Ministerio 2 de Justicia y Derechos Humanos

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. - J

9"18' ~ 2013 Lima,'

SUNARP-TR-L

O 2 DIC. 2013

APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s) SUMILLA'

ROSALlNA PAREDES JARAMILLO. N 648419 del 12/7/2013. HTD N 87299 del 3/10/2013. Predios de Lima. Independizacin y declaratoria de fbrica:

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INDEPENDIZACiN VA DE REGULARIZACiN "La independizacin de predio urbano por regularizacin de edificaciones a que. se refiere la Ley W 27157 y la Ley W 27333 procede slo cuando la 'construccin de . J,;idificaciones independientes declaradas en via de regularizacin conllev al \fi.accionamiento de hecho del predio urbano matriz o en los casos de prescripcin aZ1quisitivanotarial."

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INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACIN

Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la independizacin del lote 33 de la manzana Q1 de la urbanizacin Mercurio, segunda etapa, Los Olivos de la partida electrnica N 11050915 del Registro de Predios de Lima, trasladando la inscripcin de la sentencia y la inscripcin de la declaratoria de la fbrica construida sobre dicho lote. . Con la finalidad de sustentar la inscripcin se presentan, entre otros, los siguientes documentos:

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- Formulario Registral W 1 - Ley N 27157 con firmas certificadas' por notario de Lima Jess Edgardo Vega Vega el 2014/2013 y eI29/5/2013 .. - Informe Tcnico con firma certificada por notario de Lima' Jess Edgardo Vega Vega el 29/5/2013. . - Memoria descriptiva de predio urbano ubicado en la Mz. Q1 lote 33 de la urbanizacin Mercurio, Los Olivos, con firmas certificadas por notario de Lima Jess Edgardo Vega Vega el 10/7/2013 .. ~ Certificado de Parmetros Urbanisticos y Edificatorios W 0325-2013MDLO/GDU/SGU del 30/4/2013 expedido por la Municipalidad Distrital de Los Olivos. .' - Certificado de .retiro W 00043-2013-/MDLO/GDU/SGU del 10/6/2013 expedido por la Municipalidad Distrital de Los Olivos. - Plano perimtrico (PT-01) de julio de 2013 con firma certificada por notario de Lima Jess Edgardo Vega Vega el 10/7/2013. - Plano de localizacin y ubicacin (A-01) de mayo de 2013 ca') firma' Certificada por notario de Lima Jess Edgardo Vega Vega el 29/5/2013 . - Plano de arquitectura, distribucin (A-02) ,de mayo de 2013 con firma

certificada por notario de Lima Jess Edgardo Vega Vega el 29/5/2013. 'Forma parte del presente titulo, el Informe Tcnico SUNARP-Z.R.N"IX/OC emitido el 20/11/2013. 11. DECISiN IMPUGNADA El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Remigio Aparicio Rojas Espinoza observ el titulo en los siguientes trminos: (Se reenumerapara !'ACTO PREVIO 1. Conforme a la partida indicada en los documentos presentados, el denominado lote 33 de la Mz. 01 sobre .el cual se ha construido la edificacin a regularizar no se encuentra independizado 2. y asimismo, -! f. segn la constatacin contenida en dichos documentos, el inmueble sobre el cual se ha construido la edificacin est conformado por dos reas de (~~' _ $>.lfI ,:;;\compensacin (seccin A y B), siendo po~ lo tanto qu~ previ.a~ente. ~_'. ~,debern inscribirse los actos de Compensaclon y 3. {debera inSCribirse el /s.ur A\;:. ", actol de Modificacin de la Habilitacin Urbana a fin de integrar el lote a la IJ >Y 1~ habilitacin, quedando precisadas el rea, linderos y medidas perimtricas / del denominado lote 33. mejor resolver), N 018597-2013-

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Por lo expuesto, se servir presentar la respectiva documentacin caso contrario, se proceder a la tacha sustantiva del presente ttulo." 111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN La apelante sustenta su recurso en los siguientes trminos:

