Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 25
POLTICA URBANA, POLTICA AMBIENTAL E O DIREITO CIDADE
Maria Lucia Refinetti Martins Captulo 3 do livro TENSO E DILOGO NA METRPOLE - impasses urbansticos, jurdicos e sociais da moradia nas reas de proteo a mananciais na Regio Metropolitana de So Paulo. FAUUSP-FAPESP, 2006 (no prelo)
A Constituio Brasileira de 1988 incorporou em seu texto parcelas de um grande nmero de emendas populares, produto de longos anos de debates e acmulo do movimento social, introduzindo alguns aspectos definitivamente inovadores para a Poltica Urbana e Ambiental no pas. Com percursos, origens e protagonistas bastante distintos, cada um desses aspectos ganhou um captulo prprio. No que se refere questo urbana, foi atribudo um captulo Poltica Urbana, com seus artigos 182 e 183. questo ambiental, em sua dimenso mais ampla, foi dedicado o artigo 225, que constitui o captulo do Meio Ambiente.
Propor uma questo, construir um direito, significa atribuir-lhe um contedo, enraizamento, e um caminho para sua conquista. A Questo Ambiental tem como referncia diversos protocolos internacionais, entre eles a Agenda 21, aprovada na Eco 92, desdobrada em cada localidade como Agenda 21 Local. Seu equivalente produzido na vertente dos "assentamentos humanos", formulado em 1996 em Istambul como Agenda Habitat, contm menos referncias unitrias e globais, diretamente enfatizando questes locais (1). Foi talvez mais frgil na construo de uma Questo j que contempla um maior nmero de aspectos e admite um entendimento francamente ambguo. Sua leitura d margem tanto perspectiva de ampliao de direitos sociais, apontando no sentido do direito Cidade, quanto a articulaes e modelos de mercado para o desenvolvimento urbano, que privilegiam o espao urbano enquanto meio para valorizao de capital.
A efervescncia desses temas, presentes na dcada de 80, transparece em nossa Constituio, aprovada em 1988, conhecida como a Constituio Cidad por incluir formas de participao e exerccio direto do poder e por seu empenho em consignar direitos.
Confrontos na Agenda Urbana
Iniciando-se pelo tema Urbano, vale lembrar que o quadro de foras presente na ocasio da aprovao da Constituio, apesar de admitir a incluso no texto legal de conquistas sociais aportadas pela Emenda Popular da Reforma Urbana, implicou, no entanto, em que diversos dos aspectos mais transformadores tivessem sua aplicabilidade postergada ou diluda no tempo, ou ainda admitissem mediaes capazes de praticamente anular as conquistas includas na Lei.
Tanto assim, que um tema central para as cidades como a obrigatoriedade de que a propriedade cumpra sua funo social teve sua aplicao condicionada existncia de Plano Diretor Municipal (para cidades com mais de vinte mil habitantes) e de Lei Nacional regulamentando a matria. Como decorrncia, a implementao do instituto da Funo Social da Propriedade e da Cidade resultou impraticvel por treze anos at a aprovao da Lei Nacional - Estatuto da Cidade (em 2001). Este, por seu turno, atendendo ao que a Constituio determinava, manteve o condicionamento da aplicao existncia de um Plano Diretor e a procedimentos ou sanes aplicveis apenas de modo sucessivo no tempo, o que implica em no mnimo mais sete a dez anos aps a aprovao do Estatuto para que fosse, na prtica, aplicvel. Isso significou um retardo de 3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 26 pelo menos vinte anos para que se essa determinao constitucional seja passvel de efetivar-se.
Para que se compreenda esse quadro necessrio considerar os atores envolvidos no processo, particularmente em cidades grandes e principalmente nas metrpoles. Enquanto o setor imobilirio mira a produo de espaos diferenciados e altamente qualificados, para um mercado restrito (e para isso almeja regulamentaes urbansticas mais flexveis e coeficientes de aproveitamento mais altos nas reas mais valorizadas), o setor popular busca insero no espao urbano, com qualidade e numa condio de regularidade fundiria.
O Estatuto da Cidade abre espao para ambos inclui instrumentos que atendem s diferentes demandas: operao urbana e possibilidade de ampliao de potencial de construo para uns, ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), Usucapio e Concesso de Uso para outros.
