UNIVERSIDADE FEDERAL DO PIAU UFPI Centro de Tecnologia Curso de Especializao em Prticas Projetuais em Arquitetura e Engenharia Orientadora: Prof Msc.

. Luciene Brito Cardoso

Implantao de instrumentos urbansticos: O caso do Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) para o Shopping Rio Poty em Teresina / Piau.
Nelcia Beatriz Fortes da Costa

10 de janeiro de 2012

RESUMO O Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) um instrumento legal de normatizao do uso e ocupao do solo urbano, implantado no Brasil em 2001, com a promulgao da Lei N10.257, denominada Estatuto da Cidade. O EIV um das ferramentas urbansticas que possibilita a funo social da propriedade, j que, atravs do dimensionamento dos impactos provenientes dos empreendimentos submetidos a tal estudo, dificulta a ao indiscriminada de seus detentores, havendo assim um choque entre esse princpio e os interesses econmicos vigentes na cidade. Atualmente, algumas obras de mdio a grande porte vm sendo implantadas na cidade de Teresina, Piau, causando impactos perceptveis sociedade, economia e ao meio, o que torna essencial a aplicao do EIV. Um dos ltimos lanamentos em empreendimento na capital o seu terceiro shopping de grande porte, que merece ateno pelo programa de necessidades extenso e pelo terreno a ser ocupado (inserido em uma zona no comercial e dotado de valores ambiental, histrico e arquitetnico). Desse modo, atentando-se para o uso e ocupao dos lotes urbanos, conforme as leis federais e locais, e para as interferncias e transformaes em maior ou menor escala, positivas ou negativas ocasionadas por empreendimentos de grande porte nas cidades contemporneas, evidencia-se a importncia da anlise dos impactos que o novo shopping center de Teresina, Shopping Rio Poty, ir causar sobre o seu entorno, bem como da legislao municipal que define a aplicao do Estudo de Impacto de Vizinhana, sob a qual o mesmo dever ser submetido. Palavras-chave: Instrumentos urbansticos, shopping center, EIV, Teresina.

ABSTRACT

The Neighborhood Impact Study (NIS) is a legal instrument to regulate the use and occupation of urban land, introduced in Brazil in 2001 with the enactment of the Federal Law 10.257, known as the City Statute. The NIS is a tool that enables the social function of property by scaling the impacts caused by the projects submitted to this study and hindering the indiscriminate action of owners, causing a clash between this principle and the economic interests prevailing in the city. Currently, some mid to large sized constructions have been implemented in the city of Teresina, Piau, bringing noticeable impacts on society, economy and environment, which make essential the implementation of NIS. One of the latest releases in the capital is its third large mall, and it deserves attention by the extensive program and the

land to be occupied (inserted in a non-commercial area endowed with environmental, historical and architectural values). Therefore, paying attention to the use and occupation of urban land, according to federal and local laws, and to the interference and transformations on a greater or on a lesser extent, positives or negatives caused by large scale enterprises in contemporary cities, its possible to notice the value of the analysis of impacts that the new shopping center in Teresina, Shopping Rio Poty, will generate on its surroundings, as well as of the municipal legislation that defines the implementation of the Neighborhood Impact Study, under which the buildings must be submitted .

Keywords: urban planning instruments, shopping center, NIS, Teresina. 1 INTRODUO No final da dcada de 1980 com a abertura poltica, aps mais de 20 anos de ditadura o governo promulgou a Constituio Federal de 1988, reforando, atravs dos artigos 182 e 183, o papel do municpio como gestor da poltica de desenvolvimento urbano e estabelecendo a funo social da cidade e da propriedade urbana, iniciando um processo de reforma na dinmica urbana (VILLAA, 2012). Contudo, uma das maiores conquistas sociais em benefcio cidade veio somente em 2001, com a aprovao do Estatuto da Cidade Lei N 10.257/01, quando os artigos 182 e 183 foram regulamentados e os municpios passaram a contar com diretrizes gerais e com um amplo conjunto de instrumentos para o manejo da poltica urbana, em cumprimento gesto democrtica das cidades (KOATZ, 2010). O incio do sculo XXI foi, segundo Maricato (2010), o fim da centralizao autoritria da poltica urbana, atravs do fortalecimento da autonomia do poder local para o planejamento e a gesto urbanos, bem como para a resoluo de grande parte dos conflitos fundirios. no municpio, por meio da lei do Plano Diretor ou legislao complementar, onde sero definidos os conceitos de propriedade no utilizada ou subutilizada, as parcerias pblico-privadas, as operaes urbanas, a aplicao de um grande nmero de instrumentos jurdicos e fiscais entre outras iniciativas. Dentre os vrios instrumentos estabelecidos nesta lei, encontra-se o Estudo de Impacto de Vizinhana EIV, definido no Art. 36 da Seo XII do Estatuto da Cidade como uma lei municipal que classifica os empreendimentos e atividades privados ou pblicos em rea urbana que dependero da elaborao do estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal.

