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OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE

COMUNICATO STAMPA

LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA II SEMESTRE 2008


Estratti 13 Grandi Aree Urbane
BARI BOLOGNA CAGLIARI CATANIA - FIRENZE GENOVA MILANO NAPOLI - PALERMO PADOVA ROMA TORINO - VENEZIA

Bologna, 28 Novembre 2008

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

BARI
Il mercato immobiliare di Bari, negli ultimi sei mesi, ha lasciato trasparire, secondo gli operatori, significativi e diffusi segnali di rallentamento, sia per quanto concerne le quantit offerte, domandate e scambiate (soprattutto per acquisto) e sia in merito alla dinamicit transattiva, con tempi medi di vendita e locazione in generale dilatazione cos come lo sconto medio ottenuto dalla domanda sul prezzo proposto dallofferente. Queste considerazioni, comuni a tutti i comparti monitorati, ad eccezione dei capannoni industriali (il segmento che ha offerto le performance migliori), in alcuni casi trovano riscontro nellanalisi dei prezzi medi di compravendita e dei canoni di locazione, connotati da incrementi maggiormente contenuti rispetto a quelli evidenziati nella prima parte del 2008 e, nel caso del segmento degli immobili direzionali, da flessioni abbastanza evidenti per quanto concerne i canoni di locazione. Cercando infine di prevedere le evoluzioni future del mercato immobiliare locale, i giudizi inerenti il mercato della compravendita sembrano risultare ulteriormente pessimistici rispetto alla situazione attuale, mentre per il mercato della locazione le tendenze attese non dovrebbero risultare significativamente divergenti rispetto alle attuali. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008
ABITAZIONI USATE Zone Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti % (*) 5,5 5,5 5,7 5,7 5,6 Zone Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 3.252 2.668 2.219 1.510 1.970 Var. % semestrali 0,2 2,6 2,6 2,0 2,1 Var. % annuali 5,5 7,0 7,8 7,0 7,1 Rendimenti % 4,9 5,1 5,2 6,2 5,6

Prezzi ( al mq) 3.124 2.803 2.148 1.631 2.025

Var. % semestrali 3,1 2,6 0,0 2,7 1,9

Var. % annuali 6,6 6,9 3,1 7,0 5,8

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali 8,8 9,1 9,3 9,1 Rendimenti % 8,5 7,4 8,5 8,1 Dimensioni 500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media Prezzi ( al mq) 906 732 508 715 Var. % annuali 5,5 5,1 6,8 5,7 Rendimenti % 8,9 7,7 7,5 8,2

Zone Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq) 4.289 3.067 1.567 2.384

Var. % semestrali 4,5 4,7 3,6 4,2

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

BOLOGNA
Nellultimo semestre dellanno in corso si ulteriormente acuita e consolidata la fase riflessiva del mercato immobiliare locale. Allindebolimento del mercato dellabitazione a Bologna nella prima met del 2007 ha fatto seguito una fase di stagnazione con i primi segnali di recessione nei valori abitativi nel corso del primo semestre del 2008 che si propagata a tutti i segmenti del mercato in questultima parte dellanno. La domanda, che si rarefatta, e lofferta, che aumentata, hanno generato una flessione negli scambi, nei prezzi e nei canoni di locazione e un aumento delle quote di invenduto. In particolare, per quanto riguarda le abitazioni, il calo dei prezzi nellultimo semestre espresso da una perdita del valore in conto capitale del 4,5% in un semestre che equivale a 180 /mq in meno al netto dellinflazione. Si tratta di una flessione la cui entit, in termini reali, maggiore rispetto alla precedente che risale a 10 anni fa (1998). Se il fenomeno dellindebolimento della domanda di abitazioni comune a tutte le zone cittadine, ci sono mercati nei quali il calo percepito con intensit maggiore e sono le zone del centro e del semicentro mentre la periferia e le zone di pregio non vedono laggravarsi del fenomeno nellultimo semestre, anzi in quelle zone aumentano i giudizi di stabilit. Anche il segmento degli uffici vede una riduzione sia reale che nominale dei prezzi, di intensit tale da non avere precedenti negli ultimi 15 anni. Per i negozi, il calo dei valori circoscritto al semicentro e alla periferia mentre tengono quelli del centro. La diminuzione dei contratti registrata sul mercato delle compravendite non si riflessa in una maggiore vivacit del mercato della locazione che ha sofferto anchesso di una flessione dei valori e degli scambi e in un aumento dello sfitto. In prospettiva, per il prossimo semestre, si prevede il protrarsi dellattuale congiuntura condizionata pesantemente dal calo della domanda immobiliare in tutti i segmenti del mercato.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE
Zone Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI
Rendimenti % (*) 4,0 3,9 3,8 4,2 4,0 Zone Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 4.113 3.300 2.739 2.279 2.660 Var. % semestrali -2,9 -3,5 -4,4 -3,7 -3,8 Var. % annuali 0,9 0,3 -0,6 -0,7 -0,4 Rendimenti % 4,3 4,5 4,9 4,6 4,6

Prezzi ( al mq) 4.080 3.568 2.869 2.291 2.735

Var. % semestrali -3,8 -4,5 -4,5 -5,3 -4,8

Var. % annuali -2,3 -3,4 -4,0 -6,0 -4,6

Riferiti ad abitazioni usate.

