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LA PROPOSTA DEL PIANO

RELAZIONE

SOMMARIO:
1. PRINCIPI, METODI E OBBIETTIVI GENERALI FONDATIVI PER IL PIANO
1.1. Premessa
1.2. LUrbanistica della piccola dimensione
1.3. Gli scenari progettuali

2. LA PROPOSTA SPECIFICA PER IL PIANO URBANISTICO PER CAPENA


2.1. Schema di assetto e schema degli interventi per Capena e il suo territorio
2.2. Assetto del territorio di Capena
2.3. La citta esistente

3. LE QUANTITA DEL DPI


4. SCENARI PROGETTUALI DI DETTAGLIO
4.1. Sistema Centro Storico Citt Consolidata
4.2. Sistema Pastinacci
4.3. Sistema Portularo Campo sportivo Monte Cecchitto alto
4.4. Sistema Monte Cecchitto basso Selvotta
4.5. Sistema Rosetole Scoranello alto
4.6. Sistema Scoranello basso Santa Marta
4.7. Sistema Colle del Fagiano

5. NOTE SULLE NTA e SULLATTUAZIONE DEL NUOVO PUCG


5.1. Note sulle NTA del nuovo PUCG
5.2. Note sullattuazione del nuovo PUCG
6. APPENDICE
Il DPI per il nuovo PUCG del Comune di Capena composto dai seguenti
elaborati:

-ADocumentazione delle determinazioni degli strumenti di


pianificazione territoriali o di settore
A-01

Territorio comunale su PTPR del Lazio tav A

A-02

Territorio comunale su PTPR del Lazio tav B

A-03

Territorio comunale suL Piano di Bacino del Tevere

A-04

Territorio comunale su PTPG di Roma tav TP2

A-05a/b

Territorio comunale su PTP del Lazio

-BDocumentazione dei dati strutturali e di tendenza


caratterizzanti il Comune (popolazione, attivit economiche, opere pubbliche)
B-01

Individuazione della popolazione sul territorio Comunale

B-02

Individuazione delle attivit ecomoniche sul territorio

B-03

Individuazione delle opere pubbliche negli atti di programmazione comunale

-CRelazione geologica, agropedologica, archeologica e di uso


del suolo (ex art. 37 della L.R. 38/99)
C-01

Principali caratteri geomorfologici ed idraulici del territorio comunale

C-02

Le zone di dissesto idrogeologico e di rischio idraulico in atto o potenziale

C-03

Le zone sottoposte a vincolo idrogeologico

C-04

La copertura del suolo, riferimento ai valori ambientali e vegetazionali

C-05

La aree sottoposte a vincoli ambientali

C-06

I caratteri agropedologici del territorio comunale

C-07

Le aree archeologiche vincolate e segnalate, i beni e i percorsi di interesse storico

C-08

La definizione degli insediamenti urbani storici aggregati (ex art. 60 della L.R. 38/99)

-DDocumentazione delle aree e degli immobili di propriet


comunale e demaniale, situazione degli usi civici
D-01a/b
D-02

Individuazione delle aree e degli immobili pubblici di propriet Comunale e Demaniale


Situazione degli usi civici

-ERappresentazione del sistema insediativo comunale nel suo


stato di fatto
E-01a/b

Perimetrazione dell'occupazione del suolo

E-02a/b

Perimetrazione delle aree urbanizzate (ex. Art. 57 comm. 1,2)

E-03

La rete infrastrutturale e i servizi di trasporto collettivo extraurbano

-FDocumentazione dei regimi urbanistici vigenti


F-01a/b/c Piano Regolatore Generale
FPiani esecutivi
02a/b/c/d
F-03a/b

Provvedimenti per il recupero dell'abusivismo urbano (nuclei spontanei ex L.R. 28/80)

-GValutazione dello stato di fatto con il PRG vigente

G-01a/b

Valutazione per ogni zona omogenea dell'edificazione esistente e residua di piano

G-02a/b

Infrastrutture ed opere di urbanizzazione

-HArticolazione del territorio esterno alla perimetrazione delle


aree urbanizzate
H-01a/b

Articolazione dei pasaggi rurali dai caratteri produttivi e paesistici differenziati

-PDocumentazione grafica della proposta


P-01a

Sintesi della pianificazione paesistica e dell'analisi morfologica del territorio

P-01b

Aree edificate esistenti

P-02

Individuazione dei sistemi strutturali del territorio

P-03

Schema strutturale di assetto del territorio

P-04a

Sintesi degli interventi per l'assetto territoriale

P-04b

Elementi dell'assetto territoriale tratti dalla pianificazione vigente

P-05a

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - sistema P.za dell'Osteria - P.za S.


Marta

P-05b

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza del Colle

P-05c

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Selvotta

P-05d

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza d'ingresso alla citt

P-05e

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Panoramica

P-05f

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Europa

P-05g

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza del Mattatoio

P-05f

Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Manciano

1. PRINCIPI, METODI E OBBIETTIVI GENERALI FONDATIVI PER IL PIANO


1.1. Premessa
Preliminarmente ad ogni discorso o proposta da fare a proposito della
pianificazione del futuro assetto di unarea urbana e del suo territorio occorre
prendere atto ed essere consapevoli che nel corso della seconda met del XX
secolo avvenuta una trasformazione epocale del territorio e delle citt
italiane, in termini quantitativi e qualitativi.
Sul piano quantitativo, sono significative le cifre che descrivono la crescita del
patrimonio abitativo in Italia nel corso del xx secolo (dati ISTAT- 2001):

- nel 1919:

3.893.567 abitazioni

- nel 1945:

6.598.536

- nel 2001

27.268.880

Dunque nella seconda met del XX secolo in Italia sono state costruite
20.670.344 abitazioni.
Sul piano qualitativo, non si pu non essere consapevoli che si tratta di una
vera catastrofe urbana che ha prodotto effetti drammatici sulla qualit
urbana e del territorio, soprattutto in termini di un buon abitare.
Sono sotto gli occhi e nelle esperienze di tutti, ogni giorno, uno svariato
campionario di quegli effetti: inquinamento, traffico, nuove edificazioni spesso
di nessuna qualit architettonica, distruzione di paesaggi, spreco di suolo,
carenza di spazi pubblici adeguati,.
La decisione di una collettivit di operare per pianificare il suo futuro attraverso
un Piano Urbanistico va collocata necessariamente allinterno di questo quadro.
Nella situazione attuale deve essere assunto un obiettivo primario e
fondamentale: recuperare qualit dellabitare, le condizioni per un buon
abitare. Obbiettivo che pu essere perseguito individuando e mettendo in
campo politiche urbane e interventi nello spazio abitato che costruiscano le

condizioni minime necessarie a soddisfare quattro esigenze primarie di ogni


abitante: accoglienza, socialit, urbanit, bellezza.
Si pu abitare bene (o felicemente) nello spazio urbano quando siano
soddisfatte almeno quattro esigenze: quelle dellaccoglienza: poter godere in
tranquillit e sicurezza delluso dello spazio urbano, del contatto tra il nostro
corpo e le buone qualit del mondo fisico: aria, luce, colori, ombra e sole,
materie e materiali, paesaggi; quelle dellurbanit: poter godere delluso di
attrezzature e servizi di adeguato livello, locale e urbano; quelle della socialit:
poter godere di spazi nei quali sia possibile e piacevole lincontro con altri
abitanti; quelle dellestetica, quando sia possibile godere di spazi urbani dotati
anche delle qualit della bellezza.
Il concetto di abitare implica il sentimento dellappartenenza a un luogo
concreto, come tale individuabile, riconoscibile nella sua estensione; e perci
di dimensioni che siano comprensibili, vale a dire misurabili (a misura
duomo) almeno nella immagine mentale degli abitanti di quel luogo. Il che pu
tradursi nella ulteriore esigenza che le quattro condizioni sopra dette trovino
soddisfazioni nellambito di spazi urbani di piccola dimensione, misurabili e
godibili anche attraverso la loro percorribilit a piedi.
Lobbiettivo di soddisfare alle quattro esigenze primarie comprende e contiene
il principio irrinunciabile della sostenibilit. E infatti il principio della
sostenibilit pu essere articolato nelle quattro dimensioni della sostenibilit
ambientale, sostenibilit sociale, sostenibilit economica, sostenibilit estetica.
Il principio della sostenibilit in termini concreti pu essere definito nella
individuazione di primarie operazioni da mettere in campo per attuare una
strategia complessiva per i prossimi anni fondata sulla riqualificazione e
miglioramento dellesistente.
E loggetto primario e complessivo della riqualificazione e del miglioramento
deve essere il paesaggio nelle diverse forme specificazioni: paesaggio naturale,
paesaggio urbano storico, paesaggio urbano delle periferie, paesaggio
delledificazione diffusa, paesaggio agricolo, ecc. Il paesaggio infatti altro non
che la sintesi delle attivit umane e della forma che queste si danno e danno
alla citt e al territorio nelle sue varie parti e declinazioni (vedi, a questo
proposito, la Convenzione Europea sul Paesaggio, 2000).
Tornando ora alle questioni generali dellimpostazione di un nuovo Piano
Urbanistico, un discorso specifico va fatto a proposito degli strumenti per
operare e sulla necessit di innovazioni concettuali e procedurali da introdurre
nella strumentazione urbanistica.
Infatti va ricordato che il Prg nasce storicamente ed sempre stato utilizzato
come strumento per governare (regolare) lespansione urbana.
E che tali sono perci le tecniche urbanistiche che lo hanno sempre
contraddistinto: la Zonizzazione funzionale (o Disciplina degli usi del suolo) e le
Norme Tecniche di Attuazione.

Tecniche poco adatte, o comunque non sufficienti o adeguate, alle operazioni di


riqualificazione e miglioramento dellesistente.
Nella attuale situazione delle citt e del territorio occorrerebbe mettere in
campo una strumentazione adatta allesistente basata su una Urbanistica della
piccola dimensione.
Infatti il piano come strumento di riqualificazione richiede di lavorare su una
scala (una dimensione) che nello stesso tempo concettuale e fisica: la piccola
dimensione, appunto. Lavorare alla scala della piccola dimensione significa
dare attenzione e spazio ai dettagli: il che significa dare attenzione e spazio ai
luoghi, nelle loro specifiche realt, caratterizzazioni e diversit.
Solo dando attenzione e spazio ai luoghi possibile lavorare per ottenere il
soddisfacimento delle esigenze di accoglienza, di socialit di urbanit e di
bellezza.

