Preguntas Final de Derechos Reales

DERECHO CIVIL - Reales
UDA 1
1. CONCEPTO DE DERECHO REAL: CONCEPCIN CLSICA.
Concepto: Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi Concepcin cl!sica: establece una distincin intr"nseca entre d reales y personales: los primeros crean una relacin directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por s" mismo, sin ningn intermediario# los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y la cosa es slo mediatamente su objeto, interponi$ndose entre ella y el titular del derecho creditorio, la persona del deudor
2. SITUACIONES INTERMEDIAS: IUS AD REM; D. REALES IN FACIENDO.
%o son casos dudosos sino que se ubican en una zona intermedia entre los d reales y los derechos personales &us ad rem: o 'derecho a la cosa(, proviene originalmente del derecho cannico )ace re*erencia a una e+pectativa de d real o d real imper*ecto ,ctualmente la nocin del derecho a la cosa tiene sentido en reg"menes corno el nuestro, que e+igen la tradicin para la adquisicin del d real por parte del acreedor, y designa su concreta e+pectativa de convertirse en titular de la cosa debida En ejercicio del derecho a la cosa el acreedor de la entrega de un inmueble podr"a adoptar medidas cautelares destinadas a asegurarla - reales in *aciendo: est!n descartados en nuestro ordenamiento, ya que no puede ser tenida como contenido de un d real ninguna prestacin a cargo de persona determinada aunque consista en un non *aciendo (no hacer), m!s an, si es un *aciendo (hacer) Es imposible en nuestro derecho civil admitir una situacin intermedia entre el d real y el personal en cuya virtud el titular de una relacin jur"dica real (o de una relacin posesoria) estuviese obligado a un *aciendo en bene*icio de otro, que constituya el contenido de un d real en cabeza de este
3. DISTINCIN CONCEPTUAL: D. REALES DERECHOS PERSONALES. LA CUESTIN EN EL
DERECHO ROMANO. U!ICACIN DE LOS D. REALES EN EL CC. .odemos agrupar las ideas acerca de la distincin conceptual entre d reales y personales en dos criterios: uno *ilos*ico/jur"dico y uno histrico
!RA""IO MAR#A LOURDES U" 1$%
El primero de estos criterios considera que 'd reales( y 'derechos personales( son dos categor"as del pensamiento jur"dico por lo que no pueden *altar en ningn derecho y en cualquiera de sus $pocas El histrico, en cambio, entiende que esta distincin no e+isti en un comienzo del derecho sino que se trata de conceptos *undamentales de la ciencia jur"dica que aparecen en las historias de los derechos positivos en un determinado momento, segn sus respectivas evoluciones El origen de la distincin conceptual entre ambos derechos o categor"as de derechos lo podemos encontrar en la 0ey .oetelia .apiria (a 122 , C ) por la cual, se comenz a dirigir la ejecucin contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del mismo, como era anteriormente -istincin a trav$s de las acciones: 0a practicidad de los romanos hizo que no clasi*icaran los derechos sino las acciones (con lo cual clasi*icaban indirectamente aquellos, debido a que las acciones tienden a proteger derechos) ,s", la 'actio in rem( t!citamente, proteg"a los d reales y la 'actio in personam( los derechos personales .or los glosadores y los postglosadores se llega a la conclusin de que los derechos protegidos por las acciones in rem no pod"an ser otros que los ius in rem y las acciones in personam los ius in personam 3"tulo 4: -e los derechos reales ,unque en la nota al art 456 de*inimos los derechos reales, tratando ahora especialmente de ellos diremos con -emolombe, que derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto 7e llama, al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentren tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto 0os derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto e+istente# los derechos personales, comprenden los derechos a una prestacin, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una accin 0a persona a la cual pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto contra todo poseedor# la que tiene un derecho personal no puede perseguir sino a la persona obligada a la accin o a la prestacin Cuando muchas personas han adquirido en diversas $pocas sobre el mismo objeto el mismo derecho real, el derecho anterior es pre*erido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es pre*erido al derecho personal posterior
$. DISTINTAS CONCEPCIONES SO!RE LOS D. REALES: A& CONCEPCIN CLSICA
'ORTOLN MAC(ELDE) DEMOLOM!E& El concepto tradicional del derecho real 'ius in rem( se puede enunciar as": *acultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona , dicha concepcin cl!sica se le *ormula como cr"tica que habla de sujeto activo cuando en realidad no hay sujeto pasivo El criterio que se sigue para cali*icar el derecho real es el aspecto econmico# para la cali*icacin del derecho personal, el aspecto jur"dico ,utores que *orman parte de esta teor"a o concepcin cl!sica:
- 8rtolan: -erecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho -erecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho 8 en t$rminos m!s sencillos, un derecho personal es aquel que da la *acultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa 9n derecho real es aquel que da la *acultad de sacar de una cosa cualquiera un bene*icio mayor o menor - -emolombe: (citado por :$lez) '-erecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto ; - <ac=eldey: ;-erecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos los conceptos (se re*iere aqu" al dominio y al condominio) o bajo algunos solamente (se re*iere aqu" a los dem!s derechos reales, desmembraciones de aqu$l)
%. CONCEPTO DE DERECHO REAL: TEOR#A UNITARIA PERSONALISTA
O DE LA
O!LI"ACIN PASIVAMENTE UNIVERSAL. SU CR#TICA 3eor"a unitaria personalista: El derecho real es aquel que establece una relacin jur"dica entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos, relacin que tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones propiamente dichas# la obligacin impuesta a todos menos al titular del derecho real es puramente negativa: consiste en abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio pac"*ico del derecho por su titular Cr"tica: esta concepcin tiene el inconveniente de se>alar como caracter"stico de los d reales, un aspecto que es comn a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda la sociedad de respetar los derechos ajenos, y, adem!s, de*ine al derecho real por su contenido negativo, despreciando lo que hay en $l de t"pico que es, precisamente, el se>or"o del titular sobre la cosa .or otra parte, esta pretendida obligacin que ligar"a al titular del derecho real con los otros miembros de la sociedad no ser"a de la misma naturaleza que la que liga a deudor y acreedor en los derechos personales# pues no tiene naturaleza patrimonial, no *igura en el pasivo del patrimonio de esos miembros obligados a respetar el derecho real, como *igurar"a, por ejemplo, una obligacin de no hacer E*ectivamente: si yo me obligo a no hacer algo, me privo por ello de un derecho que me pertenec"a# pero el hecho de que deba respetar los d reales de los dem!s, no implica la privacin de ninguna *acultad por mi parte
*. RELACIONES ENTRE LOS D. REALES ) PERSONALES.
Entre los d reales y personales, podemos mencionar las siguientes relaciones: ? 0os derechos personales pueden ser *uente de los d reales Ejemplo: el dominio puede adquirirse a trav$s de una compraventa# el usu*ructo puede constituirse por contrato, al igual
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que el uso y la habitacin y las servidumbres 0os d reales de garant"a slo pueden ser convencionalmente constituidos 0os d reales de garant"a son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos creditorios E+isten disposiciones regulatorias del estatuto de los d reales que crean obligaciones semejantes a las que establecen las normas que rigen los derechos personales Aespecto de los t"tulos de cr$dito, concurren un d real sobre el t"tulo o instrumento, que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado al t"tulo, cuya posesin es indispensable para poder ejercerlo
+. COMPARACIN ANAL#TICA DE LOS D. REALES ) CREDITORIOS. SEME,AN-AS
DIFERENCIAS. 0a distincin entre d reales y personales, aceptada dentro de la concepcin cl!sica, es la que ha sido establecida en *orma categrica por nuestro cdigo 0a nica semejanza es que ambos pertenecen a la categor"a de los derechos patrimoniales: $stos son aquellos ;objetos inmateriales susceptibles de valor; (art @1?@), o sea todos los derechos que pueden valuarse pecuniariamente 0as di*erencias son: a) Car!cter absoluto, en cuanto a que mientras que los d reales son oponibles erga omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales son oponibles, en principio, slo al deudor b) Aelacin directa e inmediata con la cosa, el titular de un d real puede decir ;tengo;, en tanto el titular de un derecho personal (el acreedor) slo puede a*irmar ;he de tener; c) Creacin legal e+clusiva, pues ;los d reales slo pueden ser creados por la ley 3odo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros d reales, o modi*icase los que por este Cdigo se reconocen, valdr! slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer; .ara las obligaciones impera la autonom"a de la voluntad d) .erpetuidad, en el sentido de que el titular del d real no lo pierde por su inaccin, tanto que si alguien adquiere el d real ajeno por prescripcin adquisitiva o usucapin, lo hace en virtud de su accin, no de la sola inaccin del propietario e) ,dquisicin por tradicin, salvo el caso de sucesin hereditaria y sin perjuicio de la e+igencia de la inscripcin en ciertos supuestos aunque sea de observar que la tradicin, en rigor, es necesaria slo cuando se trata de d reales ejercibles por la posesin (en sentido lato), y de all" que no se la requiera en la hipoteca *) .rescripcin: 0os d reales pueden adquirirse por la posesin continuada (se pueden usucapir), cali*icada o no por el justo t"tulo y la buena *e, durante el t$rmino requerido por la ley 0os derechos personales no se adquieren por prescripcin# slo rige, respecto de ellos, la prescripcin e+tintiva g) &us persequendi, o *acultad de perseguir la cosa aunque est$ en manos de terceros h) &us pre*erendi, o sea pre*erencia a *avor del titular m!s antiguo cuando concurren varios pretendientes sobre la misma cosa, lo que no ocurre en materia de derechos crediticios, pues entonces las pre*erencias obedecen a otras razones
i) ,bandono: .osibilidad que permite al titular del d real e+onerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono# *acultad de la que carece el titular de un derecho personal j) En cuanto a su sancin: los d reales se protegen a trav$s de las ;acciones reales; que se ejercen adversus omnes 0os creditorios, por medio de acciones personales que se dirigen slo contra el deudor .. CASOS DUDOSOS ENTRE D. REALES ) CREDITORIOS: LA POSESIN LA LOCACIN LA HIPOTECA LOS PRIVILE"IOS ) EL DERECHO DE RETENCIN. .osesin 7e discute si la posesin es un hecho o un derecho B an encasill!ndolo como derecho, algunos piensan que es un derecho personal, atento que engendra acciones puramente personales, que ser"an los interdictos y otros, mirando la relacin directa que e+iste entre el poseedor y la cosa pose"da, como d real 3odav"a otros sostienen que es un derecho mi+to: real por la relacin directa que establece entre el poseedor y la cosa pose"da, y personal por el alcance de las de*ensas que otorga .ara nuestro ordenamiento es un hecho 0ocacin .ara nuestro CC la locacin es un derecho personal# el locatario no tiene *acultades que pueda ejercer en *orma inmediata sobre la cosa, sino que en esa relacin se interpone el locador 8tra postura considera a la locacin una obligacin propter rem, aunque entonces deber"amos en*rentar la di*icultad de que nada dice el Cdigo en relacin a la situacin del locador originario, es decir, que aparece el problema de saber si en virtud de la enajenacin queda liberado $ste del contrato, subrog!ndose en sus derechos y obligaciones el nuevo propietario o si quedan obligados conjuntamente ambos Cinalmente otros, teniendo en cuenta el r$gimen de emergencia en materia de locaciones, consideran que las locaciones comprendidas en el mismo est!n ;*uertemente impregnadas de un car!cter real; )ipoteca: En nuestro -erecho no e+isten dudas acerca de que se trata de un d real 7e ha sostenido, sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, dado que no e+istir"a desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin directa e inmediata con la cosa, caracter"stica de los d reales, por parte del acreedor hipotecario 7e ha dicho tambi$n que, recayendo en verdad el derecho de hipoteca m!s bien sobre el valor de la cosa que sobre $sta directamente, teniendo en cuenta que el titular slo tiene el derecho de hacer vender el inmueble para cobrarse con su producido, estar"amos en presencia de un d real de segundo grado .rivilegios: 0a distincin clara que determina la clari*icacin en punto a este caso dudoso es simple: en nuestro derecho los privilegios no son inherentes a las cosas a que se re*ieren, en consecuencia, los privilegios no son derechos reales sino calidades de las cosas a que se re*ieren, o cualidades del cr$dito -erecho de retencin: ,lgunos derechos reales de garant"a otorgan a sus titulares la *acultad de retener la cosa sobre la que recaen, son ellos la prenda y la anticresis El derecho de retencin, segn el CC 'es la *acultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de esa misma cosa(, por su propietario si es un inmueble y an por un tercero si se trata de cosa mueble Con el mismo argumento para el caso de los privilegios a*irmamos que el car!cter del derecho de retencin es
personal (an cuando en realidad se trata de una e+cepcin procesal, pero en orden a la distincin que apuntamos cabe englobarlo como personal)
/. LAS O!LI"ACIONES REALES: CONCEPTO. DIFERENCIA CON LAS CAR"AS REALES. LA
CUESTIN EN EL ART. $/+ DEL CC. ,qu" nos en*rentar"amos con una categor"a de derechos patrimoniales intermedia entre los personales y los reales 7e tratar"a de obligaciones, pues tienen un deudor que debe una prestacin determinada y positiva, de hacer o de dar, y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla 0a apro+imacin a los d reales surgir"a del hecho de que la calidad de deudor o acreedor depende de una relacin de se>or"o con una cosa: se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto esa relacin de se>or"o subsista 7i ella se e+tingue por cualquier causa que no sea achacable a culpa del deudor (abandono, venta, p$rdida, etc ), cesa tambi$n la calidad de deudor o acreedor, que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relacin sobre la cosa, quedando desobligado el anterior titular .or eso se las llama tambi$n (adem!s de obligaciones propter rem o ;reales;), obligaciones ;ambulatorias;, dado que ;viajan; o ;ambulan; junto con esa relacin real 7u origen es e+clusivamente legal: se trata de obligaciones ;e+ lege; 8bligaciones propter rem: En ciertas obligaciones la persona del deudor es determinada por su relacin con una cosa# se trata de las obligaciones propter rem 7on obligaciones que descansan sobre determinada relacin de se>or"o sobre una cosa, y nacen, se desplazan y se e+tinguen con esa relacin de se>or"o Es decir: resulta deudor quien es actualmente due>o o poseedor de una cosa .or esa dependencia de una relacin real, la obligacin propter rem es tambi$n denominada real, y en virtud de que el sujeto pasivo es uno u otro, segn sea el titular de la relacin real, se la designa como ambulatoria o cabalgante En nuestro CC el art 456, rechaza este tipo de obligaciones 7in embargo otros establecen obligaciones 'respecto de la misma cosa(, y '8bligaciones que pasan del autor al sucesor( Ejemplos: a) la obligacin del condmino de pagar proporcionalmente los gastos de la cosa comn, b) el cr$dito por medianer"a, c) El tenedor de un t"tulo al portador puede e+igir el pago al deudor del mismo Cargas o grav!menes reales: 0as cargas reales es el aspecto pasivo de los d reales sobre la cosa ajena, as" el usu*ructo, el uso, la habitacin es un d real para el usu*ructuario, el usuario, etc , pero es una carga real para el titular de dominio que ve limitado su derecho sobre la cosa por la constitucin de esos d reales 0a hipoteca se ha considerado que es una carga real, como tambi$n los impuestos que gravan la propiedad 0as cargas reales no son lo mismo que las obligaciones reales ni que las obligaciones personales
10. O!LI"ACIONES REALES. CARACTERES
7egn una de*inicin, son obligaciones que descansan sobre determinada situacin de se>or"o sobre una cosa y nacen, se desplazan o e+tinguen con esa relacin de se>or"o Caracteres: a) ,*ectan al titular de una determinada relacin de se>or"o# b) ,bandono: *acultad del titular de la relacin de se>or"o para liberarse, mientras no abandona responde con todo su patrimonio UDA 2
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11. ENUMERACIN DE LOS D. REALES. D. REALES ENUMERADOS POR EL CDI"O. EL
ART. 2%03 ) SU NOTA CARCTER DE LA ENUMERACIN. EL ART. 2*1$ INTERPRETACIN ) CR#TICA.
SU
a) -ominio: - real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona b) Condominio: Es el d real por el cual dos o m!s personas son titulares de una cosa por una parte indivisa c) 9su*ructo: Es el d real en virtud del cual una persona puede usar, gozar y percibir los *rutos de una cosa de otro, sin alterar la sustancia d) 9so: Es el d real en el que e+iste la *acultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus *rutos pero limitado a las necesidades del usuario y de su *amilia e) )abitacin: Es un d real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del d real es una habitacin, un inmueble susceptible de habitacin y la *acultad consiste en que el usuario habite el inmueble, $l y su *amilia *) 7ervidumbres activas: En este d real hay dos *undos, uno que se llama dominante y es el que recibe el bene*icio y uno llamado sirviente que es el que otorga el bene*icio g) )ipoteca: Es el d real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el cumplimiento de una obligacin cualquiera (cualquier tipo de obligacin) h) .renda: 0a prenda tiene de similitud con la hipoteca que ambos son d reales de garant"a, accesorios, pero son dis"miles en cuanto al objeto puesto que la prenda recae sobre una cosa mueble i) ,nticresis: Es un d real de garant"a, sobre la cosa ajena# se asemeja a la hipoteca en cuanto al objeto pues slo puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa pasa a poder del acreedor anticresista j) 7uper*icie *orestal (0ey @DD25): por medio de este d real se va permitir la e+plotacin de grandes super*icies de tierra destina a la silvicultura, a la e+plotacin de los bosques =) .ropiedad horizontal (0ey ?1D?@): es el d real que tiene dos proyecciones: como un dominio de una unidad *uncional de un inmueble con *acultades e+clusivas, pero moderadas en *uncin del conjunto y como un condominio *orzoso, con caracter"sticas especiales, sobre las partes comunes Car!cter de la enumeracin: El art @2D@ establece que la lista del art @D21 es numerus clausus 0os particulares no pueden crear otros d reales distintos a los establecidos en la ley, ni modi*icar por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los d reales no son meramente supletorias de la voluntad de las partes, sino que se le imponen, en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario
,rt @E?4: establece una serie de derechos prohibidos o autorizados por el t$rmino de D a>os: (en*iteusis, super*icie, censos, rentas y vinculaciones), la doctrina discute sobre cuales son unos y otros, salvo para el caso de la vinculaciones que est!n terminantemente prohibidas
12. !REVE NOCIN DE CADA D. REAL. MODALIDADES. FI"URAS AFINES.
-ominio: .leno o per*ecto: cuando la cosa no est! gravada con ningn derecho real ni tampoco est! sujeto a plazo o condicin resolutoria &mper*ecto: cuando est! gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria Condominio: Comn: aqu$l en el cual cualquiera de los condminos en cualquier momento puede pedir la divisin, poniendo *in al condominio mediante la accin de divisin del mismo Es el condominio sin indivisin *orzosa Con indivisin *orzosa &ndivisin convencional: las partes as" lo convienen, el plazo que establece la ley es por cinco a>os 7e puede convenir la indivisin por cinco a>os, vencidos $stos, renovarlo por cinco a>os m!s y as" sucesivamente &ndivisin legal: no se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales caracter"sticas que reviste la cosa sobre la que recae el condominio 0os casos son: F <uros, cercos y pozos, paredes medianeras# F ,ccesorios indispensables para el uso de dos o m!s propiedades# F Condominio por con*usin de l"mites )ipoteca: ) Cambiaria: con pagar$s hipotecarios -eben mencionarse en la escritura pblica e inscribirse en el Aegistro 7e cancela adjuntando los pagar$s el constituyente al Aegistro .reanotacin hipotecaria: ,nticipos a cuenta de *uturo pr$stamo con garant"a hipotecaria 7olo en bancos o*iciales ,notacin hipotecaria: solo en el G)% Es una hipoteca global que se divide autom!ticamente a cargo de los adjudicatarios .renda:
Con registro: presenta la caracter"stica que la cosa prendada contina en poder del constituyente de la prenda, como si *uera la hipoteca de una cosa mueble 3!cita: art 1 @?H: 'si e+istiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda al mismo acreedor, contratada con posterioridad, que viniese a ser e+igible antes del pago de la primera, el acreedor no est! obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de a*ectar la cosa al pago de la segunda( ,nticr$tica: 3iene por objeto un mueble y la particularidad de que el acreedor puede usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y tambi$n el capital
13. R1"IMEN LE"AL DE LOS D. REALES. LA AUTONOM#A DE LA VOLUNTAD EN LOS D.
REALES. INCIDENCIA DEL ORDEN P2!LICO. CREACIN FUENTE ) TIPICIDAD DE LOS D. REALES. , di*erencia de lo que ocurre con los derechos personales, en los cuales rige el principio de la autonom"a de la voluntad, en los d reales impera el principio del orden pblico 7lo pueden ser creados y reglamentados por ley, y su interpretacin no puede ser nunca analgica %o e+iste dentro de nuestro ordenamiento legal un derecho real si $ste no es creado por la ley 7in embargo, creacin legal de los derechos reales no quiere decir que la nica *uente de estos derechos sea la ley: cuando hablamos de la ley como nica *uente de los derechos reales atendemos a la '*uente creadora(, cuando hablamos de la 'causa *uente( la ley slo juega como una *uente m!s, entre las que se encuentra, de manera principal, la voluntad de los particulares Es por ello que se dice que la autonom"a de la voluntad en los derechos reales juega en el !mbito de la *uente de ellos El 'orden pblico( alude a una categor"a o clase de disposiciones de *undamental inter$s para el pueblo, para la %acin, para la sociedad entera ,s" tiene dicho la jurisprudencia que ; la importancia pol"tica, econmica y social de los derechos reales determina que su regulacin legal est$ presidida por la accin del orden pblico, que viene a ser su connotacin dominante %o hay duda que son de orden pblico las normas estatutarias, que hacen a la esencia del derecho real 3ales las que enumeran ta+ativamente las *iguras tipos, como las que reglamentan su contenido 3ipicidad: 0a nocin de tipicidad de los derechos reales, y la *uncin creadora de la ley respecto de las *iguras tipo, sumada a la consecuente prohibicin de modi*icar los d reales e+istentes, nos lleva de la mano a admitir que, si no encaja per*ectamente en las *iguras creadas por el CC, entonces es un nuevo d real, creado por una ley espec"*ica, lo que concuerda con el principio sentado en el art @D2@
1$. CLASIFICACIN DE LOS D. REALES. DISTINTOS CRITERIOS 'EN RELACIN AL
SU,ETO AL O!,ETO A LA CAUSA AL CONTENIDO A SU FUNCIN EN RELACIN A OTRAS PAUTAS&. En relacin al sujeto: ?) - reales e+clusivos o no e+clusivos: segn que admitan o no pluralidad de titulares sobre el mismo objeto
E+clusivos: dominio, usu*ructo, propiedad horizontal %o e+clusivos: d reales de garant"a y servidumbres
@) - reales de titularidad limitada o no a las personas de relacin e+istencia visible (personas *"sicas) El uso y la habitacin no admiten como titular a personas de e+istencia ideal
1) - reales absolutos y relativos 0os d reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables y los d reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando ser absolutos), deben publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripcin en el Aegistro de .ropiedad
En relacin al objeto: ?) @) - reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena - reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o slo muebles o slo inmuebles 1) - reales sobre cosas con valor en s" mismas y cosas representativas de valor 4) - reales que pueden recaer o no sobre cosas *ungibles o consumibles D) - reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (d reales que recaen sobre cosas que no tienen due>o) Con relacin a la causa: ?) - reales perpetuos o temporarios 3emporarios: usu*ructo, uso, habitacin, servidumbres, personales y las reales si se las limit en el tiempo o si se e+tingue la utilidad .erpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal @) 1) 4) D) E) - reales vitalicios o no vitalicios - reales e+tinguibles o no por el no uso - reales transmisibles o intransmisibles (segn que admitan o relacin no mutaciones en sus titulares) - reales verdaderos o putativos, segn que sus titulares tengan o no, en todos los casos, *rente a todos sin e+cepcin, el derecho de ejercerlos - reales que admiten o no como *uente a la ley, los nicos que la admiten son el usu*ructo (usu*ructo legal del art @H6) y la habitacin (derecho real de habitacin del cnyuge sup$rstite del art 1D61 bis) - reales registrables o no - reales *orzosos o no *orzosos, son *orzosos el condominio de paredes, cercas y *osos y las servidumbres *orzosas
6) H)
Con relacin a su *uncin: ?) @) - reales principales o accesorios en *uncin de garant"a - reales principales o accesorios en *uncin de la accesoriedad de su objeto# $ste ltimo supuesto es el del condominio de accesorios indispensables al uso comn de dos o m!s heredades y el condominio de indivisin *orzosa que integra el concepto de propiedad horizontal - reales principales accesorios en *uncin de su dependen de la posesin de un inmueble# el nico derecho real accesorio con este alcance es la servidumbre - reales que pueden o no tener la calidad de alimenticios# segn que tengan o no idoneidad para que la obtencin del bene*icio que reportan a su titular cumplan la *uncin de satis*acer las necesidades imprescindibles para su subsistencia
1) 4)
Con relacin a otras pautas: ?) @) 1) 4) - reales provisionales o de*initivos - reales que admiten o no la pluralidad de d reales sobre la misma cosa y en cabeza del mismo titular - reales del derecho civil o de otros derechos - reales propios o impropios
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1%. EL SU,ETO DE LOS D. REALES. CAPACIDAD.
7ujeto: El nico sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en particular, es la persona Encontr!ndose los derechos reales en la es*era de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de e+istencia visible o ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero caben algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al nmero de ellos -istinciones respecto de la calidad de los sujetos a) .ersonas de e+istencia ideal: e+isten derechos reales de goce y dis*rute de la cosa ajena que son temporales y en los cuales se ha establecido como tiempo m!+imo para su duracin, la vida del titular del derecho .ara el supuesto de las personas jur"dicas que pueden ser ilimitadas en el tiempo de duracin el cdigo ha establecido t$rminos m!+imos de titularidad ,s", respecto al usu*ructo, este t$rmino m!+imo es de @2 a>os lo mismo que para la servidumbre 0as personas de e+istencia ideal quedan e+cluidas de los derechos de uso y habitacin por cuanto sus contenidos son pautas que slo corresponden a las personas de e+istencia visible, en cuanto se hace re*erencia a las necesidades del usuario o del habitador y sus *amiliares o a las necesidades personales del usuario, sus h!bitos o estado de salud b) E+tranjeros: En virtud de la 0ey de creacin de 'Ionas de 7eguridad( en todo el territorio de la %acin, se restringe (respecto de derechos personales y reales) la posibilidad de su titularidad por ciudadanos e+tranjeros, como modo de complementar previsiones territoriales de la de*ensa nacional Capacidad: rigen las normas generales en la materia, salvo en lo que se re*iere a la posesin, puesto que se autoriza a los menores que tengan ?2 a>os de edad, a adquirir la posesin por s" mismos
1*. CONCEPTO DE COSA. EL ART#CULO 2311 ) SU NOTA. CONCEPTO DE COSA EN EL
DERECHO ROMANO.
7e llaman cosas en el CC los objetos materiales susceptibles de tener un valor 0as disposiciones re*erentes a las cosas son aplicables a la energ"a y a las *uerzas naturales susceptibles de apropiacin :$lez en la nota al art @1?? aclaraba: 'Freitas pone al art. 317 de su proyecto de Cdigo, una larga nota demostrando que slo deben entenderse por cosas los objetos materiales, y que la divisin en cosas corporales e incorporales, atribuyendo a la palabra cosas cuanto puede ser objeto de derechos, aceptada generalmente, ha confundido todas las ideas, produciendo una perturbacin constante en la inteligencia y aplicacin de las leyes civiles. a palabra cosas, en la fle!ibilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo lo que e!iste" no slo los objetos que pueden ser la propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturale#a escapa a esta apropiacin e!clusiva$ el mar, el aire, el sol, etc. %as como objeto de los derechos privados, debemos limitar la e!tensin de esta palabra a lo que puede tener un valor entre los bienes de los particulares. &s', todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes. a cosa es el g(nero, el bien es una especie.( .ara el - Aomano, a di*erencia de nuestro ordenamiento, la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales
1+. LOS !IENES: EL ART. 2312 ) SU NOTA. DIFERENCIAS CON EL DERECHO FRANC1S.
PATRIMONIO: CONCEPTO ) !REVES NOCIONES. ,rt @1?@: os objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. )l conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio B en la nota dice :$lez ;que el JpatrimonioJ es la universalidad jur"dica de sus derechos reales y personales, bajo la relacin de valor pecuniario, es decir, como bienes; 3anto de la literalidad del art"culo, como del conte+to de la nota, parece indudable que el patrimonio est! integrado slo por derechos (reales o creditorios) 7in embargo, la generalidad de la doctrina entiende que en la universalidad est! comprendido tambi$n el pasivo, o sea las deudas -erecho Cranc$s: en Crancia la palabra ;cosa; constituye el g$nero y comprende todo lo que e+iste en la naturaleza y cae bajo la apreciacin de los sentidos# en cambio, ;bienes; son aquellas cosas capaces de procurar al hombre una ventaja propia y e+clusiva, es decir, que e+isten en cantidad limitada y son susceptibles de apropiacin
1.. COSAS. LA ENER"#A: CONCEPTO ) NATURALE-A. LA ,URISPRUDENCIA ANTERIOR
AL DECRETO- LE) 1+.+11. EL A"RE"ADO AL ART.2311 SU ANLISIS ) CR#TICA. Concepto: 9n cuerpo posee energ"a cuando tiene capacidad de producir trabajo, esto es, de vencer una *uerza a lo largo de un camino recorrido :$lez no tuvo en cuenta a la energ"a al redactar su art @1??, porque en su $poca, $sta se consideraba unida a la materia y bastaban, en consecuencia, las normas aplicables a aqu$lla En
cambio, respecto del tpico de la naturaleza jur"dica de la energ"a tanto la doctrina como la jurisprudencia, aparec"an divididas 0a ley ?6 6?? agreg al art @1?? del Cdigo Civil, el siguiente p!rra*o: ;0as disposiciones re*erentes a las cosas son aplicables a la energ"a y a las *uerzas naturales susceptibles de apropiacin; El inter$s que conduce a que se declare de aplicacin a la energ"a las normas relativas a las cosas es el de determinar la viabilidad del contrato de compraventa a su respecto y posibilitar un mejor encuadramiento de la sustraccin de la energ"a en la *igura del delito de hurto ,s", se ha decidido que: ; la electricidad es una cosa y por lo tanto el que conecte un cable de electricidad con la red general, sin autorizacin, cae en la *igura del delito de hurto establecida por el Cdigo .enal; 0a re*orma, en este sentido, tiende a solucionar problemas interpretativos en torno a la naturaleza de la energ"a y ello e+plica que legisle sobre ella por re*erencia, sin adoptar posicin sobre su esencia .ero se ha quedado a mitad de camino pues la energ"a debi ser objeto de una normativa espec"*ica, dentro del derecho civil
1/. SITUACIONES ESPECIALES CON RELACIN AL O!,ETO DE LOS D. REALES: EL
CUERPO HUMANO. EL CADVER. El cuerpo humano no encuadra dentro del concepto de cosa que da el art @1??, ya que, si bien puede ser considerado un objeto material, no es susceptible de apreciacin pecuniaria 3ampoco es un bien, por igual razn, se encuentra *uera del comercio jur"dico 7obre el cuerpo humano se tendr"a un derecho personal"simo y e+trapatrimonial ,hora bien, hay partes del cuerpo del hombre que separadas de*initivamente del mismo no a*ectan en *orma permanente la integridad *"sica, las que s" pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jur"dicos sobre las mismas (ser"a el caso de la leche materna, el semen, los cabellos, la sangre %o son pasibles de ser objeto de actos jur"dicos el corazn, las gl!ndulas se+uales si disminuyere la capacidad de reproduccin, etc En nuestro derecho se debe tener muy presente la ley re*erente a los trasplantes e implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin, las condiciones que deben reunir dador y receptor y las responsabilidades que asumen los m$dicos intervinientes El consentimiento con relacin a las partes del cuerpo humano debe prestarlo el titular 7i $ste est! imposibilitado de otorgarlo lo har!n sus representantes o parientes cercanos m!s pr+imos, siendo de aplicacin las reglas de la tutela o curatela El cad!ver: segn el CC, un despojo mortal no es una cosa en el sentido legal de esta palabra porque carece de valor pecuniario 7egn la jurisprudencia: 'En razn de la especial naturaleza jur"dica de los cad!veres, no se pueden aplicar a ellos las normas comunes sobre posesin y propiedad, pues no constituyen una cosa en el sentido legal de la palabra, ni son sujetos de derechos, lo cual tambi$n les impide tener una adecuada proteccin en las normas del derecho
positivo vigente, pues salvo disposiciones de car!cter administrativo sobre autopsias, inhumaciones, traslacin de restos, etc , no e+isten otras sobre la materia; Con la sancin de la ley @? D4? el cad!ver humano puede concebirse como cosa Je+tra comerciumJ de indisponibilidad relativa Kart @11H, Cd CivilK, en virtud de que puede disponerse para otros *ines que los naturales, si media autorizacin previa del titular del cuerpo o de sus parientes inmediatos; En cuanto al destino ulterior de los restos mortales, debe atenderse ante todo a la voluntad K e+presa o t!citaK del causante, aun cuando pugne con la voluntad de sus parientes Aelativamente al uso m$dico del cad!ver y segn llevamos e+puesto, debe tenerse en cuenta la voluntad del muerto En caso de que $sta no se haya mani*estado, pensamos que quienes pueden disponer acerca de $l son aquellos a quienes se reconoce el derecho de custodia de los restos
20. SITUACIONES ESPECIALES CON RELACIN AL O!,ETO DE LOS D. REALES:
SEPULCROS ) CON,UNTOS DE COSAS. %aturaleza jur"dica: se debe distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo por lo tanto imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desa*ectacin -erecho sobre sepulcros: no e+iste di*icultad cuando se trata de sepulcros ubicados en predios particulares o de entidades privadas El derecho real, en tal caso, recae sobre la *inca o predio donde est$ ubicado el sepulcro 0os cementerios municipales, en cambio, por pertenecer al dominio pblico del municipio son incompatibles con la e+istencia de derechos reales sobre los sepulcros e+istentes en ellos Ello no obsta a que el municipio otorgue sobre las parcelas destinadas a la construccin de sepulcros, panteones o mausoleos, derechos que son verdaderas concesiones administrativas Conjunto de cosas: se re*irieren a las universalidades, segn lo e+presa :$lez en la nota al @1?@ 'una pluralidad de bienes e+teriores que pueda ser considerada como una unidad, se llama universalidad( y hay dos especies: a) universitas *acti (de hecho) cuando es por la voluntad o intencin del propietario, b) universitas juris: cuando es por el derecho %inguna de las dos especies puede constituirse en objeto de un derecho real, el que siempre recaer! sobre cosas singulares o particulares En el supuesto de la universalidad de hecho, el derecho real, la posesin y la tradicin para adquirirlos estar!n re*eridos a cada una de las cosas que la integran y no al conjunto
21. CLASIFICACIN DE LAS COSAS EN EL CC.
Cosas muebles o inmuebles:
M3e4les. .or su naturaleza art @1?H: '0as que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movi$ndose por s" mismas, sea que slo se muevan por una *uerza e+terna, con e+cepcin de las que sean accesorias a los inmuebles( .or su car!cter representativo art @1?5 ltima parte: 'Ltodos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales(
I563e4les .or su naturaleza art @1?4: '0as cosas que se encuentran por s" mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o *luidas que *orman su super*icie y pro*undidad, todo lo que est! incorporado al suelo de una manera org!nica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre( .or accesin: - C"sica art @1?D: '0as cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin *"sica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el car!cter de perpetuidad( - <oral art @1?E: '0as cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de $ste, sin estarlo *"sicamente( .or su car!cter representativo art @1?6: '0os instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con e+clusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis
Cosas *ungibles o no *ungibles: F35784les art @1@4: ',quellas en que todo individuo de una especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad( N9 :35784les: aquellas que no pueden sustituirse las unas por las otras, son cosas dotadas de una cierta individualidad propia, lo cual impide que an siendo de la misma especie, una de ellas pueda hacer las veces de la otra Ej un libro que puede tener un valor de a*eccin especial por haber sido obsequio de una persona querida, o por tener una dedicatoria honrosa
Cosas consumibles y no consumibles: C95s3684les art @1@D ?ra .arte: ',quellas cuya e+istencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidadL (
N9 ;95s3684les art @1@D ?ra .arte: '0as que no dejan de e+istir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse despu$s de algn tiempo (
Cosas divisibles e indivisibles: D8<8s84les art @1@E: ',qu$llas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales *orma un todo homog$neo y an!logo tanto a las otras partes como a la cosa misma( I5=8<8s84les: 0as que por su naturaleza no pueden dividirse en partes homog$neas y, adem!s, las que por razones econmicas no pueden ser divididas sin a*ectar su uso y aprovechamiento ,unque la disposicin tiene car!cter general, es claro que la preocupacin esencial que inspir a esta norma es poner *in al mini*undio El agregado deja librado a las autoridades locales la *ijacin de la super*icie m"nima de las unidades econmicas
Cosas dentro y *uera del comercio: C9sas =e5>?9 =el ;96e?;89 art @11E: '3odas las cosas cuya enajenacin no *uere e+presamente prohibida o dependiente de una autorizacin pblica( 0a palabra 'comercio( no alude a la actividad espec"*ica mercantil, sino a la posibilidad de enajenar v!lidamente una cosa (sea por un acto civil o mercantil) C9sas :3e?a =el ;96e?;89: ,rt @116: '0as cosas est!n *uera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa ,bsolutamente inenajenables: ? @ 0as cosas cuya venta o enajenacin *uere e+presamente prohibida por la ley 0as cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este Cdigo permita tales prohibiciones (
,rt @11H 7on relativamente inenajenables: ? 0as que necesiten una autorizacin previa para su enajenacin
Clasi*icacin de las cosas en relacin a las personas: El criterio de esta clasi*icacin radica en la persona a quien las cosas pertenecen: ? @ -el Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio pblico y cosas del dominio privado del estado -e las <unicipalidades
1 4 D
-e la &glesia -e los particulares Cosas susceptibles de apreciacin privada
22. CLASIFICACIN
DE LAS COSAS FUERA DEL CC: RE"ISTRA!LES RE"ISTRA!LES. CONCEPTO IMPORTANCIA CASOS EN @UE SE APLICA.