NEGOZI
Zone Centro Semicentro Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 5.236 3.427 2.429 3.115 Var. % semestrali 0,1 -4,2 -2,9 -2,6 Var. % annuali 2,1 -1,1 0,1 0,2 Rendimenti % 7,0 6,7 6,5 6,7 Dimensioni 500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

CAPANNONI
Prezzi ( al mq) 1.176 1.006 894 1.025 Var. % annuali 2,2 2,0 2,4 2,2 Rendimenti % 6,4 6,4 5,8 6,2

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

CAGLIARI
Il mercato abitativo, seppure in rallentamento rispetto alle performance passate, ha conosciuto un buon aumento dei valori di compravendita e di locazione, sia su base annuale che su base semestrale, in una fase congiunturale in cui le grandi citt hanno registrato diminuzioni significative. Particolarmente interessante lapprezzamento nelle zone centrali e di pregio. Data la vivacit del mercato non sorprende che gli sconti praticati siano inferiori alla media cos come il tempo di vendita, risultato il migliore del panel nazionale. Il segmento direzionale invece si contraddistingue per offerta stabile e domanda in diminuzione, dinamica che accomuna sia il mercato della compravendita che quello della locazione. Lofferta non concede grandi ribassi, circostanza che ha portato ad un allungamento dei tempi di vendita. Tra le note positive si evidenzia la crescita interessante delle quotazioni che si distingue dal calo generalizzato dei prezzi riscontrato a livello nazionale. Diversa si dimostra invece la dinamica dei canoni, in lieve flessione dal 2007. Nella seconda parte dellanno il mercato dei negozi ha allattivo una buona tenuta nei valori, indipendentemente dal raffreddamento della domanda. I risultati migliori sono da imputare agli immobili localizzati nelle aree centrali. Anche il mercato della locazione ha dato risultati soddisfacenti in un panorama nazionale piuttosto deludente. Sul comparto pesano ovviamente i timori di una recessione, pessimismo che esce con forza dalle previsioni degli operatori. Da ultimo, per il mercato industriale e logistico, si evidenziano segnali di flessione: la crescita dei prezzi risultata inferiore a quella media nazionale, cos come per il versante locativo i canoni hanno messo a segno un risultato negativo, con risultati peggiori imputabili al segmento tipologico di maggiore dimensione. In una visione di sintesi, tuttavia, il mercato immobiliare cagliaritano nel complesso gode di una salute maggiore rispetto ad altri mercati che gi mostravano segnali di flessione nella prima parte dellanno e che ora mostrano segni evidenti della congiuntura sfavorevole. Anche a Cagliari per il mercato ha subito un certo rallentamento che si sostanzia nella diminuzione della domanda delle compravendite, senza per mostrare indicazioni preoccupanti i termini di offerta eccedente. Il mercato della locazione tendenzialmente stabile e, soprattutto per il comparto abitativo, sta rivelando una certa ripresa dellinteresse da parte del pubblico, soprattutto in ragione delle maggiori difficolt di accesso al credito bancario. Le previsioni convergono per una riduzione ulteriore delle compravendite a prezzi flettenti. Pi improntato allinvarianza il futuro della locazione.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti % (*)


5,6 5,2 5,4 5,3 5,4

Prezzi ( al mq)
2.443 2.307 1.844 1.485 1.754

Var. % semestrali
3,7 5,1 3,6 2,6 3,4

Var. % annuali
8,3 9,9 9,0 9,2 9,2

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
2.940 2.413 2.000 1.611 1.910