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en

La sociedad conyugal conformada por Roffe 'Bartolom Alvarado Flores y Carmen Juana Lpez Salcedo de Alvarado va prescripcin adquisitiva judicial, obtuvieron la titularidad del predio designado como el lote 33 de la manzana 01, sta se inscribi en la partida N" 11050915 del rubro de gravmenes y cargas, no correspondindole estar inscrito en ese rubro, ni en esa partida electrnica, hechos que han vulnerado el ejercicio pleno a sus titulares, el mismo que ahora se pide se rectifique y se independice inscribindose en una partida independiente con las caractersticas establecidas en la sentencia y en los planos que forman parte del ptesente' , titulo. - La presente regularizacin est amparada 'en el artculo 4 de la Ley N
e

27333.
- Respecto de la inscripcin de los actos de la habilitacin urbana que el Registrador hace referencia el de compensacin y de modificacin, sa ha sido inscrita mediante ttulo archivado N" 60647 del 18/4/1996 inscrito en el asiento 3b de la ficha 184982 del Registro de Propied,ad Inmueble. - Complementariamente deber tenerse en cuenta la resolucin N" 2142006-SUNARPcTR-L para todo el tema de habilitacin urbana, certificado de parmetros urbansticos, ANTECEDENTE REGISTRAL
El agregado es nuestro.

RESOLUCiN No. Partida N 11050915

J q"7 '6- 2013 -

SUNARP- TR-L

En la ficha N 94094 que contina en la partida electrnica N" 11050915 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la urbanizacin Mercurio del distrito de Los Olivos, con un rea inicial de 323,060.00m2. En el asiento 3b de la mencionada ficha consta la anotacin de independizacin de un rea de 145,573.70m2 en la ficha N '94787, . quedando un rea de 177,486.30m2 (asiento 4b). En el asiento 5b se anot la aprobacin de los proyectos de trazado, lotizacin, pavimentacin e instalacin de servicios y en el asiento 6b se inscribe la resolucin que declara cumplida la ejecucin de obras de habilitacin. . En el asiento 7-B se registr declaratoria de fbrica de distintos lotes que conforman la primera etapa de la urbanizacin Mercurio. En el asiento 000001 rectificado por el asieRto 000002 de la partida N~ .11050915 se registr la sentencia de prescripcin adquisitiva de dominio a favor de Carmen Juana Lpez Salcedo y Roffe Bartolom Alvarado Flores respecto del lote 33 de la manzana Q-1, segunda etapa de la Urb. Mercurio, con un rea de .242.50m2 y que se encuentra formando parte del rea de compensacin de la Urb. Mercurio. Partida N 46245288

En la ficha N 94787 que contina en la partida electrnica W 46245288 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la urbanizacin Mercurio, segunda etapa, del distrito de Los Olivos, con un rea de 145,73.70m2. En el asiento 2b de la mencionada ficha se anot la aprobacin de .Ios proyectos de trazado, lotizacin, pavimentacin e instalacin de servicios y en el asiento 3b se inscribe la resolucin que declara' cumplida la ejecucin de obras de habilitacin, En el asiento 4-B se registr declaratoria. de. fbrica de distintos lotes que conforman la segunda etapa de la urbanizacin Mercurio. . V, PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como.ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: , - Si procede la independizacin de un predio no comprendido en la habilitacin urbana cuando se declara la fbrka en .va de regularizacin al amparo de las Leyes W 27157 y W 27333. VI. ANLISIS

