Sumrio

Conceito de Cliente ....................................................................................................................... 2 Caractersticas de Clientes ............................................................................................................ 3 2. CLIENTE...................................................................................................................................... 5 O imvel ...................................................................................................................................... 11 Direito das Coisas ........................................................................................................................ 13 A PROPRIEDADE .......................................................................................................................... 13 DESAPROPRIAO E INDENIZAO DE PROPRIEDADES ............................................................. 15 A CONSTITUIO E O USUCAPIO DE IMVEIS .......................................................................... 16 O condomnio .............................................................................................................................. 18 A POSSE ....................................................................................................................................... 19 PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL.............................................................................. 22 PODERES PROPRIETRIOS ........................................................................................................... 23 DIREITO DE PROPRIEDADE .......................................................................................................... 24 Funo Social da Propriedade ..................................................................................................... 26 ACESSO ...................................................................................................................................... 28 Modos de perda da propriedade imvel e mvel....................................................................... 45 Alienao ..................................................................................................................................... 46 Renncia ...................................................................................................................................... 47 Abandono .................................................................................................................................... 48 Perecimento da Coisa.................................................................................................................. 49 Desapropriao ........................................................................................................................... 50 Requisio ................................................................................................................................... 51 A Intermediao imobiliria ........................................................................................................ 53 AUTORIZAO DE VENDA ........................................................................................................... 54 TERMO DE VISITAO ............................................................................................................... 55 RECIBO DE SINAL DE NEGCIO ................................................................................................ 55 CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ...................................................................... 56 CESSO DE DIREITOS ................................................................................................................. 57 MODELOS DE DOCUMENTOS ...................................................................................................... 59

Conceito de Cliente

Na maioria dos contextos considerado como cliente de uma entidade todo aquele que decide a compra de determinado bem ou servio oferecido por essa mesma entidade. Assim, pode-se distinguir o cliente direto (aquele que compra diretamente entidade e que poder ser um intermedirio ou distribuidor) e o cliente final (aquele que compra para satisfao de uma necessidade sua ou de algum a quem oferece o bem - por exemplo um filho). O conceito de cliente deve ser distinguido tambm do conceito de consumidor, os quais no so necessariamente coincidentes - numa situao em que algum compra para oferecer, o cliente esse algum que compra enquanto o consumidor quem efetivamente consome o bem oferecido. Outra distino importante a distino entre o cliente e o pagador. Numa perspectiva comercial ou de marketing o cliente que decide a compra e no necessariamente quem a paga. Esta distino importante no caso de produtos destinados a crianas e jovens. Em muitas situaes a criana ou o jovem que decide (ou influencia de forma decisiva) a compra, devendo este ser considerado como o cliente, apesar de quem paga poder ser os pais. Numa compra de produtos para beb, os decisores sero os pais apesar do consumidor ser o beb pelo que devero ser considerados como clientes os pais e no o beb. A localizao de clientes potenciais s um problema se eles forem escassos. Isso no acontece quando existe falta do produto ou servio no mercado; consumidores enfrentam filas quando h racionamento de po ou combustvel. Quando uma empresa lana um produto extremamente atraente, os clientes se amontoam espera (). Existe escassez de clientes, e no de produtos. Philip Kotler. O cliente aquele que compra de sua empresa, que compra o produto e servio por ela ofertada e tambm consome a marca e demais compostos intangveis adquiridos de forma embutida no produto. Sem os clientes no h o faturamento, alm de pagar o preo e considerar o valor agregado da mercadoria, o cliente satisfeito ou insatisfeito torna-se num divulgador da marca.
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Existem os seguintes tipos de clientes:

Prospect: cliente que possua a inteno de comprar da sua

empresa

Shopper: visitam seu estabelecimento pelo menos 1 vez. Cliente eventual: Compram sem fidelidade, com um ou

mais produtos em situaes de necessidade ou necessidade ocasional.

Cliente

regular:

prximos

da

fidelidade,

compram determinado produto periodicamente;

Defensor: Seja por satisfao ou insatisfao, divulgam a marca

da empresa e sua experincia com o produto para terceiros. O cliente externo aquele que est na sociedade de consumo , detentor de determinado poder de compra. O cliente interno muito referido nas aes de endomarketing das empresas, pois so os funcionrios, equipes de trabalhos e demais colaboradores internos da empresa. No cenrio atual, todo empreendimento deve encantar o seu cliente oferecendo produtos de alta qualidade a preo acessvel, servio eficaz, resposta imediata e as devidas solues para os problemas e dvidas proveniente do uso da mercadoria.

Caractersticas de Clientes

Pessimista -

aquele

que

desconfia

de

tudo

pontos

positivos.

Como trat-lo: Ser cauteloso e ter habilidade para mostrar v o lado negativo das coisas. Sabe-Tudo - aquele que julga conhecer a nossa funo ou os assuntos melhor que ns. Como trat-lo: Ouvir o segredo. Humilde - tmido, aparentando insegurana e coloca-se de forma inferior. Como trat-lo: Valorizar sua presena.
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Falante - aquele que fala sem parar. Como trat-lo: Tente com delicadeza interromper ou terminar a conversa sem ferir a pessoa. Formal - o que trata a todos com muita cerimnia. Como trat-lo: Use e abuse das formalidades que ele vai adorar, com certeza. Informal - aquele que chega colocando-se vontade e tratando todos com intimidade. Como trat-lo: No participe da liberdade. Trate-o com simpatia e adote o comportamento de dirigir a conversa. Passa-Problemas - Est sempre irritado e tenta transferir seus problemas ou culpar algum. Como trat-lo: Compactue com ele, lastimando o ocorrido e responda que vai providenciar para que seu problema tenha soluo. Calado - Quase no fala e procura no expor sua opinio. Como trat-lo: Tente desenvolver um dilogo ressaltante assuntos do interesse dele. Raciocnio Lento - Sua velocidade, bem como o modo de agir, so quase sempre bem mais lentas que o normal. Como trat-lo: Ajude-o repetindo as informaes e, no final, faa um resumo para ajud-lo na deciso.

1 QUALIDADE NO ATENDIMENTO AO CLIENTE O atendimento6 est diretamente ligado aos negcios que uma organizao pode ou no realizar, de acordo com suas normas e regras. O atendimento estabelece dessa forma uma relao de dependncia entre o atendente, a organizao e o cliente. (CARVALHO, 1999, p. 233) Segundo Kotler (2000), o atendimento ao cliente envolve todas as atividades que facilitam aos clientes o acesso s pessoas certas dentro de uma empresa para receberem servios, respostas e solues de problemas de maneira rpida e satisfatria. Para tanto necessrio que o atendente de uma empresa conhea os requisitos bsicos para um bom atendimento ao cliente.

A qualidade no atendimento a porta de entrada de uma empresa, onde a primeira impresso a que fica. 1.1 REQUISITOS BSICOS PARA UM BOM ATENDIMENTO AO CLIENTE SEGUNDO, MARQUES, (1997) Conhecer - suas funes, a empresa, as normas e procedimentos Ouvir - para compreender o cliente Falar - utilizar um vocabulrio simples, claro e objetivo Perceber - o cliente na sua totalidade Conhecer: o vendedor ou atendente precisa ter conhecimento das suas funes dentro da empresa, como ela trabalha, quais so as normas a serem cumpridas e quais os procedimentos para que seu trabalho seja bem sucedido; Ouvir: No possvel atender o cliente, sem antes saber o que ele deseja. necessrio ouvir o que o cliente tem a dizer para estabelecer uma comunicao sem desgastes e sem adivinhaes, para no correr o risco de frustr-lo. Ouvir ser sbio ; Falar: Depois de ouvir atentamente o cliente, necessrio falar para estabelecer o processo de comunicao. Quando um atendente transmite uma informao ao cliente, deve utilizar-se de uma linguagem adequada, evitando termos tcnicos, siglas, grias. Enfim, ser claro, objetivo, respeitando o nvel de compreenso do cliente; Perceber: Os gestos, as expresses faciais e a postura do cliente so ricos em mensagens, que se percebidas auxiliaro na compreenso do mesmo. As pessoas so diferentes uma das outras. Por esta razo a percepo um fator fundamental que proporciona ao funcionrio perceber as diferentes reaes e assim dispensar um tratamento individual e nico aos clientes. Segundo Bogman (2002), a qualidade do atendimento que a empresa oferece ao cliente pode determinar o sucesso ou o fracasso de um negcio. O contato de um funcionrio com os clientes da empresa como um todo influenciar o relacionamento com a companhia.

2. CLIENTE

Segundo Chiavenato (2005.p. 209) apud Souza; Frenhani (2010.p. 26) No negcio, o atendimento ao cliente um dos aspectos mais importantes, sendo que o cliente o principal objetivo do negcio *...+ . O atendimento ao cliente est relativamente ligado ao marketing de uma empresa, assim relevante observar algumas interpretaes do significado de ser cliente: O cliente uma parte principal dentro da empresa, ele representado como uma fatia grande do bolo, ou seja, a parte responsvel pelo avano ou decadncia de uma empresa; O cliente deve ter um atendimento especial, diferenciado no pode ser esquecido e quando lembrado, ele se sente importante, til e acaba se tornando fiel empresa; O cliente no depende de ns, ns que dependemos dele; Sem clientes, o empresrio fecharia as portas da empresa. MARQUES, (1997), afirma que existem vrios tipos de clientes: o cliente externo; o pessoal; o da concorrncia; o interno; o fiel e o novo e, para um melhor entendimento observe logo abaixo o perfil de cada cliente: a) Cliente externo O cliente externo aquele que compra os produtos e servios que so oferecidos, mas no faz parte da empresa e no participa do processo de produo e realizao do mesmo. Pessoas que podem estar interessadas em comprar seu produto; Pessoas que visitam sua empresa pelo menos uma vez; Pessoas que adquiriram um ou mais produtos ou servios de sua empresa; Pessoas que adquirem regularmente seus produtos e servios; Pessoas que elogiam a qualidade de seu negcio a outros. b) Cliente pessoal O cliente pessoal aquele que acaba influenciando na vida das pessoas e no desempenho do trabalho, faz parte do cotidiano de todo e qualquer membro da organizao, pois se trata de familiares. O ambiente que formado por esses membros, responsvel pelo convvio dentro e fora da empresa, de certo modo com eles que so compartilhados bons e maus momentos que iro refletir no comportamento e no ambiente de trabalho, entretanto necessrio zelar por esse cliente.
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c) Cliente da concorrncia O cliente da concorrncia aquele que no compra, mas sim, dos nossos concorrentes. Aquele que a empresa no consegue conquist-lo, mas para ele o concorrente oferece o melhor produto, melhor atendimento, melhor proposta e acaba atraindo-o o cliente a comprar na empresa. d) Cliente interno O cliente interno aquele que trabalha na empresas e presta servios, desde aquele que faz o caf, at o que possui maior cargo, o que est envolvido na criao do produto at a prestao de servios. necessrio que a empresa possua um ambiente agradvel, mantendo um clima organizacional e envolvente, de modo que todos se sintam teis e valorizados, garantindo uma administrao participativa e uma empresa de sucesso que produz produtos e tem um atendimento de qualidade a fim de suprir as necessidades dos clientes. e) Cliente fiel O cliente fiel aquele que mantm um vnculo de fidelidade a uma determinada empresa, produto ou prestao de servio que a mesma oferece. Pode-se afirmar que se trata de relacionamento direto com a empresa, e o que pode ocasionar esta fidelidade so os produtos e os servios prestados, tais como o atendimento que fundamental, pois este cliente confia e est satisfeito com a empresa. f) Cliente novo O cliente novo atrado pela propaganda na mdia, panfletos promocionais, comentrios do cliente fiel (a propaganda boca a boca), qualidade dos produtos oferecidos, bom atendimento entre outros. Aps a conquista do novo cliente necessrio mant-lo e se possvel fideliz-lo.

2.1 POR QUE SE PERDE UM CLIENTE?

Estudos realizados por pesquisadores do assunto em questo, comprovaram quais os motivos que levam o cliente a parar de comprar em uma empresa. _ 1% por falecimento _ 5% por mudana de endereo _ 5% por amizades comerciais
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_ 10% por maiores vantagens em outras organizaes _ 14% por reclamaes no atendidas _ 65% por indiferena do pessoal que os atende, ou seja, falta de qualidade no atendimento. Fonte: ( AMARO apud BOGMAN,2002.p.98) Como possvel observar, um nmero expressivo, comprova que existe muita deficincia nesta rea do atendimento ao cliente. As empresas que no despertarem para esses resultados, sofrero com a evaso de seus clientes e a mdio prazo podero entrar em dificuldades. preciso abrir o olho e acompanhar se o cliente est sendo bem ou mal atendido. O cliente tem sido historicamente desrespeitado, pelo mau atendimento dado por um grande nmero de empresas. Devido a termos vivido muitos anos de regime autoritrio, protecionismo de mercado, monoplios e etc., muitas empresas foram levadas a uma atitude de prepotncia perante o consumidor. Porm, com a globalizao da economia e a integrao da nossa economia ao mercado, da competitividade crescente e da comunicao na era da Internet, o cliente comea a despertar para seu verdadeiro papel que exercer o seu poder de escolha. As empresas necessariamente tero que se adequar a essa nova era, ou seja, preocupar-se com a excelncia da qualidade de seus servios ou no sobrevivero no mercado. Os clientes, desta nova era, querem muito mais do que cortesia, querem servios que agreguem valor, prestando ao consumidor servios que, na sua percepo, atendam ou superem suas expectativas (ABDALA, 2008). Segundo ABDALA (2008), as estatsticas indicam que mais de 90% dos clientes insatisfeitos com uma empresa nunca mais a procuraro e ainda comentaro sobre sua experincia negativa com 10 a 17 pessoas de seu relacionamento.

2.1.1 Os sete pecados da qualidade do servio ao cliente

A forma que o cliente abordado ou atendido pode ser um ultimato para qualquer empresa. Segundo Cobra ( 2003.p.32) esses deslizes representam a maior ameaa ao negcio de qualquer empresa. So eles:

1) Apatia: atitude de pouco caso dos funcionrios da empresa, tais como vendedores, recepcionistas, pessoal de entrega etc; 2) Dispensa: procurar livrar-se do cliente desprezando suas necessidades ou seus problemas, com frases como: no temos ou ainda no chegou; 3) Condescendncia: tratar o cliente como se ele fosse uma criana e no soubesse o que quer; 4) Automatismo: significa um atendimento indiferente ou robotizado; 5) Passeio: jogar o cliente de um departamento para outro sem se preocupar em resolver o problema do cliente; 6) Frieza: quando o cliente atendido com indiferena, hostilidade, rispidez, desateno ou impacincia; 7) Livro de regras: Essa uma das desculpas mais frequentes para o mau atendimento, onde as normas da empresa so colocadas acima dos interesses de satisfao do cliente. Cobra (2003), afirma que as consequncias dessa forma de atendimento ao cliente para a empresa que as pratica so graves, ela corre um srio risco de perder clientes e ser desprezada pelo mercado. Sem um bom relacionamento com os clientes, uma empresa no sobrevive. As organizaes precisam estar atentas aos atendimentos de seus colaboradores a seus clientes, pois atitudes como essas relatadas acima podem segundo o autor arrasar qualquer empresa. Mas, qual seria ento a expectativa do cliente em relao ao atendimento?

2.2 QUAL A EXPECTATIVA DO CLIENTE ?

2.2.1 O cliente quer ser bem-recebido quando chega empresa

O cliente quer sentir-se bem-vindo. Seja ele um garagista, porteiro, vendedor, recepcionista ou presidente, d a ele esta sensao, receba-o com um sorriso verdadeiro, que exteriorize o prazer que tem com a vinda dele sua empresa.

2.2.2 O cliente quer ser informado de maneira correta

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O cliente quer ser informado de maneira correta, objetiva e clara a respeito daquilo que procura, um dos requisitos bsicos raramente atendido. As empresas no se preocupam em colocar funcionrios bem treinados e capacitados para fornecerem as informaes mais primrias ao cliente. Veja o que diz o Cdigo de defesa do consumidor8: Artigo 6 pargrafo III- So direitos bsicos do consumidor III - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentem.( LEI N 8.078, de 11 de setembro de 1990).

2.2.3 O cliente tambm deseja ser enxergado quando chega a qualquer empresa

Mas quase sempre ele invisvel aos olhos dos funcionrios, que insistem em priorizar os assuntos particulares e as ltimas piadas do dia, muitos riem, conversam em grupo. Existem relatos de clientes que j esperaram at trinta minutos, para que algum funcionrio percebesse estavam esperando para serem atendidos e comprar um produto daquela empresa, resultando em frustrao por no efetuar a compra desejada.

2.2.4 O cliente quer ser levado a srio, ser tratado com respeito

Segundo KOTLER (1991), um dos maiores consultores de marketing da atualidade, conquistar novos clientes custa entre cinco a sete vezes mais do que manter os j existentes. O cliente no est apenas passeando, ele quem paga o seu salrio no fim do ms.

2.2.5 O cliente quer priorizar as suas necessidades e seus interesses

Existem vrios fatores que geram impacto positivo na satisfao de seus clientes. So eles: ouvir, encant-lo, oferecer produtos e servios de qualidade, preo justo, condies de pagamento flexveis, prazos cumpridos, existncia das mercadorias
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ou servios demandados, atendimento gentil e comprometido, facilidades na entrega e oportunidade de descontos e ofertas especiais.

