Alienao Fiduciria, Incorporao Imobiliria e Mercado de Capitais

Estudos e Pareceres

1949.12-2 ALI-INCO

Melhim Namem Chalhub

Membro efetivo do Instituto dos Advogados Brasileiros. Advogado no Rio de Janeiro

Alienao Fiduciria, Incorporao Imobiliria e Mercado de Capitais

Estudos e Pareceres
Cesso fiduciria de crditos Patrimnio de afetao Cdigo de Defesa do Consumidor Alienao fiduciria de commodities Securitizao de crditos imobilirios Cdula de Crdito Imobilirio Locao de imvel objeto de alienao fiduciria

Rio de Janeiro

RENOVAR 2012

1949.12-2 ALI-INCO

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CIP-Brasil. Catalogao-na-fonte Sindicato Nacional dos Editores de Livros, RJ. Chalhub, Melhim Namem Alienao fiduciria, incorporao imobiliria e mercado de capitais - estudos e pareceres / Melhim Nemem Chalhub. Rio de Janeiro: Renovar, 2012. 577p. ; 23cm. ISBN 978-85-7147-835-0 1. Alienao fiduciria. I. Ttulo. CDD 343.810922
Proibida a reproduo (Lei 9.610/98) Impresso no Brasil Printed in Brazil

C184a

SOBRE O AUTOR

Melhim Namem Chalhub

Advogado, consultor e parecerista em Direito Privado. Membro do Instituto dos Advogados Brasileiros. Especialista em Direito Privado pela Faculdade de Direito da Universidade Federal Fluminense, ttulo conquistado com a monografia Negcio Fiducirio, que deu origem legislao sobre a alienao fiduciria de bens imveis em garantia, o regime fiducirio na securitizao de crditos imobilirios e a cesso fiduciria de crditos oriundos da comercializao de imveis. Autor do anteprojeto de lei do sistema de garantias fiducirias institudo pela Lei n 9.514/1997 e do anteprojeto sobre a constituio de patrimnios de afetao dos acervos das incorporaes imobilirias, regulamentada pelos arts. 31A a 31F da Lei n 4.591/1964, com a redao dada pelo art. 53 da Lei n 10.931/2004. Autor das obras Negcio fiducirio, Da incorporao Imobiliria, Propriedade imobiliria: funo social e outros aspectos, Trust Perspectivas do direito contemporneo na transmisso da propriedade para administrao de investimentos e garantia (Editora Renovar), Direitos reais (Editora Forense), Novo Direito Imobilirio e Registral (Editora Quartier Latin), entre outras.

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Prefcio

No incio dos anos 1990 o Brasil enfrentava grave crise habitacional, tendo em vista a debacle do Sistema Financeiro da Habitao, que culminou com a extino do seu rgo central, o Banco Nacional da Habitao, em 1986. Diante desse grave problema, a sociedade se mobilizou em busca de novos mecanismos capazes de viabilizar a produo imobiliria e o acesso da populao a moradias adequadas. No Congresso Nacional, realizaram-se duas Comisses Parlamentares Mistas de Inqurito visando identificar as causas da crise e buscar solues. Como parlamentar, preocupava-me sobremaneira tal situao, consciente no s da crescente demanda por moradias nos centros urbanos, como, tambm, em razo da importncia social e econmica da produo imobiliria, atividade capaz de gerar e distribuir riquezas, em larga escala e em todos os nveis da sociedade. A produo e a comercializao de imveis, como se sabe, depende de financiamentos de muito longo prazo, no menos do que 15, 20 anos, e a manuteno de um sistema estvel e permanente de financiamento da produo e venda de imveis depende, fundamentalmente, da segurana jurdica que assegure o fluxo normal dos contratos, possibilitando a contnua reaplicao de recursos em novos financiamentos. Uma das causas da crise era a deficincia das garantias imobilirias tradicionais, notadamente a hipoteca. Era necessrio, portanto, reformular o sistema de garantias ou instituir um novo sistema, que, possibilitando rpida recomposio das situaes de desequilbrio dos contratos, encoraje os investidores a redirecionar suas aplicaes para o setor da construo civil. Por essa ocasio, por intermdio do nosso amigo comum, o saudoso Ministro Arnaldo Prieto, tomei conhecimento dos estudos que o

