PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

7 Cmara de Direito Privado
Registro: 2013.0000231855
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0167644-
52.2006.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP, apelado
ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONJUNTO
RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA.
ACORDAM, em 7 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de
So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores
MIGUEL BRANDI (Presidente) e LUIZ ANTONIO COSTA.
So Paulo, 24 de abril de 2013
RAMON MATEO JNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrnica
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
7 Cmara de Direito Privado
Apelao n 0167644-52.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 2285
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Voto n 2285
Apelao n 0167644-52.2006.8.26.0100
Apte.: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo -
Bancoop
Apdos.: Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Conjunto
Residencial Solar de Santana
Comarca: So Paulo
Cooperativa Habitacional Legitimao da associao para
defesa de seus associados Inteligncia do art. 82 da Lei
8078/90, onde a associao na qualidade de substituto
processual defende em nome prprio direito individual alheio
dos associados, diante da controvrsia comum.
Aplicao da norma consumerista s cooperativas - Conquanto
a natureza jurdica da autora seja do ramo de cooperativa, o
fato que est inserida, no campo das incorporaes
imobilirias, subterfgio que no lhe retira a condio de
fornecedora de produtos e servios.
Nulidade da clusula de cobrana de saldo residual,
denominado custo adicional da obra Clusula que constitui
verdadeira condio potestativa e desequilibra o contrato.
Honorrios advocatcios Autora que decaiu de parte do
pedido Sucumbncia recproca - Inteligncia do artigo 21 do
CPC - Apelo parcialmente provido apenas no tocante a questo
da verba sucumbencial.
Trata-se de recurso de apelao interposto em face da
sentena de fls. 1322/ 1332, que julgou extinto o processo sem
resoluo de mrito (artigo 267, VIII, do CPC) quanto aos co-rus
ESPLIO de LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIROS, ESPLIO de
MARCELO RINALDO, ESPLIO de ALESSANDRO ROBSON
BERNARDINO, J OO VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE
ALMEIDA, ANA MARIA RNICA, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMS
EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE, SIDNEI DE J ESUS
e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA e PROCEDENTE EM PARTE a
ao ajuizada por ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE
APARTAMENTOS DO CONJ UNTO RESIDENCIAL SOLAR DE SANTANA
contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO
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BANCOOP, reconhecendo a relao de consumo entre as partes e a
nulidade da clusula 16 do contrato que prev a apurao final,
condenando, ainda, a r a restituir os valores pagos a maior pelos
cooperados em razo da ilegal aplicao da clusula de apurao final,
bem como a promover os registros imobilirios inerentes incorporao
da construo, adotando todas as providncias que trata a Lei 4.591/ 64
e a Lei de Registros Pblicos, necessrias a garantir aos consumidores
habilitados nestes autos, a outorga de escriturao em definitivo dos
imveis transacionados, tornando definitiva a deciso antecipatria de
tutela.
Irresignada, porm, apelou a r (fls. 1335/ 1399),
sustentando que a associao recorrida ajuizou a ao como se tratasse
de uma ao civil pblica, no tendo a associao autora legitimao
extraordinria para a defesa de seus associados, tendo apenas
legitimidade para representar seus associados em J uzo, no em nome
prprio e sim em nome deles. Sustenta, assim, o error in procedendo do
magistrado sentenciante.
Prossegue nas razes do inconformismo, aduzindo error
in judicando ao entender o magistrado sentenciante a aplicao da
norma consumerista (CDC) ao caso em tela, na medida em que os
cooperados so scios (donos) da cooperativa e no consumidores.
Aduz, ainda, que o regime cooperativista impe o dever
legal, estatutrio e contratual de pagar preo de custo dos imveis, eis
que h uma unio de esforos entre os associados que no so
empregados, mas sim os prprios empresrios donos da cooperativa,
sendo assim, cada cooperado deve efetuar o pagamento dos custos
conforme o valor efetivamente despendido para a construo de sua
unidade habitacional e, que alm da inflao (que pode superar os
reajustes previstos no contrato), inmeros outros fatores influem no
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preo. Sustenta que a apelante, na qualidade de legtima Cooperativa
Habitacional, sempre adotou de forma expressa o sistema cooperativista
de construo a preo de custo, sendo que no termo de adeso
assinado por todos os cooperados que pretendem ingressar na Bancoop
consta claramente a seguinte clusula 1, in verbis:
Cl usul a 1 Do Objeti vo O Objeti vo da COOPERATIVA
proporci onar a seus cooperados a aqui si o de uni dades
habi taci onai s, atravs do si stema de autofi nanci amento, a
preo de custo.
Prossegue aduzindo que consta tambm do contrato a
clusula relativa apurao final.