1. Con el titulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la independizacin del lote 33 de la manzana 01 de la urbanizacin Mercurio, segunda etapa, Los Olivos de la partida electrnica N '11050915 del RegistrQ de Predios de Lima, trasladando la inscripcin de la sentencia registrada en el asiento D00001, y la inscripcin de la declaratoria de la fbrica construida sobre dicho lote. El Registrador deniega la inscripcin debido a que previamente debe inscribirse la compensacin de reas y la modificacin de la habilitacin urbana. El apelante alega que la independizacin debe ser efectuada al amparo del articulo 4de la Ley 27333, que permite la subdivisin sin requerir autorizacin municipal.
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En ese sentido, corresponde determinar, en primer lugar, si se requiere la previa inscripcin de la compensacin de reas COITl afirma el Registrado . 2. Conforme a la definicin contenida en el articulo nico de definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones y el articulo 3 de la nueva Ley de Regulacin de habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Ley 29090,. la habilitacin urbana constituye el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energia e iluminacin pblica, pistas y veredas. El proceso de habilitacin urbana implica, por regla general, la lotizacin o subdivisin de un predio rstico de mayor extensin en porciones menores de lotes urbanos destinados a vivienda, .comercio o industria, reas destinadas para, recreacin publica como parques y plazas, reas destinadas como aportes reglamentarios para servicios pblicos complementarios y otros fines y, finalmente, porciones destinadas para circulacin constituidas por las vias pblicas.

3. Tenemos entonces que el diseo de la urbanizacin o lotizacindeber encajar dentro de los lmites del predio matriz de naturaleza rstica que ser objeto de habilitacin urbana. diseo que adems deber adecuarse a las habilitaciones urbanas colindantes a fin de que haya continuidad en la trama o diseo urbano. En otras palabras el diseo de la urbanizacin no deber exceder, en principio, los lmites del predio rstico que es objeto de habilitacin y, adems, deber adecuarse al diseo de las. urbanizaciones colindantes a fin de no afectar el desarrollo armnico 'de la ciudad. Sin embargo, no siempre ser posible que la lotizacin proyectada encaje perfectamente dentro de los lmites del 'preqio matriz y adems que se adecue con el diseo de las urbanizaciones colindantes, ello debido principalmente a la irregularidad de las dimensiones de los predios rsticos objeto de habilitacin urbana. Para salvar estos obstculos, en la' prctica se ha implementado el sistema de compensacin de reas a travs del cual los propietarios de los predios colindantes objeto de habilitacin urbana se transfieren recprocamente las porciones del predio excedentes en su habilitacin urbana que son necesarias para que el

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2013 ~ SUNARP-TR-L

propietario de la habilitacin urbana colindante complete el diseo de su urbanizacin.

4. En el mbito registral el tema de la compensacin de reas en habilitaciones urbanas est regulado en el artculo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, regulado de la siguiente forma:
"Cuando la habilitacin urbana comprenda reas sujetas a futura compensacin, sta no constituye un acto previo para la aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras. El Registrador suspender. la inscripcin de los lotes comprendidos dentro del rea destinada a futura compensacin que se encuentren total o parcialmente fuera del perimetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensin en el asiento respectivo. Inscrita la compensacin de reas, se entender que los lotes objeto de la suspensin se integran a la habilitacin urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del rea til aprobada. . El ttulo inscribible estar constituido por la escritura pblica o el formulario registral que contenga el acuerdo de compensacin. Si las reas materia de compensacin no han sido comprendidas dentro del rea til aprobada para cada habilitacin, se deber presentar adems la Resolucin municipal que apruebe la lotizacin de ambas reas materia de compnsacin y el plano correspondiente. t' Con la inscripcin de la compensacin de reas se inscribirn simultneamente la modificacin de las habilitaciones urbanas y de las reas de los predios matrices, para lo cual se presentar los documentos que correspondan a dichos actos." 5. En el presente caso, .el rea original del predio inscrito en la ficha.W 94094 que contina en la partida electrnica N 11050915'del Registro de Predios de Lima, era de 323,060.00m2, luego se produjo la indepen'dizacin de un rea de 145,573m2 en la ficha W 94787 que contina en la partida electrnica W 46245288 del Registro de Predios de Lima, quedando un rea remanente de 177,486.30m2. Con el titulo W 945 del 4/11/1986 se present la Resolucin de Alcalda W 1818 del 9/9/1986 expedida por el C(:>ncejo Provincial de Lima Metropolitana que declara cumplida la ejecucin de las obras de habilitacin urba'na correspondiente al terreno de 323,060.00m2, mediante. Como se puede apreciar, la resolucin de alcalda hacia referencia al rea inicial del predio matriz N 94094, sin hacer la distincin que una parte ya haba sido objeto de independizacin en la ficha W 94787, es por ello que' la habilitacin urbana se inscribe en ambas partidas involucradas, tanto en el asiento 3b de la ficha N 94787, como en 6b de la ficha N . el asiento . 94094. En dicha resolucin se lee lo siguiente: "(. ..) SE RESUEL VE.
1. - Declrese cumplidas por la Cooperativa de Vivienda "El Empleado Municipal" Ltda. N 402, de conformidad con los planos de replanteo signados cOn el N' 129-86-MLM/DGO-DU-DCO, la ejecucin de las obras de Habilitacin que ha llevado' a e~ecto de conformidad con la

