DEPRECIACIN FSICA DE LAS EDIFICACIONES: UN NUEVO ENFOQUE PARA EL CLCULO

Echeverra M.*, Figuera R*., Reyes S.*, Tiso A.**

*Casa Propia, E.A.P.,C.A., Barquisimeto (Venezuela) **Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado, Barquisimeto (Venezuela) RESUMEN En este trabajo se desarrolla una propuesta metodolgica para el clculo de la depreciacin fsica de edificaciones basada en el desglose de esta en sus distintas partes y/o componentes, y donde la depreciacin total de la edificacin viene a ser entonces calculada como la sumatoria total de la depreciacin cada una de las partes segn la vida til estimada respectivamente para cada una de estas. Esta estimaciones de la vida til son realizadas tomando como base la vida til de referencia del componente, ajustndola mediante la multiplicacin por coeficientes que buscan explicar la influencia de los factores que influye en la misma (segn el llamado mtodo de los factores o Factor Method, propuesto en la normativa ISO/DIS 15686/1, 1999). Estos factores incluyen: la calidad de los materiales, la calidad del proyecto, la calidad de la construccin, influencia del ambiente externo e interno, la influencia debida al uso y la debida al mantenimiento de la edificacin. Los diferentes niveles de calidad se consideran variando los valores de cada uno de los factores (estos valores pueden estar entre 0,8 hasta 1,20, donde 1 es el valor estndar). Se reporta la depreciacin total de diferentes tipologas de edificaciones (vivienda unifamiliar, edificio multifamiliar y galpn industrial) aplicando la metodologa propuesta, para distintas edades y distinta calidad de sus componentes. Los resultados muestran que la depreciacin total calculada de esta forma, conlleva a un comportamiento convexo de la depreciacin vs. edad, a diferencia de los criterios de comportamiento en lnea recta, parablico (Kuentzle) o el promedio de ambas (criterio de Ross) que tradicionalmente han venido siendo supuestos para el clculo de la depreciacin en edificaciones. Este comportamiento es observado particularmente en los primeros aos de vida til de la edificacin, donde an la mayora de las partes del edificio (aquellas que poseen una vida media o larga respecto a la vida til del edificio) no han sido an sustituidas. En conclusin , se propone un modelo exponencial simplificado para el clculo del costo de reposicin menos depreciacin de la edificacin segn este nuevo criterio, en funcin de la edad del edificio y de los niveles de calidad del mismo (promedio de los factores usados para la vida til de los componentes). CONSIDERACIONES PARA EL MTODO PROPUESTO Para la formulacin del mtodo propuesto se han combinado las premisas consideradas, ya sea por el Mtodo de Ingeniera (tambin conocido como Mtodo de Depreciacin por Componente) y las del Mtodo de Condicin o Depreciacin Observada (Rojo y Torrescoto, 1998) [9], que aquellas correspondientes a las Normativas Internacionales en la Planificacin de las Vidas Utiles de las Edificaciones (Service Life Planning ISO/DIS 15686/1, 1999) [6] que actualmente estn en estudio para su aprobacin por el respectivo comit de la ISO. Entre las principales consideraciones tenemos: El costo de reposicin a nuevo menos depreciacin de un edificio completo es igual a la suma del costo de reposicin a nuevo menos depreciacin de cada uno de sus componentes. Esto entonces nos lleva a formular que la sumatoria de las depreciaciones fsicas de cada uno de los componentes del edificio ser igual a la depreciacin fsica total del mismo.

