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LA BOLLA SPAGNOLA: CRONACA DI UN GIOIOSO SUICIDIO.

In sintesi: molto probabile che il mercato immobiliare spagnolo sia una bomba ad orologeria pronta ad esplodere Cos avvertiva - nell ormai lontano 2003 l economista Jos Garcia-Montalvo. Saggia, e non isolata considerazione. Gi nell anno precedente, il Banco di Spagna aveva segnalato il pericolo di un sovra-dimensionamento del settore della casa. Nel 2004, il Fondo monetario internazionale stimava questo sovra-dimensionamento tra il 20 e il 30 per cento. Nello stesso anno, l allora coordinatore del Programma economico del Psoe, Jos Luis Rodriguez Zapatero, lancia lallarme: abbiamo un modello economico basato sulla costruzione e sulla ipoteca, e le nostre famiglie sono oggi le pi indebitate della storia spagnola. Nella sua denuncia, il leader dell opposizione usa il termine che pochi anni dopo diventer il simbolo del tracollo del Paese: abbiamo messo in guardia sul pericolo che si crei una bolla immobiliare, ma il governo sordo a tutti gli avvertimenti.

L apparente saggezza della riflessione di economisti e politici era destinata tuttavia a soccombere di fronte alla febbre del mattone che elettrizz la societ spagnola nel decennio 1996-2007. Ogni anno, il settore edilizio lievitava del 5 per cento. Tra il 1998 e il 2007, il parco-case crebbe di 5,7 milioni di unit, con un incremento di quasi il 30 per cento. Nel terzo trimestre del 2007 (lanno del crollo) il settore delle costruzioni dava lavoro a oltre il 13 per cento degli occupati spagnoli. Un record europeo, di fronte al 6,7 per cento della Germania e dell 8,5 per cento del Regno unito.

La domanda di case fu in quegli anni la spina dorsale del cosiddetto miracolo economico spagnolo. Il boom immobiliare fu all origine della caduta della disoccupazione, cos come l integrazione della Spagna nel sistema dell Euro fu un volano della riduzione degli interessi ipotecari, che dall 11 per cento del 1995 scesero al 3,5 per cento nel triennio 2003-2005. E cresceva anche il numero dei nuclei famigliari, perch il miracolo economico, come sempre succede, determin un massiccio afflusso di immigrati: circa 4 milioni e 200mila nuovi arrivi tra il 1996 e il 2007. Una spirale di crescita totale: la maggiore domanda stimolava l offerta e faceva impennare i prezzi. In media, tra il 1995 e il 2007, il settore della casa registr un tasso annuale di inflazione di quasi il 10 per cento.

Nella ubriacatura del miracolo edilizio spagnolo si riconoscono fin dall inizio tutti i segnali di una bolla speculativa. In primo luogo la presenza di massicci volumi di transazioni a prezzi pi alti del valore economico di base. Negli anni espansivi, le stime disponibili - per esempio quelle del Servizio studi del Banco di Spagna indicano che i prezzi si attestano molto al di sopra dei livelli giustificati dai fondamentali economici. Nel 2004, la cosiddetta sovrevalorisacin appare chiaramente drogata, e tocca una percentuale tra il 24 e il 35 per cento. Ed evidente che una parte significativa della inflazione nel settore della casa deriva da motivi speculativi. In parole povere: le gente compra la casa per investimento, nella speranza di ulteriori rivalutazioni.

Il rischio chiaro fin dall inizio, non mancano isolati segnali di allarme, eppure tutto un Paese - dai politici, alle banche, alle potenti agenzie immobiliari si getta con entusiasmo nel vortice speculativo e nell avventura del mattone. A livello informativo si muove una potentissima macchina da guerra, che promette profitti, successi e investimenti sicuri. La bolla immobiliare non altro che una trovata giornalistica, e non ha un dimensione reale, proclama nel settembre del 2003 Juan Jos Brugera, consigliere delegato della Immobiliare Colonial. Gli fa eco Ricard Fornesa, presidente de La Caixa: Bolla immobiliare? I