1.2. LUrbanistica della piccola dimensione


I principi progettuali generali al quale ci si riferiti e che dovrebbero guidare
lelaborazione di un piano urbanistico costituiscono un insieme che pu essere
definito come metodo della Urbanistica della piccola dimensione.
Il metodo dellUrbanistica della piccola dimensione pu essere sintetizzato in
sette proposizioni, che nascono tutte da considerazioni relative al concetto di
buon abitare e che tracciano un possibile percorso verso una nuova cultura
delle citt che questo concetto ponga al centro dei suoi interessi.
Ognuna delle sette proposizioni richiederebbe, per essere ben esplicitata, una
argomentazione consistente. Per motivi di spazio, qui ne viene data solo una
breve sintesi.
Lurbanistica della piccola dimensione un complesso di concetti, metodi e
tecniche che sono applicabili ad una dimensione urbana che quella del
quartiere o di un aggregato di quartieri o di una piccola citt. Lurbanistica
della piccola dimensione vuole prendere cura dello spazio urbano nel quale
quotidianamente vivono gli abitanti della citt. Di quellambito urbano,cio, che
pi di altri molti sentono come proprio: il quartiere, appunto, o un gruppo di
tre o quattro quartieri, o un piccolo centro urbano o piccola citt. Infatti, nella
mappa mentale di ciascun abitante la citt, qualsiasi citt, composta da
poche parti di piccole dimensioni: i quartieri, o comunque gli ambiti di vita,
dove abbiamo la residenza, dove lavoriamo, che frequentiamo di pi per varie
ragioni. E su questi ambiti di vita che lurbanistica della piccola dimensione
propone lattenzione e la cura per la buona qualit urbana.
Lurbanistica della piccola dimensione fonda i suoi metodi e tecniche sulle
percezioni, sensazioni, memorie, immagini, che nascono dal rapporto diretto
tra abitante e spazio urbano. Rapporto, cio, nel quale lesperienza percettiva
dello spazio urbano avviene da altezza docchi duomo e attraverso il

movimento a piedi. Il solo rapporto che permette esperienze e sensazioni del


mondo fisico. E di percepirne le qualit, di avere memoria di quelle percezioni,
sia per il ripetersi di alcune (quando si abbiano frequentazioni ripetute con
alcuni spazi urbani), sia per il mutare di quelle anche in relazione al mutare del
tempo e delle condizioni esistenziali delle vite di ognuno. Ma laccumularsi delle
percezioni e delle memorie di quelle produce anche relazioni affettive con
quegli spazi nei quali abbiamo passati tratti della nostra vita.
Lurbanistica della piccola dimensione trae le indicazioni e ispirazioni
progettuali dai caratteri specifici e unici dei luoghi dellintervento,e propone
metodi e tecniche per conoscere e evidenziare quei caratteri e quellunicit.
Inoltre, lurbanistica della piccola dimensione assume la partecipazione degli
abitanti ai processi delle scelte riguardanti le trasformazioni urbanistiche del
loro ambito urbano come metodo per meglio conoscere le realt locali anche
nei dettagli e per progettare un assetto in accordo con quelle conoscenze e con
i desideri o aspirazioni degli stessi abitanti.
Lurbanistica della piccola dimensione privilegia lo spazio pubblico rispetto al
costruito. Perch lo spazio pubblico, se opportunamente conformato, che pu
caratterizzare la forma di un quartiere, o darne una rappresentazione
memorabile e ricca di carattere. Ne pu, cio, costituire la struttura
riconoscibile. Perch attorno o lungo uno spazio pubblico che possono essere
vantaggiosamente disposti attrezzature e servizi. Perch lo spazio pubblico
che accoglie gli abitanti, nello spazio pubblico che gli abitanti hanno
esperienza del loro abitare fuori della propria casa. E con lo spazio pubblico
che gli abitanti a poco a poco, quotidianamente, intessono relazioni di memorie
con il loro mondo dellabitare.
Ancora: lurbanistica della piccola dimensione adotta metodi e tecniche di
lettura e di comunicazione (utilizzando un linguaggio grafico ma anche scritto o
utilizzando strumenti multimediali) in modo da poter rappresentare la
complessa realt dei luoghi e delle eventuali trasformazioni progettate in modo
quanto pi possibile semplice, chiaro, amichevole e comunicativo.
Infine, lurbanistica della piccola dimensione pratica esplicitamente la
sostenibilit come condizione necessaria per le trasformazioni urbane. Una
sostenibilit che prodotto delle sei precedenti proposizioni. Ma anche matrice
delle quattro dimensioni della qualit urbana: ambientale, economica, estetica
e sociale. Dunque, lurbanistica della piccola dimensione pone la bellezza della
citt tra i suoi obbiettivi di sostenibilit. E lassunzione dellobbiettivo della
bellezza rafforza e d argomenti alla scelta delle sette proposizioni per
lUrbanistica della piccola dimensione.
Va sottolineato, infatti, che il metodo progettuale dellurbanistica della piccola
dimensione caratterizzato anche da una forte attenzione ai temi della estetica
urbana. Specificando dunque, in particolare, quei principi progettuali che siano
necessari e sufficienti per elaborare progetti che tengano conto della bellezza

nella citt come uno degli obbiettivi da ottenere, se ne possono individuare


cinque famiglie.
I principi per la bellezza nella citt riguardano specificamente lo spazio
pubblico, nelle sue possibili forme e assetti, in quanto lo spazio pubblico viene
proposto come il materiale principale per la bellezza della citt.
Si tratta di principi, o piuttosto di criteri, che devono essere seguiti perch si
possano avere le condizioni minime affinch possa accadere, nello spazio
pubblico levento della bellezza. Un evento di difficile e complessa attuazione,
ma da perseguire sempre, per quanto possibile. Un evento che potr anche
essere di una bellezza classificabile nei livelli del gradevole e del piacevole, che
possa produrre la percezione del sentirsi bene in quegli spazi della citt.
Le cinque famiglie di principi progettuali per la bellezza nella citt sono:
strutturazione, conformazione, variazione, correlazione, narrazione.
Qui, se ne pu dare solo una definizione di estrema sintesi.
Criterio della strutturazione: individuare e definire una struttura urbana, un
sistema strutturante di spazi pubblici per una citt di piccola dimensione o per
un quartiere o per un gruppo di quartieri.
Criterio della conformazione spaziale o della composizione: comporre tra loro
gli elementi della struttura e comporre adeguatamente gli effetti spaziali (e
soprattutto leffetto del margine) per la figurabilit dei singoli spazi pubblici
(piazze, viali, corsi, strade, parchi e giardini) che formano il sistema della
struttura: elementi componenti la struttura.
Criterio della variazione (o della articolazione): introdurre adeguate variazioni e
articolazioni sia nel sistema complessivo di spazi pubblici strutturanti, sia in
ognuno degli spazi componenti la struttura.
Criterio della correlazione: far nascere dalle caratteristiche del contesto
dellintervento (caratteristiche della societ che abita lambito di intervento,
della sua storia, dei segni della natura) lindividuazione degli elementi della
struttura, la definizione della sua forma, dei suoi elementi componenti, delle
scelte di composizione e di variazione.
Criterio della narrazione: a tutti i precedenti requisiti deve sovrintendere un
requisito che li relazioni tra loro: il requisito del racconto - o della
tematizzazione. Perch certamente la bellezza non pu nascere se non da una
idea, da un tema, da un racconto che metta insieme e componga i diversi
requisiti, li metta in rapporto, e metta in rapporto tra loro le varie parti,
elementi, componenti del luogo, e questi con la citt intorno. E perch la
bellezza di una parte di citt nasce anche dalla composizione di significative
sequenze (una narrazione di sequenze) di spazi pubblici, che producano
percezioni memorabili. Un progetto che abbia la bellezza tra i suoi obbiettivi
propone significati e valori.

I cinque criteri per la bellezza nella citt vanno tutti integrati nel progetto,
rafforzandosi a vicenda luno con laltro.
Lurbanistica della piccola dimensione comporta, e anzi richiede, di utilizzare
come tecniche per il progetto, accanto ai contenuti e alle tecniche tradizionali
pi o meno innovate (zonizzazione e regole, standard e viabilit), anche
schemi di assetto e scenari progettuali.
Gli schemi di assetto possono essere definiti in generale una rappresentazione
grafica sintetica del sistema di progetti urbanistici che definiscono la struttura
primaria di un assetto proposto di un territorio e delle sue aree urbane.
Sistema che
territorio.

forma una parte, ma quella strutturante, dellassetto di un

Le caratteristiche principali dei diversi progetti urbanistici che sono le


componenti del sistema strutturante sono descritti attraverso scenari
progettuali
Gli scenari progettuali (scenari-progetto) sono sondaggi progettuali
preliminari al processo di produzione di progetti urbanistici veri e propri (con le
tradizionali tecniche della zonizzazione e delle norme e regole) e servono come
prima verifica di fattibilit (morfologica, funzionale, economica, socialepartecipativa) e a dare consapevolezza, visione e senso alle tecniche
urbanistiche.

1.3. Gli scenari progettuali


Contenuto principale di uno scenario progettuale la prefigurazione possibile
(il disegno urbano) dellassetto fisico futuro di un dato luogo. Esso conterr
perci, in linea di massima, schemi planimetrici dellassetto complessivo
dellarea urbana oggetto di intervento, scenari planimetrici e in tre dimensioni
del possibile disegno urbano di ciascuno degli interventi previsti, con
particolare attenzione al disegno dello spazio pubblico, e con ipotesi relative ai
tipi edilizi e alle relative destinazioni duso e quantit sia di edificazione che di
servizi pubblici.
La produzione di scenari ha diversi aspetti di utilit sia per le Amministrazioni,
sia per gli abitanti.
In primo luogo uno scenario progettuale pu essere utilizzato per costruire
una coscienza collettiva sugli obbiettivi e sulle modalit di un intervento
urbanistico. Se accompagnato da una opportuna pubblicizzazione, infatti,
uno scenario progettuale pu richiamare lattenzione di abitanti, di
operatori, di tecnici e di amministratori sui problemi dellarea urbana
interessata, sui problemi dellintervento, e sulle possibili soluzioni e
contribuire, anche attraverso il dibattito, alla formazione di una
consapevolezza di possibili scenari condivisi per il futuro dellarea.

Lelaborazione di uno scenario progettuale, inoltre, loccasione per una


conoscenza, razionalizzazione e organizzazione dei problemi posti
dallintervento. E, di fatto, permette una prima verifica della fattibilit
quantitativo-funzionale dellintervento stesso, in termini di densit,
accessibilit, funzioni. E, contemporaneamente, permette anche una prima
verifica della sua fattibilit morfologica ed estetica.
Lo scenario progettuale, infatti, come detto, proprio per le sue peculiari
caratteristiche di contenuto, non definibile come un progetto urbanistico
vero e proprio. Lo scenario produce idee progettuali che ancora
necessiteranno di approfondimento, e comunque di una traduzione in
termini di tecniche urbanistiche, ma che gi avranno subito un primo
confronto con la realt dei luoghi dellintervento.
Gli scenari progettuali, possono essere utili anche perch costituiscono il
materiale base per lelaborazione di linee guida per i progetti urbanistici.
Le linee guida sono indicazioni non prescrittive per la redazione dei progetti
urbanistici e contengono indicazioni relative a regole morfologiche di assetto,
accessibilit, tipi edilizi ecc.
Le linee guida sono uno strumento di grande utilit per le Amministrazioni
comunali come strumenti di controllo e valutazione, anche estetica, del
progetto stesso da parte delle stesse Amministrazioni, ma ancora prima come
indirizzi per il lavoro dei progettisti.
Per tutti questi motivi, sarebbe auspicabile che ogni processo di progettazione
urbana iniziasse sempre con la produzione di scenari progettuali, come del
resto avvenuto, e avviene, in numerosi casi sia in Italia che allestero.
Ed perci prevedibile un futuro di sempre maggiore utilizzazione di questo
strumento da parte delle Pubbliche Amministrazioni.
Quanto detto permette di riassumere e chiarire in termini generali cosa
significa e cosa comporta, nel quadro di una nuova pianificazione, il
perseguimento delle quattro dimensioni della sostenibilit e la soddisfazione
delle quattro esigenze per un buon abitare per il territorio e la citt.

