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- LA GARANZIA PER I VIZI NELLA COMPRAVENDITA E NELLAPPALTO -



- Si tratta del sistema di tutele previsto in favore del compratore e del committente a fronte di
ipotesi di inesatto adempimento da parte del soggetto tenuto, nella compravendita e
nellappalto, ad eseguire la prestazione caratteristica.
E possibile fare un parallelo tra la tutela approntata dallordinamento in favore del
compratore e quella prevista in favore del committente a fronte, rispettivamente, di vizi della
cosa venduta o dellopera realizzata.
Sia nel contratto di vendita che nel contratto di appalto la parte tenuta alla prestazione
caratteristica (venditore e appaltatore, rispettivamente tenuti al trasferimento di un diritto o
alla realizzazione di unopera) risponde verso laltra parte per i vizi occulti riguardanti
loggetto della prestazione dovuta.
I rimedi approntati dallordinamento per tutelare il compratore e il committente a fronte dei vizi
costituiscono, dunque, il contenuto della garanzia per i vizi.
La disciplina di tale istituto opera un bilanciamento di interessi: da un lato, vi lesigenza di
apprestare una tutela rafforzata in favore del soggetto compratore o committente destinatario
della prestazione caratteristica; da un altro lato, vi lesigenza di tutelare linteresse della
parte obbligata ad un accertamento rapido delle eventuali contestazioni sullesattezza della
prestazione (questione della necessit di denunciare - contestare il vizio entro brevi termini di
decadenza e questione del termine di prescrizione entro cui possibile agire in giudizio per
il riconoscimento del diritto alla garanzia).

- Agli effetti pratici il confronto in questione si impone perch, mentre sono simili gli strumenti
di tutela, diverse sono le condizioni per avvalersi della garanzia, con conseguente rilevanza
del problema della qualificazione della fattispecie concreta (se, cio, il contratto debba
essere qualificato come vendita o come appalto).
In sintesi:
Nella Vendita, il contenuto della garanzia (che ricorre ogni qual volta la cosa venduta presenti
vizi che la rendano inidonea alluso a cui destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile
il valore, ex art. 1490 C.C.) incentrato sulla possibilit di chiedere la risoluzione del
contratto o la riduzione del prezzo (art. 1492 C.C.). E, poi, prevista la possibilit di chiedere il
risarcimento del danno (art. 1494 C.C.).
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Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto
giorni dalla scoperta; la denunzia non necessaria se il venditore ha riconosciuto lesistenza
del vizio o lha occultato; lazione, inoltre, si prescrive in un anno dalla consegna della cosa
(art. 1495 C.C.).
Anche nel contratto di Appalto, in presenza di difformit o vizi dellopera, il contenuto della
garanzia prevede che il committente possa chiedere, oltre che leliminazione dei vizi a spese
dellappaltatore, i rimedi della riduzione del prezzo e della risoluzione del contratto (art. 1668
C.C.).
Quanto alle condizioni per avvalersi della garanzia, il committente deve, a pena di
decadenza, denunziare allappaltatore le difformit o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta; la
denunzia non necessaria se lappaltatore ha riconosciuto le difformit o i vizi o se li ha
occultati (art. 1667 co. 2 C.C.); lazione contro lappaltatore si prescrive in due anni dal giorno
della consegna dellopera. (art. 1667 co. 3 C.C.).
Ai fini della differenziazione tra i contratti di appalto e di vendita (di cosa futura), ancora
ricorrente la massima tradizionale secondo cui costituisce criterio fondamentale quello
della prevalenza o meno del lavoro sulla fornitura della materia (cos Cass. 20/4/2006 n.
9320); peraltro, rispetto a tale impostazione, stato anche chiarito in giurisprudenza che,
quando alla prestazione di fare, caratterizzante lappalto, si affianchi anche quella di dare,
caratterizzante la vendita, il criterio della prevalenza o meno del lavoro sulla materia deve
essere considerato non in senso oggettivo ma in relazione alla volont dei contraenti, al
fine di accertare, nei singoli casi, se la somministrazione della materia sia un semplice
mezzo per la produzione dellopera ed il lavoro lo scopo del negozio (appalto) oppure se il
lavoro sia il mezzo per la trasformazione della materia ed il conseguimento della cosa si
configuri invece come leffettiva finalit del negozio medesimo (vendita) (cos Cass.
2/8/2002 n. 11602).
Si cos da tempo affermato che, ai fini della distinzione tra vendita e appalto, occorra fare
leva (pi che sul criterio della prevalenza dellobbligazione di dare o di fare o su quello della
prevalenza della materia o del lavoro) sullo scopo o volont delle parti, s che la distinzione
tra vendita e appalto, nei casi in cui la prestazione di una parte consista sia in un dare, sia
in un facere, non si esaurisce nel dato meramente oggettivo del raffronto fra il valore della
materia e il valore della prestazione dopera, ma necessario avere riguardo alla volont
dei contraenti, per cui si ha appalto quando la prestazione della materia costituisce un
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mezzo per la produzione dellopera ed il lavoro lo scopo essenziale del negozio... (cos
Cass. 30/3/1995 n. 3807 secondo cui appalto il contratto relativo alla realizzazione di un
capannone prefabbricato da installare e porre in opera nel luogo indicato dal committente).
I profili di interesse nel confronto tra la disciplina della garanzia per vizi prevista per la vendita
e quella prevista per lappalto meritano di essere considerati per lulteriore rilievo della
particolare disciplina della garanzia per i vizi prevista in favore del committente nellambito
del contratto di prestazione dopera, ossia quel contratto con cui una persona si obbliga a
compiere verso un corrispettivo unopera o un servizio con lavoro prevalentemente proprio e
senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente (art. 2222 C.C.): in tale
contratto, la norma di cui allart. 2226 prevede che laccettazione dellopera libera il
prestatore dellopera per le difformit e i vizi riconoscibili e, quanto alla garanzia del
committente per difformit e difetti occulti, prevede un contenuto della garanzia analogo a
quello dellappalto (art. 1668 C.C.) ma con i pi brevi termini di decadenza e prescrizione
propri della vendita.
Tale profilo di disciplina della garanzia per i vizi prevista per il contratto dopera fa emergere
un ulteriore, ricorrente, problema di qualificazione della fattispecie concreta, se cio ci si trovi
di fronte ad un contratto di appalto ovvero ad un contratto di prestazione dopera.
Al riguardo, la differenza tra contratto di appalto e contratto di prestazione dopera va
ravvisata sotto un aspetto quantitativo piuttosto che qualitativo, posto che il contratto di
appalto e il contratto dopera hanno in comune lobbligazione, verso il committente, di
compiere, a fronte di corrispettivo, unopera o un servizio senza vincolo di subordinazione e
con assunzione di rischio da parte di chi li esegue, mentre la differenza tra i due negozi
costituita dalla circostanza che nel primo lesecuzione avviene mediante unorganizzazione
di media o grande impresa cui lobbligato preposto, nel secondo con il prevalente lavoro
di questi, pur se adiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore..
(cos Cass. 17/7/1999 n. 7606).
