Recetas para construir barato y bien 08/06/2012 POR PAULA BALDO

Recomendaciones y comentarios de profesionales, constructores y directores de obra para reducir Los costos. Los rubros que ms inciden.La reduccin de los costos de construccin es una preocupacin compartida por empresarios, proyectistas y comitentes. Si bien no hay recetas universales, los expertos aconsejan seguir algunos parmetros y procesos para lograr ese objetivo sin resentir la calidad final de la obra.

Antes que nada, vale aplicar el sentido comn, es decir, detectar aquellos rubros que tienen ms peso en el presupuesto de manera de concentrar all los esfuerzos. Alrededor de la mitad del presupuesto de las obras de propiedad horizontal entre medianeras, una de las construcciones tpicas de las zonas residenciales de las principales ciudades del pas (similar al Modelo 6 de Cifras), corresponde solo a dos rubros: estructura y albailera. Entonces, es en la obra hmeda donde los especialistas recomiendan aplicar la sintona fina para racionalizar las compras y optimizar la produccin. Los constructores aconsejan definir una programacin de la obra como uno de los mecanismos bsicos para poder bajar los costos, optimizar los tiempos y reaccionar con velocidad ante los imprevistos. Innovar, incorporar tecnologa y nuevos materiales, son otras propuestas que contribuyen efectivamente en el control de los gastos. Identificar los con mayor incidencia Reducir los costos en los items con mayor incidencia, explica Eduardo Abad, especialista en el gerenciamiento de proyectos. En una vivienda de dos plantas, mampostera y albailera se llevan el 25 % del costo de la obra. La instalacin sanitaria (12 %), la pintura (8 %) y el hormign (6 %). Al considerar una obra ms grande, un edificio residencial entre medianeras de 8 pisos, la obra hmeda representa el 27 % del costo, seguida por la estructura (22,5 %) y la instalacin sanitaria (13 %). Planificar Definir una programacin de la obra es uno de los mecanismos bsicos para reaccionar a tiempo ante los imprevistos y brinda un panorama cierto. El experto recomienda tomarse el trabajo de actualizar mensualmente la programacin de la obra para mantenerla al da: Es el nico modo de saber si uno va a poder cumplir realmente con lo que promete, sentencia. Tambin es importante que la planificacin sea realista: Evitar las programaciones calculadas en base a das corridos, es decir, sin considerar feriados ni das no laborables, ad vierte Abad. A su vez, es contraproducente pretender niveles de rendimiento incompatibles con la realidad. La previsin es simple: revisar la nmina de operarios, estimar el rendimiento de una persona y hacer el clculo de multiplicarlo por la cantidad de gente que el contratista realmente puede aportar. Incorporar tecnologa Tradicionalmente, los salarios equivalen el 50 % de la inversin. Por eso, la productividad estar indefectiblemente bajo la lupa. En ese sentido, incorporar maquinaria y tecnologa es otro de los consejos que apuntan los constructores, sobre todo en los items donde la estructura de costo gravita principalmente en el valor de los jornales, como es el caso de la pintura.

