Segregao e produo imobiliria na transformao da metrpole

latinoamericana: um olhar a partir da cidade de So Paulo

Maria Beatriz Cruz Rufino e Paulo Cesar Xavier Pereira
Introduo
Na discusso atual sobre as transformaes das metrpoles latinoamericanas so correntes as
afirmaes sobre alteraes radicais na organizao socioespacial muitas vezes referendada no
uso da noo de fragmentao da produo do espao! "al fragmentao diz respeito em
grande parte dos casos aos processos de intensificao da construo da cidade e da
modernizao de parcelas do espao urbano! #ub$acente a estas preocupaes est% o
fortalecimento da refle&o sobre dois temas principais' a segregao e a produo imobili%ria!
Partindo desta constatao este artigo tem como ob$etivo problematizar a relao entre os dois
temas e compreender como se articulam en(uanto processos de maneira a contribuir para a
an%lise da produo do espao e estruturao urbana dessas metrpoles!
)ntendemos a segregao como processo de diferenciao socioespacial constitu*do
+istoricamente e recon+ecido como caracter*stica intr*nseca das cidades contempor,neas
particularmente evidenciado nas metrpoles latino-americanas! . produo imobili%ria diz
respeito ao processo (ue abrange diferentes formas produo
/
(ue operam simultaneamente
com din,micas internas peculiares e entrelaamentos entre elas respons%veis por um resultado
global 01.R.M2334 /567'/89:! ;entre essa diversidade de formas deter-nos-emos
principalmente sobre a forma de produo para mercado recon+ecendo seu papel determinante
na lgica de produo das cidades contempor,neas!
. compreenso da segregao e da produo imobili%ria como processos remete a
esclarecimentos uma vez (ue estas duas noes vinculam-se tamb<m =s manifestaes
espaciais concretas (ue em nosso entender no se confundem com os processos pelo
contr%rio facilitam sua compreenso
7
! Como manifestao concreta a segregao apresenta-se
em diferentes relaes socioespaciais +istoricamente interpretadas em sua totalidade 0ou por
seus fragmentos: a partir da definio de padres de segregao! . produo imobili%ria por
outro lado se manifesta atrav<s de seus artefatos imobili%rios 0casas apartamentos s+oppings
etc!: cu$as caracter*sticas espec*ficas 0construtivas e de localizao: esto relacionadas =s
1
As formas de produo de construo da cidade corresponderiam a diferentes relaes sociais de produo espao. Numa classificao das
diferentes formas de produo, conforme Pereira (2004: 19, ter!amos: produo dom"stica, produo por encomenda, produo para mercado
e produo estatal. #iscutiremos estas formas de produo de forma mais detal$ada no item 1.2 deste tra%al$o.
2
&As formas do espao de assentamento so produ'idas pelas foras s(cio)estruturais dominantes *ue controlam a sociedade. +sse insi,$t
cumpre a promessa inicial da ci-ncia ur%ana, isto " re.elar os se,redos da or,ani'ao social pelo estudo de suas formas materiais/
(0122#3+N+4, 1995: 96
1
relaes sociais inerentes = sua forma de produo e = relao de foras entre estas revelando
diferentes lgicas de produo do espao!
. partir destas noes pretende-se recuperar interpretaes +istricas e e&plorar (uestes
tericas sobre estes processos para avanar no debate atrav<s da an%lise das din,micas
recentes na cidade de #o Paulo! Para o desenvolvimento desta proposta estruturou-se o
trabal+o em tr>s partes principais na primeira apresentamos o debate sobre as transformaes
das metrpoles latinoamericanas e recuperamos as discusses sobre os padres de segregao
destas metrpoles no s<culo XX a fim de problematizar de (ue maneira estas interpretaes
corresponderiam =s lgicas de produo das cidades! Na segunda procuramos aprofundar a
compreenso sobre os processos de segregao e produo imobili%ria levantando (uestes
tericas e e&plorando uma mel+or compreenso da relao entre os mesmos! Na terceira parte
apresentamos as din,micas recentes na produo do espao da cidade de #o Paulo e
e&ploramos a relao entre segregao e produo imobili%ria considerando o potencial
e&plicativo das din,micas destes processos!
. forte insero de #o Paulo no processo de globalizao o n*vel de organizao dos agentes
envolvidos na produo do espao e a intensidade das din,micas imobili%rias fazem da cidade
um ob$eto privilegiado para o debate na medida em (ue propicia de forma n*tida o e&ame da
manifestao da dominao da produo imobili%ria sobre a transformao do espao urbano
como produto das transformaes das relaes sociais na ind?stria da construo (ue $%
comeam a ser percebida na generalidade das metrpoles latinoamericanas! ;esta forma a
cidade de #o Paulo se constitui como estudo de caso, na medida em que a generalizao que
se alcana desvendando-a se configura a partir das mediaes que estruturam a totalidade
concreta, isto , rebatendo o fenmeno e o conhecimento para a sua concreticidade 0M.R"2N#
/5@A' AB:!
1. As transformaes das metrpoles e as lgicas de produo do espao
1.1 debate sobre as transformaes nas metrpoles da Am!rica "atina
. partir dos avanos dos processos de reestruturao socioeconCmica e da difuso e adoo
das novas tecnologias de informao como partes constitutivas dos fenCmenos da globalizao
fundamentou-se um novo marco para a investigao das transformaes urbanas! .utores como
Manuel Castells e #asDia #assen dominam o cen%rio internacional da pes(uisa urbana e
apresentam uma influ>ncia inovadora onde se constatam diferentes interpretaes
desenvolvidas sobretudo para o conte&to das grandes cidades do capitalismo central como
indicou ;e Mattos 0799/: de maneira sistem%tica'
2
enominaciones como ciudad informacional !"#$%&''$, ()*)+, ciudad global
!$#$$&,, ())(+
-
, met.polis !#$"/&0, ())1+
2
ciudad postmoderna
!#3&,4'#, ())5+
1
, ciudad postfordista !&3#%%&6$, ())*+
7
, postmetr8polis
!$49#, :;;;+
5
, ciudades en globalizaci8n !3#0"<$& & =#, >&3?&,, :;;;+
*
,
entre muchas otras, documentan los esfuerzos que se vienen desarrollando en
pos de la identificaci8n de las tendencias que estar@an marcando el tr.nsito hacia
la ciudad del futuro A de aprehender los rasgos A la conformaci8n morfol8gica que
la caracterizar@an
. maioria dessas nominaes e interpretaes coincide na percepo da recuperao da
import,ncia das grandes cidades e do seu crescimento e e&panso pois se constata (ue a
maior parte dos novos flu&os de capitais tende a se concentrar nas regies metropolitanas e
dentro das mesmas em certas %reas particulares desencadeando processos de transformao
e fragmentao 0C2CC43)33. /555:!
#ob o marco dos processos de privatizao desregulao e abertura econCmica a
reestruturao dos espaos metropolitanos passou a constituir um fenCmeno onde fatores
e&ternos a metrpole e ao pa*s tendem a avanar sobre fatores internos ocasionando uma
perda de controle sobre os processos econCmicos sociais e territoriais (ue se desenvolvem
nestes espaos urbanos 0C2CC43)33. /555:! . emerg>ncia de novas din,micas urbanas
indica em alguma medida uma generalizao do envolvimento no processo de globalizao
(ue ir% depender da natureza e do alcance da influ>ncia desse processo em cada realidade
particular 0M.RCE#) ) F.N G)MP)N 799/:!
. velocidade e a viol>ncia das mudanas em curso sob o marco da globalizao estimularam
uma produo consider%vel de estudos sobre as transformaes na estrutura urbana para o
caso das metrpoles latinoamericanas! Percebe-se nesses estudos um esforo em analisar uma
s<rie de processos resultantes desta nova configurao pol*tica e econCmica e em relacion%-los
a um con$unto de caracter*sticas comuns =s grandes metrpoles! ;a an%lise desses estudos
5

Ciccolella 0799@'/A8: sistematizou como tend>ncias principais'
7
8A88+N, 8as9ia. The Global City. :ondon. 2o9;o. Princeton <ni.ersit; Press, 1991.