Sempre per ci che riguarda i problemi di qualificazione della fattispecie, non pu
dimenticarsi l ulteriore problematica della disciplina di tutela accordata alla parte acquirente
nei casi in cui questa assuma lo status di consumatore rispetto allacquisto di beni di
consumo, quale risulta ora prevista nellambito del testo normativo del Codice del Consumo
di cui al D.Lgs 6/9/2005 n. 206: invero, premesso che, ai fini di tale disciplina, per bene di
consumo deve intendersi, in generale, qualsiasi bene mobile, anche da assemblare e che
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ai contratti di vendita sono equiparati i contratti di permuta e di somministrazione nonch
quelli di appalto, di opera e tutti gli altri contratti comunque finalizzati alla fornitura di beni di
consumo da fabbricare o produrre (art. 128 Codice del Consumo), va osservato che, in
caso di difetto di conformit del bene consegnato rispetto al contratto, la tutela dellacquirente
consumatore rafforzata per il fatto che, quanto a rimedi, a quelli gi noti della riduzione del
prezzo e della risoluzione del contratto si aggiunge il diritto al ripristino, senza spese, della
conformit del bene mediante riparazione o sostituzione.. (art. 130) e per il fatto che,
quanto a condizioni per avvalersi della garanzia, il venditore risponde per il difetto di
conformit quando questo si manifesta entro due anni dalla consegna del bene, che il termine
di decadenza per la denuncia del difetto di conformit di due mesi dalla data della scoperta
del difetto e che lazione diretta a far valere i difetti non dolosamente occultati dal venditore si
prescrive in ventisei mesi dalla consegna del bene (art. 132).
Occorre, poi, tener presente, al riguardo, che, ai fini dellapplicabilit della speciale disciplina
di tutela relativa alla vendita dei beni di consumo, determinante , oltre che la nozione di bene
di consumo, lattribuibilit alla parte dello status di consumatore, quale persona fisica che
agisce per scopi estranei allattivit imprenditoriale o professionale eventualmente svolta
(art. 3 Codice del Consumo).

GARANZIA PER I VIZI NELLA VENDITA
- Si esamina, ora, il contenuto della garanzia prevista in favore del compratore per i vizi della
cosa venduta come disciplinata dagli artt. 1490 ss. C.C., con esclusione, quindi, del pur
importante panorama dei rimedi previsti in favore del compratore nella legislazione speciale,
specie di quelli che attengono ad ipotesi di vendita intercorse con un compratore
consumatore, recentemente ricollocate nellunico testo normativo del Codice del Consumo di
cui al D.Lgs 6/9/2005 n. 206.
In generale, in base alla norma di cui allart. 1476 n. 3) C.C., quella di garantire il
compratore...dai vizi della cosa costituisce una delle obbligazioni principali del venditore.
Da alcuni, in dottrina, stato evidenziato, peraltro, che le effettive obbligazioni principali del
venditore sarebbero quelle di cui ai nn. 1) e 2) dellart. 1476 C.C. (consegnare la cosa nello
stato di fatto in cui si trovava al momento della conclusione del contratto e far conseguire la
propriet della cosa o del diritto se lacquisto non effetto immediato del contratto) e che la
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soggezione del venditore alla garanzia per i vizi configurerebbe unipotesi di responsabilit
per inadempimento indipendentemente dalla colpa o di inesatta esecuzione del rapporto.
I presupposti per loperare della garanzia sono previsti nella norma di cui allart. 1490 C.C.
secondo cui il venditore tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la
rendano inidonea alluso a cui destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il
valore.
Lart. 1490 co. 2 C.C. prevede la possibilit di un patto per escludere o limitare la garanzia;
tale patto non ha effetto per il caso che il venditore abbia in mala fede taciuto al compratore i
vizi della cosa. Tener presente che tale patto soggiace ai limiti di cui allart. 1229 C.C. e che,
se relativo a condizioni generali di contratto di cui allart. 1341 C.C., configura clausola
vessatoria che richiede specifica sottoscrizione ai sensi del comma 2 dello stesso art. 1341
C.C. (Cass. 23/12/1993 n. 12759).
- Quanto a contenuto della garanzia, il sistema codicistico della garanzia per i vizi della cosa
venduta, come disciplinato dallart. 1492 C.C., incentrato sui rimedi della risoluzione del
contratto e della riduzione del prezzo, e, quindi, sugli strumenti dellazione redibitoria o di
risoluzione contrattuale e sulla quanti minoris o di riduzione del prezzo.
(Potrebbe a questo punto farsi un inciso sullaffermazione storica di questi strumenti nel diritto
romano quando oggetto delle compravendite erano essenzialmente beni infungibili; sul
problema dellinadeguatezza di tali strumenti rispetto alla vendita di cose prodotte in serie, in
cui linteresse dellacquirente si incentra sulla sostituzione o sulla riparazione del bene; sulla
questione dibattuta circa lesistenza di unazione di esatto adempimento; sull ipotesi
particolare dellart. 1512 C.C., in tema di garanzia di buon funzionamento nella vendita di
cose mobili, e sulla possibilit del risarcimento del danno in forma specifica ex art. 2058
C.C.; sul fatto che tale questione pu dirsi oggi superata, quanto alla materia della vendita
dei beni di consumo, a seguito del D.Lgs. 2/2/2002 n. 24 che, dando attuazione a una
direttiva CE, aveva inserito un nuovo paragrafo nel C.C. agli artt. 1519 bis e ss. C.C.
prevedendo, per il caso di difetto di conformit, anche il diritto del consumatore acquirente al
ripristino, con la riparazione o sostituzione: tali rimedi risultano ora previsti e disciplinati,
come visto, agli artt. 130 e 132 Codice di Consumo).
Risoluzione del contratto e riduzione del prezzo sono i rimedi previsti a scelta del compratore.
Trattasi di una scelta irrevocabile se fatta con domanda giudiziale.
I due rimedi sono fondati sul medesimo presupposto (art. 1490), per cui, in generale, la
relativa tutela accordata al compratore in via alternativa, con conseguente inammissibilit
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della proposizione cumulativa delle due azioni, ossia della proposizione in via subordinata
dellazione di riduzione rispetto ad una principale richiesta di risoluzione del contratto (del
resto, essendo entrambe fondate sul medesimo presupposto, rigettata la domanda
principale, sar rigettata anche la domanda subordinata di riduzione del prezzo).
In tal senso si espressa Cass. SS.UU. 25/3/1988 n. 2565, secondo cui lacquirente che
agisca in garanzia per i vizi della cosa venduta non pu esercitare lazione per la riduzione
del prezzo subordinatamente al mancato accoglimento della domanda principale di
risoluzione del contratto, principio ribadito da Cass. 11/4/1996 n. 3398, secondo cui in
tema di garanzia per vizi della cosa venduta e per il caso in cui lazione di riduzione del
prezzo sia accordata non in via esclusiva, ma in via concorrente con lazione di risoluzione,
deve negarsi lammissibilit della domanda di riduzione in modo subordinato rispetto alla
proposizione in via principale dellazione di risoluzione.
Peraltro, nel caso in cui lazione di riduzione del prezzo accordata non in via concorrente
ma in via esclusiva, allora in questo caso possibile chiedere lazione di riduzione del prezzo
in via subordinata e in via principale lazione di risoluzione, e, ci, nel dubbio sulla ricorrenza
dei presupposti per la fattispecie di cui allart. 1492 u.c. C.C. (secondo cui, se la cosa
consegnata perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del
contratto; se invece perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi lha
alienata o trasformata, egli non pu domandare che la riduzione del prezzo). In questo
senso Cass. 24/10/1995 n. 11036, secondo cui in caso di alienazione o trasformazione
della cosa venduta, da parte del compratore, qualora originariamente sussista dubbio
sullammissibilit dellazione redibitoria, ovvero lammissibilit della stessa sia contestata
dal venditore - convenuto, il compratore - attore legittimamente pu - per il caso in cui detta
azione redibitoria dovesse essere ritenuta inammissibile ed al fine di non perdere ogni
garanzia - chiedere anche lunica tutela apprestatagli dallart. 1492 terzo comma C.C., vale
a dire lazione di riduzione del prezzo.