2.2.6 O cliente est em busca de uma realizao pessoal, um sonho ou at mesmo melhorar sua alto-estima

Quando o cliente decide entrar em alguma empresa, na maioria das vezes ele j sabe o que quer, ele pode estar em busca de uma realizao pessoal, de realizar um sonho ou at mesmo melhorar a sua autoestima. A misso do vendedor (a) ajudar o cliente na concretizao desses objetivos, e no frustr-lo com mau atendimento. O cliente precisa sentir que o vendedor se importa com ele, e que est ali para o qu ele precisar. Essa tambm uma forma de fidelizar o cliente, com amizade, respeito, pois um cliente feliz e satisfeito falar de sua empresa vendendo a imagem para vrios amigos e parentes. ABDALA (2008), afirma que a qualidade no atendimento mais importante que o preo do produto. Percebe-se que muitas vezes o cliente no se importa com o preo do produto, pois ele j decidiu que aquele servio ou produto que quer adquirir, para a realizao desta compra vai depender somente da qualidade no atendimento que ele ir receber ao ser abordado pelo funcionrio e toda a equipe da empresa.

O imvel
Imveis so todos os bens que no se podem transportar sem que se altere a sua essncia. Contrapem-se aos bens mveis, que podem movimentar-se ou possuem movimento prprio. Bens mveis e imveis: mveis so os que podem ser transportados por movimento prprio ou removidos por fora alheia; imveis so os que no podem ser transportados sem alterao de sua substncia.

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Bens imveis por sua natureza: abrange o solo com sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o subsolo. Bens imveis por acesso fsica artificial: inclui tudo aquilo que o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lanada terra, os edifcios e construes, de modo que no se possa retirar sem destruio, modificao, fratura ou dano. Bens imveis por acesso intelectual: so todas as coisas mveis que o proprietrio do imvel mantiver, intencionalmente, empregadas em sua explorao industrial, aformoseamento ou comodidade. Bens imveis por determinao legal: so direitos reais sobre imveis (usofruto, uso, habitao, enfiteuse, anticrese, servido predial), inclusive o penhor agrcola e as aes que o asseguram; aplices da dvida pblica oneradas com a clusula de inaliebilidade, decorrente de doao ou de testamento; o direito sucesso aberta, ainda que a herana s seja formada de bens mveis. Os bens imveis classificam-se em imveis rurais e urbanos. Os conceitos doutrinrios para a classificao de bens imveis dividem-se em duas correntes. A primeira corrente doutrinria utiliza-se da classificao com base no critrio localizao, esta doutrina foi a abraada pela carta magna de 1988. Para juristas adeptos desta corrente segue conceito:

a- Imvel Rural ser todo imvel localizado fora dos permetros urbanos estabelecidos pelas leis municipais. b- Imvel Urbano ser todo imvel localizado dentro da rea urbana estabelecida pelas leis municipais. Por outro lado, existe corrente doutrinria para a qual no a localizao que distingue o imvel rural do urbano, mas sim, sua destinao. O Direito Romano, j ensinava que no era a localizao do imvel que o caracterizava como rural ou urbano, mas sua destinao: (...) Urbana famlia, et rstica, non loco, sed genere distinguiur... Atualmente, aps o advento da Lei n 4504-64, art.4, inciso I, Lei 5.868, de 12 de dezembro de 1972 (artigo 6) e Lei n 8629-93, para efeitos de cadastro, o prdio
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rstico(rural), ser aquele com rea contnua, superior a um hectare, qualquer que seja a sua localizao, desde que destinado explorao extrativa , vegetal, florestal , agrcola, pecuria ou agroindustrial.

Direito das Coisas

1.Conceito de Direito das Coisas Direito das Coisas abrange o conjunto de normas sobre as relaes jurdicas que se referem, basicamente, aos bens materiais *. Entende-se por bens materiais todas as coisas que possuem valor econmico, isto , coisas teis e raras, capazes de despertar o interesse de apropriao pelo homem. *Em regra, o Direito das Coisas cuida dos bens materiais. Mas h uma exceo aos bens materiais; o Direito Autoral. Por isso, o sempre notvel jurista Clvis Bevilquia definiu o Direito das Coisas como o complexo das normas reguladoras das relaes jurdicas referentes aos bens corpreos e ao Direito Autoral (in Cdigo Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado, 9 ed., Rio de Janeiro, 1953, v. 3). Entretanto, a matria do Direito Autoral atualmente concebida parte da sistemtica tradicional do Direito das Coisas (ver Lei n. 5.988, de 14-12-1673).

A PROPRIEDADE
Conceito e Funo A propriedade caracterizada pelo domnio que o homem exerce sobre coisa que lhe pertence. Baseando-se no Cdigo Civil (art. 524), pode-se definir propriedade da seguinte maneira:

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Propriedade o direito de usar, gozar e dispor de uma coisa, bem como de retir-la das mos de quem quer que injustamente a detenha. O direito a propriedade, que assegurado pela Constituio Federal, fundamenta-se em diversas razes:

A propriedade estimulo e recompensa para o trabalho: o homem que trabalha precisa de uma recompensa pelo seu esforo. Essa recompensa a propriedade dos bens materiais que lhe permitam uma existncia digna.

A propriedade conduz ao respeito pelas coisas: a conquista da propriedade leva o homem a sentir mais de perto o valor das coisas, despertando-lhe o desejo de conserv-las em benefcio prprio, dos seus familiares e de seus semelhantes. claro que esse desejo de conservao no se deve transformar na mesquinharia do avarento, pois a virtude, como sempre, situa-se no meiotermo entre as atitudes extremistas.

A propriedade uma garantia de liberdade: o homem que sobre nenhum bem exerce domnio acaba tornando-se um escravo, passando a depender totalmente dos outros para sobreviver. Perante o Direito brasileiro, a propriedade apresenta-se com duas funes:

Funo pessoal: a propriedade um direito exclusivo e, em princpio, ilimitado. Alis, o que declara o art. 527 do Cdigo Civil: o domnio presume-se exclusivo e ilimitado, at prova em contrrio. Exclusivo, porque o direito do proprietrio sobre sua propriedade exclui, automaticamente, o domnio de outras pessoas sobre esta mesma coisa. Ilimitado, porque o direito de propriedade s se extingue pela vontade do dono ou pela vontade da lei, no caso, por exemplo, das desapropriaes por necessidade social ou utilidade pblica.

Funo social: a propriedade traz diversas responsabilidades sociais para seu dono. Isto significa que a propriedade deve ser aproveitada produtivamente, para prestar servios comunidade, principalmente no caso da propriedade agrcola.
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O proprietrio no se pode dar ao capricho de, apenas, conservar ou abandonar o que seu, visando somente sua valorizao especulativa, pois, agindo desse modo, estar impedindo que a comunidade possa participar dos benefcios sociais que a propriedade poderia gerar, caso fosse utilizada produtivamente. A funo social da propriedade est prevista expressamente na Constituio Federal, como um dos princpios que devem orientar a ordem scio-econmica do pas.

DESAPROPRIAO E INDENIZAO DE PROPRIEDADES

Conforme a Constituio Federal, no caso de o Estado interessar-se pela desapropriao de um bem, o procedimento deve estar fundamentado em razes de necessidade ou utilidade pblica, garantindo-se ao proprietrio justa e prvia indenizao em dinheiro, ou quando se tratar de desapropriao para reforma agrria, mediante em ttulos da dvida agrria. Aquisio de propriedade O Cdigo Civil, ao tratar das formas de aquisio da propriedade, impe condies diferentes para a propriedade mvel e a imvel, sendo que esta ltima tratada com maior rigor e solenidade. Um fato, entretanto, vlido para ambas as formas de aquisio da propriedade, quer seja mvel, quer seja imvel, que o simples contrato de compra e venda no suficiente para transferir a propriedade de uma coisa. Para efetivar tal transferncia, o Direito brasileiro exige:

se o bem for mvel, a tradio da coisa, isto , a entrega ou transmisso do bem;

se o bem for imvel, a transcrio do ttulo de transferncia no Registro de Imveis.

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Vejamos, agora, mais detalhadamente, as formas de aquisio da propriedade mvel, enumeradas no art. 530 do Cdigo Civil:

Transcrio do ttulo de transferncia no Registro do Imvel: a escritura da compra e venda imobiliria necessita, como j vimos, ser devidamente registrada. Sem esse registro, o domnio do imvel no se transfere.

Acesso: o acrscimo sofrido por uma propriedade, devido a elementos externos. Exemplo de acesso: formao de ilhas em rios particulares.

Usucapio: a aquisio de uma propriedade pela sua posse prolongada, por um tempo fixado na lei. Existem duas espcies de usucapio: o ordinrio e o extraordinrio. Ordinrio o usucapio que decorre da posse de um imvel por dez anos, entre pessoas moradoras num mesmo Municpio, e por quinze anos, entre pessoas moradoras em Municpios diferentes. Para a existncia do usucapio ordinrio a lei exige a posse mansa e pacfica, com justo ttulo e boaf. O usucapioextraordinrio aquele que decorre da posse de um imvel pelo prazo de vinte anos, independentemente de ttulo de boa-f.

Direito hereditrio: a transmisso da propriedade pela sucesso que ocorre depois da morte do proprietrio. Aberta a sucesso, a propriedade ser transmitida por herana aos herdeiros legtimos e testamentrios. Herdeiros legtimos so os descendentes, os ascendentes, o cnjuge sobrevivente, os colaterais e o Estado.Herdeiros testamentrios so aqueles nomeados no testamento.

A CONSTITUIO E O USUCAPIO DE IMVEIS

A Constituio Federal prev duas modalidades de usucapio: o de terreno urbano e o de rea de terra rural. Usucapio urbano: Aquele que tomou posse de um terreno particular de at 250 metros quadrados tornar-se- seu proprietrio legtimo desde que:
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no seja dono de qualquer outro imvel na cidade ou no campo: permanea na posse do terreno urbano sem interrupo, por 5 anos, e sem oposio do eventual dono;

utilize o terreno ocupado como sua moradia ou de sua famlia.

Usucapio rural: Aquele que tomou posse de rea de terra pertencente a um particular de at 50 hectares de extenso tornar-se- seu proprietrio legtimo desde que:

no seja dono de qualquer outro imvel rural ou urbano; permanea na rea por 5 anos ininterruptos, sem oposio do eventual dono; utilize a rea ocupada como sua moradia, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia. Estabelece a Constituio Federal que o direito ao usucapio no ser

reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Alm disso, ficou determinado que os imveis pblicos (urbanos ou rurais) no sero adquiridos por usucapio. Entre as formas de aquisio da propriedade mvel o Cdigo Civil menciona as seguintes:

A ocupao: a posse de coisa abandonada, que no tenha dono. So coisas sem dono e sujeitas apropriao, por exemplo, os animais bravos, enquanto entregues sua natural liberdade;

A especificao: a transformao de matria-prima em espcie nova, obtida pelo trabalho humano. Quem assim proceder ser proprietrio da espcie nova, se a matria-prima era sua. Se a matria-prima for alheia, caber indenizao ao seu proprietrio.

A confuso, comisto e adjuno: ocorre confuso quando se fundem coisas lquidas; comisto, quando se misturam coisas slidas; adjuno, quando se justape uma coisa outra. Se as coisa confundidas, misturadas ou ajuntadas pertencerem a diversos donos, estas permanecero na sua propriedade, caso seja possvel separar tais coisas, sem estrag-las. Se a separao no for
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possvel, o dono da coisa principal passar a ser dono do conjunto obtido, indenizando os demais.

O usucapio: para as coisa mveis ocorre o usucapio com a posse continuada e sem oposio durante trs anos, desde que baseada em justo ttulo e boa-f. Por outro lado, se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir usucapio independentemente de ttulo de boa-f.

A tradio: , de modo geral, a entrega material da coisa, das mos dos proprietrios para o comprador.

O condomnio
O condomnio domnio com. a propriedade exercida juntamente com outras pessoal. Portanto, haver condomnio quando um mesmo bem pertencer, simultaneamente, a mais de um proprietrio. Cada pessoa que detm uma frao ideal da propriedade do condomnio recebe o nome de condmino. A lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, regula o condomnio nos edifcios destinados a fins residenciais ou no residenciais. O objetivo desta lei estabelecer um conjunto de normas para promover melhor harmonia entre os condminos, uma vez que o exerccio da propriedade em comum tem sido fonte de freqentes rixas e conflitos. Entre os direito fundamentais dos condminos, podemos citar os seguintes; Usar livre a coisa conforme seu destino comum. Isso significa que cada condmino livre para fazer tudo o que deseja na coisa comum, exceto atuar no sentido de impedir ou perturbar igual direito de outro condmino. Reclamar ou reivindicar a coisa comum de terceiro que injustamente a detenha. Por outro lado, um dos principais deveres dos condminos a obrigao de contribuir, na proporo de sua parte, para as despesas gerais de condomnio.
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Segundo a Lei n. 4.591, compete aos condminos elaborar:

Conveno do condomnio, que o documento escrito destinado a estabelecer os direitos e deveres de cada condmino,

Regime interno, que o documento complementar Conveno, destinado a estabelecer normas sobre o funcionamento da edificao e o uso das coisas comuns. Freqentemente, os regulamentos costumam ser colocados em tabuletas ou quadros, afixados no andar trreo dos edifcios, prximo dos elevadores. A representao do condomnio ser exercida por

um sndico, devidamente eleito pelos condminos, na forma prevista pela Conveno. O mandato do sndico eleito no poder exceder a dois anos, permitindo-se reeleio. Compete ao sndico exercer a administrao interna da edificao no que se refere sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores.

A POSSE
Conceito de posse De um modo geral, podemos dizer que posse a deteno material de uma coisa. Assim, considera-se possuidor toda pessoa que tem, de fato, o exerccio de algum dos poderes inerentes ao domnio, ou propriedade (Cdigo Civil, art. 485). A posse no deve ser confundida com a propriedade. O inquilino, por exemplo, detm a posse do imvel durante a vigncia da locao, mas no a sua propriedade. Classificao da posse
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A posse pode ser classificada segundo diversos critrios, dentre os quais destacamos os seguintes: Posse direta e indireta. Posse direta aquela exercida diretamente pelo possuidor com a autorizao do proprietrio. Exemplos de possuidores diretos: o inquilino, o depositrio etc. Posse indireta aquela que o proprietrio exerce, aps ter transferido a coisa, por sua prpria vontade, ao possuidor direto. Exemplos: o locador do imvel, o depositante etc. Posse justa e injusta. Posse justa aquela que no for violenta, clandestina ou precria (Cdigo Civil, art. 489). Violenta a posse obtida mediante o uso da fora. Clandestina a posse obtida s escondidas do proprietrio. Precria a posse obtida por meio do abuso de confiana do possuidor direto que, tendo recebido a coisa do proprietrio com a obrigao de devolv-la depois de certo tempo, deixa de cumprir seu dever. Exemplo: o inquilino que no devolver o imvel ao proprietrio. Posse injusta, portanto, aquela que for violenta, clandestina ou precria. Posse de boa-f e de m-f. Posse de boa-f aquela em que o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa, ou do direito possudo (Cdigo Civil, art. 490). Posse de m-f aquela em que o possuidor est consciente de que a coisa foi adquirida de forma violenta, clandestina ou precria. Aquisio da posse A posse de uma coisa adquiri-se, de modo gera, pela obteno do poder de fato sobre essa coisa. Isso ocorre, basicamente, mediante a apreenso.

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No que se refere aos bens imveis, a apreenso se d por intermdio da ocupao. Neste caso, o possuidor se apropria do imvel, passando a utiliz-lo. J em relao aos bens imveis, a apreenso se d por meio da deslocao desse bem para a esfera de utilizao e influncia do possuidor. Perda da posse Perde-se a posse de um bem desde o instante em que o possuidor deixa de agir como dono do que era seu. Segundo o art. 520 do Cdigo Civil, vejamos alguns exemplos de casos em que se perde a posse:

Pelo abandono da coisa. Pela entrega (tradio) da coisa com a inteno de transmiti-la a outra pessoa. Pela perda ou destruio da coisa e sua colocao fora do comrcio.

Os efeitos da posse A posse produz efeitos no campo jurdico. Dentre esses efeitos destaca-se, por sua importncia, a proteo possessria. Com base nesta proteo legal o possuidor tem direito a ser mantido na posse, em caso de turbao, e restitudo, no caso de esbulho. Ocorre turbao quando algum perturbado na posse. Diante desse problema, a lei assegura ao possuidor o direito de mover contra o turbador ao de manuteno de posse. Ocorre esbulho quando algum retirado de sua posse pelo uso de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. O possuidor tem o direito de mover ao de reintegrao de posse para restituir judicialmente a coisa. Como proteo preventiva da posse, a lei assegura ainda ao possuidor o interdito proibitrio. Esse interdito visa a tranqilizar o possuidor que est sendo
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ameaado de perturbao ou de esbulho em sua posse. Trata-se, portanto, de uma medida judicial cujo objetivo fazer cessar a violncia que est prestes a ocorrer. Contudo, percebe-se que nem todos os bens interessam ao direito das coisas, pois o homem s se apropria de bens teis satisfao de suas necessidades. De maneira que se o que procura for uma coisa inesgotvel ou extremamente abundante, destinada ao uso da comunidade, como a luz solar, o ar atmosfrico, a gua do mar etc., no h motivo para que esse tipo de bem seja regulado por norma de direito, porque no h nenhum interesse econmico em control-lo. Logo, s sero incorporadas ao patrimnio do homem as coisas teis e raras que despertam as disputas entre homens, dando, essa apropriao, origem a um vnculo jurdico, que domnio.