Na cidade de Teresina, capital do estado do Piau, em 2006, algumas leis foram institudas conforme as exigncias da Lei Federal do Estatuto da Cidade, dentre elas a Lei N 3.558 que restituiu o Plano Diretor, denominado Agenda 2015 ou plano de desenvolvimento sustentvel local (processo iniciado em 2001 e encerrado em 2002) e a Lei de Estudo Prvio do Impacto de Vizinhana EPIV (LEI N 3.565), estabelecendo diretrizes para os processos de transformao do espao da capital. Desde ento, devido ao processo de expanso e desenvolvimento em que se encontra Teresina, o tema planejamento urbano local vem sendo cada vez mais discutido, observando-se os resultados positivos e negativos da normativa elaborada pelo poder municipal, alm da sua importncia para a democratizao e qualidade ambiental do meio urbano. No segundo semestre do ano de 2011, houve, em Teresina o lanamento de um complexo multiuso denominado Reserva Rio Poty. O novo empreendimento apresenta um programa composto por edifcios comerciais e residenciais, uma reserva cultural e ambiental e um shopping center (Shopping Rio Poty). O terreno a ser ocupado o do antigo Sanatrio Meduna, atualmente bastante permevel e arborizado situado em uma rea ocupada predominantemente por famlias de baixo a mdio poder aquisitivo, localizado s margens do rio Poti, e prximo ao Centro Cvico da capital. Deve-se mencionar ainda a existncia de ocupaes por famlias por mais de cinco anos (usucapio especial de imvel urbano1) e o fato de que os shoppings so vistos por muitos urbanistas como um dos elementos de excluso social na cidade contempornea, comportando-se como construes totalmente voltadas para dentro, enclausuradas e pouco relacionadas com o entorno (CARVALHO, 2005). Portanto, devido ao conjunto de variveis envolvidas e legislao urbanstica local, faz-se necessria a realizao do Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana pela empresa responsvel, observando todo o entorno, de modo a evitar maiores impactos durante e aps a obra. Pretende-se, desta forma, analisar todos os pontos que devem ser abordados num EIV, observando-se as possveis repercusses ou interferncias que venham a constituir impacto no sistema virio, impacto na infraestrutura ou impacto ambiental e social, provocando mudanas nas condies de qualidade de vida da populao, principalmente a residente no entorno imediato do Shopping. Assim, para o desenvolvimento deste artigo, sero realizadas pesquisas em textos, livros, revistas, sites da internet, alm de entrevistas semiestruturadas,
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Estatuto da Cidade (Lei N 10.257/01). Da usucapio especial de imvel urbano (Seo V). Art. 9: Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de at duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

visitas s imediaes do terreno do Shopping e levantamentos projetuais e fotogrficos do local e do entorno, analisando as vias e o trfego, os fluxos, as ocupaes e as mudanas scio-espaciais que j esto em fase de atuao com a implantao da Reserva Rio Poty.

2 EVOLUO URBANA DE TERESINA

2.1 Constituio do Espao Urbano

Situada ao longo do Rio Parnaba, a cidade de Teresina constitui-se no principal centro urbano do estado. Caracteriza-se pelas funes predominantemente administrativas, de comrcio e servios, com destaque na rea de sade, sendo conhecida como um dos principais centros de sade da regio. De acordo com Nascimento (2010), durante 100 anos a cidade permanecera com quase nenhuma evoluo, com ar provinciano, animais soltos pela cidade e casebres de palha espalhados pela cidade. Conforme Faanha (1998), a urbanizao no Piau ganhou uma nova dinmica a partir de 1950. Ainda segundo este autor, as conjunturas nacional e regional, que estavam sendo implementadas naquele momento2, iriam contribuir para que ocorresse o desenvolvimento do Piau, consolidando a cidade de Teresina como a principal cidade do estado, fazendo com que vrios processos organizacionais dos espaos das grandes cidades surgissem por aqui (FAANHA, 1998). Com a incluso de Teresina nos planos do governo Federal, inmeras interferncias espaciais mudaram quase que completamente a paisagem da capital do Piau. As novas avenidas foram pavimentas, fazendo a conexo com os demais estados, o Aeroporto de Teresina foi construdo, entre outras melhorias. Entretanto, nessa nova fase de crescimento da cidade, no foi possvel que seu plano urbanstico fosse seguido, mantendo a ortogonalidade j existente e implantada desde o incio. As novas ruas e quadras foram criadas de maneira desordenada, sem controle, modificando a malha urbana de Teresina. Como foi evidenciado por Lima (2001), em sua anlise sobre a Promoo Imobiliria em Teresina/PI, e tambm por Melo e Bruna (2009), na pesquisa sobre o Desenvolvimento urbano e regional de Teresina, a evoluo espacial da capital do Piau aconteceu de maneira aleatria guiada pelos acontecimentos histricos. Inicialmente, a cidade estava limitada pela cidade maranhense de Timon e pelo rio Poti, contribuindo para que seu crescimento se desse
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Esse perodo de mudanas, ocorreu no final dos anos 1950, durante a presidncia de Juscelino Kubitschek, cuja meta era, um Brasil desenvolvido dentro da seguinte expresso, 50 anos em 5.