4
A8=>+4, ?ranois. Metapolis ou lavenir des villes. Paris: +ditions 1dile @aco%, 1996
6
AA+N#1:A, 0iandomenico. La citt postmoderna. 4oma: :ater'a,1995.
B
#+AA22+38, 0iuseppe. Subur-banizacin y periurbanizacin. Ciudades anlosa!onas y ciudades latinas. 3n. AonclCs, ?co. @a.ier (+d.,
:a ciudad dispersa. Darcelona, =entre de =ultura =ontemporEnia de Darcelona, 2000.
5
81@A, +dFard. "ostmetropolis. Critical Studies o# Cities and $eions. 1Gford: Dlac9Fell Pu%lis$ers.
H
AA4=<8+, Peter ; 4onald .an Iempen, +ds. Globalizin Cities. A NeF 8patial 1rder. 1Gford (<I: Dlac9Fell Pu%lis$ers, 2000.
9
=iccolella (2005:174 eGaminou para o caso %rasileiro as pes*uisas: 2ac$ner, 8. e D(,us, :. %S&o "aulo' uma metrpole desiual(, +<4+, 4e.ista
:atinoamericana de +studios <r%anos ; 4e,ionales, .ol. JJK33 n.H0, 8antia,o do =$ile, 2001 e :eme, A. %) impacto da Globaliza*&o em S&o "aulo e a
precariza*&o das condi*+es de vida(. +<4+, 4e.ista :atinoamericana de +studios <r%anos ; 4e,ionales, .ol. JJ3J n.H5, 8antia,o do =$ile, 2007.
3
- a consolidao de HpolicentrimosI ou em parte tend>ncias ao mesmoJ
- a tend>ncia de conformao da cidade-regio e do crescimento reticularJ
- a e&panso da base econCmica especialmente sustentada em serviosJ
- a difuso ou proliferao de novos ob$etos urbanos 0s+oppings +ipermercados urbanizaes
fec+adas etc!:!
- a suburbanizao difusa tanto de elites como de setores pobres ou popularesJ
- o incremento da polarizao socialJ
- o incremento ou consolidao da segregao residencial!
)m muitos dos estudos realizados no conte&to latino-americano identifica-se um enfo(ue de
ruptura interpretando a reestruturao metropolitana recente como uma descontinuidade radical
das caracter*sticas da cidade HdesenvolvimentistaI 0C2CC43)33. 799@: fundamentado por um
enfo(ue cr*tico (ue procura particularizar as condies espec*ficas das cidades latino-
americanas considerando os impactos dessa nova etapa de desenvolvimento e modernizao
capitalista 0;) M.""4# 7997:! ;a refle&o sobre uma suposta Hcidade da globalizaoI no
conte&to latino americano o reforo da segregao aparece como resultado predominante'
a cidade da globalizao , acima de tudo, uma cidade polarizada e segregadaB
6sso porque a reestruturao e a fleCibilizao de seus mercados de trabalho no
foram capazes de atenuar as desigualdades sociais herdadas do per@odo anterior
e, em muitos casos parecem aument.-laBBB essa maneira se impem novas
modalidades de segregao e eCcluso socioterritorial e os conflitos tendem a se
agravar de forma imprevis@vel 0;) M.""4# 799K'/59:!
.o mesmo tempo a grande mobilidade de capitais internacionais vinculada ao car%ter liberal das
pol*ticas de plane$amento e gesto urbana resultou em uma intensificao da produo
imobili%ria processo (ue passa a aparecer como um dos fatores determinantes na
reestruturao destes espaos'
<no de los cambios en que esto es especialmente visible, es el que resulta del
impacto que est.n teniendo las inversiones inmobiliarias privadas, que es
incomparablemente maAor al observable en cualquier otro momento del pasado
!& 3#%%4$, :;;5D*-+B
. manifestao espacial da intensificao dos investimentos imobili%rios passa a ser constatada
de forma fragmentada em diversas cidades da .m<rica 3atina impondo em determinadas %reas
das cidades uma imagem comum (ue corresponde a espaos (ue H(ualificamI as cidades para
4
a insero em lgicas globais! .ssim grandes comple&os empresariais +ot<is de lu&o de
cadeias internacionais museus e espaos de cultura e entretenimento desen+ados por
ar(uitetos de HgrifeI e imensos condom*nios fec+ados passam a fazer parte de (uase todas as
grandes metrpoles da .m<rica 3atina!
Reascende-se neste conte&to o interesse sobre a investigao da segregao e sua particular
relao com novas din,micas de produo do espao onde se destaca a intensificao da
construo da cidade como produo imobili%ria!
1.# Padres de segregao e as lgicas de produo do espao
;urante grande parte do s<culo XX a metrpole latinoamericana e&ibiu um padro de
segregao interpretado pelo modelo centro-periferia e&plicado essencialmente pela dualidade
socioeconCmica! Lrande parte das interpretaes da <poca partia da an%lise da relao entre os
processos de urbanizao e de industrializao os (uais tendiam a promover graves
dese(uil*brios socioespaciais no conte&to latinoamericano! Por um lado constatava-se a
concentrao da populao mais rica nas %reas centrais bem e(uipadas por outro lado a
populao mais pobre distanciava-se do centro indo constituir periferias carentes de acesso a
e(uipamentos e =s condies urbanas ade(uadas! )sse duplo movimento e&plicitava as
diferenas e levava a cidade a um r%pido processo de e&panso pautado por bai&a densidade
(ue passou a ser descrito por plane$adores como sendo um padro perif<rico de crescimento
urbano!
Na d<cada de /569 o conte&to de estagnao e inflao em muitos dos pa*ses da .m<rica
3atina mudou a din,mica de crescimento urbano (ue se estruturava desde o in*cio dos anos K9
do s<culo passado! Nesse conte&to o modelo centro-periferia passou a ser (uestionado pelas
novas din,micas (ue passaram a indicar um momento de retrao econCmica e
simultaneamente o c+amado esgotamento do padro perif<rico e um empobrecimento da
populao! Para os plane$adores da #ecretaria Municipal de Plane$amento de #o Paulo
0#)MP3./559: a ao combinada desses processos teria provocado o adensamento
demogr%fico e a maior participao da populao de bai&a renda nas %reas mais centrais da
metrpole! .ssim foi utilizado o Htermo reduo perversa da segregao scio-espacialI
/9
para
denominar um processo em (ue o adensamento e a diversificao social das %reas mais
centrais ocorriam pela precarizao das condies de +abitao 0#)MP3./559:!
10
+ntendemos *ue a desi,nao &reduo da se,re,ao/ refere)se E id"ia de *ue a se,re,ao necessariamente si,nifica um distanciamento
f!sico territorial, o *ue parece ser redutor, pois a condio de desi,ualdade, inerente ao processo da se,re,ao, se manifesta por diferentes
relaes espaciais.
5
M tamb<m a partir da d<cada de /569 (ue comea a se discutir a alterao da estrutura das
cidades e principalmente de suas pores mais perif<ricas a partir de transformaes pontuais
(ue se sobrepem ao padro centro-periferia gerando espaos em (ue os diferentes grupos
sociais esto muitas vezes pr&imos por<m separados por muros e dispositivos de segurana
0C.3;)2R. 7999:! Nessa interpretao a escala tradicional de observao dos padres de
segregao < (uestionada e a id<ia dial<tica volunt%rioNinvolunt%rio
//
< utilizada para e&plicar
diferentes manifestaes da segregao!
