Mantener segn la real lengua es conservar algo en su ser, darle
vigor y permanencia definicin que aplicada a un edificio se entiende como la conservacin de la estructura, instalaciones, acabados y elementos que conforman para darle una mayor durabilidad. Dentro del mantenimiento de edificaciones se suele: Asegurar el orden, la limpieza y la conservacin en buen estado de uso de los diferentes espacios en las instalaciones del edificio. Realizar pequeas reparaciones y facilitar la realizacin de operaciones de mantenimiento o reparacin por parte de los especialistas correspondientes. Realizar, bajo supervisin, pequeas intervenciones de albailera y pintura para el mantenimiento y reparacin de las instalaciones generales del edificio. Se reparan pequeas grietas en paredes y techos utilizando diferentes tipos de materiales ms comnmente empleados; adems se realizan pequeas reparaciones de escayola en molduras y techos. Se realizan pequeas reparaciones con azulejos y baldosas. (si tienen) Se realizan pequeas intervenciones de pintado en diferentes superficies y con diferentes tipos de pinturas Realizar, bajo supervisin, pequeas intervenciones de fontanera para el mantenimiento y reparacin de las instalaciones generales del edificio o local Realizar, bajo supervisin, pequeas intervenciones de carpintera para el mantenimiento y reparacin de las instalaciones generales del edificio o local a su cargo Se realiza la reparacin y en su caso la sustitucin de sistemas de cierre de puertas y ventanas, tales como cerraduras, manillas, bisagras, etc. Se realizan los procedimientos necesarios para el ajuste de puertas y ventanas tales como cepillado, serrado y lijado. Se realizan pequeas labores de pintado y barnizado de maderas.
El mantenimiento de las edificaciones est formado por: Mantenimiento en curso: Tan pronto como los trabajadores de la construccin colocan los toques finales sobre una construccin, la naturaleza comienza el proceso de tratar de descomponerlo. Muchas formas de mantenimiento de un edificio se tienen que hacer de forma frecuente para retardar este proceso lo mximo posible. Esto incluye volver a pintar superficies pintadas cada tres a cinco aos, volver a colocar tejas en los techos, reparar ladrillos y trabajos en piedra, y reemplazar cualquier vidrio roto o quebrado. Cuando el mantenimiento se realiza bajo un cronograma un edificio se mantiene en buen estado de reparacin y se reducen las posibilidades de enfrentar un problema mayor. Limpieza: La limpieza es otro aspecto del mantenimiento de una construccin que se persigue de forma regular en la mayora de los edificios que estn en uso. La limpieza necesaria incluye barrer, trapear y aspirar pisos; lavar los interiores y exteriores de las ventanas; limpiar inodoros, lavabos, tinas, duchas y otros accesorios de plomera; y a veces utilizar lavadoras elctricas para el exterior del edificio. La suciedad generalmente no contribuye directamente a declinar un edificio pero puede ayudar. Por ejemplo, una cocina que no est limpia puede atraer cucarachas, termitas u otros insectos que pueden daar subsecuentemente la estructura de la construccin. Reparar: No importa qu tan consciente es el plantel de mantenimiento, todo edificio requerir alguna reparacin. Una infeccin de termitas puede daar los componentes de madera, una helada severa puede hacer que los patios o paredes de hormign se doblen o pandeen, y una tormenta de fuerte viento puede quitar alguna teja del techo, o hacer que un rbol caiga sobre el edificio. Estas situaciones requieren la intervencin de constructores y renovadores profesionales que puedan arreglar el problema.
Renovacin: La renovacin se distingue de la reparacin por la intencin de crear algo nuevo. Una reparacin se realiza slo para arreglar un problema, mientras que una renovacin puede ser agregar un nuevo ambiente, cambiar el tamao de una ventana o tirar una pared de interior para lograr un espacio ms grande. El mantenimiento, la reparacin y la renovacin frecuentemente se combinan en los proyectos de construccin donde la una casa vieja y arruinada se convierte en una casa ms nueva en mejores condiciones. Tiene sentido econmico someter la construccin a una renovacin al mismo tiempo en que ests arreglando los problemas que se han desarrollado en la misma.
