniciales y al control de los usos y actividades
que originan el desplazamiento de las actividades rurales.
En estas reas el desarrollo esta orientado de acuerdo con el uso
potencial del territorio, lo que implica un control del fraccionamiento
intensivo del suelo.

2007

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Mapa 12. Intervenciones rurales

Usos del suelo

Teniendo presente las tendencias de transformacin territorial, la asignacin de usos del suelo en
relacin a la propuesta de aprovechamientos y obligaciones busca regular dicho rgimen en funcin
de la rentabilidad y ocupacin de las actividades econmicas y residenciales tanto en la zona urbana
como rural.

Partiendo de esta premisa es importante retomar las observaciones presentadas en la propuesta de
usos del suelo capitulo 7 documento de Formulacin POT de Rionegro, ya que a travs de los usos
es posible propiciar un mejor aprovechamiento del suelo generando una estructura ms coherente
entre la distribucin de las diferentes dinmicas econmicas y residenciales, y la intensidad con la
estos se pueden desarrollar en el Municipio en funcin del rea mxima construida, las alturas y la
ocupacin de dichas actividades en el territorio.

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Tabla 26. Categoras de uso en el suelo urbano.


Mapa 13. Usos propuestos en el suelo urbano del Municipio de Rionegro.


CATEGORIAS DE USO URBANA TIPOLOGIA DE USO PRINCIPAL
reas residenciales Vivienda
reas de proteccin
Actividades de conservacin asociadas
a las corrientes hdricas
reas de servicio de alto impacto referidas
al comercio sexual
Comercio mayorista y servicios
mercantiles
reas de comercio y servicios
especializados
Comercio mayorista y servicios
mercantiles
Centralidad municipal Comercio minorista y servicios
Centralidades sectoriales Comercio minorista y servicios
Corredores de comercio y servicios Comercio y servicios
Corredores barriales Comercio minorista y servicios
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Tabla 27. Categoras de uso en el suelo rural.
CATEGORIAS DE USO RURAL TIPOLOGIA DE USO PRINCIPAL
reas de proteccin forestal Forestal Protector
reas de proteccin-produccin forestal Forestal protector-productor
reas de produccin agroforestal Agroforestal
reas para la produccin agrcola, ganadera y de
explotacin de los recursos naturales
Agropecuario y forestal
Centros poblados en consolidacin Vivienda Campesina
Centros poblados rurales con desarrollo incompleto Vivienda Campesina
reas de vivienda campestre Vivienda campestre
Corredores viales suburbanos de comercio y
servicio
Comercio y Servicios
Corredores viales suburbanos industriales Industria
reas de Industria comercio y servicio asociado a la
zona Franca
Industria, comercio y servicios
Equipamiento regional-Aeropuerto Comercio y Servicios

Mapa 14. Usos propuestos en el suelo rural del Municipio de Rionegro.


2007

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Paralelamente a la propuesta de usos del suelo, se revisaron los posibles usos en trminos de oferta
y demanda, segn lo que el estudio de oferta inmobiliaria presentado en el capitulo 4 del presente
informe haba develado; dicho estudio se analiz en trminos de encontrar la relacin entro lo que
actualmente estaba sucediendo y los usos propuestos por el POT, adems de servir como base para
establecer precios comerciales de referencia de venta de usos comerciales y residenciales; y los
aprovechamientos y cesiones que dichos proyectos han realizado en sus intervenciones.

Densidad habitacional

Es importante la verificacin de las franjas de densidad habitacional ya que estas permiten
establecer cual podra ser la densidad futura del Municipio en base a su estructura actual y de esta
forma lograr copar las nuevas cesiones urbansticas que exige el sistema de espacio pblico y
equipamientos propuesto en el revisin del POT.

Como se observa en el siguiente mapa el municipio presenta unas densidades moderadas en la
mayor parte de la zona urbana permitiendo un mayor crecimiento especialmente en las zonas con
mejores condiciones urbanas, sin embargo se puede establecer que las mayores ocupaciones estn
concentradas en los sectores ms pobres o con algn dficit en su infraestructura de soporte.

Mapa 15. Densidad Habitacional Urbana Municipio de Rionegro 2006

Fuente: SISBEN Perfil Habitacional Urbano Rionegro 2006.
Elaboracin: Dimensin Fsico Espacial. Equipo Tcnico Revisin y Ajuste POT Rionegro. EPLANUR. UNAL 2007

2007

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De acuerdo a este mapa y segn los criterios bsicos para la ocupacin del suelo, las densidades en
el Municipio de Rionegro debern estar trazadas bajo los siguientes parmetros:

Orientada hacia adentro.
Limitando la expansin urbana
Con una mejor distribucin de la poblacin en el territorio para disminuir los desequilibrios en las
densidades.

El planteamiento de la normativa con relacin a la distribucin de los aprovechamientos en el
territorio debe orientar el crecimiento hacia adentro sobre los suelos mejor dotados y de esta forma
superar el dficit habitacional del Municipio que es de 1.326 unidades que se desarrollaran en
aproximadamente 19,89 Ha. En este sentido es importante justificar que el aumento en las
densidades urbanas del Municipio es una accin imperante que se debe hacer mediante el nuevo
rgimen urbanstico

ndice de Espacio Pblico Efectivo

La cuantificacin del espacio pblico efectivo actual de Rionegro es importante para definir un nuevo
rgimen urbanstico, ya que a travs de la identificacin del dficit de este indicador se puede
establecer cuales podran ser las posibles cesiones que los diferentes desarrollos debern aportar
para la configuracin adecuada de este sistema en relacin a la poblacin futura del Municipio.

A partir de la construccin del ndice de espacio pblico por la revisin del POT de 3 m/hab, se
detect un dficit cuantitativo debido a la ausencia de este en algunas zonas, a la falta de
adecuacin de las actuales zonas verdes no efectivas y a la escasa ejecucin de proyectos por parte
de la administracin municipal que hasta 2006 fue tan solo de 1, 74% ($186.230.466) de un total de
inversin de $10.710.000.000 programada en el corto y mediano plazo del POT para construccin,
recuperacin y mantenimiento del espacio pblico.

De igual forma la meta de 9 m/Hab para el escenario de 12 aos que propone la actual revisin (al
ao 2020), plantea un punto de partida para la definicin de las posibles cesiones que se deben
establecer para poder cumplir con dicho fin, incluyendo no solo las que realizan las grandes
operaciones inmobiliarias si no las adiciones o pequeos proyectos que se desarrollan muchas
veces sin hacer este tipo de aportes al Municipio.

2007

130
Tabla 28. Dficit de Espacio Pblico Efectivo


De acuerdo ala informacin presentada en el cuadro anterior, para lograr la meta planteada, el
Municipio deber construir o adecuar, como espacio pblico efectivo alrededor de 33 Ha. A pesar de
lo exigente de la meta se espera que dicho ndice se incremente principalmente a travs de la
adecuacin de las actuales zonas verdes pblicas y de un mayor rigor en el cumplimiento y
ejecucin de las obligaciones urbansticas por parte de la entidad encargada de expedir las licencias
de urbanismo, ya que el buen funcionamiento de la norma depende del rigor con la que el municipio
la aplique.

Procesos y dinmicas del Municipio

Las dinmicas ms relevantes encontradas por la dimensin fsico espacial para el municipio de
Rionegro estn relacionadas con dos procesos que lo afectan:

La influencia del rea Metropolitana del valle de Aburr impacta fuertemente el rea rural a travs de
los siguientes hechos territoriales:

Subdivisin predial y construccin de segundas residencias de habitantes metropolitanos
Implantacin de industrias
Localizacin de equipamientos de carcter metropolitano
Conformacin de corredores de servicios
Intensificacin de la movilidad vehicular y saturacin de los ejes viales
Problemticas relacionadas con la prestacin de servicios pblicos domiciliarios
Segregacin socio-espacial

Mientras que la consolidacin de Rionegro como centro subregional impacta principalmente su rea
urbana a travs de:

Transformacin del rea central de usos residenciales a comerciales y de servicios.
Intervencin y destruccin de los edificios patrimoniales del rea central.
Conformacin y consolidacin de asentamientos urbanos de poblacin de la subregin
(desplazados, migrantes que buscan empleo).
2007

131
Conformacin de nuevas centralidades urbanas complementarias al centro tradicional (El
Porvenir y San Antonio).
Problemticas relacionadas con el espacio pblico, la movilidad y los servicios pblicos.

Ambas dinmicas fueron tenidas en cuenta para la propuesta de modificacin al POT en los
aspectos de aprovechamientos y obligaciones, ya que a pesar de la diferenciacin de las dinmicas
de uno y otro proceso en el rea rural y urbana estas muestran las lgicas de funcionamiento y los
impactos territoriales que se dan en un espacio complejo como el municipio de Rionegro.

De los anteriores lineamientos establecidos en la revisin del POT se pueden extraen las siguientes
conclusiones que sirvieron como puntos de partida para la propuesta de aprovechamientos y
obligaciones en el Municipio.

El crecimiento del Municipio se ha presentado de forma expandida y se ha intensificado en
algunos sectores donde la presencia del sector formal de la construccin es nula y los
desarrollos se ejecutan por procesos de adicin a iniciativa de los propietarios, sin realizar
ningn tipo de aportes al espacio pblico y equipamientos, incrementando aun ms el dficit
actual.

La promocin de Rionegro como polo de desarrollo a nivel subregional resultado de la
planificacin conjunta puede contribuir en el mediano y largo plazo a aumentar los ndices de
crecimiento, que implican una redensificacion controlada y planificada del Municipio para atender
los incrementos en la poblacin.

De acuerdo a la situacin actual, se debe estructurar el territorio de Rionegro dotndolo con los
requerimientos de la poblacin, a travs de normas, proyectos, programas definiendo recursos e
inversiones y priorizando en aquellos sectores mas necesitados.

Los aportes son insuficientes para los requerimientos de espacio pblico en el Municipio, ya que
con las edificaciones nuevas se estn bajando los estndares debido a que no se aporta al
ndice por persona del POT. Adems de regular los aportes para cesiones se necesita definir
instrumentos que aporten recursos adicionales, priorizar inversiones, evaluar recursos vs
requerimientos y generar nuevas fuentes de recursos va instrumentos para cubrir el dficit en el
Municipio.

Teniendo en cuenta que el mayor porcentaje de viviendas nuevas se realiza por procesos de
adicin que no aportan a los requerimientos de espacio pblico y equipamientos que se generan
en los sectores, se requiere buscar nuevas alternativas de recursos para la generacin de las
mismas adems de los recursos de presupuesto, utilizando algunos de los instrumentos
planteados en la Ley como la transferencia de obligaciones va fondo para sectores con
potencial de trasladar aportes hacia otros con mayor dficit de espacio publico y equipamientos.

En la siguiente tabla se identifican las zonas o proyectos beneficiarios de la transferencia de
cesiones para espacio pblico y equipamientos.

2007

132
Tabla 29. Zonas beneficiarias de la transferencia de aportes en cesiones
SECTORES CON DEFICIT DE ESPACIO
PUBLICO
Belchite, Alto del medio y Cuatro esquinas
ZONAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL
Zonas de Mejoramiento integral: Las Playas,
Quebrada Arriba, La Inmaculada, Cuatro
esquinas, La Lela y Juan Antonio Murillo.
CENTROS POBLADOS RURALES CON
DESARROLLO INCOMPLETO
Alto bonito, Altos de la represa, Los Peoles y La
Puerta.
PROYECTOS DE ESPACIO PUBLICO
Parque lineal del ro Negro, quebrada La Pereira,
parque de la represa Abreo Malpaso, Parque Arv
Cerro Verde
PROYECTOS DE EQUIPAMIENTOS
Centros de acopio agropecuario en el Distrito
Agrario.
Centro de servicios de apoyo a la actividad rural.
Terminal de Transportes Regional
Terminal de Transporte Municipal
Centro de Convenciones y Exposiciones
Central Mayorista

2. SIMULACIONES URBANSTICAS

Con base en los datos generales arrojados por la revisin del POT, se realiz como segundo paso
las simulaciones urbanstico financieras, utilizando como referencia los precios de venta y
construccin en los diferentes usos y los precio del suelo para cada sector, que permiten dar una
idea de la aplicacin y los posibles resultados del nuevo rgimen de aprovechamientos y
obligaciones en un proyecto hipottico a desarrollar en el Municipio.