Cl usul a 16 Apurao Fi nal Ao fi nal do
empreendi mento, com a obra concl u da e tendo todos os
cooperados cumpri do seus compromi ssos para com a
Cooperati va, cada um del es dever, exceto no que se refere a
mul tas ou encargos previ stos no Estatuto, neste i nstrumento,
ou por deci so da di retori a, ou de assembl ei a, ter pagos
custos conforme a uni dade escol hi da/atri bu da, consi derados
ai nda os reajustes previ stos no presente Termo.
Diante das clusulas contratuais acima expostas, aduz
que os cooperados tm cincia do dever de pagar o efetivo preo de
custo dos imveis e que o contrrio seria absurdo, o que implicaria num
enriquecimento sem causa dos mesmos. Para tanto, colacionou
jurisprudncia.
O apelo tambm impugna a deciso quanto
determinao de registro da incorporao, na medida em que as
cooperativas possuem finalidade diversa da incorporao imobiliria, eis
que no tem objetivo de lucro, razo pela qual no tem obrigao de
fazer o registro da incorporao, conforme previso legal do artigo 32 da
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Apelao n 0167644-52.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 2285
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Lei 4591/ 64.
Ao cabo, a apelao impugna tambm os honorrios
advocatcios.
O recurso foi processado e contrariado (fls. 1617/ 1634).
Parecer da D. Procuradoria Geral de J ustia (Fls.
1761/ 1792), pelo improvimento do recurso.
o relatrio.
O apelo merecer parcial provimento, nos termos da
fundamentao que segue.
Inicialmente, descabe falar em error in procedendo sob a
tese de que a associao autora no teria legitimao extraordinria
para a defesa de seus associados. Com efeito, peo vnia para
transcrever trecho do parecer ministerial de fls. 666/ 675, onde a
questo foi bem analisada:
Di to i sso, cumpre regi strar que a autora parte
l eg ti ma para o ajui zamento da presente ao col eti va
em favor dos seus associ ados, nos termos do arti go 5,
i nci so XXI, da Consti tui o Federal e 82, IV, da Lei
8078/90 (Cdi go de Defesa do Consumi dor) e 5 da Lei
7347/85 (Lei de Ao Ci vi l Pbl i ca). Oportuno destacar
que a autora detm representati vi dade adequada, at
porque consti tu da uni camente para defender os
i nteresses de seus associ ados, i ncl usi ve na vi a judi ci al ,
em rel ao Bancoop, conforme estatuto soci al que se v
a fl s. 77/85. certo que a autora foi consti tu da h
menos de um (1) ano, prazo m ni mo para outorgar-l he
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l egi ti mi dade para o ajui zamento de ao col eti va,
todavi a, consi derando o mani festo i nteresse soci al e a
urgnci a do provi mento judi ci al , entendo que deva ser
di spensado o requi si to da pr-consti tui o
supramenci onada, consoante facul ta o arti go 82, 1 do
Cdi go de Defesa do Consumi dor
Pois bem. Conforme bem anotou o D. Promotor de
J ustia, a associao autora detm legitimidade para defender seus
associados em juzo. Em nota ao artigo 91 da Lei 8078/ 90, Nelson Nery
J unior e Rosa Maria Andrade Nery assim lecionam:
Substi tui o Processual A norma permi te que os
l egi ti mados do CDC 82, na qual i dade de substi tutos
processuai s, defendam em nome prpri o di rei to i ndi vi dual
al hei o dos consumi dores, desde que tenham ori gem comum.
hi ptese de di rei tos i ndi vi duai s tratados col eti vamente (i n
Cdi go de Processo Ci vi l Comentado e l egi sl ao processual
ci vi l extravagante em vi gor 3 ed., pg. 1403).
Deste modo, o inconformismo da apelante no comporta
acolhida.
Quanto a alegao de error in judicando pela aplicao da
norma consumerista (CDC) ao caso em tela, sob o fundamento de que
os cooperados so scios (donos) da cooperativa e no consumidores,
mais uma vez o inconformismo no prospera.
Nesse sentido, cumpre afirmar que para efeitos legais no
se pode excluir o negcio jurdico objeto da ao do mbito do Cdigo de
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Defesa do Consumidor, aplicando-se exclusivamente a Lei n. 5.764/ 71,
como pretende a apelante.
Conquanto a natureza jurdica da autora seja do ramo de
cooperativa, o fato que est inserido, no caso em tela, no campo das
incorporaes imobilirias, subterfgio que no lhe retira a condio de
fornecedora de produtos e servios.
