REPBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY Instituto Nacional de Estadstica

INDICADORES DE ACTIVIDAD Y PRECIOS DEL SECTOR INMOBILIARIO AO 2006

PRESENTACION

La presente publicacin contiene los resultados de los Indicadores de Actividad y Precios del Sector Inmobiliario, correspondientes al ao 2006 para Montevideo y Maldonado. La informacin viene siendo elaborada por el INE a partir de 1999, en el marco del Convenio oportunamente suscrito con el Banco Hipotecario del Uruguay. Este Instituto agradece la amplia colaboracin recibida de la Direccin General de Registros, de la Direccin Nacional de Catastro y del Servicio de Garanta de Alquileres. Estas instituciones han demostrado una cabal comprensin de la importancia de facilitar el uso estadstico de los registros administrativos, dentro de la normativa vigente, para permitir un mayor conocimiento de la realidad inmobiliaria del pas.

Alicia Melgar Directora Tcnica

INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA

DIVISIN ESTADSTICAS ECONMICAS

Estadsticas de Construccin

El diseo de la metodologa empleada, as como las tareas de procesamiento de los datos, obtencin de resultados y la preparacin de esta publicacin, estuvieron a cargo de Julio Taul, Daniel La Buonora y Viviana Fernndez.

Contenido 1 - INTRODUCCIN .......................................................................................... 1 2 - NOTAS METODOLGICAS......................................................................... 1

2.01 Filtros. ................................................................................................................................ 1 2.02 Tipo de propiedad.............................................................................................................. 1 2.03 Destino............................................................................................................................... 3 2.04 Edad................................................................................................................................... 3 2.05 Categorizacin................................................................................................................... 4 2.06 Ubicacin de la unidad ...................................................................................................... 5 2.07 Zonas o barrios.................................................................................................................. 5 2.08 Valores estadsticos descriptivos: ..................................................................................... 9 2.09 Alternativas al clculo: ....................................................................................................... 9 2.10 Indicadores urbanos de UN-HABITAT: ........................................................................... 12 2.11 Alquileres ......................................................................................................................... 13 2.12 Alcances .......................................................................................................................... 17

3 - RESULTADOS 2006 .................................................................................. 19 MONTEVIDEO ................................................................................................. 20 MALDONADO.................................................................................................. 39 SIMBOLOGIA CONVENCIONAL .................................................................... 46

1 1 - INTRODUCCIN El objetivo de esta publicacin es dar a conocer en forma resumida una aproximacin al Valor de mercado de las propiedades urbanas, en especial las viviendas, mediante la construccin de algunos indicadores estadsticos de cantidad y de valor. Para alcanzar este objetivo se sigue la evolucin del precio por m2 y del nmero de compraventas del sector inmobiliario, registrados durante 2006 en los departamentos de Montevideo, y Maldonado. Tambien se incluyen las series actualizadas que se han ido construyendo tanto en cantidades como en precios desde el ao 1997. A partir del ao 2005 se incluye informacin relativa a los arrendamientos en Montevideo.

2 - NOTAS METODOLGICAS 2.01 Filtros. Una vez integradas las bases de datos de las diferentes fuentes manejadas y con la finalidad de mejorar el nivel de homogeneidad y calidad de la informacin, se aplican los siguientes filtros al conjunto de casos registrados en el ao: a) En Propiedad Horizontal, se excluyen las unidades cuyas superficies son menores a 25 m2 o mayores a 500 m2. Tambin se excluyen las unidades clasificadas como entrepisos y subsuelos por sus caractersticas especiales. b) En Propiedad Comn con destino a vivienda, no se consideran los casos cuya superficie es menor a 25 m2 o bien superiores a 1000 m2. El extremo superior de este filtro se aplica a viviendas individuales, pero no en el caso de tratarse conjuntos de viviendas en un padrn comn, que no ha sido incorporado a propiedad horizontal. c) Los restantes casos se ordenan por precio del metro cuadrado. Este valor se define para cada caso en particular como el cociente del monto pactado y su superficie edificada. Luego se descarta el 10 por ciento de los casos, 5 por ciento en cada extremo de la distribucin. Para los cuadros que describen solamente las cantidades de compraventas, (cuadros A, B, C y D) no se aplic ningn filtro a las bases de datos, pero si se utilizaron stos en todos los cuadros que describen precios y superficies en funcin del resto de las variables.

2.02 Tipo de propiedad. El Tipo de propiedad describe un aspecto legal y no debe confundirse con el Tipo de vivienda. A continuacin se describen los distintos tipos: Propiedad Comn. En este caso el suelo, teniendo o no construcciones, pertenece a un solo propietario. Es el caso habitual de las viviendas unifamiliares, aunque existen casos con otros destinos.

2 Propiedad Horizontal. Es el caso de copropiedad del suelo y de la construccin, por ms de un propietario. Es el caso ms frecuente en zonas densamente pobladas. Este tipo de propiedad est regulado por la ley 10.751 del 25/6/1946 y posteriores. A efectos de establecer con mayor precisin el significado de propiedad horizontal se transcriben a continuacin los tres primeros artculos de la mencionada ley: Artculo 1- Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, as como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn, podrn pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley. Artculo 2- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en los bienes afectados al uso comn. Artculo 3- Se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o piso de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, las paredes maestras y estructuras resistentes, los muros divisorios o medianeros, la techumbre y azotea, la obra gruesa de los pisos y de los cielorrasos, puertas de entrada, escalera, ascensores, patios, la habitacin del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de agua, gas, calefaccin, energa elctrica, refrigeracin, alcantarillado y corredores de uso comn, etc. Los bienes a que se refiere este artculo, en ningn caso podrn dejar de ser comunes. En el caso de Propiedad Horizontal el dato de superficie obtenido de las respectivas fuentes es exclusivamente el de la unidad. Es decir que se excluyen las superficies que, si bien son de propiedad comn de todos los copropietarios del edificio, pertenecen al uso exclusivo de una unidad particular, por ejemplo terrazas, balcones, etc. Tampoco entran en el cmputo todas las reas que siendo estrictamente necesarias para la utilizacin de la unidad, son clasificadas como bienes comunes, de uso compartido por otras unidades. Se destacan entre ellas, el palier, las escaleras, hall y las circulaciones, sala de mquinas, garajes, sala de contadores, etc.. Por otra parte, en Propiedad Comn, todas las reas edificadas que forman parte de la propiedad son consideradas para el clculo, no intervienen en el calculo la superficie del terreno o solar. Consecuentemente, cuando se trata de Propiedad Horizontal, se produce un sesgo al alza cuando se calcula el valor medio del metro cuadrado, que limita la posibilidad de anlisis conjunto de ambos tipos de propiedad. Las diferencias observadas invierten su relacin si en lugar de considerar su valor por m2 se analizara su valor total. Al analizar estos en los totales, los promedios estn ahora a favor de la propiedad comn, es ms an si se tomaran los promedios por m2 y los promedios de superficie para construir un promedio total terico como producto de ambos se afirma la tendencia inversa como se puede observar en el siguiente cuadro:

3 Precios en propiedad Comn y Horizontal. Montevideo ao 2006 Tipo Precio Superficie Precio De Medio Promedio Terico propiedad U$S/m2 m2 U$S 343 165 56.595 Comn 599 72 43.128 Horizontal Mientras que el precio medio por m2 de propiedad horizontal es mayor que en propiedad comn el precio final total de la propiedad es menor. Otro elemento que justifica la presentacin separada de la informacin por tipo de propiedad, es la diferente potencialidad de uso del suelo. La Propiedad Horizontal se presenta como un producto prcticamente terminado, sin posibilidad de modificaciones importantes, mientras que en el caso de Propiedad Comn, es frecuente asignar un valor significativo a la potencialidad que presenta el terreno para diversos fines, incluso demoliendo lo existente para levantar un nuevo edificio.

2.03 Destino Se refiere al destino inicial que fuera consignado en el proyecto original en el momento de la solicitud del permiso de construccin, o al ultimo registrado por la oficina de Catastro (DNC) El destino al momento de la compraventa se desconoce y pudiera ser diferente al que fuera originalmente previsto. Para los casos de Propiedad Comn en los que pueden presentarse dos o ms destinos simultneos en un mismo edificio, la clasificacin se hace en funcin del destino predominante, que en general es el que tiene asignada la mayor superficie.

2.04 Edad Esta variable se calcula como diferencia en nmeros enteros entre el 31 de diciembre del ao de referencia y la fecha de la construccin. Se toma como ao de construccin, la fecha de aprobacin del permiso por parte de la Intendencia Municipal. Esta fecha es la que se utiliza como indicador de antigedad de la construccin, aunque la finalizacin de la obra probablemente haya diferido en el tiempo. Esta informacin es inicialmente aportada por la Direccin Nacional de Catastro y en muchos casos resulta de la estimacin por expertos, del ao probable de construccin. Para el caso de Propiedad Horizontal, en la mayora de los casos se toma la fecha de la construccin del edificio. En el caso de Propiedad Comn se pueden presentar varias fechas, correspondiendo stas a varios permisos o a diversas etapas de construccin. En estos casos el INE y a los efectos de este trabajo estima una edad promedio, ponderando cada fecha por la superficie edificada de cada rea caracterizada (1). La frmula utilizada es la siguiente:

ao

ponderado

ao rea
i =1 i

i =n

rea
i =1

i =n

2.05 Categorizacin Obedece a las caractersticas constructivas del rea caracterizada (1), para cuya determinacin se establecen una serie de consideraciones que sirven como patrn de referencia: Entre ellas se destacan la relacin entre el nmero de dormitorios y la superficie construida y el nmero de baos segn nmero de dormitorios. (Para mas detalles ver el instructivo de declaracin jurada de caracterizacin urbana de la DNC). Se adjunta a modo de ejemplo una de las tablas utilizadas en el procedimiento de categorizacin
CRITERIOS PARA CATEGORIZAR UNA CONSTRUCCIN rea mxima segn nmero de dormitorios (Slo Vivienda) rea en metros cuadrados Dormitorios Muy Buena Buena Mediana Econmica Muy Econmica 1 Ms de 60 60 50 36 25 A 2 Ms de 85 85 70 50 36 3 Ms de 105 105 85 63 50 4 Ms de 125 125 100 77 63 5 Ms de 140 140 115 85 77 Nmero de baos segn nmero de dormitorios (Slo Vivienda) Cantidad de baos Dormitorios Muy Buena Buena Mediana Econmica Muy Econmica 1 1+ toilete 1 1 1 1 B 2 2 1 + toilete 1 1 1 3 2 + toilete 2 1 + toilete 1 1 4 3 2 + toilete 2 1 1 5 4 3 2 + toilete 1 1 Tipo de cubiertas (Vivienda y otros) Muy Buena Buena Mediana Econmica Muy Econmica Cubierta Chapa c/cielorraso, Teja sobre entramado de Chapa con Chapa sin quincho simple, teja Liviana madera con cielorraso, quincho C cielorraso cielorraso sobre entramado sin con mltiples pendientes cielorraso Horizontal o inclinada Horizontal o Inclinada con Inclinada Hormign Sin aislacin con aislacin o con inclinada con mltiples con tejas Armado tejas aislacin pendientes Materiales y Construccin Muy Buena Buena Mediana Econmica Muy Econmica Materiales Materiales D Materiales de alta Materiales de buena calidad y standard y pobres y calidad y muy buena construccin construccin construccin buena construccin regular defectuosa Instalaciones complementarias E Muy Buena Buena Mediana Econmica Muy Econmica Calefaccin o aire acondicionado, ascensor No tiene No tiene

