Amministrare Immobili ANACI 148 - Rivista Amministratori Di Condominio

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14 novembre 2010
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Aree tematiche
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ottobre 2010
AMMINISTRARE
Immobili
Inserto
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Sondaggio sugli amministratori di condominio
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Contratto SACI:
La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche:
Il condominio persona giuridica?
p.542
Barriere causa di discriminazioni
e procedimento per la rimozione
p.535
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Il periodico AMMINISTRARE IMMOBILI associato
allUNIONE STAMPA PERIODICA ITALIANA
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569.
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572.
574.
580.
584.
586.
589.
Editoriale
di Gaetano Muloria
Barriere causa di discriminazioni e procedimento
per la rimozione
di Alberto Celeste
CSN - Verbale della riunione del 24 settembre 2010
La dottrina e la giurisprudenza condominiali
nelle riviste giuridiche:
di Luigi Salciarini

Sulle tabelle a maggioranza incombono
talune incognite
di Franco Petrolati
I protagonisti del Real Estate
di Oliviero Tronconi
Qualit e certicazione (parte seconda)
di Marco Lombardozzi
Regolarizzazione crediti formativi
MEMO CSN ANACI
Inserto>> Sondaggio sugli amministratori di condominio
Seconda indagine 2010: Censis - ANACI
Rassegna stampa ANACI
Condominio news
Il senso di un ritorno
di Manlio Alcini
ANACI contribuisce alla cultura della casa
per il XXIsecolo
di Francesco Venunzio
ANACI Trentino Alto Adige
di Andrea Finizio
A SITE limpiantistica per gli stabili abitativi si sposa
con il risparmio energetico
Spazio alle sedi Regionali/Provinciali>>
La rinascita di ANACI puglia
Freschi di stampa>> Il condominio di G. Terzago
Italia da scoprire>> Piero della Francesca a Monterchi
Amministrare immobili - Organo ufciale dellAnaci
anno XV numero 148 - ottobre 2010
Pubblicazione periodica mensile registrata
presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003
Direttore editoriale
Pietro Membri
Direttore responsabile
Carlo Parodi
Comitato di redazione
Glauco Bisso, Giovanni Dimarzio, Edoardo Riccio,
Francesco Burrelli, Cinzia Gonzaga, Luigi Salciarini
Progettazione e Realizzazione graca
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Impaginazione
Lorenzo Rapparini
Stampa
Tipolitograa A. Spada, via Marco Polo, 8 - 01037
Ronciglione, Viterbo
Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003
(conv. in L.27/02/2004 n46) art. 1 comma 1, DCB
Roma
Sede, direzione e redazione Anaci
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Editoriale
Editorial
M
i accingo a scrivere questo editoriale dopo la recente tornata
elettorale e quindi nella mia nuova veste di vicepresidente.
La Giunta, su proposta del Presidente, mi ha conferito lincarico
di coordinatore della macro zona sud. Nellincarico sar coa-
diuvato dai colleghi Giulio Lamanda e Antonio De Giovanni.
Sappiamo che, nella nostra realt associativa, il meridione non riesce a cresce-
re nei numeri per quanto, invece, sia riuscito il centro- nord.
A parte la considerazione che la sensibilit condominiale si sia sviluppata
molti anni prima in quelle regioni rispetto a tutte le altre e quindi lattivit
dellamministrazione condominiale ha avuto in quelle zone il trampolino di
lancio, anche vero che in queste c sempre stata la propensione a celare, in
vari modi, lesercizio della attivit che allinizio stata considerata una pura e
semplice attivit famigliare.
Il background questo e lincarico afdato alla terna designata dalla Giunta
oggettivamente difcile.
Oggi il problema ulteriore dato dalla nascita di tutta una serie di varie asso-
ciazioni che assorbono le forze esistenti disperdendole in una diaspora difcile
da ricompattare.
Ritengo che allinizio sia necessario capire come operano le nostre strutture
provinciali e regionali in cooperazione con i dirigenti che lavorano sul territorio.
Maggiore sar questa conoscenza, meglio si potr incidere su quel territorio.
La linea guida da cui partire non pu non essere che lo Statuto, la nostra carta
costituzionale che dobbiamo imparare a rispettare. Lapplicazione delle regole
che abbiamo dettato a noi stessi, deve essere quanto pi uniforme possibile in
tutto il Paese, s da rendere lassociazione credibile.
E un retaggio, direi atavico e forse anche tipico di noi meridionali quello di
credere che le norme siano redatte per non essere rispettate o addirittura per
essere trasgredite.
Tanto pi saremo bravi, quindi, quanto pi riusciremo a far rispettare lo Sta-
tuto. Tale aspetto costituir un valore aggiunto e di diversicazione rispetto
alle altre aggregazioni di categoria che costituir un polo dattrazione delle
forze esistenti e di quelle nuove che nasceranno. In tale prospettiva diviene
fondamentale lausilio della Segreteria nazionale tenutaria di tutti i documenti
provenienti dalle Sezioni e dalle Regioni nei tempi e modi previsti.
Bisogner sollecitare tutti i dirigenti ad inviare, ogni anno, per esempio, le copie
dei bilanci, le copie dei verbali delle assemblee, e vericare se vengono tenuti i
libri associativi previsti e debitamente compilati. La seria e costante applicazio-
ne delle regole e quindi il loro rispetto porter a consolidare denitivamente
alcune delle incerte realt che si trovano spesso al Sud (mi riferisco alle sezioni
che alcune volte hanno un numero di associati che permettono la loro stessa
esistenza ed altre volte non lhanno).
Esistono anche province ove non esistono le sezioni, in queste realt dovremo
stimolare comunque le attivit fornendo gli strumenti per far iniziare la vita
associativa ai residenti che ne hanno volont.
In questa dimensione diventa di vitale importanza che la base sia molto vicina
al vertice associativo. La terna si pone e si propone come un ponte tra le due
estremit per rendere reale la detta vicinanza e portare sia i bisogni che i de-
siderata degli associati direttamente allattenzione della Giunta per arrivare a
porgere risposte dirette e soddisfare le richieste anche dellultimo iscritto.
Se tutto questo sar messo in pratica, come ritengo debba realizzarsi, si indivi-
dueranno facilmente anche quelle sparute e spero inesistenti sacche di immo-
bilismo dovute allinconsistente attivit delle dirigenze locali.
In tali casi si dovr cambiare rotta o far capire agli associati che i propri dirigenti
potrebbero non svolgere i propri compiti come dovuto.
Al mio primo intervento ufciale, nella nuova veste, in quel di Bari durante
>>
533 INVE CONSULTING www.inve.it >>n. 148 - ottobre 2010

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un importantissimo convegno tenuto alla Fiera del Levante e magistralmente
organizzato dallANACI Puglia nelle vesti del collega Vito Lucente, ho esternato
quello che continuo a pensare: Se desideriamo far parte di questa associazione
e siamo liberi di farne parte, allora abbiamo scelto di impegnarci in qualcosa in
cui crediamo, se successivamente gli stimoli o linteresse viene smarrito allora
siamo anche liberi di uscirne. Questo vale anche quando si sviluppano dina-
miche politiche che si tramutano in veri e propri contrasti nellindirizzo dellas-
sociazione. In tal caso non credo abbia alcun senso continuare senza dare il
proprio contributo alla crescita qualitativa dellaggregazione di cui si fa parte
o addirittura a sviluppare unattivit in contrasto con le scelte della dirigenza
locale o nazionale.
Nel nostro recente passato forse ci siamo concentrati pi sulla politica che sulla
crescita, occorre ora lavorare su questultimo aspetto ed investire sul sud che
rappresenta un serbatoio importante per permettere allassociazione di fare un
salto di quantit mai disgiunto, comunque, dalla qualit che ci contraddistin-
gue, frutto essa di uninstancabile lavoro svolto negli ultimi otto anni del vertice
dellAssociazione.
La nostra terna non si tirer indietro di fronte a questa impresa, chiediamo,
naturalmente, lausilio di tutti nellapporto di idee da realizzare. In tal senso
siamo disponibili a recepire quanto verr sottoposto alla nostra attenzione at-
traverso i contatti che gli associati vorranno avere con noi personalmente o
attraverso la Segreteria ove sono n dora disponibili i nostri recapiti ed indirizzi
e-mail. Faremo del tutto per garantire una costante presenza sul territorio ed a
tal ne si gi richiesto ai Presidenti regionali (a partire dal Molise in gi, isole
comprese) di prospettarci il programma di convegni e/o sedute comuni ove sa-
rebbe possibile realizzare quanto sopra descritto.
Ad majora.
Gaetano Mulonia

534 AMMINISTRARE www.inve.it >>n. 148 - ottobre 2010

Barriere causa di discriminazioni
e procedimento per la rimozione

di Alberto Celeste*
I
n effetti, si registra un certo calo di tensione, nellopinione
pubblica e nei mezzi di comunicazione, in ordine alla tema-
tica relativa al superamento delle barriere architettoniche,
laddove sarebbe, invece, auspicabile stimolare un aumento
di sensibilit da parte di tutti gli operatori del settore.
Leliminazione delle suddette barriere deve essere vista, infatti,
sia nellottica di consentire al soggetto menomato lo svolgimen-
to di una normale vita di relazione in condizioni di relativa auto-
sufcienza, sia al ne di ridurre gli alti costi sociali di tutti i servizi
di cui hanno bisogno i portatori di handicap, iniziando proprio
dai luoghi in cui gli stessi conducono la vita quotidiana.
Vanno, pertanto, salutate con favore tutte le iniziative che si
muovono al ne di raggiungere un effettivo salto di qualit
nella coscienza sociale (v., da ultimo, non certo per impor-
tanza, il convegno organizzato dallAnaci Veneto a Verona il
15 ottobre 2010, avente ad oggetto proprio labbattimento
delle barriere architettoniche nel condominio: un impegno
civile e morale).
In questa prospettiva, si pone una recente sentenza del Tri-
bunale di Catania dell11 gennaio 2008, la quale, posto che
la presenza di barriere architettoniche costituisce una discri-
minazione indiretta per un disabile che deve accedere ad
un edicio scolastico per frequentarvi un corso, ha ordinato
al proprietario dellimmobile di rimuovere denitivamente tali
barriere e allistituto scolastico di provvedere ad unidonea si-
stemazione dellarredo interno, statuendo, altres, che al disa-
bile, soggetto passivo di tale discriminazione, va riconosciuto
il risarcimento dei danni non patrimoniali, quanticati in via
equitativa sulla base della durata della discriminazione e dei
disagi in concreto subiti.
La pronuncia dellufcio giudiziario siciliano si segnala perch
la prima - ed unica a quanto consta - ad avere applicato il pro-
cedimento previsto dalla legge 1 marzo 2006 n. 27, recante
le misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilit
vittime di discriminazioni.
A fronte di un certo interesse della dottrina - v., tra gli altri
contributi, R. BARUFFI, Le nuove norme sulla tutela giudiziaria
delle persone con disabilit vittime di discriminazioni, in Riv.
dir. proc., 2007, 123; A. BALDI LAZZARI, Misure per la tutela
giudiziaria delle persone con disabilit vittime di discriminazio-
ne (l. 1 marzo 2006 n.
67), in Nuove leggi civ.,
2007, 3; E. SACCHETTI-
NI, Misure per la tutela
giudiziaria delle persone
con disabilit vittime di
discriminazioni (com-
mento alla legge 1 mar-
zo 2006 n. 67), in Guida
al diritto, 2006, n. 14, 35 - la giurisprudenza, se si eccettua
lisolata sentenza di cui sopra, non se ne occupata (a questo
punto, si incerti se dire purtroppo o per fortuna, ossia, ri-
spettivamente: le discriminazioni esistono ma non sono emerse
a livello giudiziario, oppure il problema non sussiste).
Invero, anteriormente alla nuova disciplina, solo Trib. Chieti 30
gennaio 2001, aveva adottato alcuni provvedimenti idonei a
garantire laccesso di uno studente, portatore di handicap, ad
unaula scolastica, sita in edicio con barriere architettoniche.
La fattispecie esaminata dal magistrato catanese riguardava
un disabile che lamentava alcune difcolt per frequentare
un corso scolastico a causa della presenza di barriere archi-
tettoniche - ingresso nelledicio, pulsantiera dellascensore,
sistemazione ssa dei banchi, ecc. - le quali, in concreto, impe-
divano o rendevano difcoltoso il passaggio e la manovra con
la carrozzina, aggravando cos lo svantaggio derivante dalla
specica condizione invalidante.
Comunque, tale recente decisione offre lo spunto per ana-
lizzare le peculiarit di questo procedimento - v., funditus,
A. CELESTE, Barriere architettoniche e tutela dei portatori di
handicap, Il Sole 24 Ore Editore, Milano, 2008, 169 ss. - che,
da un lato, risponde a precise direttive dellUnione Europea
sulla parit di trattamento tra le persone, e, dallaltro, intende
promuovere la piena attuazione del principio di parit e di pari
opportunit nei confronti delle persone disabili (individuate
secondo i criteri di cui alla legge 5 febbraio 1992, n. 104), al
ne di garantire alle stesse il pieno godimento dei diritti civili,
politici, economici e sociali.
A ben vedere, no ad allora, lintervento legislativo a favore
dei disabili era apparso, talvolta, troppo frammentato nellm-
bito dei diversi settori dellordinamento, cos da far sentire
lesigenza di una disciplina organica che, facendo salve le varie
normative settoriali di garanzia, affrontasse il problema della
tutela dellhandicap in una prospettiva generale predisponen-
do un procedimento (con idonei strumenti giuridici) valevole
per tutte le ipotesi di discriminazione correlate a tale fattore
(per una prospettiva critica, v. L. MAGRO, La tutela giudiziaria
per i disabili vittime di discriminazioni nella l. n. 67 del 2006:
mera proclamazione o concreta opportunit?, in Riv. dir. sicur.
sociale, 2006, 497).
Lart. 2 della citata legge, al comma 1, sancisce che il suddetto
principio di parit di trattamento comporta che non pu esse-