 Cada componente sufrir depreciacin fsica en funcin de su edad y la vida til estimada del mismo. La velocidad con que se depreciar el componente ser funcin de los factores que afectan la vida fsica de este. Estos factores influyen en forma independiente extendiendo o acortando la vida til estimada del componente basada en la calidad de referencia para los mismos. Para la estimacin de la vida til o de servicio de un componente, puede utilizarse como referencia la vida til econmica (registro promedio u observaciones estadsticas publicadas por muchas firmas especializadas o por organismos oficiales), o aquella la vida til que pueda ser calculada de acuerdo a un modelo de degrado estndar para el material y/o componente segn ciertas condiciones. De cualquier forma la vida til de referencia del componente o material, debe estar basada en condiciones bien determinadas, de manera de poder considerar las posibles variaciones que pueden encontrarse para los diversos factores que afectan la vida til del mismo. INCIDENCIA DE LAS PARTES Y/O COMPONENTES EN LA EDIFICACIN Partiendo de las premisas anteriormente indicadas podemos escribir que:

CRN edificio = CRN i

i =1

(1)

Donde: CRNedificio= Costo total de Reposicin a Nuevo del edificio CRNi= Costo de Reposicin a Nuevo de cada componente de la edificacin n= nmero total de partes o componentes del edificio Se supone adems que el valor de rescate de todo el edificio corresponde a la suma del valor de rescate de todas sus partes o componentes, as podemos indicar que:

Vrescedificio = Vresci
i =1

(2)

Luego definimos el porcentaje o influencia (xi) del costo de reposicin a nuevo de cada una de los componentes con respecto al costo total a nuevo del edificio, el cual viene dado por la siguiente expresin:

xi =

CRN i Vresi CRN edificio Vrescedificio

(3)

Donde: xi= incidencia o porcentaje del costo total del componente i, sobre la edificacin Restando la ecuacin (2) de (1) y sustituyendo en (3) se demuestra entonces que la sumatoria de las incidencias de todas las partes es igual a la unidad, de forma que:

xi = 1
i =1

DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN Y SUS PARTES Por analoga a la ecuacin 1, para cualquier instante en el tiempo, podemos generalizar entonces que el costo de reposicin menos depreciacin del edificio (CRAedificio) corresponde a la suma de los costos de reposicin menos depreciacin de cada uno de sus componentes (CRAi), por lo que escribimos entonces:

CRAedificio = CRAi
i =1

Donde: CRAedificio= Costo de Reposicin a Nuevo menos Depreciacin de la edificacin CRAi= Costo de reposicin a Nuevo menos Depreciacin de cada componente i Sustituyendo estos valores por los dos trminos respectivos de Costo de Reposicin a Nuevo y Depreciacin, y considerando la ecuacin 1, se simplifica la expresin:

Dt edificio = d i
i =1

(4)

Donde: Dt= Depreciacin total del edificio hasta la fecha di= Depreciacin de cada parte o componente del edificio hasta la fecha De donde se cumple entonces que la suma de las depreciaciones de las partes es igual a la depreciacin total de la edificacin. Podemos expresar adems, la depreciacin Dtedificio y di como el producto del factor alfa () de depreciacin por la base depreciable de los costos. La base depreciable viene dada por el Costo de Reposicin a Nuevo menos el Valor de Rescate de los bienes al final de su vida til. Sustituyendo as en 4 nos queda:

edificio (CRN edificio Vrescedificio ) = i (CRN i Vresci )

n i =1

Donde: = factor de depreciacin total para la edificacin a la fecha del estudio i= factor de depreciacin relativo a cada componente i, a la misma fecha del estudio Despejando del primer trmino el factor alfa () de depreciacin del edificio, y sustituyendo luego en el segundo trmino de acuerdo a la ecuacin 3 tenemos finalmente que:

edificio = xi i
i =1

(5)

Expresin que indica que el factor alfa () de depreciacin para la edificacin es igual a la sumatoria de los productos de cada uno de los factores alfa (i) de depreciacin relativos a cada componente o parte del edificio, multiplicadas o afectadas por el respectiva factor de incidencia de los costos de los mismos, calculado segn la ecuacin 3.