fatti dimostrano il contrario. Non solo c domanda, ma i prezzi aumentano. La domanda supera l offerta E Francisco Alvarez-Cascos, ministro di Fomento: non si pu negare che lindustria edilizia gode oggi di una salute di ferro Nel 2005, quando la catastrofe ormai alle porte, il presidente del Salone Immobiliare di Barcellona, Enrique Lacalle, compone un ardito peana sulle magnifiche sorti del settore: Non c alcuna bolla. Sono anni che lo ripeto. C invece fiducia e soddisfazione generalizzata. Non conosco nessuno che non sia soddisfatto di aver investito negli immobili. Al contrario, molti si sono pentiti di non aver acquistato un prodotto che ora molto pi apprezzato Sul fronte politico, il governo Aznar naviga con il vento in poppa sui dividendi della bolla immobiliare. I prezzi salgono, perch tutti gli appartamenti che si costruiscono vengono venduti, esulta, il 20 novembre del 2003, il vicepresidente Rodrigo Rato.

L onda lunga dell ottimismo incosciente oltrepassa la diga del governo di destra e continua a galoppare con i socialisti al potere, dopo le elezioni choc del 17 aprile 2004. Iniziata bel 1996, la decada prodigiosa (il decennio prodigioso) dell economia spagnola promette una navigazione trionfale al nuovo governo di sinistra. Poco prima delle elezioni del 2008 che marcarono il secondo successo socialista - il gabinetto

Zapatero poteva mettere sul tavolo della campagna elettorale il minor tasso di disoccupazione di tutta la storia democratica del Paese (appena l 8 per cento della popolazione attiva), conti pubblici in attivo, e una crescita robusta dell economia. Con una rendita per abitante superiore a quella dell Italia, la Spagna entra nel gruppo di testa dell Europa, con Germania e Francia. Il boom edilizio il vero motore del miracolo spagnolo. La bolla cresce, e con la bolla (come una orchestra scatenata a bordo del Titanic) cresce l entusiasmo di politici, banche, imprenditori. Non solo una questione psicologica. Svelare il meccanismo della bolla, cercare di sgonfiarla, avrebbe comportato pesanti costi politici ed economici, che nessuno era in grado di affrontare. Primo: l edilizia un settore intensivo di mano dopera, decisivo per un Paese con un tasso di disoccupazione strutturalmente alto. Secondo: l aumento del valore degli immobili favorisce una larga classe media di votanti, tradizionalmente proprietari della propria casa. Terzo: il settore immobiliare genera poderose entrate fiscali per lo Stato, a livello nazionale, regionale e municipale. Nel 2004, il 60 per cento delle entrate della citt di Valencia e il 50 per cento di Madrid derivavano dal settore immobiliare. Cos, anche il governo socialista si affid alla corrente. Prima, con volutt. Poi con ostinazione. La parola

dordine, di fronte ai primi scricchiolii, e agli sbandamenti successivi, fu: atterraggio morbido. E il giugno del 2004, quando la ministra della casa, Maria Antonia Trujillo, ammonisce: Chi parla di bolla immobiliare un irresponsabile. Ci sar un atterraggio morbido che non dannegger il patrimonio delle famiglie spagnole proprietarie di case. Passano tre anni (ottobre 2007) e la nuova ministra della casa, Carme Chacn, insiste. Il nostro settore immobiliare e tra i migliori del mondo. Oggi viviamo un atterraggio, o un aggiustamento, morbido Quando gi la tempesta perfetta attraversa l Atlantico e si avvicina alle sponde spagnole, nel settembre 2007, il primo ministro Zapatero si lancia in una azzardata previsione: non c alcuna ripercussione diretta della crisi americana nel mercato immobiliare spagnolo.