Abbattimento
barriere architettoniche
per una normale vita
di relazione
535 AMMINISTRARE Immobili >>n. 148 - ottobre 2010
re praticata alcuna discriminazione in pregiudizio delle perso-
ne con disabilit, e ci vale anche nel luogo dove tali persone
abitano e svolgono la loro vita di relazione, ossia ledicio urba-
no (e, quindi, pure in ambiti diversi da quelli nora riconosciuti
dallordinamento, come quello lavorativo).
I successivi capoversi chiariscono i concetti di discriminazione,
distinguendola in diretta e indiretta: si rinviene la prima
quando, per motivi connessi alla disabilit, una persona trat-
tata meno favorevolmente di quando sia, sia stata o sarebbe
stata una persona non disabile in una situazione analoga, men-
tre ricorre la seconda allorch una disposizione, un criterio, una
prassi, un atto, un patto o un comportamento apparentemen-
te neutri mettono una persona con disabilit in una posizione
di svantaggio rispetto ad altre persone.
Sono considerati, altres, come discriminazioni le molestie o
quei comportamenti indesiderati, posti in essere per motivi
connessi alla disabilit, che violano la dignit e la libert di una
persona con disabilit, oppure creano un clima di intimidazio-
ne ostile e di umiliazione degradante nei suoi confronti (c.d.
mobbing); mentre, di regola, la rilevanza della discriminazione
oggettiva, quali che siano i ni soggettivamente perseguiti
dallagente, in questultimo caso, si richiede che la molestia sia
connessa, sul piano dei motivi, alla disabilit della vittima.
La tutela giurisdizionale avverso gli atti ed i comportamenti
di cui sopra attuata nelle forme previste dallart. 44, commi
da 1 a 6 e 8, del testo unico delle disposizioni concernenti
la disciplina dellimmigrazione e norme sulla condizione dello
straniero, di cui al d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286: in pratica, il
legislatore del 2006, sul versante della tutela giurisdizionale, si
rif alla normativa precedente che gi aveva contemplato un
procedimento ad hoc per reprimere le discriminazioni e, al con-
tempo, introduce alcune importanti novit, destinate ad offrire
un netto impulso alla lotta intrapresa in tal senso.
In particolare, lart. 44, avente ad oggetto la azione civile con-
tro la discriminazione, consiste in un procedimento snello, ra-
pido ed incisivo per combattere ogni tipo di discriminazione,
e ci sulla falsariga del provvedimento durgenza ex art. 700
c.p.c. - modellato a sua volta sul procedimento cautelare uni-
forme di cui agli artt. 669-bis ss. c.p.c. (v., da ultimo, Cass. S.U.
7 marzo 2008, n. 6172) - ma senza la necessit di essere con-
dizionato alla dimostrazione di un pregiudizio imminente ed
irreparabile e senza lobbligo di verica di nessi di strumentalit
oltre la fase cautelare.
In altri termini, la previsione de qua permette di allargare le
maglie di operativit del procedimento durgenza - conna-
to altrimenti per la sua caratteristica di mezzo residuale - in
quanto il legislatore d ingresso alla tutela giurisdizionale per il
rispetto del principio di parit di trattamento, immediatamente
funzionale alla realizzazione di diritti fondamentali della perso-
na, senza condizionare il permanere della tutela in questione
alla fase del giudizio di merito e, quindi, congurando un pro-
cedimento speciale calibrato in ununica fase di cognizione.
Allorch si ravvisi un comportamento, sia da parte di un privato
sia della pubblica amministrazione, comportante una discrimi-
nazione - per quel che ci interessa, basata su motivazioni corre-
late a situazioni di handicap - su istanza della parte interessata,
il magistrato pu ordinare la cessazione del provvedimento
pregiudizievole ed adottare ogni altro comportamento idoneo,
secondo le circostanze del caso, a rimuovere gli effetti della
discriminazione stessa.
Pertanto, il procedimento delineato dal citato art. 44 rimane
ancorato al principio della domanda nellan, tuttavia, mantiene
integra la capacit del magistrato di valutare nel quantum e nel
quomodo quali siano i provvedimenti, anche non invocati dal
ricorrente, idonei a rimuovere gli effetti della discriminazione
denunciata dal disabile.
Il procedimento si caratterizza, innanzitutto, per lassenza di
qualsiasi formalit - a meno che non sia essenziale allinstau-
razione del contraddittorio, il giudice determina i tempi e le
modalit per la costituzione di un valido rapporto processuale
- poich, da un lato, la domanda pu essere proposta anche
dalla parte personalmente, e, dallaltro, si consente al giudice
di procedere dufcio nel modo pi opportuno agli atti di
istruzione indispensabili in relazione ai presupposti ed al prov-
vedimento invocato (in questordine di concetti, v. anche il
nuovo procedimento sommario di cognizione di cui agli artt.
702-bis ss. c.p.c., introdotti dalla legge n. 69/2009).
In particolare, la previsione espressa della difesa personale per
il soggetto destinatario di discriminazioni in base allhandicap
quanto mai opportuna: lesonero di una difesa tecnica non
correlato alla modesta entit del valore economico della con-
troversia, quanto piuttosto al carattere insopprimibile del dirit-
to di accesso alla giustizia riferito a diritti fondamentali sanciti
negli artt. 2 e 3 Cost.
Nella fattispecie contemplata dallart. 44 del d.lgs. n. 286/1998,
si tratta di una soluzione ragionevole: le caratteristiche tipiche
del procedimento in camera di consiglio lo identicano come
uno strumento assai pi snello rispetto a quello fornito ai giu-
dici del contenzioso, e soprattutto pi facilmente utilizzabile
proprio da soggetti non professionalmente preparati al gioco
del processo.
Al contempo, tuttavia, laver previsto che le associazioni e gli
enti, nel rispetto dei presupposti di legge, possano stare in giu-
dizio a sostegno (con una sorta di intervento che pu essere
denito ad adiuvandum) o, addirittura, in nome e per conto del
soggetto che si ritiene vittima di discriminazione, rappresenta,
indubbiamente, una forma di tutela a vantaggio del soggetto
in questione, tutela che risulta tesa a compensare leventuale
assenza nel procedimento di un professionista forense.
Il nostro legislatore ha inteso garantire, in tal modo, colo-
ro i quali si ritengono vittima di una discriminazione causata
dallhandicap: pur essendo soggetti che presentano caratte-
ristiche che non consentono loro una posizione paritetica nei
confronti dellavversario processuale, gli stessi potrebbero non
essere legittimati a ricorrere allistituto del gratuito patroci-
nio - perch fruitori di un reddito superiore ai parametri sta-
biliti per poter ricorrrere allassistenza gratuita di un avvocato
- ma, comunque, e non per questo, nella possibilit effettiva di
poter sostenere i costi dellonorario di un legale.
Dunque, prevista una nuova legittimazione ad agire indi-
viduale, che si afanca a quella del soggetto passivo della
discriminazione - sempre senza lobbligatoriet del patrocinio
di un difensore - ossia quella delle associazioni e degli enti in-
seriti in un apposito elenco, che possono adire il magistrato in
nome e per conto del discriminato: quindi, non solo attivit
di supporto in giudizio, ma di sostituzione processuale - in for-
za di delega, rilasciata, a pena di nullit, per atto pubblico o
scrittura privata autenticata - particolarmente opportuna per
sopperire alle evidenti condizioni di inferiorit del soggetto
handicappato destinatario del trattamento sfavorevole o altri-
menti molestato (situazioni preclusive, in buona sostanza, di
un accesso alla tutela giurisdizionale).
Le associazioni e gli enti di cui sopra possono intervenire nei
giudizi per danno subto dalle persone con disabilit e ricorrere
in sede di giurisdizione amministrativa per lannullamento de-
gli atti lesivi degli interessi delle medesime persone.
La rapidit del suddetto procedimento confermata, poi, dal
fatto che lo stesso si conclude con ordinanza, reclamabile da-
vanti alla Corte dappello nei termini di cui allart. 739, comma
2, c.p.c., ma immediatamente esecutiva, salvi i casi di estrema
urgenza, che possono portare addirittura, assunte ove neces-
sario sommarie informazioni, ad un decreto motivato emesso
inaudita altera parte, soggetto ad un successivo controllo.
Lefcacia dellintervento del giudice - tribunale in prima bat-
tuta e Corte dappello in sede di gravame - trova, in caso di
elusione dello stesso, il presidio nella tutela penale di cui allart.
388, comma 1, c.p. (mancata esecuzione dolosa di un prov-
vedimento del giudice).
Inne, in ordine alla tipologia del provvedimento nale del
procedimento di cui sopra, oltre alla summenzionata inibi-
toria, si contempla la sanzione del risarcimento del danno,
anche non di carattere patrimoniale (v. P. VIRGADAMO, La
tutela risarcitoria del danno non patrimoniale patito dai disa-
bili: dalle barriere architettoniche alla legge n. 67 del 2006, in
Giust. civ., 2007, II, 263).
Non essendo, quindi, necessaria la congurazione, o comun-
que lastratta congurabilit come reato della condotta discri-
minatoria ai sensi dellart. 2059 c.c. e, pertanto, non operando
il limite di cui allart. 185 c.p., il soggetto leso dalla condotta di-
scriminatoria connessa allhandicap pu vedersi ristorati - oltre
che il danno biologico (in tutte le sue sfumature) ed il danno
morale - ad esempio, anche i patemi danimo, le angosce, i
mutamenti di abitudini e di ritmi di vita a cui stato costretto a
seguito dellillecita violazione del principio della parit di tratta-
mento (c.d. danno esistenziale, sia pure oggi molto discusso).
La liquidazione del danno, in ordine alla quale non esiste, pe-
raltro, alcun limite quantitativo, viene effettuata in via equitati-
va - come disposto dal Tribunale di Catania, in considerazione
del lasso di tempo trascorso e dei disagi in concreto subiti -
tenendo conto, di regola, della gravit del fatto, del pregiudi-
zio causato al discriminato, nonch dellintenzionalit o meno
della condotta o, comunque, dellelemento psicologico che ha
sorretto lagire del discriminante.
In denitiva, si prevede un ruolo penetrante del magistrato
nella formazione del contraddittorio, raccolta delle prove, con-
tenuto del provvedimento, strumenti dellesecuzione; il pro-
cedimento in oggetto, in tal modo, amplia la tutela in caso
di accoglimento del ricorso, ma al contempo ne circoscrive
loperativit, sia denendo il contenuto dellordinanza conclu-
siva (inibitoria e rimozione degli effetti), con la quale modellare
leventualit di misure interinali (inerenti soprattutto allimposi-
zione di obblighi di fare) alla peculiarit del caso concreto, sia
prevedendo anche diverse tecniche risarcitorie da connettersi
allinottemperanza della statuizione giudiziaria.
Viene, altres, confermata espressamente lattenuazione del
principio dellonere probatorio a carico del ricorrente - parte
processuale debole - che pu continuare ad avvalersi della pro-
va presuntiva nel quadro di un corretto bilanciamento con le
esigenze del resistente - asserito soggetto discriminante - come
vengono ribaditi implicitamente i penetranti poteri istruttori e
decisori in capo al magistrato, correlati, rispettivamente, allas-
sunzione della prova dufcio e allemanazione dei provvedi-
menti antidiscriminazione pi idonei.
In aggiunta a ci, risultano afnati e potenziati gli strumenti a
disposizione per raggiungere le nalit antiscriminatorie.
Innanzitutto, sotto il prolo sanzionatorio ed al ne di creare
un deterrente proporzionato alle condotte discriminatorie le-
gate alla disabilit, lart. 3, comma 1, della legge n. 67/2006
richiama, tra gli altri, il comma 8 dellart. 44 d.lgs. 286 citato
che, in caso di elusione dei provvedimenti del magistrato, pre-
vede lapplicabilit dellart. 388, comma 1, c.p.
Inoltre, accogliendo la domanda, il giudice, oltre che far ces-
sare (per il passato) il comportamento o latto discriminatorio,
pu ordinare leliminazione degli effetti e, al ne di impedirne
la ripetizione (per il futuro), pu disporre anche un piano di
rimozione delle discriminazioni accertate (sul versante dottri-
nale, v. A. GRECO, L. 67/2006: tutela inibitoria e risarcitoria
per i soggetti disabili vittime di discriminazioni, in Resp. civ.,
2007, 243; V. TURCO, Lotta alla discriminazione dei disabili.
Doppia tutela: inibitoria e risarcitoria, ma la norma lacunosa
e pone seri problemi di interpretazione, in Dir. e giust., 2006,
n. 16, 103).
Il provvedimento nale - correttamente riportato nellalveo del
procedimento sommario, senza cio la necessit di instaurare
un giudizio di merito, in linea con la c.d. strumentalit atte-
nuata tipica dei nuovi procedimenti cautelari alla luce della leg-
ge n. 80/2005 - pu, peraltro, trovare idonea pubblicit in un
quotidiano di tiratura nazionale o su uno dei quotidiani a mag-
giore diffusione nel territorio interessato, a spese del resistente
soccombente, autore della condotta discriminatoria.
In conclusione, con la recente legge 1 marzo 2006, n. 67, il
legislatore sembra aver offerto unefcace risposta alla forte
aspettativa rappresentata da numerose categorie di disabili e,
al contempo, aver soddisfatto unesigenza di completezza del
sistema al ne di garantire agli handicappati una piena parit
di trattamento in ogni sfera della loro esistenza, ponendo cos,
in ossequio anche al dettato dellart. 3 Cost., un ulteriore tas-
sello nel percorso di civilt giuridica che conduce il nostro ordi-
namento verso uno stadio di democrazia molto avanzato. n
*Magistrato Corte dappello - LAquila
S
ono presenti : Guida Gennaro, Bartolini Andrea, An-
drighetti Formaggini Marco, Riccio Edoardo, Tancre-
di Loredana, Dimarzio Giovanni, Piscitelli Bruno, Pa-
rodi Carlo, Salciarini Luigi, Della Corte Ferdinando,
Gerosa Fabio, Mele Antonio, Samoggia Gianluca,
Ginesi Massimo, Burrelli Francesco, Tortorici Gian Vincenzo,
Brandoli Giorgio, Chiosi Maria Luigia, Finizio Andrea, Degni
Cristiano.
Ordine del giorno
1) regolamento del CSN: analisi della bozza da proporre allap-
provazione degli organi competenti, eventuali modiche/in-
tegrazioni, approvazione della bozza nale di proposta;
2) armonizzazione dei programmi dei corsi di avviamento e
diffusione/utilizzazione dispense nazionali, ricognizione sulle
realt locali, ulteriori approfondimenti e/o iniziative;
3) Cass. S.U. 18331-2010 (legittimazione amministratore):
portata applicativa per lamministratore di condominio, rea-
lizzazione di uninformativa;
4) Cass. S.U. 18477-2010 (tabelle millesimali): portata appli-
cativa per lamministratore di condominio, realizzazione di
uninformativa;
5) Circolare Agenzia Entrate n.40/E del 28.07.10 (ritenuta
10% a titolo di acconto dellimposta sul reddito (art. 25 D.L.
31/5/2010, n. 78): portata applicativa per lamministratore di
condominio, realizzazione di uninformativa;
6) comma 14 art. 19 legge n. 122/2010 (compravendite e ne-
cessit di planimetrie catastali): portata applicativa per lam-
ministratore di condominio, realizzazione di uninformativa;
7) condominio parziale e ripartizione delle spese [ipotesi di:
innovazioni successive e separate (ascensore); partecipazione
spese di unit immobiliari con accesso esterno; adeguamenti
di parte delledicio (garage); allacciamenti parziali ad im-
pianti, ecc.], realizzazione di uninformativa;
8) installazione sistemi di termoregolazione (L. 10/1991): ap-
profondimenti sulle problematiche relative alle maggioranze
per la relativa adozione, realizzazione di uninformativa;
9) aggiornamento sui progetti in corso di realizzazione;
10) ssazione prossima riunione C.S.N.;
11) comunicazioni, proposte, varie ed eventuali.
La riunione si apre alle ore 10,15 : Introduce il Direttore
Parodi.
Parodi: illustra alcune istruzioni per la conduzione della riu-
nione, e precisa alcuni aspetti del CSN con particolare riferi-
mento alla funzionalit delle Commissioni ristrette.
Evidenzia che per la natura del CSN, che dedicato allap-
profondimento, il CSN non particolarmente adatto a rila-
sciare pareri strettamente immediati.
Parodi precisa che la riunione odierna lultima che viene
convocata secondo la prassi pregressa. Dalla prossima saran-
no attuate pienamente le regole previste dalla Statuto per la
partecipazione al CSN. Il segretario Finizio sta provvedendo
gi da tempo ad acquisire i nominativi titolati a partecipa-
re dalle Anaci locali. In ogni caso, precisa il Direttore, che
nellambito delle sue facolt, salvaguarder il patrimonio di
partecipazioni avute in questi anni.
Punto 1 o.d.g. bozza di regolamento C.S.N.:
Parodi: illustra il progetto del regolamento e la bozza realiz-
zata e le precedenti stesure. Precisa il rapporto tra Statuto e
regolamento CSN. In particolare, illustra il funzionamento del
Comitato Scientico (composto da personalit autorevoli).
Samoggia: pone la problematica se il Comitato Scientico
non sia unaspirazione troppo alta rispetto allambito e alla
natura della nostra attivit. Potrebbe essere una soluzione
pi agile la mera richiesta di pareri ad un gruppo di esperti.
Ginesi: ritiene che il CSN funzioni meglio con una partecipa-
zione ristretta fatte salve le regole statutarie, allargare troppo
la partecipazione potrebbe voler dire pregiudicarne il fun-
zionamento. Evidenzia che sarebbe preferibile un Comitato
Scientico composto da componenti del CSN specializzati
in determinati materie. Con il CS composto da personalit
esterne si rischia di snaturare la funzione ed il valore del CSN
che ha ben operato nora.
Samoggia: replica che il supporto di personalit esterne (li-
mitato a pareri su singole questioni) pu apportare un van-
taggio di autorevolezza al CSN.
Parodi: ritiene interessante la riessione di Samoggia.
Chiosi: precisa che occorre capire cosa si chiede al CS. Si
tratta di valorizzare il piano culturale cosa che pu essere
fatta dalla presenza di vere autorit delle singole materie.
Tortorici: concorda con Samoggia. La funzione del CSN
a favore degli amministratori. Evidenzia che con un CS si
potrebbero vericare delle limitazioni sugli argomenti, sulle
soluzioni da adottare e, quindi, sui pronunciamenti del CSN.
Parodi: evidenzia che, come noto, lAnaci ha lo scopo di
tutelare lamministratore e, quindi, potrebbe ricevere delle
limitazioni dalla presenza di un CS con nalit e/o pronuncia-
menti non proprio conformi allattuazione di detta tutela.
Andrighetti F.: ritiene che sia necessaria la nomina di vere
CSN - Verbale della riunione
del 24 settembre 2010

autorit del settore super partes.
Ginesi: attenzione alla presenza di autorit indipendenti che
potrebbero non essere utili agli Associati. Occorre sempre
aver presente la tutela dellamministratore.
Della Corte: un Comitato Scientico esterno non ci serve
perch il CSN svolge egregiamente tutte le funzioni ad esso
demandate.
Salciarini: distingue tra un CS vetrina e un CS operati-
vo; con ben specicate differenze tra di loro e diverse nali-
t. La scelta delle due soluzioni compete alla dirigenza.
Introduce e illustra il testo del regolamento.
Parodi: completa lillustrazione del testo.
Bartolini: chiede chiarimenti. Salciarini e Parodi forniscono
chiarimenti: questioni risolte.
Ginesi: chiede di incrementare le riunioni dellart. 4.
Lopinione largamente condivisa.
Chiosi: evidenzia la necessit di proporre alla Giunta anche
integrazioni allo Statuto nella parte relativa al CSN. Ritiene
che lautonomia del CSN debba essere incentivata. Ritiene
eccessiva la ratica prevista allart. 2, comma 2.
Gerosa: a suo avviso il testo del regolamento ottimo e deve
essere approvato cos com, senza modiche e/o integrazioni.
Della Corte: condivide la posizione di Gerosa e esprime an-
che la sua approvazione integrale al testo oggi presentato.
Andrighetti F.: chiede chiarimenti sulle sessioni specialisti-
che e paventa il pericolo che snaturino il CSN.
Ginesi: daccordo con Gerosa e Della Corte, esprime la sua
approvazione al testo cos com.
Riccio: apprezza il testo, essibile e d la possibilit al CSN
e al Direttore di ben lavorare e produrre.
Segue amplissima discussione.
Allunanimit, il CSN approva il testo oggi presentato con le
seguenti modiche:
- modicare lart. 2, comma 1, come segue: Il CSN
composto dal Direttore, nominato dal Consiglio Na-
zionale, dal Segretario, dal Coordinatore del Settore
Giuridico, dal Coordinatore del Settore Tecnico e dai
Componenti del Comitato Scientico, nominati come
in appresso, nonch dalle personalit che il Direttore ha
facolt di individuare, discrezionalmente o su indicazio-
ne, della dirigenza nazionale e/o degli organi locali.
- modicare lart. 4, comma 2, come segue: In ogni
caso, si riunisce almeno due volte lanno in sessione
ordinaria ed almeno una volta lanno in sessione spe-
cialistica.
Il regolamento oggi approvato sar mandato agli organi
dirigenziali competenti per leventuale approvazione.
Punto 2 o.d.g. armonizzazione dei programmi dei corsi di av-
viamento e diffusione/utilizzazione dispense nazionali
Parodi: illustra la problematica. Evidenzia lacclarata manca-
ta conformit nelle realt locali, sia per quanto riguarda lor-
ganizzazione dei corsi, sia per i contenuti delle lezioni.
Gerosa: solleva la problematica della necessit di realizzare le
dispense di secondo livello.
Piscitelli: illustra le modalit di realizzazione delle attuali di-
spense che contemplano anche approfondimenti equiparabili
ad un secondo livello.
Parodi: precisa con ulteriori argomenti lillustrazione di Pisci-
telli. Gerosa: illustra le problematiche dei corsi romani.
Della Corte: condivide pienamente le precedenti opinioni.
Chiosi: affronta la questione della formazione di base so-
stenendo che ha unoggettiva difcolt di conformit nelle
realt locali, che viene impedita anche dalleccessiva autono-
mia delle realt locali. Occorrerebbe una delega di control-
lo sulle province. Ritiene che dovrebbe essere introdotta una
corrispondente modica nello Statuto associativo.
Ginesi: ritiene che questultima questione politica e deve esse-
re affrontata nelle sedi competenti e non allinterno del CSN.
Parodi: chiede al segretario nazionale Finizio (presente) di
fare una verica presso le realt locali sullattuazione dellar-
monizzazione della formazione (organizzazione dei corsi, uti-
lizzazione delle dispense, individuazione dei docenti, ecc.), in
pratica su ci che viene attualmente fatto, e ci che invece si
vorrebbe fare.
Finizio: illustra le veriche gi effettuate: con poche risposte
sullutilizzazione delle dispense. Sono state spedite le dispen-
se ad una ventina province che non le utilizzavano o addirit-
tura non le conoscevano. Si sta rimediando al problema della
diffusione delle dispense. Qualche disallineamento, invece,
stato riscontrato nellutilizzo dellorario minimo che, para-
dossalmente, non viene adottato nelle sedi pi grandi (come
invece nelle sedi pi piccole).
Parodi: sembra risultare opportuno ridurre lorario di
120/100 ore, meglio coordinando ed organizzando le mate-
rie di insegnamento.
Andrighetti: evidenzia che il suo corso locale molto ap-
prezzato.
Degni: propone di effettuare una rilevazione statistica con
lintroduzione di una prova unica a livello nazionale (per
esempio, con una prova a risposta multipla), con tale modo si
potrebbe vericare luniformit.
Chiosi: contraria alla riduzione dellorario, perch il monte
ore distingue per qualit lAnaci dalle altre associazioni che
tengono dei corso non di qualit (e, con orari di molto ridot-
to). E favorevole alla prova unica proposta da Degni. Ribadi-
sce la necessit che ci sia un controllo nazionale sui corsi di
formazione.
Andrighetti F.: evidenzia il problema dei costi di realizzazione
dei corsi che a volte pu limitare lattivit delle realt locali.
Punto 7 o.d.g. condominio parziale e ripartizione delle spese
Parodi: illustra largomento e richiama le problematiche
sollevate in precedenza dal presidente Membri (fattispecie:
ascensore installato da alcuni condomini).
Guida: relaziona sullargomento. Evidenzia che suo avviso il
condominio parziale una creazione giurisprudenziale e che
la normativa si riferisce solo alla ripartizione parziaria delle
spese e non alla propriet parziaria. Segue ampia sua illustra-
zione sullargomento.
Segue amplissima discussione sullargomento.
Parodi: precisa che v una rilevante conseguenza in tema
di responsabilit. Dispone la realizzazione di una informati-
va sulla questione, con particolare riferimento alla questione
della responsabilit. Vengono incaricati: Ginesi e Guida che
nellinformativa rappresenteranno il risultato dellodierna di-
scussione di cui hanno preso nota. Salciarini curer la diffu-
sione e la discussione sullinformativa, che riguarder esclusi-
vamente i partecipanti allodierna discussione.
Burrelli: pone la questione di un caso pratico riguardante
la necessit di un adeguamento dellascensore installato da
alcuni condomini e segnala un provvedimento da lui ricevuto
che ha riconosciuto allamministratore la facolt di effettuare
un adeguamento su ascensore in propriet parziale. Il Diret-
tore chiede di acquisire la documentazione.
Punto 8 o.d.g. installazione sistemi di termoregolazione (L.
10/1991)
Parodi: illustra ampiamente la problematica e evidenzia la
necessit di realizzare uninformativa.
Samoggia: concorda ed evidenzia la difcilissima gestione
delle fattispecie scaturenti dalle modiche previste nel testo
di riforma.
Riccio: relaziona ampiamente sullargomento. Evidenzia la
distinzione tra ripartitori e i misuratori (questi ultimi con cal-
colo molto pi preciso e che, per, sono installabili solo sugli
impianti orizzontali, cio sugli edici costruiti successiva-
mente agli anni 80). Evidenzia che il legislatore persegue la
contabilizzazione (omnicomprensivamente) senza la distin-
zione tra ripartitori ed i misuratori.
C
M
Y
CM
MY
CY
CMY
K
Degni: illustra il funzionamento della contabilizzazione e
sua ratio.
Parodi: richiama il diverso problema della maggioranza ap-
plicabile alla fattispecie. Dispone la realizzazione di uninfor-
mativa (completa e urgente al ne di contrastare la diffu-
sione di notizie non completamente precise sulla stampa di
settore) che viene afdata a Samoggia e a Riccio unitamente
allapporto del Direttore. Diffusione come sopra della bozza
di informativa.
Riccio: fornisce ulteriori chiarimenti sulle problematiche della
contabilizzazione. Segnala unordinanza del Tribunale di Le-
gnano nella quale si afferma linderogabilit della L. 10/1991.
Precisa che ne risulta la necessariet della quota ssa (de-
rivante da un calcolo tecnico) e che lassemblea recepisce
ma non delibera. Segnala che in corso di aggiornamento
la norma UNI 10200. Il Direttore chiede di acquisire la docu-
mentazione.
Chiosi: ritiene opportuna unindagine sui consumi effettuati
nel territorio.
Segue discussione sulargomento.
Parodi e Salciarini ricordano liniziativa dei memo per la
rivista, sollecitando i presenti alla collaborazione sul punto, e
fornendo le relative istruzioni (scheda con argomento prati-
co/gestionale, di max 2000 caratteri totali).
Brandoli viene incaricato di stilare un testo, eventualmente da
pubblicare, sullargomento Filosoe logiche e tecniche per
lo sviluppo delle strutture dellamministrazione e la gestione
degli immobili, da lui stesso proposto al CSN per uno studio
di approfondimento.
Parodi: illustra i recenti dati Censis, a seguito di sondaggio su
circa 1.000 associati Anaci che verr pubblicato quanto prima
sulla rivista nazionale.
Punto 5 o.d.g.: Circolare Agenzia Entrate n.40/E del 28.07.10
(ritenute alla fonte)
Parodi: illustra largomento, precisando che non vi sono par-
ticolari problemi di gestione.
Procede anche ad illustrare tutte le problematiche e gli appro-
fondimenti collegati a tale argomento scale.
Chiosi: chiede di interpellare lAbi per proporre un interpello
sul punto.
Punto 6 o.d.g.: comma 14 art. 19 legge n. 122/2010 (com-
pravendite e planimetrie catastali)
Parodi illustra la problematica, con particolare riferimento alla
prossima istituzione dell anagrafe immobiliare integrata.
Particolari problemi pone la questione dei beni condominiali
(specialmente il caso dellappartamento destinato al portie-
re): non di rado lintestazione catastale di tale bene immobile
non corrisponde alle risultanze dei registri immobiliari (cfr.
citato comma 14).
Punto 3 o.d.g.: Cass. S.U n. 18331-2010 (legittimazione am-
ministratore)
Parodi: illustra largomento e presenta (e distribuisce) lart. di
N. Izzo (Amministrare Immobili n. 99/2005) sulla questione.
Illustra il suo pensiero (critico) sulle affermazioni contenute
nella sentenza.
Tortorici: relaziona sullargomento. Evidenzia e precisa: a)
la tesi maggioritaria attribuiva una legittimazione illimita-
ta; b) la tesi minoritaria, invece, richiedeva lautorizzazione
dellassemblea; c) illustra limpostazione della recentissima
sentenza e la portata delle sue affermazioni; d) evidenzia
che la sentenza potrebbe inserirsi nel lone legislativo di
favorire la mediazione delle controversie civili; e) precisa
che, per i tempi processuali largamente diffusi nella prassi (90
gg) sussiste la possibilit pratica di convocare lassemblea per
lautorizzazione ad agire/stare in giudizio a patto che lammi-
nistratore si attivi tempestivamente; f) illustra le problemati-
che processuali sollevate dalle Sezioni Unite (art. 182 c.p.c.);
g) nel caso di mancata ratica di costituzione gi avvenuta,
potrebbe prolarsi una responsabilit dellamministratore
solo nel caso di costituzione in giudizio non giusticata da
ragioni difensive; h) come caso particolare, precisa che lart.
1133 si riferisce soltanto ai provvedimenti sostanziali e non
processuali adottati dallamministratore; i) come altro caso
particolare, precisa che, a suo parere, nel caso dellATP non
dovrebbe essere necessaria lautorizzazione (perch non c
decisione giudiziale).
Parodi: evidenzia che secondo la prassi e le opportunit di
gestione, ai ni della tutela dei condomini, per lamministra-
tore pi rischiosa la non costituzione che il contrario.
Segue amplissima discussione sullargomento.
Gerosa evidenzia la portata innovativa anche sulle dispense
e, quindi, la necessit di loro coordinamento con la sentenza.
Nonch ritiene si debbano sollecitare tutti i centri studi locali
afnch aggiornino le realt locali sullargomento..
Viene disposta la redazione di uninformativa, con incarico a
Tortorici, Ginesi e Piscitelli e con coordinamento di Salciarini
(e diffusione come sopra).
In margine a tale argomento, il Direttore sollecita la ripresa
delle videoconferenze.
Punto 4 o.d.g.: Cass. S. U. 18477-2010 (tabelle millesimali)
Parodi illustra largomento.
Ginesi e Della Corte: ritengono la sentenza favorevole per
lattivit di gestione delledicio.
Segue ampia discussione sullargomento.
Viene dato incarico a Guida, Andrighetti F. e Della Corte per
la redazione dellinformativa, col coordinamento di Salciarini
e modalit come sopra.
Punto 10 o.d.g. ssazione prossima riunione C.S.N.
Ne sar data comunicazione con separata convocazione, da
tenersi in sede nazionale a Roma, salvo eventuali modiche/
variazioni, il tutto da comunicarsi successivamente a cura del
Segretario Salciarini.
Esauriti gli argomenti, la riunione viene chiusa alle ore 17. n
Il Direttore
Carlo Parodi
Il Segretario
Luigi Salciarini
applicazione derivano, soprattutto con riferimento alla gestione
delledicio. Nellanalisi di quanto stato scritto sul punto, piace
partire da uno scritto dellindimenticato Gino Terzago
4
il quale
apre, ci sembra vagamente ironizzando, sui presunti vantaggi di
semplicazione che la personalit porterebbe alla gestione del
condominio. LAutore, tuttavia richiama lautorevole opinione
del Rescigno secondo il quale con lattribuzione di personalit
giuridica si semplica il procedimento di riferibilit degli obblighi
(al condominio, e non pi ai singoli) e, soprattutto, si assicura la
continuit delle situazioni giuridiche nonostante il mutare degli
individui (effetto non da poco in termini gestionali). Sotto altro
aspetto, si evidenzia che il valore delle propriet esclusive su-
birebbe una drastica riduzione per il fatto che i partecipanti non
sarebbero pi proprietari di una quota-parte dei beni comuni (di
cui la titolarit sarebbe attribuita ad un soggetto distinto, cio al
condominio). Questultimo aspetto viene visto, deve dirsi un po
forzatamente, come facilitativo dellaccesso alla propriet da
parte dei ceti meno abbienti. Secondo Dogliotti
5
(autore con Fi-
gone di un prezioso commentario sul diritto condominiale)
6
va
invece evidenziata la lacuna dottrinale dello scarso riferimen-
to ai principi costituzionali, e lanacronisticit del sistema del
codice civile (denito angusto ed impenetrabile, ma anche
coerente ed unitario) che fa riferimento esclusivamente alla
tutela di esigenze patrimoniali, e non di quelle personali (cd.
diritti della personalit).
7
Da ci fa derivare lesigenza di una
riforma della normativa nella prospettiva di considerare il con-
dominio come una delle formazioni sociali indicate dallart. 2
della Costituzione ove si svolge la personalit dellindividuo.
Da qui allattribuzione della capacit giuridica pi o meno
piena il passo breve. Con unottica pi operativa, affronta
largomento lo Scalettaris
8
il quale, in primo luogo, sottolinea
come con il conferimento di capacit giuridica di cui a pi
dun progetto di legge il condominio assurgerebbe ad ente
autonomo rispetto ai relativi partecipanti. Leffetto che sembra
trovare maggiore attenzione quello della creazione di una
vera e propria forma di rappresentanza organica del condo-
minio (consiglio damministrazione ??) particolarmente uti-
le allorch si tratti di compiere atti dispositivi in genere (per il
quali allo stato occorre il consenso unanime dei condomini).
Oltre a ci, lAutore mostra come col passaggio da ente di
gestione a soggetto con piena capacit si otterrebbero an-
che effetti di semplicazione e di maggiore agilit. In tale
ottica, non gli sfugge che per lamministrazione dello stabile
non sarebbe pi necessario un mandatario esterno (cio,
un amministratore) ma un vero e proprio organo del con-
dominio stesso, il tutto, tuttavia, senza chiedersi come ci
sarebbe compatibile con lesistenza legale di un organo
decisionale qual lassemblea. A ci, inoltre, si aggiungereb-
be leffetto dellautonomia patrimoniale del condominio che
C
apacit giuridica: chi era costei?
1
Esiste una questione che scorre sotterranea nel di-
battito sul diritto condominiale, e che, come un
ume carsico, riemerge periodicamente. Il feno-
meno pi visibile in occasione dellanalisi delle
varie proposte di legge che sono state presentate in Parlamento
pi volte nel corso delle passate legislature per una riforma della
disciplina codicistica. Si tratta della problematica della capaci-
t giuridica attribuita (o, meglio, da attribuirsi) al condominio,
tema che la dottrina proprio perch relativo ad una norma-
tiva la cui introduzione non per nulla certa ha affrontato
raramente e, sia detto sommessamente, piuttosto en passant.
Appare utile, tuttavia, dare un sintetico conto di taluno degli
approfondimenti che gli studiosi hanno stilato sullargomento.
Innanzitutto, un salto nelle nozioni istituzionali del diritto per
ricordare che secondo i manuali la capacit giuridica consiste
nellattitudine ad essere soggetti di diritti ed obblighi che lor-
dinamento riconosce ad ogni uomo (persona sica soggetto
di diritto), seppur prevedendo, in taluni casi, determinate li-
mitazioni (si pensi al minorenne o allinterdetto). Al concetto di
capacit giuridica si ricollega quello diverso di personalit giu-
ridica che si identica con il fenomeno per cui lordinamento
considera soggetti di diritto e destinatarie di norme entit
diverse dalluomo. Lordinamento, a determinate condizioni e
con precise specicazioni, riconosce la capacit giuridica alle
persone siche e alle persone giuridiche (associazioni, fondazio-
ni e societ di capitali). Il valore pratico della personalit giuridi-
ca consiste nellautonomia patrimoniale riconosciuta all ente
e nella limitazione assicurata ai singoli che ne fanno parte. La
persona giuridica un ente dotato di capacit giuridica, ha una
propria volont che forma ed esprime attraverso i suoi organi,
un patrimonio perfettamente autonomo rispetto a quello dei
singoli che le hanno dato vita.
2