La importancia de mantenimiento CONFORT + SEGURIDAD = CALIDAD DE VIDA El confort y la seguridad de los usuarios es un requisito imprescindible en el da a da de cualquier propietario La obligacin del propietario de la conservacin y el mantenimiento del inmueble, hace que el estado del edificio se adecue a las condiciones de: Seguridad Salubridad Habitabilidad Accesibilidad Confort Funcionalidad
Tipos de mantenimientos:
Mantenimiento por avera: Se define como la aparicin de una falla. Su objetivo es mantener un servicio adecuadamente. Es ejecutado por la persona de la organizacin de mantenimiento. La tensin de falla debe ser inmediata y por tanto no da tiempo a ser programada pues implica el aumento en costos innecesarios de personal y equipo. Mantenimiento correctivo: Comprende las actividades de todo tipo encaminada a tratar de eliminar las necesidades de mantenimiento, corrigiendo las fallas de una manera integral a mediano plazo. Las acciones mas comunes que se realizan son: Modificaciones de elementos de maquinas, modificacin de alternativas de procesos, cambio de especificaciones, ampliaciones, revisin de elementos bsicos de elementos y conservacin. Este tipo de actividades es ejecutado por el personal de la organizacin de mantenimiento o por entes forancos dependiendo de la magnitud, costos, especializacin necesaria u otros. Su intervencin tiene que ser planificada y programada en el tiempo para que se ataque y evite las fallas justificadas. Mantenimiento circunstancial: este tipo de procedimiento es una mezcla entre rutinario, programado, avera y correctivo ya que por su intermedio se ejecutan acciones de rutina pero no tienen un punto fijo en el tiempo para iniciar su ejecucin, por que los sistemas de atendido funcionan de manera alterna, se ejecutan accin que estn programadas en un calendario anual pero que tampoco tienen un punto fijo de inicio por la razn anterior, se atienden averas cuando el sistema se detiene, existiendo por supuesto otro sistema que cumpla su funcin, y el estudio de la falla permite la programacin de su correccin eliminando dicha avera a medio plazo. Mantenimiento preventivo: Es el estudio de falla que deriva de dos tipos de avera que generan resultados que obligan a la tensin mediante el mantenimiento correctivo y las que presentan con cierta regularidad y que ameritan su prevencin. El mantenimiento preventivo es el que utilizan todos los medios, incluso los estadsticos para determinar las frecuencias de las inspecciones, revisiones, sustitucin de piezas claves, probabilidad de aparicin de averas, vida til y otras. Su objetivo es adelantarse a la aparicin y predecir la presencia de la falla.
Formas de hacer mantenimiento Administracin directa: Es el mantenimiento que se realiza con personal que pertenece a la organizacin de la empresa. Contrato: es el mantenimiento que se realiza con un ente externo a la empresa segn especificaciones de esta en condiciones de tiempo y dinero previamente establecido. Necesidad y rentabilidad del mantenimiento La vida til de los edificios, independientemente de su uso y destino, se alarga paulatinamente. Un mantenimiento adecuado, unido a rehabilitaciones profundas que adecan los espacios y las instalaciones a las nuevas necesidades, hacen que muchos inmuebles superen con creces el siglo de vida. Una correcta conservacin se hace, de esta forma, indispensable para la optimizacin de la inversin. El funcionamiento de todas y cada una de las unidades del edificio, as como una gestin profesional que controle el gasto que dicho mantenimiento origine y lo haga acorde con los beneficios que de la explotacin del inmueble se deriven, son las claves. Servicios de mantenimiento preventivo Mantenimiento de las instalaciones elctricas (baja tensin) Mantenimiento de las instalaciones mecnicas Mantenimiento de las gndolas Mantenimiento de las instalaciones de prevencin y extinciones de incendios Mantenimiento del centro de transformacin (media tensin) Mantenimiento del grupo electrgeno Mantenimiento de ascensores Mantenimientos menores (puerta automtica, pararrayos) Mantenimientos del sistema de control y comunicacin Mantenimiento de tornos y barreras de control de accesos Mantenimiento de cmaras y seguridad Mantenimiento de la central de recepcin de alarmas
Los elementos del edificio Los edificios son complejos. Se han proyectado para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria. Cada elemento tiene una misin especfica y debe cumplirla siempre. La estructura soporta el peso del edificio. Est compuesta de elementos horizontales (forjados), verticales (pilares, soportes, muros) y enterrados (cimientos). Los forjados no slo soportan su propio peso, sino tambin el de los tabiques, pavimentos, muebles y personas. Los pilares, soportes y muros reciben el peso de los forjados y transmiten toda la carga a los cimientos y stos al terreno. Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes climatolgicos y del ruido exterior. Por una parte proporcionan intimidad, pero a la vez permiten la relacin con el exterior a travs de sus huecos tales como ventanas, puertas y balcones. La cubierta. al igual que las fachadas, protege de los agentes atmosfricos y asla de las temperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y las inclinadas o tejados. Los paramentos interiores conforman el edificio en diferentes espacios para permitir la realizacin de diferentes actividades. Todos ellos poseen unos determinados acabados que confieren calidad y confort a los espacios interiores del edificio. Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permiten la existencia de servicios para los usuarios del edificio y mediante ellos se obtiene el nivel de confort requerido por los usuarios para las funciones a realizar en el mismo. A continuacin se presentaran algunos ejemplos sobre el tiempo de mantenimiento de algunos elementos de una edificacin:
Cimentacin: Inspeccionar Cada 2 aos Comprobacin del estado general y funcionamiento de los conductos de drenaje y de desage. Cada 10 aos Inspeccin de los muros de contencin. Inspeccin general de los elementos que conforman la cimentacin. Estructura vertical (Muros resistentes y pilares) NORMAS DE MANTENIMIENTO
Inspecciona r Cada 2 aos Revisin de los puntos de la estructura vertical de madera con riesgo de humedad. Cada 10 aos Revisin total de los elementos de la estructura vertical. Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la piedra de los pilares. Inspeccin del recubrimiento de hormign de las barras de acero. Se controlar la aparicin de fisuras. Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de fisuras, grietas y desconchados en las paredes de bloques de hormign ligero. Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de fisuras y grietas en las paredes de bloques de mortero. Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras y grietas en las paredes y pilares de cermica. Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la piedra de los muros. Renovar Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de la estructura vertical. Cada 5 aos Renovacin de las juntas estructurales en las zonas de sellado deteriorado. Cada 10 aos Renovacin del tratamiento de la madera de la estructura vertical contra los insectos y hongos. Estructura horizontal (forjados de piso y de cubierta) NORMAS DE MANTENIMIENTO Inspecciona r Cada 2 aos Revisin de los elementos de madera de la estructura horizontal y de la cubierta. Cada 5 aos Inspeccin general de la estructura resistente y del espacio bajo cubierta. Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras y grietas en los tabiquillos palomeros y las soleras. Control de aparicin de lesiones en los elementos de hormign de la estructura de la cubierta. Cada 10 aos Control de aparicin de lesiones, como fisuras y grietas, en las bvedas tabicadas. Revisin general de los elementos portantes horizontales. Control de aparicin de lesiones en los elementos de hormign de la estructura horizontal. Revisin del revestimiento de proteccin contra incendios de los perfiles de acero de la estructura horizontal Renovar Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de la estructura horizontal y de la cubierta. Cada 3 aos Repintado de la proteccin de los elementos metlicos accesibles de la estructura horizontal y de la cubierta. Cada 10 aos Repintado de la pintura resistente al fuego de los elementos de acero de la cubierta con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de proteccin exigido por la normativa contra incendios. Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura horizontal con un producto similar y con un grosor
Ventanas, barandillas, rejas y persianas NORMAS DE MANTENIMIENTO
Inspecciona r Cada ao Inspeccin del buen funcionamiento de los elementos mviles de las persianas enrollables. Cada 2 aos Comprobacin del estado de los herrajes de las ventanas y balconeras. Se repararn si es necesario. Cada 5 aos Comprobacin del sellado de los marcos con la fachada y especialmente con el vierteaguas. Comprobacin del estado de las ventanas y balconeras, su estabilidad y su estanquidad al agua y al aire. Se repararan si es necesario. Comprobacin del estado de las condiciones de solidez, anclaje y fijacin de las barandas Comprobacin del estado de las condiciones de solidez, anclaje y fijacin de las rejas Cada 10 aos Limpieza de las barandas de piedra de la fachada. Limpiar Cada 6 meses Limpieza de las ventanas, balconeras, persianas y celosas. correspondiente al tiempo de proteccin exigido por la normativa contra incendios. Renovacin del tratamiento de la madera de la estructura horizontal y de la cubierta contra los insectos y hongos. Limpieza de los canales y las perforaciones de desage de las ventanas y balconeras, y limpieza de las guas de los cerramientos de tipo corredera. Cada ao Limpieza con un producto abrillantador de los acabados de acero inoxidable y galvanizados Renovar Cada ao Engrasado de los herrajes de ventanas y balconeras. Cada 3 aos Reposicin de las cintas de las persianas enrollables. Engrasado de las guas y del tambor de las persianas enrollables. Renovacin del barniz de las ventanas, balconeras, persianas y barandillas de madera. Renovacin del esmalte de las ventanas, balconeras, persianas y barandillas de acero. Cada 5 aos Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas y persianas de PVC. Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio lacado. Cada 10 aos Renovacin del sellado de los marcos con la fachada.