Occorre anche tener presente che la giurisprudenza, in tema di art. 1492 u.c., ha esteso
lambito di applicazione di tale norma dalla trasformazione del bene allutilizzo del bene
stesso (es. Cass. 4/4/1998 n. 3500); la ratio dellesclusione del rimedio della risoluzione del
contratto in tale ipotesi viene ricondotta non tanto alla impossibilit obbiettiva di ripristinare la
situazione delle parti anteriore al contratto quanto alla volont dellacquirente, manifestata
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attraverso luso della cosa, di accettarla nonostante i vizi (da ultimo, Cass. 29/11/2004 n.
22416).
- Differenza tra azione di risoluzione quale contenuto della garanzia di cui all art. 1492 C.C. e
azione di risoluzione per inadempimento di cui all art. 1453.
Per la risoluzione del contratto per vizi non necessaria la valutazione sulla non scarsa
importanza dellinadempimento (art. 1455 C.C.), o, meglio, una tale valutazione assorbita
nella verifica del presupposto di cui allart. 1490 C.C. (Cass. SS.UU. 25/3/1988 n. 2565).
Altra grossa e fondamentale differenza sta nella diversit dei termini di prescrizione, nel
senso che per la risoluzione di cui allart. 1453 C.C. prevista la prescrizione ordinaria, per
quella di cui allart. 1492 C.C. il termine di prescrizione fissato allart. 1495 in un anno dalla
consegna: la norma di cui allart. 1495 prevede, infatti, sia un termine di decadenza di 8
giorni, dalla scoperta, per la denuncia del vizio, sia un termine di prescrizione di un anno,
dalla consegna, per far valere il diritto alla garanzia.
- Concettualmente distinta dalla categoria del vizio redibitorio di cui allart. 1490 C.C. (che
richiama unimperfezione materiale della cosa che incide sulla sua utilizzabilit o sul suo
valore) lipotesi della mancanza di qualit di cui allart. 1497 C.C. (ove qualit esprime
quegli attributi di funzionalit ed utilit o pregio la cui mancanza integra inesattezza della
prestazione ove si tratti di qualit promessa della cosa ovvero essenziale per luso a cui la
cosa destinata); per lipotesi della mancanza di qualit di cui allart. 1497 C.C. previsto il
solo rimedio della risoluzione del contratto; comunque, da un punto di vista della disciplina,
non vi particolare distinzione tra vizio redibitorio e mancanza di qualit posto che anche il
rimedio della risoluzione del contratto per mancanza di qualit soggiace agli stessi termini di
decadenza e prescrizione di cui allart. 1495 C.C. previsti per loperativit della garanzia per i
vizi di cui allart. 1490 C.C.
- Uno spazio per lazione generale di cui allart. 1453 C.C. (con prescrizione decennale) nella
trattazione del tema generale dei vizi del bene venduto viene individuato nellipotesi di
consegna di aliud pro alio, tradizionalmente distinta dalle ipotesi di vizi e mancanza di
qualit, posto che, mentre il vizio redibitorio di cui allart. 1490 C.C. e la mancanza di qualit
di cui allart. 1497 C.C. presuppongono lappartenenza della cosa al genere pattuito, si ha
lipotesi dell aliud pro alio qualora la cosa consegnata sia completamente diversa da quella
assunta nel contratto in quanto appartenente ad un altro genere.
Peraltro, la distinzione tra le varie ipotesi non sempre agevole in concreto; in
giurisprudenza sono stati ricondotti allipotesi dell aliud pro alio non solo casi di consegna
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di una cosa di genere assolutamente diverso da quello oggetto del contratto ma anche casi
in cui la cosa consegnata, per le sue caratteristiche, sia assolutamente priva delle capacit
funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dellacquirente (cos Cass. 3/8/2000 n. 10188
che, peraltro, ha escluso che, nel caso, la consegna di fibra regolare di seconda scelta
integrasse gli estremi dell aliud pro alio, in quanto era pur sempre fibra acrilica, anche se
di qualit inferiore a quella richiesta, per cui lacquirente non pu avvalersi dellordinaria
azione di risoluzione ex art. 1453 C.C.). Tenere poi presente che lonere della relativa prova,
ossia della riconducibilit alla fattispecie di aliud pro alio, spetta allacquirente (Cass.
23/2/2001 n. 2659).
- Effetti della risoluzione del contratto: in base alla norma di cui allart. 1493 C.C. la
risoluzione del contratto di vendita per i vizi della cosa venduta determina un effetto
restitutorio analogo a quello previsto in generale dall art. 1458 (nel caso: il venditore deve
restituire al compratore il prezzo ricevuto ed il compratore deve restituire al venditore la cosa,
sempre che questa non sia perita in conseguenza dei vizi, ipotesi questa disciplinata, come
visto, allart. 1492 u.c. prima parte).
- Risarcimento del danno: la norma di cui allart. 1494 co. 1 C.C. prevede il risarcimento del
danno come un ulteriore strumento di tutela del compratore in presenza di vizi della cosa
venduta ed espressione della responsabilit contrattuale del venditore: dovuto se il
venditore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (colpa presunta).
Lazione di danni di cui allart. 1494 C.C. si basa su un presupposto diverso dalle azioni
edilizie di cui allart. 1492 C.C.: mentre in queste si fa valere lobbligazione di garanzia del
venditore su cui incombe il rischio della scoperta dei vizi occulti, con lazione di danni il
compratore fa valere linadempimento del venditore allobbligazione di comportamento
presupposta dallart. 1494 C.C. (mentre per le azioni edilizie si prescinde dalla colpa del
venditore, nel caso dellazione di risarcimento del danno la colpa presunta).
Si ammette pacificamente la proponibilit della domanda di risarcimento del danno in via
autonoma rispetto ai rimedi peculiari del contenuto della garanzia e, quindi, la possibilit di
chiedere il solo risarcimento del danno senza aver fatto valere gli altri rimedi (risoluzione del
contratto o riduzione del prezzo): tuttavia lesercizio (anche) in via autonoma dellazione di
risarcimento in ogni caso assoggettato al rispetto dei termini di cui allart. 1495 C.C. (Cass.
22/11/2000 n. 15104; Cass. 6/12/2001 n. 15481).
Va, poi, tenuta presente la differenza tra la responsabilit risarcitoria del venditore di cui al
primo comma art. 1494 C.C. (che ha natura contrattuale) e la responsabilit risarcitoria di cui
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al secondo comma per i danni derivanti dai vizi della cosa (quale ipotesi di responsabilit
extracontrattuale oggettiva per la quale ammessa la prova liberatoria).
- Quanto alla possibilit per il compratore dellesperimento della c.d. azione di esatto
adempimento, ossia diretta alleliminazione dei vizi mediante riparazione o sostituzione
della cosa, va detto che, al di fuori delle ipotesi espressamente previste (art. 1512 C.C., art.
130 Codice del Consumo), il sistema non conosce unazione generale di esatto
adempimento; che, inoltre, in tema di vendita, lobbligazione principale del venditore attiene
ad un dare e non ad un facere; che peraltro, lobbiettivo di conseguire leliminazione del vizio
pu essere conseguito con una richiesta di risarcimento del danno in forma specifica ai sensi
dellart. 2058 C.C.; che, invece, in generale, non pare esservi spazio per il rimedio della
sostituzione del bene.
- Quanto alle condizioni per avvalersi della garanzia, ai sensi dellart.1495 C.C. il
compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro 8 giorni
dalla scoperta (art. 1495 co. 1 C.C.); tener presente che tale denuncia non necessaria se il
venditore ha riconosciuto lesistenza del vizio o lha occultato (art. 1495 co.2 C.C.), inoltre,
lazione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (art. 1495 co. 3 C.C.).
