UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA UNISUL CURSO DE CIENCIAS CONTABEIS

CONTABILIDADE DAS EMPRESAS IMOBILIRIAS

Prof. Dr. Gabriel G. Bocche i

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1

SUM%RIO

Introduo......................................................................................................................................................2 1. Conceito e campo de aplicao..................................................................................................................3 2. Conceito:....................................................................................................................................................4 3. Funo: ......................................................................................................................................................4 4. Objeto: .......................................................................................................................................................4 5. Operaes imobili ria:...............................................................................................................................4 !. "e#imes contratuais utili$ados na construo ci%il:..................................................................................5 &. 'lani(icao cont bil..................................................................................................................................5 ). *eoria da (ormao dos custos...................................................................................................................! 1+. Custos dos im,%eis %endidos...................................................................................................................! 1+.1. Custos pa#os ou incorridos...............................................................................................................! 1+.2. custos contratados.............................................................................................................................& 1+.3. Custos Orados...............................................................................................................................11 12.3 - .enda a .ista de /nidade no Conclu0da com /tili$ao do Custo Orado..............................15 1/-2"O 5.............................................................................................................................................13 .enda a .ista de /nidade no Conclu0da com /tili$ao do Custo Orado..........................................13 12.4 .enda a 'ra$o ou a 'restao de /nidade Conclu0da.....................................................................1! 1/-2"O 3.............................................................................................................................................1! .enda a 'ra$o ou a 'restao de /nidade Conclu0da............................................................................1! com pa#amento no per0odo base da %enda.............................................................................................1! 1/-2"O !.............................................................................................................................................1& .enda a 'ra$o ou a 'restao de /nidade Conclu0da............................................................................1& com pa#amento no depois do per0odo base da %enda.............................................................................1&

I& ro'()*o
A contabilidade a cincia do patrimnio individual, o empreendimento em ao, a entidade, que estuda sua dinmica e esttica, quantitativa e qualitativamente, de forma a explicar suas causas e seus efeitos.

Aplicada, a contabilidade tem sua utilidade quando os usurios de seus relatos tomam decis!es baseadas neles, controlam suas a!es em funo deles e con"ecem, de forma a no restar d#vidas, o perfil de seu patrimnio e suas modifica!es no tempo, tambm baseados nesses relatos. Aplica$se a contabilidade universalmente, porm respeitando as caracter%sticas pr&prias de cada entidade e de seu tipo de ne'&cio.

#. Co&cei o e ca+,o 'e a,lica)*o

A atividade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporao de im&veis, construo pr&pria ou condom%nio, locao de im&veis pr&prios ou de terceiros e administrao de centros comerciais, ("oppin' )enters e condom%nios residenciais.
*uando essas atividades envolvem im&veis pr&prios + os fatores que afetam a contabilidade di,em respeito ao processo de construo, venda, locao e administrao. 1. Construo $ -ode acontecer por meio de contratos de empreitadas. $ )om recursos pr&prios. $ /ediante financiamento. ou $ )om recursos dos compradores. . Venda $ -ode ocorrer quando as unidades estiverem conclusas. 0u a construo estiver em andamento. $ -ode ser a vista. ou $ -ode ser em presta!es, financiadas, com presta!es fixas ou rea1ustadas por al'um %ndice le'almente aceito. 2. Locao e administrao 3e acordo com a le'islao o setor de construo en'loba4 -reparao de terreno, obras de edifica!es e de infra$estrutura 5estrada de ferro, rodovias, pontes, oleodutos, usinas "idroeltrica, lin"as de transmisso e distribuio de ener'ia, telecomunicao6, instalao de material e equipamento, obra de acabamento, restaurao e manuteno de im&veis, incorporao de im&veis pelas construtoras. Alm disso, a le'islao que se'menta a industria da construo divide$se em duas atividades bsicas ou caracter%sticas distintas4 a6 EDI-ICA./ES + que compreende obras destinadas a atividades do comrcio e industriais, as atividades sociais 5escolas, crec"es e "ospitais6 as atividades culturais, esportivas e de la,er. b6 CONSTRU.0O PESADA + que abran'e vias de transporte, ponte, viadutos, t#neis, etc., obras "idrulicas de saneamento, de irri'ao e drena'em de sistema, eletrificao e comunicao. $ -ode ser de im&veis pr&prios, ou $ -ode ser de im&veis de terceiros.

!. Co&cei o1
)ontabilidade 7mobiliria o ramo da )incia )ontbil que estuda e pratica o controle do patrimnio das empresas de atividade imobiliria.

2. -(&)*o1
a6 DE REGISTRO + caracteri,ada pelas atividades diretamente relacionadas aos fatos contbeis compreendendo4 planificao de contas, anlise e classificao dos fatos contbeis, escriturao das opera!es nos livros apropriados. b6 DE CONTROLE + constituem$se de processos pelos quais a administrao informada se a or'ani,ao est a'indo ou no de conformidade dos planos e pol%ticas previamente traadas. 8xemplo4 elaborao de inventrio peri&dico e permanente, balancetes, balanos, demonstrao do resultado e anlise do resultado. c6 DE ORIENTA.0O + compreendendo os pro1etos de oramentos, previs!es de produ!es, custos, compras, vendas e resultados.

$. Ob3e o1
0 patrimnio das empresas de atividades imobiliria.

4. O,era)5e6 i+obili7ria1
9icar caracteri,ado o exerc%cio de atividade imobiliria quando o contribuinte comprar im&vel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos. 7ncorporao imobiliria ou construo de prdio destinado : venda. 8ntende$se como unidade imobiliria, para efeito de aplicao do tratamento

tributrio em exame4

a6

compra e venda de direitos reais sobre im&veis.

b6 incorporao em terreno pr&prio ou em terreno de terceiros. c6 loteamento de terrenos em reas pr&prias ou em reas de terceiros.

d6 intermediao na compra ou venda de direitos reais sobre im&veis. e6 f6 administrao de im&veis. e locao de im&veis.

A le'islao conceitua o loteamento de im&veis como sendo a subdiviso de rea em lotes, destinados a edificao de qualquer nature,a. ;

(e for aproveitado o sistema virio oficial, sem modificao ou acrscimos a operao ser de desmembramento, do contrrio estar caracteri,ado o loteamento.

7ncorporao imobiliria a atividade exercida com a finalidade de promover e reali,ar a construo, para alienao total ou parcial de edif%cios ou con1unto de edifica!es, compostos de unidades autnomas. a6 7<)0=-0=A>?0 7/0@7A7B=7A + a atividade exi'ida com o ob1etivo de promover e reali,ar a construo de edifica!es em unidades para alienao total ou parcial, podendo a mesma ser contratada em re'ime de empreitada ou de administrao ou ainda reali,ada diretamente do construtor b6 A0C8A/8<C0 38 C8==8<0( + a atividade exi'ida com o ob1etivo de contrato para desmembrar e vender terrenos.

8. Re9i+e6 co& ra (ai6 ( ili:a'o6 &a co&6 r()*o ci;il1

a6 OBRAS POR EMPREITADA + aquela em que a empresa funciona como uma locadora de servios, obri'ando$se com quem a contratou a fa,er ou mandar fa,er determinada obra mediante retribuio previamente a1ustada, podendo ser parcial ou total b6 OBRAS POR ADMINISTRA.0O + aquela que caracteri,a$se pelo contrato em que a empresa contratada apenas administra em nome do cliente a execuo da obra, assim toda movimentao de recursos reali,ada em nome e por conta do cliente. 8ventualmente a empresa contratada aloca recursos "umanos e materiais cobrando do cliente as despesas ocorridas. c6 OBRAS PELA CONSTRUTORA DIRETAMENTE + aquela em que a construtora arca com todas as despesas de construo do im&vel diretamente

<. Pla&ifica)*o co& 7bil

0 plano de contas o documento elaborado com base em uma avaliao das perspectivas de transa!es futuras e necessidades dos usurios da contabilidade, que compreende basicamente trs aspectos4 0 elenco de contas, apresentando as contas de ativo, passivo e resultado necessrias aos re'istros das transa!es, presentes e futuras. A explicao das contas, que tradu, seu conte#do. e 0 funcionamento a dbito e a crdito nelas, inclusive com respectivas contrapartidas. <o elenco, temos as classes, os 'rupos, os sub'rupos a as contas de vrios 'raus, que representam as contas sintticas e anal%ticas. As classes representam a diviso das contas se'undo a perspectiva de patrimnio e de resultados, como por exemplo4

1. AC7D0 E

. -A((7D0 2. )F(C0( ;. 38(-8(A( E. =8)87CA

0s 'rupos representam a diviso de cada classe se'undo a nature,a de seus elementos, como por exemplo4

