Mtodo de Avaliao do estado de Conservao de Imveis Desenvolvimento e aplicao Joo Branco Pedro1

Laboratrio Nacional de Engenharia Civil Av. do Brasil, 101, 1700-066 Lisboa, Portugal OTB Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies, Delft University of Technology, P.O. Box 5030, 2600 GA Delft, The Netherlands

Antnio Vilhena2, Jos Vasconcelos de Paiva3

Laboratrio Nacional de Engenharia Civil Av. do Brasil, 101, 1700-066 Lisboa, Portugal

RESUMO O Regime de Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, permite a actualizao extraordinria do valor das rendas. O valor mximo de actualizao depende do valor patrimonial tributrio e de um coeficiente de conservao. Este coeficiente deve reflectir o estado de conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas. Para determinar o coeficiente de conservao foi desenvolvido no LNEC o "Mtodo de avaliao do estado da conservao de imveis" (MAEC). O mtodo foi publicado pela Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro, que aprovou o modelo de ficha de avaliao, definiu os critrios de avaliao e estabeleceu as regras para a determinao do coeficiente de conservao. As instrues relativas ao preenchimento da ficha de avaliao e ao procedimento de vistoria foram remetidas na Portaria para documento disponibilizado na Internet. Neste artigo apresentado o MAEC, descrevendo-se a metodologia de desenvolvimento, o modelo de avaliao adoptado e a aplicao experimental realizada. Conclui-se com uma anlise da experincia de aplicao dos primeiros dois anos de vigncia e a discusso de possveis desenvolvimentos futuros.

1. INTRODUO O parque habitacional portugus constitudo por 5,02 milhes de habitaes, de acordo com os Censos de 2001. Trata-se de um parque relativamente recente, pois mais de 75% das habitaes tm menos de 40 anos e 45% menos de 20 anos. Quanto utilizao, apenas 71% das habitaes eram em 2001 utilizadas como residncia permanente, tendo as
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Arquitecto, Investigador Auxiliar Engenheiro Civil, Assistente de Investigao 3 Engenheiro Civil, Investigador Coordenador, Director do Departamento de Edifcios
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restantes um uso sazonal (18%) ou estavam desocupadas (11%). Das habitaes utilizadas como residncia permanente, 75% eram ocupadas pelo proprietrio, 21% eram de arrendamento privado e 4% eram de arrendamento social (INE 2001). A percentagem de habitao em arrendamento privado tem vindo a diminuir desde h mais de duas dcadas: 38,9% em 1981, 30,6% em 1991 e 21,0% em 2001. Esta diminuio correspondeu a uma reduo efectiva do nmero de habitaes de arrendamento privado: menos 142.000 entre 1981 e 1991, e menos 191.000 entre 1991 e 2001 (INE 2001). Em contrapartida, verificou-se um aumento da percentagem de habitao ocupada pelo proprietrio. Podem apontar-se essencialmente trs razes para a reduo do parque habitacional de arrendamento. Antes de 1990 as rendas estiveram congeladas ou tiveram actualizaes condicionadas durante vrios perodos, e como consequncia diminuiu o interesse dos investidores privados no sector de arrendamento. Depois de 1990, apesar dos novos contratos passarem a terem rendas determinadas pelo mercado, as baixas taxas de juro no crdito habitao estimularam a aquisio de casa prpria. O proteccionismo que as vrias leis conferiram ao arrendatrio, tornando difcil a recuperao do imvel pelo proprietrio mesmo em situaes de necessidade para utilizao pelo prprio, levaram alguns proprietrios a preferir manter as habitaes devolutas a coloc-las no mercado de arrendamento. Em 2001 existiam aproximadamente 740.000 contratos de arrendamento, sendo 420.000 anteriores a 1990. O valor das rendas nos contratos anteriores a 1990 era em mdia de 50 euros por ms, enquanto que o mesmo valor para os contratos posteriores a 1990 era de 220 euros (Conselho de Ministros 2004). O baixo valor das rendas para os contratos anteriores a 1990 conduziu proliferao de situaes de injustia em que os inquilinos beneficiam de rendas sem correspondncia com o valor de mercado. Tambm levou alguns senhorios a no terem meios para realizar a manuteno dos edifcios, ou a desinteressarem-se da manuteno por no perspectivarem o retorno financeiro do investimento. Como resultado, verificou-se uma progressiva degradao do parque edificado, com consequncias para quem nele habita e para a imagem urbana. De acordo com os Censos de 2001, das habitaes arrendadas 44% no necessitavam de reparaes, 30% necessitavam de pequenas reparaes, 22% necessitavam de reparaes mdias ou grandes, e 4% estavam muito degradadas. As habitaes em regime de arrendamento estavam num estado de conservao consideravelmente pior que as ocupadas pelo proprietrio. Em 2006, foi aprovado um novo Regime de Arrendamento Urbano (Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro). Os principais objectivos deste regime foram promover o mercado de arrendamento de modo a oferecer uma alternativa econmica compra de habitao prpria, potenciar a mobilidade residencial, fomentar a reabilitao urbana e recuperar a confiana dos agentes econmicos. O novo regime introduziu uma alterao estrutural ao permitir o aumento extraordinrio do valor dos contratos de arrendamento anteriores a 1990, nos casos de arrendamentos habitacionais, e anteriores a 1995 no caso dos arrendamentos no-habitacionais. Para regular o aumento extraordinrio o novo regime definiu uma frmula de clculo para o valor anual mximo da renda: 4% valor patrimonial tributrio coeficient e de conservao O valor patrimonial tributrio utilizado para determinar o Imposto Municipal sobre Imveis e reflecte o valor do locado. Este valor determinado segundo um mtodo de avaliao definido por Lei (Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro) compreendendo os seguintes factores: custo de construo mdio por metro quadrado, rea, uso, localizao, qualidade e conforto, e vetustez. O coeficiente de conservao reflecte o estado de conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas numa escala de cinco nveis: excelente 1,2, bom 1,0, mdio

