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La definizione e i principi dellestimo

17.II.2009

Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09

La definizione della disciplina


Secondo C. Forte e B. de Rossi (Principi di economia ed Estimo) l lestimo
la parte della scienza economica definibile come l linsieme insieme dei principi logici e metodologici che regolano e quindi consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta

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A li i critica Analisi iti d della ll d definizione fi i i proposta


Lestimo come p parte delleconomia La rilevanza del metodo Lobiettivo L obiettivo dell dell oggettivit La moneta come misura del valore Una definizione priva di unanime consenso
progressivo allargamento della disciplina verso altre discipline con valutazioni non solo espresse in t termini i i monetari t i

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I principi dellestimo
Il valore dipende dallo scopo della stima La previsione p il carattere immanente della stima Il prezzo il fondamento del giudizio di stima Il metodo dellestimo unico e basato esclusivamente l sulla ll comparazione i Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente l t valido lid e pertanto t t deve d formularsi sulla base della teoria dellordinariet dell ordinariet
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La diversa rilevanza dei principi


E possibile sintetizzare i cinque principi selezionandone i principali (Realfonzo): il quarto principio pu essere considerato il corollario del terzo il quinto pu essere considerato un presupposto generale dell dellestimo estimo pi che un suo principio

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Prezzi e stime
momento della stima

I prezzi rappresentano la quantit di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione; si riferiscono a transazioni effettivamente avvenute

La stima sempre una previsione (p. (p 2) relativa al valore di una transazione futura. L stima La ti possibile ibil grazie i alla comparazione (p. 4) dei prezzi, fondamento della stima (p. 3)

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Aspetto A tt economico, i valore, criterio di stima


Dalle diverse caratteristiche tt i ti h d dei ib beni i economici conseguono diversi aspetti economici del bene Lidentificazione dellaspetto dell aspetto economico del bene rappresenta il primo passaggio della stima A ciascuno dei diversi i t ti aspetti tti e coesistenti economici corrispondono p altrettanti valori di stima, misurabili attraverso specifici criteri

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Il valore di mercato
La caratteristica di dispiegare utilit diretta e di essere oggetto di scambio determina lesistenza di un valore di mercato Questo inteso come l lequivalenza equivalenza fra una quantit di moneta ed un bene Il valore di mercato funzione della domanda e dellofferta

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Valore di mercato e criterio di stima


Se lo scopo della stima richiede il prezzo pi probabile che potrebbe formarsi in uno scambio si dovr considerare il bene nella sua dimensione d e s o e di d bene be e di d mercato e ao Il criterio di stima consister nellanalisi della domanda e dellofferta o nella capacit p del bene di generare redditi nel tempo

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Il valore di costo
Laspetto del bene della producibilit determina la possibilit di prevedere la produzione di un bene economico E possibile fo formulare m la e un n giudizio gi di io di valore alo e riguardo al costo di produzione Q Questultimo li i inteso come la l somma d dei i valori di mercato dei singoli fattori della produzione

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Valore di costo e criterio di stima


Se laspetto della produzione del bene quello che si impone nella stima, si dovr considerare il valore di costo del bene il criterio di stima consister nella somma dei valori di mercato dei singoli fattori che concorrono alla produzione di un bene

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Il valore di trasformazione
S Se si i considera id l la di dimensione i d ll tilit dellutilit indiretta del bene, posso prevedere il prezzo di uno dei d i fattori f tt i della d ll produzione d i i in relazione al valore di mercato del prodotto finito Se lo scopo della stima al valore di trasformazione, il criterio di stima consiste nel calcolo della differenza tra il valore di mercato del bene finale e i costi necessari alla trasformazione
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Il valore complementare
I beni economici possono presentare relazioni di complementariet l i (sinergia) ( i i ) E possibile stimare il prezzo di un bene in relazione al rapporto di complementarit di un bene oggetto di stima di altri beni Il criterio di stima consister nella differenza tra il valore di mercato del complesso p dei beni ed il valore di mercato dei beni residui
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Il caso di unarea un area espropriata