(1) Los conceptos de edad y categora son caractersticas o atributos propios de cada rea caracterizada dentro del edificio o construccin analizada. La oficina de Catastro define rea caracterizada de la siguiente manera: Las construcciones que pertenecen a un predio no necesariamente poseen las mismas caractersticas o atributos, a saber: destino, categora, edad, estado de conservacin, tipo de techo,

5
etc. Se define como rea caracterizada aquella que corresponde a una construccin continua y homognea en sus caractersticas y que por consiguiente puede ser definida por un mismo conjunto de atributos. Esto adems implica que cada planta debe figurar desglosada aunque tenga similar caracterizacin respecto de otra. (Tomado del instructivo de declaracin jurada de caracterizacin urbana Art. 178 Ley N 17.296)

La categora en el caso de Propiedad Comn, tal como ocurre con el ao de construccin, puede ser diferente para cada etapa de la obra. En estos casos el INE y a los efectos de este trabajo estima un promedio ponderado, en funcin de la superficie correspondiente a cada categora, de acuerdo a la siguiente frmula:

categora

ponderada

categora rea
i =1 i

i =n

rea
i =1

i=n

Las categoras de clasificacin utilizadas por Catastro, fueron utilizadas por el INE a los efectos de este trabajo en tres categoras, agrupando: econmicas con las muy econmicas y las confortables con las muy confortables.

2.06 Ubicacin de la unidad Se refiere a la ubicacin de una unidad en Propiedad Horizontal con relacin al edificio que la contiene y a su posicin con respecto a la calle. La clasificacin es la siguiente: frente a la calle; contra frente o interior, segn la proyeccin visual de sus ventanas. Esta clasificacin no se aplica en el caso de Propiedad Comn.

2.07 Zonas o barrios MONTEVIDEO El departamento de Montevideo se divide en 62 reas aproximadas a los barrios. Se debe de hacer hincapi en que las reas mencionadas como barrios resultan de una particin discrecional del departamento de Montevideo realizada con criterios prcticos y operativos. Los lmites establecidos no siempre son estrictamente coincidentes con los que pueden surgir de otros estudios. Esta particin no tiene carcter legal ni histrico, aunque estos aspectos fueron tenidos en cuenta, junto a otros, a la hora de su definicin. Esta estructura de barrios fue adoptada por el Instituto Nacional de Estadstica a partir del Censo de Poblacin y Viviendas del ao 1985 y viene siendo utilizada con bastante frecuencia para la presentacin de informacin sociodemogrfica y econmica. El siguiente cuadro contiene la cantidad de viviendas al ao 2004 de acuerdo a esta particin:

6
VIVIENDAS SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS - CENSO FASE 1 - 2004 Total de Montevideo POCITOS CORDON UNION BUCEO PARQUE BATLLE, VILLA DOLORES MALVIN CENTRO LA PALOMA, TOMKINSON PUNTA CARRETAS PEAROL, LAVALLEJA CERRO CASAVALLE COLON CENTRO Y NOROESTE CASABO, PAJAS BLANCAS NUEVO PARIS VILLA ESPAOLA VILLA GARCIA, MANGA RURAL BELVEDERE LAS CANTERAS TRES CRUCES MANGA, TOLEDO CHICO AGUADA PRADO, NUEVA SAVONA LARRAAGA MALVIN NORTE LAS ACACIAS PUNTA DE RIELES, BELLA ITALIA LA TEJA JARDINES DEL HIPODROMO CIUDAD VIEJA PIEDRAS BLANCAS 498,291 32,568 19,430 16,339 16,183 13,678 11,610 11,389 11,382 11,259 11,204 9,990 9,845 8,968 8,961 8,871 8,738 8,714 8,135 7,990 7,986 7,890 7,859 7,710 7,616 7,555 7,447 7,445 7,441 7,413 7,221 7,048 MAROAS, GUARANI CERRITO BRAZO ORIENTAL CAPURRO Y BELLA VISTA FLOR DE MAROAS PASO DE LA ARENA TRES OMBUES, PUEBLO VICTORIA MERCADO MODELO Y BOLIVAR MANGA CONCILIACION AIRES PUROS VILLA MUOZ, RETIRO BARRIO SUR REDUCTO PARQUE RODO SAYAGO LEZICA, MELILLA PALERMO CASTRO, CASTELLANOS COLON SURESTE, ABAYUBA PUNTA GORDA ITUZAINGO CARRASCO LA COMERCIAL FIGURITA PASO DE LAS DURANAS LA BLANQUEADA CARRASCO NORTE JACINTO VERA ATAHUALPA BAADOS DE CARRASCO 7,042 7,009 6,870 6,868 6,866 6,823 6,579 6,495 6,444 6,345 6,338 6,004 5,937 5,919 5,879 5,767 5,589 5,486 5,433 5,318 5,143 5,088 4,962 4,907 4,817 4,423 4,395 4,293 3,767 3,368 2,232

nicamente a los efectos del presente trabajo se introduce una modificacin con relacin a la estructura de barrios anteriormente utilizada, incluyndose el rea rural del departamento de Montevideo. Esto implica que un conjunto de padrones que originalmente estaba asociado a algunos de los 62 barrios pasan a integrar la denominada rea rural. La particin resultante ahora comprende 63 reas.

8 MALDONADO: La particin en barrios para Punta del Este, fue tomada de la Junta Departamental de Maldonado (ver imagen mas abajo) Pero la particin es hecha para la localidad Catastral Punta del Este (BG), mientras que la localidad Catastral Maldonado (AA) no incluida en esta particin contiene zonas propias del balneario como ser Las Delicias y Pinares entre otros que an no hemos podido desagregar de la Localidad Maldonado y agruparlas con la Localidad Punta del Este. De cualquier modo se entiende de utilidad presentar datos para esta particin.

9 2.08 Valores estadsticos descriptivos: Se define el precio del m como el cociente del monto pactado y la superficie de la unidad para cada una de las compraventas de acuerdo a la siguiente frmula:

P mi2 = P m

i 2

Donde: P mi2 Es el precio por m de la compraventa i Pi Es el monto pactado en la compraventa i

Es la superficie en m de la unidad en la compraventa i

El precio promedio utilizado se obtiene (despus de seleccionar las unidades de inters), mediante el cociente entre la suma de los precios ponderados por la superficie registrada en el perodo y la suma total de los metros cuadrados de acuerdo a la siguiente formula:

P m Pm . m = Pm = m m m
2 i =1 i 2 2 i =n i =1 2 i i =n i =1 i i 2 i =n i =1 2 i i

i=n

El percentil 25 es un valor que divide el recorrido ordenado de la variable de tal forma que el 25% de las observaciones son valores iguales o menores que l, el resto son valores iguales o mayores. Mediana: el percentil 50, es un valor que divide el recorrido ordenado de la variable de tal forma que el 50% de las observaciones son valores iguales o menores que l, el resto son valores iguales o mayores. El percentil 75 es un valor que divide el recorrido ordenado de la variable de tal forma que el 75% de las observaciones son valores iguales o menores que l, el resto son valores iguales o mayores. La presentacin de valores en dlares se debe a que en forma mayoritaria (mas de un 80%) las compraventas describen los valores de la transaccin en esta moneda, para el resto de los casos en los que figuran otras monedas como ser euros, pesos argentinos, unidades reajustables, unidades indexadas y pesos uruguayos, se convierten a dlares segn la cotizacin interbancaria del dlar billete vendedor del da de la inscripcin.

2.09 Alternativas al clculo: Las crticas ms frecuentes a los criterios empleados en la obtencin de precios promedios en el mercado inmobiliario son que estos son bienes heterogneos, es decir, poseen una diversidad de atributos (fsicas, funcionales de localizacin, etc.) que los hacen prcticamente nicos e irrepetibles y por lo tanto tornaran invlida esta comparacin entre periodos diferentes, es decir en cada periodo de tiempo se promedian

10 cosas diferentes y se comparan promedios de cosas diferentes. Las variaciones de los promedios podran obedecer a motivos como ser la diversidad de las viviendas que intervienen en cada promedio, por ejemplo en un periodo podran estar promedindose viviendas mas nuevas o mas viejas que en otro periodo, o mas grandes, o con el predominio de un determinado barrio y por lo tanto sin que hubiera movimientos reales de los precios se obtendran promedios diferentes, teniendo variaciones debido a cambios cualitativos de las propiedades vendidas en diferentes periodos. Un mtodo para controlar esta heterogeneidad estara representado por el uso de una canasta de caractersticas que poseen precios implcitos (hednicos) que explicaran el precio final pagado en el mercado, los precios de estas caractersticas se estiman mediante regresiones. Las caractersticas o variables a incluir pueden ser varias y diversas y su inclusin o no depender del grado de significacin que cada una de ellas haya presentado en las pruebas estadsticas preliminares y en la disponibilidad de los datos y su grado de confiabilidad. Si bien las variables explicativas del precio seran mltiples, la disponibilidad de las mismas es relativa en nuestro caso, es decir se cuenta con varias de ellas pero la completitud de las mismas es diferente segn la variable considerada, Se opt en esta primera instancia por la seleccin de la superficie edificada y la edad sobre las cuales se tienen datos en la mayora de los casos y que a priori se suponen ms significativos. El siguiente cuadro presenta la correlacin de las variables numricas seleccionadas para el ao 2006 con el valor consignado en la compraventa. Se observa especialmente el signo positivo del coeficiente de superficie y el negativo de la edad, confirmando hiptesis previas.
Correlaciones ao 2006

val val Correlacin de Pearson Sig. (bilateral) N SUPERFICIE EDIFICADA EN m2 Correlacin de Pearson Sig. (bilateral) N EDAD EN AOS Correlacin de Pearson Sig. (bilateral) N ** La correlacin es significativa al nivel 0,01 (bilateral). 1

SUPERFICIE EDIFICADA EN m2 ,592(**) ,000

EDAD EN AOS -,302(**) ,000 7974 ,032(**) ,004

8478 ,592(**) ,000 8478 -,302(**) ,000 7974

8478 1

8478 ,032(**) ,004 7974

7974 1

7974

La superficie de la unidad es una de las variables que mejor explica el precio, sin embargo la linealidad es relativa, a medida que crece la superficie por encima de determinados tamaos el valor por m2 (no el valor final) decrece en forma significativa.