E importante sottolineare che lordinamento tratta in modo
profondamente diverso tra loro i vari tipi di enti, con la
conseguenza che per ciascuno di essi occorrer non tanto
chiedersi se esso sia riconosciuto o no come autonomo sog-
getto giuridico, bens e pi concretamente e procuamente,
quali siano le regole da cui sono disciplinati la sua organizza-
zione interna, gli eventuali conitti tra i membri del gruppo
ovvero tra questi e i terzi estranei, la rilevanza che pu assu-
mere allesterno la struttura unitaria dellorganismo ecc.
3
Ma ci che qui pi interessa non sono i concetti astratti ma lap-
plicazione di essi al condominio, e le conseguenze che da tale
La dottrina e la giurisprudenza
condominiali nelle riviste giuridiche
di Luigi Salciarini*

verrebbe ad avere un proprio patrimonio (formato, per esempio,
dalle quote versate dai condomini e dal diritto di propriet sui
beni/impianti comuni) separato da quello dei condomini i quali
ultimi non risponderebbero delle obbligazioni contratte dal con-
dominio nellambito delle sue attribuzioni giuridiche. A corol-
lario, viene anche precisato che tale cambiamento porterebbe
allesclusione della legittimazione processuale concorrente in
capo ai singoli condomini (che, quindi, non potrebbero pi agire
e/o difendere gli interessi condominiali, ma, invece, potrebbero
testimoniare), nonch alla necessit della redazione/approvazio-
ne di uno statuto, ed alla possibilit di procedere (sempre a
maggioranza) allacquisto di beni (da ricomprendersi nel patri-
monio condominiale). Oltre ai suddetti, due ulteriori e notevoli
studi si sono pregevolmente occupati dellargomento, con na-
lit e risultati ben diversi. Da una parte, Antonio Nicita
9
fa partire
le sue considerazioni dalla peculiarit della comunione edilizia
riferibile al fenomeno condominiale, che per tale Autore con-
siste in una fattispecie complessa costituita dalle parti comuni
e dalle parti solitarie intimamente tra loro collegate. Elemento
fondamentale di tale fattispecie il gruppo dei comproprieta-
ri al quale la normativa attribuisce un insieme di diritti e di doveri
che lo rende distinto e diverso dal semplice insieme dei titolari
e lo fa giungere ad affermare che il proprietario del patrimonio
comune non linsieme dei singoli ma il gruppo inteso come en-
tit unitaria. Da qui la distinzione tra personalit giuridica (che
un concetto normativo) a quello di soggettivit del quale tutti
i gruppi organizzati sono portatori (a prescindere dallattribuzio-
ne formale di personalit). In altre parole, la soggettivit che
sempre riscontrabile nelle persone giuridiche, sussiste anche in
altre ipotesi: in particolare, pu essere ravvisata anche nel con-
dominio, nel quale i partecipanti, riuniti in assemblea, esercitano
tutti i poteri del gruppo ed in cui le singole volont si fondano
per formare una distinta e nuova volont unitaria. Da ci deriva
che seppure, secondo le regole vigenti, al condominio non cer-
to attribuita la personalit giuridica (non sussistendo le norme
che regolano lattribuzione) ben pu dirsi che tale fenomeno
rientri nellambito della soggettivit giuridica. Prova di ci sono
soprattutto lautonomia operativa dellassemblea rispetto ai sin-
goli condomini (che in molti casi devono uniformarsi alle relative
decisioni); e le attribuzioni dellamministratore di condominio
(che, travalicando gli interessi dei singoli, mirano alla tutela di
interessi diversi e superiori: quelli comuni). Da unaltra parte, e
piace cos concludere, v lo studio di Antonio Scarpa
10
il quale
con la puntualit che gli usuale non si tira indietro dal bac-
chettare il legislatore il quale nel suo evidente furore riforma-
tore cade nel fenomeno della cd. eterogenesi dei ni per cui
ottiene un effetto diverso da quello (apparentemente) voluto.
Sul punto, lAutore lodevolmente tranchant quando precisa
che il riconoscimento della capacit giuridica nei confronti del
condominio un passaggio pletorico, privo di verosimili van-
taggi taumaturgici e come tale in parte inutilmente enfatizza-
to e in parte impropriamente auspicato. In altre parole, afferma
che molti degli effetti che si vogliono ottenere con lattribuzione
di capacit giuridica, sono gi ottenibili con le norme vigenti, e,
a ben vedere, non si pu che essere daccordo.
Infatti, dallanalisi delle argomentazioni di Scarpa, deriva sin-
teticamente e giustamente che:
- nella disciplina vigente, non v alcun appiglio per identica-
re nel condominio aspetti riferibili alla personalit giuridica;
- in altri ordinamenti, come per esempio quello francese
11
si
operata la scelta opposta attribuendo espressamente detta
personalit al condominio;
- non rileva stabilire se il condominio soggetto diverso
dai condomini, quanto piuttosto quale sia la diversit di trat-
tamento normativo tra diritti/obblighi del condominio e quelli
dei singoli;
- infatti, limputazione di rapporti giuridici oltre luomo
singolo non effetto esclusivo della personalit giuridica,
sussistendo tutta una serie di fenomeni collettivi/organizza-
ti (non personicati) che integrano un centro di interessi
autonomo;
- con riferimento a questi ultimi, pu dirsi che il condominio
gi con lattuale disciplina giuridica gode, quanto meno,
di una soggettivit attenuata (non occorrendo, quindi, alcuna
riforma sul punto che gli attribuisca la personalit);
- sintomi di tale soggettivit attenuata che la legge ricono-
sce al condominio sono: la legittimazione processuale attiva/
passiva dellamministratore, le modalit di assunzione delle
obbligazioni in capo al condominio e tramite lamministrato-
re, la rilevanza ed operativit del principio maggioritario;
- anche ipotizzando lattribuzione di personalit giuridica al
condominio: le decisioni assembleari rimarrebbero sempre
connate alla tutela degli interessi condominiali (con perma-
nenza dellesclusione della tutela di quelli extra); e il valore
delle porzioni di piano esclusive rimarrebbe esposto ad unin-
controllabile volatilit (rectius, speculazione) consentendo agli
organi di amministrazione di un personicato condominio di
modicare il valore dellannessa quota di compropriet dei
beni/impianti condominiali (modicando a maggioranza
la consistenza del relativo patrimonio comune). n
*Segretario Centro Studi Nazionale ANACI
NOTE
(1) Richiamando il noto passo dei Promessi Sposi, ove Carneade! Chi era co-
stui? ruminava tra s don Abbondio... Carneade! questo nome mi par bene
daverlo letto o sentito; doveva essere un uomo di studio, un letteratone del
tempo antico: un nome di quelli; ma chi diavolo era costui? . Lironico rife-
rimento del Manzoni al losofo Carneade di Cirene (214 a.C. 129 a.C.) che,
suo malgrado, viene spesso nominato come sinonimo di persona poco nota.
(2) De Giorgi, Le persone giuridiche in Trattato Rescigno, Torino, 1982,
vol. I, tomo 2.
(3) Tradizionalmente, Torrente, Manuale di diritto privato, Milano, 1985.
(4) Terzago, Condominio e capacit giuridica: cui prodest?, su Dossier Condo-
minio n. 77 del 2003, pag. 21.
(5) Dogliotti, Verso un nuovo condominio?, in Giurisprudenza italiana, 1993,
parte IV, pag. 551.
(6) Dogliotti e Figone, Il Condominio, in Giur. sist. civ. comm. fondata da Bi-
giavi, Torino, 1992.
(7) Sul punto, fondamentale la lettura di: Lipari, Sviluppo della persona
e disciplina condominiale, in Rivista giuridica delledilizia, 1974, fasc. 1/2,
parte II, pag. 3.
(8) Scalettaris, Prime considerazioni sullipotesi del conferimento della capacit
giuridica al condominio, in Archivio delle Locazioni e del Condominio, 2003,
fasc. 6, pag. 779. Nonch, Scripelliti Capacit giuridica, nuova frontiera del
condominio, ivi, 2007, fasc. 4.
(9) Nicita, Appunti sulla soggettivit del condominio, in Giustizia Civile,
1985, pag. 232.
(10) Scarpa, La capacit giuridica del condominio e il principio di eterogenesi
dei ni, in Amministrare Immobili, 2007, fasc. 118, pag. 9.
(11) Per un approfondimento sulla legislazione francese, si vedano: Fusaro, La
soggettivit del condominio nel diritto francese, in Nuova Giurisprudenza civile
commentata, 2008, fasc. 1, parte II, pag. 11; nonch Sciello, La legge francese
n. 65-557 sul condominio, in Rivista del Notariato, 1983, pag. 722.
IL NUOVO CORSO
La nuova strada aperta dal recente arresto delle Sezioni Unite
della Corte di Cassazione (Cass. 9 agosto 2010 n. 18477,
pres. Carbone, est. Triola) chiaramente volta ad agevola-
re la governabilit dei condomini e ad alleggerire il relativo
contenzioso introducendo il principio di maggioranza anche
in tema di formazione e revisione delle tabelle millesimali e
rendendo, verosimilmente, non necessario il contraddittorio
tra tutti i condmini in sede giudiziale.
Tuttavia il percorso argomentativo non sembra lineare e le
conclusioni alle quali perviene restano formulate sul piano
dei principi e non si traducono in direttive sufcientemente
univoche per operatori ed interpreti.
IL PRINCIPIO DI MAGGIORANZA
La motivazione si articola, in primo luogo, in una premes-
sa sullo stato della giurisprudenza di legittimit dalla quale
emerge, con evidenza, la disomogeneit delle argomentazio-
ni adottate per giusticare la sottrazione al governo dellas-
semblea delle questioni relative alla elaborazione ed alla revi-
sione delle tabelle millesimali (predeterminazione ex lege dei
valori, negozio di accertamento, presupposto per la costitu-
zione dellassemblea) nonch la variet delle soluzioni fornite
in ordine allincidenza dei difetti di conformit al (presunto)
modello legale (nullit assoluta, nullit relativa, inefcacia).
E indubbia, quindi, lesigenza di una maggiore chiarezza nel-
la ricostruzione delle fattispecie.
La sentenza, quindi, sottolinea che in realt la legge non
regola le concrete modalit di determinazione dei millesimi,
ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione
del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo lin-
cidenza di determinati fattori (art.68 disp.att. c.c.). Di qui la
persistenza di un margine di discrezionalit che compete ai
condmini esercitare.
Viene, tuttavia, subito dopo criticata la tesi che lapprovazione
o la modicazione delle tabelle presuppongano un negozio
di accertamento del diritto di propriet dei singoli partecipan-
ti: si sostiene, infatti, che la tabella millesimale serve solo ad
esprimere in termini
aritmetici un gi pre-
esistente rapporto di
valore tra i diritti dei
vari condmini, la
misura delle quote
risulta determinata in
forza di una precisa
disposizione di leg-
ge, nessuna incer-
tezza esiste perch il rapporto non pu formare oggetto
di discussione, dovendo essere determinato sulla base di pre-
cise disposizioni.
Si delineano, quindi, due argomentazioni dotate di indubbi
proli di incompatibilit: se, dal un lato, si rileva la sussisten-
za di un margine di discrezionalit per negare che la deter-
minazione dei millesimi sia gi compiutamente regolata ex
lege, dallaltro si postula una precisa disposizione di legge
che preesiste alla elaborazione delle tabelle escludendo qual-
siasi margine di incertezza.
In realt sembra corrispondere allopinione di tutti gli ope-
ratori del settore che la materia delle tabelle millesimali sia
stata lasciata dal legislatore alle prassi estimative dei tecnici
ed alla elaborazione della giurisprudenza, con il risultato che
ogni elaborazione tecnica propone spesso risultati diversi per
un medesimo edicio.
E vero che il rapporto di valore tra le unit immobiliari , per
cos dire, in re ipsa, in quanto inerisce alla conformazione,
collocazione e destinazione di ciascuna porzione del fabbri-
cato, vale a dire a caratteristiche obiettive preesistenti alla
valutazione delle tabelle.
Tuttavia lincidenza di tali caratteristiche sulla stima del valore
relativo di ogni unit immobiliare non affatto determinata
dalla legge se non in via negativa, con riguardo cio ai para-
metri che non devono essere presi in considerazione (canone
di locazione, miglioramenti, stato di manutenzione: art.68,
comma 3, disp.att. c.c.).
Non sembra, quindi, eludibile la conclusione che un margi-
ne di incertezza e di discrezionalit permanga e si imponga,
pertanto, una operazione di vero e proprio accertamento per
dirimere la res dubia.
Non , tuttavia, necessario, a questo punto, invocare il ritor-
no al dogma della unanimit dei consensi di tutti partecipan-
ti al condominio.
E infatti sostenibile che la determinazione delle tabelle, pur
assolvendo una funzione di chiarezza nellassetto dei rap-
porti tra i condmini, resti comunque afdata allassemblea
in coerenza con le peculiari esigenze di semplicazione ed
agevolazione della gestione che connota laffermata specia-
lit della materia condominiale. In tal senso depongono, del
Sulle tabelle a maggioranza
incombono talune incognite
di Franco Petrolati*