Var. % semestrali
1,8 2,5 3,9 2,0 2,6

Var. % annuali
7,8 9,6 8,9 7,4 8,2

Rendimenti %
4,8 4,9 4,9 5,0 4,9

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali


6,9 6,6 6,6 6,7

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
3.679 2.520 1.698 2.216

Var. % semestrali
2,6 2,1 2,3 2,3

Rendimenti %
8,3 8,7 8,0 8,3

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
986 873 684 848

Var. % annuali
2,9 4,0 4,2 3,6

Rendimenti %
8,1 7,7 7,9 7,9

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

CATANIA
Il mercato immobiliare catanese ha mostrato una diminuzione delle quantit domandate per tutte le tipologie e di conseguenza una contrazione del numero di contratti di compravendita ad eccezione del comparto industriale che manifesta maggiore stabilit. I tempi di vendita rimangono pressoch invariati mentre quelli di locazione si allungano per il segmento direzionale e commerciale. Al contrario, per acquistare o per prendere in affitto un capannone industriale si impiega meno rispetto allanno passato. I canoni fanno segnare variazioni di segno negativo, ma i prezzi non cedono in termini nominali, con leccezione di una piccola erosione (-0,9%) sul mercato terziario. Anche per questo tipo di indicatore il segmento industriale d segnali pi positivi e registra una crescita di tutti i valori. Il rendimento massimo deriva dai negozi (8,8%) mentre le abitazioni mantengono la stessa bassa redditivit media dei mesi passati (5,1%). In tutti i comparti, comunque, si riduce la redditivit in ragione della pi deludente performance dei canoni rispetto ai prezzi. Lo sconto effettuato sui prezzi richiesti al momento dellacquisto, si aggirano sostanzialmente tutti attorno al 14% e risultano in aumento rispetto al primo semestre del 2008, ad esclusione del mercato dei capannoni industriali, a sottolineare un mercato che sta sempre pi cedendo rispetto ad una domanda alquanto indebolita. Le previsioni per i primi mesi del 2009 sono orientate al proseguimento della fase riflessiva del segmento delle compravendite soprattutto nel mercato commerciale. Per le locazioni, invece, i sentiment indicano una situazione pi stabile in particolare per il comparto direzionale e industriale.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti % (*)


4,7 4,5 5,1 5,6 5,1

Prezzi ( al mq)
2.750 2.262 1.535 1.118 1.490

Var. % semestrali
0,9 2,2 1,1 -1,8 0,1

Var. % annuali
1,5 4,8 2,6 0,1 1,9

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
2.785 2.009 1.894 1.296 1.650

Var. % semestrali
-3,0 2,0 -2,8 0,0 -0,9

Var. % annuali
0,3 5,4 0,5 3,1 2,3

Rendimenti %
5,2 5,5 5,0 5,7 5,4

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali


-1,5 2,6 7,9 3,4

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
4.044 2.498 1.460 2.126

Var. % semestrali
-2,8 -0,7 3,4 0,3

Rendimenti %
9,5 8,0 9,0 8,8

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
785 690 569 681

Var. % annuali
6,1 4,1 5,0 5,1

Rendimenti %
6,2 6,1 5,9 6,1

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

FIRENZE
Il mercato immobiliare fiorentino, cos come riscontrato in altre grandi realt urbane nazionali, nel corso degli ultimi mesi del 2008 ha evidenziato andamenti nel complesso orientati ad un rallentamento generale della dinamicit transattiva e della capacit di assorbire quanto offerto. Secondo gli operatori, infatti, tutti i comparti duso monitorati hanno fatto registrare diffuse flessioni nelle quantit domandate, in particolare per acquisto, con la conseguente riduzione del volume di contratti stipulati. Lievemente pi ottimistici, invece, i giudizi espressi in merito al mercato della locazione che in questo momento sta riscuotendo maggiore interesse da parte della domanda. Entrando nel dettaglio delle performance fatte registrare dagli indicatori del mercato immobiliare di Firenze, vediamo come tutti i comparti abbiano evidenziato rallentamenti nei tassi incrementali di valori e, in alcuni casi, diffuse flessioni, riguardanti in particolare i canoni di locazione, con conseguenti ridimensionamenti della redditivit offerta dagli immobili del capoluogo toscano. In generale dilatazione, per quasi tutte le destinazioni duso, lo sconto ottenuto dalla domanda sul prezzo offerto, cos come i tempi medi di vendita e locazione. Lunica eccezione costituita dagli immobili commerciali, connotati da tempi e sconti in calo, ad indicare una dinamicit di mercato lievemente superiore rispetto a quella riscontrata per gli altri comparti. Per quanto concerne invece le aspettative per i prossimi mesi, gli operatori risultano nel complesso abbastanza pessimisti relativamente al mercato della compravendita, con ulteriori contrazioni previste per prezzi e scambi. Il mercato della locazione, invece, non dovrebbe presentare tendenze troppo dissimili da quelle osservate a fine 2008.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti % (*)


4,8 4,4 4,3 4,7 4,6

Prezzi ( al mq)
4.939 4.358 3.556 2.642 3.267

Var. % semestrali
-3,0 -0,9 0,0 -3,2 -1,9

Var. % annuali
-1,3 2,9 3,8 -1,6 0,7

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
4.618 3.943 3.304 2.675 3.141