NO
7e hace alusin en el art ?@66 a otra categor"a de cosas: las registrables y las no registrables Cosas no registrables: las que por su poca importancia para las necesidades del tr!*ico jur"dico y el cr$dito en general, est!n sometidas a las normas generales de publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad sobre las mismas Cosas registrables: aquellas que dada la *inalidad econmica por su utilidad e importancia hacen indispensable la constatacin de sus cambios de titularidad en un instrumento de publicidad *ormal o registral
E*ectos jur"dicos:
a) Corma de publicidad de la transmisin: las cosas registrables quedan sujetas a un modo operacional de adquisicin (t"tulo y modo) pre*ijado por la ley 0os inmuebles deben trans*erirse mediante escritura pblica y tradicin, y deben inscribirse para su oponibilidad a terceros 0os derechos y muebles registrables deben cumplir slo con la registracin, ya que ello tiene e*ectos constitutivos y suple la tradicin, ej : automotores 0os muebles no registrables quedan sometidos a la tradicin, luego de lo cual basta la buena *e, y se aplica el a*orismo 'posesin vale t"tulo( b) 8ponibilidad a terceros: los bienes no ser!n oponibles a terceros mientras no est$n registrados c) Consentimiento conyugal: es indispensable para disponer de los bienes
UDA $
23. CONCEPTO DE CAUSA: LA TEOR#A DE LOS HECHOS ) ACTOS ,UR#DICOS REALES.
0a relacin jur"dica real, como toda relacin jur"dica, tiene cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y *orma Cuando hablamos de causa nos re*erimos a la causa *uente y para adentrarnos en el concepto de causa en los derechos reales tenemos que ir a los conceptos de hecho y acto jur"dico 0a causa en los derechos reales son los hechos jur"dicos reales y los actos jur"dicos reales )echo jur"dico: es todo acontecimiento susceptible de producir e*ectos jur"dicos, ya sea la adquisicin, modi*icacin o e+tincin de derechos Clasi*icacin: / %aturales: sin la intervencin del hombre, como puede ser un nacimiento (consolida a la persona como titular de derechos), granizo, inundaciones (podr"an producir da>os en bienes asegurados) )umanos :oluntarios: realizados con discernimiento, intencin y voluntad &l"citos: contrarios a la ley, causan un da>o o -elito: con dolo o voluntad de producir da>o o Cuasidelito: con culpa (imprudencia, negligencia, imprevisin) 0"citos o 7imples hechos jur"dicos: ir de pesca o ,ctos jur"dicos: producidos con voluntad de producir e*ectos jur"dicos &nvoluntarios: les *alta alguno de los atributos de la voluntad ,cto jur"dico: son los actos voluntarios l"citos que tienen por *inalidad inmediata la produccin de e*ectos jur"dicos
,cto jur"dico real: es el acto voluntario l"cito que tiene por *in inmediato producir la adquisicin, modi*icacin trans*erencia o e+tincin de derechos reales
2$. T#TULO ) MODO
3itulo: Es el acto jur"dico causal .ero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere una *orma e+presa que es la escritura pblica Este acto jur"dico causal no tiene por e*ecto inmediato producir la adquisicin de derechos reales porque para ello requiere de otro elemento que es el modo, o sea la tradicin Como supuesto de derecho real que se adquiere solamente por el t"tulo tenemos a la hipoteca donde el acto jur"dico real es la escritura pblica de constitucin de hipoteca <odo: casi nunca el contrato es un acto jur"dico real, el acto jur"dico real ser! la tradicin posterior al acto En los sistemas de t"tulo y modo la tradicin es traslativa de dominio (la tradicin es el acto jur"dico real) En el supuesto de las servidumbres el primer uso constituye la tradicin, porque $stas no se ejercen por la posesin sino por el uso# ahora bien, d!ndose el caso de servidumbres donde la limitacin consiste en el no uso, un ;non *aciendo;, estos derechos reales se constituir!n por el t"tulo# en tales casos, de e+cepcin, la escritura pblica que es el acto jur"dico causal, es tambi$n el acto jur"dico real Entre nosotros la tradicin desempe>a no slo una *uncin de publicidad sino tambi$n constitutiva al derecho real# no e+iste derecho real ni entre las partes ni *rente a terceros antes de la tradicin 0os requisitos de la tradicin son tres: ?) Mue el tradens sea propietario de la cosa# @) que el tradens y el accipiens tengan capacidad# y 1) que la tradicin se e*ecte por t"tulo su*iciente para transmitir el dominio
2%. T#TULO: CONCEPTO CLASES.
Concepto: podemos de*inirlo desde dos puntos de vista: ?) 7ustantivo (material)# acto jur"dico causal @) ,djetivo (*ormal): documento portante del negocio Es acto jur"dico causal su*iciente, por ej , compraventa, donacin, permuta, cualquier acto traslativo no declarativo Es el documento portante del negocio jur"dico causal Cuando hablamos de t"tulo podemos encontrar distintos niveles:
3"tulo per*ecto: es un t"tulo que no merece objecin 7us requisitos son: 7ujeto: $ste debe ser capaz y adem!s legitimado (porque puede ser un sujeto capaz que no est$ legitimado en cuyo caso se a*ecta la per*eccin del t"tulo) 8bjeto: el t"tulo debe ser aplicado a la cosa que quiero transmitir Causa: debe ser su*iciente, debe ser un t"tulo traslativo# si tiene vicios o de*ectos el acto jur"dico causal, el de*ecto del t"tulo radica en la causa Corma: es t"tulo per*ecto el que cumple todas las solemnidades e+igidas por la ley
7er! per*ecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y *orma no tienen de*ectos
3"tulo putativo: es un caso especial de posesin de buena *e 7e da cuando: &) %o e+iste t"tulo, pero el poseedor est! convencido, por ignorancia o error de hecho e+cusable, que e+iste ,s", un heredero instituido en un testamento, que posee los bienes de la herencia, ignorando la e+istencia de un testamento posterior, que revoca al primero El t"tulo e+iste, pero no se aplica a la cosa pose"da Es t"pico el siguiente ejemplo: , compra un terreno en un loteo, toma posesin, se le otorga la escritura# luego se plantea un litigio en el cual, despu$s de estudios y mensuras se llega a la conclusin de que la escritura y el acto jur"dico que ella representa (t"tulo) no se re*ieren en verdad al lote pose"do sino a otro
&&)
Nusto t"tulo: es todo acto jur"dico v!lido, revestido de las *ormas legales que ser"a idneo para constituir el derecho real que se intenta prescribir, si no *uera porque el trasmitente no es el verdadero propietario o titular del derecho, o si$ndolo, no tiene capacidad para trasmitirlo
2*. MODO LA TRADICIN CONCEPTO FORMA CLASES. TRADICIN DE LA POSESIN )
DEL DOMINIO. Concepto: 0a tradicin es un acto jur"dico bilateral, pero no un contrato destinado segn la doctrina m!s generalizada a dar vida a derechos creditorios, sino m!s bien un acto jur"dico real, ya que se trata de un acto jur"dico que da nacimiento, modi*ica o e+tingue derechos reales Corma: 0a el tradens accipiens# deben ser cosa tradicin debe consistir en actos materiales ya sea realizados voluntariamente tanto por cuanto por el accipiens# o por el tradens con consentimiento (e+preso o t!cito) del o, al rev$s, por el accipiens con consentimiento del tradens Estos actos materiales tales que pongan al adquirente en posicin de disponer y actuar *"sicamente sobre la
3radicin de la posesin: El principio est! sentado en el art @166 que, despu$s de e+presar que la posesin se adquiere tambi$n por la tradicin de las cosas, a>ade: ;)abr! tradicin, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese; Como dijimos anteriormente lo que se entrega es la cosa y no la posesin
0a presencia e+igida de dos voluntades complementarias asigna a la tradicin todo el aspecto de un acuerdo de voluntades, pero el acuerdo de voluntades por s" solo no basta, como no bastan las simples declaraciones Es necesaria la entrega y en esa entrega, que el precepto e+ige que sea voluntaria, es donde reside el ncleo de la tradicin 3radicin del dominio: 0os arts @E2? a @E21 *ijan los requisitos que debe reunir la tradicin traslativa del dominio para tener e*icacia como tal: a) que sea hecha por el propietario (o su representante)# b) que $ste tenga capacidad para enajenar y el que reciba sea capaz para adquirir, y c) que la transmisin se haga por t"tulo su*iciente para trans*erir el dominio
2+. EL PRINCIPIO DE NEMO PLUS IURIS EN LOS D. REALES: EL ART. 10%0 CC.
El principio de nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo jur"dico sino tambi$n lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene El principio se halla receptado en el art 1@62 que dispone: ;%adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o m!s e+tenso que el que gozaba# y rec"procamente; , su vez el art @E21 recalca: ;0os nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace; 7upongamos el caso de una compraventa de un inmueble, una parte paga el precio y la otra entrega el inmueble, si anulamos el acto y lo privamos de e*ectos, cu!l es la consecuenciaO el que recibi el dinero lo devuelve y quien recibi el inmueble lo devuelve tambi$n, se restituye las prestaciones al margen de las indemnizaciones por da>os y perjuicios que puedan corresponder El art ?2D2 prescribe que: '0a nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado( El art ?2D? atiende la situacin de los terceros: '3odos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena *e a t"tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable (
2.. EL PRINCIPIO DE NEMO PLUS IURIS EN LOS D. REALES: EN LAS COSAS MUE!LES )
EN LAS INMUE!LES , di*erencia de lo que ocurre con los bienes inmuebles, el art 1@6? hace inaplicable el principio nemo plus iuris a los bienes muebles 0a posibilidad de adquirir una cosa de manos de quien no es el verdadero propietario, est! consagrada en el art @4?@: '0a posesin de buena *e de una cosa mueble, crea a *avor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida( :ale decir que mediando buena *e y no trat!ndose de cosa robada
o perdida, y a lo que se debe agregar que la adquisicin sea a t"tulo oneroso (art @66H), justi*ican la e+cepcin al principio nemo plus iuris en los bienes muebles consagrada por el art 1@6?
2/. PRINCIPIO DE CONVALIDACIN.
9na persona constituye o trasmite un derecho real que no ten"a derecho a constituir o trasmitir En virtud del principio del nemo plus iuris, consagrado por el art 1@62 CC, esa constitucin carecer"a de validez 7in embargo, si posteriormente el constituyente o transmitente adquiere ese derecho, por el principio de convalidacin, la constitucin o trasmisin se valida retroactivamente y se considera como si desde el momento en que se e*ectu hubiera e+istido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente
Criterio general adoptado por el CC: es el vertido en el art @D24: ;7i el que constituy o trasmiti un derecho real que no ten"a derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese despu$s, enti$ndese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la trasmisin o constitucin;
UDA %
30. LA POSESIN. CONCEPTO ) ELEMENTOS.
Concepto: 0a posesin es el poder o se>or"o que el hombre ejerce de una manera e*ectiva e independiente sobre las cosas, con el *in de utilizarlas econmicamente, poder que jur"dicamente se protege, con prescindencia de la cuestin de saber si corresponde o no a la e+istencia de un derecho -e*inicin legal: ')abr! posesin cuando una persona, por s" o por otros, tenga una cosa bajo su poder, con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad( Elementos: Corpus: es la posibilidad *"sica de actuar sobre la cosa, de disponer *"sicamente de ella y de de*enderla de cualquier accin e+tra>a ,nimus: es la intencin de ejercer la propiedad para s" mismo
31. NATURALE-A ,UR#DICA DE LA POSESIN EN EL CC. FUNCIONES @UE CUMPLE LA
POSESIN. %aturaleza jur"dica: -entro de nuestro ordenamiento jur"dico la posesin es un hecho, no slo porque as" surge del te+to de la ley sino porque es la interpretacin que, desde el punto de vista *inal"stico, mejor conviene Cunciones que cumple la posesin: &hering *ue quien enunci las distintas *unciones jur"dicas de la posesin, que luego sus continuadores sintetizaron en las siguientes: a) Es contenido de un derecho, porque es uno de los aspectos m!s importantes de los derechos reales que se ejercen por la posesin, en cuanto constituye el medio indispensable para realizar todos los *ines pr!cticos de aquellos que, sin la posesin, quedar"an vac"os de contenido til
b) Es requisito para el nacimiento de un derecho ,s", tanto en la tradicin como en la prescripcin adquisitiva y en la ocupacin, la posesin se presenta como e+igencia ineludible a la adquisicin de derechos reales c) Es *undamento de un derecho: 0a posesin en s" misma, independientemente de que est$ respaldada por un t"tulo es protegida de toda turbacin o privacin aun contra el mismo propietario
32. CLASIFICACIN DE LA POSESIN: LE"#TIMA E ILE"#TIMA DE !UENA ) DE MALA FE.
POSESIN VICIOSA. 7i tomamos en cuenta la causa o el acto jur"dico que da nacimiento a la posesin la podemos clasi*icar en leg"tima e ileg"tima 0eg"tima: cuando es el ejercicio de un d real constituido de con*ormidad con las disposiciones del Cdigo Es decir, legalmente constituido, cuando se ha observado todo lo relativo al modo, *orma de darle nacimiento y capacidad de la persona constituyente del d real &leg"tima: se dan, segn el CC los siguientes casos: ?) Cuando el t"tulo no e+iste: entendiendo por t"tulo la causa/*uente su*iciente que segn la ley es capaz de trasmitir o de entregar la posesin, o sea el acto o hecho jur"dico por el cual se va a adquirir la posesin Cuando no hay t"tulo la posesin es ileg"tima @) Cuando el t"tulo es nulo: en los actos nulos la posesin es ileg"tima desde el mismo momento de la celebracin del acto# mientras en el anulable, hasta tanto se declare su nulidad no podemos hablar de ilegitimidad de la posesin -e con*ormidad a la redaccin del art"culo, se ha optado por introducir nicamente a los casos de actos nulos# as", cuando la posesin es adquirida por actos nulos, es ileg"tima 1) Cuando *uere adquirida por un modo insu*iciente para adquirir d reales: El modo por el que se adquiere el d real es la tradicin, la que tiene una serie de condiciones y requisitos# si no se cumplen con los requisitos de la tradicin, el modo es insu*iciente y la posesin ileg"tima 4) Cuando se adquiera del que no ten"a derecho a poseer la cosa: por ejemplo, cuando una persona que no es la propietaria me la trasmite Aecordar lo dispuesto por el art 1@62 segn el cual nadie puede trasmitir un derecho mejor ni m!s e+tenso que el que tiene D) Cuando, an teniendo derecho a poseer la cosa, no tiene derecho a trasmitirla, por ej trat!ndose de un incapaz -e buena o de mala *e: ,dem!s, la posesin ileg"tima puede ser de buena o mala *e -e buena *e: cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho e+cusable se persuadiere de su legitimidad -e mala *e: 7er! considerado poseedor de mala *e el que compr la cosa hurtada o perdida a personas sospechosas que no acostumbraba a vender cosas semejantes o que no ten"a capacidad o medios para adquirirla y El vicio de *orma en el t"tulo hace suponer la mala *e en el poseedor .ero todas estas presunciones son iuris tantum, o sea que son v!lidas hasta tanto no se demuestre lo contrario .osesin viciosa: art @1E4: '0a posesin ser! viciosa cuando *uere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato o abuso de con*ianza# y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente# y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de con*ianza(
)urto (o robo): consiste en el apoderamiento ileg"timo de una cosa total o parcialmente ajena Estelionato: incurre en estelionato el que hubiere contratado sobre cosas ajenas como propias, si no hiciere tradicin de ellas# o quien hubiere contratado de mala *e sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiese aceptado la promesa de buena *e ,buso de con*ianza: el que con perjuicio de otro se apropiare, no entregare, o no restituyere a su debido tiempo, cosas muebles, dinero, o valores ajenos, que tuviera bajo su poder o custodia por un t"tulo que provoca la obligacin de entregar o devolver :iolencia: ocurre cuendo la adquisicin de la posesin *ue llevada a cabo por v"as de hecho acompa>ada de violencia corporal o moral 0a violencia la puede ejercer tanto la persona que va a ocupar la posesin o bien un agente de $l con o sin su consentimiento, pero luego rati*icada e+presa o t!citamente, y la violencia va a ser ejercida contra el due>o de la cosa, el que est! poseyendo, o bien contra otra persona que posee a nombre del due>o (ser"a el caso del mandatario) Clandestinidad: hay posesin clandestina cuando los actos por los cuales se tom o se contino *ueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor o se tomaron precauciones para sustraerla de los que ten"an derecho a oponerse
33. LA COPOSESIN.
,l igual que el dominio, la posesin es e+clusiva El art @42?: '-os posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa( El art @425: '-os o m!s personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa( .arece di*"cil entender como pueda poseerse una parte indivisa cuando no se tiene derecho a una parte material determinada y la posesin implica precisamente , el poder de hecho sobre la cosa# pero para concebir esto es necesario tener presente que la posesin comprende el goce pleno de las cosas que se traduce en utilidades y $stas admiten divisin
3$. LA CUASIPOSESIN: CONCEPTO DISTINTAS OPINIONES ACERCA DE SU EAISTENCIA
EN EL CC. El principio de que dos personas no pueden tener sobre la misma cosa dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no e+cluye, como advertimos, que pueda haber dos posesiones de distinta naturaleza
Empleando el t$rmino ;posesin; en un sentido amplio, es innegable que pueden coe+istir, sin superponerse, dos posesiones de distinta naturaleza, como por ejemplo el ya dado del nudo/ propietario y el usu*ructuario El t$rmino ;cuasiposesin; se ha aplicado en dos sentidos distintos: a) .ara distinguir la posesin que ejercen los titulares de derechos reales sobre cosa ajena, o mejor dicho, cuando se ejerce la posesin con el !nimo de e+teriorizar tales derechos y no con animus domini b) .ara cali*icar el hecho posesorio cuando no recae sobre cosas sino sobre bienes o derechos que, en rigor, no pueden ser susceptibles de posesin propiamente dicha %o es pac"*ica la doctrina en cuanto a la admisin de la cuasiposesin dentro del CC .ara la tesis a*irmativa, el argumento est! dado por la re*erencia del art 15E?, que habla de la adquisicin de la posesin o de la cuasiposesin En otras normas se legisla sobre ella englob!ndola en la voz ;posesin; que, en sentido lato, es comprensiva de la cuasiposesin 0a tesis negativa destaca la amplitud que da el Cdigo al t$rmino ;posesin; con *uncin de ejercicio y e+teriorizacin de los derechos reales (que se ejercen por la posesin) y no slo del dominio 3%. PRESUNCIONES EN MATERIA DE POSESIN: DISTINTAS PRESUNCIONES 'ARTS. 23*3 23%1 23*2 $003&. PRESUNCIONES EN MATERIA DE ACTOS POSESORIOS. El CC dispone que para que haya posesin, adem!s del corpus, se requiere un elemento especial, que lo denomina animus domini# este elemento presenta en la pr!ctica un grave inconveniente: la prueba de la e+istencia de dicho elemento -el articulado del CC se desprenden una serie de presunciones: ,rt @1D1: '%adie puede cambiar por s" mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin El que comenz a poseer por s" y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo t"tulo, mientras no se pruebe lo contrario( ,rt @1E@: '3odo poseedor tiene para s" la presuncin de la buena *e de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala *e se presuma( ,rt @1E1: 'El poseedor no tiene obligacin de producir su t"tulo a la posesin, sino en el caso que deba e+hibirlo como obligacin inherente a la posesin El posee porque posee ( Esto signi*ica que el que tiene la cosa bajo su poder (corpus) nada tiene que justi*icar, se lo presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendr! a su cargo la prueba ,rt 4221: '7e presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un t"tulo traslativo de propiedad, ha pose"do desde la *echa del t"tulo, si no se probare lo contrario(
7int$ticamente se desprenden las siguientes presunciones iuris tantum: a) 0a posesin se presume (@1E1) b) .resuncin de que su posesin es de buena *e (@1E@) c) 7i su posesin es respaldada por un t"tulo, que posee desde la *echa del mismo, siempre que sea un t"tulo traslativo del dominio d) 7e establece la innecesaridad del poseedor de e+hibir su t"tulo, salvo los casos e+presamente se>alados en contrario e) &mposibilidad de cambiar la causa de su posesin a no ser en algunos supuestos El art @1H4: '7on actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, su percepcin de *rutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerlo en alguna de sus partes( Con respecto a la parte del art"culo que dispone que basta ejercer los actos posesorios en alguna parte del *undo, ello es as" slo en los casos en que se adquiere la posesin con el consentimiento del poseedor anterior# en cambio, cuando la posesin se adquiere por la violencia, el usurpador slo puede considerarse poseedor de la parte que e*ectivamente se ha apoderado El usurpador adquiere piedra a piedra La e536e?a;8B5 =e l9s a;>9s C9ses9?89s es 6e?a6e5>e e535;8a>8<a
3*. TENENCIA: CONCEPTO ) CLASES. DISTINTOS CASOS DE TENENCIA ART. 2$*2.
.ara la escuela cl!sica la tenencia es la detencin de la cosa, o el poder de hecho sobre ella pero reconociendo en otra persona la *acultad de someterla al ejercicio de un d real El tenedor tiene el corpus, es decir, ejerce un poder *"sico e*ectivo sobre la cosa, pero carece de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro Clases: ,bsoluta: cuando la cosa, por estar *uera del comercio, no puede ser pose"da por ninguna persona 0a tenencia absoluta se re*iere a aquellas cosas del dominio pblico del Estado las cuales no pueden ser objeto de una posesin pero si /en principio/ de un uso general por parte de la comunidad Este tipo de relaciones e+cluye la aplicacin del cdigo civil y su estudio compete al derecho administrativo Aelativa: cuando el tenedor reconoce la posesin de otra persona en la cosa que $l detenta 7e subdivide en: a) &nteresada: cuando el tenedor tiene inter$s personal en conservar la cosa para $l mismo, porque saca algn provecho para s" de la cosa Ej : el locatario, el comodatario Est! tipi*icada por el art @4E@ inc &o Cd Civil b) -esinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene inter$s en la tenencia El art @4E@ contiene la enumeracin legal de los casos de tenencia:
? @ 1 4 D E
0os que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario 0os que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente El que continu en poseer la cosa despu$s de haber cesado el derecho de poseerla, como el usu*ructuario, acabado el usu*ructo, o el acreedor anticresista El que contina en poseer la cosa despu$s de la sentencia que anulase su t"tulo, o que le negase el derecho de poseerla El que continuase en poseer la cosa despu$s de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro
3+. LA TENENCIA LUE"O DE LA REFORMA POR EL DECRETO-LE) 1++11
7egn la re*orma que introdujo la ley ?66??, el tenedor est! legitimado tambi$n, junto con el poseedor, para intentar las acciones policiales del CC, por e+presa disposicin de los art"culos re*ormados @4E5 (accin policial de manutencin) y @452 (accin de despojo) ,rt @4E5: '0a posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente 7i ello ocurriere, el a*ectado tendr! accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar! sumariamente en la *orma que determinen las leyes procesales( ,rt @452 'Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir t"tulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque *uere due>o del bien E+ceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inter$s ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad(
UDA *
3.. AD@UISICIN DE LA POSESIN POR CAUSA DE MUERTE 'ARTS. 3$10 ) 3$1.&
,rt 14?2 Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero entra en posesin de la herencia desde el d"a de la muerte del autor de la sucesin sin ninguna *ormalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia ,rt 14?H El heredero sucede no slo en la propiedad sino tambi$n en la posesin del di*unto 0a posesin que $ste ten"a se le trans*iere con todas sus ventajas y sus vicios El heredero puede ejercer las acciones posesorias del di*unto, aun antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podr"an e+igir al di*unto 7e deben distinguir dos supuestos: a 7ucesin a t"tulo universal: Como el heredero contina la persona del causante, con*orme al art 14?6 nos encontrar"amos no en presencia de dos posesiones distintas que podr"an accederse o unirse sino en el caso de una misma posesin (la del *allecido) que se contina en su heredero con sus mismas cualidades o vicios, porque de acuerdo a la *iccin legal, $ste y aqu$l son una misma persona 7ucesin a t"tulo singular: aqu" si las posesiones est!n separadas ab initio y, en ciertos casos (cuando se encuentren reunidos los requisitos legales) se pueden unir, sumar o accederse Aequisitos: a) ninguna de las posesiones debe ser viciosa# b) no deben estar separadas por una posesin viciosa
3/. AD@UISICIN DE LA POSESIN POR ACTOS UNILATERALES: LA APREHENSIN LA
OCUPACIN ) LA DESPOSESIN. 0a aprehensin: debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad *"sica de tomarla 0a ocupacin y la desposesin: Es un modo unilateral de adquirir la posesin de cosas muebles e inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor Es unilateral porque la adquisicin se realiza por la sola voluntad del adquirente 7i se trata de cosas muebles este modo de adquisicin ocurre por 'hurto o estelionato(, y en el caso de los inmuebles si *ue 'violenta o clandestina( 3ambi$n se da se da en el supuesto de robo ,dem!s, tambi$n hay desposesin en caso de 'abuso de con*ianza(, es decir, cuando el tenedor que est! obligado a restituir la cosa intervierte unilateralmente el t"tulo y se convierte en poseedor
$0. AD@UISICIN DE LA POSESIN POR REPRESENTANTES.
0a posibilidad de adquirir la posesin por intermedio de representante se establece en el art @1D? al de*inir a la posesin alude a que una persona tenga una cosa bajo su poder 'por s" o por otro(# es evidente que ese 'otro( es el representante de la posesin del poseedor El representante puede ser voluntario o necesario a Aepresentante voluntario: 7abido es que en la adquisicin de la posesin se necesitan los dos elementos, tanto el corpus como el animus, lo que tambi$n es necesario para el supuesto en que la adquisicin sea por representante con la nica particularidad de que, en tal caso, cuando se realizan los actos materiales se produce un desdoblamiento de dichos elementos El animus e+iste en la persona del representado, quien ser! el que en de*initiva adquiera la posesin, mientras que el corpus se concreta en la persona del representante, quien toma la cosa para su mandante b El animus e+iste desde el momento en que una persona le otorga un mandato a otra para que adquiera la posesin en su nombre El corpus aparece cuando el mandatario cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante, en ese instante los dos elementos de la posesin se encuentran reunidos c Pestor de negocios: Cuando la adquisicin de la posesin en nombre de otra se hace sin tener la representacin de $sta es necesaria la posterior rati*icacin de aqu$l en cuyo nombre se actu 0a persona en cuyo nombre se obr debe rati*icar lo actuado por el tercero si pretende convertirse en poseedor En este supuesto el corpus aparece ante que el otro elemento# el animus aparece cuando el interesado rati*ica lo actuado 0a rati*icacin opera con e*ecto retroactivo, es decir, la posesin se estima adquirida al d"a en que *ue tomada por el gestor o*icioso d Aepresentante legal o necesario: 7on los supuestos en que el adquirente sea un incapaz o bien una persona jur"dica ?) .ersonas incapaces: dice el CC 'son incapaces de adquirir la posesin por s" mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, *atuos y menores de diez a>os# pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores( Esta norma se aplica para el caso de adquisicin unilateral de la posesin porque para los supuestos de adquisicin bilateral, tradicin, se requiere la plena capacidad, es decir, la necesaria para
celebrar actos jur"dicos 0a enumeracin es meramente enunciativa y agregar los ebrios, drogados, hipnotizados, etc @) .ersonas jur"dicas: pueden adquirir la posesin# pero no por s" mismas sino que deben hacerlo por intermedio de sus representantes legales .ara la determinacin de quienes revisten el car!cter de representantes de la persona jur"dica habr! que atender a lo que dicen las leyes y los respectivos estatutos
1
$1. TRADITIO !REVI MANU ) CONSTITUTO POSESORIO.
0a 3raditio brevi manu tiene lugar cuando: a quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jur"dico se trans*orma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la *inca que arrienda# b o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una tercera Es el caso del propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el locatario antes pose"a a nombre del vendedor y ahora pasa a poseer a nombre del comprador Constituto posesorio: ,parece cuando el poseedor trasmite a otro la posesin pero queda como tenedor de la cosa# es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda como locatario del mismo, para cualquier observador la situacin del transmitente respecto a la cosa no ha variado, sin que medie tradicin, el adquirente adquiere la posesin .recisamente por el car!cter oculto es que el constituto posesorio ha sido resistido an a pesar de la evidente conveniencia econmica del mismo
$2. AD@UISICIN DE LA POSESIN. ACCESIN DE POSESIONES 'ARTS. 2$+% 2$+* $00$
) $00%&. Es la posibilidad de unir o sumar la posesin que una persona ejerce o ha ejercido, con la del anterior o de los anteriores poseedores 7ucesin es a t"tulo universal: no es necesario recurrir a esta *igura, ya que el heredero ocupa, respecto de los bienes, la misma posicin que ten"a el causante En consecuencia se entiende que se trata de una misma posesin 7ucesin es a t"tulo singular: pueden unirse las posesiones siempre que se renan los requisitos establecidos en el CC 3al posibilidad es :a;3l>a>8<a, ya que si se unen, la posesin posterior participar! de las cualidades y de los vicios de la anterior y puede ocurrir que esto no convenga al nuevo poseedor El inter$s en unirlas reside en la necesidad de aumentar el lapso por el cual se reputa poseedor, a los *ines del ejercicio de las acciones posesorias propiamente dichas (anualidad) o la de usucapir Aequisitos: para que dos posesiones puedan unirse es necesario: a) Mue ninguna de ellas sea viciosa# b) Mue no est$n interrumpidas por una posesin viciosa
c) Mue la una proceda de la otra ,rt @46D: '0a posesin del sucesor universal se juzgar! siempre unida a la del autor de la sucesin# y participa de las calidades que $sta tenga 0a posesin del sucesor por t"tulo singular, puede separarse de la de su antecesor 7lo podr!n unirse ambas posesiones si no *uesen viciosas( ,rt @46E: '.ara que las dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa, y que procedan la una de la otra( ,rt 4 224: 'El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala *e, puede prescribir por diez a>os cuando su autor era de buena *e# y rec"procamente, no es admitida la prescripcin en el caso contrario, a pesar de su buena *e personal( -EA8P,-8 ,rt 4 22D El sucesor particular de buena *e puede prescribir, aunque la posesin de su autor hubiese sido de mala *e
$3. CONSERVACIN ) P1RDIDA DE LA POSESIN: OPININ DE IHERIN" ) SAVI"N).
NORMAS DEL CC AL RESPECTO. El hecho posesorio requiere de la presencia de los dos elementos que la teor"a cl!sica considera indispensables para su e+istencia (corpus y animus)# es lgico que la desaparicin de uno de ellos, y con mayor razn la de ambos, determine la cesacin de la relacin posesoria 0a discrepancia doctrinaria de &hering con 7avigny, que se trasluce tambi$n en el tema, versa sobre la necesidad de que deba concurrir la p$rdida de los dos elementos o si basta la p$rdida de uno de ellos para la p$rdida la posesin o, en otras palabras, si la posesin puede conservarse ;solo animo; o ;solo corpore; En s"ntesis, 7avigny sostiene que la posesin puede ser conservada por la simple voluntad de no abandonarla, que denota la necesidad de una voluntad opuesta a la e+presada al adquirirla <ientras ella no se mani*iesta, persisten las condiciones originarias 0a teor"a objetiva critica esta posicin, sosteniendo que no es necesario indagar sobre la e+istencia de los elementos que pudieron tener importancia en el acto de adquisicin, sino veri*icar si el poseedor contina conduci$ndose como lo har"a un propietario respecto de cosas semejantes N9?6as =el CC al ?esCe;>9. Conservacin art @44D: ;0a posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s" o por otro 0a voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya mani*estado una voluntad contraria;
El principio que la norma sienta es la recepcin clara de la doctrina subjetiva de la necesidad de un animus in contrarium actus Consecuencia de esta regla es que el poseedor conserva la posesin aunque haya perdido la cosa, mientras conserva la esperanza probable de encontrarla y mientras mantenga la voluntad de poseer cuando la cosa permanece en el lugar donde el poseedor la guard, aunque $l no recuerde dnde la puso y aunque se trate de heredad ajena 0a posesin se conserva igualmente cuando *allecida la persona que pose"a a nombre de un tercero, los herederos continan en la posesin aunque creyeran que la propiedad y la posesin pertenec"an al autor o causahabiente .$rdida art 6H6: '7e deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella, con !nimo de hacerla suyaL( Causa absoluta: cuando el objeto se destruye o desaparece *"sicamente Causa relativa: cuando se abandona la posesin o $sta pasa a ser ejercida por otra persona 0a p$rdida puede derivar de causales relativas al objeto, por la voluntad de la persona que posee, o por la accin de un tercero
$$. INTERVERSIN DE T#TULO. CONCEPTO. RE@UISITOS.
Concepto: cambio de la causa o t"tulo en virtud del cual se est! poseyendo o teniendo la cosa ,rt @1D1: '%adie pueda cambiar por s" mismo ni por el transcurso de tiempo la causa de la posesin El que comenz a poseer por s" y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro El que ha comenzado a poseer por otro se presume que contina poseyendo por $l mismo t"tulo, mientras no se pruebe lo contrario( 7e completa, art @1D4: '3ampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin# tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo t"tulo de adquisicin( E+cepciones: a) -e comn acuerdo entre poseedor y tenedor, en los casos de traditio brevi manu y constituto possessorio b) .or intermedio de un juez, ya sea por actos entre vivos o actos mortis causa c) .or acto unilateral del tenedor .ara que e+ista interversin del t"tulo, no bastan las simples mani*estaciones de la voluntad, como se desprende de la norma del art @446, sino que la actitud debe consistir en hechos e+teriores que impliquen una verdadera contradiccin a los derechos del propietario, un verdadero alzamiento contra su derecho, que puede revestir la *orma judicial, aunque no es necesario que se plantee un litigio, o actos de *uerza que impidan al propietario el ejercicio de su derecho Estos actos, por lo
tanto, deben revestir un car!cter ostensible e inequ"voco para tener la consecuencia que la interversin apareja, cual es la de convertir la tenencia en posesin ,rt @446: '0a posesin subsiste, aun cuando el que pose"a a nombre del poseedor, mani*estare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o *alleciere, o $ste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesin(
UDA +
$%. ACCIN REIVINDICATORIA EN MATERIA DE !IENES MUE!LES: CUANDO PROCEDE.
NATURALE-A ,UR#DICA DE LA AD@UISICIN. ,rt @4?@: 0a posesin de buena *e de una cosa mueble, crea a *avor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida Es decir que, reunidas las dos condiciones del art @4?@, posesin Q buena *e, la ley atribuye al poseedor el car!cter de propietario y, por ello, la posibilidad de repeler la reivindicacin del e+ due>o 7in embargo, si e+aminamos las normas relativas a la accin reivindicator"a, nos encontramos con el art @6E6 que declara que para repeler la accin reivindicatoria del propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a t"tulo oneroso, pues si lo *ue a t"tulo gratuito, la reivindicacin es procedente, a pesar de la posesin de buena *e ,hora bien, segn el art @4?@ los nicos requisitos que deben reunirse para dar lugar a la presuncin de propiedad son: la posesin y la buena *e# slo para paralizar la accin reivindicatoria, es decir, slo *rente al propietario anterior se requiere, adem!s, el t"tulo oneroso En resumen: el poseedor de buena *e es propietario *rente a todos, la haya adquirido a t"tulo oneroso o gratuito, pero en el ltimo caso no lo ser! *rente al propietario %aturaleza jur"dica: 7e ha discutido la naturaleza jur"dica de esta institucin pudiendo sistematizarse la de la doctrina en tres posiciones *undamentales:
a) 0a de quienes aducen que se trata de una prescripcin instant!nea# b) 0os que sostienen que es una presuncin de propiedad, c) 0os que a*irman que se trata de una atribucin del dominio ministerio legis, o adquisicin legal de la propiedad
$*.
