Informe Especial

Nuevo Reglamento del Ttulo del Crdito Hipotecario Negociable

Instrumento nanciero para promover un mercado inmobiliario
I. Introduccin
Cuando una persona, una empresa o un banco quiere otorgar un prstamo toma en cuenta una serie de medidas para saber que a quien presta efectivamente retorne dicho crdito a su favor. De tal manera, el prestamista lo que buscar es que su crdito se encuentre debidamente garantizado, creer que su deudor le va a pagar en el plazo convenido. Para ello, podr constituir una hipoteca, una garanta mobiliaria o cualquier otra garanta real o personal, de acuerdo al riesgo que presente el solicitante. En estos ltimos aos debido a una creciente explosin demogrca y la expansin del mercado inmobiliario ha subido la demanda del acceso al crdito hipotecario. Lo cual hace propicio un mercado en que la oferta y demanda en los crditos resulten alentador en la economa del pas. Sin embargo, para lograr estos resultados, al momento de realizar un prstamo no basta que se encuentre garantizada, sino que adems sea posible ejecutarla (1). Debido a sta ltima razn es que los crditos se hacen ms onerosos en nuestro medio y ello se debe justamente por su falta de ejecutabilidad. Sucede con frecuencia que a pesar que una obligacin se encuentra debidamente garantizada, el proceso para poder ejecutarla tarda aos dado que enfrenta a un sistema judicial lento y falto de recursos para agilizar dichos procesos (2). Ante estas circunstancias, han habido una serie de instrumentos nancieros que tienen como nalidad promover el crdito nanciero e hipotecario, optando por mecanismos que permitan la fcil constitucin y ejecucin de crditos hipotecarios (3). Entre estos mecanismos tenemos los siguientes: el fideicomiso en garanta, la cdula hipotecaria, la letra hipotecaria, la Ley N 28698 (22.03.2006), la cual establece los mecanismos para ejecutar extrajudicialmente inmuebles hipotecados para programas de vivienda, y el ttulo de crdito hipotecario negociable. Sobre los mismos, nos enfocaremos sobre el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (en adelante TCHN), el cual originalmente se encontraba regulado en el artculo 239 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la SBS, Ley N 26702 (09.12.1996) siendo derogada por la Ley
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de Ttulos Valores, Ley N 27287 (19.06.2000), regulando el TCHN en los artculos 240 al 245, asimismo se encuentra reglamentado en la Res. SBS N 685-2007 (31.05.2007) la misma que derog al anterior reglamento aprobado por la Res. SBS N 942-2003 (23.06.2003).

hipoteca unilateral, segn explica porque es constituida a sola decisin del propietario del bien, sin que exista todava un acreedor, ni obligacin por resguardar (6). b) Caractersticas Entre las principales caractersticas del TCHN tenemos las siguientes: Es un ttulo valor a la orden, que a semejanza del warrant, cuando se realiza el endoso transere el crdito y el derecho real, mientras que si no es endosado slo contiene un derecho de crdito. Se expide a peticin expresa del propietario, sobre un bien susceptible de ser gravado con hipoteca, que est inscrito en Registros Pblicos, por acto unilateral manifestado por escritura pblica. El gravamen se extiende por el total del valor del bien gravado, conforme a la valoracin que realiza un perito. Otorga a su tenedor la preferencia y exclusividad del gravamen hipotecario en respaldo del crdito que se seale en el mismo documento en el acto de su primer endoso. En caso de endoso, se transeren tanto el derecho de crdito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante asuma responsabilidad solidaria. Luego de protestado por falta de pago, procede la venta extrajudicial del bien hipotecado, siempre que el precio por el que se enajene no sea inferior al 75% de la valorizacin. En caso de un procedimiento concursal, bien gravado con la hipoteca es separado de la masa concursal, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. Conviene mencionar acerca de esta caracterstica de fcil ejecucin del TCHN, ya que como habamos sealado en los primeros prrafos es importante en buena cuenta porque agiliza el cobro de los mismos y fortalece el crdito, lo que implica una reduccin de las tasas de inters y otros costos, lo cual se puede evidenciar con la posibilidad de excluir el bien gravado de un proceso judicial o administrativo, ya sea mediante ventas extrajudiciales o la exclusin del bien de la masa concursal respectivamente.
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II. El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable

a) Concepto El TCHN es un ttulo valor que representa un derecho real de garanta hipotecaria, constituido de manera unilateral (4) por el propietario del bien inmueble o de su representante debidamente facultado, a travs de escritura pblica siguiendo los requisitos establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil, a cuya orden es expedido por Registros Pblicos. Originalmente cuando se legisl sobre el TCHN, era slo Registros Pblicos la entidad encargada de expedirlos. Posteriormente con la Ley N 27640 (19.01.2002) faculta a las empresas pertenecientes del Sistema Financiero ha poder emitir, tambin, estos ttulos valores. Sobre el TCHN no existe una regulacin anterior a ella, como tampoco existe una regulacin similar sobre este ttulo en otros ordenamientos, pero existen algunos antecedentes, la primera de ellas es la letra hipotecaria, que an sigue vigente, y el certicado hipotecario endosable, la cual se encontraba regulada en la Dcimo Quinta Disposicin Final del Decreto Legislativo 861, Ley de Mercado de Valores, la cual fue, posteriormente, derogada por la Ley de Ttulos Valores (5). Por su parte Vilela dene al TCHN como un valor mobiliario que une un crdito en forma inescindible a una garanta real, esto es, una hipoteca. Siendo un ttulo valor de garanta, pues constituye valores representativos de derechos reales de garanta. (...)constituye un ttulo valor representativo de una hipoteca unilateral, la cual es constituida con anterioridad al nacimiento del crdito que se integrar al ttulo o valor mobiliario. As, para la autora citada esta situacin slo se presenta en el TCHN, ya que a diferencia del warrant, la prenda y el crdito nacen conjuntamente con el endoso del documento, mientras que en el TCHN opera una ccin legal: la

III. Qu entidades expiden el TCHN?

Con el nuevo Reglamento del TCHN se ha ampliado el nmero de empresas del sistema financiero que puede expedir estos ttulos, ya no restringindose slo a las empresas de operaciones mltiples, sino incluye a empresas especializadas como las de Capitalizacin Inmobiliaria, Empresas Administradoras Hipotecarias, Empresas de Arrendamiento Financiero, Empresas de Factoring, Empresas Aanzadora y de Garantas, y las de Servicios Fiduciarios; as tambin son expedidas por cooperativas de ahorros y crdito no autorizadas a operar con terceros que emiten TCHN vinculados a crditos que otorgan, y/o que reciben dichos ttulos. Ahora, cul es la diferencia entre constituir un TCHN en Registros Pblicos y constituirlo en una empresa nanciera? En el caso que del TCHN expedido por Registros Pblicos, se verica que no exista cargas o gravmenes, esto con la nalidad para otorgar al tenedor del TCHN la potestad de ser el nico acreedor hipotecario y titular de ese derecho real de garanta que pesa sobre el bien afectado, ya que no existirn hipotecas anteriores o posteriores, ni mucho menos rangos en el que se debe participar. Adems, se deber anotar el gravamen hipotecario constituido por el valor total del bien gravado conforme a la valorizacin que realiza un perito, la misma que debe insertarse en la escritura pblica. Este gravamen, como ya sealamos, es nico y otorga la preferencia y exclusividad a favor del tenedor del ttulo. Por su parte, cuando el TCHN es expedido por empresas del sistema nanciero, stas debern contar con la autorizacin del propietario del bien, y en su caso, del deudor del crdito garantizado, stas autorizaciones deben constar por escrito y tienen carcter de declaracin jurada, para ello el nuevo Reglamento del TCHN ha establecido que la empresa emisora del ttulo debe cursar al Registrador una comunicacin para efectos de la inscripcin del acto de emisin de dicho ttulo en los Registros Pblicos sealando todos los datos del ttulo, asimismo debe contener como mnimo los siguientes datos: 1) Denominacin del Ttulo y nmero que le corresponde 2) Lugar y fecha de emisin del Ttulo 3) Nmero de la partida registral, asiento y rubro donde se encuentra inscrito el inmueble afectado con el gravamen hipotecario, de ser el caso. 4) Monto de la valorizacin del inmueble 5) Datos de identificacin del funcionario que emite el Ttulo: nombres y apellidos, documento de identidad, inscripcin de las facultades si actuase por poder, y domicilio 6) Nombre de la empresa que emite el ttulo 7) Monto del capital de crdito y tasa efectiva anual.
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8) Copia de la valuacin efectuada al inmueble 9) Copia del ttulo emitido De esta manera se estandariza la informacin que debe brindar una empresa del sistema nanciero que expide un TCHN para su inscripcin correspondiente en Registros Pblicos.