11 La regresin lineal utilizada en estas pruebas estima los coeficientes de la ecuacin lineal, con las dos variables independientes que fueron seleccionadas, (superficie y edad) Esta ecuacin predice el valor de la variable dependiente (precio o valor de la propiedad) A continuacin se presentan los coeficientes obtenidos con la regresin del ao 2006 en propiedad horizontal y para el destino vivienda:
Coeficientes(a,b) para Propiedad Horizontal- ao 2006

Modelo

Coeficientes no estandarizados B Error tp. 794,292 7,623 12,859

Coeficientes estandarizados Beta

Sig.

(Constante) SUPERFICIE EDIFICADA EN m2 EDAD EN AOS

25229,972 612,382 -580,300

31,764 ,651 -,366 80,332 -45,128

,000 ,000 ,000

a Variable dependiente: val b Seleccionando slo los casos para los que DESTINO ORIGINAL = Vivienda

A modo de ejemplo para el ao 2006 tendramos que en propiedad horizontal se tiene un promedio de 72 m2 de superficie y 40 aos de antigedad. Luego aplicando el modelo propuesto se obtiene como valor o precio la suma de U$S 46.109 para una vivienda de esas caractersticas en Montevideo y en propiedad horizontal :
u$s 25.229,97 + (72 m2 x u$s 612,382) +(40 aos x -u$s 580,30) = u$s 46.109,474 ao 2006 u$s 22.611,06 + (72 m2 x u$s 616,444) +(40 aos x -u$s 612,506) = u$s 42.494,79 ao 2005

Los siguientes son los coeficientes obtenidos para la regresin del ao 2006 para propiedad comn y en forma exclusiva para el destino vivienda:
Coeficientes(a,b) Propiedad Comn ao 2006

Modelo

Coeficientes no estandarizados B Error tp. 3304,649 9,127 52,606

Coeficientes estandarizados Beta

Sig.

(Constante) SUPERFICIE EDIFICADA EN m2 EDAD EN AOS

45943,739 324,229 -717,275

13,903 ,549 -,211 35,524 -13,635

,000 ,000 ,000

a Variable dependiente: val b Seleccionando slo los casos para los que DESTINO ORIGINAL = Vivienda

12 2.10 Indicadores urbanos de UN-HABITAT: A partir de los datos de los Indicadores inmobiliarios y los provenientes de la Encuesta Continua de Hogares se puede dar parcial respuesta a dos de los principales indicadores urbanos de las Naciones Unidas (HABITAT) Entre los 10 indicadores correspondientes al modulo de vivienda (indicadores 31 al 40) se destaca el 31: Relacin: costo mediano de una vivienda en el mercado libre / mediana del ingreso familiar promedio, por gnero de jefatura del hogar, y el 32 Misma relacin para valores de alquileres promedios, por genero de la jefatura del hogar. Los siguientes cuadros muestran la informacin disponible de ambas encuestas
INGRESO DE LOS HOGARES URBANOS, POR MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL INGRESO, SEGUN AO - MONTEVIDEO (pesos corrientes) MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL INGRESO PROMEDIO MENSUAL Promedio del AO Lmite inferior Lmite superior Mediana hogar sin 20% ms rico 20% ms pobre Valor locativo 2006 21,703 ... ... ... 2005 18,241 6,673 12,981 25,519 2004 17,262 6,352 12,300 23,965 FUENTE: Instituto Nacional de Estadstica. Encuesta Continua de Hogares. NOTA : Los resultados representan a la poblacin residente en el departamento de Montevideo Valor locativo, es el valor imputado correspondiente al uso de la vivienda propia. MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO EN PESOS Y NMERO DE m2 EN COMPRAVENTAS SEGN DESTINO ORIGINAL - 2006 - MONTEVIDEO (pesos corrientes) DESTINO ORIGINAL, AO Y TIPO DE PROPIEDAD Vivienda 2006 PH Vivienda 2005 PH Vivienda 2004 PH Total Total Total PRECIOS POR m2 EN PESOS Promedio 15.578 14.834 16.748 Percentil 25 8.542 8.188 8.902 Mediana 13.851 13.144 14.591 6.856 6.504 6.688 Percentil 75 21.609 20.658 22.857 13.562 12.719 12.790 Nmero de m2 515.567 493.363 507.395 411.586 411.826 377.712

Vivienda 2006 PC Total 9.440 3.497 Vivienda 2005 PC Total 8.503 3.204 Vivienda 2004 PC Total 8.744 3.276 FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, IMM e INE.

Definiciones adoptadas: Costo mediano de una vivienda en el mercado libre Se construye calculando el valor medio terico de una vivienda de una superficie aproximada a los 70 m en PH y 150 m en PC el cual surge de los promedios obtenidos para superficies en los ltimos aos y los promedios de precios por m2 en vivienda. (31) El valor obtenido sera el nmero de meses necesario para comprar una vivienda media en la hiptesis de que para la compra se utilice el total del ingreso del hogar. (32) El valor obtenido seria el porcentaje de afectacin del ingreso a un alquiler promedio.

13
Indicador 31 de UN - HABITAT costo de vivienda/ingreso familiar segn tipo de Ao de propiedad referencia PH PC 2006 2005 2004 50,2 56,9 67,9 65,2 69,9 76,0 Indicador 32 de UN - HABITAT Ao de referencia alquiler promedio/ingreso familiar

2006 2005 2004

0,17 0,17 0,16

2.11 Alquileres Las estadsticas de vivienda tienen importancia por su incidencia social y econmica. Este doble enfoque genera una gran diversidad de anlisis pasando por la descripcin fsica del stock y llegando a la forma de utilizacin del mismo por los hogares. Uno de los aspectos relevantes es el del arrendamiento sobre el cual se han dado medidas muy resumidas sobre la evolucin de precio con el Indice de precios al consumo (IPC) Mas all de las operaciones censales los datos sobre estos temas han sido hasta ahora parciales y fragmentados a pesar de que en los ltimos aos se han logrado ciertos avances con la explotacin de registros administrativos. Continuando en esa direccin se incorpor un nuevo registro a la explotacin estadstica del tema vivienda: el Sistema de Garanta de Alquileres (S.G.A.) de la Contadura General de la Nacin, Ministerio de Economa y Finanzas. El Servicio de Garanta de Alquileres es una Divisin de la Contadura General de la Nacin. Fue creado por la Ley Nro. 9.624 de 15.12.1936 con el objetivo de complementar la funcin social del estado de esa poca. Tiene como misin otorgar la fianza estatal para los contratos de arrendamiento de casa habitacin. Su competencia se rige por dicha ley y normas modificativas y concordantes. Pueden hacer uso de la Garanta Estatal funcionarios pblicos con ms de un ao de antigedad, Jubilados y pensionistas, empleados u obreros permanentes de personas pblicas no estatales, con ms de tres aos de antigedad, empleados u obreros permanentes de empleadores privados inscriptos en el Registro del Servicio de Garanta de Alquileres, con ms de tres aos de antigedad.

Alcances y limitaciones desde el punto de vista estadstico: Este registro se limita al arrendamiento de casa habitacin, excluyendo el segmento de oficinas, consultorios, locales comerciales, industriales, etc. Es un registro parcial ya que una parte del mercado esta administrado por las inmobiliarias con independencia del SGA, es adems un registro que originalmente estaba restringido a los empleados del sector publico aunque hoy tiene un alcance casi universal ya que garantiza alquileres de jubilados y empleados privados. En el censo del ao 1996 casi el 24% de los hogares de Montevideo eran, arrendatarios, suponiendo la misma proporcin para el ao 2004 tendramos que el 23,54% de 498.291

14 viviendas segn Censo FASE 1 equivaldran aproximadamente a 118.000 viviendas, este seria el tamao del mercado de arrendamientos para el departamento de Montevideo. De ese mercado mensualmente se tienen datos relativos a casi 36000 contratos para el calculo del IPC de los cuales el SGA representara casi el 80%, por lo tanto el SGA por si solo representara en forma aproximada el 25% del mercado. Otra consideracin de importancia es que los promedios obtenidos por el SGA y el resto de las inmobiliarias informantes para el IPC es similar y consistente y permite en principio desestimar un posible sesgo en los datos del SGA.

15 La informacin disponible:

En principio se cuenta con las series de Indices del precio de arrendamiento. Este dato es publicado mensualmente entre los sub-rubros del Indice de Precios al Consumo y se cuenta con series histricas que permiten ver la evolucin del nivel de los precios. Aqu se muestra la comparacin de dicho ndice con el IPC general, para el ao 2006. La grfica redefine la base en el mes de enero para la comparacin visual de ambos indicadores.

INDICES DE LOS PRECIOS DEL CONSUMO Base Marzo de 1997 = 100 MES Enero-06 Febrero-06 Marzo-06 Abril-06 Mayo-06 Junio-06 Julio-06 Agosto-06 Septiembre-06 Octubre-06 Noviembre-06 Diciembre-06 INDICE GENERAL 214,49 215,92 216,61 217,74 219,11 219,81 221,68 223,43 224,63 224,18 224,26 225,10 Alquiler 147,64 148,56 149,62 151,10 152,05 153,35 154,65 156,04 157,45 158,97 160,50 162,07

Comparacin de Indices
112,00 110,00 108,00 106,00 104,00 102,00 100,00 98,00
6 M ay -0 6 En e Ju l-0 6 Se p ov -0 6 N -0 6 ar -0 -0 6

nmero indice enero 2006=100

mes
Indice general Indice de alquileres

Un aspecto de singular importancia es el nivel de los precios pero visto solamente a travs de los nuevos contratos que se van realizando mensualmente. Para el calculo en el IPC se incluyen todos los contratos vigentes y de todas las inmobiliarias de la muestra. Para este punto se procesaron los datos del SGA pero solo para los contratos que tenan fecha de inicio a partir del ao 2006. Otro enfoque particular del tema es a travs de la clasificacin que sobre el TIPO DE VIVIENDA tiene el SGA. Esto permite un anlisis de mayor riqueza que el usado en las estadsticas de compraventas, en estas la apertura posible es el TIPO DE PROPIEDAD. Ambas clasificaciones se interceptan en un gran porcentaje, cuando nos referimos a casa es mayoritariamente una propiedad comn y cuando decimos apartamento es mayoritariamente propiedad horizontal, pero esto no siempre es as pues hay casas (visualmente casas) que corresponden a propiedad horizontal, tal es el caso de muchos conjuntos habitacionales en que la unidad de propiedad horizontal es formalmente una casa, lo mismo sucede con apartamentos que son propiedad comn. La tipologa de vivienda Edificio de renta no es percibida en la clasificacin por tipo de propiedad pero si es claramente diferenciada en el SGA. Un aspecto relevante en la consideracin del Edificio de renta es que resulta ser una categora adicional discriminante en la explicacin del precio del alquiler.