Quanto al termine di decadenza di 8 giorni per la denuncia, va detto, anzitutto, che, decisiva
lindividuazione del momento della scoperta; al riguardo, va chiarito che il dies a quo
soltanto per il vizio apparente coincide con il giorno di ricevimento della merce, mentre per gli
altri vizi, ossia per quelli non rilevabili attraverso un rapido e sommario esame del bene, il
termine decorre dal momento della scoperta, la quale si ha allorquando il compratore abbia
acquisito certezza e non semplice sospetto che il vizio sussista, ci che, nella compravendita
tra imprenditori, esperti del settore merceologico specifico, pu ritenersi verificato nel
momento in cui lacquirente ha potuto eseguire gli esami necessari, equiparandosi in tal caso
la possibilit di accertamento della condizione del bene alla riconoscibilit dei vizi apparenti
(es. Cass. 3/8/1994 n. 7202).
In secondo luogo, va detto che la prova della tempestivit della denuncia, il cui onere grava
sulla parte acquirente, pu essere assolta con qualsiasi mezzo di prova, evidentemente
quindi anche con la prova testimoniale.
Il mancato rispetto dei termini di decadenza e prescrizione determina lestinzione del diritto
alla garanzia; la relativa questione, peraltro costituisce eccezione in senso proprio e deve
essere sollevata nel corso del processo dalla parte venditrice entro i termini previsti, a pena
di decadenza, per la proposizione delle eccezioni di merito non rilevabili dufficio (ossia,
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nellambito del c.d. nuovo rito, con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente
depositata, se la causa stata introdotta dal compratore per far valere il diritto alla garanzia,
ovvero nel corso delludienza di prima comparizione ex art. 183 co. 5 C.P.C. se la causa
stata introdotta dallattore venditore ed il convenuto compratore ha invocato, in via di
domanda o di eccezione, il contenuto della garanzia per i vizi).
Va, a tal punto, richiamata, peraltro la previsione di cui allart. 1495 co. 3 seconda parte
secondo cui il compratore che sia convenuto per lesecuzione del contratto, pu sempre far
valere la garanzia, purch il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla
scoperta e prima del decorso dellanno dalla consegna.
Trattasi di una previsione che ricorre in modo analogo in tema di disciplina della garanzia per
i vizi nellappalto (art. 1667 co. 3 seconda parte, secondo cui il committente convenuto per
il pagamento pu sempre far valere la garanzia, purch le difformit o i vizi siano stati
denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla
consegna) nonch in tema di disciplina della garanzia per la vendita dei beni di consumo
(art. 132 co. 4 seconda parte Codice del Consumo, secondo cui il consumatore, che sia
convenuto per lesecuzione del contratto, pu tuttavia far valere sempre i diritti di cui allart.
130 comma 2, purch il difetto di conformit sia stato denunciato entro due mesi dalla
scoperta e prima della scadenza del termine di al periodo precedente, ossia quello di
ventisei mesi dalla consegna del bene) ma che non ricorre in tema di disciplina della
garanzia per i vizi nellambito del contratto di prestazione dopera ex art. 2226 C.C..


GARANZIA PER I VIZI NELLAPPALTO
Nel contratto di Appalto, in presenza di difformit o vizi dellopera, il contenuto della garanzia
prevede che il committente possa chiedere che le difformit o i vizi siano eliminati a spese
dellappaltatore oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento
del danno nel caso di colpa dellappaltatore. Se per le difformit o i vizi dellopera sono tali
da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente pu chiedere la
risoluzione del contratto (art. 1668 C.C.).
Fra i diversi strumenti di tutela del committente si segnala, anzitutto, la possibilit di chiedere
che le difformit o i vizi siano eliminati a spese dellappaltatore.
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Sulla scorta di tale norma, intesa quale momento di emersione della figura dellazione di
esatto adempimento, il committente potrebbe limitarsi a chiedere la condanna
alleliminazione dei difetti, da eseguirsi nelle forme previste dallart. 2931 C.C.; peraltro,
linciso a spese dellappaltatore pu indurre a ritenere che lappaltatore sia tenuto a
sostenere, pi che la diretta eliminazione dei vizi, i costi necessari per leliminazione dei vizi;
, pertanto, possibile ritenere che la domanda di condanna alleliminazione dei vizi di cui
allart. 1668 C.C. sia, pi che unipotesi di azione di esatto adempimento, unipotesi di
risarcimento del danno in forma specifica, con conseguente applicabilit dellart. 2058 C.C.
(secondo cui il danneggiato pu richiedere la reintegrazione in forma specifica, qualora sia
in tutto o in parte possibile ed il giudice pu disporre che il risarcimento avvenga solo per
equivalente, se la reintegrazione in forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il
debitore ).
In alternativa alla richiesta di eliminazione dei vizi, il committente pu chiedere la riduzione
del prezzo in ragione del minor valore dellopera realizzata.
Nei casi in cui le difformit o i vizi dellopera siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua
destinazione, il committente pu, poi, chiedere la risoluzione del contratto.
Va, quindi, notato che nella disciplina della garanzia per i vizi dellappalto, la risoluzione del
contratto e la riduzione del prezzo, quali possibili misure a garanzia del committente a fronte
di vizi dellopera, si coordinano tra loro diversamente da quanto avviene nella vendita.
La previsione della risoluzione del contratto per vizi nellappalto di cui allart. 1668 C.C.
diversa da quella di cui allart. 1492 C.C. perch nellappalto per chiedere la risoluzione del
contratto necessario che si tratti di gravi vizi o difformit dellopera, tali da renderla del tutto
inadatta alla sua destinazione (trattasi di vizi pi gravi), laddove, nella compravendita,
lesperibilit dei due rimedi in questione posta in via alternativa in quanto rimedi fondati sui
medesimi presupposti.
In proposito, Cass. 20/9/1990 n. 9613, secondo cui ai fini della risoluzione del contratto per
i vizi dellopera si richiede un inadempimento pi grave di quello richiesto per l a risoluzione
della compravendita per i vizi della cosa, atteso che, mentre per lart. 1668 secondo
comma C.C. la risoluzione pu essere dichiarata soltanto se i vizi dellopera sono tali da
renderla del tutto inidonea alla sua destinazione, lart. 1490 C.C. stabilisce che la
risoluzione va pronunciata per i vizi che diminuiscano in modo apprezzabile il valore della
cosa....
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E, quindi, possibile nellappalto chiedere la riduzione del prezzo in via subordinata rispetto
ad una domanda principale di risoluzione del contratto, e ci per il caso in cui i vizi non siano
ritenuti di gravit tale da far luogo alla risoluzione del contratto.
In tema di appalto, ove le difformit o i vizi dellopera, tenuto conto dellentit e del valore
di questultima, siano facilmente e sicuramente eliminabili, il committente pu ottenere, a
sua scelta, uno dei provvedimenti previsti dal primo comma dellart. 1668 C.C., e cio
leliminazione delle difformit oppure la riduzione del prezzo, salvo il risarcimento del
danno nel caso di colpa dellappaltatore, mentre pu chiedere la risoluzione del contratto,
ai sensi del secondo comma dello stesso articolo, quando le difformit o i vizi, incidendo in
modo notevole sulla struttura e funzionalit dellopera, siano tali da rendere la stessa
totalmente inidonea alla destinazione sua propria (Cass. 6/2/1989 n. 715).
Peraltro, stato affermato che, anche in presenza dei presupposti per domandare la
risoluzione del contratto dappalto, il committente pu limitarsi a chiedere leliminazione a
spese dellappaltatore delle difformit e dei vizi da cui lopera risulti affetta, pur se tale
eliminazione sia possibile solo attraverso lintegrale rifacimento dellopera (Cass. 12/4/1996
n. 3454).