. emerg>ncia de interpretaes alternativas 0ou complementares: ao modelo centro-periferia
atrav<s da discusso de padres novos de segregao apesar de e&porem a fragilidade desse
modelo no (uestiona a lgica simplista da produo da cidade industrial base e&plicativa do
modelo e limitada pela interpretao de (ue o fato econCmico 0a industrializao: determinava as
condies de consumo do espao!
;e acordo com Pereira 07998: nessas alternativas +avia uma fal%cia decorrente da perspectiva
de se dar primazia ao consumo do espao supervalorizando-o! H)sta supervalorizao privilegia
a an%lise do espao-produto em detrimento da perspectiva (ue analisa o processo de produo
e da critica sobre a produo do espaoI 0P)R)2R. 7998:! Oavia nessas interpretaes
alternativas uma lacuna e&plicativa das relaes entre a industrializao e a urbanizao! .ssim
Hembora se$a certo (ue a industrializao faa crescer o urbano < a urbanizao (ue leva ao
aprofundamento das desigualdades na cidadeI 0P)R)2R. 7998:!
)m sua obra a ?roduo $ocial do &spao Lottidiener 0/55A: $% pontuava (ue a produo do
espao decorria no apenas dos processos econCmicos mas tamb<m e mais especificamente
de uma articulao con$unta entre )stado e setor imobili%rio (ue formavam uma coalizo de
interesses entorno da valorizao imobili%ria e representavam a vanguarda das transformaes
espaciais!
)ssa percepo fortalece a sugesto de Pereira 07998: de (ue as'
desigualdades urbanas tEm mais a ver com o processo social de construo
imobili.ria da cidade !o setor+ do que com a industrializao em geralB ?or isso, a
compreenso das formas de produo do espao urbano, num determinado lugar
11
A interpretao dicotLmica do par &.oluntMrioNin.oluntMrio/ para eGplicar as diferentes manifestaes da se,re,ao impossi%ilita uma
interpretao do todo da cidade. A deciso &.oluntMria/ indi.idual ou de um ,rupo em isolar)se em um condom!nio fec$ado, ,era imediatamente
seu oposto, *ue " a impossi%ilidade de acesso por outros. Ao mesmo tempo a id"ia da se,re,ao in.oluntMria, de ,rupos residentes em
comunidades po%res ou .iolentas, o%scurece o fato, *ue foi Oustamente a intensidade dos processos imo%iliMrios nas proGimidades *ue
indu'iram a essa situao. A atuao do +stado so%re esses ,rupos normalmente le.a a processo de realocao, ou mesmo de ur%ani'ao
mais ampla, *ue pode de fato le,itimar um a.ano para a atuao do &imo%iliMrio formal/.
6
e num determinado momento, decisiva para se compreender as desigualdades
urbanasB
. noo de forma de produo do espao constru*do foi desenvolvida por 1aramillo 0/567: (ue
a definiu como sistemas que relacionan a los hombres entre s@, A a stos con los medios de
producci8n para producir un bien o una serie de bienes 01.R.M2334 /567' /@@:! ;e acordo
com o autor o (ue especificaria uma determinada forma de produo do espao constru*do
seria a natureza da relao dos diversos agentes envolvidos em uma estrutura com capacidade
de reproduo
/7
!
Para este autor e&istiria ainda uma s<rie de peculiaridades do setor da ind?stria da construo
13
(ue dificultaria a instaurao de relaes capitalistas plenamente desenvolvidas (ue seria ainda
mais evidente para o caso das formaes urbanas da .m<rica 3atina! Para ele seria essa
dificuldade (ue permitiria a coe&ist>ncia de diversas formas de produo o (ue no significaria
diferentes processos de urbanizao! .ssim diferentes formas de produo Pdom<stica
encomenda mercado e estatal
/K
P aconteceriam simultaneamente sendo a relao entre estas
e&plicativas das lgicas de produo do espao em sua totalidade!
. interpretao da cidade sob a id<ia de centro e periferia camin+ou em sentido contr%rio ao
esclarecimento do espao em sua totalidade! )ssa ideia como um modelo de urbanizao deu
margem a estudos fragmentados (ue obscureceram a compreenso do processo como uma
totalidade! Neste conte&to se fortaleceu uma viso segmentada e dual da urbanizao Honde
uma produo organizada do espao P moderna e industrial P se contrapun+a a outro espao
onde = apropriao desorganizada do lote se somava a produo prec%ria da casa-prpria por
trabal+adoresI 0P)R)2R. 7998:!
)ssa perspectiva reducionista resultou em um n?mero significativo de trabal+os (ue por um
lado buscavam compreender a produo da periferia e por outro a verticalizao das %reas
centrais
/8
! Cabe ressaltar (ue essa viso segmentada do espao urbano coincidia com a diviso
12
#e maneira mais detal$ada, o autor (@A4AA3::1, 19H2: 15B utili'a o teGto clMssico Calculo econmico y formas de propiedad de =$arles
Dettel$eim e identifica um conOunto de posies dentro da forma de produo ) tra%al$o direto, controle t"cnico da produo, controle econLmico
direto da posio e controle econLmico indireto P e seria Oustamente a nature'a dentro de cada uma destas posies *ue definiria a relao com
os meios de produo e a relao entre estes. 1 autor define ainda a noo de motor da produo, *ue corresponderia as ra'es *ue
determinariam as estrat",ias do controle econLmico. #as relaes particulares dentro de cada uma das formas de produo, se definiria o
carMter da formao do .alor do produto imo%iliMrio (.alor de usoN.alor de troca.
17
A necessidade da terra (e seu carMter de o%stMculo a reproduo ampliadaQ o lon,o per!odo de produo (*ue implica a condio do pr")
financiamento da construo para uma rotao mais rMpida do capital industrial e o alcance de uma renta%ilidade normal e o lon,o per!odo de
circulao (*ue implica a necessidade de um financiamento de lon,o pra'o entre o per!odo de in!cio de utili'ao do produto e sua amorti'ao
financeira completa (21PA:1K, 1954:1B.
14
@aramillo classifica como formas de produo: a produo por encomenda, a promoo pri.ada, auto)construo e a produo capitalista
&des.alori'ada/ por parte do +stado. Para uma classificao mais ade*uada su%stitu!mos: &promoo pri.ada/ por &produo para mercado/Q
autoconstruo por &produo dom"stica/ e produo capitalista &des.alori'ada/ por parte do +stado por &produo estatal/.
16
4essalta)se o carMter am%!,uo destes estudos isolados a partir das eGplicaes de P+4+34A (2006: RS importante salientar *ue a
.erticali'ao se constitui num produto, *ue compreende desde edif!cios de tr-s andares a arran$a)c"us. A autoconstruo, por outro lado,
7
espacial das formas de produo predominantes o (ue gerava a impresso de se tratarem de
lgicas diferenciadas na produo do espao (ue pudessem ser investigadas em separado!
)n(uanto na periferia e&istia uma predomin,ncia da forma de produo dom<stica nas %reas
mais centrais predominava a produo de mercado! Neste conte&to outras formas de produo
eram tamb<m relevantes! . forma de produo por encomenda detin+a um espao significativo
se$a no centro na periferia ou em localizaes intermedi%rias e o )stado
/B
passava cada vez
mais a intervir na produo +abitacional atrav<s de diferentes estrat<gias 0provendo
infraestrutura subs*dios financiamentos e construindo unidades:!
Nesta coe&ist>ncia de formas de produo do espao constru*do a(uela constitu*da por
relaes capitalistas mais desenvolvidas 0a produo para mercado: tendia a dominar o
processo de produo do espao mesmo no tendo atuao predominante na totalidade do
espao da cidade! "al dominao est% vinculada = produo da mais-valia e mecanismos mais
elaborados de valorizao imobili%ria
/@
o (ue conduzia sua atuao para os espaos onde a
captura dessa valorizao fosse mais rent%vel tomando a frente dos processos de diferenciao
espacial! 4 fato da produo para mercado no ter sido uma forma predominante dificultava a
percepo de sua dominao na totalidade do processo de urbanizao!