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0,9, mau 0,7, pssimo 0,5. Aps a avaliao, o coeficiente de conservao pode ser aumentado se a conservao do prdio se dever a obras efectuadas licitamente pelo arrendatrio, ou reduzido se a degradao do prdio se dever a actuao ilcita do arrendatrio ou a falta de manuteno por este quando o dever de manuteno lhe assiste. Depois de estabelecido o valor actualizado da renda, a renda pode ser gradualmente aumentada durante um perodo que varia entre 2 e 10 anos consoante o rendimento, o grau de deficincia e a idade do arrendatrio. Arrendatrios com rendimento familiar reduzido podem candidatar-se a um subsdio de renda. Para encorajar a reabilitao, no caso do arrendamento para habitao a actualizao extraordinria da renda s pode ocorrer se o locado no estiver num estado de conservao mau ou pssimo. Caso isso acontea o arrendatrio pode intimar o senhorio a realizar obras de conservao e/ou reparao. Se o senhorio no der incio s obras, o arrendatrio pode: tomar a iniciativa de realizar as obras, solicitar Cmara Municipal a realizao de obras coercivas, comprar o locado pelo valor da avaliao feita nos termos do CIMI, com obrigao de realizao das obras, sob pena de reverso. Caso as obras sejam realizadas pelo arrendatrio, pode este efectuar compensao com o valor da renda. O Gabinete do Secretrio de Estado Adjunto e da Administrao Local, do XVII Governo Constitucional, solicitou ao Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC) que, tendo por base o quadro legal descrito, elaborasse um mtodo de avaliao do estado da conservao de imveis (MAEC).

2. METODOLOGIA Fase 1: Definio de objectivos Com vista a responder solicitao do Gabinete do Secretrio de Estado, foi entendido que o MAEC devia permitir: 1. determinar o estado de conservao de imveis habitacionais e no-habitacionais e a existncia de infra-estruturas bsicas numa escala de cinco nveis; 2. apresentar resultados que traduzam com rigor o estado de conservao do imvel e sejam to independentes quanto possvel do tcnico avaliador; 3. avaliar a generalidade dos tipos de imveis independentemente do uso, da data de construo, dos processos construtivos, da localizao, do custo, das dimenses, etc.; 4. ser aceite pelos intervenientes no sector do arrendamento; 5. ser aplicado por Arquitectos ou Engenheiros que participem em aces de formao de curta durao; 6. garantir que os resultados e a forma com foram obtidos atingir so facilmente compreendidos; 7. constituir um encargo socialmente aceitvel. Fase 2: Investigao e desenvolvimento Foram analisados trs mtodos de avaliao do estado da conservao de imveis existentes em Portugal: 1. O mtodo integrado no Decreto-Lei n. 329-A/2000, de 22 de Dezembro, que apresenta resultados que no foram considerados suficientemente rigorosos para a aplicao pretendida. 2. O mtodo adoptado na questo nmero dezassete dos Censos de 2001, sobre as necessidades de reparao, que avalia apenas quatro elementos de construo

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(estrutura, cobertura, paredes e caixilharia exteriores) observveis a partir do exterior ou das partes comuns dos edifcios. 3. A metodologia de certificao das condies mnimas de habitabilidade (Pedro et al 2006), desenvolvida no LNEC no quadro de uma proposta anterior de reviso do Regime de Arrendamento Urbano preparada pelo XVI Governo Constitucional, que apesar de conter informao til, centra-se na existncia de condies mnimas de sade e segurana para os moradores e para o pblico, e tem como resultado uma "certificao" ou "no certificao" do locado. Atendendo aos resultados desta anlise, foi considerado necessrio desenvolver um novo mtodo que integrasse a experincia portuguesa e de outros pases sobre o tema. Adoptou-se um modelo em que a avaliao global do estado da conservao dividida em apreciaes independentes do nvel de anomalia que afecta cada elemento funcional que constitui o edifcio. Definiram-se critrios gerais de avaliao das anomalias e, com o apoio de especialistas, foram elaboradas tabelas com exemplos frequentes de anomalias. Para agregar os resultados obtidos em cada elemento funcional foram definidas regras e, tambm com o apoio de especialistas, ponderaes de referncia (Pedro e Paiva 2006). Fase 3: Discusso e aplicao experimental A proposta de mtodo foi discutida com o Gabinete do Secretrio de Estado e foram obtidos pareceres da Ordem dos Engenheiros e da Ordem dos Arquitectos. Depois de estabilizada, a proposta foi depois discutida com 15 entidades que intervm no sector do arrendamento. Algumas entidades expressaram as suas opinies em reunies, outras enviaram pareceres escritos. Aps a discusso, foi realizada uma aplicao experimental que visou testar e validar a proposta de mtodo (Pedro et al 2006). Fase 4: Aprovao e divulgao As opinies expressas nas reunies, os pareces escritos e a experincia adquirida com a aplicao experimental conduziram introduo de aperfeioamentos na proposta de mtodo. A verso final do MAEC foi aprovada pela Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro. As Ordens dos Engenheiros e dos Arquitectos, com o apoio do Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana (IHRU) e do LNEC, organizaram cinco seminrios de divulgao do MAEC em vrias cidades de Portugal. No total, participaram mais de 1500 tcnicos nestes seminrios. Fase 5: Aperfeioamento e ilustrao das instrues Com vista a apoiar a implementao do MAEC, aps a publicao da portaria foi considerado oportuno proceder ao aperfeioamento e ilustrao das instrues. Nesta fase, foi integrada a experincia adquirida durante os primeiros meses de aplicao e nos seminrios de divulgao. Como resultado foram introduzidos no texto esclarecimentos sobre dvidas mais frequentes, realizada uma sntese comentada das disposies aplicveis do novo Regime de Arrendamento Urbano, includa uma descrio detalhada do procedimento de determinao do coeficiente de conservao, e ilustrados para cada elemento funcional os sintomas de anomalias mais frequentes (Pedro et al 2007).

