ndice de Construo

ndice de Implantao
Crcea

rea do Terreno
rea de Construo
rea de Implantao

0.50
0.25
10

(3 pisos)

1,050.00 m
525.00 m (3T2 + 2T3)
262.50 m

Pressupostos:
Anos
Prazo para aprovao projectos
Prazo para realizao de obras
Prazo para Obteno de licena utilizao
Prazo para Comecializao
Periodo de Pemanencia no Activo

Custos:
Custos com Construo
Custos com infraestruturas
Custos Administrativos
Custos Administrativos
Cutos com taxas, licenas e seguros
Custos com Comercializao
Custos com Projectos
Custos com Coordenao e fiscalizao

1
100%

2
100%
100%

461,000
18,400

CENRIO 1
MTODO DO INVESTIMENTO (Esttico)
Exerccio prtico - Curso Avaliao Imobiliria

Custo de Construo
Descrio

N.

rea total do terreno

rea Total de Implantao
rea total de construo (T2)
rea total de construo (T3)
rea total de construo (garag. + arrecad.)
Portaria
Arranjos exteriores (zonas verdes)
Infraestruturas
Demolies, Remoo de Entulho a Vazadouro

3
2
10
1
-

rea

V. Unit.

Total

(m)

(/m)

()

1,050.00
262.50
262.50
262.50
262.50
25.00
762.50
525.00
0.00

750.00
720.00
260.00
280.00
7.00
25.00
0.00

196,800
189,000
68,200
7,000
5,300
13,100
0

Custo Total de Construo =

479,400
(37.12%)

Valores de Venda
Descrio
rea total de construo (T2)
rea total de construo (T3)
rea total de construo (garag. + arrecad.)

rea

V. Unit.

Rm Unit.

(m)

(/m)

(/m/ms)

()

262.50
262.50
262.50

2,480.00
2,440.00
0.00

12.40
12.20
0.00

651,000
640,500
0

Presumvel Valor de Transaco =

Total

1,291,500
(100.00%)

Custos Totais
incidencia
479,400.00
553,700.00
1,291,500.00
1,291,500.00

E - Encargos Gerais
F - Custos Financeiros (1 ano)
Com. - Comercializao, Marketing e Promoo
L - Lucro do Promotor

%
15.50%
6.00%
3.60%
22.00%

Valor Actual do Imvel

Valor
74,300
33,200
46,400
284,100
374,000
(28.96%)

Rcios obtidos:

(rea bruta de constr. acima do solo)

(rea de terreno)

Custos indirectos
Custos directos

(EG + CF + Ccomercializao)
(custos com construo)

ndice de Rendibilidade =

Diagrama Pie - Estrutura Investimento

Terreno
22%
3%

Custo Construo
29%

9%
37%

Encargos Gerais
Custos Financeiros

Lucro

712.38 /m
356.19 /m
153,900
479,400
0.09

Inflao
2.6%
Capitais prprios
100%
Capitais Alheios
0%
taxa anual de actualizao

0.00%

Euribor
Spread
Premio Risco

0.0%
0.0%
0.0%

ANOS
ndice de actualizao do valor de venda
ndice de actualizao de preos
yield
(remunerao mnima exigida)

DESPESAS
Valor Actual do Bem
Custos Administrativos (gesto e vigilncia)
Taxas, impostos e seguros
Custos de comercializao

2,010
1
1
0.00%

6.5%
3.6%

Custos c/ projectos
Custos c/ taxas e licenas de construo

370,000
8,000
30,646
0
22,052

Custo c/ obras
Custos c/ coordenao e fiscalizao das obras
430,698

RECEITAS
%

Receita com a Venda das Fraces

Resultados antes de impostos

Resultados acumulados antes de impostos
Entrada de Capitais Prprios
Entrada de Capitais Alheios

0%

Custos financeiros

-430,698
-430,698
430,698
0
0
0

Resultado final antes de impostos

-430,698

Resultados finais acumulados antes de impostos

-430,698

IRC

26.5%

Cash flow global

-430,698

Valor Actual do cash flow global

1
-430,698

VAL

221,392

YIELD ("TIR" Lquida)

16%

2,011

2,012

1.0130
1.0260

1.0262
1.0527

1.0395
1.0800

8,208
6,767
1,884

8,640

45,802

24,848
37,412
47,686

13,534

22,052
13,534

491,864
16,006
538,263

491,864
16,006
1,023,403

54,443

4%

96%

0%

100%

52,332

1,272,285

1,324,617

-485,931
-916,629
485,931
0
0
0

1,217,843
301,214
0
0
0
0

0
301,214
0
0
0
0

-485,931

1,217,843

-916,629

301,214

301,214

79,822

-485,931

1,138,021

1.00
-485,931

1.00
1,138,021

1.00
0

IMT

301,214 VAL
21% TIR
916,629
0
0

0 VAL

16% TIR

ANO2
ANO3
ANO4

Vendas
quantid
1
2
2

Anlise Econmica

Anlise Financeira

Sinal
20%
100%
100%

20%

Taxa

At
abc
pvt
vt/pvt

1,050.00
525.00
2,460.00
31%

vt unit
vt

762.60
400,000.00

6.0%

Ms

Custo

Factor

Custo Actualizado

CA1
CA2
CA3
CA4

6
18
30
42

6,000
6,000
6,000
6,000

0.9713
0.9163
0.8644
0.8155

5,828
5,498
5,187
4,893

CP

22,052

0.9619

21,212

CT1
CT2

12
24

2,876
4,315

0.9434
0.8900

2,714
3,840

CO

20

479,400

0.9075

435,032

Ccomer1
Ccomer2

30
42

18,560
27,840

0.8644
0.8155

16,044
22,704

Cfiscalz

18

15,600

0.9163

14,294

Cfinanc

42

33,200

0.8155

27,075

RECEITAS 1
RECEITAS 2

32
43

516,600
774,900

0.8561
0.8116

442,254
628,878

LUCRO

48

284,100

0.7921

225,034

Receitas
1,071,132

Custos
789,354

VALOR TERRENO

281,778
26.3%