Possono individuarsi i seguenti cinque indirizzi principali:


aprire una fase qualitativa della organizzazione territoriale del comune,
per cui il nuovo piano dovrebbe essere prevalentemente un piano di
riqualificazione urbana e del territorio fondata sullesistente
ottenere un sostanziale contenimento del nuovo sviluppo, minimizzando
nuove occupazioni di suolo o, per meglio dire, privilegiando un consumo
sostenibile del territorio
caratterizzare le operazioni di riqualificazione urbana prevalentemente
attraverso la riqualificazione e il miglioramento dello spazio pubblico
esistente o la creazione di nuovi spazi pubblici, in entrambi i casi a
prevalente uso pedonale e della dotazione di servizi e attrezzature
pubbliche e private

Utilizzare strumenti e modalit di attuazione che permettano nello stesso


tempo di massimizzare i vantaggi per la collettivit e di minimizzare il
ricorso a risorse pubbliche per sostenere i costi di intervento sugli spazi
pubblici, attrezzature e servizi pubblici
perseguire la condivisione delle scelte sul futuro attraverso la
partecipazione dei cittadini e la concertazione con associazioni e
operatori
Tra i quattro indirizzi, quello prioritario e condizionante quello del
contenimento, o della minimizzazione, del consumo di territorio che viene
effettuato attraverso ledificazione. O, come detto, del consumo sostenibile di
territorio
Questo indirizzo pu concretizzarsi operativamente individuando una serie di
criteri che possono essere adottati per selezionare quali aree non edificate
possono essere soggette alledificazione. Detto in altre parole: individuare quali
siano i criteri per lammissibilit alledificazione.
Criteri che dovrebbero essere originati dallobbiettivo fondamentale della
migliore qualit del paesaggio del territorio e della citt.

Esito finale delloperazione sar una Carta delle aree per le quali potrebbe
essere ammessa ledificazione (Carta della ammissibilit alledificazione).
Vale a dire, rovesciando la prospettiva abituale, una carta nella quale siano
individuate tutte le aree non edificate nel territorio del Comune, e per le quali
sarebbe obbligatoria classe A - o opportuna classe B - la non edificazione
e dunque proponibile un assetto morfologico (una conformazione del
paesaggio) prevalentemente naturale o agricolo.

La Carta della ammissibilit alledificazione presuppone la costruzione della


Carta della perimetrazione delledificato che consiste in una mappatura delle
aree edificate compatte, a sgranatura media, a sgranatura alta e nella
individuazione dei loro margini. Le aree restanti potranno essere suddivise in
tre classi: aree di classe A e B (come detto sopra) e classe C per le aree
ammissibili alledificazione (ma non per questo automaticamente edificabili).
Saranno classificate come aree di Classe A:

Tutte le aree per le quali la inedificabilit prevista da vincoli


sovraordinati o non rimovibili: Piano Territoriale, Piano Paesistico, Piano
di Bacino, aree di interesse archeologico, fasce laterali stradali, fasce
laterali alla ferrovia, vincolo cimiteriale, ecc..

Tutte le aree con problemi di rischio idro-geologico o sismico non


ricadenti nelle precedenti.
Saranno classificate come aree di Classe B le aree non edificate e per le quali
non opportuna la edificazione a causa di situazioni di:
Acclivit: le aree con pendenze superiori al 15-20 %. Motivi: evitare
eccessivi sbancamenti o movimenti di terra, paesaggi con alti muri di
sostegno, viabilit di complicata realizzazione.
Potenzialit agricole alte.
Presenza di fasce di visibilit di panorami dalle strade principali. Sono le
aree immediatamente contigue che bordano le strade principali e che,
attualmente aree coltivate o naturali, permettono per tratti visuali su
panorami.
Non visibilit delledificato. Sono le aree, anche di modeste dimensioni,
dallinterno delle quali, per conformazione dellorografia locale o per
presenze di vegetazione arborea, le edificazioni circostanti non sono
visibili, o lo sono per pochi oggetti edilizi, o come sfondo lontano.
Unitariet di paesaggio: sono le aree che mostrano una sostanziale, e
percepibile a colpo docchio, unitariet morfologica, anche per la
presenza di margini (per lo pi orografici) che le delimitano o le
racchiudono : aree di pianura, aree di fondovalle, fasce di cresta, piccole
vallate chiuse o semichiuse, aree boscate,
Qualit del soprassuolo. Sono le aree arborate anche di limitate
dimensioni.
Non contiguit con aree edificate. Sono le aree che pur non possedendo
caratteristiche dei punti precedenti, non sono in
contiguit e in
continuit con aree gi edificate. Lobbiettivo, per il quale tali aree
saranno comprese tra le aree non ammissibili alledificazione, di evitare
isole
di
nuova
edificazione
(evitare
ulteriori
fenomeni
di
frammentazione delledificato e del paesaggio).
Saranno individuate come aree Aree di Classe C tutte le restanti aree non
classificabili come Aree di Classe A o di Classe B.
Come detto, le Aree di Classe C, definite come ammissibili alledificazione, non
saranno automaticamente pianificate come edificabili.
La destinazione, nel nuovo Piano, delle Aree di Classe C come aree edificabili
dipender in primo luogo dalla rispondenza a quattro principi fondamentali di
intervento sulle aree gi urbanizzate o nelle loro immediate contiguit, e poi
dalle scelte di dimensionamento del Piano:
Riqualificare: miglioramento della qualit urbana attraverso la
dotazione di spazi pubblici, attrezzature e servizi

Consolidare: consolidamento dei margini di aree gi edificate per


segnare un limite invalicabile per nuove edificazioni e per
salvaguardare le aree agricole a ridosso delle aree edificate.
Connettere: composizione tra loro di frammenti urbani contigui per una
migliore utilizzazione di spazi pubblici, attrezzature e servizi.
Completare: completamento di aree gi edificate con aree libere al loro
interno.

2. LA PROPOSTA SPECIFICA PER IL PIANO URBANISTICO PER CAPENA


Nella formazione della proposta del DPI per il nuovo PUCG di Capena si
proceduto, seguendo i principi e i metodi generali sopra enunciati, con
lelaborazione di uno schema di assetto per il territorio, con lindividuazione
degli interventi urbanistici componenti lo schema, e con la redazione di alcuni
scenari progettuali per quegli interventi ai quali si assegna un ruolo strategico
perla riqualificazione del territorio e della citt.

2.1. Schema di assetto e Schema degli interventi per Capena e il suo territorio
(tav. P3 e tav. P4a)
Nella costruzione dello schema di assetto e nella individuazione dei progetti
componenti e nella individuazione dei contenuti degli scenari progettuali si pu
procedere attraverso analisi di Criticit-Opportunit.
In una prima approssimazione le criticit pi evidenti che possono essere
rilevate per la citt e il territorio di Capena sono quattro:
- Incertezza e debolezza del ruolo di Capena alla scala territoriale; risulta
difficoltosa lindividuazione delle linee portanti di sviluppo urbanistico e del
ruolo del territorio comunale in confronto ed interazione alla scala pi grande
della citt metropolitana. In particolare il rischio pi elevato di subire, in
assenza di una chiara idea o visione per il territorio di Capena, pressioni e
dinamiche dallesterno di difficile controllo.
- Il territorio (circa 2.946 ha) e le aree urbanizzate di Capena oggi offrono una
immagine poco chiara, frammentata, dispersa, disarticolata. Le parti urbane
costruite nel corso del XX secolo e fino ad oggi sono di scarsa qualit per
labitare, in particolare per quanto riguarda la dotazione di spazi pubblici,
attrezzature e servizi.
Solo nellultimo decennio 2002/2011 la superficie edificata (superficie coperta)
passata da 534.940 mq circa a 714.950 mq.
Sul territorio si sono realizzati nuclei urbani (quartieri ) come frammenti
lontani non in senso assoluto (parliamo di un comune di circa 29 kmq), ma non
comunicanti e non raggiungibili attraverso una pedonalit urbana e tutti carenti
di spazi pubblici e di servizi di vicinato. Anche le necessit primarie quale la
piccola spesa, laspettativa di socializzazione locale dei giovani e degli anziani

necessitano,per essere soddisfatte, dellutilizzo dallauto o del motorino al fine


di raggiungere il centro urbano. I quartieri diventano dormitori, a volte non
adeguatamente illuminati, in cui anche il rientro presenta situazioni di pericolo.
- Le risorse funzionali, di paesaggio e ambientali sono poco accoglienti,
malamente o per nulla organizzate e prive di una immagine positiva (o
semplicemente assenti) nella percezione degli abitanti di Capena o di chi
proviene dallesterno del Comune.
- La viabilit ha una conformazione e situazioni dutilizzo tali da presentare una
difficile percorribilit trasversale del territorio. Il sistema infrastrutturale, in
particolare quello della grande viabilit locale (via Tiberina) risente di una
concezione urbanistica degli anni 70/80, quando luscita veicolare a pettine,
direttamente su unarteria provinciale significava decongestionale la piccola
viabilit locale con lesito di allontanare velocemente le auto dal territorio,
ora decisamente superato dai risultati ottenuti.
Lincremento del numero dei centri commerciali, delle auto e della mutata
abitudine di fare riferimento al grande (o medio) centro commerciale a scapito
del commercio di vicinato, ha congestionato in maniera irreversibile la via
Tiberina.
Le opportunit per la citt e il territorio di Capena sono anzitutto le risorse
possedute e costituite dal patrimonio territoriale e urbano esistente sia per gli
aspetti di paesaggio, che ambientali, che funzionali.
la Tiberina con i suoi insediamenti commerciali di scala sovraurbana
il Tevere, la pianura ma sopratutto la sua riva facilmente accessibile e
dunque con la potenzialit di poter godere del paesaggio del fiume da
presso
larea di Civitucola con il suo paesaggio integro e le tracce
dellinsediamento etrusco
il Lucus Feroniae di grande interesse storico-scientifico, ma anche di
notevole qualit e godibilit per la conformazione e il sito
la citt antica che pur senza offrire rilevanti episodi architettonici, pure
possiede notevoli qualit spaziali proprie dei tessuti compatti storici
il paesaggio agricolo e naturale della collina e dei fondovalle come
tessuto connettivo del territorio di Capena
le attivit produttive nella fascia lungo la Traversa del Ponte del Grillo da
riqualificare e potenziare
Ma occorre anche sapere trasformare le criticit in opportunit.
Lattuale assenza di una chiara idea o visione offre lopportunit di proporre
una idea forte e emergente di Capena come citt del buon abitare sostenibile,
e di veicolare questa immagine alla scala territoriale metropolitana.
Di conseguenza: la debole immagine delle risorse presenti suggerisce
lopportunit di puntare su una loro valorizzazione in termini di conservazione
delle loro notevoli qualit ambientali, culturali e paesaggistiche e di
organizzazione di una offerta strutturata per la loro fruizione. In particolare