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CUADRO 01 MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO DEL ALQUILER EN PESOS CORRIENTES Y NMERO DE CONTRATOS NUEVOS SEGN MESES. ENERO DICIEMBRE 2006 MONTEVIDEO ALQUILER Promedio Mnimo Mediana Mximo Nmero MES Promedio anual Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre 3697 3457 3452 3519 3564 3598 3653 3681 3837 3871 3797 3949 3983 1002 1000 800 1000 1000 1000 1000 1020 1200 1200 1000 800 1000 3405 3196 3300 3200 3283 3250 3500 3400 3500 3500 3500 3600 3630 15006 15000 12200 14000 10975 16500 11000 20000 13000 18000 20400 13000 16000 595 489 521 831 595 701 623 587 634 590 558 556 458

FUENTE: INE en base a registros de Servicio de Garanta de Alquileres

CUADRO 02 PRECIO PROMEDIO DEL ALQUILER DE CONTRATOS NUEVOS EN PESOS CORRIENTES POR TIPO DE VIVIENDA SEGN MESES ENERO DICIEMBRE 2006 - MONTEVIDEO ALQUILER TIPO DE VIVIENDA MES Edificio de Propiedad Total Casa Renta (1) Horizontal

Promedio anual Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre

3697 3457 3452 3519 3564 3598 3653 3681 3837 3871 3797 3949 3983

3747 3416 3850 3439 3574 3435 3802 3577 4062 3831 3776 3987 4215

3035 2750 2854 2974 2930 2944 2994 2903 3148 3277 3056 3250 3343

4146 3899 3620 3937 3906 4083 4059 4249 4355 4432 4445 4425 4341

FUENTE: INE en base a registros de Servicio de Garanta de Alquileres (1) Conjunto de viviendas en un mismo padrn generalmente del mismo dueo destinadas al alquiler. Puede ser propiedad horizontal o comn.

17 2.12 Alcances 1. - La informacin presentada no contiene todas las variables que intervienen en la determinacin de los precios, como: cantidad de baos, existencia de calefaccin, estado de conservacin, calidad de los materiales, etc., y en propiedad comn lo relativo a la potencialidad de uso del suelo en funcin de la normativa urbanstica vigente. Consecuentemente, no es posible con estos resultados que se presentan, valorar o tasar una propiedad individual sin la intervencin de expertos en esta materia. 2. - Tambin es importante aclarar que los valores calculados son obtenidos con la informacin consignada en las compraventas y no en las promesas, por lo tanto el fenmeno estudiado esta restringido a un sector del Registro de la propiedad, este hecho podra significar una prdida de oportunidad que se espera salvar en el futuro, de cualquier modo el mismo representa el 80% del universo de inters (12% promesas y 48% titularidades) segn datos del propio registro como muestra el siguiente grafico:

3 - Por ltimo se marcan algunas de las diferencias de concepto entre el valor de mercado y el valor o precio estadstico presentado en este trabajo. DEFINICIN: El valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se intercambiara voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones. (Normas Internacionales de Tasacin - 2000, IVSC (International Valuation Standards Comit) 3.1 El valor de mercado seria el precio mas probable que razonablemente se puede obtener en el mercado, es decir que excluye especficamente un precio excesivamente alto o bajo debido a condiciones o circunstancias especiales (por ejemplo el aumento de precio por una propiedad colindante, el alto precio promedio de algunos barrios debido a la construccin oficial de programas especiales, etc.) El valor estadstico est excluyendo el 5% de cada extremo de la distribucin sin tener en cuenta la anterior consideracin.

18 3.2 El valor de mercado se establece en su definicin una fecha precisa para la cual es vlida la definicin, mientras que el valor estadstico es un promedio referido a un ao en el que las condiciones del mercado no se mantienen necesariamente estables. 3.3 El valor de mercado establece el intercambio voluntario, mientras que el valor estadstico recoge en sus promedios aquellos casos de ventas a precios no razonables basados en la urgencia o necesidad del vendedor. 3.4 El valor de mercado habla de una transaccin libre en la que se supone entre partes no relacionadas y que actan independientemente. El valor estadstico no toma en cuenta consideraciones de este orden dado que se desconoce la identidad de las partes. 3.5. El valor de mercado se establece sin presiones. El valor estadstico parte del total de los registros entre los que se encuentran los remates judiciales en los cuales no existe ni voluntad ni comercializacin adecuada por parte del propietario.

19 3 - RESULTADOS 2006

El nmero total de compraventas de Propiedad Horizontal y de Propiedad Comn, registradas en 2006 en Montevideo, alcanz un total de 10.561 y 4.339 casos, respectivamente. De esos totales, 8.478 casos de Propiedad Horizontal y 3.087 de Propiedad Comn fueron de utilidad para el anlisis, luego de aplicar los filtros definidos y efectuar los habituales controles de calidad de la informacin bsica. Algunos de los cuadros que se presentan a continuacin, contienen casos que no ha sido posible clasificar. Sin embargo estos casos, que se agregan en una lnea final de sin dato, no afectan en forma significativa la utilidad de la informacin para el anlisis. En todos los casos la categora de sin dato se presenta sin valor de precio o superficie pero igual se incluyen en los totales. Los cuadros A, B, C y D. describen la cantidad de registros sin la aplicacin de filtros. Los tres primeros son series histricas iniciadas en el momento en que el INE comienza con este trabajo, mientras que el cuadro D describe particularmente el ltimo ao. En los cuadros de precios se presentan medidas descriptivas del precio: promedio, percentil 25, mediana (percentil 50) y percentil 75. Los casos se desagregan de acuerdo a las variables bsicas disponibles hasta el momento: destino, antigedad, tramos de superficie, categorizacin catastral y ubicacin en el edificio. Los cuadros 3, 4, 5, 6 y 7 describen el conjunto de los destinos mientras que los cuadros 3a, 4a y 7a son especficos de vivienda. Tambin se incluyen cuadros conteniendo la serie histrica de los datos calculados para algunas variables, as los cuadros 1, 3a, 4a y 12, contienen las respectivas series de precios anuales desde el comienzo de la serie. Tambin se incluyen cuadros que presentan medidas descriptivas de las superficies, para las variables destino y categora. De esta forma el cuadro 1 y 2 as como el 5 y 6 muestran para las mismas variables ambos aspectos, precio y superficie. En los cuadros 8 a 11, la apertura se realiza por barrios seleccionados en funcin del nmero de casos, aunque para el clculo de los promedios generales se utiliza toda la informacin. Los cuadros 8 y 9 estn referidos a la Propiedad Horizontal (precio y superficie), y los cuadros 10 y 11 (precio y superficie), a la Propiedad Comn. Finalmente el cuadro 12 presenta una serie histrica para algunos barrios los que fueron seleccionados por su nmero de casos y su permanencia en el tiempo.

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MONTEVIDEO

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CUADRO A MONTEVIDEO NMERO Y PORCENTAJE DE COMPRAVENTAS POR TIPO DE PROPIEDAD SEGN AOS - 1997 - 2006 TOTAL AO Nmero de casos 135.882 Porcentaje TIPO DE PROPIEDAD Horizontal Comn Nmero de Nmero de Porcentaje Porcentaje casos casos 93.014 68,45 42.868 31,55

TOTAL DEL PERIODO

100,00

2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997

14.900 14.504 14.774 11.919 11.663 12.567 12.242 13.952 14.849 14.512

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

10.561 10.318 10.749 8.439 8.229 8.671 8.143 9.194 9.495 9.215

70,88 71,14 72,76 70,80 70,56 69,00 66,52 65,90 63,94 63,50

4.339 4.186 4.025 3.480 3.434 3.896 4.099 4.758 5.354 5.297

29,12 28,86 27,24 29,20 29,44 31,00 33,48 34,10 36,06 36,50

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Montevideo e INE.

Porcentaje por tipo de propiedad

120,00

porcentaje

100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997

Comn Horizontal

ao

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CUADRO B MONTEVIDEO NMERO DE COMPRAVENTAS POR AO SEGN MESES - 1997 - 2006 NMERO DE COMPRAVENTAS MES 2006 14.900 860 873 1229 1003 1315 1262 1233 1351 1291 1010 1540 1933 2005 14.504 796 762 723 1134 1351 1419 1309 1461 1274 1449 1373 1453 2004 14.774 1124 936 1352 1019 1172 1250 1456 1243 1193 1419 1409 1201 2003 11.919 650 687 705 742 1006 961 1138 1040 1021 1391 1251 1327 2002 11.663 1000 714 679 942 1192 1074 1150 937 1039 1065 917 954 2001 12.567 910 859 1027 932 1179 974 1189 1280 1005 1058 1093 1061 2000 12.242 885 877 976 992 1098 1185 966 1314 1220 900 855 974 1999 13.952 922 862 978 995 1141 1244 1242 1276 1137 1202 1329 1624 1998 14.849 930 769 1100 1470 813 1236 1322 1272 1438 1439 1309 1751 1997 14.512 983 782 1016 1151 1307 1132 1211 1252 1307 1333 1183 1855

TOTAL DEL AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Montevideo e INE.

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CUADRO C MONTEVIDEO NMERO DE COMPRAVENTAS POR AO SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS - 1997 - 2006 REAS APROXIMADAS A BARRIOS TOTAL DE LA CIUDAD Pocitos Cordn Centro Punta Carretas Buceo Malvn Pque.Batlle, V.Dolores Ciudad Vieja Unin Tres Cruces Aguada Parque Rod Carrasco Larraaga Palermo Prado, Nueva Savona Villa Muoz, Retiro rea rural Capurro, Bella Vista Barrio Sur Brazo Oriental Punta Gorda La Comercial Aires Puros La Blanqueada Reducto Carrasco Norte Merc.Modelo y Bolvar Figurita La Teja Belvedere Cerrito Jacinto Vera Cerro Villa Espaola contina NMERO DE COMPRAVENTAS 2006 14.900 2.099 1.044 934 761 696 541 526 515 397 386 297 288 286 274 261 242 240 233 224 205 201 196 188 184 182 175 174 171 139 133 130 129 127 127 126 2005 14.504 2.329 993 885 886 588 526 508 431 392 407 279 235 331 215 243 285 195 185 189 217 179 240 151 162 173 190 161 164 133 112 143 128 93 136 132 2004 14.774 2.184 953 810 1.067 565 618 506 333 418 295 271 284 367 289 283 229 191 233 201 329 206 207 157 151 172 200 131 238 150 103 137 175 109 154 105 2003 11.919 1.891 709 493 730 541 476 470 326 343 281 203 245 321 157 176 181 149 224 127 385 134 202 129 119 143 142 137 192 114 78 104 124 87 120 89 2002 11.663 1.644 727 509 643 562 513 352 311 314 316 197 271 282 171 194 215 137 242 140 130 174 161 130 113 130 126 110 181 138 123 181 156 82 105 128 2001 12.567 1.668 865 652 600 463 524 393 376 304 326 193 316 284 162 182 253 179 322 195 149 209 185 120 134 161 164 116 154 107 120 125 103 77 148 189 2000 12.242 1.678 848 541 529 422 451 420 322 373 369 178 258 289 166 206 197 167 347 176 209 159 173 130 150 157 167 147 160 111 146 141 113 92 147 213 1999 13.952 1.840 847 826 644 438 392 495 460 394 369 243 273 260 195 278 266 211 349 226 176 172 185 159 161 150 187 148 178 151 148 136 118 147 174 204 1998 14.849 1.899 1.005 731 628 505 430 466 355 425 313 280 305 333 211 231 248 224 346 215 203 213 214 171 165 158 223 201 209 131 168 180 171 100 177 161 1997 14.512 1.713 893 738 683 445 446 478 463 415 291 269 277 312 233 194 284 212 321 239 180 209 225 166 176 174 208 154 189 168 200 167 128 124 191 157

