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ANLISIS JURDICO
PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
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El nuevo reglamento de licencias de
habilitacin urbana y de edificacin
Anlisis del Decreto Supremo
N 008-2013-VIVIENDA
Gunther Hernn GONZALES BARRN*
El autor seala que la ratio legis de la norma sobre habilitaciones y edifcaciones, es la
de considerar que los problemas de la administracin del suelo se encuentran en relacin
directa con la burocracia, por lo que se abrevian procedimientos o se imponen silencios
positivos. Sin embargo, con ello se deja de lado la seguridad de las personas que habitan
en las edifcaciones y se ira en contra del inters a una vivienda decorosa con un mnimo
de comodidades, as como a un medio ambiente equilibrado y armnico.
MARCO NORMATIVO
Cdigo Civil: art. 957.
Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edi-
ficaciones, Ley N 29090 (25/09/2007)
Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana
y Licencias de Edificacin, Decreto Supremo
N 008-2013-VIVIENDA (04/05/2013)
I. LA FUNCIN SOCIAL COMO
TTULO PARA DELIMITAR EL
CONTENIDO DE LA PROPIEDAD
La disposicin de los propios intereses
en el mbito de las relaciones sociales y
econmicas es un elemento esencial de la li-
bertad, por lo que no cabe duda que la propie-
dad est al servicio de la utilidad individual
de su titular. Por ello, no llama la atencin
que el primer constitucionalismo haya reco-
nocido a la propiedad como un derecho fun-
damental de la persona.
Sin embargo, hace mucho tiempo se des-
cart que ese inters sea el nico que deba
tenerse en cuenta
1
.
El reconocimiento de los derechos de segun-
da generacin, da lugar al Estado Social de
* Profesor de Derecho Civil y Registral en pregrado y posgrado de la Pontifcia Universidad Catlica del Per (PUCP), Uni-
versidad de San Martn de Porres, Universidad Inca Garcilaso de la Vega y Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Profesor Ordinario de la PUCP. Doctor en Derecho, Magster en Derecho Civil y abogado por la PUCP. Estudios conclui-
dos en la Maestra con mencin en Poltica Jurisdiccional por la PUCP. Posgrado de Especializacin en Responsabilidad
Civil Contractual y Extracontractual y Diplomado en Economa y Derecho del Consumo por la Universidad de Castilla La
Mancha. Juez Superior Titular de la Corte de Justicia de Lima. Ha sido Presidente y Vocal Titular del Tribunal Administra-
tivo de la Propiedad de Cofopri y Vocal Presidente de una Sala del Tribunal Registral.
1 No obstante, un cierto sector sigue pensando que la propiedad sirve para lo que le plazca al propietario (vase el recien-
te artculo de Alfredo Bullard, publicado en diario El Comercio, 13 de julio de 2013), y, en consecuencia, la tierra puede
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AGOSTO 2013
Derecho, que se caracteriza por la regulacin
constitucional de la economa, lo que incluye
a la propiedad y libre iniciativa; pero que es
materia de intervencin por razones de jus-
ticia, esto es, para la proteccin de intere-
ses generales y con el fn de alcanzar un bie-
nestar material que se difumine entre todos
los miembros del cuerpo social. Entre tales
exigencias se encuentran aquellas que bus-
can impedir que la economa acte por su
cuenta, movida por el egosmo, abandonada
a sus propias reglas y lgica; con el consi-
guiente perjuicio de los intereses pblicos y
sociales
2
.
Por otro lado, las necesidades del hombre
para subvenir sus necesidades, hace que los
recursos se exploten a niveles superiores a los
que el ecosistema puede resistir; y en conse-
cuencia, se producen cambios climticos, de-
sastres ecolgicos, prdida de biodiversidad,
inutilizacin de aguas y suelos, empobreci-
miento de recursos, etc. Esta amenaza latente
a nuestra civilizacin, y especialmente a las
generaciones venideras, hace que debamos
moderar la explotacin de los bienes, por lo
que la propiedad empieza a ser objeto de se-
veras restricciones. No cabe invocar alegre-
mente la libertad del dominio cuando la
naturaleza misma est en juego, y con ello la
suerte del hombre. Si la propiedad dej hace
mucho tiempo de ser el reino de la arbitrarie-
dad del propietario (ius abutendi), ahora el
tema se agudiza con la necesidad imposter-
gable de proteger el medio ambiente
3
.
En tal contexto, se impone que los llama-
dos derechos-voluntad, esto es, aquellos
que son reconocidos a los particulares para
garantizar el seoro de la voluntad, sean
ms mesurados y prudentes en su ejercicio,
pues de otro modo se lesiona el propio re-
curso que se quiere proteger, no solo en ca-
beza del dueo, sino de toda la humanidad.
La voluntad ya no se tutela como un dere-
cho por s mismo, en virtud de su carcter
intrnseco, natural o sagrado; y por tal moti-
vo sin lmites, ya que en primer lugar los re-
cursos no tienen carcter ilimitado. En con-
secuencia, estos derechos reconocen hoy la
referencia a marcos estrictos que aseguren la
supervivencia del recurso, y que adems per-
mitan su utilizacin generalizada por la co-
munidad. Ello no impide reconocer el dere-
cho, sino desconfar de la sola voluntad, en
tanto no es la nica fuerza constitutiva del
Derecho, pues existen principios de justicia
material que obligan a la moderacin
4
.
Una institucin puede ser justifcada en cuan-
to protege bienes o intereses del titular del
derecho (intereses dignos de proteccin para
ese o cualquier individuo); o cuando protege
destinarse para el uso que ms le convenga a su titular, sin rendirle cuentas a nadie. En ese mundo ideal, las ciudades se
ordenan solas gracias a una multitud de acuerdos voluntarios, de lo que se colige, segn el autor de dicho artculo, que el
problema de Lima se produce por la intervencin estatal, a travs de la zonifcacin, lo que ha dado lugar a un terrible caos,
provocado por las decisiones inefcientes (y casi siempre corruptas, segn l) de los burcratas. Sin embargo, tal explica-
cin no responde a la realidad histrica, pues, precisamente en Lima se ha llevado a cabo un fenmeno espontneo de
urbanizacin, sin planifcacin, con dbil o nula presencia del Estado, quien se ha limitado a legalizar los hechos con-
sumados de invasin. Por tanto, la causa del problema no es la zonifcacin, sino la multiplicidad de acuerdos voluntarios,
que tanto aora Bullard sin darse cuenta que eso es, precisamente, lo que hemos tenido en el ltimo siglo, por los cua-
les cada propietario ha construido como quiere y donde quiere. En nuestro pas, lo que menos ha habido es respeto del ur-
banismo y la zonifcacin, por tanto, estos no pueden ser la causa de la situacin actual. Para no abundar en bibliografa,
basta recordar el clsico Desborde Popular y Crisis del Estado de Jos Matos Mar, o incluso El Otro Sendero, de Her-
nando de Soto, en los que se reconoce que el crecimiento y desarrollo de la ciudad ha sido empujado por el esfuerzo indi-
vidual y por la lucha espontnea, al margen del Estado y de la zonifcacin, por parte de los grupos de pobladores. En con-
secuencia, la ciudad de Lima, para no ir ms lejos, es el mejor ejemplo de una experiencia histrica sobre el uso del suelo,
con poco apego a las normas urbansticas, y no al revs, como se pretende sealar.
