CNCIVIL, Sala F: Propiedad Horizontal Daos por filtraciones Costas al vencedor L. 373.

3.394 Z, LUIS ALBERTO c/R, ALBERTO A Y OTRO s/DAOS Y PERJUICIOS SUMARIO En Buenos Aires, Capital de la Repblica Argentina, a los 30 das del mes de septiembre de dos mil tres, reunidos en Acuerdo los Seores Jueces de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "F", para conocer en los autos del epgrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisin, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.Practicado el sorteo correspondiente result el siguiente orden de votacin, Sres. Jueces de Cmara, Dres. HIGHTON DE NOLASCO, POSSE SAGUIER y ZANNONI.A las cuestiones propuestas la Sra. Juez de Cmara Dra. ELENA I. HIGHTON DE NOLASCO dijo: I.- El Juez de Primera Instancia en sentencia dictada a fs. 681/701, hizo lugar a la demanda por daos y perjuicios originados en filtraciones y humedades en la unidad funcional N? 12 de titularidad del actor Luis Alberto Z, ubicada en el 5? piso del inmueble de la calle San Martn de Tours 2916 de esta Capital Federal, condenando al demandado Alberto A R titular de las unidades N? 14 y 15 ubicadas en el 6? piso del mismo edificio a abonar al indicado actor una suma de dinero. Impuso las costas al vencido.Ambas partes apelaron esa decisin. La actora expres agravios a fs. 746/748, los que fueron contestados a fs. 750/762. La demandada expres agravios a fs. 750/752 que no fueron contestados.Las crticas formuladas contra la sentencia por la demandada se refieren tanto a la responsabilidad como a los montos indemnizatorios otorgados en el fallo; las de la actora exclusivamente a la indemnizacin concedida y accesorios; todo ello por las consideraciones que vierten.II.- El presente juicio trata de un departamento de propiedad de Luis Alberto Z, el cual result daado en algunos sectores con humedades cuyo origen el a quo determin que tuvo lugar en el inmueble del consorcista demandado Alberto A R.En tanto quedaron superadas las causas del dao al haberse realizado reparaciones y trabajos, con lo cual las filtraciones fueron solucionadas, el sentenciante rechaz la peticin de ordenar el cese de las mismas; mas el magistrado consider probado que se originaran en cambios efectuados en la caera o en el lavavajilla y su instalacin, cualquiera de las dos hiptesis obligaba al demandado a resarcir los perjuicios, segn su pertinencia y cuanta; estableciendo el resarcimiento de $ 991,68 para ejecucin de trabajos de picado, reconstruccin de revoques y cielorraso, pintura de paredes y cielorraso, todo circunscripto a la cocina, nico dao reconocido por el magistrado como pertinente.III.- Por razones metodolgicas, corresponde en primer lugar analizar la responsabilidad asignada al demandado, para reconsiderar la eventual revisin, pues esta parte apelante se agravia de tal adjudicacin; para pasar luego a revisar los conceptos indemnizatorios.Dice el demandado apelante que hubo absoluta omisin de la prueba decisiva para la solucin del caso; que con la sola base del dictamen pericial se pone en su cabeza la

reparacin; que ninguna obligacin de reparacin corresponde endilgarle.Plantea que su parte fue siempre colaboradora y solidaria; que qued demostrado que se puso a disposicin de la administracin en cuanto se le comunic el problema; que requiri al encargado que le informara la evolucin; que se dio intervencin al plomero del consorcio; que su parte ofreci al actor efectuar a su costa las reparaciones pertinentes en el cielorraso y paredes del departamento; que el actor se neg; que prefiri realizarlas l; que ello es por su exclusiva cuenta; que cabe discernir responsabilidades de acuerdo al proceder de cada una de las partes y no atribuirlas todas a la demandada; que se est ordenando resarcir refacciones que por su exclusiva responsabilidad la contraria mand realizar; que tal proceder interrumpi la causalidad; que el decisorio se basa en una arbitraria interpretacin de la pericia.A su vez, el actor se queja porque no se indemniz la privacin de uso de la unidad, no se intent reparar la prdida de valor de venta ni la chance de disponer de su propiedad, no se contempl el dao moral, y por la tasa de inters que califica de exigua.V.