auto;izacin conferida por Resolucin Ministerial W 1095-72- VI-D U, de 06 de Julio de 1,972, correspondientes al terreno de 323,060.00 M2., constituido por parte del Fundo "Chavarria", 'ubicado en el Distrito de San Martn de Porres, Provincia y Departamento de Lima; denominada urbanizacin "Mercurio" 1ra. y 2 Etapas y en consecuencia autorizase la libre adjudicacin de los lotes que la constituyen excepto de los destinados a los Aportes Gratuitos y las reas de compensacin. 2._ Del area total de 323, 060. 00m2., que se recepcionan corresponderi a un area til 183, 103.14 M2., descompuesto de la siguiente manera.'
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MANZANA (. . .)

W DE LOTES
29+Compensacin

NUMERACiN
1 al 17, 17A,18, 19 Y 22 al 30

REA 5,525. 64M2.

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(. ..)" (el resaltado es nuestro)

'1~" ":j{;"O./~de la !TIan~ana 01, l'r / . s -\ compensaclon ..

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Como se puede apreciar, la resolucin citada no ha .considerado al lote 33 existiendo un rea en dicha manzana sujeta a
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Con el presente ttulo se adjunta memoria descriptiva de predio ubicado en la MZ.01 lote 33 de la urbanizacin Mercurio - Los Olivos, con firmas certificadas por Roffe Bartolom Alvarado Flores, Carmen Juanp Lpez Salcedo de Alvarado y de la ingeniera civil Mara Isabel Paredes Jaramillo. En dicha memoria descriptiva se indica que el predio materia de regularizacin est constituido por dos reas que forman parte de las reas de compensacin; discriminando de la siguiente forma: "Seccin A t Propietario inscrito : Cooperativa de Empleado Municipal (urbanizacin Mercurio 2 etapa-L.os Olivos (. ..) rea : 191.96m2. (ciento noventa y un metros cuadrados con noventa y seis declmetros . cuadrados) Linderos y medidas perimtricas: (. . .) Seccin B Propietario inscrito: (. . .) rea

Cooperativa de Vivienda de Trabajadores Cia. Gooe! Year del Per S.A. cincuenta y

: 50. 54m2. (cincuenta metros cuadradoscon cuatro declmetros cuadrados) Forma : Triangumr Linderos y medidas perimtricas: (. . .)

Lote resultante (acumulacin): Mz. "01" lote 33 Urbanizacin Mercurio 2 etapa- Los Olivos. Propietario por prescripcin: Sr. Rofee Bartolom Alvarado Flores Sra. Carmen Juana Lpez Salcedo.

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RESOLUCiN No. - /
(. . .) rea

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: 242.50m2 (doscientos cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta decimetros cuadrados) .. Lind~ros y medidas perimtricas: ( ...)"