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advogado Melhim Chalhub desenvolvia no Curso de Especializao em Direito Privado da Faculdade de Direito da Universidade Federal Fluminense. Propunha esse advogado a sistematizao dos negcios fiducirios no Direito brasileiro, contemplando um anteprojeto de lei instituindo novas garantias reais do Direito brasileiro, entre as quais a alienao fiduciria de imvel. Interessei-me por esses estudos e, consciente de que essas novas garantias poderiam contribuir decisivamente para a revitalizao do setor da produo e comercializao imobiliria, solicitei, ainda atravs do saudoso Ministro Arnaldo Prieto, um anteprojeto de lei especfico de regulamentao da alienao fiduciria para garantia dos financiamentos imobilirios, que, depois de discutido com meu assessor, o advogado Ernesto Albuquerque, converti em Projeto de Lei e apresentei na Cmara dos Deputados como substitutivo ao meu Projeto de Lei n 1.665/1996. Pouco mais de um ano depois que apresentei meu Projeto de Lei, a ideia sensibilizou o Poder Executivo, tendo o Presidente Fernando Henrique Cardoso encaminhado ao Congresso Nacional no dia 11 de junho de 1997, sob a forma do Projeto de Lei n 3242/1997, que adotou a alienao fiduciria no bojo do programa de modernizao das instituies e do direito brasileiro. Em razo do pioneirismo do Projeto que eu havia apresentado anteriormente, fui escolhido relator do Projeto do Executivo. Distribudo inicialmente s Comisses legislativas de Economia, Indstria e Comrcio, Finanas e Tributao e Constituio, Justia e Redao, o Projeto recebeu prontamente 39 emendas e diversos pedidos de audincias nas referidas comisses da Cmara dos Deputados, assim se desenhando uma tramitao prolongada e sujeita aos percalos procedimentais do processo legislativo no Congresso Nacional, que, regra geral, inviabilizam a apresentao de projetos de lei. Sucede que, em 25 de junho de 1997, o Presidente da Cmara Federal e hoje vice-presidente da Repblica, o eminente jurista Michel Temer, constitua uma Comisso Especial destinada a apreciar e proferir parecer sobre a proposio sob nossa relatoria. Reduzido, por essa forma, o caminho a ser percorrido, o Projeto de Lei veio a ser colocado em pauta na sesso ordinria do Plenrio da Cmara dos Deputados de 20 de agosto de 1997, na qual conseguimos aprovar a redao final, transformada na Lei n 9.514, sancionada em 20 de novembro de 1997, a qual, alm de dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, instituiu a alienao fiduciria de coisa

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imvel e a cesso fiduciria de crdito e regulamentou a securitizao de crditos imobilirios. No posso deixar de registrar que ao longo de toda a tramitao do Projeto e da sua votao em Plenrio contei com a valiosa assessoria tcnica do autor do anteprojeto, o Dr. Melhim Chalhub, acompanhado dos advogados Ernesto Albuquerque, meu assessor parlamentar, e Carlos Eduardo Duarte Fleury, assessor jurdico da Associao Brasileira das Empresas de Crdito Imobilirio e Poupana (ABECIP). Agora, decorridos 15 anos de vigncia da lei, constata-se o extraordinrio efeito prtico do contrato de alienao fiduciria de bens imveis. Para se avaliar o efeito das novas garantias basta comparar o nmero de financiamentos imobilirios em 1997, quando ainda no existia a alienao fiduciria, e em 2011, quando o mercado opera a pleno vapor com essa garantia: dados levantados pela ABECIP do conta de que foram financiadas 35 mil habitaes em 1997 contra 1 milho no ano de 2011. Muito justificadamente, como fruto desse trabalho, o Dr. Melhim Chalhub foi agraciado com a Medalha do Mrito Habitacional, condecorao concedida queles que realizaram trabalhos relevantes voltados para a soluo do problema financiamento imobilirio no Brasil, patrocinada pela ABECIP. Tive a honra de lhe entregar a Comenda, em solenidade realizada em So Paulo em 2009. Ao tomar conhecimento das questes abordadas nos pareceres que compem este livro, reforo minha convico quanto ao extraordinrio alcance social e econmico da lei oriunda do Projeto de Lei do qual tive a honra de ser relator no Congresso Nacional. Ao prefaciar esta obra, sinto-me recompensado e tambm homenageado, porque ambos colhemos os frutos do seu anteprojeto sobre as garantias fiducirias reproduzido no Projeto de Lei que apresentei no Congresso Nacional em 1996. A expanso do mercado imobilirio ao longo dos ltimos anos a prova definitiva de que nossa iniciativa frutificou, produzindo benficos efeitos para toda a sociedade. Recife, 20 de julho de 2012. Deputado Jos Chaves (Relator do Projeto de Lei n 3.242/1997, convertido na Lei n 9.514/1997)