- El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autnomo, distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del C.C. que recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo "partiri" que implica la idea de una particin de un edificio) y un porcentaje de cosas comunes. La ley 13.512, se refiere al punto en el art. 2, cuya primera parte dice: "cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad".Es decir que la suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de forma tal que forma una unidad autnoma pero que integra el mismo bloque de construccin.Por consiguiente, en la intrincada vida consorcial se da una gruesa trama de derechos y obligaciones entre consorcio y consorcistas y entre stos entre s, anudadas o entretejidas en base a la ley y el reglamento de copropiedad y administracin, a lo que se agregan las decisiones asamblearias, administrativas, etc. Las restricciones y lmites al dominio y a la propiedad horizontal son mltiples y conforman los confines normales dentro de los que puede ejercerse el derecho respectivo. Es el marco dentro del cual deben desenvolverse normalmente los poderes del propietario horizontal, pues es bajo estas condiciones que el derecho est consagrando legislativamente. El auge de la convivencia est en relacin directa con el aumento de las restricciones y lmites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner lmites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan dao mutuamente.V.- Dentro de este esquema, de acuerdo al art. 5? de la ley 13.512, "cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento ..." Es un derecho o facultad del propietario, pero tambin es su deber mantenerlo en buen estado, en cuanto la falta de conservacin puede implicar deterioros que perjudiquen el edificio en general o a otros copropietarios.-

La falta de atencin por parte del propietario a la reparacin y mantenimiento de su unidad puede dar lugar a acciones de daos y perjuicios, sea del consorcio, sea de los consorcistas o de terceros. Por cierto que estamos ante un derecho o facultad del propietario, pero tambin ante una obligacin del consorcista, y los deterioros debidos a su incumplimiento que perjudiquen a las partes comunes del edificio o a otros copropietarios (o a terceros) deben repararse en los trminos del art. 505 inc. 3? del Cdigo Civil.En obsequio a elementales reglas de convivencia, el consorcista que hubiese ocasionado daos con obras por l encaradas o elementos por l colocados o por la falta de realizacin de las obras necesarias para mantener sus cosas y sectores propios en buen estado, responde personalmente ante el consorcio o el vecino por los perjuicios irrogados.Cabe analizar entonces si la demandada ha faltado a esta obligacin y ha causado daos y si, consecuentemente, procede la reparacin en los indicados trminos.VI.- En cuanto a que el magistrado haya computado solamente la pericia como expresa en sus quejas el demandado, resulta claro del texto de la sentencia que la crtica no es adecuada, en tanto ponder los testimonios con serio anlisis de su valor y concordancia.Por otra parte, resulta evidente que la oferta de reparacin que reconoce o aduce el demandado haber hecho a su vecino significa una admisin de la obligacin de reparar; que adems, se desprende del texto de la contestacin de demanda, cuando -si bien deslinda daos de diverso origen y no reconoce todos los denunciados- afirma que en septiembre de 1999 tuvo conocimiento de ciertas filtraciones de agua que se estaban produciendo en la cocina del actor, aparentemente provenientes de su departamento; que tanto l como su esposa prestaron colaboracin para resolver el problema; que result difcil detectar el origen de las filtraciones; que se hicieron pruebas en su propia cocina; que finalmente a fines de octubre de 1999 se descubri que la prdida provena de la caja de desage ubicada debajo de la pileta de la cocina y que sta se produca cuando se usaba el lavavajilla; y que, descubierto el origen de las filtraciones se procedi a su reparacin por va del plomero de la administracin del consorcio.Frente a ello, slo cabe confirmar el decisorio en lo tocante a que el demandado estaba obligado a reparar secuelas de la falta de atencin de sus propias unidades que repercutan en la unidad del actor.Precisamente, la oferta del 21-12-99 por parte de la administracin segn carta documento (fs. 604), misiva del demandado del 9-2-00 (fs. 606), y declaracin del administrador (fs. 282 vta.) y del encargado (fs. 273 vta.) en cuanto a que -adems del arreglo del parquet afectado por rotura del cao de derivacin de la columna de alimentacin de agua del bao por cuenta del consorcio- se incluy la pintura con cargo a Alberto A R, no impide esta condena pues no es ms que reconocimiento de la obligacin de reparar, sin perjuicio de otros efectos que puedan corresponder y que analizar en el rubro costas; mxime al no haberse empeorado la situacin pues las superficies estaban ya secas.VII.