A efectos de determinar las partidas involucradas, esta instancia solicit al rea de Catastro que emita el informe correspondiente. Asi, mediante Informe Tcnico N 018597-2013-SUNARP-Z.R.WIXlOC 20/11/2013 se concluye lo siguiente:
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del

"( .. .) 3. Efectuadas las comparaciones grficas entre el predio en consulta, . conjuntamente con la documentacin grfica adjunta y la Base Grfica del distrito de Los Olivos y los antecedentes registrales correspondientes, cabe sealarse que el predio en consulta se encuentra de la siguiente manera: SECCiN A: 191.96m2, en mbito de la Ficha N" 94787, rubro de compensacin segn documentacin grfica y Memoria Descriptiva obran te en TA W 945 (04.11.1986) SECCiN B: 50.54 M2, en mbito de la Ficha N 94094, segn As. 1b y 2b Y referencia grficas obrantes en TA W 1210 (02.03.1972). Cabe sealarse que al momento de producida la independizacin segn As. 3b y modificacin de rea segn As. 4b y referencia grfica en TA N 1039 (07.08.1972), el predio en estudio de 50. 54m2, se ubicaba en el mbito independizado en la Ficha N" 94787. Sin embargo, se menciona que segn definicin de habilitacin urbana y referencia grfica TA W 945 (04.11.1986), el mbito de dicha porcin. ya no fue considerado en la misma. Se concluye sealando con relacin al rea de 50.54 m2., que la misma no puede establecerse con precisin en qu partida se encuentra grficamente. (...)" (el resaltado es nuestro) 7. La conclusin del informe tcnico del rea eje Catastro transcrito anteriormente discrepa con la informacin sealada por el usuario. De acuerdo al referido informe, la seccin A de 191.96m2, al que se hace referencia en la memoria descriptiva y planos adjuntados se encuentra inscrita en la ficha W 94787 que contina en la partida electrnica W 46245288 del Registro de Predios de Lima, correspondiente a la segunda etapa de la urbanizacin Mercurio del distrito de Los Olivos, y no en la ficha 94094 que contina en la partida N 11050915 del Registro de Predios de Lima, en que se encuentra inscrita la primera etapa de la misma urbanizacin. Por otra parte, el saldo de 50.54m2 (denominada seccin B en la memoria descriptiva adjuntada al presente titulo) inicialmente estuvo registrada en la .

ficha W 94094, pero que forma parte del rea que fuera independizada en la ficha N 94787 antes mencionada. En ese sentido, podemos inferir del informe de Catastro que el ntegro del rea de 242.50m2 que corresponde al lote 33 de la manzana Q1 de la segunda etapa de la urbanizacin Mercurio, distrito de Los Olivos, .~e encuentra registrado ntegramente dentro del rea de mayor extenslon inscrita en la ficha N" 94787 que contina en la partida electrnica N" 46245288 del Registro de Predios de Lima en que se independiz y no como lo seala el usuario. Si bien, el informe tcnico manifiesta que posteriormente con la inscripcin de la habilitacin urbana -conforme obra en el titulo archivado W 945 del 4/11/1986- ya no se considera dicha rea, debe tenerse en consideracin que la habilitacin urbana no constituye titulo para la modificacin de rea, por lo que el hecho que no se haya considerado dicha rea en la resolucin no modifica los lmites del predio. Adems, debe tenerse en consideracin que, de acuerdo al informe, no se advierte que dicha rea involucre una partida distinta con la que deba realizarse previamente una compensacin de reas. En el presente caso tenemos que si bien la resolucin de alcalda W 1818 del 9/9/1986 habria considerado que el lote 33 de la manzana 01 se' encontraba fuera de los lmites del predio matriz, conforme se ha analizado en el stimo considerando de la presente resolucin dicho lote se encuentra ntegramente en el mbito original de la ficha W 94787 del Registro de Predios; por tanto, no habra un rea qu compensar. Sera un imposible jurdico pedirle al interesado que previamente deba compensar el rea cuando no existe ninguna partida distinta involucrada y se determina que si se encuentra ntegramente en la misma partida. Sin perjuicio de ello, an si el rea de catastro hubiera determinado que la seccin B se encontraba inscrita en la ficha W 184982 del Registro de Predios de Lima a nombre de la Cooperativa de Vivienda de los Trabajadores de la Compaa Goodyear del Per SA, -como alega el apelante-, no se requeria la compensacin, pues la sociedad conyugal Alvarado-Lpez ya lo ha adquirido por prescripcin adquisitiva de domnio en el proceso segudo contra la Cooperativa de Vivienda el Empleado Municipal Ltda. W 408 y Cooperativa de Vivienda de los Trabajadores de la Compaa Goodyear del Per SA En tal sentido, corresponde revocar el primer extremo de la denegatoria . 9. Ahora bien, teniendo en consideracin que el predio submateria -lote 33 de la manzana 01 de la segunda etapa de la urbanzacin Mercurio, distrito de Los Olivos- se encuentra registrado dentro del rea de mayor extensin illscrita en la ficha W 94787 que contina en la partida electrnica N 46245288 del Registro de Predios de Lima, no correspondia que la sentencia se registre en el asiento 000001 de la partida W 11050915 del Registro de Predios; sino, en todo caso, en la partida matriz W 46245288. En ese.sentido, corresponde disponer el traslado del asiento referido, de 8.

