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I. INTRODUCCIN

La bsqueda y el otorgamiento de seguridad jurdica es una de las principales
tareas que tiene el Estado para mantener el orden pblico y la paz social, siendo
uno de los problemas fundamentales del derecho privado, el lograr proteger
adecuadamente la prueba del derecho del propietario (ttulo).

De esta manera el Estado organiza un sistema que permite contar con un ttulo
formal de prueba de la propiedad, de tal suerte que en un solo documento se
incluya la historia jurdica del inmueble. De esta manera, se proporciona seguridad
jurdica a los adquirentes o a quienes deseen celebrar un negocio jurdico en base
a un Registro de Propiedad, facilitando el conocimiento del estado jurdico de los
inmuebles. Sin embargo muchas veces un acto clandestino, donde existe una
transferencia vlida de propiedad golpea fuertemente el sistema registral.

En ese sentido el Cdigo Civil Peruano desarrolla mecanismos de proteccin
registral de derechos con sola una finalidad: proteger al tercero que inscribe. Es
por ello que el principio de oponibilidad es consecuencia del principio de
publicidad.











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II. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de
que todos estn enterados del contenido de las inscripciones. Esta presuncin es
juris et de jured porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie
podr alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos
y/o fichas de inscripcin que constan en los Registros Pblicos.
Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de
las inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligacin que tienen
los funcionarios de los Registros Pblicos de manifestar, informar a todas las
personas, precisamente de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y
Formal.

Si los asientos registrales publicitan informacin vlida y transparente, es
precisamente porque se considera que la informacin disponible es la nica que
se posee siendo perfectamente segura para quien quiera contratar en base a ella.
Una psima decisin sea aquella tomada sin consultar la informacin registral. Por
ello el ordenamiento jurdico debe sancionar y no premiar al quien trate de
beneficiarse con informacin oculta, protegiendo a toda la sociedad y este inters
debe primar por sobre el inters individual de ocultar informacin por razones que
tampoco resultan claras.

En conclusin, no se debe preferir al propietario que no tuvo la diligencia suficiente
para inscribir su propiedad y que ms bien opt por la clandestinidad, y
perjudicando al acreedor hipotecario que, por el contrario, fue diligente al obtener
la informacin correspondiente del registro y que desembols el crdito confiando
en dicha informacin. Por ello el criterio bsico para resolver estos conflictos, es la
publicidad registral.

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Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; est in
re en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su
desconocimiento. Est materialmente ah, en el enunciado mismo del artculo
pertinente (Declaracin V del Ttulo Preliminar del Reglamento General y art. 2012
del Cdigo Civil).

Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligacin de los
funcionarios de los Registros Pblicos de informar a quin lo solicite del contenido
de las inscripciones

Tercero-Registral

Antes que nada debemos sealar que el sistema registral responde a una
arquitectura que, pretendiendo ser lgicamente ordenada, tiende a proteger a
quienes registran sus derechos; y, sobre la base de dicha proteccin se
construyen una serie de supuestos y presunciones orientadas a ratificar la
importancia que se brinda al rol que juegan los Registros Pblicos en la sociedad.
La legislacin civil as como la normativa especial de los Registros Pblicos
privilegia y defiende al titular registrado as como a quienes contraten amparados
en la informacin que, a travs de la publicidad registral, brindan las oficinas
registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP.

Requisitos-del-Tercero-Registral:

Como se ha sealado, el comprador que adquiere un derecho sobre un predio y lo
registra, no se afecta por una eventual invalidez del ttulo de quien le transfiri.
Para que ello se d as, se requieren determinados requisitos:

a) Adquirir de buena fe: En principio, la buena fe del adquirente se presume y,
consecuentemente, habra que probar la mala fe. Una forma de probar sta sera,
por ejemplo, demostrar que el adquirente conoca de la existencia de discrepancia
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entre la informacin registral y la realidad extra-registral, como puede ser la
existencia de anteriores transferencias realizadas sobre el mismo bien.
De otro lado, respecto al alcance del contenido de la informacin registral, se tiene
que ste no es un tema pacfico, pues son diferentes las posiciones respecto a lo
que debe entenderse por la norma segn la cual La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

b) Adquirir a ttulo oneroso: De acuerdo a este requisito, el adquirente, para ser
considerado tercero registral, debe fundar su adquisicin en una disposicin
dineraria o patrimonial de su parte. No entran dentro de esta proteccin quienes
adquieren a ttulo gratuito, como los herederos o donatarios.

c) Adquirir del titular registral: La persona de quien se adquiere el bien debe ser
una que aparezca como titular registrado o, en todo caso, con facultades vigentes
para disponer del bien, pues en ello se basa la buena fe registral.

d) Registrar su Adquisicin. Quien adquiri un bien cumpliendo los 3 requisitos a
los que nos hemos referido anteriormente, para ser protegido y legitimado debe
proceder a registrar su propiedad. De esta forma, pasar a gozar de seguridad
esttica y tendr legitimacin registral; es decir, el asiento de inscripcin en el que
se ha resumido el ttulo en el cual se funda su adquisicin se presumir cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez








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III. PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

ARTICULO 2022 DEL C.C.

