Sei sulla pagina 1di 9

LINCIDENZA DEI COSTI DI BONIFICA SULLO SVILUPPO DELLAREA DISMESSA

Claudio Sandrone, Marcello Carboni, Paola Goria (TRS Servizi Ambiente s.r.l.)

I soggetti che operano nellambito dello sviluppo urbanistico delle aree devono interfacciarsi sempre pi spesso con le problematiche correlate alla riconversione di siti industriali dismessi contaminati; tale fenomeno trova molta evidenza soprattutto in Europa, dove presente un tessuto storico industriale consistente e vi unelevata densit abitativa. Analizzati da un punto di vista meramente economico, gli interventi di bonifica dei siti contaminati costituiscono un costo, sia naturalmente per i soggetti direttamente interessati, sia per la collettivit. Nel presente intervento si vuole analizzare la problematica unicamente dal punto di vista dei soggetti (per lo pi privati) che operano nellambito dello sviluppo delle aree urbane dismesse con finalit principalmente remunerative: non vengono pertanto trattati gli aspetti, peraltro importantissimi, delle problematiche relative ad una pianificazione territoriale su larga scala ed alla percezione da parte della comunit del benessere ambientale relativo agli interventi svolti sul territorio.

Per valutare lincidenza degli interventi di bonifica sulla riqualificazione di unarea e di conseguenza verificare la fattibilit e la remunerativit dellintervento di sviluppo dellarea stessa, occorre fare riferimento a pi parametri operativi, di cui i principali possono essere ritenuti i seguenti: o o o o o costi degli interventi; tempistiche per arrivare a certificazione dellarea; certezza del raggiungimento degli obiettivi di bonifica; occupazione superficiale delle aree durante gli interventi di bonifica; permanenza di eventuali vincoli sullarea a valle degli interventi di bonifica (per realizzazione Messa in Sicurezza Permanente, applicazione Analisi di Rischio, etc.).

Lapplicazione di una tecnologia di bonifica rispetto allaltra pu determinare una variazione significativa degli oneri di bonifica, che, unitamente alle tempistiche di rilascio delle aree, rappresentano in molti casi un fattore determinante per lo sviluppo del progetto.

Al contempo vi sempre pi la necessit di analizzare e definire gli interventi di bonifica non come eventi indipendenti e antecedenti alle previsioni di sviluppo dellarea: occorre approntare uno studio integrato che coinvolga a livello globale costi e benefici di molteplici opzioni di intervento. Le principali variabili generalmente considerate sono: o destinazione duso dellarea (in particolare macrodistinzione tra aree ad uso residenziale/verde e uso industriale); o o realizzazione di piani interrati; disposizione delle diverse porzioni da edificare (fabbricati, aree a verde, etc.).

Nel caso in cui ci sia la volont di operare una riconversione da area a destinazione duso industriale ad uso residenziale, occorre considerare che generalmente un intervento di bonifica volto a restituire unarea fruibile

1/9

come residenziale pi oneroso rispetto ad una bonifica di unarea industriale, sia se lintervento mirato al raggiungimento delle CSC, sia in caso di applicazione di analisi di rischio.

Nellanalisi delle differenti tipologie di intervento applicabili allarea oggetto di studio gioca una parte fondamentale limplementazione dellanalisi di rischio sanitario ambientale, il cui utilizzo stato notevolmente ampliato dallentrata in vigore del D.Lgs. 152/06. Lanalisi di rischio sanitario ambientale fornisce una valutazione sito-specifica, e gli scenari di esposizione variano in funzione dellutilizzo previsto dellarea; risulta estremamente utile pertanto implementare lanalisi di rischio per diversi scenari di sviluppo possibili delle aree, al fine di individuare soluzioni progettuali che integrino uno sviluppo ottimale e costi di bonifica sostenibili.