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conformidad con los articulas 76 y 83 del Reglamento General de Jos 2 Registros Pblicos . De otro lado,. cabe precisar que la independizacin del lote 33 de la manzana Q1 solicitada se efectuar por. la .desmembracin de la partida matriz W 46245288 del Registro de Predios en que se encuentra, y no en la partida mencionada porel usuario (W 11050915). 10. Ahora bien, corresponde ahora determinar la procedencia de la inscripcin de la. independizacin, conforme a la Ley W 27333, en virtud a la regularizacin de fbrica realizada al amparo de la Ley W 27157, sin requerir ninguna autorizacin municipal. El artculo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de rredios' vigente define a la independizacin como el acto registral que consiste en 'abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembracin de un terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta' al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o de rgimen de independizacin y copropiedad. En cuanto a la independizacin, el artculo 60' del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala los requisitos que debe reunirse cuando el predio es de naturaleza urbana, indicando que consistir en el Formulario nico de Habilitacin Urbana.FUHU, el anexo F y el plan,? municipal de subdivisin y plano debidamente visados, donde debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes. Adicionalmente, seala que debern presentarse los planos y cdigos catastrales de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo W 002-89-JUS; as como documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que consta el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin en caso de copropiedad. '11. De otro lado, el articulo 3 de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la D'eclaraoria de Fbrica y del Rg'imen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn prescribe: "Los propietarios de edificaciones que hayan ,sido construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamehto
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Artculo 16.- Procedencia de la rectificacin Los Registradores rectificarn las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales ..

En el caso de errores de concepto, la rectificacin proceder de oficio solamente cuando con

ocasin de la calificacin de una solicitud de inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mrito al titulo ya inscrito. No procedern las rectificaciones cuando existan obstculos que lo impidan en la partida registral. Articulo 83.- Traslado de asiento Cuando se haya exte.ndido un asiento en una partida o un rubro distinto de aqul en el cual debi haberse practicado, se proceder a su traslado a la partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extender una anotacin en la partida del asiento trasladado, con la indicacin del nmero de asiento y partida en. que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, no proceder dicha rectificacin, cuando existan obstculos en la partida en la que debi haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado.

interno, de ser el caso, podrn sanear su situacin procedimiento establecido en la presente ley".

de acuerdo
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El artculo 3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por O.S. 035-2006-VIVIENOA, norma el trmite 'de este procedimiento de regularizacin, acogindose a ste las. edificaciones .construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999 que no cuenten con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o independizacin. La justLficacin de este procedimiento se sustenta en el ingreso a la formalidad de aquellas edificaciones existentes y/o actos que se efectuaron sin el cumplimiento de las normas que al efecto los regularon, es decir, que existen de hecho; se busca as restablecer" la realidad registral con la extrarregistral de tal forma que las partidas reflejen la real situacin fsica de los predios; establecindose asi la posibilidad de que los propietarios ,~\.que no cuenten, entre otros, con independizacin puedan sanear esta ,i:;;Jlsituacinmediante el procedimiento establecido en esta ley.