Bajo sta ptica, se chequeo la viabilidad de los proyectos manteniendo la participacin de las
cargas en las ventas estimadas, posibilitando un mnimo de utilidad del 5%, de igual forma se
identifico el porcentaje de las cargas y el valor de la cesin exigida por la norma propuesta vrs los
beneficios obtenidos por la operacin inmobiliaria.

Las simulaciones urbansticas y urbanstico-financieras estn contenidas en el Anexo III del presente
informe

3. SNTESIS NORMATIVA

A partir de los anteriores parmetros finalmente se construye una propuesta de aprovechamientos y
obligaciones tanto para la zona urbana como rural del Municipio presentada en el documento de
Formulacin capitulo 6 el la revisin y ajuste del POT y reglamentada en el proyecto de acuerdo
normativo, que sintetiza en un cuadro todo lo referido a densidades, ndices alturas y cesiones por
tratamientos para el rea urbana y por zonas en el suelo rural , indicando adems las exigencias de
gestin asociada mediante Planes Parciales en los polgonos con tratamiento de desarrollo.


Se espera que con la implementacin de un nuevo rgimen de aprovechamientos y obligaciones en
Rionegro se logre regular las actuaciones pblicas y privadas en relacin a la actividad edificadora, y
de esta forma garantizar el pago de las obligaciones que cada intervencin debe hacer al Municipio
2007

133
para mantener su equilibrio urbanstico y rural. A partir de este nuevo rgimen es indispensable que
el Municipio haga una intervencin en su estructura Administrativa de forma que se pueda establecer
un monitoreo y control para la efectiva aplicacin de dicha norma.

Entre los resultados esperados con la modificacin del rgimen de aprovechamientos y obligaciones
urbansticas se pueden enunciar:

Mejorar la oferta de suelo servido, es decir, con los nuevos estndares urbansticos bajo los que
se construiran los nuevos proyectos inmobiliarios en el suelo urbano.

El aumento y mejoramiento de los sistemas estructurantes pblicos sea proporcional al aumento
de espacios privados, donde todas las actuaciones urbansticas desde la ms sencilla, como es
el caso de las adiciones de metros cuadrados construidos, hasta las ms complejas, como son
los proyectos urbanos, o los cambios de uso aporten a la generacin de la infraestructura
pblica.

Bajar los precios del suelo en un corto plazo, ya que con unas cargas urbansticas ms altas al
aplicar el mtodo residual el precio del suelo ser menor, posibilitando la entrada de nuevos
agentes inmobiliarios que ante precios del suelo ms bajos intenten generar una oferta
inmobiliaria; y en un largo plazo, ante el desestimulo de la retencin de tierras por parte del
propietario del suelo para ganar mayor valorizacin, se de lugar a una separacin ms
consciente del derecho de propiedad al de urbanizar o construir.

La aplicacin de una norma clara, que no permita interpretaciones o manejos inadecuados,
evitando exenciones para obtener ndices mayores.
5.3.3. Compensaciones

La Ley 151 de 1998, en su artculo 1, define la compensacin como el mecanismo que permite
redistribuir de manera equitativa los costos y beneficios derivados de la aplicacin del tratamiento de
conservacin. La compensacin tendr lugar en aquellos casos en que por motivos de conveniencia
pblica se declaren como de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental de determinados
inmuebles, en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen.

Cundo la aplicacin de dicho tratamiento a una zona, predio o inmueble limita sus derechos de
construccin y desarrollo ser necesario, en determinados casos, compensar a los propietarios por
esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicacin de compensaciones econmicas,
transferencias de derechos de construccin y desarrollo, beneficios y estmulos tributarios u otros
sistemas que se reglamenten.

Por otro lado el mecanismo de compensacin adems de ser empleado para los inmuebles de
conservacin tambin puede ser aplicado cuando con la construccin de una obra pblica se lesione
de forma permanente el patrimonio de un particular de acuerdo con lo estipulado en el artculo 128
de la Ley 388 de 1997. La entidad pblica que imponga la afectacin debe disponer de la
apropiacin presupuestal correspondiente al pago de la compensacin debida a su propietario por
2007

134
los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectacin, cuya tasacin ser realizada por peritos
privados inscritos en lonjas o asociaciones correspondientes (artculo 122, Ley 388 de 1997).


En el ejercicio de ordenamiento territorial del Municipio de Rionegro se identificaron unas reas con
caractersticas de conservacin arquitectnica y ambiental que son importantes para la vinculacin a
los sistemas de espacio pblico y equipamientos.

Por tal motivo es importante aclarar que dichas reas o inmuebles debern ser compensados con
los mecanismos anteriormente descritos ya que la declaratoria de conservacin establecida desde la
revisin y ajuste del POT impide a los propietarios de estos predios hacer uso de ellos para
desarrollar proyectos inmobiliarios que generan una rentabilidad.


En el Municipio de Rionegro tiene aplicacin el instrumento de compensacin para los predios con
tratamiento de conservacin ambiental y los inmuebles determinados como de conservacin
arquitectnica, establecidos en el documento de formulacin capitulo 4 de la revisin y ajuste del
POT.

En la siguiente tabla se identifican estas zonas y algunas observaciones para su intervencin:
Tabla 30. reas e inmuebles con tratamiento de conservacin
TRATAMIENTO DE CONSERVACION OBSERVACIONES
Sectores Patrimoniales de conservacin arquitectnica
Centro Histrico de Rionegro: barrios Centro, Alto del
Medio, Altos de La Capilla, Belchite, y La Pola
Centro Histrico San Antonio de Pereira: barrios San
Antonio de Pereira, Los Libertadores y Los Remansos.
Inmuebles, espacios, recorridos, monumentos, esculturas y
elementos patrimoniales, que hacen parte del inventario de
bienes patrimoniales.
La conservacin arquitectnica se aplica a los
sectores del Municipio que por razones histricas y
por su valor patrimonial tienen para el Municipio un
significado altamente representativo de la evolucin
de la cultura arquitectnica y urbanstica del
Municipio, procurando la valoracin y preservacin
de sus caractersticas arquitectnicas y
urbansticas.
reas de conservacin ambiental
Quebrada La Pereira.
Parque La Represa.
Parque ecolgico Lago Santander y su microcuenca.
Quebrada El Pozo.
Quebrada Subachoque.
Quebrada La Herradura.
Quebrada El guila
Quebrada Abreo Malpaso
Quebrada El Burro
Quebrada San Antonio
Cao Gallinero.
Los retiros a lneas de conduccin de electricidad.
Los cuerpos de agua no identificados y que encuentren
dentro del territorio municipal.
El tratamiento de conservacin ambiental se aplica
a las reas sobre retiros a corrientes hdricas y las
reas verdes que son considerables de gran valor
ecolgico, ambiental, paisajstico y de recreacin
pasiva.

Estas reas estarn incluidas dentro del suelo de
proteccin y se establecen para garantizar la
permanencia de las fuentes hdricas naturales y
para la generacin de espacios pblicos, por lo
tanto no se pueden edificar, ya que su fin es la
proteccin, el control ambiental y el constituirse
como faja de seguridad ante amenazas hdricas.

2007

135
Mapa 16. Predios con tratamiento de conservacin arquitectnica y ambiental en el Municipio de Rionegro.

2007

136
Las condiciones que deben cumplir los propietarios de los inmuebles identificados en la tabla 30,
para el pago de las compensaciones en el Municipio son las siguientes:

1. Los propietarios de los inmuebles debern mantener y cumplir en todo momento con las
condiciones y requisitos que se establezcan en la declaratoria de conservacin.

2. En caso de estimarlo necesario, los municipios podrn condicionar el pago de la compensacin,
a la presentacin, aprobacin y ejecucin por parte de los propietarios de un proyecto de
recuperacin ntegra del inmueble. Durante el estudio de los proyectos integrales de
recuperacin de inmuebles, se adelantar una visita tcnica al predio y se consultarn los datos
de archivo, documentacin fotogrfica y bibliogrfica segn sea el caso.

3. Conforme lo dispuesto en el artculo 13 del Decreto 151 de 1998, los propietarios de inmuebles
sometidos a tratamiento de conservacin a quienes se hubieran pagado compensaciones,
adquirirn la obligacin de adoptar las medidas de conservacin que se especifiquen para cada
caso, y de no hacerlo, debern devolver el monto de la compensacin recibida actualizada en el
ndice de precios al consumidor ms diez (10) puntos porcentuales anuales sin perjuicio de las
otras sanciones aplicables al caso.

La definicin del valor de la compensacin se har utilizando la metodologa establecida en el
artculo 11, del Decreto 151 de 1998:

1. Certificacin que el predio o inmueble est sometido a tratamiento de conservacin emitida por
la entidad responsable de otorgar la licencia de urbanizacin o construccin.

2. Definicin del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el
tratamiento de conservacin.

3. Determinacin del valor comercial por metro cuadrado de suelo de los inmuebles ubicados en el
mismo sector del inmueble a compensar, que no estn calificados como de conservacin, y que
sean representativos de las condiciones generales de desarrollo del rea.

4. La diferencia entre los dos valores, multiplicada por el nmero de metros cuadrados del suelo
edificable o urbanizable de conservacin determina el valor de la compensacin.

Para determinar el monto de la compensacin se entender por suelo urbanizable de conservacin
el rea total del predio objeto del tratamiento de conservacin, descontando la superficie
correspondiente a eventuales afectaciones sobre el inmueble en razn del plan vial u otras obras
pblicas, as como el porcentaje correspondiente a las cesiones urbansticas obligatorias de que
hayan sido objeto los inmuebles colindantes que se tengan en cuenta para determinar el valor de la
compensacin.

En el caso de edificios a conservar, el monto de la compensacin se aplicar sobre el suelo
edificable, que corresponder al rea de suelo ocupado por la edificacin sometida al tratamiento de
conservacin.

2007

137
Para el pago de la Compensacin por conservacin en el Municipio de Rionegro se aplicara el
mecanismo de compensacin econmica o transferencia de derechos de construccin y desarrollo,
para su implementacin se considerar el tope mximo de la compensacin por conservacin del
quince por ciento (15%) de las utilidades que se definan de la evaluacin de la operacin inmobiliaria
que se pueda desarrollar con el aprovechamiento bsico del polgono. El valor a compensar ser
pagado una sola vez por el fondo de compensacin municipal a solicitud del propietario del inmueble
en cuestin, previa disponibilidad presupuestal. En defecto de la compensacin econmica por
conservacin podr procederse a la adquisicin del inmueble por su valor comercial.

Para garantizar el pago de compensaciones, la administracin municipal de acuerdo a lo establecido
en el artculo 49 de la Ley 388 de 1997, podr constituir fondos que podrn ser administrados
mediante encargos fiduciarios. En el acuerdo normativo de la revisin y ajuste del POT artculos 342
al 347, estn establecidos los mecanismos para la creacin, direccin y administracin del Fondo
Urbano de compensaciones en el municipio de Rionegro.

5.3.4. Transferencia de derechos de construccin y desarrollo

Como se dijo anteriormente la compensacin puede ser pagada por los fondos de compensacin
municipal a travs de los siguientes medios, previa disponibilidad presupuestal:

Beneficios y estmulos tributarios
La asignacin de derechos transferibles de construccin y desarrollo

La Transferencia de derechos de construccin y desarrollo consiste en delegar en la Administracin
Municipal, la posibilidad de trasladar el potencial de construccin expresado en ndices de
edificabilidad entre diferentes zonas del territorio municipal.