La valutazione preliminare degli interventi di bonifica diventa pertanto in tali ambiti uno studio di fattibilit che deve analizzare nel dettaglio pi soluzioni progettuali; la linea di sviluppo definitiva dovr poi essere selezionata attraverso unanalisi globale costi-benefici.

Di non secondaria importanza inoltre lanalisi delle incertezze presenti allinterno della valutazione delle tecnologie di bonifica (oltre naturalmente alle incertezze relative alle prospettive effettive di sviluppo dellarea); i principali fattori di incertezza influenti sullanalisi sono: o modellizzazione della contaminazione presente a partire dai dati disponibili relativi allarea (da caratterizzazioni, indagini preliminari, due diligences ambientali, etc.); o eventuali vincoli o richieste di modifica/integrazione da parte degli Enti di controllo nel corso del procedimento di bonifica; o eventuali varianti in corso dopera necessarie durante lesecuzione degli interventi di bonifica.

Al fine di minimizzare per quanto possibile le incertezze della valutazione, risulta di fondamentale importanza avere come base una caratterizzazione o una due diligence ambientale dettagliata dellarea, ed avere confronti preliminari con gli Enti di controllo, al fine di valutare congiuntamente le tecnologie di bonifica applicabili.

2/9

ANALISI DI UN CASO APPLICATIVO Viene di seguito preso in esame un caso applicativo, in cui viene effettuata una analisi tecnico-economica delle tecnologie di bonifica applicabili ad unarea contaminata, in unottica di sviluppo dellarea stessa secondo differenti scenari. Larea presa in esame collocata in una delle principali citt italiane, ed strategicamente collegata con la rete di viabilit: si trova a circa 1 km di distanza dalla rete tangenziale, a 500 m dalla rete metropolitana e a circa 3-4 km dal centro cittadino. Larea ha dimensioni di circa 18.000 mq. Si tratta di un sito produttivo dismesso: lattivit ha avuto inizio negli anni 30 del 1900 ed terminata nel 1994: dagli anni 30 ai primi anni 50 il sito stato occupato da unindustria di trasformazione di prodotti petroliferi (raffinazione di oli), ed in seguito adibito alla produzione di composti chimici. In una porzione dellarea stata individuata presenza di un interramento di rifiuti, la cui estensione non stimabile con esattezza a causa della presenza di fabbricati sopra linterramento stesso. Le indagini sullarea sono state svolte nel periodo 1997-2002.

Analisi dei dati a disposizione Sulla base dei dati a disposizione, stato elaborato il seguente modello concettuale preliminare relativo allo stato di fatto dellarea e della contaminazione in essa presente: o Larea ha unestensione di circa 18.000 mq. Ai fini della valutazione dei costi di bonifica occorre tenere in considerazione anche lestensione di una via pubblica che si trova tra le due porzioni dellarea (circa 1.500 mq), che risulta in parte potenzialmente contaminata. o Nel sottosuolo stata riscontrata le presenza di interramenti di rifiuti (non esattamente delimitati) derivanti dalle attivit produttive svolte. o stata riscontrata la presenza di terreni contaminati; tale contaminazione con tutta probabilit da ricondurre sia ai rifiuti interrati, sia a rilasci (puntuali o prolungati nel tempo) da impianti, stoccaggi, linee aeree e interrate. o I campioni di terreno sottoposti ad analisi di laboratorio presentano tutti almeno un parametro con concentrazione superiore alle concentrazioni di riferimento per terreni ad uso residenziale. Il parametro idrocarburi leggeri C<12 risulta superiore ai valori residenziali in tutti i campioni sottoposti ad analisi. Sono stati riscontrati superamenti anche in campioni prelevati ad elevate profondit (8 m) in sondaggi che non hanno presentato evidenze organolettiche. o Non stato ad oggi evidenziato uno stato di contaminazione della falda superficiale riconducibile alle attivit svolte sullarea. I superamenti rilevati nei campioni sottoposti ad analisi (composti organici clorurati) sono presenti in concentrazioni dello stesso ordine di grandezza sia a monte che a valle dellarea. Tale contaminazione pertanto con tutta probabilit da attribuire ad una condizione diffusa dellarea su cui insiste il sito, e gi in ingresso al sito stesso. I composti rilevati in falda inoltre non sono mai stati riscontrati nei campioni di terreno sottoposti ad analisi. Non per da escludere lesistenza di uno stato di contaminazione delle acque ad oggi non rilevato, in quanto le postazioni di monitoraggio di valle, essendo alquanto distanziate tra loro, non coprono interamente tutto il fronte delle acque in uscita dallo stabilimento; tale eventuale contaminazione della falda peraltro non da ritenersi improbabile, considerata lelevata profondit della contaminazione nei terreni, e 3/9