1. AC7D0 1.1 )7=)FAA<C8 1. =8AA7GBD8A A A0<H0 -=AG0 1.2 -8=/A<8<C8

0s sub'rupos representam o desmembramento de cada 'rupo, por meio da especificao de seus componentes, como por exemplo4

1. AC7D0 1.1 )7=)FAA<C8 1.1.1 1.1. 1.1.2 1.1.; 1.1.E 1.1.K 37(-0<7D8A )A78<C8( 8(C0*F8( A-A7)A>I8( 97<A<)87=A( 0FC=0( )=J37C0( 38(-8(A( 30 8L8=)M)70 (8HF7<C8

As contas de primeiro 'rau especificam os elementos de forma 'enrica, e as do se'undo ou mais 'raus de forma mais contundente, precisa detal"ista, como, por exemplo4 1. AC7D0 1.1 )7=)FAA<C8 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.1.1 1.1.1.1. 1.1.1.1.2 37(-0<MD8A )A7LA )A7LA /AC=7G )A7LA 0@=A NN1 )A7LA 0@=A NN

=. Teoria 'a for+a)*o 'o6 c(6 o6

ASPECTOS BSICOS 0s custos se subdividem, de um forma 'eral, em consumo de materiais necessrios : sua produo, na mo$de$obra utili,ada e respectivos encar'o sociais, e em outros 'astos necessrios diretamente relacionados com a produo. ELEMENTOS COMPONENTES DOS CUSTOS 0 custo de produo dos bens ou servios vendidos compreender, se'undo estabelece a le'islao vi'ente4 a6 0 custo de aquisio de matrias$primas e quaisquer outros bens ou servios aplicados ou consumidos na produo. b6 0 custo pessoal aplicado na produo, inclusive de superviso direta, manuteno e 'uarda das instala!es de produo. c6 0s custos relacionados com a produo. e d6 0s encar'os de exausto dos recursos naturais utili,ados na produo. COMPOSI.0O DOS CUSTOS NAS ATIVIDADES IMOBILIRIAS 8m qualquer caso, custo incorrido ou pa'o, orado e contratado, basicamente, os elementos dos custos so os se'uintes4 a6 )usto de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na sua aquisio e as despesas de le'ali,ao. b6 0s custos de estudo, plane1amento, le'ali,ao e execuo dos planos ou pro1etos de desmembramento, loteamento, construo e quaisquer obras ou mel"oramentos. 0@(.4 As despesas com as vendas, despesas financeiras, despesas 'erais e administrativas e quaisquer outras operacionais e no operacionais, no podero ser computadas no custo do im&vel vendido sob nen"um pretexto.

#". C(6 o6 'o6 i+>;ei6 ;e&'i'o6

#".#. C(6 o6 ,a9o6 o( i&corri'o6
0s custos pa'os, admitidos na formao do custo do im&vel vendido, so apenas aqueles que, alm de estarem pa'os, referem$se a bens ou servios adquiridos ou contratados para aplicao espec%fica no empreendimento de que a unidade ne'ociada faa parte. Aos custos pa'os ou incorridos aplica$se o se'uinte tratamento contbil4 a6 os bens adquiridos para estoca'em, sem destinao espec%fica. Exemplo: aquisio, por uma empresa que explore a atividade de construo e venda de im&veis, de uma partida de pisos cermicos, a serem utili,ados em diversas obras, no especificadas4 3J@7C0 + Almoxarifado 5 Ativo )irculante6 )=J37C0 + /ateriais de construo Oist&rico + (P <9 1NEN, ref. fornecimento de 1NN.NNNm $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ Q.NNN,NN b6 todos os custos pa'os ou incorridos sero primeiramente para uma conta representativa das obras em andamento, para depois serem consideradas na formao do custo de cada unidade vendida. R

Exemplo4 quando da utili,ao de parte dos pisos, por determinada obra4 3J@7C0 $ 0bras em andamento 5 Ativo )irculante6 )=J37C0 +Almoxarifado + obra SLT 5 Ativo )irculante6 Oist&rico + Dlr. 3e 1NN m de pisos cermicos, utili,ados durante o ms $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ Q,NN c6 os custos pa'os ou incorridos referente s a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo do empreendimento imobilirio. Exemplo: (upondo$se que a obra SLT consiste em unidades imobilirias idnticas, os custos pa'os ou incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio4 3J@7C0 $ 7m&veis : venda 5Ativo )irculante6 )=J37C0$ 0bras em andamento5Ativo )irculante6 Oist&rico + Cransferncia da U conta para a 1U conta do valor dos custos relativos a construo de unidades imobilirias para venda, a saber4 Fnidade SAT Dlr. 3os materiais de construo 5pisos6 $$$$$$$$$$$$$$$$$ ;,NN Fnidade S@T Dlr. 3os materiais de construo 5pisos6 $$$$$$$$$$$$$$$$$ ;,NN #".!. c(6 o6 co& ra a'o6 0 contribuinte poder tambm computar, na formao do custo do im&vel vendido, os custos contratados para reali,ao das obras ou mel"oramentos a que estiver obri'ado. <a utili,ao dos custos contratados deve ser observado o se'uinte4 a6 os custos contratados respectivos ao im&vel vendido devero ser creditados na conta espec%fica do passivo circulante ou do passivo exi'%vel a lon'o pra,o, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um dos se'uintes dbitos4 ou no =esultado do 8xerc%cio, a dbito da conta pr&pria deste 'rupo, se referente : unidade no conclu%da : vista ou vendida pra,o ou : prestao com pa'amento total contratado para o curso do per%odo$base da venda. ou nos =esultados de 8xerc%cios 9uturos, a dbito da conta pr&pria deste 'rupo, se referente : unidade no conclu%da vendida a pra,o ou : prestao com pa'amento total contratado para depois do periodo$base da venda, na "ip&tese de interesse do contribuinte pelo recon"ecimento do lucro bruto proporcionalmente : receita da venda recebida. b6 : medida que os fornecedores de bens e servios forem cumprindo os contratos em que os se1am partes, o contribuinte dever debitar as contas 1 referidas do -assivo )irculante ou do -assivo )irculante a Aon'o -ra,o e creditar a conta do ativo )irculante + obras em andamento, pelo valor do custo contratado, apropriavel a cada unidade vendida. c6 os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio. d6 os custos contratados ap&s o dia da efetivao da venda ocorridos depois dessa data , sero creditados : conta do -assivo )irculante ou -assivo 8xi'%vel a Aon'o Q,NN

-ra,o, em contrapartida a dbitos a conta espec%fica de =esultado do 8xerc%cio ou a conta pr&pria do 'rupo de =esultados de 8xerc%cios 9uturos. NOTA1 1 + 0 contribuinte fica obri'ado a manter, a disposio da fiscali,ao ou dos &r'os da (ecretaria da =ecita 9ederal, demonstrao anal%tica, por empreendimento, dos custos contratados inclu%dos na formao do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos de atuali,ao de valores dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou servios. As contas movimentadas quando da opo do contribuinte de computar os )ustos contratados na 9ormao do custo do im&vel vendido e na reali,ao desses custos seriam4 )usto dos 7m&veis Dendidos 5=esultado do 8xerc%cio6 )usto 3eferido dos 7m&veis Dendidos 5=esultado de 8xerc%cio 9uturos6 )onta )ontrole do )usto )ontratado 5-assivo )irculante6 )onta )ontrole do )usto )ontratado 5-assivo 8xi'%vel a lon'o -ra,o6 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 )aixaP@ancos =eceita com Dendas de 7m&veis 9ornecedores E?EMPLOS1 (upondo$se que determinada empresa apresentasse a se'uinte posio de um empreendimento imobilirio, composto de construo para venda, de 1N unidades residenciais, idnticas4 0bras em andamento 5Ativo )irculante6 8mpreendimento SLT Cerreno $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ /aterial de )onstruo $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ /o$de$obra $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8ncar'os (ociais $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1.NNN,NN .NNN,NN QNN,NN KEN,NN E.RNN,NN

(ervios de Cerceiros $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1. EN,NN

(e alienar uma unidade desse empreendimento, pelo valor de =V 1.ENN,NN : vista e contratar com uma firma subempreiteira o trmino desse empreendimento, pelo valor de =V ;.2NN,NN, ter%amos os se'uintes lanamentos contbeis4 a6 pela apurao do custo da unidade vendida, na data da reali,ao da venda4 3b.4 )ustos dos 7m&veis Dendidos 5 =esultado do 8xerc%cio 6 )rd.4 0bras em Andamento + 8mpreendimento SLT 5Ativo )irculante6 Oist&rico4 Cransf. 3as contas, valor proporcional do )usto incorrido sobre a unidade imobili$ =ia SAT, alienada nesta data, a saber4 Dalor4

a terreno $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ a material de construo $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ a mo$de$obra $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ a encar'os sociais $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$