Difcilmente
difronte ad un medesimo
edicio due stime
giungono a risultati
conformi
to, in quanto non affatto decisiva lallegazione delle tabelle
al regolamento per individuarne la natura e la relativa disci-
plina (sulla formazione e sulla revisione), essendo piuttosto
decisivo il contenuto delle tabelle stesse in relazione ai para-
metri legali, se cio siano a questi conformi o derogatori.
Al riguardo, poi, la sentenza non fornisce utili criteri operativi
per distinguere le tabelle convenzionali da quelle assemblea-
ri, limitandosi a rilevare che le prime congurano quella di-
versa convenzione di cui allart.1123 c.c., comma 1 rispetto
al regime legale di ripartizione delle spese.
La distinzione , in realt, tuttaltro che certa sul piano pratico.
E ipotizzabile, ad esempio, che una tabella millesimale sia
contestata in sede giudiziale ed il c.t.u. pervenga a conclusio-
ni difformi rispetto ai valori vigenti: come distinguere lerra-
ta o discrezionale applicazione dei criteri legali dalla deroga
convenzionale agli stessi?
Il problema acuito dalla larga discrezionalit di cui dispone
il tecnico nelle operazioni estimative sicch, come si det-
to, difcilmente di fronte ad un medesimo edicio due stime
giungono a risultati conformi.
Non sembra, poi, affatto decisiva leventuale clausola di stile,
eventualmente inserita dal notaio negli atti pubblici nei quali
siano versati i regolamenti di condomino, del tenore seguente
:anche in deroga agli articoli del codice civile, giacch
il contenuto obiettivo della disposizione a determinarne la
natura e non la forma in cui inserita o la generica intenzione
soggettiva. Allo stato appare ragionevole seguire un criterio
prudenziale nellindividuazione della tabella convenzionale,
nel senso cio di limitarne la congurazione alle ipotesi nelle
quali sia univoca la volont di instaurare un regime alternativo
a quello legale in forza della introduzione di un criterio radi-
calmente diverso da quello offerto dal codice, cos rimettendo
allambito della competenza assembleare ogni scostamento
determinato dalla discrezionalit tecnica nelle stime delle ta-
belle millesimali. n
*Magistrato Corte dappello di Roma
resto, signicativi riscontri normativi.
Lart.1138, comma 1, c.c., nel delineare il contenuto tipico
del regolamento condominiale in senso stretto (quello cio
approvabile a maggioranza ai sensi del successivo comma 3),
prevede espressamente che sia compresa anche la riparti-
zione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a
ciascun condmino: si pu, quindi, sostenere che i criteri
di ripartizione degli oneri di gestione, nel rispetto dei titoli di
propriet acquisiti da ciascun partecipante, siano rimessi pro-
prio al potere regolamentare dellassemblea, secondo la di-
sciplina speciale del condominio, anche se nei limiti di unatti-
vit di mero accertamento valutativo e non dispositivo.
Dallart.68, comma 1, disp.att. c.c. si ricava, poi, che il valore
relativo di ciascun unit immobiliare, ssato ai ni della ripar-
tizione delle spese, concorre parimenti a determinare il ruolo
di ogni partecipante alla costituzione dellassemblea ed alla
formazione delle relative deliberazioni (per gli effetti indicati
dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice).
TABELLE ASSEMBLEARI E CONVENZIONALI
Ulteriore argomento adottato dalla Suprema Corte per giu-
sticare la competenza dellassemblea in tema di determina-
zione delle tabelle millesimali quello secondo cui le tabelle
sono allegate al regolamento di condominio in senso stretto
(art.68, comma 2, disp.att.c.c.) e, quindi, dovrebbe esse-
re logico concludere che vanno approvate con la stessa
maggioranza richiesta per il regolamento di condominio in
quanto un atto allegato ad un altro deve ritenersi sotto-
posto alla stessa disciplina, a meno che il contrario non risulti
espressamente.
Senonch, subito dopo, viene richiamata la distinzione tra
disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrat-
tuali e si afferma non si pu riconoscere natura contrattuale
alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dellart.68
disp.att.cod.civ., siano allegate ad un regolamento di origine
cd contrattuale.
Largomento precedente viene in tal senso ad essere supera-
>> LABORATORIO PERMANENTE ANACI POLITECNICO DI MILANO
L
o sviluppo del settore immobiliare italiano nellim-
mediato e nel futuro prossimo sar fortemente
condizionato dalla presenza di organizzazioni ed
operatori che abbiano sviluppato un sistema di co-
noscenze e cultura professionale che no ad oggi
patrimonio solo delle imprese internazionali e degli operatori
nazionali pi organizzati ed evoluti.
Mentre nei Paesi pi evoluti e soprattutto di cultura anglo-
sassone esistono ben precisi codici di comportamento pro-
fessionale, istituzioni che deniscono prassi e livelli/ruoli per
il mercato, nel nostro Paese questo contesto culturale, me-
todologico e deontologico che rappresenta la linfa vitale che
alimenta il mercato, tuttora in fase di denizione.
Il problema dello sviluppo e adeguamento professionale
dellaggiornamento continuo costituisce uno dei nodi critici
che deve essere affrontato per permettere la crescita del set-
tore immobiliare e la sua diffusione in tutte le principali aree
geograche del nostro paese.
Il problema della crescita e sviluppo professionale del settore
immobiliare nel concreto passa attraverso alcuni momenti
fondamentali:
- La capacit di una serie di gure imprenditoriali e ruoli pro-
fessionali tradizionali (progettisti, costruttori, intermediatori,
ecc.) di cogliere le opportunit del nuovo mercato del Real
Estate e di indirizzarsi verso una diversa e pi evoluta dimen-
sione culturale e conoscitiva;
- La diffusione sempre maggiore di strumenti culturali e co-
noscitivi come i processi formativi e di aggiornamento per
operatori, le iniziative culturali e informative, (ere, conve-
gni, seminari), la pubblicistica tecnica e scientica sul tema
(libri, riviste specialistiche, spazi sui pi diffusi quotidiani);
- Lattivit informativa e di promozione delle associazioni
di categoria che nella gran parte hanno colto il nuovo che
avanza e che stanno operando uno sforzo per favorire la
crescita culturale e professionale dei propri associati;
- Il ruolo giocato dai centri di ricerca istituzionali soprattutto
dal mondo universitario nel
promuovere nuovi processi
formativi (Master, corsi di
specializzazione e aggiorna-
mento), nuova conoscenza
e quindi gure professionali
in grado di inserirsi agevol-
mente nel mercato del Real
Estate e di costituire la linfa
vitale in grado di alimenta-
re la crescita qualitativa e
quantitativa del settore.
Ma, quali sono le gure professionali innovative che costi-
tuiscono il mercato del Real Estate e quindi chi ne sono i
protagonisti?
Di seguito cercheremo di riassumere i termini generali del
problema e di disegnare la mappa dei protagonisti dellanco-
ra relativamente ristretta community del Real Estate.
In questo articolo approfondiremo il ruolo dellinvestitore,
quello del developer e quello della consulenza professionale
(Advisor).
LINVESTITORE
Denizione del comparto
E il frutto del processo di nanziarizzazione del mercato im-
mobiliare ed espressione del fatto che il Real Estate diven-
tato un settore di investimento al pari di molti altri settori
industriali e terziari.
In molti casi si tratta di una gura che istituzionalmente viene
riconosciuta dalla normativa del nostro paese Testo Unico
Bancario e normativa complementare come intermediatore
nanziario (a queste attivit autorizzato dalla Banca dItalia)
in possesso dei requisiti per raccogliere risparmio dalle fami-
glie per investirlo al ne di ricavarne un reddito.
I protagonisti del Real Estate
di Oliviero Tronconi*

In Italia
non esistono ancora
precisi codici
di comportamento
professionale
R
Figura 1 Figure e ruoli professionali emergenti nel mercato del Real Estate
LABORATORIO PERMANENTE ANACI POLITECNICO DI MILANO <<
R
E questo il caso dei Fondi di Investimento immobiliari pro-
mossi da SGR specializzate nellimmobiliare o non specializ-
zate e dei Fondi Pensione.
A questi operatori occorre aggiungere altre gure:
- Property Company;
- Investitori istituzionali stranieri;
- Enti previdenziali di categoria pubblici e privati.
E possibile distinguere i diversi investitori in base ai criteri
con cui operano gli investimenti; utilizzando questo criterio
possibile suddividere gli investitori in quattro principali ca-
tegorie:
- Conservativi;
- Value Added (orientati a processi di valorizzazione);
- Speculativi/riservati (orientati alllo sviluppo di iniziative im-
mobiliari);
- Investitori di II livello (operatori nanziari che offrono leva
nanziaria agli investitori diretti)
Le diverse categorie di investitori cos come sopra individuate
verranno approfondite e compiutamente analizzate nel capi-
tolo dedicato ai Fondi di Investimento Immobiliare.
LADVISOR
Lattivit di Advisor nel comparto immobiliare pu essere de-
nita come la capacit di offrire servizi professionali e di con-
sulenza per ottimizzare la redditivit e valorizzare il capitale
immobiliare.
Le attivit di Advisor nel comparto immobiliare comprendono:
- censimento di patrimoni immobiliari;
- due diligence;
- stima del valore di mercato di immobili e aree, predisposizione
di tutta la documentazione e le procedure per la vendita ecc.;
- analisi del mercato (lato offerta e domanda);
- valutazione delle opportunit e dei rischi di investimento;
- Denizione delle strategie per lottimizzazione delle perfor-
mance economiche di un portafoglio immobiliare;
- Strategie di investimento e di portafoglio ecc. (in denitiva
un ruolo consulenziale fortemente orientato dallAsset Ma-
nagement).
Questa complessa attivit pu essere denita in altri termini
come: il processo logico e continuo di valutazione delle
condizioni e delle performance (economiche e nanziarie)
dellasse immobiliare di una organizzazione e la contempo-
ranea denizione delle priorit strategiche per massimizzar-
ne la redditivit ed il valore patrimoniale.
Caratteristiche del mercato dellofferta di servizi di Advisor
Si tratta sicuramente di unarea di attivit tra le meno cono-
sciute e praticate nel nostro Paese.
Va sicuramente dato atto alle pi importanti societ di con-
sulenza internazionale di aver importato queste attivit nel
nostro Paese e di aver fatto scuola contribuendo in modo
decisivo alla denizione delle best pratice, ed alla diffusione
dei modelli tipologici di riferimento e dei codici deontologici
internazionali (ad esempio il modello anglosassone rappre-
sentato dalla Royal Institution of Chartered Surveryor-RICS).
Equesto un segmento di mer-
cato in forte crescita nel quale si
sono collocate ed affermate con
successo diverse societ italiane.
Il comparto comprende realt
fortemente eterogenee che van-
no dalla societ internazionale,
allo studio professionale. Un im-
portante ruolo di aggregazione e
di diffusione delle buone prassi e
di sistemi professionali e cultura-
li pi avanzati indubbiamente
svolto dalle due associazioni pro-
fessionali di riferimento del set-
tore: AICI (Associazione Italiana
Consulenti e Gestori Immobiliari)
e ACIF (Associazione delle socie-
t dei Consulenti di Informazioni
Finanziario-Immobiliari).
A queste associazioni si ag-
giunta negli ultimi anni la Royal
Institution of Chartered Surve-
yors (RICS), la prestigiosa asso-
ciazione anglosassone che con-
ta nel mondo 120.000 associati e che costituisce lindiscusso
punto di riferimento per quanto riguarda, sia gli aspetti
qualicativi dellattivit professionale, che la fondamentale
dimensione deontologica.
Lattivit di advisor ovvero lofferta di professional services
destinata a crescere di importanza e di valore.
In un mercato ormai fortemente stabilizzato per quanto ri-
guarda i valori di transazione, mentre le attivit di brokerag-
gio e di trading dovranno affrontare un periodo di difcolt,
per lofferta di servizi di advisor (professional services), i trend
saranno in crescita.
Infatti, il mercato dovr necessariamente puntare sulla qua-
lit per affrontare le contingenze macroeconomiche a livello
mondiale (difcolt della nanza) e settoriali: a fare la diffe-
Figura 2 Ideazione-gestione del processo. I ruoli nel ciclo di un progetto di sviluppo immobiliare
>> LABORATORIO PERMANENTE ANACI POLITECNICO DI MILANO
R
renza saranno le qualit delle informazioni, delle attivit di
due diligence e valutazione, dei servizi professionali per i pro-
cessi di sviluppo immobiliare e di valorizzazione.
nota lequivalenza, riscontrabile in tutti i settori, tra difcolt
del mercato e crescita dei servizi professionali ed altrettanto
evidenziato da pi fonti scientiche il rapporto tra qualit
dellofferta di professional services ed il livello di afdabilit di
un mercato. I servizi professionali in un mercato complesso
ed articolato come quello immobiliare svolgono una funzione
di uidicazione dei problemi e di lubricazione dei processi
che appare del tutto essenziale ed in crescita malgrado i tem-
pi di crisi che sofano sulleconomia di tutti i Paesi.
IL DEVELOPER
Costituisce una gura imprenditoriale fondamentale nei mer-
cati immobiliari pi evoluti. In Italia quasi del tutto assente.
E la gura che presiede e dirige il complesso delle attivit che
presiedono allo Sviluppo immobiliare.
La sua multiforme attivit comprende:
- la selezione e lindividuazione (Scouting) delle opportunit
di sviluppo;
- lassunzione del rischio urbanistico;
- la denizione del Business Plan (tempi, Cash Flow, ecc.);
- i rapporti con la Pubblica Amministrazione Locale e tutti gli
stakeholder;
- la strutturazione del rapporto con linvestitore istituzionale;
- la regia progettuale (progetto integrato-Project Manage-
ment);
- gli stralci di appalti per la costruzione (Construction Mana-
gement);
- il marketing e la comunicazione;
- lattivit commerciale;
- la gestione del manufatto nel tempo (Facility Management).
Caratteristiche del mercato dei developer
I developer italiani sono espressione di un mercato estremamen-
te variegato ed in rapida trasformazione. Per questo costituisco-
no un segmento di operatori non omogeneo caratterizzato da
strutture organizzative e know-how anche molto differenziati.
Le direttrici di mercato, che pi signicativamente hanno carat-
terizzato lo sviluppo e la trasformazione di questa attivit sono:
- Da un mercato caratterizzato da una domanda univocamente
rappresentata da utilizzatori nali, si passa ad una domanda co-
stituita da soggetti espressione di logiche e interessi reddituali;
- Avvio di un quadro normativo evoluto per la dismissione de-
gli immobili pubblici (Enti previdenziali e organi dello Stato
DL 104/96) e per la costituzione dei Fondi di Investimento
Immobiliari.
- Percezione diffusa che i patrimoni immobiliari italiani hanno
costi elevati e bassa redditivit;
- Avvio del processo di esternalizzazione delle attivit dei ser-
vizi (Facilities) e dellamministrazione (Property) di patrimoni
immobiliari. Tale processo di esternalizzazione viene portato
avanti da imprese multinazionali ed in breve tempo si diffonde
anche nella Pubblica Amministrazione locale (Comuni, Provin-
ce, Regioni);
Figura 3 Articolazione dei ruoli nel ciclo di sviluppo di un progetto
LABORATORIO PERMANENTE ANACI POLITECNICO DI MILANO <<
R
- Avvio dei processi di spin off di patrimoni immobiliari e
formazione di Property Company di tipo nuovo fortemente
legate alla logica della redditivit e della valorizzazione di pa-
trimoni immobiliari.
Nel mercato immobiliare italiano iniziano a diffondersi ed a
consolidarsi politiche professionali innovative di stampo angl-
sassone per quanto riguarda le attivit di:
- Stima del valore degli immobili;
- Analisi strategica di portafogli immobiliari;
- Pianicazione degli investimenti immobiliari;
- Operazioni di Sale and lease back e di Securitization.
Nello scenario sinteticamente descritto i developer italiani sono
segmentabili in due grandi aree:
Developer Tradizionali (o non Developer)
Developer Professionali
Developer Tradizionali: sono quegli operatori che, spesso pro-
veniendo dal settore delle costruzioni (imprese edili), hanno anche
nel passato fatto esperienze di acquisizione di aree agricole e suc-
cessiva trasformazione degli strumenti urbanistici nellobiettivo di
produrre edici ( spesso residenziali) da collocare nel mercato.
I Developer Tradizionali sono a loro volta suddivisibili in:
developer di provenienza settore delle costruzioni: si tratta
di imprese di livello nazionale o locale che hanno una lunga
tradizione di acquisizione di aree e successiva edicazione a
ni commerciali. Questo segmento si articola in operatori di
livello nazionale che hanno le potenzialit per operare su tutto
il territorio nazionale ed imprese che hanno una potenzialit
solo locale (Regionale, Provinciale).
Property Company Tradizionali, ovvero imprenditori, societ
immobiliari che da molto tempo operano nel mercato acqui-
sendo aree, realizzando costruzioni
e che posseggono signicativi patri-
moni immobiliari a ni reddituali
Developer Professionali: operatori
che si muovono nella logica dellinve-
stimento a ni reddituali acquisendo
aree pronte, aree dismesse, realizzan-
do nuove procedure urbanistiche op-
portunamente denite per accelerare
liter concessivo (Piani Integrati di In-
tervento, Conferenze di servizi, ecc.),
o acquisendo immobili nellobiettivo
di valorizzarli variandone la destina-
zione duso.
I Developer Professionali sono ar-
ticolabili in diversi segmenti:
- Fondi di Investimento Immobiliari
(Fondi riservati, Fondi speculativi)
espressamente istituiti per promuo-
vere investimenti immobiliari su
nuove operazioni di sviluppo;
- Investitori Istituzionali: ovvero societ operative espressione
di grandi gruppi assicurativi e bancari che hanno come propria
missione aziendale la selezione di opportunit di investimento
a ni reddituali. Tali societ sono interessate anche ad operare
investimenti in operazioni di sviluppo;
- Property Company di tipo nuovo: ovvero soggetti che sono
il risultato di spin off di grandi gruppi o che si sono costituiti
nel tempo come imprese in grado di progettare e promuovere
grandi operazioni di sviluppo nellobiettivo di realizzare reddi-
to dalla vendita e sviluppare le proprie attivit di gestione im-
mobiliare (Property) e di valorizzazione di portafogli (Asset);
- Developer di segmenti/tipologie immobiliari speciche (Ho-
tel, piattaforme logistiche, grande distribuzione, ecc.). Si tratta
di societ che molto spesso intraprendono lattivit di sviluppo
per potenziare la rete commerciale dellimpresa madre (catena
alberghiera, societ logistica, grande distribuzione, ecc.);
- Developer che sono direttamente ed indirettamente grandi
proprietari di aree, si tratta di grandi Enti/Societ interessa-
te ad individuare partner con capacit tecniche e nanziarie
per produrre in forma di partnership o attraverso la vendita
dellarea lo sviluppo-valorizzazione dei propri beni. A questo
segmento appartengono Metropolis (Societ immobiliare
delle Ferrovie dello Stato), FNM (Ferrovie Nord Milano), SEI
(Enel), ecc.
- Enti Pubblici che nellambito del proprio multiforme patri-
monio ( spesso risultante da lasciti testamentari) posseggono
edici dismessi ed aree da valorizzare: a questa tipologia ap-
partengono Pubbliche Amministrazioni Locali (Comuni), ASL,
Aziende Ospedaliere, Enti Religiosi. Queste realt sono inte-
ressate allindividuazione di partner in grado di supportarli-
afancarli garantendo linvestimento nellattivit di sviluppo.
Alcune Pubbliche Amministrazioni hanno costituito speciche
societ dedicate a questo scopo: questo, ad esempio, il caso
di Infrastrutture Lombarde S.p.A., societ promossa dalla Re-
gione Lombardia. n
*Professore ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST
Figura 4 I diversi tipi di developer
mento verso la qua-
lit. La qualit infatti
si persegue senza
mai potere asserire
di averla raggiunta
denitivamente e
sarebbe un errore
gravissimo fermarsi illudendosi di avere raggiunto lobiettivo,
perch in quel momento avrebbe inizio, senza accorgersene,
un processo di declino che ci porterebbe progressivamente fuori
o ai margini del mercato, lasciando ampi spazi da conquistare
alla merc della concorrenza.
Un poco di storia relativa al concetto di Qualit adesso indi-
spensabile:
Il rilevante compito di diffusione della cultura della qualit
stato assolto dallOrganizzazione Internazionale per le Standar-
dizzazioni ISO che gi nel 1987 aveva adottato, in tema di certi-
cazione, un sistema di qualit: le norme conosciute come ISO
29000, aggiornate poi nel 1994 con il nome ISO 9000, no alle
recenti versioni del 2000, del 2005 e del novembre 2008.
In ogni versione loggetto delle norme stato di volta in volta
notevolmente modicato, a riprova di come il concetto di Qua-
lit sia un concetto dinamico.
La prima domanda che ci si pone, quando si iniziano a muovere
i primi passi nel mondo della Qualit cosa signichi la sigla ISO
9000: si tratta di tutta una serie di norme e di linee guida svilup-
pate dallISO, International Organization for Standardization,
che propongono un sistema di gestione per la Qualit, pensato
per gestire i processi aziendali, al ne di indirizzarli al migliora-
mento dellefcacia e dellefcienza dellorganizzazione, oltre
che alla soddisfazione del cliente.
Attualmente le norme ISO 9000 sono cos suddivise: ISO 9000
che descrive le terminologie ed i principi essenziali dei sistemi
di gestione della qualit e della loro organizzazione, ISO 9001
che denisce i requisiti dei sistemi di qualit ed ISO 9004 che
una linea guida per il miglioramento delle prestazioni delle
organizzazioni. In precedenza esistevano, no al 2003, anche
le norme ISO 9002 e 9003 ora ritirate e non pi valide; la loro
certicazione non riconosciuta in ambito nazionale ed inter-
nazionale in quanto sono state sostituite denitivamente dalla
ISO 9001:2000 che prevede un approccio globale e completo
di certicazione, per cui non possibile escludere alcuni settori
o processi aziendali necessari a soddisfare i clienti.
Il nome completo della norma recepita in Italia la UNI EN ISO
9001:2008, in quanto la norma ISO armonizzata, pubblicata
e diffusa dallEnte Nazionale Italiano di Unicazione e dal Comi-
tato Europeo di Normazione in Europa.
Le norme ISO 9000 sono universali e la loro applicabilit pre-
scinde dalla dimensione o dal settore dellattivit, che pu esse-
re unazienda o qualsiasi altro tipo di organizzazione. n
*Coordinatore Presidenti Regionali ANACI
Qualit e certicazione
Parte seconda

di Marco Lombardozzi*

Qualit per capire
e soddisfare le attese
del cliente
S
ono moltissime le interpretazioni che vengono date alla
parola qualit, spesso purtroppo anche senza sapere
realmente di cosa si stia realmente parlando, ma solo
per sentito dire; iniziamo quindi dalla denizione che
ci fornisce uno strumento ormai molto utilizzato: Wi-
kipedia, lenciclopedia libera gestita on-line da editori volontari.
La denizione che vi troviamo se digitiamo la parola qualit sul
motore di ricerca la seguente: questa voce riguarda la qualit
nellaccezione pi usata, essenzialmente nellambito dellinge-
gneria, delleconomia e della produzione, quando ci si riferisce
ad un bene, materiale o immateriale, che viene prodotto per un
determinato utilizzo. In generale, la misura della qualit indica
una misura delle caratteristiche o delle propriet di una entit
(una persona, un prodotto, un processo, un progetto) in con-
fronto a quanto ci si attende da tale entit, per un determinato
impiego. Qualit pertanto signica capire e soddisfare le attese
del cliente, la capacit di un insieme di caratteristiche ineren-
ti ad un prodotto/servizio, sistema o processo di soddisfare gli
utenti, ottemperando ai requisiti che gli stessi richiedono.
Il concetto di QUALITA applicabile in quasi tutti i campi dello
scibile ogni volta che un oggetto, una persona o altro, viene
confrontato con quello che ci si attende da lui.
E fondamentale avere ben chiaro luso che si intende fare di
questo concetto perch la valutazione della QUALITA varia pro-
prio a seconda dellutilizzo. Per meglio comprendere sar bene
fare un esempio: una persona pu essere un ottimo scrittore
ma avere una valutazione molto bassa come atleta, oppure un
gruppo di dati pu avere unalta qualit quando vengano usati
come informazione generica, divulgativa, ma una bassa qualit
per un eventuale utilizzo di alta precisione.
Negli scacchi il concetto di qualit viene utilizzato per quantica-
re il maggiore valore di un pezzo rispetto ad un altro.
La prima cosa da avere sempre presente come obiettivo da rin-
correre costantemente che: qualit nella nostra professione
dovr sempre e comunque signicare qualit del servizio che
andiamo ad offrire ai nostri clienti e costante attenzione verso
le loro esigenze e le loro richieste, con lobiettivo di un continuo
miglioramento secondo quello che i giapponesi chiamano Kai-
zen, ovvero una metodologia di miglioramento continuo, passo
dopo passo, che coinvolge lintera struttura aziendale.
Kaizen un concetto nato in Toyota, si tratta di una parola com-
posta da due termini giapponesi, Kai che signica cambiamento,
e Zen che signica meglio; quindi il termine Kaizen esprime un
concetto dinamico, non statico, ed esprime il continuo migliora-
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Il giorno 15 ottobre 2010, presso la Sede Nazionale ANACI, si riunita la commissione dei crediti forma-
tivi alle ore 9,30. Sono presenti Membri, Parodi, Burrelli, Finizio e Lombardozzi.
Carlo Parodi illustra la situazione attuale dei dati presenti sul data base circa i crediti raggiunti dagli
associati e si evidenzia come ad oggi soltanto un terzo degli associati abbiano gi acquisito i 18 crediti
richiesti dal Consiglio Nazionale del 16/5/2009, mentre i restanti associati non abbiano ancora acquisito,
purtroppo, i crediti necessari.
A seguito di tale situazione, i presenti approfondiscono la problematica per vericare eventuali iniziative.
Si precisa che alcune problematiche sono sorte nella raccolta dei ussi informatici del le dei crediti for-
mativi da parte delle sedi provinciali.
Altre problematiche sono sorte per la procedura informatica del data base. Si decide di elaborare ed
inviare a tutti gli associati una lettera, anche a mezzo rivista, per invitarli a provvedere al recupero dei
crediti con le seguenti modalit:
- dall 1/1/2012 si dovr tassativamente rispettare il numero di 10 crediti stabilito annualmente, con lap-
plicazione delle sanzioni statutarie e/o decise dal Consiglio Nazionale;
- dall 1/1/2011 si dovranno recuperare i crediti non ancora ottenuti per raggiungere i 18 crediti stabiliti
per il triennio 2008/2010 oltre a quelli ritualmente stabiliti per lanno in corso 2011;
- entro il 31/12/2010 si avr la possibilit di recuperare i crediti ancora non ottenuti attraverso la seguen-
te maggiorata offerta culturale che ANACI concretizza attraverso il superamento dellesame previsto
per lottenimento della certicazione sulla Norma UNI 10801, che consentir di acquisire i crediti ancora
mancanti al raggiungimento dei 18 previsti per il triennio 2008/2010, indipendentemente dal numero
di crediti mancanti.