- En cuanto a los daos, la indemnizacin de $ 991,68 para ejecucin de trabajos en la cocina no es en s misma objeto de crticas, por lo cual se encuentra firme.Mas cuestiona el demandado su obligacin de contribuir a la misma entendiendo que no se

consider como concausa; que el actor o su inquilino haban realizado reparaciones con deficiencias sustanciales; que lo hizo prematuramente sin dejar secar la humedad; que lo hicieron sin intervencin ni conocimiento de su parte.Efectivamente, el experto dictamina que la unidad se encontraba reparada con algunas deficiencias y que los materiales retirados del lugar como muestra permiten determinar por su espesor la aplicacin de excesivas manos de pintura sin preparacin adecuada previa (reconocimiento judicial fs. 519; pericia fs. 413/426). Mas es un dato de la experiencia, que si es necesario reconstruir el yeso en las partes afectadas antes de hacer la pintura completa, es irrelevante que haya que quitar una o ms capas de la pintura anterior, pues ello no agrega ni quita al gasto.En consecuencia, slo cabe confirmar este punto del decisorio.VIII.- El actor recurre por la denegatoria del reclamo por privacin parcial de uso del departamento, durante el tiempo que duraron las humedades y deterioros, lo que significa que peticiona dao emergente durante los meses de filtraciones y de realizacin de trabajos. Afirma que las filtraciones de agua se encontraban focalizadas en la zona de la cocina del departamento, por lo que jams insinu que la unidad fuera inutilizable en su totalidad; que las pruebas ilustran en cuanto a que las prdidas duraron meses, anulando en los hechos el uso de la cocina; que ello lleva aparejadas implicancias respecto de las reales posibilidades de habitabilidad; que la vivienda qued privada de tan vital espacio funcional; que la agravia que la privacin objetiva, haya sido parcial o total, no haya sido compensada.Se queja asimismo del rechazo de la estimacin pericial de la prdida de chance o disminucin del valor venal de la unidad afectada. Transcribe que el dictamen indica que la prdida de chance es la disminucin del precio de venta que tiene la unidad por los deterioros sealados; que aade que es del 5% o igual a U$S 9.907; que nada de esto es tomado en cuenta por el sentenciante; que el fallo despacha el rubro en forma lacnica; que se contradice con el perito; que dice el fallo que no demostr la existencia de una operacin seria en torno a la intencin de vender; que agreg la publicacin de avisos e informe del martillero; que la instrumental no fue desconocida y el juzgado consider innecesaria la produccin de la prueba; que los informes y pruebas testimoniales relataron las limitaciones insalvables al uso y goce de toda la unidad del actor as como la imposibilidad de venderlo en el estado en que permaneci durante meses y que la cada de agua impeda toda reparacin nada menos que de la cocina; que estas circunstancias aptas para acreditar la privacin parcial de uso, tambin acreditan la ineptitud de la unidad para la venta; que qued en claro que el actor Z no viva en el departamento; que resultaba indudable su decisin de disponer.Adems se queja por haberse desestimado la turbacin y falta de paz durante varios meses e insiste en que se fije una indemnizacin equitativa para reparar el dao moral.IX.- A los fines de decidir, cabe sealar que el escrito inicial difiere palmariamente de lo ac dicho y ahora admitido, muy especialmente de lo probado.En el escrito introductorio a la litis, Luis Alberto Z relata abrupta irrupcin de aguas; prdigas cataratas y acuosidades cayendo desde los techos; manantiales brotando en las