por muito tempo no sentido Norte e Sul, devido s condies topogrficas da regio e construo de conjuntos habitacionais. As aes indutoras do Estado, como a implantao de infraestrutura, abertura de vias de acesso ao sul do Estado e a instalao do Distrito Industrial, tambm contriburam para ocupao dessas zonas (LIMA, 2001). A partir dos anos 1960, aps a construo da ponte em concreto sobre o rio Poti, iniciou-se o avano para a zona Leste da cidade. A rea comeou a ser habitada pela classe mais nobre por causa da possibilidade de reas mais amplas, baixa densidade populacional e melhor microclima em relao ao centro. Outros fatores que fortaleceram a ocupao da zona leste de Teresina foram a instalao do Campus Universitrio da Universidade Federal do Piau e a ampliao da Avenida Nossa Senhora de Ftima, interligando a atual Avenida Joo XXIII ao Campus Universitrio. Ainda segundo Lima (2001), a zona leste, principalmente as regies prximas ao Rio Poti, tornou-se uma rea de concentrao de investimentos imobilirios, passando a se caracterizar pela verticalizao e pela construo dos empreendimentos mais caros da cidade. Essa localizao apresenta, dentre outros pontos positivos, uma boa acessibilidade, infraestruturas, disponibilidade de reas e, fundamentalmente, boa imagem, conforme o padro elitista. O fenmeno da verticalizao e da especulao imobiliria na zona leste se de deu em sete bairros Frei Serafim, Cabral, Jquei, Ftima, So Cristvo, Horto Florestal e Noivos embora o bairro Cabral, elo entre as zonas leste e norte da cidade, no tenha despertado maiores interesses devido ao uso predominantemente institucional, onde se localiza a sede da Empresa de guas e Esgoto, o Tribunal Regional Eleitoral, o Centro de Convenes, a Assembleia Legislativa, o Tribunal de Justia, a Ordem dos Advogados, a Associao Industrial, e um grande terreno ocupado pelo Manicmio Meduna (LIMA, 2001). Esta ltima instituio mencionada, foi desativada e o seu terreno vendido para o grupo S Cavalcante3 para a construo do empreendimento em questo neste artigo: Shopping Rio Poty. Ao se observar as alteraes significativas que ocorreram aps a implantao dos dois primeiros shoppings de grande porte em Teresina, na margem direita do Rio Poti, e ao se considerar que o novo empreendimento ser inserido num bairro de populao de baixa renda, com certas deficincias em infraestrutura e na utilizao dos espaos, enfatiza-se a importncia da realizao do Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) do novo empreendimento, contemplando variveis como adensamento populacional, equipamentos
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A S Cavalcante uma empresa mltipla: construtora, incorporadora imobiliria, administradora de shoppings, canal de televiso e franquias de alimentos. A especialidade do grupo a construo e administrao de shopping centers.

urbanos e comunitrios, uso e ocupao do solo, valorizao imobiliria, gerao de trfego e demanda por transporte pblico, ventilao e iluminao, paisagem urbana e patrimnio natural e cultural, alm de outros pontos peculiares a cada local.

3 O ESTATUTO DA CIDADE E A IMPORTNCIA DO ESTUDO PRVIO DE IMPACTO DE VIZINHANA PARA A PRODUO DE CIDADES SUSTENTVEIS

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) estabelece normas de ordem pblica com o interesse scio ambiental de regular a funo social da propriedade urbana. Esta lei federal define as diretrizes que devem ser seguidas em escalas nacional, estaduais, regionais, metropolitanas, municipais e intermunicipais na elaborao das polticas urbanas. Alm disso, define um extenso conjunto de instrumentos a ser aplicado pelos Municpios, a fim de garantir cidades justas (BARROS; CARVALHO; MONTANDON, 2010). Dentre estes instrumentos est o EIV. A importncia do Estudo de Impacto de Vizinhana (Seo XII do Captulo II do Estatuto da Cidade) para a produo de uma cidade sustentvel decorre da prpria finalidade desse instrumento em auxiliar o poder municipal no processo de deciso para emisso de licenas ou alvars de construo, reforma ou funcionamento; auxiliar a sociedade a tomar cincia dos tipos de impacto e das dimenses dos mesmos. O Estatuto da Cidade prev o fornecimento gratuito de cpias do Relatrio de Impacto de Vizinhana, ou seja, da concluso do Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana aos moradores e s associaes da rea afetada, e ainda a realizao de audincia pblica, sempre que solicitado, anteriormente a aprovao do projeto.