puntando sulla pianura del Tevere, sullarea agricolo-archeologica di Civitucola,


sul centro antico, sullarea archeologica del Lucus Feroniae come luoghi
specifici e caratterizzati. Ma anche puntando sul paesaggio caratterizzante il
territorio di Capena, di grande qualit sia per le forme proprie che per le ampie
e splendide visuali panoramiche che da gran parte del territorio collinare
possono essere godute.
La frammentazione urbana offe lopportunit di intervenire sulla
ricomposizione, utilizzando la costruzione di nuovo spazio pubblico come
fattore caratterizzante dei quartieri gi esistenti. Si tratta di trasformare una
immagine destrutturata di frammentazione in una immagine forte grazie a un
disegno urbano riconoscibile e leggibile.
Infine, la difficile percorribilit trasversale offre lopportunit, con la possibilit
di una alternativa di percorrenza, di miglioramento, nel tratto della Tiberina
allinterno del territorio comunale, delle condizioni del traffico e delassetto
fisico e funzionale dei margini della strada.
Occorre, in definitiva, costruire o ricostruire connessioni e relazioni, tra le varie
parti del territorio, e fare emergere, tra queste, quelle che pi possono
contribuire a formare, per gli abitanti e per lesterno, una immagine
complessiva di una citt sostenibile e del buon abitare.
Lavorare, dunque, su una struttura del territorio, vale a dire, come gi detto,
su un sistema primario di luoghi e funzioni sui quali intervenire attraverso lo
strumento del piano.
Le Tavv. P3 e P4a rappresentano lipotesi proposta dal DPI per lassetto del
territorio di Capena.
Si ribadisce che nelle tavole vengono proposti i contenuti strutturali che si
ritengono essere una proposta primaria, pregiudiziale e condizionante da
perseguire per la qualit del futuro assetto del territorio nel suo insieme e delle
parti gi urbanizzate del territorio di Capena.
La proposta preliminare, pertanto nelle successive fasi del lavoro, a seguito
di approfondimenti, potranno essere apportate variazioni e integrazioni ai
contenuti delle tavole.
Qui di seguito vengono trattate prima, nel paragrafo 2.2., le proposte per
lassetto complessivo del territorio del Comune di Capena (con particolare
riferimento alla Tav P3) e nel paragrafo 2.3. le proposte relative alla
riqualificazione urbana (le aree urbanizzate esistenti,con particolare riferimento
alla Tav P4a).

2.2. Assetto del territorio di Capena


Una delle risorse diffuse del territorio di Capena di grande rilievo la bellezza
del paesaggio del suo territorio.

Bellezza che caratterizzata dalla qualit del paesaggio agricolo e dalla


struttura e collocazione orografica del territorio, che permette quasi ovunque il
godimento di ampi panorami sulla valle del Tevere e sui monti circostanti.

Pertanto lassetto futuro del territorio non urbanizzato dovrebbe essere


perseguito attraverso quattro linee di intervento strategiche(o progetti
strategici):

progetto
progetto
progetto
progetto
progetto

Salvaguardia del paesaggio di Capena


Parco archeologico-agricolo di Civitucola
Parco agricolo del Tevere di Capena
Intorno del Lucus Feroniae
I giardini di Capena

a) Progetto Salvaguardia del paesaggio di Capena


Da attuare anzitutto, indirettamente, tramite una politica di minimizzazione di
nuove edificazioni e della loro localizzazione in immediata prossimit delle aree
gi urbanizzate (vedi nel successivo paragrafo 2.3.). Il progetto dovr basarsi
su Norme specifiche per la salvaguardia delle aree agricole secondo la
legislazione regionale. Verranno sottoposte al regime di slavaguardia tutte le
aree non comprese nei sistemi urbani esistenti e non impegnate dagli
interventi Centri di quartiere, Marginature e Completamenti primari (vedi
ancora paragrafo 2.3.).
Sul Progetto Salvaguardia si dovrebbe puntare anche per incentivare e favorire
la qualificazione dellattivit agricola.
b) Progetto Parco archeologico-agricolo di Civitucola
Comprendente tutta la parte nord del territorio del Comune. Parte importante
del Parco, anche ai fini della sua gestione, sar costituita dai terreni di
propriet dellUniversit agricola di Capena. Il Progetto dovr prevedere la
creazione di ingressi, la sistemazione e messa in sicurezza degli accessi,
lattrezzamento dei percorsi
con piccole aree di sosta, segnaletica,
informazione)

c) Progetto Parco agricolo del Tevere di Capena


il Parco del Tevere sar caratterizzato da ingressi nei quali saranno localizzate
attrezzature; da viali alberati (con piantumazioni lungo la viabilit rurale gi
esistente); dai laghetti per la pesca (da qualificare e potenziare) gi esistenti e
dei quali uno gi in attivit, posti al centro della pianura; da una splendida
passeggiata pedonale lungo la riva del Tevere: Passeggiata delle Rive; da un
attracco per sport remiero; da piccole attrezzature per la ristorazione.

d) Progetto I Giardini di Capena.


Il Progetto I Giardini di Capena si integra con i tre precedenti progetti: anche
i giardini danno qualit al territorio con la bellezza delle piante e con le piccole
attrezzature che possono contenere.
Il progetto prevede di localizzare piccoli giardini pubblici in punti strategici del
Comune, come ingressi o riferimenti per le parti pi qualificate del territorio.
Ognuno dei Giardini sar dotato di parcheggio, area per lo stare e area per picnic. Si prevede, inoltre, la possibilit di realizzare una piccola attrezzatura per
la ristorazione in struttura di legno, con lobbiettivo di incentivare, da parte dei
privati proprietari delle aree, la realizzazione delle attrezzature stesse e con
lobbligo di affidare la manutenzione del Giardino al concessionario
dellattrezzatura.
I Giardini di Capena costituiranno un sistema di luoghi attrezzati per godere del
paesaggio del territorio di Capena, offerti prioritariamente agli abitanti del
Comune, ma anche come offerta per un turismo giornaliero).
I Giardini individuati sono:
Giardino della Casa di Capena
(in contiguit con lex-Cantina Sociale che potrebbe essere
trasformato in Casa della Citt, o Casa di Capena; la Casa di
Capena dovrebbe svolgere il ruolo di centro di informazione e di
gestione e indirizzo per la fruizione del territorio e della citt di
Capena)
Giardino del Campo sportivo
(in prossimit del campo di calcio, con attrezzature per lo sport
libero)
Giardino di Civitucola
(allinterno del Parco archeologico-rurale di Civitucola, allingresso
della strada di accesso allarea, con funzione di ingresso ai percorsi
pedonali, informazione, parcheggio e area attrezzata per stare)
Giardino di Selvotta
(sulla strada di Monte Cecchitto, come testata del percorso
pedonale che unisce la parte bassa di Selvotta con la Piazza di
Selvotta)
Giardino di Rosetole
(sulla via Maleranca, come spazio di riferimento per Rosetole e
tesata per il percorso pedonale verso la piazza di Scoranello alto)
Giardino Maleranca
(allincrocio tra la Provinciale di Capena e la via Maleranca, con il
ruolo di spazio di raccordo tra Rosetole e Scoranello alto)
Giardino delle Capannelle

(gi realizzato, e in affaccio sul fosso e compreso nel sistema dei


quartieri Scoranello basso Santa Marta; vedi successivo
paragrafo 4.2.)
Giardino di Scoranello
(progetto di vivaio didattico allingresso della via di Scoranello dala
via Tiberina e compreso nel sistema dei quartieri Scoranello basso
Santa Marta)
Giardino Archeologico della Tiberina
(nellarea dei nuovi ritrovamenti archeologici lungo la via Tiberina,
anche con il ruolo di spazio pubblico che segna lingresso al
territorio di Capena sulla Tiberina)
Giardino dei Laghetti
(allinnesto sulla via Tiberina della strada che, attraversando
lautostrada sul nuovo ponte, porta ai laghetti in prossimit del
Tevere)
Giardini del Tevere
(distribuiti allinterno del Parco del Tevere di Capena, in particolare
in prossimit delle rive del Tevere e lungo la passeggiata delle rive)
Giardino di Scorano
(in prossimit dellingresso della strada Localit Scorano che porta
al Tevere)
Giardino del Lucus
(in prossimit dellArea Archeologica del Lucus Feroniae)

e) Progetto Intorno del Lucus Feroniae


Per lattuazione di questo progetto occorrer istituire un tavolo di
concertazione con la Sovrintendenza Archeologica. Per quanto riguarda le
competenze del Comune, potranno essere studiate ipotesi di un percorso
lungo recinzione, allesterno, con piccole aree attrezzate e uno dei Giardini di
Capena.
Nelle proposte per il territorio non urbanizzato vanno integrate le proposte di
assetto del territorio per la viabilit e le attivit produttive.
Viabilit Viale Tiberina (interventi per la trasformazione in viale
urbano della attuale via Tiberina, nei tratti pi commerciali, con
realizzazione di provvedimenti di moderazione del traffico, di
marciapiedi, piantumazioni arboree, pavimentazioni, parcheggi,
piccoli luoghi dello stare, completamenti)

Viabilit Trasversale (progetto della viabilit trasversale, come bypass della Tiberina e che permetta luso e lassetto della Tiberina
stessa come viale urbano vedi il Progetto Viale della Tiberina di
Capena; nellambito del progetto potranno essere studiate
eventuali localizzazioni di attrezzature nelle aree circostanti gli
incroci della Trasversale con le viabilit longitudinali).

Per le attivit produttive, si ritiene sufficiente, per quanto riguardale attivit


artigianali, il Piano in attuazione per unarea artigianale lungo la Provinciale per
Capena.
Viene inoltre inserita nel DPI la proposta di inserimento nellASI Rieti Citt
Ducale della fascia lungo la Via Traversa del Ponte del Grillo, che come gi
detto richiede una riqualificazione e potenziamento. A questa viene aggiunta,
sempre nellambito della proposta ASI, una ulteriore piccola area in prossimit
della pista di volo in margine alla pianura del Tevere, nella parte nord.