considerando oltretutto il fatto che per le aree a maggiore contaminazione non esiste una postazione di monitoraggio di valle. Nella presente valutazione degli oneri connessi alla bonifica dellarea non vengono considerati i costi relativi ad eventuali interventi da eseguirsi sulla falda.

Sulla base dei dati disponibili stata effettuata una stima di massima dei volumi di terreno contaminati, con riferimento sia alle concentrazioni di riferimento per terreni ad uso residenziale che per quelle ad uso industriale/commerciale. Tale stima stata effettuata a partire dai sondaggi e dalle trincee disponibili, attribuendo ad ogni verticale, sulla base delle evidenze riscontrate in campo e delle analisi sui campioni prelevati, uno spessore contaminato ed una superficie di competenza. I valori stimati sono riportati nella tabella che segue, distinguendo due possibili scenari in funzione dei superamenti riscontrati rispetto alle concentrazioni massime ammissibili definite dalla normativa vigente: residenziale e commerciale/industriale. Tabella 1: Quantitativi stimati di terreni contaminati Superficie contaminata stimata (m ) Uso residenziale Uso commerciale/industriale 15.000 9.000
2

Destinazione duso prevista

Volume contaminato stimato [m3] 100.000 30.000

Analisi delle tecnologie di bonifica applicabili Sono state ipotizzate 4 differenti soluzioni progettuali per la bonifica dellarea (porzione terreno): 1. 2. 3. 4. capping superficiale su tutta larea di propriet; escavazione e messa in sicurezza in sito dei terreni contaminati; escavazione e smaltimento presso impianto esterno; realizzazione di interventi in situ e/o on-site.

Di seguito riportata una prima valutazione economica di ciascuno degli interventi ipotizzati.

IPOTESI 1: Capping superficiale Tale intervento consiste nella realizzazione di una copertura superficiale impermeabile, che, impedendo linfiltrazione di acqua nel sottosuolo, limita il trasporto della contaminazione verso i terreni sottostanti e la falda superficiale. Non determinando un confinamento totale della contaminazione (si prevede unicamente una protezione superficiale e non laterale o di fondo), possibile che tale soluzione venga ritenuta non idonea da parte degli Enti di controllo. Si prevede di realizzare la copertura al di sopra del piano campagna attuale, in modo tale da evitare lescavazione ed il conseguente avvio a smaltimento di terreni contaminati. Il piano campagna futuro pertanto risulter ad una quota superiore a quello attuale di circa 1,5 m. Si prevede la posa dei seguenti strati (dal basso verso lalto): o o o o stabilizzato spessore 20 cm; geocomposito bentonitico; telo in HDPE; tessuto non tessuto; 4/9

o o

sabbia spessore 20 cm; terreno naturale di riporto, spessore 1 m, in cui troveranno sede le fondazioni dei fabbricati.

Un intervento di questo tipo comporta un costo indicativo, per unarea di circa 18-20.000 mq, di circa 1.400.000,00 -1.500.000,00 . Si considera in via del tutto preliminare tale tipologia di intervento applicabile unicamente per aree ad uso industriale/commerciale.