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CUADRO C continuacin REAS APROXIMADAS A BARRIOS Castro, Castellanos Pearol, Lavalleja Flor de Maroas Maroas, P.Guaran Atahualpa Las Acacias Sayago Paso de las Duranas Nuevo Paris Lezica, Melilla Ituzaing Manga Jardines del Hipdromo Punta Rieles, Bell.Italia Tres Ombues, P. Victoria Coln centro y noroeste Las Canteras Coln sureste, Abayub Piedras Blancas Casavalle Villa Garca Paso de la Arena La Paloma, Tomkinson Malvn Norte Casab, Pajas Blancas Manga, Toledo Chico Conciliacin Baados de Carrasco Sin ubicar en barrios NMERO DE COMPRAVENTAS 2006 121 119 109 108 106 106 104 104 97 89 78 75 68 64 63 60 59 59 57 57 52 49 40 34 33 32 26 8 92 2005 97 145 85 102 110 72 116 130 92 49 62 57 78 68 51 70 58 64 43 35 44 32 46 47 37 29 46 13 10 2004 81 124 81 100 91 64 149 151 92 104 62 66 63 123 44 58 57 49 59 42 40 49 43 46 33 26 43 8 5 2003 73 107 95 88 88 55 81 65 87 37 57 35 100 88 67 55 47 39 40 44 35 34 47 28 28 16 29 7 5 2002 137 106 71 98 78 71 82 124 77 45 59 54 85 42 57 60 45 57 50 31 43 58 63 45 30 28 37 11 11 2001 71 126 108 170 78 94 133 99 78 54 125 84 89 44 53 71 69 60 58 43 47 64 66 48 32 34 35 6 10 2000 73 115 103 118 69 67 87 101 96 59 89 55 71 53 56 71 52 61 60 30 49 48 78 66 37 43 33 10 40 1999 87 182 116 105 92 112 99 81 105 77 83 78 80 59 75 66 72 130 65 41 73 74 83 65 28 37 71 18 98 1998 114 185 107 137 111 88 143 108 177 97 84 114 98 71 69 99 93 95 82 75 114 107 60 86 47 46 66 14 167 1997 114 235 120 128 108 111 128 120 137 79 76 90 103 72 55 104 92 77 96 57 106 83 69 81 35 50 58 30 176

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Montevideo e INE.

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CUADRO D MONTEVIDEO NMERO Y PORCENTAJE DE COMPRAVENTAS POR TIPO DE PROPIEDAD SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS 2006 TOTAL Porcentaje acumulado TIPO DE PROPIEDAD Horizontal Comn Nmero de Nmero de Porcentaje Porcentaje casos casos 10.561 14,09 21,09 27,36 32,47 37,14 40,77 44,30 47,76 50,42 53,01 55,01 56,94 58,86 60,70 62,45 64,07 65,68 67,25 68,75 70,13 71,48 72,79 74,05 75,29 76,51 77,68 78,85 80,00 80,93 81,83 82,70 83,56 84,42 85,27 86,11 1.925 913 880 682 562 427 405 451 252 343 214 230 94 214 206 147 146 8 167 181 125 90 120 135 146 106 71 123 98 53 63 75 81 42 73 70,88 91,71 87,45 94,22 89,62 80,75 78,93 77,00 87,57 63,48 88,86 72,05 79,86 32,87 78,10 78,93 60,74 60,83 3,43 74,55 88,29 62,19 45,92 63,83 73,37 80,22 60,57 40,80 71,93 70,50 39,85 48,46 58,14 63,78 33,07 57,94 4.339 174 131 54 79 134 114 121 64 145 43 83 58 192 60 55 95 94 225 57 24 76 106 68 49 36 69 103 48 41 80 67 54 46 85 53 29,12 8,29 12,55 5,78 10,38 19,25 21,07 23,00 12,43 36,52 11,14 27,95 20,14 67,13 21,90 21,07 39,26 39,17 96,57 25,45 11,71 37,81 54,08 36,17 26,63 19,78 39,43 59,20 28,07 29,50 60,15 51,54 41,86 36,22 66,93 42,06

REAS APROXIMADAS A BARRIOS

Nmero de casos del barrio 14.900 2.099 1.044 934 761 696 541 526 515 397 386 297 288 286 274 261 242 240 233 224 205 201 196 188 184 182 175 174 171 139 133 130 129 127 127 126

TOTAL DE LA CIUDAD Pocitos Cordn Centro Punta Carretas Buceo Malvn Pque.Batlle, V.Dolores Ciudad Vieja Unin Tres Cruces Aguada Parque Rod Carrasco Larraaga Palermo Prado, Nueva Savona Villa Muoz, Retiro rea rural Capurro, Bella Vista Barrio Sur Brazo Oriental Punta Gorda La Comercial Aires Puros La Blanqueada Reducto Carrasco Norte Merc.Modelo y Bolvar Figurita La Teja Belvedere Cerrito Jacinto Vera Cerro Villa Espaola contina

100,00 14,09 7,01 6,27 5,11 4,67 3,63 3,53 3,46 2,66 2,59 1,99 1,93 1,92 1,84 1,75 1,62 1,61 1,56 1,50 1,38 1,35 1,32 1,26 1,23 1,22 1,17 1,17 1,15 0,93 0,89 0,87 0,87 0,85 0,85 0,85

26
CUADRO D Continuacin REAS APROXIMADAS A BARRIOS TOTAL Porcentaje Nmero de casos del barrio acumulado 121 119 109 108 106 106 104 104 97 89 78 75 68 64 63 60 59 59 57 57 52 49 40 34 33 32 26 8 92 0,81 0,80 0,73 0,72 0,71 0,71 0,70 0,70 0,65 0,60 0,52 0,50 0,46 0,43 0,42 0,40 0,40 0,40 0,38 0,38 0,35 0,33 0,27 0,23 0,22 0,21 0,17 0,05 0,62 86,93 87,72 88,46 89,18 89,89 90,60 91,30 92,00 92,65 93,25 93,77 0,50 94,23 0,93 94,65 95,05 0,40 95,45 0,78 95,83 96,18 0,33 96,45 0,56 96,67 96,89 0,17 96,94 97,56 TIPO DE PROPIEDAD Horizontal Comn Nmero de Nmero de Porcentaje Porcentaje casos casos 58 39 49 52 65 37 53 44 31 30 30 12 20 24 15 16 16 23 21 4 9 10 4 26 6 4 7 3 5 47,93 32,77 44,95 48,15 61,32 34,91 50,96 42,31 31,96 33,71 38,46 16,00 29,41 37,50 23,81 26,67 27,12 38,98 36,84 7,02 17,31 20,41 10,00 76,47 18,18 12,50 26,92 37,50 5,43 63 80 60 56 41 69 51 60 66 59 48 63 48 40 48 44 43 36 36 53 43 39 36 8 27 28 19 5 87 52,07 67,23 55,05 51,85 38,68 65,09 49,04 57,69 68,04 66,29 61,54 84,00 70,59 62,50 76,19 73,33 72,88 61,02 63,16 92,98 82,69 79,59 90,00 23,53 81,82 87,50 73,08 62,50 94,57

Castro, Castellanos Pearol, Lavalleja Flor de Maroas Maroas, P.Guaran Atahualpa Las Acacias Sayago Paso de las Duranas Nuevo Paris Lezica, Melilla Ituzaing Manga Jardines del Hipdromo Punta Rieles, Bell.Italia Tres Ombues, P. Victoria Coln centro y noroeste Coln sureste, Abayub Las Canteras Piedras Blancas Casavalle Villa Garca Paso de la Arena La Paloma, Tomkinson Malvn Norte Casab, Pajas Blancas Manga, Toledo Chico Conciliacin Baados de Carrasco Sin ubicar en barrios

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Montevideo e INE.

27
CUADRO 1 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y DESTINO ORIGINAL - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y DESTINO ORIGINAL PROPIEDAD HORIZONTAL Vivienda Oficina, consultorio Comercio Otros Sin dato de destino PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 599 624 646 414 327 ... Perc 25 312 344 406 180 183 ... Mediana 523 557 592 306 270 ... Perc 75 834 865 787 542 353 ... CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 612.278 515.567 14.361 26.966 28.769 26.615 8.478 7.350 279 290 146 413 100,00 86,69 3,29 3,42 1,72 4,87

PROPIEDAD COMN Vivienda Comercio Industria Otros Sin dato de destino

343 372 252 167 219

126 141 95 104 99

235 275 200 135 139

490 547 325 220 237

508.773 411586 24449 13700 59038 -

3.087 2.780 73 37 197 -

100,00 90,06 2,36 1,20 6,38 -

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

Propiedad horizontal
Vivienda Comercio Oficina, consultorio Otros

Propiedad comn
Vivienda Industria Comercio Otros

CUADRO 1 - serie MONTEVIDEO PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DOLARES POR AOS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y DESTINO ORIGINAL - 1999 - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y DESTINO ORIGINAL PROPIEDAD HORIZONTAL Vivienda Oficina, consultorio Comercio Otros PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES 2006 599 624 646 414 327 2005 560 591 605 331 280 2004 553 575 597 335 285 2003 467 484 440 281 271 2002 593 613 615 423 268 2001 660 671 597 431 346 2000 714 732 670 479 388 1999 724 727 687 469 s

PROPIEDAD COMN Vivienda Comercio Industria Otros

343 372 252 167 219

310 339 199 148 182

273 301 176 145 167

262 289 169 108 156

294 325 182 118 158

382 415 285 174 232

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

28
CUADRO 2 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DE LA SUPERFICIE, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y DESTINO ORIGINAL - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y DESTINO ORIGINAL PROPIEDAD HORIZONTAL Vivienda Oficina, consultorio Comercio Otros Sin dato de destino SUPERFICIE EN m2 Promedio 72 70 51 93 197 Perc 25 44 45 30 41 86 Mediana 59 59 37 61 168 Perc 75 83 82 56 107 278 CASOS ANALIZADOS Nmero 8.478 7.350 279 290 146 413 Porcentaje 100,00 86,69 3,29 3,42 1,72 4,87