2.3. La citta esistente


Per quanto riguarda le aree gi urbanizzate (la citt esistente) i contenuti della
proposta del DPI possono essere riassunti in tre indirizzi prioritari che
dovrebbero essere perseguiti nella formazione del nuovo Prg:
Priorit al miglioramento delle condizioni dellabitare nelle aree
urbanizzate esistenti (miglioramento della qualit dellabitare)
Priorit alla qualit urbana producibile con le quantit di nuova
edificazione (la qualit della quantit)
Priorit alla qualit urbana prodotta da spazi pubblici di relazione, servizi
e attrezzature (la qualit urbana anche una piazza o un giardino)
Con il primo punto (Priorit al miglioramento delle condizioni dellabitare nelle
aree urbanizzate esistenti) si traggono le conseguenze, per quanto riguarda le
proposte per il futuro assetto di Capena, dalla presa datto della situazione
attuale dellassetto del territorio, nel quale sono riscontrabili, oltre larea del
centro urbano (centro storico e aree urbane consolidate contigue) una serie di
aree urbanizzate, formate prevalentemente da edilizia residenziale sgranata (la
citt dei frammenti urbani), anche di origine spontanea, e che sono
caratterizzate da bassa qualit urbana in quanto carenti di quegli spazi pubblici
di relazione, di servizi e attrezzature che producono un adeguato livello di
urbanit e che permettono di definire adeguati livelli di qualit dellabitare. Va
sottolineato che i bassi livelli di qualit urbana interessano la grande
maggioranza degli abitanti del Comune, in parte nella citt consolidata e nei
quartieri di Pastinacci, Monte Cecchitto, Selvotta, Rosetole, Colle del Fagiano,
Scoranello.

Si assume pertanto come una prima priorit per il nuovo Prg la riqualificazione
urbana dellesistente.
La priorit di questo primo punto riguarda ovviamente anche il Centro antico e
la citt consolidata.
Per il Centro antico saranno definiti interventi per
la ristrutturazione e
rimodulazione del traffico e della sosta auto, per riqualificazione degli spazi
pubblici, per evidenziazione degli ingessi, per larredo urbano, per la
segnaletica, e saranno fornite, nelle NTA del PCUG, regole e linee-guida per gli
interventi edilizi)
Per la citt consolidata (la citt di recente costruzione) il progetto riguarder
primariamente la riqualificazione di spazi pubblici, ladeguamento di servizi, il
potenziamento di attrezzature urbane.
Con il secondo punto (Priorit alla qualit urbana producibile con le quantit di
nuova edificazione) si propone che per migliorare la situazione attuale della
qualit urbana occorrerebbe comunque definire le quantit delle nuove
edificazioni prioritariamente anche in funzione delle risorse private che possono
prodursi ai fini della realizzazione di servizi, attrezzature e spazi pubblici.
Con il terzo punto (Priorit alla qualit urbana prodotta da spazi pubblici di
relazione, servizi e attrezzature) si assume lo spazio pubblico come principale
fattore di qualificazione urbana e si intende dare priorit a tutti quegli
interventi che possono produrre nuovi spazi pubblici di relazione, attrezzature
e servizi per la riqualificazione delle aree urbanizzate esistenti che ne sono
carenti o prive.
In particolare, il DPI concentra lattenzione sulla citt dei frammenti.
Primariamente stata effettuata una lettura della morfologia urbana sullintero
territorio comunale al fine di individuare i diversi quartieri o aggregati di
quartieri.
Successivamente si proceduto con lindividuazione di sistemi di quartieri, (a
volte costituiti da un solo quartiere, a volte da aggregazioni di quartieri)
allinterno dei quali localizzare gli interventi nei quali concentrare spazi
pubblici, servizi e attrezzature (interventi che vengono denominati: centri di
quartiere) o con lindividuazione di interventi di marginatura/ricucitura dei
bordi dei sistemi (marginature) e/o di connessione tra loro di parti del sistema
tra loro sconnesse (ricuciture). Spesso gli interventi di marginatura e ricucitura
coincidono. Con gli interventi di marginatura si intendono individuare linee di
attestamento delledificato, da non superare nel futuro con ulteriori
edificazioni, in relazione al miglioramento del paesaggio urbano e alla
protezione del paesaggio agricolo.

I sistemi di quartieri individuati sono:


Sistema Centro storico-Citt consolidata

Sistema
Sistema
Sistema
Sistema
Sistema
Sistema

Pastinacci
Portularo-Campo sportivo-Monte Cecchitto alto
Monte Cecchitto basso-Selvotta
Rosetole-Scoranello alto
Scoranello basso- Santa Marta
Colle del Fagiano

I sistemi di quartieri sono stati individuati adottando i seguenti due criteri di


lettura morfologica:
- riconoscibilit del sistema-quartiere per caratteristiche della morfologia
urbana (impianto urbano, margini leggibili) e del sito
- contiguit tra due quartieri diversi e opportunit e potenzialit di
connessione tra loro per formare aggregato; la contiguit permette ad
entrambi i quartieri di poter fruire dello stesso centro di quartiere o di
rafforzare il sistema con un doppio centro
Come detto, per ognuno dei sistemi di quartieri individuati, sono previsti uno o
pi centri di quartiere costruiti attorno a piccole piazze e/o giardini. Si tratta
di piccoli nuclei di residenza, oltre ai servizi e attrezzature, che dovrebbero
produrre quelleffetto di centro di quartiere che potrebbe caratterizzare i
diversi sistemi di quartieri, e qualificarne limmagine e rafforzarne lidentit.

TAV P3

La piazza e i percorsi di accesso alle piazze costruiscono (strutturano) il


sistema, ne costituiscono lasse vertebrale e danno qualit urbana; la piazza
concepita come il cuore di un buon abitare.

I criteri che sono stati seguiti per lindividuazione delle localizzazioni dei centri
di quartiere (dellepiazze) sono:
- caratteri del sito; in particolare: accessibilit diretta da strade esistenti,
acclivit entro il 15%, panoramicit dellarea (paesaggio come una delle
risorse di Capena)
- disponibilit di aree libere di opportune dimensioni e opportunamente
localizzate rispetto allarea urbanizzata, o ad aree contigue, per
accogliere un centro di quartiere (criteri della dimensione, della
contiguit o della centralit).

- disponibilit di spazi pubblici, servizi o attrezzature gi esistenti e da


riqualificare e/o potenziare
- distanze massime dellordine di 500 700 metri (circa 10 minuti a
piedi) da percorrere per raggiungere, dai punti pi lontani del quartiere,
il centro di quartiere.

Per ognuno dei sistemi individuati il DPI individua le piazze da realizzare,


coronate da edifici di nuova costruzione sia residenziali di due piani con
annesso giardino privato, sia di tre piani, con al piano terra attrezzature
commerciali o per la ristorazione o per piccoli uffici;; nel Sistema Centro
Storico tre delle quattro piazze individuate sono gi esistenti, anche se da
riqualificare: Piazza del Popolo, Piazza 2 agosto, Piazza S. Lucia.
Il DPI individua inoltre, come detto, gli interventi di ricucitura o marginatura
(che comprendono anche viali e passeggiate qualificate da adeguato arredo
urbano e bordati da allineamenti di edifici residenziali di due piani) che hanno il
ruolo di costruire e rafforzare sistemi tra quartieri vicini e al momento attuale
tra loro sconnessi.
Il DPI prende inoltre in considerazione quelle aree che sono suscettibili di
interventi ex Piano Casa Lazio, per i quali interventi si rileva lopportunit di
aggregare e organizzare, in un disegno unitario, interventi che potrebbero
altrimenti produrre ulteriore frammentazione o dispersione edilizia.
In questa fase del lavoro di elaborazione del Prg viene considerata larea
Portularo.

I sistemi, i centri di quartiere e i relativi spazi pubblici individuati nello schema


degli interventi per lassetto territoriale (Tav P4a) sono:

Sistema Centro Storico-Citt consolidata:


piazza Ingresso Manciano
piazza Ingresso San Marco
piazza Ingresso ex-Mattatoio
(oltre a Piazza del Popolo, Piazza S. Luca, Piazza 2 agosto,
piazze gi esistenti da riqualificare)

Sistema Pastinacci:
Piazza Europa e viale annesso

Sistema Portularo-Campo sportivo-Monte Cecchitto alto:


Parco Portularo
Piazza Panoramica
Viale di collegamento tra Monte Cecchitto alto e Portularo

Sistema Monte Cecchitto-Selvotta:


Piazza Selvotta

Sistema Rosetole-Scoranello alto:


Piazza Scoranello alto (prevista nel PrInt in attuazione)
Passeggiata di collegamento tra Rosetole e Scoranello alto

Sistema Scoranello basso- Santa Marta:


piazza Osteria
piazza Santa Marta
Viale-passeggiata di Santa Marta di collegamento tra le due
Piazze

Sistema Colle del Fagiano:


Piazza Colle

Per una descrizione degli scenari progettuali relativi agli interventi nei diversi
sistemi vedi il successivo paragrafo 4.

TAV P4a

Lo Schema di assetto prevede anche, come detto, interventi di marginature e


completamenti.
Gli interventi di marginatura, come gi detto, hanno anche il ruolo di ricucire,in
alcuni casi, quartieri vicini per rendere pi evidente il sistema.
Gli interventi di marginatura individuati nello schema sono:
- Area via degli Ulivi
- Le Piane
- Monte Cecchitto alto
- Selvotta
- Rosetole
- Scoranello alto
Gli interventi di marginatura sono costituiti da una fascia di profondit
massima di circa 50 m., definita dalla profondit dei lotti edificabili e alla quale

si aggiunge (compresa nei 50 metri) la larghezza di un viale di margine che


permetter di segnare il limite delledificazione verso le aree agricole contigue
e di accedere agli edifici disposti in allineamento lungo il viale stesso, liberando
cos le viabilit esistenti (parallele al viale) dagli ingressi carrabili agli edifici.
Lungo i viali saranno localizzati i parcheggi pubblici da standard e quando non
accompagnati dalla previsione della localizzazione di un Giardino di Capena,
anche le aree da standard per verde e servizi.
I viali come gi detto, dovranno segnare un limite invalicabile per ulteriori
edificazioni e proteggere cos le aree agricole contigue.
Nellambito delle NTA del PUCG verranno date linee guida morfologiche per la
attuazione di ciascuna delle marginature individuate.
Ognuno degli interventi di marginatura legato alla realizzazione di percorsi
veicolari (nuovi o da adeguare), di percorsi pedonali di collegamento con
quartieri vicini, o di aree di verde pubblico.
Lintervento di via degli Ulivi prevede lacquisizione di unarea da parte del
Comune (da utilizzare anche per servizi per listruzione) e la realizzazione di un
Giardino Pubblico.
Lintervento delle Piane prevede un nuovo tronco di viabilit che dalla piazza
San Marco si innesta sulla via Le Piane,e ladeguamento di questa fino
allinnesto sulla viabilit di fondovalle (via Italia)
Lintervento di Monte Cecchitto alto prevede la realizzazione di una
connessione veicolare e pedonale (viale) che permetter agli abitanti delle
residenze intorno al Campo Sportivo di accedere facilmente alla piazza
Panoramica.
Lintervento di Selvotta permetter linnesto di un tronco di viabilit locale del
quartiere, attualmente a fondo cieco, sulla via di Monte Cecchitto e la
realizzazione di un percorso pedonale di collegamento alla nuova piazza di
Selvotta.
Lintervento di Scoranello alto prevede la realizzazione di un percorso pedonale
lungo la strada Provinciale e che collegher il quartiere di Rosetole con la
Piazza di Scoranello alto attualmente in costruzione.
Lintervento di Rosetole permetter di realizzare innesti della viabilit locale di
quartiere sulla via Maleranca, migliorando cos laccessibilit al quartiere che
attualmente ha un solo ingresso dalla stessa via Maleranca su via Rosetole.
In prossimit dellinnesto della nuova viabilit su via Maleranca localizzato
uno dei Giardini di Capena.