La ley de ordenamiento en su artculo 50 crea los derechos de construccin y desarrollo (DCD) a
partir de los ndices de edificabilidad definidos en el POT o los planes parciales, para reglamentar
mecanismos que hagan viable la compensacin mediante la Transferencia de Construccin y
Desarrollo que posteriormente fueron reglamentados en el Decreto-Ley 151 de 1998.

Entre los requerimientos para implementar este instrumento, se tiene la identificacin de los
siguientes tipos de zonas en el POT:

Zonas generadoras las cuales producen los Derechos de Construccin y Desarrollo que hacen
referencia a los inmuebles o zonas declarados patrimoniales y/o de conservacin.

Zonas receptoras que reciben mediante transferencia dichos DCD tales como suelos de
expansin, reas clasificadas como de desarrollo, consolidacin y/o mejoramiento integral.

Para que las zonas receptoras puedan adquirir estos DCD se requiere que exista en los POT o
Planes Parciales la posibilidad de incrementar los derechos bsicos de edificabilidad mediante
derechos ADICIONALES de construccin. Adems del establecimiento de estas zonas, se requiere
para la implementacin de este instrumento la creacin de un fondo de administracin de los
2007

138
recursos con un programa de ejecucin que defina prioridades de inversin dentro de dichos
proyectos, que podra ser el mismo fondo de compensacin, descrito anteriormente.


Comnmente la compensacin en nuestro pas ha sido tradicionalmente pagada bajo beneficios y
estmulos tributarios. Para el caso de inmuebles patrimoniales se han establecido mecanismos como
la reduccin a estrato 1 (bajo) el pago de servicios pblicos o el impuesto predial y en al caso de
predios de proteccin por carcter ambiental se ha aplicado la compensacin adquiriendo el predio a
valor comercial dado que el propietario no puede obtener ningn beneficio de su inmueble.

Sin embargo tanto la compensacin econmica como los beneficios tributarios, son con cargo al
fisco municipal o traslados de la nacin, que implican la movilizacin de grandes recursos que
podran ser empleados en proyectos prioritarios de carcter colectivo. En este sentido es importante
la aplicacin de la transferencia de derechos de construccin y desarrollo como mecanismo para el
pago de compensaciones en Rionegro.


La aplicacin de la transferencia de derechos de construccin y desarrollo en Rionegro se aplicara
como forma de pago a la compensacin de predios e inmuebles con tratamiento de conservacin
arquitectnica y ambiental, identificados en tabla 31 y el Mapa 16., mediante la metodologa
establecida en el decreto 151 de 1998.

El requisito fundamental para la puesta en marcha de este instrumento en el municipio de Rionegro,
es realizar un estudio de factibilidad que permita establecer la demanda por los derechos
transferibles generados en las reas de conservacin e identificar el lmite mximo que podran
edificar las zonas receptoras y por tanto la edificabilidad adicional que podran recibir mediante
transferencia.

Posteriormente, la Administracin Municipal, mediante Acuerdo adoptado por el Concejo, sera la
responsable de crear los ttulos valores equivalentes a derechos adicionales de construccin y
desarrollo (DACD) que se convierten en el insumo de la transaccin.

La ley 388 de 1997 une pues las zonas generadoras con las zonas receptoras a travs de la
creacin de TITULOS VALORES representativos de los derechos de edificabilidad que transfieren
las zonas de proteccin y las zonas receptoras que se interesan en aumentar sus ndices de
edificabilidad mediante la adquisicin de los DACD. Estos Ttulos Valores deben indicar cuntos m
edificables para determinado uso se podrn edificar en la zona receptora mediante el traslado de m
edificables de la zona generadora. El constructor que desee aumentar los ndices de edificabilidad
en su proyecto deber adquirir en el mercado de valores estos Ttulos representativos de
transferencias de las zonas generadoras y entregarlos al curador en el momento de solicitar la
licencia.

Para el municipio de Rionegro desde los alcances del POT, se establecen como zonas
generadoras, todos los predios e inmuebles determinados como de conservacin arquitectnica y
2007

139
ambiental. Como zonas receptoras se establecen los predios con tratamiento de desarrollo en suelo
urbano y de expansin y las reas aun no construidas dentro del tratamiento de consolidacin.

De igual forma se establece como tope mximo que podran edificar las zonas receptoras y por tanto
la edificabilidad adicional que podran recibir mediante transferencia hasta 100 vivi/ha con un ndice
de ocupacin del 40%. El pago de la compensacin en DCD, ser del 100% expresado en ttulos
valor, no dando lugar a pago parcial o mezcla con otro tipo de compensacin. Para garantizar que
los propietarios de los inmuebles de conservacin quedan obligados a conservar el inmueble se
establece que de no hacerlo debern devolver el monto de la compensacin recibida actualizada por
la inflacin ms 10 puntos a manera de costo financiero o pena por incumplimiento.

Instrumentos de intervencin en la morfologa urbana y la estructura predial

Estos mecanismos permiten intervenir la morfologa urbana y la estructura predial para generar
formas asociativas entre los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y financiacin de
proyectos urbanos. Los instrumentos aqu recomendados hacen parte de las herramientas con las
que cuentan los Planes Parciales para garantizar su viabilidad y efectiva ejecucin.
5.3.5. Reajuste de Terrenos

Este instrumento de gestin heredado del sistema japons, permite una nueva definicin predial
para lograr una mejor configuracin del terreno a urbanizar. Adems de garantizar y facilitar el
reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios.

Como lo muestra la figura 33, el reajuste de terrenos consiste en englobar un conjunto de lotes
generando una nueva delimitacin predial, para dotarlos de la infraestructura urbana y el espacio
pblico adecuados, y luego subdividirlos y desarrollarlos en conjunto o por lotes independientes.

Figura 33.Reajuste de suelo.

Fuente: pagina web JICA, Proyecto reajuste de terrenos

Este instrumento hace parte de los mecanismos para la ejecucin de las Unidades de Actuacin
Urbansticas que hacen parte de los Planes Parciales. La ley 388 en su artculo 45 lo define como:

2007

140
Siempre que el desarrollo de la unidad de actuacin requiera una nueva definicin predial para una
mejor configuracin del globo de terreno que la conforma, o cuando esta se requiera para garantizar
una justa distribucin de las cargas y los beneficios, la ejecucin de la unidad de actuacin
urbanstica se realizar mediante el mecanismo de reajuste de tierras o integracin inmobiliaria
previstos en la ley 9 de 1989, segn se trate de urbanizacin en suelo de expansin o renovacin o
redesarrollo en suelo urbano respectivamente, con los ajustes que se determinan en el presente
artculo.

a. Justificacin y forma de aplicacin en Rionegro

El instrumento de reajuste de terrenos ser aplicado en el Municipio de Rionegro en suelos de
expansin o suelos de desarrollo urbano y en algunos casos de mejoramiento integral, cuando sea
necesario para garantizar la efectiva ejecucin de las UAU que hagan parte de un determinado Plan
Parcial o proyecto urbanstico. Este instrumento podr ser aplicado por la administracin municipal o
en asocio con otras entidades pblicas y con particulares.

La condicin para la implementacin del reajuste de terrenos en el Municipio es que conjuntamente
con la propuesta del plan parcial se elabore y presente para aprobacin de la autoridad de
planeacin, el proyecto de reajuste de tierras correspondiente el cual deber ser aprobado por un
nmero plural de partcipes que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de la
superficie comprometida en la actuacin.

El procedimiento para aplicar el instrumento deber atender las siguientes etapas reglamentadas en
los artculos 45 y 46 de la Ley 388 de 1997:

Luego de detectar la necesidad de la utilizacin del instrumento de Reajuste de Suelos dentro de
una Unidad de Actuacin Urbanstica o de una Unidad de Gestin, se determina con precisin
los lotes que sern reajustados y las bases de la actuacin.

Se constituye una entidad gestora segn lo convengan los interesados, la cual elaborar el
proyecto urbanstico correspondiente que forma parte del Plan Parcial.

La propuesta se elabora y se presenta junto con el Plan Parcial a la oficina de Planeacin para
su aprobacin.

El proyecto de reajuste debe sealar las reglas para la valorizacin de las tierras o inmuebles
aportados, la valoracin de los predios resultantes segn los usos y densidades asignadas
indicando las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos.

Posteriormente, mediante escritura pblica, se indica cada uno los partcipes de la actuacin, los
terrenos e inmuebles aportados y su englobe; se sealan las cesiones urbansticas gratuitas y el
nuevo loteo; y se describen las restituciones de los aportes en nuevos lotes, sealando su valor
y la correspondencia con el predio aportado.
Dentro del proyecto de reajuste de terrenos quedara especificado los siguientes aspectos en relacin
a las obligaciones que debern cumplir los actores involucrados en la operacin:

2007

141
Los lotes adjudicados quedarn afectados al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos
de urbanizacin correspondientes al desarrollo de la unidad de actuacin.

Una vez recibidas las obras de urbanizacin correspondientes, la edificacin de los lotes
adjudicados podr ser adelantada en forma independiente por sus propietarios, previa la
obtencin de la licencia de construccin respectiva.

Por otro lado como mecanismo para la adquisicin de los inmuebles requeridos para el proyecto de
Reajuste de Suelos, se podrn hacer acuerdos de asociacin, contratos de sociedad u otros que
celebre con los propietarios de las tierras, as como tambin se podrn utilizar mecanismos de
compraventa y expropiacin, segn lo establecido en el artculo 77 de la Ley 009 de 1989.

5.3.5. Integracin Inmobiliaria

Es un instrumento de gestin, al igual que el reajuste de tierras heredado del sistema japons, que
permite englobar distintos inmuebles para que, previa la adecuacin de la infraestructura y el
espacio pblico, sea posible rehabilitarlos y subdividirlos, logrando una mejor distribucin de
espacios y usos.

Como se observa en la figura 34, la integracin inmobiliaria a diferencia del reajuste de terrenos se
aplica sobre inmuebles generalmente construidos, para desarrollar proyectos de recuperacin o
reordenacin de la estructura morfolgica.

Figura 34.Integracin inmobiliaria

Configuracin predial inicial Integracin Inmobiliaria, configuracin resultante

Fuente: Alzate, Margarita 2.005

Ejemplo de aplicacin del instrumento de Integracin Inmobiliaria en el municipio de Granada; que
luego de una destruccin violenta en el centro tradicional se hizo un proceso de Integracin para
desarrollar un proyecto conjunto de recuperacin.

2007

142
La aplicacin de este instrumento en el municipio de Rionegro se podra hacer siguiendo las mismas
consideraciones y procedimientos para la implementacin del reajuste de terrenos, con la aclaracin
que este se aplicara a inmuebles que hagan parte de Planes parciales o proyectos urbansticos de
mejoramiento o renovacin.

Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las reas urbanas

5.3.6. Bancos de tierra y Bancos inmobiliarios

Es un instrumento de gestin inspirado en el sistema francs que promueve la creacin de
establecimientos pblicos locales denominados Bancos de Tierras, encargados de adquirir, por
enajenacin voluntaria, expropiacin o extincin del dominio, los inmuebles necesarios para
garantizar la funcin social y ecolgica de la propiedad, adems de la utilidad pblica de la misma a
travs de reservas de tierras que permitan el desarrollo sostenible del urbanismo.

