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PODER JUDICIAL DE MENDOZA

FORMACION DE ESCRIBANO ACTUARIO
DERECHO Y PRCTICA REGISTRAL


-UNIDAD TRES

-LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

1-CONCEPTO DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
En el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Buenos Aires
(nov./dic. 1972) se proclam coincidentemente que los principios registrales son las
orientaciones fundamentales, que informan sta disciplina y dan la pauta en la solucin
de los problemas jurdicos planteados en el Derecho Positivo.
Para Roca Sastre soncriterios fundamentales, orientaciones esenciales o lneas
directrices del sistema registral.
De lo expuesto resulta que son las guas, pautas o directrices que debe seguir el
otorgante del documento (jueces, notarios) y el inscriptor al calificar un documento
registrable, verificando que stos se hayan cumplido. El primero que debe aplicarlos es
el otorgante del documento, el registrador debe controlar su efectivo cumplimiento en
el proceso de inscripcin
Para lograr la correcta inscripcin deben cumplirse todos los principios registrales.
Estos principios fueron incorporados en la Ley 17801, por lo que su aplicacin es
legalmente obligatoria a partir de su sancin (1968).

2-ENUMERACION Y CONTENIDO

A-PRINCIPIO DE ROGACIN

-CONCEPTO
Roca Sastre concepta el principio de rogacin como la declaracin de voluntad
emanada de las personas determinadas por la ley, solicitando al registrador que se
proceda a practicar el asiento registral que corresponda al ttulo registrable, dando
comienzo al procedimiento regitral

-LEGITIMACION
El art. 6 de la Ley 17801 dispone:La situacin registral solo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento o su representante legal
b) Quien tuviera inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
Tanto en la representacin como en el supuesto de acreditar un inters legtimo, debe
acompaarse copia del poder o del documento que lo legitime, debidamente certificada
y/o legalizada.
Por disposicin del art. 3 in fine de la Ley 17801, si la rogatoria la realizan
particulares, debe presentarse con firma certificada o concurrir el solicitante y firmar
ante el funcionario del Registro, quien certificar la firma con DNI a la vista. Ej:1) Art.
2920 del CC-Cancelacin de Usufructo por fallecimiento del usufructuario: nota
presentada por el titular del dominio acompaando certificado de defuncin del
usufructuario.2) Art.3202 del CC-Cancelacin de hipoteca con documentos
hipotecarios: nota presentada por el titular del dominio acompaando todos los
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documentos hipotecarios. Si las cuotas no se representaron en documentos hipotecarios,
solo podr cancelarse por escritura pblica.
La ltima parte del art. 6 refiere a personas expresamente autorizadas por leyes
provinciales para solicitar inscripciones ante el Registro de la Propiedad. Ej: Ley
Provincial N 5.518 de servidumbre administrativa de electroducto
De conformidad al art. 6 inc b), en el supuesto de documentos de origen judicial
que hubieran resultado inscriptos provisionales por motivos que NO impliquen
una aclaracin o modificacin de sentencia (falta de certificado catastral, datos
incompletos del adjudicatario, etc), la subsanacin y solicitud de inscripcin
definitiva puede ser solicitada por el titular registral con su firma certificada o por
su representante legal, agregndose al expediente con la correspondiente rogatoria,
NO es necesario un nuevo oficio que solicite la inscripcin definitiva, evitando
demoras y trmites judiciales innecesarios.

-FORMA
Art. 7:La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentacin local.
La declaracin de voluntad siempre requiere su manifestacin por escrito.
Por Disposicin Tcnico Registral N 28, el Registro de la Propiedad de Mendoza
estableci un modelo de rogatoria en el que se consignan los datos identificatorios del
documento, del derecho, del inmueble y de las partes intervinientes en el acto. Debe
presentarse con firma y sello del rogante.

-ROGATORIA JUDICIAL: EL OFICIO
Para los documentos de origen judicial o administrativo no es requisito esencial
presentar el documento con el modelo de rogatoria relacionado, es suficiente el oficio
que solicita la inscripcin.
En cuanto a sus requisitos, conforme a lo dispuesto por los art. 101 del C.P.C. y art.
16 y 19 de la Ley Orgnica de Tribunales y a la Disposicin Tcnico Registral
nmero 5, en todos los supuestos los oficios deben contener:
Lugar, fecha, destinatario, nmero y cartula de autos, juzgado (de corresponder
N de Secretara)
Transcripcin del resolutivo que ordena la inscripcin.
Firma del Juez o Secretario y su sello y adems el sello del Tribunal

Es necesario distinguir conforme al acto que pretende registrarse, adems de lo
establecido, segn el supuesto, en el oficio debe consignarse:
I- Inhibicin:
a) Inscripcin
Nombre completo, apellido y Documento Nacional de Identidad de la
persona que pretende inhibirse
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b) Cancelacin
b-1)- Parcial:
I- Respecto a las personas ( supuesto en que el oficio de traba orden inhibir a 2
o 3
y se cancelar solo respecto a una de ellas):
Nombre, apellido y Documento Nacional de Identidad de la persona a favor

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Esc. Nora Boschin de Cruz
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de quien se cancela la inhibicin
Nmero de fojas y Tomo en la que se registr la inhibicin.

II-Al solo efecto de otorgar un acto determinado:
Nombre, apellido y Documento Nacional de Identidad de la persona inhibida
Nmero de fojas y Tomo en la que se registr la inhibicin.
Tipo de acto (venta, hipoteca, etc). Si es parte del inmueble registrado, debe
consignar detalle de fraccin (superficie, lmites y nmero de plano)
Nota de inscripcin del inmueble objeto del acto.

b-2)- Total:
Nombre, apellido, y Documento Nacional de Identidad de la persona
inhibida
Nmero de fojas y Tomo en la que se registr la inhibicin.

II- Medidas cautelares:
a) Registracin o traba:
Nombre y apellido del titular registral.
Nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula en el que se encuentra
inscripto el dominio. Si la medida afecta parte del inmueble debe
consignarse nmero de unidad de propiedad horizontal, nmero o letra de
fraccin o nmero de lote y manzana, en stos ltimos supuestos debe
consignarse adems nmero de plano y superficie, lmites y medidas
perimetrales del inmueble afectado.
Monto ( en el supuesto de Embargo)
b) Cancelacin.
Nombre y apellido del titular registral.
Nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula en el que se encuentra
inscripto el inmueble.
Nota de inscripcin de la medida cautelar (fojas y tomo de embargos, litis,
etc.)

