MANUAL DE USO, OPERAO E MANUTENO DAS EDIFICAES

Orientaes para Construtoras e Incorporadoras

OUTUBRO/2013

CENRIO

fotografia: Erivelton Viana

A Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC) e suas entidades associadas com a clara percepo de que o sucesso de um empreendimento est diretamente ligado relao entre as empresas e seus clientes vm desenvolvendo aes de capacitao voltadas a incorporadoras e construtoras para melhoria desta relao. Estas aes nitidamente j mostram resultados de melhorias dos processos internos das empresas voltados ao atendimento e assistncia tcnica, do relacionamento com os clientes, do desenvolvimento de fornecedores, do engajamento com as entidades da cadeia produtiva e agentes financiadores, e da melhora da imagem do setor junto ao Poder Judicirio e sociedade. Com o objetivo de ampliar estas aes, a CBIC lana o projeto: Guia Orientativo para elaborao do manual de uso operao e manuteno de edificaes, com alcance nacional, tendo o importante papel de instruir e subsidiar a elaborao dos manuais do proprietrio e das reas comuns, propondo, inclusive, maior uniformizao destes instrumentos. O projeto tem, como fatores indutores, a reviso das normas ABNT NBR 5674 e ABNT 14037, que apresentam diretrizes para elaborao dos manuais e do sistema de gesto de manuteno da edificao e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece nveis de desempenho, sugestes de prazos de garantias, e que destaca a importncia do correto uso e manuteno do imvel. Estas normas, em suas verses mais atualizadas, bem como as legislaes vigentes, devem ser seguidas na elaborao dos manuais. Tambm deve ser considerada a evoluo dos produtos, dos mtodos construtivos, da complexidade dos empreendimentos, das boas prticas de mercado e do perfil de consumidores. A entrega dos manuais de uso e operao das edificaes Proprietrio e reas Comuns - tem como funo ressaltar que a durabilidade de uma edificao est ligada, no s aos fatores relacionados ao projeto e execuo da obra, mas tambm ao correto uso e manuteno, principalmente a manuteno preventiva. Portanto, importante realizar esforos conjuntos no sentido de mudar a cultura da falta de cuidados e ateno rotineiros com a edificao.
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A utilizao do Termo de Garantias desde o lanamento do empreendimento, alm de ser requisito legal, traz maior segurana na relao de ambas as partes, deixando claro desde o momento da venda do imvel os direitos e obrigaes dos clientes e incorporadores e construtores. A seguir apresentamos resumidamente conceitos importantes e sugestes para auxiliar na elaborao dos Manuais e do Termo de Garantias. O projeto: Guia Orientativo para elaborao do manual de uso operao e manuteno de edificaes est sendo desenvolvido pelo Grupo de Acompanhamento de Normas da CBIC composto por representantes de entidades associadas e tem seu lanamento previsto para maio de 2014.

RESPONSABILIDADES

Construtores e/ou incorporadores:

Elaborar o manual que atendendo as normas ABNT NBR 14037 Manual, ABNT NBR 5674 e ABNT 15575, informar os prazos de garantias, apresentar sugesto para o sistema de gesto de manuteno, informar como ser realizado o atendimento ao cliente e prestar o servio de assistncia tcnica aos usurios e sndicos de edificaes.

Projetistas
Dispor aos construtores, incorporadores e demais usurios as informaes necessrias para a elaborao dos manuais, principalmente informaes sobre correto uso e manuteno, cargas previstas, cargas mximas admitidas, riscos ao uso. Especificar componentes e sistemas em estrita observao aos critrios da norma de desempenho ABNT NBR 15575, enfatizando os requisitos de durabilidade e manutenabilidade.

Usurio e/ou Sindico:

No usar a edificao fora das condies previstas e projetadas, no realizar modificaes na edificao sem conhecimento e previa anuncia do construtor e/ou projetistas. Seguir o Manual de uso operao e manuteno da edificao, implantar e executar o sistema de gesto de manuteno. Garantir que as manutenes somente seja realizada pelos profissionais indicados no sistema de gesto de manuteno. Registrar as manutenes e inspees realizadas. Atualizar o manual nos casos em que ocorram modificaes na edificao/unidade e no caso de no ser o usurio da edificao ou no caso de transio de usurio repassar o manual.

ORIENTAES PARA A ELABORAO DO MANUAL

fotografia: Erivelton Viana

O Manual do Proprietrio e o Manual das reas Comuns devem ser elaborados de acordo com a norma ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes. Esta norma estabelece os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos a serem includos nos manuais elaborados e entregues pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislao vigente, devendo obrigatoriamente: a. informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da edificao como construda; b. descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e manuteno da edificao, bem como para a operao dos equipamentos; c. informar e orientar os proprietrios e o condomnio, em linguagem adequada e de forma didtica, com relao s suas obrigaes no tocante realizao de atividades de manuteno e conservao, e de condies de utilizao da edificao; d. recomendar aes para prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e e. recomendar aes para contribuir para que a edificao atinja a vida til de projeto. A Tabela 1 da norma recomenda a estrutura de disposio dos contedos sugerindo os temas dos captulos, e as subdivises dos itens bsicos que devem estar contidos no manual, podendo ser complementada e adaptada conforme caractersticas e necessidade especfica do empreendimento.