COROLARIOS DEL ART. 2$12 DEL CC: ARTS. 2$13 ) 2$1$ DEL CC.. EACEPCIONES AL ART. 2$12 DENTRO DEL CDI"O
Corolarios al art @4?@: ,rt @4?1 0as acciones de resolucin, nulidad, o rescisin a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena *e %o podr!n dirigirse contra $l porque el poseedor actual de buena *e se ha convertido en propietario por obra del @4?@ perdiendo, simult!neamente, su derecho real el anterior propietario ,rt @4?4 0a presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un contrato o de un acto l"cito o il"cito, obligada a la restitucin de la cosa %o podr! invocarla porque, o se trata de un tenedor, que no puede ampararse en el @4?@, que requiere posesin, o se trata de un poseedor de mala *e E+cepciones dentro del CC: 6 Cosas robadas o perdidas a) .rincipio general: si se trata de cosas robadas o perdidas, y aunque las haya adquirido a t"tulo oneroso, su poseedor, aunque sea de buena *e, no est! a cubierto de la reivindicacin b) 7upuestos de reembolso al tercer poseedor: En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a *avor del poseedor actual, aunque sea de buena *e y a t"tulo oneroso c) 9sucapin: trat!ndose de cosas robadas o perdidas, si bien su propietario puede siempre reivindicarlas, la accin slo le corresponde por el t$rmino de 1 a>os, contados desde la *echa del robo o p$rdida H ,rt @4?D a) <uebles del Estado general o de los Estados particulares: se re*iere a bienes del dominio pblico Estos bienes son inalienables, sustra"dos al comercio jur"dico del derecho privado4H, y, por lo tanto, no son susceptibles de posesin b) ,ccesorios de un inmueble reivindicado: por el principio de que las cosas accesorias siguen la suerte de la principal y porque ;la propiedad de una cosa comprende simult!neamente la de los accesorios que se encuentran en ella natural o arti*icialmente unidos
5 Caso especial del privilegio del locador: art 1HHD: ;7i los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustra"dos de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar, para hacer e*ectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena *e
UDA .
$+. LA PROTECCIN POSESORIA EN EL CC: FUENTES. PRINCIPIOS FUNDAMENTALES.
DERECHO A LA POSESIN FUNDADA EN UN T#TULO 'ART. 2$*.&. Cuentes: En esta materia :$lez acudi al -erecho romano, el -erecho espa>ol, el -erecho *ranc$s, $ste inspirado en el romano, pero a trav$s de las modi*icaciones acontecidas durante la Edad <edia, la obra de Creitas, el Cdigo Civil de Chile, redactado por ,ndr$s Gello y el Cdigo de ,ustria .rincipios *undamentales ,rt @4EH: '9n t"tulo v!lido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las v"as legales( ,rt @4E5: '0a posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamenteL(
$.. DEFENSA PRIVADA DE LA POSESIN ) DE LA TENENCIA 'ART. 2$+0 DEL CC&. CASOS.
RE@UISITOS. L#MITES.
,rt @462: 'El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la *uerza con el empleo de una *uerza su*iciente, en los casos en que los au+ilios de la justicia llegar"an demasiado tarde# y el que *uese despose"do podr! recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e+ceda los l"mites de la propia de*ensa( ? , qui$nes se concede: .oseedores de cualquier clase, aun viciosos 3enedores 0os que est!n en relacin con la cosa por v"nculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad
@ En qu$ casos se concede: -esposesin 3urbacin
Aequisitos / / / %o debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la de*ensa 0os medios empleados para hacerla e*ectiva deben guardar una relacin razonable con aqu$l Es menester que los au+ilios de la justicia llegaran demasiado tarde
Este remedio se otorga en supuestos en que medie violencia $/. DEFENSA ,UDICIAL DE LA POSESIN: CONCEPTO DE TUR!ACIN ) DESPO,O. 3urbacin art @45E: '7lo habr! turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una e+clusin absoluta del poseedor( 7e completa art @456, ?er p!rr : '7i el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser! juzgada como indemnizacin de da>o y no como accin posesoriaL( %o toda molestia que se provoque respecto de la cosa pose"da representa una turbacin .ara que e+ista una verdadera turbacin es necesario que el agente tenga propsitos de poseer o de limitar la posesin, y que estos actos sean de hecho 7i realiza actos que signi*iquen un da>o o un desmedro de la posesin, pero que no tienen aquella *inalidad, la v"a indicada es invocar una accin personal de da>os y perjuicios y no la accin posesoria, ya que la posesin no ha sido a*ectada -espojo art @456, @do p!rr : 'L 7i el acto tuviese el e*ecto de e+cluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser! juzgada como despojo( 3esis restringida: el despojo signi*ica desposesin violenta
3esis amplia: si adem!s de la desposesin violenta abarca la clandestina o por abuso de con*ianza para el caso de los inmuebles y al hurto y al estelionato para los muebles
%0. ACCIN DE DESPO,O.
-espojo signi*ica C?8<a;8B5 >9>al 9 Ca?;8al =e 35a ;9sa 7i un tercero realiza actos posesorios sin impedir que el poseedor tambi$n los realice simult!neamente, hay turbacin y no despojo 7in embargo, esto no requiere necesariamente la e+clusin del anterior poseedor de toda la cosa# basta que lo e+cluya de una de sus partes, como puede ser una habitacin de un inmueble &nmuebles: el despojo debe haber sido realizado con violencia, abuso de con*ianza o clandestinidad <uebles: violencia, hurto o estelionato Corresponde la accin: .oseedor o tenedor, aun vicioso E+cepcin: el tenedor en inter$s ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad
Nuzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las p$rdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias
%1. ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS: RE@UISITOS.
El que se encuentra en una relacin interesada con la cosa, sea poseedor o tenedor interesado, puede su*rir dos ataques: turbacin o desposesin E+isten dos tipos de lesiones que la posesin puede su*rir en manos de su titular, las cuales tienen las siguientes *ormas de proteccin judicial: a) 9na accin posesoria (t$cnica o propiamente dicha) de mantener, destinada a proteger al poseedor contra turbaciones que no importen e+cluirlo de la posesin Es la ,ccin de manutencin (art @45D) b) 9na accin posesoria (en el mismo sentido) de recuperar que ampara al poseedor contra actos de desposesin absoluta (aunque sea parcial, respecto de la cosa) Es la ,ccin de Aestitucin (arts @45E y @456) c) 9na accin policial, o interdicto de retener, que ampara al poseedor (o tenedor) contra turbaciones Es la ,ccin .olicial de <anutencin (art @4E5) d) 9na accin policial de recobrar, o interdicto, que ampara al poseedor (o tenedor) contra actos de desposesin absoluta (total o parcial) Es la ,ccin de -espojo: (,rts @452 a @454)
7e consideran acciones posesorias propiamente dichas la a) y b) 0as otras @ se consideran acciones policiales Aequisitos: .osesin legitimacin activa: poseedores en sentido estricto (aquellos que tienen la cosa con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad) 0a buena *e no es requerida para el ejercicio de las acciones posesorias, pero si *uere de mala *e, los caracteres que debe reunir la posesin implican la necesidad de que ella no sea viciosa ,nualidad para computar el a>o, el poseedor actual puede unir su posesin al anterior cuando se dan las condiciones para que proceda la accesin de posesiones Este e+tremo no se cumple cuando la posesin es carente de continuidad o cuando ha e+istido una interrupcin ,usencia de vicios se e+ige que no sea precaria, violenta o clandestina .blica art @465: ;.ara que la posesin d$ lugar a las acciones posesorias debe ser pblica;
%2. ACCIONES POSESORIAS: ACCIN DE O!RA NUEVA. INTERDICTO DE O!RA NUEVA.
1. O4?a 53e<a e5 >e??e59s =el C9see=9? a:e;>a=9: ,rt @45H: '7i la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras e+istentes, la accin posesoria ser! juzgada como accin de despojo( 0egitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, usu*ructuario, etc 0egitimacin pasiva: la persona que ha comenzado la obra o destruido la e+istente 8bjeto: un inmueble sobre el cual recae la posesin 8bjeto de la accin: restablecimiento de las cosas al estado anterior
2. O4?a 53e<a e5 >e??e59s D3e 59 s95 =el C9see=9?: ,rt @455: ')abr! turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no *uesen del poseedor, sean de la clase que *ueren, la posesin de $ste su*riere un menoscabo que cediese en bene*icio del que ejecuta la obra nueva( Aequisitos para que proceda la accin: a) Mue se trate de una obra iniciada pero no terminada# b) Mue se realice en inmuebles que no sean del accionante# c) Mue resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin# d) Mue implique un bene*icio para el agente
7i se tratara de una obra terminada la accin que corresponde es la de mantener Es imprescindible la e+istencia de inter$s para accionar 0egitimacin activa: poseedor de un inmueble, propietario, copropietario, etc 0egitimacin pasiva: el autor de la obra, pudiendo o no ser poseedor del terreno donde ella se ejecuta
1
8bjeto: recae sobre inmuebles
I5>e?=8;>9 =e 94?a 53e<a. Es la pretensin procesal en cuya virtud el poseedor o tenedor de un inmueble que es turbado en su posesin o tenencia por una obra nueva que a*ectare a ese bien, reclama que la obra se suspenda durante la tramitacin del proceso y se ordene destruir en la sentencia
%3. ACCIN DE DAEO TEMIDO.
Concepto El p!rr @R del art @455: ;Muien tema que de un edi*icio o de otra cosa derive un da>o a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a *in de que se adopten las oportunas medidas cautelares; El agregado al art @455 estar"a contradiccin con el art ??1@ ('El propietario de una heredad contigua a un edi*icio que amenace ruina, no puede pedir al due>o de $ste garant"a alguna por el perjuicio eventual que podr! causarle su ruina 3ampoco puede e+igirle que repare o haga demoler el edi*icio() el que no ha sido derogado %aturaleza: se trata de una accin e+traposesoria ya que su ejercicio no depende e+clusivamente de una relacin con la cosa Es una accin cautelar y de e*ecto provisional 0egitimacin activa: compete a todo el que tema un da>o a sus bienes 7iendo una accin de car!cter subsidiario, no debe internarse cuando se encuentra remedio por otra v"a 0egitimacin pasiva: corresponde al propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o da>o, sigue a la cosa en manos de quien se encuentre .resupuestos: el riesgo debe ser grave y probable, aun cuando no es necesario que sea inminente El da>o no debe haberse producido porque en tal caso la accin que corresponde es la de da>os y perjuicios 8bjeto: la cosa que amenace ruina o da>o debe ser inmueble Cinalidad de la accin: debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca o se instaure la accin correspondiente
%$. LOS
INTERDICTOS. CONCEPTO. DISPOSICIONES EN LOS CDI"OS PROCEDIMIENTO. LOS INTERDICTOS ) LAS ACCIONES POSESORIAS.
DE
Concepto: aquellas acciones que nacen con motivo de la perturbacin o despojo de la posesin o tenencia de un bien mueble o inmueble, o de una obra nueva que a*ectare a un inmueble, y cuya *inalidad consiste en obtener una decisin judicial que ampare o restituya la posesin o la tenencia u ordene la suspensin de*initiva o destruccin de la obra Clases: el C.CC% dispone que los interdictos slo podr!n intentarse: 1. Pa?a a=D38?8? la C9ses8B5: procede cuando se presenta t"tulo su*iciente que de derecho a obtener la posesin y siempre que nadie tenga t"tulo de due>o o de usu*ructuario o posea los bienes que son objeto de interdicto 7i otro tiene titulo o posee le bien, la cuestin se dilucidar! por juicio ordinario (ventilando el mejor derecho a poseer) 7i hay un tenedor, la accin debe dirigirse contra $l 2. Pa?a ?e>e5e? la C9ses8B5 9 >e5e5;8a: requiere para su procedencia la actual posesin o tenencia del bien inmueble o mueble por parte de quien intenta el interdicto y alguien que amenazare perturbarlo o lo perturbase mediante actos materiales 3. Pa?a ?e;94?a? la C9ses8B5 9 >e5e5;8a: procede cuando quien lo intente o su causante hubiera tenido la posesin actual o la tenencia de un inmueble del que hubiere sido despojado total o parcialmente con violencia o clandestinidad $. Pa?a 86Ce=8? 35a 94?a 53e<a.
El C.CC% somete a las acciones posesorias al tr!mite del juicio ordinario y a los interdictos al tr!mite del juicio sumar"simo 0as sentencias reca"das en los respectivos procesos producen e*icacia de cosa juzgada en lo que ata>e al tema de la posesin, pudiendo el vencido ejercer nicamente la correspondiente accin real
UDA /
%%. CONCEPTO LE"AL DE DOMINIO. ART. 2%0*. ANLISIS ) CR#TICA DE LA DEFINICIN.
PLASTICIDAD DEL DOMINIO. Concepto legal: ;Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona ; Es el m!s amplio derecho de se>or"o que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que con*iere la mayor cantidad de *acultades que es posible tener sobre su objeto Con ello no quiere e+presarse que es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que, como todo derecho, el dominio tiene un estatuto regulador que implica la e+istencia de restricciones a la e+clusiva voluntad del titular y que con*orma su contenido normal Este derecho de propiedad, aunque absoluto, encuentra limitaciones en el derecho de los dem!s y en la e+istencia de ciertos intereses que est!n por encima de los particulares, a los cuales, en de*initiva $stos deben subordinarse
Cr"tica: 0a de*inicin peca por e+ceso ya que en cualquier derecho real la cosa est! sometida a la voluntad y accin de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la posesin), por ello, m!s es una de*inicin propia de los derechos reales y no del dominio Esta de*inicin tambi$n peca por de*ecto puesto que, si se la puede someter a la accin, tambi$n a la omisin (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino tambi$n cuando no se usa) .lasticidad: 7e habla de la plasticidad del dominio, o del *enmeno de comprensin del dominio, como un resorte que cuando lo aprietan se oprime, pero cuando cesa la opresin el resorte recupera autom!tica e inmediatamente su plena elasticidad 0a mayor compresin que puede su*rir el dominio es la nuda propiedad, solo quedan en manos del propietario la sustancia del dominio y la *acultad de disponer
%*. CLASIFICACIN DEL DOMINIO: DOMINIO PERFECTO E IMPERFECTO. CLASES DE
DOMINIO IMPERFECTO: !REVE NOCIN DE CADA UNO. -ominio per*ecto e imper*ecto: Es pleno o per*ecto cuando es perpetuo y la cosa no est! gravada con ningn derecho real hacia otras personas Es imper*ecto en los siguientes casos: -ominio *iduciario: e+iste cuando el titular, llamado propietario *iduciario ha recibido un bien, singularmente determinado, de una persona llamada constituyente del *ideicomiso, con el *in de que, al t$rmino de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado *ideicomisario -ominio revocable: es aqu$l que se tiene sujeto a una condicin o plazo resolutorios, nunca suspensivos (puesto que en tal caso, el dominio no habr"a nacido) 0a cosa no pasa a un tercero, como en el caso anterior, sino que vuelve a manos del trasmitente -ominio desmembrado: se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de dis*rute o de garant"a, a *avor de otro sobre su propia cosa El dominio *iduciario y el revocable minoran el car!cter perpetuo del dominio, mientras que en el desmembrado se encuentra a*ectado el car!cter absoluto
%+. CARACTERES DEL DOMINIO: EACLUSIVO ) PERPETUO. EL ART. 2%10. EACEPCIONES
A LA NO LIMITACIN TEMPORAL DEL DOMINIO. ,bsoluto: ,qu" este t$rmino no est! tomado en el sentido de ;oponible erga omnes;, pues desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en este otro: el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de *acultades posibles sobre una cosa# lo cual no impide la e+istencia de restricciones que, con*igurando el estatuto normal del dominio, no alcanzan a borrar este car!cter E+clusivo: -os personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa# si embargo e+isten disposiciones que tipi*ican una restriccin a dichas *acultades, como la servidumbre legal de paso
3ambi$n en ocasiones la *acultad de encerrarse se convierte en obligacin, como en lugares de cerramiento *orzoso como en el caso de la medianer"a 7on otros corolarios del car!cter e+clusivo que reviste el dominio, lo dispuesto por el art @D@1, que concuerda con la norma del art @H2D .erpetuo: El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, que no se e+tingue por el no uso, a di*erencia de otros derechos reales, cuyo no ejercicio acarrea su p$rdida: as", el usu*ructo se e+tingue por el no uso durante diez a>os# igualmente el uso y la habitacin a los que aplican las normas sobre e+tincin del usu*ructo y las servidumbres ,rt @D?2 El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de $l El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est$ en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que $ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin 7i una persona posey durante el tiempo necesario para prescribir (@2 a>os), la solucin de la parte *inal del art"culo se justi*ica dado que no pueden coe+istir dos derechos de dominio (car!cter e+clusivo), es decir que apenas el poseedor logr usucapir, el anterior propietario perdi ipso iure su dominio 0a sentencia que haga lugar a la prescripcin tiene e*ecto declarativo, pues el derecho e+iste desde el cumplimiento del plazo -e este modo se concilian per*ectamente el car!cter perpetuo del dominio y el instituto de la prescripcin 0a perpetuidad del dominio tiene el sentido de que $ste, como consecuencia de ella, no se pierde por el no uso, como podr"a acontecer con las servidumbres y con el usu*ructo
%.. EATENSIN DEL DOMINIO.
S3el9: art @D?H: '0a propiedad del suelo se e+tiende a toda su pro*undidad, y al espacio a$reo sobre el suelo en l"neas perpendiculares Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minasL( 7e establece adem!s la presuncin de que todas las construcciones, plantaciones y obras e+istentes en la super*icie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a $l le pertenecen 7e trata de una presuncin iuris tantum 7in embargo, la propiedad de obras en el espacio a$reo de un terreno no causa la presuncin de la propiedad del terreno
A;;es9?89s: art @D@2: ;0a propiedad de una cosa comprende simult!neamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o arti*icialmente unidos ;
F?3>9s F C?9=3;>9s: *rutos son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia y productos, por el contrario, no son sino una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa 0os *rutos naturales e industriales y las producciones org!nicas de la cosa (productos) no son accesorios de la cosa, sino que *orman un todo con ella En cambio, los *rutos civiles son cosas accesorias ,l propietario le corresponden los *rutos de cualquier clase como los productos, porque, o *orman parte de la cosa, o son accesorios de ella
UDA 10
%/. LIMITACIONES AL DOMINIO SLO EN EL INTER1S P2!LICO: EL ART. 2*11 ) SU NOTA.
CLASES DE LIMITACIONES RESTRICCIONES ADMINISTRATIVAS ADMINISTRATIVA ) EAPROPIACIN. DIFERENCIAS.
SERVIDUM!RE
,rt @E?? 0as restricciones impuestas al dominio privado slo en el inter$s pblico, son regidas por el derecho administrativo %ota al art @E??: 0as restricciones impuestas al dominio por slo el inter$s pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son e+tra>as al -erecho Civil Es cierto que las restricciones establecidas teniendo en mira el inter$s pblico tienen su *uente m!s importante en el -erecho ,dministrativo, pero hay que considerar que esta *uente no es e+clusiva 0o demuestran numerosas disposiciones del CC, que crean restricciones a la propiedad privada en el inter$s de la sociedad: e+propiacin# cl!usulas de inalienabilidad# el principio del numerus
clausus en materia de derechos reales# todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al ;camino de sirga; Clasi*icacin: la clasi*icacin de las restricciones y l"mites uni*ormemente admitida es la que las distingue entre las que se *undamentan en consideraciones de inter$s pblico y aquellas impuestas por razones de vecindad Aestricciones administrativas: 7e caracterizan por su nmero ilimitado y su diversidad de *uentes, pudiendo recaer sobre toda clase de cosas El propietario en el ejercicio de su derecho tiene deberes y responsabilidades para con la colectividad que muchas veces se e+teriorizan mediante normas que reglamentan el uso y goce de los bienes Cuando se habla de restricciones legales se emplea la palabra ley en sentido lato, comprensiva de decretos, nacionales y provinciales, y aun de ordenanzas o reglamentos municipales, que tienen en esta es*era amplio campo de aplicacin 0as restricciones administrativas no dan origen a indemnizacin alguna a *avor del particular, salvo que importen una desmembracin /de tal grado/ que constituyan un verdadero menoscabo para la integridad del derecho, en cuyo caso podr! juzgarse con*igurada una verdadera servidumbre administrativa o, en su caso, dar lugar a la procedencia de una e+propiacin indirecta 7ervidumbres administrativas: tienen caracter"sticas especiales que las distinguen de las civiles, por ejemplo, subsisten con independencia de la posesin de un *undo y determinan un sacri*icio del *undo de un particular, en inter$s o bene*icio de la comunidad y no slo del constituyente Estas circunstancias las acercan m!s a la restriccin y, por tanto, es necesario di*erenciarlas 0a servidumbre presupone la e+istencia de un titular de un derecho determinado, mientras que en la restriccin administrativa no e+iste incorporacin de parte alguna del dominio del particular al dominio pblico ni hay desmembramiento de la propiedad E+propiacin: es el acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad, con un *in de utilidad pblica y mediante el pago de una justa indemnizacin y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella )ay autores que sostienen que la e+propiacin es una de las restricciones del dominio, pero tal tesis no es aceptable en la medida en que la e+propiacin tiende al allanamiento del dominio mediando justa y previa indemnizacin y no se puede sostener que es una limitacin lo que lleva a la e+tincin del derecho 0as restricciones por otra parte no generan, en principio, derecho a indemnizacin
*0. RESTRICCIONES AL DOMINIO EN EL INTER1S P2!LICO RE"ULADAS EN EL CC
El art @E?? a*irma que ;0as restricciones impuestas al dominio privado slo en el inter$s pblico, son regidas por el derecho administrativo; B dice la primera parte de su nota: ;0as restricciones impuestas al dominio por slo el inter$s pblico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se ven en casi todos los Cdigos, son e+tra>as al -erecho Civil ; 7in embargo, no es el - ,dministrativo la nica *uente de restricciones al dominio en inter$s pblico: hay numerosas disposiciones del CC, que crean restricciones a la propiedad privada en el
inter$s de la sociedad: los art"culos relativos a e+propiacin# los re*erentes a cl!usulas de inalienabilidad# los que establecen el principio del numerus clausus en materia de d reales# todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al ;camino de sirga; Aesulta entonces que la clasi*icacin de las restricciones y l"mites uni*ormemente admitida es la que las distingue entre las que se *undamentan en consideraciones de inter$s pblico y aquellas impuestas por razones de vecindad B respecto de las primeras, si bien el art @E?? pareciera indicar que solo las impone el - ,dministrativo, el articulado del CC muestra varios ejemplos en contrario
*1. RESTRICCIONES
EN INTER1S P2!LICO: RESTRICCIONES A LA LI!RE DISPONI!ILIDAD. CLUSULA DE NO ENA,ENAR. INHI!ICIONES VOLUNTARIAS.
,rt @E?@ / El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser! v!lida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra $l El art est! re*erido a la cl!usula de no enajenar e+presando este art"culo que no es v!lida la cl!usula de no enajenar, y agregando a continuacin que si la enajenacin se hiciera, tendr! plena validez, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera ocasionarse para quien no cumpli con esa cl!usula .arecer"a que puede surgir una contradiccin, porque si la cl!usula no es v!lida, no se alcanza a advertir por qu$, el incumplimiento genera para el incumplidor una obligacin de indemnizar Este art"culo debe ser interpretado en concordancia con una norma en materia de compraventa, cuando se habla de las cl!usulas que pueden pactarse en un contrato de compraventa: ,rt ?1E4 / Es prohibida la cl!usula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna# mas no a una persona determinada SCmo podr"an conciliarse estos dos te+tos sin que haya contradiccinO En primer lugar, el art ?1E4 se est! re*iriendo a la compraventa y el @E?@ est! dentro de la es*era de las restricciones al dominio *undadas en el inter$s pblico El art ?1E4 se aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como cl!usula del contrato la obligacin del comprador de no enajenar el inmueble 7i la cl!usula es de no enajenar a persona alguna esa cl!usula no vale, y si el comprador vende o trans*iere la propiedad, la enajenacin vale y no hay ningn tipo de responsabilidad por da>os y perjuicios porque la cl!usula de no enajenar a persona alguna es nula En cambio, si en el contrato de compraventa yo pacto que no se puede vender el inmueble a cierta persona o a persona determinada, la cl!usula es v!lida En cambio, el art @E?@ presupone la cl!usula de no enajenar la cosa pero no como cl!usula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en s" mismo ,rt @E?1 / 0os donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor t$rmino que el de diez a>os
El donante o testador pueden imponer como condicin de la donacin, que la cosa no sea trans*erida, pero por un plazo no mayor de diez a>os 0a doctrina y jurisprudencia tienen entendido que por ese plazo de diez a>os la cosa: no es susceptible de enajenacin ni de constitucin de algn derecho real del que pueda derivarse la subasta de la cosa, el inmueble es inembargable durante esos ?2 a>os y no puede ser rematado judicialmente por deudas &nhibiciones temporarias: suelen inscribirse en los Aegistros de la .ropiedad, con relacin a inmuebles determinados, como un modo de garantizar el pago de un cr$dito, y que tienen precisamente por *in impedir la enajenacin del bien sin desinteresar previamente a aqu$l a cuyo *avor se anot la inhibicin voluntaria , pesar de que tal ser"a el *in tenido en mira por acreedor y deudor (impedir la enajenacin) parecer"a que tales enajenaciones ser"an totalmente v!lidas, de con*ormidad al @E?@ y que el Aegistro, en consecuencia, y a pesar de e+istir esa inhibicin voluntaria, deber"a inscribir las trasmisiones
*2. R1"IMEN LE"AL DE LOS INMUE!LES U!ICADOS EN -ONAS DE SE"URIDAD.
7e llama Iona de 7eguridad a aquellas *ranjas de terreno que tienen una ubicacin estrat$gica, tanto en la *rontera terrestre como en la mar"tima, que por esa ubicacin hacen a la seguridad de la de*ensa nacional .ueden ser: a) Ionas de 7eguridad de Cronteras, que son las ubicadas en los puntos *ronterizos terrestres o mar"timos, b) ,quellas que se e+tienden circundando algunos establecimientos militares o estrat$gicos y son *ijados por el .oder Ejecutivo %acional 0imitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas 7e crea la Comisin %acional de Ionas de 7eguridad de Cronteras a la que le compete delimitar cuales son las *ajas de terreno que se encuentran comprendidas, y cu!les son las poblaciones que podr"an quedar e+ceptuadas de las limitaciones a las que se encuentran sometidas En s"ntesis, de por s" todo inmueble est! sometido a limitaciones, en virtud del orden pblico 0os inmuebles ubicados en zonas de seguridad con mayor razn: la restriccin consiste en que no se puede e*ectuar la trans*erencia de un derecho personal o real por el cual se otorgue la posesin o tenencia de un inmueble ubicado en zonas de seguridad, sin la previa con*ormidad de la Comisin En materia de servidumbre, en virtud de la 0ey ?4 2@6, los propietarios de estos inmuebles est!n obligados a: ?) .ermitir el libre desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi), a Pendarmer"a o .olic"a Cederal @) .ermitir que se instalen los puestos que *ueren necesarios para el control de los pasos *ronterizos
Estas servidumbres por estar establecidas en virtud del inter$s pblico, se rigen por el derecho administrativo
UDA 11
*3. RESTRICCIONES EN EL INTER1S PRIVADO DE LOS VECINOS: NATURALE-A DE LA
ACCIN DEL VECINO PER,UDICADO. 8bligaciones propter rem son las que siguen a la cosa, pero no todas las obligaciones inherentes a la posesin son obligaciones propter rem porque hay una relacin de g$nero a especie ,s", toda obligacin propter rem es inherente a la posesin pero no toda obligacin inherente a la posesin es propter rem En tal sentido vemos que las que corresponden a los arts @4?H y @4?5 son obligaciones inherentes a la posesin pero no son obligaciones propter rem# las que corresponden al 3"tulo :& si son propter rem
,rt @4?H / El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr! para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el 3"tulo :& de este 0ibro ,rt @4?5 / 7on tambi$n obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor *uese acreedor anticresista 3ambi$n las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor En consecuencia, todas las restricciones y l"mites al dominio *undadas en el inter$s privado generan para el titular del *undo, una 8bligacin .ropter Aem y, simult!neamente, un cr$dito propter rem 0a accin puede ser ejercida por quien est! en relacin real con la cosa y tambi$n contra quien est$ en relacin personal con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la posesin Entonces, se puede accionar contra el propietario, el comprador por boleto de compraventa, el usu*ructuario, y la accin puede deducirla el propietario, el adquirente por boleto, el usu*ructuario 3iene importancia distinguir la obligacin propter rem de las personales .uedo demandar por que cese la molestia, por ej , y por los da>os y perjuicios ocasionados por la molestia En tal caso hay dos acciones, y si el que gener las molestias trans*iere la cosa, la obligacin por el cese de las molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por los da>os y perjuicios ocasionados porque $sta no pasa con la cosa El que gener las molestias responde por los da>os ocasionados y el que recibe la cosa responder! por los que $l ocasione de ah" en m!s .uede darse el caso que se plantee la prescripcin, porque la obligacin por los da>os, sabemos, prescribe a los @ a>os, en cambio la propter rem no prescribe -ebe tenerse presente que el legislador supone que los inmuebles tienen un 'uso normal y ordinario( 0o que sale de este marco genera una responsabilidad de tipo objetivo basada en la idea de que quien goza los bene*icios de una actividad, debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los dem!s ,lgo de ello hay en el sistema actual del @ E?H que prescinde de la idea de culpa
*$. RESTRICCIONES EN EL INTER1S PRIVADO DE LOS VECINOS: O!RAS TRA!A,OS
INSTALACIONES EACAVACIONES O FOSOS. ,rt @E?E: ;3odo propietario debe mantener sus edi*icios de manera que la ca"da o los materiales que de ellos se desprendan no puedan da>ar a los vecinos o transentes, bajo la pena de satis*acer los da>os e intereses que por su negligencia les causare ; 3ienen atinencia con el asunto los arts re*eridos a la accin de ;denuncia de da>o temido; ,rt @E@2: ;0os trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de da>os y perjuicios ;
,rt @E@6: ;7i para cualquier obra *uese indispensable poner andamios u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el due>o de $ste no tendr! derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del da>o que causare ; ,rt 1266: ;El que para edi*icar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a $ste a su*rirlo con la condicin de satis*acerle cualquier perjuicio que se le cause ;
*%. RESTRICCIONES EN EL INTER1S PRIVADO DE LOS VECINOS: PLANTACIN DE
R!OLES ) AR!USTOS. ,rt @E@H: ;El propietario de una heredad no puede tener en ella !rboles sino a distancia de tres metros de la l"nea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este predio rstico o urbano, est$ o no cercado o aunque sean ambas heredades de bosques ,rbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro ,rt @E@5: ;7i las ramas de algunos !rboles se e+tendiesen sobre las construcciones, jardines o patios vecinos, el due>o de $stos tendr! derecho para pedir que se corten en todo lo que se e+tendiesen en su propiedad, y si *uesen las ra"ces las que se e+tendiesen en el suelo vecino, el due>o del suelo podr! hacerlas cortar por s" mismo, aunque los !rboles, en uno y otro caso est$n a las distancias *ijadas por la ley; 0a jurisprudencia al respecto ha dispuesto: '%o corresponde acoger el pedido del vecino para que se retiren los !rboles plantados junto al muro divisorio, a menor distancia que la permitida por el art @E@H CC, si la colocacin de los mismos no ocasiona da>o, molestia o inconveniente para el *undo lindero Cuando se invoca el art @E@H CC, con un mvil divorciado del *undamento de toda restriccin al dominio, se incurre en un acto anti*uncional, en un abuso del derecho ;
**. RESTRICCIONES AL DOMINIO RE"ULADAS EN EL CDI"O CIVIL: "OTERA,E )
DESA"UE DE A"UAS PLUVIALES O SERVIDAS. "9>e?aGe. ,rt @E12: ;0os propietarios de terrenos o edi*icios est!n obligados, despu$s de la promulgacin de este Cdigo, a construir los techos que en adelante hicieren, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios pblicos, y no sobre el suelo del vecino ; 7i se quisiera imponer al *undo vecino que recibiera el goteraje de los techos, deber"a constituirse una servidumbre de goteraje que es siempre convencional ,rt @E1?: 'Cuando por la costumbre del pueblo, los edi*icios se hallen construidos de manera que las goteras de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el due>o del suelo no tiene
derecho para impedirlo 9na construccin semejante no importa una servidumbre del predio que recibe las goteras, y el due>o de $l puede hacer construcciones sobre la pared divisoria que priven el goteraje del predio vecino, pero con la obligacin de hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en que antes ca"a( 0a importancia de considerar restriccin y no servidumbre a la presente, implica que si por cualquier causa la vieja construccin desapareciese, la nueva tendr"a que encuadrarse en el art @E12, cosa que no ocurrir"a de tratarse de una servidumbre A73as se?<8=as. ,rt @E11: 'El propietario est! obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de *uentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la v"a pblica( ,rt @E1@: 'El propietario de una heredad por ningn trabajo u obra puede hacer correr por el *undo vecino las aguas de pozos que $l tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o arti*iciales que hubiesen sido llevadas, o sacadas all" para las necesidades de establecimientos industriales( 0a ltima parte del art @E1@ apunta a las normas del CC que se re*ieren a las servidumbres de ;desagTe; y de ;avenamiento; (reguladas entre las ;servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos(), que pueden ser legales o convencionales# debi$ndose pagar, en el primer caso, una ;justa indemnizacin; que si hay discrepancia establecer! en de*initiva el juez, y en el segundo, la que convengan los propietarios
*+. RESTRICCIONES EN EL INTER1S PRIVADO DE LOS VECINOS: EACAVACIONES )
FOSOS. ,rt @E?D: 'El propietario de un *undo no puede hacer e+cavaciones ni abrir *osos en su terreno que puedan causar la ruina de los edi*icios o plantaciones e+istentes en el *undo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra( ,rt @E@?: '%adie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad# establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, arte*actos que se mueven por vapor, u otras *!bricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edi*icios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del pa"s, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el art"culo anterior , *alta de reglamentos, se recurrir! a juicio de peritos( ,rt @E@@: 'El que quiera hacer una chimenea, o un *ogn u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de diecis$is cent"metros de espesor( ,rt @E@1: 'El que quiera hacer un horno o *ragua contra una pared medianera, debe dejar un vac"o o intervalo, entre la pared y el horno o *ragua de diecis$is cent"metros( ,rt @E@4: 'El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de treinta cent"metros de espesor(
*.. RESTRICCIONES EN EL INTER1S PRIVADO DE LOS VECINOS: LUCES ) VISTAS.