No conte&to de crise dos anos /569 o esgotamento do padro perif<rico de urbanizao e&plica-
se pelas limitaes da forma de produo dom<stica em face do aumento dos preos da terra e
das deficientes condies de poupana da populao para a produo da casa! )ssa
valorizao da terra estava associada tanto =s mel+orias no espao urbano perif<rico como
tamb<m ao refle&o da valorizao ainda mais ampliada das %reas centrais (ue passavam a
contaminar as %reas mais perif<ricas! . soluo encontrada por essa populao passou a ser o
adensamento atrav<s de ocupaes normalmente irregulares de %reas $% consolidadas onde se
inclu*am os centros tradicionais (ue pelo deslocamento dos investimentos para negcios mais
rent%veis encontravam-se como espaos relativamente empobrecidos!
. partir de meados dos anos /569 e na d<cada seguinte percebe-se o progressivo avano da
forma de produo para mercado! #ua atuao restrita em parte da d<cada de /569 direcionou
refere)se a um processo de construo da casa pelos pr(prios moradores. A interpretao do crescimento da cidade pelo modelo centro)
periferia associa um produto Ms Mreas centrais e a forma de produo dom"stica Es Mreas perif"ricas. +ssas associaes am%!,uas eGprimem
impreciso de crit"rios e uma incoer-ncia do modelo, pois num caso o crit"rio " o produto imo%iliMrio, o edif!cio .erticalQ e no outro, o crit"rio " a
forma de produo, a
autoconstruo da casa pr(priaR.
1B
A forma de produo estatal em sua forma pura P isto " o +stado assumindo o controle t"cnico e econLmico da produo P " %astante
incomum, sendo pouco con$ecido o alcance dessas eGperi-ncias, so%retudo pelo silencio dos pes*uisadores. 2oda.ia, " ine,M.el a
necessidade de recon$ecer as di.ersas possi%ilidades do +stado, como a,ente imo%iliMrio, de interferir no processo produti.o.
15
+sses mecanismos sero apresentados e discutidos na terceira parte deste tra%al$o, *uando se discute a produo imo%iliMria da cidade de
8o Paulo.
8
a produo para empreendimentos imobili%rios com re(uintes de lu&o
/6
nas %reas mais
valorizadas reforando a diferenciao scio-espacial da metrpole! No decorrer da d<cada de
/559 a ampliao da disponibilidade de capital para o setor da ind?stria da construo em
grande parte e&plicada por sua articulao com o setor financeiro permitiu a acelerao da
produo imobili%ria induzindo a uma reorganizao dos agentes envolvidos na produo de
mercado! Com a ampliao de capitais destinados ao setor imobili%rio < evidente o movimento
de concentrao o (ual determinou o fortalecimento das grandes empresas - (ue passaram a
ampliar ainda mais o porte de seus pro$etos e intervenes P e o enfra(uecimento das
pe(uenas empresas (ue passam ento a direcionar sua atuao para espaos (ue
anteriormente eram atendidos por outras formas de produo
/5
at< mesmo no mercantis!
. produo para mercado at< ento restrita as %reas mais centrais e valorizadas passa nas
?ltimas d<cadas a se verificar na totalidade do espao da metrpole! )sse movimento faz com
(ue a forma de produo para mercado dominante nos mecanismos de valorizao se torne
tamb<m predominante no processo de urbanizao! )ssa dupla caracterizao a transforma em
forma +egemCnica dando fora = interpretao da cidade a partir da compreenso das relaes
sociais estabelecidas dentro desta forma de produo! .ssim o prprio termo produo
imobili%ria 0em geral e a-+istrica: se confunde com a forma de produo para mercado 0uma
forma particular da produo capitalista do espao: e dado esse e(u*voco +% uma transposio
inade(uada (ue confunde as duas noes 0uma geral e a-+istrica e a outra a uma forma
particular e +istrica: com a produo imobili%ria de mercado (ue corresponde a um momento
determinado da +istria da cidade! . rigor ocorre uma naturalizao da forma +egemCnica
como se a produo para mercado pudesse ser a ?nica forma de produo da cidade! 2sso
ocorre talvez por(ue todos imveis so vistos como pass*veis de serem negociados e portanto
toda a cidade 0edif*cios terrenos e infraestrutura: < precificada e considerada empiricamente
como mercadoria no sentido definido por Garl PolanQi
79
! Por isso < (ue por meio da observao
particular desta forma de produo imobili%ria (ue se pretende investigar as transformaes da
metrpole e suas relaes com os processos de segregao!
#. Segregao e Produo Imobiliria $para mercado%: &uestes tericas
1H
#e.ido a restrio de capital para empr"stimos, principalmente na se,unda metade da d"cada de 19H0, a demanda sol.ente restrin,iu)se a
a*ueles com capacidade de pa,amento dos im(.eis em per!odos mais curtos.
19
As formas de produo dom"stica e produo por encomenda praticamente no encontraro espao na cidade. Por outro lado, &a produo
estatal/ se aproGimarM cada .e' mais de uma produo de mercado, uma .e' *ue o +stado facilitarM sua reproduo, direcionando sua atuao
no aprimoramento das estruturas de financiamento da produo e do consumo da mercadoria $a%itao.
79
H.s mercadorias so a(ui definidas empiricamente como ob$etos produzidos para a venda no mercadoJ por outro
lado os mercados so definidos empiricamente como contatos reais entre compradores e vendedoresI 0PolanQi /56K'
6K:
9
Nas discusses atuais sobre as transformaes da metrpole o reforo da segregao e a
intensificao da produo imobili%ria para mercado apesar de serem intensamente discutidos
no esto particularmente relacionados! Com relao = segregao so in?meros os estudos
(ue desenvolvem uma an%lise descritiva do espao urbano a partir das diferentes condies
socioeconCmicas de sua populao! Com relao ao debate da produo imobili%ria predomina
um esforo na an%lise de produtos ou pro$etos espec*ficos resultando em abordagens
fragmentadas de artefatos urbanos e ar(uitetCnicos (ue apontam o aumento da segregao
sem aprofundar e problematizar a relao entre estes processos!
)ntendendo (ue a compreenso articulada desses processos P segregao e produo
-contribui para a an%lise das transformaes da metrpole na medida em (ue permite a
discusso simult,nea da apropriao e produo do espao procuraremos e&plorar (uestes
tericas sobre os dois processos e mostrar os ne&os dessa articulao!
.s refer>ncias mais recentes sobre o tema da segregao mostram uma grande diversidade
com relao aos conceitos e definies bem como em relao =s abordagens metodologias e
escalas de an%lise empregadas pelos diversos autores! Conceitualmente a segregao <
predominantemente vista como um processo de diferenciao espacial 0O.RF)R /569J
C.3;)2R. /55@J 3.L4 799/J M.RCE#) 799KJ PRM")C)233) 799K: (ue segundo Marcuse
0799K: < motivado fundamentalmente por (uestes como divises culturais divises funcionais
0vinculadas a uma racionalidade econCmica: e diferenas no status +ier%r(uico 0baseadas nas
relaes de poder:!
Nos atuais processos de transformao da metrpole a id<ia de diferenciao espacial <
e&tremamente pertinente mas e&ige um esforo muito maior para interpretar a segregao! No
se trata mais de realidades territoriais estan(ues 0como +istoricamente procurou-se mostrar por
meio do modelo centro-periferia: mas de uma realidade din,mica onde a diferenciao pode se
apresentar em espaos $ustapostos pela condio urbana de acesso 0econCmico cultural: ou
mesmo como argumenta alguns autores por se tratar de processos volunt%rios ou involunt%rios!