Los Bancos de Tierras pueden optar por la denominacin de Bancos Inmobiliarios y constituirse
como establecimientos pblicos, empresas comerciales e industriales del Estado o sociedades de
economa mixta, segn el artculo 118, de Ley 388 de 1997.

a. Justificacin y forma de aplicacin en Rionegro

De acuerdo a lo establecido en el articulo 364 del proyecto de acuerdo normativo presentado por la
revisin del POT, la Administracin municipal podr presentar en el mediano plazo una propuesta de
creacin de un banco inmobiliario en los trminos en que lo regulan las leyes 9 de 1989 y 388 de
1997, con nfasis principal en la organizacin, generacin y amplia difusin de la informacin
inmobiliaria del Municipio y su debida articulacin a otros sistemas pblicos de informacin
inmobiliaria. A dicho Banco Inmobiliario se le asignan las siguientes funciones:

1. Adquirir, por enajenacin voluntaria, expropiacin o extincin del dominio, los inmuebles
necesarios para cumplir con los fines previstos en artculo 10 de la Ley 009 de 1997
relacionados a continuacin:

Ejecucin de planes de vivienda de inters social.
Preservacin del patrimonio cultural, incluidos el histrico y el arquitectnico en zonas urbanas y
rurales.
Constitucin de zonas de reserva para el desarrollo y crecimiento futuro de las ciudades.
Constitucin de zonas de reserva para la proteccin del medio ambiente y de los recursos
hdricos.
Provisin de espacios pblicos urbanos.
Legalizacin de ttulos en urbanizaciones de hecho o ilegales.
Reubicacin de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo y rehabilitacin de
inquilinatos.
Ejecucin de proyectos de integracin o readaptacin de tierras.

2007

143
2. Determinar los inmuebles sobre los cuales se debe ejercer el Derecho de Preferencia

El Derecho de Preferencia a favor de los Bancos de Tierras, para la adquisicin de inmuebles
ubicados en zonas destinadas a fines de utilidad pblica en inters social, establece para los
propietarios que tengan la intencin de vender sus inmuebles, que deben, por una sola vez,
ofrecerlos en primer lugar a los Bancos de Tierras (artculo 73, Ley 009 de 1989). Los Bancos de
Tierras disponen de un plazo de tres (3) meses contados desde la fecha de recepcin de la oferta
para ejercer su Derecho de Preferencia, y un plazo adicional de seis (6) meses para perfeccionar la
transaccin (artculo 76, Ley 009 de 1989).

3. Administrar los inmuebles fiscales del Municipio de acuerdo a lo establecido en el artculo 118,

Ley 388 de 1997. Cuando ingresen al patrimonio de estos Bancos terrenos ejidales, stos debern
destinarse en forma prioritaria a programas de vivienda de inters social, ya sea utilizndolos de
manera directa, o mediante la inversin en dichos programas, de los recursos financieros obtenidos
con otro tipo de operaciones sobre los mismos.

El artculo 71 de la Ley 009 de 1989, determina que el patrimonio de los Bancos de Tierra podr
estar constituido por:

Los inmuebles urbanos y suburbanos que adquiera a cualquier ttulo.
Los bienes vacantes que se encuentren dentro de su jurisdiccin.
Las donaciones que reciba.
El rendimiento de sus propias inversiones.
Los terrenos ejidales, los cuales perdern su carcter de tales al ingresar a patrimonio de los
bancos.
Los aportes, apropiaciones y traslados que les efecten otras entidades pblicas.
5.4. INSTRUMENTOS DE FINANCIACION

Los instrumentos de financiamiento son aquellos que permiten a los municipios obtener recursos
econmicos para la implementacin de los proyectos del Plan de Desarrollo Municipal o del Plan de
Ordenamiento Territorial y son bsicamente la Valorizacin de beneficio local o general y la
Participacin en Plusvalas.

Sin embargo hoy en da existen otros mecanismos que hacen parte de este grupo de instrumentos y
que representan otras fuentes de financiacin para el desarrollo del municipio, como lo son el
impuesto predial, el aprovechamiento bsico y adicional, y las operaciones interligadas.

5.4.1. Participacin en plusvala

El crecimiento de los precios del suelo es un beneficio privado que surge de un proceso colectivo,
como lo es la urbanizacin. Los propietarios de los terrenos de la ciudad o de sus alrededores ven
crecer su patrimonio, a veces de manera apreciable, a costa del esfuerzo global de la sociedad, sin
que ellos desempeen un papel activo en esta elevacin de precios. Lo equitativo es que el Estado,
2007

144
en representacin de los intereses colectivos, rescate ese beneficio para ponerlo al servicio de la
comunidad.
La plusvala es considerada como el incremento en los precios de la tierra que no se derivan del
esfuerzo, trabajo o inversin del propietario, sino de acciones externas, tales como decisiones o
actuaciones del ordenamiento territorial y las inversiones pblicas adoptadas o ejecutadas en
nombre del inters general. En ese sentido, la participacin en plusvala es un instrumento de
financiacin reglamentado en el artculo 73 de la ley 388 de 1997, que consiste en que el propietario
del suelo devuelva al menos una parte del incremento del valor de este derivado de las acciones
administrativas del Estado.
La participacin por parte del Estado en la plusvala tiene relacin directa con la funcin social y
ecolgica de la propiedad, la prevalencia del inters general sobre el particular, el urbanismo como
funcin pblica y la distribucin equitativa de las cargas y beneficios derivados del desarrollo
humano.

De conformidad con lo dispuesto por el artculo 82 de la Constitucin Poltica, las acciones
urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano incrementando su
aprovechamiento, generan beneficios que dan derechos a las entidades pblicas a participar en las
plusvalas resultantes de dichas acciones. Esta participacin se destinar a la defensa y fomento del
inters comn a travs de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar
equitativamente los costos del desarrollo urbano, as como el mejoramiento del espacio pblico y, en
general, de la calidad urbanstica del territorio municipal.


En la actualidad la administracin municipal esta permitiendo que la totalidad de los incrementos del
suelo sean captados por los propietarios de este produciendo profundas inequidades en el proceso
de ordenamiento del Municipio. Al no recuperar las plusvalas aunque sea de forma parcial, a pesar
de la existencia del acuerdo 024 de 2004 que aprob la captura de plusvalas en la localidad, se
estaran transfiriendo cuantiosos recursos del ahorro y el trabajo de los ciudadanos comunes hacia
los propietarios de la tierra, al comprar vivienda o suelo urbanizado y tambin la transferencia de
recursos fiscales, para la adquisicin a altos precios de la tierra requerida para fines colectivos.

En este sentido urge la implementacin de este instrumento en Rionegro, ms que una prerrogativa,
es un deber de las entidades pblicas para dar cumplimiento a los objetivos de equidad social,
redistribucin y solidaridad contemplados en nuestro ordenamiento jurdico.


La participacin en plusvala se da partir de unos hechos generadores de la obligacin. El artculo 8
del la Ley 388 de 1997 define como hechos generadores las decisiones administrativas que
configuran acciones urbansticas y que autorizan especficamente ya sea a destinar el inmueble a un
uso mas rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor rea
edificable de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o
en los instrumentos que lo desarrollen. Estarn obligados al pago de la participacin en plusvalas y
respondern solidariamente por ste, los propietarios y poseedores respecto de los cuales se
2007

145
configure el hecho generador.

En el municipio de Rionegro se consideran como hechos generadores de plusvala los siguientes:

La incorporacin de suelo rural a suelo de expansin urbana:

Este se constituye un hecho generador de plusvala en Rionegro, ya que el cambio de clasificacin
del suelo aumenta el valor econmico de la propiedad privada y el Municipio est en la obligacin de
tomar parte de esa plusvala generada. Sin embargo, el efecto plusvala registrado por este hecho
generador no constituye un significativo aumento debido a la poca extensin de suelo rural
incorporada al suelo de expansin, ya que la propuesta de clasificacin del suelo planteada por la
revisin del POT consisti en ajustar el permetro vigente a las necesidades de crecimiento del
Municipio. (Ver capitulo 2 de clasificacin del suelo, documento de Formulacin de la revisin y
ajuste del POT).

Tabla 31. Hecho generador por incorporacin de suelo rural a expansin
SUELO DE EXPANSION AREA (ha)
Suelo de expansin actual 1.165
Suelo de expansin propuesto 286
Suelo rural incorporado al de expansin 30

El establecimiento del nuevo rgimen en la zonificacin de usos del suelo:

Dentro de este hecho generador estn identificados los corredores de comercio y servicio y las
centralidades sectoriales a las cuales se les autorizo un cambio de uso. De igual forma hacen
parte de este hecho generador las reas de desarrollo, las cuales pueden incorporar dentro del
proyecto urbanstico actividades comerciales y de servicios que representan una mayor
rentabilidad en el uso del suelo. (Ver capitulo 7 usos del suelo, documento de Formulacin de la
revisin y ajuste del POT).

La autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo urbano:

A pesar de que la norma anterior daba ms edificabilidad con el mismo uso y la actual norma
propuesta aumenta las obligaciones y disminuye la edificabilidad en las zonas consolidadas del
municipio, en las reas de desarrollo si hay hecho generador de plusvala ya que hay un
aumento en los ndices de edificabilidad representado en una mayor densidad que autoriza un
mayor aprovechamiento del suelo. (Ver tabla de aprovechamientos y obligaciones documento de
Formulacin capitulo 6 de la revisin y ajuste del POT).

La ejecucin, por parte del Municipio, de las obras pblicas previstas en el Plan de
Ordenamiento Territorial que generen mayor valor en los terrenos,
siempre y cuando no se utilice o no se haya utilizado para su financiacin la contribucin de
valorizacin.

2007

146
En el siguiente mapa se identifican las zonas beneficiarias que constituyen hechos generadores de
plusvala en el Municipio de Rionegro

Mapa 17. Zonas beneficiarias que constituyen hechos generadores de plusvala


A continuacin se presenta el procedimiento para el clculo de plusvala en cada uno de los hechos
generadores identificados en el Municipio de Rionegro:

El efecto plusvala resultado de la incorporacin del suelo rural al de expansin urbana

El clculo del efecto plusvala sobre estas reas, estar determinado de acuerdo a lo establecido
en el artculo 75 de la ley 388 de 1997. El procedimiento ser el siguiente:

1. Se establecer el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas beneficiarias, con
caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de la accin urbanstica generadora de la
plusvala. Esta determinacin se har una vez se expida el acto administrativo que define la
nueva clasificacin del suelo correspondiente.

2. Una vez se apruebe el plan parcial o las normas especficas de las zonas beneficiarias, mediante
las cuales se asignen usos, intensidades y zonificacin, se determinar el nuevo precio
2007

147
comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas, como equivalente al
precio por metro cuadrado de terrenos con caractersticas similares de zonificacin, uso,
intensidad de uso y localizacin. Este precio se denominar nuevo precio de referencia.

3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimar como la diferencia entre el nuevo
precio de referencia y el precio comercial antes de la accin urbanstica. El efecto total de la
plusvala, para cada predio individual, ser igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado
por el total de la superficie objeto de la participacin en la plusvala.

Este mismo procedimiento se aplicar para el evento de calificacin de parte del suelo rural como
suburbano.

El efecto plusvala resultado del cambio de uso

Cuando en el Municipio se autorice el cambio de uso a uno mas rentable el efecto plusvala se
estimar de acuerdo con el siguiente procedimiento reglamentado en el articulo 76 de la ley 388 de
1997:

1. Se establecer el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas beneficiarias, con
caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de la accin urbanstica generadora de la
plusvala.

2. Se determinar el nuevo precio comercial que se utilizar en cuanto base del clculo del efecto
plusvala en cada una de las zonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado
de terrenos con caractersticas similares de uso y localizacin. Este precio se denominar nuevo
precio de referencia.

3. El mayor valor generado por metros cuadrado se estimar como la diferencia entre el nuevo
precio de referencia y el precio comercial antes de la accin urbanstica, al tenor de lo establecido
en los numerales 1 y 2 de este artculo. El efecto total de la plusvala, para cada predio
individual, ser igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie
del predio objeto de la participacin en la plusvala.