IPOTESI 2A: Escavazione e messa in sicurezza in sito Tale intervento consiste nellescavazione totale dei terreni contaminati presenti nellarea. I terreni contaminati saranno successivamente messi in sicurezza in una struttura confinata impermeabile costituita, analogamente ad una discarica, da uno strato di fondo, un diaframma laterale ed una copertura superficiale. Al termine degli interventi parte dellarea risulter completamente bonificata e restituita allutilizzo prescelto (in cui potranno essere realizzati anche piani interrati) e parte risulter vincolata mediante una messa in sicurezza permanente, che potr essere destinata ad esempio ad un utilizzo commerciale o verde pubblico/privato. Si potr valutare con gli Enti se anche questarea potr essere destinata eventualmente ad un utilizzo residenziale. Supponendo di bonificare la porzione Sud e realizzare la messa in sicurezza nella porzione Nord, si potrebbero ottenere circa 12.000 m2 bonificati e circa 8.000 m2 di messa in sicurezza. Laltezza complessiva dei terreni contaminati (circa 100.000 m3) da ricollocare sarebbe pertanto di circa 12-13 m (si pu ipotizzare circa 9-10 m al di sotto dellattuale piano campagna, per non interferire con la falda, e 3 m al di sopra). Gli interventi consisterebbero in: o o o demolizione delle fondazioni e delle pavimentazioni industriali; escavazione dei terreni contaminati della zona Nord e movimentazione verso la zona Sud; realizzazione della vasca impermeabile costituita da fondo e pareti come di seguito specificato: o fondo della discarica (dal basso verso lalto): stabilizzato spessore 20 cm; geocomposito bentonitico; telo in HDPE; tessuto non tessuto; sabbia spessore 20 cm; diaframma plastico composito verticale, comprensivo di telo;

posa dei terreni contaminati nellarea di messa in sicurezza, con scavo dei rimanenti provenienti dalla porzione Sud del sito;

o o

ricollocazione dei terreni non contaminati nella porzione Sud; realizzazione di uno strato di copertura superficiale (capping), costituito dai seguenti strati (dal basso verso lalto): stabilizzato spessore 20 cm; geocomposito bentonitico; telo in HDPE; tessuto non tessuto; sabbia spessore 20 cm; 5/9

terreno naturale di riporto, spessore 0,5 m;

fornitura e posa di materiale di riporto per livellamenti finali.

Un intervento del genere avr costi indicativi stimati, per i quantitativi considerati (circa 100.000 m3 di terreni contaminati), di circa 3.200.000,00-3.500.000,00 . Si osserva che in casi analoghi lapprovazione del progetto di messa in sicurezza stata subordinata alla richiesta di gestione tecnica e amministrativa dellarea comparabile con quella delle discariche; in tal caso larea risulterebbe assimilabile ad una discarica per rifiuti pericolosi, e quindi in tal caso, oltre a quanto gi previsto, occorrer considerare anche i seguenti fattori: o occorrer effettuare una corretta gestione del percolato e del biogas (che comportano costi addizionali); o o o occorrer effettuare un monitoraggio complesso dellaria e delle acque di falda; occorrer prestare una fideiussione con validit trentennale; occorrer individuare delle fasce di rispetto, e pertanto probabile che nelle vicinanze non vi possa essere la presenza di aree ad uso residenziale.