0uces: ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones (que no permiten mirar sobre el *undo vecino) :istas: a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total del *undo vecino
El Cdigo las ha reglamentado teniendo en mira la proteccin de la intimidad y en bene*icio rec"proco de los vecinos
Pa?e=es Me=8a5e?as: son aquellas que se encuentran en condominio y respecto de las cuales ambos vecinos condminos se encuentran en un pie de per*ecta igualdad, lo que impide a uno de los vecinos hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino ,rt @ED4: ;%ingn medianero podr! abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condmino ;
Pa?e=es 59 6e=8a5e?as: debemos distinguir segn se trate de luces o vistas 0uces: las paredes no medianeras pueden estar construidas con uno de sus e+tremos tocando la l"nea separativa de los *undos (;pared contigua;) o m!s o menos alejada de dicha l"nea .ared contigua art @EDD: 'El due>o de una pared no medianera contigua a *inca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de *ierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas( 0a jurisprudencia ha determinado que ; pueden permitirse aberturas a menos de 1 metros de la l"nea divisoria, siempre que de las mismas slo se pueda utilizar luz y aire, pero no vistas sobre el *undo lindero, dado que el propsito de la ley al prohibir que se abran ventanas, balcones o voladizos a menos de la distancia que se indica, es el de impedir la e+istencia de vistas sobre el predio vecino ( ,rt @EDE: 'Esas luces no constituyen una servidumbre, y el due>o de la *inca o propiedad contigua, puede adquirir la medianer"a de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edi*ique apoy!ndose en la pared medianera ( 0as luces de que venimos hablando no constituyen una servidumbre, a menos que, por aplicacin del art 1222 CC, se hayan creado como tales ,rt @ED6: 'El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz (
UDA 12
*/. APROPIACIN: CONCEPTO. COSAS SUSCEPTI!LES DE APROPIACIN. R1"IMEN DE
LAS COSAS PERDIDAS. TESOROS Concepto: E+iste apropiacin cuando se aprehende una cosa con !nimo de hacerse due>o de la misma En cuanto al concepto de aprehensin, art @164: '0a aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad *"sica de tomarla ( 0a aprehensin slo servir! para adquirir el dominio cuando: ? El adquirente tenga capacidad de adquirir# la doctrina uni*ormemente entiende que esta capacidad es la e+igida para la adquisicin de la posesin por s" (,rt @15@ 7on incapaces de adquirir la posesin por s" mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los
dementes, *atuos y menores de diez a>os# pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores ( @ 0a cosa sea susceptible de apropiacin ,) Cosas sin due>o y abandonadas: 7olamente entran en esta categor"a de cosas susceptibles de apropiacin: las cosas muebles sin due>o, es decir, las que nunca tuvieron due>o (ejemplo: los animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas por sus due>os, es decir, ;aquellas de cuya posesin (el due>o) se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas :ale decir que este es un modo de adquisicin de cosas muebles 0os inmuebles no son susceptibles de apropiacin, no slo porque lo dispone e+presamente el CC, sino porque los inmuebles nunca carecen de due>o ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado G) Cosas perdidas: .ara que e+ista ;cosa perdida; son necesarios dos requisitos: a 8bjetivo o material, re*lejado en el hecho de que la cosa se encuentre e+puesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarla# b 7ubjetivo, consistente en la negligencia o descuido, pero que e+cluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella, como ocurre cuando la cosa es arrojada por quien no quiere tenerla m!s por suya 0as cosas perdidas no son susceptibles de adquirirse por apropiacin, puesto que tienen due>o %o hace al r$gimen jur"dico aplicable la causa de la p$rdida, es decir tanto da que ella se deba a caso *ortuito o a negligencia del due>o 7e rigen por id$nticas normas los bienes a los que una persona tiene derecho, pero lo ignora .or ejemplo, caso de *ondos pertenecientes a un concurso y que sus acreedores ignoraban, tiene derecho de recompensa quien denuncia su e+istencia ,rt @D11: ;el que hubiera hallado una cosa perdida tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella y a una recompensa por el hallazgo El propietario puede e+onerarse de todo reclamo cedi$ndola al que la hall; .ara que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser *ortuito y accidental, en el sentido de que entre el propietario y el hallador no debe mediar relacin alguna de hecho o de derecho que implique la *acilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador ,s", no tendr"an derecho a recompensa, los guardianes u ordenanzas de una o*icina o casa privada# los conductores de veh"culos# el personal del servicio pblico de transporte# la aza*ata de una aeronave, etc C) Caza: 7egn el art @D42 ;es otra manera de apropiacin;, relativa a animales brav"os o salvajes (cosas muebles sin due>o) 0a propiedad de los animales salvajes o brav"os se adquiere por apropiacin porque son cosas sin due>o# y se pierde, segn el art @E2D ;cuando recuperan su antigua libertad; Considera el Cdigo que la apropiacin se produce cuando el cazador toma al animal, muerto o vivo, o $ste hubiese ca"do en las trampas puestas por $l y aunque otro lo aprehendiese en este ltimo supuesto, debe entregarlo al cazador porque a $l le pertenece , pesar de no e+istir propiamente aprehensin (y por tanto, adquisicin del dominio) mientras el cazador *uere en persecucin de la presa por $l
herida@H tiene prelacin *rente a cualquiera que la tome materialmente %o se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no est$n cercados, plantados o cultivados y segn los reglamentos de polic"a En cambio, si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del due>o, la ley atribuye la propiedad, como sancin para el cazador, al due>o del *undo -) .esca: -ice el art @D46: ;0a pesca es tambi$n otra manera de apropiacin, cuando el pez *uere tomado por el pescador o hubiere ca"do en sus redes ; 0os arts @D@6 y @141 hablan de la naturaleza de res nullius de ;los peces de los mares interiores, mares territoriales, r"os y lagos navegables;, ya que nos dicen que son susceptibles de apropiacin privada y sabemos que de este modo de adquirir slo son pasibles las cosas muebles que no tienen due>o Es libre la pesca en las aguas de uso pblico, naturalmente tal derecho sometido a las normas del Cdigo y a las reglamentaciones que dicte la ;autoridad local; E) 3esoros: -e*inicin: ,rt @DD?: ;7e entiende por tesoro todo objeto que no tiene due>o conocido y que est! oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con e+cepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros o en los lugares pblicos destinados a la sepultura de los muertos ; 7e trata de una res nullius y de all" que su adquisicin se regule en el cap"tulo relativo a la apropiacin El tesoro es una cosa mueble Mui$nes pueden buscar tesoros: %aturalmente, el propietario, en *undo propio El copropietario, en el *undo sujeto a copropiedad 0os poseedores imper*ectos: el usu*ructuario, el usuario, el habitador y el acreedor anticresista El tenedor, siempre que cuente con permiso del due>o o de su representante 7iendo una res nullius el tesoro en verdad corresponder"a en su totalidad al que lo descubriera por apropiacin 7in embargo, por razones de equidad, la mitad del tesoro pertenece al descubridor, por apropiacin 0a otra mitad pertenece al due>o del *undo, y se tratar"a de una adquisicin lege .or eso es que, quien encuentra un tesoro en *undo propio lo adquiere, la mitad como descubridor y la otra mitad en su car!cter de propietario del *undo -escubridor del tesoro es el primero que lo hace visible, aunque no lo tome, pero siempre que se trate de tesoros encontrados casualmente
+0. MODOS DE AD@UIRIR EL DOMINIO: ACCESIN. CONCEPTO. ART. 2+%1. CASOS:
ALUVIN. AVULSIN. ,rt @D6?: ;7e adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra cosa por adherencia natural o arti*icial ; 7lo cuando una cosa distinta se adhiere, natural o arti*icialmente, a otra de nuestra propiedad, podemos decir que hemos adquirido algo nuevo ;a t"tulo de accesin;, que algo nuevo se ha agregado a lo que ya se ten"a .or el contrario, en relacin con los accesorios, se es propietario de ellos porque la propiedad se e+tiende a los accesorios, y no por un nuevo t"tulo
,luvin: es una *orma de acrecentamiento de los inmuebles por la accin del agua de los r"os -ebe tratarse de terrenos con*inantes con r"os o arroyos# no juega este instituto cuando el r"o ha sido canalizado y sus m!rgenes est!n *ormadas por diques arti*iciales, caso en el cual, el acrecentamiento aprovechar"a al Estado, ni tampoco en relacin a los terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, lagunas, etc$tera) .ara que se produzca el acrecimiento y, en consecuencia la accesin, es menester que la tierra no se encuentre separada de la heredad por una corriente de agua no intermitente que haga parte del r"o, pues de lo contrario y por inmediata que se encuentre a la ribera de $ste, no constituye aluvin El acrecentamiento debe haberse realizado por e*ecto espont!neo de las aguas %o constituye aluvin la reunin de la tierra, por inmediata que se encuentre a la ribera de un r"o, cuando est! separada por una corriente de agua que haga parte del r"o y que no sea intermitente 3ampoco constituyen aluvin las arenas o *ango que se encuentran comprendidas en los l"mites del lecho del r"o, determinado por la l"nea a que llegan las m!s altas aguas en su estado normal ,luvin por acarreo: ,rt @D6@: '7on accesorios de los terrenos con*inantes con la ribera de los r"os, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por e*ecto de la corrientes de las aguas, y pertenecen a los due>os de las heredades ribere>as 7iendo en las costas del mar o de r"os navegables, pertenecen al Estado ' ,luvin por abandono: nos encontramos con dos supuestos: a) ,quel en el cual el r"o se recuesta sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco El cauce deja de ser tal y ya no *ormar! parte del r"o b) ,quel en el cual el r"o no corre m!s por un determinado cauce, dej!ndolo totalmente abandonado, ya sea porque comenz a correr por otro cauce o por haberse secado %o e+iste ninguna norma e+presa que regule esta situacin .ropiedad del aluvin: El terreno de aluvin pertenece a los propietarios ribere>os del r"o o arroyo 7i el terreno de aluvin se *orma a lo largo de varias heredades: ,rt @DH@: ;la divisin se hace entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporcin del ancho que cada una de las heredades presente sobre el antiguo r"o( ,vulsin: 7e origina en una *uerza sbita 7e produce cuando, a ra"z de $sta, un r"o o arroyo, sin distincin entre navegables y no navegables, lleva una cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas y las une (por adjuncin o superposicin) a un campo in*erior o a un *undo situado en la ribera opuesta 7i se trata de cosas no susceptibles de adherencia natural (por ej : un arado, maderas, etc ), se aplican las disposiciones relativas a cosas perdidas El propietario del *undo del cual se han desprendido las cosas susceptibles de adherencia natural, conserva su propiedad y puede reivindicarlas, siempre que pueda individualizarlas, mas este derecho cesar! en dos supuestos: a) -esde que las cosas desligadas por avulsin se adhirieran naturalmente al terreno ribere>o en que *ueron a parar
b) ,l prescribir la accin reivindicator"a, que para este supuesto especial tiene se>alado un plazo de prescripcin de E meses# ello, an antes de que se produzca la situacin anterior En ambas hiptesis, el due>o del terreno al que *ueron a parar esas cosas, adquiere su dominio por accesin
+1. ESPECIFICACIN: CONCEPTO. ART#CULO 2%*+. SOLUCIONES LE"ALES.
Concepto: lo da el art @DE6: ;,dqui$rese el dominio por la trans*ormacin o especi*icacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intencin de apropi!rselo ; 0a importancia de la especi*icacin es pr!cticamente nula teniendo en cuenta lo dispuesto por el art @4?@ CC: '0a posesin de buena *e de una cosa mueble, crea a *avor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida(, por cuyo juego el especi*icador tendr! una m!s e*icaz de*ensa El CC concede la propiedad de la nueva especie al especi*icador, sin perjuicio del deber de indemnizar al due>o de la materia: si el especi*icador es de buena *e y la cosa no puede volver a su *orma anterior En los dem!s casos, la ley otorga una opcin al due>o de la materia para: ?) tomar el nuevo objeto, previo pago al especi*icador de su trabajo, si era de buena *e, o slo del mayor valor que hubiera tomado por ese trabajo, si es de mala *e# o @) e+igir el valor de la materia, si es de buena *e el especi*icador o la indemnizacin de todo da>o y la accin criminal a que hubiese lugar, en caso de mala *e, quedando, en ambos casos, la nueva especie de propiedad del trans*ormador Estas disposiciones regir!n slo en el caso de que no resulte aplicable el art @4?@
+2. MODOS
DE AD@UIRIR EL DOMINIO: EDIFICACIN SIEM!RA ) PLANTACIN. MI"RACIN DE ANIMALES DOMESTICADOS. AD,UNCIN ME-CLA ) CONFUSIN.
Edi*icacin y plantacin: ,rt @D?5: '3odas las construcciones, plantaciones y obras e+istentes en la super*icie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a $l le pertenecen, si no se probare lo contrario Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos ( .or aplicacin de esta regla el due>o del terreno se hace en principio, due>o de lo edi*icado o plantado en $l, aunque *uera con materiales ajenos 7iembra, edi*icacin o plantacin en terreno propio con materiales ajenos: El due>o del terreno se hace propietario de lo edi*icado, sembrado, etc , y de las semillas, etc , en todos los casos .ero si ulteriormente estas ltimas se separasen, el due>o de las semillas, etc , podr! reivindicarlas si le conviniere
En cuanto a las indemnizaciones debidas se distingue: si el edi*icador es de buena *e, est! obligado a pagar al propietario el valor de las semillas, etc 7i es de mala *e debe, adem!s, indemnizar todos los da>os y perjuicios que hubiere causado y si hubiere lugar, a las consecuencias de la acusacin criminal 7iembra, edi*icacin o plantacin en terreno ajeno, con materiales propios: 7i hay buena *e del edi*icante, el due>o del terreno tendr! derecho para hacer suya la obra, previas las indemnizaciones correspondientes al edi*icante de buena *e, sin que $ste pueda destruir lo que hubiese edi*icado, no consinti$ndolo el due>o del terreno 7i hay mala *e por parte del edi*icante, el due>o del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edi*icante .ero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble ,nimales domesticados: son los animales salvajes que se han subyugado a la dependencia del hombre <ientras conservaren ese h!bito, ser!n animales dom$sticos# perdi$ndola, ser!n animales salvajes Ej : el jabal" o el lobo si he logrado amansarlos ,ccesin: Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el due>o de $ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn arti*icio para atraerlos El antiguo due>o no tendr! accin alguna para reivindicarlos, ni para e+igir ninguna indemnizacin 7i hubo arti*icio para atraerlos, su due>o tendr! derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos En caso contrario, tendr! derecho a ser indemnizado de su p$rdida ,djuncin, mezcla y con*usin: concepto Es una *orma de adquisicin del dominio por accesin, que se produce cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que *orman un solo cuerpo, siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa pertenecer"a a ambos en condominio En la adjuncin las dos cosas muebles se unen sin *usionarse (p ej : una perla que se engarza con platino para hacer un anillo) En la mezcla y la con*usin, hay *usin de ambas cosas y ordinariamente no podr!n separarse# la mezcla se re*iere a slidos (ej : dos medidas de trigo de distintos due>os)# la con*usin, a l"quidos (p ej : vinos de di*erente calidad pertenecientes a dos personas distintas) En la mayor parte de los casos, resultar! de aplicacin el principio del art @4?@, salvo en el caso de mala *e o de cosas robadas o perdidas
+3. TRADICIN TRASLATIVA DE DOMINIO: CONCEPTO. DIFERENCIA CON LA TRADICIN
DE LA POSESIN. RE@UISITOS. TRADICIN E INSCRIPCIN RE"ISTRAL. Concepto: 0a tradicin es un modo de adquirir el dominio en *orma derivada Consiste en la entrega de la cosa que hace una persona a otra persona y que $sta acepta En nuestro ordenamiento la tradicin desempe>a no slo una *uncin de publicidad sino tambi$n constitutiva del derecho real: no e+iste derecho real ni entre partes ni *rente a terceros antes de la tradicin ,rt D66: ',ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real(
-i*erencia con la tradicin de la posesin: la tradicin como modo de adquirir el dominio di*iere sustancialmente de la tradicin como modo de tomar posesin, ya que en $sta se debe analizar si e+iste o no alguna vinculacin entre tradicin y t"tulo y de e+istir, determinar cu!l es la naturaleza de esa vinculacin En la posesin no es necesaria la e+istencia de un derecho Aequisitos: son tres: ?) que el tradens sea propietario de la cosa# @) que tradens y accipiens tengan capacidad y 1) que la tradicin se e*ecte por t"tulo su*iciente para trasmitir el dominio ?) .ara que la tradicin tenga la virtualidad de trasmitir el dominio, el tradens debe ser propietario, puesto que de lo contrario, no podr"a trasmitir aquel derecho 7in embargo, a veces, la tradicin hecha por un no propietario puede hacer adquirir la propiedad al accipiens y entonces tendr"amos una persona que adquiere un derecho mejor que el que ten"a quien se lo trasmiti y que, por la tradicin se habr"an trasladado derechos que no son ;los propios del que la hace; Este es el caso del tercer adquirente a t"tulo oneroso de de buena *e ,rt ?2D?: '3odos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena *e a t"tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable ( @) -ebe e+istir capacidad para enajenar, para quien hace la tradicin y capacidad para adquirir de quien la recibe %o se operar! la adquisicin en cabeza del accipiens si el tradens, al momento de la transmisin, no ten"a capacidad para disponer, an cuando la tuviere al momento de realizar el acto jur"dico idneo para transmitir el dominio El accipiens debe sumarle a su capacidad la intencin de hacerse propietario de la cosa 7iendo un acto jur"dico real, admite la representacin tanto en la *igura del tradens como del accipiens: habr! que estar a la capacidad de las partes 1) -ebe haber t"tulo su*iciente para trans*erir el dominio: es el acto jur"dico revestido de todas las condiciones de *ondo y *orma e+igidas por la ley, y que sea idneo para servir de *undamento a la transmisin del dominio .or lo general, ser! un contrato (compraventa, donacin), pero tambi$n puede serlo otro acto jur"dico como el pago por entrega de bienes %o es t"tulo su*iciente la locacin o el comodato porque slo pueden servir de antecedente a un derecho personal y no son aptos para trasmitir el dominio ni la posesin sino slo la tenencia
3radicin e inscripcin registral: El t"tulo su*iciente m!s la capacidad de las partes m!s la tradicin como modo su*iciente, hace nacer en cabeza del accipiens el derecho real de dominio, pero $ste no ser! oponible *rente a terceros mientras no est$ registrado# es decir, mientras no est$ debidamente inscripto en el Aegistro de la .ropiedad &nmueble 0a inscripcin se e+ige al solo e*ecto de su publicidad y de la oponibilidad *rente a terceros, es decir, tiene meros e*ectos declarativos (del derecho real e+istente) y no constitutivos de $l
UDA 13
+$. USUCAPIN INMO!ILIARIA: CLASES RE@UISITOS COMUNES: POSESIN TIEMPO.
,rt 154H: '0a prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo *ijado por la ley( Clases: 0a usucapin que recae sobre cosas inmuebles admiten dos clases de prescripcin: / / 8rdinaria o corta E+traordinaria o larga
.osesin: art @1D?: ')abr! posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s" o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad(
:ale decir, con sus dos elementos: el corpus y el animus domini .ara la adquisicin del dominio por usucapin 59 4as>a D3e se a;?e=8>e 35 ?ela>8<9 =es85>e?Hs C9? el 8563e4le C9? Ca?>e =el C?9C8e>a?89 , sino que es 5e;esa?89 D3e el 3s3;aC8e5>e =e63es>?e ;3Iles s95 l9s a;>9s C9ses9?89s ?eal8Ja=9s C9? Hl F s8 se 6a5>3<9 e5 la C9ses8B5 e5 :9?6a ;95>853a. 7i los actos posesorios no aparecen como inequ"vocos, esto es, como propios de quien posee para s", la prueba del corpus no hace presumir la del animus 0a misma 59 =e4e se? <8;89sa y =e4e se? ;95>853a e 8585>e??36C8=a 3iempo: el poseedor no necesita acreditar el nmero de a>os de posesin requeridos por s", sino que puede aprovecharse de la posesin de sus antecesores, siempre que se renan los requisitos propios de la accesin de posesiones
+%. MODOS DE AD@UIRIR EL DOMINIO: USUCAPIN LAR"A. RE@UISITOS.
.rescripcin e+traordinaria o larga a) ,rt 42?D: ;.rescr"base tambi$n la propiedad de cosas inmuebles y dem!s derechos reales por la posesin continua de veinte a>os, con !nimo de tener la cosa para s", sin necesidad de t"tulo y buena *e por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita t"tulo; b) ,rt 42?E: ;,l que ha pose"do durante veinte a>os sin interrupcin alguna, no puede opon$rsele ni la *alta del t"tulo ni su nulidad, ni la mala *e en la posesin; Aequisitos: posesin por veinte a>os El juicio de prescripcin adquisitiva: 0a demanda debe estar dirigida contra el propietario o el poseedor Aesulta interruptiva aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o sea de*ectuosa, o cuando el demandante carezca de representacin legal su*iciente para estar en juicio 0a sentencia que haga lugar a la prescripcin tiene e*ecto declarativo, pues el derecho e+iste desde el cumplimiento del plazo
+*. MODOS DE AD@UIRIR EL DOMINIO: USUCAPIN !REVE. CONCEPTO. RE@UISITOS: A&
,USTO T#TULO !& !UENA FE. EL PLA-O. EFECTOS. .ara poder usucapir un inmueble por la v"a m!s breve (?2 a>os), aparte de los elementos comunes a toda prescripcin adquisitiva: posesin y tiempo# se requieren: a) ,3s>9 >K>3l9: art 1555: ;El que adquiere un inmueble con buena *e y justo titulo prescribe la propiedad por la posesin continua de diez a>os;
,rt 4221: '7e presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un t"tulo traslativo de propiedad, ha pose"do desde la *echa del t"tulo, si no se probare lo contrario( b) La 43e5a :e. Es un elemento distinto al justo t"tulo pero no independiente 0a *alta de justo t"tulo, o los vicios de *orma de $ste, e+cluyen la buena *e a los e*ectos de la prescripcin 0a e+istencia del justo t"tulo hace presumir la buena *e, pero esta presuncin es iuris tantum 0a parte que alega la ine+istencia de buena *e, a quien corresponda probarla
++. USUCAPIN DE MUE!LES: CDI"O CIVIL CDI"O DE COMERCIO EL CASO DEL
POSEEDOR DE MALA FE. USUCAPIN DE MUE!LES RE"ISTRA!LES. El CB=879. %ota al ,rt 154H: ;En las cosas muebles, valiendo la posesin por t"tulo, no tenemos prescripcin de cosas muebles; &ncorporada a la re*orma de ?5EH: ,rt 42?E bis: 'El que durante tres a>os ha pose"do con buena *e una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin 7i se trata de cosas muebles cuya trans*erencia e+ija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos a>os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas En ambos casos la posesin debe ser de buena *e y continua( El CB=879 =e C96e?;89: art 466: 'El que durante tres a>os ha pose"do con buena *e una cosa mueble, robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin, sea que el verdadero due>o haya estado ausente o presente( P9see=9? =e 6ala :e: no se encuentra prevista 0as posibles soluciones son dos: ?) &mprocedencia de la prescripcin @) .rescripcin posible, que se apoya en los art 42?D y 42?E Este es el criterio que nos parece m!s adecuado, porque tal es el r$gimen de los inmuebles cuyos poseedores, aun cuando hayan arribado a la posesin a trav$s de un hecho delictuoso (usurpacin), pueden adquirir el dominio por el transcurso de veinte a>os UDA 1$
+.. DOMINIO DESMEM!RADO: DISTINTOS SUPUESTOS. EL CASO DE LA HIPOTECA.
7e da toda vez que sobre la cosa e+isten constituidos derechos reales de dis*rute o de garant"a a *avor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar yUo gozar de la cosa, limitando de esa manera las *acultades del propietario Como a consecuencia de estos grav!menes se han desgajado o desmembrado ciertas *acultades del derecho de dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio desmembrado, directo o tambi$n nuda propiedad Casos: Cuando e+iste sobre una cosa un derecho real de dis*rute (usu*ructo, uso o habitacin o servidumbre) o uno de garant"a (hipoteca, prenda o anticresis) aqu" nos encontramos en presencia:
por un lado, de un dominio desmembrado (el del titular de la cosa gravada) y por el otro, de una desmembracin del dominio (la del titular de ese derecho real que grava la cosa)
+/. DOMINIO REVOCA!LE: CLUSULAS @UE TORNAN REVOCA!LE EL DOMINIO: A&
CLUSULAS EAPRESAS; !& CLUSULAS TCITAS. EFECTOS DE LA REVOCACIN DEL DOMINIO El dominio revocable es el que est! sujeto a una condicin o plazo resolutorio, o que ha sido transmitido en virtud de un t"tulo revocable a voluntad del transmitente o puede serlo por una causa inherente al t"tulo a) Cl!usulas e+presas: ?) Cuando por una cl!usula contractual, el dominio queda sujeto a revocacin por voluntad del transmitente .or ejemplo, venta con pacto de retroventa o con cl!usula de poder arrepentirse la revocacin se opera por la mani*estacin de dicha voluntad @) Cuando la revocacin est! sujeta al cumplimiento de una cl!usula legal que conste en el acto jur"dico que transmiti el dominio (art @EEH) .or ejemplo, caso de supernacencia de hijos, causal legal que debe estar e+presamente estipulada como condicin 1) Cuando la sujecin es a una condicin resolutiva o plazo resolutivo (art @EEH) .robado el cumplimiento de la condicin o cumplido el plazo, en su caso, la revocacin se produce de pleno derecho b) Cl!usulas t!citas: Cuando la causal de revocacin est! e+pl"cita en el propio t"tulo En este caso no es necesario que conste en el acto de transmisin# por ejemplo, revocacin por ingratitud del donatario o legatario o por inejecucin de los cargos que se les impusieron 0a revocacin debe ser declarada en juicio, cuando las partes no est!n de acuerdo en la e+istencia de los hechos de que depend"a E*ectos: :encido el plazo resolutorio, o cumplida la condicin resolutoria, nace para el due>o la obligacin de restituir la cosa a su anterior propietario El acaecimiento del evento resolutorio opera, en principio, con e*ectos retroactivos: aquellos actos de disposicin realizados por el due>o imper*ecto quedan sin e*ecto, y el que recobra el dominio de la cosa no tiene que respetarlos ,rt @EE5: ;0a revocacin del dominio tendr! siempre e*ecto retroactivo al d"a en que se adquiri, si no hubiere en la leyDH o en los actos jur"dicos que la establecieron disposicin e+presa en contrario ; &nmuebles: salvo disposicin legal o contractual en contrario, la resolucin del dominio tiene e*ecto retroactivo y ;el antiguo propietario est! autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario despose"do, o el tercer poseedor
<uebles: 0a revocacin no tiene e*ecto retroactivo, puesto que entra aqu" a jugar el principio del art @4?@ y slo tendr"a tal consecuencia cuando $ste no resultara aplicable en razn de la mala *e del adquirente
UDA 1%
.0. !IEN DE FAMILIA: RE@UISITOS EN CUANTO AL INMUE!LE ) EN CUANTO AL
CONSTITU)ENTE. Concepto: El bien de *amilia implica una restriccin o l"mite al dominio constituida por el instituyente en bene*icio de la *amilia Es una institucin que se orienta a la proteccin del ncleo *amiliar bene*iciario para asegurar su vivienda o sustento, o ambas cosas
0a a*ectacin de un inmueble al r$gimen de bien de *amilia signi*ica una modi*icacin del derecho de dominio que sobre $l, tiene el constituyente El titular que a*ecta el inmueble restringe las *acultades que tiene sobre $l -ebe tenerse presente que, salvo los casos e+cepcionales en que el bien de *amilia se constituye por testamento o por donacin, transmiti$ndose el dominio a m!s de una persona, el derecho real de dominio permanece en cabeza del constituyente sin participacin de su *amilia ,n en el caso de que la a*ectacin sea solicitada por los condminos del inmueble, dicho condominio no se e+tiende a los parientes bene*iciarios Es imprescindible la inscripcin en el Aegistro de la .ropiedad, que tiene e*ecto constitutivo y a partir de ese momento la a*ectacin es oponible a terceros Aequisitos del inmueble: 7lo un inmueble puede ser a*ectado al r$gimen de bien de *amilia y, segn su ubicacin, puede ser urbano o rural, y su valor no debe e+ceder de las necesidades del sustento y vivienda de la *amilia del constituyente, 'segn normas que se establecer!n reglamentariamente( (ley ?4 154) 0as provincias pueden establecer dicho valor 'de acuerdo con el nivel econmico local( %o hay una pauta r"gida para el valor de la *inca, sino *le+ible, para que pueda adaptarse a las circunstancias de tiempo y lugar Aequisitos del constituyente: ?) -ebe ser due>o del inmueble, si hay un condominio es necesaria la decisin un!nime de todos los condminos (segn el Cdigo Civil los actos de disposicin deben ser realizados con el consenso de todos los condminos) -ebe e+istir entre los condominios el parentesco e+igido por el art 1E @) -ebe tener capacidad para disponer a t"tulo oneroso y si es casado, el asentimiento del cnyuge, si pretende a*ectar un inmueble ganancial o un propio, en tanto sea el asiento del hogar conyugal y e+istan hijos menores o incapaces, incluso disuelta la sociedad conyugal (art ?@66) 1) -ebe justi*icar qui$nes constituyen la *amilia que conviven con $l .ara la ley *amilia es la constituida por $l, el cnyuge, descendientes, ascendientes, hijos adoptivos y en de*ecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (es decir, hermanos, t"os y vecinos) Aespecto a $stos ltimos e+iste obligacin de cohabitar en el inmueble a*ectado al r$gimen de bien de *amilia, en cambio para los primeros no, en cuanto pueden vivir en otro lugar Aecordemos que, de todos modos, la *amilia puede estar constituida por dos personas (p ej matrimonio, o dos hermanos, o madre/hijo) 4) 3an slo puede a*ectarse al r$gimen un inmueble (segn la normativa nacional se e+ige una declaracin jurada de que no tiene otro inmueble a*ectado al r$gimen 7i resultare propietario de dos inmuebles sometidos a este r$gimen, debe optar por la subsistencia de la inscripcin del bene*icio para uno solo, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de *amilia el constituido en primer t$rmino)
UDA 1*
.1. CONDOMINIO: CONCEPTO. COMUNIDAD ) CONDOMINIO. O!,ETO DE LA COMUNIDAD.