III- Derechos reales
a) Inscripcin
Nombre del titular registral
Nombre y apellido, DNI, estado civil, domicilio ( por analoga art. 1001
CC) y Cuit o Cuil del adjudicatario del derecho que debe inscribirse.(art. 3
BIS Ley 17801)
Nota de dominio (nmero, fojas y Tomo o nmero de matrcula). Si es parte
del inmueble debe consignarse el nmero de fraccin o lote y manzana). A
efectos de completar los datos (n de plano, superficie, lmites y medidas)
puede remitirse a las fojas del expediente donde est el resolutivo que
adjudica, al
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plano, hijuel
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a, etc.
En el supuesto de subasta en el mismo oficio se puede ordenar la
cancelacin de las medidas cautelares e hipotecas, consignando la nota de
inscripcin (nmero, fojas y tomo de la inscripcin de la cautelar o



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Esc. Nora Boschin de Cruz
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gravmen) y si est registrado en matrcula consignar el nmero de asiento
en que se inscribi. Ej: B-3.
b)-Cancelacin (Ej:hipoteca)
Nombre y apellido del titular registral.
Ubicacin y nota de dominio del inmueble (nmero, fojas y Tomo o nmero
de matrcula).
Nota de inscripcin del gravamen ( nmero, fojas y tomo de hipotecas o
asiento de matrcula)
En el supuesto de subasta debe solicitarse expresamente la cancelacin de
gravmenes hipotecarios vigentes, si solo refiere a medidas cautelares se
informar la vigencia registral de la hipoteca).



B) PRINCIPIO DE INSCRIPCIN

Al estudiar los tipos de registro, distinguimos inscripcin de transcripcin, El Registro
Inmobiliario no copia textualmente el contenido del documento sino que del documento
se extraen y se inscriben las notas predominantes o relevantes a los fines de la
publicidad registral, confeccionando con ellas un asiento inteligible. ( Explicacin del
concepto expuesto por Antonio R. Coghlan en Teora General del Derecho
Inmobiliario)

-PLAZO
El art. 5 de la Ley 17801 establece: Las escrituras pblicas que se presenten dentro
del plazo de 45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la
fecha de su instrumentacin
Siguiendo a Coghlan en la obra citada, podemos afirmar que el art. 5 armoniza con el
sistema declarativo de nuestra legislacin en materia registral, estableciendo la
retroactividad de los efectos que frente a terceros produce la inscripcin, desde la fecha
de otorgamiento del instrumento por el que se constituy el derecho real.
El artculo refiere a los instrumentos de origen notarial, nada dispone respecto a los
documentos judiciales, pero el plazo establecido es relevante al momento de
calificar la prioridad entre ambos tipos de documentos.
Como lo destaca Andorno (Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801. Comentada) La
fecha de otorgamiento de la escritura adquiere especial significacin para el supuesto de
concurrencia de gravmenes o de otros derechos reales respecto de un mismo inmueble.
Se otorga carcter retroactivo a la inscripcin por lo que estamos en presencia de una
PRIORIDAD INDIRECTA O RETROPRIORIDAD, toda vez que retrotrae a la
fecha de otorgamiento del documento.

-TIPOS DE ASIENTO
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I- Asiento de presentacin
Al ingresar el documento al Registro se le asigna nmero de entrada, fecha y hora, stos
datos constituyen el asiento de presentacin.
Los asientos se efectan en forma electrnica a travs de un sistema informtico que
comprende todos los datos de la mesa de entradas nica.

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Esc. Nora Boschin de Cruz
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El asiento de presentacin cobra importancia al momento de determinar la
prioridad directa de los documentos, la diferencia en minutos produce la
postergacin de un documento respecto a otro, produciendo el emplazamiento
registral posterior del presentado en segundo trmino ( primero en tiempo,
primero en derecho) Ej: Ingres oficio de traba de embargo a las 10,15 hs., y a las
10,20 hs ingresa otro oficio de traba de embargo de otros autos, ambos sobre el mismo
inmueble. Al momento de la ejecucin tendr prioridad en el cobro el primer acreedor
embargante.

ll-Asiento de matriculacin
Originariamente los dominios se inscriban en tomos, que se enumeraban
correlativamente por cada uno de los departamentos que conforman la provincia, a cada
inscripcin se le asignaba un nmero y fojas del tomo correspondiente.
A partir de la Ley 17801 las inscripciones se realizan en folios, cada inmueble tendr su
folio al que se le asigna un nmero que lo identifica y un nmero de barra que refiere al
departamento que corresponde (/1: Capital, /4: Guaymalln, /5: Godoy Cruz, etc)
- La ley 17801 establece: art. 10 : Los inmuebles respecto de los cuales deban
inscribirse o anotarse documentos., sern previamente matriculados.. y art.
11: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial
con una caracterstica de ordenamiento (n de matrcula) que servir para
designarlo
Se establece la inscripcin en matrculas o folios, abandonando el complicado sistema
de tomos, PARTIENDO DESDE LA DESCRIPCIN DEL INMUEBLE como eje de la
registracin. La ley toma el sistema registral REAL, en contraposicin a los registros
personales, donde las inscripciones parten desde los sujetos titulares de derechos.
El asiento de matriculacin es el que ubica en el margen superior de la matrcula,
comprende el nmero de la matrcula, la nomenclatura catastral, la ubicacin y
descripcin del inmueble (superficie, lmites y medidas perimetrales, notas de
trascendencia real: derecho de riego) y la nota de inscripcin desde donde procede el
inmueble (nota del dominio antecedente)

lll- Asiento de inscripcin
Distinguimos entre asiento de inscripcin principal y nota marginal:
Inscripcin principal: es la que se efecta en los casilleros A: Titular de
dominio-B: Gravmenes, restricciones e interdicciones. C- Cancelaciones
Nota marginal: es la que se realiza en el casillero D: Observaciones
(rectificaciones de asientos, desgloses, devoluciones, aclaraciones o datos que
completan las inscripciones, aprobaciones de loteos, cambio de razn social de
las sociedades, publicidad noticia de subasta y todas los datos con trascendencia
registral que no deban registrarse en los otros casilleros). Para efectuar un
correcto estado de dominio es nece
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sario considerar todas las notas marginales,
stas pueden cambiar sustancialmente el contenido e incluso prioridades de
los restantes asientos. Ej: rectificacin de superficie del inmueble o de los datos
personales del titular; devolucin con reserva de prioridad de una escritura de
venta, art 18 Ley 17801, supuesto que luego se analizar.


C- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

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1- RESPECTO AL INMUEBLE ART. 12 Y 13 Ley 17801-
- La ley 17801 establece: Art. 12: El asiento de matriculacin..Se realizar
sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble ( lote, fraccin, unidad de Prop. Hor., etc.), sus medidas, superficies y
linderos y cuantas especificaciones sean necesarias para su completa
individualizacin. Adems cuando existan se tomar razn de su nomenclatura
catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de
las constancias de trascendencia real que resulten
Todos los ttulos que constituyan, modifiquen o extingan derechos reales que se
presenten para su inscripcin, deben contener los datos establecidos en el art. 12 para
cumplir con el principio de especialidad o determinacin en cuanto al objeto.
En el supuesto de documentos de origen judicial, puede remitirse a las fojas donde
constan stos datos, y al efecto de su inscripcin acompaar todo el expediente o
agregar las fojas certificadas donde se consignaron.
Para obtener una correcta inscripcin, las especificaciones enunciadas en los
documentos deben coincidir con las consignadas en el ttulo antecedente y en el asiento
de matriculacin.
- La ley prev el supuesto de DIVISIN O UNIFICACION de inmuebles en el art. 13:
Si un inmueble se dividiera se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes
resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada (desglose de
superficie). Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y
nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin (desglose de
superficie)
Las constancias de desmembracin o desglose para proceder a la unificacin o divisin
de inmuebles se registran en el casillero D de la matrcula. Son determinantes en el
estudio de dominios ya que si los hubiere, variar la superficie del inmueble que
oportunamente se consignara en el asiento de matriculacin.

- RESPECTO AL SUJETO ART. 12 LEY 17801- LEY 17671 Y DTR N 9
Dispone el art 12: El asiento..Expresar el nombre del o de los titulares de
dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar, su nombre o razn
social, clase de sociedad y domicilio..
Al referirse a los datos personales que se requieren para las escrituras pblicas, remite al
art. 1001 del CC, que dispone que las escrituras pblicas deben expresar , los
nombres y apellidos de las personas que la otorgan, si son mayores de edad, su estado
de familia ( o estado civil), su domicil
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-Adems el art. 3 bis de la Ley 17801 exige el CUIT O CUIL de todos las partes
integrantes del documento que constituya, modifique o extinga derechos reales. Es
comn que se omita en la solicitud de inscripcin de derecho real de usufructo y
cancelacin de hipotecas.
-La Ley 17671 en su art. 13 dispone que el DNI es el documento necesario para probar
la identidad de las personas (argentinas) sin que pueda ser suplido por cualquier otro
tipo de documento, es decir que es el nico que acredita identidad.
Los extranjeros con residencia en la Repblica, acreditan identidad con el DNI de
extranjera y los que estn en trnsito con su respectivo pasaporte.
-La DTR N9, siguiendo la normativa legal relacionada dispone: art. 1:todo

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documento por el que se constituya, transmita, modifique o extinga derechos reales
deber contener el DNI de los otorganteso su equivalente: Libreta Cvica o Libreta de
Enrolamiento.
En el supuesto de documentos de origen judicial, conforme a las disposiciones
legales citadas, todos deberan consignar los datos legalmente requeridos,
aunque en la prctica, excepcionalmente se consigna el estado de familia y
domicilio, siendo el primero de gran trascendencia legal, ya que determinar el
requerimiento o no de asentimiento conyugal (art. 1277 CC) en futuras
operaciones inmobiliarias. ( Ej: en las subastas si el adquirente es casado, en una
transferencia posterior el registro debe calificar que comparezca el cnyuge a
otorgar el asentimiento conyugal )

-RESPECTO AL DERECHO
-DETERMINACIN LEGAL
Es preciso establecer que derechos efectivamente tiene la persona que detenta una
titularidad registral. Al respecto debe considerarse:
I-Si la persona es titular del dominio pleno (titularidad del dominio y usufructo) o si
el derecho de propiedad est desmembrado, es decir que hay un titular de la nuda
propiedad (casillero A) y un usufructuario o titular del derecho real de usufructo
(casillero B). Ej subasta: solo podr subastarse la nuda propiedad.
- Si el titular ostenta el dominio perfecto o es titular del dominio fiduciario del
inmueble- Ley 24421- .En este supuesto el patrimonio fideicomitido es de afectacin a
los mandatos que deben cumplirse segn el contrato de fideicomiso (objeto del
fideicomiso), solo responde por las deudas del patrimonio fideicomitido, no as por las
del fiduciario originadas en su patrimonio personal
- Si el inmueble ha cambiado su rgimen legal y est o no comprendido en la Ley
13.512. Si no est afectado al rgimen de propiedad horizontal, no podrn trabarse
medidas cautelares o proceder a subastar unidades, previamente debe someterse el
inmueble al rgimen de propiedad horizontal y se inscribiran las correspondientes
unidades, ya que fsicamente pueden existir las unidades e incluso el plano de propiedad
horizontal, pero legal y registralmente surgen con la inscripcin de la escritura de
sometimiento a propiedad horizontal.

-VIGENCIA REGISTRAL DE LAS INSCRIPCIONES
Segn veremos oportunamente, hay tipos de inscripcin que tienen plazo de caducidad,
si han caducado se con
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sideran inexistentes, produciendo distintos efectos legales que
pueden impedir la efectivizacin de derechos de terceros. Debe verificarse la vigencia
registral de los asientos. Ej: sucesin: se adjudica inmueble cuya inscripcin a nombre
del causante est caduca. Se procede a su devolucin por no corresponder al titular
registral consignado.

-PORCENTAJE EN LA TITULARIDAD DEL DERECHO
Es el supuesto del condominio, 2 o ms personas son titulares del derecho real de
dominio.
Al estudiar el estado jurdico del inmueble debe determinarse quienes son los
titulares y en que porcentaje les corresponde, a efectos de evitar graves errores en la
adjudicacin o subasta de inmuebles. El adquirente o adjudicatario debe saber que no
ser titular del cien por ciento del dominio, sino solo en el porcentaje correspondiente.

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Ej: ttulo supletorio: se inici solo contra el seor A, al momento de inscribir la
adjudicacin debi rechazarse porque el seor A era titular solo del 50% conjuntamente
con B, condmino en el otro 50%, quien no fue llamado al proceso.

-RESTRICCIONES VIGENTES
Llamamos restricciones al derecho real de dominio a cualquier otro derecho o
gravamen a favor de terceros que de algn modo limite el uso y goce de la
propiedad. Se inscriben en el casillero B y deben considerarse al momento de
especificar el estado jurdico del inmueble (publicacin de edictos de subasta). Ej
contrato de leasing, renta vitalicia (puede estar en casillero D), servidumbres (sea el
predio sirviente o dominante)

-OBSERVACIONES QUE LO MODIFICAN
En el casillero D se anotan las denominadas observaciones, estas pueden alterar el
derecho del titular respecto al inmueble, tanto que incluso puede publicitarnos la
rectificacin del nombre y tratarse de persona diferente, de la que se pretende como
titular. Ej: LOPEZ, Vctor Juan, y en rectificacin es JUAN LOPEZ, Vctor.
Conforme hemos detallado con antelacin, son muy diversos los supuestos que
pueden presentarse y omitir su lectura puede ocasionar graves perjuicios.