Hasta aqu solo hemos aplicado simples formulaciones basadas en la premisa del mtodo de ingeniera y de depreciacin por componente, pero que sirven de base para las prximas operaciones de la metodologa. Para poder operar con la ecuacin 5 debemos conocer entonces el factor alfa (i) de cada componente y para ello debemos de alguna manera conocer primeramente cual es la vida til estimada del componente y adems cual es la edad o tiempo transcurrido de servicio del mismo, o en su defecto el tiempo que resta al mismo para permanecer en servicio y su correspondiente valor de rescate. La vida til estimada de los componentes puede ser estimada segn el mtodo de los factores el cual se describe a continuacin. ESTIMACION DE LA VIDA UTIL DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACION (FACTOR METHOD) Para la estimacin de las vidas tiles de los componentes se utiliza el mtodo de los factores, el cual es reportado en el nueva propuesta de la normativa ISO/DIS 15686-1 [6] y consiste en la simple multiplicacin de una serie de factores por la vida til tomada como referencia para el respectivo componente. Este mtodo es de fcil aplicacin, una vez que los factores que se involucran en el mismo hayan sido de alguna forma determinados o asumidos. En forma general, el mtodo es una estimacin de la vida til para un particular componente en condiciones especficas. Los factores incluidos en el mtodo tratan de explicar la influencia de los diferentes elementos que afectan el deterioro y la prdida progresiva de las propiedades fsicas de una edificacin, y por ende su capacidad para desempear las funciones para la cual fue concebida. Cada factor representa la desviacin de la condicin estndar asumida (Standard Condition), es decir, para el caso en que la vida til de referencia fue establecida. Estos factores incluyen: la calidad de los materiales, la calidad del proyecto, la calidad de la construccin, influencia del ambiente externo e interno, la influencia debida al uso y la debida al mantenimiento de la edificacin. El rango de valores considerado para cada uno de estos factores vara desde 0,80 para el caso ms desfavorable hasta 1,20 para el caso ms favorable. La expresin para la estimacin de la vida til segn el mtodo de los factores est dada por:

ESLi = A B C D E F G RSLi

(6)

Donde: ESLi= vida til estimada o esperada para el componente i (Expected Service Life) RSLi= vida til de referencia del componente i (Reference Service Life) A, B, C, D, E, F y G son cada uno de los factores considerados, los cuales se explican a continuacin: Factor A: Calidad de los Materiales. Este factor hace referencia a la calidad intrnseca de los componentes, de sus materiales y elementos (fabricacin y diseo) tal y como son suministrados al sitio de la obra. Factor B: Calidad del Proyecto. Este factor hace referencia a la calidad en el diseo, es decir, al buen criterio y el correcto nivel de las especificaciones previstas en el proyecto y al de sus respectivos documentos relativos a cada componente o parte del edificio, as como la calidad en las soluciones adoptadas para satisfacer los requerimientos de funcionalidad y confort de la edificacin Factor C: Calidad de la Construccin. Este factor hace referencia al nivel de destrezas, habilidades y otros aspectos referidos al control de la calidad durante el proceso de construccin de la obra o la referida parte del edificio.