.s transformaes urbanas atuais refletem diferentes lgicas de apropriao do espao tanto
por a(ueles (ue o utilizam como por a(ueles (ue o produzem! Nesse sentido a idia de
segregao toma fora quando se pensa formas b.sicas de apropriao diferencial do territ8rioI
0G4S.R2CG 799K' 5B:! )ntendida desta maneira a segregao se articula intrinsecamente
com a produo imobili%ria e essa articulao permite uma compreenso din,mica das formas
de apropriao e produo do espao!
10
)sse esforo de desenvolver uma compreenso articulada da segregao com a produo
imobili%ria $% foi ob$eto de an%lise diversos autores
7/
! Muitos dos debates entretanto foram
limitados = problematizao da relao entre a diferenciao dos usos e do preo da terra
0entendido como medida de acesso = propriedade privada:!
Lranelle 0799K: ao sistematizar +istoricamente esta discusso procura mostrar a e&ist>ncia de
duas teses predominantes! Ema constru*da fundamentalmente por socilogos
77
e outra pelos
economistas sobretudo os vinculados com a Nova )conomia .mericana (ue desenvolveram
modelos (ue a princ*pio apontariam para interpretaes mutuamente e&cludentes! Para esse
autor a contribuio principal das teses desenvolvidas por socilogos < reforar os espaos
constitu*dos como um feito (ue resulta da +istria mostrando a relev,ncia de se considerar na
discusso dos fenCmenos de segregao os processos de formao e os valores culturais do
territrio
7A
! Por sua vez as teses desenvolvidas na perspectiva dos economistas seriam
importantes por revelarem o papel de estruturao do mercado sobre uma realidade constitu*da
indicando (ue o preo da terra seria respons%vel pela reorganizao do socioespacial
7K
!
Tica impl*cita na interpretao desse autor franc>s a id<ia de (ue a leitura da distribuio
socioespacial da populao e&plica em parte a estrutura dos preos da terra (ue se consolida
em um dado momento sendo produto de uma construo +istrica! Por outro lado as mudanas
em curto e m<dio prazo seriam conse(u>ncia dos preos estabelecidos! )ntendendo desta
forma Lranelle 0799K' 5A: prope uma se(U>ncia dial<tica s*ntese' Husage F priC F usageB
)mbora virtuosa ao considerar as formas de apropriao do espao +istoricamente consolidadas
e ao permitir o con+ecimento das estrat<gias adotadas na produo do espao essa s*ntese
apresenta uma limitao ao considerar o preo do solo
78
como vari%vel s*ntese dos processos de
apropriao e de produo do espao face =s novas relaes sociais constitu*das no setor
imobili%rio e a sua forte articulao com o capital financeiro! #e +istoricamente o preo da terra
21
A discusso da diferenciao dos usos do solo foi particularmente desen.ol.ida pelos te(ricos da renda da terra, cuOa produo e discusso
foi %astante intensa nos anos 50. Ker a respeito em 0rannele (2004.
22
1 autor analisa os tra%al$os de >A:DTA=>8 A., 1909, :es eGpropriations et le priG des terrains E Paris(1HB0)1900, Paris, 8oci"t" Nou.elle
de :i%rairie et dU+dition Q ?34+V T. 1945, :and <se in =entral Doston, >ar.ard <ni.ersit; Press (0reenFood Press, Pu%lis$ers, NeF Vor9,
19BHQ D<40+88 +. T., 1926, R2$e 0roFt$ of t$e =it; : an 3ntroduction to a 4esearc$ ProOectR in D<40+88 +. T., AAI+N83+ 4.#., PA4I 4.
+. (ed., 2$e =it;, =$ica,o, 2$e <ni.ersit; of =$ica,o Press, 45)B2. D<40+88 +. T., 1929, R<r%an AreasR in 8A32> 2. K., T>32+ :. #. (ed.,
=$ica,o : an +Gperiment in 8ocial 8cience 4esearc$, =$ica,o, 2$e <ni.ersit; of =$ica,o Press, 117)17H.
27
W :e point fort des t$Xses sociolo,i*ues est de montrer *ue lUusa,e des sols d"passe lar,ement les p$"nomXnes de marc$", et cela c$a*ue
fois *uUil ; a des mutations profondes de lUusa,e des sols, *ue ce soit pour lUur%anisation de terrains neufs ou pour le rec;cla,e de terrains
ur%anis"s. :es marc$"s pr".oient mal le lon, terme. >istori*uement la cr"ation des %eauG *uartiers a "t" E c$a*ue fois un pari sur structures
nou.elles, anticipant lar,ement E lUa.ance le fonctionnement du marc$" Y (04AN+::+, 2004: 97
24
&Aais une fois une certaine structure des usa,es du sol relati.ement %ien "ta%lie, les t$Xses "conomi*ues illustrent en re.anc$e les
m"canismes $a%ituels du marc$". :e sol est allou" au plus offrant et la structure des usa,es du sol est donc d"termin"e par le marc$". =elui)ci
Ooue principalement E court et mo;en terme, mais r"a,it E son tour sur le lon, terme par le Oeu des anticipations des a,ents./ (04AN+::+,
2004:97
26
A limitao da .ariM.el preo do solo " particularmente iluminada pelos fenLmenos *ue o%ser.amos na atualidade, onde a formao do preo
do produto imo%iliMrio en.ol.e *uestes mais compleGas.
11
determinou em grande medida o preo dos produtos imobili%rios a racionalidade atual nos
mostra (ue so os produtos imobili%rios potenciais em devir (ue indicaro o preo da terra!
Vue transformaes na produo imobili%ria e&plicam a inverso destas determinaesW
. nosso ver essas transformaes esto particularmente vinculadas ao processo de
fortalecimento da forma de produo imobili%ria de mercado (ue se tornou +egemCnica sobre as
demais formas! )sta +egemonia da produo de mercado se manifesta pelo predom*nio na
produo capitalista do espao mas sobretudo pelo dom*nio desta forma de produo na
formao de mais-valia e nos mecanismos de valorizao imobili%ria cu$a atuao na produo
do espao representa o avano das relaes capitalistas no setor e a definio de novos
arran$os de produo como garantia da reproduo ampliada do capital!
4 setor imobili%rio possui al<m das contradies comuns = prpria produo industrial
capitalista 0capital e trabal+o: algumas contradies prprias e particulares' a necessidade da
terra 0e seu car%ter de obst%culo = reproduo ampliada:J o longo per*odo de produo 0(ue
implica a condio do pr<-financiamento da construo para uma rotao mais r%pida do
investimento industrial e o alcance de uma rentabilidade normal do capital: e o longo per*odo de
circulao 0(ue implica a necessidade de um financiamento de longo prazo entre o per*odo de
in*cio de utilizao do produto e sua amortizao financeira completa: 0"4P.34F /5@K' /B:!
. superao destas barreiras segundo 1aramillo 0/567: e "opalov 0/5@K: est% vinculada ao
avano das relaes capitalista no setor (ue convergem para emerg>ncia do importante agente
de gesto e produo imobili%ria' o promotor imobili%rio
26
! )ste agente < figura de coordenao
dos movimentos dos capitais interessados no investimento imobili%rio permitindo acelerar a
circulao e uma rotatividade muito maior aos ciclos de produo! . emerg>ncia deste agente
imobili%rio est% particularmente relacionada = +istria das fontes de financiamento'
?our quGapparaisse la promotion immobiliHre, le prfinancement de la
construccion comme son finacemment I long terme doivent faire lGobJet dKun
investissement capitaliste D le retour rapide du capital-marchandise de lGindustriel I
la forme liquide doit etrE assur par lKintervention dKun capital de circulation
spcifique
:5
!%4?#'4=, ()52 D(5+B
2B
1 autor define o promotor imo%iliMrio como &um a,ent social *ui assure la ,estion dZum capital immo%ilier de circulation dans sa p$ase de
transformation em marc$andise lo,ementUU (21PA:1K, 1954 :16.Para o caso %rasileiro, " comum em tradues ser feita a su%stituio pelo
termo 3ncorporador, *ue corresponde ao termo Ouridicamente definido. Por recon$ecermos *ue essa traduo pode tra'er redues a uma
conceituao %astante aprofundada, optamos por utili'ar o termo promotor.