Vi differenza tra lipotesi di risoluzione del contratto per vizi dellappalto e quella di cui
allart. 1453 C.C. per il termine di prescrizione che nellart. 1667 C.C. viene fissato in due
anni dalla consegna dellopera (oltre al fatto che lart. 1667 C.C. prevede poi il termine di
decadenza per la denunzia in 60 giorni dalla scoperta).
Va, inoltre, considerato che, ai fini della risoluzione del contratto per difetti dellopera,
necessario che i difetti siano tali da rendere lopera del tutto inadatta alla sua destinazione,
requisito questo che pare essere di contenuto pi grave dellinadempimento di non scarsa
importanza necessario, ai sensi dellart. 1455 C.C. per dar luogo alla risoluzione del
contratto ai sensi dellart. 1453 C.C.
Quanto ad effetti della risoluzione del contratto per difetti dellopera, va osservato che in tema
di appalto non presente una norma analoga a quella di cui allart. 1493 C.C. in tema di
vendita (che espressamente prevede gli effetti restitutori).
Peraltro, la risoluzione del contratto, anche in questo caso, ha effetto retroattivo tra le parti
secondo la regola generale di cui allart. 1458 C.C.; in proposito va segnalato che negli
appalti di costruzioni immobiliari, spesso il committente, pur chiedendo la risoluzione del
contratto, dichiari di voler ritenere lopera (di cui diviene proprietario per accessione): in tal
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caso il committente tenuto a pagare lopera nei limiti in cui la stessa stata utilmente
eseguita, ossia secondo il prezzo contrattuale ridotto in proporzione del minor valore causato
dai vizi.
Nella sostanza, quindi, in tale ipotesi, la domanda di risoluzione del contratto per difetti
dellopera si traduce nel medesimo risultato della domanda di riduzione del prezzo.
- Lazione di risarcimento del danno si aggiunge, quale ulteriore tutela del committente, a
quella diretta alleliminazione delle difformit e vizi ed a quella di riduzione del prezzo.
Per quanto espressamente previsto in aggiunta a tali due possibili azioni, tuttavia pacifico
che il risarcimento del danno sia ammissibile anche nellipotesi di risoluzione del contratto di
cui allart. 1668 co. 2 C.C.
Inoltre, per quanto il diritto al risarcimento dei danni derivanti da vizi o difformit sia previsto
espressamente nel caso di colpa dellappaltatore, tuttavia si afferma che il committente
non tenuto a dimostrare la colpa dellappaltatore medesimo, in quanto, vertendosi in
tema di responsabilit contrattuale, tale colpa presunta fino a prova contraria (cos Cass.
26/10/2000 n. 14124).
- Per quanto, poi, il rimedio dellazione di risarcimento del danno sia concettualmente distinto
dagli altri rimedi, in particolare da quello relativo allazione per leliminazione dei vizi e da
quello relativo allazione di riduzione del prezzo, s che le predette azioni non sono
surrogabili luna con laltra ed in particolare non consentito ottenere con la domanda di
risarcimento dei danni gli effetti dellazione per leliminazione dei vizi, se questa non stata
proposta (Cass. 21/2/1996 n. 1334), tuttavia, nelle applicazioni giurisprudenziali la
distinzione tra tali azioni appare molto sfumata: stato cos affermato che il committente,
ove non intenda ottenere laffermazione giudiziale dellinadempimento con la relativa
condanna dellappaltatore e lattuazione dei suoi diritti nelle forme della esecuzione
specifica, pu sempre chiedere il risarcimento del danno nella misura corrispondente alla
spesa necessaria alla eliminazione dei vizi, senza alcuna necessit del previo
esperimento dellazione di condanna alla esecuzione specifica, e che il committente che
agisce per la riduzione del prezzo, ai sensi dellart. 1668 C.C., ha lonere di provare il
deprezzamento, non essendo questo un effetto necessario e costante delle difformit
dellopera, a meno che queste difformit non dipendano dallimpiego di materiali meno
pregiati di quelli contrattualmente previsti o da altre cause che incidono sul pregio
dellopera; in tal caso la riduzione, che, di regola, deve essere determinata in base al
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raffronto del valore e del rendimento dellopera pattuita con quelli dellopera difettosamente
eseguita, pu anche farsi coincidere con il costo delle opere necessarie per la
eliminazione delle difformit (Cass. 10/1/1996 n. 169).
Nellesperienza giudiziaria si riscontra, peraltro, che di norma le parti committenti chiedano,
congiuntamente, l eliminazione dei difetti a spese dellappaltatore o la riduzione del prezzo
insieme al risarcimento dei danni.
Ai fini della fruttuosit dellistruttoria e della rispondenza della decisione alle domande delle
parti, occorre, comunque, in sede di formulazione del quesito al C.T.U., porre particolare
attenzione alle domande svolte dalla parte committente cos da non solo indirizzare lattivit di
indagine del C.T.U. sulle questioni tecniche controverse tra le parti ma da conseguire anche
da questi le risposte utili alla decisione.
- Quanto alla possibilit di individuare uno spazio per la risoluzione del contratto di cui allart.
1453 C.C. in tema di appalto, va detto che tale rimedio di carattere generale ricorre per il
caso in cui lopera non sia stata eseguita e per il caso in cui, pur eseguita, non sia stata
consegnata.
La risoluzione ex art. 1668 prevede, invece che lopera sia stata completata con la presenza
di vizi (anche se, in concreto, spesso, nella stessa percezione delle parti, minime lacune -
incompletezze dellopera vengono ricondotte allipotesi di vizi).
Invero, stato pi volte affermato che le disposizioni speciali in tema di inadempimento del
contratto di appalto (artt. 1667, 1668, 1669) integrano, ma non escludono, lapplicazione
dei principi generali in materia di inadempimento contrattuale, che sono applicabili quando
non ricorrano i presupposti delle norme speciali, nel senso che la comune responsabilit
dellappaltatore ex artt. 1453 e 1455 C.C. sorge allorquando egli non esegua interamente
lopera o, se lha eseguita, si rifiuti di consegnarla, o vi proceda con ritardo rispetto al
termine di esecuzione pattuito, mentre la differente responsabilit dellappaltatore, inerente
alla garanzia per i vizi o difformit dellopera, prevista dagli artt. 1667 e 1669 C.C., ricorre
quando il suddetto abbia violato le prescrizioni pattuite per lesecuzione dellopera o le
regole imposte dalla tecnica (es. Cass. 9/8/1996 n. 7364, o, da ultimo, Cass. 17/5/2004 n.
9333).
Lo spartiacque tra la disciplina generale di cui agli artt. 1453 e 1455 C.C. e quella speciale
prevista agli artt. 1667 e 1668 C.C. quindi rappresentato dal completamento - consegna
dellopera: successivamente a tale momento la tutela del committente per linesatta
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esecuzione dellopera data dal contenuto della garanzia di cui allart. 1668 nel rispetto dei
termini di cui allart. 1667 C.C.; prima di tale momento, invece, il committente dovr far valere
la responsabilit dellappaltatore ai sensi degli artt. 1453 e 1455 C.C.; tenere poi presente
che il committente, in base allart. 1662 C.C., sino a che lopera non completata, ha sempre
la possibilit di controllare lo svolgimento dei lavori e, a fronte di una inesatta esecuzione dei
lavori, avvalersi di una apposita diffida ad adempiere, posto che quando si accerta che che
lesecuzione dellopera non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola
darte pu fissare un congruo termine entro il quale lappaltatore si deve conformare a tali
condizioni, con la conseguenza che trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto
risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.
- Il controllo del committente sullesecuzione dellopera e la responsabilit dellappaltatore.