PROPIEDAD COMN Vivienda Comercio Industria Otros Sin dato de destino

165 148 335 370 300

79 76 157 224 132

123 117 266 318 233

200 182 464 545 380

3.087 2.780 73 37 197 -

100,00 90,06 2,36 1,20 6,38 -

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

CUADRO 3 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y DCADA DE LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y AO DE COMIENZO DE LA DCADA PROPIEDAD HORIZONTAL 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900 Sin dato de fecha PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 599 973 904 676 633 635 493 430 382 352 303 479 Perc 25 312 749 659 380 375 391 298 269 236 193 194 205 Mediana 523 1.031 943 671 594 606 434 394 340 303 237 390 Perc 75 834 1.238 1.182 953 834 855 629 533 488 445 355 673 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 612.278 31.326 65.948 90.149 57.106 73.339 100.083 75.267 39.816 30.044 6.855 8.447 33.897 8.478 504 947 1.174 754 882 1.483 1.146 554 361 69 100 504 100,00 5,94 11,17 13,85 8,89 10,40 17,49 13,52 6,53 4,26 0,81 1,18 5,94

PROPIEDAD COMN 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900 Sin dato de fecha

343 586 459 440 394 380 358 323 286 242 169 165

126 265 135 150 164 156 136 124 106 97 85 76

235 567 355 387 296 274 248 218 200 175 120 89

490 870 653 700 543 540 524 462 401 304 184 195

508.773 9.094 25.292 27.215 38.661 72.185 99.366 104.183 55.671 54.031 11.282 4.075 7.718

3.087 42 121 137 221 455 648 674 374 300 47 19 49

100,00 1,36 3,92 4,44 7,16 14,74 20,99 21,83 12,12 9,72 1,52 0,62 1,59

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

29
CUADRO 3a MONTEVIDEO - VIVIENDA MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y DCADA DE LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y AO DE COMIENZO DE LA DCADA PROPIEDAD HORIZONTAL 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900 Sin dato de fecha PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 624 1.002 956 780 668 646 504 434 390 338 311 506 Perc 25 344 787 736 561 429 409 308 278 241 206 198 205 Mediana 557 1.049 982 789 636 617 447 407 347 302 246 426 Perc 75 865 1.253 1.196 1.012 880 862 635 539 494 433 355 714 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 515.567 29.722 53.460 66.995 50.560 68.930 89.468 69.736 36.589 26.585 6.320 7.645 9.558 7.350 488 810 975 682 824 1.357 1.081 520 330 65 93 125 100,00 6,64 11,02 13,27 9,28 11,21 18,46 14,71 7,07 4,49 0,88 1,27 1,70

PROPIEDAD COMN 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900 Sin dato de fecha

372 659 545 523 465 409 385 347 303 250 197 182

141 326 241 254 194 163 150 132 109 97 97 96

275 629 547 508 438 326 302 241 220 175 162 156

547 907 679 783 699 595 573 500 438 340 216 226

411.586 7.457 16.975 16.650 26.934 59.750 85.001 87.007 48.066 48.057 7.512 2.444 5.733

2.780 36 98 110 183 414 606 623 340 274 39 16 41

100,00 1,29 3,53 3,96 6,58 14,89 21,80 22,41 12,23 9,86 1,40 0,58 1,47

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

Distribucin de casos analizados

25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900

Proporcion

PH PC

decada

30
CUADRO 3a - serie MONTEVIDEO - VIVIENDA PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES POR AOS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y DCADA DE LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO - 2000 - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y AO DE COMIENZO DE LA DCADA PROPIEDAD HORIZONTAL 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900 PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES 2006 624 1.002 956 780 668 646 504 434 390 338 311 506 2005 591 961 898 742 621 582 467 411 359 297 235 432 2004 575 1.019 864 652 503 568 420 359 314 284 257 318 2003 484 893 775 581 473 471 371 327 307 275 252 400 2002 613 1.071 979 697 612 584 500 440 413 403 258 270 2001 671 (s) 1.027 865 767 718 585 537 499 427 315 537 2000 732 (s) 1.027 962 817 768 638 570 519 453 472 (s)

PROPIEDAD COMN 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900

372 659 545 523 465 409 385 347 303 250 197 182

339 491 498 507 446 405 326 305 245 254 223 110

301 494 437 456 365 342 302 274 251 221 159 156

289 423 408 456 344 336 282 267 249 172 111 (s)

325 (s) 523 487 433 360 319 279 306 220 240 (s)

415 (s) 677 546 525 475 412 367 365 306 226 (s)

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

CUADRO 4 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y TRAMOS DE SUPERFICIE - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y TRAMO DE SUPERFICIE PROPIEDAD HORIZONTAL de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2 de 400.00 a 499.99 m2 PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 599 619 589 614 668 646 623 539 324 332 Perc 25 312 355 337 351 361 322 298 231 181 168 Mediana 523 551 522 550 609 574 525 367 241 197 Perc 75 834 829 792 845 979 945 916 855 294 355 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 612.278 119.193 176.405 102.989 68.914 41.242 43.744 29.352 17.175 13.265 8.478 3.009 2.887 1.198 621 304 257 123 49 30 100,00 35,49 34,05 14,13 7,32 3,59 3,03 1,45 0,58 0,35

PROPIEDAD COMN de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2 de 400.00 a 499.99 m2 de 500.00 a 999.99 m2

343 336 316 320 359 392 393 399 353 338 209

126 141 145 143 149 159 150 144 117 97 88

235 265 250 250 257 293 290 322 234 170 143

490 455 423 420 511 556 629 592 538 538 218

508.773 7.073 31.726 41.753 43.156 46.834 70.496 100.102 59.184 28.878 79.571

3.087 182 507 482 387 343 410 419 171 66 120

100,00 5,90 16,42 15,61 12,54 11,11 13,28 13,57 5,54 2,14 3,89

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

31
CUADRO 4a MONTEVIDEO - VIVIENDA MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO EN DLARES, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y TRAMOS DE SUPERFICIE - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y TRAMO DE SUPERFICIE PROPIEDAD HORIZONTAL de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2 de 400.00 a 499.99 m2 PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 624 631 591 623 689 681 667 602 387 271 Perc 25 344 361 344 365 391 337 327 254 182 145 Mediana 557 561 526 563 640 615 609 511 275 355 Perc 75 865 853 791 865 990 1.007 959 902 428 355 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 515.567 100.805 160.284 93.544 61.134 35.219 35.986 19.564 7.265 1.767 7.350 2.506 2.623 1.090 551 260 212 83 21 4 100,00 34,10 35,69 14,83 7,50 3,54 2,88 1,13 0,29 0,05

PROPIEDAD COMN de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2 de 400.00 a 499.99 m2 de 500.00 a 999.99 m2

372 332 318 319 366 394 408 426 390 380 246

141 140 147 142 150 159 161 161 142 110 85

275 265 258 244 264 294 314 350 296 223 175

547 453 426 420 522 561 645 613 603 560 266

411.586 6.751 30.559 39.986 41.340 44.513 63.370 86.501 43.179 20.078 35.309

2.780 173 489 462 371 326 369 364 125 46 55

100,00 6,22 17,59 16,62 13,35 11,73 13,27 13,09 4,50 1,65 1,98

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo. CUADRO 4a - serie MONTEVIDEO - VIVIENDA PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES POR AOS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y TRAMOS DE SUPERFICIE - 2000 - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y TRAMO DE SUPERFICIE PROPIEDAD HORIZONTAL de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2 de 400.00 a 499.99 m2 PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES 2006 624 631 591 623 689 681 667 602 387 271 2005 591 570 565 592 625 650 620 676 389 335 2004 575 611 524 520 573 641 651 684 659 279 2003 484 473 450 472 545 538 526 589 s s 2002 613 601 566 642 646 647 717 565 s s 2001 671 687 669 661 663 717 713 610 s s 2000 732 757 734 731 718 749 747 660 s s

PROPIEDAD COMN de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2 de 400.00 a 499.99 m2 de 500.00 a 999.99 m2

372 332 318 319 366 394 408 426 390 380 246

339 335 310 280 311 336 392 401 356 225 273

301 298 252 276 278 327 336 332 335 260 204

289 280 257 255 263 298 340 328 309 268 172

325 385 333 326 337 345 359 360 313 247 203

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

32
CUADRO 5 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN PROPIEDAD HORIZONTAL Confortable Comn Econmica Sin dato de categora PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 599 847 559 387 ... Perc 25 312 528 303 186 Mediana 523 895 491 309 Perc 75 834 1.148 757 501 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 612.278 64.268 468.121 14.113 65.776 8.478 654 6.697 213 914 100,00 7,71 78,99 2,51 10,78

PROPIEDAD COMN Confortable Comn Econmica Sin Dato de categora

343 545 418 255

126 264 188 106

235 537 342 174

490 794 620 320

508.773 64.069 136.215 285.481 23.008

3.087 266 733 1.974 114

100,00 8,62 23,74 63,95 3,69

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

CUADRO 6 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DE LA SUPERFICIE Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN - 2006 TIPO DE PROPIEDAD Y CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN PROPIEDAD HORIZONTAL Confortable Comn Econmica Sin dato de categora SUPERFICIE EN m2 Promedio 72 98 70 66 Perc 25 44 56 44 41 Mediana 59 82 58 56 Perc 75 83 123 79 75 CASOS ANALIZADOS Nmero 8.478 654 6.697 213 914 Porcentaje 100,00 7,71 78,99 2,51 10,78

PROPIEDAD COMN Confortable Comn Econmica Sin Dato de categora

165 241 186 145

79 148 111 68

123 208 150 99

200 297 229 162

3.087 266 733 1.974 114

100,00 8,62 23,74 63,95 3,69

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

33
CUADRO 7 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN UBICACIN EN EL EDIFICIO - PROPIEDAD HORIZONTAL - 2006 UBICACIN EN EL EDIFICIO PROPIEDAD HORIZONTAL Frente Interior Contrafrente Sin dato de ubicacin PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 599 638 438 463 Perc 25 312 346 254 234 Mediana 523 577 373 398 Perc 75 834 895 558 595 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 612.278 454.204 69.989 52.151 35.935 8.478 5.863 1.268 819 528 100,00 69,16 14,96 9,66 6,23

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

CUADRO 7a MONTEVIDEO - VIVIENDA MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN UBICACIN EN EL EDIFICIO - PROPIEDAD HORIZONTAL - 2005 UBICACIN EN EL EDIFICIO PROPIEDAD HORIZONTAL Frente Interior Contrafrente Sin dato de ubicacin PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 624 663 451 487 Perc 25 344 375 263 265 Mediana 557 609 396 417 Perc 75 865 922 571 626 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 515.567 402.582 59.458 44.580 8.947 7.350 5.295 1.180 756 119 100,00 72,04 16,05 10,29 1,62