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Apresentao

Esta obra rene pareceres emitidos nos ltimos dez anos a respeito das principais inovaes no campo dos direitos reais imobilirios, ocorridas a partir da dcada de 1990, e seu trfego no mercado de capitais. Selecionei para publicao trabalhos relativos a alienao fiduciria em garantia, cdula de crdito imobilirio, securitizao de crditos imobilirios, afetao patrimonial nos negcios de incorporao imobiliria e operaes correlatas no mercado de capitais, entre outras questes relevantes suscitadas pelos consulentes. Com efeito, o novo sistema de garantias reais do direito brasileiro, baseado na atribuio da fiduciria do direito de propriedade e suas relaes com o mercado de capitais, aliado a concepes igualmente inovadoras introduzidas pelo Cdigo Civil, tm reclamado a apreciao dos fundamentos doutrinrios sobre os quais foram concebidas essas novas normas e seus efeitos prticos, quando da estruturao dos negcios ou vista de conflitos de interesses da resultantes. No conjunto dos artigos e pareceres sobre essas matrias identifiquei alguns trabalhos que, dado o carter inovador dessa legislao e o extraordinrio alcance econmico e social da sua aplicao, merecem ser partilhados com profissionais do direito, estudiosos e estudantes, sobretudo tendo em vista os instigantes aspectos controvertidos que essas novas figuras podem suscitar. imperioso registrar que as questes suscitadas foram objeto de reflexo conjunta com os colegas que formularam as consultas e com outros colegas. Destaco meus colegas de Escritrio, Daniella Araujo Rosa e Pedro Papi, alm de outros estudiosos do direito aplicvel aos negcios imobilirios e ao mercado de capitais, entre eles Jos Antnio Cetraro, Mrcio Calil de Assumpo e Maria Lcia Cetraro, alm da acadmica Dalva Silva de Sousa. Niteri, julho de 2012.

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Sumrio

Parte I ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA

1. Alienao fiduciria de bens imveis. Aspectos da formao, execuo e extino do contrato. Natureza jurdica dos direitos do credor fiducirio e do devedor fiduciante. A Lei n 9.514/1997 e o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor. Efeitos em relao recuperao de empresa e falncia do devedor fiduciante. .......................................... 3 2. Locao de imvel objeto de alienao fiduciria em garantia. Inexistncia de direito de preferncia do locatrio em caso de leilo do imvel decorrente de inadimplemento do devedor fiduciante. Tratamento legal especial da clusula de vigncia da locao em caso de venda do imvel objeto de propriedade fiduciria. ............................ 21 3. Alienao fiduciria de um mesmo imvel a dois credores. .................... 33 4. Alienao fiduciria de propriedade superficiria. Caracterizao geral do direito de superfcie. Incomunicabilidade entre o direito de propriedade do solo e o da construo ou plantao............................... 41 5. Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A posse do fiduciante como fato gerador do IPTU (Cdigo Tributrio Nacional, art. 32, e Lei n 9.514/1997, art. 27, 8). No qualificao do direito real de garantia como fato gerador do IPTU...................................................... 55 6. Alienao fiduciria de bem mvel em garantia. Efeitos em relao aos tributos sobre o patrimnio. Conotao do vocbulo propriedade no contexto da expresso propriedade fiduciria em garantia, para efeito de identificao do fato gerador do Imposto sobre Veculos Automotores (IPVA). ........................................................................... 67 7. Alienao fiduciria de bem imvel em garantia. Clusula de reviso do valor do imvel para efeito de leilo, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Mora do devedor fiduciante. Contedo da carta-notificao para efeito de purgao de mora. Necessidade de intimao pessoal do devedor fiduciante.............................................. 105