Tabela 1 Sugesto de Disposio dos Contedos C ap T U lo Apresentao Garantias e assistncia tcnica Memorial descritivo Fornecedores S U bdi V is es ndice Introduo Definies Garantias e assistncia tcnica Relao de fornecedores Relao de projetistas Servios de utilidade pblica Sistemas hidrossanitrios Sistemas eletroeletrnicos Sistema de proteo contra descargas atmosfricas Sistemas de ar condicionado, ventilao e calefao Sistemas de automao Sistemas de comunicao Sistemas de incndio Fundaes e estruturas Vedaes Revestimentos internos e externos Pisos Coberturas Jardins, paisagismo e reas de lazer Esquadrias e vidros Pedidos de ligaes pblicas Programa de manuteno preventiva Registros Inspees
Meio ambiente e sustentabilidade Segurana Operao dos equipamentos e suas ligaes Documentao tcnica e legal Elaborao e entrega do manual Atualizao do manual

Operao, uso e limpeza

Manuteno

Informaes complementares

ORIENTAES PARA A APLICAO DO MANUAL

fotografia: Erivelton Viana

O Termo de Garantias e as orientaes para o correto uso e manuteno devem ser utilizados desde a concepo do imvel at a utilizao do mesmo pelo proprietrio e/ou usurio. Sugere-se a elaborao de uma Minuta do Manual do Proprietrio, uma Minuta do Manual das reas Comuns e do Modelo do Programa de Manuteno Preventiva, desde a etapa de concepo. Esta Minuta pode ser entregue no ato da venda do imvel e pode ajudar a orientar cada um dos processos relacionados e a elaborar os manuais definitivos de cada empreendimento/unidade. A seguir, sugestes para uso destes instrumentos: NA INCORPORAO E VENDA O Termo de Garantias e as orientaes para o correto uso e manuteno da edificao, ou as minutas dos manuais, devem fazer parte da documentao entregue ao cliente na venda do imvel. A critrio do incorporador estes podem ser registrados em cartrio juntamente com o Memorial de Incorporao. Estes documentos devem ser citados no contrato de compra e venda como um documento integrante e devem ser entregues ao cliente em sua assinatura. Devem ainda, estar disponveis nos plantes de venda para consulta dos clientes; Deve ser explicado ao cliente que o Termo de Garantia j estipulado na aquisio mostra a transparncia nas relaes com o mesmo; Deve ser explicado ao cliente sobre a importncia do Programa de Manuteno tanto para as unidades autnomas como para as reas comuns.

COM OS FORNECEDORES DE MATERIAIS, EQUIPAMENTOS E SERVIOS Nas negociaes com os fornecedores devero ser estabelecidos prazos de garantia. Estes prazos devero contemplar, alm dos prazos de garantia do fornecedor, um perodo de carncia (prazo do fornecimento at a concluso da obra).
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As informaes sobre vida til, desempenho de componentes e elementos, e condies de uso devem ser solicitadas aos fornecedores, assim como, a entrega dos termos de garantia e quando houver, do manual de utilizao.

NA CONSTRUO A Construtora deve verificar se os materiais adquiridos, equipamentos e servios realizados so capazes de atender aos requisitos especificados. Os termos de garantias, notas fiscais, contratos, manuais dos fabricantes de materiais e equipamentos e dos prestadores de servios, devem ser guardados, assim como, os demais documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR 14037. Todo este acervo deve ser entregue ao proprietrio ou ao sndico. importante manter uma cpia dos mesmos no arquivo da incorporadora/construtora.

NA ENTREGA DA OBRA UNIDADES AUTNOMAS Deve ser elaborado um Manual do Proprietrio especfico para a unidade, abrangendo os itens utilizados na construo com as respectivas descries do correto uso e manutenes. Deve ser entregue a Tabela de Garantia Definitiva, onde iro constar os prazos para os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados. Devem ser entregues os termos de garantias e manuais dos fabricantes dos equipamentos instalados na unidade; Os clientes devem ser informados sobra a importncia da manuteno de sua unidade, alm de sua responsabilidade, proporcional sua condio de condmino, na manuteno das reas comuns do imvel. REAS COMUNS Deve ser elaborado um Manual das reas Comuns especfico para o empreendimento, abrangendo os itens utilizados na construo com as respectivas descries do correto uso e manutenes. Deve ser entregue a Tabela de Garantia Definitiva, onde iro constar os prazos para os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados.