El efecto plusvala resultado del mayor aprovechamiento del suelo

Cuando en el Municipio se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvala se
estimar de acuerdo con el siguiente procedimiento reglamentado en el artculo 77 de la ley 388 de
1997:

1. Se determinar el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las
zonas beneficiarias, con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de la accin
urbanstica generadora de la plusvala. En lo sucesivo este precio servir como precio de
referencia por metro cuadrado.

2. El nmero total de metros cuadrados que se estimar como objeto del efecto plusvala ser, para
el caso de cada predio individual, igual al rea potencial adicional de edificacin autorizada. Por
potencial adicional de edificacin, se entender la cantidad de metros cuadrados de edificacin
2007

148
que la nueva norma permite en la respectiva localizacin, como la diferencia en el
aprovechamiento del suelo, antes y despus de la accin generadora.

3. El monto total del mayor valor ser igual al potencial adicional de edificacin de cada predio
individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvala por metro cuadrado ser
equivalente al producto de la divisin del monto total por el rea del predio objeto de la
participacin en la plusvala.

A continuacin se presenta un ejercicio de clculo de plusvala para el plan parcial ZU_04_DSU_03
por mayor valor del suelo y por mayor aprovechamiento.

Tabla 32. Calculo de efecto plusvala por mayor valor del suelo

Efecto de plusvala por mayor valor del precio por m en el Plan Parcial ZU_04_DSU_03
Precio refer Precio Hoy Mayor Efecto Tarifa
Predios rea m
2.001 2.007 valor Plusvala 30%
1 135.469 11.000 35.000 24.000 3.251.256.000 975.376.800
2 19.140 11.000 35.000 24.000 459.360.000 137.808.000
3 3.024 11.000 35.000 24.000 72.576.000 21.772.800
4 38.892 11.000 35.000 24.000 933.408.000 280.022.400
5 17.067 11.000 35.000 24.000 409.608.000 122.882.400
6 10.498 11.000 35.000 24.000 251.952.000 75.585.600
224.090 5.378.160.000 1.613.448.000

PLUSVALIA 30%
1.613.448.000
2007

149
Tabla 33. Calculo de efecto plusvala por mayor aprovechamiento
2.000 2.007 224.090 22
IO 0,3 0,4 m Ha
rea ocupada 67.227 89.636
Densidad 50 viv/ha 80 viv/ha
No. Viviendas 1.120 1.793
rea de Vi/m 70 60
rea Total m 78.432 107.563
PAE: Potencial rea edificable (m) 29.132
Efin 107.563
Eini 78.432 % partic ventas
MT: Monto total 1.019.609.500 Tarifa Por Suelo 1.613.448.000 1,25
30% Por Mayor Edifi 305.882.850 0,24
Total 1.919.330.850 1,49
Valor m Ventas
construido Totales
107.563 1.200.000 129.075.840.000
Efecto de plusvala por mayor aprovechamiento en el Plan Parcial ZU_04_DSU_03
rea Lote
rea vendible
PAE= Efin - Eini
Monto Total (MT) = PAE* m actual


Para la implementacin del instrumento de participacin en plusvala en el municipio de Rionegro, se
requiere:

Determinacin poltica, para que las decisiones administrativas estn incluidas en el POT o los
instrumentos que lo desarrollan de modo que se establezcan jerarquas de inversin para los
recursos provenientes del recaudo.

Que se haya aprobado un acuerdo de carcter general que incluya todas las normas para
liquidarla y cobrarla.

Dos avalos: el primero comercial de referencia y el segundo despus del hecho generador,
para ver el efecto de plusvala; ste ltimo es con base en la comparacin de zonas similares.

La instauracin del Observatorio del suelo y el mercado inmobiliario que monitoree los cambios
producidos en el Municipio.
Buena actualizacin catastral, posible de realizarse mediante el correcto funcionamiento del
Expediente Urbano.

Que el municipio registre una dinmica inmobiliaria favorable, a travs del Observatorio de
mercado inmobiliario.

Aprovechamientos urbansticos acordes a la dinmica inmobiliaria real, para no inflar el efecto
plusvala.

Si bien existe la necesidad de implementar efectivamente en Rionegro la participacin en plusvala
en el corto plazo, es fundamental tener presente que su implementacin requiere un gran esfuerzo
2007

150
interinstitucional, compromisos polticos y cambios en la estructura administrativa y social,
especficamente en las relaciones jurdico econmicas del Municipio.

Basados en estos requerimientos, la aplicacin de este instrumento en Rionegro se recomienda en
un escenario de implementacin a mediano o largo plazo, ya que este implica la organizacin y
funcionamiento de otros mecanismos como los observatorios del suelo y el mercado inmobiliario, y
en general sistemas de informacin que integren bases de datos como el expediente urbano.

Por otro lado la participacin en plusvala solo se hace efectiva cuando hay transacciones de la
propiedad, el flujo de caja es muy lento y la inversin administrativa inicial solo se recupera en un
tiempo largo.


Con la implementacin de la participacin en plusvala en el municipio de Rionegro, se pretende
aprovechar los beneficios de las acciones urbansticas para invertir en el desarrollo urbano,
garantizar el derecho al espacio pblico y asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios
derivados del ordenamiento territorial.

Otros de los efectos esperados con la efectiva aplicacin de este instrumento es el aumento de las
finanzas pblicas del Municipio, la regulacin en los precios especulativos del suelo y la
redistribucin de las plusvalas entre zonas ms excedentarias de beneficios y ms deficitarias.

5.4.2. Contribucin en valorizacin

La contribucin en valorizacin, es un gravamen real de carcter directo que se utiliza para
recuperar el costo de construccin de obras pblicas. Consiste en la participacin de los propietarios
de inmuebles beneficiados por estas inversiones en los costos de construccin y administracin de
la obra, con la presuncin de captar una parte de los incrementos en el precio del suelo que dicha
inversin generar.

Este instrumento de financiacin busca hacer partcipes a los propietarios de inmuebles, mediante
un aporte econmico, en el pago de los costos de construccin de una obra pblica que represente
incremento en el valor del predio. La administracin de los recursos financieros se hace con la
vigilancia de la administracin pblica.


Rionegro ya cuenta con antecedentes de aplicacin de este mecanismo de financiacin (Acuerdo
089 de 1995), por tanto sus funcionarios pblicos y la comunidad en general ya estn familiarizados
con el instrumento.

Bsicamente con la contribucin en valorizacin lo que se pretende es que el Municipio contine con
este proceso, de tal forma que sirva como una forma de financiacin de las grandes obras publicas
que estn planteadas en la revisin del POT, a nivel de infraestructura vial, equipamientos de
carcter general y proyectos integrales de espacio publico.
2007

151

La condicin para la aplicacin efectiva de este instrumento en le municipio es tener como base
impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los lmites de beneficio que ella produzca a los
inmuebles que deben ser gravados.

Partiendo de esto, el municipio deber tener en cuenta las siguientes consideraciones para la futura
aplicacin de este instrumento:

La revisin del estatuto de valorizacin vigente.

La identificacin de las obras pblicas a ser costeadas mediante este mecanismo.

La cuantificacin del costo de la obra ms gastos administrativos: El costo de las obras debe ser
repartido entre los predios beneficiados. La suma de las contribuciones cobradas no debe ser
mayor al costo total de las obras realizadas.

El derrame de valorizacin proporcional al beneficio de la obra, tomando en cuenta la
clasificacin socioeconmica de los contribuyentes para equilibrar la capacidad de pago vs. el
beneficio.

La liquidacin y recaudo de la contribucin: estos pueden hacerse antes, durante o despus de
la ejecucin de la obra. Su pago es en efectivo y est sujeto a las tarifas, plazos y descuentos
que establezca el Municipio.

La destinacin de los dineros correspondiente a la contribucin: El recaudo por valorizacin se
debe destinar especficamente a la financiacin de las obras pblicas correspondientes.

La reglamentacin, ejecucin, modificacin y aplicacin de este instrumento ser establecida por
el Concejo Municipal. Dentro del proyecto de acuerdo del POT en el articulo 360, estn
establecidos los parmetros para la creacin del fondo de valorizacin destinado a administrar
los bienes, las rentas y los dems ingresos originados en la ejecucin de obras pblicas por el
sistema de contribucin.


La inversin en una obra pblica puede recuperarse mediante uno de dos instrumentos:
Participacin en plusvala o valorizacin, nunca las dos acumulados.
En el caso de aplicar la Participacin en Plusvala, el Municipio podra recaudar un monto superior al
valor de la obra; sin embargo ser muy difcil programar el momento en que estos recursos ingresen
al fondo Municipal, pues estn condicionados a las ventas efectivas de los predios o las solicitudes
de licencias.

En el caso de los recaudos por valorizacin, aun cuando estos no pueden superar el valor de la
inversin, ofrecen la ventaja de que su recaudo puede ser programado con exactitud. De igual forma
se puede garantizar la reparticin del costo de construccin y costos de administracin de la obra
2007

152
pblica; adems de no desviar el gasto para beneficiar a sectores con capacidad de pago; de esta
forma, se hace una recuperacin de plusvala, aunque no en las mismas proporciones del aumento
del precio del suelo.

Por otro lado la contribucin en valorizacin permite la construccin de infraestructura pblica donde
la poblacin tenga capacidad de pago, sin comprometer a largo plazo lo recursos del Municipio y al
financiarse la obra pblica de ciertos sectores de la ciudad mediante valorizacin, los recursos
pblicos se pueden destinar al costeo de infraestructura en zonas deficitarias.

5.4.3. Aprovechamiento urbanstico bsico y aprovechamiento urbanstico adicional

Es una versin ms avanzada de las regulaciones urbansticas, que bajo un concepto redistributivo
de la asignacin de aprovechamiento y obligaciones en el uso del suelo, se crea un
aprovechamiento urbanstico o ndice bsico, muy cercano al aprovechamiento histrico que se ha
dado en la zona, y un aprovechamiento urbanstico o ndice adicional que puede ser obtenido
mediante alguna contrapartida que el emprendedor privado realice.

sta herramienta de financiacin urbana tiene amplia trayectoria, desde los 80s ha sido aplicado en
ciudades brasileras como Sao Paulo y Ro de Janeiro, donde se le conoce bajo el concepto de suelo
creado.

El suelo creado es toda superficie creada para edificaciones mayores que el terreno donde estas se
apoyan. En la medida que la porcin entre el rea edificable y el rea de terreno es definida por las
normas de uso y ocupacin del suelo, en trminos prcticos, suelo creado es toda rea construida
que traspase tales normas. (Sandroni, 2004).

Esta forma de financiacin urbana esta basada en la posibilidad que tiene el poder publico de a
travs de una legislacin especfica contenida en el POT, ampliar los derechos de edificacin, rea
edificable, usos permitidos entre otros, y cobrar todo o parte de esa valorizacin del propietario que
recibe tales derechos.

La forma ms generalizada de suelo creado es la institucin del coeficiente de aprovechamiento
nico. Este dispositivo puede incorporarse en los planes de ordenamiento territorial y consiste en
establecer un coeficiente de aprovechamiento nico para toda el rea urbana, inferior a los
coeficientes existentes, de tal forma que, a partir de un coeficiente bsico, toda la capacidad
constructiva adicional (o una parte de ella) se considerara valorizacin, transformada en recursos
financieros y transferida para el poder pblico

En el contexto colombiano el decreto 2181 de 2006, que regula la gestin de planes parciales, lo ha
definido en su Artculo 2 como:

Aprovechamiento urbanstico bsico. Es el beneficio urbanstico que indica la superficie mxima
construible, segn usos para suelo urbano y de expansin, a que tienen derecho los propietarios del
rea del plan parcial, en forma proporcional a su participacin en las cargas locales de que trata el
artculo 27 del presente decreto.