Var. % semestrali
1,5 1,1 0,8 1,6 1,3

Var. % annuali
5,3 3,2 5,1 4,2 4,4

Rendimenti %
4,9 4,7 4,8 5,0 4,9

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annua-li


7,4 7,2 4,7 6,1

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
5.905 4.040 2.948 3.682

Var. % seme-strali
2,9 3,0 1,4 2,2

Rendimenti %
6,4 6,1 5,6 5,9

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
1.364 1.070 858 1.098

Var. % annuali
3,6 6,1 4,7 4,7

Rendi-menti %
6,8 7,8 7,8 7,4

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

GENOVA
In convergenza con il trend nazionale, anche il mercato genovese delle abitazioni rallenta: nel secondo semestre infatti evidente la frenata della corsa al rialzo dei prezzi che ha caratterizzato gli ultimi anni, cui addirittura seguita una variazione negativa per quanto riguarda il segmento di pregio. Nel contempo si verificata una contrazione della domanda per lacquisto di immobili, mentre sembra essere tornato competitivo il mercato dellaffitto. Migliore la situazione riscontrabile per il comparto direzionale che presenta un mercato raffreddato ove, per, sono le aree centrali a tenere meglio delle altre. I livelli dei canoni sono sostanzialmente stabili, e non presentano variazioni negative come invece accade alla maggior parte delle grandi citt censite. Si presenta pi in salute il comparto commerciale, soprattutto nelle aree centrali. Il comparto non ha particolarmente risentito della frenata complessiva del settore e ha registrato un buon apprezzamento delle quotazioni.Il segmento industriale, infine, ha presentato risultati meno soddisfacenti rispetto alla media in termine di crescita dei prezzi ma stato caratterizzato da una buona reattivit che ha consentito allofferta di mantenere una certa rigidit e di non praticare ribassi oltre la soglia del 10,6%. Bene anche il comparto locativo, sia per crescita dei valori che per la diminuzione delle tempistiche di stipula dei contratti. Le dinamiche combinate di prezzi e canoni producono una sostanziale invarianza dei rendimenti locativi. Sul piano previsivo, si rileva una certa convergenza che il prossimo semestre sia connotato da diminuzioni nei volumi e nei valori, con qualche indicazione anche di stabilit per ci che riguarda i capannoni. Il mercato locativo, invece, dovrebbe mantenersi sugli attuali livelli indipendentemente dal settore considerato.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti % (*)


4,4 4,5 5,0 5,6 5,0

Prezzi ( al mq)
3.849 2.948 2.060 1.363 1.926

Var. % semestrali
-2,6 1,9 0,5 2,6 1,1

Var. % annuali
1,1 6,0 5,3 8,1 5,9

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
3.147 2.350 2.118 1.370 1.819

Var. % semestrali
3,3 2,2 2,6 -0,5 1,4

Var. % annuali
8,2 5,5 6,9 4,6 5,9

Rendimenti %
5,0 5,1 5,2 5,7 5,3

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali


6,7 6,4 6,2 6,4

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
5.145 2.838 1.646 2.486

Var. % semestrali
2,9 2,5 2,0 2,5

Rendimenti %
6,9 7,5 7,3 7,3

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
1.290 1.079 830 1.066

Var. % annuali
4,2 2,0 3,8 3,3

Rendimenti %
7,0 6,9 7,4 7,1

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

MILANO
Il mercato immobiliare milanese ha accusato, nel II semestre del 2008, un deciso raffreddamento che si tradotto nel peggioramento di tutti gli indicatori qualitativi e si riflesso su un arretramento, bench non allarmante, dei valori di compravendita. I comparti pi colpiti risultano essere quelli residenziale e direzionale, ove i giudizi sullandamento della domanda e sul numero delle transazioni risultano decisamente volti alla riduzione. Sebbene in complessivo peggioramento, ma pi improntati alla stabilit, i comparti del commerciale e del segmento industriale. In tutti i casi le tempistiche di vendita si amplificano, con un pi evidente rallentamento in corrispondenza delle localizzazioni decentrate. Le ubicazioni periferiche sono sempre pi in affanno, indifferentemente dal comparto considerato, dati laccumularsi dellofferta, la scarsit della domanda e la pi significativa diminuzione dei valori di compravendita. Meglio si comporta il mercato delle locazioni, in particolare per ci che attiene le abitazioni: in questo caso, infatti, la ripresa della domanda sta gradualmente assorbendo labbondante offerta e si comincia a vedere anche una buona riduzione delle tempistiche necessarie per affittare le residenze poste sul mercato. In tutti i comparti immobiliari considerati, inoltre, i canoni di locazione non arretrano e si ferma il trend di erosione dei rendimenti che era in atto da oltre un decennio a questa parte (lunica eccezione costituita dai capannoni). In termini previsivi, sebbene sia difficoltoso riuscire a formulare ipotesi per il futuro in un mercato che vede continuamente e repentinamente modificare molte condizioni al contorno, il prossimo semestre si prospetta ancora improntato alla frenata. Le compravendite, gi diminuite nel corso del 2008, potrebbero ancora rallentare anche nei primi mesi del 2009, in buona parte a causa delle pi difficili condizioni di accesso al credito che si vanno a sommare ad una congiuntura recessiva a livello nazionale ed internazionale. Alla riduzione sui volumi si associano previsioni di riduzione anche sui valori di compravendita. Per quanto attiene il mercato dellaffitto, le previsioni sono pi improntate alla stabilit sia per i contratti che per i canoni di locazione.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti % 4,4 4,2 4,7 5,0 4,7 Zone Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 7.350 4.992 3.345 2.527 3.396 Var. % semestrali 1,4 1,2 -0,8 -2,9 -1,0 Var. % annuali 4,4 3,7 1,4 0,0 1,7 Rendimenti % 4,7 4,8 5,7 5,0 5,1

Prezzi ( al mq) 7.293 6.073 3.897 2.532 3.686

Var. % semestrali -0,1 -1,9 -2,3 -4,8 -2,9

Var. % annuali 1,9 0,0 -1,3 -4,2 -1,7

Riferiti ad abitazioni usate.