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3. MTODO DE AVALIAO 3.1 Ficha de avaliao A avaliao do estado de conservao de um locado tem por base o preenchimento de uma ficha de avaliao (Figura 1 e Figura 2). Esta ficha est organizada em vrias partes, que se descrevem resumidamente em seguida. Na seco Identificao regista-se a morada e outros dados de identificao do locado. Na seco Caracterizao registam-se os dados relativos caracterizao morfolgica do locado e do edifcio. Estes dados no influenciam o resultado da avaliao, mas permitem conhecer as principais caractersticas do imvel e o posterior tratamento estatstico dos resultados. Na seco Anomalias de elementos funcionais regista-se o nvel de anomalia que afecta cada um dos 37 elementos funcionais em que foi subdividida a avaliao do edifcio e do locado. Os elementos funcionais esto organizados em trs grupos: edifcio (no seu conjunto), outras partes comuns, e unidade. O segundo grupo s preenchido em edifcios com mais do que um locado. Cada elemento funcional agrupa os elementos construtivos que desempenham uma mesma funo (ex., a estrutura inclui as fundaes, pilares, vigas, lajes, paredes estruturais e partes estruturais de varandas). O nvel de anomalia classificado numa escala de cinco nveis: nenhumas (5), ligeiras (4), mdias (3), graves (2) e muito graves (1). A cada elemento funcional est associada uma ponderao variando entre 1 e 6 pontos. Multiplicando o nvel de anomalia pela ponderao obtm-se a pontuao do elemento funcional. Se o elemento funcional no figurar no imvel a resposta "no aplicvel" e nenhuma pontuao calculada. Na seco ndice de anomalias inscreve-se este valor, calculado pelo quociente entre o total das pontuaes e o total das ponderaes dos elementos funcionais aplicveis. Na seco Descrio das condies que motivam anomalias "graves" e/ou "muito graves" relatam-se as razes que justificam o atribuio desses nveis de anomalia aos elementos funcionais. O relato ilustrado com fotografias que registam a situao verificada pelo tcnico na data da vistoria. Na seco Avaliao indica-se o estado de conservao do locado, obtido pela aplicao da frmula de clculo ao ndice de anomalias. tambm indicado se existem situaes que constituam grave risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes. Caso existam as situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes. Na seco Observaes registam-se informaes decorrentes da vistoria, nomeadamente, os elementos funcionais cujo nvel de anomalia indicado resultou de uma avaliao com base em indcios por no ser possvel uma inspeco visual directa, os elementos funcionais que no foram avaliados por no ter sido facultado o acesso ao locado, e as alegaes das partes sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas. Na seco Identificao do tcnico regista-se o nome do avaliador e a data da vistoria. Na seco Coeficiente de conservao a Comisso Arbitral Municipal indica este valor e a data em que o determinou. O Coeficiente de Conservao determinado com base no Estado de Conservao, mas pode no existir uma relao directa entre eles em virtude de terem sido levadas em considerao as alegaes das partes sobre eventuais de obras de conservao ou actuaes ilcitas.

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Figura 1 Ficha de avaliao (frente)

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Figura 2 Ficha de avaliao (verso)

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3.2 Critrios de avaliao Os critrios de avaliao permitem determinar o nvel de anomalias que afecta cada elemento funcional. So utilizados quatro critrios: 1. consequncia da anomalia na satisfao das exigncias funcionais; 2. tipo e extenso do trabalho necessrio para a correco da anomalia; 3. relevncia dos locais afectados pela anomalia; 4. existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado. Os dois primeiros critrios referem-se gravidade da anomalia, e so aplicados de acordo com as regras sintetizadas na figura 3.
Anomalias Muito ligeiras Ligeiras Mdias Graves Muito graves

Ausncia de anomalias ou anomalias sem significado Anomalias que prejudicam o aspecto, e que requerem trabalhos de fcil execuo Anomalias que prejudicam o aspecto, e que requerem trabalhos de difcil execuo Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de limpeza, substituio ou reparao de fcil execuo Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de difcil execuo

Anomalias que colocam em risco a sade e/ou a segurana, podendo motivar acidentes sem gravidade, e que requerem trabalhos de fcil execuo

Anomalias que colocam em risco a sade e/ou a segurana, podendo motivar acidentes sem gravidade, e que requerem trabalhos de difcil execuo Anomalias que colocam em risco a sade e/ou a segurana, podendo motivar acidentes graves ou muito graves Ausncia ou inoperacionalidade de infra-estrutura bsica

