Manual Metodo Do Rendimento e Avaliacao de Terrenos

NDICE
Mtodo do Rendimento Definio e pressupostos reas de aplicao Fases de aplicao do Mtodo Nos prdios urbanos arrendados recentemente Nos prdios urbanos com arrendamento antigo Nos prdios urbanos que podem ser objecto de arrendamento Nas exploraes agrcolas arrendadas Nas exploraes agrcolas por conta prpria com processo produtivo optimizado Nas exploraes Agrcolas por conta prpria com processo produtivo no optimizado Clculo do Rendimento Mdio Anual Tipos de rendimento Rendimento Mdio Anual na Avaliao Urbana Rendimento Mdio Anual na Avaliao Rstica Rendimentos Gerados pelo Capital Fundirio Clculo do Rendimento Fundirio Classificao do Rendimento Fundirio Classificao das culturas em funo do rendimento fundirio Fixao da taxa de actualizao Tipos de taxa Clculo da taxa Taxa Bruta e taxa lquida Taxa Real e taxa nominal Taxa de Actualizao e de capitalizao Taxa efectiva e taxa normal Variao da taxa Estimativa do valor de rendimento Valor de rendimento na avaliao urbana Nos prdios urbanos devolutos Nos prdios urbanos arrendados Contratos de arrendamento recente, perpetuidade Contratos de arrendamento recente, com termo certo Contratos de arrendamento antigo Valor de Rendimento na avaliao Rstica Exploraes Agrcolas Arrendadas Exploraes Agrcolas por conta prpria Limitaes do Mtodo Casos prticos 2 2 3 4 5 5 5 6 6 6 7 7 8 10 10 12 14 15 15 15 16 16 17 22 28 29 30 31 31 31 31 32 34 36 36 36 39 42
15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio
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Copyright 2011 Patrcia Moreira da Fonseca Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio, nomeadamente, reproduo em cpia ou oral, sem a expressa autorizao do autor, esto sujeitos ao estabelecido na Lei dos Direitos de Propriedade.
1 Mtodo do Rendimento
1.1 Definio e Pressupostos
O Mtodo do Rendimento, tambm conhecido pelo Mtodo Analtico, Mtodo Indirecto, Mtodo de Explorao e Mtodo de Capitalizao das Rendas, utilizado na avaliao de bens geradores de rendimento propriedades produtivas, rsticas e urbanas, que j fornecem ou que podem fornecer um rendimento. A propriedade encarada como um bem a que esto associados determinados rendimentos obtidos ao longo de um perodo de tempo, de durao definida. Este mtodo pressupe a equiparao dos rendimentos do imvel (mercado imobilirio) aos rendimentos obtidos no mercado financeiro. O valor do bem estimado por este mtodo, genericamente denominado por valor de rendimento, igual ao valor actual de todos os rendimentos futuros, isto , dos rendimentos futuros por ele gerados e reportadas ao momento actual, efectuado o clculo a uma taxa convenientemente escolhida.
Neste mbito:
Estimativa do Valor da propriedade a avaliar = funo (rendimento, taxa)
O mtodo do rendimento constitui uma metodologia de avaliao enquadrada dentro dos mtodos analticos.
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Quadro I Enquadramento do Mtodo de Rendimento nas Metodologias de Avaliao

MTODO DOS RACIOS MTODOS SINTTICOS MTODOS COMPARATIVOS MTODOS BETA MTODO DE REGRESSO MTODO DOS EXTREMOS MTODO BARICENTRICO METODO COMPARATIVO DE MERCADO (mais antigo) VARIANTE DOS BETAS VARIANTE TRIANGULAR VARIANTE TRAPEZOIDAL SIMPLES (uma s varivel explicativa) MLTIPLA (duas ou mais variveis explicativas) CASH-FLOW OU BENEFCIO LQUIDO MTODOS ANALTICOS MTODO DO CUSTO MTODOS DO RENDIMENTO ANALTICO ou DO RENDIMENTO (propriamente dito) MTODO DO VALOR RESIDUAL MTODO DO CUSTO DE REPOSIO A NOVO MTODO DO CUSTO DE REPOSIO DEPRECIADO VALORES DE TRANSFORMAO PARA AVALIAES ESPECIAIS TAXAES FINAIS VALOR COMPLEMENTAR VALORES SUBJETIVOS ANLISES MULTICRITRIO
(mais recentes)
OUTROS MTODOS
1.2 reas de Aplicao

O mtodo frequentemente aplicado (Quadro II) na avaliao de: - prdios rsticos : arrendados ou explorados por conta prpria, ocupados ou potencialmente ocupveis por actividades de mbito agrcola/pecurio/florestal essencialmente desenvolvidas em unidades de produo.
Exemplos culturas anuais (culturas arvenses isoladas ou em rotao, hortcolas, pastagens), culturas permanentes (vinhas, pomares, olivais, prados) e povoamentos florestais (montados de sobro e azinho, pinhais, eucaliptais, choupais), etc.
- prdios urbanos : arrendados ou que podem ser objecto de arrendamento.

Exemplos habitaes, lojas, escritrios, estabelecimentos industriais, etc.
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Quadro II Aplicao do Mtodo de Rendimento
PRDIOS RSTICOS
TIPO DE OCUPAO ARRENDADOS NO ARRENDADOS Exploraes Exploraes Agrcolas Agrcolas por Conta Prpria Arrendadas Urbanos Arrendados Urbanos Susceptveis de Arrendamento
URBANOS
O mtodo analtico o mais adoptado na avaliao de solos com aptido agrcola, em Portugal, atendendo s caractersticas do mercado fundirio nacional.
1.3 - Fases de Aplicao do Mtodo

Para aplicar este mtodo ter-se- de determinar:
Rn rendimentos futuros; n srie temporal em que se prev a obteno dos rendimentos; i taxa de actualizao.
Sero expostas as vrias fases de aplicao do mtodo, em diferentes tipos de situao (Quadro III), dos prdios a avaliar prdios urbanos arrendados, urbanos susceptveis de serem arrendados, prdios rsticos produtivos arrendados e rsticos explorados por conta prpria, com qualquer tipo de processo produtivo, optimizado ou no.
Quadro III
Tipos de Situao Actual dos Prdios a Avaliar
PRDIOS ARRENDADOS - Com arrendamento Recente - Com arrendamento Antigo NO ARRENDADOS - Com processo Produtivo Optimizado - Sem processo Produtivo Optimizado RSTICOS X URBANOS X X X X X
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Ir-se- constatar que, em determinadas situaes, a aplicao deste mtodo exige o recurso ao mtodo comparativo. Noutras situaes, nomeadamente na avaliao da propriedade rstica, a estimao do valor do bem exige a complementaridade entre a aplicao do mtodo de rendimento e outros mtodos de avaliao.
1.3.1 - Nos Prdios Urbanos Arrendados Recentemente

1 Apuramento da renda bruta anual 2 Apuramento das despesas anuais com conservao e explorao do imvel 3 - Apuramento da renda lquida anual 4 Escolha de uma taxa de actualizao lquida adequada 5 - Calculo do valor de rendimento do imvel
1.3.2 - Nos Prdios Urbanos com Arrendamento Antigo

1 Apuramento da renda bruta anual na situao actual 2 Apuramento das despesas anuais com conservao e explorao do imvel 3 - Apuramento da renda lquida anual na situao actual 4 Escolha de uma taxa de actualizao lquida adequada 5 - Calculo do valor do imvel na situao actual 6 - Apuramento da renda lquida anual na situao de imvel devoluto 7 Apuramento do valor do Imvel devoluto 8 Apuramento do/s valor/es final/is de rendimento do Imvel
Ver casos prticos
1.3.3 - Nos Prdios Urbanos que Podem ser Objecto de Arrendamento

1 Apuramento da renda bruta anual expectvel mtodo comparativo das rendas:
Mtodo Comparativo
1.1 Prospeco de mercado de arrendamento local para recolha de informao de referncia relevante 1.2 Homogeneizao da informao prospectada para obteno do valor da renda bruta anual expectvel 2 Apuramento das despesas anuais com conservao e explorao do imvel 3 - Apuramento da renda lquida anual expectvel
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4 Escolha de uma taxa de actualizao lquida adequada 5 - Calculo do valor de rendimento do imvel Em todas as situaes expostas para a avaliao urbana, podem-se suprimir os passos 2 e 3 se, em 4, se adoptar uma taxa bruta.
1.3.4 - Nas Exploraes Agrcolas arrendadas