IPOTESI 2B: Escavazione e messa in sicurezza in sito dei soli terreni che comportano rischio non accettabile Ipotizzando di poter applicare lanalisi di rischio sanitario-ambientale al sito in esame, e di eseguire gli interventi descritti al paragrafo precedente solo per i terreni che risultano superiori alle CSR (concentrazioni soglia di rischio) individuate, si potrebbero ridurre i quantitativi di terreno da mettere in sicurezza di circa un 20-30%. comunque da considerare il fatto che i contaminanti riscontrati presentano, alcuni caratteristiche di elevata mobilit (idrocarburi leggeri, composti aromatici) ed altri caratteristiche di elevata tossicit e cancerogenicit (idrocarburi policiclici aromatici), e quindi limplementazione dellanalisi di rischio potrebbe non comportare, in esito alla caratterizzazione che dovr essere eseguita, differenze sostanziali rispetto ad un intervento di rimozione della totalit dei terreni che superano i limiti per terreni residenziali. Particolarmente problematici infatti dovrebbero risultare i percorsi di inalazione da terreni contaminati e di lisciviazione di contaminanti in falda. Considerando di dover sottoporre a messa in sicurezza un quantitativo complessivo di 70-80.000 m3, si avrebbe un costo complessivo dellintervento variabile tra circa 2.700.000,00 e 3.100.000,00 .

IPOTESI 3: Escavazione e smaltimento Tale intervento consiste in una bonifica in senso stretto dellarea, mediante le seguenti attivit: o o o demolizione delle fondazioni e delle pavimentazioni industriali; escavazione della totalit dei terreni non conformi ai limiti per uso residenziale (circa 100.000 m3); caratterizzazione del materiale per lotti omogenei, al fine di individuare limpianto di conferimento idoneo; o avvio ad impianto esterno (discarica per rifiuti inerti/non pericolosi/pericolosi) o ad impianto di soil washing; 6/9

ripristino mediante materiale inerte certificato.

Un intervento del genere comporterebbe dei costi di circa 30.000.000,00-32.000.000,00 in caso di bonifica fino alle CSC residenziali, e 20.000.000,00-22.000.000,00 in caso di bonifica volta al raggiungimento delle CSR sito-specifiche. I costi risultano pertanto non compatibili con i valori commerciali dellarea.

IPOTESI 4: Interventi in situ e/o on-site Sulla base dei dati a disposizione al momento della valutazione sono risultate possibili solo alcune considerazioni di carattere generale in merito alle possibili soluzioni mediante tecniche in situ o on site; date le caratteristiche dei rifiuti presenti ed in parte dei terreni contaminati, si osservato che alcune porzioni sembrano non trattabili con tali tecnologie e dovrebbero pertanto essere comunque avviate a smaltimento. Le incertezze sui possibili risultati ottenuti ed i costi comunque associabili allo smaltimento delle porzioni pi contaminate hanno fatto s che queste tipologie di intervento non siano state considerate nelle valutazioni effettuate.

Oneri addizionali Al fine di effettuare una valutazione complessiva degli oneri connessi alla bonifica dellarea, occorre considerare i seguenti principali oneri addizionali rispetto a quelli considerati nei precedenti paragrafi: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. smaltimento di eventuali rifiuti presenti soprasuolo; bonifica di eventuali impianti, serbatoi e linee presenti; demolizione del soprasuolo; redazione Piano di Caratterizzazione dellarea; esecuzione indagini integrative di caratterizzazione dellarea; redazione documento di analisi di rischio; progettazione degli interventi di bonifica/messa in sicurezza; direzione lavori e coordinamento per la sicurezza; monitoraggio delle acque di falda; eventuali interventi di bonifica sulle acque di falda (non quotati nella presente valutazione); oneri da corrispondersi agli Enti di controllo (esecuzione sopralluoghi, esecuzione analisi in contraddittorio, etc.) (non quotati nella presente valutazione); l. costi amministrativi in genere (fideiussione, etc.) (non quotati nella presente valutazione).

Nella tabella che segue viene fornita una stima di tali oneri addizionali. Sono stati al momento considerati unicamente gli oneri derivanti da un procedimento di bonifica di sito contaminato ai sensi del D.Lgs. 152/06, con esclusione degli oneri da corrispondersi ad Enti e PPAA.