IV. Los nuevos alcances del Reglamento del TCHN

Con el nuevo Reglamento del TCHN se han dado algunos cambios que ya hemos ido adelantando en prrafos anteriores, como es el caso de la posibilidad de que ms empresas del sistema nanciero puedan emitir TCHN, esto se debe al mismo impulso de fomentar el TCHN, de tal manera que se quiere incrementar el mercado del TCHN a travs de un mayor nmero de empresas nancieras de esta manera empresas como aquellas dedicadas al Arrendamiento Financiero pueden emitir dicho ttulo y slo bastar una comunicacin a Registros Pblicos para que se inscriba dicha garanta. Por otro lado, en cuanto a los formatos de los ttulos, tanto los ttulos expedidos por las empresas del sistema financiero como aquellos dados por Registros Pblicos deben tener el mismo formato en cuanto les sea aplicable. Cabe mencionar, que an en nuestro medio, dichos ttulos no han sido desmaterializados por ello se explica el uso de Ttulo, y no alcanza a ser valores mobiliarios, sin embargo queda la posibilidad de que CONASEV pueda implementar y regular los TCHN a n que sean negociados en el mercado de valores. Cuando sealamos las caractersticas del TCHN habamos dicho que antes de su endoso o transferencia a una empresa del sistema nanciero slo ostenta un gravamen hipotecario, mientras que una vez producido el endoso, transmite a su titular tanto el derecho de garanta como el crdito. Asimismo, el endosante no asume responsabilidad solidaria, siendo esta una excepcin al artculo 11 de la Ley de Ttulos Valores.

dichos plazos venza conforme est sealado en el TCHN. En cuanto a la ejecucin conforme lo establece el artculo 243 inc. 1 de la Ley de Ttulos Valores, y luego de haber realizado el protesto o la respectiva formalidad sustitutoria, se confa a una empresa del sistema nanciero distinta al ejecutante para que realice la venta directa. El nuevo Reglamento del TCHN establece que la entidad encargada (7) de la venta debe expedir una constancia de la misma la cual debe contener los siguientes datos: 1) El nombre del adquirente 2) Los datos de la partida registral del bien hipotecado 3) El precio de la venta y la mencin de si cubre o no el monto total del crdito garantizado. Si el precio de la venta no cubre el monto total del crdito garantizado, nmero y fecha de emisin del TCHN. Si el precio de venta cubre el monto total del crdito garantizado, debe acompaarse el TCHN respectivo. 4) Los datos de identicacin de la entidad nanciera interviniente en la enajenacin. 5) Firma del representante de la entidad nanciera que emite la constancia, la cual debe encontrarse legalizada notarialmente.

VI. Comentarios Finales

Con el nuevo Reglamento se han insertado diversas modificaciones las cuales hemos analizado a lo largo de este informe, los cuales estn dirigidos a fomentar y facilitar el uso del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, como tambin a establecer un orden en la transferencia de datos y comunicacin entre las empresas del sistema nanciero que expiden TCHN y los Registros Pblicos, a n de mejorar la publicidad y registro de los mismos. Sin embargo, an queda pendiente el desarrollo del TCHN en Ttulos desmaterializados por parte de CONASEV, lo cual se ha ido rezagando durante varios aos, por lo que an falta mucho por explotar en el mercado inmobiliario.
NOTAS (1) Sobre el particular algunos autores han sealado que los sistemas de garantas requieren de tres condiciones bsicas para que cumplan con la funcin que tienen dentro del proceso de intermediacin. En primer lugar, deben tener una valorizacin adecuada y frecuente, en segundo lugar deben ser de fcil realizacin y en tercer lugar, deben ser de fcil ejecucin. LUY, Manuel y Alejandro ARRIETA. Tiempo de ejecucin de garantas y su impacto en el mercado crediticio Documento de Trabajo N SBS-DT-01-2002, pg. 5. (2) El estudio de LUY y ARRIETA ha determinado que aproximadamente toma 31 meses ejecutar garantas que tengan un valor superior a S/. 20 000. Cfr. LUY, Manuel y Alejandro ARRIETA. Tiempo de ejecucin de garantas y su impacto en el mercado crediticio. Op. cit., pg. 8. (3) Ver: EYZAGUIRRE DEL SANTE, Hugo y Carlos CALDERN. El mercado de crdito hipotecario