1NN,NN NN,NN QN,NN KE,NN

a (ervios $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1 E,NN ERN,NN b6 pelo re'istro do custo contratado para trmino do empreendimento, proporcional : unidade vendida4 3b.4 )ustos dos 7m&veis Dendidos 5=esultado do 8xerc%cio6 )rd.4 )onta )ontrole do )usto )ontratado 5-assivo )irculante6 8mpreitada SAlfaT. Oist&rico4 Dalor dos servios contratados pP )oncluso da unidade imobiliria SAT do empreendimento SLT $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ c6 pelo recebimento do valor da transao4 3b.4 )aixaP@ancos )rd.4 =eceita com vendas de im&veis 5=esultado do 8xerc%cio6 Oist&rico4 Dalor recebido relativo : alienao 3a unidade imobiliria SAT, do em$ preendimento SLT $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1.ENN,NN Dalor4 ;2N,NN Dalor4

d6 quando da execuo do empreendimento, pelo subempreiteiro contratado, apr&priavel : unidade vendida4 3b.4 0bras em andamento + 8mpreendimento SLT 5Ativo )irculante6$ servio de terceiros )rd.4 9ornecedores 5-assivo )irculante6 + 8mprei$ Cada SAlfaT Oist&rico4 (Pfatura de servio nU NN1, relativa a execuo 3o acabamento de 1N unidades imobilirias do 8mpreendimento SLT, conf. )ontratado $$$$$$$$ 3b.4 )onta )ontrole do )usto )ontratado 5-assivo )irculante6 + 8mpreitada SAlfaT )rd.4 0bras em andamento + 8mpreendimento SLT 5Ativo )irculante6 + servio de terceiros 1N ;.2NN,NN Dalor4

Oist&rico4 Dalor que se refere, relativo ao custo propor$ cional apropriado pela ocasio da venda da unidade imobiliria SAT $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ #".2. C(6 o6 Or)a'o6

Dalor4

;2N,NN

*uando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poder computar no custo do im&vel vendido, alm dos custos pa'os, incorridos ou contratados, os custos orados para a concluso das obras ou mel"oramentos que estiver contratualmente obri'ado a reali,ar. 0 custo orado ser baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobilirio a preos correntes de mercado na data em que o contribuinte optar por ele, e compreender a diferena entre o custo total previsto e os custos pa'os, incorridos ou contratados at a mencionada data. Aos custos orados, aplica$se o se'uinte tratamento contbil4 a6 o valor dos custos orados, respectivos ao im&vel vendido, dever ser creditado : conta espec%fica do -assivo )irculante ou do -assivo 8xi'%vel a lon'o -ra,o na data de efetivao da venda, em contrapartida a um dos se'uintes dbitos4 =esultado do 8xerc%cio, dbito : conta pr&pria, se referente a unidade no conclu%da vendida : vista, ou vendida a pra,o ou : prestao com pa'amento total contratado para o curso do per%odo$base da venda. =esultados de 8xerc%cios 9uturos, dbito : conta pr&pria deste 'rupo ser referente : unidade no conclu%da, vendida a pra,o ou : prestao, com pa'amento restante ou pa'amento total contratado para depois do per%odo$base da venda, na "ip&tese de interesse do contribuinte pelo recon"ecimento do lucro bruto proporcionalmente : receita recebida. b6 as modifica!es ocorridas no valor do oramento da unidade vendida sero creditadas : conta espec%fica do -assivo )irculante ou do -assivo 8xi'%vel a lon'o -ra,o, em contrapartida a dbitos da conta especifica de =esultado do 8xerc%cio ou da conta pr&pria do 'rupo de =esultados de 8xerc%cios 9uturos. E?EMPLOS1 A t%tulo de ilustrao, admitamos que determinada empresa ten"a por ob1eto a explorao de um empreendimento imobilirio, composto de 1NN lotes residncias, sendo que dever entre'ar os mesmos com toda infra$estrutura 5arruamento, 'uias, sar1etas, demarca!es, etc.6 Cendo a referida empresa alienado : vista uma unidade desse empreendimento antes de executadas as benfeitorias, com base nos elementos a se'uir, apuraria o resultado da se'uinte forma4 )usto de aquisio terreno X N.NNN,NN )usto 0rado para execuo das benfeitorias X 1N.NNN,NN Denda de uma unidade, : vista, por 1.NNN,NN

a6 -elo re'istro da venda efetuada4 3b.4 )aixaP@ancos )rd.4 =eceita com vendas de im&veis 5=esultado do 8xerc%cio6 Oist&rico4 Dalor4 11

Dalor recebido pela venda da unidade <U NN1, do loteamento SLT, ao (r. 9u$ Aano de Cal, conforme instrumento par$ Cicular de venda e compra. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1.NNN,NN b6 -ela apurao do custo da unidade vendida4 3b.4 )ustos dos 7m&veis Dendidos 5=esultado do 8xerc%cio6 )rd.4 3iversos 8mpreendimentos 7mobilirios$ loteamento SLT 5Ativo Dalor4 )irculante6 + Cerreno Oist&rico4 Cransferncia desta para a 1U conta, Dalor proporcional do custo do terre$ no relativo a unidade nU NN1, vendido nesta data. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ NN,NN - )onta de )ontrole de )ustos 0rados + loteamento YLT 5-assivo )irculante6 Oist&rico4 Cransferncia desta pP a 1U conta do )usto 0rado para concluso do empreendimento =elativo a unidade nU NN1, vendida nesta data.$$$$$$$$ 2NN,NN ENN,NN c6 : medida que forem sendo executadas as obras de infra$estrutura, a empresa iria re'istrando em sua contabilidade da se'uinte forma4 3b.4 8mpreendimentos 7mobilirios + Aoteamento SLT 5Ativo )irculante6 0bras de infra$estrutura )rd.4 9ornecedoresP)aixa P@ancos Oist&rico4 Dalor dos custos das benfeitorias reali,adas no empreendimento supra. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1N.NNN,NN d6 *uando do trmino das obras de infra$estrutura4 3b.4 )ustos 0rados + Aoteamento TLT 5-assivo )irculante6 )rd.4 8mpreendimentos imobilirios + loteamento SLT 5Ativo )irculante6$ obras de infra$estrutura Oist&rico4 Cransferncia da U conta pP 1U conta, Dalor dos custos orados proporcionais unidade nU NN1, vendida. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1NN,NN Dalor4 Dalor4

##. PRINCIPAIS E-EITOS NA CONTABILI@A.0O ##.# RECEITA DE VENDAS

##.#.# Efe i;a)*o o( Reali:a)*o

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. n. U Q;PRW14 A venda de unidades imobilirias considera$se efetivada ou reali,ada quando contratada a operao de compra de venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princ%pio de pa'amento ou qualquer outro documento representativo ou quando implementada a condio suspensiva a que su1eita essa venda. )onsidera$se condio suspensiva aquela que subordine a aquisio do direito : verificao ou ocorrncia do fato nela previsto, tal como a clusula que faa devedor do preo, ou ocorrncia do fato nela previsto, tal como a clusula que faa a eficcia da operao de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preo, ou a que su1eite essa eficcia : liberao de "ipoteca que este1a 'ravando o bem ne'ociado. <o caso da venda su1eita a condio suspensiva convencionada, as quantias antecipadas pelo comprador do im&vel sero convertidas em receita do per%odo$base da efetivao da venda, com o conseqZente recon"ecimento do lucro bruto a elas correspondente. (er computado no resultado do per%odo$base em que ocorrer a resoluo do contrato, ou o distrato da venda, o valor da diferena entre a quantia restitu%da ao comprador e os custos do im&vel apropriados ao resultado de cada per%odo base anterior.

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo 7D, Dendas. 12

#! TRIBUTA.0O

#!.# Ve&'a a Vi6 a 'e U&i'a'e Co&cl(A'a

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. Q;PRW , So lucro bruto ser apurado e recon"ecido no resultado do per%odo$base, na data em que se efetivar a transaoT. 0 lanamento contbil bastante simples, uma ve, que o custo 1 est totalmente incorrido devido ao fato da unidade estar conclu%da e o valor foi efetivamente recebido. BUADRO 2 TRIBUTA.0O C Ve&'a a Vi6 a 'e U&i'a'e Co&cl(A'a E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira Denda4 )usto 7ncorrido4 a6 -elo re'istro da venda4 3 + )aixaP@ancos conta movimento ) $ =eceita de Denda de 7m&veis 5)onta de =esultado6 =V =V EN.NNN,NN 2;.NNN,NN

=V =V

EN.NNN,NN EN.NNN,NN

b6 -elo re'istro do custo4 3 + )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 =V 2;.NNN,NN ) $ 8stoque de 7m&veis para Denda 58mpreend. =es. 9i'ueira6. =V 2;.NNN,NN -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or. #!.! Ve&'a a Vi6 a 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a 6e+ U ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o. *uando o contribuinte no se interessar pela incluso do custo orado no custo do im&vel vendido, se'undo a 7nstruo <ormativa (.=.9. Q;PRW24 As apura!es e apropria!es de custo, a apurao e o recon"ecimento do lucro bruto e as atuali,a!es monetrias dos custos contratados sero feitos com observncia das normas a se'uir descritas4 a6 7nicialmente, ser apurado o custo da unidade vendida, at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pa'os, incorridos ou contratados at a data mencionada.