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho comn.

La Oponibilidad viene a ser el Registro declarativo que genera oposicin de lo
inscrito frente a lo no inscrito.

- Supuesto Genrico
Para oponer derechos reales a otros derechos, es preciso que el derecho
que se opone est
primeramente inscrito.
- Supuestos Especficos
Tratndose de derechos de distinta naturaleza, se aplicarn las normas
del derecho comn.

Dentro del contexto de los conflictos con terceros interesados que acta el
principio de oponibilidad registral consagrado en el artculo 2022 del Cdigo Civil.
Jerarquiza a la prueba de la publicidad registral como algo ms fuerte que las
dems pruebas o indicios de una titularidad, de forma tal que la clandestinidad de
dichas pruebas y los riesgos implicados quedan conjurados para el adquiriente
que logra parapetarse tras el signo de publicidad registral y se pone a buen
recaudo de posibles enemigos que l no puede conocer pero que tambin puede
tratar o haber tratado con su transferente.


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La necesidad de la oponibilidad es que los derechos sobre la propiedad sean
cognosibles a todos.

Registro con efecto declarativo: el derecho nace o surge afuera del
registro, no es obligatoria su inscripcin, pero acuden al registro para que
tengan el efecto de oponibilidad.
Registro con efecto constitutivo: el derecho nace o surge con la
inscripcin en el registro, para existir. Slo hipoteca y patrimonio familiar,
para el caso peruano.














CONEXIN TRANSVERSAL
(OPONIBILIDAD - CONCURRENCIA)
A
B
C
D
USUFRUCTO ARRENDAMIENTO
PROPIEDAD
(CV)

CONEXIN TRANSVERSAL
(OPONIBILIDAD)
A
B C
TERCERO CIVIL
(NO INSCRITO)
(INSCRITO)
TERCERO REGISTRAL
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IV. DIFERENCIAS ENTRE LA OPONIBILIDAD ERGA OMNES DE LOS
DERECHOS REALES Y LA OPONIBILIDAD REGISTRAL.

Tratemos de explicar cuestiones tan simples y cotidianas como las siguientes:
Cmo es posible que se pueda hablar, por ejemplo, de derechos de propiedad
interpartes como el que se dice surge de la aplicacin del artculo 949 del Cdigo
Civil por el que se consagra el sistema consensual de transferencia de la
propiedad inmobiliaria?; Cmo se explica que por aplicacin del artculo 1135 del
Cdigo Civil o del artculo 2022 que comentaremos, se pueda llegar a la
conclusin que quien no inscribi su derecho pueda verse perjudicado por quien,
eventualmente, tiene un ttulo posterior, pero inscribi su derecho primero?; Es
que la oponiblidad de la que segn la doctrina clsica gozan los derechos reales
por ser tales, no tiene ningn significado prctico y lo nico que cuenta es haber
acudido a un medio de publicidad del derecho frente a terceros?; Siempre ser
necesario, para hacer valer derechos reales, contar con un medio de publicidad de
los mismos?; y, finalmente, Es que acaso la oponiblidad registral opera sobre
una oponiblidad preexistente?.

Partamos de reconocer que en uno u otro caso la oponibilidad se sustenta en la
posibilidad de que el tercero conozca el derecho ajeno para que pueda verse
precisado a respetarlo, lo que sucede es que la fuente de la que deriva dicha
cognoscibilidad en una y otra oponiblidad es distinta.