Supponiamo che un proprietario
area che rimane al proprietario m

venga espropriato dellarea a; per ragioni tecniche (ad esempio, certe aree non sono pi coltivabili) il danno economico subito dal proprietario p p p pi che p proporzionale p allarea ceduta allente pubblico; per stimare il valore della parte a dovr allora effettuare ff la differenza ff tra il valore di mercato dellarea nel suo insieme e il valore dellarea dell area che rimane al proprietario: Va = V (a+m) - Vm

area espropriata a

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Il valore di surrogazione
Dalla caratteristica della surrogabilit (sostituibilit) tra i beni economici, economici deriva la possibilit di stimare il valore di mercato o di costo os o d di u un be bene e economico e o o o sostitutivo sos u o Quando si tratta di stimare il valore di surrogazione g di un bene, il criterio di stima consister nella stima del valore di mercato (o di costo) del bene sostitutivo

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Una semplice formalizzazione


Il valore di mercato Vm = f (D,O) ( , ) Il valore di costo Vc = Pf (prezzi dei fattori) Il valore di trasformazione Vt = Vm - Pf Il valore complementare Va = V (a + m) - Vm Il valore di surrogazione Vs = Vms oppure Vs = Vcs

Questi ultimi tre valori sono valori che si ottengono sulla base dei primi due

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I valori nel breve e nel lungo periodo


Perch ai diversi aspetti economici del bene corrispondono valori diversi? La ragione che spiega la presenza di pi valori legata alla presenza p ese a di d imperfezioni pe e o nel e mercato e ca o nel e breve periodo Se si verificano le condizioni di concorrenza perfetta e di equilibrio del lungo periodo, tutti i valori coincidono con il valori di mercato t

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Il principio dellordinariet dell ordinariet


Per giungere a stime oggettive, il ragionamento il seguente Si parte dal presupposto che le caratteristiche economiche degli individui si distribuiscono nella stessa forma in cui si distribuiscono i loro caratteri fisici; Se ci vero anche gli esiti delle loro caratteristiche individuali - i p prezzi e i costi - si distribuiscono secondo la stessa distribuzione normale Se i valori rilevati si distribuiscono secondo una distribuzione normale, allora il campione p rappresentativo del mercato di cui il bene oggetto di stima parte Inoltre, se la distribuzione una normale, il pi probabile valore di stima p uguale alla media dei valori rilevati

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Ch cosa rilevano Che il le l esperienze i della fisica sociale?


Una massa omogenea di individui presenta elementi fisici (ad esempio: i il peso, laltezza) che di dispongono secondo una distribuzione simmetrica gaussiana
Frequenza (numero di casi osservati)

In una distribuzione normale la media e la moda (il valore pi frequente) coincidono

Valore del fenomeno indagato

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Attitudini e fatti economici


Se assumiamo che anche le attitudini economiche degli operatori si distribuiscano nella forma gaussiana, gaussiana allora anche gli esiti dei loro interventi si distribuiranno allo stesso modo In particolare cos si distribuiranno i prezzi e i costi Se quindi la nostra indagine giunge ad una distribuzione dei valori rilevati di tipo gaussiano (o normale), normale) allora siamo di fronte ad un campione rappresentativo del mercato a cui appartiene il bene oggetto di stima

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Frequenza e probabilit
Secondo lapproccio empirico classico, la probabilit viene definita come il rapporto tra il numero di risultati favorevoli ed il numero totali dei risultati Le L probabilit b bilit d degli li eventi ti sono b basate t sullosservazione empirica dei fenomeni
Ad esempio, esempio una rilevazione empirica evidenzia che su 1.000 prezzi, 320 si riferiscono ad un valore di 4.000.0000 lire/mq: la probabilit che un abitazione abbia bbi un valore l di 4,0 4 0 Ml lire/mq li / quindi i di del d l 32%

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Frequenza, probabilit F b bilit e distribuzione normale


Se quindi il numero di rilevazioni adeguato, allora posso affermare che il valore pi frequente oggettivamente il pi probabile (ad es es.: il p prezzo e o massimamente ass a e e frequente eque e nelle indagini rappresenta il pi probabile valore di mercato) Nel caso di una distribuzione simmetrica gaussiana, il valore pi frequente (la moda) d ) uguale l al l valore l medio di

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