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW, p. 1R. (eo D, Cributao. 2 7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo 7D, Dendas. 1;

b6 Fma ve, con"ecido o custo da unidade vendida, o lucro dever ser apurado e, em se'uida, computado inte'ralmente no resultado do per%odo de apurao, na data em que se efetivar a venda. c6 0s custo respectivos : unidade pa'os, incorridos ou contratados ap&s a data do recon"ecimento do lucro bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o se'uinte tratamento4 7$ A parte apurada entre a data do recon"ecimento do lucro bruto e o final do per%odo$base em que esse fato acontecer ser computada no resultado como custo adicional de venda. 77$ A parte apurada em per%odo$base posterior ao mencionado acima ser computada no resultado desse per%odo$base como custo de per%odo anterior, e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas desse per%odo$base posterior. d6 as atuali,a!es monetrias dos custos contratos respectivos : unidade vendida tero o mesmo tratamento previsto nas al%neas 7 e 77 da letra ScT acima. A separao determinada acima na letra ), pelo le'islador, na prtica in&cua, pois, de qualquer forma o valor lanado em conta de resultado, como custo do im&vel vendido. <os exemplos que a se'uir sero demonstrados, usaremos apenas o nome de )ustos dos 7m&veis Dendidos. BUADRO $ Ve&'a a Vi6 a 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a 6e+ U ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o. E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira Denda4 )usto 7ncorrido at a data da Denda4 )usto 7ncorrido ap&s a data da Denda4 a6 -elo =e'istro da Denda4 3 $ )aixaP@ancos conta movimento ) $ =eceita de Denda de 7m&veis 5)onta de =esultado6 b6 -elo re'istro do custo incorrido at a data da venda4 3 $ )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =V =V =V EN.NNN,NN W.NNN,NN 2.NNN,NN

=V =V =V =V

EN.NNN,NN EN.NNN,NN W.NNN,NN W.NNN,NN

c6 -elo re'istro do custo incorrido ap&s a data da venda4 3 $ )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 =V 2.NNN,NN ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =V 2.NNN,NN -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or. #!.2 A Ve&'a a Vi6 a 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a co+ U ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o

*uando o contribuinte se interessar pela incluso do custo orado no custo do im&vel vendido, se'undo a 7nstruo <ormativa (.=.9. n. U Q;PRW;4
;

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW, p. 1R. (eo D, Cributao. 1E

As apura!es e apropria!es de custo, a apurao e o recon"ecimento do lucro bruto e as modifica!es no valor do oramento sero feitos com observncia das normas constantes a se'uir4 a6 7nicialmente, ser apurado custo da unidade vendida, na data de efetivao da venda, mediante distribuio proporcional 5rateio6, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pa'os incorridos ou contratados e dos custos orados para a concluso das obras ou mel"oramentos a que o contribuinte se obri'ou. b6 Fma ve, con"ecido o custo da unidade, de conformidade com o disposto na letra SaT acima, o lucro dever ser apurado e, em se'uida computado inte'ralmente no resultado do per%odo$base, na data em que se efetivar a venda. c6 0s valores referentes : atuali,ao monetria e :s altera!es nas especifica!es do oramento da unidade vendida, bem como :s corre!es monetrias com saldo do custo orado, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o se'uinte tratamento4 7 + *uando ocorridos entre a data do recon"ecimento do lucro bruto e o final do per%odo$base em que esse fato acontecer, constituiro a1uste da conta de controle do custo orado e sero computados no resultado do exerc%cio social como custo adicional da venda. 77 + *uando ocorridos em per%odos$base posterior ao mencionado na al%nea precedente, constituiro a1uste da conta de controle do custo orado, e sero computados no resultado desse per%odo$base como custo de per%odos$base anteriores, representado, em conseqZncia, parcela redutora do lucro bruto de vendas desse per%odo$base posterior.

A separao determinada acima, pelo le'islador, na prtica in&cua, pois, de qualquer forma o valor lanado em conta de resultado, como custo do im&vel vendido. BUADRO 4 Ve&'a a Vi6 a 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a co+ U ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira Denda4 )usto 7ncorrido at a data da Denda4 )usto 0rado total, da unidade vendida4 )usto 7ncorrido ap&s a data da Denda4 a6 -elo =e'istro da Denda4 3 $ )aixaP@ancos conta movimento ) $ =eceita de Denda de 7m&veis 5)onta de =esultado6 b6 -elo re'istro do )usto 0rado4 3 $ )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira ) $ )usto 0rado 5-as. )irculante ou -as. 8xi'. Aon'o -ra,o6 c6 -elo re'istro do custo incorrido ap&s a data da venda4 =V =V =V =V EN.NNN,NN W.NNN,NN 2;.NNN,NN 2.NNN,NN

=V =V

EN.NNN,NN EN.NNN,NN

=V =V =V

2;.NNN,NN W.NNN,NN E.NNN,NN

1K

3 $ 5$6 )usto 8fetivamente =eali,ado 5-) ou -8A-6 =V 2.NNN,NN ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =V 2.NNN,NN -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or. A conta )usto 0rado 8fetivamente =eali,ado redutora da )onta )usto 0rado. -ode$se, tambm, ao invs de abrir a conta de )usto 0rado 8fetivamente =eali,ado, efetuar o lanamento a dbito da pr&pria conta de )usto 0rado. J apenas uma questo de critrio.

#!.$ Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e Co&cl(A'a

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. Q;PRWE, [na venda a pra,o ou a prestao de unidade conclu%da, com pa'amento total contratado para o curso do per%odo$base da venda, o lucro bruto ser apurado e recon"ecido, no resultado do per%odo$base, na data em que se efetivar a transaoT. BUADRO G Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e Co&cl(A'a co+ ,a9a+e& o &o ,erAo'o ba6e 'a ;e&'a E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial Marco6

Denda4 )usto 7ncorrido4 a6 -elo re'istro da venda4 3 $ )lientes 5Ativo )irculanteP8mpreendimento =es. 9i'ueira6 ) $ =eceita de Denda de 7m&veis 5)onta de =esultado6

=V =V

EN.NNN,NN 2;.NNN,NN

=V =V

EN.NNN,NN EN.NNN,NN

b6 -elo re'istro do custo4 3 + )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 ) $ 8stoque de 7m&veis para Denda 58mpreend. =es. 9i'ueira6. =V =V 2;.NNN,NN 2;.NNN,NN

-o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or.

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. 1R

<a venda a pra,o ou a prestao de unidade conclu%da, com pa'amento restante ou pa'amento total contratado para 38-07( 30 -8=M030 @A(8 3A D8<3A se'undo a 7nstruo <ormativa (.=.9. Q;PRWK4

0 lucro bruto apurado poder, para efeito de determinao do lucro real e de resultado de cada per%odo$base proporcional : receita da venda efetivamente recebida 5a tributao poder ser diferida6, observadas as normas descritas a se'uir4 a6 0 lucro bruto ser controlado mediante utili,ao de contas ou contas 'rupo de resultado de exerc%cios futuros, em que se re'istraro a receita bruta da venda e o custo do im&vel. b6 -or ocasio da venda, ser determinada a relao entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, at o final de cada per%odo$ base, ser transferida, para o resultado, parte do lucro bruto proporcional : referida receita nele recebida. BUADRO 8 Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e Co&cl(A'a co+ ,a9a+e& o &o 'e,oi6 'o ,erAo'o ba6e 'a ;e&'a E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira

Denda4 )usto 7ncorrido4 -restao =ecebida4 a6 -elo =e'istro da Denda4 3 $ )lientes 5Ativo )irculanteP8mpreendimento =es. 9i'ueira6 ) $ =eceita 3iferida 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 b6 -elo re'istro do custo4 3 $ )usto 3iferido 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira c6 -elo re'istro do recebimento da prestao 3 $ )aixaP@ancos 5Ativo )irculante6 ) $ )lientes 5Ativo )irculanteP8mpreendimento =es. 9i'ueira6 d6 -elo recon"ecimento do lucro bruto 5tributao6 d$16 Aanamento da receita 3 $ =eceita 3iferida 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 ) $ =eceita de Dendas de 7m&veis 5)onta de =esultado6 d$ 6 Aanamento do custo 3 $ )usto dos 7m&veis Dendido 5)onta de =esultado6 ) $ )usto 3iferido 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6
K