25
Para *ue aparea a promoo imo%iliMria, o prefinanciamento da construo e seu financiamento a lon,o termo de.em ser o%Oeto de um
in.estimento capitalista: o retorno rMpido do capital)mercadoria do (capital industrial a forma l!*uida de.em ser asse,urados pela inter.eno de
um capital de circulao espec!fico P traduo li.re.
12
)ssa transformao no setor imobili%rio facilitar% o avano dos capitais financeiros (ue buscam
gan+ar com a valorizao dos imveis e em parte garantem a superao da barreira colocada
pela propriedade fundi%ria rivalizando com os propriet%rios de terra os gan+os da renda!
4 reforo do capital financeiro no setor imobili%rio e&ige ainda (ue indiretamente a ampliao
da mais-valia a ser alcanada no setor isso < a garantia da produo do espao como local
privilegiado de reproduo ampliada do capital! #urgiro no ,mbito deste setor estrat<gias
visando o alcance dos preos de monoplio
28
(ue propiciaro novas categorias de renda a
serem incorporados pelos capitais envolvidos na produo imobili%ria bem como alterao dos
custos de produo! Neste sentido o ide%rio de marDeting < apropriado pelo setor e passa a
orientar as estrat<gias de produo
75
!
4 marDeting por meio da pes(uisa concepo do produto e da propaganda atuaria para gerar
aumento do preo de venda 0com a formao de preo de monoplio: por meio do
estabelecimento de nic+os de mercadoJ da criao de diferenciais competitivosJ da criao de
grife e da imagem da marcaJ da construo simblica da localizao e do posicionamento de
mercado 0C4#". 7997' 5@:! .o mesmo tempo atuaria tamb<m na diminuio dos custos do
empreendimento providenciando a reduo dos custos financeiros por meio do aumento da
velocidade das vendas e tamb<m da reduo dos custos de produo da obra! .ssim
reorganiza-se a concepo e a produo dos imveis estabelecendo-se assim a aceitao de
padres +abitacionais (ue propiciam otimizao de espaos e de recursos
A9
al<m da reduo
dos custos do terreno por recriar simbolicamente uma localizao valorizando %reas onde os
terrenos seriam mais baratos!
)mbora a apropriao do ide%rio de marDeting se concretize principalmente nas grandes
empresas onde os v*nculos com os capitais financeirizados globais so mais n*tidos esse
ide%rio passa a influenciar toda a produo imobili%ria de mercado! . conse(U>ncia < (ue
mesmo nas relaes de produo de mercado menos avanadas representadas por empresas
menores se presencia mesmo (ue de forma parcial a implantao de estrat<gias de marDeting
mesmo em %reas antes no apropriadas pelo capital!
2H
&+ntendemos por preo de monop(lio o determinado apenas pelo deseOo e pela capacidade de pa,amento dos compradores, sem depender
do preo ,eral de produo ou dos .alores dos produtos/(AarG, 200H: 1025 a 102H. 1 eGcedente desse preo so%re o .alor do produto reali'a
importante lucro suplementar, *ue con.erte)se em renda e desta forma pertence aos proprietMrios dos capitais en.ol.idos na produo.
29
A busca do profissional de marketing no mercado de trabalho e o desenvolvimento desta nova especialidade dentro do complexo
organizacional da indstria da construo significam portanto o entendimento da necessidade de uma viso empresarial mais preocupada com
seu posicionamento dentro da evoluo do mercado imobili!rio"#! notamos anteriormente no entanto $ue nossa an!lise entende essas
mudanas no somente como uma transfer%ncia de foco da $uesto da produo para o mercado no caso da construo para o imobili!rio&
(=182A,2002:57.
70
+Gemplos dessas estrat",ias podem ser encontrados na racionali'ao do proOeto e do canteiro, no %arateamento dos aca%amentos, na
diminuio das Mreas mol$adas, da metra,em total dos apartamentos e da Mrea constru!da e, mais importante ainda, a reduo da frao ideal
dos terrenos na composio do preo final das $a%itaes.
13
M nesse sentido (ue entendemos (ue Ha compreenso das transformaes na produo
imobili%ria considerando a articulao das suas diferentes formas sociais permite unificar
processos (ue comumente so entendidos como se fossem separados' o espacial e o social ou
o global e o localI 0P)R)2R. 799B' 777:!
"rata-se de uma diferente relao do setor imobili%rio com o espao cada vez mais n*tida tal
como 3efebvre $% anunciava nos anos /5@9'
4 setor imobili%rio se torna tardiamente mas de maneira cada vez mais n*tida
um setor subordinado ao grande capitalismo ocupado por suas empresas
0industriais comerciais banc%rias: com uma rentabilidade cuidadosamente
organizada sob a cobertura da organizao do territrio! 4 processo (ue
subordina as foras produtivas ao capitalismo se reproduz a(ui visando =
subordinao do espao (ue entra no mercado para o investimento dos capitais
isto < simultaneamente o lucro e a reproduo das relaes de produo
capitalistasI 03efebvre /555' /BA e /BK:
'. So Paulo: segregao e produo imobiliria $de mercado%
Nos ?ltimos anos v%rios estudos v>m se debruando sobre o avano da financeirizao sobre o
mercado imobili%rio e os efeitos na produo do espao da cidade de #o Paulo 0B4")3O4
7998J T2X 799@J M2)3) 7995:! . constatao inicial < (ue este capital financeiro ir% atuar de
maneira seletiva e concentrada nas %reas mais valorizadas das cidades onde $ustamente
poder% obter maiores gan+os! 4 acompan+amento dos movimentos posteriores destes capitais
mostra diferentes arran$os com a produo imobili%ria (ue a$udam a transformar a organizao
do setor favorecendo a intensificao da produo e sua generalizao por diversos espaos da
cidade de #o Paulo e de sua regio metropolitana! )sta situao faz da produo imobili%ria
para mercado da cidade de #o Paulo um ob$eto privilegiado da discusso de seus ne&os com a
segregao e desta maneira permite compreender as transformaes da metrpole!
Nesse conte&to os edif*cios empresariais e os grandes con$untos residenciais destacam-se
como os artefatos mais determinantes na reorganizao do espao da metrpole! . produo
destes artefatos ar(uitetCnicos e urbanos condiciona diferentes estrat<gias de localizao e
concepo de produtos e revela diferentes ne&os com o capital financeiro!
14
)m um primeiro momento a produo imobili%ria financeirizada < materializada na consolidao
de um ei&o empresarial
A/
P o vetor sudoeste de #o Paulo P (ue se estabelece de maneira
concentrada como continuidade das %reas tradicionalmente valorizadas da cidade!
iferentemente da indLstria que se localiza em diferentes .reas da metr8pole,
principalmente em suas franJas perifricas, o novo setor de servios modernos s8
pode se localizar neste eiCo de eCpanso da centralidade econmica de $o
?aulo, o que vai revelar diferentes estratgias e interesses que vo constituir o
processo de reproduo do espao neste fragmento da metr8pole !36&'&,
:;;*D:1+B
#e percebido como um processo +istrico a consolidao desse ei&o empresarial (ue conforma
uma nova centralidade insere-se mais em uma lgica de continuidade do (ue de ruptura! )le
aparece apenas como um s*mbolo na paisagem representando uma maior concentrao de
capitais mas deve-se destacar (ue a realizao dos empreendimentos neste ei&o e&igiu
mecanismos sofisticados de valorizao e rentabilidade da propriedade imobili%ria! )

inclusive
avanos importantes nas formas de propriedade imobili%ria associadas ao financeiro como a
utilizao de Tundos de 2nvestimentos 2mobili%rios! . intensidade da segregao e a
consolidao de um espao HfragmentadoI ocorrem $ustamente por(ue se amplia a dist,ncia
dessas %reas (ue $% se destacavam por serem valorizadas com o restante da cidade! Nelas se
destaca o uso de artefatos ar(uitetCnicos e urbanos como Hs*mboloI de uma paisagem
globalizada em um espao beneficiado por diversas intervenes estatais (ue cumprem o
HpapelI de inserir a metrpole paulista na lgica global!