Anche la vittoriosa campagna elettorale del 2008 fu all insegna dell atterraggio morbido. Del resto, la crisi non veniva negata solo dal governo, ma anche dai protagonisti del mercato. E il 2008, quando Emiliano Bermudez, vice direttore generale della potente agenzia immobiliare Don Piso, annuncia: entro sei mesi torneremo alla normalit. Sei mesi dopo, la Don Piso decide la chiusura di 120 uffici e il licenziamento di 350 dipendenti. Ma la politica che mostra tutta la sua impreparazione di fronte alla catastrofe economica che si prepara. Scrive El Pais: la

debacle finanziaria del 2008 lasci Zapatero in uno stato di stupore dal quale fu laborioso risvegliarsi. Per mesi il premier neg la crisi, poi cerc di minimizzarla, e cominci ad agire in modo contraddittorio (dio un controvertido golpe de timn) solo quando i mercati e l Europa cominciarono a mostrare una crescente preoccupazione per il futuro immediato della Spagna. Cos scoppia la bolla che nessuno aveva visto. Quando i titoli tossici provenienti dagli Stati Uniti congelano l attivit bancaria internazionale, quando il credito si inaridisce, l economia spagnola, segnata da un elevato indebitamento delle famiglie e delle imprese, e sostenuta da una mano dopera concentrata in un settore sostanzialmente fermo, si trova indifesa ed esposta ai venti della speculazione. Ancora El Pas sintetizza cos la parabola del governo Zapatero: ha toccato il cielo con un dito, prima di affondare nella pi grave recessione dal dopoguerra.

2012: la Spagna che amiamo, la Spagna della Movida, la Spagna dei diritti civili, la Spagna all avanguardia, una distesa di macerie. Alla fine del 2009 solo un anno dopo l esplosione della bolla questo era il quadro, secondo uno studio della societ di indagine R.R. de Acuna y Asociados. Case terminate e non vendute: 565mila. Case in costruzione: 290mila: Case non terminate: 358mila. Progetti bloccati e mai iniziati: 1milione173mila. Superfici residenziali in vendita:

1milione342mila. In totale 3,6 milioni di domicili presenti e futuri in cui nessuno abita n abiter nei prossimi anni. E il debito del settore con gli enti finanziari raggiunge una somma spaventosa: 400 miliardi di euro. Impossibile da pagare, scrive il documento di R.R. de Acuna. L epilessia urbanistica scrive El Pas ha tracciato una mappa strana, un urbanismo di terrazzi e appartamenti vuoti, di vie senza nome, dove una o due luci solitarie si accendono nella notte in un edificio che appare sperduto nel deserto. Nelle periferie delle grandi citt non raro trovare interi blocchi edilizi abitati da cinque o sei famiglie. E poi vaste distese di terra che fu urbanizzata troppo tardi, quando la patata bollente del mattone cominciava a bruciare le mani Anche la stampa, anche la stampa pi responsabile, ha avuto tuttavia la sua parte nella ubriacatura collettiva che ha portato la Spagna alla rovina attuale. Vediamo come El Pas , il 4 dicembre 2005, descrive la colonizzazione di Valdeluz , un gigantesco insediamento edilizio che diventato, a pochi chilometri da Madrid, il simbolo della sciagurata politica del mattone facile. Valdeluz non ha precedenti. In appena sette anni, grandi praterie desertiche si stanno trasformando in una citt di 34mila abitantiil progetto va ormai con il vento in poppa. Nella frazione di Alcohete, ferve una frenetica attivit di costruzione. Si stanno edificando 9500

appartamenti, e i primi coloni arriveranno la prossima estate. E ancora: la principale attrazione di questa nuova citt la stazione del treno di alta velocit (Ave) che da Valdeluz depositer i passeggeri nella stazione di Atocha -Madrid in 27 minuti, 20 in un prossimo futuro. Infine: Dentro Valdeluz, il gioiello della corona sar un campo di golf di 18 buche, con alcuni chalet disseminati sul green. Un campo da golf che sar pronto il prossimo luglio

Il tono da trionfalistico diventa funerario sei anni dopo, in un articolo del 10 gennaio 2011. In questa terra arida, dove ancora si seminano girasoli, gracidano le rane in estate, e fischia il vento in inverno, ecco apparire Citt Valdeluz, una cicatrice che qualcuno, in un forum immobiliare di Internet ha paragonato a una copia malriuscita di Sin CityCi sono molti modi per vivere soli, e questo uno dei tanti. L urbanizzazione fu progettata per 30mila abitanti. Le aspettative, quando si pose la prima pietra, nel 2004, erano allettanti. Tutto era a favore: la prossimit con Madrid, il treno ad alta velocit, i prezzi competitivi. Pensata per crescere, diceva un video promozionale. Ma lungo il cammino accadde qualcosa di inaspettato. O meglio: tutto aveva cominciato a guastarsi proprio in quell anno in tutta la Spagna. Un leggero disaccordo tra offerta e domanda, una immensa bolla di sapone: PLOP