=V =V =V

EN.NNN,NN 2;.NNN,NN 1.NNN,NN

=V =V

EN.NNN,NN EN.NNN,NN

=V =V

2;.NNN,NN 2;.NNN,NN

=V =V

1.NNN,NN 1.NNN,NN

=V =V

1.NNN,NN 1.NNN,NN

=V =V

KQN,NN KQN,NN

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. 1Q

-o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or. 0 valor a ser levado a resultado o efetivamente recebido, mesmo que "a1a correo monetria embutida no valor. 0 le'islador determina que se faa o clculo de quanto o lucro bruto diferido representa em relao : receita diferida, e a partir dele encontrar o valor do custo a ser levado ao resultado. @asta estabelecer uma relao percentual entre o custo e o preo de venda e aplicar este, no valor do custo diferido e teremos o valor proporcional a levar para o resultado como custo de im&veis. )onforme 3al @&R, sabendo que a le'islao do imposto de renda determina neste caso que a situao representada acima se d por re'ime de caixa, tanto para imposto de renda, quanto : contribuio social sobre o lucro. Aplica$se o mesmo tratamento : incidncia do -7( e da )097<(. 0 fator determinante da possibilidade, ou no, de diferir a tributao, o pra,o de vencimento. (e "ouverem parcelas vincendas ap&s o ano$calendrio da venda, poder ser utili,ado o critrio de diferimento. Ao contrrio, se as parcelas vencerem inte'ralmente, se'undo constar do contrato, at 21 de de,embro do pr&prio ano da venda no "aver diferimento. (aliente$se que deve ser levado em considerao, sempre o ano$calendrio, mesmo que a apurao do lucro se1a trimestral.

#!.4 Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a co+ Ve&ci+e& o o al 'o Co& ra o ,ara o C(r6o 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a. <o caso da venda a pra,o ou a prestao de unidade no conclu%da, com pa'amento total contratado para o curso do per%odo$base da venda quando o contribuinte no se interessar pela incluso do custo orado se'undo a 7nstruo <ormativa (.=.9. n. U Q;PRWQ4 <o custo do im&vel vendido, as apura!es e apropria!es de custo, a apurao e o recon"ecimento do lucro bruto e as atuali,a!es monetrias dos custos contratados sero feitos com observncia do estabelecido a se'uir4 a6 7nicialmente, ser apurado o custo da unidade vendida, at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional 5rateio6,
R

Abel 3al @& 9il"o, )ontador responsvel pela contabilidade de empresa de 'rande porte li'ada a 7nd#stria da )onstruo )ivil. Q 7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. 1W

por todas as unidades do empreendimento, dos custos pa'os, incorridos ou contratados at a data mencionada. b6 uma ve, con"ecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto dever ser apurado e, em se'uida, computado inte'ralmente no resultado do per%odo$base, na data em que se efetivar a venda. c6 os custos respectivos : unidade vendida pa'os, incorridos ou contratados ap&s a data do recon"ecimento do lucro bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o se'uinte tratamento4 7 + A parte apurada entre a data do recon"ecimento do lucro bruto e o final do per%odo$base em que esse fato acontecer ser computada no resultado do per%odo como custo adicional de venda. 77 + a parte apurada em per%odo$base posterior ao mencionado acima, ser computada no resultado desse per%odo$base como custo de exerc%cio anterior, e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas desse per%odo$base posterior. d6 as atuali,a!es monetrias dos custos contratados respectivos : unidade vendida tero o mesmo tratamento previsto nas al%neas 7 e 77 da letra ScT acima. BUADRO < Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a co+ Ve&ci+e& o o al Co& ra o ,ara o C(r6o 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a 6e+ a ( ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira Denda4 =V )usto 7ncorrido at a data da Denda4 =V )usto 7ncorrido ap&s a data da Denda4 =V a6 -elo =e'istro da Denda4 3 $ )lientes 5Ativo )irculanteP8mpreendimento =es. 9i'ueira6 ) $ =eceita de Denda de 7m&veis 5)onta de =esultado6 b6 -elo re'istro do custo incorrido at a data da venda4 3 $ )usto dos 7m&veis Dendidos 5 )onta de =esultado6 ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira c6 -elo re'istro do custo incorrido ap&s a data da venda4 3 $ )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 =V 2.NNN,NN ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =V 2.NNN,NN -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or. <o caso de venda a pra,o ou a prestao de unidade no conclu%da, com pa'amento total contratado para o curso do periodo$base da venda, quando o contribuinte optar pela incluso do custo orado se'undo a 7nstruo <ormativa (.=.9. n. U Q;PRWW4 =V =V EN.NNN,NN EN.NNN,NN

EN.NNN,NN W.NNN,NN 2.NNN,NN

=V =V

W.NNN,NN W.NNN,NN

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. N

<o custo do im&vel vendido, as apura!es e apropriao de custo, a apurao e o recon"ecimento do lucro bruto e as modifica!es no valor do oramento sero feitos com observncia do que se'ue4 a6 7nicialmente, ser apurado custo da unidade vendida, na data efetivao da venda, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pa'os, incorridos ou contratados e dos custos orados para a concluso das obras ou mel"oramento s a que o contribuinte se obri'ou. b6 uma ve, con"ecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na letra SaT acima, o lucro bruto dever ser apurado e, em se'uida computado inte'ralmente no resultado do exerc%cio, na data em que se efetivar a venda. c6 os valores referentes : atuali,ao monetria e :s altera!es nas especifica!es do oramento da unidade vendida, bem como :s corre!es monetria do saldo do custo orado, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, tero o se'uinte tratamento. 76 *uando ocorridos entre a data do recon"ecimento do lucro bruto e o final do per%odo$base em que esse fato acontecer, constituiro a1uste da conta de controle do custo orado e sero computados no resultado do exerc%cio social como custo adicional da venda. 776 *uanto ocorridos em per%odo$base posterior ao mencionado na al%nea precedente, constituiro a1uste da conta de controle do custo orado, e sero computados no resultado desse per%odo$base como custo de per%odos$base anteriores, representando, em conseqZncia, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse per%odo$base posterior.

BUADRO = Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a co+ Ve&ci+e& o o al Co& ra o ,ara o C(r6o 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a co+ a ( ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira Denda4 )usto 7ncorrido at a data da Denda4 )usto 0rado total, da unidade vendida4 )usto 7ncorrido ap&s a data da Denda4 a6 -elo =e'istro da Denda4 3 $ )lientes 5Ativo )irculante6 ) $ =eceita de Denda de 7m&veis 5)onta de =esultado6 b6 -elo re'istro do )usto 0rado4 3 $ )usto dos 7m&veis Dendidos 5)onta de =esultado6 ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira ) $ )usto 0rado 5-as. )irculante ou -as. 8xi'. Aon'o -ra,o6 =V =V =V =V =V =V EN.NNN,NN W.NNN,NN 2;.NNN,NN 2.NNN,NN EN.NNN,NN EN.NNN,NN

=V =V =V

2;.NNN,NN W.NNN,NN E.NNN,NN

c6 -elo re'istro do custo incorrido ap&s a data da venda4 3 $ 5$6 )usto 8fetivamente =eali,ado 5-) ou -8A-6 =V 2.NNN,NN ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =V 2.NNN,NN -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or.

#!.G Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'aF co+ Pa9a+e& o 'e Co& ra o ,ara De,oi6 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a.