Os impactos desse quadro ficam evidentes nos Planos Diretores que comeam a ser aprovados desde ento. O caso de So Paulo emblemtico nesse sentido: na formulao de seu Plano Diretor, pela primeira vez, setores populares especialmente movimentos organizados de luta por moradia, participaram do debate, e suas propostas incorporaram-se no produto final: a delimitao de ZEIS consta no texto da Lei, alm da Usucapio Especial Urbana, da Concesso de Uso Especial para fins de Moradia e de incentivos para a produo de HIS (Habitao de Interesse Social).
Com esses precedentes, no difcil compreender que a Lei finalmente aprovada em So Paulo Plano Diretor Estratgico, no expresse exatamente um projeto em comum, mas uma somatria onde trs principais blocos defenderam suas prioridades. De um modo simplificado so os seguintes: o setor imobilirio, contra a Outorga Onerosa e pela ampliao de coeficientes de aproveitamento em determinadas regies; o setor popular pelas ZEIS e condies de incentivo construo de Habitao de Interesse Social; os setores de classe mdia, pela manuteno das zonas exclusivamente residenciais.
A sntese final foi no sentido de que cada um dos blocos aproximadamente garantiu seus objetivos e propostas principais e acatou aquelas que lhes so aparentemente indiferentes. H um porm: se as delimitaes de ZEIS, nos locais em que foram aplicadas, podem significar pouco ao setor imobilirio por se tratarem de reas fora de seu espectro de atuao, a Outorga Onerosa, como possibilidade de socializao da valorizao imobiliria, no. No cmputo final, sua efetividade acabou reduzida pela concorrncia com as Operaes Urbanas, em que os recursos provenientes da outorga onerosa de coeficientes ou de mudana de uso so aplicados no prprio local.
Enquanto a aplicao da Outorga Onerosa forma de captar recursos provenientes da edificao alm do coeficiente bsico, em todo o territrio da cidade onde isso permitido, destinando-os a um Fundo de Desenvolvimento Urbano - fundo para infra- estrutura e habitao em reas carentes, na Operao Urbana ela aplicada no mesmo permetro da Operao o que gera valorizao no local e, portanto, retorno ao investidor dos valores pagos sob forma de Outorga Onerosa. Nesse sentido, cumpre ressaltar que as Operaes Urbanas em andamento, que por definio, devem contar com o interesse do mercado para sua implementao, se encontram localizadas justamente nas reas mais qualificadas, onde tradicionalmente se concentram os setores de mais alta renda e o maior investimento pblico.
3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 27 Assim, enquanto a disponibilidade de rea nesses permetros for suficiente para atender a demanda do mercado e a capacidade produtiva do setor imobilirio, certamente os investimentos se concentraro nessas reas, no aportando recursos ao Fundo de Desenvolvimento Urbano, o que torna o processo de Outorga concentrador e no socializador da valorizao urbana decorrente dos investimentos pblicos e privados realizados.
Nessas condies que se pode avaliar o efetivo impacto desse instrumento, que se justifica com o argumento de que em reas onde o mercado imobilirio tem interesse, pode ser produzida infra-estrutura e melhorias sem necessidade de investimento do Estado. Com isso, o Estado se desoneraria, direcionando recursos prprios para reas mais carentes.
Seria verdade, no fossem os argumentos j desenvolvidos acima, e se um dos recursos mais frgeis no poder pblico no fosse justamente a capacidade de gesto. Como ela finita, se o poder pblico ocupa sua restrita capacidade no gerenciamento dessas reas, evidentemente estar deixando de faz-lo em outros lugares todos eles certamente mais carentes.
Dessa forma, o resultado, na prtica, em nada diverge da tradicional forma de produo do espao urbano pelo capital imobilirio que, nessa configurao como Operao Urbana, reforado pelo capital financeiro e expressamente associado ao Estado - sem alarde e com um discurso que ideologicamente oferece a idia de economia de recursos por parte do Estado para benefcio da coletividade.
