LIMA METROPOLITANA: EL MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS

Octubre 2013

B. 0

Ventas de viviendas nuevas cayeron en el 1S2013

12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

LIMA METROPOLITANA: VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS EN EL PRIMER SEMESTRE, 2008-2013 (Unidades) -12%

En el ao 2012 se vendieron 24 143 viviendas nuevas en Lima Metropolitana, 12% ms que en el 2011. Arranque bajo en la primera mitad del 2013: 1T2013: 22% 2T2013: -30%

1S08

1S09

1S10

1S11

1S12

1S13

Fuente: Tinsa

B. 1

Colocaciones de crditos de la banca cayeron en el 3T2013

COLOCACIONES DE CRDITOS HIPOTECARIOS DEL SISTEMA BANCARIO 1/ 2/

(Nmero) 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T
2010 2011 2012 2013

El nmero de crditos hipotecarios colocados de la banca cay 13% en el 3T2013 respecto del mismo periodo del ao anterior. Mayor cautela de los bancos para otorgar crditos. Medidas de la SBS para desincentivar compra de segunda vivienda (mayor cuota inicial, mayores tasas). Aumento del tipo de cambio. El sistema bancario concentra el 90% de las colocaciones de crditos hipotecarios del sistema financiero.

1/ A nivel nacional. 2/ Crditos para viviendas nuevas y usadas. Fuente: SBS

B. 2

Colocaciones de crditos MiVivienda continan con su dinamismo

COLOCACIN DE CRDITOS MIVIVIENDA (Nmero)

3 500
3 000

2 500 2 000
1 500

A nivel nacional, el nmero de crditos MiVivienda colocados creci 16% en el 3T2013 respecto del mismo periodo del ao anterior: Lima: 23% Provincias: 7%

1 000 500
0

60% de las colocaciones estn en Lima.

1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 2010 2011 2012 2013
Fuente: FMV

B. 3

Moderacin del crecimiento de las ventas de viviendas en el 2013 y 2014

LIMA METROPOLITANA: VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS 1/
(Unidades)
35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000
0

Crecimiento promedio anual 15%

10%-12% 6%-8%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1/ Proyeccin realizada en octubre del 2013.

Fuente: Tinsa, APOYO Consultora

B. 4

Viviendas de precios medios liderarn el crecimiento

LIMA METROPOLITANA: VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS

(Unidades)
30 000 25 000
Precios medios 1/

LIMA METROPOLITANA: DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDAS SEGN RANGOS DE PRECIOS, 2012 1/

(Miles de familias)
Segmento de precios medios: 324 mil familias 250 210 200

Resto

20 000
150

15 000 10 000

55%

78%

78% 85%

86%
100

114

76

50

5 000

45% 22% 15% 2013 14% 2014

4 0
Entre US$8 000 y US$20 0000 Entre US$20 000 y US$60 0000 Entre US$60 000 y Ms de US$150 000 US$150 000

0 2011 2012

1/ Entre US$20 mil y US$140 mil. 2/ Proyeccin realizada en octubre del 2013. Fuente: Tinsa, APOYO Consultora

1/ Considera el precio mximo de vivienda al que puede acceder una familia. Fuente: Capeco

Desarrollo de proyectos de gran escala en distritos de la periferia como Ate y Carabayllo (mayor disponibilidad de terrenos y alta densidad poblacional). B. 5

Crecimiento de los precios de departamentos se moderara en los prximos aos

LIMA METROPOLITANA: PRECIO DE DEPARTAMENTOS POR M 2 1/

(2007=100)
350 300 250 200 150 100 50 0 2007 2008 Miraflores 2009 2010 2011 La Molina Fuente: Capeco 2012

LIMA METROPOLITANA: PRECIO DE DEPARTAMENTOS POR M 2 1/

(2007=100)
300 250 200 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jess Mara, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel Barranco, Chorrillos, Surquillo 1/ ndice de precios en dlares nominales. Fuente: Capeco

San Isidro

1/ ndice de precios en dlares nominales.

En el 2012, el precio promedio de departamentos en Lima Metropolitana creci 21% respecto del ao 2011.

B. 6

Riesgo de burbuja inmobiliaria en Lima Metropolitana se disipa

PRECIOS PROMEDIO POR M2 DE DEPARTAMENTOS, 2012

(US$)
3000 2 660 2500 2000 1500 1000 500 0 Santiago de Chile Metropolitano Bogot Lima Metropolitana 1 950

NMERO DE AOS EN ALQUILER PARA RECUPERAR EL PRECIO DE LA VIVIENDA 1/

Distrito San Borja San Isidro Miraflores Surco 2T2011 17,2 15,9 14,0 15,8 13,1 15,9 17,2 15,6 13,7 15,6 2T2012 19,5 17,7 17,0 16,7 15,7 15,3 10,7 14,2 14,1 16,5 2T2013 17,5 17,2 16,5 16,3 15,6 14,8 14,7 14,6 14,5 14,3
Fuente: BCR

1 221

Jess Mara San Miguel La Molina Lince Magdalena Pueblo Libre

1/ Ratio PER: Precio de venta / alquiler anual en US$ por m2.

