D F i C i T H A B i TA C i O N A l

[ JOrge Lentini ]
jlentini@fra.utn.edu.ar jlentini@grameenhabitat.com

Grameen Habitat: La universidad y las empresas sociales

Una propuesta concreta, para la solucin de un proBlema concreto.

Es Secretario de Gestin Acadmica e Institucional de la Universidad Tecnolgica Nacional - Facultad Regional Avellaneda (www.fra.utn.edu.ar). Dirige el proyecto Fideicomiso Universidad que consiste en un sistema integral de proyecto, construccin, comercializacin y nanciacin, orientado a los ingenieros, arquitectos y empresas constructoras dedicadas a la construccin de viviendas. Es Co-fundador y Director de Grameen Hbitat (www.grameenhabitat.com) la primera empresa social del tipo Grameen en el pas, dedicada a resolver el problema de la educacin, del hbitat y del trabajo para las personas carenciadas o de recursos insucientes.

PARTE I: LA UNIVERSIDAD Y LAS EMPRESAS SOCIALES

I. INTRODUCCiN.

No cabe duda que, uno de los principales problemas a resolver hoy en nuestro pas, est relacionado con la falta de oportunidades de trabajo y de vivienda en los pueblos del interior profundo, que provoca que sectores juveniles y de familias jvenes que all habitan, no visualicen otra alternativa posible que emigrar hacia el conurbano de las grandes ciudades, con la esperanza de encontrar all alguna solucin a sus problemas y al de sus hijos. Con el paso del tiempo, el problema se fue agudizando y ya son necesarias la instrumentacin de polticas de contencin, para evitar que ese ujo poblacional se desplace

hacia el conurbano de las grandes ciudades. Para ello, es imprescindible crear las condiciones para que estas personas encuentren, en las zonas de inuencia de sus pueblos, condiciones razonables para la vivienda, educacin y trabajo y salud. Una poltica de contencin exitosa, ya experimentada satisfactoriamente en otras partes del mundo, se canaliza a travs de la instrumentacin de soluciones integrales, mediante la colaboracin recproca entre el Estado, las universidades y el sector empresario. Todos ellos actan mancomunadamente, generando las condiciones de trabajo, de hbitat, de desarrollo personal y asistencial, que fomentan una solucin integral al problema planteado.

II. LAS EMPRESAS SOCiAlES. SUS ANTECEDENTES.

La Facultad Regional Avellaneda de la Universidad Tecnolgica Nacional (UTN-FRA) y la Fundacin Grameen Argentina (FGA), han desarrollado un proyecto que se articula desde una herramienta bsica para el combate contra la pobreza en general y el dcit habitacional en particular, como lo son las empresas sociales y su vinculacin con el mundo universitario interdisciplinario. La Fundacin Grameen Argentina es la rplica a nivel nacional del Grameen Bank of Bangladesh y tanto el banco como su creador, el Prof. Dr. Muhammad Yunus, recibieron en el ao 2006 sendos Premios Nobel, por su extraordinario aporte para el nanciamiento del trabajo de las personas pobres, a travs

de los microcrditos. Un ao despus, en 2007, Yunus decidi explorar la posibilidad de desarrollo de una nueva forma de empresa mercantilista, que sirviera de soporte para resolver el problema de consumo de quienes menos tienen, y all es cuando en forma concreta, aparece por primera vez la empresa social. En su denicin, una empresa social bajo la ptica de Yunus, es una empresa que debe ser sostenible y que sus propietarios deben comprometerse a no tomar nunca ningn dividendo ms all de la recuperacin de la cantidad de dinero que invirtieron originalmente para su creacin. En ese sentido, comprendiendo los alcances humanitarios de la propuesta de Yunus, muchas de las grandes empresas mundiales

ya han aportado no solo dinero sino tambin sus talentos profesionales y sus tecnologas para la creacin de nuevas empresas sociales de cierta magnitud. En el mundo empresarial, empresas del prestigio de Danone, Telecom, Shakti, Veolia Water, Adidas, Intel, BASF, etc., han decidido formar empresas sociales Grameen. Entre ellas caben mencionarse a Grameen Danone en la fabricacin de alimentos, Grameen-Telecom encargada de poner las telecomunicaciones modernas al alcance de la gente humilde, Grameen-Shakti en el rea de la energa a travs de sistemas solares domsticos, Grameen- Veolia Water en la provisin de agua potable en las zonas rurales de Bangladesh, Grameen- Adidas en la fabricacin de calzado bsico, etc.

Pero no solo el mundo empresarial atendi los requerimientos de Yunus, sino que tambin las universidades han aportado sus conocimientos para la creacin de empresas sociales. Centros universitarios del mundo entero, estn explorando y nutriendo a las empresas sociales con sus enormes acervos de pericia, a travs de sus profesores y alumnos. Tal es el caso de universidades como la de Caledonia, en Glasgow, Escocia, la que a travs de su Laboratorio Creativo Grameen Caledonian se enfoc en resolver aspectos de la salud y el bienestar humano.