Parimenti, per coloro che avessero gi raggiunto alla data del 31/10/2010 il numero minimo di cre-
diti stabilito per il triennio, lottenimento della certicazione Norma UNI 10801 comporter au-
tomaticamente lacquisizione dellintero pacchetto di crediti formativo previsto per lanno 2011.
Inoltre, per fornire ulteriori strumenti a questa opportunit, si stabilisce la possibilit di acquisire ulteriori
2 crediti formativi attraverso la corretta risposta ai quesiti posti nelle due ultime newsletter relative allan-
no 2010 con, in aggiunta, un convegno seguito nei mesi di novembre o dicembre. n
La riunione si chiude alle ore 11.30
Letto, confermato e sottoscritto
Regolarizzazione crediti formativi
Verbale commissione crediti formativi del 15 Ottobre 2010
MEMO ANACI <<
La riscossione contro
lex-condomino
S
ulla problematica della riscossione contro lex-condomino, va dato conto dellorienta-
mento giurisprudenziale (da ultima Cass. n. 23345/2008) per cui contro tale soggetto
non pu essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo previsto dallart. 63 disp. att.
c.c. Sembrerebbe (specialmente se ci si ferma alla semplice lettura della massima) che
contro lex-condomino lamministratore sia sfornito di armi.
A ben vedere, tuttavia, detta giurisprudenza afferma cose diverse, e cio che:
- contro chi non pi condomino non azionabile la procedura speciale prevista dallart. 63
disp. att. c.c. (cio, decreto ingiuntivo con provvisoria esecutivit a semplice richiesta del ricorren-
te) che applicabile solo nei confronti di chi effettivamente condomino;
- tuttavia, se gli oneri sono riferibili al periodo nel quale il debitore era effettivamente condomino,
questultimo comunque tenuto al pagamento;
- nel nostro caso, tale ultima ipotesi si verica (per orientamento consolidato - cfr. Cass. n.
10013/2004, n. 6323/2003 e n. 4393/1997) quando la necessit di effettuare le spese di manu-
tenzione delle parti comuni e di fornitura dei servizi sorta in un momento nel quale lex-condo-
mino era ancora proprietario, essendo meramente dichiarativa la delibera assembleare (magari
successiva) che approva/ratica la spesa;
- per di pi, la solidariet passiva tra venditore ed acquirente (art. 63 disp. att. c.c.) non vincola
il condominio che pu procedere a sua discrezione alla riscossione nei confronti dellex-con-
domino o, alternativamente, contro lattuale condomino (per gli oneri riferibili ai due esercizi
anteriori alla vendita).
Va anche precisato che la citata Cass. n. 23345/2008 ha affermato che a prescindere dalla pre-
detta inammissibilit del d.i. ex art. 63 disp. att. c.c. in sede di opposizione (ove viene valutata la
fondatezza della domanda di merito ivi introdotta) pu ben essere dichiarata la debenza a carico
dellex-condomino degli oneri riferibili ad un periodo nel quale era ancora titolare.
In altre parole, contro lex-condomino se non pu essere azionato tale speciale procedimento mo-
nitorio (d.i. ex art. 63 disp. att. c.c.), pu sempre azionarsi unazione ordinaria di accertamento del
debito e condanna al relativo pagamento. Oltre a ci, sembra rimanere pienamente applicabile
anche allex-condomino il procedimento monitorio ordinario previsto dagli art. 633 e ss. c.p.c.
secondo il quale la concessione del decreto ingiuntivo subordinata allesistenza di idonea prova
scritta (ovviamente, relativamente ad oneri sorti nel periodo di competenza del venditore). n
Centro Studi Nazionale.
Estensore: Luigi Salciarini
>> MEMO ANACI
La ripartizione delle spese
nel condominio
Argomento: La diversa convenzione stabilita nel regolamento contrattuale
e i c.d. facta concludentia
A
i sensi degli artt. 1118, 1123 e 1138 c.c. e dellart. 68 disp. att. c.c. tutti i con-
domini sono tenuti a partecipare alle spese relative alla manutenzione e alla
conservazione delledicio, degli impianti in esso inseriti ed alla prestazione dei
servizi comuni.
Lart. 1123 c.c. in particolare distingue tra le spese che devono essere ripartite
tra tutti indistintamente i condomini (1 comma) e quelle che, invece, devono essere ripartite
in relazione alla differente utilit che dai beni e dai servizi comuni trae ciascun condomino
(2 comma). Il 3 comma di tale norma, inne, regola le spese che sono sostenute per il godi-
mento di beni che per la loro destinazione servono soltanto alcuni condomini e non a tutti.
Si deve, peraltro, rammentare che lart. 1138 c.c. consente che la ripartizione delle spese
possa avvenire in modo e misura differente dai criteri legali stabiliti ex lege dallart. 1123 c.c.,
purch in base ad una convenzione che tutti i condomini hanno accettato direttamente o per
relationem (in questultimo caso, in quanto accettata attraverso la sottoscrizione dei singoli
atti di compravendita immobiliare).
Su tale argomento, esiste unaltra problematica che attiene alla forma da adottare per
lapprovazione di un diverso criterio di ripartizione. In merito a ci, con sentenza del 9 agosto
2010 n. 18486 (conforme a Cass. Sez. Un. 30 dicembre 1999, n. 943), la Suprema Corte
ha confermato che laddove un criterio di riparto differente da quello previsto dallart. 1123
c.c. sia stato contrattualmente stabilito tra tutti i condomini indistintamente e sia riportato
in una clausola contrattuale del regolamento di condominio, il criterio medesimo non pu
essere modicato per facta concludentia (comportamenti concludenti), anche se prolungati
nel tempo, e ciascun condomino pu chiedere lapplicazione del criterio contrattualmente
stabilito ab origine.
Pertanto, indipendentemente dalla questione affrontata dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte di Cassazione in merito alla possibilit di revisionare le tabelle millesimali a maggioran-
za, la forma da adottare pur sempre la forma scritta. n
Centro Studi Nazionale
Estensore: Gian Vincenzo Tortorici
AMMINISTRARE
Immobili
R
SONDAGGIO SUGLI AMMINISTRATORI
DI CONDOMINIO
Seconda indagine 2010
Censis Servizi - Centro Studi Nazionale ANACI
Inserto <<
>> Inserto
INDICE:
Metodologia
Il prolo sociale ed anagraco dellamministratore
- il sesso
- gli anni di esercizio nella professione
- let
- il titolo di studio