PROPRIEDADE EM SUA VISO TRADICIONAL

Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos estudiosos do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo denir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer. Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no Direito, como tambm na economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da funo e do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo mesmo quem desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade humana como se fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital. Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste comentrio descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima, portanto. Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o domnio na livre faculdade de usar e dispor, das cousas e de as demandar por aes reais. Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de poderes j prevista nas Ordenaes, e que se mantm at hoje. Ocorre que este desar sinttico de

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poderes, conquanto verdade, no encerra a compreenso jurdica da propriedade nos dias atuais. Inicialmente, podemos afirmar que a propriedade consiste no mais extenso direito real que um determinado ordenamento jurdico confere a um titular. Gostamos desta definio no porque ela em especial boa, mas porque reconhece como toda e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito subjetivo que consistir, em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um titular sobre uma coisa, ser esta a propriedade, pois esta a funo que ocupa, a de ser meio de exerccio de poder econmico e de atribuio de titularidades. Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro externo; interfere no destino da coisa, e impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus desgnios. Portanto, a distribuio das titularidades e da riqueza efetivamente passam pela normativizao da propriedade na sociedade.

PODERES PROPRIETRIOS
O art. 1.228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar, gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de propriedade do Cdigo Civil de 2002, com a seguinte redao: Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha Essas caractersticas, todavia, no devem se tomadas isoladamente, e sim consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade se comporta de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar o papel ocupado pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes, marcas, patentes, etc., como pedra de toque dessa reviso.

A PROPRIEDADE NA SOCIEDADE: RIQUEZA, ACMULO E ACESSO

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Mas se ser proprietrio ter esses poderes, e ser considerado o principal interessado em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes propriedade, e qualifica-la de acordo com essas funes?

DIREITO DE PROPRIEDADE

A propriedade, consagrada como um dos direitos fundamentais no caput do art. 5, e assegurada de maneira ampla no inciso XXII ( garantido o direito de propriedade) sofre as restries impostas pelo prprio texto. Nesse sentido, no inciso XXIII (a propriedade atender a sua funo social) temos que a propriedade deve atingir sua funo social (art. 182, 4 e art. 186 da CF/88). O mau uso da propriedade acarreta para o proprietrio as sanes previstas no art. 182 (propriedade urbana) e 184 (propriedade rural), culminando com a desapropriao. Nessas hipteses, por se tratar de desapropriao com carter punitivo, a indenizao mediante ttulos da dvida pblica, resgatveis at 10 anos, para os imveis urbanos (art. 182,4, inc. III) ou mediante ttulos da dvida agrria, resgatveis at 20 anos, para os imveis rurais (art. 184). No se confundindo, pois, com a desapropriao por necessidade pblica, ou interesse social, cuja indenizao deve ser prvia, justa e em dinheiro (art. 5, inc. XXIV da CF/88). Doutrinariamente, costuma-se distinguir essas trs hipteses da seguinte maneira: 1 "existe necessidade pblica quando a Administrao est diante de um problema inadivel e premente, isto , que no pode ser removido, nem procrastinado, e para cuja soluo indispensvel incorporar, no domnio do Estado, o bem particular;

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2 h utilidade pblica quando a utilizao da propriedade conveniente e vantajosa ao interesse coletivo, mas no constitui um imperativo irremovvel; 3 ocorre interesse social quando o Estado esteja diante dos chamados interesses sociais, isto , daqueles diretamente atinentes camadas mais pobres da populao e massa do povo em geral, concernentes melhoria nas condies de vida, mais eqitativa distribuio da riqueza, atenuao das desigualdades em sociedade" (cf. M. Seabra Fagundes, 1984:187-288). As desapropriaes por necessidade pblica e por utilidade pblica tm como fundamento o art. 5, inc. XXIV, da CF/88, regulamentado pelo Decreto-lei 3365/41. o referido Decreto-lei fundiu em uma s categoria utilidade pblica os casos de necessidade pblica e utilidade pblica (art. 5 do Decreto-lei 3365/41). Essa modalidade de desapropriao de competncia da Unio, dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal e dos Territrios (art. 2 do Decreto-lei 3365/41). Os bens dos Estados, Municpios, distrito Federal e Territrios podem ser desapropriados pela Unio e, os dos Municpios, tambm pelos Estados; quer dizer que a entidade poltica maior ou central pode expropriar bens da entidade poltica menor ou local, mas o inverso no possvel. Quanto desapropriao por interesse social, h trs fundamentos constitucionais diversos, a cada um deles correspondendo, no mbito da legislao ordinria, disciplina legal diferente: 1 o art. 5, inc. XXIV, da CF/88, disciplinado pela Lei 4132/62, que no seu art. 2 indica os casos de interesse social e da competncia da Unio, dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal e dos Territrios (aplicao do art. 2, do Decreto-lei 3365/41, por fora do que dispe o art. 5 da lei 4132/62); 2 o art. 182, 4 da CF/88, que cuida de hiptese nova de desapropriao cujo objetivo atender funo social da propriedade urbana; depende de regulamentao por lei ordinria e de competncia exclusiva do Municpio e

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3 o art. 184, da CF/88, que prev a desapropriao por interesse social, para fins de reforma agrria, que competncia exclusiva da Unio e que tem como objetivo assegurar a funo social da propriedade rural; est disciplinada pela Lei complementar 76/93, alterada pela Lei Complementar 88/96, pelos arts. 18 a 23 do Estatuto da Terra (Lei 4504/64) e pela Lei 8629/93. A caracterizao de imvel rural, no caso, meramente topogrfica, no devendo o intrprete se ater ao critrio da destinao. Por isso, s o imvel situado em zona rural poder ser objeto dessa espcie de desapropriao; no o urbano que tenha destinao rural. O STF j desfez, entretanto, o engano de quem entendia que a desapropriao de imveis rurais sempre de competncia exclusiva da Unio; somente o e quando o imvel rural se destine reforma agrria. (RDA 152/122 e RT 595/266)

Funo Social da Propriedade

1-FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE Por estarmos sobre a gide do Estado Democrtico de Direito, o Estado tem como escopo precpuo, o bem estar social. Tentando buscar o bem comum, a prpria Constituio Federal expe que a propriedade atender a sua funo social (CF/88, art.5, XXIII). A ordem econmica preceituada no art.170 da CF/88 tem por fim, assegurar a existncia digna a todos e deve observar o princpio da funo social da propriedade (CF/88, art.170, III). Enfocando os imveis urbanos, pode-se aferir que o legislador constituinte concedeu uma ampla margem de poder ao legislador municipal para dizer como ser cumprida a funo social. Corrobora-se o exposto atravs do art.182, 2 da CF/88: "A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor".

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Como a propriedade agora, cumpre uma funo social, como decorrncia de imveis provocaria o agravamento do problema habitacional e a alta do aluguel. O abandono de grandes glebas de terras no permetro urbano aos ratos, escorpies e cobras, na atual conjuntura, seria no mnimo um abuso de direito e jamais o direito de propriedade. Para garantir realmente que a funo social da propriedade urbana seja cumprida o legislador constituinte muniu o administrados com trs armas: a) Notificao para o proprietrio construir, dando aproveitamento til ao espao, sob pena da prpria administrao faze-lo compulsoriamente; (CF, art. 182, 4, I). b) Taxar o imvel com um imposto progressivo forte; c) Finalmente aplicar a lei de desapropriao, pelo valor real acrescido de juros, mas em ttulos da dvida pblica com prazo de 10 anos para resgate. No tocante aos imveis rurais, entretanto, a Constituio Federal foi menos generosa para com o legislador. Inicialmente, percebe-se que s a Unio possui competncia material para promover a desapropriao por descumprimento da funo social do imvel rural (caput do art. 184 da CF/88). As propriedades rurais cumprem sua funo social, quando atendem simultaneamente, segundo critrio e graus de exigncias estabelecidos em lei, os seguintes requisitos: (art.186 CF). I - Aproveitamento racional e adequado; II - Utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente. III - Observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;

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IV - Explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores; Dando uma maior importncia sobre a funo social, propriedade rural, podese observar a preocupao do legislador constituinte e os estigmas do Estado Democrtico de Direito, no que se refere proteo ao meio ambiente e a utilizao adequada de seus recursos e movimento que tal utilizao traga o bem-estar e social nos indivduos. Com a evoluo dos tempos, "hoje a propriedade deixa de ser ao direito subjetivo do indivduo e passa a ser a funo social do detentor dos capitais mobilirios ou imobilirios" (Alfredo Buzaid, Da ao renovatria, 1958, p. XXII). Em relao ao Estado garantir a fiscalizao ao contrato institucionalizado atravs da constituio obvio que seja levado em conta que somente os municpios tomam decises deste tipo, ou seja, quando um imvel mal utilizado, fazendo assim papel contrrio s benfeitorias exigidas na constituio, este dever ser taxado de modo a se adequar, porm quando no se adapta pelo meio eficaz exigido pela legislao este com certeza dever ser cedido ao patrimnio nacional, para que se faa um melhor aproveitamento.

ACESSO
Acesso modo originrio de aquisio do domnio, atravs dos acrscimos ou incorporao, natural ou artificial, de bem inesperadamente. Assim, so acrscimos que a coisa sofre no seu valor ou no volume em razo de elemento externo, normalmente pela natureza. A formao da ilha considerada uma acrescncia aos terrenos ribeirinhos, para dividi-los fraciona-se a ilha dividindo o rio pelo lveo em duas partes, art. 1.248 a 1.250 do CC. 1) ESPCIES 1.1) ACESSO POR FORMAO DE ILHAS

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Uma Ilha, por definio, um prolongamento do relevo, estando numa depresso absoluta preenchida por gua. Existem quatro tipos principais de ilha: ilhas continentais, ilhas ocenicas, ilhas fluviais e ilhas vulcnicas. Tambm existem algumas ilhas artificiais. De acordo com Maria Helena Diniz[1], a ilha um acmulo paulatino de areia, de cascalho e materiais levados pela correnteza, ou rebaixamento de guas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. As guas pblicas podem ser de uso comum ou dominicais. As guas pblicas de uso comum so: a) os mares territoriais, nos mesmos includos os golfos, bahias, enseadas e portos; b) as correntes, canais, lagos e lagoas navegveis ou flutuveis; c) as correntes de que se faam estas guas; d) as fontes e reservatrios pblicos; e) as nascentes quando forem de tal modo considerveis que, por si s, constituam o " caput fluminis"; f) os braos de quaisquer correntes pblicas, desde que os mesmos influam na navegabilidade ou flutuabilidade. Uma corrente navegvel ou flutuvel se diz feita por outra quando se torna navegvel logo depois de receber essa outra. As correntes de que se fazem os lagos e lagoas navegveis ou flutuveis sero determinadas pelo exame de peritos. No se compreendem na letra b) os lagos ou lagoas situadas em um s prdio particular e por ele exclusivamente cercado, quando no sejam alimentados por alguma corrente de uso comum. A perenidade das guas condio essencial para que elas se possam considerar pblicas, nos termos do artigo precedente. Entretanto para os efeitos deste Cdigo ainda sero consideradas perenes as guas que secarem em algum estio forte. Uma corrente considerada pblica, nos termos da letra b) no perde este carter porque em algum ou alguns de seus trechos deixe de ser navegvel ou flutuvel, ainda se consideram pblicas, de uso comum todas as guas situadas nas zonas periodicamente assoladas pelas secas, nos termos e de acordo com a legislao especial sobre a matria. So pblicas dominicais todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam, quando as mesmas no forem do domnio pblico de uso comum, ou no forem comuns. As guas comuns so as correntes no navegveis ou flutuveis e de que essas no se faam.

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As guas particulares so as nascentes e todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam, quando as mesmas no estiverem classificadas entre as guas comuns de todos, as guas pblicas ou as guas comuns. Desta forma, so bens da Unio os lagos, rios e quaisquer correntes de gua em terrenos de seu domnio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros pases, ou se estendam a territrio estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais, bem como as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limtrofes com outros pases; as praias martimas; as ilhas ocenicas e as costeiras, excludas, destas, as que contenham a sede de Municpios, exceto aquelas reas afetadas ao servio pblico e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II, e ainda, o mar territorial (art. 20, da CF). Desta forma, aponta Maria Helena Diniz[2] que somente interessam ao Direito Civil as ilhas formadas em rios no navegveis ou particulares, por pertencerem ao domnio particular. A ilha a aquisio do domnio pelo acrscimo ou incorporao de bem inesperado. Pode ser pela acesso natural (art. 1.249, CC). Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais; II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram. As regras tambm constam dos artigos 23 a 25 do Cdigo das guas dispe que:

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Art. 23. As ilhas ou ilhotas, que se formarem no lveo de uma corrente, pertencem ao domnio pblico, no caso das guas pblicas, e ao domnio particular, no caso das guas comuns ou particulares. 1 Se a corrente servir de divisa entre diversos proprietrios e elas estiverem no meio da corrente, pertencem a todos esses proprietrios, na proporo de suas testadas at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais. 2 As que estiverem situadas entre esta linha e uma das margens pertencem, apenas, ao proprietrio ou proprietrios desta margem. Art. 24. As ilhas ou ilhotas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo brao de corrente, pertencem aos proprietrios dos terrenos, a custa dos quais se formaram. Pargrafo nico. Se a corrente, porm, navegvel ou flutuvel, eles podero entrar para o domnio pblico, mediante prvia indenizao. Art. 25. As ilhas ou ilhotas, quando de domnio pblico, consideram-se coisas patrimoniais, salvo se estiverem destinadas ao uso comum. Para uma melhor compreenso do assunto e seguindo o mtodo de Maria Helana Diniz[3] e Flvio Tartuce e Jos Fernando Simo[4] optamos por elaborar grficos sobre o assunto, de forma a evitar confuso: A) Ilhas formadas no meio do rio cuja margem de proprietrios diferentes:

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B) As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:

C) As ilhas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo brao de corrente, pertencem aos proprietrios dos terrenos, a custa dos quais se formaram

1.2) ACESSO POR FORMAO DE ALUVIO o acrscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em aquisio para o proprietrio do imvel, segundo o princpio do o acessrio segue o principal, trata-se no caso de aluvio decorrente de fato natural.

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Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao. Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem. O Cdigo das guas prev: Art. 17. Os acrscimos por aluvio formados as margens das correntes comuns, ou das correntes pblicas de uso comum a que se refere o art. 12, pertencem aos proprietrios marginais, nessa Segunda hiptese, mantida, porm, a servido de trnsito constantes do mesmo artigo, recuada a faixa respectiva, na proporo do terreno conquistado. Pargrafo nico. Se o lveo for limitado por uma estrada pblica, esses acrscimos sero pblicos dominicais, com ressalva idntica a da ltima parte do 1 do artigo anterior. Art. 18. Quando a "aluvio" se formar em frente a prdios pertencentes a proprietrios diversos, far-se- a diviso entre eles, em proporo a testada que cada um dos prdios apresentava sobre a antiga margem. Desta forma, podemos classificar a aluvio como prpria, onde ocorre o acrscimo paulatino, de forma sucessiva e imperceptvel as margens de um curso de gua, ou seja, o acrscimo ocorre em decorrncia do acumulo de terra. J aluvio imprpria, decorre do afastamento das guas de um curso, ou seja, as guas do rio se afastam, de forma gradativa e imperceptvel. Caso ocorra aluvio seja na modalidade prpria ou imprpria em frente a prdios pertencente aos proprietrios diversos, far-se- diviso entre eles, em proporo a testada e que cada um dos prdios apresentava sobre a antiga margem a) Aluvio prpria

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b) Aluvio imprpria

1.3) ACESSO POR FORA AVULSO desmembramento sbito por fora da corrente de gua, que desfigura o imvel tornando-o total ou parcialmente imprprio para o uso. Neste caso o dono poder reclamar indenizao, no prazo decadencial de um ano, no havendo a possibilidade de remoo (art. 1.251, CC). Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se
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indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado. Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida. O Cdigo das guas prev: Art. 19. Verifica-se a "avulso" quando a fora sbita da corrente arrancar uma parte considervel e reconhecvel de um prdio, arrojando-a sobre outro prdio. Art. 20 O dono daquele poder reclam-lo ao deste, a quem permitido optar, ou pelo consentimento na remoo da mesma, ou pela indenizao ao reclamante. Pargrafo nico. No se verificando esta reclamao no prazo de um ano, a incorporao se considera consumada, e o proprietrio prejudicado perde o direito de reivindicar e de exigir indenizao. Art. 21. Quando a "avulso" for de coisa no susceptvel de aderncia natural, ser regulada pelos princpios de direito que regem a inveno. Art. 22. Nos casos semelhantes, aplicam-se "avulso" os diapositivos que regem a "aluvio". A avulso s se verifica quando se tratar de ma poro de terra. Demais objetos porventura destacados de um imvel e lavados a fora violenta a outro terreno, sem aderncia ao prdio, so considerados coisas perdidas, devendo o proprietrio restitulas, aplicando-se as normas relativas descoberta. Se o acrscimo for realizado por interveno humana, adotar-se-o as regras relativas s acesses artificiais.