I completamenti sono stati suddivisi in due categorie: completamenti primari e


completamenti secondari.

I completamenti secondari riguardano i pochi lotti non ancora edificati


allinterno di alcuni quartieri (Selvotta, Colle del Fagiano).
I completamenti primari riguardano interventi di maggiori dimensioni e che
potranno essere attuati in relazione alla realizzazione di miglioramenti di
viabilit o di creazione di nuovi spazi pubblici.
I completamenti primari sono:
- Piazza Europa nord
- Monte Cecchitto alto
Al completamento di Piazza Europa nord connesso lintervento di
adeguamento della viabilit di collegamento con la strada provinciale di
fondovalle 11b, collegamento che potr alleggerire il traffico di
attraversamento su Piazza Europa.
Al completamento di Monte Cecchitto alto, integrato con la marginatura del
viale parallelo, connessa la realizzazione di un giardino pubblico lineare
(verde, alberature, posti di seduta, illuminazione, arredi vari) lungo i margini
(franchi laterali) della via Monte Cecchitto, che sono sufficientemente larghi e
di propriet comunale
Caso a parte il completamento della Via Tiberina. In questo caso il
completamento viene prospettato come ammissibilit di ristrutturazioni edilizie
per destinazioni non residenziali, con limitati premi di cubatura e realizzazione,
in margine alla via Tiberina, nel tratto di lotto interessato dalla ristrutturazione,
di parti di percorso pedonale arredato secondo regole unitarie per tutto il tratto
di Tiberina che saranno definite nellambito delle NTA del PUCG. E una delle
modalit di attuazione del Progetto Viale della Tiberina, che in parte potr
essere realizzato per singoli tratti.
Allinterno degli interventi per i Centri di quartiere o delle Marginature si
prevede che sia ammessa anche una destinazione per la ricettivit, regolata da
apposite norme, anche morfologiche (allineamenti, max lunghezza dei
prospetti, localizzazione dei parcheggi pertinenziali, ecc.) e con ammissibilit di
limitati accorpamenti di quantit edilizie e altre regole morfologiche e piccoli
incentivi di premi di SUL.
Allinterno degli interventi di marginatura saranno previste quote di edilizia
sociale.

3. LE QUANTITA DEL DPI


Prima di enunciare le quantit di abitanti da insediare prevista dal DPI, va fatta
una precisazione a proposito del secondo dei tre indirizzi prioritari che
dovrebbero essere perseguiti nella formazione del nuovo Prg: Priorit alla

qualit urbana producibile con le quantit di nuova edificazione ovvero la


qualit della quantit.
Il PTPG (Piano Territoriale Provinciale Generale della Provincia di Roma)
prevede per il Comune di Capena un incremento massimo di popolazione da
insediare per il prossimo decennio del 24% rispetto allattuale. Dunque
essendo la attuale popolazione residente nel Comune di Capena di 10.452
abitanti, lincremento massimo di popolazione ammissibile di 2.508 abitanti.
Accanto a questa quantit, per, va considerata la quantit di nuovi abitanti da
insediare previsti da strumenti attuativi in corso di realizzazione, approvati o in
via di approvazione.
Questi interventi sono:
- Colle del Fagiano

120 ab

- Le Fosse

160 ab

- Palazzina Vignalone

195 ab

- Scoranello (in costruzione)

260 ab

- Portularo (Piano Casa R. Lazio)

130 ab

Per un totale di

865 ab

Con riferimento alle quantit massime di abitanti da insediare indicate nel


PTPG, va detto che pi che tale valore massimo andrebbe piuttosto valutata la
capacit insediativa del territorio del Comunedi Capena. Capacit che va
definita in relazione ai gi detti principi di minimizzazione del consumo di
suolo, di conservazione delle qualit del paesaggio e della riqualificazione
urbana.
Riqualificazione urbana che, come gi detto pi volte, affidata primariamente
alla realizzazione dei Centri di quartiere e secondariamente agli interventi di
Marginatura/Ricucitura e Completamento primario.
La quantificazione degli interventi Centri di quartiere analiticamente
riportata negli elaborati degli scenari progettuali, per ognuno dei Centri di
quartiere.
E bene ribadire che trattandosi di scenari progettuali, le quantificazioni sono di
massima, e potranno subire piccole variazioni, in pi o in meno, in sede di
sviluppo del PCGU.
Nel complesso, si prevede una quantit di circa 650 abitanti da insediare.
Il totale delle quantit di SUL non residenziale (commercio e altre ativit)
prevista nei centri di quartiere di circa 5.130 mq.
Le quantit di massima previste per le aree da standard nei centri di quartiere
sono riportate nelle tabelle relative a ciascuno degli scenari dei Centri stessi.

Negli interventi di Marginatura e di Completamento si prevedono come tipo


edilizio residenze monofamiliare per ogni lotto, con una densit abitativa di
circa 30 ab/ha 35 ab/ha. Saranno ammessi accorpamenti edilizi per
quantit non superiori a due lotti (villini bifamiliari).
Poich le aree interessate sono valutabili in circa 12 ha (circa 9,00 ha per le
marginature e circa 3,00 ha per i completamenti), si pu valutare che nelle
aree di Margine e di Completamento primario potranno essere insediati tra
360 e 420 abitanti.
Poich allinterno delle aree di margine (o specificamente in una di queste)
previsto linsediamento di quote di edilizia sociale e poich per questo tipo di
edilizia possono essere previste densit fino a 50 ab/ha, considerando che la
quota di edilizia sociale possa occupare un massimo del 20% del totale delle
aree di margine, va aggiunta alla precedente una quantit pari al massimo a
circa 40 abitanti.
Dunque la quantit totale di abitanti insediabili nelle aree di margine e di
completamento potr variare tra i 400 e 460.
Anche in questo caso, bene ribadire che trattandosi di scenari progettuali, le
quantificazioni sono di massima, e potranno subire piccole variazioni, in pi o
in meno, in sede di sviluppo del PCGU.
Nellinsieme,
Marginature,
insediamenti
circa 1050

gli interventi di riqualificazione urbana (Centri di quartiere,


Completamenti) previsti dal DPI (e che esauriscono gli
residenziali previsti dal DPI stesso) comportano una quantit di
1110 abitanti.

Dunque, non pi del 50% della quantit massima ammessa dal Piano
Territoriale Provinciale.
Alla quantit precedente andranno aggiunte, in sede di elaborazione del PUCG,
piccole quantit conseguenza di completamenti secondari non considerati nel
DPI.

4. SCENARI PROGETTUALI
Come gi detto precedentemente, coerentemente con il metodo progettuale
dellUrbanistica della piccola dimensione, sono stati elaborati gli scenari
progettuali relativi ai Centri di Quartiere.
I contenuti degli scenari progettuali, come quelli elaborati nel presente lavoro,
sono costituiti da:
Una planimetria di inquadramento
una planimetria schematica su base CTR per ognuna delle piazze,
nella quale sar centrale il ruolo dello spazio pubblico, e una
planimetria della edificazione prevista su base foto aerea
viste tridimensionali e schemi tipologici per le nuove edificazioni

una quantificazione di massima dellintervento


Si tratta di scenari e immagini che propongono una visione desiderabile e
complessiva per il futuro di Capena, basata su proposte concrete e
concretizzabili, prima da discutere (anche nellambito di processi di
partecipazione), ma poi anche da condividere.
E sulle quali appoggiare la costruzione della parte tradizionale del Prg:
zonizzazione, quantificazione, regole.
Si tratta di proposte sulle quali misurare leffettiva sostenibilit e la
concretizzazione delle condizioni di un buon abitare negli usi e nelle forme del
paesaggio della citt di Capena e del suo territorio.
E, come detto, da condividere: in quanto il processo di partecipazione deve
avere come obbiettivo finale un processo di appropriazione, da parte degli
abitanti delle scelte proposte nellambito del Piano.
Scelte che ogni abitante dovrebbe sentire come accettabili e desiderabili,
dunque come proprie, in modo che anche il Piano, in quanto strumento
formalizzato, possa godere di un buon livello di sostenibilit (intesa in termini
di durata).
Per quanto riguarda i criteri progettuali specifici (riferiti cio alle situazioni
specifiche di ogni singolo Centro di Quartiere) sono stati definiti sulla base dei
cinque criteri progettuali generali prima brevemente descritti e che concernono
in particolare il progetto del sistema degli spazi pubblici, servizi e attrezzature.
Criterio della gerarchizzazione. La situazione di debolezza del sistema degli
spazi pubblici riguarda tutti i sistemi individuati. Pertanto criterio progettuale
primario stato quello di elaborare scenari progettuali per la formazione di un
sistema primario di spazi pubblici (in particolare piazze, passeggiate a
prevalente uso pedonale, piccoli giardini pubblici) dotato delle qualit per poter
migliorare limmagine complessiva di ognuno dei quartieri e nel complesso, le
qualit dellabitare, con lobbiettivo sia di migliorare le situazioni dellabitare
per gli abitanti esistenti, sia di migliorarne lattrattivit per abitanti futuri.
Gli spazi pubblici del sistema primario, in particolare quelli di nuova
costruzione, saranno dotati di piccole attrezzature commerciali o comunque
non residenziali ai piani terra degli edifici che li contornano, di pavimentazioni
di qualit, di alberature e arredi urbani. Questo tipo di intervento, oltre ad
aumentare il livello di funzionalit urbana con le nuove attrezzature, dovrebbe
migliorare anche le qualit di accoglienza, di socialit e di bellezza degli abitati
interessati dagli interventi.
Gli interventi previsti negli scenari progettuali sono o di adeguamento di spazi
pubblici gi esistenti, o di creazione di nuovi spazi pubblici. In particolare gli
interventi di adeguamento riguardano strade lungo le quali ricavare percorsi
pedonali sicuri e gradevoli (strade 30 km/h, ossia tratti di strade lungo le quali
sia ammessa e possibile, anche a seguito di interventi per la moderazione del
traffico, come massima velocit per gli autoveicoli quella di 30 km/h,
compatibile con la presenza di pedoni e biciclette e viceversa). Le strade