DIFERENCIAS DE COMUNIDAD ) COMUNIDAD HEREDITARIA. TRANSFORMACIN DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA EN CONDOMINIO POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO. Concepto: ,rt @E61 lo de*ine: 'El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble(
8bjeto de la comunidad: .uede tener por objeto un bien o un conjunto de bienes, en el sentido del ,rt @1?@ (objetos inmateriales Q cosas) Cuando el objeto de la comunidad son derechos que recaen sobre un bien, se habla propiamente de comunidad, en tanto que cuando recae sobre una cosa se habla de condominio. Comunidad y Condominio: )ay comunidad cuando varias personas tienen id$nticos derechos sobre una cosa, o cuando tienen derechos de la misma naturaleza sobre un conjunto de bienes .ero no siempre que e+istan derechos de naturaleza an!loga o id$ntica sobre una misma cosa, habr! comunidad: e+isten casos en que esos derechos son e+cluyentes de tal modo que cada uno conserva su individualidad, por ej el caso de dos o m!s hipotecas constituidas sobre la misma cosa 0os acreedores hipotecarios no tienen ninguna comunidad entre s" por cuanto sus derechos son e+cluyentes entre unos y otros .ara que e+ista comunidad es necesario que e+istan dos o m!s personas con derechos iguales 0a comunidad puede estar re*erida tanto a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes al"cuotas de ellos 0a relacin entre comunidad y condominio entonces es de g$nero a especie: el condominio es una comunidad e+istente entre los copropietarios de una misma cosa siendo necesario que el condominio recaiga sobre una cosa# as" el art @E64 dice: '%o es condominio la comunin de bienes que no sean cosas( 0os titulares cualitativamente tienen un derecho igual, pero cuantitativamente puede variar Ejemplo: En un condominio Nuan puede ser titular de un D2V de la cosa y .edro, ser titular del otro D2V# los derechos de ambos son cualitativa y cuantitativamente iguales# pero puede suceder que Nuan sea titular de un 12V, en tanto que .edro lo sea del 62V restante, en cuyo supuesto nos encontramos con que los derechos de Nuan y .edro son cualitativamente iguales pero cuantitativamente distintos %o e+istir"a comunidad en el supuesto del derecho real de usu*ructo, en donde una persona ejerce sus derechos como usu*ructuario y otra, como nudo propietario: son derechos cualitativamente distintos -i*erencias con la comunidad hereditaria: en la comunidad hereditaria e+iste un conjunto de bienes y de cosas que se tienen a t"tulo de herederos y no de condminos 0a comunidad hereditaria nace una vez producido el *allecimiento de una persona y se prolonga hasta la particin de los bienes de la sucesin En caso de desacuerdo entre los herederos, decide la cuestin el juez, en tanto que en el Condominio en el supuesto de divergencias entre los condminos, rige el sistema de mayor"a En la comunidad hereditaria, es juez competente el del ltimo domicilio del causante# en tanto que en el condominio de inmuebles es juez competente el del lugar de situacin del inmueble 3rans*ormacin de la comunidad hereditaria en condominio por el transcurso del tiempo: E+iste una corriente jurisprudencial y doctrinaria que entiende que si la situacin de indivisin de la comunidad hereditaria se prolonga en el tiempo, se podr"a in*erir que los coherederos han constituido t!citamente un condominio entre ellos
Estimamos que se trata de una teor"a errnea desde que las *uentes del condominio est!n e+presamente establecidas en la ley <ientras no se haya realizado la particin de los bienes de la herencia, ese conjunto de bienes *orma una comunidad y no un condominio
.2. FACULTADES DE LOS CONDMINOS RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA: PRINCIPIO
"ENERAL. ENA,ENACIN. HIPOTECA DE LA PARTE INDIVISA. USUFRUCTO USO ) HA!ITACIN. Cacultades de los condminos con respecto a la parte indivisa: el art @E6E dice: 'Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerla sin el consentimiento de los dem!s copropietarios( .rincipio general: es que las *acultades que tiene el condmino sobre la parte indivisa son amplias El art @E66 enumera las *acultades que tienen los condminos: 'Cada condmino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros( Enajenar: la enajenacin puede ser tanto por actos gratuitos (donacin) u onerosos (venta) 0os otros condminos no pueden oponerse ni tampoco tienen un derecho de pre*erencia sobre esa parte indivisa que el condmino quiere vender El que adquiere la parte indivisa del condmino pasa a *ormar parte del condominio y reemplaza al condmino que trans*iri su cuota de la parte indivisa )ipoteca de la parte indivisa: dispone el CC al respecto: / ,rt @E6H: 'Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin y no tendr! e*ecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin( / ,rt 1?@1: 'Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o en una parte materialmente determinada del inmueble, pero los e*ectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos( / ,rt 1?@4: 'Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn# la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente ten"a en el inmueble( 9su*ructo: El condmino puede constituir usu*ructo sobre su parte indivisa, de con*ormidad a lo dispuesto por el ,rt @H41: 'El usu*ructo puede establecerse por el condmino del *undo pose"do en comn con otros, de su parte indivisa( 0a constitucin de este usu*ructo por parte del condmino, slo procede en tanto y en cuanto no perjudique los derechos de los dem!s condminos ,s" el usu*ructuario de la cuota indivisa gozar! de las *acultades o participar! en los *rutos en la proporcin que hubiere correspondido al condmino que constituy el derecho real de usu*ructo
9so y habitacin: la aplicacin a estos derechos de las normas del usu*ructo permite e+tenderlas al uso y a la habitacin
.3. FACULTADES DE LOS CONDMINOS RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA: EM!AR"O
ARRENDAMIENTO. ACCIONES POSESORIAS ) PETITORIAS. Embargo: ,s" como el condmino puede enajenar su parte indivisa, los acreedores del condmino pueden embargar esa parte indivisa y ejecutarla, sin tener que esperar el resultado de la particin para poder cobrar sus cr$ditos ,lguna doctrina y jurisprudencia interpret que ser"a perjudicial para el condominio la incorporacin de un tercero e+tra>o Wcomo lo es el adquirente en una subasta/, pero no puede olvidarse que el condmino puede vender su parte indivisa a cualquier persona, no necesitando del consentimiento de los otros condminos ,rrendamiento: El art ?D?@ proh"be totalmente el arrendamiento de la parte indivisa, salvo por supuesto que cuente con el consentimiento de todos los condminos ,cciones posesorias: el ejercicio de las acciones posesorias emana de la coposesin y no del condominio El art @4H5 *aculta a los copropietarios a ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aunque el art"culo hace re*erencia nicamente a los inmuebles, tal *acultad se e+tiende tambi$n con respecto a las cosas muebles 0a accin tambi$n puede dirigirse contra los otros coposeedores que turb!ndolo en el goce comn mani*estasen pretensiones a un derecho e+clusivo sobre el inmueble ,ccin Aeivindicatoria: Con*orme al ,rt @6E?: '7on tambi$n reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los co/poseedores(, Es decir que el condmino puede reivindicar su parte indivisa contra los otros condminos S.ero qu$ ocurre si la accin reivindicatoria va estar dirigida contra un tercero, no ya contra otro condminoO 9n sector considera que el condmino tendr"a derecho a reivindicar solo su parte indivisa, y no la totalidad de la cosa comn En tanto que actualmente la jurisprudencia considera que el condmino puede ejercer la accin reivindicatoria por la totalidad de la cosa ,ccin %egatoria: est! contemplada en el art @H22: 'Compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a *in de que esa libertad sea restablecida( .uede ejercerla el condmino tanto contra los otros condminos como contra los terceros, por su parte indivisa
.$. FACULTADES DE LOS CONDMINOS SO!RE LA COSA COM2N: PRINCIPIO "ENERAL
RE@UISITOS ACTOS MATERIALES ) ACTOS ,UR#DICOS. .rincipio Peneral: '0as *acultades de los condminos con relacin a la cosa comn son restringidas
El art @EH2 dice: '%inguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, *"sicamente determinada, actos materiales o jur"dicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad 0a oposicin de uno bastar! para impedir lo que la mayor"a quiere hacer a este respecto( B el art @EH4: '3odo condmino puede gozar de la cosa comn con*orme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inter$s particular(
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El condmino puede usar y gozar de la cosa comn pero con las siguientes requisitos: ?) 9sar de acuerdo al destino de la cosa# @) %o debe a*ectar al inter$s particular de la cosa y 1) El uso que haga de la cosa no puede ir en menoscabo del igual derecho que tienen los otros condminos ,ctos <ateriales: El art @EH? dispone que '%inguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros( 0o que al condmino se le proh"be realizar son actos materiales sobre la cosa comn que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad ,s", no podr"a realizar actos que cambien el destino de la cosa o que causen perjuicios a los dem!s .ero los actos de administracin, conservatorios o reparatorios s" puede realizarlos ,ctos Nur"dicos: El art @EH@ establece: 'El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor( En general cabe destacar que $sta prohibicin de realizar actos jur"dicos puede ser subsanada en virtud de lo establecido por el art @EH1: 'si por el resultado de la divisin del todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote( ,rt @EH1 / 7in embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendr!n a ser parcial o integralmente e*icaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote
.%. O!LI"ACIONES
DE LOS CONDMINOS: CONTRI!UCIN A LOS "ASTOS DE REPARACIN ) CONTRI!UCIN. DEUDAS CONTRA#DAS EN PRO DE LA COMUNIDAD
Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin: ,rt @EHD '3odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn# pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad( El CC determina que los condminos deben responder por los gastos de conservacin y de reparacin en proporcin a sus partes
.artes en el sentido de parte indivisa sin perjuicio de que los condminos puedan estipular entre ellos una manera distinta de responder 7e trata de un caso de obligacin proptem rem En la segunda parte del art citado *aculta al condmino de liberarse de la obligacin de contribuir con $stos gastos 'por el abandono de su derecho de propiedad( -esde luego que este abandono debe ser oportuno, *ormul!ndose al tiempo de realizarse el requerimiento, y siempre y cuando la necesidad de la reparacin o conservacin 'no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo(, ello por aplicacin de las reglas de medianer"a ,hora bien Sa qui$n bene*icia la parte de la cosa que *ue abandonada por el condmino que no quiere contribuir a los gastos de conservacin y reparacinO 7e han sustentado diversas teor"as: ?) )ay quienes dicen que esa cuota incrementa las cuotas de los restantes condminos autom!ticamente @) 8tros sostienen que la parte indivisa abandonada, si es de un inmueble pasar! al dominio privado del Estado y si se trata de cosas muebles, se convertir! en res nullius, susceptible de apropiacin 1) ,crecienta nicamente las cuotas de los condminos que a*rontaron los gastos 7i el condmino no paga la deuda al condminoUs que e*ectuaron el gasto, de acuerdo a lo dispuesto por el art @EHE deber! pagar los intereses de la deuda que corren desde el desembolso y el condmino que pag tendr! derecho a retener la cosa hasta que se veri*ique el pago El derecho de retencin implica la posibilidad de e+cluir al condmino del uso y goce de la cosa comn y adem!s impide la divisin del condominio ,rt @EHD: '3odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn# pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad( -eudas contra"das en pro de la comunidad: Cuando la deuda es contra"da por uno solo de los condminos: $l es el responsable, $l responde *rente al acreedor por cuanto el condominio no es una persona colectiva y desde luego, tendr! accin de reembolso respecto de los dem!s condminos 7i la deuda es contra"da por varios condminos: ellos responder!n *rente al acreedor 7i la deuda es contra"da colectivamente por todos los condminos, sin estipularse solidaridad y sin e+presin de las cuotas, est!n obligados al acreedor por partes iguales 7i se ha pactado la solidaridad cualquiera de los acreedores puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los deudores
.*. CONDOMINIO:
ADMINISTRACIN DE LA COSA COM2N DESI"NACIN DEL ADMINISTRADOR
MA)OR#AS
EMPATE
,dministracin de la cosa comn: Cuando la cosa por su naturaleza no *uera susceptible de un uso comn, o cuando alguno de los condminos se opone a su uso se puede proceder a la divisin de la cosa comn# pero si no se hace uso del derecho de pedir la divisin, los condminos en asamblea decidir!n si la cosa va a ser dada en administracin, en arrendamiento o en alquiler ,rt @E55: '7iendo imposible por la calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolver!n todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada( Ejemplos: cuando son muchos los titulares de una casa habitacin de dimensiones reducidas se advierte que por la naturaleza de la cosa no pueden todos los condminos tener el uso y goce de ella 3ambi$n en el supuesto que alguno de los condminos se oponga al destino que se le est$ dando a la cosa, o a que sea usada por los otros condminos En estos supuestos siempre est! presente la posibilidad de que el condmino pida la particin de ese condominio, pero la ley abre la posibilidad de que en caso de no pedirse la divisin, los condminos se renan y decidan sobre el *uturo de la cosa, objeto del condominio El art"culo @E55 dice que 'resolver!n todos(, lo que se vincula con el qurum necesario para adoptar las decisiones El empleo del t$rmino 'resolver!n todos( ha provocado discrepancia doctrinaria sobre los problemas que pueden presentarse si uno de los condminos no se presenta El art @621 establece que ninguna determinacin ser! v!lida si no *uese tomada en reunin de todos los condminos o sus leg"timos representantes, con lo cual bastar"a que uno solo no se presente para que *racase la deliberacin ,lgunos autores consideran que si uno no est! presente cuando se toma la decisin, $sta no tiene valor 8tros, piensan que el Nuez debe designar un representante del ausente )ay quienes propician la citacin de los renuentes bajo apercibimiento de celebrarse la asamblea con los asistentes <ayor"a: %o es una mayor"a num$rica, por cabeza, sino re*erida al valor, de la parte de los condminos en la cosa comn ,rt @624 '0a mayor"a no ser! num$rica sino en proporcin de los valores de la parte de los condminos en la cosa comn, aunque corresponda a uno solo de ellos( Esta mayor"a que requiere la norma no es la simple mayor"a, sino la mayor"a absoluta, es decir que e+ceda el valor de la mitad de la cosa 7i no se logra esa mayor"a absoluta, nada se puede hacer ,rt @62D: '0a mayor"a ser! absoluta, es decir, debe e+ceder el valor de la mitad de la cosa %o habiendo mayor"a absoluta nada se har!( SMu$ ocurre cuando la mayor"a se concentra en un slo condminoO 7e trans*ormar"a en el nico !rbitro de las decisiones y los dem!s deber"an acatar su voluntad, por eso la doctrina y la
jurisprudencia entienden que en este supuesto, la minor"a se encuentra *acultada para acudir al juez a *in de que resuelva la controversia Caso de empate: 7i realizada la votacin hay empate, los condminos pueden decidir la cuestin por la suerte o bien designando !rbitros, pero estas soluciones no han tenido eco en nuestro sistema, pues la *orma habitual de superar las di*erencias es la decisin judicial ,rt @62E: ')abiendo empate y no pre*iriendo los condminos la decisin por la suerte o por !rbitros, decidir! el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros( -esignacin de administrador: 0os condminos pueden decidir si la cosa es dada en locacin o en administracin por mayor"a absoluta 7i deciden someterla a 'administracin(, el administrador ser! designado tambi$n por mayor"a absoluta, al igual que su remocin El administrador puede ser uno de los condminos o bien un tercero 7i el administrador es uno de los condminos, se lo reputa mandatario de los otros y se aplican las disposiciones sobre el mandato y no la del socio administrador 7i el administrador es un tercero, tambi$n se aplican las reglas del mandato ,rt @62? 'El condmino que ejerciere la administracin ser! reputado mandatario de los otros, aplic!ndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador(
.+. CONDOMINIO SIN INDIVISIN FOR-OSA: CAR"AS REALES; INSOLVENCIA DE AL"2N
CONDMINO. Cargas reales: ,rt @EH5 'En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condmino est! obligado por el todo de la deuda( Cuando se trata de deudas originadas en cargas reales que graven la cosa, cada condmino responde por la totalidad de la deuda, ello en virtud de la indivisibilidad de la carga real El art"culo hace mencin como ejemplo a la hipoteca 8tros ejemplos ser"an: la prenda, la anticresis, haci$ndose e+tensible tambi$n a los impuestos y contribuciones que recaen sobre la cosa &nsolvencia de algn condmino: El art @E52 dispone: 'Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse en proporcin del inter$s que tengan en ella y segn el cual hubieren contribuido a satis*acer la parte del cr$dito que correspond"a al insolvente( Este art"culo se aplica nicamente en la relacin interna entre los condminos, pues *rente a los acreedores, si uno de los condminos resulta insolvente por una obligacin simplemente mancomunada, su insolvencia debe ser soportada por el acreedor 7e aplica nicamente a las deudas contra"das en pro de la comunidad y no en los supuestos de deudas particulares de los condminos
0os int$rpretes han considerado que deben darse los siguientes requisitos: ?) @) 1) Mue no haya otros acreedores Mue el deudor no tenga otros bienes Mue la deuda del condmino sea superior al valor de su parte indivisa
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... EATINCIN DEL CONDOMINIO: MODO T#PICO DEL CONDOMINIO. LA PARTICIN:
NATURALE-A CLASES ) EFECTOS. FORMAS DE REALI-ARLA. @UIENES PUEDEN REALI-ARLA. E+tincin del Condominio: el condominio es un dominio con sujeto mltiple 7e e+tingue por los mismos modos que el dominio, admiti$ndose la divisin entre modos absolutos y relativos -entro de los absolutos tenemos, entre otros, los supuestos de que si la cosa de destruye o si es puesta *uera del comercio Entre los relativos, si la cosa es vendida por todos los condminos .ero el modo t"pico de e+tincin del condominio es la particin 0a particin: es la trans*ormacin de esa parte ideal en un lote material %aturaleza: 7e ha discutido en doctrina si es: 9na accin real: se *undan en que dicha accin persigue la e+tincin de un derecho real y el nacimiento de otro derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio 9na accin personal: dicen que se trata de una accin que tiende a que se cumpla una obligacin establecida por la ley a los condminos 0a importancia de saber cu!l es la naturaleza jur"dica de la accin de divisin es a los e*ectos de determinar la competencia del juez, cuestin $sta que es resuelta por el C.CC% al disponer que ser! competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa, conveniencia $sta que es mani*iesta si se tiene en cuenta que puede ser necesario la realizacin de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la e+hibicin de la cosa cuando se trata de muebles
Clases de particin .uede ser: Nudicial Cuando hay entre los condminos incapaces, o ausentes, o no se ponen de acuerdo en la *orma de e*ectuarse la particin o cuando un tercero tenga un inter$s jur"dico (ej acreedor hipotecario) E+trajudicial Cuando todos los condminos, son personas mayores y se ponen de acuerdo en la manera en que se realizar! la divisin de la cosa comn El acuerdo puede constar en instrumento pblico o en instrumento privado, pero necesita la homologacin del Nuez
E*ectos de la particin: 0os e*ectos son declarativos y no constitutivos de la propiedad y cada condmino es considerado como propietario e+clusivo respecto a lo que le toc en la particin, y que los otros condminos nunca tuvieron derecho alguno sobre la cosa ,rt @E5D: '0a divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario e+clusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos( Cormas de realizar la particin: 0a divisin del condominio puede realizarse en especie o por la venta de la cosa 7i los condminos resuelven la divisin de la cosa en especie y el objeto del condominio sea divisible, cada uno de los condminos resulta adjudicatario de una parte o lote (art 146D bis), pero $sta especie de divisin no podr! e*ectivizarse: a) cuando la divisin produzca la destruccin de la cosa, o cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homog$neo y an!logo a las otras partes y a la cosa# b) cuando convierta en antieconmico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando en materia de inmuebles no se alcance la super*icie m"nima de la unidad econmica (art @1@E) 0a divisin por venta, cualquiera sea la naturaleza de la cosa podr! ser llevada a cabo mediante acuerdo un!nime 3odos los condminos se ponen de acuerdo y venden la cosa, sea por venta privada o en subasta pblica 8tra *orma de realizarse la divisin de los inmuebles ha sido someterlo al r$gimen de propiedad horizontal 7upongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas m"nimas del inmueble no alcanzan a con*igurar una unidad econmica, entonces sometiendo el mismo al r$gimen de propiedad horizontal, salvan el escollo de las medidas m"nimas e+igidas por la legislacin y as" surgir"an dos unidades *uncionales, que se repartir"an entre ellos El art @E5@ autoriza a los copropietarios a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn, en los supuestos de condominio sin indivisin *orzosa: el codi*icador procur desalentar la subsistencia de los condominios, ya que entend"a que obstaculizaban la e+plotacin de las riquezas Muienes pueden pedir la particin: -esde luego que cualquiera de los condminos tiene la *acultad de pedir la divisin de la cosa comn ,rt @E5@: 'Cada copropietario est! autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin *orzosa( 3ambi$n pueden pedirla los acreedores de los condminos, entendiendo algunos autores que habr"a una especie de subrogacin# otros dicen que los acreedores ejercen esta accin por derecho propio Esta *acultad de reclamar la divisin es de orden pblico y en consecuencia est! prohibida la renuncia a solicitar la particin de una manera inde*inida, aunque est! permitido convenir la indivisin por un t$rmino que no e+ceda de cinco a>os
-e igual modo la accin de particin es imprescriptible (art 42?5, inc 1X) y las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los e*ectos que produce se aplican a la particin (art @E5H)
./. DIVISIN DEL CONDOMINIO MEDIANTE EL SISTEMA DE PROPIEDAD HORI-ONTAL.
.lanteo: E+iste un inmueble cuyas caracter"sticas *"sicas lo hacen susceptible de ser sometido al r$gimen de la ley ?1 D?@ (0ey de .ropiedad )orizontal), vale decir, que puede ser dividido en unidades con independencia *uncional y salida a la v"a pblica, directamente o por un pasaje comn -icho inmueble pertenece en propiedad a varias personas, ya sea porque lo adquirieron por un acto entre vivos, condominio comn, o por una trasmisin mortis causa, comunidad hereditaria 9no de los condminos o coherederos pide la particin de dicho condominio ,hora bien, de con*ormidad con el art 146D bis, que recepta un principio uni*ormemente consagrado por la jurisprudencia, ;e+istiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr! e+igir por los coherederos la venta de ellos 0a divisin de los bienes no podr! hacerse cuando convierta en antieconmico el aprovechamiento de las partes, segn lo dispuesto en el art @1@E B aqu" llegamos al interrogante *undamental: Sser"a posible, mediante la sujecin del inmueble al r$gimen de la ley de propiedad horizontal, concretar la particin en especie de un condominio, cualquiera sea su origenO 0a jurisprudencia contest a*irmativamente la cuestin, salvo en los casos en que las unidades resultantes no respetaran el principio de equivalencia de las partes divisas con las indivisas
UDA 1+
/0. CONDOMINIO POR CONFUSIN DE L#MITES: CONCEPTO. LA ACCIN DE DESLINDE.
O!,ETO. NATURALE-A. PARTICIN. RE@UISITOS. DISTINCIN CON LA REIVINDICACIN. CASOS A LOS @UE SE APLICA. A @UI1N ) CONTRA @UIEN SE DA LA ACCIN.
C95;eC>9: 0a con*usin se da cuando las partes no saben con e+actitud, sobre el terreno, por dnde pasa la l"nea separativa de los predios, sea porque no e+isten se>ales separativas o porque $stas hayan desaparecido por accin del tiempo o por el hecho del hombre o, en *in, por un evento natural A;;8B5 =e =esl85=e: procede en los supuestos que e+istan l"mites con*undidos 8bjeto: que los l"mites se investiguen y demarquen 0a investigacin supone el an!lisis de los inmuebles contiguos, de los vestigios 0uego viene la operacin t$cnica de ubicar los respectivos t"tulos en el terreno y despu$s determinar los l"mites, o sea e*ectuar el deslinde y *inalmente se procede a demarcar la l"nea divisoria mediante la colocacin de se>ales que la constaten y perpeten, o sea amojonar %aturaleza jur"dica: ?) ,lgunos autores consideran que es una accin real, en la cual se discute el derecho mismo de los linderos para determinar hasta dnde llega la propiedad de cada uno de ellos @) 8tros piensan que se trata de una accin personal, porque no est! en juego ni el dominio ni su desmembracin, sino que se trata de un tr!mite judicial que obliga al vecino a participar en la investigacin y se>alamiento de los l"mites 1) 9na tercera postura estima que se trata de una accin mi+ta, ya que importa particin de la cosa comn y envuelve una reivindicacin 0a discusin doctrinaria carece de inter$s pr!ctico por cuanto la razn de establecer la naturaleza jur"dica de una accin judicial es a *in de determinar cu!l es el juez competente para intervenir en la controversia y si la accin es prescriptible o no Aequisitos: )eredades contiguas 0os predios deben ser rsticos (no edi*icados) El litigio no debe versar sobre el alcance de los t"tulos El l"mite no debe estar determinado sobre el terreno por ausencia o desaparicin de las se>ales demarcatorias
, quien se da la accin y contra quien se da: ,rt @ 645: 'Esta accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del *undo contiguo(
-istincin con la reivindicacin:

ACCION DE DESLINDE ,mbas partes est!n de acuerdo en la e+istencia de una zona con*usa de sus l"mites ,mbas partes son actores y demandados a la vez ACCION REINVINDICATORIA E+iste controversia sobre los l"mites 9na de las partes es la actora y la otra la demandada
En caso de duda (no se pueda precisar los l"mites separativos) el Nuez deber! *allar segn su criterio 8bjeto: la demarcacin e investigacin de los l"mites
7i la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazar! la demanda 8bjeto: la restitucin de parte del terreno a su verdadero due>o
/1. CONDOMINIO POR CONFUSIN DE L#MITES: E,ECUCIN DEL DESLINDE POR V#A
,UDICIAL. DETERMINACIN DE LA L#NEA DE DESLINDE EFECTOS ) "ASTOS DEL DESLINDE. DESLINDE ) MENSURA. EGe;3;8B5 =el =esl85=e C9? <Ka G3=8;8al: art @6D4: 'El deslinde judicial se har! por agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser! la que prescriban las leyes de procedimiento( 0a prueba a producirse va a estar dada por: a) 0os t"tulos: medio probatorio de mayor valor b) 0os vestigios antiguos o signos materiales reveladores de la ubicacin del l"mite (restos de cercos, alambrados, mojones, etc) c) 0a posesin: ser! una prueba importante si el l"mite verdadero no surge ni de los t"tulos ni de los vestigios antiguos E*ectos del deslinde: 0a sentencia o la escritura pblica otorgada por personas capaces y la mensura practicada, homologada por juez competente, sirven como t"tulo de propiedad, vale decir que ser! parte integrante accesoria o complementaria del t"tulo de dominio de cada uno de los colindantes El deslinde pone *in a la incertidumbre Pastos del deslinde: / 7i el *rente de cada uno de ellos es igual: los gastos de amojonamiento o de demarcacin son comunes porque ambos vecinos se bene*ician, con independencia de la super*icie del terreno 7i los *rentes tuvieran e+tensiones distintas: los gastos deber!n ser soportados proporcionalmente por los sucesivos *rentistas 0as costas del juicio: deben imponerse por el orden causado, por tratarse de contingencias hechas en inter$s comn
Desl85=e: es la determinacin de la l"nea separativa de las heredades Me5s3?a: es una operacin t$cnica que ubica sobre el terreno un inmueble de acuerdo a su t"tulo d!ndole *orma geom$trica y la e+tensin de su !rea -ebe ce>irse a las indicaciones del t"tulo sin acordar una e+tensin mayor o menor
/2. CONDOMINIO POR ACUERDO O POR CONTRATO.
Casos: a. Pa;>9 =e 85=8<8s8B5 C9? ;85;9 aL9s ?e59<a4le. ,rt @E51: '0os condminos no pueden renunciar de una manera inde*inida al derecho de pedir la divisin pero le es permitido convenir la suspensin de la divisin, por un t$rmino que no e+ceda de cinco a>os, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente( / / / 7i los condminos han convenido una indivisin por el t$rmino de cinco a>os o menos, rige ese plazo 7i han convenido por un t$rmino mayor (por ocho a>os), corresponde reducir el plazo al m!+imo e+igible (D a>os) 7i se convino un plazo incierto se entiende que la indivisin se e+tingue a los cinco a>os
4. Pa;>9 =e 85=8<8s8B5 e5>?e ;9Me?e=e?9s ?esCe;>9 =e l9s 48e5es Me?e=8>a?89s. 0ey ?4 154 Caculta a los coherederos a convenir la indivisin de los bienes pertenecientes al causante por un t$rmino m!+imo de ?2 a>os, plazo $ste que puede ser renovado 7i media causa justi*icada, cualquiera de los herederos antes del vencimiento del plazo puede pedir la particin ;. D95a;8B5 =e 35a ;9sa a 6Is =e 35 =95a>9?89 ;95 ;lI3s3la =e 85=8<8s8B5 C9? ;85;9 aL9s. ,rt @E54: 'Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo(
/3. CONDOMINIO
DE ACCESORIOS DE DOS O MS PROPIEDADES. CONCEPTO NATURALE-A ,UR#DICA DE ESA SITUACIN. FACULTADES DE LOS CONDMINOS.
C95=968589 =e a;;es9?89s =e =9s 9 6Is C?9C8e=a=es: art @6?2: ')abr! indivisin *orzosa cuando el condominio sea sobre cosas a*ectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o m!s heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr! pedir la divisin( 7upongamos un pasillo que sirve de entrada a dos casas, cuyos propietarios son distintos 0a cosa a*ectada como accesorio, ser"a el pasillo 7lo sobre ese pasillo recaer"a el condominio, no sobre las casas, que ser"an de personas distintas B ese pasillo resulta ser indispensable para poder ingresar a los inmuebles Aesulta necesario que sobre esa cosa e+ista un condominio: si la cosa, el pasillo es de propiedad e+clusiva de uno de los titulares de los inmuebles, para su utilizacin por el otro vecino ser"a menester el establecimiento de una servidumbre
%aturaleza jur"dica de esa situacin art @6??: '0os derechos que en tales casos corresponden a los condminos, no son a t"tulo de servidumbre, sino a t"tulo de condominio( / / 7ervidumbre, e+iste un solo propietario y sobre el *undo recae el derecho del vecino a hacer un uso limitado o a gozar de una ventaja o utilidad Condominio *orzoso, los titulares de los *undos tienen un derecho comn y de la misma naturaleza
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Cacultades de los condminos art @6?@: 'Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa comn y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est! destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condminos( 0imitaciones: ?) El uso de la cosa deber! ser realizado con*orme al destino de la cosa comn @) El uso de cada condmino no puede embarazar al derecho igual de los otros condminos 1) %o puede usarse la cosa sino para las necesidades de las heredades en el inter$s de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa ,ctos <ateriales: cada copropietario de un patio puede elevar edi*icios, abrir puertas o ventanas, instalar cables, ca>os, etc sin el consentimiento de los otros condminos, pero siempre teniendo en cuenta las limitaciones a las que hicimos re*erencia anteriormente &nclusive pueden realizar verdaderas mejoras en la cosa comn ,ctos jur"dicos: carecen de la *acultad de enajenar libremente su parte indivisa como puede hacerlo el propietario de parte indivisa del condominio comn, puesto que la cosa es accesoria a la heredad y por lo tanto est! al servicio de esa heredad El copropietario enajenar! esa parte indivisa conjuntamente cuando enajene la heredad 0os condminos tienen derecho a administrar la cosa comn y se aplican las reglas del condominio
UDA 1.
/$. MURO CONTI"UO O PRIVADO: R1"IMEN ,UR#DICO.
<uro contiguo: Es el construido por uno solo de los vecinos, en un lugar de cerramiento *orzoso, "ntegramente en su terreno y pagando $l todos los gastos que ha demandado su construccin
A$gimen jur"dico: regido por los art"culos @6@H y @61E ,rt @6@H: 'El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es *orzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria( ,rt @61E / 3odo propietario cuya *inca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la *acultad de adquirir la medianer"a en toda la e+tensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la *inca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est$ construida, o de la porcin de que adquiera medianer"a, como tambi$n la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado# pero no podr! limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared 7i slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est! obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos El valor computable de la medianer"a ser! el de la *echa de la demanda o constitucin en mora( %ormativas legales que establecen lo siguiente: / / Cacultan al vecino que ha construido la pared a reclamarle al otro vecino, siempre que haga uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno/ Caculta al vecino que no construy la pared a adquirir la medianer"a Esta *acultad de comprar la medianer"a es perpetua
Con*orme a lo dispuesto por el art @6@H el due>o del muro contiguo en principio no tiene *acultades para requerir el reembolso de la mitad de la pared y de la mitad del terreno sobre el que se construy, porque se entiende que renunci a la *acultad con*erida por el art @6@D, de construirla en el l"mite separativo de las heredades Aeci$n va a poder reclamarle el reembolso cuando quien no construy la pared 'quiera servirse de la pared divisoria( Entonces el problema consiste en determinar qu$ debe entenderse por 'servirse de la pared( 9na primer postura considera que por el solo hecho de que esa pared le sirve para cerrar sus heredades, ya la pared le sirve al vecino, an cuando no haga un uso de esa pared y entonces el vecino constructor podr"a reclamarle el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno sobre la que se asienta 7egn la postura intermedia entiende que la pared sirve al vecino cuando hace una utilizacin espec"*ica de la pared, p ej cuando apoya una construccin, cuando construye un cuarto o cuando instala ca>er"as %o se servir"a de la pared cuando por ejemplo coloca clavos para colgar una jaula o para tender un alambre para colgar ropas Esta es hoy la postura aceptada 8tra postura doctrinal entiende que cuando el cdigo habla de servirse de la pared, es cuando el vecino 'carga( sobre la pared, por ej : cuando asienta construcciones en esa pared
/%. MEDIANER#A UR!ANA: CONSTRUCCIN SIN PREVIO RE@UERIMIENTO. DERECHO AL
CO!RO. PRESCRIPCIN. USO DE LA PARED DESPU1S DE PRESCRIPTA LA ACCIN. 0a obligacin de cerrar las heredades est! contemplada en el art @6@E: '3odo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que est$n situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales(
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,rt @6@6: 'El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del art"culo anterior, puede librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianer"a( .or un lado entonces el vecino puede obligar al otro vecino a construir una pared de cerramiento *orzoso, pero el cdigo *aculta tambi$n al vecino que no quiere construir la pared a liberarse de esta obligacin Esa liberacin la va a e*ectivizar mediante el derecho de abandono, es decir, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse ,rt @6@D: 'El que en los pueblos o en sus arrabales edi*ica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no e+ceda de dieciocho pulgadas( El art @6@D *aculta a una persona que va a construir una pared divisoria en un pueblo o arrabal (en una zona urbana) a asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino siempre y cuando la pared sea de piedra o ladrillo, o de otro material durable Construccin sin previo requerimiento: %o es necesario que el vecino constructor le requiera previamente al otro vecino que construya el muro .uede sin noti*icacin previa alguna, llevar un buen d"a los materiales y comenzar a levantar la pared -esde luego que tal actitud no es lo prudente ya que puede crear con*lictos entre los vecinos 7i *ormula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los gastos de los materiales y de mano de obra, evitando as" *uturos problemas en la relacin de vecindad El vecino requerido no puede oponerse a la construccin de esa pared, salvo que p ej pretenda suplir la pared con alambrados o con ligustros En este caso, el vecino que no ha sido requerido debe igualmente contribuir a su*ragar la mitad de los gastos que insumi la construccin .ara liberarse del deber de reembolso de los gastos de construccin el vecino no requerido previamente, pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianer"a, liberarse de la contribucin, siempre y cuando no se haya servido de la pared mediante el apoyo de alguna construccin .rescripcin: surgen @ interrogantes: a) S-esde cu!ndo nace el derecho de condominio sobre el muroO y b) S-esde cu!ndo nace el derecho a reclamar el reembolso del valor de la paredO 3eniendo en cuenta la respuesta a estos interrogante surge otro: c) Squ$ tipo de prescripcin juega en la materia: la adquisitiva, la liberatoria, o ambasO a) El condominio nace desde el momento en que se lo levanta, por aplicacin de los principios que gobiernan la accesin
b) , *avor del que construy el muro "ntegramente a su costa pero asent!ndolo en el l"mite separativo de las *incas nace un derecho de cr$dito, que es el derecho a reembolsarse los gastos relativos a la mitad del muro que tambi$n nacer"a con la construccin de la pared c) 0a prescripcin es adquisitiva, no correspondiendo la prescripcin liberatoria 0a obligacin al pago prescribe a los ?2 a>os 9so de la pared despu$s de prescripta la accin: a partir del nuevo art 42@@: ;0a prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida en el art @6@E puede ser invocada para e+imirse de abonar la medianer"a en el supuesto del art @61E, hasta la altura del muro de cerramiento *orzoso ; Es decir que, luego de operada la prescripcin, el vecino que no contribuy al pago de la construccin del muro medianero *orzoso adquiere los derechos de medianer"a
/*. PRUE!A EN MATERIA DE MEDIANER#A: PRESUNCIONES. PRUE!A EN CONTRARIO.
DERECHOS ) O!LI"ACIONES DE LOS CONDMINOS. .resunciones en materia de medianer"a: ,rt @6?6: '9n muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el l"mite separativo de las dos heredades( ,rt @6?H: '3oda pared o muro que sirve de separacin de dos edi*icios se presume medianero en toda su altura hasta el t$rmino del edi*icio menos elevado 0a parte que pasa la e+tremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece e+clusivamente al due>o del edi*icio m!s alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianer"a de toda la pared, o de que aqu$lla no e+iste ni en la parte m!s baja del edi*icio( En el @6?H dice que cuando un muro separa dos heredades, se lo considera medianero hasta donde alcanzare la altura del menor o sea hasta donde llegue la altura del edi*icio menos elevado 7i bien el art"culo habla de edi*icio, comprende toda otra clase de construccin, tales como un galpn de zinc, apoyado en parantes de madera, etc 0a medianera llega entonces hasta el edi*icio de menor elevacin Es una presuncin iuris tantum que puede ser desvirtuada por prueba en contrario, que puede consistir en instrumentos pblicos, instrumentos privados o signos materiales que demuestren la medianer"a en toda la pared o de que aquella no e+iste en parte alguna Cuando se o*rezcan como prueba instrumentos pblicos o privados resulta necesario que intervengan en ese acto los dos vecinos y no que se trate de una declaracin unilateral de voluntad (art @6@2) ,rt @6?5: '0a medianer"a de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edi*icios, y no patios, jardines, quintas, etc aunque $stos se encuentren cerrados por todos sus lados( 7e aplica en los supuestos en que una pared divida dos patios o dos jardines o dos quintas
0a jurisprudencia ha resuelto que la presuncin establecida en el @6?H se aplica tambi$n para el supuesto de muros prolongados en pro*undidad, o sea que ser!n medianeros hasta la pro*undidad en que los dos edi*icios lo necesiten 8tro problema que se presenta es si la presuncin establecida en el art @6?H se aplica cualquiera sea la ubicacin del muro que separa dos edi*icios, es decir tanto para los encaballados como para los contiguos
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7egn algunos autores las presunciones juegan para toda clase de muros, porque el art"culo no hace distincin alguna 8tro sector de la doctrina entiende que las presunciones slo se re*ieren a la pared medianera, rigiendo para el muro contiguo el art @D?5, que presume que las construcciones pertenecen al due>o del terreno sobre las que se asientan -erechos y obligaciones: El principio general surge de la primera parte del art @612: ;0a medianer"a da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est! destinada segn su naturaleza ; 0gicamente, como es un derecho de condominio, aparte de la limitacin de respetar la naturaleza a que est! destinada la pared, el condmino no puede usarla de un modo que a*ecte su solidez o cause deterioros en ella, o que a*ecte el derecho de la otra parte ,s" el art @61?, en una enunciacin ejempli*icativa, *aculta al condmino a arrimar toda clase de construcciones, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho del otro vecino de hacerlos retirar hasta el eje de la pared en el caso de que $l tambi$n quiera colocarlos Estas *acultades est!n actualmente reglamentadas por las normas de la construccin y deben ejercerse segn el principio que impide el ejercicio anti*uncional del derecho (art ?26?) 0a norma del art @61? otorga al condmino el derecho de colocar chimeneas y abrir nichos o embutir armarios aun pasando el centro de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared En lo que respecta a la colocacin de chimeneas, a que hace re*erencia el art"culo, deben tenerse en cuenta los preceptos del propio Cdigo que contienen restricciones sobre aislacin (art @E@@) Consideracin especial merece la norma que *aculta a cada uno de los condminos a alzar a su costa, sin necesidad de indemnizar al otro por el e+ceso de carga que deba soportar el muro (art, @61@) 7e plantean diversos supuestos: a) si la pared puede soportar la carga la solucin est! dada por la norma citada, o sea que el muro se puede sobreelevar sin necesidad de indemnizacin# b) si la pared no la soporta, el que pretenda elevarla, debe construirla a su costa y, si la debe hacer de mayor espesor, debe tomar el e+cedente de su propio terreno En tal caso, el vecino no puede reclamar indemnizacin por las molestias que le cause la ejecucin de los trabajos (art @611) El muro reconstruido es medianero hasta la altura del anterior en todo su espesor, pero si la pared es luego demolida, el que la construy recupera el e+cedente del terreno que utiliz para aumentar el espesor (art @614), y c) el vecino siempre puede adquirir el resto de la medianera, o sea la parte alzada abonando la mitad de los gastos y, en su caso, la mitad del terreno que se tom para aumentar el espesor de la pared Este derecho del vecino no est! subordinado a la utilizacin o a la necesidad de servirse de la pared, pues el adquirente no tiene por qu$ invocar motivos para la adquisicin
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MEDIANER#A RURAL.
0a medianer"a rural puede consistir en muros, pero ello no es obligatorio, siendo m!s *recuente que haya otro tipo de divisorios, como *osas, cercos, setos, alambrado, etc 3ampoco para el CC es obligatorio el cerramiento, aunque los cdigos rurales suelen establecer y reglamentar la *orma de cercar las heredades 0a obligacin de cercar surge cuando las heredades contiguas est!n ambas ;encerradas; o, hablando m!s propiamente, cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su per"metro En tal caso, el cerco divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos ,s" el art @64@ dispone: ;En las campa>as los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren Cuando una de las heredades est! sin cerco alguno, el due>o de ella no est! obligado a contribuir para las paredes, *osos o cercos divisorios; El legislador ha tenido en cuenta que, por las grandes e+tensiones de los predios rurales, hay circunstancias en que los vecinos carecen de inter$s en cercar y es por ello que, si uno de ellos construye su cerco, el otro tiene obligacin de contribuir si su predio est! cercado en el resto del per"metro y no cuando carece de cerco alguno El problema se plantea cuando e+iste un cerco parcial o cuando el vecino lindero construye con posterioridad el cerco en los l"mites restantes Entendemos que, salvo lo que dispongan los cdigos rurales, mientras no haya cerramiento total no habr! obligacin de contribuir Ella nacer! cuando se complete la obra circundante, aunque ello se haga con otro tipo de materiales o cerramientos Cuando los dos predios est!n cercados totalmente, el cerramiento que los separa se presume medianero, salvo prueba en contrario Yrboles medianeros El art @64D e+presa: ;0os !rboles e+istentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son tambi$n medianeros ; Esta presuncin es iuris tantum, aplic!ndose las normas generales re*erentes al condominio *orzoso y a la medianer"a, con la particularidad de que el art"culo da la *acultad a cada uno de los condminos de e+igir que sean arrancados si le causare perjuicio y, en el caso de que cayesen por algn accidente, no podr!n ser replantados sin consentimiento del otro vecino ;0o mismo /agrega el art @64D/ se observar! respecto de los !rboles comunes por estar su tronco en el e+tremo de dos terrenos de diversos due>os;
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PROPIEDAD HORI-ONTAL: NATURALE-A ,UR#DICA.
CONCEPTO;
VENTA,AS
INCONVENIENTES;
Concepto: la propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con *acultades e+clusivas, pero moderadas en *uncin del conjunto, y un condominio *orzoso sobre las partes comunes con caracter"sticas especiales Cinalidad, hacer posible el ejercicio *uncional de su derecho e+clusivo y m!s con*ortable el uso y goce de la cosa :entajas: :entajas sociales: posibilidad de obtener una casa propia :entajas econmicas: la adquisicin de un departamento resulta m!s econmico que la de una casa :entajas jur"dicas: el art @E?6, prohib"a la divisin horizontal En la actualidad sometiendo el inmueble al r$gimen de la propiedad horizontal y as" cada uno de los herederos podr! recibir una unidad *uncional
&nconvenientes: la necesidad de peregrinar los *ines de semana, o cualquier breve per"odo de vacaciones, en busca de e+pansin, suele presentarse como una necesidad, especialmente para los ocupantes de peque>os departamentos %aturaleza Nur"dica: ?) -ominio integrado con un condominio de indivisin *orzosa: al hacer re*erencia a las partes de propiedad e+clusiva se utiliza el vocablo 'por propietarios(# en cambio cuando habla de las partes comunes, la ley se re*iere a los 'copropietarios( El dominio recaer"a sobre las partes e+clusivas, en tanto que el condominio de indivisin *orzosa tendr"a por objeto las partes comunes B si bien consideran que el dominio su*re una serie de restricciones, $stas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del derecho de dominio, por cuanto la propiedad privada que nosotros conocemos tambi$n su*re una serie de limitaciones o de restricciones -ominio y condominio se encuentran indisolublemente unidos, guardando una relacin de principal a accesorio 0o principal ser"a el dominio y lo accesorio, el condominio @) -erecho real autnomo: resulta imposible ser propietario de una porcin e+clusiva, sin serlo tambi$n de la parte comn correspondiente 0a estructura jur"dica de $ste derecho real autnomo se con*igura en lo siguiente: a) .ropiedad e+clusiva sobre el piso o departamento, pero con limitaciones con relacin al conjunto del edi*icio# b) Copropiedad sobre las cosas de uso comn indispensables para la e+istencia y conservacin del edi*icio# c) &ndivisin *orzosa sobre los bienes comunes# d) 9nidad jur"dica y de destino
0a doctrina mayoritaria participa de $ste criterio considerando que la .ropiedad )orizontal es un derecho real autnomo, con caracter"sticas especiales y distintas a los derechos reales e+istentes
//.
PROPIEDAD HORI-ONTAL. EL O!,ETO: EL EDIFICIO. LAS PROPIEDADES VERTICALES DIVIDIDAS POR DEPARTAMENTO. LOS CLU!ES DE CAMPO. LOS PAR@UES INDUSTRIALES.