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8. Alienao fiduciria de bem imvel em garantia. Possibilidade de, aps a consolidao da propriedade, o antigo credor fiducirio vender o imvel ao antigo fiduciante, ao invs de ofert-lo em pblico leilo...... 127 9. Propriedade fiduciria em garantia. Celebrao de transao entre as partes para dispensa da realizao do leilo, com quitao recproca. Ao de reintegrao proposta pelo antigo fiducirio aps a averbao da consolidao da propriedade, independente da realizao do leilo previsto no art. 27 da Lei 9.514/1997. ................................................ 141 10. Cesso fiduciria de crditos em garantia de financiamento de incorporao imobiliria. No exerccio, pelo banco financiador (cessionrio fiducirio), do direito de receber os crditos objeto da cesso fiduciria. Exonerao do fiador................................................ 163 11. Alienao fiduciria de bens fungveis. Certificados de Depsito Agropecurio e Warrants Agropecurios CDA/WAs. Possibilidade de execuo do crdito mediante venda, diretamente pelo credor fiducirio, do bem objeto da garantia. .................................................. 185 12. Fideicomissos de investimento, de administrao e de garantia. Anlise de operao segundo os sistemas legislativos hispano-americanos. A legislao de Honduras. ....................................................................... 205 13. Cesso fiduciria de crditos. Efeitos em relao ao plano de recuperao judicial da sociedade empresria cedente fiduciante. ....... 227

Parte II INCORPORAO IMOBILIRIA

14. Contrato de incorporao imobiliria. Caracterizao geral. O sistema de proteo do adquirente institudo pela Lei n 4.591/1964 e o sistema institudo pela Lei n 8.078/1990 (Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor). ..................................................................... 241 15. A afetao patrimonial como elemento natural do contrato de incorporao imobiliria. ..................................................................... 253 16. Patrimnio de afetao do acervo da incorporao imobiliria na qual o terreno adquirido pelo incorporador mediante permuta por unidades imobilirias a serem construdas no local. Excluso das unidades imobilirias reservadas para o permutante. .......................................... 271 17. Patrimnio de afetao constitudo sobre parte do acervo da incorporao imobiliria. Possibilidade, desde que os recursos gerados pelo acervo afetado sejam suficientes para o custeio da incorporao... 281 18. Incorporao imobiliria sob regime de administrao. Fora vinculante das deliberaes da Comisso de Representantes em relao aos adquirentes........................................................................ 297 19. Resoluo de promessa de compra e venda por impossibilidade de realizao da incorporao imobiliria. Inadimplemento antes do termo. Propositura da ao de resoluo pelo adquirente antes da exigibilidade da prestao do incorporador. ......................................... 321

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20. Permuta de terreno por unidades imobilirias a serem nele construdas. Possibilidade de resoluo por inadimplemento antecipado das obrigaes do incorporador.......................................... 351 21. Conveno de condomnio. Natureza estatutria. Possibilidade de outorga por ato unilateral do proprietrio nico de todas as unidades do edifcio. .......................................................................................... 373 22. Estacionamento de veculos. Regime jurdico. Contrato de depsito e contrato misto de depsito e de prestao de servios. ........................ 391 23. Aquisio da propriedade pela via da legitimao de posse. A regularizao fundiria regulamentada pela Lei n 11.977/2009. ......... 423

Parte III SECURITIZAO DE CRDITOS IMOBILIRIOS E MERCADO DE CAPITAIS

24. Securitizao de crditos imobilirios. Caracterizao geral. Breve nota sobre o direito comparado. Processo de securitizao segundo o direito positivo brasileiro. ............................................................................... 459 25. Mercado secundrio de crdito imobilirio. Cdula de Crdito Imobilirio (CCI). Conceito de crdito imobilirio. Crditos passveis de serem representados por CCI. Cdula integral e cdula fracionria. 495 26. Cesso de crdito. Responsabilidade do cedente pela diminuio do valor do crdito, decorrente de fato preexistente data da cesso. ...... 533 27. Crditos contra o Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS). Possibilidade de serem representados por Cdula de Crdito Imobilirio (CCI). Origem, natureza, cesso e converso em ttulos do Tesouro Nacional. ............................................................................... 551

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