Con toda la informacin recogida del estudio de los ejemplos de empresas sociales referiREVISTA OBRA | OCTUBRE 2013 | 15

III. El PRiMER PROYECTO DE EMPRESA SOCiAl GRAMEEN EN El PAS.

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dos precedentemente y con el objeto de seguir en la lnea expuesta sobre la Universidad de Caledonia en Glasgow, la Facultad Regional Avellaneda de la Universidad Tecnolgica Nacional (UTN-FRA), decidi involucrarse en el tema. Para ello, decidi girar parte de la investigacin y desarrollo de un proyecto especco propio, que se viene desarrollando en la facultad desde el ao 2003, hacia el rea de creacin de una empresa social orientada a resolver el problema del dcit habitacional. Esa empresa social es la primera empresa social Grameen en el pas y se denomina Grameen Hbitat. El mbito de competencia de Grameen Hbitat es la educacin, el hbitat y el trabajo desde la investigacin, el desarrollo y la construccin de soluciones habitacionales y viviendas para el amplio segmento de la poblacin que va, desde los sin techo hasta las personas asalariadas. La solucin al problema explicado en el punto I. precedente, para el sector ms vulnerable de la sociedad, es mediante una respuesta concreta y posible de ser ejecutada en forma inmediata, a travs de la instrumentacin del programa Educacin + Hbitat + Trabajo desde un concepto empresario social que consiste en: a) educar a los sectores que son consumidores del mismo, para trabajar en los distintos aspectos del programa, b) resolver el problema habitacional de los sectores ms marginados de la sociedad mediante soluciones habitacionales de bajo costo, c) generar la posibilidad de microcrditos para las personas adjudicatarias de esas soluciones habitacionales, que les permitan disponer y/o mejorar sus escasos recursos para el pago de su vivienda mediante pequeas cuotas nanciadas en un plan de largo plazo.

IV. LA PARTiCiPACiN DE lAS INTENDENCiAS Y/O lOS MUNiCiPiOS.

Va de suyo, la necesidad de una articulacin de la empresa social Grameen Hbitat con las distintas intendencias y/o municipios interesados en el proyecto. Dicha articulacin se materializa en dotar a la propuesta con educacin tcnica bsica, lo que permite capacitar a los sectores ms vulnerables en adquirir un ocio sencillo y prctico, como lo es construir soluciones habitacionales o viviendas pre-fabricadas que permitirn, generar trabajo para esas personas, utilizando como vehculo a una empresa social. Esta es una forma concreta de ayudarlos a ellos y a sus familias a no emigrar de sus pueblos de origen. A su vez, la propuesta se ampla en sus horizontes, dado que si se generan en otros pueblos adyacentes, otras empresas sociales con actividades complementarias, se va a ir ampliando, poco a poco, el uso de esta herramienta central para ayudar a erradicar la migracin de las personas ms pobres. Con la creacin de Grameen Hbitat se ha dado el primer paso, pero no alcanza. Es necesaria adems, la participacin del Estado y del sector privado, dos contrapartes que aportan cada una de ellas, los elementos faltantes para que el proyecto se materialice en una realidad concreta. Cuando hablamos de Estado, nos referimos a los municipios, que son precisamente los que pueden ayudar ms rpidamente, porque son los que tienen el contacto directo con las necesidades de la poblacin y quienes mejor conocen a los habitantes de sus jurisdicciones. Adems pueden ayudar a resolver el tema de los terrenos donde se construirn las viviendas y de la ejecucin de las obras de infraestructura necesarias a dichos nes. V. El proyecto de viviendas.

El proyecto inicial que se ha decidido desarrollar, consiste en resolver el problema de la vivienda, en principio, mediante la utilizacin de un sistema pre-fabricado en madera denominado Tenthome, que cuenta con Certicado de Aptitud Tcnica emitido por la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nacin y que se explicar en la revista Obra de enero de 2014. Algunas de las ventajas a destacar de este sistema, est en: a) la calidad de los componentes y materiales utilizados, lo que permite un muy bajo costo de mantenimiento, esencial para las personas humildes, b) la rapidez con que se pueden montar una solucin habitacional para los sin techo, en tan solo pocas semanas y c) el costo, que es inferior al de las viviendas sociales construidas hoy en da, mediante el sistema tradicional.