1 Apuramento da renda bruta anual 2 Apuramento das despesas anuais afectas ao imvel (conservao, seguros e impostos) 3 - Apuramento da renda lquida anual 4 Escolha de uma taxa de actualizao lquida adequada 5 Calculo do valor de rendimento do imvel 6 Ponderao de outros factores particulares de valorizao da propriedade
Complementaridade do Mtodo do Rendimento com outros mtodos
1.3.5 - Nas Exploraes Agrcolas por Conta Prpria com Processo Produtivo Optimizado
1 Levantamento dos sistemas culturais actuais (optimizados) 2 Previso dos sistemas culturais futuros optimizados 3 Clculo do RF actual e futuro 4 Escolha de uma taxa de actualizao lquida adequada 5 Calculo do valor de rendimento do imvel 6 Ponderao de outros factores particulares de valorizao da propriedade
1.3.6 - Nas Exploraes Agrcolas por Conta Prpria com Processo Produtivo No Optimizado
1 Levantamento dos sistemas culturais actuais 2 Previso dos sistemas culturais futuros optimizados 3 Clculo do RF actual e RF potencial 4 Escolha de uma taxa de actualizao lquida adequada 5 Calculo do valor de rendimento do imvel actual e potencial
6 Ponderao de outros factores particulares de valorizao da propriedade
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2 Clculo do Rendimento Mdio Anual
2.1 Tipos de Rendimento

Podem ser calculados diferentes tipos de rendimento (Quadro IV) na avaliao rstica e urbana.
Quadro IV
Tipos de Rendimento Utilizados na Avaliao
TIPOS DE RENDIMENTO UTILIZADOS NA AVALIAO 1 - Brutos / Lquidos Brutos Lquidos 2 - Actuais / Futuros Actuais Futuros 3 - Actualizados / Capitalizados Actualizados Capitalizados 4 - Renda / Rendimento Fundirio Renda Rendimento Fundirio 5 - Efectivos ou Reais / Potenciais ou Expectveis Efectivos Potenciais RSTICA URBANA
X - em qualquer prdio
X X
X - em qualquer prdio X - em qualquer prdio
X- em qualquer prdio X- em qualquer prdio
X- em qualquer prdio -
X em qualquer prdio -
X em prdios arrendados X- em prdios por conta prpria
X em qualquer prdio -
X - sistema de produo actual X - sistema de produo optimizado
X - prdio arrendado X - prdio no arrendado
Os rendimentos lquidos so obtidos por deduo ao rendimento bruto das despesas associadas conservao e explorao do imvel urbano. O rendimento fundirio, calculado nos prdios rsticos, um rendimento lquido, como se constata no ponto 2.3.2. Os rendimentos actuais so os gerados no ano da avaliao e os rendimentos futuros so os previstos pelo avaliador para os anos seguintes, durante o perodo em que devero ser obtidos. Tanto os rendimentos actuais como os futuros so contemplados no mtodo do rendimento, quer na avaliao de prdios rsticos, quer de urbanos.
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Os rendimentos actualizados so rendimentos futuros reportados ao momento actual, correspondente ao da avaliao e os rendimentos capitalizados so rendimentos actuais reportados para um ano futuro. Na aplicao deste mtodo todos os rendimentos so actualizados, com base numa taxa adequada, sendo o seu clculo explicitado no ponto 4.1.
O rendimento proveniente de um arrendamento a renda, que utilizada em todas as avaliaes de prdios urbanos e nos prdios rsticos arrendados. O rendimento proveniente de um processo produtivo desenvolvido numa explorao agrcola por conta prpria, inerente avaliao deste tipo de propriedade rstica, denomina-se por rendimento fundirio (RF). Os conceitos de renda e rendimento so assim, muito prximos entre si, mas reflectem processos remuneratrios diferentes (ponto 2.3.1).
Na avaliao urbana os rendimentos efectivos so as rendas contratuais e os potenciais so equivalentes a rendas reais ou rendimentos expectveis, quando o imvel no se encontra arrendado mas pode ser objecto de arrendamento. Na avaliao rstica os rendimentos efectivos so os obtidos no processo de produo actual e os rendimentos potenciais so os expectveis numa situao de ocupao produtiva optimizada, alternativa actual, sendo esta no optimizada) associada ao melhor uso da terra, adaptada s caractersticas da propriedade, legalmente permitida e capaz de gerar os maiores rendimentos, sem ser depredadora da fertilidade dos solos.
2.2 Rendimento Mdio Anual na Avaliao Urbana

Em prdios arrendados (ponto 1.3.1 e 1.3.2) o Rendimento Bruto (RB) igual renda anual bruta, obtida a partir da a renda mensal contratual. RB = RB anual = Renda Contratual Anual ou Efectiva = Renda bruta mensal x 12
(1)
As rendas habitacionais e comerciais so, por disposio legal nacional, actualizadas anualmente com base em coeficientes de actualizao anual, fixados em portaria, ou ento com base no IPC.
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O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU - Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), regula a possibilidade de actualizao, geralmente de forma faseada, das rendas das habitaes arrendadas antes de 15/10/90 e dos espaos para outros fins (comrcio arrendado at 15/10/95. Em prdios no arrendados (ponto 1.3.3) o Rendimento Bruto (RB`) igual ao valor anual da renda de prdios arrendados anlogos ao que est a ser avaliado, que possam servir de referncia. Para a sua determinao recorre-se ao mtodo comparativo de mercado, efectuando-se prospeco no mercado local de arrendamento, de rendas praticadas em imveis similares ao que se pretende avaliar. A informao recolhida no mercado dever ser submetida a um tratamento de homogeneizao, de modo a torn-la comparvel ao imvel em apreo. RB`= RB anual = Renda Potencial Anual = Renda bruta mensal de prdios arrendados anlogos ao prdio em apreo x 12
(2)
De notar que RB um Rendimento efectivo e RB` um rendimento potencial. As despesas e encargos anuais mdios custeados pelo senhorio com o arrendamento e dele derivados (D), variam consoante o imvel em apreo e correspondem: aos encargos de conservao/manuteno do imvel aos encargos de explorao (electricidade dos elevadores, porteira, limpeza, jardineiro ou condomnios); taxas municipais (saneamento); impostos (IRS, IMI) outros imprevistos. O rendimento lquido anual (RL) obtido deduzindo ao RB todas as despesas e encargos anuais com o imvel. RL = RB D .
(3)
Quadro V RB, RL e D na Avaliao Urbana
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PREDIOS ARRENDADOS RB = Rendimento Bruto = R mensal x 12 RL = Rendimento Lquido = RB D D = Despesas e Encargos Anuais
PREDIOS NO ARRENDADOS RB` = Valor Homogeneizado RL` = RB` - D D = Despesas e Encargos Anuais
Ex:
RB anual = 12 x RB mensal D anual = Custos de Conservao + Custos de Explorao + taxas camarrias + IMI + IRS RL anual = 12 x RB mensal (Custos de Conservao + Custos de Explorao + taxas camarrias + IMI + IRS)
2.3 Rendimento Mdio Anual na Avaliao Rstica 2.3.1 Rendimentos Gerados pelo Capital Fundirio
O capital fundirio inclui, de acordo com Henrique de Barros (4), o factor de produo terra e as benfeitorias, integrando estas as construes, plantaes e melhoramentos fundirios.
Quadro VI
Capital da Empresa Agrcola
TERRENO CAPITAL DA EMPRESA AGRCOLA TERRA CAPITAL FUNDIRIO GUAS NATURAIS Superficiais Subterrneas
PLANTAES BENFEITORIAS CONSTRUES MELHORAMENTOS FUNDIRIOS VIVO INANIMADO ex: animais
CAPITAL DE FIXO EXPLORAO
CIRCULANTE
ex: mquinas e equipamentos APROVISIONAMENTO - em armazm MANEIO - dinheiro em caixa CATIVO - j incorporados no solo
Como j referido, o rendimento gerado pelo factor de produo terra e pelas benfeitorias incorporadas no respectivo processo produtivo genericamente denominado por rendimento fundirio (RF), no caso da explorao ser explorada por conta prpria, ou por renda, no caso de se encontrar arrendada.
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Quadro VII Rendimentos gerados pelo Capital Fundirio