D-PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO -ART 14 Y 15 LEY
17801-

Dispone el art . 14: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del
folio ( casilleros A, B, C, D), se registrarn:
a) Las posteriores transmisiones de dominio
b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con
el dominio
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto por
los art .22, 24 y concordantes.
Los asientos mencion
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ados se llevarn por estricto orden cronolgico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie.
Y agrega el art. 15: No se registrar documento en el que aparezca como titular
del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente (
principio de identidad). De los asientos existentes en cada folio debern resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos
registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones (principio de continuidad)
El tracto continuo implica:
1) Que el acto, cuya inscripcin se solicita, debe ser otorgado por el titular registral con
inscripcin vigente, debe haber identidad entre el otorgante del acto y el titular registral
que lo precede, si es persona diferente el registro procede a una devolucin o rechazo
del documento. Ej : Mal nota de dominio.
2) Que los asientos se efecten por estricto orden cronolgico logrando la continuidad,



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encadenamiento y correlacin entre las distintas inscripciones y sus titulares en forma
sucesiva. Ej : Si la hipoteca se constituy a favor de X ( casillero B) la escritura de
cancelacin de la hipoteca debe ser otorgada por X (casillero C)

-EXAMEN DE LOS ELEMENTOS INTEGRATIVOS
El tracto continuo debe cumplirse respecto a los siguientes elementos:
a- Sujeto: Debe existir identidad entre el titular del derecho otorgante del documento y
el titular registral
b- Objeto: Debe ser coincidente la descripcin del inmueble en el documento y en el
asiento de matriculacin del correspondiente folio.
c- Oportunidad: Puede que al momento de otorgarse el acto, la persona titular del
derecho real no est an inscripta en el registro. La previa inscripcin debe cumplirse al
momento de inscribir el acto no al momento de otorgarse. (El derecho se constituye
antes de que el documento ingrese al Registro)
d- Efectos: si el otorgante del derecho no puede legitimarse como su titular, se procede
a la devolucin o rechazo del documento.

-EXCEPCIN AL TRACTO SUCESIVO O CONTINUO: PRESCRIPCIN
ADQUISITIVA- ART.4015 DEL CC y LEY 24320-
- Dispone el art. 4015 del Cdigo Civil: Prescrbese tambin la propiedad de cosas
inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de 20 aos, con el
nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del
poseedor
- La ley 24320, modificatoria de la ley 21477 - Usucapin de inmuebles por las
provincias- , remite al art. 4015, pero a diferencia de ste en el que para obtener ttulo
es necesaria la sentencia adjudicatoria de derechos reales, como ttulo supletorio, por
esta ley el ttulo a favor de los estados provinciales se configura con el otorgamiento de
una escritura declarativa suscripta por el Poder Ejecutivo, previo cumplimiento de los
requisitos establecidos en la misma normativa.
- En ambos supuestos el derecho a obtener el ttulo de dominio lo otorga el
ejercicio ininterrumpido de la posesin, sin importar quien es el ttular del derecho
real de dominio ni el titular registralmente inscripto.
- Se proceder a la insc
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ripcin del dominio sin considerar quien es el titular
antecedente, ya que el ttulo no lo otorgar el propietario del inmueble precedentemente
inscripto, sino la autoridad judicial o administrativa, segn corresponda en cada
supuesto.
Por lo expuesto, es una excepcin al tracto continuo por no configurase los principios de
identidad y continuidad que establece el art. 15 de la Ley 17801.

-TRACTO ABREVIADO- ART.16 LEY 17801-
-Es una tcnica registral que pretende evitar asientos con vigencia breve, ya que
inmediatamente se proceder a otra inscripcin que dejar sin efectos legales a la
inmediata anterior.
El art 16 establece cuatro supuestos en los que no es necesaria la previa inscripcin a
nombre del titular del derecho real, para proceder a la inscripcin de actos otorgados
con posterioridad:
.Inc a)-Venta en vida del causante o su cnyuge. Muere el titular registral o su
cnyuge, pero en vida haban vendido por boleto de compraventa un inmueble. Se abre

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su sucesin, ste inciso evita que para otorgar la escritura a nombre del adquirente por
boleto, el inmueble deba previamente adjudicarse a sus herederos e inscribirse en el
registro a nombre de los adjudicatarios. Este es el nico supuesto donde el
administrador de la sucesin puede firmar la escritura traslativa de dominio,
presentado el contrato con fecha cierta en el expediente, el Juez autorizar el
otorgamiento de la escritura. Es as por cuanto, si la venta se efectu en vida del
causante, el inmueble no ingres al acervo hereditario quedando pendiente solo la
obligacin de hacer u otorgar el ttulo por escritura pblica.
Inc b) Venta por todos los herederos declarados. Permite que con declaratoria de
herederos solamente, todos los herederos, representando la voluntad del causante,
transfieran por escritura pblica a un tercero el derecho real de dominio. Evita la
adjudicacin y previa inscripcin a nombre de los herederos para poder transferir el
inmueble.
Inc c) Venta por el o los adjudicatarios. Cuando en el sucesorio se adjudic un
inmueble, el o los adjudicatarios pueden transferir por escritura pblica a un tercero el
derecho real de dominio. Evita la previa inscripcin a nombre del o los adjudicatarios
Inc d) Escrituras simultneas. Ej: Cuando en una escritura se adquiere el inmueble y
por otra escritura simultnea (otorgada el mismo da, ante el mismo u otro notario y en
el mismo u otro lugar o provincia) el all adquirente dona a sus hijos. En este supuesto
se permite no inscribir la primera escritura, se presenta para su registracin solo la
segunda en la que se consignarn los datos de la primera.
-El tracto abreviado es una modalidad del tracto contnuo, se abrevia la inscripcin, se
comprime en un solo asiento la inscripcin de dos o mas documentos. En los inc a, b
y c en el mismo asiento se consignan los datos del expediente sucesorio y los de la
escritura de transferencia a favor del tercero. En el inc d en un solo asiento se colocan
los datos de ambas escrituras simultneas. En todos los supuestos dejando constancia
que se inscribe por TRACTO ABREVIADO.
- Conforme establecen las disposiciones tcnico registrales nmero 5 y 21, el tracto
abreviado solo puede aplicarse en los supuestos de sucesin, divorcio y subasta, y por
supuesto en el caso de escrituras simultneas.
- En sede judicial se aplica el tracto abreviado cuando se vinculan 2 sucesorios: Ej:
Mueren Mario y Nora, titulares
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del inmueble X, hereda su hijo Juan. Este sucesorio
puede haber llegado solo a la declaratoria o haber adjudicacin a Juan, pero an no
inscripta. Muere Juan, le heredan su esposa Berta y su hijo Felipe, a quienes se adjudica
el inmueble X que registralmente est a nombre de Mario y Nora. Al registro se
presentan los 2 expedientes sucesorios, an habiendo adjudicacin no se realiza el
asiento a nombre de Juan, el inmueble X se inscribe directamente a nombre de Berta y
Felipe ( esposa e hijo de Juan) y se consigna: Tracto Judicial: datos de los 2 sucesorios)
- Su aplicacin es amplia, no solo para venta a favor de terceros, sino tambin para
constituir otros derechos reales (condominio, hipoteca, usufructo, servidumbres),
fraccionar o unificar dominios, afectar al rgimen de propiedad horizontal, en ste
ltimo supuesto si es con declaratoria de herederos, simultneamente se adjudican las
unidades.


E- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL - Art. 21 a 27 Ley 17801-

El art. 21 dispone que el Registro es pblico para quien acredite un inters legtimo

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y que las leyes locales establecern las formas en que la documentacin podr
ser consultada. De lo expuesto surge el principio de publicidad formal o formas
que deben cumplir los medios de publicidad registral.

-MEDIOS
- Consulta directa: Podran efectuarlas: Jueces, funcionarios pblicos, profesionales
autorizados abogados, escribanos, martilleros, contadores- y los titulares registrales
acreditando tal carcter.
- Copias autenticadas: pueden solicitarlas verbalmente las personas antes citadas. El
Registro expide copias de los asientos de dominio (matrculas o tomos), certificadas por
el funcionario a cargo de la seccin.
- Informes: Se solicitan y otorgan por escrito. Se expiden con la firma del encargado
de seccin. Conforme a lo solicitado ser el contenido del mismo: el estado jurdico del
inmueble que comprende titularidades, gravmenes y restricciones vigentes, y si se
hubiera solicitado, adems se informar la libre disposicin o inhibicin del titular
registral. El informe solo acredita el estado del dominio hasta la fecha de su expedicin,
puede variar en forma inmediata, por lo que debe verificarse nuevamente al
efectivizarse el otorgamiento de un acto.
-Certificado: su otorgamiento produce efectos frente a terceros que merecen un estudio
pormenorizado.

-CERTIFICADO
CONCEPTO:
1- Es un documento emanado del Registro
2- A peticin de parte legitimada: conforme al art. 23 estn legitimados los escribanos
y funcionarios pblicos
3- Que publicita la situacin jurdica de los inmuebles y las personas segn las
constancias registrale
1
s: estado jurdico del inmueble (titularidad, gravmenes y
restricciones) y de su titular registral ( si registra inhibiciones)
4- Que produce simultneamente RESERVA DE PRIORIDAD INDIRECTA

-EFECTOS
Dispone el art. 25: 1- Expedida una certificacin de las comprendidas en los art.
anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente 2-Esta
certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien la
requiera, en el plazo legal, para la inscripcin del documento para cuyo
otorgamiento se hubiera solicitado
La norma establece que para que produzca los efectos de anotacin preventiva o
reserva de prioridad indirecta, deben cumplirse los siguientes supuestos:
a) en el plazo establecido por la ley: art. 24:El plazo de validez de la certificacin que
comenzar a contarse desde la cero hora de la fecha de su expedicin, ser de 15, 25
o 30 das segn se trate respectivamente de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la Provincia o Territorio, o fuera del mbito de la Provincia
b) para el acto que se lo solicit: para utilizar la reserva de prioridad solo podr
otorgarse el acto para el que se lo solicit, de lo contrario el documento tendr prioridad
directa, segn su fecha de entrada, conforme explicaremos oportunamente. Ej se solicit
para venta y se efectu donacin (se considerar sin certificado).

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Esc. Nora Boschin de Cruz
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c) solo para el escribano o funcionario solicitante: no puede ser utilizado ni an por
el escribano adscripto al registro notarial del solicitante. Si se solicita para ser utilizado
por otro notario deber consignarse y se dejar constancia en la matrcula.
- La constancia de expedicin se anota en la parte inferior de la matrcula con la fecha
de expedicin. Para contar el plazo de vigencia debe incluirse el da de la
expedicin por cuanto la ley dice desde la 0 hora de la fecha de su expedicin
- El acto para el que se otorg el certificado tendr una inscripcin preventiva o
RESERVA DE PRIORIDAD, respecto a otros documentos que ingresaren, si es
otorgado dentro del plazo de vigencia.
- Para efectuar un correcto estudio del dominio debe verificarse si hay certificaciones
vigentes, para qu actos y quien lo solicit, ya que de otorgarse el documento para el
que se expidi el certificado, tendr prioridad respecto a otros cuya aunque la fecha de
presentacin sea anterior a este documento.

-PLAZO DE VALIDEZ
Dispone el art. 24 (1 parte) de la Ley 17801:El plazo de validez de la
certificacin, que comenzar a contarse desde la CERO HORA DE LA FECHA
DE SU EXPEDICIN, ser de 15,25 o 30 das, segn se trate respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal
en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera
del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal
Ejemplo: Respecto al Registro de la Propiedad de Capital-Mendoza, si lo solicit un
escribano de los departamentos del gran Mendoza, deber ser utilizado dentro de los 15
das. Dentro de los 25 das si el escribano estuviera domiciliado en San Martn, San
Rafael, etc y dentro de los 30
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das cuando se solicit para ser utilizado por un
Escribano de San Juan, Bs. As. etc.
No se consideran las jurisdicciones sino el lugar del asiento del Registro.
Respecto al plazo, son das corridos y deben contarse incluyendo el da de la
expedicin. El art. 24 retrotrae el plazo a la 0 hora de la fecha de la expedicin. Ej:
si el certificado se expidi el da 1 de abril, debi otorgarse el acto entre el da 1 y el 15
de abril, el da 16 se considerar otorgado sin certificado.
La constancia del certificado es un sello ubicado en el faldn inferior de la matrcula, en
el que se consigna: nmero, fecha de expedicin, solicitante y acto para el que se lo
expide.


F- PRINCIPIO DE PRIORIDAD

CONCEPTO
Los derechos reales gozan del IUS PREFERENDI, como facultad que tiene el
titular del derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a
otro derecho real posterior que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la mxima
romana primero en el tiempo, primero en el derecho
Cuando se trata de hacer efectivo el ius preferendi en materia de derechos reales
inmobiliarios, en principio, ello se materializa por intermedio del acceso al Registro del
documento portante de un derecho real. ( prioridad directa)
Sin embargo esto no es absoluto, ya que vamos a ver que la prioridad puede
retrotraerse ( prioridad indirecta). Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral-

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Esc. Nora Boschin de Cruz
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1994.