Figura 3 Regras de avaliao da gravidade da anomalia O nvel de anomalia determinado comparando as condies actuais com as condies que o elemento funcional proporcionava quando o imvel foi construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. No devem portanto ser tidos em considerao: o nvel de qualidade ou segurana proporcionado pelas condies iniciais do imvel, a existncia de partes ou da totalidade do locado que no esto licenciadas por organismo competente, o grau de vetustez do edifcio ou dos seus elementos construtivos. No deve tambm ser avaliada a satisfao das exigncias definidas na regulamentao e na normativa actualmente em vigor
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ou aplicvel data em que o imvel foi construdo, com excepo das situaes em que essa legislao imponha condies acrescidas que se aplicam a imveis existentes. Em complemento, observa-se que: 1) entende-se por "acidentes sem gravidade" os que resultem em ferimentos ligeiros para as pessoas ou danifiquem bens, e por "acidentes graves ou muito graves" os que resultem em ferimentos severos para as pessoas ou coloquem a sua vida em risco; 2) so consideradas infra-estruturas bsicas as instalaes de distribuio de gua, de electricidade e de drenagem de guas residuais; nos locados habitacionais incluem-se tambm nas infra-estruturas bsicas os equipamentos sanitrio e de cozinha. O terceiro e o quarto critrios referem-se aos locais afectados pela anomalia, devendo ser aplicados do seguinte modo: 1) Relevncia dos locais afectados pela anomalia: se as anomalias mais graves afectarem a parte principal do locado deve prevalecer esse nvel de anomalia; se as anomalias mais graves afectarem a parte secundria do locado deve ser calculada uma mdia entre os nveis de anomalia da parte principal e da parte secundria, atribuindo uma importncia menor s partes secundrias; se as anomalias estiverem situadas nas partes comuns devem ser avaliadas na medida em que afectem o locado em apreciao. 2) Existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado: se a anomalia afectar um equipamento ou instalao para o qual exista uma alternativa com condies equivalentes de utilizao deve ser calculada a mdia do nvel de anomalia desses equipamentos ou instalaes. Para efeito de aplicao dos critrios indicados na alnea a) considera-se como parte principal do locado o conjunto de espaos onde se desenvolvem as funes dominantes (ex., fogo) e como parte secundria do locado o conjunto de espaos onde se desenvolvem as funes acessrias (ex., dependncia de arrecadao). Se ao aplicar os critrios definidos a diferentes elementos construtivos avaliados no mbito de um mesmo elemento funcional forem determinados diferentes nveis de anomalia, cabe ao tcnico proceder integrao. 3.3 Elementos funcionais a avaliar Admite-se que em algumas situaes no se justifica avaliar o nvel de anomalia de um determinado elemento funcional. Apenas devem ser avaliados os elementos funcionais: 1) cujo uso beneficie directamente o locado (ex., se um locado se situar no piso trreo no deve ser avaliado o nvel de anomalia dos ascensores); 2) cujas anomalias possam afectar o locado (ex., se um edifcio tiver vrios corpos apenas deve ser avaliado o nvel de anomalia da cobertura do corpo em que est situado o locado); 3) no sejam elementos decorativos ou outros apostos sobre elementos da construo pelo arrendatrio (ex., se um arrendatrio colocou alcatifa sobre o soalho numa sala ou papel de parede num quarto, estes revestimentos no devem ser objecto de avaliao); 4) no sejam equipamentos electrodomsticos ou termodomsticos instalados pelo arrendatrio (ex., se um arrendatrio instalou uma mquina de lavar roupa numa marquise ou um esquentador numa instalao sanitria, este equipamento no deve ser objecto de avaliao); 5) estejam includos no mbito do contrato de arrendamento (ex., se nos termos do contrato de arrendamento a habitao foi arrendada excluindo a arrecadao, esse compartimento no deve ser avaliado);

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6) no tenham sido desactivados por deliberao do condomnio (ex., se num edifcio multifamiliar o condomnio optou por desactivar a instalao de evacuao de lixo por condutas, deve ter indicada a resposta "no se aplica" para esse elemento funcional). Se um arrendatrio for responsvel por alteraes em elementos funcionais ou partes destes para alm dos tipos referidos nas itens 3) e 4), com ou sem autorizao do senhorio, deve ser determinado o respectivo nvel de anomalia. Durante a vistoria, as partes tm oportunidade de descrever as alteraes que realizaram no locado, sendo essas alteraes tomadas em considerao pela CAM na determinao do coeficiente de conservao. 3.4 Ponderaes As ponderaes definem a importncia relativa de cada elemento funcional no clculo do ndice de anomalias. Foi adoptada uma escala de ponderaes que varia entre 1 (menos importante) e 6 (mais importante). As ponderaes foram definidas com base na conjugao das propostas de cerca de duas dezenas de tcnicos do LNEC e de entidades exteriores. Ao definir as ponderaes foram mais valorizados os elementos funcionais que constituem a envolvente exterior do locado e os elementos funcionais cujas anomalias podem colocar em maior risco a segurana dos utilizadores. As ponderaes totalizam 100 pontos. O total das ponderaes atribudas aos elementos funcionais do edifcio no seu conjunto e das outras partes comuns de 39 pontos, sendo os remanescentes 61 pontos divididos pelas ponderaes dos elementos funcionais da unidade. 3.5 Sntese de resultados Foram definidas trs regras para converter o ndice de anomalias no estado de conservao do locado. A primeira regra classifica o ndice de anomalias do locado numa escala de cinco nveis, de acordo com os intervalos apresentados na figura 4.
ndice de anomalias Estado de conservao 5,00 IA 4,50 Excelente 4,50 > IA 3,50 Bom 3,50 > IA 2,50 Mdio 2,50 > IA 1,50 Mau 1,50 > IA 1,00 Pssimo

Figura 4 Escala de intervalos para classificar o ndice de anomalias A segunda e a terceira regras corrigem, se necessrio, o resultado obtido pela aplicao da primeira regra, de modo a ter em conta a existncia de elementos funcionais com estados de conservao muito abaixo do valor mdio calculado. Pretende-se impedir que o clculo de um nvel de anomalia mdio possa camuflar a existncia de anomalias graves em elementos funcionais que condicionam a utilizao do locado. As regras definem condies para o afastamento mximo entre o estado de conservao de cada elemento funcional e o valor mdio. A segunda regra estabelece que no devem existir elementos funcionais de ponderao trs, quatro, cinco ou seis cujo estado de conservao, determinado aplicando o respectivo nvel de anomalia escala utilizada na 1. regra, seja inferior em mais de uma unidade ao estado de conservao do locado. Caso esta condio no seja satisfeita, o estado de conservao do locado deve ser reduzido para o nvel imediatamente superior ao estado de conservao do elemento funcional de ponderao trs, quatro, cinco ou seis em pior estado.