Aceitar a incorporao nossa legislao urbanstica desse tipo de instrumento, como contrapartida para a aprovao de outros como o IPTU progressivo no tempo (Imposto Predial e Territorial Urbano), as ZEIS ou o Usucapio Especial Urbano do Estatuto da Cidade, reconhecer a correlao de foras presentes na sociedade atual e o limite da negociao possvel, mas defend-la como conquista urbanstica e social no mnimo um histrico equvoco.
Por outro lado, cabe indagar: de que maneira o investimento pblico e privado nessas reas de Operao Urbana poder beneficiar a cidade como um todo, em lugar de apenas criar reas altamente privilegiadas em determinadas localizaes tornando a periferia e as reas degradadas adjacentes ao centro ainda mais segregadas? Aparentemente impossvel e contraditrio. Criar essa possibilidade o requisito para que tal instrumento socialmente se justifique. Desvendar essa esfinge significa encarar de frente a efetiva disputa includa no princpio da Funo Social da Propriedade.
Os instrumentos que visam promover a funo social da propriedade, evitando a reteno especulativa de imveis e engendrando um beneficio coletivo seja pela disponibilizao de uma maior quantidade de imveis em localizaes qualificadas, seja pela reduo de preos de mercado que induz, so justamente a parte do Estatuto da Cidade que contm em si maior conflito e disputa. Para os proprietrios se apresentam como afronta a um Direito de Propriedade conforme tradicionalmente concebido centrado no indivduo; para o setor popular, se apresentam como um processo lento e desanimador frente s necessidades mais do que urgentes.
A implementao das ZEIS e os processos de regularizao que incluem a Usucapio Especial Urbana e a Concesso de Uso Especial para fins de Moradia parecem oferecer perspectiva mais imediata e decisiva, mesmo com as restries e dificuldades que tais instrumentos vm encontrando na prpria estrutura legal e procedimentos vigentes. 3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 28
As ZEIS so permetros demarcados em Lei, onde se aplicam regras especiais para favorecer a produo de HIS ou para sua regularizao, quando se tratam de reas de assentamento informal. Tm por objetivo que a Habitao de Interesse Social esteja inserida no tecido urbano, evitando remoes e/ou sua segregao para os limites mais remotos da cidade. Expressam o objetivo de garantir lugar para a HIS, revendo o conceito de enfocar a questo por meio da construo de grandes conjuntos habitacionais, que concentram habitao popular em reas de terreno barato, distantes do centro, sem infra- estrutura e sem acesso, presentes na maioria das grandes cidades. As ZEIS tiveram origem na dcada de 80 em Recife, foram utilizadas em algumas cidades como Diadema RMSP (Regio Metropolitna de So Paulo) na dcada de 90 e inseridas no Estatuto da Cidade, em 2001, entre os Instrumentos da Poltica Urbana.
Pouco aprofundada no momento da construo constitucional, toda a questo da Habitao de Interesse Social, e particularmente as ZEIS, mostram-se cada vez mais como o ponto em que a agenda Urbana e a Ambiental se tocam.
Tenso entre Agendas
Ambos - assentamento urbano e meio ambiente, constituem questes transversais, ambos tm seu espao constitucional e um captulo prprio. Processos e motivaes diversas levaram formulao de cada um desses captulos. So expresses de organizaes sociais e prticas polticas bastante distintas. Transitaram por arenas autnomas e separadas at o momento em que se tocam, e se estranham.
A tenso emerge exatamente no momento em que cabe sociedade equacionar a forma de assentamento do incremento da populao urbana, particularmente da populao mais pobre. Esse desafio comea a ficar presente em cada cidade no momento em que entram em pauta os primeiros debates sobre o Plano Diretor, obrigatrio para cidades com mais de 20 mil habitantes.
Uma maioria de brasileiros, principalmente nas grandes cidades, no encontra oferta de soluo de moradia adequada, nem pelo mercado, nem pelos programas pblicos, acabando banida da condio de cidadania, tanto pela condio econmica, quanto pelas restries urbansticas e ambientais. Essa legislao estabelece como padro um patamar inacessvel renda da maioria. Na ausncia de subsdios, a conseqncia que a populao se instale em loteamentos irregulares, ocupaes informais e favelas, justamente nos lugares ambientalmente mais frgeis, protegidos por lei, portanto desconsiderados pelo mercado imobilirio formal.