In generale, va detto che per la definizione stessa del contratto di appalto come contratto
con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a
proprio rischio, il compimento di unopera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro
(art. 1655 Codice Civile), il contratto di appalto si caratterizza per lautonomia
dellappaltatore che organizza e gestisce come meglio crede i mezzi ed il personale
necessari alla produzione del risultato; se poi si considera che il diritto al pagamento del
corrispettivo diviene esigibile con il compimento dellopera e con laccettazione da parte del
committente, potrebbe ritenersi che il committente non abbia un particolare interesse ad
ingerirsi nellesecuzione del contratto.
Tuttavia, s visto che il Codice Civile riconosce al committente la facolt di compiere
verifiche in corso dopera (art. 1662 C.C.) senza che queste comportino rinuncia alla verifica
finale di cui allart. 1665 C.C.
Altra forma di controllo viene esercitata dal committente tramite il direttore dei lavori che ha il
compito di sovraintendere allintera esecuzione dellopera con funzioni di rappresentanza del
committente per ci che attiene alle questioni di carattere strettamente tecnico.
Per quanto possa esservi la tendenza delle imprese appaltatrici ad identificare la
committenza con il professionista da questa incaricato di dirigere i lavori, tuttavia va tenuto
presente che, di norma, lincarico di direttore dei lavori conferito dal committente investe il
professionista di un potere di rappresentanza limitatamente alla materia strettamente tecnica,
con la conseguenza che le dichiarazioni del D.L. sono vincolanti per il committente soltanto
se contenute in detto ambito tecnico, mentre sono prive di valore vincolante se invadono altri
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campi come quello concernente laccettazione del prezzo finale dellopera (Cass. 1/3/1995 n.
2333).
Del pari, per la giurisprudenza, laccettazione da parte del direttore dei lavori dellopera
consegnata dallappaltatore non vincola il committente per le opere extra contratto da
questultimo non ordinate.
In ragione dei limiti della rappresentanza del D.L. (le cui dichiarazioni non hanno un carattere
negoziale vincolante per il committente, ad es. con riferimento al prezzo finale o alle opere
extracontratto), lo stesso non legittimato a ricevere in nome e per conto del committente
le comunicazioni dellappaltatore circa la non eseguibilit del progetto o la necessit di
apportare variazioni. Pertanto, lappaltatore non esonerato dalla responsabilit per la
rovina o il difetto dellopera qualora, pur avendo fatto presente al direttore dei lavori la non
eseguibilit del progetto, abbia ricevuto da questi, e non dal committente, lordine di
eseguire comunque il progetto (Cass. 19/6/1996 n. 5632).
Il principio dettato dalla citata massima giurisprudenziale richiama, fra laltro, la
responsabilit propria dellappaltatore, che si presume esperto della materia edilizia, per
difetti della costruzione riconducibili ad errori di progetto, in quanto lappaltatore tenuto
non solo ad eseguirlo a regola darte, ma anche a controllare, con la diligenza richiesta dal
caso concreto e nei limiti delle cognizioni tecniche da lui esigibili, la congruit e
completezza dello stesso, segnalando al committente gli eventuali errori riscontrati (Cass.
23/4/1997 n. 3520).
Cos, anche lindagine sulla natura e sulla consistenza del suolo edificatorio rientra tra gli
obblighi dellappaltatore, in quanto lesecuzione a regola darte di una costruzione dipende
dalladeguatezza del progetto rispetto alle caratteristiche geologiche del terreno su cui
devono porsi le fondazioni; con la conseguenza che, nellipotesi in cui detta indagine non
presenti difficolt particolari, superiori alle conoscenze che devono essere assicurate
dallorganizzazione necessaria allo svolgimento dellattivit edilizia, lappaltatore deve
rispondere, in solido con il progettista (a sua volta responsabile per inadempimento del
contratto dopera professionale, essendosi rivelata inadeguata la progettazione) dei vizi
dellopera dipendenti dal cedimento delle fondazioni dovuto alle caratteristiche geologiche
del suolo, non tenute presenti in progetto (Cass. 23/9/1996 n. 8395).
Per concludere il tema della responsabilit dellappaltatore in conseguenza di errori di
progettazione, va solo precisato che la giurisprudenza esclude tale responsabilit
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dellappaltatore nei soli in casi in cui, per espressa previsione contrattuale, lappaltatore si
ponga come nudus minister, ossia come passivo strumento nelle mani del committente,
direttamente e totalmente condizionato dalle istruzioni ricevute senza nessuna possibilit
di iniziativa e vaglio critico (Cass. 12/5/2000 n. 6088).
- Quanto alle condizioni per avvalersi della garanzia, il committente deve, a pena di
decadenza, denunziare allappaltatore le difformit o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta; la
denunzia non necessaria se lappaltatore ha riconosciuto le difformit o i vizi o se li ha
occultati (art. 1667 co. 2 C.C.); lazione contro lappaltatore si prescrive in due anni dal giorno
della consegna dellopera. (art. 1667 co. 3 C.C.); analogamente a quanto previsto in tema di
garanzia per i vizi nella vendita, anche nel contratto di appalto il committente convenuto per
il pagamento pu sempre far valere la garanzia, purch le difformit o i vizi siano stati
denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi 2 anni dalla consegna
(art 1667 co. 3 seconda parte C.C.).
Infine, va detto che la garanzia non dovuta se il committente ha accettato lopera e le
difformit o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purch in questo caso non
siano stati in mala fede taciuti dallappaltatore (art. 1667 co 1 C.C.).
Laccettazione dellopera da parte del committente comporta, quindi, oltre che leffetto,
disciplinato allart. 1665 C.C., di rendere esigibile il prezzo, anche la conseguenza di liberare
lappaltatore dalla responsabilit per i vizi riconoscibili (ma, evidentemente, non anche per
quelli occulti).
Tener presente che la presa in consegna dellopera, nel contratto di appalto, non equivale
necessariamente ad accettazione della medesima senza riserve; invero, la consegna
dellopera costituisce un fatto materiale effettuantesi nella traditio, mentre laccettazione
dellopera da parte del committente rappresenta un atto di volont che produce effetti ben pi
importanti della mera ricezione, quali lesonero dellappaltatore da ogni responsabilit per
vizi e difformit riconoscibili dellopera ed il diritto al pagamento del prezzo (es. Cass.
3/2/1993 n. 1317; Cass. 22/11/1996 n. 10314); peraltro, lart. 1665 prevede talune tipiche
ipotesi di accettazione tacita dellopera da parte del committente.
Quanto alla decorrenza del termine di decadenza di 60 giorni per la denuncia, anche in
questo caso decisiva lindividuazione del momento della scoperta; al riguardo, pare
opportuno segnalare la responsabilit del direttore dei lavori nei confronti del committente
per ci che attiene la scoperta dei difetti e la conseguente possibilit per il committente di
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farne denuncia allappaltatore, posto che laccertamento dei vizi di unopera appaltata da
parte del direttore dei lavori nominato dal committente fa decorrere il termine per la
denunzia da parte di questi allappaltatore, il cui onere non assolto se la contestazione
effettuata da detto direttore, che non ha il potere di compiere atti giuridici per conto del
committente (Cass. 8/9/2000 n. 11854).
Tale principio (che coerente con la regola, sopra vista, secondo cui lappaltatore, per
esonerarsi da responsabilit, deve comunicare direttamente al committente la propria
valutazione di ineseguibilit del progetto) che apparentemente sembra essere foriero di
possibili gravi conseguenze per il committente (posto che, essendo la tempestivit della
denuncia dei difetti una condizione perch il committente possa avvalersi della garanzia per i
difetti dellopera, da un lato, la scoperta del difetto da parte del D.L. fa decorrere, per il
committente, il termine per la contestazione del difetto, da un altro lato, lonere di tempestiva
contestazione non assolto se a farla il D.L.), fa discendere una regola responsabilit per il
D.L. chiamato ad immediatamente informare il committente dei difetti scoperti; peraltro il
pregiudizio che sembra poter derivare da tale principio per il committente va ridimensionato
in considerazione del fatto che la garanzia per i difetti dellopera scatta dal momento in cui
lopera completata, che ad un tale momento la stessa viene consegnata ed oggetto di
verifica da parte del committente il quale, a tal punto, nelle condizioni di accettarla o di
contestare i vizi riconoscibili, che da un tale momento lopera nella disponibilit del
committente il quale avr modo di ulteriormente rilevare e contestare i vizi occulti
successivamente emersi nel termine di due anni.