*uando o contribuinte no se interessar pela incluso do )usto 0rado no custo do im&vel vendido, mas, por outro lado, interessar$se pelo recon"ecimento do lucro bruto proporcionalmente : receita recebida se'undo a 7nstruo <ormativa (.=.9. n. U Q;PRW1N4

3ever observar as normas dispostas a se'uir4 a6 *uando :s apura!es iniciais do custo, do lucro bruto, e da relao entre este e a receita bruta de venda. 1 + ser apurado o custo da unidade vendida, at o dia da efetivao da venda, mediante distribuio proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pa'os, incorridos ou contratados at a data mencionada. + uma ve, con"ecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na al%nea precedente, ser determinada a relao entre o lucro bruto at ento apurado e a receita bruta de venda. b6 )om referncia ao recon"ecimento do Aucro @ruto4 1 + o recon"ecimento do lucro bruto poder ser feito proporcionalmente : venda recebida em cada per%odo$base, mediante a utili,ao de conta ou contas do 'rupo de resultado de exerc%cios futuros, em que se re'istraro a receita bruta da venda e os custos pa'os incorridos ou contratados. + as transferncias parciais do lucro bruto, do 'rupo de resultados de exerc%cios futuros para o resultado de cada per%odo$base, sero feitas sempre com base na relao atuali,ada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda. c6 0s custos respectivos : unidade vendida pa'os, incorridos ou contratados entre o dia da efetivao da venda e a data em que o cliente saldar o seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, sero transferidos da conta de obras em andamento para conta espec%fica de resultado de exerc%cios futuros, ou nesta re'istrados diretamente, com o conseqZente rea1ustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, e ense1aro os se'uintes procedimentos4 1 + =ea1ustamento, peri&dico ou no encerramento do per%odo$base, do lucro bruto recon"ecido proporcionalmente aos valores recebidos no per%odo$base de tal modo que o montante do lucro recon"ecido no per%odo$base represente o resultado da aplicao, sobre a soma das presta!es nele recebidas, da #ltima relao do per%odo$base entre o lucro bruto e a receita bruta de vendas. + )ontabili,ao em conta de resultado do exerc%cio, como custo de exerc%cios anteriores, da diferena de custo correspondente : parte do preo de venda 1 recebida at a data do balano anterior. d6 )omo alternativa ao estabelecido acima, as pessoas 1ur%dicas que optarem pelo lucro real anual podero adotar os se'uintes procedimentos4 1 + no final do ano$calendrio, o contribuinte aplicar a #ltima relao percentual do per%odo$base entre o lucro bruto e a receita bruta de venda sobre o total das presta!es recebidas at essa data, inclusive valores recebidos em per%odos$base anteriores.
1N

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao.

+ em se'uida, subtrair, do resultado da operao, indicada na al%nea precedente, as parcelas do lucro bruto computadas em per%odos$base anteriores, encontrando, na diferena apurada o valor do lucro bruto a ser recon"ecido no periodo$base. e6 0s custos respectivos -a unidade vendida pa'os, incorridos ou contratados ap&s a data em que o cliente "ouver saldado o seu dbito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento tero o se'uinte tratamento4 1 + a parte apurada entre a data em que o cliente "ouver saldado o seu dbito e o final do per%odo$base em que esse fato tiver acontecido ser computada no resultado do per%odo$base como custo adicional de vendas + a parte apurada em per%odo$base posterior ao mencionado acima, ser computada no resultado desse per%odo$base, como custo de exerc%cios anteriores, e representar parcela redutora do lucro bruto em vendas desse per%odo$base posterior. f6 (o valores, para as atuali,a!es monetria dos custos contratados respectivos : unidade, todas as disposi!es constantes das Aetras ScT, SdT e SeT. <a "ip&tese da pessoa 1ur%dica optar pelo critrio de lucro real anual, o recon"ecimento do lucro bruto, proporcionalmente : receita da venda recebida poder, a critrio do contribuinte, ser feito at final do ano$calendrio. #2. VENDA CONTRATADA COM HUROS

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. Q;PRW114 <a venda de im&vel com pa'amento restante ou pa'amento total contratado para depois do per%odo$base da transao, ou se1a, quando "ouver diferimento, os 1uros estipulados no contrato devero ser apropriados aos resultados dos per%odos$base a que competirem. <o caso de opo do contribuinte pelo recon"ecimento do lucro bruto proporcional : receita de venda recebida, a le'islao. (u'ere que os 1uros debitados ao clientes se1am controlados em conta especifica do ativo circulante ou reali,vel a lon'o pra,o, em separado da conta pr&pria de controle do dbito pertinente : receita exclusiva da venda. 7mportante c"amarmos ateno para dois pontos relevantes4 1U6 /esmo no caso de "aver diferimento, ou se1a, tributao por re'ime de caixa, isto no se aplica aos 1uros os quais devero ser levados a resultados e tributados pela competncia. U6 )uidado para no confundir 1uros com correo monetria, a qual tem outro tratamento.

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7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. 2

#2.# Ve&'a Co& ra a'a co+ Cl7(6(la 'e Corre)*o Mo&e 7ria

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. n. U Q;PRW1 4 <o caso de venda a pra,o ou a prestao de unidade no conclu%da, contratada com clusula de correo monetria, com pa'amento parcial ou total contratado para depois do per%odo$base da venda, atravs da 7nstruo <ormativa da (ecretria da =eceita 9ederal nU KRPQQ, a pessoa 1ur%dica poder, quando optar pela incluso do custo contratado ou custo orado no custo do im&vel vendido e pelo recon"ecimento do lucro bruto proporcional : receita de venda recebida 5diferimento por re'ime de caixa6, adotar os se'uintes procedimentos alternativos para apurao e tributao do lucro, observando as demais normas da 7nstruo <ormativa (=9 Q;PRW e 2PQ2. a6 -rimeiramente, dever debitar o cliente conta pr&pria do 'rupo de resultados de exerc%cios futuros pelo valor da receita da correo monetria do saldo credor do preo, se'undo as condi!es estipuladas no contrato. b6 em se'uida, levar a dbito da conta pr&pria do 'rupo de resultados de exerc%cios futuros, representativa de custos diferidos, e a crdito de conta de varia!es monetrias ativas, de resultado do exerc%cio, o valor correspondente a corre!es do custo diferido, concernente : unidade vendida, re'istrado em conta de resultados de exerc%cios futuros, se'undo o mesmo percentual utili,ando na correo do saldo credor do preo antes dessa correo. c6 posteriormente, efetuar a atuali,ao, pelos mesmos %ndices referidos al%neas precedentes, dos saldos das contas de controle do custo orado e contratado, a dbito de conta de variao monetria passiva. A correo se dar atravs da variao do %ndice )F@, que estar determinado para a correo do contrato, mas podem ser adotados outros %ndices, sabendo que os valores que ficam em estoque no podem ser corri'idos. BUADRO #" Ve&'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o 'e U&i'a'e &*o Co&cl(A'a co+ Ve&ci+e& o o al Co& ra o ,ara o C(r6o 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a co+ a ( ili:a)*o 'o C(6 o Or)a'o 8L8/-A0 4 8mpreendimento =esidencial 9i'ueira Denda4 =VEN.NNN,NN )usto 7ncorrido at a data da Denda4 =VW.NNN,NN )usto 0rado total, da unidade vendida4 =V2;.NNN,NN )usto 7ncorrido ap&s a data da Denda4 =V2.NNN,NN -restao =ecebida4 =V1.NNN,NN Mndice de correo se'undo contrato )F@ 1,KE\ a6 -elo =e'istro da Denda4 3 $ )lientes 5Ativo )irculanteP8mpreendimento =es. 9i'ueira6 ) $ =eceita 3iferida 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 b6 -elo re'istro do )usto 0rado4 3 $ )usto 3iferido 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6
1

=VEN.NNN,NN =VEN.NNN,NN =V2;.NNN,NN

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. ;

) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =VW.NNN,NN ) $ )usto 0rado 5-as. )irculante ou -as. 8xi'. Aon'o -ra,o6 =V E.NNN,NN c6 -elo re'istro do custo incorrido ap&s a data da venda4 3 $ 5$6 )usto 8fetivamente =eali,ado 5-) ou -8A-6 =V2.NNN,NN ) $ 0bras em Andamento 5Ativo )irculante6 8mp. =es. 9i'ueira =V2.NNN,NN d6 -elo recon"ecimento do lucro bruto 5tributao6 d$16 Aanamento da receita 3 $ =eceita 3iferida 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 =V1.NNN,NN ) $ =eceita de Dendas de 7m&veis 5 )onta de =esultado6 =V1.NNN,NN d$ 6 Aanamento do custo 3 $ )usto dos 7m&veis Dendido 5)onta de =esultado6 =VKQN,NN ) $ )usto 3iferido 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 =VKQN,NN La&)a+e& o 'o MI6 6e9(i& e 'a Ve&'a C A,ro,. Corre)5e6 Me&6ai6 a6 )alculo da atuali,ao monetria do saldo do cliente =eceita de Dendas =VEN.NNN,NN 5$6 -restao =ecebida 5=V1.NNN,NN6 5X6 (aldo da )onta )lientes 5=es. 8x. 9utP8mp. =es. 9i'ueira6 =V;W.NNN,NN )orreo monetria 5;W.NNN,NN x N,N1KE X 6 =VQNQ,EN b6 )ontabili,ao da )orreo (aldo do )liente 3 $ )lientes 5Ativo )irculanteP8mpreendimento =es. 9i'ueira6 =VQNQ,EN ) $ =eceita 3iferida 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 =VQNQ,EN c6 )lculo da atuali,ao monetria do )usto 3iferido )usto 3iferido =V2;.NNN,NN 5$6 Dalor levado a resultado 5=VKQN,NN6 5X6 (aldo da conta do )usto 3iferidoP8mp. =es. 9i'ueira =V22.2 N,NN )orreo /onetria 522.2 N,NN x N,N1KE X 6 =VE;W,RQ d6 )ontabili,ao da )orreo do )usto 3iferido 3 $ )usto 3iferido 5=esult. 8xerc. 9uturosP8mp. =es. 9i'ueira6 =VE;W,RQ ) $ Dariao /onetria Ativa 5 )onta de =esultado 6 =VE;W,RQ e6 )lculo da atuali,ao do )usto 0rado )usto 0rado =V2;.NNN,NN )orreo /onetria 52;.NNN,NN x N,N1KE X 6 =VEK1,NN f6 )ontabili,ao da )orreo do )usto 0rado 3 $ Dariao /onetria -assiva 5)onta de =esultado6 =VEK1,NN ) $ )usto 0rado 5=esult. 8xerc. 9uturos6 =VEK1,NN -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or. A conta redutora representativa do custo orado efetivamente reali,ado, tambm dever sofrer correo i'ual aquela que representa o custo orado, e a sua contrapartida ser re'istrada contra custo diferido.