2007

153
Aprovechamiento urbanstico adicional. Es la superficie mxima construible por encima del
aprovechamiento bsico, segn los usos establecidos por el plan parcial, a que tienen derecho los
propietarios cuando participen en las cargas generales de que trata el artculo 28 del presente
decreto


En las actuales condiciones urbanas, el modelo de ocupacin territorial establecido con la
revisin del POT y los resultados del estudio de dinmica inmobiliaria en el Municipio, dejan
claramente establecidas unas reas urbanas con mayores ventajas de localizacin que otras,
ventajas que se traducen en la posibilidad de desarrollar mayores aprovechamientos; por tanto,
siendo menester del ordenamiento territorial y la gestin urbana promover la redistribucin de los
beneficios, se propone generar mayores contribuciones de las reas urbanas mejor servidas a
las zonas con altos dficit urbansticos.

Dejarle la posibilidad al emprendedor privado de que construya segn las cargas que pueda
asumir, dentro de los mrgenes de utilidad que un proyecto inmobiliario permite, siempre cuando
dicha exencin se traslade a la ciudad en su conjunto.

Reconocer la mayor dinmica de adicin de rea construida mediante las licencias de urbanismo
y construccin versus los pocos proyectos urbansticos de alto impacto que hasta ahora se han
gestionado.

Responder al marco normativo nacional sobre planes parciales, de tal forma que no existan
vacos jurdicos para su aplicacin y control por parte del Departamento Administrativo de
Planeacin Municipal.


Los desarrollos mediante plan parcial tanto en suelo urbano como de expansin, podrn solicitar un
aprovechamiento adicional previa negociacin de la obligacin urbanstica correspondiente. (Ver
tabla de aprovechamientos y obligaciones documento de Formulacin capitulo 6 de la revisin y
ajuste del POT).

Este aprovechamiento adicional tendr un tope mximo respecto al aprovechamiento bsico
establecido, en todo caso la densidad mxima permitida para estas zonas de desarrollo ser de 100
viv/ha y un ndice mximo de ocupacin de 40% (I.O.), la obligacin urbanstica aumentar en un
50% sobre los derechos urbansticos adicionales otorgados, a condicin de transferir el valor en
pesos de la obligacin al Fondo Urbano Municipal, cuando sea necesario.

Los polgonos podrn dejar su aporte adicional en la misma rea de planificacin, sin embargo
aquellos que deban trasladar las obligaciones correspondientes al aprovechamiento urbanstico
adicional cuando estas no puedan albergarse en el lote, debern pagar el equivalente al valor
comercial de suelo (lote) donde se est generando la obligacin, es decir, si se trasladan 10m de
espacio pblico y el lote vale 150.000 por m, el pago en dinero debe ser de 1500.000 para el fondo
urbano Municipal. En este sentido, el traslado de cesiones se convierte en una herramienta bsica
2007

154
para la generacin y financiacin de espacio pblico y equipamientos en las reas deficitarias va
fondo urbano.

La forma de pago de las obligaciones urbansticas adicionales deber ser definida por el
Departamento Administrativo de Planeacin Municipal, con la participacin de las Curaduras
urbanas, recaudada por la Secretara de Hacienda, ante la solicitud de los emprendedores privados
o pblicos en el momento de tramitar la licencia de urbanismo o construccin.

d. Los efectos esperados

Entre los diversos resultados esperados con la regulacin de un aprovechamiento urbanstico bsico
y uno adicional se presenta:

Obtencin de recursos a partir del desarrollo urbano para la conformacin a mediano y largo
plazo de espacios pblicos o equipamientos en las reas deficitarias. Al mismo tiempo que la
obtencin de recursos para el mantenimiento y adecuacin de los espacio ya existentes.

Crear una cultura del aporte y del recaudo entre los pequeos y grandes emprendedores
privados.

Empezar a separar en la prctica el derecho de propiedad al derecho de urbanizar y construir,
mediante las herramientas del ordenamiento territorial y el ejercicio de la funcin pblica del
urbanismo.

Incentivar al emprendedor privado a asumir el pago de cargas adicionales proporcionales a sus
beneficios adicionales.

Llevar a la prctica el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios.

5.4.4. Fondo urbano

El Fondo Urbano es el encargado de recaudar los dineros provenientes por el pago en dinero de
obligaciones urbansticas que no se pueden cumplir en el rea del proyecto, por el pago de los
aprovechamientos adicionales de construccin y desarrollo y por el pago de la participacin en
plusvala, sea en dinero o en cualquiera de las formas de pago previstas por la Ley 388 de 1997.

Se constituye como un fondo de destinacin especfica que recauda, administra y toma decisiones
sobre los aportes urbansticos que son entregados al Municipio. Dentro de ste fondo, tambin estn
incluidos los fondos de valorizacin y los fondos de compensacin.


La implementacin del fondo urbano en el Municipio de Rionegro esta justificada en base a las
siguientes consideraciones:

2007

155
Con la aplicacin de ndices adicionales de construccin, las cesiones urbansticas que se
generan no se pueden pagar todas en la misma rea del proyecto.

Existen zonas del municipio altamente deterioradas que requieren ayudas externas a sus
posibilidades reales.

Evitar que los recaudos por la aplicacin de instrumentos de gestin vaya a parar a fondos
comunes y a gastos diferentes al desarrollo urbano.

Generar desarrollo urbano a partir del propio desarrollo Municipal, sin necesidad de que este
gaste dineros que podran destinarse a inversin social.


El Fondo Urbano en Rionegro, deber ser considerado como un fondo con personera jurdica,
patrimonio propio, autonoma presupuestal y financiera, sin estructura de personal ni planta
administrativa propia, sometido a las normas presupuestales y fiscales del orden municipal. Este
deber ser administrado por la Secretara de Hacienda y el Departamento Administrativo de
Planeacin Municipal, quien desempear la Secretara Tcnica de dicho Fondo.

El objetivo del fondo ser asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios en el Municipio
producto de la implementacin del ordenamiento territorial y garantizar el pago de compensaciones
en razn de cargas urbansticas de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental.

Los recaudos del Fondo se destinarn en este orden de prioridad:

1 A la generacin de espacio pblico y equipamientos en las reas deficitarias, prioritariamente en
aquellos asentamientos que deben ser objeto de mejoramiento integral en suelo urbano o rural.

2 A la construccin de obras de beneficio social para la poblacin de menores recursos
econmicos, entre ellas las que tengan que ver con vivienda de inters social.

3 A realizar pagos de compensacin por conservacin arquitectnica y ambiental, la cual se
pagar en el orden de prioridad que determina el mayor inters de los respectivos bienes.

Mediante decreto reglamentario expedido por el Alcalde Municipal se especificarn los dems
aspectos que hagan operativo, viable y sostenible la aplicacin de los recursos del Fondo Urbano,
teniendo en cuenta los aspectos de carcter institucional y administrativo que se requieran para su
adecuado funcionamiento.


Los principales efectos esperados con la implementacin del fondo Urbano son:

Destinacin especfica de los recursos generados por el desarrollo urbano.
2007

156

Manejo eficiente de los recursos pblicos para invertir en obra pblica

Integrar administrativamente algunas funciones del departamento Administrativo de Planeacin y
la Secretara de Hacienda

5.5. INSTRUMENTOS DE CONTROL URBANO Y RURAL

5.5.1. Expediente municipal

Los POT, definidos como un instrumento tcnico y normativo para orientar y administrar el desarrollo
fsico del territorio y la utilizacin del suelo, requiere de un sistema de informacin que permita
evaluar la aplicacin de sus estrategias e instrumentos de gestin, a la vez que se convierta en la
herramienta tcnica con la que se puedan soportar las modificaciones y ajustes al POT. En este
sentido, la ley 388 en su artculo 112, contempla la organizacin por parte de los municipios y
distritos de este sistema de informacin, el cual denomina expediente urbano:

Con el objeto de contar con un sistema de informacin urbano que sustente los diagnsticos y la
definicin de polticas, as como la formulacin de planes, programas y proyectos de ordenamiento
espacial del territorio por parte de los diferentes niveles territoriales, los municipios y distritos
debern organizar un expediente urbano, conformado por documentos, planos e informacin
georeferenciada, acerca de su organizacin territorial y urbana.

El expediente municipal, es un sistema de informacin cartogrfica y alfanumrica a nivel urbano y
rural, que tiene como objetivo principal evaluar el desarrollo territorial, mediante el fortalecimiento de
la capacidad de gestin municipal en la ejecucin, monitoreo y evaluacin de planes, programas y
proyectos del ordenamiento territorial. Este sistema recopila toda la informacin de atributos sobre
suelo, vivienda, servicios pblicos domiciliarios, espacio pblico, transporte urbano y equipamientos
colectivos, entre otros, convirtindose en un banco de experiencias sobre el desarrollo de
operaciones urbanas y rurales de impacto y sobre la aplicacin de los instrumentos que las
desarrollan.


La organizacin del expediente municipal en Rionegro, esta fundamentada en la configuracin de un
sistema de informacin que garantice la adecuada implementacin de los instrumentos de gestin
del suelo recomendados en el presente documento y la evaluacin y seguimiento de los
lineamientos, polticas y proyectos planteadas en la revisin del POT.


El expediente municipal, como instrumento que complementa el POT, debe ser conformado por el
Departamento de Planeacin Municipal, cuya responsabilidad es la de liderar, promover y organizar
dicho sistema, garantizando su constante actualizacin y evaluacin. De igual forma este debe
impulsar la participacin de las instituciones con representacin local (secretarias de gobierno,
2007

157
empresas de servicios pblicos, cmara de comercio, corporaciones, entre otras) como recursos de
apoyo a las etapas de conformacin del expediente.

La organizacin y diseo del sistema se debe realiza a travs de un software que recopila toda la
informacin de mapas (informacin grafica) y descripciones e indicadores de crecimiento,
mejoramiento y sostenibilidad (informacin alfanumrica), sobre el contexto urbano-regional del
Municipio y la informacin de atributos organizada segn las dimensiones del ordenamiento
territorial: fsico- espacial, econmica, ambiental y socio-cultural.

Dicho sistema deber incluir las siguientes etapas para su posterior implementacin en el Municipio:

Definicin del contenido
Recopilacin de la informacin
Procesamiento de la informacin
Organizacin de la informacin
Suministro de la informacin


Los resultados esperados con la implementacin del expediente municipal en Rionegro son:

Brindar soporte institucional en la toma de dediciones por parte de la administracin municipal,
especialmente en lo referente a la propuesta del Plan de desarrollo.

Evaluar el desarrollo del modelo de ocupacin territorial y el impacto del POT.

Hacer seguimiento y evaluacin de los programas y proyectos estratgicos planteados desde la
revisin del POT y los instrumentos que lo desarrollan.

Garantizar la continuidad del proceso de ordenamiento territorial y el acceso a la informacin por
parte de todos los agentes implicados en dicho proceso.

Servir de archivo histrico sobre el desarrollo del municipio, a la vez que funcione de soporte
tcnico para la los procesos de revisin, ajuste y modificaciones del POT.