2 ZAGREBELSKY, Gustavo. El Derecho dctil. Ley, derechos, justicia. Editorial Trotta, Madrid, 2009, traduccin de Ma-
rina Gascn, p. 102.
3 Ibdem, p. 104.
4 Ibdem, pp. 104-106.
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CIVIL
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PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
bienes o intereses colectivos, es decir, dis-
tintos a los del titular; o cuando protege am-
bos bienes que se integran en el contenido
de determinada posicin normativa. Un dere-
cho subjetivo cuya justifcacin es del primer
tipo es el derecho de todos a no ser someti-
dos a torturas ni a penas o tratos inhumanos
o degradantes; aqu se protege la dignidad
del hombre. Un derecho subjetivo cuya jus-
tifcacin es del segundo tipo es la clusu-
la de conciencia y al secreto profesional de
la que gozan los periodistas. Aqu se protege
fundamentalmente un bien pblico, incenti-
var el fujo de informacin. Un ejemplo de
derecho subjetivo del tercer tipo es la pro-
piedad, pues en este caso intervienen consi-
deraciones referidas al inters del titular del
derecho, as como referidas a bienes pbli-
cos. De esta manera se permiten severas res-
tricciones a la propiedad, bsicamente en tres
mbitos: Primero, respecto de los bienes sus-
ceptibles de convertirse en propiedad priva-
da de alguien. Segundo, respecto al alcance
y magnitud de las libertades del dominio y de
los poderes normativos, tales como el uso del
suelo o la transmisin de los bienes. Terce-
ro, respecto a la posibilidad de acumulacin
desigualitaria de la propiedad
5
.
La Convencin Americana sobre Derechos
Humanos consagra en el artculo 21 el de-
recho de propiedad privada
6
, y regula simul-
tneamente sus restricciones as como su
privacin legtima. La Corte IDH tiene de-
clarado sobre el particular una importante
doctrina por la cual la propiedad, a travs de
la funcin social, es un instrumento para la
preponderancia del bien comn:
60. El derecho a la propiedad privada
debe ser entendido dentro del contexto
de una sociedad democrtica donde para
la prevalencia del bien comn y los de-
rechos colectivos deben existir medidas
proporcionales que garanticen los dere-
chos individuales. La funcin social de
la propiedad es un elemento fundamen-
tal para el funcionamiento de esta, y es
por ello que el Estado, a fn de garanti-
zar otros derechos fundamentales de vi-
tal relevancia para una sociedad especf-
ca, puede limitar o restringir el derecho a
la propiedad privada, respetando siempre
los supuestos contenidos en la norma del
artculo 21 de la Convencin, y los prin-
cipios generales del derecho internacio-
nal (Sentencia de excepcin preliminar
y fondo de 6 de mayo de 2008, Caso Sal-
vador Chiriboga vs. Ecuador).
Acertadamente se ha opinado que esta de-
claracin de la Corte tiene fundamental im-
portancia en un continente aquejado por la
pobreza, y al margen del maquillaje esta-
dstico al que son tan afectos algunos gober-
nantes de la regin, pues la propiedad se eri-
ge en la base que permite la autonoma de
las personas; en consecuencia, la miseria ex-
cluye a importantes capas sociales de una li-
bertad real, condiciona su autonoma, y en
la prctica los excluye del pleno goce de sus
derechos humanos
7
.
5 ATIENZA, Manuel y RUIZ MANERO, Juan. Ilcitos atpicos. Editorial Trotta, Madrid 1996, pp. 50-52.
6 Art. 21.- Derecho de propiedad privada
21.1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnizacin justa, por razo-
nes de utilidad pblica o de inters social y en los casos y segn las formas establecidas por la ley.
21.2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnizacin justa, por razones de
utilidad pblica o de inters social y en los casos y segn las formas establecidas por la ley.
21.3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotacin del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.
7 NASH ROJAS, Claudio y SARMIENTO RAMREZ, Claudia. Resea de la jurisprudencia de la Corte Interamericana de
Derechos Humanos (2008). En: Anuario de Derechos Humanos. N 5, Centro de Derechos Humanos de la Facultad de
Derecho de la Universidad de Chile, Santiago 2009, p. 127.
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AGOSTO 2013
Un exceso de simplicidad
puede ser que le haga bien a
la economa de algunas em-
presas constructoras, pero
ello no puede ir en contra
de valores ms trascenden-
tes como la vida e integridad
fsica.
El derecho de propiedad ha dejado de ser
el reino de la voluntad; y hoy se le protege
por la funcin que cumple, esto es, para ase-
gurar un bienestar individual que produzca
bienestar colectivo, que au-
mente la productividad, que
genere riqueza, que proteja
el medio ambiente, que res-
pete los intereses generales,
colectivos y sociales que
estn en juego. La propie-
dad se justifca, no solo por
ser derecho individual, sino
por la funcin que se le de-
lega en el Estado Social de
Derecho y en la democracia representativa
e inclusiva. Aprovechar el bien de mane-
ra socialmente til, promoviendo el disfrute
econmico. Tal es el alcance tcnico-jurdico
de la frmula constitucional
8
.
La razn de ser de la propiedad, basada en la
funcin social, ha sido reconocida por nues-
tro Tribunal Constitucional:
12. El Estado social y democrtico de
derecho, como alternativa poltica frente
al Estado liberal, asume los fundamentos
de este, pero adems le imprime funcio-
nes de carcter social. Pretende que los
principios que lo sustentan y justifcan
tengan una base y un contenido material.
Y es que la libertad reclama condiciones
materiales mnimas para hacer factible su
ejercicio. Por ejemplo, la propiedad pri-
vada no solo debe ser inviolable, sino que
debe ejercerse en armona con el bien co-
mn, y dentro de los lmites de la ley.
La seguridad e igualdad jurdicas requie-
ren de una estructura econmica adecua-
da que haga posible estos principios.
La confguracin del Estado social y de-
mocrtico de derecho requiere de dos
aspectos bsicos: la existencia de con-
diciones materiales para alcanzar sus
presupuestos, lo que exige una relacin
directa con las posibilidades reales y ob-
jetivas del Estado y con una
participacin activa de los
ciudadanos en el quehacer
estatal; y la identifcacin
del Estado con los fnes de
su contenido social, de for-
ma tal que pueda evaluar,
con criterio prudente, tan-
to los contextos que justi-
fquen su accionar como su
abstencin, evitando tornar-
se en obstculo para el desarrollo social.