-CLASES DE PRIORIDAD:

1- PRIORIDAD EXCLUYENTE
Se configura cuando se trata de derechos incompatibles entre s y est previsto en
el art 17 (1 parte) de la Ley 17801. Ej: un inmueble fue subastado en 2 causas
distintas contra el mismo demandado y ante diferentes juzgados: En el Juzgado N1 se
subast pero el adquirente nunca inscribi la subasta y no se registr publicidad noticia,
transcurre el tiempo y el embargo que origin esta primera subasta qued registralmente
caduco. El juzgado N 2, procedi a la subasta del mismo inmueble, correctamente se
verificaron las medidas cautelares, y se cit a los acreedores de los gravmenes
vigentes, el adquirente procede a la inscripcin en forma inmediata (10/5/06).
Posteriormente (11/5/06) ingresa la primera subasta, el registro RECHAZA por no
cumplir el tracto continuo (ya es otro titular registral) y por ser un documento
incompatible con el presentado en primer trmino. Debe resolverse en sede judicial.
2- PRIORIDAD DE RANGO
Se produce cuando ingresan al registro 2 documentos compatibles, en este
supuesto se inscriben ambos documentos, pero el que ingresa primero tendr
prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente. Ej: -Dos oficios
que solicitan la traba de embargo sobre el mismo inmueble. Una escritura de hipoteca
(otorgada sin certificado) y un embargo. En ambos supuestos tendr rango preferente el
que primero ingres al registro (sin considerarse la fecha de los resolutivos, ni cuando
fue otorgada la escritura de hipoteca).
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3- PRIORIDAD DIRECTA
Dispone el art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble, se establecer por la fecha y el nmero de
presentacin a que se refiere el art. 40
Por su parte el art. 40 dice: El Registro por los procedimientos tcnicos que
disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde
se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles
el nmero correlativo que les corresponda
El principio general est dado por el hecho de que el documento que primero ingresa en
el Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con
prescindencia de la fecha en que cada uno de ellos fuera otorgado. La prioridad est
dada por la fecha de ingreso y no por la del documento.
4-PRIORIDAD INDIRECTA
Segn Cornejo: Es una excepcin al principio de prioridad directa, ya que
produce, efecto retroactivo respecto a la fecha de presentacin del documento.
Opera como una proteccin al futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si
el negocio jurdico causal, es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y
lugar, el derecho ser oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que
otorg el certificado.
Cuando explicamos los efectos del certificado, consignamos que de conformidad al art.
25, produca una RESERVA DE PRIORIDAD, durante la vigencia del certificado. Esta
reserva implica que los documentos que ingresen estando vigente el certificado quedan
condicionados, respecto a su prioridad, a que se otorgue o no el acto para el que fue
solicitado el certificado.

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Adems debemos considerar que si el documento que ingres estando vigente el
certificado es incompatible, quedar desplazada de pleno derecho su inscripcin por ser
una prioridad excluyente, por el contrario, si es compatible, quedar inscripto pero en un
rango inferior, por tratarse de una prioridad de rango.
Para que se configure la prioridad indirecta no basta que el documento se haya otorgado
dentro de los plazos de vigencia del certificado, adems debe ser presentado al Registro
dentro del plazo establecido por el art. 5, es decir 45 das desde la fecha de su
otorgamiento.
Dispone el art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de
igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, SALVO que el presentado
en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los art 22 y concordantes y se lo presente dentro del
plazo establecido en el art. 5.
El segundo documento, a pesar de haber ingresado posteriormente, desplazar en rango
o excluir al primero, por tener prioridad indirecta.
Por lo expuesto para verificar si un documento cumpli con AMBOS PLAZOS e
ingres con prioridad indirecta, debe considerarse:
1- Que el documento se haya otorgado con certificado vigente ( contar con el da de
expedicin, inclusive) y
2- Que se haya presentado dentro de los 45 das de la fecha de su otorgamiento.
Si uno de los plazos no se cumpli, es decir si se otorg sin certificado o no se
present en trmino, el documento tendr PRIORIDAD DIRECTA.
1



G- PRINCIPIO DE LEGALIDAD- CALIFICACIN REGISTRAL

-CONCEPTO
En un sentido amplio debe entenderse aquel por el cual todo el accionar de la
administracin y toda decisin judicial debe ser el resultado de la aplicacin de la ley.
En la esfera del derecho registral, es aquel por el cual se impone que los documentos
que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad, renan los requisitos
exigidos por las leyes para su registracin, a cuyo fin es necesario someter los mismos a
un previo examen, verificacin o calificacin que asegure su validez o perfeccin.
(Scotti. Derecho Registral Inmobiliario)

-EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD EN LA LEY 17801
El art. 8 dispone como principio general:El Registro examinar la legalidad de las
formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo
que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
El registrador deber confrontar los datos incorporados en el documento con los que
surgen de los asientos o constancias registrales, debiendo resultar la plena coincidencia
de los mismos.
Adems debe calificar el cumplimiento de las formas o solemnidades que segn las
leyes deben observarse en el otorgamiento del documento ( firmas, sellos, etc.).
Nos preguntamos si el registrador puede calificar solo las formas extrnsecas o adems
debe verificar el cumplimiento de las normas legales en el contenido de los
documentos.

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Hoy no cabe duda que debemos adherir a la postura doctrinaria amplia, receptada
jurisprudencialmente por el PLENARIO FELDMAN ( CNCiv, en pleno, 27/7/77, en
Revista del Notriado N 74, p. 1007) en el que oportunamente se consign:..en la ley
17801 existen argumentos significativos que permiten extender la calificacin del
registrador ms all de las formas extrnsecas para penetrar en cierta medida en el
CONTENIDO DEL ACTO hay normas concluyentes que prolongan esa facultad
ms all de las formas
El registrador debe calificar las formas y el contenido de los documentos para cumplir
con lo dispuesto por la ley 17801 en sus art. 2, 3, 3bis y 8 (formas) 5, 17 y 24 (plazos)
15 y 16 (tracto) 9 y 18 (nulidades)

-CALIFICACION DE DOCUMENTOS DE ORIGEN JUDICIAL -
PROCEDENCIA Y LMITES A LA FUNCIN CALIFICADORA
La Ley 17801 no refiere expresamente a la calificacin de los documentos de origen
judicial.
El tema ha sido minuciosamente tratado por la Doctora Ada Kemelmajer de
Carlucci en su trabajo Calificacin registral de los documentos de origen
judicial (Revista Notarial. Colegio Notarial Pcia Bs.As.-N 917- Centenario 1894-
1994).
Lo analiza desde ..las incomodidades o disputas que siempre provoca la calificacin
registral y cmo se acentan cuando el conflicto, aparente o real, se plantea entre el
registrador y el juez
Expone como principio,
1
que hay que superar viejos preconceptos, y dar a cada
uno lo suyo.. , y citando a Jernimo Gonzalez y Martnez, nos dice: El registrador
no es superior al notario ni inferior al juez, por ello debe cumplir su cometido sin
excesos ni sumisiones
Desde el anlisis de declaraciones de jornadas, reuniones, congresos y disposiciones de
derecho comparado, avanzando en su exposicin, cita supuestos prcticos de
problemticas con documentos de origen judicial presentados en el registro inmobiliario
de Mendoza, establece los aspectos calificables y no calificables, profundizando
particularmente sobre algunos casos conflictivos.
Su contenido es de extensa aplicacin prctica por ser referente de consulta permanente
de los funcionarios de nuestro registro, ante situaciones de dudosa resolucin.
La lectura completa del citado trabajo es indispensable para cumplir con importantes
objetivos generales y particulares, planteados como resultado del desarrollo de esta
materia, tales como aplicar en el procedimiento judicial los principios registrales, lograr
la concordancia jurdica entre publicidad registral y resoluciones judiciales, cumplir con
las normas requeridas para evitar devoluciones y acelerar el trmite inscriptorio
protegiendo la seguridad jurdica.