superficies superiores de la unidad, bajando por paredes; conductos elctricos, molduras, muebles y parquet arruinados; placares transformados en cultivos de hongos; paredes invadidas; imposibilidad de utilizar instalaciones elctricas; disturbios y tensiones familiares en la convivencia cotidiana; etc., etc., etc.Ahora, a esta altura de los acontecimientos: - reconoce -porque as se acredit-, que no viva en el departamento - admite -porque as se acredit-, que los daos debidos a la fuente en la unidad de titularidad de R se circunscriban a la cocina La exageracin inicial es palmaria.El acta notarial del 3-11-99 (fs. 514) que la propia actora acompaa con su demanda solamente describe que el cielorraso de la cocina se encuentra con manchas de humedad y hay una filtracin de agua la que cae directamente sobre el piso de la cocina, con evidente peligro para la fuente de luz elctrica que hay sobre el cielorraso, no utilizndose como medida de precaucin el artefacto de luz elctrica de la cocina. El departamento se encuentra en impecable estado de limpieza y conservacin. La fotografa de la cocina muestra algunas manchas en la cocina (fs. 589/592).De los testigos que dan cuenta del estado de las cosas, se desprende que: - el encargado (fs. 273) dice que vio el dao en la cocina; que el cielorraso de la cocina estaba partido y sala agua de all; que solamente se hallaba deteriorado el techo; que la cocina no se hallaba inhabilitada; que cuando caa agua hubo un sector del techo que haba que apagar la luz; que para noviembre 1999 no haba sectores de electricidad anulados; que no vio placares afectados por hongos y humedad - el administrador (fs. 281/282) puntualiza que una lnea que atravesaba el cielorraso de la cocina goteaba; que la discontinuidad del goteo llevaba a pensar que era un problema de desage; que luego de reparado apareci otro problema debido a la prdida de la rejilla de un lavavajillas; que este ltimo era un goteo que apareca y desapareca; que cree que haba una boca de electricidad donde se haba sacado el aparato porque el agua poda provocar cortocircuitos; que vio los placares pero no vio hongos; que las paredes no estaban marcadas de humedad, sino los techos; que tena una gotera en el techo X.- Resulta evidente que quien no vive en la casa (pues se encontraba desocupada por causas ajenas a las filtraciones y humedades en la cocina), no puede reclamar privacin de su uso ni dao moral.La fijacin de una suma por privacin de uso de un objeto como dao emergente, implica la efectiva no utilizacin; y, en principio, la utilizacin probada o presunta de otra cosa similar o equivalente.En este departamento, efectivamente, existan deterioros, pero los descriptos estaban ceidos al techo de la cocina.Cabe sealar que, en tales condiciones, ni aun habitando el departamento una familia, podra entenderse que se vio privada del uso de un lugar como dao resarcible o dao emergente, aunque tal vez hubiera quedado algo limitado el provecho; ms todava cuando el departamento es un semipiso amplio con sala de estar-comedor, tres dormitorios,

dependencias de servicio y otras comodidades. En el caso, falazmente, se pretende haber tenido que acudir por meses a servicios de comidas o directamente a hacer las comidas fuera de la casa, cuando en la situacin delineada, no es crucial la eventual necesidad de colocar una luz precaria en la cocina para poder llevar a cabo los cotidianos quehaceres propios del lugar.De tal modo, el concepto de privacin de uso de una cosa como dao emergente no est dado por la incomodidad, sino por el valor locativo de un espacio equivalente o la procuracin de bienes similares. La fijacin de una suma por privacin de uso de un objeto implica la efectiva no utilizacin y el resarcimiento que ello irroga es por lo pagado a los fines de la utilizacin de una cosa o servicio sustituto.Adems, el juez debe decidir con parmetros generales, de acuerdo al comportamiento de los particulares en casos anlogos, lo cual ha hecho adecuadamente. Tal como lo expresa el sentenciante, se hallaba en condiciones de habitabilidad. Las incomodidades y padecimientos tienen otro canal; por ello, entiendo que cabe confirmar el rechazo del concepto.XI.