Il rapporto con la professione
- liscrizione ad un albo
- liscrizione ad un albo secondo gli anni di attivit nella professione
- lesperienza professionale
- la soddisfazione secondo let
- la soddisfazione secondo il titolo di studio posseduto
- la soddisfazione secondo gli anni di attivit
- la conferma della scelta professionale
- le parole chiave
La gestione del lavoro
- i condomni amministrati
- i condomni amministrati per ripartizione territoriale
- una professione individuale
- i collaboratori
- la frequenza delle visite
- la modalit di riscossione delle quote
- larchiviazione dei dati
- i giusticativi di spesa
- i criteri di formulazione dellofferta
- lelaborazione del bilancio
- le cautele degli appaltatori
- la certicazione energetica
METODOLOGIA
Lindagine stata realizzata sulla base di quasi 1.000 questionari compilati on line dagli amministratori di condomni aderenti
allANACI su tutto il territorio nazionale.
Sono state effettuate analisi per i vari aspetti della professione: prolo sociale, rapporto con la professione, gestione del lavoro.
IL PROFILO SOCIALE DELLAMMINISTRATORE
Risulta evidente quanto, nell esercizio di questa professione, la presenza maschile sia nettamente prevalente (76%) su quella fem-
minile che si attesta sul 24%.
SONDAGGIO SUGLI AMMINISTRATORI
DI CONDOMINIO
Seconda indagine 2010
Censis Servizi - Centro Studi Nazionale ANACI
Inserto <<
Gli anni di esercizio nella professione
Tra i nuovi ingressi nella professione, la presenza femminile (35,2%) rappresenta attualmente pi di un terzo del totale.
Gli anni di esercizio nella professione
Tra i nuovi ingressi nella professione, la presenza femminile (35,2%) rappresenta attualmente pi di un terzo del totale.
Let
Let media degli amministratori risulta pari a 49,1 anni. Per oltre il 55% degli intervistati let media si attesta tra i 31-50 anni. In
particolare gli appartenenti alla classe 41-50 anni risultano al primo posto con il 32%, seguiti dal 23,7% tra i 31-40 anni.
>> Inserto
Il titolo di studio
I diplomati (tecnico, scientico, liceo, linguistico) sono i pi numerosi, infatti sono presenti con il 76,9%. I laureati sono Il 22% e solo
l1,1% ha dichiarato di avere come titolo la sola scuola dellobbligo.
Iscrizione ad un albo
Del totale degli intervistati, il 38,5% ha affermato di essere iscritto ad un albo e il 61,5% di non esserlo. Dallanalisi territoriale
emerge che al Nord il 39,2% degli amministratori risulta iscritto, al Centro il 38,8% e al Sud il 34,7%.
Iscrizione ad un albo secondo gli anni di attivit
Tra i praticanti lesercizio della professione da oltre 20 anni, il 48,3% risulta iscritto ad un albo. Dai 6 a 10 anni di esercizio il 38,4%
risulta iscritto. Da 11 a 20 anni il 35,8% e il 30,8% tra coloro che esercitano da meno di 5 anni.
IL RAPPORTO CON LA PROFESSIONE
Inserto <<
Esperienza professionale
Tra gli amministratori, coloro che non sono alla prima esperienza professionale sono il 72,1%. Di questi il 32,8% afferma di aver la-
vorato come impiegato in azienda privata, il 21% come libero professionista, il 17,8% di essere stato occupato in altra professione.
Solo il 3,6% dichiara di aver avuto esperienze in amministrazioni di condominio.
La soddisfazione secondo let
Secondo let, i pi soddisfatti per gli aspetti relativi alla professione sono i giovani che ne apprezzano sia il reddito che ne deriva
(5,7) sia il riconoscimento sociale (5,4) e ancor di pi le relazioni con i colleghi (6,5). Meno soddisfatti i 31-40enni e gli over 60, i
primi per lo scarso riconoscimento sociale (4,8) i secondi per il reddito (4,8).
La soddisfazione secondo il titolo di studio posseduto
La soddisfazione scende col salire del titolo di studio: un punteggio basso (4,9) viene attribuito dai laureati al reddito ed al riconoscimen-
to sociale (4,3). La soddisfazione maggiore viene espressa dai diplomati (6,4) per le relazioni con i condmini e tra colleghi (5,8).
Impiegato/quadro in azienda privata 32,8
Libero professionista in altro settore 21,0
Altra professione 17,8
Impiegato/quadro nella P.A. 10,4
Lavoratore autonomo 8,0
Impiegato/quadro in altro studio 6,4
Impiegato/quadro in amministrazioni
di condominio 3,6
Grado di soddisfazione per il lavoro che esercita (valore medio tra 1=per niente; 9=molto soddisfatto)
>> Inserto
La soddisfazione secondo gli anni di attivit
Al tipo di lavoro viene attribuito un valore generalmente positivo che rimane sempre intorno al 7. Soddisfazione anche per le rela-
zioni con i condmini (6,5). Per quanto riguarda il reddito ed il riconoscimento sociale il livello di soddisfazione scende soprattutto
per chi esercita la professione da meno di cinque anni (4,8).
La conferma della scelta professionale
Alla domanda rifarebbe la stessa scelta professionale gli amministratori intervistati hanno risposto in maniera del tutto affer-
mativa per il 31,8% e il 37,2% ha dichiarato un forse si. Soltanto il 6,4% si espresso in maniera del tutto negativa ed il 19%
evidenzia dei dubbi sulla conferma della passata scelta.
Le parole chiave
Come parole chiave del proprio lavoro sono state considerate dagli amministratori soprattutto quelle come relazioni con il
68,0% e amministrazione con il 67,5%.
Inserto <<
Condomni amministrati
La maggior parte degli intervistati (30,4%) amministra da 11 a 30 condomni; il 21,9% no a 10 e il 21,2% 51-99 condomni.
Condomni amministrati per ripartizione territoriale
Secondo la ripartizione geograca come per la media generale, la fascia 11-30 dei condomni amministrati risulta la pi presente
su tutto il territorio.
Una professione individuale
Gli amministratori non sembrano avvalersi molto dellaiuto di collaboratori, infatti il 42,6% dichiara di non averne nessuno e il
25,8% uno solo. Solo il 7,2% afferma di avere 4 o pi collaboratori e il 24,4% ha in studio 2-3 collaboratori.
LA GESTIONE DEL LAVORO
>> Inserto
La soddisfazione secondo gli anni di attivit
Il numero di collaboratori cresce al crescere dei condomni amministrati. La punta massima raggiunta dal 51,5% dagli amministra-
tori che gestiscono tra 51 e 99 condomni si avvale di 2-3 collaboratori. Gli amministratori con oltre 100 nel 46,9% dei casi hanno
almeno 4 collaboratori.
La frequenza delle visite ai condomni
Le visite dichiarate da parte degli amministratori registrano una periodicit che varia a seconda del numero di condomni ammini-
strati. La maggior parte affer-ma di avere una periodicit non ssa.
Le modalit di riscossione delle quote
Il bonico bancario rimane il modo pi utilizzato per la riscossione delle quote (79,4%). Anche le modalit direttamente (49,2%)
e tramite c/c postale (33,2%) appaiono utilizzate di pi rispetto alle altre in elenco.
Inserto <<
Larchiviazione dei dati
La quasi totalit delle risposte rileva che l83,3% effettua larchiviazione su computer. Per il 16,7% dei rispondenti, larchiviazione
avviene invece su carta.
I giusticativi di spesa
Lesibizione dei giusticativi di spesa pi utilizzata dagli amministratori quella previa appuntamento usata dal 55,6% degli
intervistati. Per il 28,5% avviene in assemblea e per il 15,9% 10 giorni prima dellassemblea.
I criteri di formulazione dellofferta
Tra i criteri scelti per la propria offerta professionale prevale il numero di condomni con il 51,6% delle preferenze. Il compenso
dellamministratore precedente registra il 17,7% e gli altri criteri (zona, riscaldamento, budget) si fermano tra il 6,3 e l8,8%.
>> Inserto
Lelaborazione del bilancio
Per lelaborazione del bilancio i criteri pi adottati risultano:
62,2% per competenza
30,0% per cassa
7,8% entrambe
Le cautele degli appaltatori
Le cautele sui rischi di parziariet da parte degli appaltatori non destano particolare attenzione n al Nord dove i no rappresentano
il 65% n al Centro (62%). Al Sud il 34,7% (qualche volta) ed il12,7% (si, spesso) si rileva una pi marcata attenzione al tema.
I condomni con certicazione energetica
Tra i condomni amministrati la media di quelli che hanno effettuato una certicazione energetica del 9,3% al Nord, del
5,6% al Centro e del 3,3% al Sud. La media totale del 7,7%
Inserto <<
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Rassegna stampa
Rassegna stampa ANACI
6 ottobre 2010
14 ottobre 2010
4 settembre 2010
6 settembre 2010
Ciao Giovanni
Rassegna stampa
ATTUALITA DEL PENSIERO DI KEYNES
In tempo di crisi, politici ed esperti di nanza fanno spesso rife-
rimento alle teorie dellillustre economista americano per solleci-
tare investimenti ai ni della ripresa o per proporre sensibili ridi-
mensionamenti delle spese; il nostro Gerosa si limita a ricordare
un pensiero di J.M. Keines : la cosa pi difcile del mondo non
accettare le nuove idee, ma dimenticare quelle vecchie.
RIMBORSO ANTICIPAZIONI
AMMINISTRATORE SOSTITUITO
Il tribunale di Catania con sentenza n. 2990 del 20/7/2010 ha
respinto lopposizione al decreto ingiuntivo emesso per il paga-
mento allamministratore poi sostituito di anticipazioni risultanti
dalla differenza tra le spese effettuate e le somme versate dai
condomini il cui diritto al rimborso risultava dal verbale assemble-
are e dai prospetti contabili ad essa allegati espressamente appro-
vati dallassemblea stessa. Il tribunale ha chiarito che la volont
manifestata in sede assembleare per il riconoscimento del debito
nei confronti dellamministratore pu essere qualicata giuridica-
mente una ricognizione di debito disciplinata dallart. 1988 c.c.;
la delibera assembleare costituisce unaccettazione della richiesta
di pagamento implicitamente formulata nella predisposizione del
bilancio consuntivo che si inserisce nella dialettica contrattuale
del rapporto di mandato (art. 1720 c.c.) e si congura come ac-
cettazione della proposta del mandatario a norma dellart. 1326
c.c. quale atto conclusivo di un negozio bilaterale.
SERPICO A CACCIA DI EVASORI
Il SERvizio Per le Informazioni sul COntribuente la nuova arma
telematica dellanagrafe tributaria per la caccia al sommerso.
Sembra che lAgenzia delle entrate potr effettuare veriche clic-
cando solo sul codice scale di persone siche e giuridiche. Ma
un sistema cos sosticato ancora non si chiesto perch per il
periodo dimposta 2008 sono stati presentati soltanto 588.613
Modelli 770, quando gli edici in condominio sono oltre un mi-
lione (dati dello stesso Ministero dellEconomia); basta cliccare sul
codice scale del condominio assente e chiedere notizie.
TRE NOBEL PER LECONOMIA
LAccademia reale svedese delle scienze ha conferito il premio
Nobel 2010 ai tre economisti Diamond, Mortensen e Pissarides
impegnati nel dibattito sulla disoccupazione strutturale. I tre
hanno dato spiegazione alla esistenza simultanea delle offerte
di lavoro non soddisfatte e della disoccupazione.
La interessante conclusione che i sussidi creano una maggio-
re disoccupazione e tempi pi lunghi di ricerca.
RECUPERO IVA 10% FORNITURE
METANO USI CONDOMINIALI
Con risoluzione n. 108/E del 15 ottobre 2010 lAgenzia delle
Entrate ha chiarito che la nuova normativa prevede applicazione
dellIVA 10% sulle forniture annuali di gas metano per usi civili
(riscaldamento compreso) per i primi 480 mc per ogni unit im-
mobiliare allacciata allimpianto centralizzato. Per quanto riguar-
da i rimborsi il termine di prescrizione per le domande sarebbe
biennale, anche se esiste una questione pregiudiziale presso la
Corte di Giustizia in ordine a diversi termini con lazione civile.
CORTE DAPPELLO DI ROMA CONTRO
LA PARZIARIETA
Con sentenza 23 giugno 2010 la Corte dappello di Roma ha
deciso che il principio elaborato dalle S.U. della Cassazione nel-
la sentenza n. 9148/2008 (parziariet) non appare condivisibi-
le; se loggetto dellobbligazione una prestazione indivisibile
il relativo adempimento non pu essere eseguito in caso di
una pluralit di debitori in parte da un debitore ed in parte da
un altro; ne consegue che il creditore nel caso di obbligazione
con prestazione indivisibile pu validamente richiedere ladem-
pimento della intera obbligazione indifferentemente ad uno
solo dei debitori secondo la previsione dellart. 1137 c.c. Gi
il Tribunale di Modena (14 maggio 2010) aveva sottoposto a
severa critica le conclusioni delle S.U.
ACQUISTI CON R.A. DA REGISTRARE
IN QUADRO AC
A seguito di nuova pi chiara risposta ad interpello di un col-
lega di Cremona, la Direzione regionale delle entrate Lombardia
ha chiarito che le fatture per forniture di servizi assoggettate a
ritenuta alla fonte ma non pagate entro il periodo di imposta de-
vono essere inserite nel Quadro AC dello stesso periodo anche
se nellanno in cui avverr poi il pagamento della fattura stessa
verr effettuato linserimento nel Modello 770 con evidente du-
plicazione di notizie per lanagrafe tributaria. Cosi se vi pare!
Certe volte senti una tta dentro appena ti svegli, non un do-
lore sico ma un dolore che nessuno pu curare perch non
esistono medicinali e senti che non sar un giorno con buone
prospettive; questo mi accaduto questa mattina appena sve-
glio e come se stessi percependo qualcosa di triste mi venuta
una strana malinconia, qualcosa che ti prende dentro e non ti
lascia pi. Squilla il cellulare e compare scritto il nome di Enrico
Ferreri; ho esitato un p prima di rispondere per esorcizzare un
attimo di smarrimento, ma poi con coraggio ho premuto il ta-
sto ed ho saputo che Giovanni Cullati questa notte mancato.
Ciao Giovanni ti stringo forte, rimarranno sempre con me la tua
serenit, il tuo sorriso, il tuo costante impegno e la passione per
lassociazione, la tua devozione per gli amici. Ciao Giovanni,
semplicemente ti voglio bene.
Peppino De Filippis
Condominio news
C
ari amici e colleghi ho lenorme piacere di comu-
nicarvi che la mia regione si appresta a ricevervi
per la festa di Natale ANACI con il consueto sen-
so dellospitalit che contraddistingue noi umbri
da sempre e con la gioia per questo ritorno del
Natale ANACI nella nostra terra.
Quando, nei vari congressi e convegni cui ho partecipato, mi
sono sentito dire da tanti colleghi che avrebbero con piacere
festeggiato nuovamente il Natale ad Assisi ho provato una
sensazione di orgoglio che mi ha spinto immediatamente ad
attivarmi per rendere possibile la realizzazione dellevento.
La disponibilit e lincoraggiamento mostrato dal Presidente
Pietro Membri, dal segretario Andrea Finizio per non parlare
del nostro tesoriere Pippo Merello di cui conosco da sempre
il piacere con cui ama soggiornare nella mia regione, che im-
mediatamente hanno fatto quanto in loro potere per far si
che levento potesse realizzarsi.
Il conferimento dellincarico a me e allamico Marco Lombar-
dozzi di compiere tutti gli atti necessari per lorganizzazione
stato immediato e subito la nostra estate diventata calda.
In effetti non stato necessario convincerci della bont della
scelta di Assisi il cui solo nome di per se evocatore dello
spirito del Natale cos affacciata come da una terrazza sulla
terra umbra con i suoi ampi panorami che riempiono gli occhi
e il cuore.
Terra da sempre ricca di ordinati campi coltivati, di boschi
evocatori di libert, di pace e di gioia di vivere che fanno del
territorio un ampio polmone verde cos necessario al mondo
moderno.
Abbiamo subito pensato alla facilit con cui gli iscritti
dellANACI avrebbero scelto di partecipare a questincontro e
a come rendere il soggiorno piacevole integrando le naturali
doti di religiosit e di spirito natalizio tipico della terra di San
Francesco, tra laltro realizzatore del primo Presepio vivente,
con iniziative di animazione e turistiche volte a soddisfare an-
che il lato ludico dellincontro.
Abbiamo quindi cercato dei luoghi allinterno di Assisi che
potessero rendere il soggiorno piacevole e dove assaggiare
le indubbie qualit della cucina umbra, indirizzandoci verso
lo storico Hotel Giotto per il soggiorno, lo svolgimento delle
consuete attivit natalizie tra cui ricordo lo scambio tradizio-
nale di doni.
A tal proposito ci tengo a ricordare a tutti la necessit, da par-
te di tutti i partecipanti, di portare un dono del valore di circa
20,00 euro che consegnato allorganizzazione, verr, tramite
estrazione a sorte, assegnato ai partecipanti realizzando cos
un simpatico scambio di doni.
Verr organizzata una visita di Assisi guidata nei luoghi che
hanno visto lo svolgersi dellopera di San Francesco e dove
i tanti artisti umbri e non, hanno lasciato consistenti tracce
della loro opera. Ricordo che in Assisi e nei paesi umbri in
genere facile trovare, anche in chiese modeste, capolavori
di Giotto, Cimabue, Beato Angelico e tanti altri da rendere
questa terra un museo visibile ad ogni angolo.
Oltre allHotel Giotto avremo il pranzo nella Locanda del Car-
dinale che oltre a stupirci con i suoi locali pieni di storia sin
dai tempi dellantica Roma ci delizier il palato sorprenden-
doci con i suoi piatti, ottimo mix di storia e di modernit, di
territorio e di internazionalit.
Inne rammento a tutti la centralit e la sufciente facili-
t per raggiungere Assisi cosa che sicuramente non guasta
al ne di vivere un buon periodo di riposo approttando
delloccasione per cementare lo spirito associativo. Ricordo
ancora la necessit di affrettarsi per le prenotazioni che ver-
ranno chiuse il giorno 11 NOVEMBRE . Vi attendiamo nume-
rosi. Un cordiale saluto da tutti gli associati dellUmbria e dal
sottoscritto. n
*Presidente regionale ANACI Umbria
Il senso di un ritorno
Festa di Natale ad Assisi
di Manlio Alcini*
>> Venerd 10 dicembre 2010
Ore 20.00 Cena presso la sala Archi dellHotel Giotto (abbigliamento informale)
Ore 21.30 Tombola natalizia con biscotteria e dolci di Natale
Sala dellHotel Giotto al piano terra con vista sulla vallata
>> Sabato 11 dicembre 2010
Ore 09.00 Visita guidata ad Assisi
Con partenza dalla hall dellHotel Giotto
Ore 13.00 Pranzo presso il Ristorante La Locanda del Cardinale (abbigliamento informale)
Piazza del Vescovado 8 Assisi Tel. 075 815 245
Pomeriggio libero
Ore 20.00 Gal dinner con aperitivo
Sala dellHotel Giotto al piano terra con vista sulla vallata
Ore 20.30 Cena di gala presso la sala Archi dellHotel Giotto (abbigliamento formale)
Ore 22.30 Scambio dei doni ballo e spettacoli
Sala Pentecoste dellHotel Giotto
>> Domenica 12 dicembre 2010
Ore 10.00 Santa Messa
NOTE: Dal venerd allarrivo sino alla domenica alla partenza sar disponibile per i bambini un servizio di animazione.
Sabato 11 dicembre 2010, dalle ore 09.00 alle ore 19.00 Trucco e Parrucco una equipe di esperte truccatrici e pettinatrici
a disposizione su prenotazione per le signore e per le signorine presso la sala Pentecoste dellHotel Giotto.
PROGRAMMA DELLA FESTA
TARIFFE PARTECIPAZIONE
>> Pernottamento:
Camera doppia uso singola con pernottamento e prima colazione Euro 80,00
Camera doppia con pernottamento e prima colazione Euro 115,00
Letto aggiunto (caso bimbi da 3 no a 12 anni) Euro 30,00
Bimbi da 0 a 3 anni gratis
>> Servizi ristorazione:
Cena del venerd presso lHotel Giotto Euro 30,00 a persona
Biscotteria e dolci di Natale Euro 5,00 a persona
Pranzo del sabato presso il Ristorante La locanda del Cardinale Euro 35,00 a persona
Cena di Gala presso lHotel Giotto Euro 55,00 a persona
Bimbi da 3 a 12 anni Euro 15,00 a pasto
Bimbi 0-3 anni gratis
PACCHETTO A (per una persona): comprendente camera doppia uso singola per due notti cena del venerd serata
biscotti e dolci Natalizi - pranzo del sabato cena di Gala Euro 280,00
PACCHETTO B (per due persone): comprendente camera doppia per due notti cena del venerd serata biscotti e dolci
Natalizi - pranzo del sabato cena di Gala Euro 470,00
>> Gestione prenotazioni:
Contattando direttamente lHotel Giotto via Fontebella 41 06081 ASSISI (PG)
Tel. +39 075 812 209 - Fax +39 075 816 479 - www.hotelgiottoassisi.it - info@hotelgiottoassisi.it
Acconto del 30% al momento della prenotazione tramite bonico bancario sul seguente conto corrente:
BANCA POPOLARE DI SPOLETO Agenzia di Assisi - IBAN IT28X0570438270000000005133
e numero di Carta di Credito a garanzia
E
R
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A
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A
C
O
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R
I
G
E
ANACI contribuisce alla cultura
della casa per il XXIsecolo
Le interviste di Francesco Venunzio
ai propri iscritti assistenza, orientamento e servizi innovativi.
Geom. Spadari, da dove nasce la collaborazione con
Casa21?
La collaborazione tra ANACI e Casa21 nasce dalla realt pra-
tica di rispondere in modo concreto e misurabile ai lavori di
mantenimento dellefcienza e ammodernamento delle pro-
priet immobiliari in cui richiesta prontezza di intervento,
competenza e qualit, secondo i requisiti del risparmio ener-
getico, della bioarchitettura e dellinnovazione tecnologica
rispettando i valori della tutela dellambiente, della salute e
il miglioramento della qualit della vita secondo i requisiti di
AGENDA 21 di cui Casa21 trae il suo protocollo. La casa non
pi da intendersi in modo statico, ma in una dimensione
pi dinamica, sempre pi funzioni fanno parte della nostra
quotidianit e con la globalizzazione la casa assolve anche al-
tre funzioni, oltre che luogo di riparo per la nostra famiglia:
questa estensione che ci delinea la differenza che intercorre
tra vivere e abitare.
La casa si basa su requisisti importanti per lergonomia e
lecosostenibilit del nuovo modo di costruire e concepire
labitazione: dalla bioarchitettura alle energie rinnovabili,
dalle innovazioni del riscaldamento a infrarosso agli impianti
elettrici evoluti sia per lautomazione che per la sicurezza e
videosorveglianza, suddivisa in quattro aree di interesse tra le
quali la bioarchitettura e la domotica.
Architetto Seddio, da dove nasce la qualit del Proget-
to Casa21?
Il protocollo Casa21 rielabora i contenuti di AGENDA 21 il
trattato internazionale, stilato dalle Nazioni Unite per la salva-
I
l Presidente ANACI Provincia di Varese Angelo Spadari,
membro del comitato tecnico di Ediltek, la manifestazio-
ne pi accreditata nel settore delledilizia, questanno
entrato in collaborazione con Casa21 in Ediltek 2010 a
Malpensa Fiere, per tracciare il nuovo corso delledilizia.
Oltre 200 aziende espositrici che operano nel settore e gli
oltre 15.000 visitatori registrati nella tre giorni di expo hanno
riunito business, cultura e tanta formazione oltre che aggior-
namento professionale, grazie a convegni accreditati e patro-
cinati dalle associazioni e dalle istituzioni. LANACI Provinciale
di Varese stata presente con due propri stand: uno istituzio-
nale messo a disposizione dallente era e uno allinterno di
casa21: ANACI Varese ha raggiunto cos lobiettivo di offrire
guardia dellambiente rmato a Rio de Janeiro da 180 nazioni
tra le quali fa parte anche lItalia. Il trattato internazionale
un intervento che integra il protocollo di KYOTO. Casa21 ri-
unisce sinergicamente i valori della BIOARCHITETTURA della
DOMOTICA del DESIGN e del FENG SHUI, dosati attentamente
tra loro per offrire agli abitanti del 21secolo una casa sana,
intelligente, bella e funzionale, allinterno della quale garan-
tita unalta qualit della vita. Ad oggi sono state realizzate 5
Case21 per le quali sono state applicate queste linee guida.
Quali riconoscimenti ha ottenuto il progetto Casa21?
Casa21 la risposta per la Casa del 21 secolo : Il progetto cul-
turale patrocinato a livello internazionale dal TPC The Climate
Project dellEx Vice Presidente degli Stati Uniti e Premio Nobel
Al Gore e dalla Presidenza del Seal The Deal delle Nazioni Uni-
te, ricevendo al congresso Mondiale di Hammamet il primo
premio Italiano per il CSR Corporate Social Responsibility, dalla
JCI International ritirato dallAttuale Vice Presidente Mondiale
Chiara Milani, per il miglior progetto di responsabilit sociale
dimpresa indetto dallONU per la difesa dellambiente e dei
cambiamenti climatici. Sostenuto localmente e Patrocinato
dal Comune di Busto Arsizio, dalla Provincia di Varese e Pre-
miato dalla Regione Lombardia come uno tra pi interessanti
progetti di edilizia eco-sostenibile del 2008 e premiato come
Project Innovation al Hospitality Award 2010, Casa21 dal 2007
ad oggi, stata al centro di 6 Expo al Polo MalpensaFiere in
occasione di Ediltek la era dellEdilizia e ArredoeCasa per il
settore arredamento, richiamando per ogni rassegna sempre
pi attenzione del pubblico e riscuotendo sempre pi interesse
dagli operatori del settore con le congratulazioni del Presiden-
te della Camera di Commercio della Provincia di Varese, per il
procuo lavoro di sinergia di impresa che ha innescato un vo-
lano per leconomia del territorio. Attirando lattenzione della
stampa e delleditoria con centinaia di pubblicazioni su quoti-
diani, riviste, e siti internet, Casa21 ha ottenuto oltre 160.000
visitatori, 25.000 brochure distribuite con le aziende Partners,
organizzato 8 convegni e 2 conferenze. Nel 2009 il Progetto
Casa21 viene presentato al congresso nazionale della JCI Italy
a Prato in Toscana con il tema congressuale: Home21 Quale
casa per il futuro da cui hanno preso spicco altre interessanti
iniziative di cui spero avremo modo di anticiparvi. n
S
uperbamente isolate al margine sud-occidentale
delle Dolomiti di Sesto, si elevano le Tre Cime di La-
varedo, le vette pi famose delle Dolomiti, un mito
nel mondo dellalpinismo.
E questo il simbolo indiscutibile di questa regione,
anche questo il simbolo di ANACI Trentino Alto Adige, una
sezione che ha visto i numeri dei propri iscritti salire di conti-
nuo negli ultimi anni, proprio come fanno gli alpinisti: si iner-
picano in maniera continua ed incessante per raggiungere la
vetta da conquistare.
Inizia con il Trentino Alto Adige il primo inserto mensile che
lANACI ha voluto dedicare, allinterno della rivista naziona-
le, a ciascuna regione dItalia attraverso le sezioni regionali
ANACI, attraverso gli articoli che verranno predisposti diret-
tamente dal Presidente Regionale ANACI e da tutti i Presi-
denti Provinciali. Linserto contiene pertanto tutti gli articoli
che sono stati fatti dai colleghi del Trentino Alto Adige ed
stato curato dal Segretario Nazionale Andrea Finizio, il quale
ha predisposto una breve introduzione per ciascun articolo.
Buona lettura e, come sempre, viva lANACI. n
ANACI Trentino Alto Adige
di Andrea Finizio
R
B
olzano, Bozen. Amministrare un condominio in una
realt di frontiera come quella di Bolzano impone
delle conoscenze ulteriori, provenienti dalla ne-
cessit di integrare le diverse culture esistenti e i diversi
modi di concepire il vivere allinterno di una comunit
condominiale. Lombardozzi riesce a descrivere questa re-
alt con approfondite riessioni sulla situazione generale
del territorio e non solo, riuscendo a portare il lettore,
con la gradevolezza dei minimi particolari, alla compiuta
acquisizione della diversit del Trentino Alto Adige e del-
la sua conoscenza. Sar pertanto un piacere, leggendo
questo articolo, quello di scoprire come sia possibile far
ricomprendere nella provincia autonoma di Bolzano, al
tempo stesso, uno dei pi piccoli centri dEuropa come
Glorenza e la prima Universit trilingue dEuropa.Sar
quindi piacevole e interessante leggere tutto dun ato
lintero articolo. (introduzione di Andrea Finizio)
Per capire meglio la realt in cui lavorano gli amministratori
iscritti alla Sezione ANACI di Bolzano occorre fare una picco-
la introduzione:
LAlto Adige stato annesso allItalia alla ne della Prima
Guerra Mondiale e fa parte della regione Trentino Alto Adige
che composta dalla Provincia Autonoma di Trento, il Trenti-
no, e dalla Provincia Autonoma di Bolzano, lAlto Adige.
Lautonomia permette a queste province di gestire autono-
mamente ambiti che solitamente sono amministrati dallo
Stato come ad esempio la viabilit, la sanit, il sistema sociale,
e cos via di seguito; in Alto Adige vivono circa 500.000 perso-
ne e gli abitanti sono suddivisi in tre gruppi linguistici: il 70%
della popolazione appartiene al gruppo linguistico tedesco, il
25% a quello italiano e il 5% a quello ladino. A Bolzano que-
ste percentuali si ribaltano passando cos al 70% di popolazio-
ne che appartiene al gruppo linguistico italiano e ad un 30%
di popolazione che appartiene al gruppo linguistico tedesco.
Il sistema scolastico dipende dalla lingua della scuola, cos
nelle scuole tedesche litaliano insegnato come seconda
lingua ed il contrario avviene nelle scuole italiane mentre nel-
le valli ladine le lezioni sono tenute in tutte e tre le lingue; da
sottolineare come la Libera Universit di Bolzano sia la prima
universit trilingue dEuropa e come le lezioni vi vengano te-
nute in italiano, tedesco e inglese.
A Bolzano, la citt pi grande dellAlto Adige, vivono circa
100.000 abitanti ed il capoluogo della Provincia dove ha
sede la Giunta Provinciale.
In Alto Adige esistono altre sette citt oltre a Bolzano e sono
Merano con circa 36.000 abitanti, Bressanone con circa
17.000 abitanti, Brunico con circa 14.000 abitanti, Chiusa
con circa 5.000 abitanti, Vipiteno con circa 6.000 abitanti,
Laives con circa 15.000 abitanti e Glorenza, una delle pi
piccole citt dEuropa con i suoi circa 900 abitanti.
LAlto Adige copre un territorio di 7.400 km, di cui l80%
occupato da montagne e solo l 8% abitato, si trova
a sud della catena delle Alpi e gode di una media di 300
giorni di sole allanno; in Alto Adige si produce quasi il dop-
pio dellenergia elettrica che si consuma, energia che in gran
parte fornita dallo sfruttamento delle cascate.
Nel 2001 sono stati rilevati in provincia di Bolzano 80.324
edici, di cui l87,3% destinato ad uso abitativo; lultimo
censimento, quello del 2001 rileva che il numero di abitazio-
ni occupate da persone residenti ammonta al censimento a
172.031 (fonte ASTAT, istituto provinciale di statistica).
Questa particolare situazione porta gli amministratori ad uti-
lizzare modulistica bilingue, e spesso a tenere le assemblee
in doppia lingua, la convivenza migliorata moltissimo ne-
gli ultimi venti anni tra il gruppo linguistico italiano e quel-
lo tedesco anche se spesso, purtroppo, ci si trova di fronte
a situazioni dove, colpa la stupidit delle persone e lacca-
nirsi della politica, tornano a galla antichi rancori che non
contribuiscono certo a godere serenamente di questa realt
particolare dove pi culture si fondono e dove la minoranza
linguistica tedesca diventa maggioranza relegando la mag-
gioranza italiana a ricoprire il ruolo di minoranza.
Sono pochi gli amministratori professionisti di madrelingua
tedesca, forse perch i testi tecnici disponibili sono tutti in
italiano, ma il mercato non tiene quasi mai conto dellap-
partenenza del professionista ad un gruppo linguistico piut-
tosto che allaltro; talvolta peraltro le differenti culture tra i
due gruppi etnici portano a delle incomprensioni nella vita di
condominio, la pi classica delle quali labitudine di levarsi
le scarpe prima di entrare in casa lasciandole sul pianerottolo
tipicamente tedesca che spesso e volentieri porta a proteste
da parte del gruppo italiano che non ha nel proprio DNA
questa abitudine e vede il pianerottolo del giroscala invaso
da scarpe e, pertanto, disordinato.
Amministrare in Alto Adige comporta essere particolarmente
aggiornati con le norme che mano a mano escono e comporta
il dare un seguito alle stesse in tempi rapidi essendovi la disponi-
bilit economica dei cittadini ad affrontare le relative spese.
La popolazione dimostra una particolare sensibilit sul tema
dellecologia e del risparmio energetico, il che porta sempre
pi spesso a realizzare pannelli fotovoltaici sui tetti dei con-
domini cos come pannelli solari; oltre a ci, grazie anche agli
LANACI e il Trentino Alto Adige: Bolzano, frontiera della cultura
multilingua
di Marco Lombardozzi Presidente Anaci Bolzano
E
cco la dimostrazione pratica, nella lettura del no-
stro acronimo, di come sia la realt nellammini-
strare stabili in Trentino Alto Adige.
A cominciare da come si dice Amministratore: VER-
WALTER! Tutta unaltra storia!
Leggiamola insieme, grazie alla cara amica Gerda....
(introduzione di Andrea Finizio)
Wir sind aufgrund unserer geograschen Lage die nrdlich-
ste Sektion des Verbandes.
Unsere eher kleine Gruppe von Verwaltern arbeitet freun-
dschaftlich miteinander und ein guter kollegialer Umgang ist
unser gemeinsames Anliegen.
Einmal im Monat treffen sich die Mitglieder zu einem kleinen
Gesprch. Bei dieser Gelegenheit werden Erfahrungen ausge-
tauscht, ber neue Gesetze gesprochen und gefachsimpelt.
Diese Treffen sind schon Tradition bei uns und im Durchsch-
nitt nimmt fast die Hlfte der Mitglieder daran teil.
Bei gesetzlichen Neuerungen zum Beispiel, laden wir auch
La sezione ANACI di Merano dovuta alla sua posizione geo-
graca quella pi al nord dellAssociazione.
Il nostro gruppo relativamente ristretto di amministratori la-
vora insieme amichevolmente e un buon ambiente coopera-
tiva la nostra comune preoccupazione.
Una volta al mese i membri si incontrano per scambiare espe-
rienze, discutere di nuove legge ecc. Questi incontri sono
una tradizione per noi, e in media partecipano quasi la met
dei membri della sezione. Per approfondire nuove leggi, o
cambiamenti nel settore scale, per esempio, ivitiamo anche
esperti nella materia, alle nostre riunioni, che possono darci
Amministrare a Merano: con traduzione... per favore!
di Gerda Reiter Presidente Anaci Merano
incentivi a fondo perduto erogati in questi anni dalla Provincia
Autonoma di Bolzano, ormai in circa il 40% degli edici sono
state installate le valvole termostatiche ed i ripartitori di con-
sumo con la indubbia conseguente riduzione di consumi e di
emissioni nocive nellatmosfera; particolare interesse desta an-
che la possibilit di realizzare coibentazioni per gli edici, i co-
siddetti cappotti termici, e la era Klimahouse che si tiene ogni
anno in gennaio a Bolzano dimostra, mandando praticamente
in tilt la citt per un intero ne settimana, come ogni anno sia-
no sempre di pi i cittadini che si interessano allargomento.
ANACI in Alto Adige leader tra le associazioni di catego-
ria, infatti praticamente tutti gli amministratori che svolgono
questa attivit in maniera professionale vi si sono iscritti e
ormai la Sezione di Bolzano sta puntando decisamente ver-
so il raggiungimento del fatidico traguardo dei 100 essendo
partiti, non pi tardi di quattro anni orsono da meno di 30.
In questi anni si formato un gruppo coeso di professionisti
che, anche se con qualche inevitabile eccezione, si rispettano
e rispettano il mercato con le sue tariffe, un gruppo che ha
imparato a lavorare insieme e che trova normale che vengano
organizzati con cadenza mensile dei seminari di aggiorna-
mento nei mesi che vanno da settembre a giugno.
Da alcuni anni abbiamo iniziato, con cadenza biennale, ad or-
ganizzare il corso di avviamento alla professione e dei 20 par-
tecipanti che abbiamo avuto in media, circa 4 5 di coloro che
hanno superato la prova orale e scritta si iscrivono allANACI;
parimenti anche la Provincia Autonoma di Bolzano organiz-
za corsi di avviamento alla professione, sempre in collabora-
zione con la sezione ANACI di Bolzano che ha contribuito ad
ampliare e portare a 140 le ore di durata del corso indicando
anche le materie e gli insegnanti da inserirvi; tra le materie
abbiamo inserito alcune ore con una psicologa,alcune ore de-
dicate allargomento CasaClima ed al Risparmio energetico, in
occasione dello svolgimento delle lezioni relative a queste due
ultime materie abbiamo anche organizzato una sorta di porte
aperte invitando a parteciparvi anche i colleghi che esercitano
da anni. Al termine di questo corso, generalmente serale, in
commissione di esami, sempre con prova scritta ed orale, vi
sono anche due rappresentanti della Sezione ANACI di Bol-
zano e coloro che superano lesame ricevono un attestato da
parte della Provincia con riportato anche il timbro e la rma
del presidente della sezione ANACI di Bolzano; conseguire
questo attestato consente ai titolari di inoltrare la domanda
di iscrizione allANACI senza sostenere ulteriori esami.
Altra particolarit, visto che siamo in una regione autonoma,
la presenza di ununica associazione per la tutela dei consuma-
tori, il Centro Tutela Consumatori ed Utenti che, sotto legida
della Provincia Autonoma di Bolzano, fa la parte del leone nel
settore e con la quale, dopo una lunghissima serie di incontri,
siamo riusciti a rompere il ghiaccio passando dalla posizione di
antagonisti verso cui partivano i loro strali, a quella di collabo-
ratori di ducia grazie ai quali potere risolvere numerose pro-
blematiche di carattere condominiale, evitando cos di arrivare
in tribunale con evidente risparmio di tempo e di denaro.
Recentemente il Centro Tutela Consumatori Utenti dellAlto
Adige ha iniziato assieme alla Sezione ANACI di Bolzano una
campagna di sensibilizzazione verso le autorit competenti
per ottenere di essere ascoltati al ne di una migliore gestio-
ne della raccolta differenziata dei riuti secchi e dellumido a
dimostrazione di come, appunto, ANACI sia ormai vista come
un partner afdabile e di prestigio e non come un antagoni-
sta verso cui rivolgersi. Anche dal punto di vista dei rapporti
con le istituzioni negli ultimi quattro anni si investito molto
in tempo e sforzi riuscendo a farsi riconoscere come interlo-
cutore privilegiato, grazie alliscrizione allinterno dellUnione
Commercio Turismo e Servizi dellAlto Adige che ha procu-
rato i contatti indispensabili aprendo porte chiuse ormai da
tempo, e venendo in tale modo molto spesso contattati per
questioni inerenti alla materia condominiale ed alla gestione
del territorio. n
R
Nationaler Verband
Der Kondominiums und Immobilien Verwalter
Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali e Immobili
M
a ANACI Trentino Alto Adige molto di pi.
Lo dimostra il convegno del 17 settembre, al
quale hanno partecipato circa 200 associati
provenienti da tutta la regione e da altre province ita-
liane. Ma c stata anche la riunione regionale politica
del giorno prima, dove si sono trattati argomenti utili
alla professione, non ultimo quello relativo al ruolo dei
giovani allinterno dellassociazione. Ecco il resoconto
ben dettagliato e colorito fatto da Ylenia Magnani.
Una glia darte! (introduzione di Andrea Finizio)
Siamo arrivati.
Sono le 9:00 del 17 settembre 2010 e siamo giunti al Mart,
museo di arte moderna e contemporanea di Trento e Rove-
reto, per il convegno organizzato da ANACI Trentino Alto
Adige intitolato: L amministratore di condominio e il sco:
un rapporto alla pari? Diritti e doveri nella reciprocit.
Un argomento spinoso e molto delicato che dovrebbe inte-
ressare molti fra i nostri associati.
Appena arrivati ci registriamo con le nostre tessere ANACI e
dopo aver dato uno sguardo agli stand dei molti sponsor che
hanno sostenuto questa iniziativa ci dirigiamo verso la sala
delle conferenze e prendiamo posto.
Da un rapido sguardo ci rendiamo subito conto che la sala
ormai quasi gremita e che le persone continuano ad afuire.
Il tempo passa, la sala si riempie e in molti, niti i posti a se-
dere, si devono accomodare in fondo alla sala.. in piedi.
Il convegno si apre con il cordiale benvenuto da parte del
presidente regionale ANACI del Trentino Alto Adige, Gilberto
Magnani, che presenta i relatori e gli ospiti della giornata:
il presidente nazionale ANACI Pietro Membri, il segretario
nazionale ANACI Andrea Finizio, il segretario generale SACI
Antonio Pazonzi, il presidente provinciale ANACI di Trento
Gianpaolo Ciola, il presidente provinciale ANACI di Bolzano
Marco Lombardozzi, il Maggiore Attilio Elia del Comando
gruppo tutela economia del Nucleo di Polizia Tributaria di
Trento, la signora Laura Bonfanti funzionario dellufcio ge-
stioni tributi dellAgenzia delle Entrate di Trento e Maurizio
Villani avvocato scalista tributarista.
Il Maggiore Elia inizia il suo intervento relativo ai controlli che
il suo Gruppo esegue allinterno, per esempio, dello studio
Experten zu unseren Treffen ein, die uns wichtige Informa-
tionen geben knnen.
Dadurch bedingt, dass viele unserer Kunden der deutschen
Muttersprache angehren ist es fr uns wichtig beide Spra-
chen zu beherrschen.
Wir wrden gerne einige Events planen, oder einen Fortbildung-
skurs fr zuknftige Verwalter anbieten. Die Nachfrage wre,
aber unsere kleine Sektion ist nicht immer imstande gengend
Zeit aufzubringen um solche Veranstaltungen zu organisieren.
Wir sind aber jederzeit, auch mit persnlichen Einsatz, dazu
bereit unsere Kollegen der Sektion ANACI Bozen unter der
Fhrung von Marco Lombardozzi, bei Ihren Plnen und Ve-
ranstaltungen zu untersttzen.
di un professionista come un amministratore. Elenca quin-
di tutti i permessi che loro devono avere per poter eseguire
questi controlli e tutti i diritti che il professionista ha in tali
ciconstanze.
Prosegue quindi la signora Bonfanti che spiega quali sono
i compiti e i controlli che l Agenzia delle Entrate effettua
nellambito dellamministrazione di condominio.
E il momento dell avvocato Villani che spiega ai presenti
quanto sia giusto che lo Stato persegua gli evasori e coloro
che non rispettano le regole, ma altres corretto dare modo
a tutti i contribuenti di potersi difendere. Cosa che a tuttog-
gi, a suo dire, non ancora possibile.
Conclude, verso le 12:30, il presidente provinciale di Bolzano
Marco Lombardozzi illustrando limportante progetto a cui
ANACI st lavorando: il progetto APQ, ANACI per la Qualit.
Terminato il convegno siamo tutti invitati a consumare il pran-
zo presso la Casa del Vino della Vallagarina ad Isera, dove ci
aspetta un ambiente accogliente e una cucina eccellente.
Mentre conversiamo con alcuni colleghi ricordiamo che nella
precedente giornata di gioved 16 settembre, alla riunione
regionale tenutasi proprio in quel luogo, si parlato anche
dei Giovani Amministratori grazie allintervento della coordi-
natrice nazionale Cristina Baiardi, dellinteressante iniziativa
di ANACI di riorganizzare il Gruppo Giovani Amministrato-
ri. In quella occasione stata nominata la coordinatrice del
gruppo giovani per il Trentino Alto Adige, Ylenia Magnani di
Trento. n
Convegno regionale ANACI Trentino Alto Adige: un bel successo!
di Ylenia Magnani
informazioni importanti.
A causa del fatto che molti dei nostri condomini sono di ma-
dre lingua tedesca per noi importante sapere entrambe le
lingue.
Abbiamo in programma di organizzare alcuni eventi, o di
offrire un corso di formazione per futuri amministratori. La
richiesta ci sarebbe, ma la nostra piccola sezione, non sem-
pre in grado di trovare il tempo sufciente per organizzare
tali eventi.
In qualsiasi momento per, con piacere e anche con impegno
personale abbiamo fornito supporto ai nostri colleghi della
Sezione ANACI di Bolzano, guidata dal presidente Marco
Lombardozzi, quando loro ce lo hanno richiesto. n
I
l Presidente Regionale ANACI Gilberto Magnani de-
scrive i valori della nostra associazione di categoria,
divenuta in regione un punto di riferimento indiscu-
tibile per i cittadini, i quali hanno oramai apprezzato
con convinzione le competenze degli amministratori
professionisti, con il simbolo di ANACI, piuttosto di
quelli che svolgono occasionalmente lattivit di ammi-
nistratore condominiale. Magnani sottolinea con forza
il valore e i positivi risultati dei Corsi per Amministra-
tori organizzati dalle sedi locali, fondamentale risorsa
per lassociazione ma, al tempo stesso, evidenzianti il
livello di qualit e di preparazione raggiunti dallANA-
CI. Senza mai dimenticare come la migliore benzina
della preparazione e resta sempre la passione per ci
che si fa. (introduzione di Andrea Finizio)
La gura dell Amministratore in Trentino Alto Adige diven-
tata ormai per tutti sinonimo di professionalit e competen-
za ed i piccoli amministratori fai da te stanno velocemen-
te scomparendo lasciando il posto a quelli strutturalmente
meglio attrezzati. Infatti negli ultimi anni le competenze e
la preparazione del buon amministratore sono cresciute, in
costante evoluzione e sempre aggiornate.
Nella nostra regione questo cambiamento stato percepito e
per questo i nostri clienti, i condomini, scelgono di rivolgersi a
strutture competenti che possono forse costare di pi, ma che
garantiscono sicuramente un servizio migliore essendo iscritti
ad una associazione come ANACI che diventa quindi quasi
un marchio di qualit per tutti gli amministratori che ne
fanno parte. Grazie ai numerosi incontri di aggiornamento
organizzati dalle sedi provinciali e le ultime novit del settore
inoltrateci on-line, lamministratore ANACI pu sicuramente
vantare una preparazione idonea al suo ruolo e questa con-
sapevolezza, negli ultimi due anni, ha incrementato gli iscritti
in regione del 30% anche attraverso i numerosi corsi di for-
mazione organizzati dalle sedi regionali che permettono, a
L
e difcolt presenti nellamministrare a Trento, in
questo periodo di intense attivit di ristrutturazione
degli edici locali, vengono descritte con la consue-
ta esperienza dal Presidente di Anaci Trento Gian Paolo
Ciola, il quale pone in evidenza proprio come, a queste
problematiche, si vadano poi ad aggiungere le difcol-
t nei rapporti interpersonali in generale; difcolt che
inevitabilmente si riverberano nella vita di condominio e
quindi anche sulle spalle degli amministratori immobiliari.
Unattenta analisi della realt locale che passa, tuttavia,
dalla consapevolezza del collega Ciola di come per un
amministratore serio e preparato possa essere in grado
coloro che superano lesame nale, di iscriversi ad ANACI.
Questanno in regione nel mese di marzo il corso di forma-
zione tenutosi a Trento ha prodotto ben 21 nuovi iscritti,
mentre per quello svoltosi a Bolzano le iscrizioni ottenute
sono state 13, con dei risultati, giudicati dalle commissioni
desame, molto soddisfacenti.
Il Trentino-Alto Adige presenta sicuramente la particolarit
di essere a stretto contatto con la realt altoatesina e quindi
con parte della popolazione di lingua tedesca; per la nostra
associazione molto difcile quindi inserirsi in questa realt
proprio per il problema che rappresenta la lingua: esiste in-
fatti un piccolo mondo a parte.
Molte sono inoltre le differenze che intercorrono fra i con-
domini che risiedono in citt e quelli che risiedono nelle valli,
molto numerose nella nostra regione.
Infatti il cittadino abituato da sempre a vivere in condominio
capisce maggiormente le problematiche e la gestione di un
condominio, mentre per il paesano delle valli pi difcile
accettare la convivenza in stretta vicinanza con altre perso-
ne ed anche comprendere la comunione delle parti condo-
miniali, proprio perch nelle valli sono molto diffuse le case
singole dove le parti sono tutte private e non necessitano
quindi di nessun intermediario. Questo crea sicuramente dei
problemi per noi amministratori che ci troviamo prima di tut-
to a dover spiegare in pi occasioni quelle che sono le regole
fondamentali dellandamento di un condominio per poi, solo
in seconda battuta, cercare di metterli daccordo.
Comunque i vantaggi per i nostri clienti sono effettivamente
tangibili sia dal punto di vista economico sia dal punto di
vista professionale, infatti limportanza dellassociazione per-
mette di ottenere in regione delle speciche convenzioni che
riducono le spese condominiali grazie a particolari sconti.
La preparazione e la competenza sono quindi qualit indi-
spensabili per un buon amministratore ANACI ma sicura-
mente il motore principe di noi professionisti senza ombra
di dubbio la passione. n
di risolvere la gran parte delle problematiche che emer-
gono allinterno dello stabile da gestire. Una consapevo-
lezza che diventa una chiara speranza per il futuro della
nostra professione. (introduzione di Andrea Finizio)
Nella Provincia di Trento, come in altre, esistono realt di-
verse che richiedono approcci diversi per la loro gestione e
generalmente i rapporti fra gli abitanti sono improntati alla
ricerca di una serena convivenza.
Infatti, esiste la convinzione che solide relazioni di vicinato
aiutino la gente ad affrontare le vicende quotidiane e so-
pravvivere nelle emergenze o nei momenti di difcolt; pur
Lamministratore nel Trentino Alto Adige
di Gilberto Magnani Presidente Regionale Anaci Trentino Alto Adige
Lamministratore nel Trentino Alto Adige
di Gian Paolo Ciola Presidente Regionale Anaci Trento
tuttavia esistono situazioni di conittualit, dovute a svariati
motivi quali le difcolt del vivere quotidiano, la multi etni-
cit, ecc., che rendono le relazioni tra i vicini di casa difcili
quando non addirittura tese. Tutto ci si riette su quello che
il luogo della convivenza per eccellenza: il condominio.
Luogo dove si manifestano frequentemente dissapori che
molto spesso non riguardano il fabbricato ma i rapporti per-
sonali, rapporti che vengono quasi sempre, a sproposito, im-
putati alla gura dellamministratore.
Tutto ci compromette i buoni propositi di serena convivenza
di cui sopra.
Nella gestione dei condomini, come ovvio, non esistono solo
i rapporti di vicinato, ma anche e soprattutto la gestione am-
ministrativa e tecnica degli stabili stessi.
Nel Trentino sono in atto moltissimi lavori di ristrutturazione
e sistemazione dei fabbricati; generalmente a lavori ultimati
questi sono un buon biglietto da visita per noi ammini-
stratori, purtroppo per, e questa una realt sicuramente
applicabile a tutta lItalia, non sono quanticabili le difcolt
che un coscienzioso professionista deve affrontare nei rap-
porti con i vari condomini, pi che con quelli delle imprese
esecutrici delle opere.
Anche nella nostra provincia auspichiamo si possa creare sem-
pre una migliore collaborazione con le istituzioni cos come tra
amministratori ed amministrati al ne che siano sempre meno
le persone poco o per niente qualicate che esercitano la nostra
professione con conseguenti inevitabili problemi economici, giu-
ridici e scali che si riettono purtroppo su tutta la categoria.
Laggiornamento continuo a mezzo di incontri con i colleghi
associati, un ne che si intende perseguire oltre a quello
della formazione professionale con lorganizzazione di corsi
di avviamento alla professione stessa.
Il commento a quanto sopra conduce inevitabilmente alla
considerazione di come non sia facile amministrare corretta-
mente e con competenza gli immobili che ci vengono afdati
e come si debba quindi puntare sulla professionalit. n
A SITE limpiantistica per gli stabili
abitativi si sposa con il risparmio
energetico
ti, SITE ha predisposto una
ricca offerta espositiva arti-
colata in 4 aree tematiche:
Termoclima, Ecoenergie,
Domotica, Elettro, ognuna
delle quali sviluppa un focus
chiave del comparto con un
occhio di riguardo ai temi del
risparmio energetico e quindi
economico. Si crea cos una
sinergia vincente, che si raf-
forza anche in virt della fa-
cile fruibilit degli spazi, dove
faranno mostra di s tutti i
prodotti e le tecnologie che
costituiscono lasse portante
delluniverso dellimpiantisti-
ca. Inoltre, in contemporanea a SITE, si terr anche Expoedi-
lizia - la Fiera Professionale per lEdilizia e lArchitettura - che
completer ulteriormente lofferta espositiva.
Tutto ci sar a disposizione del pubblico che avr cos la pos-
sibilit di confrontarsi e di approfondire la conoscenza delle
Per la sua
quinta edizione,
dall11 al 14 Novembre
alla Fiera di Roma,
SITE ritorna con una
rassegna completa
su termoidraulica,
energie alternative,
domotica,
elettricit.
>>FIERE ED EVENTI
S
ITE, Il Salone dellImpiantistica Termoidraulica ed
Elettrica, organizzato da ROS societ partecipa-
ta da Fiera Roma e Senaf - dall11 al 14 novembre
2010 protagonista della era di Roma con il con-
sueto carico di professionalit, produzioni deccel-
lenza e novit. Lappuntamento, tanto atteso dagli addetti ai
lavori del settore impiantistico e dagli energy manager, taglia
questanno il traguardo della sua quinta edizione e si pone
come luogo privilegiato per laggiornamento sulle novit tec-
nologiche, la formazione e per lo scambio e linterazione di
business tra tutti i professionisti di un settore chiave e varie-
gato, in continua evoluzione.
Per rimanere al passo con i tempi e andare incontro alle esi-
genze sia degli operatori professionali in senso stretto, sia
di tutte le gure coinvolte nella gestione degli stabili abita-
FIERE ED EVENTI <<
nuove tecnologie nellambito dellenergia e degli impianti
per i condomini; unopportunit di primo piano per ammi-
nistratori condominiali ed energy manager che qui potranno
selezionare le migliori soluzioni atte a ridurre i consumi e a
rendere gli stabili energeticamente pi efcienti nellottica di
ottenere in contemporanea risparmi economici (grazie alla
riduzione delle bollette e allerogazione di incentivi scali) e
una diminuzione dellimpatto ambientale dellabitare.
Allinterno di Ecoenergie, per esempio, verr dato ampio spa-
zio alla presentazione dei vantaggi ottenibili grazie allutilizzo
di fonti energetiche rinnovabili. Qui si potranno infatti visio-
nare pannelli, impianti, sistemi solari termici e fotovoltaici,
caldaie e termocamini a pellets o altre biomasse, cogenera-
zione, inverter, pompe di calore, sistemi geotermici.
Le pi avanzate soluzioni per ridurre gli sprechi e ottenere
economie di spesa e di consumi, soprattutto puntando sui
sistemi che impiegano fonti rinnovabili, saranno presenti an-
che nellambito dellarea Termoclima. Il salone infatti punter
su riscaldamento, climatizzazione, idrosanitaria, isolamento,
condizionamento e ventilazione, trattamento acque, refrige-
razione e accessori per il bagno.
Nellambito di SITE torneranno anche le iniziative speciali che
questanno sono tutte orientate a promuovere le soluzioni
verdi. Una scelta maturata in considerazione dellaumento
della richiesta, da parte degli utenti nali, di impianti ecoso-
stenibili sia per le prospettive di risparmio, sia per le facilita-
zioni economiche ad essi connesse. Per conferire il massimo
grado di professionalit e attendibilit a queste iniziative, gli
organizzatori hanno scelto di coinvolgere importanti partner.
Nello specico SITE ha ottenuto il patrocinio di ben 13 tra enti
e associazioni AIMI, ANACI, ANCI, ANFUS, ANTA, Assofri-
goristi, Assosicurezza, Comitato Elettrotecnico Italiano, CNA,
Confartigianato Imprese, Ecoenergie, Enea e Paea -.
Dalla collaborazione tra ANCI e Senaf, con il contributo di
ACEA - societ multi utility di Roma -, nasce per esempio
liniziativa PIAZZA ITALIA, focalizzata sullinnovazione tecno-
logica e sul risparmio energetico nellilluminazione pubblica.
Nellambito di questo progetto, e allo scopo di evidenziare
concretamente i vantaggi e le economie ottenibili grazie al
ricorso a dispositivi ecosostenibili, verr presentato il Piano
della Luce e Sviluppo Tecnologie LED nel Comune di Roma,
curato da ACEA.
Nellambito di Ecoenergie - lo spazio dedicato alle aziende
che operano nelle energie alternative, nel termoidraulico,
nellilluminotecnico e nelle nuove applicazioni ecocompatibili
- verranno invece proposti due focus distinti: Erre, Percorso
delle Energie Rinnovabili e del Rendimento Energetico; ed
Ecofuoco, dove verranno esposti termocamini, caldaie e stufe
a pellets o altre biomasse.
Sempre in tema di energia pulita si segnala Ecosolare, larea
dedicata al Solare Termico che gli organizzatori hanno scelto di
implementare in considerazione delle caratteristiche climatiche
dellItalia: nel Bel Paese infatti sarebbe possibile coprire pratica-
mente tutti i fabbisogni termici domestici con lenergia solare.
SITE E ANACI SI DANNO APPUNTAMENTO A ROMA
PER PARLARE DI SICUREZZA ED EFFICIENZA ENER-
GETICA NEI CONDOMINI ITALIANI.
Sicurezza, energia ed efcienza energetica nei condomini:
tutti argomenti di grande attualit e interesse, tutti aspetti
che verranno trattati nellambito di SITE grazie al contributo
di ANACI che sar presente in Fiera anche con uno stand
istituzionale.
ANACI presenter a SITE infatti il convegno Il ruolo di ANACI
nel valorizzare il patrimonio immobiliare gi costruito che si
svolger il giorno 12 novembre dalle ore 9.00 alle 13.00 presso
il Centro Congressi di Fiera di Roma. Lapertura dei lavori, pre-
vista per le ore 9, sar afdata al Presidente Nazionale ANACI,
Pietro Membri e al Segretario Nazionale Andrea Finizio, mentre
per le 9,30 prevista la presentazione dellindagine Sicurezza
ed Efcienza Energetica nei condomini italiani da parte di Car-
lo Parodi, Direttore del Centro Studi ANACI, che illuminer i
presenti sullo stato della richiesta di sistemi di sicurezza, domo-
tici e per lefcienza energetica nei condomini.
La collaborazione tra SITE e ANACI dar quindi vita ad un
contenitore articolato in diversi momenti di incontro e arric-
chimento professionale nellambito del quale si terr, a parti-
re dalle ore 10,30, la tavola rotonda Diamo Valore al Costrui-
to alla presenza del Presidente, del Vice Presidente Nazionale,
del Responsabile Comunicazione e del Direttore Centro Studi
di ANACI e di numerosi rappresentanti di associazioni di ca-
tegoria e istituzioni.
La tavola rotonda sar seguita da tre workshop che inizieran-
no a partire dalle ore 11,30 per approfondire ulteriormente
tematiche legate al ruolo di amministratore condominiale e
i temi della sicurezza e della produzione e utilizzo efciente
dellenergia nei condomini: Il lavoro dipendente come stru-
mento nella gestione immobiliare a supporto degli ammini-
stratori. Panorama - Contratti Collettivi che vedr la parte-
cipazione di Antonio Pazonzi, Segretario Nazionale S.A.C.I.
-, Efcienza Energetica del patrimonio gi costruito alla
presenza del Professor Alessandro Marata dellUniversit di
Bologna e di aziende Leader di settore e Domotica al ser-
vizio della sicurezza nei condomini e nelle abitazioni - dove il
dottor Pietro Siciliano, Direttore dell Institute for Microelec-
tronics and Microsystems del CNR di Lecce si confronter con
le realt imprenditoriali pi importanti del settore -.
Per la particolare formula organizzativa, che implica lintera-
zione tra i diversi pubblici invitati, liniziativa si pone come una
straordinaria opportunit di dialogo tra tutte le professionali-
t e le istituzioni coinvolte: la presidenza e gli associati ANA-
CI avranno infatti, in questa sede, la possibilit di interagire
direttamente con le istituzioni, le associazioni di categoria e i
partner tecnologici coinvolti nel dibattito. Un confronto pre-
zioso perch orientato a sviluppare nuovi progetti in materia
di sicurezza ed energia, nellottica del nuovo ruolo di Energy
e Facility Manager degli amministratori condominiali.
Unulteriore precisazione in termini di contenuti e di obietti-
vi rispetto alliniziativa promossa da SITE e ANACI viene dalle
stesse parole del Presidente dellAssociazione, Pietro Membri.
Presidente Membri, qual lobiettivo che si pregge
lassociazione organizzando questo evento?
La riqualicazione del patrimonio immobiliare, la sostenibilit
ambientale e il risparmio energetico sono i nuovi temi ver-
so cui rivolgere lattenzione per far fronte alle necessit che
leconomia del settore impone; il nuovo impegno di ANACI
diventa pertanto valorizzare il gi costruito. Ecco allora che
diventa importante sensibilizzare i cittadini condomini e am-
ministratori di condominio - ed per questo che ANACI ha
deciso di partecipare al Salone dellImpiantistica Termoidrauli-
ca ed Elettrica e, per loccasione, di organizzare un convegno
durante il quale discutere e confrontarsi con professionisti del
settore su risparmio energetico, contabilizzazione del calore,
messa in sicurezza dei tetti, microcogenerazione, pannelli fo-
tovoltaici, sicurezza degli impianti, sicurezza degli ambienti di
lavoro, potabilit delle acque, utility, domotica, qualicazione
energetica, e tutto ci che in generale pu aumentare il valo-
re delle costruzioni gi in essere nellambito della sostenibilit
ambientale, della sicurezza e dellenergia.
Nei prossimi anni gli edici abitativi gi costruiti neces-
siteranno di un profondo processo di ammodernamen-
to per soddisfare i nuovi parametri in termini di ef-
cienza energetica, sicurezza e nuove tecnologie. Qual
il nuovo ruolo degli amministratori condominiali da-
vanti a questi cambiamenti?
Le trasformazioni e gli sviluppi del settore immobiliare italia-
no pongono con urgenza la necessit di determinare nuove
strategie e comportamenti atti a rispondere puntualmente
alle mutate richieste del mercato. Con questa convinzione
ANACI, che da sempre il marchio di garanzia della buona
amministrazione, ha deciso dintervenire fornendo ai propri
associati strumenti utili a vincere le sde dellabitare contem-
poraneo; nasce cos ANACI Progetto di Qualit. Con que-
sto ambizioso progetto infatti lAssociazione si pregge di
concorrere al progresso del mercato formando professionisti
insigniti di una competenza certicata, sia essa secondo la
norma UNI 10 801 o secondo la norma ISO 9001:2008, per
svolgere lincarico di amministratore condominiale secondo
uno specico codice di condotta professionale che pone al
centro il cliente condomino e la sua soddisfazione, e con la
massima competenza grazie alla possibilit di partecipare a
corsi di formazione ad hoc. n
>>FIERE ED EVENTI
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Societ Attivit
Indirizzo CAP Citt Prov.
E-mail Tel. Fax
Progetto e direzione
Inviare a: Senaf srl - Via Eritrea, 21/A - 20157 Milano (Italia) - T. +39 02 332039450 - F. +39 02 39005289 - site@senaf.it - www.senaf.it
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Desidero ricevere ulteriori informazioni su SITE per: Esporre ________ mq Visitare Partecipare ai convegni
FIERA DI ROMA
1114 novembre 2010
5 Salone dellImpiantistica
Termoidraulica ed Elettrica