A esse propsito, tem se entendido que a relao de
consumo no pode ser excluda em hiptese como a dos autos,
constituindo-se a r num tipo de associao que muito mais se
aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque,
via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina
nessas entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito
de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula
uma vez consumada a construo (TJ -SP - Apelao n 166.154, Rel.:
Des. Olavo Silveira, in J TJ 236/ 60).
Tem-se evidenciado que a adeso cooperativa um
disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor
define a relao entre as partes. Os autores no queriam participar de
cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria (TJ -SP, Apelao
n 106.944-4, Rel.: Des. Narciso Orlandi, in J TJ 236/ 60).
Da porque, para hipteses como a dos autos, a melhor
orientao aquela que a admite como relao de consumo,
entendendo aplicveis, ao menos analogicamente, as disposies do
Cdigo do Consumidor.
Ressalte-se, a propsito, que o Decreto-Lei n 406/ 68, ao
dispor sobre a incidncia de ICMS nas operaes realizadas entre a
cooperativa e seus associados, sinaliza com a admissibilidade da
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aplicao do Cdigo do Consumidor hiptese sub judice, posto que
evidencia a existncia, de um lado, de um fornecedor, que desenvolve
atividade de construo e prestao de servios (C.D.C., art. 3); e, de
outro, de um consumidor (C.D.C., art. 2), ainda que por equiparao
(C.D.C., art. 29). Disso decorre que a situao ftico-jurdica posta em
J uzo se assemelha, em tudo e por tudo, a uma tpica relao de
consumo.
Ainda sobre a aplicabilidade do Cdigo de Defesa do
Consumidor s cooperativas, j se pronunciou o ex-Ministro do Egrgio
Superior Tribunal de J ustia, Ruy Rosado de Aguiar, em deciso
monocrtica:
Desimporta qual a pessoa jurdi ca que est
na respectiva relao consumidora, seja qual
for, at mesmo uma cooperativa poder ser alvo
de corrigenda consumerista (CDC), cuj o objeto
regular as relaes de consumo. (AGRAVO DE
I NSTRUMENTO N 505.351 - MG
(2003/ 0025596- 2); RELATOR : MI NI STRO RUY
ROSADO DE AGUI AR; DJ 04.08.2003).
No mesmo sentido, j decidiu esta C. Corte, na
Apelao Cvel n 142.601-4/ 0: sendo a apel ante cooperati va
habi taci onal , no se pode, em face do espectro ampl o dos arti gos
2 e 3 do Cdi go de Defesa de Consumi dor, afastar a sua
i nci dnci a das rel aes jur di cas estabel eci das entre el a e a
apel ada (Rel. Des. WALDEMAR NOGUEIRA FILHO, j. 08/ 03/ 2004).
Assi m, tocantemente ao argumento recursal de
i napl i cabi l i dade do Cdi go de Defesa do Consumi dor
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rel ao j ur di ca posta em anl i se, tem- se por afastada.
Tambm no est em caso de xi to a sustentao
recursal no senti do de ser l eg ti ma a cobrana de sal do
devedor resi dual , ati nente ao custo adi ci onal da obra,
denomi nado de parcel a de apurao final. A esse propsi to,
i nvoca a apel ante as cl usul as 1 e 16 do contrato, e, ai nda,
sustenta que a obra se deu a preo de custo, cuj o preo
esti mado i ni ci al mente, mas, posteri ormente, deve ser fei ta a
apurao do custo real. Nesse aspecto, a sentena recorri da
no merece reparo, in verbi s:
A adeso dos autores cooperati va nada mai s
caracteri zou do que um di sfarce de contrato de compromi sso de
venda e compra da casa prpri a. A E. Quarta Cmara de Di rei to
Pri vado do Tri bunal de J usti a do nosso Estado deci di u (RJ TJ ESP
236/59):
Cooperati va - Habi taci onal - Termo de adeso - Resci so -
Negci o que di sfara compromi sso de venda e compra da casa
prpri a - Prazos l ongos de entrega, a cri tri o excl usi vo da
cooperati va - Abusi vi dade, com rompi mento do equi l bri o
contratual - Ao procedente - Recurso provi do.
preci so di sti ngui r as verdadei ras cooperati vas das
pessoas jur di cas que assumem essa forma, sem que tenham
nada de cooperati vas. Na espci e dos autos, o que exi ste um
si stema de autofi nanci amento da construo da casa prpri a,
a preo de custo, mas que vi ncul a o xi to do empreendi mento
obteno de 960 adeses.
(...)
A adeso cooperati va um di sfarce de contrato de
compromi sso que mel hor defi ne a rel ao entre as partes. Os
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rus no queri am parti ci par de cooperati va nenhuma, mas
si m adqui ri r a casa prpri a. Pagaram as prestaes, mas
vendo que a obra no era entregue, pedi ram a resci so do
compromi sso.