3.1 O Estatuto da Cidade e seus instrumentos legais de produo do espao

O Estatuto da Cidade, atravs de seus instrumentos objetiva a equidade social e a melhoria da qualidade ambiental com o fundamento da sustentabilidade. Contudo, a legislao federal trata apenas de diretrizes gerais e deixa uma lacuna para a prtica do desenvolvimento urbano scio ambiental com capacidade real de eficcia. Diversos so os tipos de instrumentos contidos na lei supracitada: jurdicos, polticos, tributrios, financeiros, de estudos e de planejamento. Estes instrumentos possuem trs categorias: os planos, os institutos e os estudos (Tabela 1).

Tabela dos Instrumentos contidos no Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001) Planos a) planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social; b) planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies; c) planejamento municipal: em especial: - plano diretor - disciplina ou leis de parcelamento, uso e ocupao do solo - zoneamento ambiental - plano plurianual - diretrizes oramentrias - oramento anual - gesto oramentria participativa - planos, programas e projetos setoriais - planos de desenvolvimento econmico e social. Institutos 1 - institutos tributrios e financeiros: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; b) contribuio de melhoria; c) incentivos e benefcios fiscais e financeiros; 2 - institutos jurdicos e polticos: a) desapropriao; b) servido administrativa; c) limitaes administrativas; d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano; e) instituio de unidades de conservao; f) instituio de zonas especiais de interesse social; g) concesso de direito real de uso; h) concesso de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios; j) usucapio especial de imvel urbano; l) direito de superfcie; m) direito de preempo; n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso; o) transferncia do direito de construir; p) operaes urbanas consorciadas; q) regularizao fundiria; r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos.

Estudos a) estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e; b) estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV).

Tabela 1 Tabela dos Instrumentos contidos no Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001). PRIETO, 2006.

3.2 O Estudo de Impacto de Vizinhana: conceitos e mtodos

O Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) foi institudo nos artigos 36 a 38 do Estatuto da Cidade, com a finalidade de promover a mediao de interesses entre os empreendedores urbanos, os gestores pblicos e os cidados. Seu papel de socializar as tomadas de decises sobre megaprojetos4 na sua rea de maior impacto e de preveno de problemas urbansticos ambientais, objetivando-se a obteno de cidades sustentveis (ROCCO, 2005). No Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana, o conceito de vizinhana pode ser ampliado, podendo ser entendido como parcela do terreno sujeita ao impacto de anlise,
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Edificaes com mais de 20.000,00m construdos, exceto garagens.

devendo ser mais flexvel a interpretao, pois sua delimitao depende do empreendimento em anlise e do impacto considerado. Esse instrumento permite o Poder Pblico Municipal decidir sobre a concesso da licena para realizao do empreendimento, podendo, conforme os resultados, conceder a licena, neg-la ou ainda condicion-la realizao de medidas de atenuao ou compensao do impacto. Neste processo, a sociedade deve participar das tomadas de deciso, sendo obrigatrio que todos os documentos e estudos estejam disponveis para consulta de qualquer interessado. Para elaborar o Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana, em Teresina-PI, deve-se seguir a lei municipal n 3565/06 que determina a obrigatoriedade de sua apresentao para empreendimentos ou atividades, os quais necessitem da concesso de licenas e autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento, e que possam afetar a qualidade de vida da populao residente na rea e nas proximidades. O Estudo Prvio do Impacto de Vizinhana uma das muitas leis de implementao do plano diretor de Teresina, sua importncia para o plano local a mesma de qualquer outra de sua espcie: preencher as lacunas jurdicas existentes no Estatuto da Cidade, que lhe serve como elemento norteador. Contudo, observou-se que em Teresina, o Estudo de Impacto de Vizinhana EIV ainda confundido com Estudo de Impacto Ambiental EIA, ademais, muitas vezes, somente este ltimo elaborado em substituio ao primeiro, o que no vlido, segundo o Estatuto da Cidade5. Deve-se mencionar ainda a precariedade das audincias pblicas seja na divulgao do evento ou na falta de relevncia dada opinio dos populares e a dificuldade de consulta aos documentos por parte de qualquer cidado interessado.

4 ENTORNO DO SHOPPING RIO POTY: BAIRROS CABRAL E PORENQUANTO

O Shopping Rio Poty est inserido entre os bairros Cabral e Porenquanto, Zona Norte de Teresina-PI. Esses bairros vizinhos surgiram em consequncia do afastamento da populao de baixa renda do centro urbano inicial, local de morada da populao mais abastada e do comrcio (Figura 1).

Art. 38, Seo XII da Lei 10.257.

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SHOPPING RIO POTY NORTE Cabral Porenquanto

LESTE

Rio Poti

Centro Rio Parnaba TIMON - MA

CENTRO O

Ilhotas

SUL

Fonte: Google Maps, 2012. Com edio da autora.

Shopping existente Av. Frei Serafim Shopping existente Av. Marechal Castelo BrancoEstao Ferroviria Parque da Parque Poti Cidadania Rio Poti SHOPPING RIO POTY CABRAL Av. Miguel Rosa

PORENQUANTO

Fonte: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Ficheiro:Teresina_Rio_Poti.JPG>. Acesso em: 04 out. 2012. Com edio da autora. Figura 1 Localizao dos bairros Cabral e Porenquanto.