centro
La fiera al dei tuoi affari
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Per ricevere via e-mail la tessera di INGRESSO OMAGGIO www.senaf.it/site.tessera3
Per dettagli su elenco espositori, programma convegni e iniziative speciali www.senaf.it/site
Aree tematiche
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149/10 SITE-Pubblicita?(210x297):Layout 1 8-07-2010 17:00 Pagina 1
La rinascita di ANACI Puglia
faticosa kermesse di Bari du-
rata questanno nove giorni
(11/19 settembre) in cui si
potuto dare massimo spazio,
visibilit e rappresentativit
allAssociazione, alle sue po-
tenzialit e capacit organiz-
zative e aggregative.
Importante per la realizzazio-
ne del progetto stato in-
nanzitutto il piglio e lo spirito
manageriale, imprenditoriale
con cui tutto il mio nuovo e
rinnovato direttivo regionale
ha affrontato e realizzato limportante ed impegnativo proget-
to abbozzato nellintento solo il 3 luglio durante un convegno
provinciale BAT (Bari-Andria-Trani).
Tutto stato impostato secondo i criteri del lavoro serio e pro-
fessionale per cui stato possibile anche superare lenorme
scoglio del mese di agosto generalmente intoccabile per le
sacrosante ferie estive degli italiani e quindi periodo non pro-
priamente indicato per lorganizzazione preventiva di un impor-
tante evento regionale.
Continua il Presidente:
La Puglia ha capacit enormi da sfruttare e da sviluppa-
re forse non ce ne eravamo accorti o forse ce ne eravamo
dimenticati. Lassociato pugliese, oggi, desideroso di cresci-
ta, ha sete di sapere, di aggregazione, di tutela e queste
sue esigenze devono essere necessariamente soddisfatte sia
dallazione delle provincie sia dalla presenza e azione del re-
gionale poco presente nellultima legislatura. E questo un
dato di fatto che raccolgo e dichiaro non da neo Presidente
bens da semplice associato quale sono sempre stato.
Con la partecipazione in Fiera stata attuata una politica
del fare e dei risultati abbandonando linutile politica del
nto dire che spesso stata presentata agli associati come
lunica, la migliore.
Un plauso e un grazie deve essere necessariamente rivolto a
tutte le sei provincie pugliesi che, chiamate, hanno ben rispo-
sto allevento impegnandosi, per la propria rappresentanza,
con la presenza di un giorno intero, a turno, presso lo stand
regionale, riscuotendo interesse e curiosit dagli addetti del
settore, dai tecnici, dalla gente comune che chiedevano ol-
tre alla semplice consulenza anche e soprattutto informazioni