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A terceira regra estabelece que no devem existir elementos funcionais de ponderao um ou dois cujo estado de conservao, determinado aplicando o respectivo nvel de anomalia escala utilizada na 1. regra, seja inferior em mais de duas unidades ao estado de conservao do locado. Caso esta condio no seja satisfeita, o estado de conservao do locado deve ser reduzido para o nvel superior em duas unidades ao estado de conservao do elemento funcional de ponderao um ou dois em pior estado. As seguintes situaes ilustram a aplicao destas regras: 1) Se o ndice de anomalias do locado for 3,75, segundo a primeira regra o estado de conservao Bom. Mas se o elemento funcional "1. Estrutura", cuja ponderao 6, apresentar anomalias "graves" (nvel de anomalia 2), correspondendo a um estado de conservao "Mau", ento o estado de conservao do locado reduzido para "Mdio". 2) Se o ndice de anomalias do locado for 4,60, segundo a primeira regra o estado de conservao Excelente. Mas se o elemento funcional "34. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso", cuja ponderao 1, apresentar anomalias "graves", correspondendo a um estado de conservao "Mau", ento o estado de conservao do locado reduzido para "Bom". 3.6 Instrues As instrues visam enquadrar o MAEC e definir os procedimentos que devem ser cumpridos pelos tcnicos durante as vistorias e os critrios que devem ser adoptados no preenchimento das fichas de avaliao. Pretende-se que diferentes tcnicos apliquem o MAEC do mesmo modo e portanto obtenham resultados consistentes. As instrues incluem: um resumo do enquadramento legal; o cdigo de tica e limitao da responsabilidade; indicaes de como as partes devem proceder durante o processo de determinao do estado de conservao; a explicao da estrutura da ficha de avaliao e do modo de preenchimento de cada seco; indicaes de como seleccionar os elementos funcionais aplicveis e a definio de critrios gerais para a avaliao do nvel de anomalia dos elementos funcionais; fichas por elemento funcional com elementos de construo a avaliar e exemplos de sintomas de anomalias frequentes; apresentao de ponderaes; e explicao da frmula de clculo exemplificada com quatro casos. Os exemplos de sintomas de anomalias frequentes so ilustrados por mais de 400 fotografias (Figura 5).

Figura 5 Fotografias de janelas classificadas segundo nvel de anomalia

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As instrues no so parte integrante da Portaria n. 1192-B/2006, de 13 de Novembro. Contudo definido que o preenchimento da ficha de avaliao realizado em obedincia s instrues de aplicao publicadas na Internet (www.portaldahabitacao.pt). Deste modo a experincia adquirida com a aplicao do MAEC pode ser vertida em verses aperfeioadas das instrues, que quando publicadas no stio indicado assumem carcter legal. 3.7 Procedimento de aplicao O IHRU a entidade responsvel pela gesto do MAEC a nvel nacional. Em cada municpio deve ser constituda uma Comisso Arbitral Municipal (CAM) composta por representantes dos principais intervenientes no sector do arrendamento: da cmara municipal, do servio de finanas, dos senhorios, dos arrendatrios, da Ordem dos Engenheiros, da Ordem dos Arquitectos e da Ordem dos Advogados. As CAM implementam o MAEC a nvel municipal e tm competncias administrativa, de acompanhamento e decisria. O MAEC aplicado por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional. Quando uma CAM entenda que o nmero de arquitectos e engenheiros inscritos para aplicar o MAEC no seu municpio no suficiente, pode permitir que o MAEC seja tambm aplicado nesse municpio por engenheiros-tcnicos inscritos na Associao Nacional dos Engenheiros Tcnicos (ANET). Todos os tcnicos que apliquem o MAEC devem estar habilitados com formao acreditada na aplicao do MAEC. Excepcionalmente, durante os primeiros dois anos de vigncia da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro, poderiam realizar vistorias tcnicos sem formao acreditada na aplicao do MAEC, desde que inscritos nas respectivas ordens ou associaes profissionais, e com experincia profissional no inferior a 5 anos, incluindo o tempo de estgio. A avaliao do estado de conservao pode ser solicitada por senhorios que pretendam proceder a um aumento extraordinrio do valor da renda ou por arrendatrios que pretendam intimar os senhorios a realizar obras de conservao e/ou reparao. Antes de solicitar a avaliao recomendada a realizao de uma auto-avaliao do estado de conservao do locado. Se os senhorios obtiverem resultados inferiores s suas expectativas, sugerido que ponderem a promoo de obras. O procedimento de avaliao inicia-se com um requerimento CAM. Recebido o requerimento, a CAM nomeia o tcnico responsvel pela realizao de cada vistoria. A escolha do tcnico feita por sorteio de entre os tcnicos inscritos na bolsa municipal. Aps ter recebido a nomeao, o tcnico comunica CAM que aceita realizar a vistoria e prope para o efeito uma determinada data e hora, ou justifica os motivos que o impedem de realizar a vistoria. Aps a resposta do tcnico aceitando a realizao da vistoria, a CAM comunica ao arrendatrio e ao senhorio a identificao do tcnico nomeado, bem como a data e a hora por ele propostas para a realizao da vistoria. Se o arrendatrio, por si ou atravs de terceiro, no puder facultar o acesso ao locado para a realizao da vistoria na data proposta, deve comunicar CAM uma data alternativa proposta pelo tcnico. Uma vez agendada, o senhorio, o arrendatrio e o tcnico preparam a vistoria. Durante a vistoria, o tcnico realiza presencialmente uma inspeco visual do locado e das partes comuns do edifcio, caso existam. Em complemento o tcnico regista as alegaes das partes sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas. Com base na informao recolhida durante a vistoria o tcnico preenche a ficha. Concludo o preenchimento o tcnico valida a ficha de avaliao e caso no existam erros prossegue com a submisso electrnica. Compete CAM determinar o coeficiente de conservao, tendo em considerao eventuais alegaes das partes sobre obras de conservao e/ou actuaes ilcitas constantes