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

34
CUADRO 8 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - PROPIEDAD HORIZONTAL - 2005 AREAS APROXIMADAS A BARRIOS PROPIEDAD HORIZONTAL Ciudad Vieja Centro Barrio Sur Cordn Palermo Parque Rod Punta Carretas Pocitos Buceo Pque.Batlle, V.Dolores Malvn Malvn Norte Punta Gorda Carrasco Carrasco Norte Baados de Carrasco Maroas, P.Guaran Flor de Maroas Las Canteras Punta Rieles, Bell.Italia Otros barrios PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 599 458 477 473 499 520 712 901 779 693 566 807 296 799 902 801 174 358 280 441 235 Perc 25 312 240 303 255 339 337 490 644 452 425 359 570 189 615 613 577 159 272 165 255 144 Mediana 523 372 441 435 470 480 747 937 838 628 537 740 251 794 951 816 173 311 218 341 168 Perc 75 834 560 582 572 622 671 942 1.185 1.062 889 729 1.052 403 983 1.157 959 189 394 332 518 262 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 612.278 21.692 52.743 10.661 49.267 11.674 14.157 43.334 137.666 24.945 23.037 23.698 1.152 7.423 7.739 6.744 170 2.397 2.103 943 588 170.145 8.478 305 662 156 755 179 209 472 1.571 381 371 323 22 82 64 70 3 44 41 18 12 2.738 100,00 3,60 7,81 1,84 8,91 2,11 2,47 5,57 18,53 4,49 4,38 3,81 0,26 0,97 0,75 0,83 0,04 0,52 0,48 0,21 0,14 32,30

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

35
CUADRO 9 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DE LA SUPERFICIE Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - PROPIEDAD HORIZONTAL - 2006 AREAS APROXIMADAS A BARRIOS PROPIEDAD HORIZONTAL Ciudad Vieja Centro Barrio Sur Cordn Palermo Parque Rod Punta Carretas Pocitos Buceo Pque.Batlle, V.Dolores Malvn Malvn Norte Punta Gorda Carrasco Carrasco Norte Baados de Carrasco Maroas, P.Guaran Flor de Maroas Las Canteras Punta Rieles, Bell.Italia Otros barrios SUPERFICIE EN m2 Promedio 72 71 80 68 65 65 68 92 88 65 62 73 52 91 121 96 57 54 51 52 49 Perc 25 44 41 41 43 41 43 43 49 49 44 42 50 43 64 87 68 53 39 36 36 37 Mediana 59 50 63 56 55 60 54 74 70 53 55 63 52 79 118 92 53 52 47 48 46 Perc 75 83 78 95 76 76 84 74 118 100 71 76 86 64 108 140 120 64 62 57 73 62 CASOS ANALIZADOS Nmero 8.478 305 662 156 755 179 209 472 1.571 381 371 323 22 82 64 70 3 44 41 18 12 2.738 Porcentaje 100,00 3,60 7,81 1,84 8,91 2,11 2,47 5,57 18,53 4,49 4,38 3,81 0,26 0,97 0,75 0,83 0,04 0,52 0,48 0,21 0,14 32,30

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

36
CUADRO 10 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - PROPIEDAD COMN - 2006 AREAS APROXIMADAS A BARRIOS PROPIEDAD COMN Ciudad Vieja Centro Barrio Sur Cordn Palermo Parque Rod Punta Carretas Pocitos Buceo Pque.Batlle, V.Dolores Malvn Malvn Norte Punta Gorda Carrasco Carrasco Norte Baados de Carrasco Maroas, P.Guaran Flor de Maroas Las Canteras Punta Rieles, Bell.Italia Otros barrios PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 343 178 152 192 240 263 382 710 605 471 503 554 184 673 812 519 93 237 277 256 131 Perc 25 126 86 95 109 113 126 159 484 441 220 296 392 156 522 595 215 83 120 133 189 81 Mediana 235 166 132 163 199 226 370 688 592 465 533 544 186 680 832 444 102 146 222 222 108 Perc 75 490 205 177 210 316 340 545 984 753 635 653 734 186 848 1.061 708 102 219 293 272 161 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 508.773 15.779 13.534 7.194 25.640 10.073 11.429 12.292 30.841 13.481 17.749 15.643 553 17.973 27.331 11.077 122 3.878 5.343 2.888 2.889 263.064 3.087 38 35 21 105 50 54 60 154 102 107 96 6 82 113 67 2 34 46 27 23 1.865 100,00 1,23 1,13 0,68 3,40 1,62 1,75 1,94 4,99 3,30 3,47 3,11 0,19 2,66 3,66 2,17 0,06 1,10 1,49 0,87 0,75 60,41

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

37
CUADRO 11 MONTEVIDEO MEDIDAS DESCRIPTIVAS DE LA SUPERFICIE Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - PROPIEDAD COMN - 2006 AREAS APROXIMADAS A BARRIOS PROPIEDAD COMN Ciudad Vieja Centro Barrio Sur Cordn Palermo Parque Rod Punta Carretas Pocitos Buceo Pque.Batlle, V.Dolores Malvn Malvn Norte Punta Gorda Carrasco Carrasco Norte Baados de Carrasco Maroas, P.Guaran Flor de Maroas Las Canteras Punta Rieles, Bell.Italia Otros barrios SUPERFICIE EN m2 Promedio 165 415 387 343 244 201 212 205 200 132 166 163 92 219 242 165 61 114 116 107 126 Perc 25 79 196 208 191 129 125 130 131 127 67 94 111 61 146 171 88 60 72 60 64 65 Mediana 123 381 359 274 179 166 177 181 165 107 132 141 80 206 217 140 61 94 85 95 88 Perc 75 200 629 560 470 266 242 227 247 260 168 200 216 120 267 294 197 62 134 153 140 133 CASOS ANALIZADOS Nmero 3.087 38 35 21 105 50 54 60 154 102 107 96 6 82 113 67 2 34 46 27 23 1.865 Porcentaje 100,00 1,23 1,13 0,68 3,40 1,62 1,75 1,94 4,99 3,30 3,47 3,11 0,19 2,66 3,66 2,17 0,06 1,10 1,49 0,87 0,75 60,41

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo.

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CUADRO 12 - serie MONTEVIDEO PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES POR AOS SEGN TIPO DE PROPIEDAD Y REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS 1999 - 2005 TIPO DE PROPIEDAD Y REAS APROXIMADAS A BARRIOS PROPIEDAD HORIZONTAL Punta Carretas Pocitos Malvin Buceo Parq.Batlle, Villa Dolores Parque Rod Tres Cruces Cordn Ciudad Vieja Centro Unin PROPIEDAD COMN Carrasco Punta Gorda Malvin Pocitos Parq.Batlle, Villa Dolores Buceo Prado, Nueva Savona Unin Cordn Cerro Pearol, Lavalleja PRECIOS PROMEDIO POR m2 EN DLARES 2006 599 901 779 807 693 566 712 570 499 458 477 429 343 812 673 554 605 503 471 323 268 240 158 216 2005 560 854 699 697 665 570 552 532 481 441 400 392 310 645 588 480 451 443 399 370 247 224 172 156 2004 553 783 674 674 554 512 571 486 419 340 432 482 273 513 580 449 386 355 361 281 221 185 114 162 2003 467 665 539 612 511 410 509 470 397 369 346 311 262 568 438 452 386 299 325 303 204 182 162 194 2002 593 810 667 753 618 545 706 597 491 545 460 403 294 551 537 488 372 394 401 337 202 226 215 251 2001 660 845 775 783 788 637 743 707 587 517 515 571 382 739 715 589 504 533 505 456 331 295 254 282 2000 714 888 816 819 825 694 838 752 642 543 588 633 1999 724 882 842 852 837 719 730 783 661 574 623 617 VARIACIN EN % 2006/2005 6,87 5,53 11,49 15,79 4,35 -0,63 29,01 7,03 3,64 3,80 19,12 9,52 10,85 25,74 14,43 15,56 34,30 13,56 18,15 -12,82 8,37 7,06 -8,11 38,51

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC e I.M.Montevideo. NOTA: Ordenados por precio del ao 2005

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MALDONADO

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CUADRO A MALDONADO NMERO Y PORCENTAJE DE COMPRAVENTAS POR TIPO DE PROPIEDAD SEGN AOS 2004 - 2006 TOTAL AO Nmero de casos 20.137 6.686 6.832 6.619 Porcentaje TIPO DE PROPIEDAD Comn Horizontal Nmero de Nmero de Porcentaje Porcentaje casos casos 13.793 4.687 4.797 4.309 68,50 70,10 70,21 65,10 6.344 1.999 2.035 2.310 31,50 29,90 29,79 34,90

TOTAL DEL PERIODO 2006 2005 2004

100,00 100,00 100,00 100,00

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Maldonado e INE.

Porcentaje por tipo de propiedad

120,00 100,00

porcentaje

80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 2006 2005 2004

Comn Horizontal

ao CUADRO B MALDONADO NMERO DE COMPRAVENTAS POR AO SEGN MESES - 2004 - 2006

NMERO DE COMPRAVENTAS MES 2006 6.686 522 538 616 483 577 760 545 538 509 342 552 704 2005 6832 631 408 357 564 675 598 473 623 551 632 620 700 2004 6.619 550 419 573 469 503 479 445 638 468 532 644 899

TOTAL DEL AO Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Setiembre Octubre Noviembre Diciembre

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Maldonado e INE.

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CUADRO C MALDONADO NMERO DE COMPRAVENTAS POR AO SEGN LOCALIDADES 2004 - 2006 NMERO DE COMPRAVENTAS LOCALIDADES 2006 6.686 1824 1450 319 350 276 221 212 134 141 119 129 104 93 78 90 60 55 51 104 72 69 73 102 66 51 10 49 43 36 47 18 45 42 41 22 2005 6.832 1936 1444 323 232 250 247 208 121 172 157 123 112 119 114 105 57 89 129 52 69 55 52 54 58 63 87 48 38 55 39 17 28 47 32 27 2004 6.619 2025 1064 531 158 181 209 182 275 191 124 149 132 145 121 108 65 72 38 54 61 75 65 36 54 54 49 40 50 40 26 64 32 16 21 21

TOTAL DE LA CIUDAD Punta del Este Ciudad de Maldonado Piriapolis Balneario Buenos Aires San Carlos La Barra Punta Ballena El Tesoro Sec.Catastral 6 Faro de Jose Ignacio Playa Juanita Sec.Catastral 7 Sec.Catastral 4 Playa Hermosa Santa Monica Sec.Catastral 3 Sec.Catastral 1 Punta Negra Punta Colorada El Chorro Sec.Catastral 8 Playa Grande Sauce de Portezuelo Ocean Park Manantiales Barra de Portezuelo Balneario Solis Sec.Catastral 2 Bella Vista Pan de Azucar San Vicente Sec.Catastral 5 Sec.Catastral 9 Aigua Playa Verde contina

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CUADRO C continuacin NMERO DE COMPRAVENTAS LOCALIDADES 2006 30 15 10 10 4 2 6 3 3 3 3 1 2005 12 13 7 12 4 9 0 7 5 1 1 2 2004 18 12 13 2 12 5 8 3 5 5 3 3 2

Balneario Las Flores Garzon La Capuera El Eden Eden Rock Hipodromo Cerros Azules Estacin Las Flores Gregorio Aznares Km 110 Nueva Carrara Ventimiglia Sierra del Tirol Sin localidad

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Maldonado e INE.