Forma de Explorao Por Conta Prpria Arrendada RF Renda propriamente dita Valor de Rendimento Valor Locativo
Tipo de Renda Tipo de Valor da Terra
Note-se que a renda e o RF no so iguais. O proprietrio ao explorar directamente a sua propriedade tem uma postura diferente daquela de quando a arrenda. Na primeira situao o proprietrio exige que a sua propriedade lhe d um rendimento que compense o custo de oportunidade do capital, o risco que ele corre e que ainda lhe disponibilize lucro, enquanto no segundo caso ele apenas requer a remunerao do custo de oportunidade do capital e do risco. Neste mbito, a renda ser, para um mesmo solo, inferior ao valor do respectivo RF, sendo a diferena entre elas dada pelo lucro obtido por quem a explora.
A renda indicativa para as diferentes regies e solos ocupados por diferentes culturas, em Portugal, definida bianualmente pelo Ministrio da Agricultura e publicada em portaria (sendo actualizada com base no IPC).
Analisando estas tabelas constata-se que os valores praticados se encontram abaixo dos valores considerados adequados/reais, sendo que estes, no mbito do que foi expresso, so dados pela seguinte expresso: Valor da Renda adequada = RF - Lucro
(4)
Reverte para o proprietrio
Reverte para o rendeiro
De notar que as construes e melhoramentos fundirios podem encontrar-se, ou no, integradas no processo produtivo. Atendam-se nos seguintes exemplos:
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1) Uma barragem e sistema de rega enterrado so melhoramentos fundirios integrados no processo produtivo de regadio; 2) Os socalcos nas vinhas do Douro, em terrenos de forte inclinao, so melhoramentos fundirios integrados no processo produtivo, associado obteno de uva; 3) As cercas em exploraes pecurias extensivas so melhoramentos integrados no processo produtivo agro-pecurio; 4) Uma construo que serve para armazenamento de factores de produo (ex: armazm) e/ou de produtos (ex: silo) utilizados e obtidos na explorao agrcola, encontra-se integrada no processo produtivo; 5) Uma construo que aloje animais, numa explorao pecuria intensiva, encontra-se integrada no processo produtivo; 6) A existncia de uma runa confere potencial urbanizvel ao prdio rstico, ainda que o seu valor no se encontre associado ao processo produtivo.
Em qualquer situao em que as benfeitorias se encontrem associadas ao processo produtivo a sua mais-valia est incorporada nesse processo e consequentemente integrada no valor estimado para o factor de produo terra. Nestes casos a sua avaliao no deve ser efectuada separadamente da do factor terra, sob pena de se estar a duplicar o seu valor. Nas restantes situaes, em que as benfeitorias no se encontrem incorporadas no processo produtivo, a sua avaliao deve ser efectuada separadamente da do factor de produo terra, recorrendo-se, para tal, a outro tipo de mtodos.
2.3.2 Clculo do Rendimento Fundirio

O clculo de RF implica um conhecimento rigoroso de todo o processo produtivo desenvolvido e potenciado pela propriedade, o que reala a importncia da visita de reconhecimento de campo, do conhecimento das potencialidades produtivas
agrcolas/pecuria/florestais, da regio e dos valores mdios dos produtos e factores de produo agrcolas praticados na regio.
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Quadro VIII
Classificao dos Factores de Produo da Empresa Agrcola
FACTORES DE PRODUO TERRA PRIMRIOS CAPITAL: benfentorias, mquinas e equipamentos TRABALHO : mo de obra EMPRESRIO adubos, sementes, combustveis INTERMDIOS ou CONSUMOS INTERMDIOS fitofrmacos,gua (matrias primas) Outros
O Rendimento Fundirio RF, de acordo com Francisco Avillez (3), obtido nas exploraes por conta prpria, o rendimento resultante do processo produtivo, disponvel, da ser lquido, para remunerar o factor de produo terra, correspondendo ao remanescente do produto bruto e subsdios depois de remunerar todos os factores de produo (capital, mo de obra, empresrio e consumos intermdios) que contriburam para o gerar, com excepo de tudo o que inerente ao factor de produo terra.
obtido deduzindo ao (PB e subsdios) todos os custos de produo associados aos factores de produo capital, trabalho, empresrio e consumos intermdios.
RF = Rendimento lquido = RB Custos de produo associados aos factores
(5)
capital , trabalho, empresrio e consumos intermdios
RF = (PB + subsdios) (Encargos variveis com factores de produo intermdios - encargos variveis com mquinas e equipamentos encargos variveis com mo de obra)
amortizaes de mquinas, equipamentos encargos fixos com mo de obra remunerao do trabalho directivo remunerao do trabalho familiar seguros, contribuies e impostos de bens no fundirios juros de emprstimos juros de capital de explorao.
Legenda: remunerao do factor trabalho
remunerao do factor capital remunerao do factor empresrio remunerao dos factores de produo intermdios
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2.3.3 Classificao do Rendimento Fundirio

H vrias caractersticas que definem os rendimentos agrcolas, podendo estes classificar-se de vrias formas, em funo do tipo de valor, efectividade, quanto incluso das rendas, periodicidade, variabilidade e durabilidade (Quadro IX). Os primeiros trs tipos de rendimentos foram referidos anteriormente (ponto 2.1), distinguindose agora os seguintes: Rendimentos Anuais aqueles que se obtm anualmente; Rendimentos Multianuais aqueles que se obtm de m em m anos; Rendimentos Variveis aqueles que variam de perodo para perodo em que se obtm; Rendimentos Constantes aqueles que so sempre iguais em cada perodo que so obtidos; Rendimentos Temporrios - de durao inferior a 100 anos (ex: vinhas e pomares); Rendimentos Perptuos so os conferidos por culturas susceptveis de terem uma durao ilimitada (superior a 100 anos) no mesmo terreno (ex: hortas, olivais, soutos, sobro, azinho, etc).
Quadro IX Tipos de Rendimento Agrcola

Tipo de Valor Rendimento Fundirio->Valor de Rendimento Renda -> Valor Loctivo da Terra Efectivas ou Reais Potenciais
Efectividade
Classificao dos Rendimentos Quanto incluso Agrcolas das Rendimento Bruto Rendas Rendimento Lquido Periodicidade Rendimentos Anuais=anuidades Rendimentos Multi-anuais Rendimentos Constantes Rendimentos Variveis Rendimentos Perptuos Rendimentos Temporrios
Variabilidade
Durabilidade
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2.3.4 Classificao das Culturas em Funo do Rendimento Fundirio

As culturas podem classificar-se, de acordo com Henrique de Barros (4), de diferentes formas em funo do tipo de rendimentos que proporcionam.
Quadro X
Classificao das Culturas em Funo do Rendimento
TIPO DE CULTURAS Culturas de Rendimento Anual, Perptuo e Constante Exemplos Hortas prados permanentes culturas arvenses de ciclo curto vinhas no enxertadas matas ordenadas arbreas de grande longevidade em plena produo
olivais soutos montado de azinho sobro com tiradas anuais
Culturas de Rendimento Multi-Anual, Perptuo e Constante Culturas de Rendimento Anual, Perptuo e Varivel Culturas de Rendimento Anual, Temporrio e Varivel Culturas de Rendimento Multi-Anual, Temporrio e Varivel Culturas de Rendimento Irregular
Sobreiros isolados em plena produo sobro em tiradas no anuais soutos para talhadia matas no ordenadas de corte peridico culturas arvenses de longa durao vinhas enxertadas pomares em qualquer fase olivais, soutos e montados de azinho no perodo de crescimento e decadncia morangais, amendoais e amendoeiras dispersas montado de sobro durante o perodo de crescimento e decadncia martas exploradas em corte raso ex: pinhal, eucaliptal, etc matas no ordenadas em explorao de corte razo mas com rendimentos previsveis
3 Fixao da Taxa de Actualizao 3.1 Tipos de Taxa

Sintetizam-se, no Quadro IX, alguns dos diferentes tipos de taxa.
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Quadro XI Tipos de Taxa

lquida - aplicadas sobre rendimentos lquidos bruta - aplicada sobre rendimentos brutos nominal - se os montantes futuros forem estimados a preos correntes nominais real - se os montantes futuros forem estimados a preos reais ou constantes ( desde que a inflaco seja homottica) actualizao - reporta montantes futuros ao momento actual capitalizao - reporta montantes actuais para momentos futuros efectiva - inclui c.o.c + risco+lucro normal - inclui c.o.c + risco
3.2 Clculo da Taxa
3.2.1 Taxa Bruta e Taxa Lquida

A taxa bruta obtida empiricamente, atravs do estudo das relaes efectivas entre os rendimentos anuais brutos e os valores dos respectivos bens de capital que os originam.
tipos de taxa
RB Taxa bruta = V
(6)
Em que: RB - rendimento anual bruto V valor de transaco verificados em propriedades anlogas que est a ser objecto da avaliao.
A taxa bruta pode, assim, inferir-se directamente do mercado, exigindo para tal a anlise de informao adequada, quantitativa e qualitativamente, sobre os valores de venda (V) e de arrendamento (RB) em propriedades locais anlogas que se pretende avaliar. Para efectuar esta prospeco tem de se recorrer ao mtodo comparativo de mercado, com posterior homogeneizao da informao recolhida de modo a torn-la comparvel ao imvel em apreo.
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Se houver conhecimento suficiente dos encargos anuais associados ao imvel em apreo (D), pode-se inferir a taxa lquida a partir da taxa bruta: Taxa liquida = Taxa bruta x (1-%Despesas)
(7)
em que: (1-..%Despesas) = RL / RB, ou
RL Taxa lquida = V
(8)
sendo que, RF Lquido = RF bruto x (1-..%)
Este tipo de taxa usualmente designada por taxa de capitalizao, devendo ser ajustada sempre que necessrio.
Constituem procedimentos incorrectos de avaliao a utilizao de taxas brutas sobre RL ou taxas lquidas sobre RB.
3.2.2 Taxa Real e Taxa Nominal