4 &stado oferece as condies contratuais, legais e de infra-estrutura para que
os investimentos no espao se realizem atravs da constituio deste eiCo
empresarial por meio de um mercado imobili.rio !que funciona tambm sobre as
regras e leis do &stado+ ligado I elite paulistana, representante dos interesses do
capital que procura colocar $o ?aulo no ritmo da globalizao da economia
!36&'&, :;;*D :1+B
4 elevado movimento de capitais nestas operaes permite a superao simult,nea da barreira
colocada pelos altos preos da terra e tamb<m pelo longo tempo de rotao do capital no setor
da construo ao aumentar o volume e a acelerao dos capitais envolvidos! )sses fatores
71
Dotel$o (2006 indica *ue em le.antamento reali'ado Ounto E =omisso de Kalores Ao%iliMrios e empresas li,adas E emisso desses pap"is,
pLde)se perce%er *ue a ,rande maioria dos ?33U8 (?undos de 3n.estimentos 3mo%iliMrios e dos =43Us (=r"dito de 4ece%!.eis 3mo%iliMrios
lanados na cidade de 8o Paulo a partir de 1994 concentram)se no c$amado &.etor sudoeste/, Mrea *ue en,lo%a as Mreas mais .alori'adas da
cidade ou em forte processo de .alori'ao (como as Mreas da A.. Paulista, A.. ?aria :ima, A.. +n,. :uis =arlos Derrini, A.. das Naes <nidas
etc..
15
associados aos macios investimentos do )stado em obras p?blicas P principalmente no sistema
vi%rio P garantem a produo do espao e da mais valia sob o signo da valorizao imobili%ria
(ue tende a se generalizar nos processos de adensamento e verticalizao dos bairros
tradicionalmente residenciais!
)mbora o vetor sudoeste 0ei&o empresarial: gan+e grande desta(ue por seu impacto espacial e
por materializar os v*nculos com instrumentos financeiros mais sofisticados < na observao da
produo residencial (ue sero percebidas as e&plicaes sobre o processo de generalizao
da produo imobili%ria em in?meros espaos distribu*dos por toda metrpole! . produo
imobili%ria residencial ao contr%rio da produo de edif*cios empresariais tende a se localizar
em diferentes %reas da cidade e por ter entre sua clientela fam*lias desprovidas de poupana
t>m maior necessidade de capital de circulao para financiar o consumo +abitacional!
. apro&imao mais forte do mercado imobili%rio com o capital financeiro no caso da produo
residencial acontece a partir de 7998 com a intensificao do processo de abertura de capitais
de grandes incorporadoras
A7
! . partir da* constata-se uma grande valorizao das aes destas
empresas paralela = emerg>ncia de um suposto Hboom imobili%rioI
33
!
Nesse per*odo se consolida a engen+aria financeira necess%ria para um modelo de construo
de casa prpria no pa*s legitimado pelo )stado brasileiro a partir da reformulao do marco
regulatrio
AK
0T4N#)C. 799K: e da ampliao da oferta de financiamentos o (ue faz com (ue
a produo de imveis destinados = classe m<dia se tornasse e&tremamente atrativa
A8
! Cabe
destacar (ue o bom desempen+o apresentado pelas incorporadoras nos ?ltimos anos estava
baseado em uma intensa produo imobili%ria de mais alto padro em bairros valorizados (ue
comeavam a apresentar ind*cios de saturao!
Consideramos (ue < o con$unto dessas transformaes (ue e&plica a intensificao da atuao
das grandes incorporadoras nas %reas mais perif<ricas e nos demais munic*pios da Regio
Metropolitana de #o Paulo substituindo agentes tradicionais
AB
da produo promovendo o
72
#e acordo com pes*uisa reali'ada no site da D1K+8PA)N1K18 A+4=A#18 constatou)se *ue das 20 empresas de incorporao com
capitais a%ertos, 16 eram empresas de 8o Paulo.
77
#e.e)se ressaltar *ue outros fatores so tam%"m eGplicati.os do &%oom imo%iliMrio/. 4o;er(2009 destaca a mel$oria do am%iente re,ulat(rio,
*ue si,nificou maior se,urana Our!dica para os incorporadores, construtores e in.estidores e a mel$oria do cr"dito para a pessoa f!sica a partir
da reduo das taGas de Ouros, do aumento dos pra'os de pa,amentos e da diminuio dos .alores de entrada. Al"m dessas medidas
espec!ficas, de.e)se destacar o conteGto macroeconLmico, com a *ueda da taGa referencial de Ouros da economia.
AK
Como exemplos da transformao do 'arco (egulatrio referente a )roduo *mobili!ria vale citar a lei n" +",-./-++0 $ue disp1e sobre o
2istema 3inanceiro de *mobili!rio institui a alienao fiduci!ria de coisa imvel e a 4ei n" -5"+6- $ue disp1es sobre o )atrim7nio de
*ncorpora1es *mobili!rios 4etra de Cr8dito *mobili!rio C8dula de Cr8dito *mobili!rio C8dula de Cr8dito 9anc!rio"
A8
#e.e)se destacar *ue esse direcionamento da produo impun$a al,umas limitaes, OM *ue %oa parte das empresas foca.a para a
produo de im(.eis para a classe m"dia alta e alta em ra'o da maior poupana dos compradores, *ue facilita.a o encaiGe de preo no ciclo
de implantao e redu'ia a necessidade de in.estimento por parte das empresas. Nesse sentido, o direcionamento da produo para a classe
m"dia eGi,ia das empresas o aumento de sua capacidade de in.estimento para produo (41=>A :3AA @4.Q 04+0[431, 200H.
7B
Botel+o 07998: destaca (ue no per*odo anterior foi bastante intensa a atuao das cooperativas! H.s cooperativas
so solues encontradas pelos agentes imobili%rios para a promoo +abitacional destinada a uma fai&a de renda da
16
deslocamento de classes m<dias (ue no conseguem mais aceder = propriedade privada nas
%reas mais centrais e intensificando a ocupao do territrio atrav<s de produtos com novos
formatos e novas estrat<gias de financiamento e marDeting!
)ssa produo imobili%ria tem papel decisivo na organizao socioespacial da metrpole
apropriando-se de um padro +istrico de segregao e revigorando-o para obter reduo de
custos e simultaneamente mais rentabilidade por meio da intensificao de uso em terrenos
mais baratos
A@
! .o mesmo tempo atua de maneira contraditria na reverso inclusive simblica
do ide%rio de periferia! Por um lado promove a valorizao por meio do uso do marDeting
imobili%rio na resignificao de bairros e %reas antes desvalorizados! Por outro lado desenvolve
condom*nios fec+ados verticalizados - onde se e&plora a padronizao e a reduo das %reas
privativas em oposio a generosas %reas livres com e(uipamentos de lazer
A6
- (ue no
guardam relaes com sua localizao e transformam esses espaos na maioria das vezes em
um novo fragmento urbano! . resultante comum das estrat<gias do marDeting imobili%rio no
mercado residencial < a intensificao da valorizao imobili%ria e a redefinio do crescimento
urbano!