La oponibilidad erga omnes de los derechos reales est sustentada en la
informacin interna con la que cuenta el sujeto respecto de los bienes que son
suyos y, por deduccin, respecto de los bienes que son ajenos. Esta oponibilidad
es til y suficiente cuando lo nico que le interesa al sujeto es saber si el bien
frente al que se encuentra es ajeno y, por consiguiente, tiene el deber de
respetarlo, por ello se puede hablar de terceros en general o terceros
desprovistos de inters legtimo en la mutacin o poenitus extranei, tambin
conocidos como terceros desinteresados.
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En cambio, la oponibilidad registral, est concebida no para hacer valer el derecho
contra todo el mundo, sino para el caso en que el tercero, contra el que se desea
hacer valer el derecho, requiera adquirir el conocimiento sobre la titularidad del
bien porque su conocimiento interno es, en este supuesto, insuficiente. Nos
estamos refiriendo al caso en el que el tercero contra quien actuamos hubiera
tenido la necesidad de saber no si el bien era ajeno sino de quien era el bien, de
ah que la doctrina hable de terceros interesados.

Pongamos el caso de quien desea adquirir un bien, no le basta saber que el bien
es ajeno, eso ya lo sabe y justamente por ello est tratando de identificar a su
propietario para poder tratar con l la forma de lograr que el bien pase a ser suyo.

A esa persona el mundo moderno le ofrece dos fuentes para obtener dicho
conocimiento que son: la Posesin y el Registro. El interesado al que nos
referimos no solo buscara contratar, o en general, llevar a cabo el hecho o acto de
configuracin de su derecho con respecto al poseedor o al titular registral sino que
adems tratar de asumir el signo externo que ellos ostentan para as y, a partir
de entonces, descartar que otras personas puedan pretender titularidades
incompatibles con la suya.

En un sistema en el que, por regla general, los derechos reales sobre bienes
registrados se pueden transmitir o constituir antes de ser publicados por el
Registro, es perfectamente posible que una persona pueda probar su derecho
para oponer el mismo a los terceros en general, cumpliendo para ello simplemente
con demostrar la existencia del ttulo del cual deriva el mismo y sin necesidad de
demostrar que se ha accedido a un medio de publicidad. En todo caso, lo que si
corresponde advertir, es que por tratarse de derechos susceptibles de acceder a la
publicidad registral, existe para todo adquiriente el riesgo de un posible conflicto
con terceros interesados que se resuelve a favor de quien primero inscribe, de ah
el inters por acceder al Registro para poder oponer el derecho a dichos terceros,
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pero se trata de un momento con una funcin distinta: la de excluir a los terceros
interesados por medio de la asuncin del signo reconocible del derecho.

En resumen, la absolutez u oponibilidad erga omnes de los derechos reales
concierne a la proteccin del haz de facultades de las que goza el titular de cada
derecho real frente a los terceros en general a los que simplemente les
corresponde respetar lo ajeno, bastando al titular demostrar la existencia de su
derecho, mientras que la oponibilidad registral es algo distinto porque protege al
titular que ha logrado su emplazamiento registral frente a los terceros interesados
en la titularidad de un derecho sobre el bien que no hubieran inscrito
oportunamente.

Teniendo en cuenta el carcter consensual atribuible a la mayora de
adquisiciones convencionales de derechos reales, es que trataremos los conflictos
con terceros en general y con terceros interesados:

a) Conflictos con terceros en general.

En estos casos, el titular del derecho real para oponer su derecho no necesita
imprescindiblemente acreditar que ha accedido a algn mecanismo de
publicidad de su derecho, su solo ttulo puede ser un indicio suficiente del
mismo. As lo ha reconocido, por ejemplo, nuestra Corte Suprema al sealar lo
siguiente: El superior colegiado () minimizando el ttulo presentado por el
actor () declaro improcedente la demanda al considerar que () careca de
evidente legitimidad para obrar () sin embargo de la escritura pblica de
compraventa () de fecha 26/01/93, se advierte que el demandante adquiri el
lote de terreno rstico situado en el casero Cacn () habiendo sido anotado
en forma preventiva este acto jurdico () que la mencionada fecha de
escritura pblica es la que le otorga al referido instrumento el carcter de ser
fecha cierta, y no obstante carecer de una inscripcin registral definitiva resulta
ser ttulo vlido que acredita al accionante como propietario del inmueble antes
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precisado, en consideracin a que la sola obligacin de enajenar un inmueble
hace al acreedor propietario de dicho bien, como lo seala el artculo 949 del
Cdigo Civil () por lo que teniendo el actor condicin de propietario del predio
() tiene el poder jurdico que le permite reivindicar su bien (Casacin 1017-
99 publicada en El Peruano de 02/05/02).