interessate sono le strade che collegano tra loro le piazze di un sistema


formato da due o pi piazze o alle quali si pu dare un ruolo di passeggiata.
Criterio della conformazione spaziale. Seguendo questo criterio, e secondo
quello precedente per cui viene assegnato soprattutto allo spazio pubblico il
ruolo di formare un disegno urbano riconoscibile e caratterizzante, viene
seguita, negli scenari progettuali, e in particolare per le nuove piazze, la
regola della chiusura dello spazio. Che comporta la massima possibile
chiusura della piazza con edifici lungo il suo perimetro (la forma percepita della
piazza quella della forma dello spazio delimitato dagli edifici o da alberature),
al fine di realizzare la tipica percezione dello stare dentro la piazza, cio di
trovarsi in un luogo ben definito, e le conseguenti sensazioni di sicurezza e
tranquillit e piacevolezza dello stare, e di incontrarsi che ne derivano (le
piazze sono prevalentemente pedonali).
Criterio della correlazione con il contesto. Lutilizzazione di questo criterio si
tradotta, negli specifici scenari progettuali, in cinque punti che hanno
presieduto alla elaborazione degli scenari stessi:
la bellezza del paesaggio del territorio circostante, ha comportato la
scelta quasi obbligatoria di minimizzare per quanto possibile
loccupazione di suolo con nuove urbanizzazioni e limpatto paesaggistico
di queste; si perci proceduto, nella elaborazione degli scenari, dando
priorit in primo luogo alla riqualificazione dellesistente, alla
occupazione di aree intercluse allinterno dellimpianto urbano esistente
e non ancora edificate, o alla occupazione di aree poste ai margini
delledificato esistente
ne conseguita la necessit-opportunit di adeguare la forma
complessiva degli schemi di assetto, e le localizzazioni e i contenuti
funzionali dei singoli spazi pubblici alla disponibilit di spazi pubblici
esistenti o di aree intercluse o di margine, anche in rapporto alle
situazioni della morfologia del terreno
quanto alle forme dei diversi interventi e dei singoli spazi pubblici (in
particolare le piazze), sono state condizionate anchesse dalle
dimensioni e forme degli spazi disponibili per lintervento, dalle
situazioni ai margini (in particolare edifici esistenti e viabilit per
laccessibilit), dalle visuali panoramiche da salvaguardare e valorizzare
per i tipi edilizi adottati, la scelta stata quella di adottare tipi edilizi
nella continuit del paesaggi urbano esistente: vale a dire di tipi edilizi di
due o tre piani con piani terra destinati a attivit non residenziali e
residenze ai piani superiori attorno alle piazze, in modo da segnalarne la
presenza e limportanza; e tipi edilizi a villino preferibilmente
monofamiliare nelle altre parti dellintervento
infine, il criterio della correlazione con il contesto richiede lutilizzazione
di materiali per le pavimentazioni e gli arredi degli spazi sia pubblici che
privati (in particolare alberature) che siano tipici locali, lattenzione al
controllo dei microclimi negli spazi pubblici (studio degli ombreggiamenti
e soleggiamenti) mentre per ledificazione in genere dovrebbero essere

richiesto luso di materiali ecocompatibili e modalit costruttive efficaci


per il risparmio energetico.

Criterio della variazione. Il rispetto di questo criterio deriva facilmente dal


precedente: le diversit delle situazioni di contesto di partenza (spazi pubblici
esistenti, disponibilit di aree non edificate, loro localizzazione forma e
dimensione, situazioni ai margini, ecc.) sono tutti fattori che comportano
necessariamente diversificazioni e variazioni degli scenari di progetto pur nella
loro impostazione unitaria della metodologia progettuale
Criterio della narrazione. E, come detto, lintroduzione nel progetto (o nello
scenario progettuale, come in questi casi) di idee condivise di citt leggibili da
parte degli abitanti, di segni e segnali che raccontino e mettano in sequenze in
modo evidente i diversi episodi urbani (e gli stessi criteri progettuali adottati) e
li ricompongano in una narrazione unitaria: lingresso allabitato, lingresso alla
piazza, la sequenza del percorso che conduce alla parte panoramica, piazza, la
piazza come cuore dellabitato, la valorizzazione di luoghi, vedute, spazi, i
materiali, la continuit e laccordo con lesistente. Il tutto per segnalare una
idea di citt come citt del buon abitare.
Segue una breve descrizione per ciascuno degli scenari progettuali dei Centri di
quartiere (vedi Tavv: 5a, 5b, 5c, 5d, 5e, 5f, 5g, 5h)

4.1. Sistema Centro Storico Citt Consolidata

Il sistema si articola e struttura attorno alle tre piazze del Popolo, San Luca e 2
agosto e alle strade che le collegano.

Va prevista una riqualificazione della Piazza San Luca (riordino della sosta
auto) e della Piazza 2 agosto,con un progetto di riqualificazione completo.
In particolare questa ultima piazza ha lopportunit di essere inserita in un
sistema di spazi pubblici che dalla piazza stessa, con leliminazione dellattuale
parcheggio, la realizzazione di un collegamento con la sottostante area del
parcheggio (da riqualificare con la piantumazione di alberi e la localizzazione di
posti seduta e altri arredi), e arrivi fino al futuro giardino pubblico contiguo
sulla via degli Ulivi.

Le tre piazze di nuova realizzazione (piazza Manciano, piazza ex-Mattatoio e


piazza San Marco) sono localizzate sulle strade principali di accesso a Capena
e allingresso del centro abitato. Sono concepite proprio come spazi che
segnalano lingresso alla citt e servono le aree residenziali contigue che sono
piuttosto decentrate rispetto alle tre piazze gi esistenti.
La piazza Manciano conformata dalle due strade (strada Provinciale via
Manciano)che si aprono a bivio e la comprendono secondo un disegno
triangolare. Nellangolo tra le due strade si apre uno spazio pubblico delimitato
sul fondo da un edificio con destinazione ricettiva-ristorativa. Alle spalle di
questo edificio un tessuto di sei villini residenziali.

La piazza dellex-Mattatoio conformata dalla larghezza e forma della


propriet comunale che ospita il mattatoio comunale, estendendosi per oltre il
confine di questa. La piazza viene cos ad avere una forma rettangolare
allungata, aperta verso la strada Provinciale e marginata sugli altri tre lati da
edifici di due piani, tre dei quali con attivit non residenziali (commercio e
altro) al piano terra e gli altri tre residenziali.

La piazza San Marco sar articolata in due parti: una, pi piccola, sul lato
destro per chi entra in citt , mentre una parte pi ampia (Belvedere) sar
aperta verso lampio panorama della valle del Tevere. Una strada, passando
lateralmente alla piazza, collegher la Strada provinciale con la sottostante Via
delle Piane.

4.2. Sistema Pastinacci

Il centro di quartiere sar sviluppato attorno alla attuale Piazza Europa,


utilizzando le aree ancora libere da edificazione.

La piazza in posizione centrale e tale da essere facilmente raggiungibile dalle


residenze distribuite nellarea.
Completamenti edilizi potranno trovare localizzazione lungo il viale che dal
sottovia della ferrovia porta nella stessa piazza.

4.3. Sistema Portularo Campo sportivo Monte Cecchitto alto

Il sistema costituito da un Giardino e da una piazza, collegate tra loro da un


viale in parte di nuova realizzazione.
Il Giardino Portularo previsto in ragione dei prevedibili sviluppi edilizi futuri
che, anche a breve termine, potranno essere attuati anche in relazione al Piano
Casa Regionale. Il Giardino organizzer attorno a s tale sviluppo, dando
ordine e qualit allintervento.
La piazza Monte Cecchitto alto posta alla testata dellinsediamento
residenziale lineare che si snoda per circa un Km. lungo la strada di Monte
Cecchitto ed posizionata in modo da poter essere aperta verso il panorama
della valle del Tevere. Viene previsto un viale che la unisca con il Giardino
Portularo e permetta laccesso facile e diretto anche dal piccolo insediamento
residenziale posto attorno al Campo sportivo e ne costituisca margine.
Lungo la parte di nuova realizzazione del viale sono previste localizzazioni di
edilizia di completamento.
Si prevede una riqualificazione della via di Monte Cecchitto con alberature,
verde e arredi, utilizzando le fasce di terreno di propriet pubblica che la
bordano.

4.4. Sistema Monte Cecchitto basso Selvotta.

La piazza inserita tra la testata della parte bassa dellinsediamento di Monte


Cecchitto e quello della Selvotta, allaltezza dellinnesto di via Lazio su via
Monte Cecchitto, e pu essere facilmente raggiungibile a piedi da entrambi gli
insediamenti.
Si prevede una riqualificazione della via di Monte Cecchitto con alberature,
verde e arredi, utilizzando le fasce di terreno di propriet pubblica che la
bordano.
Anche questa piazza avr una caratteristica di belvedere verso la Valle del
Tevere.

4.5. Sistema Rosetole Scoranello alto

Il sistema articolato su un viale, di nuova realizzazione, e Piazza Scoranello


alto, attualmente in costruzione nellambito di un Programma Integrato di
Intervento in attuazione.
La piazza possono essere raggiungibili agevolmente a piedi sia
dallinsediamento di Rosetole, sia dallinsediamento nella parte alta della via di
Scoranello. Il collegamento tra Rosetole e la piazza avverr tramite un viale
pedonale, in parte bordato da nuova edilizia residenziale, che seguir la
Provinciale Via Capena, e poi una strada di collegamento tra la Provinciale
stessa e la via di Scoranello, prevista nel PrInt.

4.6. Sistema Scoranello basso Santa Marta

Si tratta di un sistema complesso che connette tra loro due realt diverse: la
parte bassa dellinsediamento residenziale lungo la via di Scoranello e il
sistema via Tiberina e la via a quella parallela e compresa nel tratto tra il bivio
per Capena e la Piazza prevista dal progetto di PrInt localizzato accanto alla
Chiesa di Santa Marta (Piazza Santa Marta). Questa nuova piazza, nella quale

sono previste attrezzature commerciali, collegata dalla parallela alla Tiberina,


che potr essere trasformata in viale alberato, con la stessa Chiesa , con la
stazione Cotral e con un piccolo giardino pubblico gi realizzato. Un ponte
pedonale potrebbe, da questo giardino, scavalcare il fossato, e collegare cos
alla piazza Santa Marta una nuova
piazza (un nuovo spazio pubblico
articolato) che potrebbe fare da collegamento tra la Provinciale e la via di
Scoranello. Un progetto di vivaio didattico, localizzato proprio alla testata della
via di Scoranello completerebbe questo sistema complesso.

4.7. Sistema Colle del Fagiano.

La nuova piazza si colloca sulla Strada Provinciale 51b, in posizione centrale


rispetto allinsediamento di Colle del Fagiano, e facilmente raggiungibile a piedi
in pochi minuti anche dalle parti pi distanti dellinsediamento.