O bairro Cabral foi assim denominado por ter se desenvolvido em torno do abatedouro do alferes da Policia Militar Antnio Paz Cabral. Tambm j foi chamado de Bairro dos Fateiros, devido intensa venda de fato para linguia (CABRAL, 2002). Este bairro tem mais

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da metade de sua rea ocupada por instituies pblicas (Companhia Metropolitana - Estao, Assembleia, OAB, Cmara Municipal, dentre outros) sendo o restante ocupado por residncias e comrcio. Segundo a Lei Municipal Complementar N 3.560, de 20 de outubro de 2006, o bairro Cabral pode ser dividido em zonas Residencial de mdia densidade, em lotes de mdio porte (ZR3-08 3 ZR3-09); Residencial de alta densidade, em lotes de mdio ou grande porte (ZR403); Especial de Concentrao de Servios de Administrao Pblica (ZE1-02); e de Preservao Ambiental (ZP-2, ZP5-01 e ZP8-01), correspondendo s construes cujas testadas esto voltadas para a Avenida Frei Serafim e que pertencem ao bairro Cabral (2 Batalho de Engenharia de Construo e Hotel de Trnsito dos Oficiais do 2 BEC), Estao Ferroviria e ao Ptio de Manobras da Rede Ferroviria, a leste da linha frrea. Cerca de 880 domiclios, onde vive uma populao de aproximadamente 3.250 pessoas6, e os vrios prdios institucionais existentes no bairro Cabral se organizam em torno de ruas angulares, sem estudo do traado. As principais vias, que do acesso s pontes sobre o Rio Poty e ao centro da cidade, so asfaltadas, embora ainda haja ruas de pedra, paraleleppedo ou sem nenhum calamento. Alm disso, observa-se uma acessibilidade difcil por parte dos pedestres, devido a grande irregularidade das caladas ou a inexistncia das mesmas em alguns trechos. Espera-se que, com a construo do Shopping Rio Poty, no bairro Porenquanto, e com a realizao do projeto do Parque da Estao, no bairro Cabral, pela prefeitura de Teresina, haja um maior investimento na rea, com novos acessos e a melhoria dos existentes. Em relao economia, o comrcio interno (mercearias, padarias, farmcias) e atende exclusivamente a populao do bairro. Quanto infraestrutura, h pouca assistncia por parte do governo, havendo necessidade de creches, escolas, posto policial, posto de sade (embora esteja prximo ao Polo de Sade, localizado no centro de Teresina) e espaos para o desenvolvimento de atividades culturais e de lazer. O bairro Porenquanto, vizinho ao bairro Cabral, possui diferentes verses para seu nome incomum. Conta-se que quando os primeiros habitantes chegaram rea no havia nome oficial e diante do insistente questionamento dos visitantes Esse bairro j tem nome? e da frequente resposta Por enquanto, ainda no., deu-se a denominao Porenquanto ao bairro. Existem ainda outras fontes segundo as quais o nome est relacionado s enchentes do Rio Poti. Por conta dos alagamentos, o rio s dava passagem em
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Indicadores de bairros da Regio Nordeste conforme Censo 2010, realizado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica). Disponvel em: <www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/imprensa/ppts/0000000489.xls>.

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algumas pocas do ano, quando era comum se dizer: Por enquanto, ainda d para passar. O fato que a rea ficou sendo chamada de Porenquanto e, naquela regio margem do Poti, existiu uma gleba de terra com esse nome de propriedade de Nascimento da Silva Rosa (PORENQUANTO, 2002). O objeto de estudo desse artigo o Shopping Rio Poty est sendo edificado em um terreno que abrigava um dos marcos mais importante para o bairro Porenquanto: o Sanatrio Meduna (Figura 3). RIO POTI

Figura 3 Sanatrio Meduna, 1970? Fonte: Sec. Mun. de Planejamento de Teresina.

Conforme Tavares (2000), o Sanatrio Meduna, inaugurado em 21 de abril de 1954, pelo mdico Clidenor de Freitas Santos, um revolucionrio da psiquiatria no Piau, recebeu este nome em homenagem a Ladislau Von Meduna, mdico hngaro que descobriu o tratamento da loucura pelo cardiazol. O Sanatrio foi construdo durante dez anos, com oito pavilhes, dois ptios, um edifcio com dois andares e 120 leitos. A disposio dos blocos, como possvel observar na Figura 3, assemelha-se arquitetura de um castelo medieval. Na entrada do hospital, Clidenor mandou erigir uma esttua do lendrio Dom Quixote. Aps o encerramento das atividades do Meduna em meados de 2010, e com a venda do terreno do hospital psiquitrico pela famlia de Clidenor, iniciou-se o processo de negociaes, acordos e estudos para implantao de um novo empreendimento. O bairro Porenquanto pertence Regional Centro Norte e apresenta grande abrangncia de Zona Residencial ZR2, conforme a Lei N 3.560/06, caracterizada por ocupao de baixa densidade em lotes de mdio porte. Sua populao de aproximadamente

