CURSO DE ESPECIALIZAO EM AVALIAO E ANLISE DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO

Avaliao no regime fiscal

Helder Moura

EXEMPLOS DE APLICAO
EXEMPLO 1 - Resoluo
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Vc = 603 /m2 valor base dos prdios edificados reas Aa = 140 m2 (rea bruta de BJ, de acordo com medio aproximada) Ab = 17 (EL) + 22 (EU) + 2 (varanda) + 44 (varanda/terrao) = 85 m2 Aa+ 0.3 Ab = 165.5 m2 > 160 m2
Poderia ser apenas 20 m2 e o resto entraria em reas especiais no Cq operacionalidade relativa (0.02)

Caj = 0.85 => (Aa+ 0.3 Ab) x Caj = 100 + 60 x 0.9 + 5.5 x 0.85 = 158.68 Ac = (3.828 2.514) x 0.0213 (permilagem) = 27.97 m2 (menor que 2 x ai) A = 158.68+0.025 x 27,97 = 159.38 m2 Ca = 1.0 coeficiente de afectao - habitao
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EXEMPLO 1 - Resoluo
Cl = 1.4

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EXEMPLO 1 - Resoluo
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Cl = 1.4 coeficiente de localizao Cq - majorativos Garagem individual 0.04 Condomnio fechado 0.20 Piscina colectiva 0.03 Sistema central de climatizao 0.03 Equipamentos de lazer 0.04 Localizao excepcional 0.05 (vistas de mar) Cq minorativos Tcnicas ambientalmente sustentveis 0.05
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Cq = 1.34 (coeficiente de qualidade e conforto)

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EXEMPLO 1 - Resoluo
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Cv Coeficiente de vetustez Idade do prdio 12 anos Cv = 0.85 (tabela)

Vt = 603 /m2 x 159.38 m2 x 1.0 x 1.4 x 1.34 x 0.85 = 153.251

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EXEMPLO 2 - Resoluo
VPT de terrenos para a construo
Vt = Vc x[(Abc - Ab + 0.3 Ab) x Caj %ai + (0.025 Ac + 0.005 Ad)] x Ca x Cl x Cq

Vc = 603 /m2 (valor base dos prdios edificados) reas Abc = 150 x 2 + 30= 330 m2 (Abc-Ab+0.3Ab) x Caj =100x1+60x0.9+60x0.85+(309-220)x0.8= 276,20 Ab = 30 Ac = 2x(150+30) =360 m2 Ad = 1.000 150 - 30 360 = 460 m2
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Ca = 1.0 (moradias) 5

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EXEMPLO 2 - Resoluo

Copyright 2010 Helder Moura Todos= os direitos reservados, incluindo os direitos de Vt = 603 x [276,20 x0.3+(0.025x360+0,005x460)]x1.0x1.3x1.1 reproduo e uso sob qualquer forma ou meio VPT = 81.193

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EXEMPLO 2 Resoluo (cont.)
Vt = 603 x [(330-30+0.3x30)xCajx0.3+(0.025x360+0,005x460)]x1.0x1.3x1.1= VPT = 81.193 -terreno Vt = 603 x [(330-30+0.3x30)xCaj x0.3+(0.025x360+0,005x460)]x1.0x1.3x1.1= No tem mais equipamentos e a garagem individual VPT = 247.908 - moradia
j entrou como rea acessria

Vt1 = 603 x [(269+(0.025x300+0,005x550)]x1.0x1.3x1.1= 240.794 Vt2 = 603 x [(276.2+(0.025x360+0,005x460)]x1.0x1.3x1.1= 247.908 Vt ampliao = Vt2- Vt1 = 247.908 240.794 = 7.114 (valor da ampliao efectuada
construo de garagem; se fraco independente - 603x30x0.3x1.3x1.1 =7762 ) com 30 anos)

Regras da propriedade total com reas acessrias

Vt3 = 603 x [(269+(0.025x300+0,005x550)]x1.0x1.3x1.1x0.75= 201.620 (moradia Copyright 2010 Helder Moura VPT = Vt3+Vta = 180.596+7.114 = 187.710
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EXEMPLO 3 - Resoluo
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Vc = 603 /m2 valor base dos prdios edificados reas Aa = 49x4 = 196 m2 (R/C +3) Ab = 16 x2 = 32 m2 (anexo no logradouro com 2 pisos) Aa+ 0.3 Ab = 205.6 m2 Caj = 0.9 A = (Aa+ 0.3 Ab) x Caj = 100 + 105.6 x0.9 = 195.04 m2 Ca = 1.2 (coeficiente de afectao comrcio) Cq = 0.03 (estado deficiente de conservao) Cv = 0.40 (mais de 60 anos)
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Cl = 1.5 (comrcio) Vt = 603 x 195.04 x1.5 x 1.2 x(1-0.03)x0.40 = 82.138

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EXEMPLO 4 Resoluo
Vt = 20 x RF = 20 X (RB EE)
CAR 1 classe RB = 7.000 x 0.2 + 40.000 x 0.01 = 1.800 /ha RF1 = 1.800 x 0.11 x 2 ha = 396 Olival : 1ha =10.000 m2/(5x5) = 400 oliveiras RB = 400 x 2 l x 1.75 = 1.400 RF2 = 1.400 x 0.15 =210 RF = 396 + 210 = 606 VT = 20 x RF = 20 x 606 = 12.120
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