A taxa ser nominal ou real consoante a forma como feita a valorizao futura dos RB e D. Se os montantes futuros forem estimados a preos correntes reais ou a preos constantes a taxa adoptada ser real; se forem estimados a preos correntes nominais, a taxa utilizada ser nominal.
Quando a inflao homottica - aquela em que todos os preos, de produtos e factores de produo, variam mesma taxa, podem-se estimar os montantes futuros com base em preos constantes iguais aos do ano base, ou preos reais - preos correspondentes a um poder de compra equivalente ao do ano base.
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Quando a inflao diferencial ou no homottica se houver variaes diferentes nos preos dos produtos e nos custos dos diversos factores de produo, ou numa situao de elevada inflao, os montantes futuros devem ser valorizados a preos correntes nominais.
Quadro XII Preos dos produtos e factores de produo

Constantes Correntes Nominais Correntes Reais TIPO DE PREOS preos do ano base preos do ano em que ocorrem ou que se prev que venham a ocorrer preos correspondentes a um poder de compra equivalente ao do ano base
De uma forma abreviada pode-se referir que:
tn t r + t i Em que: tn = taxa nominal, tr = taxa real, ti = taxa de inflao. E, tr t rsr + t rc Em que:
(9)
(10)
t rsr = taxa real sem risco (ou tipo de interesse sem risco) , t rc = taxa de risco.
De onde: tn t rsr + t rc + ti (11)
Neste mbito, a taxa nominal (tn) entra em linha de conta com um factor associado a um investimento sem risco, factor risco e factor inflao e a taxa real (tr) depende apenas ods dois primeiros factores.
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A taxa de inflao (ti) visa reflectir o nvel geral dos preos. publicada pelo INE e determinada anualmente pelo IPC (ndice de preos no consumidor), com recurso a um cabaz de produtos, representativo do consumo mdio nacional. A taxa real sem risco (t rsr) visa traduzir a remunerao real mnima sem qualquer risco, isto , a remunerao (taxa de juro) que seria possvel obter com uma outra aplicao do capital, que no aquela que est a ser avaliada, em que o risco nulo ou mnimo, ou ainda, a rentabilidade mnima exigida aos capitais prprios investidos no projecto, sendo esta dada por aquela taxa de juro. Na prtica esta taxa corresponde taxa real das Obrigaes do Tesouro (OT). As OT so um valor mobilirio representativo de um emprstimo de mdio-longo prazo da Republica Portuguesa, reembolsveis pelo seu valor nominal. Constituem um instrumento financeiro de risco nulo dado haver total garantia de reembolso integral por parte do Estado.
t rsr t nsr - ti
(12)
A taxa nominal das OT (t nsr) uma taxa mdia bruta publicada pelo Mercado Especial de Dvida Pblica (MEDIP). A determinao da taxa de risco (trc) ou prmio de risco mais complicada. De notar que, apesar de alguns riscos serem segurveis, a sua grande maioria no o , devendo estes ser levados em considerao na avaliao, a partir do estabelecimento de um prmio mdio para riscos no segurveis.
Os investimentos encerram dois aspectos que se relacionam: rendibilidade e risco (9). A rendibilidade que se pode esperar quando se investe em determinado rendimento pode ser medida de forma directa valor mdio ou esperado das taxas de rendibilidade, expressa percentualmente. A quantidade de risco ou incerteza a que o investidor est exposto quando investe em determinada tipologia pode ser traduzida pelo desvio padro ou varincia dessas taxas de rendibilidade; quanto maior a variabilidade dessas rendibilidades, ou o seu afastamento relativamente rendibilidade mdia ou esperada, maior o risco associado. Quanto mais arriscado for o investimento maior o prmio de risco exigido, isto , maior ser o prmio ou a remunerao excedente a exigir ao capital investido.
A taxa de risco (trc) ou prmio de risco associado a uma determinada tipologia de investimento representa a sua rendibilidade adicional relativamente aos investimentos seguros, nomeadamente as OT; a remunerao excedente a exigir ao capital investido para compensar o risco associado ao investimento efectuado.
Ou seja, o prmio de risco associado ao investimento num imvel avaliado pelo acrscimo da taxa de rendibilidade real anual (mdia ou esperada) relativamente taxa de rendibilidade real anual das OT.
Prmio de risco = t rc = t real da rendibilidade anual do investimento - t rsr
(13)
De onde: - Quanto maior a taxa de rendibilidade real (anual) do investimento, maior o prmio de risco associado; - O prmio de risco associado s OT = trsr trsr = 0; - pode-se partir do conhecimento da taxa mdia ou esperada de rendibilidade associada a cada tipo de investimento para calcular o respectivo prmio de risco, ou vice-versa.
Sendo que cada tipologia de investimento tem uma rendibilidade mdia prpria, consequentemente ter o seu prprio risco. Por exemplo: lojas no centrais tero maior risco que as suas anlogas, localizadas em zona central; escritrios topo de gama apresentaro menor risco que escritrios obsoletos; culturas permanentes, por
permanecerem mais tempo no terreno, tero maior risco que culturas anuais.
No caso particular da actividade agrcola, o risco que lhe est associado normalmente considerado elevado, atendendo : - grande variabilidade climtica inter-anual: temperatura e pluviosidade; - possibilidade de ocorrncias meteorolgicas anormais para a regio: geada, granizo, trombas de gua, etc ; - grande variabilidade dos preos ligados s produtividades mdias alcanadas em cada ano e, consequentemente produo total obtida em cada ano na regio, em Portugal, na EU e nos principais pases produtores mundiais;
15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio - 20 Copyright 2011 Patrcia Moreira da Fonseca Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio, nomeadamente, reproduo em cpia ou oral, sem a expressa autorizao do autor, esto sujeitos ao estabelecido na Lei dos Direitos de Propriedade.
- dificuldades de colocao nos mercados dos produtos agrcolas; - eventual alterao das polticas agrcolas em vigor. Ainda que os dois primeiros aspectos mencionados possam ser segurveis, os restantes no so, exigindo que o avaliador da propriedade rstica possua conhecimento do funcionamento do mercado fundirio e das medidas de poltica agrcola em vigor.
Ex1: Dados dada a taxa de inflao (ti), a taxa real (treal com risco) e a taxa nominal sem risco (OT) (tnsr): ti = 2,5% t nsr a 10 anos (OT) = 4.94%, treal=4% Clculos: t rsr =t nsr t i = 4,94 2,5 = 2,44% trc = prmio de risco = treal t rsr = 4 2,44 = 1,56 % t n = t real + t i = 4 +2,5 = 6,5 % Ex2: Dados dada a taxa de inflao (ti), o prmio de risco (tr) e a taxa nominal sem risco (OT) (tnsr): ti = 2,5% t nsr a 10 anos (OT) = 4.94%, prmio de risco = tr = 7,06% Clculos: t rsr =t nsr t i = 4,94 2,5 = 2,44% t real = t rsr + tr = 2,44 + 7,06 = 9,5% t n = t real + t i = 9,5 +2,5 = 12,0 %
Ex3: Dados dada a taxa de inflao (ti), uma taxa bruta nominal (tbn) e imposto: ti = 2,0% tbn = 6,25% imposto = 20%
15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio - 21 Copyright 2011 Patrcia Moreira da Fonseca Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio, nomeadamente, reproduo em cpia ou oral, sem a expressa autorizao do autor, esto sujeitos ao estabelecido na Lei dos Direitos de Propriedade.
tlr = taxa lquida real = ? Clculos: tlr = (tbn imposto) inflao tlr = 6,25 x (1-0,20) 2,0 = 5 2 = 3%
3.2.3 Taxa de Actualizao e de Capitalizao