La exgesis del rgimen econmico cons-
titucional a la luz del principio del Estado
social y constitucional de derecho (artculo
43 de la Constitucin), que encuentra en el
bien comn (que es idntico al inters de
la sociedad) su ratio fundamental.
(Sentencia del 11 de noviembre de 2003,
Exp. N 0008-2003-AI/TC, sobre accin
de inconstitucionalidad interpuesta por Ro-
berto Nesta Brero, en representacin de ms
de 5,000 ciudadanos, contra el artculo 4 del
Decreto de Urgencia N 140-2001; 26 funda-
mento jurdico).
II. CABE DIFERENCIAR ENTRE
DELIMITACIONES Y LIMITACIO-
NES DE LA PROPIEDAD?
En el sistema jurdico se conocen mltiples
restricciones legales de la propiedad, moti-
vadas por diversas causales e intereses. En
tal sentido, un sector importante de la doctri-
na distingue entre las delimitaciones y las
limitaciones a la propiedad.
La delimitacin vendra a ser el contor-
no natural de la propiedad, que es fjado
por la ley o disposiciones reglamentarias de
8 BARNS VSQUEZ, Javier. La propiedad agraria: a propsito de la STC 37/1987, del 26 de marzo, sobre la ley de re-
forma agraria andaluza. En: Revista de Administracin Pblica. N 119, Madrid, mayo-agosto 1989, p. 277.
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PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
desarrollo. Esto implica que la propiedad no
se explica bajo el molde absolutista, pues en
tal caso, el propietario, por el solo hecho de
ser tal, podra aprovechar y explotar el bien
en todas las formas posibles; pero no, la pro-
piedad, desde su propio origen, ya tiene la
base de la comprensin por la razn genri-
ca de la funcin social, es decir, toda la pro-
piedad se encuentra afectada al bien comn.
Por el contrario, la limitacin tiene como
presupuesto las facultades naturales que le
corresponden al dominio, que se encuen-
tran comprendidas dentro de este; sin em-
bargo, una o varias de esas facultades resul-
tan excluidas por mandato legal en virtud de
situaciones de inters general, colectivo o
emergencia.
El problema de esta clasifcacin se encuen-
tra en la difcultad prctica de establecer has-
ta qu punto llega el contenido normal del
derecho de propiedad, y cundo se trata de
una facultad natural que ha quedado exclui-
da. En tal sentido, se dice que los lmites
marcan el punto natural de las prerrogativas
del dueo, mientras que las limitaciones
seran injerencias, por tanto, excepcionales.
En nuestra opinin, esta distincin es inco-
rrecta, o por lo menos, cuestionable, al estar
montada sobre la base, falsa, de que es posi-
ble conocer, en todo caso e infaliblemente, el
contenido normal del derecho de propiedad,
no apareciendo refejada en nuestro Derecho
Positivo
9
.
En realidad, la nica clasifcacin admisible
es la que distingue entre: restricciones vli-
das y restricciones invlidas, a la luz de la
legitimidad constitucional. Las primeras son
aquellas que se fundan en un valor consti-
tucional contrario (medio ambiente, seguri-
dad nacional, etc.), siempre que la medida
sea proporcional y razonable. Las segundas,
por el contrario, adolecen de justifcacin por
considerarse intromisiones excesivas al de-
recho de propiedad (desproporcionadas), o
sustentada en valores no esenciales (irrazo-
nables) o que vacan de contenido al Dere-
cho, de tal suerte que lo hacen irreconocible.
III. CLASIFICACIN DE LAS RES-
TRICCIONES
No es posible emprender aqu el estudio de
cada una de las intervenciones sobre la pro-
piedad, por lo que vamos a utilizar la si-
guiente tipologa:
i. Restricciones contenidas en las nor-
mas sobre construccin y seguridad de
edifcaciones.
ii. Restricciones por razones medioambien-
tales y de conservacin de la naturaleza.
iii. Restricciones impuestas por sanidad e
inocuidad alimentaria.
iv. Restricciones impuestas por salubridad
y disposicin de rellenos slidos.
v. Restricciones impuestas a ciertas activi-
dades intrnsecamente peligrosas, como
el uso de armas.
vi. Restricciones fjadas por productos qu-
micos riesgosos.
vii. Restricciones establecidas por salud p-
blica, como el uso y comercializacin de
productos farmacuticos.
viii. Restricciones impuestas por el ejerci-
cio de la actividad industrial, lo que in-
cluye prevencin de riesgos, medidas de
seguridad y prohibicin de inmisiones
peligrosas.
ix. Restricciones impuestas, a partir del si-
glo XX, en virtud de los fenmenos del
urbanismo, zonifcacin, uso de la tierra,
fraccionamiento de predios y conserva-
cin del suelo urbano.
9 ROGEL VIDE, Carlos. Derecho de cosas. Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1999, p. 120.
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x. Restricciones impuestas por el adecuado
uso del suelo agrario, aguas, bosques y
tierras en general.
xi. Restricciones establecidas por razones
de defensa nacional.
xii. Restricciones fjadas con el objeto de fa-
cilitar la prestacin de los servicios p-
blicos de agua, desage, telfonos y
energa elctrica.
xiii. Prohibiciones de especulacin y acapa-
ramiento, en el caso de bienes de prime-
ra necesidad.
La doctrina tradicional representada por el
civilista espaol Pea
10
seala que las limi-
taciones legales pueden operar: a) dentro
del contenido mismo del derecho de propie-
dad, esto es, las leyes imponen al propietario
un modo de ejercicio, por lo que este sirve,
l mismo, a la funcin social de los bienes;
b) desde fuera, pueden fjarse las fronteras
del poder del propietario, el cual se ve priva-
do de cierto mbito de poder a fn de servir
a los intereses pblicos o comunes; c) como
restricciones del poder de disposicin del
propietario
11
. Sin embargo, esta clasifcacin
incurre en el error de considerar que exis-
ten lmites naturales a la propiedad, y limi-
taciones que escapan del contenido normal
del derecho.
IV. RESTRICCIONES EN EL SUELO
URBANO
La funcin social de la propiedad se mani-
festa claramente en el mbito de la propie-
dad predial, ya que este es una de los activos
ms relevantes para el desarrollo de las dis-
tintas actividades econmicas; adems, de
ser el sustento sobre el que se asienta la vi-
vienda del ser humano.
La importancia del fenmeno social y eco-
nmico del urbanismo ha dado lugar al na-
cimiento del Derecho urbanstico, el cual
puede defnirse como conjunto de reglas
a travs de las cuales la Administracin, en
nombre de la utilidad pblica, y los titulares
del derecho de propiedad en nombre de la de-
fensa de los intereses privados, deben coor-
dinar sus posiciones y sus respectivas accio-
nes con vista a la ordenacin del territorio
12
.
Esta disciplina jurdica se basa en la fgura
del planeamiento o planifcacin territorial,
cuya fnalidad es dotar al hombre de las con-
diciones apropiadas para el desenvolvimien-
to de sus actividades en cuanto se apoyen en
el mbito espacial.