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1.4) ACESSO POR ABANDONO DE LVEO Vale dizer, apropriar-se do leito de um rio que se secou, que pertencer aos proprietrios ribeirinhos. Se o rio retornar ao leito antigo, recompor-se- a situao anterior (art. 1.252, CC). Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo. O Cdigo das guas prev: Art. 9 lveo a superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. Art. 10. O lveo ser pblico de uso comum, ou dominical, conforme a propriedade das respectivas guas; e ser particular no caso das guas comuns ou das guas particulares. 1 Na hiptese de uma corrente que sirva de divisa entre diversos proprietrios, o direito de cada um deles se estende a todo o comprimento de sua testada at a linha que divide o lveo ao meio. 2 Na hiptese de um lago ou lagoa nas mesmas condies, o direito de cada proprietrio estender-se- desde a margem at a linha ou ponto mais conveniente para
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diviso equitativa das guas, na extenso da testada de cada quinhoeiro, linha ou ponto locados, de preferncia, segundo o prprio uso dos ribeirinhos. Art. 26. O lveo abandonado da corrente pblica pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham direito a indenizao alguma os donos dos terrenos por onde as guas abrigarem novo curso. Pargrafo nico. Retornando o rio ao seu antigo leito, o abandonado volta aos seus antigos donos, salvo a hiptese do artigo seguinte, a no ser que esses donos indenizem ao Estado. Art. 27. Se a mudana da corrente se fez por utilidade pblica, o prdio ocupado pelo novo lveo deve ser indenizado, e o lveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se compense da despesa feita. No se pode confundir o lveo abandonado, em que o rio seca, com a aluvio imprpria, em que parte do lveo descobre-se em razo de um desvio no curso das guas. Deve originar-se de foras naturais, pois, se oriundo de motivo de utilidade pblica passa a pertencer a posse do lveo abandonado pessoa de Direito Pblico que houver desapropriado, indenizando-se aquele que perdeu suas terras, nos moldes de uma desapropriao indireta, no entanto, por se tratar de um acontecimento natural, os donos dos terrenos por onde o rio inaugurar novo curso no tero direito a indenizao. Jurisprudncia: 1) Recurso especial. Ausncia de prequestionamento. No-configurado o

imprescindvel confronto analtico. Legitimidade da municipalidade para a propositura de reintegrao de posse. lveo abandonado. Faixa de servido administrativa. Ausncia de impugnao oportuna. Art. 27 do cdigo de guas. Modificao do curso do leito do rio tiet. Aquisio da propriedade como forma de compensar o prejuzo decorrente da expropriao do prdio por onde passa o novo curso.

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Vale salientar que o recurso especial to-somente merece ser conhecido em relao a alnea "a" do permissivo constitucional, em face da pretensa violao dos artigos 26, 27, 29 e 31 do Decreto-lei n. 24.643/34 Cdigo de guas. oportuno esclarecer que o bem imvel em questo situa-se na avenida Embaixador Macedo Soares, junto via de acesso da ponte da Freguesia do , zona oeste de So Paulo (fl. 300). Trata-se, em verdade, de uma rea que mede 660,00 m2, , a qual se superpe em parte "sobre o antigo lveo do Rio Tiet em 196,00 m2, e outra parte sobre a faixa de servido administrativa de 15m de largura em 464,00 m2" (fls. 305/307). A teor do que restou consignado na v. sentena, "de acordo com a documentao juntada com a petio inicial, bem como com os documentos juntados s fls. 462 e seguintes e, ainda, com o laudo do perito judicial, foi a Municipalidade de So Paulo que retificou o antigo leito do Rio Tiet" (fls. 729 e 772). A simples alterao do curso do Rio Tiet no tem a virtude de alterar a natureza da faixa de servido administrativa constituda sobre propriedade particular, a qual foi instituda em prol do poder pblico. No constam dos autos elementos que possam indicar que a rea onde atualmente subsiste a servido administrativa, identificada pela natureza jurdica de terreno reservado, foi objeto de desapropriao, com a correspectiva indenizao do proprietrio. Esse fato, de per se, culmina com a impossibilidade de o ente pblico promover reintegrao de posse de rea compreendida por servido administrativa. Em momento algum do processo, no entanto, essa questo foi suscitada, ou seja, no se verificou que a municipalidade pugna pela reintegrao de posse de uma faixa de servido administrativa, cuja propriedade indubitavelmente privada e a posse exercida pela recorrida desde longa data.

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Diante desses fatores, tampouco na via especial poder ser apreciado tal aspecto, ainda que envolva uma das condies da ao, porquanto ausente o imprescindvel prequestionamento da matria (AGA 199.033/RJ, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ 08.03.2000) A partir das informaes supra esposadas, possvel concluir que, por mais que as guas pblicas de uso comum como o o Rio Tiet , bem como o seu lveo, pertenam aos Estados quando percorram parte dos territrios de dois ou mais Municpios (artigo 29, II, "b", do Cdigo de guas), constata-se que o Municpio de So Paulo tambm possui a propriedade de alguns terrenos ribeirinhos desapropriados, permutados ou decorrentes de lveos abandonados. guisa de reforo no que tange legitimidade da Municipalidade para propor ao de reintegrao de posse, cabe asseverar que o saudoso Ministro Evandro Lins e Silva, desde meados da dcada de 60, j preconizava que os "terrenos marginais do rio Tiet pertencem municipalidade de So Paulo" (AI 31.535/SP, Rel. Min. Evandro Lins e Silva, DJ 04.12.1964, p. 284). No-impugnada oportunamente a matria referente reintegrao de posse da faixa de servido administrativa, associada a circunstncia de a municipalidade estar investida da natureza de proprietria do lveo abandonado, imperioso asseverar que a pretenso recursal resta integralmente prejudicada. Mediante o enfoque concedido segunda premissa, ou seja, considerando-se que a Municipalidade teria o direito propriedade do lveo como forma de ressarcir-se do prejuzo sofrido com a expropriao do prdio por onde passa o novo curso do Tiet, tampouco merece reparo o acrdo recorrido. Conheo em parte do recurso especial e, na parte conhecida, nego-lhe provimento.[5] 2) Processo Civil. Agravo no Recurso Especial. Ao de diviso. Desvio do curso do rio. Utilidade pblica. lveo abandonado. Propriedade do Estado. Cdigo de guas, art. 27. Litigncia de m-f. Atentado verdade dos fatos. Reexame de prova. Prova do prejuzo e julgamento extra petita. Prequestionamento. Ausncia. - Se o rio teve seu curso alterado por ingerncia do Poder Pblico, e no por fato exclusivo da natureza, pertence ao expropriante a frao de terra correspondente ao lveo abandonado. - inadmissvel o recurso especial na parte em que dependa de reexame de prova e
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se no houve o prequestionamento do direito tido por violado. - Agravo no recurso especial a que se nega provimento. [6]

1.5) ACESSO POR CONSTRUES E PLANTAES ou ACESSES ARTIFICIAIS So decorrentes de conduta humana e podem ser mvel e imvel. Se imvel prprio considerada como benfeitoria, se imvel alheio considerada mera acesso ou coisa, p.ex: plantao, semeadura (art. 1.253 a 1.257, CC). Conceito de acesses artificiais (art.s 1.253 a 1.259, CC): Resultam de trabalho humano, como plantaes e construes (art. 1.248, V, CC), tendo carter oneroso e submete-se regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem, em razo de uma ao qualquer, cai sob o domnio do seu proprietrio ante a presuno juris tantum, contida no art. 1.253, do CC. Diferena entre acesses artificiais e benfeitorias reside no fato de que as acesses artificiais so obras que criam uma coisa nova e que se aderem propriedade anteriormente existente e as benfeitorias so as despesas feitas com a coisa, ou obras feitas na coisa, com o fito de conserv-la, melhor-la ou embelez-la. A acesso artificial a aquisio de uma coisa nova pelo proprietrio dela. No constitui uma acesso a conservao de plantaes j existentes, pela substituio de algumas plantas mortas. Esse caso uma benfeitoria, por no haver nenhuma alterao na substncia e na destinao da coisa. Se fizermos um pomar em terreno alheio, onde nada havia anteriormente, teremos uma acesso por plantao, que se caracteriza pela circunstncia de produzir uma mudana, ainda que vantajosa, no destino
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econmico do imvel, alterando sua substncia. Alm disso, na acesso, a boa-f elemento imprescindvel para que haja indenizao; na benfeitoria ela irrelevante, quando se trata de benfeitoria necessria. Na benfeitoria h, at certo ponto, uma caracterstica de gesto de negcio, onde se faz presente o princpio da solidariedade humana e do no locupletamento. Na acesso o possuidor visa o seu prprio interesse, sem se preocupar com o do proprietrio. O art. 1.219, do CC, admite a reteno para as benfeitorias necessrias ou teis, tendo por fundamento a posse jurdica. Nada h em nosso sistema jurdico que permita o direito de reteno por acesso, em razo de ressarcimento. A ttulo de concluso e para desmistificar esta celeuma, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, tecem as seguintes consideraes: Acesses artificiais e benfeitorias so institutos que no se confundem. As benfeitorias so includas na classe das coisas acessrias (art. 96, CC), conceituadas como obras e despesas feitas em coisas alheias para conserv-las (necessrias), melhor-las (teis), embelez-las (volupturias). J as acesses artificiais inserem-se entre os modos de aquisio da propriedade imobiliria, consistindo em obras que criam coisas novas, aderindo propriedade preexistente.[7] Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio. Assim, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f. Marco Aurlio Viana demonstra que o mais adequado seria o dono dos materiais pudesse reivindic-los, mas por uma questo de poltica legislativa e necessidade de manuteno do equilbrio das relaes sociais, a aquisio beneficiara o dono do terreno, estando-se os transtornos da destruio da coisa, que nada beneficiaria o prejudiciado, j que no haver mais identidade entre o que o dono perdeu e o que poder recuperar. Portanto, s se poder reivindicar os bens do dono do terreno antes do momento que ele incorpore ao seu solo[8]. O Enunciado n 81, da 1 Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho Federal de Justia, prev que o direito de reteno previsto no art. 1.219 do CC, decorrente da realizao de
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benfeitorias necessrias e teis, tambm se aplica s acesses (construes e plantaes) nas mesmas circunstncias. Imagine-se o seguinte exemplo: algum est guardando, por ato de amizade, cimento de parente em sua garagem. Certo dia, essa pessoa utiliza o cimento e constri em sua casa um canil. No caso em questo o sujeito ter a propriedade do que foi construdo, mas por obvio ter que pagar ao amigo o cimento, sem prejuzo dos danos, pois claramente agiu de m-f, pois o sujeito que guardava o cimento sabia claramente que cimento no era seu, havendo desrespeitado boa-f subjetiva, surgindo da a responsabilidade civil, j que a m-f induz a culpa. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Imaginemos o seguinte exemplo: algum planta um pomar em terreno alheio, onde nada havia anteriormente, temos uma acesso por plantao, que se caracteriza pela circunstncia de produzir uma mudana, ainda que vantajosa, no destino econmico do imvel alterando sua substancia, caso o sujeito se encontre de boa-f, em virtude do consentimento tcito do dono da terra, passar a ter direito a indenizao, Caso a plantao exceda consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Neste ltimo caso, Marco Aurlio Bezerra Melo e Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald denominam de acesso invertida ou inversa[9], onde a plantao ou a construo passa a ser considerada como bem principal e o bem imvel se torna o acessrio. Jurisprudncia: Realizada no bem constrito (terreno). Indivisibilidade. Acesso artificial. Artigo 1255 do Cdigo Civil. 1. A circunstncia de a propriedade do terreno ser da empresa devedora e a propriedade da edificao ser dos embargantes constitui hiptese de
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condomnio indivisvel. De regra, verificada acesso (edificao) realizada no bem constrito (terreno), este passa a ter a condio de indivisvel, devendo ser reservado valor correspondente parcela do co-proprietrio sem olvidar direito de preferncia do mesmo na aquisio do bem. 2. In casu, como h acesso de boa-f, e para evitar prejuzo a eventual arrematante, o qual, provavelmente, estar sujeito discusso judicial em relao ao artigo 1255, "caput" e pargrafo nico do Cdigo Civil, o leilo do imvel (terreno) somente poder ser levado a leilo aps dirimida, nas vias apropriadas, a controvrsia acerca da acesso artificial. 3. Apelao parcialmente provida.[10] No entanto, se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das acesses. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua. Aplica-se ao caso de no pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os empregou em solo alheio. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no puder hav-la do plantador ou construtor. Imaginemos o seguinte exemplo: Aps o matrimnio, o casal Jos e Maria delibere por edificar no fundo do terreno de Antonio, pai de Jos, tempos depois, o casal veio a separar-se, a Maria no ter deferida a propriedade do imvel, pois este pertencer a seu sogro Antonio, titular do solo. Todavia, Maria poder pleitear indenizao calculada sobre 50% do valor da acesso, uma vez que o proprietrio Antonio obrou de m-f, ao permitir a construo em seu terreno. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea remanescente. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo
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que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para a construo. O Enunciado n 318, da 4 Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho Federal de Justia, prev que o direito aquisio da propriedade do solo em favor do construtor de m-f (art. 1.258, pargrafo nico) somente vivel quando, alm dos requisitos explcitos previstos em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boaf. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos em dobro. 1.6) ACESSO NATURAL DE ANIMAIS Quando o animal domstico volta ou passa a viver em outra propriedade, passa aquele proprietrio a deter o direito sobre ele, sendo que o semovente voltou condio de res nullius. Nosso Cdigo no trata tal matria.[11]

Notas: [1] DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas. v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146. [2] DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas. v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146. [3] DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas. v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 146. [4] TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito civil. Srie Concursos Pblicos. So Paulo: Ed. Mtodo. 2008. V. 4, p. 152. [5] STJ. T2 - Segunda Turma. REsp 330046/SP. Recurso Especial 2001/0061492-6. Rel. Min. Franciulli Netto. Data do Julgamento: 09/11/2004. DJ 11/04/2005 p. 214. www.stj.jus.br. Acesso em 12/02/2009.

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[6]STJ. T3 - Terceira Turma. AgRg no REsp 431698/SP. Agravo Regimental No Recurso Especial 2002/0048962-6. Rel. Min. Nancy Andrighi. Data do Julgamento: 27/08/2002. DJ 30/09/2002 p. 259. JBCC vol. 199 p. 89.www.stj.jus.br. Acesso em 12/02/2009. [7] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 323. [8] VIANA, Marco Aurlio. Comentarios ao novo cdigo civil volume XVI p. 151 apud FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 319. [9] MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. 2 Ed. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2008, p. 147. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 320. [10] TRF4. 1 Turma. Apelao Civel: AC 6983 RS 2004.71.07.006983-7. Rel. Artur Csar de Souza. Data do Julgamento: 26/07/2006. DJ 23/08/2006 P. 998. http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1222776/apelacao-civel-ac-6983-rs-20047107006983-7trf4. Acesso em 12/04/2009. [11] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil. v. V. So Paulo: Atlas, 2005, p. 168.

Modos de perda da propriedade imvel e mvel

Introduo

Umas das caractersticas da propriedade a perpetuidade. Em princpio, a propriedade irrevogvel, transmitindo-se aos seus sucessores (artigo 1784 do CC). No Cdigo Civil de 2002, perde-se a propriedade voluntariamente por alienao, abandono e renncia (artigo 1275, I, II e III do CC) e, perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriao (artigo 1275, IV e V, do CC). Enquanto, no Cdigo Civil de 1916, o artigo 584 enunciava os modos extintivos da propriedade sobre bens imveis, o novo Cdigo Civil refere-se, no artigo 1275, tanto perda da propriedade mobiliria como da imobiliria. O artigo 1275 meramente exemplificativo ao indicar cinco formas de perda da propriedade. O legislador no exaure as possibilidades de perda da propriedade. Nesse sentido a usucapio e a acesso no so apenas modos originrios de aquisio da propriedade, mas tambm modos de perda da propriedade para aquele
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proprietrio desidioso que no cuidou de resguardar a sua posse, como tambm para aquele que teve o seu bem acessrio unido e incorporado propriedade do titular do bem principal. O casamento pela comunho universal, a seu turno, modo imediato de perda da propriedade imobiliria para aquele que antes das npcias possua algum patrimnio. A arrematao e adjudicao, efeitos de um processo executivo, so formas de perda da propriedade, os bens so penhorados e levados em hasta pblica. No primeiro caso, terceira pessoa adquire-os; no segundo, o prprio exequente incorporoos ao patrimnio. Nos dois casos, o ato judicial impe o incio da passagem coativa do bem. Com base na carta de arrematao ou adjudicao, o particular efetuar o registro na circunscrio imobiliria competente, adquirindo, ento, a propriedade. Outro modo de perda da propriedade verificado no artigo 1359 do CC, ao cuidar da propriedade resolvel. H propriedade resolvel, quando o negcio jurdico que a constituiu subordina expressamente sua durao ao implemento de condio resolutiva ou advento do termo. Sendo verificado o evento futuro, o proprietrio perde o domnio.

Alienao
uma forma de extino subjetiva do domnio, em que o titular desse direito, por vontade prpria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa. a transmisso de um direito de um patrimnio a outro. Essa transmisso pode ser a ttulo gratuito (doao) ou oneroso (compra e venda). Na alienao h uma composio de dois elementos: o negativo, consistente no destaque da coisa do patrimnio do alienante, e o positivo, que se traduz na aquisio desse bem por um outro patrimnio. H concomitantemente, a aquisio e perda do domnio pelas partes que intervm na alienao. De um lado, h a aquisio pelo adquirente, e de outro, a perda pelo transmitente.

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A alienao, como ato bilateral transmissivo de direito real, requer a solenidade da escritura pblica para o seu aperfeioamento, nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salrios mnimos (artigo 108 do CC). Sabe-se que o efeito da perda da propriedade pela alienao sempre ser subordinado tradio, para bens mveis, como ao registro do ttulo aquisitivo para os imveis.

Renncia
A renncia implica em abdicar, abrir mo de direitos. Para Venosa a renncia ato jurdico pelo qual algum abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. ato unilateral. Independe, portanto, de aceitao. Alm de unilateral, irrevogvel e no se presume, dado seu carter, devendo ser expresso. A renncia em favor de outrem revogue ao sentido do instituto porque traduz alienao. A renncia sempre possvel, embora difcil de ocorrer, desde que no cause prejuzos a terceiros, por exemplo, o proprietrio A leva a registro escritura pblica de renncia da propriedade em razo dos altos encargos tributrios que incidem sobre o bem e da dificuldade de alienao pelo fato do imvel se localizar em regio de conflitos agrrios. A renncia de herana em prejuzo a credores, por exemplo, ineficaz. Em razo da gravidade de suas consequncias, a renncia requer ato expresso devidamente formalizado por escritura pblica nos mesmos moldes descritos pelo artigo 108 do CC, para a alienao. Alm disso, de acordo com o pargrafo nico do artigo 1275 do CC, o ato de renncia para ter validade subordinado ao exame do registro imobilirio do local do imvel, provocando o cancelamento do registro. OBS.: segundo Maria Helena Diniz a renncia deve ser feita em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar a sua aceitao.