Anche nel caso dellappalto, lonere della prova della tempestivit della denuncia grava sul
committente e pu essere assolto con qualsiasi mezzo di prova, evidentemente quindi anche
con la prova testimoniale.

- Questioni comuni circa loperativit di decadenza e prescrizione nella disciplina della
garanzia per i vizi della VENDITA e dellAPPALTO.
Si gi detto che la disciplina della garanzia della vendita e dellappalto si differenziano per i
diversi termini di decadenza e prescrizione previsti per la denuncia dei vizi e per lesercizio
dellazione.
Tuttavia entrambe le figure pongono analoghi problemi applicativi quanto allonere della
prova ed al valore giuridico del riconoscimento del vizio da parte del venditore o
dellappaltatore.
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I) Onere della prova.
A) Con riguardo alla decadenza dalla garanzia, ci si domanda se spetta al compratore o
committente (che intende avvalersi della garanzia) di provare di avere tempestivamente
denunciato i vizi o se il venditore che deve eccepire e provare che la denuncia stata
tardiva.
La soluzione che viene accolta nel senso che si addossa al venditore o appaltatore lonere
di sollevare leccezione di decadenza ma si fa gravare sul compratore o committente lonere
di provare che la denuncia stata tempestiva, in quanto la tempestivit della contestazione
considerata come una condizione dellazione (per la compravendita, es. Cass. 26/8/1993 n.
9010; per lappalto, es. Cass. 10/6/1994 n. 5677).
Tale soluzione opera una sorta di bilanciamento di interessi: da un lato, la denuncia
tempestiva costituisce per il compratore e per il committente un onere imposto a pena di
decadenza, da un altro lato, vertendosi in materia di diritti disponibili, la decadenza non
rilevabile dufficio ma deve essere eccepita dalla parte interessata (art. 2969 C.C.).
B) Con riguardo alla prescrizione, trattasi di una eccezione in senso stretto che deve essere
sollevata e dimostrata dal venditore - appaltatore; il venditore, ad es., oltre a sollevare
leccezione, deve dimostrare quando avvenuta la consegna, quale momento di decorrenza
del termine di prescrizione.
II) Riconoscimento del vizio da parte del venditore (appaltatore).
Sul tema si registra unampia mole di contributi giurisprudenziali.
In sintesi, possono darsi le seguenti ipotesi:
A) Ai sensi dellart. 1495 co. 2 C.C., il riconoscimento del vizio da parte del venditore rende
superflua la denuncia dei vizi da parte del compratore (cos anche, in tema di appalto, ai
sensi dellart. 1667 co. 2 seconda parte C.C.).
Si tratta del caso pi semplice. In proposito va segnalato che, a questi fini, il riconoscimento
dei vizi, idoneo a determinare la superfluit della tempestiva denuncia (la denunzia non
necessaria se), non implica necessariamente da parte del venditore o appaltatore
lammissione di una sua responsabilit e ricorre pur quando il venditore o appaltatore,
ammessa lesistenza del vizio o della difformit, neghi in qualsiasi modo o per qualsiasi
ragione di doverne rispondere; che, inoltre, il riconoscimento in questione non soggetto ad
alcuna forma determinata e pu esprimersi attraverso qualsiasi manifestazione, anche per
facta concludentia (per la compravendita, es. Cass. 20/5/1997 n. 4464; Cass.24/4/1998 n.
4219; per lappalto, es. Cass. 14/7/1981 n. 4606; Cass. 9/11/2000 n. 14598).
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B) Il riconoscimento del vizio che venga fatto dal venditore o appaltatore successivamente
alla scadenza del termine di decadenza per la giurisprudenza vale a sanare gli effetti della
decadenza gi maturata (es. Cass. 30/5/1995 n. 6073): si tratta, nel caso, di una rinuncia
negoziale alla decadenza, espressa mediante un atto incompatibile con la volont di
avvalersi della decadenza in materia di diritti disponibili (art. 2968 C.C.).
C) Se il riconoscimento del vizio avviene prima della scadenza del termine di prescrizione,
pu valere quale atto interruttivo della prescrizione ai sensi dellart. 2944 C.C. (con
conseguente decorrenza di un nuovo termine di prescrizione).
In questo caso, peraltro, pi che di riconoscimento del vizio in quanto tale, deve potersi
parlare di riconoscimento dellaltrui diritto alla garanzia che vale ad impedire la decadenza ex
art. 2966 C.C. e ad interrompere la prescrizione ex art. 2944 C.C.
Spesso il riconoscimento dellaltrui diritto alla garanzia viene individuato in situazioni in cui il
venditore o appaltatore, nel riconoscere la sussistenza dei vizi lamentati, assuma anche nei
confronti della controparte limpegno ad eliminarli (es. Cass. 26/6/1995 n. 7216).
D) Se il riconoscimento dellaltrui diritto alla garanzia (connesso al riconoscimento della
sussistenza del vizio) avviene dopo la scadenza del termine di prescrizione, lo stesso
potrebbe essere interpretato quale atto incompatibile con la volont di avvalersi della
prescrizione e, quindi, quale rinuncia tacita ad eccepire la prescrizione gi maturatasi ai
sensi dellart. 2937 co. 3 C.C.
E) Se al riconoscimento del vizio da parte del venditore o appaltatore si accompagna
limpegno stesso ad eliminare i vizi della cosa venduta o dellopera realizzata, occorre dire
che spesso, per una tale ipotesi, si sostenuto che sulla base dellimpegno ripristinatorio del
venditore o appaltatore sorgerebbe una nuova obbligazione sostitutiva di quella originaria di
garanzia svincolata dai termini di prescrizione di questa e soggetta allordinario termine di
prescrizione decennale.
Con recente sentenza la Cass. SS.UU. ha, peraltro, chiarito che il semplice impegno
ripristinatorio del venditore, di per s, non pu dar vita ad una nuova obbligazione estintiva
delloriginaria obbligazione di garanzia ma vale a superare il problema della decadenza e ad
interrompere la prescrizione, laddove solo in presenza di un accordo delle parti, volto a
determinare le modalit ed il contenuto dellintervento ripristinatorio, limpegno del venditore
pu dar luogo ad una novazione oggettiva (Cass. SS. UU. 21/6/2005 m. 13294).

21
- LA RESPONSABILITA DEL COSTRUTTORE PER ROVINA E DIFETTI DI COSE
IMMOBILI EX ART. 1669 C.C.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata,
se, nel corso di dieci anni dal compimento, lopera, per vizio del suolo o per difetto della
costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi
difetti, lappaltatore responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa,
purch sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in anno dalla denunzia.
Va, anzitutto, detto che per la giurisprudenza, al di l dellipotesi di rovina o di evidente
pericolo di rovina, i gravi difetti della costruzione idonei a configurare la fattispecie di
responsabilit del costruttore nei confronti del committente o dellacquirente ai sensi dellart.