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CUADRO D DEPARTAMENTO DE MALDONADO NMERO Y PORCENTAJE DE COMPRAVENTAS POR TIPO DE PROPIEDAD SEGN LOCALIDADES - 2006 TOTAL TIPO DE PROPIEDAD Porcentaje Horizontal Comn de la Nmero de Nmero de acumulado Porcentaje Porcentaje localidad casos casos 100,00 27,28 21,69 5,23 4,77 4,13 3,31 3,17 2,11 2,00 1,93 1,78 1,56 1,56 1,53 1,39 1,35 1,17 1,09 1,08 1,03 0,99 0,90 0,82 0,76 0,76 0,73 0,70 0,67 0,64 0,63 0,61 0,54 0,45 0,33 0,27 27,28 48,97 54,20 58,97 63,10 66,41 69,58 71,69 73,69 75,62 77,40 78,96 80,51 82,04 83,43 84,77 85,94 87,03 88,11 89,14 90,13 91,03 91,85 92,61 93,37 94,11 94,81 95,48 96,13 96,75 97,37 97,91 98,35 98,68 98,95 1.999 1.341 391 129 44 14 32 1 7 4 2 3 12 2 8 3 2 2 2 29,90 73,52 26,97 40,44 15,94 6,33 15,09 0,75 5,88 3,85 2,56 4,11 23,53 4,08 17,02 7,32 5,56 6,67 9,09 4.687 483 1.059 350 190 232 207 180 141 133 129 112 100 104 102 93 90 76 70 72 69 66 60 55 39 51 47 39 45 43 42 38 34 28 20 18 70,10 26,48 73,03 100,00 59,56 84,06 93,67 84,91 100,00 99,25 100,00 94,12 96,15 100,00 100,00 100,00 100,00 97,44 95,89 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 76,47 100,00 95,92 82,98 100,00 100,00 100,00 92,68 94,44 93,33 90,91 100,00

LOCALIDAD

Nmero de casos 6.686 1.824 1.450 350 319 276 221 212 141 134 129 119 104 104 102 93 90 78 73 72 69 66 60 55 51 51 49 47 45 43 42 41 36 30 22 18

TOTAL DEL DEPARTAMENTO Punta del Este Ciudad de Maldonado Balneario Buenos Aires Piriapolis San Carlos La Barra Punta Ballena Sec.Catastral 6 El Tesoro Playa Juanita Faro de Jose Ignacio Punta Colorada Sec.Catastral 7 Sauce de Portezuelo Sec.Catastral 4 Santa Monica Playa Hermosa Playa Grande El Chorro Sec.Catastral 8 Ocean Park Sec.Catastral 3 Sec.Catastral 1 Manantiales Punta Negra Balneario Solis Pan de Azucar Sec.Catastral 5 Sec.Catastral 2 Sec.Catastral 9 Aigua Bella Vista Balneario Las Flores Playa Verde San Vicente contina

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CUADRO D Continuacin LOCALIDADES Nmero de casos 15 10 10 10 6 4 3 3 3 3 2 1 TIPO DE PROPIEDAD TOTAL Porcentaje Horizontal Comn de la Nmero de Nmero de acumulado Porcentaje Porcentaje localidad casos casos 0,22 0,15 0,15 0,15 0,09 0,06 0,04 0,04 0,04 0,04 0,03 0,01 99,18 99,33 99,48 99,63 99,72 99,78 99,82 99,87 99,91 99,96 99,99 100,00 15 10 10 10 6 4 3 3 3 3 2 1 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Garzon El Eden La Capuera Barra de Portezuelo Cerros Azules Eden Rock Estacin Las Flores Gregorio Aznares Sierra del Tirol Km 110 Hipodromo Sin localidad

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Maldonado e INE.

CUADRO D PUNTA DEL ESTE NMERO Y PORCENTAJE DE COMPRAVENTAS POR TIPO DE PROPIEDAD SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - 2006 TOTAL TIPO DE PROPIEDAD REAS APROXIMADAS A Porcentaje Horizontal Comn Nmero de BARRIOS de la Nmero de Nmero de casos acumulado Porcentaje Porcentaje localidad casos casos TOTAL DE LA LOCALIDAD Peninsula La Pastora Aidy Grill Pine Beach Los Angeles Lido Marconi San Rafael Lugano Deauville Cantegril Beverly Hills El Golf Marly Rincn del Indio El Placer El Jaguel Jardines de Cordoba Sin ubicar en barrios 1.824 598 268 171 46 33 51 36 58 44 1 216 3 94 19 62 46 5 45 28 100,00 32,79 14,69 9,38 2,52 1,81 2,80 1,97 3,18 2,41 0,05 11,84 0,16 5,15 1,04 3,40 2,52 0,27 2,47 1,54 32,79 47,48 56,85 59,38 61,18 63,98 65,95 69,13 71,55 71,60 83,44 83,61 88,76 89,80 93,20 95,72 96,00 98,46 100,00 1.341 570 247 162 36 17 42 29 12 8 163 0 6 1 18 13 17 73,52 95,32 92,16 94,74 78,26 51,52 82,35 80,56 20,69 18,18 75,46 0,00 6,38 5,26 29,03 28,89 0,01 483 28 21 9 10 16 9 7 46 36 1 53 3 88 18 44 46 5 32 11 26,48 4,68 7,84 5,26 21,74 48,48 17,65 19,44 79,31 81,82 100,00 24,54 100,00 93,62 94,74 70,97 100,00 100,00 71,11 0,02

FUENTE: INE en base a registros de DGR, DNC, I.M.Maldonado e INE. Nota: Particin en barrios hecha slo con la localidad Catastral "Punta del Este". No incluye la localidad Catastral "Maldonado" que contiene zonas propiasdel Balneario como ser "Las Delicias" y "Pinares" entre otras.

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CUADRO 4 PH PUNTA DEL ESTE MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN TRAMOS DE SUPERFICIE EN m2 EN PROPIEDAD HORIZONTAL- 2006 PRECIOS POR m2 EN DLARES TRAMO DE SUPERFICIE Promedio 1.155 1.095 1.096 1.118 1.304 1.196 1.346 1.053 1.377 Perc 25 804 808 802 836 791 769 912 912 433 Mediana 1.070 1.043 1.025 1.072 1.184 1.079 1.414 1.002 2.314 Perc 75 1.439 1.276 1.360 1.448 1.870 1.488 1.611 1.191 2.314 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 72.817 16.326 19.371 11.559 7.926 7.865 6.177 2.923 672 1.049 415 319 134 72 58 36 13 2 100,00 39,56 30,41 12,77 6,86 5,53 3,43 1,24 0,19

Total de 25.00 a 49.99 m2 de 50.00 a 74.99 m2 de 75.00 a 99.99 m2 de 100.00 a 124.99 m2 de 125.00 a 149.99 m2 de 150.00 a 199.99 m2 de 200.00 a 299.99 m2 de 300.00 a 399.99 m2

FUENTE: INE en base a los registros de la DGR, DNC e I.M.Maldonado.

CUADRO 8 PH PUNTA DEL ESTE MEDIDAS DESCRIPTIVAS DEL PRECIO, NMERO DE m2, NMERO Y PORCENTAJE DE CASOS DE COMPRAVENTAS SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - PROPIEDAD HORIZONTAL - 2006 REAS APROXIMADAS A BARRIOS PROPIEDAD HORIZONTAL Peninsula La Pastora Aidy Grill Pine Beach Los Angeles Lido Marconi San Rafael Lugano Deauville Cantegril Beverly Hills El Golf Marly Rincn del Indio El Placer El Jaguel Jardines de Cordoba Sin ubicar en barrios PRECIOS POR m2 EN DLARES Promedio 1.155 1.138 1.304 969 1.354 875 1.322 982 935 1.284 968 1.229 (s) 1.372 Perc 25 804 797 900 625 975 564 988 784 479 958 749 1.146 (s) 977 Mediana 1.070 1.067 1.250 919 1.254 883 1.150 955 819 1.209 931 1.146 (s) 1.326 Perc 75 1.439 1.440 1.601 1.198 1.596 1.038 1.901 1.123 1.087 1.717 1.129 1.146 (s) 1.720 CASOS ANALIZADOS Nmero de Compraventas m2 Nmero Porcentaje 72.817 28.353 15.625 7.486 2.812 603 2.286 1.399 974 651 9.804 185 (s) 1.929 622 1.049 437 197 131 27 12 24 26 10 8 146 3 1 14 13 100,00 41,66 18,78 12,49 2,57 1,14 2,29 2,48 0,95 0,76 13,92 0,29 0,10 1,33 1,24

FUENTE: INE en base a los registros de la DGR, DNC e I.M.Maldonado. Nota: Particin en barrios hecha slo con la localidad Catastral "Punta del Este". No incluye la localidad Catastral "Maldonado" que contiene zonas propiasdel Balneario como ser "Las Delicias" y "Pinares" entre otras.

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CUADRO 9 PH PUNTA DEL ESTE MEDIDAS DESCRIPTIVAS DE LA SUPERFICIE Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA SEGN REAS APROXIMADAS A ALGUNOS BARRIOS - PROPIEDAD HORIZONTAL - 2006 SUPERFICIE EN m2 REAS APROXIMADAS A BARRIOS Promedio 69 65 79 57 104 50 95 54 97 81 67 62 (s) 138 Perc 25 41 40 51 32 70 42 59 37 62 66 42 44 (s) 98 Mediana 57 51 71 44 90 49 78 46 92 75 58 45 (s) 132 Perc 75 83 76 97 65 126 56 83 60 132 103 75 96 (s) 174 CASOS ANALIZADOS Nmero 1.049 437 197 131 27 12 24 26 10 8 146 3 1 14 13 Porcentaje 100,00 41,66 18,78 12,49 2,57 1,14 2,29 2,48 0,95 0,76 13,92 0,29 0,10 1,33 1,24

PROPIEDAD HORIZONTAL Peninsula La Pastora Aidy Grill Pine Beach Los Angeles Lido Marconi San Rafael Lugano Deauville Cantegril Beverly Hills El Golf Marly Rincn del Indio El Placer El Jaguel Jardines de Cordoba Sin ubicar en barrios

FUENTE: INE en base a los registros de la DGR, DNC e I.M.Maldonado. Nota: Particin en barrios hecha slo con la localidad Catastral "Punta del Este". No incluye la localidad Catastral "Maldonado" que contiene zonas propiasdel Balneario como ser "Las Delicias" y "Pinares" entre otras.

SIMBOLOGIA CONVENCIONAL
.. ... (s) 0 o 0.0 (*) (e) (#) Guin. Dato igual a cero. Dos puntos. No se aplica dato numrico. (Dato que no corresponde presentar). Tres puntos. Cuando existe el fenmeno pero no se tiene la informacin. (Dato no disponible) Dato omitido o dato confidencial. Dato numrico no significativo al entero o primer decimal. Dato provisional. Dato estimado. Discontinuidad en la serie.