8bjeto: 0ey?1 D?@ art ?X: '0os distintos pisos de un edi*icio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edi*icio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la v"a pblica directamente o por un pasaje comn, podr!n pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a m!s de una persona( Las C?9C8e=a=es <e?>8;ales =8<8=8=as C9? =eCa?>a6e5>9: / '0os distintos pisos de un edi*icio(# supongamos un edi*icio de cinco pisos, de los cuales cada piso pertenece a un propietario distinto / '-istintos departamentos de un mismo piso(: es el supuesto m!s comn 9n edi*icio que tiene varios pisos y en cada piso e+isten dos o m!s departamentos / '-epartamentos de un edi*icio de una sola planta(: En este supuesto se rompe un poco la idea tradicional de propiedad horizontal# el requisito de tener dos o m!s pisos no es necesario, puede ser edi*icios de una sola planta Esas unidades *uncionales no necesariamente deben estar uno pegado al otro, lo esencial es que e+ista un elemento comn a todos ellos, que ser! el terreno en donde se asientan las edi*icaciones Este supuesto ha dado lugar a que se critique la denominacin 'propiedad horizontal(, ya que en estos supuestos ser"a posible la elevacin de los edi*icios, por lo que pareciera m!s apropiada la denominacin 'propiedad por pisos( o 'propiedad por departamentos( Cl34es =e Ca6C9: complejo recreativo residencial ubicado en una e+tensin suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes independientes entre s", que cuenta con una entrada comn y est! dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio y debiendo e+istir entre el !rea de viviendas y el !rea deportiva, cultural y social una relacin *uncional y jur"dica que convierta al club de campo en un todo inescindible 0as unidades privativas estar"an con*iguradas por las casas o construcciones destinadas a residencia transitoria de sus titulares# en tanto que el resto de las instalaciones (canchas, pileta, vestuarios, calles, y dem!s !reas de esparcimiento) vendr"an a ser las cosas comunes Pa?D3es I5=3s>?8ales: la creacin, instalacin y promocin de parques industriales se rige por las normas del derecho pblico
100. PROPIEDAD HORI-ONTAL: EL RE"LAMENTO NATURALE-A ,UR#DICA SANCIN
DISTINTOS SUPUESTOS ) MA)OR#AS RE@UERIDAS FORMA CONTENIDO. Re7la6e5>9 =e ;9C?9C8e=a=: 0ey ?1 D?@ art 5X: ',l constituirse el consorcio de propietarios, deber! acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir! en el Aegistro de la .ropiedad -icho reglamento slo podr! modi*icarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayor"a no menor de dos tercios Esta modi*icacin deber! tambi$n consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Aegistro de la .ropiedad El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) -esignacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un e+tra>o, que tendr! *acultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los *ondos necesarios para tal *in -icho representante podr! elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo# b) -eterminar las bases de remuneracin del representante y la *orma de su remocin# debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica# c) 0a *orma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o e+pensas comunes# d) 0a *orma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir! la reunin, las mayor"as necesarias para modi*icar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no trat!ndose de los casos en que en esta ley se e+ige una mayor"a especial( El reglamento va a ser la ley de las partes, va a determinar y deslindar las partes de propiedad e+clusiva y las partes comunes y su otorgamiento es el antecedente necesario para la ulterior suscripcin de escrituras pblicas traslativas de dominio de cada piso o departamento %aturaleza jur"dica: tiene naturaleza contractual 7ancin: debe ser redactado y sancionado por todas las personas que van a constituir el *uturo consorcio de propietarios 7ancin del primer reglamento, la mayor"a requerida para ello ser! la de la unanimidad Corma: debe ser hecho en escritura pblica, ya que se trata de un supuesto de derechos reales sobre inmuebles, y adem!s debe estar inscripto en el Aegistro de la .ropiedad 7i no se inscribe en el Aegistro, no podr! registrarse t"tulo alguno por el que se constituya o trans*iera el dominio u otro derecho real sobre las unidades *uncionales hasta que esa e+igencia se cumpla
101. PROPIEDAD
HORI-ONTAL:
CONSORCIO
DE
PROPIETARIOS
CONCEPTO
NATURALE-A.
C95s9?;89 =e C?9C8e>a?89s: conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edi*icio, sea que habiten en la unidad o *uera de ella El consorcio e+iste aunque la asamblea no se rena, y los propietarios *orman parte de $l aunque no asistan a dichas reuniones, pues la e+istencia del consorcio es independiente del *uncionamiento de sus rganos %aturaleza jur"dica: a) , partir de que la ley ?6 6?? re*orm al art 11, se estableci que las personas jur"dicas pueden ser pblicas o privadas 0a mayor"a de la doctrina y de la jurisprudencia incluy al consorcio dentro de esta categor"a de personas jur"dicas y le reconocieron un patrimonio propio, separado del patrimonio de los consorcistas, y su responsabilidad civil b) Muienes sostienen la tesis negativa 0os propietarios son condminos de las partes comunes y que el condominio carece de personalidad
102. PROPIEDAD HORI-ONTAL: ADMINISTRACIN: EL ADMINISTRADOR. EAI"ENCIA
LE"AL. DESI"NACIN. FUNCIONES. FACULTADES. REMOCIN. A=6858s>?a=9?: rgano ejecutivo del consorcio E+igencia legal: El art 5 establece como una cl!usula obligatoria del Aeglamento la designacin de un representante de los copropietarios, o sea la del administrador -esignacin: debe ser designado en el Aeglamento y sancionado por unanimidad El administrador puede ser un miembro del consorcio (que es lo que ocurre generalmente en los edi*icios de pocos departamentos design!ndose en *orma rotativa) y tambi$n puede ser un tercero, y puede ser tanto una persona *"sica o una persona jur"dica 0a designacin del primer administrador y el nombramiento de su reemplazante constar!n en Escritura .blica Cunciones y *acultades: se debe estar a lo que dice el reglamento El administrador es un mandatario del consorcio ,rt ??: 'El representante de los propietarios actuar! en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y e+clusivo de aqu$llos Est!, adem!s, obligado a asegurar el edi*icio contra incendio(
0a ley prev$ las siguientes *acultades: ?) @) ,dministrar las cosas de aprovechamiento comn Aecaudacin y empleo de *ondos necesarios
1) 4) D) E) 6)
Elegir el personal del servicio de la casa y despedirlo ,ctuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase Contratar un seguro del edi*icio contra incendio Convocar a las asambleas y citar a los propietarios en los domicilios constituidos 0levar libros de actas y e+pedir copias certi*icadas de las mismas a pedido de cualquiera de los copropietarios H) E+pedir certi*icaciones de deudas por e+pensas 5) Conservar los t"tulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro del domicilio de los propietarios y toda otra documentacin ?2) Aendir cuentas documentadas de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o en su de*ecto, cuando se lo requiera la asamblea
103. PROPIEDAD HORI-ONTAL: LA ASAM!LEA. CONCEPTO. CLASES. CONVOCATORIA
CITACIN DELI!ERACIN; @URUM. EFECTOS DE LAS DECISIONES.
VOTACIN
MA)OR#AS
ESPECIALES;
Asa64lea: rgano deliberativo del consorcio Es la autoridad m!+ima del consorcio y le compete resolver todas las cuestiones que no est$n atribuidas a otro rgano 7u convocatoria se realiza en la *orma que determine el reglamento E*ectos de las decisiones: las resoluciones adoptadas por la mayor"a su*iciente obliga a la minor"a en lo que ata>e a la vida del consorcio, hayan o no asistido a la reunin Clases: / 8rdinaria: se realiza por lo menos una vez al a>o, para el tratamiento de las cuestiones que requieren cierta regularidad (presupuesto de gastos) / E+traordinaria: se celebra para el tratamiento de alguna gestin urgente, se rene a pedido del administrador o por convocatoria del nmero m"nimo que e+ija el Aeglamento y se deben tratar los puntos del orden del d"a Convocatoria: contenido del reglamento: ;Corma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y e+traordinarias de propietarios# persona que las preside# reglas para deliberar# quorum# mayor"as necesarias para modi*icar el reglamento y para adoptar otras resoluciones# cmputo de los votos# representacin; 0a convocatoria puede realizarse por iniciativa del administrador o de los propietarios Citacin: debe hacerse al domicilio constituido, designar el car!cter de la asamblea y contener el orden del d"a Muorum: no puede ser menor a la mayor"a e+igida por la ley o por el reglamento para tomar las decisiones de que se trate El cmputo: tanto para determinar el quorum como para establecer la mayor"a, deber! hacerse por unidades o por valores, segn que la ley e+ija una u otra magnitud para calcularlos
<ayor"as especiales: 9nanimidad: para hipotecar el terreno comn, para realizar obras nuevas que a*ecten el inmueble, o en el caso de venta de cosas comunes o la constitucin de otros derechos reales sobre el edi*icio -os tercios: para el caso de su propia modi*icacin <ayor"a absoluta: para resolver asuntos de inter$s comn <ayor"a absoluta especial: necesaria en el supuesto de vetustez del edi*icio, la decisin de demolerlo y vender el terreno
UDA 20
10$. PROPIEDAD
HORI-ONTAL: USO DE LAS PARTES COMUNES COPROPIETARIOS POR UN COPROPIETARIO ) POR TERCEROS.
POR
LOS
,rt @X: 'Cada propietario ser! due>o e+clusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edi*icio, o indispensables para mantener su seguridadL( ,rt 1X: 'Cada propietario podr! usar de los bienes comunes con*orme a su destino, sin perjudicar o restringir el leg"timo derecho de los dem!s El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser! proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se *ijar! por acuerdo de las partes o en su de*ecto por el a*oro inmobiliario, a los e*ectos del impuesto o contribucin *iscal( Con respecto a las cosas comunes, estas pueden estar a*ectadas al uso e+clusivo de uno o m!s propietarios: esa a*ectacin e+clusiva que tiene que estar determinada en el reglamento de Copropiedad y en ese supuesto slo el titular de esa unidad *uncional puede usar y gozar de esa cosa comn que se le dio el uso e+clusivo 9so de los bienes comunes por un tercero: %ingn copropietario puede ceder, por su sola voluntad, el uso de los bienes comunes a un tercero Bo no podr"a cederle a una amiga el uso de la cochera, por cuanto el uso de las cosas comunes, est! "ntimamente ligado con la unidad *uncional .ero nada impide que el consorcio como sujeto de derechos y mediando resolucin tomada en asamblea v!lidamente constituida pueda a*ectar las cosas comunes al uso de terceras personas, que pueden ser los mismos consorcistas o alguien e+tra>o al edi*icio, p ej alguien que arriende paredes u otros espacios libres para publicidad ,s", la ley ha establecido que 'los derechos de cada copropietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso(
10%. PROPIEDAD
HORI-ONTAL: COSAS O PARTES COMUNES: PRO!LEMAS @UE PLANTEA. ENUMERACIN DEL ART. 2 DE LA LE) 13.%12.
Cosas o partes comunes: son de propiedad comn y de uso comn, todos tienen derecho de usar de ellas, pero ese uso va a tener dos limitaciones: la cosa deber!: a) 7er usada con*orme a su destino y# b) deber! respetarse el derecho igual que tienen los otros copropietarios a) Con relacin al destino, en general no se presentan problemas Entonces los propietarios deber!n usar de esas cosas comunes con*orme a su destino: la pileta para ba>arse y no para criadero de truchas# el ascensor para subir y no para instalar un =iosco de venta de panchitos Aespecto de aquellas cosas que tienen un destino principal y un destino accesorio, p ej el caso de la pared medianera del edi*icio# el destino principal, desde luego, es de sost$n del edi*icio, pero tambi$n puede tener un destino accesorio, p ej que sirva para publicidad 7iempre y en todos los casos, una vez m!s lo repetimos, deber! acudirse al reglamento, si $ste permite la colocacin de carteles o del aparato de aire acondicionado, no hay problema 7i el reglamento no prev$ la situacin: debe tenerse presente que el ,rt D de la 0ey proh"be cambiar la *orma e+terna del *rente o decorar las paredes o recuadros e+teriores con tonalidades distintas a las del conjunto En
general, la jurisprudencia permite la colocacin de aparatos de aire acondicionado y si se trata de carteles o de una placa, podr! colocarse si no convierte en un mamarracho la pared b) 0a segunda limitacin que tienen los copropietarios es que el ejercicio de su derecho no puede limitar el ejercicio igual que tienen los otros copropietarios 7i bien el derecho de propiedad horizontal es un derecho real autnomo, en $ste son de aplicacin analgica las normas que rigen el condominio: no podr"a uno solo de los copropietarios usar de la cosa comn, an cuando *uere con*orme a su destino, pero que con ese uso menoscabe el derecho igual que tienen los otros copropietarios En general, ser! una cuestin de hecho que habr! que determinar en cada caso concreto, resultando conveniente que se establezca un reglamento interno para el uso de las cosas comunes Enumeracin del art @ de la ley ?1 D?@: el art @ enumera las cosas comunes, aclarando que la lista no es ta+ativa a) 0os cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galer"as, vest"bulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines# b) 0os locales e instalaciones de servicios centrales, como cale*accin, agua caliente o *r"a, re*rigeracin, etc # a) 0os locales para alojamiento del portero y porter"a# b) 0os tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos# c) 0os ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los arte*actos o instalaciones e+istentes para servicios de bene*icio comn
10*. PROPIEDAD HORI-ONTAL: DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS SO!RE LAS
COSAS EACLUSIVAS. FACULTADES MATERIALES ) ,UR#DICAS. PROHI!ICIONES. -erechos sobre las cosas e+clusivas: Aige el principio general establecido en el ,rt 4 de la 0ey:(Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dem!s, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo( Cacultades jur"dicas: son amplias y absolutas, pueden venderla, alquilarla, hipotecarla, alquilarla, etc , sin necesidad del consentimiento de los dem!s copropietarios -esde luego que la venta de la unidad *uncional trae aparejada la venta de las cosas comunes %o se podr! vender la escalera y quedarme con el departamento En el supuesto de locacin de la unidad *uncional, el locatario est! obligado a respetar el destino *ijado a la unidad locada, en el Aeglamento y ello an cuando el contrato de locacin nada diga sobre el particular (art E inc a de la 0ey) ,rt E / Mueda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) -estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a *ines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin#
En lo re*erente a los bienes comunes, los inquilinos pueden usar y gozar de ellos como si *uera el titular pero sin intervenir /en principio/ en la administracin, ni participar de las cargas comunes, ni asistir a las asambleas Con relacin al usu*ructo, las relaciones entre usu*ructuario y nudo propietario son las mismas que se establecen en los supuestos comunes de usu*ructo, pero es el nudo propietario quien deber! concurrir a las asambleas para ejercer tales derechos que la ley reserva a los titulares del derecho de propiedad En tanto que si se trata de cuestiones de simple administracin o goce comn, el usu*ructuario es quien deber! asistir a las asambleas y emitir su voto Cacultades materiales: son amplias y casi son las mismas que tienen el titular del dominio comn, siempre y cuando no se a*ecte la seguridad del edi*icio o los servicios comunes (,rt D de la 0ey) .rohibiciones: ,rt D: 'Cada propietario atender! los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento# estando prohibida toda innovacin o modi*icacin que pueda a*ectar la seguridad del edi*icio o los servicios comunes Est! prohibido cambiar la *orma e+terna del *rente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto( Esta ser"a la primera limitacin ,dem!s no pueden destinarlo al piso o departamento para un destino distinto al establecido en el reglamento o destinarlo a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres (,rt E / inc a) ,rt E# 'Mueda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) -estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a *ines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin# b) .erturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercader"as peligrosas o perjudiciales para el edi*icio( ,s" si el reglamento establece que el destino de las unidades *uncionales ser"a para vivienda, no podr! el copropietario instalar un negocio o un consultorio y en el supuesto que as" ocurriera de acuerdo al art ?D el consorcio tiene *acultades para prohibirle esa actividad ,simismo, no puede perturbar con ruidos o de cualquier otra *orma la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercader"as peligrosos o perjudiciales para el edi*icio (,rt E inc b) -entro de esto cabe el problema de los animales dom$sticos E+isten reglamentos que proh"ben la tenencia de ellos y otros no prev$n nada: habr! que ver la situacin en cada caso concreto,
10+. PROPIEDAD HORI-ONTAL. LOS ART#CULOS % ) *: TITULARES DE LA ACCIN
COMPETENCIA PROCEDIMIENTO. ,rt ?D: 'En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art"culo E, el representante o los propietarios a*ectados *ormular!n la denuncia
correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumar"simo la transgresin, se impondr! al culpable pena de arresto hasta veinte d"as o multa en bene*icio del Cisco, de doscientos a cinco mil pesos El juez adoptar! adem!s las disposiciones necesarias para que cese la in*raccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la *uerza pblica si *uera menester 7in perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el in*ractor *uese un ocupante no propietario, podr! ser desalojado en caso de reincidencia 0a accin respectiva podr! ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario a*ectado 0a aplicacin de estas penas no obstar! el ejercicio de la accin civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios a*ectados( %o hay duda que el consorcio tiene el ejercicio de la accin .ero con respecto a los copropietarios, si bien los autores entienden que tambi$n gozan del ejercicio de accionar, unos entienden que slo podr! ejercerla cuando acredite la e+istencia de un perjuicio En tanto otros autores, estiman que la accin le compete al copropietario an cuando no pueda acreditar un perjuicio por cuanto el accionar contrario a los ,rts D y E implica una violacin al Aeglamento En de*initiva ser! una cuestin a determinar en cada caso en particular El juicio tramitar! por la v"a del interdicto y el juez podr! imponer multas y arrestos hasta veinte d"as y dem!s medidas necesarias para que cese la in*raccin En el supuesto que el departamento estuviera ocupado por quien no sea su titular, se puede llegar incluso al desalojo del ocupante
10.. PROPIEDAD HORI-ONTAL. O!LI"ACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN RA-N DE
LAS PARTES COMUNES. ,rt H: '0os propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las e+pensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edi*icio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro Est!n obligados en la misma *orma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edi*icio comn y a las e+pensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce m!s cmodo o de mayor renta Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios *ueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo e+cesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico e+terior o interior del edi*icio, pueden ser objeto de reclamacin *ormulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el tr!mite correspondiente al interdicto de obra nueva# pero la resolucin de la mayor"a no ser! por eso suspendida sin una e+presa orden de dicha autoridad Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dem!s, previamente advertidos, puede realizar e+pensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados .odr! tambi$n, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles En su caso, podr! ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado %ingn propietario podr! liberarse de contribuir a las
e+pensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece(
10/. PROPIEDAD
HORI-ONTAL: EAPENSAS COMUNES SITUACIN DEL AD@UIRENTE EN SU!ASTA ,UDICIAL.
CONCEPTO
PRIVILE"IO
ENCe5sas ;9635es: son las que corresponden al mantenimiento e*iciente de los servicios comunes y a los gastos de administracin Comprenden los honorarios del administrador, la retribucin de los empleados de maestranza, el sueldo del encargado de porter"a, el combustible y la energ"a para los servicios de cale*accin central y de re*rigeracin central, si los hubiere, ascensores, porteros el$ctricos, cableados y ca>er"as generales, antenas colectivas o satelitales, etc$tera P?8<8le789: el cr$dito goza del privilegio previsto en el art 152?, que determina el rango y ubicacin 3ambi$n se mantiene el derecho de retencin y, en este caso, la ley se remite al art @EHE, o sea a la *acultad otorgada a los condminos por los gastos de reparacin y conservacin de la cosa S8>3a;8B5 =el a=D38?e5>e e5 s34as>a G3=8;8al: la jurisprudencia entiende que an cuando el departamento o piso haya sido adquirido en un remate, lo mismo el que lo adquiere debe responder por las e+pensas adeudadas con anterioridad Es por ello que resulta conveniente que cuando se e*ecte el remate de una unidad *uncional el juez solicite al consorcio un certi*icado sobre el estado de deuda en concepto de e+pensas, haciendo conocer su monto en la publicacin de edictos
110. PROPIEDAD
HORI-ONTAL: INNOVACIONES STANOS ) EACAVACIONES.
ME,ORAS.
SO!REELEVACIN.
I559<a;895es F 6eG9?as: son todas aquellas obras que se realizan para obtener una mayor renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes Ejemplos: trans*ormacin de un techo en terraza, revestimiento de paredes con m!rmoles, destinar la planta baja para alquiler de locales o para la instalacin de un restaurant S94?eele<a;8B5: art 6, primera parte: proh"be al propietario del ltimo piso elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos .ero mediante el consentimiento de todos los copropietarios nada impide la posibilidad de edi*icar otros pisos sobre el edi*icio SB>a59s F eN;a<a;895es: art 6, ltima parte: proh"be al propietario de la planta baja o subsuelo hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como e+cavaciones, stanos, etc
,hora si el stano pertenece al dominio e+clusivo de determinados propietarios, el titular podr! realizar en su *raccin los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin previa autorizacin, siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad de la casa
111. EATINCIN DE LA PROPIEDAD HORI-ONTAL: RUINA O DESTRUCCIN. VETUSTE-.
CONCENTRACIN. A!ANDONO. DESAFECTACIN POR UNANIMIDAD.
1
Des>?3;;8B5: art ?@: ;En caso de destruccin total o parcial de m!s de dos terceras partes del/ valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales 7i la mayor"a no lo resolviera as", podr! recurrirse a la autoridad judicial 7i la destruccin *uere menor, la mayor"a puede obligar a la minor"a a contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minor"a, a adquirir la parte de $sta, segn valuacin judicial ; )abi$ndose producido la destruccin total o de m!s de las dos terceras partes del valor, el sistema de propiedad horizontal se e+tingue, naciendo un condominio sobre el terreno y los materiales respecto del cual la ley establece el modo de partirlo C95;e5>?a;8B5 9 C95:3s8B5: tiene lugar cuando los distintos pisos o departamentos que integran el edi*icio pasan al patrimonio de un propietario nico .ero para que el sistema concluya de*initivamente el interesado debe solicitar la correspondiente inscripcin en el Aegistro# en caso contrario, el edi*icio seguir! a*ectado al r$gimen de propiedad horizontal, teniendo el propietario la *acultad de vender nuevamente las unidades Ve>3s>eJ: art ?E: '0a mayor"a de copropietarios que representen m!s de la mitad del valor puede resolver: o bien la demolicin y venta de los materiales y del terreno, distribuy$ndose entre los copropietarios lo obtenido segn el porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstruccin( A4a5=959: art H, ltima parte: ;%ingn propietario podr! liberarse de contribuir a las e+pensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece ; Desa:e;>a;8B5 C9? 35a5868=a=: puede tener lugar tambi$n por decisin un!nime de todos los copropietarios, sea para enajenarlo en bloque o para demolerlo aunque no se den los e+tremos de destruccin o vetustez
UDA 21
112. PREHORI-ONTALIDAD: LOS CONTRATOS DE FUTURAS UNIDADES
CLUSULAS ESPECIALES RE"ISTRACIN DE LOS !OLETOS CONFLICTO CON UN POSEEDOR.
0ey ?56@4 art ?2 / El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Aegistro en que se otorg la escritura de a*ectacin, de los elementos enumerados en el art"culo 1X y de las escrituras de hipoteca# b) 0ista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Aegistro de la .ropiedad &nmueble# c) 0a in*ormacin relativa al desarrollo material de la obra# d) 0a in*ormacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que a*ecten al inmueble El comprador tiene el derecho de e+igir la e+hibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al d"a aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales grav!menes, deduci$ndolos de su deuda hacia el vendedor Cl!usulas especiales: ,rt ?4 / 0os contratos ser!n redactados en *orma clara y *!cilmente legible 0as cl!usulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, *acultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin, o intimacin o suspender su ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las *acultades de oponer e+cepciones, cl!usulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, as" como los supuestos previstos en los incs *) y h) del art ?1, slo tendr!n e*ecto si son e+presamente aceptadas por el adquirente en cl!usula especial, *irmada por $ste Aegistracin de los boletos: ,rt ?@ / El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Aegistro de la .ropiedad &nmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble a*ectado, poni$ndose nota de ello en el contrato El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato 0os contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s" a $ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros Con*licto con un poseedor: 0a posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado
113. HIPOTECA DE UN INMUE!LE AFECTADO AL R1"IMEN DE PREHORI-ONTALIDAD
7egn el art @? del la ley ?56@4: ;0os derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble a*ectado en in*raccin a lo dispuesto en esta ley son ine*icaces e inoponibles a los adquirentes ; 0a ley permite la constitucin de hipoteca sobre el inmueble a*ectado, pero contiene disposiciones tendientes a evitar el manejo *raudulento de los cr$ditos
7i la hipoteca *ue constituida antes de la a*ectacin: el propietario debe acreditar que est! al d"a con los servicios de la deuda .uede constituirse hipoteca con posterioridad a la a*ectacin, siempre que se haya hecho reserva en el contrato 7i no se ha hecho reserva en el contrato, ser! necesaria la con*ormidad de todos los adquirentes, otorg!ndosele *acultad al juez para autorizarlo a constituir este derecho real, a *avor de persona determinada, si acreditara justa causa 0a ley sanciona con la ine*icacia de los derechos reales constituidos en violacin de lo dispuesto en ella y consagra su inoponibilidad hacia los adquirentes 0os adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen in*ormacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones rec"procas .or otro lado, los adquirentes pueden abonar directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda correspondiente a la unidad adquirida, supuesto en que queda subrogado en el derecho del acreedor hasta la concurrencia de la suma pagada, la que puede compensar con lo que adeude por el precio de la venta El acreedor hipotecario puede otorgar cancelaciones parciales al escriturarse las unidades, lo que implica una derogacin del principio de la indivisibilidad de la hipoteca (art 1??@ C C )
UDA 22
11$. SERVIDUM!RE:
CONCEPTO SERVIDUM!RE DE A"UA.
TIPICIDAD.
SERVIDUM!RE
DE
TRNSITO.
Concepto legal Est! e+presado en el art @562 que dice: ;7ervidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de $l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad( Consiste en una utilidad que presta o proporciona un *undo, un inmueble, un predio, en *avor de otro inmueble, que es el que recibe la ventaja o bene*icio El *undo que presta el bene*icio, se llama *undo sirviente y el *undo que recibe el bene*icio se denomina *undo dominante 0a servidumbre es derecho real para el titular del *undo dominante, porque $l y slo $l, es titular del derecho real de servidumbre El propietario del *undo sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real Caracteres: es un derecho real, sobre cosa ajena, indivisible y perpetuo 0as servidumbres pueden consistir en O *non faciendo+: o sea, en una obligacin a cargo del propietario del *undo de abstenerse de realizar algo que como propietario del *undo pod"a realizar p ej de no edi*icar m!s all! de determinada altura +in patiendo(: el propietario del *undo sirviente est! obligado a soportar que un tercero titular del *undo dominante realice ciertos actos en su terreno (p ej permitir que personas y cosas transiten por su *inca, o permitir que otras personas saquen agua de su represa)
.ero, en ningn caso la servidumbre podr"a consistir en un in faciendo, que el due>o del inmueble sirviente tenga a su cargo una obligacin de hacer, porque ello importar"a una obligacin personal, ajena al contenido del derecho real 3ipicidad: art 1222: '7e pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo# pero si ella no procura alguna ventaja a aqu$l a cuyo *avor se establece, es de ningn valor( Este art se pronuncia por la atipicidad, ya que aunque el CC dedica un t"tulo "ntegro a regular las ;servidumbres en particular;, por obra de la norma mencionada se permite la creacin de otras distintas de las legisladas en el citado 3"tulo 7ervidumbre de tr!nsito: es la que otorga al propietario del *undo dominante la *acultad de utilizar un sector del *undo sirviente para transitar por $l, transportando los elementos necesarios para la e+plotacin de su predio con los veh"culos adecuados para ello
7e puede establecer con car!cter *orzoso cuando el predio que pretende ser dominante se encuentre encerrado o convencionalmente cuando no lo est! 7e entiende por encerramiento la *alta de salida a la v"a pblica o cuando dicha salida es insu*iciente para la e+plotacin 7ervidumbre de acueducto: Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas (por canales o tuber"as) en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas
1
,rt 12H@ / 3oda heredad est! sujeta a la servidumbre de acueducto en *avor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en *avor de un pueblo que las necesite para el servicio dom$stico de sus habitantes, o en *avor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin 0as aguas comprendidas en la servidumbre de acueducto son tanto las aguas del dominio privado como las aguas del dominio pblico e inclusive las aguas de vertientes, naturales o arti*iciales Esta servidumbre puede ser establecida por acuerdo de voluntades, pero si es necesaria y los due>os de las *incas linderas se nieguen a constituirla, el CC le impone car!cter obligatorio 7er!n *orzosas: a) Cuando se trate de una heredad que carezca de las aguas necesarias para su cultivo# b) Cuando el agua sea necesaria para el uso dom$stico de los habitantes de un pueblo c) Cuando el agua sea necesaria para el *uncionamiento de un establecimiento industrial
11%. CLASIFICACIN
DE LAS SERVIDUM!RES: ACTIVAS ) PASIVAS. REALES ) PERSONALES. CONTINUAS ) DISCONTINUAS. APARENTES ) NO APARENTES.
7ervidumbre activa y pasiva: para que haya una servidumbre activa tienen que e+istir dos *undos: obviamente el sirviente, desde cuyo punto de vista la servidumbre ser! pasiva, y tambi$n el dominante, desde cuyo !ngulo la servidumbre ser! activa, y que es el que da lugar a la clasi*icacin :ale decir que la misma servidumbre es a un tiempo activa mirada desde el punto de vista del *undo dominante, y pasiva con respecto al *undo sirviente En otras palabras: toda servidumbre activa implica una pasiva El propietario del *undo sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real %o activas: Es una categor"a que proviene del -erecho Aomano %o son propiamente servidumbres ya que, si bien e+iste un *undo sirviente, lo cual es indispensable, no hay *undo dominante, vale decir que las ventajas que se obtienen del *undo sirviente lo son por una persona que no es poseedora de *undo ninguno , esta categor"a, suele llam!rselas ;servidumbres no activas;, justamente para indicar la ine+istencia de *undo dominante -entro de esta 'categor"a( podr"a incluirse al usu*ructo, al uso y a la habitacin Aeales: tambi$n llamadas prediales 7egn el art @56?, ;servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera; -e la propia norma surge que es necesaria la e+istencia de dos inmuebles: el dominante que es el que obtiene la ventaja, y el sirviente, que soporta la carga
.ersonales: 7egn el art @56@, ;servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesin de un inmueble, y que acaba con ella; 0a ventaja se obtiene directamente por una persona ;sin dependencia de la posesin de inmueble alguno;, nos indica que en las servidumbres personales puede o no haber *undo dominante, puesto que su e+istencia no es indispensable, como lo es en las reales, para la con*iguracin de la servidumbre que tratamos Continuas: no requieren el hecho del hombre para su ejercicio (servidumbre de vista, an cuando el hombre no mire desde el *undo dominante al *undo sirviente, $sta es continua porque la puede ejercer permanentemente en cualquier momento) -iscontinuas: necesitan para su ejercicio del hecho actual del hombre (servidumbre de tr!nsito, si el hombre no pasa, la servidumbre no se ejerce) ,parentes: cuando se mani*iesta a trav$s de signos e+teriores o visibles (servidumbre de tr!nsito) %o aparentes: cuando no se mani*iesta por ningn signo e+terno (la prohibicin de elevar un edi*icio a una altura determinada)
11*. CONSTITUCIN
DE
LAS
SERVIDUM!RES.
@UI1NES
PUEDEN
CONSTITUIR
SERVIDUM!RE. 0as *uentes de constitucin de servidumbres pueden ser: a) b) c) d) e) *) El contrato (oneroso o gratuito) -isposicin de ltima voluntad El destino de padre de *amilia 7ervidumbre que revive 0a prescripcin adquisitiva 0egal o judicial
,dem!s del titular del dominio, debemos analizar otros supuestos: El condmino En principio, el condmino no puede constituir servidumbres, ya que ello implicar"a el ejercicio de un derecho de propiedad 7i an as", lo hiciera, los dem!s condminos pueden oponerse .ero si como resultado, de la participacin del condominio, le toc el lote en propiedad, entonces esa servidumbre constituida por el condmino ser"a v!lida El usu*ructuario .ero dura lo que dura el usu*ructo El nudo propietario .ero ella no le ser! oponible al usu*ructuario, salvo que $ste la acepte
11+. SERVIDUM!RES. DERECHOS ) O!LI"ACIONES: A& DEL PROPIETARIO DEL PREDIO
DOMINANTE. ACCIONES REALES ) POSESORIAS. !& DEL PROPIETARIO DE LA HEREDAD SIRVIENTE. CAM!IO DEL LU"AR DE LA SERVIDUM!RE. TRA!A,OS CONTRARIOS AL E,ERCICIO DE LA SERVIDUM!RE. DIVISIN DE LA HEREDAD SIRVIENTE. a& L9s =e?e;M9s F 94l87a;895es =el C?9C8e>a?89 =el :35=9 =9685a5>e. 7e determinan por lo que se establezca en el t"tulo constitutivo de la servidumbre: 7i *ue constituida por escritura pblica, la e+tensin de los derechos del propietario del *undo dominante va a estar dada por lo que se diga en esa escritura pblica 7i es por destino del padre de *amilia , va a ser ejercida con*orme a la *uncin para la cual est! destinada 7i ha sido constituida por usucapin (prescripcin adquisitiva) , se realizar! de acuerdo a la *orma de ejercerla en los hechos Cuando no surge del t"tulo o las cl!usulas son oscuras y no puede determinarse con claridad la *orma en que el propietario va a ejercer el derecho de servidumbre: tenemos que recurrir a 'las costumbres(, al uso local ,cciones reales y posesorias: el titular de una servidumbre tiene: acciones reales, posesorias y de*ensa e+trajudicial 7i la servidumbre es continua y aparente, se pueden ejercer las acciones posesorias sin necesidad de presentar t"tulo alguno 7i la servidumbre no es continua y aparente, no podr"an ejercer las acciones posesorias
4& O4l87a;895es =el C?9C8e>a?89 =e la Me?e=a= s8?<8e5>e. 7i la servidumbre es negativa, debe abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ella 7i es a*irmativa, est! obligado a su*rir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer Cambio del lugar de la servidumbre: no habiendo aceptacin por parte del dominante, el due>o del predio sirviente debe recurrir al juez 3rabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre: el propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est! obligado a restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado y satis*acer da>os y perjuicios
-ivisin de la heredad sirviente: ;7i la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o m!s poseedores separados y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella, las otras partes quedan libres ;
11.. EATINCIN DE LAS SERVIDUM!RES: RENUNCIA. CONFUSIN. NO REPORTAR
UTILIDAD. Re535;8a: debe ser realizada por el titular del *undo dominante Aenuncia e+presa debe ser realizada en escritura pblica %o necesita ser aceptada por el titular del *undo dominante O Aenuncia t!cita tiene lugar cuando el titular del *undo sirviente realiza con autorizacin escrita del dominante obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre %o e+iste renuncia t!cita cuando hay una tolerancia de parte del titular del *undo dominante, ni la ejecucin de ellas por el mismo O C95:3s8B5: la propiedad del *undo sirviente y del *undo dominante se concentra en las mismas manos, por cuanto nadie puede constituir servidumbres sobre su propia cosa N9 ?eC9?>a? 3>8l8=a=: si desaparece el inter$s o la utilidad que reporta la servidumbre, el derecho real se e+tingue .or ej si se trata de una servidumbre de sacar piedras, y la cantera se agota 3ambi$n se e+tingue a causa de ruina o cambios sobrevenidos en algunas de las heredades resulte absolutamente imposible el ejercicio de la servidumbre
11/. USUFRUCTO:
CONCEPTO. O!,ETO. EL CUASIUSUFRUCTO. FORMAS CAPACIDAD MODALIDADES. DURACIN.
CONSTITUCIN
Us3:?3;>9: ,rt @H26: 'L derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia( 8bjeto: cosas muebles y cosas inmuebles C3as83s3:?3;>9: art @H??: 'El cuasiusu*ructo trans*iere al usu*ructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usu*ructo, y puede consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le parezca( El usu*ructuario deber! devolver igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad, pero no las mismas cosas que se le dieron En realidad adquiere la propiedad de esas cosas y se encuentra *acultado para disponer de tales cosas como mejor le parezca 7iempre cuando hablamos de usu*ructo hacemos re*erencia a una cosa ajena, en cambio en el cuasiusu*ructo, la cosa sobre la que recae ya no es ajena, se permite disponer de $l
Constitucin y capacidad: ? .or contrato que puede ser oneroso (para vender) o gratuito (para donar) @ .or actos de ltima voluntad (para hacer testamento) 1 .or prescripcin
1
4 .or la ley El usu*ructo nunca puede tener origen judicial Corma de constitucin: cuando recaiga sobre un inmueble, deber! constituirse por escritura pblica e inscribirse en los Aegistros de la .ropiedad <odalidades: el propietario puede constituir el usu*ructo con todas las modalidades que juzgue conveniente / / / / / / Corma pura y simple Corma conjunta o simult!nea Gajo condicin con cargo o sin cargo , partir de cierto d"a )asta cierta $poca , *avor de muchas personas (pero no pueden gozarlo sucesivamente)
-uracin del usu*ructo: .ersonas *"sicas: si las partes hayan convenido un tiempo de duracin, ese plazo ser! la duracin del usu*ructo 7i no lo convinieron el plazo, ser! la vida de la persona .ersonas de e+istencia ideal o jur"dica: el plazo m!+imo de duracin es de @2 a>os, pero puede e+tinguirse antes de ese plazo, por la e+tincin de la persona jur"dica
120. CONCEPTO DE USUFRUCTO DE CR1DITOS; USUFRUCTO UNIVERSAL.
Us3:?3;>9 =e ;?H=8>9s: el goce consistir! en la obtencin por parte del usu*ructuario de los *rutos civiles de las sumas adeudadas, o sea los intereses: Us3:?3;>9 358<e?sal: art @H@6: 'El usu*ructo es universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte al"cuota de la universalidad Es particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados(
121. O!LI"ACIONES DEL USUFRUCTUARIO ANTES DE ENTRAR EN EL USO ) "OCE DE
LOS !IENES. I5<e5>a?89: art @ H4E: 'El usu*ructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usu*ructo, en presencia del propietario o su representante 7i el propietario estuviese ausente, se le nombrar! por el juez un representante para asistir al inventario( F8a5Ja: ,rt @ HD?: 'El usu*ructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usu*ructo, debe dar *ianza de que gozar! de ella, y la conservar! de con*ormidad a las leyes, y que llenar! cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este cdigo o por el t"tulo constitutivo del usu*ructo, y que devolver! la cosa acabado el usu*ructo 0a *ianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usu*ructo(
122. USUFRUCTO: O!LI"ACIONES DEL USUFRUCTUARIO ) O!LI"ACIONES DEL NUDO
PROPIETARIO. O4l87a;895es =el 3s3:?3;>3a?89: ?) -ebe usar la cosa como lo har"a el due>o de ella y con*orme al destino que ten"a la cosa cuando se la a*ecta al usu*ructo: El usu*ructuario debe conservar la cosa, e*ectuando todas aquellas reparaciones que sean necesarias al inmueble o a la cosa para que se mantengan en el mismo estado en que se concedieron, evitando que se deteriore %o podr! demoler construcciones, ni cambiar la *orma e+terior de las casas, ni modi*icar el destino, aunque en el cambio de destino sea bene*icioso @) -eber de in*ormacin: poner en conocimiento los actos de los terceros que perturben los derechos del nudo propietario 1) .agar o contribuir a pagar: debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa ,un est! obligado a las reparaciones e+traordinarias, cuando se hacen necesarias por la *alta de reparaciones de conservacin, desde que se recibi de las cosas pertenecientes al usu*ructo, o cuando ellas son causadas por su culpa
O4l87a;895es =el 53=9 C?9C8e>a?89: ?) Entregar la cosa: deber! entregar la cosa al usu*ructuario, con todos los accesorios en el estado en que se hallare, an cuando no pueda servir para el uso y goce en propio de su destino por haberse deteriorado @) %o cambiar el destino de la cosa: no puede realizar nada que cause un da>o en el goce del usu*ructuario, cambiar la *orma de la cosa, levantar nuevas construcciones, e+traer piedras o arenas, destruir las cosas, cortar !rboles grandes 1) -ebe garantizar al usu*ructuario el uso y goce pac"*ico de la cosa en el supuesto que el usu*ructo *uere oneroso
123. DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO: PODERES ,UR#DICOS PODERES MATERIALES.
.oderes materiales: a) .osesin b) -erecho de uso y goce
1
Crutos .roductos Canteras y minas Yrboles y montes ,ccesin y aluvin 3esoros -erechos a hacer mejoras
.oderes jur"dicos: a) -e administracin: puede realizar todos aquellos actos de administracin necesarios o convenientes para la mejor e+plotacin de la cosa dada en usu*ructo, sea la cosa mueble o inmueble 0os contratos que celebre terminan al *in del usu*ructo, por lo que raramente tienen lugar en la pr!ctica Cuando alquila o arrienda el usu*ructuario es quien percibe los alquileres b) -e disposicin: son muy limitados, en razn de que el usu*ructuario no tiene *acultades para enajenar la cosa, no puede constituir hipoteca por no ser due>o, etc c) ,cciones: puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los derechos que corresponden al usu*ructo y asegurar el ejercicio pac"*ico de su derecho
12$. DERECHO DE USO: CONCEPTO MODALIDADES EL CASO ANMALO DE USO.