Nesse contexto, a questo ambiental urbana - o avano sobre reas ambientalmente sensveis e protegidas, intrinsecamente associada questo da moradia. A situao presente de uma extensa rea de loteamentos irregulares em grande parte das vezes em reas de proteo e reas que comprometem mananciais urbanos. So irregularizveis segundo os padres usuais e a legislao existente, mas representam a nica alternativa de moradia de enorme parcela da populao.
Do ponto de vista ambiental essa presentemente a grande pauta urbana. Pensar o tema ambiental nas grandes cidades brasileiras implica em discutir a questo do modelo de desenvolvimento e de desenvolvimento urbano. fundamental assumir que, sem forte investimento e prioridade ao desenvolvimento social, ser, no mnimo, impossvel conseguir um desenvolvimento econmico que assegure condies ambientais bsicas, ainda que todas as indstrias estejam sujeitas a um forte e eficiente controle ambiental 3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 29 o que j vem, de fato, progressivamente ocorrendo, inclusive por conta das normas internacionais de certificao de qualidade. De qualquer forma, a dimenso do problema, dado que na maioria das cidades a rea informal muito maior do que a formal, exige que a reflexo sobre padres, patamares mnimos, adensamento e intensificao do uso do solo ou extenso horizontal, bem como a distribuio dos nus das opes adotadas, seja seriamente encarada.
Direito Cidade, entraves e confrontos
Construdo no bojo dos movimentos sociais urbanos por melhores condies de vida, a partir do final da dcada de 70 do sculo passado, o conceito do Direito Cidade, foi sendo paulatinamente expresso em termos conceituais e legais. Foi includo na Constituio Federal atravs do instituto da Funo Social da Cidade e da Propriedade e posteriormente especificado no Estatuto da Cidade.
No entanto, a viabilizao desse direito acaba se chocando com algumas das formulaes hoje vigentes no Direito Urbanstico e Ambiental.
Entre insuficincia de prioridade e de recursos pblicos, a sobreposio de leis sobre matrias semelhantes, com disposies algumas vezes conflitantes, entraves administrativos, a desarticulao das agendas, procedimentos muitas vezes distantes das efetivas prticas sociais, uma cultura segregadora, tudo imprime nossa Legislao Urbanstica e Ambiental um distanciamento dos objetivos do Direito Cidade.
O Direito Cidade o direito a um lugar um espao fsico onde se assentar e a partir da acessar o que a cidade oferece. Esse lugar se chama Habitao. Uma vez que o acesso cidade e seus servios e mercado de trabalho depende do acesso a seu territrio, de assentar-se, o tema do acesso moradia fundamental, particularmente no caso da habitao de interesse social. , portanto, elemento central na materializao do Direito Cidade. Trata-se de uma questo a qualificar e a explicitar.
O Direito Cidade avanou na Constituio ao ser definida a Funo Social da Propriedade e as sanes por reteno de imvel sub-utilizado. Perdeu medida que foi condicionada existncia de Plano Diretor, de Lei Nacional regulamentando e condio de que a aplicao das sanes seriam de modo sucessivo no tempo, o que posterga sua aplicao no tempo. A Constituio de 1988, no h ainda casos efetivados nesses quase vinte anos de existncia do dispositivo.
A construo do Direito Cidade enfrenta inmeros confrontos - da propriedade territorial entendida como direito natural, acima de qualquer interesse pblico, a modelos urbansticos e concepes de meio ambiente expressas em vrios de nossos instrumentos de interveno urbana e controle ambiental.
O Direito Cidade envolve o acesso habitao e a um lugar na cidade. Para viabilizar esse acesso, o Estatuto da Cidade articula algumas alternativas: a maior oferta de terra, a ser propiciada pelas sanes reteno (utilizao compulsria, IPTU progressivo no tempo e desapropriao com ttulos da dvida pblica), a Usucapio Especial Urbana e a Concesso de Uso Especial para fins de Moradia e a implantao de ZEIS, permetros onde ficam estabelecidas prioridades e condies especiais Habitao de Interesse Social.