El objetivo del Derecho urbanstico se cen-
tra en limitar el derecho de los propietarios
a travs de actos de planifcacin y ordena-
cin; por consiguiente, no podrn construir-
se los edifcios en donde se quisiera, ni para
cualquier fnalidad (residencial, comercial,
industrial), ni en el volumen o estilo arqui-
tectnico que pudiese romper la armona del
conjunto
13
, ni en contra del entorno o sin se-
guridad. Esta accin de planeamiento se rea-
liza sobre la base del Plan de Regulacin,
esto es, el acto del Poder Pblico que orde-
na el territorio, establece previsiones sobre el
emplazamiento de los centros de produccin
y residencia; en suma, regula la utilizacin y
desarrollo del suelo para su destino pblico y
10 PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo I, CRPME, Madrid, 1999,
p. 245.
11 Por ejemplo: las restricciones, o imposibilidad jurdica en algunos casos, a la subdivisin libre de fncas, los retractos le-
gales, etc. El artculo 1599 del CC seala las hiptesis en que se reconoce el retracto, debiendo el propietario otorgar dere-
cho de preferencia a determinada persona antes de proceder al acto de disposicin. Se trata, pues, de una tpica restriccin
al ius disponendi.
12 CARCELLER FERNNDEZ, Antonio. Instituciones de derecho urbanstico. Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 22.
13 MARTNEZ VSQUEZ DE CASTRO, Luis. La propiedad en las leyes del suelo. Thomson-Civitas, Madrid, 2004, p. 32.
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PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
privado
14
. Este Plan no es un mero proyecto
o sugerencia de la Administracin a los par-
ticulares; todo lo contrario, es una norma ju-
rdica vinculante a todos los propietarios
15
, y
que debe complementarse con la correspon-
diente clasifcacin del suelo
16
.
Por tal razn, una gran parte de las limitacio-
nes legales de la propiedad se concentra en
el fenmeno del urbanismo. En efecto, el ar-
tculo 957 del CC, sin antecedentes en nues-
tros anteriores Cdigos, establece que la pro-
piedad predial est sujeta a la zonifcacin,
a los procesos de habilitacin y subdivisin
de tierras. Esta regulacin estuvo contenida
en diversos Reglamentos de Urbanizacio-
nes que se iniciaron en 1924, y actualmente
se rige por el Reglamento Nacional de Edi-
fcaciones aprobado por Decreto Supremo
N 011-2006-Vivienda, conjuntamente con
la Ley N 29090, sobre Habilitaciones y Edi-
fcaciones, as como la profusa legislacin
complementaria, especfcamente de carc-
ter municipal, pues la Constitucin ha esta-
blecido que los Gobiernos Locales tienen la
potestad de actuacin en materia de urbanis-
mo. Por su parte, el artculo 957 del CC debe
entenderse, no como la admisin del Cdi-
go a las limitaciones urbansticas lo cual es
innecesario, pues las limitaciones a la pro-
piedad tienen sustento en la propia Constitu-
cin, sino como una simple norma de remi-
sin que coordina el contenido de toda una
materia jurdica, prevista en una la ley gene-
ral pero infuida por las disposiciones de una
serie de leyes especiales.
V. DECRETO SUPREMO N 008-
2013-VIVIENDA, QUE SUSTITUYE
EL ANTERIOR REGLAMENTO DE
LA LEY DE HABILITACIONES Y
EDIFICACIONES
La Ley N 29090, de Regulacin de Habili-
taciones Urbanas y de Edifcaciones, declara
que su objetivo inmediato es: establecer la
regulacin jurdica de los procedimientos ad-
ministrativos para la obtencin de las licen-
cias de habilitacin urbana y de edifcacin
(art. 1), y cuyo objetivo mediato es facilitar
y promover la inversin inmobiliaria.
Es evidente que la ratio legis de la norma
pasa por considerar que los problemas de la
administracin del suelo urbano se encuen-
tran en directa relacin con la burocracia del
Estado y, por tanto, la solucin ideal se en-
cuentra en abreviar procedimientos, acortar
etapas, reducir plazos o simplemente impo-
ner silencios positivos, bastante forzados.
Lamentablemente, se ha dejado de lado un
aspecto esencial en este tema, como la se-
guridad de las personas que habitan en las
edifcaciones, pues un exceso de simplici-
dad puede ser que le haga bien a la economa
de algunas empresas constructoras, pero ello
no puede ir en contra de valores ms tras-
cendentes como la vida e integridad fsica.
En nuestra opinin la cosa pasa por buscar
un delicado equilibrio que impida y sancione
los abusos burocrticos, pero que tampoco
llegue al otro extremo de dejar varados a su
suerte a los miles de compradores de una vi-
vienda, que muchas veces son estafados por
14 En doctrina se dice lo siguiente: Las Comunas redactan un PLAN REGULADOR GENERAL vlido para todo el territo-
rio comunal con los cuales se individualizan las zonas destinadas a la expansin del agregado urbano y se determinan los
vnculos y las caractersticas de cada zona. En ejecucin del plan general elaboran luego los PLANOS PARTICULARIZA-
DOS, zona por zona, donde son puestos en consideracin singulares unidades de suelo, as que todo propietario puede cono-
cer cul es la suerte reservada al propio. En: GAZZONI, Francesco. Manuale di dirittoprivato. ESI, Npoles 1984, p. 203.
15 CRDOVA BELTRN, Flor de Mara. El contrato de compraventa de lotes preurbanos. En: GONZALES BARRN,
Gunther (Compilador). Estudios jurdicos en homenaje al Dr. Rubn Guevara Manrique. Grfca Horizonte, Lima, 1999,
pp. 454-455.
16 MARTNEZ VSQUEZ DE CASTRO, Luis. La propiedad en las leyes del suelo. Ob. cit., p. 33.
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AGOSTO 2013
construcciones defectuosas, y a los que luego
el Estado les aclara que l no es responsa-
ble. Tngase en cuenta que no solo estamos
hablando de la vida y la salud, que parecen
derechos cuya remota incidencia estadsti-
ca en el riesgo puede hacer que no lo tome-
mos en cuenta, sino estamos refrindonos a
intereses ms cotidianos como el de una vi-
vienda decorosa, con un mnimo de comodi-
dades, de un medio ambiente equilibrado y
armnico, la tranquilidad, etc. En pocas pa-
labras, buscamos que el Derecho pueda ayu-
dar a que el ciudadano cuente con un mni-
mo de calidad de vida dentro de la ciudad.