De?e;M9 =e 3s9: art @54H ?er p!rr : ;El derecho de uso es un derecho real que consiste en la *acultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella# o de tomar sobre los *rutos de un *undo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su *amiliaL; <odalidades: ?) Cundo: cuando lo dado en uso es un *undo, el derecho comprende no slo el terreno sino tambi$n los accesorios @) Crutos: puede ser que se d$ el uso de los *rutos del *undo, con e+clusin del *undo mismo, que en tal caso quedar! en posesin del constituyente del derecho, sea propietario o usu*ructuario
1) ,nimales: como en el caso del usu*ructo el Cdigo se ocupa del usu*ructo de animales, distinguiendo segn sean concedidos en uso individualmente o *ormando conjuntos, como reba>os, piaras, etc$tera 4) <uebles en general: art @5E4 se ocupa del uso de las cosas muebles en general, reiterando que el usuario slo puede emplearlas en su servicio personal y en el de su *amilia, prohibiendo la cesin del uso aunque se trate de objetos que el propietario tuviere la costumbre de alquilar El ;as9 a5B6al9 =e 3s9: art @5DH: 'El que tiene el uso de los *rutos de un *undo, tiene derecho a usar de todos los *rutos naturales que produzca .ero si los *rutos provienen del trabajo del propietario o usu*ructuario, slo tiene derecho a usar de los *rutos, pagados que sean todos los costos para producirlos(
12%. DERECHO DE HA!ITACIN: CONCEPTO. DERECHO DE HA!ITACIN DEL CN)U"E
SUP1RSTITE 'LE) 20./+.&. -e*inicin legal: art @54H: 'El derecho de uso es un derecho real que consiste en la *acultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella# o de tomar sobre los *rutos de un *undo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su *amilia S8 se ?e:8e?e a 35a ;asa F a la 3>8l8=a= =e 69?a? e5 ella se lla6a e5 es>e CB=879 =e?e;M9 =e Ma48>a;8B5O. De?e;M9 =e Ma48>a;8B5 =el ;B5F37e s3CH?s>8>e: art 1D61 bis: ;7i a la muerte del causante $ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como l"mite m!+imo a las viviendas para ser declaradas bien de *amilia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge sup$rstite tendr! derecho real de habitacin en *orma vitalicia y gratuita Este derecho se perder! si el cnyuge sup$rstite contrajere nuevas nupcias;
12*. DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL. !REVES NOCIONES
C95;eC>9: 0ey @D D25 art @: 'El derecho real de super*icie *orestal es un derecho real autnomo, sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jur"dica de la super*icie de un inmueble ajeno con la *acultad de realizar *orestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de las plantaciones ya e+istentes, pudiendo gravarla con derecho real de garant"a( El nuevo derecho real autorizado no podr"a ser constituido sino en el marco de las previsiones de la 0ey de &nversiones para Gosques Cultivados (ley @D 2H2) y sobre inmuebles susceptibles de *orestacin o silvicultura, cabiendo observar a ese e*ecto las prescripciones de la 0ey de -e*ensa Corestal
0ey de &nversiones para Gosques Cultivados 0a ley instituye un r$gimen de promocin de las inversiones que se e*ecten en nuevos emprendimientos *orestales y en las ampliaciones de los bosques e+istentes, r$gimen del que se podr!n, asimismo, bene*iciar las instalaciones de nuevos proyectos *oresto/industriales y las ampliaciones de los e+istentes, siempre que se aumente la o*erta maderera a trav$s de la implantacin de nuevos bosques .odr!n ser bene*iciarlas las personas *"sicas o jur"dicas que realicen e*ectivas inversiones en las actividades objeto de la ley
UDA 23
12+. "ARANT#AS REALES ) PERSONALES: CONCEPTO. IMPORTANCIA ECONMICA. LOS
PRIVILE"IOS EL DERECHO DE RETENCIN ) LOS D. REALES DE "ARANT#A. La :8a5Ja (garant"a personal por e+celencia), implica asignar, como modo de asegurar el resultado de la obligacin, la responsabilidad patrimonial gen$rica de otra persona, para el caso de incumplimiento de la obligacin Est! claro que, en este caso, el deudor debe cumplir con la prestacin debida y en caso de incumplimiento imputable responde primeramente con los bienes que con*orman el activo de su patrimonio, salvo que el *iador hubiere renunciado al bene*icio de e+cusin, y si $stos no son su*icientes, la ejecucin *orzosa podr! dirigirse contra los bienes que con*orman el activo del patrimonio del *iador La 7a?a5>Ka ?eal permite sustraer, de ese universo de cosas tra*icables que es el patrimonio, uno o m!s bienes o cosas, per*ectamente individualizados, y consagrarlos, por un tramo de valor determinado, a asegurar el resultado de la obligacin /no el cumplimiento/ precisamente en caso de incumplimiento P?8<8le789s: entre los derechos reales de garant"a (hipoteca y prenda) con*ieren al acreedor un privilegio: en caso de ejecucin que recaiga sobre la cosa objeto del derecho real, los acreedores mencionados gozan de una prelacin sobre el producido de la subasta para hacer e*ectivos sus cr$ditos, incluso sobre los gastos del concurso y los honorarios del s"ndico De?e;M9 =e ?e>e5;8B5: art 1@4D: anticresis: ;El acreedor est! autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago "ntegro de su cr$dito principal y accesorio El derecho de retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda; Esta *acultad del acreedor es el eje sobre el que descansa el derecho real de anticresis 0a posesin le permite retirar los *rutos de la cosa y, la retencin de ella hasta hacerse "ntegro pago de su cr$dito, le permite mantener la garant"a )ace, por tanto, a la e*icacia misma del derecho
12.. HIPOTECA: CONCEPTO ) NATURALE-A ,UR#DICA. CARACTERES.
,rt 1?2H: ;0a hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr$dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor ; %aturaleza jur"dica: unidad & Caracteres esenciales: accesoriedad, convencionalidad, especialidad (en cuento a la cosa, en cuento al cr$dito), indivisibilidad (no es esencial) 7i no se dan estos requisitos no encontrar"amos con un supuesto de nulidad
12/. CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA: ENUNCIACIONES
CONTRATO HIPOTECARIO CONDICIONES DE FORMA CONDICIONES DE FONDO. HIPOTECA SO!RE INMUE!LE A,ENO.
Enunciaciones art 1?1?: dispone cu!les son las cl!usulas que debe contener una escritura de hipoteca: ?/ El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jur"dicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento# @/ 0a *echa y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra# 1/ 0a situacin de la *inca y sus linderos, y si *uere rural, el distrito a que pertenece# y si *uere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre# 4/ 0a cantidad cierta de la deuda Contrato hipotecario: la nica *uente de la hipoteca es el contrato 0a doctrina es uni*orme en este aspecto dada la claridad del CC El contrato tiene por nico objeto la constitucin del derecho real de hipoteca y queda concluido con la *irma de la escritura pblica y la aceptacin del acreedor, la inscripcin tiene e*ectos de oponibilidad a terceros pero no tiene car!cter constitutivo Aequisitos de *orma, Escritura pblica: slo puede constituirse por escritura pblica Esta es e+igida por la ley ad solemnitatem
130. HIPOTECA: CARCTER ACCESORIO.
0a misma se constituye en seguridad de un cr$dito, garantizando tanto una obligacin pura y simple, como una condicional, a plazo o eventual, pudiendo ser establecida por un tercero y an para garantizar una obligacin natural 0a hipoteca es un derecho accesorio, y no una obligacin accesoria
131. CARACTERES DE LA HIPOTECA: LA INDIVISI!ILIDAD ART. 3112 ) LE) 11+2%.
0a indivisibilidad no hace a la esencia de la hipoteca, se puede pactar o convenir lo contrario %o solo las partes pueden dejarla sin e*ectos, sino tambi$n los jueces, segn la modi*icacin introducida por la ley ?? 6@D SMu$ signi*ica esto de la indivisibilidadO 0a indivisibilidad implica que el gravamen se e+tiende totalmente al objeto a*ectado y cada una de sus porciones a *in de garantizar el pago del cr$dito y de cada *raccin del mismo Zste principio est! consagrado en el art 1??@, que tiene dos partes: la primera parte es obra de :$lez y la segunda parte *ue introducida por la 0ey ?? 6@D ,rt 1??@: ;0a hipoteca es indivisible# cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas est!n obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella (
0a hipoteca en tanto y en cuanto no se haya pagado "ntegramente la deuda, no puede ser cancelada en *orma parcial si no media previo consentimiento o si no se ha estipulado e+presamente lo contrario en el convenio de hipoteca
132. HIPOTECA: ESPECIALIDAD EN CUANTO AL O!,ETO ) EN CUANTO AL CR1DITO.
EsCe;8al8=a= e5 ;3a5>9 al 94Ge>9: art 1?25: ;%o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y e+presamente determinadas, por una suma de dinero tambi$n cierta y determinada ; 7igni*ica que la cosa hipotecada debe estar per*ectamente individualizada Ello tiene por *inalidad que tanto el deudor, como el acreedor, y los terceros conozcan per*ectamente qu$ es lo que se hipoteca El art 1?1? inc 1X dice que la hipoteca debe contener la situacin de la *inca y sus linderos ,rt 1?1@: '9na designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como e+istentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gravado 0a escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble( EsCe;8al8=a= e5 ;3a5>9 al ;?H=8>9: art 1?25: ;%o puede constituirse hipotecaLsino por una suma de dinero tambi$n cierta y determinada ; 3odo ello indica que *uera o por encima de esa suma, que debe determinarse ciertamente en el acto constitutivo, la garant"a no e+iste ,s", por ejemplo, si se tratara de una obligacin de hacer garantizada con hipoteca, como podr"a ser, pongamos por caso, la de levantar un edi*icio en un tiempo determinado# o si se tratara de una obligacin de reparar da>os causados, pero cuyo monto an no est! calculado# en el acto constitutivo de la hipoteca deber"a indicarse u n a cierta suma de dinero p ej [ ?2 222 y esa sola suma, ese solo ;m!+imum; ser"a el respaldado por la garant"a hipotecaria .or el resto, nos encontrar"amos *rente a un simple cr$dito quirogra*ario B as", si en el caso de los da>os $stos alcanzaran a [ ?D 222/ [ ?2 222 gozar!n de privilegio, no as" los [ D 222 restantes
133. O!,ETO DE LA HIPOTECA: ARTS. 310. ) 310/. EATENSIN DE LA HIPOTECA:
ME,ORAS SE"URO.
CONSTRUCCIONES
VENTA,AS
AL@UILERES
INDEMNI-ACIONES )
Las cosas son el objeto de los derechos reales. La hipoteca recae sobre cosas inmuebles:
.or su naturaleza, ,rt 1?2H: '0a hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr$dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor(
.or accesin, ,rt 1?25: '%o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y e+presamente determinadas, por una suma de dinero tambi$n cierta y determinada 7i el cr$dito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca( C95 ?ela;8B5 al 8563e4le:
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/ <ejoras: la garant"a se e+tiende a toda las mejoras naturales, accidentales o arti*iciales aunque sean el hecho de un tercero Construcciones: hechas sobre un terreno vacio , las ventajas: que resulten de la e+tincin de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el inmueble ,lquileres: la garant"a hipotecaria se e+tiende a los alquileres no percibidos# si el deudor ya cobr los alquileres, a ellos no se e+tiende la hipoteca &ndemnizaciones y seguros: el acreedor hipotecario tiene derecho de e+tender la hipoteca al importe de la indemnizacin por el siniestro
/ /
13$. HIPOTECA EN "ARANT#A DE O!LI"ACIONES: A& DE HACER !& DE NO HACER; C&
CONDICIONALES; D& EVENTUALES; E& DE UNA "ENERALIDAD DE O!LI"ACIONES. LAS HIPOTECAS A!IERTAS. LAS HIPOTECAS EN MONEDA EATRAN,ERA. ,rt 1?D1: ;0a hipoteca garantiza los cr$ditos a t$rmino, condicionales, o eventuales de una manera tan completa como los cr$ditos puros y simples; ,rt 1?25 seg, parte: ;L si el cr$dito es condicional o indeterminado en su valor o si la obligacin es eventual o si ella consiste en hacer o no hacer o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca; Es decir que pueden garantizarse con hipoteca toda clase de cr$ditos O4l87a;895es =e Ma;e? F =e 59 Ma;e?: lo debido consiste en una actividad o inactividad del deudor que est! precisado a ajustar su conducta <odalidades que pueden a*ectar a las obligaciones: puras y simples o modales (obligaciones condicionales, obligaciones a plazo u obligaciones con cargo) O4l87a;895es ;95=8;895ales 9 e<e5>3ales: art 1?25: permite la constitucin de hipotecas para garantizar obligaciones condicionales o eventuales, pero era *undamental en esos casos establecer un monto hasta el cual se iba a responder 7i la obligacin que *undamenta el contrato de hipoteca es condicional, la hipoteca como es lgico tambi$n ser! condicional 7i la hipoteca *uese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese, tendr! un e*ecto retroactivo al d"a de la convencin hipotecaria
0a retroactividad es de rigor en toda obligacin sujeta a condicin suspensiva y si ella se cumpliese la hipoteca corre igual suerte, produciendo sus e*ectos retroactivamente H8C9>e;as a48e?>as: son hipotecas en garant"a de cr$ditos indeterminados, sin indicacin concreta de la causa *uente de la obligacin (presente o *utura) a la cual accede la hipoteca En nuestro derecho vigente no aparece admitida Las M8C9>e;as e5 695e=a eN>?a5Ge?a: los arts 1?2H y 1?25 e+igen que la hipoteca se constituya por una suma cierta y determinada en dinero Cabr"a preguntarse si la moneda e+tranjera es o no dinero a los e*ectos de la *ijacin de la responsabilidad hipotecaria 0a doctrina se *uera inclinando por apartarse del esquema cl!sico que cali*icaba de dinero slo a la moneda nacional para concluir considerando dinero tambi$n a la moneda e+tranjera
13%. HIPOTECA POR EL CONDMINO.
,rt @E6H: 'Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin y no tendr! e*ecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin(
UDA 2$
13*. EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE PARTES. ACTOS DE DISPOSICIN MATERIAL.
ACTOS DE DISPOSICIN ,UR#DICA. LOCACIN DEL INMUE!LE HIPOTECADO. Cacultades del propietario El art 1?D6 dice: ;El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las *acultades inherentes al derecho de propiedad# pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin material o jur"dica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado; El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva todas las *acultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede realizar actos jur"dicos o materiales que disminuyan el valor del inmueble o que causen detrimentos a los derechos del acreedor 0a venta del inmueble hipotecado no est! prohibida En el pacto hipotecario no se podr"a estipular la prohibicin de venderse el inmueble y en caso que as" se hubiera convenido esa cl!usula es nula El acreedor hipotecario no podr"a oponerse a la venta ya que tiene el ius persequendi y en consecuencia al momento de subastarse el mismo, no le interesa quien sea el titular del dominio %o podr"a, en cambio, venderse el inmueble cuando ello pueda causar un perjuicio al acreedor hipotecario, por ejemplo, si se realiza la venta en lotes y ello disminuye el valor del inmueble Cacultades del acreedor hipotecario antes del vencimiento de la obligacin %aturalmente que, establecida la limitacin a la propiedad, tendiente a evitar que el titular del dominio altere el valor del bien en detrimento de la garant"a, la ley debe establecer tambi$n cu!les son los medios idneos con que cuenta el titular de la hipoteca, para impedir tales actos, o recomponer los valores en caso de que aqu$llos se hayan consumado En tal aspecto, dice el art 1?DH que ;todo acreedor hipotecario, aunque su cr$dito sea a t$rmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurar su cr$dito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el art"culo anterior' ( que disminuyan el valor del bien hipotecado) 0a norma se re*iere al caso en que los actos no han sido consumados y por cualquier medio el acreedor se entera que se proyectan llevar a cabo .or ejemplo, cuando se ha pedido una autorizacin para demoler un edi*icio en todo o en parte <as si el deterioro ya se hubiere producido, el Cdigo prev$ dos soluciones: que se proceda a su estimacin y e+ija el depsito del monto estimado, y que se demande un suplemento a la hipoteca 7i el deudor no satis*ace la pretensin del acreedor de depositar el monto de los deterioros, o no otorga el suplemento a la hipoteca, el CC dispone una sancin que consiste en que el deudor debe cancelar la deuda antes del vencimiento Caso especial de la locacin Peneralmente las partes estipulan que est! prohibida la locacin del inmueble o ceder su uso por cualquier t"tulo 7i el contrato de locacin es posterior a la constitucin de la hipoteca: el contrato le es inoponible al acreedor y $ste puede solicitar que el inmueble sea
subastado libre de ocupantes Ello, por cuanto al estar inscripta la hipoteca en el Aegistro de la .ropiedad, el locatario debi conocer la prohibicin de arrendar 7i la hipoteca no contiene una cl!usula prohibitiva de locacin: pareciera que el deudor hipotecario puede arrendarlo, ya que no e+iste una disposicin e+presa que lo proh"ba En principio, entonces, hay que respetar el contrato de locacin, salvo que por ejemplo dicho contrato tenga un plazo de duracin que e+cede lo normal, ya que ello va en detrimento de las garant"as del acreedor 7er! el Nuez el que resuelva en cada caso concreto
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,hora bien, si cuando se constituye la hipoteca el inmueble ya estaba dado en locacin, el acreedor hipotecario deber! respetar el contrato de locacin
13+. HIPOTECA:
RELACIONES ENTRE ACREEDOR ) TERCEROS AD@UIRENTES: ASUNCIN DE DEUDA POR EL AD@UIRENTE. SIN ASUNCIN. EFECTOS DE LA ENA,ENACIN. DERECHO DEL TERCERO POSEEDOR.
Cuando el deudor hipotecario enajena el inmueble aparece un tercero en el juego de relaciones y una vez transmitida la cosa, tendremos ?/ 9n deudor que ha dejado de ser propietario de la cosa, @/ El acreedor hipotecario 1/ B el tercero que es adquirente y poseedor del inmueble hipotecado, es decir un nuevo propietario En materia de obligaciones e+ist"a la *igura llamada ;-elegacin de deuda;, en donde intervienen tres personas, el delegante, el delegatario y el acreedor Esto en el campo de las obligaciones, pero Squ$ pasa cuando se enajena el inmueble hipotecadoO <ar"a: acreedora hipotecaria# Nuan: deudor hipotecario, constituyente de la hipoteca y .edro: el tercero que compra el inmueble a Nuan .ueden presentarse distintas posibilidades: a) Nuan trans*iere el inmueble a .edro y, este (.edro) adem!s de adquirir el inmueble, toma a su cargo la deuda hipotecaria <ar"a en la misma escritura traslativa del dominio o en otro instrumento acepta al nuevo deudor (.edro) y lo libera a Nuan Es el supuesto de delegacin per*ecta en el !mbito de las obligaciones B Squ$ accin tiene <ar"aO 3iene una accin hipotecaria directa y una accin personal contra .edro y ya no tiene accin hipotecaria ni una accin personal contra Nuan b) Nuan trans*iere el inmueble a .edro y .edro toma a su cargo la deuda hipotecaria, <ar"a lo acepta como deudor hipotecario, pero no lo libera a Nuan SMu$ acciones tiene <ar"aO <ar"a tiene una accin personal contra Nuan y contra .edro tiene una accin personal (lo acept como deudor de la obligacin) y una accin hipotecaria (la enajenacin del inmueble gravado
no priva al acreedor del derecho de perseguirlo de manos de quien se halla, pidiendo su ejecucin y venta como podr"a hacerlo contra el deudor) c) Nuan vende el inmueble hipotecado, .edro no toma su cargo la deuda, por lo que no es deudor de <ar"a SMu$ acciones tiene <ar"aO <ar"a tiene una accin personal contra Nuan (que es quien contrajo la obligacin) y contra .edro tiene una accin hipotecaria .ese a que .edro no es deudor de <ar"a, si Nuan no le paga la deuda a <ar"a esta puede rematarle el inmueble para cobrarse su cr$dito -erecho del tercero poseedor: 7i el tercer poseedor paga el cr$dito hipotecario, ;queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tema por su cr$dito, no slo sobre el inmueble librado, sino tambi$n sobre otros inmuebles hipotecados al mismo cr$dito, sin necesidad de que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones;
13.. PRENDA
) ANTICRESIS: CONCEPTO CARACTER#STICAS FUNDAMENTALES.
!REVES
NOCIONES
DE
SUS
P?e5=a. ,rt 1@24# ')abr! constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o *utura, entregue al acreedor una cosa mueble o un cr$dito en seguridad de la deuda( 7lo pueden prendarse las cosas muebles Caracteres del derecho real de prenda: Aeal (solo e+iste si se entrega la cosa) ,ccesorio (se e+tingue con la e+tincin de la obligacin principal) convencional (solo puede crearse por contrato)
Caracteres del contrato de prenda: / / / Contrato real 9nilateral , t"tulo oneroso
Corma: Entre las partes, el nico requisito es la tradicin de la cosa, pudiendo acreditarse la constitucin de la prenda por cualquier medio de prueba Aespecto de terceros, para su oponibilidad, debe constar en instrumento pblico o en instrumento privado que tenga *echa cierta A5>8;?es8s. ,rt 1@15: ;El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por $l, poni$ndole en posesin de un inmueble, y autoriz!ndolo a percibir los *rutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del cr$dito, si son debidos# y en caso de e+ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses( Caracteres: Aeal, Convencional,
,ccesoria y , t"tulo oneroso Aequisitos: ? 0a e+istencia de un cr$dito especialmente determinado @ Mue el derecho recaiga sobre cosa inmueble 1 Mue el acreedor anticresista sea puesto en posesin del bien 4 Mue el acreedor sea autorizado a percibir los *rutos para imputarlos a los intereses, si estuvieran pactados .resupuestos de *ondo: que el constituyente de la anticresis sea propietario del inmueble o pueda disponer de los *rutos 0a capacidad para disponer del inmueble o del derecho sobre los *rutos Corma: la entrega de la cosa 0a escritura y su inscripcin en el registro son imprescindibles para la oponibilidad a terceros
13/. DERECHO
REAL
DE
PRENDA:
O!,ETO.
CONSTITUCIN.
DERECHOS
DEL
ACREEDOR. 8bjeto: cosas muebles y los cr$ditos ,mbos deben estar en el comercio
C95=8;895es Ca?a s3 ;95s>8>3;8B5: .ropiedad de la cosa: slo quien es propietario de la cosa puede darla en prenda Capacidad: capacidad para enajenar Entrega de la cosa: es esencial para el per*eccionamiento del contrato De?e;M9s =el a;?ee=9?: -e poseer la cosa: aunque no tenga el animus domini, el acreedor prendario es considerado poseedor (o cuasiposeedor) leg"timo, pero no le es l"cito servirse de la cosa -e retener: el deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, los intereses y las e+pensas hechas -e recuperar: en el caso de que el acreedor perdiera la tenencia de la cosa, est! legitimado para ejercer las acciones para recuperarla contra cualquiera que la tenga, incluso contra su due>o
.rivilegio: se re*iere al privilegio del acreedor prendario para ser pagado de su cr$dito con el privilegio que la ley le acuerda 3iene derecho a iniciar la ejecucin prendaria en el caso que el deudor no pague la deuda y cobra su cr$dito con privilegio en caso de e+istir otros acreedores
1$0. EATINCIN
) CANCELACIN DE LA CANCELACIN CONCEPTO ) FORMA.
HIPOTECA:
EATINCIN
CAUSALES.
E+tincin: siendo la hipoteca un derecho accesorio, todas las causales que originen la e+tincin de la deuda que garantiza, acarrear!n su propia e+tincin Causales art 6@4: .or el pago# .or la novacin# .or la compensacin# .or la transaccin# .or la con*usin# .or la renuncia de los derechos del acreedor# .or la remisin de la deuda# h) por la imposibilidad del pago
Cancelacin: acto por el cual se deja sin e*ecto la inscripcin de la hipoteca en el Aegistro Corma: el CC no e+presa que la cancelacin deba ser hecha por escritura pblica, pero la costumbre y la seguridad de las transacciones as" lo aconsejan 0a cancelacin puede ser voluntaria o por decisin judicial
UDA 2%
1$1. LA ACCIN REIVINDICATORIA: CONCEPTO. PERSONAS CONTRA @UIEN SE DIRI"E.
APTITUD PARA E,ERCERLA: COMPRADOR A @UIEN NO SE LE HI-O TRADICIN: A& POSESIN DE LA COSA EN PODER DEL VENDEDOR; !& DE UN TERCERO. Concepto: 0a accin reivindicatoria es la que se con*iere a quien, a*irm!ndose titular de un derecho real con derecho a poseer (ius possidendi), pretende, ante el desconocimiento de su derecho, la declaracin de certeza de $ste y la entrega de la cosa consecuente o simplemente lo segundo, si no mediara tal desconocimiento 0egitimacin pasiva: En principio, la accin reivindicatoria procede contra el poseedor de la cosa 7e ha caracterizado a esta accin como la que compete al propietario que no posee contra el poseedor que no es propietario 0egitimacin activa: el primer legitimado es el titular de un derecho de dominio, pero ello no e+cluye que puedan tener legitimacin iure proprio otros titulares de derechos reales sobre cosa propia como el titular de la propiedad horizontal, el condmino, el heredero, legatario, cesionario, comprador sin tradicin# y quienes la ejercen en nombre del propietario pero en inter$s propio Comprador a quien no se le ha hecho tradicin de la cosa .ara la constitucin de los derechos reales son necesarios el t"tulo y el modo, y recordamos tambi$n que, en la trans*erencia de la propiedad de las cosas en general, por actos entre vivos, la tradicin es, en nuestro derecho (salvo e+cepciones), el modo constitutivo .or otro lado, la compraventa es un contrato consensual que queda per*eccionado con el solo consentimiento a) .osesin de la cosa en poder del vendedor: la pretensin del adquirente emerge del contrato que da nacimiento a las rec"procas obligaciones de dar la cosa y de pagar el precio 0a accin de entrega es pues de naturaleza personal o creditoria y, respecto de la cosa, no es otra que la que consiste en e+igir el cumplimiento del d$bito del vendedor b) .osesin de la cosa en poder de un tercero 0a doctrina se dividi en las siguientes posturas: ?) ,ntes de que se produzca la tradicin, el adquirente de un inmueble a cuyo *avor se otorg la escritura traslativa, carece del derecho de intentar la accin reivindicatoria contra un tercero, ya que dicha accin nace del derecho de dominio sobre la cosa, y antes de la tradicin el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real @) 7i bien el comprador no puede reivindicar antes de la tradicin, porque no tiene el dominio, podr"a hacerlo en nombre del vendedor pero en su inter$s propio, o bien subrog!ndose en los derechos de $ste 1) ,nalizando los principios que gobiernan los contratos, la compraventa, aunque no medie la tradicin, importa la cesin impl"cita de la accin real, o sea que el acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones de su deudor (con e+cepcin de los que sean inherentes a su persona)# estos derechos y acciones incluyen la accin de reivindicacin
4) ,unque no se pruebe la tradicin, el comprador puede ejercer la accin reivindicatoria cuando el reivindicado no presenta t"tulo o presenta un t"tulo nulo, salvo que $ste pruebe que ni el reivindicante ni sus antecesores han tenido la posesin de la cosa reivindicada 0a postura que *inalmente adopt la jurisprudencia, se apoy la postura 1) ya que si al enajenar la cosa el vendedor no se reserva sobre ella ningn derecho, debe entenderse que se desprende, a *avor del comprador, de todas las acciones que ten"a a su respecto .or obra de este traspaso impl"cito de los derechos y acciones del vendedor al comprador, pueden $stos ampararse en la posesin de su causante, adquiriendo de tal modo la posibilidad jur"dica de reivindicar
1$2. ,UICIO DE REIVINDICACIN: MEDIDAS CAUTELARES
MEDIDAS DE SE"URIDAD
PRUE!A SENTENCIA. -ado que la reivindicacin versa sobre una cosa cierta y determinada que, segn sea mueble o inmueble, puede correr peligro de destruirse, deteriorarse, ser enajenada o gravada, etc , tanto el Cdigo de *ondo como los cdigos procesales autorizan medidas cautelares, destinadas a procurar que el derecho del reivindicante no se torne ilusorio <edidas cautelares y de seguridad: Embargo preventivo El C.CC prev$ en su art @?2, inc 4o, e+presamente esta medida para la accin reivindicatoria <edida preliminar (cosa mueble) ,ntes de iniciar el juicio, o en cualquier estado de $ste, las partes pueden pedir, en el primer caso como medida preliminar, que se e+hiba la cosa mueble que se pretenda por accin real 7ecuestro: si la cosa *uera mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella ,notacin de litis: es una medida de seguridad a *avor de quien la obtiene, precisamente por la publicidad que implica %o impide la trans*erencia del bien a*ectado por ella, pero el adquirente ser! in*ormado por el escribano de la e+istencia de la anotacin y podr! enterarse de la naturaleza y estado del pleito, no pudiendo en consecuencia ampararse en la presuncin de buena *e si quien pidi la medida triun*a en el proceso <edida gen$rica El CC contempla la posibilidad de decretar una medida que impida al poseedor el deterioro de la cosa, sea mueble o inmueble, mientras se sustancia el juicio .rueba: En la reivindicacin rige el principio general segn el cual la carga de la prueba incumbe al actor 7e sigue de ello que, mientras el reivindicante no pruebe su derecho, la cosa permanecer! en poder del poseedor 0a e+istencia y prueba del t"tulo constituye la clave *undamental, y su aporte es decisivo en la solucin del litigio 7entencia: 0as leyes procesales actan esta garant"a mediante el llamado ;juicio ordinario; Ello es as" porque la sentencia que en dicho juicio recae tendr! la *uerza de la cosa juzgada, una vez precluidas o agotadas todas las instancias
El objeto principal de la pretensin es la restitucin de la cosa al verdadero propietario, por lo cual dicha pretensin no es la de obtener una sentencia meramente declarativa sino de condena En el caso de inmuebles, el demandado condenado a restituirlo, satis*ace la sentencia dej!ndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin 1$3. ACCIN CONFESORIA ) ACCIN NE"ATORIA: CONCEPTO LE"ITIMACIN ACTIVA ) PASIVA. ,ccin con*esoria: Concepto 0a accin con*esoria se con*iere cuando el titular de un derecho sobre cosa ajena es impedido de ejercer, en todas o en alguna de sus *acultades, dicho derecho real o un derecho inherente a la posesin, o en otros t$rminos, cuando el propietario de la cosa impide el ejercicio al titular de un gravamen, una servidumbre o una restriccin al dominio 0egitimacin activa: los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando *uesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin 0egitimacin pasiva: se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas ,ccin negatoria: Concepto 0a accin negatoria se con*iere a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a *in de que esa libertad sea restablecida, siempre que no sea despose"do totalmente del inmueble, en cuyo caso corresponde la accin reivindicatoria 0egitimacin activa: 0os titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin, sean sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal# o sobre cosa ajena: usu*ructo, uso, habitacin y anticresis, est!n legitimados activamente para ejercer esta accin 0egitimacin pasiva: ;se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el due>o del inmueble, arrog!ndose sobre $l alguna servidumbre indebida
UDA 2*
1$$. PU!LICIDAD. CONCEPTO. LA PU!LICIDAD ) LOS D. REALES. SISTEMAS DE
PU!LICIDAD. LA POSESIN ) LA PU!LICIDAD. Concepto de publicidad registral Es aquella publicidad jur"dica (da a conocer hechos jur"dicos y su *inalidad es la produccin de e*ectos jur"dicos) que se obtiene por medio de un rgano espec"*ico, llamado registro 0a publicidad y los derechos reales: Aevistiendo los derechos reales el car!cter de absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a trav$s de su publicidad 7egn :elez: ';.or la naturaleza de las cosas se comprende desde el primer momento que el derecho real debe mani*estarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible %o se concibe que una sociedad est$ obligada a respetar un derecho que no conoce ; 0a publicidad cumple, adem!s, una importante *uncin en orden al comercio jur"dico y al desarrollo del cr$dito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, bene*iciando de tal modo, no slo a $ste sino a toda la sociedad 7istemas de publicidad: se clasi*ican en registrales y no registrales: %o registrales: ,qu" la publicidad se cumple no a trav$s de la inscripcin en registros sino por otros medios ,s", en el sistema *ranc$s originario del Cdigo Civil el derecho real se trasmit"a por la sola *uerza del contrato, y la celebracin de $ste, en consecuencia, constitu"a su*iciente publicidad Aegistrales: 7i bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en comunidades peque>as, se torna totalmente ine*icaz cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradicin queda en estos casos pr!cticamente oculta, como la celebracin del contrato 7e vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros la e+istencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as" como su trasmisin y e+tincin Ello, en un primer momento, slo *uncion para los inmuebles <as el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria oblig a que aparecieran tambi$n registros destinados a las cosas muebles, origin!ndose la categor"a de las ;cosas muebles registrables;, teniendo en cuenta la gran importancia econmico jur"dica que muchos de ellos revisten, p ej automotores, aeronaves, buques, etc 0a posesin y la publicidad El tema a debatir es si la posesin derivada de la tradicin puede, en ciertos casos en materia inmobiliaria, constituirse en un modo de publicidad registral y, en consecuencia, si esa posesin puede ser opuesta a terceros 0a jurisprudencia en el caso
;38-A87; determin que cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria triun*a la primera en el tiempo, siempre que sea de buena *e
1$%. PU!LICIDAD RE"ISTRAL: DISTINTAS CLASES DE RE"ISTROS.