La Puglia
ha capacit enormi
da sfruttare
e da sviluppare, forse
non ce ne eravamo
accorti o forse
ce ne eravamo
dimenticati
E
bbene ce labbiamo fatta !!! esulta il neo Presiden-
te regionale Vito Lucente - la regione Puglia torna a
farsi sentire con tutta la sua potenzialit associativa e
rappresentativit da parecchio, troppo tempo, tenuta
nascosta e che aspettava di dimostrare.
Il primo passo, a dire il vero, la Puglia lo aveva fatto ad Apri-
le u.s. dandosi una nuova e giovane guida identicata nella
persona del neo Presidente regionale Vito Lucente. Carattere
deciso, fermo ma anche schietto, sincero e diretto: lo abbiamo
conosciuto nel suo primo discorso durante il Congresso Nazio-
nale di ne maggio a Stresa. Alla luce di quanto recentemente
organizzato non pu che essere orgoglioso e soddisfatto del
risultato ottenuto grazie anche allimpegno e alla professio-
nalit del suo rinnovato direttivo che sin dallinizio gli ha dato
piena ducia dimostrando un lodevole e nobile attaccamento
al lavoro associativo; altro non ha fatto se non nutrire e suscita-
re un consequenziale, enorme ed inevitabile entusiasmo negli
animi degli associati pugliesi, desiderosi di novit dirigenziali
ma anche e soprattutto di contenuti professionali.
Quanto sopra descritto si riferisce in particolare alla recente
partecipazione di ANACI Puglia al pi importante evento e-
ristico del sud Italia e che si tiene ogni anno a Bari durante il
mese di settembre: la Fiera del Levante.
Dichiara oggi il Presidente Lucente: S, la Fiera del Levante,
importante punto di partenza per una sana rinascita politica,
nita e ANACI Puglia, presente con stand di rappresentanza,
si dichiara molto soddisfatta del risultato ottenuto durante la
>> SPAZIO ALLE SEDI REGIONALI / PROVINCIALI
relative allorganizzazione ANACI e per la frequentazione dei
suoi corsi di formazione professionale.
Quotidiana stata invece la collaborazione e la presenza degli
sponsor che ben hanno dedicato e utilizzato lo spazio loro asse-
gnato, fregiandosi dellimportante accostamento con la mag-
gior associazione di categoria presente sul territorio pugliese
e nazionale, quale ANACI, e che hanno intelligentemente
colto limportanza dellevento e delle possibili potenzialit da
sfruttare in termini di sviluppo e di supporto futuro anche per
lassociazione. Non stato facile organizzare nove giorni di Fie-
ra, lo stand (45 mq circa), coordinare la presenza degli sponsor,
conciliare la partecipazione delle singole province, convincere
gli scettici . il tutto con tante carte burocratiche ed ammi-
nistrative da ritirare, compilare e presentare allEnte Fiera del
Levante per poter essere ben accreditati allevento.
Non stato facile organizzare limportante Convegno Regio-
nale tenutosi il giorno 17 settembre 2010 dalle ore 9,00 alle
ore 14,00 al Padiglione dei Congressi della Fiera che ha regi-
strato un enorme e quasi inaspettato successo che andato
ben oltre le pi rosee aspettative. Una per tutte in primis: ha
partecipato al convegno ben oltre il 50% di tutti gli associati
pugliesi (vedasi il documento degli iscritti al convegno per i
crediti formativi). Il dato associativo quindi assolutamente
di massimo rilievo !! mai accaduto no ad ora !! Se poi ag-
giungiamo anche lapprezzata partecipazione degli associati in
rappresentanza delle regioni Campania Calabria - Basilicata
e la presenza interessata e curiosa di gente comune, di tec-
nici (ingegneri, geometri, avvocati, giornalisti, ecc) e, dulcis
in fundo, anche di rappresentanti di altre associazioni di ca-
tegoria presenti sul territorio pugliese (la sala convegno, gi
grande per capienza, era stracolma in ogni posto con persone
che hanno assistito anche in piedi) .bh allora possiamo
proprio dire che il lavoro svolto dallintero direttivo regiona-
le stato quantitativamente e soprattutto qualitativamente
molto alto sia nellorganizzazione sia nei contenuti offerti sia
per quanto riguarda il tema del convegno: Il servizio idrico
integrato: dal sistema dei privilegi al regime dei doveri. Il ruolo
dellamministratore del condominio.
Di non poca rilevanza lessere riusciti ad avere (per la prima
volta) la presenza al convegno del Direttore Generale dellAQP
(Acquedotto Pugliese spa), Massimiliano Bianco, rappresentante
appunto della Societ garante del servizio idrico in Puglia, parte
della Basilicata e Calabria, con la quale tutti gli amministratori
e gli utenti hanno inevitabili problemi di relazione e contatti, e
al quale ANACI Puglia ha strappato, alla ne, una importante
promessa di rma per un protocollo di intesa. Ovviamente
quindi intenzione del sottoscritto, del direttivo non fermarsi e,
chiamando al serio lavoro collaborativo tutte le singole provincie
pugliesi, iniziare a redigere una prima bozza di detto protocollo
e poterla presentare, speriamo entro la ne dellanno, allAQP
per vericare la credibilit e la fattibilit della promessa.
Colgo loccasione per ringraziare tutti gli importanti relatori che
hanno profuso le loro forze e dedicato le loro menti a favore
di ANACI Puglia e precisamente: Francesco Burrelli, presidente
nazionale vicario, Gaetano Mulonia, vice presidente nazionale,
nonch responsabile della macroarea sud e isole, Carlo Paro-
di, direttore del Centro studi nazionale, Antonio Mele direttore
centro studi regionale, il prof. Michele Costantino ordinario di
diritto privato presso la facolt di giurisprudenza dellUniversit
agli studi di Bari. E vero. siamo solo allinizio ma se questo
il buon giorno non si pu far altro che credere in tutti i futuri
e buoni propositi che il regionale Puglia ha in serbo ad esclusivo
vantaggio dei propri associati e, ovviamente, di tutti coloro che
intendono entrare (o a rientrare) a far parte della famiglia ANACI
Puglia e desiderosi di identicarsi nella gura dellamministrato-
re di condominio quale vero professionista del terzo millennio.
..ad maiora semper
ANACI Puglia ha quindi trovato nella persona del neo Presidente
regionale Vito Lucente lo spirito giusto, giovane, genuino e pro-
fessionale del rilancio della propria immagine e rappresentativit
territoriale iniziando a dare risposte positive a tutti coloro che
aspettavano un rinnovamento, un cambio di azione politica e a
coloro che si sono sempre dichiarati scettici di qualsivoglia inizia-
tiva collettiva che potesse portare a tanta importanza.
Una doverosa rinascita e dimostrazione di quella potenzialit
associativa che la Puglia aspettava da molto tempo e che veni-
va in qualche modo non appieno sfruttata.
Oltre a ringraziare la dirigenza nazionale, sempre attenta alle
iniziative volte in tal senso, supportandole appieno, un ultimo
doveroso ma sentito ringraziamento il Presidente regionale lo
rivolge a tutti i Presidenti provinciali e soprattutto ai suoi pi
diretti collaboratori con i quali auspica di dividere tutti gli altri
successi futuri insiti nella sua politica di rinnovamento e cresci-
ta professionale di tutti gli associati ANACI: ad Anna Niceforo,
segretario regionale, a Piero Bonito, tesoriere regionale, ad An-
tonio Mele, direttore del Centro studi regione Puglia.
Squadra giovane con solo la voglia di crescere e far crescere. n
SPAZIO ALLE SEDI REGIONALI / PROVINCIALI <<
>> FRESCHI DI STAMPA
Q
uesta nuova edizione del Trattato, che costitu-
isce la pietra miliare del diritto condominiale,
vede la luce dopo la scomparsa di Gino Terzago
il quale pu essere considerato come il padre
della materia.
E infatti grazie ai suoi studi, svolti lungo un arco di tempo di
quasi cinquantanni, che le problematiche attinenti al condo-
minio negli edici si sono elevate a valore di approfondimen-
to scientico e di alta ricerca accademica.
Il Trattato intende presentarsi quale prosecuzione di unopera
di approfondimento del diritto civile applicabile al condomi-
nio che guarda al suo precursore, Gino Terzago, con spirito
di profonda considerazione e riconoscenza, sul piano profes-
sionale e personale.
La nuova edizione stata aggiornata tenendo presente, con
la completezza pi ampia possibile, i nuovi orientamenti for-
matisi nellultimo periodo e coordinando questi con lassai ri-
levante mole di giurisprudenza precedente che un ponderato
approfondimento individua come rispondente ad un sistema
generale sostanzialmente coerente e massimamente attento
alla difesa ed allincremento del valore della convivenza, sia
alla tutela degli interessi dei singoli condomini.
Il volume ha conservato la tradizionale e felice divisione in
una prima parte, relativa alla gestione, riguardante la proprie-
t, lindividuazione e luso delle parti comuni, il funzionamen-
to dellassemblea, le modalit di svolgimento dellincarico di
amministratore, la portata e le possibilit operative del rego-
lamento di condominio e delle relative tabelle millesimali, le
problematiche inerenti alla ripartizione delle spese; in una se-
conda parte, riguardante i servizi, comprendente approfondi-
menti sullascensore, sul riscaldamento e sul portierato; inne
una terza parte affronta problematiche pi speciche quali il
condominio minimo e quello complesso, i parcheggi, i posti
barca e la multipropriet.
Rilevato che alcuni caposaldi della materia possono conside-
rarsi attualmente acquisiti, opinione condivisa che il condo-
minio nasce per effetto automatico di legge quando un edi-
cio, originariamente in propriet di un unico soggetto, viene
frazionato attraverso la vendita della prima unit immobiliare
(porzione di piano); nel momento in cui lintero edicio cessa
di appartenere ad una sola persona si genera quel fenome-
no giuridico in forza del quale sussisteranno parti esclusive,
composte dalle singole unit immobiliari in propriet privata
e parti comuni congurate da quei beni, in compropriet fra
i condomini, la cui funzione precipua quella di consentire il
godimento delle prime.
In questo senso si parla di beni strumentali (cose comuni) e
beni nali (porzioni di piano esclusive) laddove i primi costitu-
iscono il nesso per godere dei secondi e dalla cui coesistenza
nasce il condominio.
Si da luogo ad una correlazione tra beni personali e beni co-
muni tra i quali si crea una relazione talmente stretta da aver
fatto scaturire, soprattutto negli ultimi anni, una serie di con-
seguenze giuridiche di rilevante portata sui diritti e sugli ob-
blighi dei partecipanti stessi. In tale ottica, si rileva quella che
lessenza del condominio; la gestione delle parti comuni,
senza ingerenza sui diritti dei singoli e sulle parti esclusive, at-
tuando tutto ci sia attraverso lassemblea dei condomini che
opera in base al principio maggioritario, sia tramite loperato
dellamministratore i quali cooperano per gestire e conserva-
re al meglio la funzione delle parti comuni. n
Il condominio
Gino Terzago
Settima edizione a cura di A. Celeste, L. Salciarini e P. Terzago
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L
a Madonna si mostra al popolo dei fedeli come
unapparizione, eppure viva e reale nella sua fre-
schezza, poco pi che adolescente, il volto incan-
tevole, gli occhi leggermente a mandorla e la pel-
le chiara e luminosa. I biondi capelli sono stretti in
trecce sottili, con nastri bianchi, girate intorno alla testa e
trattenute da una fascia di leggero tessuto candido che svolta
sulla fronte perfetta e si perde con semplice eleganza dietro
le orecchie. I contorni purissimi del viso sono sottolineati dal
segno sottile, ma netto di contorno, confrontabile solo con le
pi alte capacit espressive del disegno orentino, a cui Piero
appare qui ancora fortemente legato. Questo volto di una
bellezza che non ha confronti nella storia dellarte, perch sa
unire lassoluta naturalezza di una semplice fanciulla di paese
a qualcosa di regale, ma soprattutto di soprannaturale, forse
per la luminosit perlacea dellincarnato che sembra emanare
luce propria.
E una donna come tutte le altre, incinta, giovanissima e im-
mersa nellattesa del glio che cambier la sua vita, ma
anche la prescelta da Dio come strumento della Redenzione.
Limmagine unesaltazione della maternit: alta e bellissima
nella sua gravidanza avanzata, resa evidente dalla posizione
Piero della Francesca
a Monterchi
Lesaltazione della maternit
ITALIA DA SCOPRIRE <<
di tre quarti, posa la mano destra con gesto protettivo, sul
corpo rigono che preannuncia larrivo del Salvatore e con la
sinistra puntata sul anco si aiuta a sostenere quel dolce peso
che tutte le madri ben conoscono. Il realismo straordinario di
questa gura giunge al punto che lartista ha rappresentato
la Madonna come unimmagine vera di gestante, che con il
rigonarsi del suo corpo ha allargato i lacci della veste mo-
strando il candore della camicia, che corrisponde alla linea
bianchissima della scollatura.
Dallesame dei pochi frammenti rimasti ai margini dellaffre-
sco si pu notare come la parete che fa da sfondo sia ornata
da riquadri alternati, dipinti a nto marmo rosso e verde, che
riprendono i colori della veste dei due Angeli.
Su tale parete, si staglia la tenda che racchiude la scena. Do-
vendo lartista porre al centro di essa, in piedi, la Madonna,
il palo verticale per sorreggere il tendaggio, come di norma
veniva rappresentato (vedi il Sogno di Costantino) sostitui-
to dalla gura della Vergine stessa. Altre ipotesi, sostengono
invece che Piero abbia immaginato il drappo scostato dagli
Angeli appeso allesterno, ad una staffa in ferro conccata
nel muro.
La tenda rivestita allesterno da un prezioso damasco di
seta giallo e rosso con motivi di melograni, simbolo di abbon-
danza, di fertilit e Redenzione. Linterno foderato di ricche
pelli di vaio. Si tratta quindi di una tenda regale di altissimo
signicato simbolico, realizzata con grande verit ed atten-
zione ai diversi effetti luminosi su seta e pelliccia.
Ai lati della Madonna, due Angeli, visti da Piero come splen-
didi giovani vestiti di verde e di rosso con grandi ali dai colori
invertiti, cos come le calze che indossano, tengono aperta la
tenda, con una simmetria perfetta ottenuta usando lo stesso
cartone invertito. n
(Martina Meozzi)
Annunciazione - Arezzo: Chiesa di S. Francesco
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Amministrare Immobili ANACI 148 - Rivista Amministratori Di Condominio

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