5.5.2. Observatorio del mercado inmobiliario
Como consecuencia de la expedicin de la Ley 388 de 1997, los Observatorios del Suelo y del
Mercado Inmobiliario -OSMI- han cobrado especial importancia como herramienta de informacin
para la planificacin y gestin urbana de los municipios. Lo anterior, porque solo a travs del
conocimiento real de las dinmicas sobre el suelo urbano y de los fenmenos que presenta el
mercado inmobiliario en cada ciudad, los municipios y distritos podrn hacer un uso eficaz y aplicar
adecuadamente los instrumentos de gestin del suelo que, conjuntamente con otras herramientas
de desarrollo urbano otorgadas por la Ley, les permiten construir un espacio urbano ms
equitativo, humano, amable y competitivo.
2007

158
El Observatorio del Suelo y del Mercado Inmobiliario se define como un sistema dinmico de
informacin para las ciudades, con el cual se dispone de datos confiables, actualizados y oportunos
sobre el comportamiento de los precios del suelo urbano y de la dinmica del mercado inmobiliario,
adems de constituirse como un instrumento o herramienta indispensable para el ordenamiento del
territorio y la gestin urbana. Lo anterior por cuanto facilita realizar anlisis de tendencias,
interpretacin de fenmenos y previsin de dinmicas futuras.
Hoy en da la magnitud que ha alcanzado la actividad edificadora en el Municipio, los impactos
causados por hechos generadores de mayor valor o plusvalas y valorizaciones, se convierten en
factores que ocasionan con frecuencia una significativa variacin en el precio del suelo que favorece
a unos pocos agentes del mercado inmobiliario, lo que implica inequidades en la reparticin entre
las cargas y beneficios de la urbanizacin.
En este sentido, el objetivo del Observatorio del Suelo y del Mercado Inmobiliario en Rionegro, es
asegurar la informacin oportuna para la toma de decisiones en relacin con la aplicacin de los
instrumentos de gestin del suelo y permitir el diseo de polticas y estrategias urbanas adecuadas.

La implementacin del OMI, en Rionegro, se podr hacer mediante un sistema de captura,
organizacin, clculo y consulta de la informacin de dinmica inmobiliaria urbana y rural en el
municipio.

Como requisito indispensable para la implementacin del OMI, est la integracin interistitucional
pblico - privada, que vincule las fuentes de informacin de Curaduras, CAMACOL, oficina de
catastro, agencias de arrendamientos, las Lonjas, entre otros, aclarando que la informacin
requerida para el montaje del Observatorio debe ser suministrada de manera peridica por cada una
de las dependencias sealadas, bien sea porque se trate de una base de datos compartida a la cual
cada una de ellas tenga libre acceso, o bien porque haya un personal encargado de recopilar y
administrar la informacin.

Los datos cartogrficos y alfanumricos, con los cuales se deber alimentar el observatorio, son:
licencias otorgadas por las curaduras, actividad edificadora, precios de suelo y de los inmuebles
(catastrales y comerciales) tanto para compra como para venta y el inventario de inmuebles en venta
y alquiler.

Su funcionamiento puede ser es similar al del Expediente Urbano y podra implementarse de manera
paralela; pero teniendo en cuenta la necesidad de dosificar en el tiempo la puesta en marcha de
cada uno de los instrumentos, el Observatorio de mercado inmobiliario se considera en un segundo
rengln de jerarqua con respecto al primero, ya que su funcin es complementaria a este.

Decisin por parte de la alcalda para proceder a organizar esta figura dentro de les estructura
administrativa de la oficina de planeacin. En concreto, dentro de la reorganizacin que se propone
para la oficina de planeacin, se incorporan funciones en esta materia.

2007

159
Vale sealara que el observatorio constituye un complemento relevante para poder ejecutar muchas
de las tareas que le competen a la localidad, a travs de la oficina de planeacin, en materia de
estudios, metodologa y evaluacin de la realidad y dinmica territorial local.


Los resultados esperados con la implementacin del Observatorio del Mercado Inmobiliario en
Rionegro son:

Permitir el conocimiento sobre el funcionamiento inmobiliario del Municipio mediante el anlisis
de las principales tendencias, con el fin de hacer el seguimiento y evaluacin de las polticas
urbanas.

Proporcionar los soportes para el diseo e implementacin de planes, programas y proyectos
estratgicos de desarrollo urbano y la utilizacin eficaz de herramientas para su intervencin y
gestin.

Facilitar la intervencin sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario con el fin de adoptar
medidas adecuadas a corregir procesos especulativos.

Facilitar la toma de decisiones de inversin y el desarrollo de estrategias de negociacin y
concertacin con el sector privado en el planeamiento e implementacin de proyectos
urbansticos estratgicos.
5.6. PROPUESTA DE REORGANIZACION DE LA ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA DE
PLANEACION MUNICIPAL

Dentro del Diagnstico de la revisin y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial (Tomo II del
Documento de Avaluacin y Seguimiento), especialmente en el numeral que hace referencia a la
sntesis del Diagnstico, de manera particular, lo referente a los problemas, tendencias y
potencialidades, se hizo alusin del proceso de gestin local del suelo, lo cual se retoma en
estas notas para concretar los siguientes temas:

Con relacin a la organizacin y administracin de la informacin. Adems de los estudios que
son necesarios llevar a cabo de manera peridica, no se organiza la informacin de tal forma
que sea aprovechada tcnicamente para construir indicadores precisos para el ordenamiento
territorial, pero tambin para los diferentes estudios y planes sectoriales que se lleven a cabo. En
este sentido, puede afirmarse que habiendo informacin para una mejor gestin del suelo de la
localidad y los posibles ejercicios de planificacin requeridos, esta no esta siendo organizada,
administrada y procesada, los cuales permitiran reconocer las dinmicas y transformaciones
territoriales a partir de los usos del suelo, la actividad inmobiliaria, de la construccin, los precios
del suelo, as como las dinmicas que estos introducen en las nuevas realidades urbano-rurales,
de tal forma que las capture una gestin adecuada de la informacin, entre la que cabe destacar
la de tipo catastral, entre otras.

2007

160
De otra parte, un aspecto adicional del proceso que se trata, tiene que ver con la conformacin
actual del equipo tcnico de la oficina de Planeacin Municipal, pues al parecer no se dispone
de personal suficiente ni con el conocimiento pertinente para los trabajos que requerira una
gestin y ordenamiento del suelo, lo cual mengua la capacidad de mejorar el proceso de gestin
y planificacin del territorio frente a las nuevas realidades y que de cierto modo la planificacin
territorial exige hoy en la municipalidad. Esencialmente, aludimos a personal con conocimiento
en Sistemas de informacin geogrfica (SIG), en instrumentos de gestin del suelo (Plusvalas,
planes parciales, construccin de indicadores de economa territorial, cruces de bases de datos
con SIG, anlisis territorial catastral, valoraciones de los precios del suelo y afines.Muy
posiblemente, este hecho podra explicarse por los efectos de la aplicacin de la Ley 617, la cual
mengu la capacidad de gestin del suelo en la Administracin, pero tambin muy posiblemente
por la falta de voluntad de invertir recursos importantes en equipos tcnicos con altas
capacidades en la direccin sealada anteriormente. Esta sea la oportunidad de organizar la
oficina de Planeacin de tal manera que se coloque a tono con la categora e importancia de
Rionegro en el contexto regional y departamental. Sus realidades actuales y futuras lo ameritan.

La planta de personal actual de la Alcalda Municipal, incorpora a la Secretara de Planeacin tal
como se ilustra en la figura 35. Se aprecia como la dependencia que est al mismo nivel de la
mayora del conjunto de entidades, asunto apenas normal en este tipo de organizaciones, lo cual
hace relativamente plana la estructura. Pero ms que recavar en este tipo de temas, lo que
interesa es la organizacin interna de la dependencia. En la misma figura 35 se observa que en
la actualidad las funciones de la Secretara de Planeacin estn regidas por el Decreto 061 de
junio de 2004.

Parece que las funciones que se consignan en el Decreto sealado, son apenas suficientes para
lo que se debe hacer en una dependencia de este nivel. No obstante, creemos que la limitante
central es que el personal es insuficiente y no se corresponde con las tareas a desarrollar, por lo
cual sugerimos un esquema alternativo de organizacin, de tal manera que se complementen las
acciones o funciones de la Secretara, tal como se ilustra en la figura 36

2007

161
ALCALDA
Control Interno
Asesora Jurdica
Secretara de
Educacin
Secretara
de Salud
Gestin
Social
Secretara
Infraestructura
Secretara
de Gobierno
Secretara de
Hacienda
Secretara
General
UGAM
SISBEN
Control y desarrollo
urbanstico
Banco de Proyectos
Catastro
Secretara de
Planeacin
ALCALDA
Control Interno
Asesora Jurdica
Secretara de
Educacin
Secretara
de Salud
Gestin
Social
Secretara
Infraestructura
Secretara
de Gobierno
Secretara de
Hacienda
Secretara
General
UGAM
Secretara de
Planeacin
Seguimiento y evaluacin POT
Expediente Municipal
SISBEN
Observatorio del mercado del suelo
Planes Parciales
Catastro
Banco de Proyectos
Fovis
Proyectos inmobiliarios
de VIS y VIP
Asesora jurdica
Licencias
Control y desarrollo
urbanstico
Subdireccin de Vivienda Subdireccin de Gestin y
ordenamiento del suelo
Figura 35. Actual organigrama del municipio. Decreto 061 de 2004.
Fuente: Secretara General. Municipio de Rionegro. Decreto 061 de 2004.
Elabor: Equipo tcnico de instrumentos de gestin. Noviembre de 2007.

Figura 36.Organigrama propuesto para el Municipio
Fuente: Secretara General. Municipio de Rionegro. Decreto 061 de 2004.
Elabor: Equipo tcnico de instrumentos de gestin. Noviembre de 2007

Como se aprecia en la Figura 36, sta incorpora dos cargos nuevos: La subdireccin de gestin y
ordenamiento del suelo y la subdireccin de Vivienda. Entre estas dos dependencias, se incorporan
siete funciones, muy ligadas a las que establece el Decreto 061 de 2004, simplemente que se
reagrupan por temas centrales, de relevancia para la planificacin territorial y socio-econmica.

2007

162
La intencionalidad de estas tareas, por temas, puede sintetizarse de la siguiente manera:

FOVIS, Proyectos inmobiliarios de VIS y VIP y asesoras jurdicas:

Dar cumplimiento a las normas que sobre la materia establece el Gobierno Nacional,
especialmente el Decreto 4259 de 2007.
Conocer el mercado local de la vivienda de inters social e inters prioritario. Todo lo
relacionado con la oferta y demanda actual y futura, su actividad edificadora, costos y
localizacin de la actividad.
Conocer y estudiar las normas relativas a la materia y su correcta aplicacin en la localidad, as
como realizar las asesoras que requiera la comunidad y la misma municipalidad en la materia.
Elaborar los estudios tcnicos necesarios para conocer las implicaciones de la aplicabilidad de
las normas en materia de VIS y VIP, consecuente con los postulados y principios del
ordenamiento establecidos en la revisin y ajuste del POT.
Conocer y aplicar las recomendaciones que sobre la materia define la revisin y ajuste del POT,
especialmente en materia de aprovechamientos, tratamientos, aplicacin de las normas en los
respectivos planes parciales, entre las que sobresale el Decreto 4259 de 2007, entre otras.
Promover, gestionar y concretar negocios inmobiliarios pertinentes en los que se estimule la
participacin del gobierno local, los privados y organizaciones no gubernamentales en la
construccin de vivienda de inters social e inters prioritaria.

Seguimiento y evaluacin POT, Expediente Municipal y Observatorio del mercado del suelo:

Con estos tres elementos se integran asuntos relacionados con la investigacin, estudios y
metodologas para la elaboracin de documentos de trabajo sobre la localidad y su contexto
subregional:

Generar conocimiento sobe la construccin de ciudad y regin.
Establecer elementos conceptuales y metodolgicos para la planificacin territorial y socio-
econmica del municipio.
Elaborar los estudios requeridos en los ejercicios de planificacin y ordenacin territorial
municipal.
Construir los indicadores necesarios y requeridos para hacer seguimiento de los diferentes
planes locales y subregionales.
Realizar los estudios tcnicos necesarios enfocados a perfeccionar y poder aplicar los
instrumentos de gestin, planificacin y financiamiento municipal, conforme a la necesidad de
intervenir la realidad local, pero tambin por la necesidad de la aplicacin correcta de las
normas.
Elaborar la cartografa requerida para la planificacin y gestin del suelo.
Conocer las problemticas y tendencias actuales y futuras de las dinmicas del suelo, en sus
diferentes dimensiones, con los indicadores confiables.
Formular estudios especficos y documentos de trabajo sobre la dinmica y transformacin del
suelo, en pro de la consecucin del modelo de ocupacin sugerido por la revisin y ajuste del
POT.
Conformar el Observatorio del suelo y Mercado Inmobiliario, a partir del cual se integren los
trabajos del expediente municipal y evaluacin y seguimiento del POT, los planes de desarrollo
local y los planes sectoriales.
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163
Planes Parciales.