En este contexto, se aprueba un nuevo Regla-
mento de Licencias de Habilitacin Urbana y
Edifcaciones, a travs del Decreto Supremo
N 008-2013-VIVIENDA, vigente desde el
5 de mayo de 2013, y que deroga el anterior
Decreto Supremo N 024-2008-VIVIENDA,
sin embargo, tal cambio no modifca, ni po-
dra hacerlo por su carcter infralegal, los
graves problemas del marco normativo que
venimos arrastrando desde hace tiempo, y
que se resumen en la laxitud del control de
los proyectos de edifcacin y en la nula ca-
pacidad para entender el urbanismo como fe-
nmeno complejo, de derechos humanos, y
no solo un conjunto de trmites que den lu-
gar a silencios positivos, amn de notorias
incoherencias sustanciales (la licencia per-
mite ejecutar las obras, o no?) y de errores
formales (si se trata de un nuevo reglamen-
to, por qu mantener la numeracin de ar-
tculos combinados con letras, como ocurre
con el artculo 40-A hasta el artculo 40-H,
cuando hubiera sido ms simple la renume-
racin?); sin embargo, existe algn avance
cuando se trata de las fguras propias de la
renovacin urbana, tales como la reurba-
nizacin y el reajuste de suelos, pero nue-
vamente el enfoque es procedimental.
La primaca del silencio positivo se mantiene
a lo largo del reglamento (art. 2), pues sola-
mente se le excepta en casos de la habilita-
cin urbana de ofcio, aprobacin automtica
y procedimientos de inters pblico, com-
prendidos en la primera disposicin comple-
mentaria y fnal de la Ley N 29060.
La licencia determina la adquisicin de los
derechos (rectius: facultades) de cons-
truccin y desarrollo (art. 3.3) en los trmi-
nos y condiciones expresados en el acto ad-
ministrativo, sin embargo, por s misma no
autoriza la ejecucin de obras, excepto las
obras preliminares, por lo que el inicio de
la ejecucin estar sujeto al: i) comunica-
cin de la fecha de inicio de la obra; ii) sus-
cripcin de cronogramas de visitas de ins-
peccin, constituido por las verifcaciones
tcnicas; iii) la entrega de la pliza cuando
corresponda; y, iv) el monto de la verifca-
cin tcnica, que no podr ser menor a 40%
de la tasa municipal establecida como costo
de la licencia (art. 3.1). No obstante, luego la
norma vuelve tras sus pasos y seala que este
condicionamiento solo opera en las licencias
C y D, pero no en la A y B, en la que basta la
sola licencia (art. 15.1), pero, increblemen-
te, en las licencias de edifcacin A y B sea-
la que la ejecucin de obras nuevamente est
sujeto a condiciones (arts. 50.11 y 51.11).
Quin es el culpable de esta irresponsabili-
dad legislativa?
Por otro lado, curiosamente se establece que
la conformidad de edifcacin requiere de la
inscripcin registral individualizada del pre-
dio urbano (art. 3.1, penltimo prrafo), lo
que constituye un formalismo inaceptable,
pues subordina las facultades dominicales al
registro, lo que contraviene la ley; por lo de-
ms, en muchos casos, la legalidad de la edi-
fcacin es un presupuesto para la indepen-
dizacin de los predios, y no al revs, como
pretende creer el reglamento.
El reglamento permite que las licencias de
edifcacin, as como las de habilitacin (con
ciertos requisitos), sean inscritas en el re-
gistro, cuya cancelacin opera con el ven-
cimiento del plazo del acto administrativo o
con la declaratoria de edifcacin (art. 3.4).
83
CIVIL
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PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
Por su parte, vencido el plazo de la licencia
de habilitacin o edifcacin, el administra-
do podr revalidarla por los plazos estableci-
dos en el artculo 11 de la ley, pero solo pro-
cede en los casos de licencias otorgadas con
posterioridad al 6 de octubre de 2003, cuando
se public el Decreto Supremo N 027-2003-
Vivienda (art. 4).
El procedimiento de obtencin de la licencia
se ha aclarado en cuanto a las distintas instan-
cias y competencias, pues en el caso de las
habilitaciones urbanas tenemos a la Comi-
sin Tcnica Distrital para habilitaciones, en
primera instancia, mientras que la Comisin
Tcnica Provincial, en segunda instancia, re-
visa los recursos de apelacin y acta de pri-
mer grado en el mbito del cercado; razn por
la cual la Comisin Tcnica Provincial Ad
Hoc revisa los recursos de apelacin inter-
puestos contra la Tcnica Provincial (art. 9).
En cuanto a las edifcaciones se tiene la Co-
misin Tcnica Distrital para edifcaciones,
en primera instancia, mientras que la Comi-
sin Tcnica Provincial, en segunda instan-
cia, revisa los recursos de apelacin y acta
de primer grado en el mbito del cercado;
razn por la cual la Comisin Tcnica Pro-
vincial Ad Hoc revisa los recursos de apela-
cin interpuestos contra la Tcnica Provin-
cial (art. 10).
El procedimiento de habilitacin urbana con-
tina con las dos fases tradicionales: aproba-
cin del proyecto y recepcin de las obras.
Las habilitaciones residenciales se clasif-
can, segn la modalidad de ejecucin, en:
convencionales, con venta garantizada de lo-
tes, progresivas y con construccin simult-
nea (art. 16.2).
Tambin se regulan los procesos de reur-
banizacin y reajuste del suelo. El primero
recompone la trama urbana existente, me-
diante la reubicacin o redimensionamiento
de las vas, y que puede incluir la acumula-
cin y posterior subdivisin de lotes, la de-
molicin de edifcaciones y cambios en la
infraestructura de servicios; estn sujetos a
los trmites de una habilitacin urbana con
construccin simultnea y no estn sujetos
a los aportes adicionales a los existentes
(art. 16.7). El segundo es aplicable para ca-
sos de parcelas rsticas ubicadas en zonas de
expansin urbana, que por sus formas y di-
mensiones individuales difcultan la dota-
cin fsica de las reas de aporte, la incor-
poracin de las obras de carcter provincial
o la subdivisin de lotes, entre otros. En este
procedimiento se autorizar a la vez la acu-
mulacin de parcelas rsticas, que pueden
ser de diferentes propietarios, constituyen-
do una persona jurdica para ejecutar la ha-
bilitacin urbana de acuerdo a lo establecido
en el presente reglamento, en el RNE y en el
Reglamento de Acondicionamiento Territo-
rial y Desarrollo Urbano, aprobado por D.S.
N 004-2011-Vivienda (art. 16.8).
La habilitacin urbana solo puede tramitar-
se con los procedimientos B, C y D (art. 17).
La modalidad B acoge las habilitaciones de:
i) unidades prediales no mayores de 5 hec-
treas que constituyen islas rsticas y que
conformen un lote nico, siempre que no
se encuentre afecto al Plan Vial Provincial
o Metropolitano; ii) de predios que cuen-
ten con un planeamiento integral aproba-
do con anterioridad (art. 17.1).
La modalidad C acoge a las habilitaciones:
i) que se vayan a ejecutar por etapas con
sujecin a un planeamiento integral; ii) con
construccin simultnea que soliciten ven-
ta garantizada de lotes; iii) con construc-
cin simultnea de viviendas en las que el
nmero, dimensiones de lotes a habilitar y
tipos de viviendas a edifcar se defnan en
el proyecto, siempre que su fnalidad sea
la venta de viviendas edifcadas (art. 17.2);
iv) reurbanizacin y reajuste integral de
suelos (art. 17.5).