7/9

Tabella 2 Rif. Attivit

Stima degli oneri addizionali rispetto alle quantificazioni di cui ai paragrafi precedenti Costo indicativo stimato ()

ab c d e f

Bonifica del soprasuolo, demolizione soprasuolo

700.000,00

Redazione Piano di Caratterizzazione ai sensi del D.Lgs. 152/06 Esecuzione indagini di caratterizzazione su terreni e acque di falda Redazione documento di rischio, comprendente implementazione analisi di rischio sanitario-ambientale e modellizzazione della contaminazione

10.000,00 90.000,00 20.000,00

g-1 g-2 h-1

Progettazione degli interventi di bonifica Ipotesi 1 (capping superficiale) Progettazione degli interventi di bonifica Ipotesi 2 (scavo e messa in sicurezza) Direzione lavori e coordinamento per la sicurezza ai sensi del D.Lgs. 494/96 Ipotesi 1 (capping superficiale) Durata stimata del cantiere: 5 mesi

30.000,00 60.000,00 30.000,00

h-2

Direzione lavori e coordinamento per la sicurezza ai sensi del D.Lgs. 494/96 Ipotesi 2 (scavo e messa in sicurezza) Durata stimata del cantiere: 18 mesi

50.000,00

Monitoraggio post-operam della falda superficiale (considerato per 30 anni con 1 campagna/anno)

90.000,00

Valutazione delle incertezze Di seguito sono esplicitati i principali fattori di incertezza per la valutazione economica eseguita sulla bonifica dellarea, in ordine decrescente di importanza: 1. stato di contaminazione delle acque di falda; 2. possibilit di applicazione dellanalisi di rischio sanitario-ambientale; 3. possibilit di realizzazione di un capping superficiale su area residenziale; 4. possibilit di destinazione di una porzione di area per il confinamento dei terreni contaminati; 5. estensione e profondit della contaminazione dei terreni (integrazioni di indagine).

Al fine di ridurre per quanto possibile le incertezze presenti nella valutazione, fondamentale un confronto preliminare informale con gli Enti di controllo, se possibile, per valutare congiuntamente quale tra le ipotesi riportate possa essere considerata applicabile al caso in oggetto e contestualmente meglio calibrare le indagini integrative necessarie allo sviluppo del progetto.

Conclusioni In unottica di comparazione tra costi e benefici del processo di riconversione dellarea sono prese in esame unicamente le ipotesi di realizzazione di un capping superficiale e quella di realizzazione di unarea adibita a messa in sicurezza permanente in cui viene confinata la totalit del rifiuto. I benefici sono costituiti dallincremento del valore commerciale dellarea bonificata rispetto al valore dellarea da bonificare.

8/9

Le stime di mercato hanno condotto alla seguente valutazione economica del valore dellarea in oggetto resa edificabile: o o o 10.000.000,00 -12.000.000,00 in caso di conversione totale ad area residenziale; 8.000.000,00 -10.000.000,00 in caso di conversione totale ad area commerciale; 9.000.000,00 -11.000.000,00 in caso di conversione mista residenziale/commerciale.

Ai fini della presente valutazione lipotesi di realizzazione di capping superficiale viene abbinata ad una riconversione ad uso commerciale dellarea, non ritenendo compatibile un utilizzo di tipo residenziale con le caratteristiche della contaminazione residua nellarea. Lipotesi di confinamento della totalit dei terreni contaminati allinterno di una porzione definita dellarea viene invece abbinata con una riconversione mista residenziale/commerciale.

Dal punto di vista meramente economico le due soluzioni risultano pressoch equivalenti. Vista lelevata incidenza dei costi correlati alla bonifica dellarea rispetto al valore dellarea stessa, e vista lelevata rischiosit relativa agli interventi previsti (legati ad alcune carenze sullo stato conoscitivo della contaminazione dellarea e allincognita relative ad eventuali richieste delle Pubbliche Autorit), occorre valutare con attenzione quale sia limporto massimo di acquisto dellarea da bonificare per rendere loperazione di compravendita remunerativa.

9/9