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Abandono
Ato material pelo qual o proprietrio desfaz-se da coisa porque no quer mais ser seu dono. Por no ser um ato expresso como a renncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a manifesta inteno de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo fsico pela coisa, se no acompanhado de sinais evidentes do nimo de abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso no importa em abandono. Em razo disso difcil precisar a inteno quando se cuida de bem imvel, pois, o simples fato de uma pessoa fechar a sua casa no implica abandono. Ele no se presume devendo resultar de atos que virtualmente o contenha. Fato que desperta interesse a faculdade aberta pelo artigo 1276 do CC de o imvel abandonando ser arrecadado como bem vago e passar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se urbano, ou Unio federal, no caso de imvel rural. A regra em anlise no comenta se o critrio para aferio da propriedade como urbana ou rural o da destinao ou da localizao. Em sintonia com o instituto da usucapio (artigo 1239 do CC e 191 da CF) e da tributao (IPTU e ITR), parece ser mais acertado o critrio da localizao do imvel como fato distintivo para determinar a competncia da Unio ou do Municpio para o procedimento de arrecadao. Isto , basta verificar se pelo plano diretor, o imvel localiza-se na rea urbana ou rural. Por excluso, o imvel ser considerado rural cabendo, portanto, a arrecadao Unio. Existe uma grande divergncia doutrinria sobre o momento em que se afere a perda propriedade imobiliria pelo abandono. Alguns autores defendem a manuteno da propriedade em nome do abandonante at o momento de sua arrecadao pelo Poder Pblico, podendo reivindic-la quando bem lhe aprouver. De acordo com Venosa, iniciado o processo de arrecadao, durante o prazo estipulado pela lei (trs anos) ainda pode o proprietrio reivindic-lo. Segundo Nelson Rosenvald, h dois momentos distintos no processo de abandono: inicialmente a imediata perda da propriedade pelo abandono e, posteriormente, a sua arrecadao pelo Estado, no qual a coisa sem dono se converte em propriedade pblica. H imediata perda da propriedade com o abandono,

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tornando-se o imvel res nullis, at sua eventual apropriao pelo Poder Pblico, aps o decurso de trs anos. Para Nelson, o CC claro ao destacar o abandono como modo de perda da propriedade particular, se a inteno no fosse esta, o modo de supresso da propriedade particular seria a arrecadao de bens. No CC de 2002, surge uma presuno absoluta de abandono do imvel, quando o proprietrio associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais (artigo 1276, pargrafo 2). Fica claro aqui, o esforo do legislador em concretizar a funo social da propriedade, relativizando a noo de sua perpetuidade. H uma discusso acerca da inconstitucionalidade do dispositivo. Primeiro, afirma-se que a legislao infraconstitucional no pode criar hiptese de perda de propriedade sem indenizao; segundo, haveria ofensa ao principio do devido processo legal (artigo 5, LIV, CF), pois o indivduo seria privado do bem com presuno absoluta, pelo fato de no adimplir a carga tributria; terceiro, seria tambm atingido o princpio do contraditrio, pois o proprietrio estaria proibido de provar em juzo que no teve a inteno do abandono, mas apenas passou por dificuldades econmicas; quarto, haveria afronta norma do artigo 150, IV, da CF, que veda a adoo de tributo com efeito confiscatrio. Com efeito, as crticas so ponderadas, pois ofende o princpio da razoabilidade a edio de lei que associe em carter irrevogvel a perda da propriedade imobiliria ao inadimplemento de obrigaes tributrias, como presuno absoluta. A norma escoaria pelo filtro da discricionariedade e alcanaria a arbitrariedade. A funo social da propriedade princpio de grande envergadura, mas deve ser aplicado em um Estado Democrtico de Direito, sob pena de ter o seu contedo reduzido a um modo autoritrio de destituio de titularidades. De fato, a proporcionalidade indica que o caminho adequado seria o da instituio do regime de presuno relativa, homenageando-se os demais princpios que aliceram a tutela propriedade privada.

Perecimento da Coisa
Desaparecendo o objeto da propriedade, por fora natural ou atividade humana, no existe mais direito, por lhe faltar objeto. Trata-se de modalidade
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involuntria de perda da propriedade. O campo tomado definitivamente pelas guas ou o mvel destrudo pelo incndio desaparecem para realidade e para a vida negocial. No h direito sem objeto.

Desapropriao
A desapropriao (artigo 1275, V e 1228, pargrafo 4 do CC) considerada uma modalidade especial de perda da propriedade. Especial, por pertencer seara do direito pblico, considerada pela CF regulada por normas administrativas, processuais e civis. A propriedade de algum se transfere, por necessidade ou utilidade pblica e interesse social, para o acervo estatal tendo em vista o interesse da coletividade. A desapropriao um ato do poder pblico fundado em lei, por fora do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimnio individual em beneficio de um empreendimento pblico. a transformao dos direitos privados em pblicos, sob o princpio fundamental de estar o interesse particular subordinado ao da coletividade. No constitui ela um negcio jurdico, mas um ato unilateral de direito pblico que cessa a relao jurdica dominial para o proprietrio e gera a transferncia do imvel para o patrimnio pblico. Distingue-se do confisco em que existe a ocupao da propriedade sem indenizao. A iniciativa de desapropriao pode emanar da Unio, dos Estados e dos Municpios, como, tambm, mediante autorizao legal, dos concessionrios de servios pblicos. Segundo o doutrinador Slvio de Salvo Venosa, trata-se de modo originrio de aquisio da propriedade, porque desprezado o ttulo anterior. O ttulo gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatrio registrvel por fora prpria. Os casos de necessidade e utilidade pblica esto enumerados no artigo 5 do decreto-lei 3365, exemplos, segurana nacional, socorro em caso de calamidade pblica, casas de sade, criao de estdios etc.

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A lei 4132 de 62 no artigo 2 nos d os casos de desapropriao por interesse social. O artigo 184 da CF d competncia exclusiva Unio para interpor ao de desapropriao para fins de reforma agrria, de imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria com clusula de preservao do valor real, regatveis no prazo de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso. O artigo 185 arrola os bens imveis rurais insuscetveis de desapropriao. No s os bens particulares podem ser desapropriados. Bens dos Estados, dos Municpios, do Distrito Federal e dos territrios so suscetveis de desapropriao pela Unio, assim como os dos Municpios podem ser desapropriados pelos Estados e Territrios. Com a decretao da desapropriao, o expropriante oferece pelo bem um preo. Se o interessado aceitar essa oferta, concluda estar a expropriao. Contudo, se a recusar, esse preo ser fixado em juzo atravs de parecer tcnico de perito nomeado pelo magistrado, sendo livres s partes indicar seus assistentes tcnicos. Determinado o valor do bem, o expropriante deposita-o em juzo, passando a adquirir o bem. possvel a imisso provisria da posse, ou seja, a transferncia da posse do imvel para o expropriante, j no incio da demanda, se o Poder Pblico declarar urgncia e depositar em juzo, em favor do proprietrio, o quantum estabelecido em lei. Porm, o expropriante s adquire a propriedade do imvel desapropriado mediante o pagamento da justa indenizao fixada pelo rgo judicante. A Administrao Pblica tem a obrigao de utilizar o imvel para atender finalidade especifica pela qual se deu a desapropriao. De modo que se desviar da destinao declarada d-se a retrocesso.

Requisio

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Requisio o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse pblico, constitui algum, de modo unilateral, na obrigao de prestar-lhe um servio ou cederlhe transitoriamente o uso de uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuzos que tal medida efetivamente acarretar ao obrigado. Funda-se a requisio no artigo 1228, pargrafo 3, 2 parte do CC, que permite que a autoridade competente use propriedade particular at onde o bem pblico exigir, em caso de perigo iminente, como guerra, garantindo ao proprietrio o direito indenizao posterior, se houver dano. Principais diferenas entre requisio e desapropriao: 1) a desapropriao refere-se somente a bens, ao passo que a requisio, a bens e servios; 2) a desapropriao volvida aquisio da propriedade. A requisio preordena-se ao uso dela; 3) a desapropriao suscitada por necessidades permanentes da coletividade e a requisio, por necessidades transitrias; 4) a desapropriao, para se efetivar, depende de acordo ou, na falta deste de procedimento judicial. A requisio auto executvel; 5) a desapropriao sempre indenizvel e exige indenizao prvia; j a requisio, por sua vez, pode ser indenizada a posteriore e nem sempre obrigatria. Posse pro labore O CC, no artigo 1228, pargrafo 4 e 5, prescreve .... Trata-se de uma inovao substancial do CC, fundada na funo social da propriedade, que d proteo especial posse-trabalho, isto , posse ininterrupta e de boa-f por cinco anos traduzida em trabalho. Essa posse qualificada enriquecida pelo valor laborativo de um nmero considervel de pessoas, pela realizao de obras ou servios produtivos e pela construo de uma residncia. O proprietrio reivindicante, em vez de reaver a coisa, diante do interesse social, receber em dinheiro, o justo valor. Pago o preo a sentena valer como ttulo para o registro do imvel.

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A Intermediao imobiliria

No mundo dos negcios, o profissional de intermediao existe em diversos segmentos que no seriam possveis de serem desenvolvidos sem eles. Veja o exemplo dos distribuidores que atuam entre o fabricante e o varejo; dos consultores , que unem prestadores de servios e clientes, dos corretores de planos de sade que intermediam as seguradoras e seus segurados. Todos possuem especializaes que vo contribuir para que as solues de necessidades sejam atendidas da melhor forma possvel. Sem as intermediaes muitas dificuldades podem surgir. Na rea imobiliria, o corretor de imveis o nico profissional habilitado por lei para a intermediao de qualquer negcio imobilirio: compra, venda , permuta e administrao. Mas veja bem, existem diversos atuantes que no possuem formao na rea e atuam na ilegalidade, sem capacitao, o que crime. O Corretor deve ter a formao de Tcnico em Transaes Imobilirias, com certificao emitido pelo Ministrio da Educao, sindicalizado e inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imveis. " Ao tentarem exercer atividades de intermediao imobiliria, as pessoas no habilitadas cometem um delito previsto no artigo 47 da Lei das Contravenes Penais ( n. 3688 de 03/10/1941 ): O exerccio ilegal da profisso passvel de multa, abertura de inqurito pela autoridade policial, ao judicial e condenao priso. " O Conselho Regional dos Corretores quem define as taxas de servio na rea. Os profissionais autnomos e Imobilirias usualmente trabalham com variaes entre 5% e 8%, dependendo de alguns fatores que incidiro na operao contratada, tais como expectativa de dificuldade maior ou menor de venda, custos estimados para a divulgao, se ser exclusivo ou no, etc. Mas, sempre a definio ser no ato da contratao do servio. Nada impede que ocorram outras negociaes, apesar do Sindicato e imobilirias em geral no aprovarem tais desvios do padro.
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Muitos proprietrios solicitam que a corretagem seja includa no valor da negociao. Independente do valor informado pelo profissional na avaliao, a venda sempre ser oferecida pelo valor definido pelo proprietrio. E ele decidir se quer incluir a corretagem na venda ou no. Isto poder dificultar a venda devido a oferta de um imvel fora de preo? Evidentemente ocorrer. Outro aspecto a considerar colocar o seu imvel venda com exclusividade ou sem exclusividade, ou seja, deixar somente um profissional ou imobiliria atuando durante um perodo previamente especificado, ou deixa-lo com diversos profissionais e imobilirias ao mesmo tempo. No h nada que impea de trabalhar com ambas as formas, mas dever levar em considerao que um imvel colocado para a venda em diversas intermediaes no significa que ter chances de vender mais rapidamente. O imvel captado com exclusividade tem um trabalho de divulgao que utiliza um custo muito maior de que o sem exclusividade, devido ao risco de ser vendido por outro profissional e os custos no serem ressarcidos. O proprietrio pode anunciar e vender por conta prpria, o que est perfeitamente dentro da Lei. Nada impede que ele faa isso, mesmo tendo contratado os servios de um corretor. Caso o imvel seja vendido pelo proprietrio, nada caber de comisso ao Corretor. No acordo escrito informado que somente valer a comisso com a venda efetuada atravs da apresentao de candidato pelo corretor. Nenhuma despesa ser devida, tambm. Portanto, a utilizao de um profissional de intermediao somente ir aumentar as chances da venda do imvel.

AUTORIZAO DE VENDA
A Lei n. 6.530/78, em seu Artigo 20, inciso III, determina que vedado ao Corretor de Imveis: III anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja autorizado atravs de documento escrito; Recentemente, o CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS-COFECI, baixou a Resoluo n. 458/95, que fortalece esta determinao da Lei.

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Assim sendo, a Autorizao de Venda o instrumento mais importante entre o(a) Corretor(a) de Imveis e seu cliente, pois, alm de autorizar o(a) Corretor(a) a transacionar um imvel ou vrios imveis, como o caso determinar, contrato de prestao de servio, o documento onde se estabelece a relao entre as partes, seus direitos e obrigaes. No se esquea, ao contratar um servio, faa-o por escrito, as contrataes verbais alm de conturbadas no tm amparo legal, no asseguram a nenhuma das partes os seus direitos.

TERMO DE VISITAO
Este documento o nico registro que o(a) Corretor(a) de Imveis est realmente trabalhando, se dedicando ao servio para o qual foi encontrado. Deve ser usado sempre que o(a) colega mostrar o imvel para um pretendente, assegurando o direito de preferncia da transao, tanto para o pretendente quanto para o(a) intermediador(a). Nota, neste documento devero ser anotadas todas as observaes feitas pelo pretendente para que no fique dvidas se a transao for efetuada posteriormente.

RECIBO DE SINAL DE NEGCIO

O Recibo de Sinal de Negcio o instrumento que determina a vontade das partes de efetivarem uma transao.

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O Sinal de Negcio, desde que as partes determinem, regido pelos Artigos n os 1.094 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro, publicamente conhecida como Lei de ARRAS. Em sntese, esta lei diz que: se o(a) adquirente desistir do negcio, perde o sinal dado em favor do(a) vendedor(a), caso contrrio, se o(a) vendedor(a) desistir do negcio, se obriga a devolver em dobro o sinal recebido. Nunca deixe de consultar as partes sobre a incluso das ARRAS no negcio a ser efetuado. Esclarea da importncia de sua incluso.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Este contrato deve ser usado sempre que as partes no forem transferir, de forma definitiva o domnio do imvel, ou seja, quando no houver escritura definitiva no fechamento do negcio. O contrato de Promessa de Compra e Venda s pode existir quando o(a)(s) proprietrio(a)(s) possuir(em) o ttulo definitivo do imvel, como por exemplo: escritura pblica de compra e venda; escritura pblica de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca; instrumento particular de compra e venda (desde que seja outorgado com intervenincia de Agente Financeiro ligado ao Sistema Financeiro da Habitao); instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca (desde que seja outorgado com intervenincia de Agente Financeiro ligado ao Sistema Financeiro da Habitao). Para simplificar: quando ou no se pode lavrar um contrato particular de Promessa de Compra e Venda: observar na Certido Negativa de nus Reais se o imvel de propriedade do(a)(s) transmitente(s) ou se est prometido a venda ao()(s) mesmo(a)(s). Contratos oriundos de convnios com rgos Pblicos, principalmente os financiados pela Caixa Econmica Federal, eram atravs de Instrumento de Promessa de Compra e Venda, neste caso, nunca lavre um instrumento de Promessa Compra e
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Venda. No se esquea, o(a)(s) proprietrio(a)(s) quando na qualidade de Promissrio Comprador, no detem(m) o domnio do imvel, no possui o ttulo definitivo. PRESTE MUITA ATENO.

CESSO DE DIREITOS
A Cesso de Direitos ser usada no sentido contrrio da Promessa de Compra e Venda, ou seja, quando o(a)(s) proprietrio(a)(s) Promissrio(a)(s) Comprador(a)(s) do imvel objeto da transao, neste caso, no possui o domnio sobre o imvel. A lavrar qualquer instrumento no se esquea de mencionar os nomes corretores das partes contratantes, bem como a sua qualificao completa (profisso, nmero de identidade e rgos expedidor, nmero do CPF, endereo e, quando casados, o regime de casamento e se o enlace matrimonial ocorreu antes ou depois da lei n. 6.515/77 Lei do Divrcio de 26/12/1977). Quando o(a) vendedor(a), o cnjuge ter que participar do ato, no importando o regime de casamento e nem se o imvel foi adquirido antes do enlace. No caso do regimento de casamento ser o da separao de bens, o cnjuge comparecer como assistente e no como vendedor(a). Quando ocorrer do imvel ter sido adquirido pelo(a) vendedor(a) quando solteiro(a) e a transao se der aps o casamento e este Ter sido pelo regime da comunho parcial de bens, o cnjuge tambm participar como assistente. Somente no caso do regime de casamento em comunho universal de bens, o casal assina na qualidade de vendedores. Todas as alteraes ocorridas no estado civil do(a)(s) proprietrio(a)(s) casamento, separao e falecimento (viuvez) tero que ser averbados no Cartrio do Registro de Imveis. Para que o(a) nobre colega se intere da situao jurdica do imvel compare a documentao apresentada pelo(a)(s) proprietrio(a)(s) com a certido de nus reais expedida pelo Cartrio do Registro de Imveis.
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O valor da transao e a forma de pagamento devem ser expostos no instrumento de maneira clara e objetiva. Quando um bem mvel telefone, carro, etc. entrar no negcio, faa constar o bem e seu valor correspondente em moeda corrente. Prazos e condies para entrega do imvel, estado de conservao, utenslios e aparelhos includos no valor da venda e a situao fiscal, condominial, taxas de gua e luz e demais despesas incidentes sobre o imvel tambm so de grande importncia em um instrumento que caracterize a transao. Faa-se presente no instrumento que foi concebido atravs de sua intermediao, assine como testemunha, mencionando o nmero de sua inscrio no CRECI. Esperamos que esta pequena contribuio venha trazer aos(s) nobres colegas novos dispositivos para o exerccio da atividade do Corretor de Imveis.