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na seco Observaes. A CAM informa o senhorio e o arrendatrio sobre o coeficiente de conservao atribudo, podendo estes reclamar se no concordarem. A reclamao pode evocar um ou os dois fundamentos seguintes: discordncia do estado de conservao determinado pelo tcnico; aplicao incorrecta pela CAM dos critrios de convertem o estado de conservao no coeficiente de conservao. Se o senhorio aceitar os resultados, mas tiverem sido detectadas anomalias que no esperava, pode promover a realizao de obras para as rectificar. O senhorio ou o arrendatrio apenas podem requerer nova determinao do estado de conservao aps a concluso de obras no locado ou nas partes comuns, ou se tiver expirado o perodo de validade de trs anos da anterior determinao. No stio da Internet atrs referido (www.portaldahabitacao.pt), os senhorios e os arrendatrios podem consultar a legislao sobre o novo regime bem como outros diplomas relacionados com o assunto, utilizar um simulador de avaliao do estado de conservao, encontrar documentao de apoio, solicitar a determinao do coeficiente de conservao e em qualquer momento acompanhar o andamento do processo; as CAM podem gerir a bolsa de tcnicos, sortear tcnicos para realizar as vistorias e comunicar com eles; e os tcnicos podem inscrever-se nas bolsas municipais, receber nomeaes para realizar vistorias e submeter fichas de avaliao.

4. APLICAO EXPERIMENTAL A aplicao experimental teve como objectivos verificar: 1) se diferentes tcnicos aplicando o MAEC ao mesmo locado obtinham resultados idnticos; 2) se os resultados obtidos coincidiam com a avaliao intuitiva que um tcnico experiente faz do estado de conservao do imvel; 3) se os elementos funcionais cobrem todos os aspectos fundamentais para avaliar o estado de conservao dos imveis; 4) se as instrues explicam convenientemente como aplicar o MAEC; 5) quanto tempo demora uma vistoria e o preenchimento da ficha de avaliao. Foi utilizada uma amostra de 64 locados do parque edificado de arrendamento, constituda por 49 habitaes, 10 estabelecimentos comerciais e 5 escritrios. A distribuio por pocas de construo foi a seguinte: anterior a 1755 2 locados; 1755 a 1864 4 locados; 1865 a 1903 6 locados; 1904 a 1935 4 locados; 1936 a 1950 2 locados; 1951 a 1983 30 locados, posterior a 1983 16 locados. A maioria das pocas de construo corresponde entrada em vigor de regulamentos da construo que alteraram as tipologias construtivas dominantes. Apesar de serem vistoriados locados para todas as pocas, quase metade dos locados so do perodo 1951 a 1983 porque a maioria dos locados do parque de arrendamento desse perodo. Nesta aplicao experimental participaram 19 tcnicos do LNEC e 21 tcnicos de entidades exteriores. No decorrer ou na sequncia das vistorias a estes locados foi preenchido um total de 183 fichas de avaliao. Em alguns empreendimentos foram realizadas mais do que as duas vistorias convencionadas para cada locado. Todas as vistorias foram realizadas por pelo menos um tcnico do LNEC e outro de um entidade exterior. A anlise dos resultados conduziu s seguintes concluses: em 70% das vistorias o estado de conservao atribudo pelos tcnicos para um mesmo locado foi concordante; nos restantes 30% em apenas trs locados se verificou uma diferena do estado de conservao superior a um nvel; 76% das avaliaes do nvel de anomalia que afecta cada elemento

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funcional, realizadas por diferentes tcnicos, foram coincidentes; e os restantes 24% dividemse de forma quase uniforme por todos os elementos funcionais. Depois das vistorias, foi solicitado a cada tcnico o preenchimento de um inqurito sobre a sua experincia de aplicao do MAEC. Procurou-se, deste modo, recolher e sistematizar as contribuies dos tcnicos com vista a integr-las no processo de aperfeioamento do MAEC. Os resultados mais relevantes so os seguintes: 67% dos tcnicos afirmou que o resultado coincidiu com a sua avaliao intuitiva; mais de 75% referiu que no era necessrio retirar ou agrupar elementos funcionais, e 67% sugeriu o desdobramento de alguns elementos funcionais; 90% concordou com os critrios de avaliao e mais de 80% com a frmula de clculo; 45% sugeriu pequenas alteraes nas ponderaes, e a maioria considerou as instrues claras. O tempo mdio que os tcnicos afirmaram demorar a realizar cada vistoria e a preencher a respectiva ficha de avaliao foi de aproximadamente 40 minutos. Contudo, os tcnicos afirmaram que caso estivessem mais familiarizados com a ficha de avaliao e as respectivas instrues iriam demorar em mdia 30 minutos. Esta durao no incluiu o tempo necessrio para contactos prvios ou deslocaes. Os tcnicos observaram que a durao das vistorias variava em funo da dimenso do locado e da gravidade das anomalias.