-RESULTADOS DE LA CALIFICACION ART. 9 y 18 LEY 17801
Desde que ingresa el documento debe cumplir con todos los principios registrales
relacionados. El registrador verifica la correcta aplicacin de los mismos y conforme al
resultado de esta calificacin ser el tipo de inscripcin que reciba el documento de
conformidad a lo dispuesto por la Ley 17801:
Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente forma:
-a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. (Rechazo
o devolucin lisa y llana).

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-b) Si el defecto es subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los
30 das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir
provisionalmente por el plazo de 180 das, contados desde la fecha de
presentacin del documento (Inscripcin provisional), prorrogable por perodos
determinados, a peticin fundada del requirente (Prrroga de inscripcin
provisional)..
.Las inscripciones y anotaciones provisionales, caducarn de pleno derecho
cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
(Inscripcin definitiva y caducidad de la inscripcin provisional)
Art. 18:..a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de
la siguiente forma:
-a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentacin, tanto en el Registro como el documento mismo. La forma y tiempo
de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin
provisional (Devolucin con reserva de prioridad)
-b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter
provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo
previsto en el art. 5, aquella se practicar con advertencia de la circunstancia que
la condiciona (Inscripcin condicional)

-TIPOS DE INSCRIPCIN:
1-INSCRIPCION NORMAL: Se procede a inscribir el documento de conformidad a
lo rogado, quedando firme su registracin desde la fecha de presentacin. En este
supuesto se cumplieron plenamente todos los principios registrales y disposiciones
legales respecto al acto otorgado y al documento que lo contiene.

2- INSCRIPCION PROVISIONAL: El documento adolece de un defecto que puede
ser subsanado, se procede a la inscripcin provisional por 180 das, que se cuenta
desde la fecha de presentacin, para que dentro de ese plazo se presente nuevamente
el documento cumpliendo los requisitos necesarios para su inscripcin (art. 9 inc b). Ej:
nmero de plano, falta certificado catastral, datos personales de las partes, lmites o
medidas del inmueble, est incorrecta la superficie, etc.

3- INSCRIPCION DEFINITIVA: Si el documento se presenta subsanado dentro de
los 180 das, se proceder a la inscripcin definitiva y respecto a su prioridad, se
considerar correctamente inscripto desde la fecha de su primera presentacin.

4- PRRROGA DE INSCRIPCION PROVISIONAL. La inscripcin provisional es
prorrogable a instancia expresa del rogante, fundada en derecho y es autorizada por la
Direccin del Registro. Por Orden de Servicio nmero 92 la Direccin dispuso que se
otorgarn hasta tres prrrogas.
Debe solicitarse estando vigente la inscripcin provisional (dentro de los 180 das) y
se otorga por 180 das ms a contar del vencimiento de la inscripcin provisional
anterior, es decir que quedara provisional por 360 das corridos desde la fecha de la
primera presentacin. (art. 9 inc b)
Ej: se inscribi provisio
1
nal por falta de certificado catastral y dentro de los primeros
180 das no se pudo obtener el plano aprobado por catastro, necesario para tramitar el
certificado catastral, se solicita la prrroga argumentando tales motivos.

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5-NUEVA INSCRIPCIN PROVISIONAL. Si transcurrieron los 180 das de la
inscripcin provisional (caduc la inscripcin), sin haberse solicitado la prrroga, puede
presentarse nuevamente el documento sin subsanar los defectos y el registro proceder a
una nueva inscripcin provisional por 180 das.
La diferencia es que en la prrroga conserva la prioridad de la fecha de la primera
presentacin y en ste supuesto se interrumpi la prioridad, perdi vigencia el
plazo de la primera presentacin, a los efectos de su calificacin (inhibicin,
gravmenes) se considera como si se presentara por primera vez.
Al caducar el plazo de inscripcin provisional, se produce una REVERSIN
REGISTRAL, implica que registralmente el dominio volvi al anterior titular hasta la
fecha de la nueva inscripcin provisional.

6- INSCRIPTO EN LA FECHA. Si habiendo caducado la inscripcin provisional, se
presenta el documento ya subsanado, se procede a inscribir en la fecha.
Como en el supuesto anterior se interrumpi la prioridad, se produjo la reversin
registral y como su nombre lo indica, se considera inscripto en la fecha, como si
nunca se hubiera presentado con antelacin.

7-INSCRIPCION CONDICIONAL: Se procede a inscribir condicional en los
siguientes supuestos:
I- A toda inscripcin provisional corresponde una inscripcin condicional. Ej:
ingresa una venta, Nora ( titular registral) a favor de Carlos y se inscribe en forma
provisional. Estando vigente la provisional ingresa un embargo para Nora, este
gravamen se inscribir condicional por estar provisional el dominio de Carlos. Si se
subsana la provisional dentro de los 180 das, el embargo quedar desplazado de pleno
derecho porque la inscripcin qued firme, desde la fecha de la primera presentacin, a
nombre de Carlos. Si caduca la inscripcin provisional, el embargo quedar firme,
tambin de pleno derecho, por haber revertido registralmente a nombre de Nora.
II-A certificados vigentes: se proceder a la inscripcin condicional al certificado,
cuando el documento ingrese estando vigente el mismo, es decir desde la fecha de
expedicin del certificado, y hasta cumplido el plazo de vigencia ( 15,25 o 30 das) con
ms el plazo de 45 das, establecido por el art. 5 para la presentacin de la escritura
(recordar art. 17 in fine).
1