NEGOZI Zone Centro Semicentro Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 9.517 4.874 2.819 4.363 Var. % semestrali -1,7 -2,7 -2,4 -2,3 Var. % annuali -1,7 -0,3 -0,1 -0,7 Rendimenti % 6,2 7,1 6,5 6,6 Dimensioni 500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

CAPANNONI Prezzi ( al mq) 1.237 1.060 906 1.068 Var. % annuali 3,2 2,9 2,4 2,9 Rendimenti % 7,5 7,7 7,9 7,7

Fonte: Nomisma.

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

NAPOLI
Il mercato immobiliare partenopeo mostra segnali che lasciano percepire un diffuso pessimismo nel complesso. Ci soprattutto per i timori derivanti da una domanda decisamente in diminuzione che denota una consequenziale riduzione degli scambi effettivi tanto nella compravendita quanto nella locazione. A dimostrazione delle difficolt che caratterizzano il momento del mercato immobiliare, i prezzi rilevano incrementi inferiori a quelli del passato mentre in corrispondenza dei canoni di locazione compaiono tassi di variazione negativi. Ne conseguita una generale, seppur modesta, contrazione ulteriore dei rendimenti da locazione. Gli elevati livelli di prezzo raggiunti, associati al rialzo dei tassi di interesse, alle difficolt per accedere al mutuo, determinano un diffuso attendismo nella domanda, con conseguente allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione e lampliamento del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che caratterizza il mercato immobiliare nel complesso. Tali ragioni sono alla base della prudenza e del pessimismo che caratterizza le previsioni formulate dagli operatori per il 2009. Sono attese, infatti, riduzioni in tutti i comparti, sia dal punto di vista dei valori che da quello delle quantit scambiate. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008
ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti %
4,1 4,8 5,4 5,7 5,2

Prezzi ( al mq)
5.640 3.514 2.367 1.558 2.306

Var. % semestrali
1,6 -1,9 -2,8 -2,7 -1,9

Var. % annuali
5,2 0,4 -1,4 -0,5 0,3

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
5.053 3.534 2.609 1.694 2.407

Var. % semestrali
1,9 1,7 -3,8 -2,1 -1,3

Var. % annuali
4,5 3,9 -1,0 0,5 1,2

Rendimenti %
4,9 5,2 5,5 5,7 5,4

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali


4,7 5,4 2,1 3,9

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
6.763 4.321 2.509 3.634

Var. % semestrali
1,5 1,3 -1,5 0,2

Rendimenti %
6,6 6,8 7,4 7,0

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
853 682 512 716

Var. % annuali
5,0 4,3 5,9 5,0

Rendimenti %
8,8 9,5 9,0 9,0

Fonte: Nomisma.

10

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

PADOVA
Il mercato immobiliare padovano sta attraversando una fase di stagnazione che accomuna tutti i segmenti. La domanda di acquisto ai minimi storici e cos il numero di compravendite si ridotto in modo pressoch generalizzato. Nonostante il raffreddamento delle dinamiche contrattuali, non si denuncia un problema rilevante in termini di eccesso di offerta.Per ravvivare i ritmi lenti del mercato, oramai connotato da elevati tempi di vendita in tutti i comparti sui 6 mesi per le abitazioni e oltre i 7 e mezzo per gli immobili dimpresa si sta agendo sugli sconti applicati allatto della compravendita. Questi ultimi si sono ancora innalzati e sono nellordine del 9-10%, livello record per la citt veneta, ma ancora al di sotto della media nazionale. I valori di compravendita rendono performance fiacche sul semestre e restano pressoch fermi in sede nominale, comunque meno deludenti della media nazionale. Il quadro a proposito delle locazioni leggermente pi confortante. Per quanto riguarda in particolare le unit abitative, si rileva una certa ripresa dellinteresse verso laffitto testimoniata altres dalla generalizzata riduzione dei tempi necessari per locare gli alloggi e si viene ad interrompere, almeno per il comparto residenziale, la progressiva riduzione in atto da tempo dei rendimenti da locazione. Anche gli immobili dimpresa sono pi improntati alla stabilit piuttosto che alla flessione. I rendimenti immobiliari di Padova, seppure in riduzione da molti anni a questa parte, rimangono fra i pi elevati del campione di citt in osservazione, eccezion fatta per il segmento dei capannoni industriali. Lo scenario che attende il mercato locale per la prima parte del 2009 di ulteriore erosione in merito al volume dei contratti e al livello dei prezzi, mentre ci si attende una sostanziale stazionariet per quanto concerne il segmento locativo.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE
Zone Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI
Rendimenti % 4,7 5,1 5,2 6,0 5,4 Zone Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 3.783 2.663 2.383 1.789 2.197 Var. % semestrali 1,4 2,3 0,7 0,8 1,1 Var. % annuali 5,2 5,9 3,0 3,7 4,0 Rendimenti % 4,6 5,3 5,5 5,7 5,4

Prezzi ( al mq) 3.789 3.004 2.139 1.470 2.007

Var. % semestrali 2,7 -0,5 1,9 -2,3 -0,1

Var. % annuali 4,6 1,7 4,7 -0,6 2,0

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI


Var. % annuali 6,9 6,4 0,8 4,1 Rendimenti % 8,0 8,2 8,5 8,3 Dimensioni 500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media Prezzi ( al mq) 1.080 928 772 927 Var. % annuali 5,4 4,1 4,7 4,8 Rendimenti % 6,4 6,5 6,4 6,4

Zone Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq) 5.736 3.308 2.184 3.012

Var. % semestrali 1,8 1,6 -0,7 0,7

Fonte: Nomisma.