Fuente: Capeco, Global Property Guide, APOYO Consultora

El stock de crditos hipotecarios equivale a 4,8% del PBI mientras que en Chile representa 19%.

B. 7

Crdito hipotecario seguir creciendo a buenas tasas

STOCK DE CRDITOS HIPOTECARIOS DEL SISTEMA BANCARIO 1/2/ (Var.%)

Crecimiento promedio 2008-2012: 25% 40,0
35,0

TASAS DE INTERS PROMEDIO DE CRDITOS HIPOTECARIOS 1/

(%)
10,5 Soles 10,0 9,5 Dlares

30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012

Crecimiento promedio 2013-2014: 17%

9,0 8,5 8,0 7,5 E M S E M S E M S 2010 E M S 2011 E M S 2012 E M S 2008 2009 1/ Sistema bancario. 2013

Fuente: BCR

2013

2014

1/ A partir del 2013 son proyecciones realizadas en octubre del 2013. 2/ Crditos corregidos por efecto de tipo de cambio. Fuente: SBS, APOYO Consultora

Tasas de inters en dlares todava no reflejan las restricciones al endeudamiento en dlares tomadas por la SBS.

B. 8

Alto potencial en provincias

FAMILIAS QUE PUEDEN ACCEDER A UN CRDITO HIPOTECARIO, 2012 1/

(nmero de familias)
Arequipa La Libertad Piura Lambayeque Cusco
Ica

El stock de crditos hipotecarios casi se duplic entre los aos 2010 y 2013 en provincias. El 20% del stock de crditos hipotecarios est en provincias.

Ancash Puno Tacna 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000

1/ Principales provincias por departamento.

Fuente: Enaho INEI, APOYO Consultora

Familias que pueden acceder a un crdito hipotecario pero no necesariamente estn interesadas en solicitarlo. B. 9

Precios de terrenos tenderan a estabilizarse

PRECIO DE TERRENOS POR M2 SEGN DISTRITO

(US$)
3 200 2 800 2 400 2 000 1 600 1 200 800 400 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1/ 1/ San Borja Miraflores San Miguel La Molina 1/ Estimado. San Borja Fuente: Capeco

Menor competencia por terrenos lo que moderara el fuerte crecimiento de los precios observado en aos anteriores.
Mayor desarrollo de proyectos de gran escala: salida del mercado de las empresas ms pequeas.

B. 10

Mrgenes con tendencia a la baja

ESTRUCTURA DE INGRESOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA 1/ 2008

Costos administrativos y financiamiento 10%

2014 2/
Terreno, 8%-10%
Costos administrativos y financiamiento 10%

Terreno, 18%-20%

Margen, 20%-22%

Margen, 10%-12%
Costos de construccin

60%

Costos de construccin

60%

1/ Muestra de proyectos en Lima Metropolitana.

2/ Estimado. Preliminar.

Fuente: APOYO Consultora

Los bancos, en su mayora, no estn interesados en proyectos inmobiliarios con mrgenes menores a 8%.
B. 11

Perspectivas del mercado inmobiliario de viviendas

VIVIENDAS EN LIMA METROPOLITANA 2008
Venta de viviendas (Var.%) Precio de departamentos (2008=100) Precio de terrenos (2008=100) Mrgenes de la inmobiliarias
1/ ndice de precios en dlares nominales. n.d.: no disponible (e): estimado en octubre del 2013. (p): proyectado en octubre del 2013.

2009 2,7

2010 11,9

2011 40,0

2012 12,0

2013 (e) 6,0 8,0

2014 (p) 10,0 12,0

n.d

100

110

130

136

165

100

151

177

230

216

Fuente: Tinsa, Capeco, APOYO Consultora

B. 12

Continuar dinamismo del sector de edificaciones

PRINCIPALES DRIVERS DEL SECTOR CONSTRUCCIN 1/
(Var. % real)

Peso 3/
Inversin en minera e hidrocarburos Proyectos de infraestructura de uso pblico Edificaciones 2/ 20%

2013
6,3

2014
-9,0

10%

25,0

18,0

15%

6,8

8,7

Autoconstruccin

55%

5,0

4,3

PBI Construccin
1/ Proyecciones realizadas en agosto del 2013. 2/ Viviendas, oficinas, centros comerciales, plantas industriales. 3/ En US$.

10,2

5,5

Fuente: APOYO Consultora

B. 13

LIMA METROPOLITANA: EL MERCADO INMOBILIARIO DE VIVIENDAS

Octubre 2013

B. 14