5. CONSIDERAES FINAIS 5.1 Justificao do modelo de avaliao A avaliao do estado de conservao realizada com base numa vistoria visual do locado. No se recorre consulta de projectos, anlise do historial de obras ou realizao de ensaios ou sondagens. Considera-se que apenas com a vistoria possvel realizar uma despistagem das principais anomalias e obter resultados com um grau de rigor adequado ao objectivo de determinao do valor mximo de actualizao da renda. A desagregao do imvel e do locado em 37 elementos funcionais requer que a vistoria seja realizada com algum detalhe. A desagregao justificada porque: um edifcio integra um conjunto extenso de elementos de construo que podem apresentar nveis de anomalia muito diversificados, sendo necessrio avaliar individualmente cada uma das partes para fazer uma apreciao objectiva de conjunto; o estado de conservao resultante da avaliao tem importantes implicaes na relao entre senhorios e arrendatrios, pelo que deve ser determinado com procedimentos e critrios objectivos; deve ser possvel s partes compreender como foi determinado o estado da conservao, contribuindo assim para a aceitao do resultado. 5.2 Avaliao crtica da implementao A aplicao do MAEC iniciou-se em Novembro de 2006. No final do segundo ano de vigncia, mais de 1000 tcnicos estavam inscritos nas bolsas municipais, 2400 processos de avaliao estavam concludos e 5000 estavam a decorrer. O nmero de reclamaes era reduzido. A aplicao do MAEC tem suscitado diversas questes, principalmente de tcnicos e de CAM, que tm sido respondidas pelo IHRU, ou excepcionalmente pelo LNEC. Estas questes eram esperadas atendendo a que o MAEC um instrumento novo e que os tcnicos o tm aplicado sem participarem em aces de formao especficas. At ao momento, as questes colocadas ainda no indicaram a existncia de situaes imprevistas que motivassem

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a necessidade de reviso do MAEC. Afigura-se portanto que a aplicao do MAEC tem resultados positivos. Para alm disso, o MAEC foi aceite por outras entidades. Por exemplo, a Cmara Municipal do Porto anunciou a sua utilizao para a avaliao do estado de conservao do seu parque habitacional de arrendamento e diversas instituies revelaram interesse em utilizar os resultados para gerir o seu parque. 5.3 Restries de aplicao Apesar da avaliao positiva que se faz da implementao do MAEC importante ter presentes algumas restries, como seguidamente indicado. Os resultados so utilizados para determinar o valor mximo da renda de locados. Assim, a avaliao centra-se no impacte que o estado de conservao do locado tem nas condies de vida dos arrendatrios. Uma vistoria mais detalhada permitiria determinar as causas das anomalias e portanto apoiaria a identificao de obras de reparao. Contudo, exigiria tcnicos mais qualificados, poderia obrigar a realizar sondagens e ensaios, e tornaria as vistorias mais demoradas. No seu conjunto estas alteraes agravariam significativamente os custos. A vistoria poderia tambm proporcionar uma oportunidade para avaliar a qualidade dos locados, verificar a existncia de condies de segurana ou sade segundo os padres actuais ou identificar a existncia de obras no licenciadas. Porm, recolher informao sobre estes assuntos implicaria vistorias mais longas e dispendiosas, sem vantagens para os objectivos do MAEC. Os procedimentos e instrumentos estabelecidos visam obter resultados rigorosos, objectivos e transparentes. Contudo, entende-se que a correcta aplicao do MAEC depende tambm da competncia dos tcnicos. Assim, a formao dos tcnicos especialmente importante para alcanar os objectivos estabelecidos. Existem trs nveis de controlo dos resultados do MAEC. As CAM, quando determinam o coeficiente de conservao, verificam a descrio das anomalias e as fotografias ilustrativas. Quando tm dvidas sobre o correcto preenchimento da ficha podem discutir com o tcnico a aplicao dos critrios de avaliao. O tcnico pode rever a sua avaliao e rectificar a ficha de avaliao. Os senhorios e os arrendatrios tambm verificam os resultados e podem reclamar antes de eles se tornarem definitivos. As associaes profissionais so informadas se um tcnico repetidamente realiza avaliaes incorrectas. A situao investigada e, dependendo do que for apurado, o tcnico pode ser excludo do sistema. Contudo, verificaes aleatrias das avaliaes com segundas vistorias por uma entidade supervisora no esto a ser realizadas at a data. As instrues de aplicao contm critrios gerais de avaliao. Para ilustrar a aplicao dos critrios foram reunidos, para cada elemento funcional, exemplos de sintomas de anomalias mais frequentes. Os exemplos esto organizados em tabelas e classificados por nveis de anomalia, mas no so exaustivos. Alguns tcnicos menos experientes podem ser levados a utilizar rigidamente os exemplos, em vez de aplicar os critrios gerais de avaliao. Contudo, considera-se que a melhoria na compreenso dos critrios gerais conseguida pela apresentao de exemplos supera o eventual inconveniente apontado. 5.4 Desenvolvimentos futuros O preenchimento da ficha de avaliao requer a recolha de muita informao durante a vistoria. Est em funcionamento um sistema informtico que permite o preenchimento e a submisso electrnicos da ficha de avaliao. Este sistema contribui para a simplicidade