- Justamente, el canal para las incomodidades y padecimientos es el del dao moral; mas claramente, deben soportarse en un contexto mayor que el de tener un inmueble desocupado con filtraciones en el techo de la cocina.Indudablemente, los problemas que genera la estrecha vecindad y las inmisiones pueden afectar a la persona en grado notorio, provocndole desasosiego y tribulaciones espirituales que a veces no sufre en otro tipo de decisiones importantes que inciden en su faz profesional o comercial. Esta incidencia se debe a la concientizacin que en la sociedad genera la idea de retorno a la paz del hogar.Pero es tambin evidente que no procede suma alguna por dao moral cuando slo se han producido daos materiales parciales a un inmueble. Esta institucin fue introducida en la ley a fin de resarcir o reparar la lesin a los sentimientos o afecciones legtimas de una persona cuando se perturbe su vida, su tranquilidad, su libertad, su honor, su salud u otros valores extrapatrimoniales. En el presente no encuentro dolor humano apreciable en estos aspectos que deba ser compensado pues nada se ha perdido en el patrimonio moral del actor.Son insuficientes a estos efectos los desagrados o molestias que pueda haber sufrido el damnificado.Y el hecho de que el inmueble daado no haya sido la vivienda de su propietario determina que ste no haya padecido personalmente los efectos de los deterioros de los cuales es responsable el consorcio de propietarios (en el caso, el consorcista), por lo cual no corresponde admitir la existencia de dao moral a su respecto (C.N.Civil, Sala A, 6-5-96, E.D. 171-193, J.A. 1997-IV-605).En definitiva, el resarcimiento material agota el crdito, por lo cual -en mi opinincorresponde confirmar el decisorio.XII.- Respecto de la indemnizacin por prdida de valor venal o de chance de venta, no aparece razonablemente fundada en la simple filtracin en el techo de la cocina. El

departamento tiene un valor propio de acuerdo a sus condiciones globales de ubicacin, distribucin de espacios, categora constructiva, etc. que no se pierden por una cada de agua del piso superior en la cocina que ?se sabe- es temporaria y circunstancial.El actor que deca que viva en el departamento, a tal punto de haber includo en su accin el dao a la salud como consecuencia de la humedad soportada, incluyendo gastos de consulta y medicamentos (rechazados y que no fueron objeto de queja), afirma ahora en su memorial que es evidente que, si no viva e el lugar, era porque lo iba a disponer, no obstante que -de acuerdo a las pruebas- luego lo alquil y no lo vendi.Su queja referida a que la instrumental no fue desconocida y el magistrado no orden la produccin de la prueba informativa no es adecuada a las actuaciones, en tanto fueron otras las desestimadas (auto de fs. 171/173); a tal punto que se declar la negligencia (fs. 536/537) en la produccin de la informativa a la martillera, a la empresa de publicidad y al diario Clarn.Mas, inclusive aceptando que el departamento hubiera estado en venta, si se estaba pidiendo un precio de U$S 260.000 por una unidad que de conformidad a la tasacin pericial poda costar U$S 198.138 (valores durante la vigencia de la ley de convertibilidad), la causa de la falta de postores no puede colocarse en una necesidad de reparacin del techo de la cocina.Por el contrario, como es claro que la unidad tena defectos de parquet generalizados en todo el departamento, necesidad de trabajos en molduras del estar comedor, etc., menoscabos sin vinculacin con el hecho que ac se juzga, si es que hubo disminucin de chance de enajenar la unidad, ms bien podr haber sido por tales deterioros y no por la temporaria y solucionable avera en la cocina.XIII.- La actora se queja de la forma y tasa de los intereses compensatorios sobre el capital de condena, a la luz de las dramticas modificaciones experimentadas por el valor de la moneda. Dice que es injusta, insuficiente e irrisoria la alcuota del 6% impuesta para el perodo entre la fecha en que se notific el traslado de la demanda y hasta la fecha del decisorio; que la indemnizacin se lica y torna insignificante; que el lapso tambin es agraviante; que deben correr desde que los daos fueron producidos y no desde que se notific demanda; que no resulta apropiado fijar la tasa pasiva al perodo posterior al pronunciamiento; que pide se fije la tasa activa desde el dao hasta la fecha del efectivo pago.Por una parte, cabe sealar que, en atencin a las caractersticas del caso, no se trata de un inters compensatorio sino moratorio; por otro, que no habiendo su parte aceptado oportunamente la reparacin, no aparece claro el estado de mora de la demandada que dara lugar a su devengamiento.En lo tocante a la sustitucin de la tasa pasiva por otra, esta Sala ha sostenido (L. 347. 664 del 1-10-2002) que la obligatoriedad que tiene la doctrina legal (art.303 del CPCC) impide ensayar la aplicacin de tasas de inters diversas con fundamento en criterios que por muy respetables que puedan parecer, coadyuvaran a resentir la seguridad jurdica que la doctrina legal tiende a privilegiar. Si bien la emergencia econmica que afecta al pas desde