VI. El APORTE DEl SECTOR PRivADO. El FiNANCiAMiENTO.

El ttulo elegido para explicar el proyecto, Una propuesta concreta para la solucin de un problema concreto, nos lleva indefectiblemente a exponer, cuales son los problemas concretos que visualizamos para resolver el problema del dcit habitacional en las localidades del interior profundo de nuestro pas. Los problemas concretos, a nuestro entender, radican en: a) la imposibilidad de los gobiernos provinciales de atender la totalidad de la demanda habitacional de los sectores ms humildes, a partir de su coparticipacin de ingresos anuales por la ley 24.464 del Fonavi, por ser insucientes los recursos coparticipados, b) la inexistencia en el pas, de un sistema nanciero bancario que se fondee en un mercado de capitales de largo plazo y a tasas compatibles para el otorgamiento de crditos accesibles a la poblacin que necesita crdito hipotecario a 25/30 aos para

poder adquirir su vivienda propia, c) la inexistencia en el pas, de un sistema nanciero alternativo al sistema bancario, que cumpla con las premisas del tem precedente, d) los requisitos que ja el sistema nanciero argentino, de relacin cuota-ingreso y de solvencia patrimonial en base a los informes bancarios para que una persona sea susceptible de recibir un crdito hipotecario. En el marco precedentemente descripto, una alternativa viable para generar las condiciones necesarias para la existencia de crdito hipotecario al alcance de quienes ms lo necesitan, es utilizando el ahorro privado interno como apalancamiento nanciero y completando los recursos necesarios mediante una ingeniera nanciera diseada en base a: 1) la utilizacin comparativa del proceso de creacin de depsitos bancarios a la generacin de agregados monetarios al sistema, 2) la aplicacin de la teora de los juegos de Von Newman y Morgenstern con el posterior aporte de Nash como variable a articular para un mercado con mltiples niveles de equilibrio y mediante la competencia imperfecta de todos los actores involucrados y 3) la aplicacin del teorema del segundo mejor de Lipsey y Lancaster, donde el foco primario del mismo est en qu sucede cuando en el programa original, no estn satisfechas las condiciones ptimas para su desarrollo. All los autores enuncian que si un proyecto, por las restricciones propias que ocurren en el mundo real, no puede funcionar en el punto ptimo de plena libertad y competencia perfecta para todos sus actores, entonces no se sabe a priori qu nivel de regulaciones se necesitar para hacerlo funcionar lo mejor posible. En consecuencia, el aporte del sector privado al proyecto es el ahorro interno que se busca interesar para nanciar el mismo. Son

los ahorristas de pequeas sumas de dinero mensuales, a los que les interesan las inversiones en valores constantes y que preeren tener la garanta de su inversin en inmuebles o en hipotecas, adems de la posibilidad de obtener una renta nanciera superior a la que ofrecen las entidades bancarias para los pequeos montos por ellos invertidos. En funcin de lo precedentemente expuesto, la conclusin es que el sistema que se instrumente bajo los parmetros precedentemente establecidos tendr una ventaja comparativa de signicativa importancia en relacin a los sistemas imperantes, que no cuentan con las herramientas para solucionar todos esos problemas a la vez.

VII. LA SOlUCiN QUE SE PROPONE.

Grameen Hbitat tiene por objetivo atender las necesidades de vivienda del amplio segmento de la poblacin que va desde las personas carentes de recursos hasta el nivel de los asalariados. Para poder atender el nanciamieto de las personas carentes, es imprescindible e inevitable generar un capital de trabajo mnimo, que permita a Grameen Hbitat volcar dichos recursos de manera diferencial para ese sector especco. Por lo tanto tenemos 2 etapas claramente diferenciadas para ser satisfechas mediante la solucin que aqu se propone. La etapa I es la etapa de la monetizacin del sistema, y en esta etapa se atiende a la demanda del nivel de las personas asalariadas, para luego pasar a la etapa II, donde se atiende a la demanda del nivel de las personas de recursos insucientes y/o carenciadas. La etapa I, que atiende a la demanda del nivel de las personas asalariadas, consiste en desarrollar un sistema integral de proyecto, construccin, comercializacin y nancia-

cin de viviendas, mediante proyectos de obras ejecutados por los profesionales de la construccin, comercializados desde un plan acorde con la capacidad de pago de los eventuales compradores y nanciados por grupos de pequeos inversores de las caractersticas ya apuntadas. La construccin se nanciarn de la siguiente manera: a) mediante un Programa de Capitales Administrados (PCA) en el que invierten los pequeos inversores, mediante un deicomiso ordinario de administracin e inversin en los trminos de la ley 24441, y b) mediante la ingeniera nanciera diseada por la UTN-FRA, conforme a lo enunciado en el tem precedente. La comercializacin se nanciar mediante un plan de nanciamiento al comprador de la vivienda, que contempla: a) a la posesin de la vivienda, un pago de hasta un 10% del valor de compra del inmueble y b) el saldo del 90% se nancia mediante un crdito hipotecario de hasta 300 cuotas mensuales y consecutivas, cada una de ellas equivalente a un valor igual o menor al de un alquiler mensual de una vivienda similar.

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