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Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

PALERMO
Il mercato immobiliare palermitano si contraddistinto da unofferta in aumento per tutte le tipologie e da una domanda in diminuzione a parte quella relativa ai capannoni industriali che risultata stabile. Il numero di compravendite, di conseguenza, in netta diminuzione, mentre la quantit di contratti di locazione stipulati rimane invariata. I valori riflettono la fase di raffreddamento del mercato immobiliare italiano con variazioni, sia positive che negative, nettamente pi contenute rispetto a quelle rilevate nel semestre precedente. In particolare i prezzi degli uffici sono gli unici a registrare una variazione nominale negativa (-0,4%) mentre quelli delle abitazioni, dei negozi e dei capannoni continuano a crescere (+1,1%, +2,6% e +2,9%). Le variazioni percentuali dei canoni sono positive per tutte le tipologie ma non vanno oltre l1%. Sul fronte dei rendimenti il comparto commerciale quello che lascia sul terreno pi degli altri, che, invece, o restano inalterati o addirittura recuperano qualche decimo di punto. Nonostante questa flessione, i negozi, mantengono la redditivit maggiore (7,2%) fra i diversi comparti, seguita da quella dei capannoni (6%), delle abitazioni (5,2%) e infine degli uffici (5%). Da sottolineare il fatto che solo la redditivit media delle abitazioni risulta superiore a quella delle 13 aree monitorate. I tempi di vendita medi aumentano per tutti i comparti e in misura maggiore per negozi e uffici. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo pi elevato riguarda le abitazioni e gli uffici che si attestano attorno al 16% mentre negozi e capannoni raggiungono il 14%. I tempi di locazione rimangono allincirca i medesimi rispetto al primo semestre del 2008. Le previsioni per la prima parte del 2009 sono negative soprattutto per quanto riguarda il mercato delle compravendite. Abitazioni ed uffici potrebbero registrare un calo netto dei prezzi e una lieve flessione dei contratti stipulati. Anche i sentiment sul mercato delle locazioni sono propensi ad indicare una fase generalmente pi stabile per quanto riguarda il numero dei contratti di locazione mentre i canoni potrebbero mostrare un decremento soprattutto nelle zone periferiche della citt.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE
Zone Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI
Rendimenti % 5,1 5,1 4,9 5,4 5,2 Zone Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 2.787 2.196 1.720 1.318 1.640 Var. % semestrali -0,1 0,4 -0,1 -1,1 -0,4 Var. % annuali 3,5 3,9 3,0 2,5 3,0 Rendimenti % 4,9 5,0 5,0 5,0 5,0

Prezzi ( al mq) 2.543 2.050 1.629 1.198 1.516

Var. % semestrali 3,4 3,7 1,3 -0,5 1,2

Var. % annuali 6,8 6,6 3,3 2,9 4,1

Riferiti ad abitazioni usate.

NEGOZI
Zone Centro Semicentro Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 4.398 2.860 1.878 2.518 Var. % semestrali 3,0 2,2 2,7 2,6 Var. % annuali 7,8 6,7 6,6 6,9 Rendimenti % 6,8 7,4 7,3 7,2 Dimensioni 500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

CAPANNONI
Prezzi ( al mq) 895 735 574 735 Var. % annuali 2,8 2,3 4,1 2,9 Rendimenti % 6,0 6,1 5,7 6,0

Fonte: Nomisma.

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Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