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MODELOS DE DOCUMENTOS

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL VISTA

Por este instrumento particular, as partes qualificadas na Clusula 1 resolvem, por livre e espontnea vontade, firmar o presente contrato de compra e venda do imvel descrito na clusula 2, conforme os termos, preo e condies estabelecidos nas clusulas seguintes:

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Clusula 1 - Identificao das partes: 1) De um lado como comprador(es): a) Nome: XXX; b) CPF: XXX; c) Profisso:XXX; d) Estado civil: XXX; d) Endereo: XXX; e) Telefones: XXX; f) E-mail: XXX. 1.1) e seu cnjuge ou companheiro(a), se unio estvel: a) Nome: XXX; b) CPF: XXX; c) Profisso: XXX. 1.2) e de outro lado, como vendedor(es): a) Nome: XXX; b) CPF: XXX; c) Profisso:XXX; d) Estado civil: XXX; d) Endereo: XXX; e) Telefones: XXX; f) E-mail: XXX. 1.1) e seu cnjuge ou companheiro(a), se unio estvel: a) Nome: XXX; b) CPF: XXX; c) Profisso: XXX. 2) As partes declaram, sob as penas da lei, que so verazes as indicaes sobre suas identidade, estado civil, nacionalidades, profisses, endereos, cadastros fiscais e econmico financeiros Clusula 2 Objeto do contrato 1) O presente contrato tem por finalidade a compra e a venda ad corpus do imvel descrito a seguir, de propriedade do(s) vendedor(es): a) Matrcula: XXX; b) Cartrio: XXX; c) Ttulo aquisitivo: XXX; c) Inscrio municipal(IPTU/ITU,ITR): XXX; d) Endereo: XXX; e) Descrio do imvel: XXX.

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2) O(s) vendedor(es) declara(m) que: a) So proprietrios e possuidores a justo ttulo do imvel acima descrito que ele est livre e desembaraado de qualquer nus ou gravame, judicial ou extrajudicial, inclusive de natureza tributria; b) No tem() contra si qualquer dbito, protestou ou ao cvel, criminal ou trabalhista cuja garantia possa vir a ser o imvel acima descrito. c) Inexiste a seu encargo responsabilidade oriunda de tutela, curatela ou testamentria.. Clusula 3 Preo do imvel e condies de pagamento 1) A transao objeto deste instrumento contratual tem preo de (R$): XXX, por extenso (XXX), e sero pagos mediante depsito na seguinte conta bancria de titularidade do(s) vendedor(es): a)banco XXX, agncia XXX, conta bancria n.XXX. Clusula 4 Honorrios do corretor de imveis 1) O presente negcio foi intermediado pelo corretor de imveis XXX, que apresentou, ao oferecer o imvel, dados rigorosamente certos, no omitiu detalhes que o depreciem, e informou s partes dos riscos e demais circunstncias que pudessem influenciar o negcio; 2) As partes declaram que previamente examinaram e verificaram a(s) procurao(es), o ttulo aquisitivo, a escritura e as certides registrais do imvel objeto do presente contrato e isentam o corretor de imveis acerca da veracidade desses documentos. 3) Pelos servios do intermediao o(s) vendedor(es) pagar(o) ao corretor de imveis o importe de R$ XXX, por extenso (XXX) no ato da assinatura do presente contrato. 4) O arrependimento posterior de qualquer nas partes no implica na devoluo dos honorrios profissionais; 5) A responsabilidade do corretor de imveis limita-se intermediao da presente transao, excluindo de si todas e quaisquer obrigaes assumidas pelas partes. Clusula 5 Certides negativas e lavratura da escritura: 1) O(s) vendedor(es), neste ato, entregam ao comprador(es) todos os documentos e certides reais e pessoais necessrios lavratura da escritura pblica de compra e venda, que dever ser lavrada no prazo mximo de XXX dias. 2) A inadimplncia do(s) comprador(es) em promover a lavratura da escritura pblica de compra e venda no prazo pactuado isenta o(s) vendedor(es) da obrigao de apresentao de novas certides ou do seu teor. 3) A inadimplncia do(s) vendedor(es) na outorga da escritura pblica de compra e venda ensejar o direito do(s) comprador(es) em requerer(em) a adjudicao compulsria do imvel, sem prejuzo da clusula penal e perdas e danos. Clusula 6 Despesas com a transmisso imobiliria 1) Correro s expensas do(s) vendedor(es) as despesas para apresentao das certides necessrias lavratura da escritura pblica de compra e venda. 2) Correro s expensas do(s) comprador(es) os impostos, taxas, emolumentos notariais e registrais, despachantes, bem assim outras que vierem a ser necessrias ou venham a ser criadas, ou aqui no mencionadas, necessrios lavratura da escritura pblica de compra e venda e posterior registro. 61

Clusula 7 Cesso de direitos 1) O(s) comprador(es) podero ceder ou transferir os direitos decorrentes deste contrato, independentemente de anuncia do(s) vendedor(es), ficando cedentes e cessionrios solidrios no cumprimento das obrigaes ora ajustadas. Clusula 8 Das despesas com gua e energia 1) O(s) vendedor(es) declara(m) que arcaro com as despesas com consumo de energia e gua lanadas at a data de entrega do imvel. 2) O(s) comprador(es) declara(m) que promover(o), em at 60 (sessenta) dias, a alterao, para seu(s) prprio(s) nome(s), da titularidade das contas de energia e gua. Clusula 9 Disposies gerais 1) O(s) comprador(es) declara(m) que previamente vistoriou(aram) o imvel e verificaram que ele est desocupado e esto de pleno acordo em receb-lo no estado em que se encontra, ressalvado eventual vcio redibitrio. 2) Neste ato est sendo entregue a chave do imvel, sendo o fato considerado a transmisso da posse do imvel do(s) vendedor(es) para o(s) comprador(es). 3) Todos os prazos relacionados no presente instrumento sero contados a partir da assinatura das partes no presente contrato. 4) O(s) vendedor(es) responde(m), na forma da lei, pelos riscos de evico de direitos. Clusula 10 - Da resciso contratual 1) O presente contrato celebrado sob a condio expressa de irrevogabilidade, irretratabilidade e vincula herdeiros e sucessores. Para tal as partes renunciam expressamente faculdade de arrependimento prevista no art. 420 do Cdigo Civil. Clusula 11 Clausula Penal 1) Ser devido pela parte que infringir qualquer das obrigaes estabelecidas neste contrato multa de 20% (vinte por cento) sobre o preo do contrato em favor a ser pago parte inocente, sem prejuzo de perdas e danos. Clusula 12 Eleio do foro

1) Todas as questes eventualmente oriundas do presente contrato, sero resolvidas, de forma definitiva via conciliatria ou arbitral, na 8 Corte de Conciliao e Arbitragem de Goinia (8 CCA), com sede Av. Portugal, n. 1267, Setor Marista, Goinia GO, consoante os preceitos ditados pela Lei n 9.307 de 23/09/1996.
Clusula 13 - Fechamento 1) As partes contratantes, aps terem tido prvio conhecimento do texto deste instrumento e compreendido o seu sentido e alcance, tm justo e acordado o presente contrato de compra e venda de imvel descrito e caracterizado neste instrumento, assinando abaixo e rubricando as folhas deste que composto de 03 (trs) vias de igual teor, para um s efeito, juntamente com as 02 (duas) testemunhas julgadas idneas e presentes, para que produza todos os seus legais efeitos.

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2)Local e data:
CIDADE ESTADO DATA

_______/_______/______

3) Assinatura das partes:

COMPRADOR CNJUGE DO COMPRADOR

VENDEDOR

CNJUGE DO VENDEDOR

4) Assinatura das testemunhas:

Nome: CPF: Nome: CPF:

CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS DE CORRETAGEM IMOBILIRIA IDENTIFICAO DAS PARTES CONTRATANTES CONTRATANTE: (Nome do Contratante), (Nacionalidade), (Profisso), (Estado Civil), Carteira de Identidade n (xxx), C.P.F. n (xxx), capaz, residente e domiciliado na Rua (xxx), n (xxx), bairro (xxx), Cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx);

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CORRETOR: (Nome do Corretor), (Nacionalidade), (Profisso), (Estado Civil), Carteira de Identidade n (xxx), C.P.F. n (xxx), capaz, residente e domiciliado na Rua (xxx), n (xxx), bairro (xxx), Cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx). As partes acima identificadas tm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Prestao de Servios de Corretagem Imobiliria, que se reger pelas clusulas seguintes e pelas condies descritas no presente. DO OBJETO DO CONTRATO Clusula 1. O presente tem como OBJETO, a prestao de servios de corretagem, especificamente, para oferecimento e negociao sobre a venda do imvel. Clusula 2. O CONTRATANTE proprietrio do imvel constitudo de um(a) (casa, apartamento, stio, terreno), situado(a) na Rua (xxx), n (xxx), bairro (xxx), Cidade (xxx), Estado (xxx), devidamente registrado sob o n (xxx), no Cartrio de (xxx) Ofcio de Imveis. (Registro anexo) DO IMVEL Clusula 3. O imvel objeto de venda, se encontra livre de quaisquer nus ou dvidas que possam inquin-lo, ou mesmo impedir de realizar quaisquer transaes. Para tanto, seguem anexas todas as certides referentes pessoa do CONTRATANTE e ao imvel. Clusula 4. Faz parte do presente tambm, cpias do laudo descritivo do imvel, composto de fotografias e seus respectivos negativos, laudo do Corpo de Bombeiros, laudo tcnico de engenheiro pormenorizando todas as condies do mesmo. DEVER DO CONTRATANTE Clusula 5. O CONTRATANTE se compromete a no negociar e/ou vender o imvel no perodo o qual estiver sob a responsabilidade de venda e negociao por parte do CORRETOR. Caso ocorra tal intervenincia, o primeiro, ficar obrigado a realizar o pagamento da comisso ora contratada. Clusula 6. Todo trmite concernente transferncia do imvel para o novo comprador ser de exclusiva responsabilidade do CONTRATANTE.
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DA PRESTAO DE SERVIO

Clusula 7. O CORRETOR se compromete a realizar o trabalho de corretagem de forma criteriosa e com a mxima honestidade, de forma a promover a venda do imvel supra descrito. DO COMPROMISSO Clusula 8. O CORRETOR, durante o tempo fixado, se compromete a utilizar de todos os meios pessoais para concretizar a venda ou as negociaes, respondendo por todos os gastos para oferecimento do imvel, sendo que no utilizar intermedirios para quaisquer destas hipteses. Ocorrendo tal infortnio, o CORRETOR se compromete a pagar a comisso avenada nesta, quele que o mesmo autorizou intermediar, seja verbal ou expressamente. DA COMISSO Clusula 9. Fica convencionada a comisso de (xxx)% (por cento), que incidir sobre o valor da venda. Clusula 10. O pagamento ser efetivado em dinheiro, no ato do recebimento do sinal, ou no havendo sinal, no ato do pagamento vista ou, da primeira parcela. DO VALOR Clusula 11. O CONTRATANTE oferece o imvel pelo valor total de R$ (xxx) (Valor Expresso), sendo que poder o CORRETOR ofert-lo pelo mesmo preo, o qual ser pago vista, ou parcelado da seguinte forma: sinal de R$ (xxx) (Valor Expresso) e (xxx) parcelas mensais e sucessivas de R$ (xxx) (Valor Expresso), cada uma. Clusula 12. Resta facultado ao CORRETOR negociar em condies diversas, desde que autorizado expressamente pelo CONTRATANTE. Contudo, vedado ao CORRETOR oferecer o imvel a preo menor. Clusula 13. Vendendo ou negociando o imvel a preo superior ao citado, o CORRETOR receber a diferena entre o preo estabelecido pelo CONTRATANTE e o efetivado na venda. Contudo, o
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CONTRATANTE no pagar o valor da comisso caso a diferena obtida seja superior a 10 % (dez por cento) do preo exposto no caput desta clusula. O PRAZO Clusula 14. O CORRETOR ter o prazo de (xxx) dias, contados da data da assinatura do presente, at o dia (xxx) do ms (xxx) ano (xxx), para concretizar a venda do imvel. Clusula 15. Ultrapassando esta data, o CORRETOR no mais estando com o imvel a venda em seu cadastro, far jus ao recebimento da comisso neste convencionada, desde que a venda ocorra dentro de 90 (noventa) dias aps a data final, e que as negociaes ainda estiverem pendentes. Clusula 16. O prazo para corretagem, que desde j resta combinado, ser ampliado automaticamente por mais (xxx) dias caso haja incio de negociaes concretas por parte do CORRETOR. Caber a este, no entanto, comunicar previamente ao CONTRATANTE, a efetivao da abertura destas negociaes, sendo que este ltimo impedir unilateralmente, atravs de notificao por carta com aviso de recebimento, todas as intenes protelatrias do CORRETOR. Clusula 17. Fica desde j vedada a venda ou abertura de negociaes por parte do CORRETOR, aps o prazo acordado neste, salvo o exposto na clusula acima. Pargrafo primeiro. Aps o prazo, obriga-se a devolver todos os documentos que esto em seu poder, juntamente com as chaves. Pargrafo segundo. No far jus a qualquer indenizao ou restituio de gastos, caso anuncie ou aplique esforos financeiros aps o prazo citado, incluindo-se a ressalva da clusula supra. Pargrafo terceiro. Entende-se por negociaes, todas as manifestaes verbais ou expressas por parte do interessado. CONDIES GERAIS

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Clusula 18. O CORRETOR intermediar somente at a inicializao da venda, restando todos os outros trmites por conta e risco do CONTRATANTE. Clusula 19. O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo. Clusula 20. Fazem parte do presente todos os documentos citados acima. DO FORO Clusula 21. Para dirimir quaisquer controvrsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de (xxx); Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).

(Nome e assinatura do Contratante) (Nome e assinatura do Corretor) (Nome, RG e assinatura da Testemunha 1) (Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL

Pelo presente instrumento particular de Promessa de Compra e Venda a xxxxx, brasileira, casada, secretria, maior, capaz, RG xxxxx, CPF xxxx, residente e domiciliada na Rua Dom Bosco, 652 Bairro Dom Bosco, Poos de Caldas/MG, de ora em diante denominado simplesmente PROMITENTE VENDEDORA e do outro lado, xxxx, brasileiro, casado, Soldador, maior, capaz, RG xxxx/MG, CPF xxx, e sua cnjuge xxxxxx, brasileira, Autnoma, maior, capaz, xxxxxSSP/MG, xxxxx, residentes e domiciliados na Rua Rovilson Egdio, 195 Parque Esperana, Poos de Caldas/MG, de ora em diante denominado 67

simplesmente por PROMISSRIOS COMPRADORES. E que ela Promitente Vendedora, pr este contrato e na melhor forma de direito, prometem e se obrigam a vender o imvel abaixo descrito, regendo-se o compromisso pelas clusulas e condies seguintes: I - O PROMITENTE VENDEDOR o senhor e legtimo possuidor em mansa e pacifica posse de um terreno localizado no Bairro Jardim So Bento, medindo 9 metros de frente para Rua Doze; 20 metros de ambos os lados, confrontando com os lotes 301 e 303; e, 9 metros nos fundos, confrontando com o lote 287; perfazendo estas medidas uma rea total de 180 m2. II O PROMITENTE VENDEDOR promete e se obriga a vender o imvel descrito na clausula 1, em carter irrevogvel e irretratvel, aos PROMISSRIOS COMPRADORES pelo preo e quantia certa de R$ xxx (xxx), pagos da seguinte forma: Sendo o valor de R$ xxxx (Vinte e Dois Mil Reais) pagos atravs de financiamento pela Caixa Econmica Federal, no ato da entrega do imvel totalmente documentado, podendo ser complementado com recursos prprios. III Obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a outorgar a escritura de compra e venda do imvel objeto do presente contrato, mediante assinatura do contrato junto a Caixa Econmica Federal. IV Obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a liquidar todas as dvidas e/ou quaisquer nus incidentes sobre o imvel objeto do presente contrato, devendo, assim, entreg-lo livre e desembaraado, ficando assegurado aos PROMISSRIOS COMPRADORES que estes no arcaro com dvidas e/ou quaisquer nus passados que venham a ser apurados, principalmente dvidas com IPTU. V A partir da liberao do valor descrito acima pela instituio financeira, cabe aos PROMISSRIOS COMPRADORES o pagamento das taxas e impostos municipais, estaduais e federais, existentes ou que venham a ser criados, bem como despesas com taxas e servios para elaborao e registro da escritura a ser outorgada. VI - Correro por conta dos PROMISSRIOS COMPRADORES todas as despesas que se tornarem devidas com a transferncia do imvel para o seu nome, inclusive o ITBI, despesas de cartrio, certides, registro ou quaisquer outros tributos, inclusive todas as despesas junto ao rgo financeiro. VII O PROMITENTE VENDEDOR declara no existir servides ativas ou passivas sobre o imvel objeto do presente contrato, bem como nus reais ou quaisquer restries ao direito de propriedade.