1669 C.C. possono essere costituiti anche dai vizi che senza influire sulla stabilit
dellopera, pregiudichino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalit della
medesima (Cass. 29/11/1994 n. 10218) e, quindi, anche dai vizi che riguardano elementi
secondari ed accessori (impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.) purch tali da
compromettere la funzionalit globale dellopera stessa (Cass. 1/2/1995 n. 1164). Al
riguardo, ad esempio, pacifico in giurisprudenza che possano essere ricondotti a tale
genere di gravi difetti di costruzione le infiltrazioni dacqua determinate da carenze della
impermeabilizzazione (es. Cass. 8/1/2000 n. 117).
Deve essere chiaro che lesito positivo del collaudo di unopera non esclude la responsabilit
dellappaltatore ai sensi dellart. 1669 C.C. quale norma di garanzia dellopera nel tempo
laddove il collaudo costituisce prova di tenuta in un unico contesto (Cass. 5/2/2000 n. 1290).
Il presupposto di operativit di tale fattispecie di responsabilit il fatto che la scoperta dei
gravi difetti avvenga nel termine del decennio dalla ultimazione dei lavori. E evidente che la
denuncia, se la scoperta avviene nellultimo anno, pu anche essere successiva al decennio,
sempre per entro lanno dalla scoperta.
Al riguardo, decorrendo il termine annuale di decadenza dal momento della scoperta, si
soliti affermare che la scoperta dei gravi difetti implichi ladeguata conoscenza da parte del
committente o del suo avente causa del vizio e delle sue cause, e che, quindi, il termine di
decadenza inizi a decorrere dal momento in cui il denunciante abbia avuto unapprezzabile
conoscenza non solo del difetto ma anche della sua riconducibilit alloperato del costruttore,
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con la conseguenza che, spesso, tale momento viene fatto coincidere con lacquisizione di un
parere tecnico qualificato (perizia di parte o anche accertamento tecnico preventivo).
Va, quindi, detto che le norme contenute negli artt.1667 e 1669 C.C. disciplinano fattispecie
del tutto diverse tra loro: da tale diversit consegue che la regola eccezionalmente sancita
dallultimo comma dellart. 1667 C.C. (secondo cui il committente convenuto per il
pagamento pu sempre far valere la garanzia, purch le difformit o i vizi siano stati
denunziati entro i prescritti termini) non applicabile in via analogica alla fattispecie di cui
allart. 1669 C.C., avendo efficacia, invece, per questultima, la regola generale posta
dallart. 2934 C.C., secondo la quale la prescrizione estingue il diritto (Cass. 15/7/1995 n.
6393).
Invero, pacifico in giurisprudenza che la norma di cui allart. 1669 C.C. ha, nonostante la
relativa sedes materiae, natura indiscutibilmente extracontrattuale (essendo diretta a
tutelare linteresse, di carattere generale, alla conservazione ed alla funzionalit degli
edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata), e trascende il
rapporto negoziale in base al quale il bene sia pervenuto nella sfera di dominio di un
soggetto che dalla rovina, dallevidente pericolo di rovina o dai gravi difetti dellopera, abbia
subito un pregiudizio. Ne consegue che, pur non configurandosi a carico del costruttore
una ipotesi di responsabilit obbiettiva, n una presunzione assoluta di colpa, grava pur
sempre sul medesimo una presunzione iuris tantum di responsabilit (es. Cass.
28/11/1998 n. 12106).
Da tale inquadramento discende che tale particolare ipotesi di responsabilit
extracontrattuale prescindendo dai rapporti negoziali intercorrenti tra le parti, pu essere
fatta valere non solo dal committente contro lappaltatore, ma anche da ogni attuale
proprietario dellimmobile contro ogni costruttore in genere (Cass. 27/8/1994 n. 7550).
Da una tale premessa la giurisprudenza, ormai consolidata, fa derivare lulteriore principio
secondo cui nel caso di rovina e gravi difetti dellopera, la responsabilit extracontrattuale
ex art. 1669 C.C. si estende nei confronti del progettista che con la sua condotta - omissiva
e commissiva - abbia concorso a causare il danno. Tale responsabilit va affermata in via
solidale a norma dellart. 2055 C.C. tutte le volte in cui il danno sia ascrivibile sia ad errata
progettazione che a cattiva esecuzione dellopera (Cass. 27/8/1994 n. 7550; da ultimo:
Cass. 5/2/2000 n. 1290).
23
Inoltre, trattandosi di responsabilit extracontrattuale, specificamente regolata anche in
ordine alla decadenza ed alla prescrizione, non spiega alcun rilievo la disciplina dettata
dagli artt. 2226 e 2230 C.C. e si rivela ininfluente la natura dellobbligazione - se di risultato
o di mezzi - che il professionista assume verso il cliente committente dellopera data in
appalto (Cass. 25/8/1997 n. 7992).
La medesima regola (responsabilit solidale del professionista con lappaltatore alla stregua
del disposto di cui allart. 1669 C.C.), vale, allevidenza, per il caso in cui il danno risentito dal
committente per gravi difetti di costruzione sia ascrivibile alle condotte sia del direttore dei
lavori che dellappaltatore (Cass. 28/1/2000 n. 972).
In definitiva, la disciplina dellart. 1669 C.C. si applica non solo nei confronti dellappaltatore
ma anche nei riguardi del progettista e del direttore dei lavori. La relativa responsabilit esula
dai limiti del rapporto contrattuale intercorso tra le parti per assumere la configurazione
propria della responsabilit da fatto illecito e le attivit di tali soggetti possono concorrere
tutte alla produzione del danno, con la conseguenza che essi possono essere chiamati tutti a
risarcire in solido il danno integralmente ai sensi dellart. 2055 C.C. (vedi anche Cass.
26/4/1993 n. 4900).
Va, a questo punto, esaminata la questione della applicabilit della fattispecie di
responsabilit di cui allart. 1669 C.C. nei confronti del venditore delle unit immobiliari che
ne abbia curato la costruzione.
In proposito la giurisprudenza ha da tempo chiarito che il venditore di unit immobiliari che
ne curi direttamente la costruzione, ancorch i lavori siano stati appaltati ad un terzo,
risponde dei gravi difetti ex art. 1669 C.C.... nei confronti degli acquirenti,
indipendentemente dallidentificazione del contratto con essi intercorso, a titolo di
responsabilit extracontrattuale, essendo la relativa disciplina di ordine pubblico, ovvero
nei confronti dellamministratore del Condominio (Cass. 25/3/1998 n. 3146).
Si tratta di unaffermazione giurisprudenziale che, ritagliando sul venditore delle unit
immobiliari la qualifica di venditore - costruttore, consente di chiamare a rispondere dei
gravi difetti di costruzione il soggetto che (spesso societ immobiliare), proprietario
dellarea, abbia assunto liniziativa edificatoria ed abbia sostanzialmente diretto la
costruzione sia pure coinvolgendo terze imprese appaltatrici nellesecuzione dei lavori.
Tale indirizzo giurisprudenziale, che sinora ha sempre implicato lassunzione di un onere di
prova in capo ai danneggiati acquirenti in ordine alla possibile qualifica del loro venditore
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quale costruttore dellimmobile ad essi venduto, ha trovato recentemente un decisivo conforto
normativo nel D. Lgs. 20/6/2005 n. 122 in tema di Disposizioni per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004 n. 210:
in tale testo normativo (diretto a tutelare gli acquirenti di immobili da costruire a fronte del
rischio di insolvenza del promittente venditore), allart. 1 espressamente previsto che debba
intendersi per costruttore: limprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita
o che vendano un immobile da costruire... , e, allart. 4, che il costruttore obbligato a
contrarre ed a consegnare allacquirente allatto del trasferimento della propriet una
polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dellacquirente e con effetto dalla
data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti allimmobile, compresi
i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dellart. 1669 del codice civile....
Roma 29/10/2007
Lorenzo Orsenigo