Esto responde a una razn muy simple: el tercero al que nos referimos, por su
propio conocimiento, sabe que el bien es ajeno y, por consiguiente, si bien le
favorecen su condicin de demandado y, en muchos casos, la posesin que
ejerce sobre el bien que determina la presuncin relativa de propiedad a su
favor (artculo 912 del C.C.), todo lo cual obliga al titular del derecho real
invocado a demostrar que efectivamente lo es para as acreditar el fundamento
de su demanda y desvirtuar la presuncin de propiedad, lo cierto es que la
prueba de la propiedad es, por as decirlo, libre o no necesariamente absoluta
e incontrovertible.

Finalmente, el titular puede demostrar su derecho mediante la acreditacin de
la inscripcin del mismo en los Registros Pblicos. En abstracto, la prueba del
derecho a travs de su inscripcin es una prueba ms fuerte que la derivada
de la publicidad posesoria, est amparada en el efecto legitimante de las
inscripciones previstas en el artculo 2013 del Cdigo Civil, conforme el cual la
informacin registral se presume cierta y legtima, salvo rectificacin o
invalidacin, esto ltimo solo por mandato judicial.

b) Conflictos con terceros interesados.

En estos casos, quien se afirma como titular del derecho real lo que pretende
es evitar que terceras personas interesadas en ostentar algn derecho con
cargo al mismo bien puedan invocar algn ttulo que, de hacerse efectivo,
resulte incompatible con el suyo, por ser excluyente o, por lo menos, limitante
del mismo.
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Hay tres criterios debidamente jerarquizados para el reconocimiento del derecho
de propiedad que se expresan de la siguiente manera:

1) el primero que de buena fe accede al signo de recognoscibilidad de su
derecho (publicidad registra o posesoria) es el preferido,

2) a falta de publicidad de la titularidad, el que de buena fe cuenta con una
prueba fehaciente de la antigedad de su ttulo, es el preferido, y

3) a falta de publicidad o de una prueba fehaciente de la antigedad del ttulo,
ser preferido quien pueda demostrar la mayor antigedad de su titular. Como se
ve no siempre el primero en el ttulo es el preferido, antes que eso pueda ocurrir
que el Derecho ha preferido al primero en la publicidad o, por lo menos, al
primero en la prueba fehaciente de la antigedad del ttulo.

Sin embargo, no podr negarse que con la formulacin de dichos criterios lo que
en realidad se pretende es cubrir el riesgo de la clandestinidad que es propio de
los sistemas consensuales de transferencia o constitucin de derechos reales
porque se pone a disposicin del adquiriente la posibilidad de registrar
oportunamente su ttulo para contar con la certeza de la irrelevancia de cualquier
acto anterior o posterior a su adquisicin otorgado a favor de tercero, pero no
inscrito.

En suma, es dentro del contexto de los conflictos con terceros interesados que
acta el principio de oponibilidad registral consagrado en el artculo 2022 del
Cdigo Civil. Jerarquiza a la prueba de la publicidad registral como algo ms
fuerte que las dems pruebas o indicios de una titularidad, de forma tal que la
clandestinidad de dichas pruebas y los riesgos implicados quedan conjurados
para el adquiriente que logra parapetarse tras el signo de publicidad registral y se
pone a buen recaudo de posibles enemigos que l no puede conocer pero que
tambin puede tratar o haber tratado con su transferente.
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V. CONCLUSIONES

La oponibilidad de los derechos se evala en razn a la relacin que enmarca a
cada derecho y no de manera genrica por la naturaleza del mismo.

La economa de mercado nos impone una nueva recategorizacin de las
relaciones jurdicas patrimoniales, para responder a las nuevas expectativas del
sistema, por el cual se logre dinamizar la economa, siendo obsoleto la distincin
entre derechos reales y personales en virtud de su relacin directa sobre el bien
o cosa.

Dado que la tendencia actual es el examen de la peculiar exclusividad de cada
derecho independientemente de su clsica naturaleza.

En el sistema registral peruano, la inscripcin registral no es constitutiva de
derecho, por tanto; el titulo es perfeccionado en el acto mismo de la enajenacin,
sin perjuicio de los mecanismos de recognoscibilidad que el titular del bien puede
acoger, para hacer efectivo esa transferencia ante terceros, en ningn caso la no
inscripcin implica una disminucin del derecho adquirido.

La absolutez u oponibilidad erga omnes de los derechos reales concierne a la
proteccin del haz de facultades de las que goza el titular de cada derecho real
frente a los terceros en general a los que simplemente les corresponde respetar
lo ajeno, mientras que la oponibilidad registral es algo distinto porque protege al
titular que ha logrado su emplazamiento registral frente a los terceros interesados
en la titularidad de un derecho sobre el bien que no hubieran inscrito
oportunamente.