Acopiar y gestionar bien las compras En perodos inflacionarios como el actual, siempre conviene acopiar materiales. Al congelar el precio de los materiales en los items ms caros de la obra, se consigue fijar el costo de los insumos en una porcin significativa del presupuesto, dejando mvil solo el costo de la mano de obra. En ese punto, el mayor riesgo son los pagos no remunerativos que se suelen pactar con retroactividad. Negociar los contratos En este momento los subcontratistas prefieren las obras de menor envergadura de manera de tratar directamente con el comitente, en vez de cotizar en grandes obras donde los pagos se demoran habitualmente unos 21 das desde la certificacin. Minimizar el ausentismo Controlar las faltas especialmente despus del pago de quincenas y los das lunes. Abad aconseja pactar con el contratista la recuperacin de las horas no trabajadas para no apartarse del cronograma. A su vez, cuando la obra ya est techada, la lluvia no debe ser una excusa para justificar retrasos en las tareas. Mejrar los rendimientos Es imperioso estar enfocado en el rendimiento de la mano de obra, que hoy por hoy representa un altsimo costo, dice Scianca. Llevar un control de los rendimientos por obra para hacer comparaciones, o poner premios por produccin son algunas de las medidas concretas para mejorar la produccin. Scianca recomienda dividir el trabajo y designar a alguien como cabeza de grupo. Abad coincide: Un problema de las empresas chicas es no tener un supervisor de calidad en la obra, a quien responda el capataz y los jefes de cada sector. Controlar los desperdicios Revisar todos los das los volquetes para controlar la cantidad de desperdicio que se genera en la obra. Muchas veces el contratista no provee materiales y, por lo tanto, no controla el desperdicio, aclara Abad. Y explica que en el hormign, por el contrario, es una prctica habitual el control de desperdicios en el armado de armaduras para evitar empalmes y recortes. Revisar la documentacin En todo lo que respecta al movimiento de suelos, siempre chequear la documentacin y no redondear el cmputo al momento de solicitar presupuestos. Munive Peguinho insta a ser exhaustivos: No es lo mismo excavar 2,70 metros que 3 metros". En cuanto a las excavadoras,Recomiendo reservar con al menos dos meses de a nticipacin, porque sino las empresas subcontratan para alquilar, incrementando el costo, dice Munive Peguinho. Una instalacin de bombeo para depresin de la napa implica un imprevisto de un 5,5%, segn estimaciones de Luis Mara Grau. Proyectar la estructura adecuada a la escala La estructura con entrepisos sin vigas no es econmicamente viable para una propiedad horizontal entre medianeras, asegura Abad. En cambio se justifican, en las estructuras de grandes luces por los beneficios para armar encofrados y armaduras y luego pasar conductos. Como referencia, el costo de la estructura suele ser el 25 % de la obra (edificio entre medianeras) y el 33% (oficinas triple A). Mientras que en una casa es el 17 %. A su vez, las fundaciones se llevan entre un 2 y un 5% del costo de la estructura. Usar armaduras prearmadas En el servicio de cortado y doblado, slo se paga por el peso terico de planilla y no por el desperdicio del material, que usualmente vara entre un 5 y un 10 %. Adems, se ahorra espacio de doblado y acopio en obra. En el caso de comprar armaduras prearmadas, stas se ensamblan en cada nivel, con el beneficio de movilizar piezas ms pequeas en lugar de las

barras de 12 metros. Encofrar con placas fenlicas Abad explica que es conveniente reemplazar las tablas por placas fenlicas siempre y cuando se racionalice el desperdicio y exigiendo una limpieza cuidadosa luego de cada desencofrado. El costo se puede amortizar reutilizando los paneles hasta cuatro veces para hormign visto y una decena en el resto de los usos. Construir en seco Lo ideal sera reducir la obra hmeda realizando la tabiquera interior en seco. Reemplazar todas las paredes interiores de ladrillo hueco y los revoques correspondientes por tabiques en seco en un edificio de 8 pisos implica un ahorro de 30.700 pesos equivalente a una reduccin de casi el 7 % en el costo de la mampostera. Para las paredes de cerramiento del frente, contrafrente y medianeras ya no se utilizan muros dobles con cmara por su alto costo. En cambio, conviene resolverlas con mampostera de ladrillo hueco, con aislacin hidrulica y trmica correspondientes, redondeando un ahorro del 10%. Usar ladrillos o bloques Las mayores dimensiones de los mampuestos aceleran la produccin de la mano de obra y facilitan el transporte dentro de la obra al requerir menos elementos por metro cuadrado de pared. La mejor terminacin de los bloques permite prescindir del jaharro y entonces se arriva a un valor final similar con menor acarreo de materiales y tiempo. Suprimir los revoques Revestir los muros interiores de mampostera tradicional con panelera en seco para evitar el tiempo de espera del fraguado permite acelerar las terminaciones. Un metro cuadrado de revoque completo cuesta 87 pesos mientas que medio tabique cuesta un 45 % ms. Por otro lado, los revoques exteriores texturados permiten dar terminacin y color al muro en solo paso y generan una economa del 30 % en las terminaciones. Usar plataformas o montacargas El costo de la mano de obra obliga a acotar los tiempos ociosos. Segn el Ingeniero Juan Cruz Miguel, de la empresa ELESEG Al emplear estas herramientas se considera una mejora de un 90% los tiempos de acceso de personas y materiales, y se reduce la duracin de la obra hasta un 30% Organizar el acopio de materiales Cuando la obra tiene subsuelos se pueden armar corralitos en las cocheras para acopiar ordenadamente los materiales, aconseja Abad. Mientras que en las obras con poca disponibilidad de espacio, la entrega de materiales a tiempo y forma es imperiosa para evitar horas muertas en la mano de obra. Para acopiar arena y otros materiales a granel recomiendo aprovechar el stano, asegura Abad. En una hora, dos personas palean un camin de arena. Los pastones tambin se pueden realizar en el subsuelo y se suben a los pisos con montacargas. Proyectar los revoques Siempre conviene proyectar con mquina. Generalmente los contratistas yeseros cuentan con equipos propios. En los lotes tradicionales de 40 metros de fondo, hay espacio para montar la proyectadora en el retiro posterior y extender la manguera por el contrafrente, cuenta Abad. Usar premarcos