La modalidad D acoge las habilitaciones:
i) de predios que no colinden con reas urba-
nas o que dichas reas aledaas cuenten con
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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
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N 2

AGOSTO 2013
proyectos de habilitacin urbana aprobados
y no ejecutados, por tanto, la habilitacin ur-
bana del predio requiera de la formulacin
de un planeamiento integral; ii) de predios
que colinden con zonas arqueolgicas, in-
muebles previamente declarados como bie-
nes culturales o con reas naturales protegi-
das; iii) para fnes industriales, comerciales o
usos especiales (art. 17.3).
En ciertos casos el fenmeno jurdico de la
urbanizacin requiere de un planeamien-
to integral, que se defne como el instru-
mento tcnico normativo (rectius: acto nor-
mativo de carcter tcnico) mediante el cual
se complementa lo dispuesto en los planes ur-
banos, para los procesos de habilitacin ur-
bana y parcelacin o independizacin de te-
rrenos rsticos (art. 22.1). Debe indicarse que
el planeamiento integral, que comprende la
red de vas
17
y los usos de la totalidad del
predio, es pertinente cuando: i) el proyec-
to de habilitacin se desarrolle por etapas;
ii) el predio no colinde con zonas habilitadas;
iii) el predio rstico deba parcelarse (art. 22.2).
El planeamiento integral es aprobado por la
unidad orgnica competente de la municipa-
lidad distrital, empero, en las localidades que
carezcan de Planes de Desarrollo Urbano, el
planeamiento deber proponer la zonifca-
cin y vas, en cuyo caso deber aprobarse
por ordenanza de la municipalidad provin-
cial (art. 22.4).
Puede llamar la atencin uno de los requi-
sitos comunes del proyecto de habilitacin:
en caso que el solicitante no sea el propie-
tario del predio, se deber presentar la es-
critura pblica que acredite el derecho a
habilitar (art. 25-b). Si bien es cierto que
normalmente el propietario es el nico legi-
timado para solicitar la habilitacin, empe-
ro, tambin pueden hacerlo el usufructuario
(con autorizacin especfca para el cambio
de uso) y el superfciario; pero, nadie ms.
En caso que la habilitacin requiera la inde-
pendizacin o parcelacin de un predio rs-
tico, entonces deber iniciarse un procedi-
miento ante la municipalidad respectiva, en
el cual se adjunte el anexo E del FUHU (For-
mulario nico de habilitacin urbana), cer-
tifcado de zonifcacin y vas de la muni-
cipalidad provincial, declaracin jurada de
inexistencia de feudatarios, y documentacin
tcnica (plano de ubicacin y localizacin
del terreno matriz, plano de planteamien-
to integral, plano especial del predio rstico
matriz, plano de independizacin y memoria
descriptiva) (art. 27.1).
Tambin puede requerirse la subdivisin de
lote urbano, especialmente en el procedi-
miento de reurbanizacin, para lo cual se re-
quiere plano de ubicacin y localizacin del
terreno matriz, plano especial del lote, pla-
no de la subdivisin y memoria descriptiva,
adems de las exigencias generales del ar-
tculo 25 (art. 29.1).
En el caso del procedimiento de habilitacin
B y C con revisor urbano, la sola presenta-
cin de la solicitud implica el otorgamiento
de una licencia temporal que autoriza la eje-
cucin de las obras preliminares, previo al
proceso de movimiento de tierras y excava-
cin (arts. 32.3 y 34.3).
Es comn la necesidad de modifcar el pro-
yecto aprobado de habilitacin urbana, antes
de la ejecucin del cambio, lo que es proce-
dente siempre que se mantengan o incremen-
ten los porcentajes de los aportes reglamen-
tarios aprobados en la licencia (art. 35.1).
El administrado deber solicitar la aproba-
cin de la modifcacin bajo la modalidad en
que fue aprobada la licencia, salvo que los
17 Para aquellos predios que no colinden en reas habilitadas o con un proyecto de habilitacin urbana aprobado, el planea-
miento comprender la integracin vial al sector urbano ms prximo y las reservas de vas consideradas en el Plan Vial
vigente (art. 22.3).
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PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
cambios propuestos impliquen una varia-
cin de la modalidad, en cuyo caso deber
ser aprobado segn los cnones de la nueva
modalidad, y adjuntar los requisitos exigidos
para ella (art. 35.2).
Sin embargo, si las modi-
fcaciones no son sustan-
ciales, entonces la autori-
zacin se pide en el mismo
momento de la recepcin
de obras, para lo cual se
adjunta plano de replan-
teo de trazado y lotizacin,
plano de ornamentacin de
parques cuando se requie-
ra, memoria descriptiva y
carta del proyectista original autorizando las
modifcaciones, junto con la declaracin ju-
rada del profesional que suscribe los docu-
mentos (art. 36.1).
La recepcin de obras, sin variaciones, cul-
mina con anotar la resolucin en el formula-
rio, suscribir y sellar el FUHU, lo que permi-
te la inscripcin registral (art. 36.2.1). Ntese
que en esta etapa del procedimiento no se vi-
san planos nuevos, pues el proyecto de habi-
litacin, que ya tiene planos, ha sido ejecuta-
do sin cambios. Por el contrario, la recepcin
de obras, con variaciones, implica anotar la
resolucin en el formulario, suscribir y sellar
el FUHU y los planos de replanteo, que sir-
ven de base para la inscripcin (art. 36.2.2).
Respecto de la publicidad del procedimiento
de habilitacin, debe indicarse que: la ins-
cripcin registral de las habilitaciones urba-
nas se realizar posterior al otorgamiento de
la recepcin de obras, a excepcin de las ha-
bilitaciones urbanas con construccin simul-
tnea y venta garantizada de lotes, una vez
obtenida la licencia de edifcacin se reali-
za la anotacin preventiva de la predeclara-
toria y la preindependizacin. Esta inscrip-
cin se realizar conforme a lo establecido
en el artculo 20 de la ley. Sin embargo, el
proyecto de habilitacin urbana aprobado
por la municipalidad puede ser inscrito, de
ser el caso, bajo responsabilidad del promo-
tor, no autorizndose la venta de los lotes,
inscribindose esta restriccin en la partida
registral (art. 36.5).
En el caso de edifcaciones,
existen cuatro modalida-
des para solicitar la licen-
cia, de acuerdo con el tipo
de edifcacin.