#2.! Di6 ra o

0s distratos, ou devolu!es de vendas, ou outro nome semel"ante que se queira utili,ar, nada mais so, em termos de contabili,ao, do que a inverso dos lanamentos de vendas e dos custos diferidos ainda no apropriados.

#2.2 DI-EREN.A ENTRE O VALOR DO CUSTO OR.ADO E O CUSTO REALI@ADO E

#2.2.# A,(ra)*o e Co&cei (a)*o 'a Difere&)a

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. n. U Q;PRW 4 0 custo orado para concluso das obras ou mel"oramento do im&vel vendido ser controlado atravs da utili,ao de conta especifica do passivo circulante ou do passivo exi'%vel a lon'o pra,o. A diferena verificada entre o custo orado e o custo reali,ado final para a concluso das obras ou mel"oramentos do im&vel vendido influenciar o resultado do periodo$base em que o empreendimento for conclu%do. *uando o custo orado resultar superior ao custo reali,ado para a concluso do empreendimento, a diferena constatada entre eles c"amada pela 7< nU Q;PRW, de Sinsuficincia de custo reali,adoT. (e ao contrrio, o custo orado resultar inferior ao custo reali,ado para concluso das obras ou mel"oramentos a diferena verificada ser intitulada de Sexcesso de custo reali,adoT. #2.2.! Tra a+e& o Co& 7bil 'a I&6(ficiI&cia 'e C(6 o Reali:a'o
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#2.2.!.# U&i'a'e &*o Co&cl(A'a Ve&'i'a a Vi6 aF o( Ve&'i'a a Pra:o o( a Pre6 a)*o co+ Pa9a+e& o To al Co& ra a'o ,ara o C(r6o 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a

<este caso a insuficincia de )usto reali,ado ter o se'uinte tratamento se'undo a 7nstruo <ormativa n. U Q;PRW1;4 (e a concluso se der entre a data do recon"ecimento do lucro bruto e o final do per%odo$base em que esse recon"ecimento acontecer, a insuficincia de custo ser debitada : conta de controle do custo orado e creditada : conta de resultado do exerc%cio, como recuperao de custo do exerc%cio. (e a concluso se der em per%odo$base posterior ao mencionado nas al%neas precedente, a insuficincia de custo ser debitada : conta de controle do custo orado e creditada a conta de resultado desse per%odo$base, como recuperao de custos de exerc%cio anteriores, representando, em conseqZncia, parcela aumentativa do lucro bruto de vendas desse per%odo$base posterior.

#2.2.!.! U&i'a'e &*o Co&cl(A'a Ve&'i'a a Pra:oF co+ Pa9a+e& o Re6 a& e o( Pa9a+e& o To al Co& ra a'o ,ara De,oi6 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a
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7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. 1; 7bidem. K

<este caso o contribuinte dever, em funo da insuficincia de custo reali,ado, observar os procedimento previsto nas divis!es do presente na 7nstruo <ormativa n. U Q;PRW1E4 a6 *uando a concluso das obras ou mel"oramentos se der enquanto o cliente estiver pa'ando o seu dbito, os procedimentos a observar so os se'uintes4 16 A insuficincia de custo ser debitada : conta de controle do custo orado e crdito : conta pr&pria do 'rupo de resultados de exerc%cios futuros, com o conseqZente rea1ustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta da venda. 6 em se'uida, o contribuinte aplicar a relao rea1ustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das presta!es recebidas at a data do lanamento citado na al%nea 1, inclusive valores recebidos em per%odos$base anteriores. 26 por #ltimo, o contribuinte subtrair, do produto da operao indicada na al%nea , as parcelas do lucro bruto recon"ecidas at a data do lanamento citado na al%nea 1, inclusive parcelas computadas em per%odos$base anteriores, encontrando, no resultado desta subtrao, o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta pr&pria do 'rupo de resultados de exerc%cios futuros para o resultado do per%odo$base. b6 *uando a concluso das obras ou mel"oramento se der ap&s a data em que o cliente "ouver saldado o seu dbito, a insuficincia de custo reali,ado ter o se'uinte tratamento4 1 + (e a concluso se der at o final do per%odo$base da liquidao do dbito e subsequente recon"ecimento do lucro bruto, a insuficincia de custo ser debitada : conta de controle do custo orado e creditada a conta de resultado, como recuperao de custo do per%odo$base e de per%odos$base anteriores. + se a concluso se der em per%odos$base posterior ao mencionado na al%nea precedente, a insuficincia de custo ser debitada : conta de controle do custo orado e creditada a conta de resultado desse per%odo$base, como recuperao de custo de per%odos$base anteriores, representando, em conseqZncia, parcela aumentativa do lucro bruto em vendas per%odo$base posterior. c6 A relao rea1ustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, a que se refere : al%nea 1 da letra SaT acima, passar a ser aplicada sobre cada prestao recebida ap&s a concluso do empreendimento, sendo pass%vel de rea1uste por ocasio de subsequente correo monetria do saldo credor do preo. A conta =ecuperao de )ustos dever compor o lucro bruto, portanto, redutora da conta de )usto dos 7m&veis Dendidos.

#2.$ TRATAMENTO CONTBIL DO E?CESSO DE CUSTO REALI@ADO

#2.$.# U&i'a'e &*o Co&cl(A'a Ve&'i'a a Vi6 aF o( Ve&'i'a a Pra:o a Pre6 a)*o co+ Pa9a+e& o To al Co& ra a'o ,ara o C(r6o 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a
1E

7bidem. R

<este caso, o excesso de custo reali,ado ter o se'uinte tratamento se'undo a 7nstruo <ormativa n. U Q;PRW1K4 (e a concluso se der a data do recon"ecimento do lucro bruto e o final do per%odo$base em que esse recon"ecimento acontecer, o excesso ser creditado : conta de controle do custo orado e debitado a conta de resultado do exerc%cio, como custo adicional de vedas. (e a concluso se der em per%odo$base posterior ao mencionado na al%nea precedente, o excesso de custo ser creditado : conta de controle do custo orado e debitado a conta de resultado desse per%odo$base, como custo adicional de per%odos anteriores, representando, em conseqZncia, parcela redutora do lucro bruto de vendas desse per%odo$base posterior.

#2.$.! U&i'a'e &*o Co&cl(A'a Ve&'i'a a Pra:o o( a Pre6 a)*oF co+ Pa9a+e& o Re6 a& e o( Pa9a+e& o To al Co& ra a'o ,ara De,oi6 'o PerAo'oCBa6e 'a Ve&'a

<este caso, o contribuinte dever, em funo do excesso de custo reali,ado, observar os procedimentos previstos na 7nstruo <ormativa n. U Q;PRW1R4 *uando a concluso das obras ou mel"oramentos se der enquanto o cliente estiver pa'ando o seu dbito, os procedimentos a observar so os se'uintes4 1 + 0 excesso de custo ser creditado a conta de controle do custo orado e debitado : conta pr&pria do 'rupo de resultados de exerc%cios futuros, com o conseqZente rea1ustamento da relao entre o lucro bruto e a receita bruta da venda. + em se'uida, o contribuinte aplicar a relao rea1ustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das presta!es recebidas at a data do lanamento citado na al%nea 1, inclusive valores recebidos em per%odos$base anteriores. 2 + por #ltimo, o contribuinte subtrair, do montante do lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das presta!es recebidas at a data do lanamento citado na al%nea 1, inclusive parcelas recon"ecidas em per%odos$base anteriores, o produto da operao indicada na al%nea , encontrando$se, no resultado desta subtrao, o valor do custo adicional a ser transferido da conta pr&pria do 'rupo resultado de exerc%cios futuros para contas de resultado. a6 *uando a concluso das obras ou mel"oramentos de der ap&s a data em que o cliente "ouver saldado o seu dbito, o excesso de custo reali,ado ter o se'uinte tratamento4 1 + (e a concluso se der at o final do per%odo$base da liquidao do dbito e subsequente recon"ecimento do lucro bruto, o excesso de custo ser creditado a conta de controle do custo orado e debitado a conta de resultado, como custo adicional do per%odo$base e de per%odos$base anteriores. + (e a concluso se der em per%odo$base posterior ao mencionado na al%nea precedente, o excesso de custo ser creditado : conta de controle do custo orado e debitado a conta de resultado desse
1K 1R

7bidem. 7bidem. Q

per%odo, como custo adicional de per%odos$base anteriores, representando, conseqZncia, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse per%odo$base posterior. b6 A relao rea1ustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, a que se refere : al%nea 1 da letra SaT acima, passar a ser aplicada sobre casa prestao recebida ap&s a concluso do empreendimento, sendo pass%vel de rea1uste por ocasio de subseqZente correo monetria do saldo credor do preo.