Factor D: Ambiente Interno. Este factor busca valorar lo favorable o agresivo que puede ser el ambiente al interno de la edificacin o el correspondiente a las proximidades del respectivo componentes, es decir se refiere a la medida de la exposicin interna a los agentes de degrado de lo materiales involucrados y al nivel de agresividad o ataque de estos agentes. Factor E: Ambiente Externo. Este factor est referido a la ubicacin geogrfica o condiciones del medio ambiente de una edificacin, condiciones que determinan la presencia en mayor o menor grado de agentes de degradacin o riesgos de fallas. Factor F: Condiciones de Uso. Este factor hace referencia a los efectos que produce el uso o abuso de la edificacin en el mayor o menor desgaste o deterioro de sus componentes. Factor G: Nivel de Mantenimiento. Este factor hace referencia al mantenimiento previsto en durante todo el tiempo de servicio de la edificacin, el mismo busca evidenciar la influencia que el mismo provoca en la buena o mala conservacin de la edificacin. Se toma en cuenta entonces no solo la calidad del mantenimiento sino la frecuencia y vigilancia de las polticas de mantenimiento de la edificacin y de los respectivos componentes. A pesar de la simplicidad del mtodo, algunos autores opinan (Rudbeck, 1999) [10] que an hay algunos parmetros que deberan ser evaluados ms detalladamente para poder mejorar este mtodo de los factores. Entre estos parmetros podran estar: el nmero de factores, forma de combinacin de los factores y la importancia relativa de los mismos. Sin embargo, hasta entonces este ha sido la forma propuesta en la normativa ISO/DIS 15686-1 y anlisis ms detallados en referencia al mismo escapan al objetivo de este trabajo. DESARROLLO METODOLGICO: CASOS DE ESTUDIO Una vez estudiadas todas las consideraciones tericas anteriormente expuestas, se realiz el siguiente desarrollo metodolgico para el clculo de la depreciacin por obsolescencia fsica de diferentes edificaciones. Considerando entre ellas las tipologas siguientes: Vivienda Unifamiliar: construccin tradicional, tres (3) habitaciones, dos (2) baos, con un total 2 de 96 m . Edificio Multifamiliar: construccin tradicional, cuatro (4) pisos, sin stano y sin ascensor, con un 2 total de 4.435 m . Galpn Industrial: estructura metlica, sin stano, con un total de 3.685 m de rea y un 2 entrepiso de 1.210 m para oficinas.
2

Para cada una de estas edificaciones se procedi al clculo de las depreciaciones para diferentes edades cronolgicas hasta los 60 y 45 aos respectivamente (Periodos de vida til tradicionalmente asumido para estas edificaciones), siguiendo el procedimiento metodolgico siguiente: Se divide la edificacin en sus componentes o partes consideradas ms importantes, determinando para cada una de estas el respectivo factor de incidencia (xi) basado en los respectivos costos de reposicin, tal como expresa la ecuacin 3. Para las estimaciones de los costos de reposicin de cada una de estas partes, correspondientes a las tipologas en estudio, se hizo referencia a publicaciones peridicas especializadas sobre costos de construccin (Boletn peridico de Proinverobras, C.A.). [8]

 Luego se deben determinar o asumir para a cada uno de los componentes (o partes) en las cuales ha sido dividida la edificacin, una vida til de referencia. Esta puede ser calculada segn modelos propuestos, o puede estar basada en registros particulares u observaciones estadsticas publicadas por muchas firmas especializadas y/o por organismos oficiales. Para los casos analizados en este trabajo se utilizaron como base los valores publicados por la conocida firma Marshall and Swift. [7] Se procede al clculo de la vida til estimada segn el mtodo de los factores (Factor Method). Para esto deben ser determinados cada uno de los valores de los factores que afectan esta prediccin de la vida til en cada uno de los componente tal como previsto para esta metodologa. La vida til de la edificacin, desde el punto de vista fsico, estar ligada a la vida til estimada de los componentes de ms larga duracin y que generalmente son aquellos de difcil sustitucin o reemplazo (estructura y fundaciones). Para el estudio comparativo de los casos, fueron supuestos 7 distintos niveles de calidad para las edificaciones analizadas los que fueron denominados respectivamente: Excelente, Muy Superior, Superior, Estndar, Inferior, Malo, Muy Malo. Para cada uno de estos niveles se asumieron valores de los factores para todos los componentes de la edificacin, segn se reporta en la tabla 1. Con los datos referentes a la edad cronolgica de la edificacin, as como la de sus componentes y los costos de reposicin a nuevo de cada uno, se procede entonces a calcular la depreciacin de los mismos. La depreciacin de cada componente se realiza segn los criterios tradicionales tales como son: el de la lnea Recta, la parbola de Kuentzle y el combinado Ross; y estos clculos estn basados en las vidas tiles estimadas para cada componente segn el mtodo de los factores. En la determinacin de esta depreciacin para cada una de las edades cronolgicas del edificio, se asume la sustitucin total de un determinado componentes en el momento de que la edad cronolgica del mismo alcance el valor de la vida til estimada para el mismo, de manera que la edad para el nuevo componente se determina partiendo del momento de su sustitucin. Esta situacin se podr presentar repetidamente en funcin de la relacin entre la vida til del componente con respecto a aquella del completo edificio (igual a la del componente con vida til ms larga). Esta determinar un frecuencia de sustitucin o reemplazo para cada uno o la mayora de los componentes, siendo esta ms alta mientras menor sea la vida estimada del componente. Una vez calculadas las depreciaciones correspondientes a todos los componentes para una determinada edad cronolgica del edificio, se suman las mismas, obtenindose de esta forma la depreciacin total de la edificacin para el ao o edad en cuestin.