La modalidad A procede
cuando: i) la construccin de
vivienda unifamiliar de hasta
120 m
2
; ii) la ampliacin de
vivienda unifamiliar, siem-
pre que la sumatoria del rea
construida y la nueva construccin no supe-
re de 200 m
2
; iii) la remodelacin de una vi-
vienda unifamiliar, sin modifcacin estruc-
tural, ni cambio de uso, ni aumento de rea
construida; iv) la construccin de cercos de
ms de 20 metros de longitud, siempre que
no se encuentre sujeto al rgimen de propie-
dad exclusiva y comn; v) la demolicin de
edifcaciones menores de 5 pisos de altura,
que no requiera el uso de explosivos; vi) las
ampliaciones consideradas obras menores
segn el Reglamento Nacional de Edifcacio-
nes (RNE); vii) las obras de carcter militar
y policial de las Fuerzas Armadas y Polica
Nacional, respectivamente, as como los es-
tablecimientos penitenciarios, que deben eje-
cutarse con sujecin a los Planes de Acondi-
cionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
(art. 42.1).
La modalidad A es de aprobacin automti-
ca, es decir, solo se requiere la presentacin
de la solicitud con todos los documentos ne-
cesarios para la obtencin de la licencia, y
desde ese momento se puede iniciar las obras
(art. 50.10), sin embargo, inmediatamen-
te despus se dice, en forma contradictoria,
que el inicio de las obras est condicionado
a la comunicacin de la fecha de comienzo,
a la suscripcin del cronograma de visitas y
Curiosamente se establece
que la conformidad de edi-
ficacin requiere de la ins-
cripcin registral individua-
lizada del predio urbano, lo
que constituye un formalis-
mo inaceptable, pues su-
bordina las facultades do-
minicales al registro, lo que
contraviene la ley.
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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
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N 2

AGOSTO 2013
el pago de la verifcacin tcnica (art. 50.11).
Luego se seala que, adicionalmente a la
aprobacin automtica, empero, se deber
emitir la resolucin correspondiente que se
consignar en el FUE-Licencia (art. 50.12).
No se entiende para qu existe aprobacin
automtica, si tambin se emitir un acto ad-
ministrativo expreso.
La modalidad B procede cuando: i) las edi-
fcaciones para fnes de vivienda unifamiliar,
multifamiliar, quinta o condominio de vi-
vienda unifamiliar o multifamiliar no supe-
ran los 5 pisos, siempre que el proyecto tenga
un mximo de 3,000 m
2
de rea construida;
ii) la construccin de cercos en unidades in-
mobiliarias sujetas al rgimen de propiedad
exclusiva y comn; iii) obras de ampliacin
o remodelacin con modifcacin estructu-
ral, aumento de rea construida o cambio
de uso, as como las demoliciones parciales
(art. 42.2).
Es curioso que tratndose de unidades in-
mobiliarias de propiedad exclusiva, sin em-
bargo, siempre se pida autorizacin espec-
fca de las junta de propietarios (art. 51.2.e),
cuando en realidad existen diferentes hipte-
sis en las que no se requiere dicho acuerdo, o
en los que la aprobacin viene dispuesta en
forma general en el reglamento interno. Un
claro ejemplo entre disociacin entre la nor-
mativa sustancial, que regula los derechos y
obligaciones de los propietarios, y la norma-
tiva administrativa, que debera concentrarse
solo en los trmites, pero sin desnaturalizar
lo sustancial.
La unidad respectiva de la municipalidad tie-
ne quince das hbiles para realizar la veri-
fcacin administrativa, y de no haber ob-
servaciones, se otorga la licencia defnitiva
(arts. 51.7 y 51.8); si transcurre el plazo sin
pronunciamiento, se entiende producido el
silencio positivo, para lo cual el administra-
do presenta una declaracin jurada ante la
propia entidad a efectos de hacer valer la li-
cencia fcta (art. 51.10).
La modalidad C con aprobacin previa de
Comisin Tcnica o con revisores urbanos,
procede cuando: i) las edifcaciones para f-
nes de vivienda multifamiliar, quinta o con-
dominios que incluyan vivienda multifami-
liar de ms de cinco pisos y/o ms de 3,000
m
2
de rea construida; ii) las edifcacio-
nes para fnes diferentes de vivienda, a ex-
cepcin de las previstas en la modalidad D;
iii) las edifcaciones de uso mixto con vivien-
da; iv) las intervenciones que se desarrollen
en bienes culturales inmuebles previamente
declarados; v) las edifcaciones para locales
comerciales, culturales, centros de diversin
y salas de espectculos, que individualmen-
te o en conjunto cuenten con un mximo de
30,000 m
2
de rea construida; vi) las edif-
caciones para mercados que cuenten con un
mximo de 15,000 m
2
de rea construida;
vii) locales para espectculos deportivos de
hasta 20,000 ocupantes; viii) las demolicio-
nes totales de edifcaciones que cuenten con
cinco o ms pisos, o aquellos que requieran
el uso de explosivos; ix) todas las dems edi-
fcaciones que no se encuentren en las moda-
lidades A, B o D, lo que demuestra que la C
es una categora residual o cajn de sastre
(art. 42.3).
En esta modalidad se requiere presentar, ade-
ms de los documentos generales, los estu-
dios de impacto ambiental e impacto vial
aprobados por las autoridades competentes
(art. 52.1).
Cuando se trate del procedimiento C con re-
visores urbanos, el cargo de presentacin del
FUE y el anexo D, debidamente sellado en
la recepcin con nmero de expediente asig-
nado, copia del pago del derecho y de la do-
cumentacin tcnica, constituyen licencia
temporal de edifcacin que autoriza el ini-
cio de las obras preliminares, previa a la ex-
cavacin (art. 58.2). La municipalidad tiene
el plazo de cinco das par a realizar la ve-
rifcacin administrativa (art. 58.1), y de no
haber observaciones se emitir la licencia
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CIVIL
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PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
correspondiente (art. 58.4). Dentro del mis-
mo plazo, la municipalidad designar al su-
pervisor de obra a fn de elaborar y suscri-
bir conjuntamente el cronograma de visitas
de inspeccin (art. 58.3).
La modalidad D con evaluacin previa de
la Comisin Tcnica, procede cuando: i) las
edifcaciones para fnes de industria; ii) las
edifcaciones para locales comerciales, cul-
turales, centros de diversin y salas de es-
pectculos, que individualmente o en con-
junto cuenten con ms de 30,000 m
2
de rea
construida; iii) las edifcaciones para merca-
dos que cuenten con ms de 15,000 m
2
de
rea construida; iv) locales de espectcu-
los deportivos de ms de 20,000 ocupantes;
v) las edifcaciones para fnes educativos, sa-
lud, hospedaje, establecimientos de expen-
dio de combustible y terminales de transpor-
te (art. 42.4).
Cuando se trate del procedimiento C o D
con evaluacin previa de la Comisin Tc-
nica, y una vez iniciado el trmite, el profe-
sional responsable del rea correspondiente,
dispone de cinco das hbiles para efectuar
la preverifcacin del expediente, y dentro de
este plazo, el Presidente de la Comisin Tc-
nica la convocar, as como a los delegados
ad hoc (art. 53.1). El plazo mximo para que
la Comisin emita su dictamen es de veinte
das hbiles, y si hay observaciones, enton-
ces el plazo ser suspendido (art. 53.2).