principios de este ao y el abandono de la convertibilidad del peso han implicado una alteracin significativa en el valor de la moneda, coadyuvante a su depreciacin, esto no nos autoriza a sostener apriorsticamente que la tasa pasiva promedio dispuesta por el art. 10 del decreto 941/91 no preserva, razonablemente, el principio de integridad de la condena. De no entenderse as, y si nos sintisemos en libertad de no aplicar la doctrina legal, cada juez del fuero podra disponer, en lo sucesivo, la aplicacin de tasas que, a su criterio, creyese ms justas. Como agudamente se ha sealado, de este modo, por hiptesis, cada uno de los cien jueces civiles de nuestra metrpoli podra fijar otras tantas tasas de inters para compensar el crdito impago (Fenochietto, Carlos E., "Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin", 2? ed., Bs. As., 2001, t. II, comentario al art. 303, p. 166, ? 1, a).Semejante resultado podra conducir, aunque se tratase de un efecto no deseado, no slo a un mayor desconcierto para el justiciable sino que, a la vez, coadyuvara a profundizar la propia crisis econmica que afecta a todos por igual.No modifica este criterio la circunstancia que esta Cmara haya dispuesto autoconvocarse para tratar el tema de la tasa de inters en autos Alaniz, Ramona Evelia y otro c/ Transportes 123 SACI Interno 200 s/ ds y ps , en trmite por ante esta Sala, por cuanto la doctrina del plenario Vazquez c/Bilbao es aplicada por la mayora de las Salas de este Tribunal an despus de la salida de la convertibilidad, dndose el supuesto previsto por la ltima parte del primer prrafo del art. 301 del Cdigo Procesal.En consecuencia, si bien esta Sala habitualmente establece que los intereses corrern a la tasa pasiva por todo el perodo, no encuentro razn para la modificacin en ms que se peticiona.XIV.- La demandada se queja tambin en cuanto a la imposicin de costas. Dice que se prescinde del texto legal; que prosper uno de seis rubros; que su parte jams dio motivo para que se reclamara judicialmente; que desde un inicio ofreci subsanar; que corresponde se impongan las costas a la actora; que estaban habilitados para encontrar una solucin extrajudicial; que podan acudir a los rganos consorciales o a una mediacin privada instada sobre bases razonables y ciertas y no con apoyo en pretensiones monetarias desquiciadas.Subsidiariamente, pide se distribuyan las costas en proporcin al xito obtenido por cada parte, por haber concluido el pleito con vencimientos mutuos.Dice que la sentencia contrara el propio resultado consagrado en el texto del art. 68 Cdigo procesal; que se hace cargar a su parte totalmente con los gastos causdicos como si la actora hubiera logrado el mayor de los xitos; que no se ha dado fundamentacin para esta vulneracin de garantas constitucionales.Efectivamente, asiste razn a la recurrente.Esta Sala tiene reiteradamente dicho que cuando se trata de una reparacin de daos por un hecho ilcito, si el hecho resulta probado y la responsabilidad del demandado determinada, al menos en parte, a pesar del vencimiento mutuo, habiendo sostenido el criterio de imposicin de las costas al demandado para mantener ntegra la reparacin, sin perjuicio de que los honorarios se adecuen al monto que en definitiva acoge la sentencia (L. 126.870 del