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2.300 (duas mil e trezentas) pessoas, distribudas em cerca de 640 (seiscentos) domiclios7. Assim como no bairro vizinho, Cabral, o comrcio e as instituies pblicas existentes (escolas e unidades de assistncia social) atendem, principalmente, a comunidade local. Insegurana, terrenos subutilizados, cheios de mato e lixo, falta de espaos culturais e de lazer e infraestrutura precria so caractersticas desse bairro que mostram a pouca assistncia por parte do governo. Recentemente, aps a construo da Ponte Estaiada do Sesquicentenrio Mestre Joo Isidoro Frana, inaugurada em 2010, ligando as zonas Norte e Leste, o bairro iniciou um lento processo de transformao, devido proximidade com o novo trfego criado. Finalmente, aps analisar a conformao dos bairros Cabral e Porenquanto, percebe-se que no havia, em suas infraestruturas, uma previso para a implantao de um grande centro comercial nesta localidade. Portanto, por se tratar de um megaprojeto, causador em potencial de impactos ao meio ambiente, sistema virio, infraestrutura e sociedade, o novo shopping de Teresina deve passar pela etapa que antecede a construo do mesmo: a elaborao do Estudo de Impacto de Vizinhana, para que as repercusses da implantao do empreendimento sejam conhecidas por todos os interessados. 5 EIV DO SHOPPING RIO POTY EM TERESINA PI

Situado em terreno de topografia irregular, no bairro Porenquanto, margem esquerda do Rio Poti, o novo shopping center de Teresina apresenta um entorno imediato composto predominantemente por uma populao de baixo poder aquisitivo e por edifcios institucionais. O empreendimento tambm se encontra estrategicamente prximo aos bairros mais nobres de Teresina Ilhotas e Frei Serafim (Centro) e Jquei, Noivos e Ftima (Leste) os quais concentram boa parte dos domiclios de maior poder aquisitivo da capital, constituindo, por isso, as reas de influncia mais prximas ao Shopping Rio Poty. Na margem oposta, encontram-se os dois primeiros shoppings de grande porte da cidade: o Riverside Shopping, no bairro Jquei, e o Teresina Shopping, no bairro dos Noivos, ambos na zona Leste de Teresina (Figura 4).

Indicadores de bairros da Regio Nordeste conforme Censo 2010, realizado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica). Disponvel em: <www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/imprensa/ppts/0000000489.xls>.

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Ponte Estaiada Av. Marechal Castelo Branco Shopping Rio Poty Riverside Shopping Rio Poti Ponte CENTRO Teresina Shopping ZONA LESTE

ZONA NORTE

Figura 4 Localizao geral do terreno do Shopping Rio Poty. Fonte: Google Maps, 2012.

A Lei Municipal N 3.560/06 define o uso do solo urbano, determinando que toda a faixa do terreno voltada para a Av. Marechal Castelo Branco seja de uso comercial em funo da sua capacidade de vocao de via coletora. Porm, deve-se considerar tambm a legislao federal e a definio de Linha Mdia das Enchentes Ordinrias8, a qual acaba impondo a nica restrio construtiva de uma pequena poro do terreno. O restante da rea (maior parte da terra) est submetido legislao municipal de zoneamento, pertencendo ZR3 (zona residencial), o que favoreceu a implantao do extenso programa de necessidades do empreendimento. Divulgado pelo grupo construtor e administrador, S Cavalcante, como o primeiro empreendimento parque multiuso da cidade de Teresina, Piau, o Shopping Rio Poty tem inaugurao prevista para outubro de 2013 com um total de aproximadamente 40.000 m de rea construda, destinados ao Shopping e aos edifcios garagem do mesmo. Ademais, previsto um complexo imobilirio, distribudo no restante do terreno, formado por reserva ambiental e cultural (preservao do Meduna), 20 edifcios residenciais divididos em 3 condomnios, 5 edifcios comerciais e 3 edifcios de uso misto (Figura 5), prometendo gerar programas sociais e oportunidades de emprego para a populao local e a valorizao imobiliria das proximidades.
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Cdigo de guas - Decreto n 24.643, de 10 de julho de 1934: a demarcao de terrenos que separa a propriedade da Unio das propriedades particulares em reas prximas a guas navegveis de rios. No caso, essas reas so definidas conforme o nvel mdio de cheia.

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Figura 5 Foto: imagem area do terreno do shopping no incio das obras. Ilustrao: Masterplan do empreendimento. Fonte: <http://www.shoppingriopoty.com.br/wp-content/uploads/book_srp.pdf>. Acesso em: 10 out. 2012.