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VIII No caso de qualquer das partes contratantes no cumprir as obrigaes constantes deste contrato, ficar a parte inadimplente sujeita a multa de R$ xxxxxx (xxxxx), alm de responder pelo pagamento de custas e honorrios de advogados. IX As partes aqui contratantes obrigam-se pr si, seus herdeiros e sucessores a cumprir todas as clusulas do presente contrato. X - As partes contratantes declaram expressamente que assinaram o presente contrato na mais livre manifestao de suas vontades, ficando vedada qualquer argio quanto validade de quaisquer clusulas ou condio deste contrato. XI Fica eleito pelos contratantes, o Foro deste Municpio, como o nico competente para dirimir quaisquer dvidas oriundas da presente transao, com a excluso de qualquer outro, mesmo preferencial ou privilegiado.

E, por estarem assim, justos e contratados, firmam o presente instrumento em 02 (duas) vias, de igual teor e forma, para um mesmo fim, na presena das testemunhas a tudo presentes e abaixo nomeadas. Poos de Caldas, 3 de Julho de 2009. ________________________________ xxxxxx
CPF xxxxx Promissria Vendedora

____________________________ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
CPF xxxxxxxxxxxxxxxxxx Promissrio Comprador

________________________________ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
CPF xxxxxxxxxxxxxxxxxx Promissria Compradora

______________________________
Testemunha

________________________________
Testemunha

CONTRATO DE LOCAO DE IMVEL

IDENTIFICAO DAS PARTES CONTRATANTES LOCADOR: (Nome do Locador), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profisso), Carteira de Identidade n (........................), C.P.F. n (..........................), residente e domiciliado na Rua (.......................................), n (....), bairro (...........), Cep (................), Cidade (..................), no Estado (....) LOCATRIO: (Nome do Locatrio), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profisso), Carteira de Identidade n (.......................), C.P.F. n (.......................), residente e domiciliado na Rua 69

(......................................), n (.....), bairro (.............), Cep (..................), Cidade (...................), no Estado (.....). FIADOR 1: (Nome do Fiador 1), (Nacionalidade), (Profisso), Carteira de Identidade n (......................), C.P.F. n (.................); e sua esposa (.................), (Nacionalidade), (Profisso), Carteira de Identidade n (....................), C.P.F. n (.....................), ambos capazes, residente(s) e domiciliado(s) na Rua (...............................), n (....), bairro(...........), cidade (....................), Cep. (................), no Estado(....). FIADOR 2: (Nome do Fiador 2), (Nacionalidade), (Profisso), Carteira de Identidade n (....................), C.P.F. n (.......................); e sua esposa (.............), (Nacionalidade), (Profisso), Carteira de Identidade n (......................), C.P.F. n (....................), ambos capazes, residente(s) e domiciliado(s) na Rua (..........................), n (...), bairro(.........), cidade (.................), Cep. (...............), no Estado(....). As partes acima identificadas tm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Locao de Imvel (1), que se reger pelas clusulas seguintes e pelas condies de preo, forma e termo de pagamento descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO

Clusula 1. O objeto do presente instrumento o aluguel do imvel (.............), situado na Rua (........................................), n (....), bairro (............), Cep n (...............), Cidade (..................), no Estado (.....), de propriedade do LOCADOR, conforme comprova documento anexo.
DA DESCRIO DO IMVEL

Clusula 2. O imvel objeto deste contrato ser entregue nas condies descritas no auto de vistoria, ou seja, com instalaes eltricas e hidrulicas em perfeito funcionamento, com paredes pintadas, sendo que portas, portes e acessrios se encontram tambm em funcionamento correto, devendo o LOCATRIO, mant-lo desta forma.
DO USO DO IMVEL

Clusula 3. O imvel em questo ser utilizado pelo LOCATRIO no perodo discriminado na clusula 4. Clusula 4. Se houver algum dano ao imvel, o LOCATRIO arcar, alm da multa prevista, com todas as despesas oriundas da reparao do dano causado. Clusula 5. O LOCATRIO poder usufruir o imvel durante (.....) ano (s) a contar da data de entrega das chaves pelo LOCADOR.
DAS BENFEITORIAS E CONSTRUES

Clusula 6. Qualquer benfeitoria ou construo que seja destinada ao imvel objeto deste, dever, de imediato, ser submetida autorizao expressa do LOCADOR.

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Clusula 7. Vindo a ser feita benfeitoria, faculta ao LOCADOR aceit-la ou no, restando ao LOCATRIO, em caso do LOCADOR no aceit-la, modificar o imvel para que fique da maneira como lhe foi entregue. Clusula 8. As benfeitorias, consertos ou reparos faro parte integrante do imvel, no assistindo ao LOCATRIO o direito de reteno ou indenizao sobre a mesma.
DO VALOR A SER PAGO

Clusula 9. Pela locao, o LOCATRIO pagar o valor de R$ (....) (Valor expresso), sempre at o (.....) dia til de cada ms, mediante depsito em conta corrente indicada pelo LOCADOR. Pargrafo nico. Ocorrendo atraso no pagamento do aluguel, o LOCATRIO dever pagar uma multa de (.....)% ao dia, calculada sobre o valor do aluguel. Clusula 10. O valor do aluguel ser reajustado anualmente, tendo como base, os ndices previstos e acumulados no perodo anual, por exemplo, (IGPM ou IGP ou IPC, etc.) ou, em caso de falta deste ndice, o reajustamento do aluguel ter por base a mdia da variao dos ndices inflacionrios do ano corrente ao da execuo do aluguel, at o primeiro dia anterior ao pagamento do aluguel. Pargrafo nico. Ocorrendo alguma mudana no mbito governamental, todos os valores agregados ao aluguel, bem como o prprio aluguel, sero revistos pelas partes. Clusula 11. O LOCATRIO se compromete ainda a efetuar em dia o pagamento dos encargos tributrios que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, bem como todas as despesas ligadas direta ou indiretamente com a conservao do imvel, tais como gua, luz, telefone, condomnio, etc. DAS OBRIGAES DO LOCADOR

Clusula 12. O LOCADOR dever entregar as chaves ao LOCATRIO no dia (....) da assinatura deste contrato. Clusula 13. O LOCADOR afirma estar o imvel em perfeitas condies de uso, como comprovado mediante termo de vistoria. Pargrafo nico. Caso o imvel no corresponda s condies tratadas no caput da presente clusula, haver resciso imediata do contrato e pagamento de indenizao pelo LOCADOR ao LOCATRIO, no valor de (....)% sobre o valor da locao.

DAS OBRIGAES DO LOCATRIO

Clusula 14. Durante o perodo de vigncia do presente contrato, o LOCATRIO ser totalmente responsvel pela guarda e manuteno do imvel. Clusula 15. O LOCATRIO dever administrar, cuidar da limpeza, da ordem e da conservao do imvel, entregando-o nas mesmas condies dispostas no termo de vistoria em anexo.

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Pargrafo nico. Caso o inquilino no zele pelo imvel, causando-lhe qualquer dano, dever arcar com as despesas necessrias reparao do mesmo, sem prejuzo do pagamento da multa de R$ (.....) (valor expresso). Clusula 16. vedada ao LOCATRIO a troca do segredo das fechaduras. A ocorrncia de qualquer evento que torne necessria a troca de tal segredo dever ser imediatamente comunicado ao LOCADOR, cuja autorizao expressa imprescindvel para que se efetue aludida troca de segredo. Clusula 17. O LOCATRIO se compromete a desocupar o imvel no prazo de (....) dias aps o trmino da locao, devolvendo as chaves ao LOCADOR. DO DIREITO DE PREFERNCIA Clusula 18. O LOCATRIO se compromete a desocupar o imvel no prazo de (.....) dias aps o trmino da locao, devolvendo as chaves ao LOCADOR. Pargrafo nico. Caso permanea no imvel aps o prazo determinado no caput da presente clusula, o LOCATRIO pagar multa de R$ (....) (Valor expresso) por dia em que permanecer em posse do imvel e respectivas chaves. Clusula 19. O LOCADOR, em qualquer tempo, poder alienar o imvel, mesmo durante a vigncia do contrato de locao e, por via de conseqncia, ceder os direitos contidos no contrato. Clusula 20. O LOCADOR dever notificar o LOCATRIO para que este possa exercer seu direito de preferncia na aquisio do imvel, nas mesmas condies em que for oferecido a terceiros. Pargrafo nico. Para efetivao da preferncia, dever o LOCATRIO responder a notificao, de maneira inequvoca, no prazo de 30 (trinta) dias, sendo que, esta resposta dever ocorrer via Cartrio de Ttulos e Documentos. Clusula 21. No havendo interesse na aquisio do imvel pelo LOCATRIO, este dever permitir que interessados na compra faam visitas em dias e horrios a serem combinados entre LOCATRIO e LOCADOR.

DA FIANA
Clusula 22. Concordam com os termos fixados no presente contrato os FIADORES, j qualificados acima, e que se configuram tambm como principais pagadores, responsabilizando-se pelo fiel cumprimento do presente, sem exceo de quaisquer clusulas, mesmo que o presente contrato passe a vigorar por tempo indeterminado. Pargrafo nico. Ultrapassado o prazo estipulado na clusula 24, sem que haja prorrogao do presente contrato, os fiadores s estaro desobrigados das responsabilidades assumidas, aps a entrega das chaves pelo LOCATRIO, com o cumprimento de todos os encargos e obrigaes dispostas no presente instrumento. Clusula 23. Os FIADORES renunciam expressamente aos benefcios contidos nos artigos 827, 834, 835, 837 e 838 do Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406 de 10/01/2002). 72

Clusula 24. Os FIADORES no se eximiro de responsabilidade solidria, caso o contrato venha a ultrapassar seu prazo de vigncia, tornando-se desta forma, contrato por prazo indeterminado, desde que previamente comunicada a prorrogao do contrato aos fiadores, os quais devero anuir para manuteno da fiana prestada. Pargrafo nico. Caso os fiadores no concordem com a permanncia da fiana, a prorrogao do prazo de vigncia do contrato depender da substituio dos mesmos por outros fiadores, sob pena de restar rescindido o contrato por decurso do prazo estipulado na clusula 24. Clusula 25. Casos os FIADORES venham a incorrer em concordata, falncia ou em comprovado estado de insolvncia, o LOCATRIO dever substitu-lo em (....) dias, sob pena de resciso contratual.

DO PRAZO
Clusula 26. A presente locao ter validade por (....) meses, at a data de (....), quando o imvel dever ser devolvido ao LOCADOR com as respectivas chaves. Pargrafo primeiro. Somente ser considerado rescindido o presente contrato aps a efetiva entrega das chaves pelo LOCATRIO, cumpridas todas as obrigaes e encargos estabelecidos neste instrumento. Pargrafo segundo. A resoluo do contrato ocorrer, findo o prazo determinado no caput da presente clusula, independente de notificao ou aviso.(2) DA PRORROGAO DO CONTRATO Clusula 27. Aps 30 (trinta) dias do decurso do prazo determinado na clusula anterior, o contrato poder ser prorrogado, por prazo indeterminado, se no houver manifestao contrria do LOCADOR. (3)

DA CONDIO GERAL
Clusula 28. O LOCATRIO no poder, sem expressa autorizao do LOCADOR, emprestar ou sublocar o imvel bem como os mveis a terceiros.

DO FORO
Clusula 29. Para dirimir quaisquer controvrsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de (....................). Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas. (Local, data e ano). (Nome e assinatura do LOCADOR)

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(Nome e assinatura do Locatrio) (Nome, RG e assinatura da Testemunha 1) (Nome, RG e assinatura da Testemunha 2) Nota 1. Os Contratos de Locao de Imveis regem-se pela Lei n 8.245/91. 2. Determinao contida no art. 46 da Lei n 8.245/91, o qual trata das locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses. necessrio observar a possibilidade, contida no art. 47 da citada lei, de a locao ocorrer por prazo inferior a 30 meses. 3. Determinao do 1 do art. 46 da Lei n 8.245/91, referente a prorrogao do contrato quando a locao for estipulada por prazo igual ou superior a trinta meses. J o art. 47 da citada lei determina que nos contratos por prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, somente podendo ser retomado o imvel nos casos especificados no mesmo artigo.

REGISTRO ESPECIAL DE INCORPORAO IMOBILIRIA

I FUNDAMENTOS LEGAIS: Leis Federais ns. 4.591/64, 4.864/65, 6.015/73; 10.406/02 (arts. 1.331 a 1.358). Decreto n. 55.815/65. Normas de Servio da CGP-SP Cap. XX Provimento n. 58/89 (itens ns. 199 a 215). II DEFINIO: 74

CONDOMNIO: propriedade em comum. Seus participantes so denominados condminos ou consortes. O Condomnio pode ser pro indiviso ou pro diviso. Na primeira forma eles esto de fato e de direito na indiviso. Na segunda, existe diviso de fato mas no de direito. Esta ltima corresponde a uma diviso provisria extrajudicial. As edificaes ou conjuntos de edificaes de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir cada unidade propriedade autnoma, sujeitas s limitaes da Lei n. 4.591/64. O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio (registro) obrigatria no Registro de Imveis dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade (art. 7 da Lei n. 4.591/94). III DOCUMENTOS NECESSRIOS (Art. 32 da Lei n. 4.591/64): 1. Requerimento do proprietrio, dirigido ao Oficial de Registro de Imveis da Comarca da situao do Imvel, com firma reconhecida, solicitando o registro da INCORPORAO constando o nmero da matrcula ou transcrio onde ser feito o registro solicitado (art. 222 da Lei n. 6.015/73). 1.1. Se o proprietrio for pessoa jurdica, o requerimento dever ser assinado pelo(s) representante(s) legal(ais), devendo ser juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais alteraes, devidamente registrados no Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurdicas ou na Junta Comercial competente, provando a regularidade de situao e representao da empresa. Tratando-se de empresa constituda por outras pessoas jurdicas, tais certides devero referir-se aos representantes legais destas ltimas. 1.1.1. Anexar declarao, sob pena da lei, que a alterao contratual sob n...., a ltima efetivada. 1.2. Se o Requerente, pessoa fsica ou jurdica, for representado por procurao, dever, ser juntado o competente instrumento de mandato, com poderes especiais. 1.2.1. Em se tratando de instrumento particular, verificar se aquele que outorgou tem poderes bastantes para tanto, mediante anlise na documentao social da empresa, bem como se as firmas dos signatrios esto devidamente reconhecidas, estando dispensada estas verificaes nos instrumentos pblicos. 1.3. Em se tratando de pessoa jurdica, devero, ainda ser apresentadas: 1.3.1. CND do INSS (Certido Negativa de Dbitos para com o Instituto Nacional do Seguro Social, conforme art. 47 da Lei n. 8.212/91. 1.3.2. CND relativas a Tributos Federais e Dvida Ativa da Unio, expedida pelo Ministrio da Fazenda, conforme Decreto Federal n. 5.512/05. 2. Ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrada (art. 32, alnea a, da Lei n. 4.591/64).

75

3.

Certides negativas (relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador, inclusive de seus cnjuges) de: 3.1. Impostos Municipais relativas ao imvel urbano 3.2. Protesto de Ttulos pelo perodo de 05 (cinco) anos. 3.3. Aes Cveis pelo perodo de 10 (dez) anos, processos em andamentos. 3.4. Aes Criminais pelo perodo de 10 (dez) anos. Devero tambm referir-se aos representantes legais da incorporadora. 3.5. nus Reais (certido da matrcula ou transcrio do imvel). NOTAS: a) todas as certides devero ser extradas na Comarca da situao do imvel e, se distintas, naquelas onde domiciliadas as pessoas representantes legais da empresa (Vide item 1.1, retro). b) Sempre que das certides do distribuidor constar aes cveis e criminais, devem ser exigidas certides complementares, esclarecedoras de seu desfecho ou estado atual. b.1) mesmo tendo sido aceito os esclarecimentos, far-se-, junto matrcula a publicao do nus. (Protocolado CG. n. 57.421/2003 - Comunicado n. 459/2004, publicado no DOE em 06/07/04). c) tal certido ser desnecessria, quando se tratar de ao que, pela sua natureza, desde logo aferida da certido do distribuidor, no tenha qualquer repercusso econmica, ou, de outra parte, relao com o imvel objeto da incorporaro. d) todas as certides, para fins do registro pretendido, tem prazo de validade de 6 (seis) meses (item 202-4, Cap. XX das NSCGJ), exceo daquelas em que o prazo constam nas referidas certides.

4.

Histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos vinte (20) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros (art. 32, alnea c, da Lei n. 4.591/64). Projeto de Construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes. (art. 32, alnea d, da Lei n. 4.591/64). Verificar o prazo constante do projeto para fins de registro. Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda (art. 32, alnea e, da Lei n. 4.591/64). Certido Negativa de Dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies (art. 32, alnea f, da Lei n. 4.591/64). Memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo o modelo da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT (art. 32, alnea g, art. 53, inciso IV, da Lei n. 4.591/64 e NBR n. 12.721 Quadros I a VIII). Avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III do art. 53 da Lei n. 4.591/64, com base nos clculos 76

5.

6.

7.

8.