17-8-93, L. 95.894 del 18-2-92, L. 110.680 del 2-3-93, L. 134.051 del 22-8-94, L. 163.427 y 163.428 del 6-7-95, entre otras).Pero, en el caso, no se trata de una mera accin de daos y perjuicios donde rige el principio de reparacin integral, pues, efectivamente, la conducta de cada uno de los contendientes -para ms vecinos- debe apreciarse antes y durante el juicio. Entiendo que ha existido un abuso de la jurisdiccin, de acuerdo a los antecedentes del caso y probanzas arrimadas.La demanda resulta admitida por $ 991,68 para ejecucin de trabajos en la cocina.A los fines de la mediacin, el actor requiri $ 40.000 (formulario fs. 29); en autos reclama $ 23.300; y lo hace por rubros improcedentes y ajenos a la realidad fctica, como se ha venido analizando.Todo ello, claramente, frustra el fin de las intervenciones facilitadoras o conciliatorias llevadas a cabo por los terceros neutrales, sea antes o durante el juicio.Ms an, y esto es relevante: la reparacin de los trabajos que se incluyen en el nico concepto admitido, haba sido ofrecida por el demandado el 21-12-99, ofrecimiento rechazado por el actor.En consecuencia, si bien todava est pendiente la obligacin por lo cual procede que la cumpla, adelant que considerara las respectivas conductas con otros alcances y en materia de costas .Pues la verdadera conclusin es que el juicio era absolutamente innecesario, que se provoc por la intransigencia y exceso de pretensiones del actor. Aun cuando el demandado haya en un primer momento impedido la rotura en su departamento, la prueba demuestra su colaboracin para dar acceso investigativo de las causas de las filtraciones, y -una vez determinadas- el posterior para remediarlas; y que todo pudo estar resuelto, pese a esas investigaciones, en aproximadamente dos meses o dos meses y medio.Estamos a prcticamente 4 aos, 4 cuerpos y 773 fojas de entonces, para llegar a una cifra de condena de $ 991,68 que, para quien pondera su departamento en ms de cuarto de milln de dlares estadounidenses (aunque no los valga), es irrisoria; y haba sido ofrecida la reparacin por vas consorciales.Este inadecuado consumo de los recursos de la administracin de justicia argentina, recargada como es de dominio pblico por graves cuestiones sociales, econmicas e institucionales, merece por lo menos el correctivo del pago de las costas del juicio, que en consecuencia, como lo reclama el demandado, se imponen a la actora (art. 68, 2? prrafo, Cdigo procesal).En torno a la posibilidad de imponer las costas al vencedor, rige el principio segn el cual el actor no debe incoar un pleito sin necesidad. Los conceptos de falta de necesidad por existir otra solucin extraprocesal ms sencilla, y del abuso del derecho que se configura en definitiva, han sido considerados como decisivos para determinar la posibilidad de la imposicin de costas a quien tcnicamente resulta ser el vencedor. Ciertamente, la condena al vencedor constituye una excepcin que contrara el principio general del primer prrafo del art. 68 y como tal debe ser aplicado restrictivamente (C.N.Civil, Sala A, 20-6-

91, E.D. 154-560), mas entiendo que el presente es un supuesto para considerar aplicable tal excepcin.Es que no se trata de cumplir una funcin mecnica en lo que debe ser obra del entendimiento. El actor no ha querido responder a una concreta satisfaccin extrajudicial de su derecho y la pretensin incoada excedi en mucho a su razn para litigar. En el caso, la conducta previa de las partes debe jugar como elemento subjetivo al margen del progreso de la demanda, por encima de un criterio objetivo general. La naturaleza procesal de la imposicin la independiza del conflicto de fondo. Tener un derecho con facultad de hacerlo valer y de obtener su declaracin, no autoriza a llevar impunemente a juicio al deudor o a la persona obligada a respetarlo, si la actitud del obligado no lo ha hecho necesario. En tales casos, el vencedor, no obstante serlo, debe sufrir las consecuencias del proceso como de las actuaciones que por su culpa, o sea sin utilidad, se llevaron a cabo, debiendo soportar las propias costas y reintegrar las del contrario. En casos como el presente, la condena en costas viene a configurar una sancin imputable a la parte que, abusando de su derecho de accin, interpone una pretensin respecto de la cual no concurre el requisito de un efectivo inters procesal (Azpelicueta, Juan Jos, Abuso del derecho de accin e imposicin de costas al vencedor [Una oportunidad desaprovechada], E.D. 154-560).En consecuencia, y si mi voto es compartido, propicio se confirme la sentencia en todo lo que decide y fuera materia de agravios, salvo en cuanto a las costas que en ambas instancias se imponen a la actora.HIGHTON- POSSE SAGUIER - ZANNONI