Conforme observado no item 4 desse artigo, o entorno do empreendimento no est preparado para suportar a demanda a qual este ser submetido, sendo exigida, assim, uma significativa contrapartida por parte dos construtores e dos governos estadual e municipal. O novo conjunto de edificaes ir intensificar o trfego na infraestrutura viria local, com o fluxo dirio de empregados, consumidores, moradores e turistas. Alm disso, as atuais rotas do transporte pblico da cidade no contemplam essa rea de maneira satisfatria para tal tipo de ocupao, devendo haver mudanas nesse setor. Quanto implantao, torna-se imprescindvel a aplicao de bons afastamentos entre os blocos e entre estes e os vizinhos, evitando um grande adensamento visual e no causando maiores danos ao entorno, composto principalmente por edificaes com menos de cinco pavimentos. Deve-se observar ainda a proximidade em relao a reas de Preservao Ambiental e ao Rio Poti, acentuando-se a

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necessidade nos cuidados com esgoto e com os resduos em geral. Destarte, nota-se a imensurvel relevncia da observao das particularidades dessa regio e da consequente prtica do Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) dessa grande obra, conforme as exigncias das Leis Federal (Lei 10.257/01 O Estatuto da Cidade) e Municipal (Lei 3.565/06). Para elaborar este artigo, buscou-se auxlio na Prefeitura Municipal de Teresina (PMT) e contato com a Construtora S Cavalcante, a fim de obter o material ao qual todo cidado deve ter acesso: o EIV. Todavia, pouco foi obtido com esta pesquisa, deixando-se ou a incerteza da elaborao do Estudo de Impacto de Vizinhana por parte dos empreendedores ou a certeza da dificuldade de acesso aos documentos produzidos, havendo descumprimento da lei em qualquer um dos casos. Tem-se conhecimento somente da elaborao e divulgao em audincia pblica, realizada em agosto de 2011, do Estudo de Impacto Ambiental (EIA), que, segundo o Estatuto da Cidade, no substitui a elaborao do EIV. Por esse motivo, tornou-se necessria a anlise das informaes e do material grfico fornecido pelos construtores na audincia pblica e na internet, alm de visitas aos bairros Cabral e Porenquanto, a fim de se pontuar possveis impactos positivos e negativos desse megaprojeto que j est em execuo (Figura 6).

Figura 6 Canteiro de obras do Shopping Rio Poty no dia 6 de agosto de 2012. Fonte:<https://www.facebook.com/media/set/?set=a.343707875681791.91554.196331907086056&type=3#!/me dia/set/?set=a.343707875681791.91554.196331907086056&type=3>. Acesso em: 04 out. 2012.

O sistema virio proposto pelos construtores, uma caracterstica peculiar do empreendimento, poder gerar efeitos positivos e negativos no ps-ocupao: a variedade de acessos ao conjunto poder proporcionar, ao mesmo tempo, uma melhor ocupao da rea evitando espaos ociosos e passveis de marginalizao e desvalorizao e uma maior exigncia da infraestrutura urbana no que diz respeito s vias pblicas. O trfego de veculos e

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pedestres gerado necessitar de uma maior pavimentao das vias, manuteno das caladas, iluminao pblica adequada, alm de diversos outros itens que devero ser mantidos ou providenciados para o equilbrio do empreendimento e da relao dele com o seu entorno. O acesso pela Av. Marechal Castelo ser feito apenas por pedestres atravs de uma passarela na rea de preservao permanente determinada pela conformao topogrfica do terreno e pela faixa de marinha fator legal, classificando o projeto quanto qualidade e diferencial do partido arquitetnico adotado, porm, exigindo mais das vias secundrias que, de acordo com os construtores, devero ser ampliadas. Sobre a topografia acidentada, a locao irregular dos edifcios residenciais no dever causar grandes transtornos para vizinhana em relao ventilao. A topografia favorece a criao de corredores de vento a partir do rio, como est previsto. A portaria 256 da INFRAERO de 13 de maio de 2011 prev ainda que as edificaes no devem ter mais que 45m acima da cota de nvel da pista aeroporto fazendo com que os edifcios do empreendimento no possuam mais de 11 pavimentos, de acordo com leitura preliminar, passvel de modificao e no afetem a vizinhana posterior que est em terreno mais alto. Quanto s questes climticas e ambientais, antes do incio da elaborao do projeto, foi feito um levantamento arbreo para avaliar os impactos inevitveis na vegetao e determinar a implantao de elementos construtivos de pequeno porte e a locao dos subsolos dos empreendimentos residenciais. A partir desse levantamento arbreo e da caracterizao do meio bitico da rea de implantao do novo shopping, das novas moradias e das demais construes, iniciou-se um projeto com a tentativa de valorizao do verde, objetivando amenizar as altas temperaturas tpicas de Teresina por meio da cultura da sombra, totalizando quase 27,5 mil m de rea verde. relevante tambm mencionar as solues de sustentabilidade a serem adotadas no empreendimento e divulgadas pelo Grupo S Cavalcante, como: o aproveitamento das guas das chuvas; o tratamento e reuso da gua; a reduo do lixo gerado na obra e a coleta seletiva de resduos; a utilizao de materiais de grande eficincia e baixa transmisso de calor, de fontes de energia renovveis, reconhecidas pela ANEEL e de lmpadas de alto rendimento; e a promoo de aes para incentivar o uso racional e o reaproveitamento de energia. Um fator importante dessa obra a preservao da memria atravs da requalificao de parte da edificao histrica do antigo Sanatrio Meduna, onde ser implantado Museu, Centro Cultural e Pinacoteca, para o desenvolvimento de atividades ldicas. Haver ainda a criao de um parque, fruto de um monumento existente (escultura de Don Quixote) onde sero implantadas outras esculturas (Parque das Esculturas), pretendendo-se ofertar futuras