ROMA
Il mercato immobiliare romano ha evidenziato, nella seconda parte dellanno, un eclatante peggioramento di tutti gli indicatori congiunturali. Il razionamento del credito scaturito dalle tensioni finanziarie internazionali ha, di fatto, accelerato la spinta recessiva che aveva iniziato a manifestarsi gi sul finire del 2007. Il deciso allungamento dei tempi di vendita e lampliamento degli sconti erano stati, infatti, i primi segnali che testimoniavano lesaurirsi di un ciclo espansivo insolitamente lungo. Il progressivo deterioramento del clima di fiducia nei confronti del settore, dapprima manifestatosi con una flessione dellattivit transattiva, si oggi trasferito anche sul versante dei valori. Dallanalisi delle dinamiche semestrali emerge un quadro di assoluta fragilit, in cui la modesta riduzione delle quotazioni di mercato non stata in grado di arginare la vistosa contrazione dei contratti stipulati. Il progressivo attenuarsi della rigidit dellofferta induce a ritenere avviata una fase recessiva che potr consentire la ridefinizione, seppur non nellimmediato, di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta su livelli di prezzo pi contenuti. Si tratta di una tendenza comune a tutti i segmenti in cui si articola il mercato immobiliare, anche se le evidenze pi eclatanti in tal senso giungono in questa fase dal settore residenziale che, come spesso accade, anticipa e condiziona le dinamiche dellintero comparto e soprattutto che aveva vissuto pi fortemente la fase espansiva del mercato. Alle descritte difficolt riscontrate sul versante della compravendita non ha fatto riscontro la prevista ripresa del mercato locativo. A penalizzare tale settore contribuisce, oltre allinadeguatezza dellofferta, la modesta capacit di spesa delle famiglie, in un contesto comunque caratterizzato da riferimenti locativi fuori dalla portata di gran parte della domanda potenziale. Proprio per ovviare alle difficolt di accesso al mercato della casa, le Amministrazioni Pubbliche stanno promuovendo iniziative volte alla realizzazione di programmi di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile. Al di l dellattenzione dedicata al tema e alle tante ipotesi tecniche prospettate, i tempi non paiono, tuttavia, ancora maturi per una risposta adeguata in termini dimensionali allentit del problema. Le concomitanti difficolt dellintero mercato immobiliare hanno mantenuto pressoch inalterata la redditivit potenziale lorda da locazione, che rimane generalmente tra le pi elevate del campione di aree monitorate. Le proiezioni per il 2009 evidenziano unaccentuazione della fase recessiva, con una flessione dei valori di compravendita pi marcata rispetto a quanto fin qui rilevato. Il volume delle transazioni, invece, non si dovrebbe deteriorare significativamente, a fronte, per, anche di riduzioni nei canoni di locazione.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE
Zone Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI
Rendimenti % 5,6 5,7 5,3 6,1 5,7 Zone Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata Prezzi ( al mq) 6.945 5.061 3.925 2.557 3.549 Var. % semestrali -0,2 0,3 1,9 2,6 1,6 Var. % annuali 3,4 4,4 5,2 5,2 4,8 Rendimenti % 5,5 5,6 5,7 6,5 6,0

Prezzi ( al mq) 7.164 5.877 4.038 2.460 3.650

Var. % semestrali 0,4 0,9 -1,3 -1,6 -0,7

Var. % annuali 2,7 2,3 1,4 2,7 2,2

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI


Var. % annuali 6,5 6,3 5,0 5,9 Rendimenti % 7,4 7,8 8,5 8,0 Dimensioni 500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media Prezzi ( al mq) 1.515 1.075 883 1.158 Var. % annuali 3,0 5,0 3,3 3,7 Rendimenti % 7,8 8,3 7,5 7,9

Zone Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq) 9.126 5.503 3.073 4.632

Var. % semestrali 1,6 1,5 1,0 1,3

Fonte: Nomisma.

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Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

TORINO
La debolezza del mercato immobiliare torinese avvertita nella prima parte dellanno in corso si acuita in alcuni segmenti di mercato mentre si mantenuta invariata in altri. Con riferimento al comparto abitativo emerso un mercato duale: da una parte quello del semicentro e della periferia connotati da un calo della domanda, da unofferta in crescita e da una conseguente flessione dei valori e delle quantit scambiate; dallaltro, quello del centro e del pregio, che si mantengono stabili nelle quantit e nei valori, rispetto alla prima parte dellanno in corso, a fronte di una stabilit nella domanda e nellofferta di case. Il mercato terziario stato investito da un calo generalizzato della richiesta di uffici che, a differenza della prima parte dellanno, si esteso anche al mercato del centro cittadino. Nello stesso tempi i prezzi hanno manifestato una certa rigidit rispetto al calo della domanda e delle quantit scambiate con variazioni nellintorno dello zero. Nel segmento commerciale cresce significativamente lo sconto praticato sul prezzo richiesto e le quantit transatte si riducono ma, nonostante ci, i prezzi hanno continuato a crescere anche se a tassi pi contenuti rispetto al passato. In prospettiva il mercato torinese potrebbe subire un ridimensionamento verso il basso in tutti i segmenti, sia sul fronte delle quantit che su quello dei valori.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti %
4,2 4,5 4,6 5,0 4,7

Prezzi ( al mq)
3.417 2.763 2.099 1.534 1.974

Var. % semestrali
-0,5 0,3 -1,4 -2,7 -1,5

Var. % annuali
1,7 1,1 1,1 -0,6 0,5

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
3.130 2.480 2.033 1.531 1.898

Var. % semestrali
2,3 1,1 -1,4 -2,2 -0,9

Var. % annuali
8,9 5,0 1,4 0,2 2,2

Rendimenti %
4,2 4,5 4,7 4,9 4,7

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali


6,0 4,5 4,0 4,6

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
3.534 2.438 1.591 2.111

Var. % semestrali
0,7 0,2 0,8 0,6

Rendimenti %
6,0 5,9 6,2 6,1

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
812 728 603 714

Var. % annuali
4,8 5,2 5,7 5,2

Rendimenti %
8,1 7,9 8,1 8,0

Fonte: Nomisma.