#2.$.2 Tra a+e& o -i6cal 'a I&6(ficiI&cia 'e C(6 o Reali:a'o

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. n. U Q;PRW 4 -ara fins tributrios, o contribuinte dever determinar a relao percentual entre a insuficincia de custo reali,ado e o total do oramento, incluindo neste os respectivos acrscimos. A insuficincia de custo reali,ado, quando no superior a 1E \ do total do oramento, ser inclu%da normalmente no resultado do per%odo$base em que o empreendimento for conclu%do, sem que o imposto sobre ela incidente, ao ser re'ularmente declarado, no exerc%cio financeiro subsequente, se1a tido como poster'ado. BUADRO ## C Tra a+e& o -i6cal 'a I&6(ficiI&cia 'e C(6 o Reali:a'o E?EMPLO 1 E+,ree&'i+e& o Re6i'e&cial -i9(eira )usto 0rado Cotal do 8mpreendimento 5$6 )usto 0rado Cotal 8fetivamente =eali,ado 5X6 7nsuficincia de )usto =eali,ado =V RK.NNN,NN =V ;N.1 N,NN =V2E.QQN,NN
1Q

)lculo do percentual X 52E.QQN,NN x 1NN 4 RK.NNN,NN6 12\ -o& e1 Le9i6la)*o C I&6 r()*o Nor+a i;a Secre aria 'e Recei a -e'eral &. D "<$ 'e !"E#!E#=8= Di7rio Oficial 'a U&i*o e+ 2#E#!E#=8=F Se)*o VF Trib( a)*oF a'a, a'o e i& er,re a'o ,elo a( or.

)omo a insuficincia no foi maior do que 1E \, o a1uste feito, no caso =V 2E.QQN,NN, levados a resultado, no ense1aro clculo de imposto de renda e contribuio social poster'ados, apenas aumentaro a base de clculo de ambos, no per%odo$base da concluso da obra. 7mportante salientar que o clculo para saber se "ouve ou no insuficincia de custo reali,ado superior a 1E \, feito por empreendimento e no unidade por unidade.

A insuficincia de custo reali,ado superior a 1E \ do total do oramento ser ob1eto de um dos tratamentos constantes das divis!es do presente subitem, prescritos em funo da poca ou
1Q

7nstruo <ormativa (ecretaria de =eceita 9ederal n. U NQ; de NP1 P1WRW 3irio 0ficial da Fnio em 21P1 P1WRW. (eo D, Cributao. W

pocas do recon"ecimento do lucro bruto e da data de concluso do empreendimento. *uando o empreendimento for conclu%do no mesmo per%odo$base em que "ouver ocorrido todo o recon"ecimento do lucro bruto da venda a insuficincia de custo ser inclu%da normalmente no resultado desse per%odo$base, como recuperao de custo. *uando verificada em per%odo$base :quele em que tiver ocorrido parcial ou total recon"ecimento do lucro bruto da venda, a insuficincia de custo ter o se'uinte tratamento4 (er computada no resultado do exerc%cio social em que o empreendimento for conclu%do. ense1ar a cobrana de correo monetria 5se anterior a 1WWE6 e 1uros de mora sobre o valor do imposto de renda e da contribuio social poster'ados pela deduo de custo orado excedente do reali,ado. <o " multa. -ara o efeito mencionado acima, a insuficincia de custo ser distribu%da, extracontabilmente, pelos per%odos$base em que "ouver ocorrido recon"ecimento do lucro bruto da venda, ou se1a, no dever ser alterada a contabilidade e nem o Aalur, mediante a observncia a se'uintes re'ras4 A relao percentual definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda ser aplicada sobre o total das presta!es recebidas em cada per%odo$base, representado o resultado de cada operao : parte do lucro bruto que deveria ter sido recon"ecida em cada per%odo$base. em se'uida, o contribuinte subtrair, do produto de cada operao indicada na al%nea precedente, as parcela do lucro bruto recon"ecido em cada um dos per%odos$base respectivos, encontrando, em re'ra, no resultado de cada subtrao, os valores positivos sobre os quais sero calculados o imposto 5corri'ido quando for o caso6 e os ]uros de /ora. (e, em determinado per%odo$base, for ne'ativo o resultado da subtrao indicada, ele ser adicionado ao lucro 1 recon"ecido no per%odo$base subseqZente, para fim de determinao da diferena a tributar relativa a este #ltimo per%odo$base, ou se1a, redu,ir o valor a tributar, deste per%odo$base posterior. A atuali,ao monetria do valor do imposto de renda e da contribuio social poster'ados pela deduo do custo orado excedente do reali,ado ser efetuada, pelo contribuinte, com observncia da le'islao de re'ncia, lembrando que deixou de existir correo monetria, em relao aos fatos 'eradores ocorridos a partir de 1aneiro de 1WWE. 0s 1uros de mora, tambm devidos, sero calculados sobre o valor do imposto de renda e contribuio poster'ados observando$se a le'islao pertinente : poca da ocorrncia do fato 'erador. 0 imposto de renda e contribuio social poster'ado e os 1uros de mora respectivos devero ser pa'os 1untamente com o imposto do per%odo$base em que o contribuinte "ouver conclu%do as obras ou mel"oramentos orados. -ara efeito do pa'amento a que se refere o subitem anterior, o imposto de renda e a contribuio social poster'ados sero calculados : al%quota vi'ente no exerc%cio financeiro em que deveria ter sido recol"ido. 0 valor correspondente ao imposto poster'ado no poder servir de base para clculo de incentivos fiscais. A le'islao determina que sero considerados nulos, para efeitos fiscais, quaisquer estornos de valores creditados : conta de controle do custo orado que se1am efetuados como prop&sito de evitar a ocorrncia da diferena tratada neste t&pico.

2N

(e'undo 3AA @^1W, S0 clculo do imposto de renda e da contribuio social poster'ados, dever ser feito por per%odos de encerramento, ou se1a, se for apurado mensal, ms a ms, se trimestral, trimestre a trimestre e se for anual, por ano, sabendo que dever ser espec%fico unidade a unidade vendidaT. #2.$.$ Tra a+e& o -i6cal Do EJce66o De C(6 o Reali:a'o

3e acordo com as normas que re'em a instruo normativa (.=.9. n. U Q;PRW 4 8m princ%pio, o excesso de custo reali,ado no acarretar ao contribuinte conseqZncia ne'ativa de nature,a tributria, a no ser que deixe de observar corretamente os procedimentos determinados pela le'islao. A imputao de todo o excesso de custo no resultado do per%odo$ base em que o im&vel vendido for conclu%do, enquanto ainda "ouver presta!es da venda a receber no per%odo$base se'uinte, representar antecipao de custo e conseqZente recon"ecimento de lucro bruto a menos no per%odo$base dessa imputao. A poss%vel poster'ao do pa'amento de imposto, em decorrncia da adoo de procedimento inadequado em relao : le'islao fiscal, su1eitar o contribuinte ao pa'amento de correo monetria e 1uros de mora de conformidade com a le'islao de re'ncia. -or fim, saliente$se que o efeito fiscal 1 estar devidamente recon"ecido, a partir dos a1ustes contbeis.
N

1W

Abel 3al @& 9il"o. )ontador responsvel pela contabilidade de empresa de 'rande porte li'ada a 7nd#stria da )onstruo )ivil. N 7bidem. 21

BIBLIOGRA-IA )0(CA, /a'nus Amaral da. Co& abili'a'e 'a Co&6 r()*o Ci;il e A i;i'a'e I+obili7ria. (o -aulo4 Atlas, NNN. ()O8==8=, Alberto /anoel. Co& abili'a'e I+obili7ria. Aborda'em (istmica, Herencial e 9iscal. (o -aulo4 Atlas, NN2. A<C0<70, -aulo ]oaquim. Ma&(al 'e Co& abili'a'e e Trib( o6 'e Co&6 r( ora6 e I+obili7ria6. (o -aulo4 Atlas, NN2.