Dar cumplimiento a los elementos a que obliga la Ley 388 de 997 y los procedimientos que
sobre la materia establece el Decreto 2181 de 2006, en cuanto adopcin y formulacin de los
planes parciales.
Promover y gestionar la formulacin y ejecucin de los planes parciales entre los diferentes
agentes inmobiliarios y de la construccin, conforme a las normas vigentes y las orientaciones
que sobre la materia establece la revisin y ajuste del Plan de Ordenamiento territorial.
Elaborar los estudios que en materia de instrumentos de gestin, planificacin y financiacin
implique la formulacin y ejecucin de los diferentes planes parciales establecidos en el acuerdo
que aprueba la revisin y ajuste del Plan de Ordenamiento territorial.
Elaborar los estudios tcnicos sobre hechos generadores de plusvala que se originen a partir de
los planes parciales definidos para la localidad en la revisin y ajuste del Plan de Ordenamiento
territorial. Ello tiene implicaciones seria en cuanto a la contratacin de los peritos avaluadores,
tanto para los hechos generadores en los valores de los predios como en los precios del suelo
por mayor aprovechamiento.
Realizar los estudios tcnicos requeridos para establecer las cargas y beneficios que se
presentan en los diferentes planes parciales y de acuerdo con las simulaciones tipo que se
deriven del trabajo de instrumentos de gestin del suelo.

Para la realizacin de estas tareas y las que de normal desarrollo vienen ejecutndose en las otras
actividades que se contemplan en la Figura 36 (SISBEN, Banco de proyectos, control urbanstico,
licencias y catastro), el gobierno local deber elaborar un Decreto modificatorio del 061 de 2004,
para complementar estas funciones y nuevas dependencias en la Secretara de Planeacin
Municipal.

El personal que se contrate para desempearse como subdirectores, debern ser de las ms altas
calidades acadmicas y tcnicas, con trayectoria sobre los temas y con experiencia reconocida para
poderle dar la altura que exige las circunstancia en la localidad. As mismo, el personal tcnico que
exige cada una de esas subdirecciones. En el caso de la Subdireccin de vivienda, requerir de un
subdirector y de unos 12 tcnicos bien calificados, mientras que en la otra Subdireccin se
necesitara a parte del subdirector 16 tcnicos.

El personal requerido podra ser elegido entre la actual planta de planeacin y otras dependencias,
adems de los nuevos tcnicos que sern contratados De todos modos, todo el personal deber
cumplir con el perfil que requieren los cargos.
5.7. ESCENARIOS PARA LA IMPLEMENTACIN DE LOS INSTRUMENTOS

La implementacin de los instrumentos de gestin del suelo recomendados est ajustada a la visin
de crear escenarios a corto, mediando y largo plazo, con el propsito de dejar establecido un
conjunto de acciones factibles a ser utilizadas por el Municipio, de tal forma que el presente esfuerzo
se constituya en la carta de navegacin para direccionar y dar sostenibilidad a las acciones de la
Administracin Municipal.

2007

164
En ese sentido, los instrumentos de gestin propuestos para un escenario de aplicacin inmediato
sern las bases para implementar los otros en etapas posteriores. En este sentido se establecieron
unos tiempos de implementacin a corto, mediano y largo plazo, tal como se establece en la tabla
32.

A corto plazo

Segn los mismos escenarios propuestos para la formulacin y adopcin de los Planes de
Ordenamiento Territorial el corto plazo coincide con un periodo de gobierno, actualmente cuatro (4)
aos; para este caso particular comprendera el conjunto de acciones que se podran en marcha
despus de adoptado el POT en actual proceso de revisin.

A mediano plazo

Las acciones definidas a mediano plazo se implementaran cuando para la aplicacin de un
instrumento sea necesario adelantar otros procesos tcnicos y administrativos para su adecuada
implementacin en el Municipio.

A largo plazo

En este grupo se renen los instrumentos de gestin que requieren una propuesta urbanstica ms
integral que se vincule como proyecto estratgico, como es el caso de los bancos inmobiliarios, y
una apuesta poltica decidida, como el es caso de la participacin en plusvala.

Instrumentos de permanente implementacin

A este grupo pertenecen los instrumentos de gestin y planificacin que podran implementarse
paralelamente en cualquiera de los escenarios nombrados, ya que su contribucin e implementacin
estn basadas en la gestin asociada o en decisiones polticas puntuales; adems, la
implementacin ya est definida por marcos jurdicos nacionales, entre ellos la Ley 388 de 1997 y
sus disposiciones complementarias. En la siguiente tabla se identifican los instrumentos de
planificacin. Gestin y financiacin seleccionados para el Municipio de Rionegro y los escenarios de
aplicacin.

Tabla 34. Escenarios de implementacin de los instrumentos seleccionados
ESCENARIO DE IMPLEMENTACIN
TIPO DE
INSTRUMENTO
INSTRUMENTO
SELECCIONADO
A CORTO
PLAZO
A MEDIANO
PLAZO
A LARGO
PLAZO
PERMANENTE
APLICACION
Planes Parciales X
De planificacin
Macroproyectos X
Unidades de Actuacin
Urbanstica
X
La regulacin de
aprovechamientos y
obligaciones
X
Fondo de Compensaciones
X
De Gestin
Transferencia de derechos de
construccin y desarrollo
X
2007

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Reajuste de tierras
X
X
Bancos inmobiliarios X X
Participacin en plusvala
X X
Contribucin de valorizacin
X
Aprovechamiento urbanstico
bsico y aprovechamiento
urbanstico adicional
X
De financiacin
Fondo urbano
X
De control urbano Expediente Municipal X

Observatorios del Mercado
Inmobiliario
X

La figura 37, sintetiza mediante un esquema metodolgico el funcionamiento de los instrumentos
recomendados para el Municipio

Figura 37. Sntesis funcionamiento de los instrumentos de gestin del suelo.


- Por pago de
obligaciones
urbansticas
- Por pago de
aprovechamientos
urbansticos adicionales
- Por participacin en
plusvala
- Por contribucin en
valorizacin
FONDO
URBANO
1. Generacin de espacio
publico, equipamiento e
infraestructura
2. Reasentamiento por
riesgo
3. Compensacin por
conservacin
arquitectnica y ambiental
4. Programas de
mejoramiento
5. Generacin de VIS y
VIP
DESCRIPCIN DE APORTES DESTINACIN
DAP
SECRETARIA DE HACIENDA
E
M
P
R
E
N
D
E
D
O
R
E
S

P
R
I
V
A
D
O
S

Y

B
E
N
E
F
I
C
I
A
R
I
O
S

D
E

O
B
R
A

P
B
L
I
C
A

O

H
E
C
H
O

G
E
N
E
R
A
D
O
R

2007

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Nacional de Colombia - Sede Medelln y el Municipio de Rionegro. Diciembre. Medelln.

2007

168
ANEXO I

El anexo I contiene las tablas con la informacin que soporta el clculo de potencial de desarrollo
para las manzanas de estudio.
Esta informacin esta organizada de la siguiente forma :

1. En primer lugar se presenta un cuadro con los datos catastrales de las manzanas de estudio que
identifica: nmero del predio, rea del lote y rea construida, numero de predios, numero de
pisos, valor del lote total y por metro cuadrado, direccin y rea ocupada. A partir de esta
informacin se obtuvieron los siguientes datos: numero de viviendas, densidad actual, rea de la
manzana y rea promedio por lote.

2. A partir de la informacin catastral de la manzana se hizo el clculo del potencial de desarrollo
con la aplicacin de la normatividad vigente en ndices de construccin, ocupacin y alturas,
haciendo la comparacin con el estado actual de la manzana.

Las siguientes son las simulaciones que contiene el presente anexo:

1. Simulacin manzana 01, Centro tradicional
2. Simulacin manzana 11, Plaza de mercado
3. Simulacin manzana 21, Barrio Juan Antonio Murillo
4. Simulacin manzana 15, sector Alto del Medio
5. Simulacin manzana 60, centro de conservacin
6. Simulacin manzana 27, predio 005, tratamiento de desarrollo

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169
ANEXO II

El anexo II contiene las simulaciones urbanstico-financieras que sirvieron de soporte para la
evaluacin de los aprovechamientos y aportes en cesiones que hicieron algunos de los proyectos
desarrollados en los dos ltimos aos en el Municipio de Rionegro.

Con base en los datos generales de licencias de dichos proyectos, la normatividad urbana definida
en el POT vigente y utilizando como referencia los precios de venta y construccin en los diferentes
usos para el Municipio, se calculo el porcentaje que representa las cargas urbansticas con la
aplicacin de la norma sobre el total de ventas del proyecto.

Bajo sta ptica, se chequeo la viabilidad de los proyectos manteniendo la participacin de las
cargas en las ventas estimadas, posibilitando un mnimo de utilidad del 5%,

Para este ejercicio se tomaron los siguientes proyectos:
1. Simulacin Urbanizacin Encenillos
2. Simulacin Urbanizacin Villas de Gualanday
3. Simulacin Urbanizacin Linda Granja
4. Simulacin Urbanizacin Los Corales
5. Simulacin Urbanizacin Samanes
6. Simulacin Urbanizacin San Bartola
7. Simulacin Urbanizacin Villas del Rosal.

Por otro lado para ejemplificar lo expuesto en la evaluacin de las obligaciones urbansticas para
desarrollos que no necesitan obras de urbanismo se presenta una simulacin realizada en un predio
de 200m con uso residencial en tratamiento urbanstico de consolidacin, en la que se identifica el
porcentaje de las cargas y el valor de la cesin exigida por la norma actual, para este tipo de
actuaciones.

2007

170
ANEXO III

El Anexo III contiene las simulaciones urbansticas que justifican el nuevo rgimen de
aprovechamientos y obligaciones propuesto.

Con base en los ndices de edificabilidad (I.O, I.C, densidades y alturas) definidos en la tabla de
aprovechamientos y obligaciones para los diferentes tratamientos, se evaluaron a partir de un
proyecto hipottico las obligaciones urbansticas representadas en reas de cesin para espacio
pblico y equipamientos que dichos proyectos deben aportar al Municipio. En estas simulaciones se
identifica el porcentaje de cargas, las ventas del proyecto y el valor de las obligaciones a pagar.

Las siguientes son las simulaciones urbansticas contenidas en el presente anexo:

1. Para un lote de 200 m en tratamiento de consolidacin 1
2. Para un lote de 500 m en tratamiento de consolidacin 2
3. Para un lote de 2.000 m en tratamiento de consolidacin 3

Por otro lado se presenta un ejercicio de reparto de cargas y beneficios que indica las exigencias de
gestin asociada mediante Planes Parciales. Este ejercicio se realizo mediante una simulacin
urbanstico financiera, utilizando como referencia los precios de venta y construccin en los
diferentes usos y los precios del suelo para cada sector identificados en el anlisis que hizo del rea
urbana del Municipio.

Bajo sta ptica, se chequeo la viabilidad de los planes parciales manteniendo la participacin de las
cargas en las ventas estimadas, posibilitando un mnimo de utilidad del 5%, de igual forma se
identifico el porcentaje de las cargas y el valor de la cesin exigida por la norma propuesta vrs los
beneficios obtenidos por la operacin inmobiliaria.

Las siguientes son las simulaciones urbanstico-financieras de planes parciales contenidas en el
presente anexo:

1. Plan Parcial polgono ZU_04_DSU_03 en suelo urbano
2. Plan Parcial polgono ZE_02_DSE_06 en suelo de expansin

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