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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE III CIVILE Sentenza 4 febbraio - 10 arzo !

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S'o()i ento *e( +ro,e--o Con sentenza 16-27 settembre 2005, la Corte di appello di Roma rigettava l'appello principale proposto dalla societ immobiliare Romana servizi s.r.l. avverso la decisione del rib!nale di "elletri n. #6 del 200# $c%e aveva condannato la societ a rimborsare al Condominio, di via $&'())()*, la somma li+!idata al condomino '.,., a titolo di risarcimento del danno s!bito dal proprio appartamento, in seg!ito a copiose in-iltrazioni di ac+!a provenienti dal m!ro esterno dell'edi-icio*. .d avviso del rib!nale, la societ - costit!endosi in gi!dizio - aveva eccepito in primo grado la prescrizione della azione proposta dal Condominio, con ri-erimento al termine di c!i all'art. 1667 c.c. $d!e anni dal giorno della consegna dell'opera*. (l rib!nale aveva +!ali-icato l'azione proposta dal Condominio +!ale azione di responsabilit del committente nei con-ronti dell'appaltatore rigettando la eccezione di prescrizione biennale, di c!i all'art. 1667 c.c., prevista in caso di di--ormit e vizi dell'opera. Rilevavano i gi!dici di appello c%e la societ immobiliare Romana servizi non aveva contestato la +!ali-icazione dell'azione data dal rib!nale, sostenendo t!ttavia c%e - -ermo restando il divieto di porre a base della decisione -atti diversi da +!elli dedotti dalle parti - il primo gi!dice avrebbe dov!to individ!are di !--icio il tipo di prescrizione concretamente applicabile $+!ello, pi/ breve di !n anno dalla den!ncia, di c!i all'art. 1660 c.c. relativo alla rovina e di-etti gravi dell'immobile*. ( gi!dici di appello rilevavano c%e la comparsa di costit!zione della societ immobiliare Romana servizi in primo grado non conteneva, in -atto, speci-ic%e indicazioni dalle +!ali potesse des!mersi c%iaramente la intenzione della societ di volersi avvalere del pi/ breve termine di prescrizione, ed in particolare di +!ello previsto dall'art. 1660 c.c.. 1na diversa val!tazione operata, di !--icio, dal gi!dice avrebbe comportato, conseg!entemente, !na violazione del principio del contraddittorio. (noltre la eccezione di prescrizione, sollevata +!esta volta - ai sensi dell'art. 1660 c.c. in appello, doveva considerarsi precl!sa dal divieto di n!ove eccezioni di c!i all'art. 2#5 c.p.c. rig!ardando circostanze non indicate nel gi!dizio di primo grado. 3er +!este ragioni la Corte territoriale rigettava l'appello principale della immobiliare Romana servizi. 4!anto all'appello incidentale proposto dal Condominio nei con-ronti del ,., il primo gi!dice aveva rigettato la domanda riconvenzionale del conven!to $relativa al pagamento di somme dov!te e non versate, in relazione ai lavori di ristr!tt!razione dell'immobile* s!l rilievo c%e le tabelle millesimali non contemplavano la +!ota del ,. e c%e le n!ove tabelle non potevano trovare applicazione con rig!ardo a spese c%e ris!ltavano gi deliberate e a--rontate dal Condominio in base alle vecc%ie tabelle. ,e argomentazioni del primo gi!dice non tenevano conto del -atto c%e s!ssistevano t!tti i pres!pposti per l'esercizio dell'azione di indebito arricc%imento, in mancanza di !n titolo speci-ico s!l +!ale potesse -ondarsi la azione contratt!ale.