H#o Paulo no esta mais definindo o seu crescimento pela fran$a ou se$a pela
incorporao de %reas cada vez mais distantes e prec%rias! 2sso no (ue dizer
(ue a din,mica e&tensiva dei&ou de acontecer mas (ue essa din,mica dei&ou de
ser definidora do crescimento urbano! .gora esse crescimento < definido de outra
maneira pela din,mica da produo imobili%ria intensiva (ue se manifesta como
uma nova lgica de crescimento (ue intimamente se subordina a metropolizao
dos espaos' um urbanismo sem urbanizao!I !?&0&60#, :;;1+B
.ssim o crescimento < redefinido e visivelmente consolidado na paisagem por meio de seus
novos artefatos e megapro$etos (ue so agora dominantes na definio de novas relaes de
apropriao do espao! . busca continua de oportunidade para a valorizao imobili%ria e de
novos espaos para a realizao do capital por meio da produo do espao capitalista mais
desenvolvido no interior da prpria metrpole define o atual processo de metropolizao! ;e
certa maneira +% uma substituio da id<ia anteriormente preponderante do espao urbano
como condio de reproduo do capital 0industrial em geral: para a de (ue o ob$etivo <
populao (ue possui condies de pagar por um imvel mas (ue no < atendida pelo )stado tendo em vista a
inoper,ncia do #TO e seus altos custos para o consumidor e pelo mercado imobili%rio tradicional voltado para as
camadas de rendas mais altas da populao o (ue garante maior retorno para os promotores imobili%riosI!
A@
Toi o (ue Rodrigo 3ef<vre demonstrou em seu estudo sobre a verticalizao do bairro de Moema (uando apontou
para o parado&o de H(ue as ta&as de lucro nos terrenos baratos so significativamente maioresI03)TXFR)/5@5'/9K:
7H
#e uma forma ,eral, a produo imo%iliMria pri.ile,ia
rM a multiplicao de e*uipamentos, ser.ios e cenMrios nos edif!cios, mas despri.ile,ia uma produo ar*uitetLnica diferenciada, e ao contrMrio, se ap(ia
muitas .e'es na padroni'ao, na repetio e na lar,a escala
.
17
imediatamente a produo do espao passando a ocorrer ento uma subordinao direta do
espao ao investimento industrial 0imobili%rio: e = reproduo do capital
A5
!
. generalizao da lgica de produo imobili%ria +egemCnica encontrar% uma estrutura
marcada por diferenas (ue tende a se tornar ainda mais desigual e mais segregada por(ue
ao contrario do (ue o senso comum imagina a ao da produo imobili%ria de mercado ao
subordinar o espao no tende a uniformizar a organizao socioespacial mas a diferenci%-la
ainda mais! )sse aprofundamento da desigualdade < o (ue a an%lise mais cr*tica nos leva a
perceber pois parte da enorme rentabilidade re(uerida pelo setor imobili%rio < alcanada a partir
da apropriao da estrutura de segregao +istoricamente +erdada e da ampliao da
valorizao imobili%ria dessa estrutura (ue se d% pela redefinio da segregao com elevao
do gradiente de preos! .s diferenas entre %reas centrais e perif<ricas continuaro e&istindo
mas se multiplicaro e sero redefinidas apresentando fragmentaes (ue apro&imaro e por
vezes distanciaro a localizao das atividades e dos grupos sociais urbanos!
#o Paulo como uma das cidades mais ricas da .m<rica 3atina e&pe a clara contradio da
+egemonia desta lgica de produo' presencia a reproduo ampliada de um setor imobili%rio
e&tremamente desenvolvido e manifesta as maiores desigualdades na apropriao do espao
urbano pois as condies mais afluentes da vida moderna e da metropolizao do espao
convivem com condio de vida mais prec.ria, a dos atuais moradores de rua das metr8poles
contemporMneas 0P)R)2R. 7998:!
(onsideraes finais
)mbora as cidades no convir$am para um modelo ?nico algumas mudanas tendem a ocorrer
em todas elas! 2nicialmente e&iste uma primeira predisposio a relacionar essas Hmudanas
comunsI aos processos de globalizao como fenCmeno geral cu$o envolvimento particular de
cada cidade depender% da natureza e do alcance da influ>ncia do processo em cada realidade!
No desprezando a globalizao como causa geral para a discusso da transformao da
metrpole latinoamericana < central recon+ecer como Hmudana comumI a emerg>ncia da nova
lgica de produo do espao a partir da +egemonia da produo imobili%ria para mercado!
)ssa lgica marca mundialmente a formao urbana contempor,nea e particulariza a metrpole
latinoamericana pois a +egemonia das relaes capitalistas mais desenvolvidas em termos de
produo do espao nessas metrpoles se associa com as +eranas da condio colonial! .
A5
H4 processo (ue subordina as foras produtivas ao capitalismo se reproduz a(ui visando = subordinao do espao
(ue entra no mercado para o investimento dos capitais isto < simultaneamente o lucro e a reproduo das relaes
de produo capitalistas! 4s lucros so imensos e lei 0tendencial: de (ueda da ta&a de lucro m<dio < muito
eficazmente blo(ueada!I 03efebvre /555' /BK:
18
segregao na metrpole latinoamericana tende a consubstanciar a maneira mais miser%vel de
permanecer na cidade 0morador de rua: com a maneira mais desenvolvida de acesso =
+abitao 0condom*nio: por meio do financiamento da produo imobili%ria para mercado (ue se
associa ao capital financeiro e se beneficia da +istria urbana marcada por se(uelas coloniais!
Nesse sentido embora essas metrpoles apresentem condies mais violentas e brutais do (ue
a dos pa*ses mais desenvolvidos no dei&a de ser pertinente contribuirmos para a an%lise cr*tica
da estrutura urbana das cidades latinoamericanas contempor,neas entendendo sua
transformao como uma se(U>ncia dial<tica conforme foi proposto por Lranelle 0799K: onde
uma produo +egemCnica sustenta-se sobre um territrio estruturado sobre outras lgicas e
tende a tornar mais comple&a as relaes de apropriao do espao! . compreenso da relao
entre segregao e produo do espao contribui para e&plicar a natureza das transformaes
em termos de apropriao do espao do valor e do significado da ri(ueza imobili%ria!
. din,mica urbana de #o Paulo nesse sentido nos serve de e&emplo acabado para
desenvolvimento de refle&es cr*ticas e talvez ilumine a compreenso de condies e&tremas
como as da .m<rica 3atina! 4 avano da produo imobili%ria para mercado significou a
+egemonia das relaes de produo capitalista do espao e tende a dissolver de forma lenta o
monocentrismo e&cludente e tamb<m as noes de centro e periferia mas tende a criar
e&peri>ncias mais violentas de e&ist>ncia urbana! . subordinao do espao ao capital o tornou
fonte privilegiada da mais-valia e da reproduo das relaes de produo capitalistas e o
artefato imobili%rio cada vez mais uma raridade a ser bem paga!
4 (ue nos induz a levar essas refle&es desenvolvidas para o caso de #o Paulo para o
con$unto das metrpoles latinoamericanasW )ntendemos (ue apesar das particularidades essas
manifestaes no so apenas locais e as din,micas socioespaciais apro&imam cada vez mais
cidades como Buenos .ires #antiago e #o Paulo! Ti(ue claro (ue na raiz da transformao
dessas metrpoles est% a subordinao do espao (ue reflete cada vez mais a 0re:produo das
cidades latinoamericanas agora de maneira mais profunda por(ue capturada pelos movimentos
mais abstratos da reproduo do capital! . Hconse(U>ncia comumI dessa subordinao cada
vez mais real e fict*cia ser% a produo do espao como raridade e a multiplicao dos
movimentos do capital! "rata-se portanto de um futuro incerto para #o Paulo e para essas
metrpoles! 4nde a persist>ncia dessas lgicas de produo do espao determinar% apenas
diferentes estrat<gias para uma produo industrial +egemCnica futura e tamb<m =
continuidade das relaes de apropriao do espao! .ssim cabe inovar na busca do poss*vel
pois a reiterao dessas estrat<gias e relaes tende a negar a sociedade urbana!
,ibliora#ia
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