PLOP. Ci sono oggi in Spagna decine di citt fantasma come Valdeluz. A cominciare da Sesena, alle porte di Madrid, dove il potente costruttore Paco El pocero immagin la urbanizzazione pi grande del Paese, con oltre 13mila abitazioni. Nel 2008 solo 5000 appartamenti avevano la licenza di edificazione, e si censivano appena 750 abitanti. Quello che colpisce, in questi progetti abortiti, il trionfalismo delle origini, quasi una mania di grandezza applicata all edilizia, una impresa di ricchi pionieri. Come Ciudad Zaragoza Golf, una urbanizzazione di lusso che aspirava a convertirsi nella terza citt dell Aragona, con 45mila abitanti. Il suo primo lotto, con 2300 case, si metteva in vendita a 6000 euro il metro quadro. Anche qui i sogni di gloria morirono all alba. Nel 2009 i costruttori suonarono la ritirata, e chi aveva comprato rest con un pugno di mattoni. Oggi Ciudad Zaragoza Golf che nel 2010 ha perso anche il nome un terreno arido e abbandonato, un inospitale villaggio di edifici abbandonati, di opere edilizie lasciate a met. Migliaia di case e appartamenti vuoti, e decine di migliaia di sfrattati, famiglie letteralmente cacciate di casa: questo il paradosso dell esplosione della bolla immobiliare. Si perde il lavoro perch il settore edilizio ormai senza futuro e gli imprenditori licenziano in massa. Senza lavoro non si riesce a pagare l ipoteca accesa sulla casa acquistata. Senza ipoteca la

banca chiede un ordine di sfratto. Lo sfratto caccia in strada la famiglia insolvente, la banca diventa proprietaria dell appartamento. L appartamento messo all asta, ma nella maggior parte dei casi resta invenduto e vuoto. Intanto la famiglia sfrattata dovr ancora pagare l ipoteca per una casa che non pi sua, con rate che crescono per gli interessi di mora e i costi giudiziari. Moltiplicato per mille, moltiplicato per diecimila, questo il meccanismo di una crisi che crea disoccupati e indebitati a vita. La Piattaforma dei colpiti dalle ipoteche denuncia un sistema che condanna interi ceti sociali alla marginalit e all esclusione. Spiega Rafael Mayoral, consigliere giuridico dell organizzazione: c stata una gestione temeraria del rischio da parte delle banche, ma questa non viene sanzionata. Il sistema garantisce solo i diritti del creditore, a danno dei debitori e della societ. Nel diritto romano, esistevano gli schiavi per debiti. Ora, hanno solo cancellato la parola schiavo, ma in pratica si tratta dello stesso fenomeno. Il sistema finanziario spagnolo si fonda sulla schiavit del debitore, che persa la casa - deve rispondere alle ingiunzioni della banca con i suoi beni presenti e futuri fino alla fine dei suoi giorni. Per la morale della favola, lasciamo parlare gli economisti Manuel Arellano e Samuel Bentolila, del Centro di studi monetari e finanziari (Cemfi): risulta che una intera generazione di spagnoli perde i suoi

risparmi perch li ha destinati a comprare case, il cui valore sta franando. Risulta che molti si sono indebitati al punto che non possono far fronte ai propri debiti.. Risulta che ci siamo specializzati in lavori da muratori e manovali, elettricisti e idraulici, camionisti e fabbricanti di porte, finestre, mattonelle e lavabi, periti e venditori di ipoteche. E che ora la nostra esperienza lavorativa non vale pi nulla. Risulta che il miracolo spagnolo era un miraggio, perch ci siamo dedicati a costruire case che non servivano, e abbiamo comprato appartamenti che ora sono vuoti e serrati. Una casa vale solo per viverci, e se nessuno pu viverci dentro, allora non vale nulla..

FLAVIO FUSI