(n e--etti, il ,. aveva ingi!stamente conseg!ito, in danno del Condominio, !n risparmio di spesa, integralmente sosten!ta, ca!sa il s!ddetto errore nella composizione delle tabelle millesimali, dagli altri condomini. 3ertanto, in considerazione della validit della delibera di ripartizione delle spese e--ett!ata n con-ormit delle vecc%ie tabelle, il Condominio non aveva altro rimedio per conseg!ire l'indennizzo del pregi!dizio s!bito c%e +!ello di esperire l'azione di indebito arricc%imento. 5ess!na contestazione era stata sollevata dal ,. in ordine al risparmio di spesa, indicata dal Condominio in 6!ro 12.5#1,12, somma s!lla +!ale dovevano decorrere interessi e rival!tazione dalla data dell'esborso, trattandosi di debito di valore da li+!idarsi alla streg!a dei valori monetari in atto al momento della pron!ncia. 3er +!este ragioni, la Corte territoriale accoglieva integralmente l'appello incidentale proposto dal Condominio. .vverso tale decisione %a proposto ricorso per cassazione il ,. con d!e distinti motivi. Resiste con controricorso il Condominio. Moti'i *e((a *e,i-ione Con il primo motivo il ricorrente den!ncia la violazione o -alsa applicazione dell'art. 20#1 c.c.. (l gi!dice di secondo grado aveva riten!to di accogliere l'appello incidentale del Condominio, ritenendo c%e tale tipo di azione trovasse -ondamento, oltre c%e nella mancanza di !na ca!sa gi!sti-icatrice dell'arricc%imento da parte del ,. in danno del Condominio, nella mancanza di !n titolo speci-ico s!l +!ale potesse essere -ondata la azione contratt!ale. 5el caso di specie di-ettavano t!tti i re+!isiti previsti per l'azione di indebito arricc%imento. 'ancavano, nel caso di specie sia la resid!alit della azione c%e la !nicit del -atto $c%e si realizza +!ando vi sia !no stretto nesso di ca!salit tra -atto ed arricc%imento, da !n lato, e depa!peramento, dall'altro*. 'ancava, inoltre, il re+!isito della generalit, essendosi in presenza di !na espressa patt!izione contratt!ale e di !n conseg!ente titolo gi!ridico tale da gi!sti-icare la modi-icazione patrimoniale $la propriet del ,. non era ricompresa nell'elenco delle !nit immobiliari, redatto ai -ini del risarcimento dei danni di g!erra, +!ando la costr!zione dell'appartamento del ricorrente non era stato realizzato*. (n presenza delle valide tabelle millesimali, doveva escl!dersi c%e il ,. avesse conseg!ito !n indebito arricc%imento. .i -ini della ammissibilit dell'azione di indebito arricc%imento, occorre la presenza di alc!ni re+!isiti, t!tti assenti nel caso di specie. &ccorre !no stretto nesso di ca!salit ed immediatezza tra -atto ed arricc%imento e depa!peramento. ,e opere di ristr!tt!razione dell'intero immobile erano state e--ett!ate senza alc!na contestazione ed erano state regolarmente pagate da t!tti i condomini in base alla ripartizione delle spese e--ett!ata deliberata. ,a divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano di !n edi-icio condominiale rapportati al medesimo e le tabelle millesimali non determina n!llit delle tabelle o delle delibere -ondate s!lle medesime, potendone gi!sti-icare la sola revisione, ai sensi dell'art. 60 disp. att. c.c., ad opera della assemblea condominiale ovvero dell'a!torit gi!diziaria. (l Condominio avrebbe pot!to, pertanto, evitare +!ella ripartizione delle spese, c%iedendo, sin dall'origine, !na

modi-ica e7o !na revisione delle tabelle, in tal modo evitando l'indebito arricc%imento da parte di !n singolo condomino. (n-ine, mancava !no stretto nesso di interdipendenza necessaria tra l'arricc%imento del ,. e la corrispondente dimin!zione patrimoniale del Condominio. Con il secondo motivo il ricorrente ded!ce omissione, carenza e7o ins!--icienza della motivazione. ( gi!dici di appello, con motivazione del t!tto ins!--iciente, avevano dapprima a--ermato c%e le argomentazioni svolte dal rib!nale in ordine alla irretroattivit delle modi-ica delle tabelle erano esatte e, +!indi, contraddittoriamente avevano accolto la domanda di arricc%imento senza ca!sa. &sserva il Collegio8 ( d!e motivi, da esaminare congi!ntamente in +!anto connessi tra di loro, sono in-ondati. Correttamente la Corte territoriale %a a--ermato c%e nel caso di specie il Condominio non aveva altro rimedio se non +!ello di proporre !na domanda di arricc%imento senza ca!sa per ottenere l'indennizzo della dimin!zione patrimoniale s!bita $nei limiti dell'arricc%imento*. 