H conceitos de matemtica financeira referentes a princpios que regem as aplicaes de capital no mercado financeiro que, por pressuposto associado ao mtodo do rendimento, se aplicam aos bens imveis. Neste mbito relembram-se os seguintes conceitos de: - taxas de juro, - Valor temporal do dinheiro: capital actual actualizao e capital futuro capitalizao; Taxa de juro remunerao do capital, correspondente ao montante produzido por uma unidade de capital numa unidade de tempo. Ex: taxa de juro anual = 2% -> 1 gera 0,02 no final do ano. H dois regimes de acumulao do capital gerado - os juros simples e compostos. No primeiro caso o juro produzido pelo capital, em cada perodo, sai do processo, isto , no se adiciona ao capital inicial para efeito de produzir, no perodo seguinte, novo juro. So juros constantes de perodo a perodo. No regime de juros compostos, o juro produzido no final de cada perodo integralmente reinvestido ou aplicado mesma taxa de colocao do capital inicial, sendo como tal um juro crescente. Processo de Capitalizao ou acumulao do capital inicial ou aplicado: Se aplicar hoje um capital inicial (Co) no mercado monetrio, a uma taxa de juro t, acumularei no final do perodo n uma capital Cn, sendo que:
C n = C o x (1 + n.t), se os juros forem simples,

ou
(14)
Cn =Co
n (1+ t) ,
se os juros forem compostos. (15)
- 22
O factor de multiplicao (1 + n.t) e (1+ t)
denomina-se factor de capitalizao e
corresponde ao capital acumulado no fim do perodo n, por uma unidade de capital investida hoje, taxa de capitalizao t.
CAPITALIZAO
VALOR HOJE VALOR FUTURO
Co
Cn
ACTUALIZAO
Quando se capitaliza um montante actual o valor futuro tanto maior quanto maior n srie temporal e quanto maior a taxa de capitalizao.
Inversamente, denomina-se por processo de Actualizao o clculo do valor actual ou inicial ou descontado (Co) que se ter de aplicar no momento actual (t=0), para obter no prazo de n anos o capital futuro Cn, taxa de actualizao t.
1 Co=Cn
ou
x , se
os juros forem simples,
(16)
(1 + n.t) 1 Co=Cn
x , se
os juros forem compostos. (17)
n (1 + t)
n O factor de multiplicao 1 / (1 + n.t) e 1 / (1+ t) denomina-se factor de actualizao ou

desconto e corresponde ao capital inicial, ou comprimido ao ano base, de uma unidade de capital disponvel no fim do perodo n, actualizado taxa t. Quando se actualizam montantes futuros o valor actual tanto maior quanto menor a taxa de actualizao e quanto menor a srie temporal n.
A taxa t apesar de ser a mesma no processo de capitalizao e actualizao denomina-se respectivamente por taxa de capitalizao e taxa de actualizao:
taxa de capitalizao (t) a taxa de juro que transforma um capital inicial, Co, no capital futuro Cn; taxa de actualizao (t) a taxa de juro que transforma um capital futuro, Cn, no capital inicial Co.
Casos especficos de actualizao de rendimentos futuros, aplicados na avaliao de imveis: a) rendimentos imediatos temporrios variveis: obtidos a partir do 1 ano, durante um perodo de tempo determinado e de quantia anual varivel, ao longo desse perodo.
Questo colocado no mercado financeiro: quanto vale hoje (Co) uma quantia futura (Cn) recebida no ano n, se a taxa de actualizao for t ou, quanto se deve aplicar hoje (Co) de forma a obter no ano n uma quantia acumulada (Cn), aplicando uma taxa de actualizao t. Questo anloga transposta para o mercado imobilirio: qual o valor actual de um imvel (V) que gera, durante um determinado perodo de tempo, quantias lquidas futuras R1, R2,..Rn, a uma taxa de actualizao t. 1 V = R0 x (1 + t)0 + R1 x (1 + t) 1 + R2 x 1 1
(1 + t)
+ ..+ Rn x (1 + t)
(18)
A taxa de actualizao t anual pode ser real ou nominal e lquida visto que as rendas Ri so lquidas.
b) rendimentos imediatos temporrios constantes: obtidos a partir do 1 ano, durante um perodo de tempo determinado e de quantia anual constante, ao longo desse perodo.
Questo colocado no mercado financeiro: quanto se deve aplicar hoje (Co) de forma a obter no futuro, ao longo de um perodo de tempo determinado, uma renda anual constante (C), aplicando uma taxa de actualizao t.
Questo anloga transposta para o mercado imobilirio: qual o valor actual de um imvel (V) que gera, durante um determinado perodo de tempo, uma renda anual constante (R), a uma taxa de actualizao t. 1 115 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio - 24
(1 + t) V =Rx t
n
(19)
A taxa de actualizao t anual pode ser real ou nominal e lquida ou bruta, consoante a renda apurada, R, seja lquida ou bruta.
c) rendimentos imediatos perptuos constantes: obtidos a partir do 1 ano, durante um perodo de tempo superior a cerca de 50 anos e de quantia anual constante.
Questo colocado no mercado financeiro: quanto se deve aplicar hoje (Co) de forma a obter no futuro, ao longo de um longo perodo de tempo, uma renda anual constante (C), aplicando uma taxa de actualizao t.
Questo anloga transposta para o mercado imobilirio: qual o valor actual de um imvel (V) que proporciona uma renda anual constante e perptua (R), a uma taxa de actualizao t. 1 V=Rx t (20)
Esta uma frmula simplificada de actualizao dos valores das rendas perptuas a receber.
Quaisquer erros imputveis a esta simplificao, isto , utilizao desta frmula em vez da frmula (18), so minimizados pelo facto de: - se eliminar a incerteza associada ao apuramento das rendas futuras geradas pelo imvel e respectivos encargos associados; - se poder determinar a taxa t de forma emprica (que traduz a relao entre o mercado de arrendamento e de venda) atravs do estudo das relaes efectivas existentes entre os rendimentos R e os valores dos respectivos bens de capital que os originam, por prospeco de mercado (ponto 3.2.1).
A taxa de actualizao t real, porque se admite que na perpetuidade a inflao homottica, e pode ser lquida ou bruta, consoante as rendas R sejam lquidas ou brutas.
De notar que a frmula (20) obtida: - da frmula (19), referida na b), quando se efectua o limite da expresso, fazendo tender o n para infinito: 1 1(1 + t) lim n -> t
n
= 1 t (21)
- da frmula (18), referida na a), quando se efectua o limite da expresso, fazendo tender o n para infinito e pressupondo R1 = R2= ... = Rn = Renda perptua e consequentemente t uma taxa real:
1 V =Rx ( t -
)
(1+t) t
lim V = R x n -> t
(22)
Apesar de: todas estas frmulas se reportarem a processos de actualizao de rendimentos futuros e das respectivas taxas t se designarem, em consequncia, taxas de actualizao; o inverso do factor de capitalizao ( 1 / (1 + t) actualizao ou factor desconto, comum encontrar em toda a bibliografia do mtodo do rendimento uma terminologia para a taxa de actualizao de rendas obtidas perpetuidade capitalizao. Capitalizar corresponde a uma converso em capital futuro, como se viu: constitui um acto de projectar no futuro capitais actuais que se tm disponveis no presente, para o investimento.
) se designar por factor de
t, designada por taxa de
O proprietrio ou investidor sabe que ao adquirir um produto imobilirio hoje e ao arrend-lo ou explor-lo por conta prpria, obtendo em consequncia um determinado rendimento (R), durante um perodo de tempo superior a 50 anos, este ir compensar o valor que pagou hoje pelo imvel (V). Neste mbito, resultando a taxa t aplicada perpetuidade, de uma simplificao da actualizao de capitais futuros e no da sua capitalizao, afigura-se-nos incorrecta a terminologia usualmente designada por taxa de capitalizao. Esta taxa, bruta, na terminologia anglo-saxnica designa-se por ARY (all risks yeld), que significa taxa de retorno, taxa de rentabilidade, de rendibilidade ou taxa de remunerao, porque de facto uma taxa bruta anual esperada para o investimento, que incorpora todos os riscos, j que reflecte hoje o que o investidor espera vir a obter com o investimento efectuado no arrendamento ou na explorao prpria da propriedade agrcola. Quadro XII Relao entre o Valor do Imvel e o factor 1/t
Valor do imvel que gera rendas perptuas R x 50 R x 33 R x 25 R x 20 R x 17 R x 14 R x 13 R x 11 R x 10
taxa 1/taxa 2 50 3 33 4 25 5 20 6 17 7 14 8 13 9 11 10 10 R - rendas perptuas
Por exemplo, a adopo de uma taxa de retorno de 5% equivale a dizer que o valor do imvel que gera rendas perptuas e constantes corresponde ao somatrio dessas rendas obtidas ao longo de 20 anos; se a taxa for de 7%, aquele valor corresponde ao somatrio das rendas obtidas ao longo de 14 anos. Como referido, a compresso (reduo) dos capitais futuros a receber hoje ser tanto maior quanto maior a taxa de rentabilidade exigida pelo investidor, j que o valor dessa compresso valor actual, reflecte exactamente o ressarcimento do investidor pelas vrias componentes que compem a taxa iliquidez/custo de oportunidade, risco e inflao.
- 27
Em resumo: Para se proceder actualizao dos montantes (receitas e despesas) futuros gerados pelo imvel necessrio utilizar uma taxa de actualizao. Quando as rendas no so perptuas frequente recorrer-se frmula expressa em (18), assentando o mtodo do rendimento na metodologia dos rendimentos lquidos actualizados. A taxa de actualizao pode ser real ou nominal consoante o sistema de preos considerado e lquida porque foram deduzidos aos RB os respectivos encargos anuais, representando o valor t para o qual ser indiferente possuir hoje uma unidade monetria ou possuir ao fim de um perodo de tempo 1+t unidades monetrias. Quando se admite que o rendimento ser proporcionado perpetuidade, pressupondo que a inflao homottica, recorre-se frmula expressa em (20), obtida por simplificao da actualizao dos valores das rendas a receber. Nesta situao a taxa t real (inflao homottica) e dever ser no mnimo igual taxa de rendibilidade mnima real e lquida (OT). Pode ser uma taxa lquida ou bruta consoante os rendimentos considerados tenham sido lquidos ou brutos; os rendimentos brutos devero ser actualizados (e no capitalizados) com taxas brutas e os lquidos com taxas lquidas. A taxa bruta anual esperada para o investimento, que incorpora todos os riscos uma taxa de rentabilidade j que reflecte hoje o que o investidor espera vir a obter com o investimento efectuado no arrendamento ou na explorao prpria da propriedade agrcola. uma taxa obtida de forma emprica traduzindo a relao entre o mercado de arrendamento e de venda, em determinado lugar e momento no tempo, devendo ser ajustada sempre que necessrio.
3.2.4 Taxa Efectiva e Taxa Normal