14

Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

VENEZIA CITTA
Il mercato immobiliare veneziano non si discosta molto da quello delle altre grandi aree urbane del centro nord che, durante questa seconda met dellanno, hanno evidenziato andamenti connotati da un generale rallentamento delle dinamiche transattive e da un ridimensionamento diffuso dei valori. Questa fase di stagnazione accomuna tutti i segmenti, ma le difficolt maggiori riguardano ledilizia residenziale che vede, per la vendita, un calo progressivo degli scambi e contrazioni dei valori superiori a quelli della media nazionale con tempi di vendita che, per la citt, non erano mai stati cos elevati. Lunico segnale positivo ci giunge dal comparto della locazione residenziale che, complice la forte difficolt che si registra a Venezia, cos come nel resto del paese, per lacquisto del bene casa, mantiene alti i livelli di domanda e di contratti stipulati anche a fronte di un aumento dei valori. Come gi accennato, tutti gli altri comparti evidenziano e diffuse flessioni, sia dei canoni sia dei prezzi, con conseguenti ridimensionamenti della redditivit offerta dagli immobili del capoluogo veneto. Per il prossimo semestre gli operatori locali prevedono il protrarsi di questi andamenti per il segmento della compravendita con ulteriori aggiustamenti dei prezzi che potrebbero portare ad una ripresa, seppur modesta, del numero delle compravendite, mentre per la locazione ci si attende un assestamento intorno ai valori ad oggi raggiunti.

Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008


ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti %
4,3 4,1 3,9 3,9 4,0

Prezzi ( al mq)
6.275 5.200 4.204 3.325 4.006

Var. % semestrali
-2,3 -3,9 -1,9 -1,2 -2,0

Var. % annuali
-3,8 -6,3 0,4 -0,2 -1,6

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
7.243 5.844 4.490 3.625 4.393

Var. % semestrali
2,4 -0,3 1,5 1,3 1,2

Var. % annuali
2,8 -1,5 4,8 4,0 3,1

Rendimenti %
3,8 4,0 4,0 4,1 4,0

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
16.184 8.333 3.817 6.874

Var. % semestrali
-0,6 -4,5 2,2 -1,1

Var. % annuali
3,7 0,0 6,6 3,3

Rendimenti %
7,7 7,0 8,2 7,6

Fonte: Nomisma.

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Estratti 13 Grandi Aree Urbane Novembre 2008

VENEZIA TERRAFERMA
Cos come accade per la laguna di Venezia, anche per la citt di Mestre il mercato immobiliare locale sta attraversando una fase riflessiva dai contorni ancora non ben definiti. Lindebolimento dei principali indicatori accomuna tutti i comparti duso monitorati e qui, pi che nel vicino capoluogo, il mercato caratterizzato da un deciso calo della domanda di immobili, in vendita e in locazione, e da unofferta in crescita tendenziale. La conseguente diminuzione dei contratti, registrata in primo luogo nelle compravendite, non si riflessa in un maggiore dinamismo del mercato della locazione, che ha sofferto anchesso di una flessione dei valori e degli scambi. Analizzando i dati quantitativi, vediamo come tutti i comparti abbiano registrato diffuse riduzioni, soprattutto nei canoni di locazione, o rallentamenti significativi dei tassi di crescita ( il caso ad esempio dei prezzi degli uffici e dei capannoni industriali) con conseguenti ridimensionamenti delle redditivit offerte dagli immobili. In generale dilatazione, per quasi tutte le destinazioni duso, sono invece i tempi medi di vendita e di locazione che raggiungono nel caso delle abitazioni, valori tra i pi elevati dellultimo decennio e oggi tra i pi alti rispetto alle tredici grandi aree urbane esaminate. Le previsioni per il 2009 non sono ottimistiche ed evidenziano unaccentuazione della fase recessiva, con una flessione dei valori di compravendita pi marcata rispetto a quanto fin qui rilevato cui si associa un mercato della locazione in crescente, ma cauta, stabilizzazione sui livelli conseguiti a fine anno. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008
ABITAZIONI USATE Zone
Pregio Centro Semicentro Periferia Media ponderata
(*)

UFFICI Rendimenti %
4,5 4,5 4,7 5,3 4,9

Prezzi ( al mq)
2.858 2.591 2.075 1.578 1.931

Var. % semestrali
2,1 -0,6 -3,2 -2,2 -1,8

Var. % annuali
5,0 2,4 -0,2 0,1 0,9

Zone
Centro Semicentro Perif. terz. Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
3.386 2.754 2.463 1.930 2.279

Var. % semestrali
0,7 -1,1 1,4 2,2 1,3

Var. % annuali
4,1 1,3 0,5 2,2 1,7

Rendimenti %
5,1 5,4 5,5 5,2 5,3

Riferiti ad abitazioni usate. NEGOZI CAPANNONI Var. % annuali


2,4 3,6 2,9 3,0

Zone
Centro Semicentro Periferia Media ponderata

Prezzi ( al mq)
4.239 2.710 1.986 2.515

Var. % semestrali
-1,1 -0,4 -1,1 -0,9

Rendimenti %
8,4 8,0 7,7 7,9

Dimensioni
500 mq 1.000 mq 3.000 mq Media

Prezzi ( al mq)
1.047 967 788 934

Var. % annuali
3,1 4,5 3,8 3,8

Rendimenti %
6,9 6,8 6,7 6,8

Fonte: Nomisma.

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