V. La ejecucin del TCHN

Las virtudes del TCHN sobre su ejecucin en caso de incumplimiento permite posicionarse como uno de los ttulos valores ms expeditivos, ms an si la ejecucin de la garanta hipotecaria es ms efectiva y rpida, dado que permite realizar la ejecucin con la venta directa del bien, sin necesidad de recurrir a un proceso judicial, siempre y cuando el precio Val 75% de la valorizacin realizada por el perito, lo que permite recuperar el mayor valor del bien, as tambin si el pago del crdito se ha establecido en cuotas o armadas, basta que no se cumpla con una para dar por vencidos todos los plazos o bien el acreedor podr elegir que

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en el Per. Instituto APOYO, Documento de Trabajo N 497, octubre 2003, pg. 73. (4) En opinin de BEAUMONT el propietario de un bien que tiene todos los derechos de disposicin y gravamen, no requiere de la necesaria intervencin de tercero para ejercitar tales derechos. Las afectaciones, cargas y gravmenes bien pueden ser constituidas por el propietario, por s solo y en acto unilateral. El hecho que tal gravamen destinado a alguna nalidad sea o no aceptada como tal por el beneciario es tema distinto a la posibilidad de constituir el gravamen. BEAUMONT, Ricardo y Rolando CASTELLARES. Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos Valores. Gaceta Jurdica, Lima, 2000, pg. 657. (5) Al respecto puede consultarse: BEAUMONT, Ricardo y Rolando CASTELLARES. Op. Cit. Pgs. 654-655. (6) VILELA PROAO, Mara del Pilar. Ttulos Valores de Garanta. Cultural Cuzco, Lima 2003, pg. 174. (7) El nuevo Reglamento del TCHN ha dispuesto en su artculo 15 y 16 que la venta directa puede ser realizada por una persona jurdica, siendo en rigor referirse slo a empresas del sistema nanciero, ya que la denominacin de personas jurdicas es ms amplia y comprende a entidades o empresas no reguladas bajo el mbito de la SBS. n

RESUMEN EJECUTIVO
EL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Base Legal

Artculos 240 al 245 de la Ley de Ttulos Valores, Ley N 27287 (19.06.2000) y el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, Res. SBS N 685-2007 (31.05.2007). Es un ttulo valor a la orden. Con los endosos o transferencias de los TCHN se transeren tanto el crdito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante o transferente asuma la responsabilidad solidaria a que se reere el artculo 11 de la Ley de Ttulos Valores. Su endoso permite transferir el crdito y el derecho real de garanta. El bien puede ser excluido de la masa concursal. En caso de incumplimiento procede la venta directa por la va extrajudicial. El bien no puede ser vendido a un precio menor del 75% de su valorizacin. Otorga preferencia y exclusividad sobre el bien, eliminando los rangos de hipoteca. Se constituye mediante hipoteca unilateral siguiendo los requisitos del artculo 1099 del Cdigo Civil. Mientras que las Empresas del Sistema Financiero que las emitan deben contar con autorizacin del propietario del bien y, en su caso, del deudor del crdito garantizado, constando por escrito, los cuales tendrn carcter de declaracin jurada. Se expide a peticin expresa del propietario de un bien susceptible de ser hipotecado e inscrito en Registros Pblicos. El representante requiere de poder especial para solicitar el TCHN. En caso de no existir ningn gravamen y carga del bien procede la expedicin del TCHN, anotndose el gravamen constituido por el valor total del bien segn valorizacin de perito insertado en la escritura pblica. Este gravamen hipotecario es nico, preferencial y exclusivo a favor del tenedor. Registros Pblicos, Empresas del Sistema Financiero, tales como Bancos, Financieras, EDPYME, Cooperativas de Ahorro y Crdito, Caja Rural, Empresa de Capitalizacin Inmobiliaria, de Arrendamiento Financiero, entre otras; se excluyen a los Bancos de Inversin y a las empresas de seguro. En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podr elegir el vencimiento de todos los plazos si el pago del crdito se pacto en cuotas o exigir las prestaciones pendientes en las fechas de vencimiento. Se proceder a su venta directa sin intervencin de autoridad judicial, siempre que el precio no sea inferior al 75%, conndose la venta a otra empresa del sistema nanciero. El tenedor puede optar por la ejecucin judicial.

Caractersticas

Constitucin

Requisitos para su expedicin

Entidades emisoras

Ejecucin

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