Estes conceitos de taxa aplicam-se s propriedades rsticas. Foi j referido que a renda e o RF no so iguais, sendo a diferena entre elas dada pelo lucro de quem explora a terra: RF = valor da renda da terra + lucro (4)
- 28
Neste mbito, a taxa de actualizao associada ao valor de uma terra arrendada ser menor do que a associada ao valor da mesma terra explorada por conta prpria. A taxa t em exploraes arrendadas, denominada taxa normal, deve integrar a rendibilidade associada s aplicaes sem risco e o prmio de risco:
taxa normal real = trsr + risco
(10)
taxa normal nominal = trsr + inflao + risco (11)
A taxa t em exploraes por conta prpria - taxa efectiva, deve integrar aqueles factores e o lucro: taxa efectiva real = trsr + risco + lucro taxa efectiva nominal = trsr + inflao + risco + lucro (23) (24)
3.3 Variao da Taxa

A taxa incorpora o risco associado a cada tipologia de propriedade, pelo que quanto maior o risco associado, maior a taxa e menor o valor do imvel.
Sendo maior o risco e menor a liquidez, o investidor exigir (9), provavelmente, uma maior taxa para contrabalanar as desvantagens, s comprando o imvel se este no tiver um preo muito alto. Ao invs, havendo menor risco e maior liquidez o investidor estar disposto a pagar um preo mais alto pelo imvel, aceitando uma taxa mais baixa.
> risco > > taxa > < valor estimado para o imvel Analisam-se de seguida diferentes situaes que surgem na prtica do acto da avaliao, rstica e urbana, com influncia no valor da taxa: - investimentos de maior risco -> maior taxa;
ex: culturas permanentes tm maior risco associado que as anuais por apresentarem maior perodo de permanncia no terreno; ex: o arrendamento de fraces habitacionais apresenta, em regra, maior rotao do que o de escritrios sendo, por isso, que a estes se encontra associado maior risco;
ex: perodo de instabilidade poltica apresenta maior risco para o investimento; ex: propriedades de maior rea so geralmente mais lenta e dificilmente transaccionadas e arrendadas e detm um aparelho de produo mais pesado (no caso da propriedade rstica), apresentado maior risco de inexplorao produtiva ou de perodos sem arrendamento; - conjuntura econmica menos favorvel devido a um perodo de recesso da economia-> menor procura de mercado -> menor preo oferecido pelo mercado -> maior taxa; - condies (produtivas) menos favorveis -> menor rendimento (fundirio) ->menor preo oferecido pelo mercado (fundirio) ->maior taxa; ex: pior acessibilidade/localizao geogrfica, tecnologias de produo menos apropriadas, menos modernizadas ou adaptadas e menos intensivas, solos menos frteis, condies meteorolgicas adversas, ausncia de garantia de gua, idade mais avanada, pior estado de conservao; - maior dimenso do imvel -> menor valor unitrio -> maior taxa.
4 Estimativa do Valor de Rendimento

O valor analtico um valor estimado e calculado a partir de frmulas empricas, com eventual recurso indirecto a valores comparativos, em situaes especficas (apuramento dos valores de venda e de rendas praticadas no mercado de imveis urbanos para o calculo da taxa de actualizao e das rendas quando o imvel no se encontra arrendado).
O valor locativo um valor analtico - obtido pelo mtodo do rendimento, associado a imveis arrendados, que resulta da actualizao (e no capitalizao) a uma taxa conveniente, da renda pela qual foi arrendada a propriedade.
O valor de rendimento o valor analtico - obtido pelo mtodo do rendimento, que resulta:
- da soma dos rendimentos lquidos mdios, no perptuos, proporcionados ou proporcionveis pelo imvel ao longo da sua vida produtiva, actualizados ao momento presente, a uma taxa conveniente;
- da actualizao (e no capitalizao), a uma taxa conveniente, dos rendimentos perptuos proporcionados ou proporcionveis pelo imvel produtivo. No caso da propriedade rstica o valor de rendimento est associado a propriedades exploradas por conta prpria (Quadro I) e os rendimentos considerados podem ser actuais ou potenciais (Quadro II), sendo que estes so obtidos num sistema de produo optimizado, isto , adaptado s caractersticas da propriedade, legalmente permitido e capaz de gerar os maiores rendimentos (melhor uso), sem ser depredador da fertilidade dos solos.
4.1 Valor de Rendimento na Avaliao Urbana 4.1.1 - Nos Prdios Urbanos Devolutos
Os prdios urbanos devolutos no se encontram ocupados no momento actual mas podem ser objecto de arrendamento. O seu valor dado pela expresso seguinte: 1 V d = Rm x t Em que, Vd valor de rendimento do imvel urbano no estado de devoluto; (25)
Rm Renda equivalente anual, bruta, perpetuidade (renda de mercado);

t taxa de actualizao (usualmente denominada por taxa de capitalizao) real, bruta.
O valor da renda Rm , como j referido, obtido por prospeco no mercado de arrendamento de imveis urbanos similares ao objecto da avaliao, aps o devido tratamento por homogeneizao.
4.1.2 - Nos Prdios Urbanos Arrendados

Vo ser estudadas duas situaes: prdios com contratos de arrendamento recentes e com contratos antigos de arrendamento.
A Contratos de arrendamento recente, perpetuidade

O valor do imvel com este tipo de contratos calculado com base na frmula clssica do mtodo: 1 Ve = Re x t Em que, Ve valor de rendimento do imvel urbano; (26)
Re Renda contratual ou efectiva anual, bruta, perpetuidade;

t taxa de actualizao (usualmente denominada por taxa de capitalizao) real, bruta.
E pode-se representar atravs do grfico seguinte:
Renda (/ano)
Re
Legenda: perodo de arrendamento
Anos do contrato 0 n=perpetuidade
B Contratos de arrendamento recente, com termo certo

Nos contratos de arrendamento a termo certo, as rendas so actualizadas anualmente at ao fim de cada ciclo de vigncia, sendo que no final de cada ciclo possvel ajustar a renda contratual ou efectiva (Re) renda livre de mercado (Rm), que vigora na altura. Este ajuste resulta do facto de a taxa de inflao das rendas no acompanhar necessariamente, em cada ano, a taxa da portaria ou do IPC em vigor. Neste tipo de contratos, no primeiro ano de vigncia de cada ciclo a renda contratual , em princpio, igual renda de mercado mas, pelo atrs referido, o mesmo pode no acontecer nos anos seguintes.
A avaliao de imveis com contratos de arrendamento recentes, com termo certo, sujeitos a actualizao aps o final do contrato, pode ser expressa pelo grfico seguinte: Renda (/ano)
Rm Re Legenda: perodo de arrendamento perodo ps arrendamento
Anos do contrato 0 1 2 hoje

ano0 ano1 ano2 ano3 ano4 anos da avaliao
n=perpetuidade
Supondo que: - o contrato de arrendamento tem um ciclo de 5 anos; - a avaliao efectuada no final do 2 ano do contrato; - a renda contratual anual Re; - a renda anual de mercado no final do contrato de arrendamento, isto , que ir ser paga no final do 6 ano Rm, correspondente do imvel devoluto; Ento o valor actual do imvel, nesta situao, ser: Vi = Vei+ Vdi Em que: Vi Valor do Imvel no ano i Vei Valor actual (ano i) do imvel, no perodo de arrendamento, com base na renda efectiva do ano i = actualizao de rendas constantes no perptuas ( frmula (19) ) ao ano i : 1 1(1 + t) Vei = Re x t (27)
n-i
(28)
- 33
Vdi Valor actual (ano i) do imvel devoluto, com base na renda de mercado do ano (n+1) =
= Vd n+1 x
1 (1 + t)
n+1-i
Rm n+1 x t
1 (1 + t)
n+1-i
(29)
n nmero de anos de cada ciclo de vigncia do contrato de arrendamento a termo certo i ano da avaliao t taxa rentabilidade esperada (bruta, anual, real)
C - Contratos de arrendamento antigo