5. NOTE SULLE NTA e SULLATTUAZIONE DEL NUOVO PUCG

5.1. Note sulle NTA del nuovo PUCG


Gli strumenti di attuazione del PUCG le N.T.A. ed il Regolamento Edilizio
devono essere, in generale, improntate alla pi rigorosa chiarezza, al fine di
non prestarsi ad interpretazioni di sorta.
In particolare si rileva una grave criticit riscontrata sino adora nelle attuazione
del Prg vigente e in vigenza delle relative NTA.
Le unit di misura mq/mq non devono sottendere volumi non computati siano
essi seminterrati, tecnici o sottotetti, come gi successo in passato e che a
seguito di condoni edilizi, leggi sui sottotetti, piano casa e similari ne hanno
stravolto la destinazione tecnica, facendoli emergere come unit abitative.
Nel paradosso urbanistico capenate la sommatoria dei singoli casi di cambio di
destinazione duso da locali tecnici ad abitazione ha generato in alcuni casi
la nascita di veri e propri quartieri che ne impone la trattazione urbanistica
come nuclei spontanei ai sensi della L.R.Lazio n. 28/80.
Lulteriore danno alla collettivit stato determinato dallo stravolgimento del
numero abitanti convenzionali previsti dal PRG vigente a seguito del

pagamento urbanistico della sola quota residenziale e non dellarbitraria


quota di cubatura sottesa dalla realizzazione di seminterrati e sottotetti,
divenuti per la loro natura distributiva delle ampie zone giorno e zone notte.
Linterpretazione delle NTA - invalsa nella progettazione ordinaria - prevede,
infatti, di incrementare la quota residenziale della percentuale porticato pari
al 20% e di proiettare il tutto nel seminterrato (extra cubatura fondiaria) e
per lobbligo di coperture a tetto creare un altro piano di apri superficie con
copertura spiovente di altezza massima pari a m.2,40.
Lincremento delle cubature fondiarie con la realizzazione di tali seminterrati e
sottotetti (divenuti abitabili, se non nel diritto, certamente di fatto) ha triplicato
la cubatura realizzata con una stima, verosimile, di raddoppio degli abitanti
convenzionali.
Tutto questo deve essere rigorosamente evitato per il futuro.
Un aspetto di particolare importanza riguarder, nella redazione del PUCG, gli
strumenti per il controllo della qualit morfologica (estetica) e funzionale degli
interventi.
Al fine di dotare lAmministrazione di strumenti per il controllo della qualit
urbana, il nuovo PRG di Capena conterr anche, per ognuno dei nuovi centri di
quartiere, delle linee guida per lassetto morfologico e funzionale, che
dovrebbero guidare la redazione dei futuri progetti.
Ma, pi in generale si prevede la redazione di Regole procedurali per il
controllo della qualit degli interventi urbanistici ed edilizi nel Comune di
Capena.
Le regole procedurali dovrebbero essere applicate a tutti gli interventi
urbanistici, edilizi o infrastrutturali, sia di iniziativa privata sia di iniziativa
pubblica elencati qui di seguito:
Piani attuativi o esecutivi di qualsiasi tipo
Nuove edificazioni (comprese demolizioni e ricostruzioni)
interessanti complessi di due o pi edifici (eccetto edifici del tipo
villa o villino)
Nuova viabilit, anche per brevi tratti
Movimenti di terra.
Per poter ottenere i titoli abilitativi per gli interventi sopra elencati, i relativi
progetti dovranno essere elaborati sulla base di linee-guida che saranno
preventivamente rilasciate dallUfficio Tecnico Comunale.
Il rilascio delle linee-guida avverr dietro presentazione di apposita domanda,
preventiva alla elaborazione del progetto, accompagnata dalla documentazione
elencata qui di seguito.
Le linee-guida daranno prevalentemente indicazioni su aspetti relativi alla
composizione urbana dellinsieme (nel caso di intervento che preveda
ledificazione di pi edifici), ai tipi e forme di eventuali spazi pubblici, alle

pavimentazioni e ai coefficienti di permeabilit per gli spazi esterni, alla


salvaguardia di visuali, ai tipi edilizi, alle altezze massime degli edifici e
lunghezze massime dei prospetti, alla presenza di alberature, allefficienza
energetica degli edifici, ai materiali ecc.
Il titolo abilitativo per lintervento sar rilasciato solo dopo avvenuta la verifica
di congruenza dei progetti presentati con le indicazioni delle linee-guida,
verifica che sar svolta dallUfficio Tecnico Comunale, o da eventuale struttura
delegata.
Le indicazioni delle linee-guida dovranno essere seguite comunque, anche in
caso di varianti in corso dopera dellintervento.
In caso di varianti sostanziali, il promotore dellintervento potr richiedere al
Comune il rilascio di nuove linee-guida che tengano conto delle modifiche che
si intende apportare allintervento stesso.

Ai fini del rilascio delle linee-guida, alla domanda dovranno essere allegati,in
linea di massima i seguenti documenti, salvo diversi accordi con lUTC:
Stralcio di PTPR e di PUCG o strumento attuativo con individuazione
dellarea di intervento
Planimetria in scala opportuna dellintorno dellarea di intervento,
comprendente eventuali aree edificate nellintorno e con individuazione
dei punti o fasce di visibilit dellarea stessa dalle strade circostanti e
relative foto
Foto area con individuazione dellarea dellintervento nella stessa scala
della precedente
Planimetria in scala opportuna con curve di livello, con equidistanza
massima di un metro, della situazione ante-operam del terreno, con
indicazione delle diverse specie di alberature presenti e di punti, fasce o
coni di visuali qualificate verso lesterno e relative foto
Profili del terreno nella situazione ante-operam
Planimetria schematica dellintervento in scala opportuna, con indicazione
di massima della localizzazione degli eventuali spazi pubblici e della loro
sistemazione, con indicazioni relative alle specie arboree di nuova
piantumazione e ai materiali di pavimentazione
Profili-sezioni quotati dellintervento con confronto tra profili del terreno
ante e post-operam
Indicazioni su provvedimenti di efficienza energetica (sia per gli spazi
esterni che per gli edifici), materiali, finiture per gli edifici e tipi e
materiali per le recinzioni

Scenario di inserimento dellintervento nel paesaggio (fotografie riprese


dai diversi punti di visibilit dellintervento senza e con inserimento
dellintervento stesso a confronto)

5.2. Note sullattuazione del nuovo PUCG


E utile fare, infine, qualche breve considerazione sulle modalit di attuazione
degli scenari progettuali e degli altri interventi previsti nella Tav xx: Schema
degli interventi per lassetto territoriale.
Questioni fondamentali per lefficacia attuativa del Piano sono le relazioni tra
scenari-progetto, progetti attuativi, risorse economiche.
Lo schema di assetto , come detto, una visione, un programma, che pu
essere attuato anche per parti: alcune a breve termine (in funzione delle
risorse economiche disponibili e e delle condizioni di fattibilit), altre in tempi
medi o lunghi.
Lo schema di assetto deve essere concepito come una cornice di obbiettivi,
indirizzi e di linee-guida da attuare per parti con specifici progetti.
I progetti potranno essere attuati in funzione e relazione con la disponibilit di
risorse: pubbliche, ma puntando anche e con decisione sulle risorse private.
Come detto, le quantit residenziali e non residenziali saranno definite anche
sulla base della fattibilit economica dellintervento completo, con la
realizzazione di spazi e servizi pubblici a carico degli operatori privati.
Viene prevista anche la possibilit di affidare la manutenzione degli spazi di
uso pubblico ai privati concessionari di negozi, uffici o attrezzature per la
ristorazione collocati attorno alle piazze.
La ricerca di risorse parte decisiva del ruolo di governance che
lAmministrazione chiamata a svolgere: una delle caratteristiche di un
nuovo Piano Urbanistico di essere in parte piano di assetto fisicofunzionale, come nella tradizione, ma in parte anche di essere piano
strategico,e che come tale va implementato attraverso opportune azioni.
Gli strumenti di intervento potranno essere piani
Convenzionata o Programmi Integrati di Intervento (PrInt).

di

Lottizzazione

In conclusione, limmagine di Capena che viene proposta per il futuro quella


di Capena non solamente citt darte, ma anche di Capena citt di piazze e di
giardini.
Una immagine qualificata del territorio e della citt anche uno strumento
strategico di qualit di sviluppo economico, potendo produrre attrattivit per
domande di localizzazione di attrezzature produttive e per la ricettivit.

6. APPENDICE
Seguono alcune note relative a Tavole di analisi del DPI.

Tavola B-01 individuazione della popolazione sul territorio comunale


Lelaborato graficizza la distribuzione della popolazione negli agglomerati
principali del territorio e pi precisamente nelle seguenti zone:

Centro
Pastinacci
Monte Cecchitto
Selvotta
Colle del Fagiano
Roseole
Scoranello
Santa Marta

Lunione di questi agglomerati raggiunge i 6929 residenti sui 10452 totali; i


rimanenti sono collocati in maniera disomogenea sul territorio restante.

Tavola B-02 individuazione delle attivit economiche sul territorio


Lelaborato graficizza le zone dove si concentrano principalmente le attivit
economiche del territorio che possono essere racchiuse in:
zona Traversa del Grillo - industriale, artigianale, commerciale,
direzionale
asse via Tiberina - industriale, artigianale, commerciale, direzionale
zona Bivio - prevalenza commerciale
polo Wurth - Mercatone Uno
zona centro - attivit commerciali-direzionali-servizi
Esistono altre attivit economiche collocate in maniera non organica anche
nelle altre zone del territorio.

Tavola B-03 individuazione delle opere pubbliche negli atti di


programmazione comunale
Lelaborato individua su base catastale tutte le opere pubbliche previste dal
Programma Triennale delle Opere Pubbliche 2013/2015 dellAmministrazione
Comunale; sono comprese sia le opere per le quali le procedure sono gi attive
sia quelle che debbono ancora essere avviate.

Tavola C-07 le aree archeologiche vincolate e segnalate, i beni e i


percorsi di interesse storico.
Lelaborato raccoglie i vincoli di natura archeologica gi individuati nel Piano
vigente nellapposita tavola approvata con laggiunta di quelli individuati dal
PTPR adottato.

Tavola D-01 individuazione delle aree e degli immobili pubblici di


propriet Comunale.
Sono stati individuati su base catastale gli immobili di propriet del Comune di
Capena.

Tavola D-02 Situazione degli usi civici


La situazione degli Usi Civici relativa al territorio del Comune di Capena stata
elaborata sulla base della cartografia allegata alla Relazione ai sensi dellart. 2
L.R. n. 1/86 prot. 7442 del 29/07/1998 redatta dallArch. Marta Spigarelli a
seguito di incarico di cui alla D.G.C. n. 177 del 06/05/1998, in quanto il settore
tecnico non ufficialmente a conoscenza di eventuali sentenze o
provvedimenti emessi per situazioni particolari.

Tavola F-03 a/b Provvedimenti per il recupero dellabusivismo


urbano (nuclei spontanei ex L.R. 28/80)
Lelaborato individua le perimetrazioni dei nuclei abusivi ai sensi della L.R.
28/80 attualmente regolamentati dalle norme approvate a seguito della D.G.R.
n. 1956 del 02 giugno 1998 e pi precisamente:
1. Selvotta
2. Monte Cecchitto
3. Rosetole
4. Mola Saracena
La delibera regionale individuava anche i nuclei di Pastinacci e Colle del
Fagiano che, in sede di approvazione della variante generale al PRG, sono stati
inseriti direttamente nel piano.

Tavola G-02 a/b Infrastrutture ed opere di urbanizzazione


Sono collocate su base ctr le linee principali delle fognature e delle derivazioni
idriche esistenti con la localizzazione dei serbatoi e dei depuratori.