Introduccin: Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes, deben tener un uso y un mantenimiento adecuados. Por esta razn, sus propietarios y usuarios deben conocer las caractersticas generales del edificio y las de sus diferentes partes. Un edificio en buen estado ha de ser seguro. Es preciso evitar riesgos que puedan afectar a sus habitantes. Los edificios a medida que envejecen presentan peligros tales como el simple accidente domstico, el escape de gas, la descarga elctrica o el desprendimiento de una parte de la fachada. Un edificio en buen estado de conservacin elimina peligros y aumenta la seguridad. Un edificio bien conservado dura ms, envejece ms dignamente y permite disfrutarlo ms aos. Al mismo tiempo, con un mantenimiento peridico, se evitan los fuertes gastos que habra que efectuar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeo problema que se haya ido agravando con el tiempo. Tener los edificios en buen estado trae cuenta a sus propietarios. El aislamiento trmico y el buen funcionamiento de las instalaciones de electricidad, gas, calefaccin o aire acondicionado permite un importante ahorro energtico. En estas condiciones, los aparatos funcionan bien consumen adecuada energa y con ello se colabora a la conservacin del medio ambiente. Un edificio ser confortable si es posible contar con las mximas prestaciones de todas sus partes e instalaciones, lo cual producir un nivel ptimo de confort en un ambiente de temperatura y humedad adecuada, adecuado aislamiento acstico y ptima iluminacin y ventilacin.
Conclusin: Abordar el mantenimiento sin ningn tipo de estrategia ni organizacin, limitndonos a reparar daos producidos o, en el mejor de los casos, realizando la gama de mantenimiento preventivo recomendada por el fabricante de los equipos, es la mejor forma de no hacer mantenimiento. En instalaciones crticas el mantenimiento predictivo cobra un papel primordial. Aparece pues la necesidad de abordar el mantenimiento como una herramienta de valor dentro del proceso productivo, tratando de eliminar costes en la ejecucin del mismo sin perder su finalidad, que es la explotacin del medio a mantener el mayor tiempo posible y con el menor costo. La base del mantenimiento predictivo radica en la monitorizacin de los equipos, ya que debemos evaluar los parmetros antes comentados con la instalacin en funcionamiento normal. No es por tanto necesario hacer una parada para poder evaluar la condicin de los mismos, conocemos el estado de nuestras mquinas mientras estn trabajando. La justificacin tcnica del mantenimiento predictivo es evidente, basta para ello comparar las actuaciones que realizamos cuando efectuamos un mantenimiento preventivo o correctivo en nuestras instalaciones con las que tendramos que realizar cuando tuvisemos monitorizadas nuestras mquinas, realizando un seguimiento de los parmetros a medir. Cuando nicamente realizamos un mantenimiento correctivo, el trmino "mantenimiento" es sinnimo de "reparacin". No quiere ello decir que no pueda existir este tipo de intervenciones, de hecho el fin ltimo de todo tipo de mantenimiento es reparar o sustituir componentes daados, con la finalidad de alargar la vida til de la mquina, y para ello son inevitables las intervenciones correctivas. Pero s es un error centrar todas las actuaciones de mantenimiento con esta nica finalidad.
Repblica Bolivariana de Venezuela Ministerio del Poder Popular para la Educacin Superior I.U.P. Santiago Mario Barinas, edo Barinas
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