A valorizao de imveis sujeitos a arrendamentos antigos (9) reveste-se de alguma dificuldade, dada a divergncia entre o seu valor no estado de devoluto (Vd) e aquele que resulta da aplicao do mtodo do rendimento com base nas rendas, em regra de baixo montante e completamente desajustadas (Va) das que actualmente se praticariam para os mesmos espaos supostos livres.
Considera-se que valor de rendimento do imvel urbano arrendado recentemente semelhante ao Vd de prdios urbanos similares, no estado de devolutos, transaccionados no mercado livre. 12 x R mensal actual de mercado Rm
Vd = t
= t
(25)
O valor de rendimento do imvel sujeito a arrendamento antigo, Va: 12 x R mensal contratual desactualizada Ra
Va = t
= t
(30)
O nus associado ao imvel com arrendamento antigo igual diferena do valor do imvel no estado de devoluto (Vd) e o valor do mesmo imvel calculado com base na renda contratada (Va). Existem algumas situaes em que os senhorios e os inquilinos tm revelado algum interesse na transaco deste tipo de imveis, sendo que os respectivos arrendatrios se
encontram dispostos a despender uma importncia superior a Va, para adquirir o imvel e os senhorios dispostos a receber um montante inferior a Vd.
Neste mbito o valor de transaco do imvel com arrendamento antigo dever ser fixado de tal maneira que o nus associado ao arrendamento seja repartido pelo senhorio e inquilino, isto , as mais valias resultantes da passagem de um prdio da situao de arrendado de devoluto venham a interessar a ambos os intervenientes no negcio. A distribuio do nus pode ser equitativa pelas duas partes envolvidas ou assumir outras propores, mas a experincia (9) tem vindo a mostrar que, em regra, o inquilino no se encontra disposto a dividir em partes iguais as mais valias referidas:
1 1 Hiptese:
V = Va + 2 xO= (
Ra
) + t
1
X( 2
Rm
t
Ra
) t (31)
1 2 Hiptese:
V = Va + 3 xO= (
Ra
) + t
1
X( 3
Rm
t
Ra
) t (32)
1 3 Hiptese:
V = Va + 4 Em que, xO= (
Ra
) + t
1
X( 4
Rm
t
Ra
) t (33)
V valor de rendimento do imvel urbano com arrendamento antigo; Va valor de rendimento do imvel com base na renda contratual desactualizada; O = nus = (Vd - Va); Vd = presumvel valor de transaco do imvel devoluto; Vd = Rm / t ;
Rm Renda actual anual bruta, perpetuidade;

t taxa de actualizao (usualmente denominada por taxa de capitalizao) real, bruta; Va = Ra / t Ra - renda actual anual contratada, desactualizada.
- 35
4.2 Valor de Rendimento na Avaliao Rstica

O solo ocupado por cada actividade calculado de maneira diferente consoante o tipo de rendimento disponibilizado.
4.2.1 - Exploraes Agrcolas Arrendadas

O valor actual de uma propriedade rstica (V), designado por valor locativo, que proporciona uma renda anual constante e perptua (R), a uma taxa de actualizao t dado pela seguinte expresso: 1 V =Rx t A taxa t real, lquida e normal (inclui a taxa real sem risco (trsr) e o risco). (20)
4.2.2 - Exploraes Agrcolas por Conta Prpria

A cada tipo de cultura, classificada de acordo com o rendimento disponibilizado (Quadro VIII), corresponde uma frmula de clculo diferente, apresentadas pelo Prof. Henrique de Barros (5):
a) Culturas de Rendimento Anual Perptuo e Constante (horta, prado permanente, cultura arvense ciclo curto, vinhas no enxertadas e em latada, matas
ordenadas de modo a darem rendimentos todos os anos, perpetuidade)
1 V = RL x t Em que, V Valor de rendimento do solo; RL rendimento fundirio (lquido) anual perptuo e constante; t - a taxa real, lquida e efectiva (inclui a taxa real sem risco (das Obrigaes do Tesouro), o risco e o lucro). (20)
b) Culturas de Rendimento Multi-Anual Perptuo e Constante

(Montado sobro adulto, sobreiros adultos, soutos para talhadia, matas ordenadas de corte peridico, de m em m anos)
- 36
b.1) Solo sem cortia 1 V = RL x

(1+t)
m
(34)
- 1
b.2) Solo com cortia (1+t)m1 V` = RL x

(1+t)
m
(35)
- 1
Em que, V Valor de rendimento do solo (sem cortia) multi-anual; V` Valor de rendimento do solo (com cortia) multi-anual; R rendimento fundirio (lquido) multi-anual, perptuo e constante; m perodo multi-anual em que se obtm o rendimento m1 > (ano actual ano da ltima tiragem = idade da cortia na rvore; t - taxa real, lquida e efectiva (inclui a taxa real sem risco (das OT), o risco e o lucro).
c) Culturas de Rendimento Anual Perptuo e Varivel periodicamente

(CA em rotao de longo ciclo)
RL1 x (1+t)n-1 + RL2 x (1+t)n-2 + + RLn V =

(1+t)
n
(36)
- 1
Em que, V Valor de rendimento do solo; RLi - rendimentos fundirios (lquidos) dos vrios anos do ciclo; n durao do ciclo; t taxa real, lquida e efectiva (inclui a taxa real sem risco (das OT), o risco e o lucro).
d) Culturas de Rendimento Anual Temporrio e Varivel

(Vinhas Enxertadas, Pomares, Olivais/soutos/montados azinho em perodo de crescimento e decadncia)
1 V = RL0 x (1 + t) Em que, + RL1 x
1 + RL2 x (1 + t)
1 + Tx (37) (1 + t)
(1 + t)
+ ..+ Rn x (1 + t)
- 37
V Valor de rendimento do solo; RLi rendimentos fundirios (lquidos) anuais, temporrios e variveis; n nmero de anos de vida til da plantao; T valor atribudo ao terreno n, considerado como um rendimento, resultante da venda do terreno supostamente feita aps a extino da cultura (*); t - taxa real ou nominal, lquida e efectiva (inclui a taxa real sem risco (das OT), o risco e o lucro).
(*) Aps a extino da cultura, o terreno conserva algum valor, por ser provvel que nele se possam instalar estas ou outras culturas. A determinao deste valor T pode-se fazer: - por inqurito directo, prospectando no mercado local os valores da terra limpa (sem plantaes). T = Valor de mercado da terra nua; - actualizando o rendimento (r) obtido por uma cultura que se preveja poder explorar-se naquela terra. T = r / t Em quaisquer destas situaes a estimativa deve ser moderada, para atender ao facto de que o solo, aps o arranque da plantao, dever estar esgotado e reclamar fertilizaes, para voltar ao nvel produtivo normal.
e) Culturas de Rendimento Multi-Anual Temporrio e Varivel

(Montado sobro em crescimento e decadncia e matas exploradas em corte raso: pinhal, eucaliptal, choupal)
1 V = RLm x + RL2m x
1 + RL3m x (1 + t)
1 + Tx (38) (1 + t)
m (1 + t) Em que,
2m
(1 + t)
3m
+ ..+ RLnm x (1 + t)
nm
nm
V Valor de rendimento do solo; RL rendimentos fundirios (lquidos) multi-anuais, temporrios e variveis; n nmero de anos do vida til da cultura; m perodo multi-anual em que se obtm o rendimento; T - valor atribudo ao terreno n, considerado como um rendimento, resultante da venda do terreno supostamente feita aps a extino da cultura; t - taxa real ou nominal, lquida e efectiva (inclui a taxa real sem risco (das OT), o risco e o lucro).
f) Culturas de Rendimento Irregular
(matas no ordenadas em explorao de corte raso mas com rendimentos previsveis)
1 V = RL1 x (1 + t) Em que, V Valor de rendimento do solo;