Enquanto a primeira alternativa est condicionada aos aspectos anteriormente indicados, que acabam por postergar a disponibilizao dos imveis, a Usucapio Especial Urbana 3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 30 se restringe, na sua aplicao, posto que a falta de defensoria pblica e de assessoria tcnica gratuita inviabiliza o acesso a esse direito. A Usucapio coletiva est pendente ainda de definio se j aplicvel ou se apenas poder ser solicitada a partir de cinco anos de vigncia do Estatuto da Cidade.
A terceira das alternativas, que so as ZEIS, entram em confronto com a Legislao Urbanstica e Ambiental.
Esse confronto se d inicialmente, ao remeter-se a regularizao, mesmo que em ZEIS, aos parmetros da Lei 6.766/79. Essa Lei, referente ao parcelamento do solo se encontra presentemente em reviso (PL 3057/2000). No entanto, o quadro de debates acena com reiterar as dificuldades, ao estabelecer parmetros para regularizao que, apesar de considerar as ZEIS, mantm padres inatingveis nos contextos concretos e preserva procedimentos institucionais que em nada simplificam ou reduzem custos e tempo dos trmites administrativos. So procedimentos que estabelecem condies praticamente impossveis de cumprir na realidade brasileira, exigindo precedncias particularmente de posse e registro, que remetem a aprovao ou a regularizao a um looping de onde impossvel sair.
Muitos municpios incluram ZEIS em seus Planos Diretores, mas no as puderam viabilizar pela sobreposio de restries genricas expressas em legislao estadual, como no caso do Estado de So Paulo, o art. 180, inciso VII da Constituio Estadual que, impede em qualquer hiptese, a alterao de destinao de reas que, em loteamentos, foram originariamente destinadas a reas verdes ou institucionais. Como a maior parte das ocupaes e favelas ocorrem justamente nessas reas, a regularizao se inviabiliza. E a a tenso se expressa na relao Municpio-Estado.
De um modo Geral o Direito Cidade fica tolhido frente a uma viso formalista da legislao que acredita que a simples proibio e decorrente represso resolvem conflitos urbanos e predao ambiental. Isso fica evidente no debate presente na Regio Metropolitana de So Paulo em relao s Leis especficas das Bacias Guarapiranga (j aprovada, em fase de regulamentao) e Billings.
Mais um elemento de tenso visvel quando, buscando evitar que eventuais Prefeitos e Cmaras oportunistas ou inescrupulosos transformassem a totalidade de seu municpio em rea urbana para com isso escapar da obrigatoriedade de preservao das margens de crregos e rios, a Lei Federal n 7.803/89, repleta de bons princpios e intenes, estende a aplicao do Cdigo Florestal s reas urbanas (acrescenta pargrafo nico ao art. 2 do Cdigo Florestal). A se verifica uma evidente tenso com as ZEIS: como a nica situao admitida nas margens de rios e crregos reas de Preservao Permanente (APPs) a preservao da vegetao natural, resulta na proibio de qualquer tipo de implantao (inclusive infra-estrutura de saneamento e drenagem / contenso de eroso). Isso implica, no caso de assentamentos populares existentes, em sua maioria justamente nessas reas, na impossibilidade de recuperao ambiental, do mesmo modo que faz hoje a legislao de proteo aos Mananciais da RMSP, cujas dificuldades e possibilidades sero amplamente discutidas nos captulos adiante.
Considerando essa situao, a recente resoluo do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) n 369/06 traz alguma perspectiva de dialogar com as ZEIS, mas ainda assim sujeitando a interveno a procedimentos e tramitaes de muito difcil equacionamento.
3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 31 Sem superar a viso estrita que, mesmo nas reas urbanas consolidadas desconsidera a ao de reduo de danos e desagravamento dos problemas como possibilidade concreta, dificilmente se chegar a garantir o Direito Cidade, tanto quanto uma melhoria ambiental.