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opes de cultura para a comunidade vizinha. No entanto, atividades esportivas pblicas no esto previstas nas propostas analisadas e sob um aspecto crtico, tem-se a permisso municipal, sob a Lei n 3.561 Art 85, para que as reas verdes dos condomnios possam ficar dentro dos mesmos. Desse modo, todo equipamento esportivo ou destinado a outras atividades de lazer ser de uso restrito dos moradores do empreendimento, o que acaba por consistir em um dos pontos negativos da obra: a excluso da populao de baixo poder aquisitivo do entorno, a qual tem carncia de reas pblicas de lazer e esporte, to saudveis pra as relaes sociais em uma cidade. O maior impacto com efeito positivo deve ser na valorizao das atividades de comrcio e servios do entorno, pois mesmo com a implantao de um grande shopping, com diversas atividades comerciais previstas, outras atividades comerciais mais acessveis devem ser criadas para suprir as necessidades do grande nmero de moradores dos empreendimentos residenciais. Acredita-se ainda que o fluxo de consumidores/moradores da classe A na regio trar mais capacidade e qualidade da infraestrutura urbana bsica: abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, fornecimento de energia, coleta de lixo e drenagem urbana. A coleta de lixo j contempla a rea, porm no se trata de coleta seletiva, devendo a empresa responsvel se preparar para a atividade em toda a cidade por se tratar de uma necessidade urgente. Em relao segurana, deve haver um investimento continuo nesta, j que regio trar conflitos diretos entre as classes A e D. Em relao aos problemas causados pelas enchentes observadas nos ltimos anos em Teresina-PI, devido falta de drenagem urbana adequada, o complexo, mesmo estando numa regio ribeirinha, no apresentar problemas durante as enchentes, por conta de sua topografia com cotas crescentes em relao margem do Rio Poti. Para minorar os impactos causados pelos solos impermeveis, ser construda no terreno uma unidade armazenadora de gua pelos prprios construtores, onde atualmente existe um groto. Contudo, em relao ao acesso pela Avenida Marechal Castelo Branco, podero ocorrer dificuldades de acesso em tempos de chuva (Figura 7).

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Figura 7 Alagamento registrado no perodo de chuvas do ano de 2009. Fonte: arquivo pessoal da autora.

Dessa maneira, que para elaborao do Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) do Shopping Rio Poty, composto por um programa de necessidades to variado e implantado em uma regio to adversa da realidade de tal empreendimento imobilirio, deve-se considerar possibilidades inesgotveis de fatores a serem analisados com o objetivo de diminuir os possveis efeitos negativos da construo. importante salientar tambm que este instrumento do Estatuto das Cidades insuficiente e mutvel, e que previses feitas na pr-ocupao podem ser diferentes da realidade do ps-ocupao, devendo, assim, haver estudos em determinadas pocas para analisar se todos esses efeitos previstos ocorreram e, principalmente, a sua abrangncia e intensidade.

6 CONSIDERAES FINAIS

Embora o acesso ao Estudo de Impacto de Vizinhana do Shopping (EIV), propriamente dito, no tenha sido possvel, conseguiu-se coletar informaes sobre o empreendimento no site oficial do Shopping Rio Poty (http://www.shoppingriopoty.com.br), na rede social do mesmo (https://www.facebook.com/ShoppingRioPoty) e nas explanaes realizadas durante a audincia pblica realizada em agosto de 2011 para apresentao do Estudo de Impacto Ambiental (EIA), o que, juntamente com as visitas aos bairros Cabral e Porenquanto, possibilitou as anlises realizadas neste artigo. Conclui-se que este empreendimento multifuncional, composto por shopping center, torres comerciais e residenciais e reserva cultural e ambiental, causar impactos que sero de curto a mdio prazo resolvidos ou mitigados atravs de investimentos tanto por parte do poder

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pblico, como por parte do setor privado, seja pelo grupo S Cavalcante, inicialmente, ou por outras empresas que venham a investir na regio, aps a valorizao imobiliria ocasionada pelo shopping. Espera-se, portanto, que o novo shopping de grande porte de Teresina, Piau, proporcione mais impactos positivos em detrimento dos inevitveis impactos negativos, contribuindo para o desenvolvimento da cidade e principalmente para a melhoria da qualidade de vida da populao do entorno imediato.

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