Devem ser entregues os documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR 14037, especficos para o empreendimento. Deve ser entregue o modelo de programa de manuteno preventiva (Sistema de Gesto de Manuteno em conformidade com ABNT NBR 5674). importante lembrar que nenhum prazo de garantia pode ser inferior ao do Termo de Garantia entregue na poca da venda. PS ENTREGA O Manual deve conter o procedimento que o construtor e/ou incorporador adotar para realizar o atendimento ao cliente e para orientar e esclarecer dvidas referentes manuteno, garantias e assistncia tcnica. A equipe responsvel deve ser treinada e ter conhecimento destes documentos. Os prazos e condies estipulados no Termo de Garantias devem ser respeitados pelos clientes e pelas construtoras e incorporadoras. A importncia de estabelecer e implantar o Programa de Manuteno deve ser reforada junto ao sndico (ou administradora), e este deve estar em conformidade com a minuta do Sistema de Gesto de Manuteno disponibilizada pela construtora. Poder ser includa no manual, a informao que constatando-se na visita de avaliao dos servios solicitados construtora e/ou incorporadora, que esses servios no estejam enquadrados nas condies de garantias, ser cobrada uma taxa de visita e no caber a execuo destes servios.

fotografia: Erivelton Viana

CONCEITOS RELEVANTES

fotografia: Erivelton Viana

G A R A N T I A L E G A L E G A R A N T I A C O N T R AT U A L Garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposies, devoluo ou substituio do produto adquirido conforme legislao vigente. Garantia contratual: condies dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, reposio, devoluo ou substituio do produto concludo. A garantia contratual facultativa e no se soma garantia legal. PRAZO DE GARANTIA LEGAL: Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para reclamar dos vcios (defeitos) verificados na compra de produtos durveis. P R A Z O D E G A R A N T I A C O N T R AT U A L : Perodo de tempo, igual ou superior ao prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado, termo de garantia ou contrato para que o consumidor possa reclamar dos vcios aparentes ou defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critrio do fornecedor. O R E PA R O D E FA L H A S Durante a vigncia dos prazos de garantia deve ser feito pelo incorporador ou construtor, ressalvadas as hipteses que excluem a sua responsabilidade, como o mau uso ou a falta de manuteno pelos usurios; atos de terceiros; caso fortuito ou fora maior. Vencido o prazo de garantia, a responsabilidade deve ser apurada.

pra Z os de G aran T ias , O anexo D da Norma ABNT NBR 15575 Parte 1 traz uma recomendao dos prazos de garantias, e, apesar de no estabelecer de forma obrigatria estes prazos, pode e deve ser observado para o estabelecimento dos prazos mnimos de garantia que devem ser informados nos manuais, no caso dos empreendimentos cujos projetos foram protocolados nos rgos competentes aps 19 julho de 2013, e podem servir de referncia para os empreendimentos anteriores. A contagem dos prazos de garantias indicados no anexo D inicia-se a partir da expedio do Habite-se ou Auto de Concluso, ou outro documento legal que ateste a concluso das obras. Perda de garantia: So condies para a perda de garantia: o que dispe no Manual de Uso, Operao e Manuteno no for observado, no for implantado e executado o Sistema de Gesto de Manuteno; realizao de reforma, alterao, descaracterizao dos sistemas, componentes ou elementos. Vida T il de pro J e T o ( VU P ) : o perodo de tempo em que um sistema projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecidos, desde que cumprido o programa de manuteno previsto no manual de operao, uso e manuteno. A VUP sofre influncia direta positiva ou negativa pelas aes de manuteno, intempries e outros fatores internos de controle do usurio e externos (naturais) fora do seu controle. Vida til no pode ser confundida com prazo de garantia. N a en T re G a do e M preendi M en T o , o construtor/incorporador deve armazenar a documentao de entrega das unidades e das reas comuns (termo de entrega do manual, modelo do sistema de manuteno, termo de entrega, etc), convm tambm registrar as condies em que o empreendimento foi entregue e as condies do entorno do empreendimento naquele momento (vizinhana, vias de acesso, etc.). D aTas rele Van T es a sere M ci Tadas no M an U al : Data do protocolo projeto no rgo competente Data da aprovao do projeto de execuo Data do Habite-se ou Auto de Concluso

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REFERNCIAS

fotografia: Erivelton Viana

ABNT NBR 5674 ABNT NBR 14037

Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece os requisitos do sistema de gesto de manuteno de edificaes. Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos do manual de uso, operao e manuteno das edificaes, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomnio por ocasio da entrega do empreendimento. Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece e avalia os requisitos e critrios de desempenho que se aplicam s edificaes habitacionais, tanto como um todo quanto como de forma isolada para um ou mais sistemas especficos. a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislao aplicvel s relaes civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o condomnio de edifcios. Nela so estabelecidas as diretrizes para elaborao da Conveno de Condomnio, e ali esto tambm contemplados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao das edificaes. (ver artigo 618) a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, definindo os direitos e obrigaes de consumidores e fornecedores, bem como empresas construtoras e/ou incorporadoras. (ver artigos 12, 26, 39 e 50).

ABNT NBR 15575

Cdigo Civil Brasileiro

Cdigo do Consumidor

Nota: - as leis do fora obrigatria s normas tcnicas ou estabelecem consequncias para o seu descumprimento. - em caso de conflitos entre normas e leis devem ser obedecidos os demais atos legislativos.

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Cmara Brasileira da Indstria da Construo www.cbic.org.br Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT www.abnt.org.br

Realizao:

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Apoio:

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