Dos termos do contrato concl ui -se que o associ ado adere
associ ao apenas para o efei to de consegui r a aqui si o de
casa prpri a e del a se desl i ga e se desvi ncul a uma vez consumada
a construo. O negci o jur di co mai s se aproxi ma da promessa de
compra e venda.
Assi m sendo, de ri gor a apl i cao das regras do Cdi go
de Defesa do Consumi dor. E a cl usul a que estabel ece a apurao
a fi nal , consti tui verdadei ra condi o potestati va e desequi l i bra o
contrato.
Tal cl usul a nul a, nos termos do arti go 51, IV, X e seu
pargrafo 1, II e III, do Cdi go de Defesa do Consumi dor por
estabel ecer obri gao consi derada abusi va, col ocando o
consumi dor em desvantagem exagerada, al m de ser i ncompat vei s
com a boa-f e a equi dade ante a i ndi reta vari ao do preo de
manei ra uni l ateral pel o fornecedor, restri ngi ndo, portanto,
di rei to fundamental i nerente natureza do contrato, de tal modo
a ameaar o equi l bri o contratual , mostrando-se excessi vamente
onerosa para o consumi dor, consi derando-se a natureza e
contedo do contrato, o i nteresse das partes e outras
ci rcunstnci as pecul i ares ao caso.
A confusa cl usul a que prev a apurao fi nal autori za a
r a cobrar dos adqui rentes dos i mvei s um val or no el encado nas
cl usul as 4 e 5 do contrato que fi xam o chamado preo esti mado
do bem. A parcel a rel ati va a apurao fi nal no previ amente
conheci da pel os adqui rentes; somente revel ada pel a prpri a r,
com base no custo espec fi co da obra. No h cri tri o pr-
estabel eci do ou previ so de fi scal i zao ou acompanhamento por
parte dos adqui rentes. Note-se que a vari ao dos custos da obra j
observada medi ante o reajuste do sal do do preo e das
prestaes pel o ndi ce CUB/SINDUSCON (cl usul a 5). A si tuao
de verdadei ra fi xao do preo por arb tri o excl usi vo da r, o que
vedado pel o Cdi go Ci vi l , em seu arti go 489.
Nessa l i nha, tendo os adqui rentes efetuado o pagamento
do preo segundo as regras das cl usul as 4 e 5, de ri gor que
recebam as escri turas defi ni ti vas do i mvel , sem mai s del ongas,
ei s que a r no pode dei xar de se submeter s regras das da Lei
4.591/64 e da Lei dos Regi stros Pbl i cos poi s o negci o jur di co
entabul ado entre as partes confi gura verdadei ro compromi sso de
compra e venda de i mvel a prazo, no havendo que se fal ar em
regi me jur di co de cooperati va.
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Nesse aspecto, mantm- se a sentena recorri da,
que apreci ou com acerto a questo posta.
No que concerne a i rresi gnao quanto
determi nao de regi stro da i ncorporao, a questo tambm
no comporta acol hi da, na medi da em que esta Cmara j
vem deci di ndo no senti do de que a Cooperati va tem o dever
de promover o regi stro do empreendi mento, ei s que se
equi para a fi gura do i ncorporador. Nesse senti do:
Regi stro de Imvei s Incorporao Imobi l i ri a Ao de
Obri gao de Fazer Aqui si o de i mvel pel o si stema de
cooperati va Pedi do de Anteci pao de Tutel a para que a
Cooperati va Habi taci onal promova o regi stro do
empreendi mento Possi bi l i dade Equi parao da fi gura da
cooperati va ao do i ncorporador Dever daquel a em cumpri r
s determi naes da Lei 4591/64 Recurso provi do em parte
(Agravo de Instrumento n 493.066-4/7-00 So Paul o 7
Cmara de Di rei to Pri vado Rel ator: Lui z Antoni o Costa
09.05.07 V.U. Voto 07/671).
Por fim, no que se refere ao inconformismo quanto aos
honorrios arbitrados, a irresignao prospera.
Denota-se dos autos que a associao autora decaiu de
parte dos pedidos, razo pela qual aplicvel espcie o contido no
artigo 21 do Cdigo de Processo Civil. Assim, neste aspecto a deciso
recorrida merece reparo no sentido de que cada parte arcar com o
pagamento das custas que despenderam e com os honorrios de seus
respectivos patronos.
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Apelao n 0167644-52.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 2285
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Ante o exposto, D-SE PARCIAL PROVIMENTO ao apelo,
nos termos do presente voto condutor do acrdo.
RAMON MAT EO J UNI OR
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