5ess!na +!estione 9 stata sollevata dal ricorrente in ordine alla legittimazione attiva dell'amministratore del Condominio ed alla necessit di event!ale a!torizzazione dell'assemblea a prom!overe l'azione contro il singolo condomino. )-!gge a +!alsiasi cens!ra la osservazione concl!siva conten!ta nella sentenza imp!gnata, secondo la +!ale nel caso di specie s!ssisteva anc%e il re+!isito previsto dall'art. 20#2 c.c. e cio9 la mancanza di !n titolo speci-ico s!l +!ale potesse essere -ondata l'azione contratt!ale. Come esattamente %a posto in evidenza la sentenza imp!gnata, la azione di indebito arricc%imento trovava, nel caso di specie, il proprio -ondamento nella assenza di !na ca!sa gi!sti-icatrice dell'arricc%imento di !n soggetto a danno di !n altro. 3!r essendo possibile !na ric%iesta di revisione di tabelle, in sede gi!diziaria, in mancanza di apposita delibera dell'assemblea dei condomini $per la +!ale la gi!rispr!denza prevalente di +!esta Corte, -ino alla decisione delle )ezioni 1nite 0 agosto 2010 n. 1:#77, ric%iedeva il consenso di t!tti i condomini* deve riconoscersi c%e !na modi-ica delle stesse non avrebbe pot!to avere e--icacia retroattiva ed anzi avrebbe pot!to prod!rre e--etti solo dal momento del passaggio in gi!dicato della decisione. 3ertanto, ness!na contraddizione 9 possibile ravvisare nella motivazione della sentenza imp!gnata nella parte in c!i la stessa %a accolto la domanda di arricc%imento senza ca!sa, p!r dopo aver riconosci!to c%e !na modi-ica delle tabelle millesimali, in ogni caso, non avrebbe pot!to avere e--icacia retroattiva. )econdo la consolidata gi!rispr!denza di +!esta Corte, in-atti, la sentenza c%e accoglie la domanda di revisione o modi-ica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 60 disp. att. cod. civ., non %a nat!ra dic%iarativa ma costit!tiva,avendo la stessa -!nzione dell'accordo raggi!nto all'!nanimit dai condomini, con la conseg!enza c%e l'e--icacia di tale sentenza, in mancanza di speci-ica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in gi!dicato $Cass. : settembre 100# n. 7606*. (n base a tale considerazioni, non p!; condividersi la tesi sosten!ta dal ricorrente, con il secondo motivo di ricorso, secondo la +!ale. !na volta escl!sa la retroattivit della modi-ica delle vecc%ie tabelle, i gi!dici di appello avrebbero dov!to rigettare la domanda di arricc%imento senza gi!sta ca!sa.

5< p!; ritenersi c%e, nel caso di specie, vi -osse state inerzia del Condominio, poic%< i condomini avevano agito gi!dizialmente per ottenere la revisione delle tabelle condominiali, !na volta accertato c%e la !nit immobiliare del ,. ra completamente escl!sa dalle tabelle millesimali $c%e non contemplavano la s!a +!ota*. ,a modi-ica delle tabelle di ripartizione delle spese, come gi rilevato, non poteva avere e--icacia retroattiva8 con la ovvia conseg!enza c%e la !nica azione esperibile, da parte dei condomini e, per essi, dell'amministratore del condominio, era app!nto +!ella di indebito arricc%imento, e= art. 20#1 c.c.. ra l'altro, nepp!re l'inerzia del Condominio o dei condomini avrebbe pot!to cond!rre ad escl!dere il -ondamento della azione di indebito arricc%imento ovvero a rid!rre l'entit dell'indennizzo dov!to, non essendo applicabile nel caso di specie la disposizione di c!i all'art. 1227 c.c. relativa al concorso del -atto colposo del creditore $legge 22 l!glio 2002 n. 11#5#*. . tal proposito, +!esta Corte ritiene di ribadire il principio, gi -issato con la propria precedente sentenza n. 22 l!glio 2002 n. 11#5# e 2#:# del 20 marzo 1007, secondo c!i, in tema di ingi!sti-icato arricc%imento, !na volta accertata l'!nicit del -atto da c!i derivano la loc!pletazione di !n soggetto e la correlativa dimin!zione patrimoniale di !n altro, e l'assenza di !na ca!sa idonea a gi!sti-icarle, la semplice inerzia dell'impoverito, ancorc%< ricond!cibile a di-etto di diligenza $nella specie nemmeno speci-icamente indicata, per come emerge dalla sentenza di appello, dall'odierno ricorrente in sede di appello* nel rid!rre la portata della s!bita dimin!zione patrimoniale, ove ci; gli sia possibile, non esonera l'arricc%ito dall'obbligo di indennizzare la controparte n< dimin!isce l'entit dell'indennizzo dov!to, non trovando applicazione in materia di arricc%imento, per la diversit dei rispettivi pres!pposti, la norma dettata, in tema di risarcimento del danno, dall'art. 1227 c.c., c%e impone al danneggiato di attivarsi per evitare le conseg!enze !lteriori del -atto dannoso. >a !ltimo, va rilevato c%e la sentenza imp!gnata %a dato atto c%e la mis!ra dell'indennizzo, corrispondente al risparmio di spesa conseg!ita dal ,., non 9 stata speci-icamente contestata da +!est'!ltimo. Concl!sivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese li+!idate come in dispositivo. P#.#M# La Corte ri)etta i( ri,or-o# Con*anna i( ri,orrente a( +a)a ento *e((e -+e-e ,/e (i01i*a in E1ro !#!00#00 2*1e i(a*1e,ento3004" *i ,1i E1ro !#000"00 2*1e i(a3004 +er onorari *i a''o,ato" o(tre -+e-e )enera(i e* a,,e--ori *i (e))e# Co-5 *e,i-o in Ro a" in Ca era *i Con-i)(io" i( 4 febbraio !011#