7e pueden distinguir cinco clases de registros: a) Aegistro de hechos: el registro anota y da a conocer simplemente un hecho, por ejemplo el Aegistro Civil cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona 0a inscripcin no le agrega un elemento m!s al hecho, el cual se ha producido con independencia de su registracin Zsta tiene como *in *acilitar la prueba del hecho ocurrido y nada m!s b) Aegistro de actos y contratos: el acto jur"dico o el contrato no e+isten si no se celebran en el registro en el cual quedan incorporados# por ejemplo, el matrimonio no e+iste si no se celebra en el Aegistro Civil y ante el o*icial pblico competente para actuar en ese registro 3ambi$n es de actos y contratos el registro notarial a cargo de un escribano, por concesin del Estado autorizada por un escribano pblico titular o adscripto a un registro notarial, y que acta en la es*era de su competencia c) Aegistro de documentos es una variedad del registro de hechos .or documento se entiende a una cosa mueble representativa de un hecho En lugar de ser registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que contiene el hecho: se registra el documento como un hecho, incorpor!ndolo pero sin someterlo a un an!lisis o cali*icacin, salvo en lo concerniente a la propia competencia del registro 7on ejemplo de este tipo de registros el de testamentos, el de mandatos, etc d) Aegistro de t"tulos: es una variedad del registro de actos y contratos <ientras en el registro de actos y contratos, $stos no e+isten si la voluntad no es e+presada directamente ante el registrador, en el de t"tulos el acto o el contrato e+iste aunque haya sido celebrado, *uera del registro, si se realiz ante otro *uncionario (juez o escribano) que ha sometido el acto o contrato al pertinente e+amen de legalidad El acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jur"dico causal (t"tulo) que es, en de*initiva, el objeto de la registracin e) Aegistro de derechos: esta clase de registros no e+iste en nuestro sistema jur"dico y slo es posible en aquellos que, como el sistema alem!n, mediante el llamado acto abstracto de enajenacin, logran separar la causa del negocio, del e*ecto, esto es de la transmisin, siendo esto ltimo lo registrable en este tipo de registros 8tra clasi*icacin, segn su naturaleza y *inalidad: a) .ersonales y reales 0os primeros tienen *undamentalmente en miras al sujeto (personas *"sicas o jur"dicas) y no al objeto de la registracin Es personal cuando su eje es el sujeto titular 0as registraciones personales pueden re*erirse a aspectos generales de la persona y no en relacin a bienes determinados 0os reales son aquellos que se re*ieren al objeto de la registracin, generalmente las cosas, sean $stas muebles o inmuebles b) -e transcripcin y de inscripcin En los primeros, la registracin se e*ecta mediante la transcripcin literal e "ntegra del documento, o por medio de su incorporacin o la de una copia Es propio de los registros de documentos Como ejemplo se puede citar al Aegistro de
<andatos En el registro de inscripcin, en cambio, el asiento se practica realizando un e+tracto de las constancias que, segn la ley, deben ser publicadas# las que, trat!ndose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real c) -eclarativos y constitutivos 0a distincin radica en cuanto a si el acto que se inscribe e+iste o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripcin En los llamados registros declarativos, el derecho e+iste antes que ingrese el documento 0a inscripcin hace que ese derecho e+istente pase a ser oponible a ciertos terceros 9n caso de registro declarativo es el de la .ropiedad &nmueble 0a inscripcin es constitutiva cuando el derecho nace con ella En nuestro sistema, el registro de automotores es constitutivo
1$*. DERECHO
RE"ISTRAL INMO!ILIARIO: NOCIN. TERMINOLO"#A. CARACTERES. RELACIONES CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO.
CONCEPTO.
Concepto: es el conjunto de normas y principios que regulan la organizacin, el *uncionamiento y los e*ectos de la publicidad registral, en *uncin de la constitucin, transmisin, modi*icacin y e+tincin de los derechos reales sobre inmuebles 7u objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a relaciones nacidas e+tra/registralmente 0a razn de ser del derecho registral inmobiliario es el de ser un instrumento de seguridad 3erminolog"a ,lgunos autores espa>oles lo denominan derecho hipotecario Esta terminolog"a esta hoy totalmente superada, y es adem!s incorrecta, pues es demasiado restringida al e+cluir a los otros derechos reales re*eridos a inmuebles ,simismo, es demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio 0a mayor"a de los autores espa>oles hablan de derecho inmobiliario registral, terminolog"a que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta registracin inmobiliaria es slo una especie del g$nero derecho registral -e ah" deriva como terminolog"a correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy cuenta con mayor aceptacin Aelaciones del -erecho registral con otras ramas del derecho: El -erecho Aegistral se aparta del -erecho Civil y hasta en algunas oportunidades lo complementa introduciendo nuevos elementos -erecho Comercial: El Cdigo de Comercio ha establecido la e+istencia de un Aegistro especial para anotar la condicin de comerciantes y rubricar los libros mercantiles 0a 0ey de 7ociedades Comerciales que crea el Aegistro %acional de 7ociedades por ,cciones 0a trans*erencia de *ondos de comercios en donde interviene el Aegistro .blico de Comercio -erecho ,dministrativo: En nuestro pa"s los Aegistros inscriptores son organismos estatales, dependiendo del <inisterio de Econom"a o del <inisterio de Nusticia, o de Pobierno 7u personal integra los cuadros administrativos, e+istiendo un control a cargo del estado, el que se ejerce en el !mbito del -erecho ,dministrativo -erecho 3ributario: En todo lo relativo a los impuestos y sellados que deber!n abonarse para la registracin
-erecho .enal: 0as leyes sobre .atentes y <arcas, .ropiedad &ntelectual, .renda sin -esplazamiento y Aegistro de ,utomotores contienen sanciones de tipo penal que coadyuvan a la tutela jur"dica emanada de esas disposiciones -erecho .rocesal: 0as leyes que organizan el *uncionamiento de los registros incluyen en sus normativas reglas procesales o bien remiten a las normas contenidas en los Cdigos de .rocedimiento -erecho %otarial: 0a gran mayor"a de documentos que se presentan para la registracin son de origen notarial, es por ellos que a los notarios les interesa sobremanera el buen *uncionamiento de los Aegistros, ya que estos complementan su labor, en especial los registros &nmobiliarios
1$+. SISTEMAS RE"ISTRALES: SISTEMA FRANC1S ALEMN SUI-O ) AUSTRALIANO
'TORRENS&. Concepto Cuando se habla de sistemas reg"strales se hace re*erencia a las di*erentes *ormas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, as" como tambi$n a los di*erentes e*ectos que en $stos puede tener la inscripcin, no slo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino tambi$n en lo concerniente a la proteccin de los terceros 7istema Cranc$s: En el derecho *ranc$s con el Cdigo de %apolen la distincin entre t"tulo y modo desaparece y tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren por el mero transcurso del tiempo En la Aevolucin Crancesa se ordena la inscripcin de las hipotecas que luego se e+tendi a las transmisiones inmobiliarias y m!s adelante en ?HDD se orden la transcripcin de la constitucin de derechos reales sobre inmuebles, incluso de ciertos derechos personales (arrendamientos) pero siempre que se tratara de actos entre vivos El sistema de registracin *rancesa es meramente declarativo y en consecuencia lo que estaba inscripto resultaba oponible a terceros 0a inscripcin se realizaba en *orma cronolgica personal, es decir no e+ist"a el sistema del *olio real En las ltimas d$cadas se ha ido volcando el sistema del *olio personal al *olio real, la inscripcin ahora es obligatoria y se inscriben tanto las trans*erencias por actos entre vivos como las que tienen su origen por causa de muerte 7istema ,lem!n: 7e caracteriza por ser un sistema que utiliza el *olio real, cada inmueble tiene una hoja registral en donde se inscribe todo lo relacionado con $l 0a inscripcin es constitutiva, es decir el derecho real no e+iste en tanto y en cuanto no se encuentre inscripto Es el ejemplo t"pico de Aegistro de derechos, no registra el acto jur"dico causal contenido en el documento sino lo que registran es el derecho real El sistema alem!n consagra la *e pblica registral y en consecuencia si un tercero de buena *e se apoya en una in*ormacin registral por m!s que esa in*ormacin sea ine+acta la adquisicin queda
per*eccionada, siendo su*iciente su buena *e y haberse apoyado en la in*ormacin proporcionada por el Aegistro ,dem!s, la inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del dominio En este sistema el tercero tiene una mayor proteccin si es de buena *e y a t"tulo oneroso a trav$s de la Ce .blica Aegistral 7istema suizo: es similar al sistema alem!n 0a inscripcin es constitutiva y no declarativa Es real y no personal 7istema ,ustraliano o 3orrens: 0a matriculacin del inmueble es un requisito *undamental para que *uncione el sistema, la que se inicia a peticin del propietario El Aegistro realiza un minucioso an!lisis de los t"tulos y de la con*iguracin *"sica del inmueble, luego de lo cual se da una oportunidad a los terceros para que puedan *ormular oposiciones al pedido de matriculacin 7i nadie se opone y todo est! en orden, el registro emite el llamado certi*icado de t"tulo por duplicado, uno le entrega al titular del dominio y constituye su t"tulo de propiedad, mientras que el otro ejemplar queda en el registro .ara trans*erir el dominio, se presenta en el registro el acto jur"dico causal y el certi*icado de t"tulo y si todo est! en orden anula el certi*icado anterior y emite un nuevo certi*icado Ellos consideran que con cada transmisin, el dominio vuelve al Estado, que es quien lo transmite al nuevo titular y en el supuesto de ine+actitudes, el Estado abona una indemnizacin Es real pues toma al inmueble como unidad y no slo es constitutivo, sino tambi$n convalidante, puesto que purga al t"tulo de cualquier nulidad al entenderse que la cosa vuelve al dominio del estado cada vez que se e*ecta una trans*erencia
1$.. DERECHO
RE"ISTRAL: EL ART. 2%0% CC SU COMPLEMENTACIN POR EL DECRETO-LE) 1+..01
FUENTE
CR#TICA
SU
Cuente: 0a recomendacin nR 5 aprobada en el &&& Congreso %acional de -erecho Civil, celebrado en Crdoba, es la *uente inmediata del art @D2D 0a redaccin del art @D2D no ha sido *eliz y encierra en s" misma una grave contradiccin entre su primera parte y el ltimo p!rra*o El te+to propuesto era para el agregado de un nuevo art 42D@ ' a tradicin requerida para la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se ju#gar, perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos t'tulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda y en todos los dem,s casos esas adquisiciones o transmisiones no ser,n oponibles a terceros mientras no est(n registradas. )n los casos de transmisin hereditaria la inscripcin tendr, efecto retroactivo a la fecha de fallecimiento del causante( 0a recomendacin propone una inscripcin constitutiva, salvo en los casos en que la adquisicin se opera sin tradicin, y por ende no son supuestos de aplicacin de la teor"a del t"tulo y del modo; El te+to del art @D2D segn la ley ?6 6??: ; a adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se ju#gar, perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos t'tulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. )sas adquisiciones o transmisiones no ser,n oponibles a terceros mientras no est(n registradas;
Cr"tica: a) En la parte ?\ de la recomendacin nR 5, la inscripcin per*ecciona a la tradicin, es un elemento de la tradicin En cambio, en la parte ?\ del art @D2D, la inscripcin per*ecciona la adquisicin, ya no es un elemento de la tradicin, sino que es un requisito, adem!s de la tradicin .ero al igual que el p!rr ?R de la recomendacin nR 5, el del art @D2D consagra una inscripcin constitutiva, ya que sin inscripcin no hay adquisicin En la parte @\ se advierte la contradiccin con la *uente En e*ecto, el p!rr @R de la recomendacin empezaba diciendo ;en los dem!s casos;, lo que es suprimido en el art @D2D b) 0a contradiccin en cuanto al e*ecto de la inscripcin se disipa cuando el art @D2D, en su parte ?\, dice que las adquisiciones slo se per*eccionan con la inscripcin del t"tulo en el registro, y consagra una inscripcin constitutiva En cambio cuando en la parte @\ e+presa que las adquisiciones ser!n oponibles con la registracin, consagra un sistema declarativo c) 0a contradiccin apuntada en el art @D2D *ue puesta de inmediato de resalto por los primeros comentarios a la re*orma El tema se subsan con el dictado de la ley nacional de registros, ?6 H2?, que en su art @R establece claramente que la inscripcin es a los *ines de la oponibilidad a terceros Este te+to completa al art @D2D
1$/. R1"IMEN RE"ISTRAL DE LOS AUTOMOTORES. CASO DE !UENA FE EN LA VENTA
DE LOS AUTOMOTORES DENUNCIA DE VENTA. ,utomotor: cosa mueble, que est! provista de un mecanismo de autopropulsin, incorporado en su cuerpo o vinculada a $ste, que se desplaza *undamentalmente por tierra, destinada al transporte de personas o cosas %aturaleza jur"dica: En el actual r$gimen legal argentino, los automotores son cosas muebles registrables El art ?R del -ecreto 0ey EDH@UDH dice que ;la transmisin del dominio de los automotores deber! *ormalizarse por instrumento pblico o privado y slo producir! e*ectos entre las partes y con relacin a terceros desde la *echa de su inscripcin en el Aegistro de .ropiedad del ,utomotor; 7i no se inscribe el t"tulo no se operar! la transmisin, aunque se haya hecho entrega de la posesin , la inversa, la inscripcin es su*iciente para trans*erir el dominio aunque no se haya hecho tradicin del veh"culo 0a *alta de inscripcin puede acarrear graves consecuencias a las partes, por ejemplo, el comprador, aunque haya recibido la posesin del automotor, como todav"a no es propietario estar! siempre e+puesto a que los acreedores del vendedor embarguen el veh"culo que contina perteneciendo a la persona a cuyo nombre *igura inscripto (caso muy comn en tribunales) .or su parte, el vendedor que ha entregado la posesin del automvil sin que se haya e*ectuado la trans*erencia por v"a de la pertinente inscripcin, corre el riesgo de que con el veh"culo se ocasionen da>os a terceros y que la v"ctima dirija su accin contra $l, que contina siendo el propietario de la cosa mientras no se registre la trans*erencia
Aesumiendo: a) 0a propiedad del automotor se transmite por la inscripcin registral que tiene car!cter constitutivo b) El t"tulo slo engendra derechos personales a cargo de las partes c) 0a entrega de la posesin resulta insu*iciente, y la *alta de inscripcin puede resultar perjudicial tanto para el vendedor como para el comprador d) 0a trans*erencia registral del dominio, mientras se conserva la posesin e*ectiva del automotor, puede crear una grave presuncin de simulacin del acto Caso de buena *e: el art"culo 42?E bis del CC establece lo siguiente: ;El que durante tres a>os ha pose"do con buena *e una cosa mueble robada o perdida adquiere el dominio por prescripcin 7i se trata de cosas muebles cuya tras*erencia e+ija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos a>os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas, en ambos casos la posesin debe ser de buena *e y contina; , su vez el art 4 del A$gimen Nur"dico del ,utomotor establece: 'El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podr! repeler la accin reivindicatoria transcurridos -87 (@) a>os de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese pose"do de buena *e y en *orma continua( -enuncia de venta: es la comunicacin e*ectuada por el titular de un dominio al haber entregado el rodado a otra persona en car!cter de poseedor o tenedor (en $ste caso no se trata de haber prestado el veh"culo en *orma moment!nea, sino una entrega del uso y goce de la cosa originada en un acto jur"dico registrable como puede ser el leasing o el usu*ructo) 9na vez e*ectuada la entrega del automotor al comprador y sea cual *uere el tiempo transcurrido desde ese hecho, el vendedor titular registral podr! comunicar esa circunstancia al registro seccional donde aqu$l estuviese radicado Es necesaria debido a lo prescripto en el art @6 del A$gimen Nur"dico del ,utomotor: 'hasta tanto se inscriba la trans*erencia el transmitente ser! civilmente responsable por los da>os y perjuicios que se produzcan con el automotor en su car!cter de due>o de la cosa %o obstante, si con anterioridad al hecho que motive su responsabilidad el transmitente hubiere comunicado al registro que hizo tradicin del automotor, se reputar! que el adquirente o quienes de $ste ltimo hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesin de aquel, revisten con relacin al transmitente el car!cter de terceros por quien $l no debe responder y que el automotor *ue usado contra su voluntad(
UDA 2+
1%0. ANLISIS DEL DECRETO-LE) 1+..01: A& DOCUMENTOS INSCRI!I!LES; RE@UISITOS.
!& NATURALE-A ,UR#DICA ) EFECTOS DE LA INSCRIPCIN. a) -eben ser anotados o inscriptos, segn el art @ los siguientes documentos: ? 0os que constituyan, trasmitan, declaren, modi*iquen o e+tingan derechos reales sobre inmuebles @ 0os que dispongan embargos, inhibiciones y dem!s providencias cautelares 1 0os establecidos por otras leyes nacionales o provinciales 0os requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Aegistro son: ;Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda;, ;3ener las *ormalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est! *acultado para hacerlo, ;Aevestir el car!cter de aut$nticos y hacer *e por s" mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de t"tulo al dominio, derecho real o asiento practicable En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos e+cepcionales y e+presos que establezcan las leyes, como por ejemplo en el r$gimen de prehorizontalidad b) 0a inscripcin corresponde a los e*ectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los t"tulos que se inscriben :ale decir que tiene una *uncin declarativa y no constitutiva del derecho real ,dem!s la inscripcin no subsana los de*ectos del t"tulo: la *e pblica registral slo cabe en el aspecto *ormal y puede ser dejada sin e*ecto si la anotacin no concuerda con la realidad jur"dica e+trarregistral
1%1. DERECHO RE"ISTRAL INMO!ILIARIO: PRINCIPIO DE RO"ACIN.
El Aegistro no procede de o*icio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas, de all" que este principio se denomine tambi$n ;de la instancia; 0a intervencin del Aegistro es siempre ;rogada;, peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral E+isten algunas e+cepciones a este principio: ?/ 0a inscripcin de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los veinte a>os a contar de la toma de razn, de con*ormidad a lo dispuesto en el CC) si antes no se renovare
@/ 0as anotaciones de embargos, inhibiciones y dem!s providencias cautelares tambi$n caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco a>os de la toma de razn, salvo disposicin en contrario de las leves 1/ 0as anotaciones provisionales previstas por la ley, como el caso de documentos observados por el Aegistro que se inscriben provisoriamente, en principio por ciento ochenta d"as renovables, y el caso de documentos rechazados por el Aegistro, de cuya presentacin se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones previsionales 4/ 0as anotaciones sobre e+pedicin de certi*icados, cuyos e*ectos se e+tienden por el plazo de validez del certi*icado m!s el que se otorga para inscribir el t"tulo
1%2. DERECHO RE"ISTRAL INMO!ILIARIO: PETICIN DE INSCRIPCIN. FORMA DE LA
PETICIN. ASIENTO DE PRESENTACIN. DESISTIMIENTO DE LA INSCRIPCIN. -e acuerdo al principio de rogacin, toda modi*icacin de una determinada situacin registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente legitimada para ello El registro no procede de o*icio, sino a pedido de parte legitimada 0egitimacin: la ley dispone que est!n legitimadas las siguientes personas: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal# b) Muien tuviere inter$s en asegurar el derecho que se ha de registrar# c) a ciertas y determinadas personas *acultadas por la ley Corma: la ley dispone que la peticin sea redactada en la *orma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin local ,siento de presentacin: e+iste una vinculacin entre el principio de rogacin y el asiento de presentacin en el libro diario ]nicamente e*ectuando el asiento se habr! rogado inscripcin o anotacin y por ende slo as" tiene e+teriorizacin registral la rogacin 9n documento inscribible que se halla dentro del registro, si no ha tenido entrada en el libro diario, o asiento de presentacin, no puede ser inscripto, puesto que carece de vital"simos e*ectos que le con*iere la constancia de presentacin -esistimiento de la &nscripcin: 0a accin de rogacin, en principio, no es obligatoria, pero una vez iniciada contina de o*icio ,hora bien, al no ser obligatoria nada obsta a que se la desista El desistimiento es la peticin que se e*ecta en el registro para que se interrumpa el e+amen del documento cuya inscripcin o anotacin se rog, o se deje sin e*ecto la cali*icacin producida Es *actible el desistimiento del tr!mite inscriptorio si se pide dentro del lapso que pudiera mediar entre el asiento de presentacin del documento y su registracin 0a doctrina discute si es v!lido el desistimiento cuando se produce despu$s de la inscripcin del documento
1%3. PRINCIPIO DE LE"ALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIN CALIFICADORA. ALCANCE.
,URISPRUDENCIA. FORMAS EATR#NSECAS.
.rincipio de legalidad: consiste en la *acultad que tiene el registro de e+aminar el t"tulo cuya toma de razn se solicita, para veri*icar si rene los requisitos e+igidos para poder ser inscripto, y que se e*ectivizan a trav$s de la llamada ;cali*icacin registral;, que puede aceptar el t"tulo o rechazarlo, y en este ltimo caso, provisional o de*initivamente 0a *acultad de cali*icacin que compete al registrado tendr! mayor o menor amplitud segn los alcances que cada orden jur"dico otorgue a la inscripcin, convalidatoria o no de los del t"tulo, respecto de terceros 0"mites: la ley dispone que el Aegistro e+aminar! la legalidad de las *ormas e+tr"nsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, ateni$ndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos El tema acerca de cu!les son los l"mites al ejercicio de la *uncin cali*icadora del registro en nuestro sistema es pol$mico 0a jurisprudencia, a partir del caso Celdman, (donde se decid"a si el consentimiento conyugal hace o no a las *ormas e+tr"nsecas y es por lo tanto observable por los Aegistros), resolvi que ;en la ley e+isten argumentos signi*icativos que permiten e+tender la cali*icacin del registrador m!s all! de las *ormas e+tr"nsecas para penetrar en cierta medida en el contenido del acto(
1%$. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Este principio establece que entre dos documentos que ingresen al Aegistro va a tener prioridad el que primero ingrese en el tiempo Clases: la prioridad puede ser e+cluyente o no e+cluyente o E+cluyente: se con*igura cuando se trata de derechos incompatibles entre s", como ser"a el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes di*erentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas En este caso el documento que tiene prioridad se inscribir!, rechaz!ndose sin inscribir el otro o %o e+cluyente o de rango: se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatibles entre s", como ser"a el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usu*ructo, o un usu*ructo y un embargo, etc$tera En este caso, ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendr! prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente 0a e+tensin del certi*icado provoca una reserva a *avor del requirente si $ste presenta a inscripcin un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certi*icacin y la inscripcin se produce en el t$rmino, pues el pedido de certi*icacin tiene el e*ecto de anotacin preventiva 8 sea que el documento queda inscripto a la *echa del pedido El principio de prioridad puede ser alterado por voluntad de las partes, que permite sustraerse del orden temporal ;mediante declaracin de su voluntad *ormulada con precisin y claridad, estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que $sta sea compartida
1%%. DERECHO
RE"ISTRAL: INSCRIPCIN PROVISORIA. PLA-OS. INSCRIPCIN CONDICIONAL. EL CONTENCIOSO RE"ISTRAL.
PRRRO"A.
&nscripcin provisoria: en base a la *uncin cali*icadora del Aegistro, en el caso de que de la cali*icacin resulte un documento con de*ecto subsanable, el registro deber! inscribir el documento en *orma provisoria por el t$rmino de ciento ochenta d"as, plazo durante el cual deber!n recti*icarse los de*ectos .lazos: si el interesado acepta la observacin, durante los ciento ochenta d"as pueden ocurrir estas circunstancias: a) Mue se subsane el de*ecto, en cuyo caso la inscripcin provisoria se trans*orma en de*initiva, y con e*ectos retroactivos a la *echa de e+pedicin del certi*icado, si se cumpli al respecto con todos los recaudos de ley b) Mue no se subsane el documento, pero antes de vencer los ciento ochenta d"as se solicite en *orma *undada una prrroga de la inscripcin provisoria 7i el registro concede la prrroga, lo que debe ser hecho por per"odo determinado, durante $ste subsiste la inscripcin provisoria con todos sus e*ectos c) 7i no se concede la prrroga o si directamente vencidos los ciento ochenta d"as el de*ecto no se subsana y se presenta el documento nuevamente para su inscripcin, $sta caduca de pleno derecho, con la consecuencia de que deja de ser oponible a terceros 7i el requirente no estuviere de acuerdo con la inscripcin provisoria por ciento ochenta d"as, deber! solicitar al Aegistro que recti*ique la decisin, agregando que cuando la decisin no *uese recti*icada podr! promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, la que deber! *ijar tambi$n los plazos m!+imos dentro de los cuales deber!n sustanciarse los recursos &nscripcin condicional: la anotacin en el correspondiente *olio del inmueble, de la e+pedicin de un certi*icado para la realizacin de un determinado acto, produce los e*ectos de una anotacin preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto, siempre que $ste se instrumentara e inscribiera dentro de los plazos legales# quien solicit y obtuvo a su *avor el certi*icado, tiene asegurada prioridad a su *avor, pero no que el Aegistro quede paralizado durante el lapso indicado .ueden e+pedirse otros certi*icados e ingresar anotaciones preventivas aunque en *orma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jur"dico en gestin as" publicitado tendr! prioridad sobre dichas certi*icaciones y anotaciones Contencioso registral: cuando el Aegistro inscribe el documento en *orma provisoria, el adquirente tiene el recurso de recali*icacin 7e discute si tambi$n corresponde el recurso de recali*icacin en el caso de rechazo del documento por considerarlo el Aegistro viciado de nulidad absoluta# en este caso el adquirente cuenta con los recursos administrativos de
Aeconsideracin y luego el Ner!rquico 7i luego de contestar el director del registro en *orma negativa, se cierra la v"a administrativa, con lo que le queda al interesado la v"a contenciosa, llamada contencioso registral
1%*. DERECHO RE"ISTRAL: PRINCIPIO DE MATRICULACIN: CONCEPTO. INMUE!LES
DEL DOMINIO P2!LICO. EL FOLIO REAL NOCIN ELEMENTOS @UE CONTIENE. SU!DIVISIN ) UNIFICACIN DE INMUE!LES. Concepto: a *ines de cumplir con el principio de especialidad, es el procedimiento que, tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso en *orma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo *olio donde se le determina y se le da una caracter"stica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento pblico posterior que modi*ique dicha determinacin, permanece inalterable -ominio pblico: Muedan e+cluidos de la matriculacin los inmuebles del dominio pblico# puesto que, por tratarse de cosas *uera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales, as" como tambi$n revisten la categor"a de bienes inembargables Colio real: 0a matriculacin se cumple destinando a cada inmueble un *olio especial con una caracter"stica de ordenamiento, que servir! para designarlo 7e contrapone al *olio personal, cuando a cada *olio se lo individualiza en base el titular del derecho Elementos: 9na vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del *olio se registrar!n: a) 0as posteriores trasmisiones de dominio# b) las hipotecas, otros derechos reales y dem!s limitaciones que se relacionen con el dominio# c) las cancelaciones o e+tinciones que corresponda# d) las constancias de las certi*icaciones e+pedidas El *olio real permanecer! inalterable en tanto no se modi*ique la con*iguracin *"sica del inmueble como consecuencia de su ane+in a otro inmueble, su subdivisin o su uni*icacin con otro Casos: a) 7ubdivisin -e un inmueble surgen dos o m!s inmuebles Es necesario con*eccionar y aprobar un plano al e*ecto 0uego de ello se procede a la anulacin del *olio correspondiente al inmueble subdividido y se con*eccionan tantos nuevos *olios como nuevos inmuebles resulten de la subdivisin b) ,ne+in y uni*icacin -e varios inmuebles surge uno solo 3ambi$n es e+igencia la con*eccin y aprobacin de un plano al e*ecto 0uego de ello se anulan los *olios correspondientes a los inmuebles ane+ados o uni*icados y se con*ecciona uno nuevo en base a los datos resultantes del plano, coloc!ndose la nueva titularidad que surge del instrumento jur"dico o portante del negocio que genera la uni*icacin
1%+. DERECHO RE"ISTRAL: CERTIFICADO CON RESERVA DE PRIORIDAD: PLA-O DE
VALIDE- DEL CERTIFICADO; CERTIFICADO USADO POR DISTINTO ESCRI!ANO O PARA UN ACTO DISTINTO; ESCRITURA SIN CERTIFICADO. Aeserva de prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al *uturo adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jur"dico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que *ija la ley, el derecho real resultante ser! oponible a terceros con e*ecto retroactivo a la *echa en que se e+pidi el certi*icado e+igido para dicho acto .lazo de validez El plazo de validez de los certi*icados var"a en *uncin del lugar donde tiene radicada su o*icina el escribano o *uncionario pblico que autorizar! el acto para el cual se solicita el certi*icado En tal sentido, la ley *ija como plazo de validez el de quince, veinticinco o treinta d"as, segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o *uncionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Aegistro, en el interior de la provincia o territorio o *uera del !mbito de la provincia E*ectos del vencimiento del plazo 0os plazos de validez del certi*icado se cuentan por d"as corridos y son perentorios .roducido su vencimiento los e*ectos son: ?) Aespecto de la prioridad 7i el certi*icado no *ue usado se pierde la reserva de prioridad y todas aquellas inscripciones o anotaciones practicadas en *orma condicional por e*ecto del bloqueo, pasan a revestir el car!cter de de*initivas @) Aespecto de la validez de la escritura 7i la escritura se autoriza cuando ya ha vencido el plazo de validez del certi*icado, la escritura ser! igualmente v!lida, pero sus e*ectos respecto de terceros interesados correr! a partir de la *echa de su presentacin Certi*icado utilizado por distinto escribano: En principio, el certi*icado debe ser usado por el escribano o *uncionario solicitante y a los *ines para los cuales lo requiri E+cepciones admitidas ?) Cuando es utilizado por el reemplazante legal del escribano o *uncionario que lo solicit @) Cuando es utilizado por el escribano adscripto al registro, y lo hab"a solicitado el titular o viceversa 1) Cuando en la solicitud se indica que el certi*icado va a ser utilizado por otro escribano, indic!ndose en ella el nombre, domicilio y registro de quien en de*initiva va a autorizar el documento Cabe preguntarse qu$ incidencia tiene el hecho de que el certi*icado sea usado por un escribano distinto a quien lo solicit, m!s all! de los casos admitidos 7e ha se>alado al respecto que se pierde la reserva de prioridad si el certi*icado es usado por un registro notarial di*erente de aquel para el cual *ue solicitado Certi*icado usado para un acto distinto: En principio el certi*icado debe ser usado para autorizar el acto para el cual *ue requerido y que debe ser individualizado en la solicitud El tipo de acto de que se trata es un elemento *undamental del negocio jur"dico en gestin 7i no obstante ello, con el
certi*icado solicitado el *uncionario autoriza un acto di*erente, la conclusin que cabe es la siguiente: si el ;acto dispositivo es de mayor e+tensin que aquel para el cual se solicit; se pierden los e*ectos de la reserva de prioridad Esto es as" porque la alteracin del acto puede perjudicar los derechos de terceros interesados que han obtenido una anotacin condicional En s"ntesis, se pierde la reserva de prioridad cuando el certi*icado es usado por un escribano distinto del requirente, salvo los casos permitidos, y cuando es usado para un acto distinto de mayor e+tensin para el que se solicit primitivamente Escritura sin certi*icado: dice la ley: ;ningn escribano o *uncionario pblico podr! autorizar documentos de transmisin, constitucin, modi*icacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el t"tulo inscripto en el Aegistro, as" como certi*icacin e+pedida a tal e*ecto por dicha o*icina en la que se consigne el estado jur"dico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas( %o obstante la obligatoriedad que resulta de la ley, una escritura que se otorgare sin haber sido solicitado el pertinente certi*icado ser! igualmente v!lida, ya que las causas de nulidad de las escrituras est!n establecidas en los arts ?224 y ?22D del CC El art ?224, parte @, e+presa que la inobservancia de *ormalidades que no sean las de los arts ?224 y ?22D, ;no anula las escrituras, pero los escribanos o *uncionarios pblicos, pueden ser penados por sus omisiones con una multa; 0a *alta de certi*icado traer! como consecuencia que la escritura slo ser! oponible a los terceros interesados desde el momento de su presentacin en el registro, no gozando de la reserva de prioridad indirecta ni del e*ecto retroactivo de la inscripcin
1%.. DERECHO RE"ISTRAL INMO!ILIARIO: !LO@UEO O CIERRE RE"ISTRAL
El despacho de un certi*icado se dice que produce un ;cierre; o ;bloqueo registral;, que *avorece a quien solicit el certi*icado, registral el cual tiene de esta *orma garantizado que la situacin registral no variar! y permanecer! para $l, tal cual era a la *echa de e+pedicin del certi*icado, durante todo el plazo establecido 0a e+presin ;bloqueo; o ;cierre;, slo signi*ica que quien solicit y obtuvo a su *avor el certi*icado, tiene asegurada prioridad a su *avor, pero no que el Aegistro quede paralizado durante el lapso indicado .ueden e+pedirse otros certi*icados e ingresar anotaciones preventivas (p ej , embargos) aunque en *orma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jur"dico en gestin as" publicitado tendr! prioridad sobre dichas certi*icaciones y anotaciones
1%/. EL TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO. TRACTO A!REVIADO DISTINTOS SUPUESTOS.
PRINCIPIOS DE PRIORIDAD DE RAN"O. .rincipio de tracto sucesivo: 3iene por *in conservar el orden regular de los sucesivos titulares reg"strales, de modo tal que todos los actos dispositivos *orman un encadenamiento per*ecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solucin de continuidad: ;cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente leg"timo ; El requisito de que cada nueva inscripcin se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de matriculacin de u n inmueble no matriculado o cuando se produce la
adquisicin de un inmueble matriculado por usucapin 0as e+cepciones a este principio con*orman el ;3racto abreviado; 3racto abreviado: es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento nico dos o m!s transmisiones operadas desde el titular inscripto %o son una e+cepcin a la regla general, sino slo al rigor de su mani*estacin *ormal 0a ley contina e+igiendo el per*ecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se e+ige la continuidad del tracto
1
0a ley enuncia cuatro supuestos: a) ;Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contra"das en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre ( b) ;Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge; c) ;Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios; d) ;Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en *orma simult!nea y se re*ieran a negocios jur"dicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos *uncionarios; 0a doctrina discute si esta lista es ta+ativa o enunciativa 7i aceptamos que en nuestro sistema la inscripcin es declarativa y que, por consiguiente, el tracto sucesivo es un tema que no ata>e a la disposicin del derecho inscripto, sino a la *orma de practicar los asientos en el registro, resulta indiscutible el car!cter enunciativo de las hiptesis de tracto abreviado .rincipios de prioridad de rango: a) .rincipio general en materia de convenciones sobre el rango: las convenciones sobre el rango encuadran en el principio general del art ??56 del CC y por ende, cualquier negociacin en este aspecto, es v!lida en tanto no sea contraria al orden pblico, la moral y las buenas costumbres b) <odi*icaciones legales al principio de prioridad: ? Aeserva de prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al *uturo adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jur"dico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que *ija la ley, el derecho real resultante ser! oponible a terceros con e*ecto retroactivo a la *echa en que se e+pidi el certi*icado @ E*ecto retroactivo de la inscripcin: 0a ley dispone que ;las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco d"as contados desde su otorgamiento, se considerar!n registradas a la *echa de su instrumentacin;
1*0. DERECHO
RE"ISTRAL INMO!ILIARIO: RESERVA PERMUTA ) COPARTICIPACIN DE RAN"O.
DE RAN"O;
POSPOSICIN;
Aeserva de rango Es una convencin hecha entre el propietario del bien hipotecado y el acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por la cual el constituyente se reserva el
derecho de constituir otra hipoteca, la que pasar! a tener rango pre*erente a la que se constituye en ese momento 3odos los derechos reales que sean compatibles entre s" .osposicin de rango Es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un derecho inscripto, de rango compatible, acepta retroceder en $ste en *avor de otro derecho que se constituye por ese acto 7i son varios los derechos inscriptos que se posponen, todos los titulares deben dar su con*ormidad .ermuta de rango Es el intercambio del rango entre dos derechos inscriptos, p ej el intercambio de rango de dos hipotecas inscriptas o de una hipoteca y un usu*ructo, o de una hipoteca y un embargo, etc 7i entre los dos derechos que permutan su rango e+isten otros intermedios tambi$n inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta Este perjuicio se produce si, p ej , en una permuta de rango entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que perjudica entonces a la de segundo grado Coparticipacin de rango 7e produce cuando dos o m!s hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener di*erentes *echas de constitucin y de ingreso en el registro 0a coparticipacin puede darse entre dos o m!s hipotecas ya constituidas o que se constituyen en ese momento, o tambi$n entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese acto y otra u otras a constituirse en el *uturo, en cuyo caso la coparticipacin es una variante de la reserva de rango
1*1. DERECHO
RE"ISTRAL: RECTIFICACIN DE INSCRIPCIONES. ANOTACIONES PERSONALES.
ASIENTOS.
CADUCIDAD
DE
Aecti*icacin de asientos: se entiende por ine+actitud del Aegistro todo desacuerdo que e+ista entre lo registrado y la realidad jur"dica e+traregistral 0a ine+actitud puede deberse: a) , error u omisin en el documento inscripto (p ej si se menciona en la escritura de compraventa que se ha anotado en el Aegistro que el comprador es soltero, siendo casado) en cuyo caso el asiento registral se recti*icar! siempre que se acompa>e con la pertinente solicitud documento de igual naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial con los elementos necesarios a los e*ectos de la recti*icacin b) , error u omisin material en la inscripcin misma con respecto al documento ingresado En tal caso, se proceder! a su recti*icacin, teniendo a la vista el mencionado documento Caducidad de inscripciones: segn el art 16 sin necesidad de peticin alguna, caducan de pleno derecho: a) 0a inscripcin de la hipoteca, si antes no se renovare, al vencimiento del plazo legal que, como sabemos, es de @2 a>os b) 0as que se re*ieran a medidas cautelares, tales como embargos e inhibiciones, a los D a>os, salvo disposicin contraria a las leyes
,notaciones personales: ,dem!s de los *olios o *ichas correspondientes a cada inmueble, el Aegistro deber! tener secciones donde se tomar! nota de inhibiciones e interdicciones de las personas para disponer libremente de sus bienes, y todas las circunstancias personales que de acuerdo con las leyes incidan sobre la disponibilidad jur"dica de los inmuebles Estas anotaciones de tipo personal deber!n ser relacionadas, si *uera procedente, con el *olio del inmueble que corresponda 0os o*icios que ordenen la inscripcin de inhibiciones e interdicciones, deben reunir requisitos estipulados por la ley a los e*ectos de una completa individualizacin de las personas, para conjurar el riesgo de los homnimos

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