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(processo sem papel), a rapidez (automatizao do mtodo de sntese de resultados), a fiabilidade (validao do preenchimento), a segurana (autenticao de fichas) e a economia (sem deslocaes do tcnico para entrega) de aplicao do MAEC. Porm no existe ainda uma ferramenta informtica que apoie os tcnicos durante a vistoria. Esta ferramenta poder funcionar num PDA (i.e., Personal digital assistant) e registar as respostas do tcnico, tirar fotografias, validar o correcto preenchimento da ficha, e aplicar o mtodo de sntese de resultados. Uma tal ferramenta poderia tambm conter as instrues de aplicao. As anomalias graves e muito graves descrevem situaes que no so admissveis em locados, por representarem um risco para a sade e/ou a segurana dos utilizadores. Estes nveis foram considerados porque, de acordo com os resultados dos Censo de 2001, uma percentagem significativa das habitaes em regime de arrendamento necessitava de reparaes mdias ou grandes, ou estava mesmo muito degradada. expectvel que se verifique uma melhoria progressiva das condies do parque de arrendamento e que como consequncia os nveis de anomalia grave ou muito grave deixem de ser relevantes. O MAEC foi desenvolvido por uma equipa de mais de trinta investigadores. Durante o seu desenvolvimento as principais opes foram discutidas com 15 entidades que intervm no sector do arrendamento e foi realizada uma aplicao experimental. Apesar disso, previsvel que a anlise dos resultados e a experincia obtida com a aplicao prtica do MAEC venham a motivar aperfeioamentos futuros. As instrues de aplicao incluem critrios gerais de avaliao e exemplos de sintomas de anomalias frequentes. Porm, no existe informao que explique como interpretar os sinais de anomalia com vista a identificar as causas provveis. Com vista a apoiar o planeamento de intervenes de conservao e reabilitao de edifcios importante desenvolver instrumentos complementares ao MAEC que apoiem o diagnstico das causas das anomalias e a definio dos trabalhos correctivos. Est em curso no LNEC um trabalho de investigao que visa responder aos objectivos referidos nos dois ltimos pargrafos (Vilhena 2007).

REFERNCIAS CONSELHO DE MINISTROS, Proposta de Lei de autorizao legislativa para alterar o regime geral do arrendamento urbano. Exposio de Motivos, Lisboa (24 de Setembro de 2004). [Consult. 2009-01-06]. Disponvel em: <URL: http://www.portugal.gov.pt/NR/rdonlyres/5A9BA91C-8B82-4509-A5094ED530EB5067/0/Prop_Lei_Autorizacao.doc> Decreto-Lei n. 329-A/2000 [Altera o regime de renda condicionada constante do Decreto-Lei n. 13/86, de 23 de Janeiro], Dirio da Repblica, I Srie, 294, 7444(2)-7444(4) (2000-12-22). Decreto-Lei n. 287/2003 [Procede reforma da tributao do patrimnio, bem como alterao do Cdigo do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), do Cdigo do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (CIRC), do Cdigo do Imposto do Selo (CIS), do Estatuto dos Benefcios Fiscais (EBF) e do Cdigo do Notariado (CN)], Dirio da Repblica, I Srie, 262, 7568-7647 (2003-11-12). INSTITUTO NACIONAL DE ESTATSTICA (INE), Censos 2001. Resultados definitivos. XIV recenseamento geral da populao. IV recenseamento geral da habitao, 1. Volume, INE, Lisboa (2001). Lei n. 6/2006 [Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e altera o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo Civil, o Decreto-Lei n.o 287/2003, de 12 de Novembro, o

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Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis e o Cdigo do Registo Predial], Dirio da Repblica, I Srie, 41, 1558-1587 (2006-02-27). MINISTRIO DAS OBRAS PBLICAS, TRANSPORTES E COMUNICAES (MOPTC), O sector da Habitao no Ano de 2003, MOPTC, Lisboa (2004). Portaria n. 1192-B/2006 [Aprova a ficha de avaliao para a determinao do nvel de conservao de imveis locados, regula os critrios de avaliao e as regras necessrias a essa determinao, e estabelece a remunerao dos tcnicos competentes e dos rbitros das comisses arbitrais municipais], Dirio da Repblica, I Srie, 212, 7708(9)-7708(15) (200611-03). PEDRO, J. Branco; PAIVA, J. Vasconcelos, Proposta de um mtodo de avaliao do estado de conservao de edifcios. Concepo de instrumentos, Relatrio Confidencial n. 121/2006 DED/NAU, LNEC, Lisboa (2006). PEDRO, J. Branco; AGUIAR, Jos; PAIVA, J. Vasconcelos, Proposta de uma metodologia de certificao das condies mnimas de habitabilidade, LNEC, Lisboa (2006). Relatrio Confidencial n. 397/2006 DED/NAU. PEDRO, J. Branco; PAIVA, J. Vasconcelos; RAPOSO, Snia; VILHENA, Antnio, Proposta de um mtodo de avaliao do estado de conservao de edifcios. Discusso e aplicao experimental, LNEC, Lisboa (2006). Relatrio Confidencial n. 185/2006 DED/NAU. PEDRO, J. Branco; VILHENA, Antnio; PAIVA, J. Vasconcelos, Mtodo de avaliao do estado de conservao de edifcios. Reviso e ilustrao das instrues de aplicao, LNEC, Lisboa (2007). Relatrio Confidencial n. 297/2007 DED/NAU. PINHO, Ana; AGUIAR, Jos, Anlise quantitativa do parque habitacional na perspectiva da sua reabilitao, LNEC, Lisboa (2006). Relatrio n. 396/2006 NAU. VILHENA, Antnio, Mtodo de avaliao do estado de conservao de edifcios. Anlise, diagnstico e contributos para o seu aperfeioamento. Desenvolvimento de ferramentas complementares para a definio de estratgias de reabilitao, Plano de Tese de Doutoramento, LNEC, Lisboa (2007).

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