El dictamen conforme a la especialidad de
arquitectura, permite iniciar las obras pre-
liminares previa a la excavacin, mediante
una licencia temporal de edifcacin, adjun-
tando el anexo D del FUE. Si alguna de las
otras especialidades recibe un dictamen de
no conforme, entonces se dispondr la para-
lizacin de las obras preliminares (art. 53.3).
Obtenido el dictamen conforme en todas
las especialidades, la municipalidad pro-
ceder a emitir la licencia de edifcacin
(art. 53.5), sin embargo, transcurrido el pla-
zo indicado de veinte das hbiles sin que se
haya notifcado la totalidad de los dictme-
nes, el administrado podr acogerse al si-
lencio positivo, para lo cual presentar una
declaracin jurada con la fnalidad de hacer
valer la licencia fcta (art. 54.2). El silencio
positivo no es aplicable cuando se trate de
bienes inmuebles que constituyan parte inte-
grante del Patrimonio Cultural de la Nacin
declarados por el Ministerio de Cultura e in-
cluidos en el listado a que hace referencia el
artculo 3.2.f de la Ley N 29090 (art. 54.3).
Una vez notifcado el ltimo dictamen con-
forme, la municipalidad solicitar que en el
plazo de cinco das hbiles el administrado
realice lo siguiente: i) comunicar la fecha de
inicio de obras, en caso de no haberse indi-
cado en el FUE; ii) designar al responsable
de la obra y convocarlo para que se apersone
a la municipalidad a fn de suscribir en for-
ma conjunta con el supervisor el cronograma
de visitas de inspeccin; iii) entregar la p-
liza de seguro CAR o de responsabilidad ci-
vil (art. 54.4). En caso de no cumplirse tales
requerimientos, la municipalidad extiende la
licencia, pero seala que no podr iniciarse
la obra, bajo sancin de multa (art. 55.3).
Por otro lado, se podr solicitar a la muni-
cipalidad respectiva, la predeclaratoria de
fbrica con fnes de inscripcin registral,
para cuyo efecto se requiere presentar el
Anexo C del FUE (art. 62.2). La entidad tie-
ne cinco das hbiles para emitir pronun-
ciamiento, en caso contrario se entiende
producido el silencio positivo (art. 62.6).
Asimismo, puede inscribirse la predeclarato-
ria mediante el documento privado con frma
legalizada del propietario (art. 66.3). Por su
parte, cuando se trata de edifcaciones sujetas
al rgimen de propiedad exclusiva y comn,
se puede anotar el prereglamento y las pre-
independizaciones (art. 66.4).
Una vez concluidas las obras, sin variaciones
respecto de la licencia, el administrado so-
licita la conformidad de obra y declaratoria
de edifcacin, debiendo presentar la seccin
88
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
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N 2

AGOSTO 2013
respectiva del FUE, acompaada de los re-
quisitos sealados en el artculo 63.1. La de-
pendencia municipal tiene cinco das hbi-
les para constatar la ejecucin de las obras,
y luego sellar el FUE y los planos de con-
formidad y declaratoria (art. 63.2), y en caso
de silencio, se produce una aprobacin fcta
(art. 63.4), sin embargo, el reglamento seala
en una clara errata que procediendo a otor-
gar la predeclaratoria de edifcacin.
Si las modifcaciones efectuadas se conside-
ran no sustanciales, entonces podr solicitarse
la conformidad de obra con variaciones, pre-
sentando los documentos sealados en el ar-
tculo 64 del reglamento, entre los que desta-
ca los planos de replanteo. La administracin
tiene cinco das en la modalidad A, diez das
en la modalidad B y quince das en las moda-
lidades C y D para comprobar que los planos
concuerdan con la obra y que se ha cumplido
la normativa, en cuyo caso se otorga la con-
formidad de obra y declaratoria de edifca-
cin. El silencio en todos los casos tiene ca-
rcter positivo, para lo cual el administrado
puede presentar una declaracin jurada para
hacer valer la aprobacin fcta (art. 64.4).
Por el contrario, si en la inspeccin se cons-
tata variaciones que impliquen cambio de
uso, mayor densidad, aumento del rea te-
chada o modifcacin de estructuras del
proyecto aprobado, con respecto a los pla-
nos de la licencia de edifcacin, la depen-
dencia municipal encargada deber decla-
rar la improcedencia de lo solicitado y de ser
el caso, dispondr las acciones pertinentes
(art. 63.3). En tal caso, el administrado, an-
tes de ejecutar las variaciones, debi solici-
tar la modifcacin del proyecto conforme
al artculo 60 del reglamento; en cambio, si
se trata de modifcaciones no sustanciales
18
,
entonces podrn regularizarse en el mismo
trmite de conformidad de obra (art. 60.2.a),
conforme ya hemos visto.
En caso que las observaciones formuladas en
el trmite de conformidad de obra, sea por la
municipalidad para las modalidades A o B, o
por la Comisin Tcnica para las modalida-
des C o D, y que demanden una intervencin
fsica, se otorgar un plazo de treinta das h-
biles, prorrogables por quince ms para efec-
tuar las subsanaciones. Realizada las correc-
ciones, se solicitar a la municipalidad una
nueva inspeccin. Por el contrario, si el ad-
ministrado no subsana las observaciones, o
de existir transgresiones a la normativa vi-
gente o las estructuras no cumplen con los
requisitos mnimos de estabilidad y seguri-
dad, se declarar la improcedencia del trmi-
te, sin perjuicio de la obligacin de corregir
la obra, e incluso efectuar las demoliciones
que fuesen necesarias (art. 65).
El FUE de conformidad de obra y declara-
toria de edifcacin, los documentos y pla-
nos debidamente sellados y suscritos por el
funcionario municipal, constituyen ttulo su-
fciente para la inscripcin (art. 66.1), o la
declaracin jurada presentada ante la entidad
en caso de silencio positivo (art. 64.4).
CONCLUSIN
En suma, ms de lo mismo. Un reglamento
de puros trmites referido a una ley de trmi-
tes, que si bien trata de corregir errores for-
males, completar lagunas o mejorar la siste-
mtica, sin embargo, no avanza sobre temas
sustanciales del derecho urbanstico que si-
guen sin enfrentarse, y el resultado es que el
derecho a la ciudad con calidad de vida no
pasa de ser un sueo
19
.
18 Qu son modifcaciones no sustanciales? Las modifcaciones que no impliquen aumento del rea techada, incremento de
la densidad neta ni cambio de uso, o disminucin de los parmetros urbansticos y edifcatorios aplicables, disminucin de
las condiciones mnimas de diseo previstas en el RNE (art. 60.2.a).
19 Sobre el particular, puede verse: GONZALES BARRN, Gunther. El derecho a una ciudad o hbitat con calidad de
vida. En: Gaceta Constitucional. Gaceta Jurdica, N 51, Lima, marzo 2012, pp. 289-312.