Ej:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
----
1/5 (cert: vig.15das) 15/5 (otorga esc) 24/5
(presenta)
El registro toma los plazos mximos (no sabe qu da se otorg la escritura), en este
supuesto 60 das, contados desde la fecha de expedicin del certificado. Si ingresa un
embargo entre el da 1/5 y 24/5, se inscribir condicional al certificado. Queda
condicionado respecto a la prioridad que otorga el certificado para el acto que se lo
expidi. Supongamos que sea un certificado para venta, Nora vender a Carlos, se
otorga la escritura con certificado vigente (15/5) y se presenta en trmino (24/5). Si el
da 23/5 ingres un embargo para Nora, se inscribi condicional al certificado para
venta. Ingresa la escritura de venta a Carlos dentro de los plazos requeridos, el embargo
queda desplazado de pleno derecho por la retro prioridad que haba otorgado el

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certificado (a favor de Carlos).
III- Devolucin con reserva de prioridad: El documento NO se inscribe, se devuelve
dejando constancia como nota marginal en el casillero de D, pero se le otorga un plazo
de 180 das para que dentro del mismo, se complete y se presente conservando la
prioridad de la fecha de presentacin en que se produjo la devolucin.
No est expresamente previsto en la ley, pero tambin se condiciona por cuanto sus
efectos funcionan igual que en el supuesto de la inscripcin provisional.
- La inscripcin condicional NO tiene plazo, su vigencia depende del tiempo que le
reste al motivo que la condiciona, es decir al plazo de la provisional, de la reserva o del
certificado con ms el trmino del art. 5.

8- DEVOLUCIN CON RESERVA DE PRIORIDAD: Se procede a devolver con
reserva de prioridad, cuando por disposiciones legales el documento no puede
inscribirse, debe rechazarse, porque le faltan elementos o conjuntamente deben
presentarse otros ttulos, que impiden su inscripcin. Pero como ese faltante puede
completarse, se le otorga una reserva de prioridad por 180 das, contados desde la fecha
de su presentacin, para que dentro del plazo se complete el acto que se pretende
inscribirse, acompaando los datos, elementos o documentos necesarios para su correcta
inscripcin.( art. 18 inc b)
En cuanto a sus efectos, la vigencia y caducidad del plazo, funciona igual que en el
supuesto de inscripcin provisional. Ej: falta de cuit o cuil (art 3 bis), en la subasta
cuando no se acompaa el acta de entrega de posesin, etc.



9-RECHAZO O DEVOLUCIN LISA Y LLANA: Procede cuando el documento
adolece de un defecto (nulidad absoluta) insubsanable por ser contrario a las leyes.(art 9
inc a) Ej: contratacin entre cnyuges.

10- INSCRIPCIN PREVENTIVA: No debe confundirse con inscripcin provisional,
nada tienen en comn, la inscripcin preventiva no est contemplada en la Ley 17801,
est dispuesta por la Ley de Sociedades-19550-.Difieren totalmente ya que la
inscripcin preventiva NO tiene plazo, es una inscripcin firme que desde el punto de
vista registral, produce los mismos efectos que una inscripcin normal.
Las sociedades, para ser aprobadas por la Direccin de Personas Jurdicas e inscriptas
en el Registro Pblico de Comercio, deben tener suscripto e integrado su capital social.
Cuando los socios suscriben e integran el capital social con bienes inmuebles, se efecta
una escritura de transferencia por aporte de capital a favor de la sociedad.
Se produce una superposicin de requisitos, por una parte la Direccin de Personas
Jurdicas no aprueba la constitucin de la sociedad hasta tanto el capital est integrado
(los bienes estn registralmente inscriptos a nombre de la sociedad) y por otra parte la
sociedad se considera constituida con efectos frente a terceros a partir de su inscripcin
en el Registro Pblico de Comercio (inscribiramos un inmueble a nombre de un sujeto
de derecho que an no tiene efectos frente a terceros)
Frente a esta situacin el art. 38 de la Ley 19550 dispone este tipo de inscripcin del
dominio de los inmuebles aportados por los socios para integrar el capital social, hasta
tanto se pueda registrar la sociedad en el Registro Pblico de comercio.
Reiteramos, al no tener plazo se considerar como una inscripcin firme, no obstante, a
efectos de publicitar que la sociedad est regularmente constituida, aprobada la
constitucin de la sociedad por la Direccin de Personas Jurdicas e inscripta ante el
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Registro Pblico de Comercio, se solicitar la inscripcin DEFINITIVA RESPECTO A
LA PREVENTIVA, consignando los datos de inscripcin que le asign el Registro de
Comercio.
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H- PRINCIPIO DE LEGITIMACION

-INEXACTITUDES REGISTRALES
Art. 34 Ley 17801: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo
que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo
registrado y la realidad jurdica extrarregistral
Las causas pueden ser:
l- Extrarregistrales: el inmueble fue subastado y no se present para su inscripcin el
ttulo judicial. El titular registral es el subastado, el titular del derecho real de dominio
es el adquirente en la subasta. En este supuesto la adquisicin del derecho de dominio
no fue perfeccionada, no tiene efectos frente a terceros ( art. 2505 CC)
ll- Registrales: son las que provocan el error u omisin en el asiento. Y en este
supuesto, de conformidad al art. 35 de la Ley 17801, debemos distinguir:
- A) Error en el documento que se present para su inscripcin: se
rectificar siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento
(rectificatorio) de la misma naturaleza ( notarial, judicial, administrativa) que
el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a
tal efecto.. Deber acompaarse el documento inscripto que dio origen a la
inexactitud.
- B) Error u omisin en el asiento al inscribirse el documento: ..se proceder
a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin
Ante inexactitudes o errores evidentes, el registro puede proceder de oficio a la
rectificacin del asiento, sobre la base de otros asientos de procedencia y
documentacin que existiera en el Registro, siempre que resultara suficiente.

-LEGITIMACIN DEL PROCESO INSCRIPTORIO
La legitimacin es el prtico final de todo el proceso inscriptorio Es una suma de
principios antecedentes o el producto final de todos ellos La legitimacin es para el
registrador una responsabilidad inexcusable cuando la ley le encarga la calificacin del
documento(Garca Coni- Frontini. Derecho Registral Aplicado, p.259)
La ley 17801 no establece expresamente este principio, pero fluye de su contexto como
una previsin ya que adems de publicidad y oponibilidad, el objetivo principal de los
registros inmobiliarios es brindar seguridad jurdica.
EL DOCUMENTO ESTA LEGITIMADO:
- CUANDO EL OTORGANTE, COMO PRIMER CALIFICADOR DEL
ACTO, APLIC TODOS LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.
- EL REGISTRO VERIFICO SU CUMPLIMIENTO Y PROCEDI A LA
CORRECTA INSCRIPCIN DEL DOCUMENTO
- SU EFECTO SER QUE LA ADQUISICIN, TRANSMISIN O
MODIFICACION DE DERECHOS REALES SE JUZGUE
PERFECCIONADA Y SEA OPONIBLE A TERCEROS ( ART. 2505 DEL

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Esc. Nora Boschin de Cruz
20
CC)