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12. El articulo 7 de la Ley N 27333, Ley Complementaria a la Ley N0 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la. Regularizacin de Edificaciones, establece que:

'7. 1 En las regularizaciones tramitadas al 'amparo de la Ley N 27157 Y de la presente Ley, no ser exigible para su inscripcin en el Registro la previa autorizacin administrativa o municipal de subdivisin o independizacin del terreno. . 7.2 El Registro por el solo mrito del acto de regularizacin, proceder a la desmembracin o segregacin de las unidades jnmobl1iarias objeto de regulf1rizacin. " Por su parte, el articulo 4 de la Ley NO27333, Ley Complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para ia Regularizacin de Edificaciones, establece lo siguiente: "La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157, pudiendo tambin formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad con el artculo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro como parte notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripcin de la acumul!Jcin o' subdivisin no ser necesario ningn trmite administrativo, municipal o de cualquier otra clase". 13. Las mencionadas normas han sido desarrolladas registralmente, por el lrtculo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el' cual establece que tratndose de subdivisiones efectuadas dentro pel procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N0 27157 Y la Ley N 27333 no ser aplicable lo dispuesto por el artculo 60 del mismo Reglamento, indicando que deber presentarse formulario registral o escritura pblica acompaada de los siguientes documentos: a) Plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricai: tanto de la porcin a independizar como del rea remanente; b) Certificado de Parmetros Urbanisticos y Edificatorios.

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RE,SOLUCIN No. -

J q 7'i! -2013 - SUNARP-TR-L

14. De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de regularizacin de edificaciones, como excepcin, proceder la subdivisin o fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorizacin municipal de subdivisin, ello en atencin a que "de hecho" ya se ha efectuado el fraccionamiento. del predio urbano mediante la construccin de edificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia de propietarios distintos (en caso de saneamiento de titulacin mediante prescripcin adquisitiva notarial), situacin que el legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante los procedimientos de regularizacin a que se refiere la Ley N 27157 Y su reglamento . 15. .La subdivisin de un predio urbano es un acto que se produce en la esfera extrarregistral mediante la aprobacin por la' municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha sealado previamente, "de facto" mediante la construccin de edificaciones independientes en un mismo predio matriz, edificaciones susceptibles 'de incorporarse al registro mediante la declaratoria ce. fbrica en via de regularizacin. Tambin, ante la existencia de edificaciones independientes con declaratoria de fbrica autorizada por los rganos competentes3, o cuando no existiendo stas, se procede' conforme a alguno de los procedimientos de saneamiento de titulacin a que se refiere la Ley N 27157 Y su reglamento.

La independizacin por su parte, es un acto de naturaleza eminentemente registral que, fal como lo define el artculo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembracin de un terreno. Dicha independizacin, en el caso de un predio urbano, prQCeder' cuando se haya recabado la respectiva autorizacin municipal o se configure un supuesto de regularizaci!l de. edificaciones4' o de saneamiento de titulacin mediante prescripcin adquisitiva notarial. 16. En el presente caso, conforme se advierte del plano de arquitectura y distribucin (A-02), la declaratoria de fbrica se refiere a una vivienda unifamiliar que cuenta con un rea techada en el primer pi$o de 151.50m2 y 106.20m2 en el segundo piso, y que cuenta eon un rea libre de 91.00m2. Entonces, tal como se aprecia, no se trata de edificaciones independientes que generen de hecho la subdivisin del lote; sino que lo que pretende el usuario es independizar el ntegro de! lote 33 de la manzana Q1, lo que no se condice con la' naturaleza excepcional del procedimiento de independizacin por regularizacin de edificaciones derivada de la construccin de edificaciones independientes. En consecuencia: no procede la inscripcin de la independizacin de un predio por haberse regularizado la edificacin en l; sino que sta procede cuando se regulariza edificaciones independientes que generan de hecho la subdivisin del predio.