m1
1 + RL2 x (1 + t)
m2
1 + + RLn x + T x (1 + t)
n
1 (39) (1 + t)
n
RLi rendimento fundirio (lquido) irregular RL 1 - rendimento do primeiro corte; RL n - rendimento do ltimo corte; m 1 n de anos decorridos at ao 1 corte; m i n de anos decorridos at ao corte i; n n de anos decorridos at ao ltimo corte = durao do perodo total = m 1 + m 2 + t taxa lquida real ou nominal e efectiva . T - valor atribudo ao terreno n, considerado como um rendimento, resultante da venda do terreno supostamente feita aps a extino da cultura.
...
+ m n -1
5 Limitaes do Mtodo
Sua aplicao a exploraes agrcolas por conta prpria, do tipo familiar, em regio de minifndio Tal como j referido o primeiro pressuposto associado a esta metodologia o de que a propriedade encarada como um bem a que esto associados determinados rendimentos, isto , um bem econmico, sendo o seu valor funo desses rendimentos. A este pressuposto est associado um outro: o agricultor tem como objectivo ltimo, ao explorar agricolamente a propriedade, a optimizao do seu rendimento fundirio, ou seja, a obteno de riqueza que ir no s remunerar o capital investido como ainda gerar rendimento acrescido - o lucro. Este pressuposto est associado racionalidade econmica de um agricultor empresarial que dirige, coordena, corre riscos e muito logicamente ambiciona lucros: a terra :um bem econmico agricultor empresarial
rendimentos fundirios optimizados
obteno de lucro
Neste mbito, as exploraes por conta prpria, do tipo familiar, em regio de minifndio, que no tm geralmente um agricultor com aquele tipo de racionalidade econmica, dirigida para a obteno de lucro, mas que efectuam um outro tipo de gesto agrcola, orientada segundo critrios dotados de maior subjectividade, ficam excludas do universo de exploraes que integram estes pressupostos, no sendo este, o mtodo mais adequado para avaliar o respectivo capital fundirio.
Sua aplicao s exploraes agrcolas arrendadas O valor locativo pressupe que a renda justa, constante e perptua, o que nem sempre acontece. Os valores tabelados para as rendas geram valores locativos inferiores aos respectivos valores de mercado, o que obrigaria a uma actualizao das rendas tabeladas pelo Ministrio da Agricultura, no apenas com base no ndice de preos ao consumidor (IPC), mas atendendo igualmente actualizao das produtividades mdias regionais, por tipo de solos e aos respectivos rendimentos lquidos unitrios.
A escolha da taxa t em avaliaes com base em rendas perptuas A escolha de determinada taxa t em avaliaes com base em rendas constantes e perptuas pressupe que esta se mantm constante ao longo da srie temporal n, o que equivale a assumir que a conjuntura econmica se encontra estabilizada ao longo desse perodo e que existe bastante regularidade nas operaes de transaco das propriedades. Como sabido a constncia do ambiente econmico no tempo, bem como a regularidade das transaces nem sempre se verifica. Tal ter tanto menor probabilidade de acontecer quanto maior for n.
Dificuldade do estabelecimento do prmio de risco A inexistncia, em Portugal, de base de dados histricos credvel, relativa s taxas de rentabilidade proporcionados por cada activo imobilirio, ao longo de um perodo alargado para diferentes regies (9), impossibilita a determinao, com rigor, dos respectivos prmios de risco, necessrios para a determinao da taxa t. Tal ser efectuado de forma mais grosseira e falvel com base no conhecimento que se adquiriu, nesta matria, em anos mais recentes. Factores que influem no valor do imvel mas no no rendimento por ele gerado H outros factores, para alm dos rendimentos efectivos ou possveis, de natureza menos objectiva, susceptveis de influir no valor real do solo agrcola, intrnsecos ou extrnsecos a este,
no mensurveis pelo mtodo analtico, nomeadamente: capacidade edificativa, benfeitorias no incorporadas no processo produtivo, infra-estruturao da envolvente, localizao e paisagem ou envolvente.
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6 Casos Prticos 6.1 Cinco Exemplos de avaliao Urbana Ex:1 Avaliao de um imvel urbano destinado ao arrendamento no estado de devoluto
Ex:2 Mtodo do rendimento aplicado a um imvel urbano que durante parte da sua vida til arrendado e posteriormente vendido em bloco,
disponibilizando todas as fraces a mesma renda, no perodo psarrendamento. Ex:3 Mtodo do rendimento aplicado a um imvel urbano que durante parte da sua vida til arrendado e posteriormente vendido em propriedade horizontal, disponibilizando as fraces rendas diferenciadas, no perodo psarrendamento.
Ex:4 Comparar taxas de retorno de investimentos e decises sobre opes de investimento a partir da taxa de retorno. Ex:5 Avaliao de imveis com contratos de arrendamentos antigos 6.2 Cinco Exemplos de avaliao Rstica Ex:1 Avaliao de um eucaliptal Ex:2 Avaliao de um montado de sobro adulto Ex:3 Avaliao de um terreno ocupado por uma rotao hortcola Ex:4 Avaliao de um pinhal com 17 anos Ex:5 Avaliao de um Lameiro de Lima
7 BIBLIOGRAFIA
(1) Abunahman, Srgio Antnio Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes, PINI (2) Avillez, Francisco e outros Anlise de Projectos Agrcolas no Contexto da Poltica Agrcola Comum, BPSM, Lisboa, 1987 (3) Avillez, Francisco e outros - O Planeamento da Empresa Agrcola, MADRP, Lisboa, 2006 (4) Barros, Henrique de A Empresa Agrcola, Fundao Calouste Gulbenkian, CEEA, Lisboa, 1968 (5) Barros, Henrique de A Avaliao da Propriedade Rural, Lisboa 1943 (6) Barros, Henrique de Economia Agrria, Vol. III. Cap. IV, Livraria S da Costa, Lisboa 1954 (7) Caballer, Vicente de Valoracion Agrria Teoria y Prctica, Editorial Mundi Prensa. Madrid.1998 (8) Estcio, Fernando O Mtodo Analtico numa Conjuntura Instvel, in Jornadas de Avaliao de Bens Imobilirios (9 ) Figueiredo, Ruy Manual de Avaliao Imobiliria, Vislis Editores, Lisboa, 2006 (10) Fonseca, Patrcia Moreira da Avaliao da Propriedade Rstica na Zona de Minifndio de Entre Douro e Minho , Lisboa, Fundec 2004 (11) GPPAA Contas de Cultura, Lisboa,1994 (12) Guadalajara, Natividad - Valoracion Agrria : Casos Prcticos, Editorial Mundi Prensa. Madrid.1996 (13) Lima, Marcelo Rossi de Camargo Avaliao de Propriedades Rurais , Leud, So Paulo, 2005 (14) Moreira, Alberto Llio Princpios de Engenharia de Avaliaes, PINI (15) Pinheiro, Antnio Cipriano Afonso Avaliao de Patrimnio, Edies Slabo, Lisboa, 2005 (16) Nasser, Radegaz Documento sobre Avaliao de Imveis, 2007 (17) Samuelsen, Paul A. - Economia, Editora Mac Graw-Hill, 1987
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NDICE

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

1.1 Definio e Pressupostos

Estimativa do Valor da propriedade a avaliar = funo (rendimento, taxa)

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Quadro I Enquadramento do Mtodo de Rendimento nas Metodologias de Avaliao

1.2 reas de Aplicao

- prdios urbanos : arrendados ou que podem ser objecto de arrendamento.

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Quadro II Aplicao do Mtodo de Rendimento

1.3 - Fases de Aplicao do Mtodo

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

1.3.1 - Nos Prdios Urbanos Arrendados Recentemente

1.3.2 - Nos Prdios Urbanos com Arrendamento Antigo

1.3.3 - Nos Prdios Urbanos que Podem ser Objecto de Arrendamento

1.3.4 - Nas Exploraes Agrcolas arrendadas

6 Ponderao de outros factores particulares de valorizao da propriedade

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

2 Clculo do Rendimento Mdio Anual

2.1 Tipos de Rendimento

X - em qualquer prdio X - em qualquer prdio

X- em qualquer prdio X- em qualquer prdio

X em prdios arrendados X- em prdios por conta prpria

X - sistema de produo actual X - sistema de produo optimizado

X - prdio arrendado X - prdio no arrendado

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

2.2 Rendimento Mdio Anual na Avaliao Urbana

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Quadro V RB, RL e D na Avaliao Urbana

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PLANTAES BENFEITORIAS CONSTRUES MELHORAMENTOS FUNDIRIOS VIVO INANIMADO ex: animais

CAPITAL DE FIXO EXPLORAO

Quadro VII Rendimentos gerados pelo Capital Fundirio

Tipo de Renda Tipo de Valor da Terra

Reverte para o proprietrio

Reverte para o rendeiro

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2.3.2 Clculo do Rendimento Fundirio

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

RF = Rendimento lquido = RB Custos de produo associados aos factores

capital , trabalho, empresrio e consumos intermdios

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

2.3.3 Classificao do Rendimento Fundirio

Quadro IX Tipos de Rendimento Agrcola

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2.3.4 Classificao das Culturas em Funo do Rendimento Fundirio

olivais soutos montado de azinho sobro com tiradas anuais

3 Fixao da Taxa de Actualizao 3.1 Tipos de Taxa

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Quadro XI Tipos de Taxa

3.2 Clculo da Taxa

3.2.1 Taxa Bruta e Taxa Lquida

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em que: (1-..%Despesas) = RL / RB, ou

sendo que, RF Lquido = RF bruto x (1-..%)

3.2.2 Taxa Real e Taxa Nominal

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Quadro XII Preos dos produtos e factores de produo

De uma forma abreviada pode-se referir que:

tn t r + t i Em que: tn = taxa nominal, tr = taxa real, ti = taxa de inflao. E, tr t rsr + t rc Em que:

De onde: tn t rsr + t rc + ti (11)

15 Curso de Especializao em Avaliao e Anlise do Investimento Imobilirio

Prmio de risco = t rc = t real da rendibilidade anual do investimento - t rsr

3.2.3 Taxa de Actualizao e de Capitalizao