Ahorrar en este punto no tiene sentido porque un premarco puede significar solo el 3 o 4 % del costo de la abertura. Su incorporacin asegura la continuidad de la capa hidrfuga y la estabilidad de la forma del vano. Al sumar un premarco, ya se preestablece la dimensin del vano y ya no es necesaria la regulacin de cada ventana en particular. Si bien hay que ir dos veces al vano, el carpintero puede cerrar la obra para colocar pisos en un santiamn, y tiene una recompensa en productividad. Cambiar la instalacin de gas por elctrica Facilita la produccin dentro de la obra al no depender de inspecciones para cerrar la instalacin, suprime trmites y se ahorra el espacio de la montante .En un edificio de propiedad horizontal de 16 departamentos, la instalacin de cocinas y tomas para equipos split (sin ellos) representa un sobrecosto de un 15 % en la instalacin elctrica. Pero se ahorra la instalacin de gas completa, un 3,5 % del costo total de la obra. Contratar pintores La pintura es un rubro con alta rotacin de mano de obra y representa el 4 % del costo de la obra. En este rubro donde la estructura de costo se estima en un 70 % de mano de obra y un 30 % de materiales, conviene analizar los antecedentes del contratista y no contratar slo mirando el precio.
Arq Martin Seguir Comentarista destacado Socio en Tank Arquitectura, Construccin y Desarrollos Desde mi experiencia, lo mejor es pactar la mano de obra por trabajo terminado, y luego fijar un monto semanal. De esa forma la gente est motivada para que la obra avance rpido y sin errores, porque cuanto ms rpido terminen, mejor les rinde el dinero percibido. Las obras se desarrollan en forma fluida, no hay ausentismos, existe una verdadera motivacin por parte de los contratistas, y el trabajo del profesional se agiliza mucho, de manera tal de contar con tiempo para siempre evaluar trabajos nuevos, ver clientes, etc. es decir, ocuparse de hacer crecer el negocio y mantener a la gente trabajando. Juan Pablo Seijo UCA Yo hago lo mismo que vos, lo nico que habra que tener en cuenta es controlar la calidad ya que produccin la tenes garantizada. Saludos Tyago Lv Comentarista destacado Falt lo ms importante, proyectar con luces cortas, sin curvas, sin diagonales, con simetria tanto en la distribucin como en la instalacin de los artefactos. Si se puede evitar los voladizos. Bajar el FOS lo ms posible y no generar patios auxiliares si no es estrictamente necesario. El proyectista es clave.