MERCADOS HIPOTECARIOS

MERCADOS HIPOTECARIOS
Objetivos. proporcionar un fondo de hipotecas, describir los tipos ms comunes de hipotecas residenciales, explicar la valoracin y el riesgo de las hipotecas, explicar valores respaldados por hipotecas, y explicar cmo los problemas hipotecarios llevaron a la crisis del crdito 2008-2009.
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Hipotecas.
Es una forma de deuda creada para financiar inversiones en propiedades. Se utilizan para financiar compras de bienes races. Representa la diferencia entre el inicial y el valor de la propiedad. En general los mercados hipotecarios permiten a las familias y empresas aumentar sus compras de bienes inmuebles y financiar el crecimiento econmico.
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El contrato Hipotecario.
Debe especificar si esta asegurada La cantidad del prstamo El porcentaje de la tasa de inters a cobrar Si la tasa de inters es fija, mvil o ajustable El plazo de vencimiento.
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Hipotecas aseguradas vs convencionales.

Las primeras garantizan con fondos federales el pago del prstamo a la institucin que lo otorga. En EEUU el fiador puede ser FHA (Federal Housing Administration) VA (Veterans Administration) .

El solicitante debe previamente evaluado por la entidad estatal y cumplir con los requisitos. Las hipotecas convencionales no estn garantizadas, pero pueden ser aseguradas de forma privada.

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Hipotecas residenciales: principales tipos.
Hipotecas de tasas fijas Hipotecas de tasas ajustables Hipotecas de pagos progresivos Hipotecas de pagos crecientes Segunda Hipoteca Hipotecas de valorizacin compartida.

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Mercados Hipotecarios e Inversionistas institucionales.
Los bancos y las instituciones de ahorro son los principales generadores de hipotecas. Los inversionistas adquieren hipotecas o ttulos hipotecarios en el mercado secundario. Entre los principales adquirientes estn los bancos de inversin, fondos mutuos, Compaas aseguradoras, Fondos de pensin.
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La titularizacin o securitizacion.
Permite convertir prestamos homogneos en valores negociables. La titularizacin elimina los prestamos del balance general de la institucin financiera que los otorg. Bsicamente consiste en la emisin de ttulos respaldados con activos financieros hipotecarios.
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Federal National Mortgage Association 1938.
Federal Home Loan Mortgage Association 1970. Government National Mortgage Association 1968.
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Funcin principal.
Fannie Mae, fue creada en 1938 con el fin de garantizar un mercado mas liquido para las hipotecas. Emite valores y compra hipotecas en el mercado secundario. Fannie Mae (1968) es un compaa privada, esta exenta de impuesto estatal y tiene acceso a lneas de crdito del tesoro de los EEUU. Ambas se volvieron publicas en 1989. Ginie Mae, se creo en 1968 como una corporacin propiedad del gobierno federal. Proporciona fondos de forma indirectas a propietarios de viviendas con ingresos bajos a moderados. Estas tres entidades han facilitado un mercado secundario activo en los EEUU.

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Valuacin de Hipotecas.
Aplicamos el principio general de valuacin que establece que el valor de una inversin es igual al valor presente de sus flujos de efectivo futuros.
donde: PM = precio de mercado de hipotecas C = pago de intereses Prin = pago de capital k = tasa de retorno requerida A diferencia de los bonos, los flujos de efectivo peridicos casi siempre incluyen un pago del principal, adems de los intereses.
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C Prin PM t ( 1 k ) t 1
n

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Factores que afectan los precios Hipotecarios.
La tasa de inters libre de riesgo
Expectativas inflacionarias Crecimiento econmico La oferta de dinero El dficit presupuestario

El rendimiento requerido Las condiciones del mercado El plazo Las condiciones econmicas internacionales
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El riesgo del inversionista Hipotecario.
Riesgo de tasa de inters
Los valores de una hipoteca disminuyen como reaccin a un incremento en las tasas de inters. Se puede evitar usando tasas ajustables.

Riesgo de prepago.
Sucede cuando un propietario paga con antelacin como reaccin a la disminucin de tasas de inters.

Riesgo de Credito o de incumplimiento.

Probabilidad de que el prestatario incumpla con sus pagos.

Cuando las hipotecas son de alto riesgo los acreedores cobran una prima de tres puntos porcentuales o mas para otorgar el financiamiento, pudiendo asegurar el prstamo, encarecindolo mas.
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Valores respaldados por hipotecas
Son valores amparados por los prestamos hipotecarios. Valores con traspaso de hipotecas.
Un grupo de hipotecas en posesin de un fideicomisario de la institucin emisora sirve como aval de estos valores. Estos valores son atractivos porque pueden comprarse en el mercado secundario sin comprar el servicio de las hipotecas que los respaldan.

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Tipos de valores.
Cinco de los ttulos mas comunes de traspaso de hipotecas son:
Valores respaldados por hipotecas Ginnie Mae Valores respaldados por hipotecas Fannie Mae Valores de traspaso de hipotecas emitidos pblicamente Certificados de participacin Obligaciones garantizadas con hipotecas.

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Valores Ginnie Mae
Emite valores FHA y VA y los fondos recibidos de sus ventas sirven para financiar las hipotecas.

Valores Fannie Mae.

Emite valores respaldados por hipotecas y usa los fondos para comprar hipotecas. Los pagos hipotecarios que respalda estos valores se envan a las instituciones financieras que dan el servicio.

Valores de traspaso de hipotecas emitidos pblicamente (PIP Publicly Issue Pass through security)
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Certificados de participacin.
Freddie Mac vende estos certificados (PC Participation Certificates) y usa los ingresos para financiar el origen de las hipotecas convencionales.

Obligaciones garantizadas con hipotecas.

CMO (Collateralized mortgage obligations) se crearon en 1983, tienen pagos de intereses semestrales y representan un grupo de hipotecas. Las CMO dividen la participacion a veces en solo intereses y solo principal.
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Financial Markets and Institutions

9th Edition
by Jeff Madura

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