9.

unitrios, referidos no art. 54 da citada lei, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra (art. 32, alnea h, da Lei n. 4.591/64). A Avaliao ser feita pelo sindicato da construo civil SINDUSCON e, os custos unitrios, sero relativos ao prprio ms ou a um dos 2 (dois) meses anteriores apresentao dos documentos para registro. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. Discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero (art. 32, alnea i, da Lei n. 4.591/64). Minuta da futura conveno de condomnio que reger a edificao ou conjunto de edificaes (art. 32, alnea j, da Lei n. 4.591/64). Declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39 (art. 32, alnea l, da Lei n. 4.591/64). Certido do instrumento pblico de mandato, quando no for proprietrio o incorporador (art. 32, alnea m, da Lei n. 4.591/64). Declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34 da Lei n. 4.591/64). Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de 5 (cinco) anos. Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos (art. 32, alnea p da Lei n. 4.591/64). Apresentar Contrato-Padro (art. 67 e pargrafos da Lei n. 4.591/64), exceo quando a construo for contratada pelo regime de administrao, tambm chamado a preo de custo. Certificado de aprovao pelo GRAPROHAB (Decreto Estadual n. 52.053, de 13.8.2007, quando configuradas qualquer uma das seguintes hipteses: a) condomnios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidades ou com rea de terreno superior a 50.000,00 m2; b) condomnios verticais, com mais de 200 unidades ou com rea de terreno superior a 50.000,00 m2, que no sejam servidos por redes de gua e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminao pblica; c) condomnios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em rea especialmente protegidas pela legislao ambiental com rea de terreno igual ou superior a 10.000,00 m2. Certido da inscrio no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) ou no Sindicato dos Corretores de Imveis (CRECI), quando o incorporador for corretor ou construtor. (art. 31, alnea b da Lei n. 4.591/64).

17. 18.

19.

20. Anuncia do cnjuge, se a incorporao se fizer em terreno de sua propriedade ou de que seja compromissrio comprador, seja qual for o regime de bens do casal. OBSERVAES GERAIS:

77

a)

b)

c) d)

e) f)

g)

h)

todos os documentos devero ser datados, assinados e com firma reconhecida, apresentados em 02 (duas) vias. Todas as cpias devero ser autenticadas. As plantas devero vir sempre no ORIGINAL. os documentos tcnicos constantes das peas componentes do processo de incorporao, ou seja, as alneas e, g, h, l e p, do art. 32 da Lei n. 4.591/64, o Oficial no responde pela exatido destes documentos, desde que assinados pelo profissional responsvel pela obra (art. 32, 9 da Lei n. 4.591/64). No obstante, isento de responsabilidade pelos erros tcnicos, compete ao Oficial verificar a soma das reas das unidades autnomas com as de uso comum que lhes so atribudos, na totalizao da rea construda. Feita essa operao, soma-se a rea total construda de todas as unidades, confrontando-a com a planta de construo, pois ambas devem igualar-se. Deve o Oficial somar tambm as reas ideais do terreno atribudas s unidades autnomas do edifcio, porque esse total precisa coincidir com o terreno. o registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias (art. 33 da Lei n. 4.591/64). o oficial tem o prazo de 15 (quinze) dias para apresentar, por escrito, todas as exigncias. Satisfeitas estas, dever o Oficial efetuar o registro dentro de uma quinzena (art. 32, 6 da Lei n. 4.591/64). o exame do requerimento e clculo dos emolumentos, bem como a prenotao desejada, s sero procedidas mediante os atendimentos dos itens elencados. o regime especial tributrio do patrimnio de afetao de carter opcional e irretratvel (art. 1) e dever ser efetivada em conformidade com os requisitos do art. 2, ambos da Lei n. 10.931/2004. dispensvel anuncias dos adquirentes de unidades imobilirias no termo de afetao da incorporao imobiliria (Enunciado n. 323 (CJF) IV Jornada de Direito Civil Nov/2006. possvel a averbao do termo de afetao de incorporao imobiliria (art. 31 -b da Lei n. 4.591/64) a qualquer tempo, na matrcula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo memorial de incorporao (Enunciado n. 324 (CJF) IV Jornada de Direito Civil Nov/2006.

IV QUALIFICAO SUBJETIVA (PESSOA): Essa qualificao dever observar o princpio da continuidade preconizado nos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73 a saber: Art. 195 Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237 Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. V QUALIFICAO OBJETIVA (IMVEL): Diz respeito s imvel sobre o qual ser erigido o empreendimento imobilirio. Nesse momento, surge a necessidade de observncia de princpios fundamentais segurana e validade do ato registral, como por exemplo, os da especialidade, continuidade, disponibilidade quantitativa, previstos nos artigos 195 e 225 da Lei n. 6.015/73. O exame do processo de incorporao submetido a registro, deve ser feito, por primeiro, verificando a descrio do imvel constante do memorial de incorporao, 78

cotejando-a com o levantamento planialtimtrico (projeto aprovado pela Prefeitura Municipal) e com a constante da matrcula, ficando atento para eventual insero ou omisso de dados no imvel, que no constam da matrcula e que possam implicar em verdadeira retificao de rea, o que demanda procedimento prprio, nos exatos termos do art. 213 e pargrafos da Lei n. 6.015/73, com nova redao dada pela Lei n. 10.931/2004. VI CONVENO DE CONDOMNIO: A Conveno de Condomnio dever conter: Art. 1.332 NCC: Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imveis, devendo constar do ato, alm do disposto em lei especial: I a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II a determinao da frao ideal atribuda a casa unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III o fim a que as unidades se destinam. Art. 1.334 NCC: Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV - as sanes a que esto sujeitos os condomnios, ou possuidores; V - o regimento interno. Pargrafo 1 - A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular. Pargrafo 2 - So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direito relativos s unidades autnomas.

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

DAS PARTES

De um lado como ADMINISTRADORA (Nome, endereo, CRECI, etc.) representada por seu Corretor Responsvel (Nome, endereo, CRECI, etc.) e do outro lado com amplos poderes como PROPRIETRIO(S)... (Nome, nacionalidade, estado civil, Rg. CPF, endereo, etc.). Fica justo e acordado o presente CONTRATO DE

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ADMINISTRAO DE IMVEIS, que se reger pelas clusulas e condies

seguintes:

CLUSULA PRIMEIRA O(A) PROPRIETRIO(A) confere a ADMINISTRADORA por este, mandato especial atravs de INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROCURAO anexa a este contrato, a fim de administrar o(s) imvel(is) de sua propriedade constante(s) no final do contrato, podendo exercer todos os atos inerentes gesto do negcio com amplos poderes para fro em geral com fiel observncia da legislao em vigor aplicvel a locao de imvel residencial e no residencial.
CLUSULA SEGUNDA Consistir a ADMINISTRADORA dos bens de imveis: efetuar locao, assinar contrato de locao, assinar termo de vistoria, estipular prazos e condies de locao, receber e dar quitao de aluguis, fazer acordo, sendo o critrio de reajuste dos aluguis de acordo com o contrato de locao obedecendo o que rege a legislao especfica em vigor. Pargrafo nico Tendo em vista as disposies da vigente Lei do Inquilinato(Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), o(a) PROPRIETRIO(A) autoriza a ADMINISTRADORA, desde logo, a contratar as locao(es) residencial(is) e no residencial(is) pelo prazo inferior ou igual a 24 (VINTE E QUATRO) meses. CLUSULA TERCEIRA Enquanto perdurar a responsabilidade da ADMINISTRADORA, todas as despesas para cobrana do aluguel correro por sua conta e risco. A ADMINISTRADORA se sub-rogar, legal e expressamente em todos os direitos, aes, privilgios ao(a) PROPRIETRIO(A) contra os inquilinos e seus fiadores, podendo inclusive agir em seu prprio nome, em juzo ou fora dele. CLUSULA QUARTA de inteira responsabilidade do(a) LOCATRIO(A) e do(a) FIADOR pelos pagamento dos encargos locatcios tais como: taxas de condomnio, gua e esgoto, luz (taxas de religaes) IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxa de coleta de lixo, seguro contra incndio, como tambm reformas fsicas: pinturas, consertos em geral, reparos, inclusive indenizao por perdas e danos decorrentes de estragos ocorridos no imvel, conforme previsto no CONTRATO DE LOCAO. A prestao de contas desses encargos ser feita no trmino do contrato de locao aps a apresentao dos comprovantes quitados pelo(a) locatrio(a) ou fiador(a). O(A) PROPRIETRIO(A) ter assistncia jurdica gratuita garantida pela ADMINISTRADORA 1 - de livre competncia da ADMINISTRADORA decidir qual a modalidade da garantia locatcia, dentre aquelas prevista na Lei; 2 - Na ausncia da fiana como garantia locatcia, o locatrio no honrando judicialmente com as obrigaes da locao, a administradora utilizar pagamento da garantia locatcia paga pelo locatrio para pagamentos dos encargos locatcios. A custdia de qualquer importncia paga pelo locatrio como garantia locatcia de total responsabilidade da ADMINISTADORA. CLUSULA QUINTA Pelos servios prestados ao(a) PRORPIETRIO(A) a ADMINISTRADORA faz jus a uma remunerao mensal correspondente a 10% (dez por cento) sobre o(s) valor(es) do(s) aluguel(is) a partir do segundo ms, at o trmino do contrato de locao que se inicia. CLUSULA SEXTA A ADMINISTRADORA far prestao de contas mensal, no 6 (SEXTO) dia til aps o vencimento do aluguel previsto no contrato de locao. E prestar conta tambm de todos os seus atos, mediante relatrio peridico, citando-se as aes por acaso ajuizadas e/ou providncias por ela tomadas. CLUSULA STIMA A ADMINISTRADORA garante o pagamento do(s) aluguel(eis) do(s) imvel(eis) em data prevista na Clusula Sexta mesmo que o(s) locatrio(s) no efetuem o

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pagamento do(s) aluguel(eis) no vencimento, conforme contrato de locao, inclusive durante a cobrana administrativa e/ou advocatcia do(s) aluguel(eis) em atraso, cessando quando cobrado(s) judicialmente. 1 - A garantia do aluguel do imvel financiado, objeto deste contrato, cessar quando o locatrio suspender o pagamento do aluguel por qualquer problema do financiamento do imvel junto ao Agente Credor; 2 - Neste ato, fica acordado, entre o contratante e contratada, com base no 1, que o aluguel pago pela contratada ADMINISTRADORA sem o devido recebimento do aluguel do Locatrio, o contratante se obriga a devolver a importncia paga.

*Ateno para essa clusula que de garantia de aluguel. No obrigatria.

CLUSULA OITAVA Pela intermediao da locao do imvel(eis) o(a) PROPRIETRIO(A) pagar a ADMINISTRADORA o correspondente a 1(um) aluguel *, que dever ser cobrado no 1 (primeiro) aluguel do contrato de locao que se inicial e/ou se prorroga.

*A tabela de honorrios prev o pagamento correspondente a 1(um) aluguel, salvo ajuste expresso entre as partes
1 - A ADMINISTRADORA se responsabiliza pelo pagamento de todos os custos operacionais da locao, tais como: anncios em jornais local, placas ou faixas afixadas no(s) imvel(eis), elaborao do Termo de Vistoria, visita(s) do(a) Corretor(a) ao(s) imvel(eis) com o(s) pretendente(s) locao. 2 - A ADMINISTRADORA comprometer-se- em anunciar o(s) imvel(eis) relacionado(s) neste contrato pelo prazo mximo de 30 (trinta) dias, em um ou mais jornais local. Podendo a ADMINISTRADORA voltar a anunciar o referido imvel findo o prazo neste pargrafo, sem autorizao do PROPRIETRIO(A) aps uma nova avaliao do preo do aluguel e condies gerais do mesmo. Terminando o prazo acima citado ficar afixado no imvel cartaz, placa ou faixa para divulgao da locao. CLUSULA NONA de competncia da ADMINISTRADORA cobrar do LOCATRIO(A) o nus da impontualidade prevista na clusula ........ do contrato de locao, como tambm a multa de resciso contratual prevista na Clusula ....... do mencionado contrato. No podendo o(a) PROPRIETRIO(A) dispensar nus e multa, salvo se, ele(a) responder pessoalmente perante a ADMINISTRADORA por esses pagamentos. Os valores cobrados pela ADMINISTRADORA no sero repassados ao(a) PROPRIETRIO(A) *.

* Caso o aluguel seja feito com garantia essa clusula pode ser escrita dessa forma, caso contrrio, a ADMINISTRADORA dever repassar os nus decorrentes de multa e juros por impontualidade.
1 - de inteira responsabilidade do(a) PROPRIETRIO(A) quando a resciso do contrato de locao ocorrer com base no Artigo 22, da lei do inquilinato n. 8.245 de 18 de outubro de 1991, ou por qualquer motivo que seja de competncia do(a) PROPRIETRIO(A); 2 - A garantia do aluguel ao(a) PROPRIETRIO(A) cessar quando o(a) LOCATRIO(A) suspender o pagamento do aluguel, objeto deste contrato, com base no pargrafo primeiro. CLUSULA DCIMA O presente contrato vigorar por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua celebrao, sendo prorrogado automaticamente por perodos iguais e sucessivos, caso a parte interessada no comunique a outra com a antecedncia mnima de 30 (trinta) dias do trmino deste contrato. Podendo ser tambm rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar a outra, por escrito, sua inteno de rescindi-lo, com a antecedncia mnima de 30 (trinta), e aps a devida prestao de contas. Pargrafo nico Vale ressaltar que, caso o(a) LOCADOR(A) desista de locar o(s) imvel(eis) relatado(s) neste contrato, compromete-se em cumprir na ntegra os termos do 1 da clusula oitava. CLUSULA DCIMA PRIMEIRA Caso a resciso deste contrato na retirada do imvel(eis) da ADMINSTRADORA pelo(a) PROPRIETRIO(A), na vigncia deste contrato, o(a)

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PROPRIETRIO(A) pagar a ttulo de ressarcimento a ADMINISTRADORA o equivalente a 03 (trs) vezes * a taxa de administrao cobrada na Clusula Oitava, calculada sobre o valor do aluguel pactuado entre as partes, conforme descrito neste contrato.

* Existe um entendimento nos tribunais que dever a ADMINISTRADORA ser ressarcida de todas as despesas efetivamente comprovadas (anncios, placas, despesas que teve com o imvel).
CLUSULA DCIMA SEGUNDA A ADMINISTRADORA dar ao PROPRIETRIO(A) assistncia jurdica gratuita, correndo, sempre por conta deste(a) todas as custas processuais e despesas jurdicas que sejam necessrias para o andamento do processo, nos seguintes casos abaixo discriminados: 12.1 Ao de despejo por falta de pagamento de aluguis e/ou de seus encargos; 12.2 Consignao em pagamento. 12.3 Sublocao, cesso ou transferncia ilegal da locao; 12.4 Outra qualquer infrao s obrigaes legais e/ou contratuais; 12.5 No caso previsto na Clusula Quarta, in fine; 12.6 Revisional de aluguel residencial ou no residencial; 12.7 Renovatria; 12.8 Ao de perdas e danos do imvel; 12.9 Se for pedido para o uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro(a), ou para uso residencial de ascendente ou descendente; 12.10 Ao de cobrana de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), luz, gua, esgoto, condomnio, contas telefnicas e reformas fsicas; 12.11 Ao de execuo ou Ao Ordinria de cobrana de dbito A assistncia jurdica gratuita de que trata o caput desta clusula, no inclui outras aes cujo ajuizamento seja de convenincia ou interesse do(a) PROPRIETRIO(A). presente contrato vigorar por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua celebrao, sendo prorrogado automaticamente por perodos iguais e sucessivos, caso a parte interessada no comunique a outra com a antecedncia mnima de 30 (trinta) dias do trmino deste contrato. Podendo ser tambm rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar a outra, por escrito, sua inteno de rescindi-lo, com a antecedncia mnima de 30 (trinta), e aps a devida prestao de contas. CLUSULA DCIMA TERCEIRA A ADMINISTRADORA no se responsabilizar pela segurana e vigilncia do imvel, objeto deste contrato antes e aps o trmino da locao. CLUSULA DCIMA QUARTA A infrao a qualquer das clusulas estabelecidas neste contrato, sujeitar a parte infratora a uma multa correspondente 03 (trs) vezes o valor da taxa, nos termos da Clusula Quinta . CLUSULA DCIMA QUINTA Fica eleito o foro da cidade de Fortaleza para soluo de quaisquer dvidas ou litgios decorrentes deste contrato, renunciando a qualquer outro que tenha ou venha a ter, por mais privilegiado que seja. OUTRAS DIPOSIES E por estarem assim contratados assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor e forma na presena de 02 (duas) testemunhas.

Natal(RN), ___ de __________ de _____.

_______________________ PROPRIETRIO ___________________________ ADMINISTRADORA

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TESTEMUNHAS: 1. __________________________________ 2.______________________________

PROCURAO PARA COMPRAR BEM IMVEL

OUTORGANTE: (Nome do Outorgante), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profisso), Carteira de Identidade n (.....................), C.P.F. n (...................), residente e domiciliado na Rua (.........................), n (....), bairro (.........), Cep (.................), Cidade (..........), no Estado (....). OUTORGADO: (Nome do Outorgado), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profisso), Carteira de Identidade n (.................), C.P.F. n (....................), residente e domiciliado na Rua (.........................), n (....), bairro (.........), Cep (.................), Cidade (..............), no Estado (.....). Atravs do presente instrumento particular de mandato, o OUTORGANTE nomeia e constitui como seu procurador o OUTORGADO especialmente para represent-lo na realizao de escritura de compra e venda, que lhe ser transferida por (........) (Caso seja o proprietrio do 83

imvel casado, colocar o nome de sua esposa), do imvel (.........), situado na Rua (...................................), n (....), bairro (............), Cep (............), Cidade (..............), no Estado (....), possuindo as seguintes descries (...................) (Descrever o imvel, apontando suas dimenses). Para tanto, poder o OUTORGADO pagar o valor do imvel e receber quitao, alm de praticar todos atos necessrios concretizao da transcrio da propriedade, supra citada, para o nome do OUTORGANTE. (Local, data e ano) (Nome e assinatura do Outorgante)

Referencias bibliogrficas

DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas. v. 4, So Paulo: Saraiva, 2005. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006. MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. 2 Ed. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2008.

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