Este ltimo supuesto se encuentra amparado en las Resoluciones N 331-96-0RLCfTR del 23.9.1996 y N 164-2oo7-SUNARP-TR-L del 15.3.2007 4 En' este ltimo' caso, se deber presentar los documentos que darn mrito a la declaratoria de fbrica, es decir los indicados en los articulas 24 y 25 del Reglamento de la Ley N 27157, con firmas legalizadas notarialmente. .

Ahora bien, el Registrador solicita la previa inscripcin de la modificacin de la habilitacin urbana inscrita, por lo que corresponde determinar si procede dicha exigencia. 17. Esta instancia ha sealado en reiterada jurisprudeocia que en' la prescrip'cin adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que no se demand la independizacin del mismo, corresponde exigir la presentacin de los documentos necesarios para proceder a la independizacin, por lo que sta no puede ser realizada por la sola descripcin que se haga del inmueble, sino que deben adjuntarse los documentos necesarios que den mrito ala independizacin del predio de acuerdo a la normatividad vigente.

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18. En el presente caso, tal como se ha explicado anteriormente, en el asiento 3b de la ficha W 94787 del Registro de Predios de Lima se registr la resolucin de alcaldia W 1818 del 9/9/1986 en q.ue se declar cumplida la ejecucin de las obras de habilitacin cuya transcripcin const~ en el. quinto considerando de la presente resolucin. En elIa s~ aprecia qu~ el -lote 33 de la manzana 01 fue considerado en la habllitaclon como un area de futura compensacin, es por elIo que en el plano de la habilitacin correspondiente, la municipalidad no fij el rea ni las medidas perimtricas correspondientes, ya que no lo consider dentro de la habilitacin urbal')a. El ltimo prrafo del articulo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, transcrito en el cuarto considerando' de la presente resolucipn, seala que inscrita la compensacin de reas se inscribirn simultneamente la modificacin de las habilitaciones urbanas y de las reas de los predios matrices, para lo cual se presentar los documentos que correspondan a dichos actos. En el presente caso, conforme se ha indicado anteriormente ellote.33 de la manzana 01 se encuentra integramente inscrito en la ficha W 94787 que contina en la partida electrnica W 46245288 del Registro de Predios de Lima, por lo que no se requiere la inscripcin de la compensacin (al menos respecto de dicho lote) ni la modificacin de las reas de los predios matrices; sin embargo, debido al error cometido en dicha resolucin que no se adeca a lo informado por el rea de catastro, s se reqiere la' _modificacin de la habilitacin urbana. Para la independizacin de los lotes que forman parte de una habilitacin urbana, stos deben estar considerados en la resolucin y planos que dieron mrito para su inscripcin. En el presente caso, el lote 33 de la manzana 01 no se encuentra comprendido por lo que previamente deber modificarse la habilitacin urbana inscrita. En ese sentido, observacin. corresponde confirmar el segundo extremo de la

Intervienen como Vocales (s) Beatriz Cruz Peaherrera y Andrea Paola Gotuzzo Vsquez, autorizadas mediante Resolucin N 145-2013SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolucin f\lo 284-2013-SUNARP/PT del 18/10/2013, respectivamente.

RESOLUCiN No.

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2013 -'SUNARP-TR-L

Estando a lo acordado por unanimidad; VII.. RESOLUCiN 1. REVOCAR el primer extremo de la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al ttulo referidQ en el. encabezamiento y CONFIRMAR el segundo, de conformidad a. los fundamentos expuestos en el anlisis de la presente resolucin. 2. DISPONER el traslado de asiento a que se refiere el noveno considerando de la presente resolucin. Regstrese y comunquese
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ANDR~ UZZO VSQUEZ Vocal (s) del Tribunal Registral

BEA~~AHERRERA Vocal (s) del Tribunal Registrfll