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l mutuo fondiario oltre l'80% nullo

23-11-2012 - Francesca Russo

Una sentenza del Tribunale di Venezia stabilisce che il mutuo oltre l'80% del valore dell'immobile nullo, di conseguenza anche l'ipoteca viene cancellata.
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La sentenza del Tribunale di Venezia Se il mutuo fondiario viene concesso per un importo superiore all !0" del valore del bene ipotecato # da ritenersi nullo$ con la conseguenza c%e anc%e l ipoteca sull immobile finanziato$ accesa in favore della banca # altrettanto nulla& ' (uesto c%e %a stabilito il Tribunale di Venezia lo scorso 2) luglio 2012* la nullit+ del mutuo fondiario concesso per un importo che sia superiore all 80% del valore del bene& ,i conseguenza anc%e l ipoteca sull immobile finanziato risulter+ essere completamente inesistente& ' (uesto l importantissimo precedente stabilito dal Tribunale di Venezia lo scorso 2) luglio !0"! c%e potrebbe avere ripercussioni sull intera arc%itettura dei mutui bancari& Secondo (uanto prevede l articolo #8 del testo unico bancario # vietata la concessione di finanziamenti$ per ac(uisto di immobili$ superiori a un determinato importo stabilito dalla -anca d .talia& /uesta soglia$ sancita con una deliberazione del 0icr del 22 aprile 1112$ # stata fissata nella misura dell 80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi& Secondo (uanto stabilito dal tribunale di Venezia$ (ualora si superi (uesto limite il finanziamento$ e tutto il contratto di mutuo # da ritenersi nullo& Va da s# (uindi c%e anc%e l ipoteca accesa sull immobile # da considerarsi anc% essa nulla& Stando a ci3$ per poter ottenere c%e il contratto di mutuo fondiario con la banca venga annullato$ potrebbe essere sufficiente contestare la misura dell importo finanziato col mutuo$ dimostrando c%e in realt+$ il valore dell immobile finanziato # inferiore a (uello accertato dalla banca allorc%4 il mutuo # stato erogato& /uesto pu3 essere facilmente dimostrato$ per esempio$ attraverso una perizia di un tecnico nominato dal tribunale$ c%e potr+ accertare c%e il valore di mercato dell immobile era stato sovrastimato dall istituto bancario& Se viene appurato c%e il valore dell immobile # in realt+ inferiore rispetto a (uello valutato dall istituto di credito al momento dell erogazione del mutuo$ automaticamente andr+ a modificarsi anc%e il rapporto di percentuale tra finanziamento e valore dell immobile e (uesto comprometter+ inevitabilmente la validit+ stessa del mutuo& a nullit+ del mutuo di consolidamento5scopo .nnazitutto occorre specificare e premettere c%e per mutuo di consolidamento s6intende il mutuo erogato dalla banca per saldare pregresse passivit+ 7debiti8 del 0liente con la banca stessa9 caso pi:

ricorrente # (uando la banca eroga il mutuo al fine di consentire al 0liente di ripianare il saldo passivo del conto corrente& ;rbene$ # di tutta evidenza c%e il mutuo in esame trattasi di operazione di consolidamento posta in essere dalla banca al sol fine di pagarsi un debito vantato nei confronti del mutuatario& Segnatamente alla ric%iamata operazione di finanziamento # necessario evidenziare evidenti tratti di illegittimit+ sia sotto il profilo civile c%e penale$ precisamente& 1) Mancanza di traditio: < opportuno evidenziare c%e per definizione codicistica il momento perfezionativo del contratto di mutuo coincide con la c&d& traditio ossia con la materiale consegna del denaro 7o di altra cosa fungibile8 al mutua=tario c%e ne ac(uista la propriet+& >nc%e la Suprema 0orte conferma c%e ?.l momento perfezionativo del negozio di mutuo 7contratto reale ad efficacia obbligatoria8 coincide$ di regola$ con la cd& ?traditio? - con la consegna$ cio#$ del denaro 7o di altra cosa fungibile8 al mutuatario c%e ne ac(uista la propriet+ - ovvero con il conseguimento della disponibilit+ giuridica della ?res? da parte di (uest6ultimo$ per effetto della creazione$ da parte del mutuante$ di un autonomo titolo di disponibilit+$ tale da determinare l6uscita della somma dal proprio patrimonio e l6ac(uisizione della medesima al patrimonio della controparte$ a prescindere da ogni successiva manifestazione di volont+ del mutuante@& Ael caso dei muti di consolidamento # di tutta evidenza c%e le somme oggetto di mutuo non entrano mai nella effettiva disponibilit+ del mutuatario$ infatti$ come gi+ evidenziato$ la banca$ eroga il mutuo al solo scopo di ripianare una pregressa esposizione debitoria 7saldo di conto corrente8& < del tutto evidente$ (uindi$ c%e le somme oggetto di mutuo sono accreditate direttamente sul conto corrente dalla banca stessa al sol fine di rientrare dell esposizione debitoria$ in sostanza$ le somme oggetto di mutuo non entrano mai nella disponibilit+ giuridica e sostanziale del mutuatario& /uindi # evidente l6invalidit+ del contratto di mutuo per l6utilizzo del finanziamento non conforme allo scopo& Bolte decisioni %anno statuito c%e il mutuo di scopo # nullo$ e la nullit+ pu3 essere fatta valere da c%iun(ue vi abbia interesse$ allor(uando sia stato stipulato con l6accordo$ tra l6istituto di credito e mutuatario$ della utilizzazione della provvista per una diversa finalit+* ad esempio$ allo scopo di estin=guere debiti in precedenza contratti dal sovvenuto verso lo stesso istituto mutuante& .. contratto sarebbe invece risolubile per inadempimento del mutuatario$ a iniziativa del mutuante$ (uando sia mancata la realizzazione della finalit+ prevista& < a tale ipotesi viene e(uiparata (uella in cui l6accordo di utilizzazione del finanziamento in maniera diversa sia successivo alla stipulazione del mutuo$ cosi c%e la nullit+ di tale accordo non possa riverberarsi geneticamente sul contratto& 0orte di 0assazione 3 dicembre 200C$ n& 221!0& 0ass& 12 aprile 11!!$ n& 2!C)$ ove i giudici si esprimevano per il perfezionamento del contratto solo con la consegna& >d es& Trib& Bilano$ Sez& ..$ 21 dicembre 2002$ n& 13C30& 2) Effettiva esposizione debitoria alla data di erogazione del mutuo. <6 importante rilevare c%e in ascrizione al conto corrente ripianato con il mutuo$ il relativo saldo a debito emerge generalmente l6illegittima applicazione di oneri finanziari non dovuti per applicazione di interessi ultra legali$ per commissioni di massimo scoperto non dovute$ illegittime spese di conto$ sistema arbitrario delle valute fittizie e capitalizzazione trimestrale degli interessi 7cd& anatocismo bancario8 ed interessi attivi non riconosciuti in base ai criteri sostitutivi di cui all art& 11C comma C lettara a8 TD- 3!2513$ siccome praticati in violazione della normativa vigente& .n definitiva$ consegue$ con tutta evidenza$ c%e il saldo scaturente dall estratto conto predisposto dalla banca unilateralmente$ #$ ovviamente$ errato ed in(uinato dalle ric%iamate$ illegittime$ voci di addebito$ ed # ancor pi: evidente c%e sussistendo un collegamento genetico e funzionale tra il saldo a debito e il finanziamento erogato dalla banca$ la nullit+ delle clausole inerenti il contratto del primo rapporto 7conto corrente8 estende automaticamente la nullit+ al rapporto di finanziamento ad esso collegato e correlato 7cfr& sentenze allegate8& 3) Acquisizione da parte della banca di una causa illegittima di prelazione. Dlteriore evidente profilo di illegittimit+ # l ac(uisizione da parte della banca di una causa

illegittima di prelazione$ infatti$ la stipula di un mutuo fondiario al fine di rendere privilegiato un credito di natura c%irografaria 7saldo di conto corrente8 configura una classica ipotesi di frode alla legge$ e$ addirittura$ in sede fallimentare$ tale fattispecie$ ossia (uando la banca stipula un contratto di mutuo fondiario volto a sostituire un credito c%irografario con altro garantito da ipoteca$ integra il reato di concorrenza alla bancarotta preferenziale in (uanto$ # evidente$ in ipotesi di conoscenza dello stato d6insolvenza del mutuatario$ la consapevolezza della banca di partecipare ad un disegno criminoso diretto a danneggiare gli altri creditori con la precostituzione illegittima di una garanzia reale a danno degli altri aventi diritto$ ci3 importando$ la realizzazione dello sc%ema tipico della bancarotta preferenziale&

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