O Direito Cidade sofre retrocesso quando a construo da necessria Agenda Ambiental ignora a Agenda Urbana e vice-versa. Perde quando se assume um discurso de termos e palavras em voga, sem explicitar seu contedo. Sustentabilidade garantia para as presentes e prximas geraes, o ncleo temtico que une as duas agendas. No so, no entanto, conceitos absolutos. Expressam hoje idias e contedos bastante diversos, dependendo da tica de quem os utiliza. Por trs das palavras existe uma disputa ideolgica que no fica explcita. O modelo de consenso neo-liberal que despolitiza as relaes sociais, escamoteando ou naturalizando todas as formas de conflitos, tambm captura o termo Sustentabilidade. Essa palavra mgica, essa unanimidade amplamente defendida, incorpora contedos os mais diversos e antagnicos.
O Estatuto da Cidade estabelece entre as diretrizes gerais na Poltica Urbana a garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes (art. 2, I).
A Poltica Nacional do Meio Ambiente, nos termos da Lei que cria o Sistema Nacional de Meio Ambiente (Lei 6.938/81) tem por objetivo a preservao, melhoria e recuperao da qualidade ambiental propcia vida, visando assegurar, no Pas, condies ao desenvolvimento socioeconmico, aos interesses da segurana nacional e proteo da dignidade da vida humana (art 2). J o Decreto 99.274/90 que a regulamenta, explicita que a Agenda Nacional de Meio Ambiente o documento que recomenda os temas, programas e projetos considerados prioritrios para a melhoria da qualidade ambiental e o desenvolvimento sustentvel do Pas (art 7 4).
Para o Banco Mundial (2), cidade sustentvel (sustainable city) aquela que apresenta: Competitividade (competitiveness) mercado de terra eficaz, sistema de circulao eficiente, sistema de comunicaes amplo e disponvel; Qualidade de vida (livability) standard de vida digno, capacidade de superar degradao urbana e do meio ambiente, oferta de recursos culturais e de amenidades; Administrao eficiente (good governance) simplificar e reduzir trocas / fluxos de deciso, superar a corrupo, ter regras explcitas; Confiana junto aos bancos (bankability) Credibilidade como tomadora de emprstimos.
Arena de Dilogos
Na arena do dilogo, do lado Urbano esto as ZEIS, enunciadas no Estatuto da Cidade e aprovadas por Lei nos Planos Diretores como forma de viabilizar a regularizao e permanncia dos assentamentos informais de baixa renda integrando-os no tecido urbano.
Do lado Ambiental, a aplicao do Cdigo Florestal nos termos da Lei federal n 7.803/89 (que o estende s reas urbanas) e MP n 2.166-67, de 24 de agosto de 2001, acaba por inviabilizar a regularizao das ZEIS, em sua maioria localizadas justamente em reas de Proteo Permanente (justamente pela desvalorizao decorrente da proteo) desde h muito antropizadas e degradadas.
3. Poltica Urbana, Poltica Ambiental e o Direito Cidade 32 Do lado econmico-financeiro est a cidade competitiva, que assegura condies de qualidade funcional e de infra-estrutura e condies de qualidade ambiental apenas em parcela reduzida de seu territrio.
A falta de articulao entre os Projetos Urbano e Ambiental inviabiliza solues qualificadas. A no aceitao de frmulas de desagravamento impede aes de recuperao ambiental, impede a instalao de infra-estrutura de saneamento e resulta em condenar essas reas e respectivas populaes ao total abandono e agravamento progressivo da degradao ambiental.
Entre o desafio do acesso universal moradia e cidade, a dimenso financeira dos empreendimentos imobilirios e a viso restrita da relao homem-natureza, tempo de refletir: qual sustentabilidade defendemos; em nome de que futuras geraes estamos protegendo exatamente o qu.
Definir o lugar de todos no espao urbano no uma demanda ao Estado, uma disputa ampla no conjunto da Sociedade. Se a nova safra de Planos Diretores, participativos e sob a gide da Constituio de 1988 e do Estatuto da Cidade no enfrentarem essa questo, sero inteis, seno papel guardado nas gavetas, como por sinal j foram seus antecessores.
Notas
(1) Essas agendas foram produzidas em encontros internacionais promovidos pela ONU, correspondendo, respectivamente ao United Nations Environment Programme e ao United Nations Settlement Programme.
(2) RIVIERE DARC,Helne. Palestra As palavras da Cidade, Prolam-USP, So Paulo, out 2001. Ref: World Bank, A stategic view of urban and local government issues: implications for the Bank, january 1999, draft, Washington, 1999.