Tabla 1. Valores de los factores para la estimacin de la vida til de los componentes de las edificaciones para cada uno de los niveles de calidad asumidos Valores de los factores considerados: Producto de los factores A, B, C, D, E, F y G obtenido =A*B*C*D*E*F*G (adimensional de 0,8 a 1,2) (adimensional de 3,58 a 0,21) Excelente Todos los factores valen 1,2 (valor mx.) 3,583 (valor mximo) Muy Superior Tres de los factores valen 1,2 y el resto 1 1,728 Superior Tres de los factores valen 1,1 y el resto 1 1,331

Estndar Inferior Malo Muy malo

Todos los factores valen 1 (normal) Tres de los factores valen 0,9 y el resto 1 Tres de los factores valen 0,8 y el resto 1 Todos los factores valen 0,8 (valor mn.)

1,000 (valor normal) 0,729 0,512 0,210 (mnimo valor)

AUTOMATIZACIN DE LA METODOLOGA CON EL COMPUTADOR Fue desarrollado un software para uso con el PC de manera de facilitar y automatizar la aplicacin de esta metodologa. El programa que opera en plataforma Windows, fue desarrollado en Visual Fox Pro y calcula la depreciacin para una edificacin cualquiera una vez que son especificados todos los datos necesarios. El desarrollo del programa en Visual Fox Pro permite la compilacin del software, el cual puede ser luego utilizado y operado en cualquier mquina con la sola instalacin del programa desarrollado y sin necesidad de haber instalacin de otro software o adquisicin de licencias, lo que le confiere grandes ventajas de flexibilidad y versatilidad para su uso en cualquier computadora. La presentacin e interfaces del programa han sido desarrolladas de manera de hacer su uso muy amigable y sencillo. Esta versin del programa ha sido concebida como una primera versin de prueba y obviamente podr ser mejorado y complementado en funcin a la experiencia que se recabe a travs de su uso y aplicacin (Echeverra ed alt, 1999) [5]. ANALISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS Como resultados de la aplicacin de la metodologa explicada se reportan algunos de los grficos obtenidos (ver grfico 1 al 9), correspondientes a los Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. Tiempo para cada una de las tipologas analizadas y diversos niveles de calidad. Debemos indicar que los saltos o aumentos de los valores en las curvas con la metodologa propuesta y reportadas en los grficos, corresponden a los momentos de reemplazo de algunos de los componentes. Esta condicin comporta valores totales de depreciacin de la edificacin menores a la depreciacin total obtenida en tiempos anteriores, debido a la sustitucin, en forma sbita, de ciertas partes de la edificacin (aquellas cuya edad a alcanzado su vida til estimada) por partes nuevas (edad cero), las cuales obviamente no presentan depreciacin alguna. En este sentido, las curvas obtenidas para valores de coeficientes (A*B*C*D*E*F*G) muy bajos (Casos correspondientes a bajos niveles de calidad) muestran una mayor variabilidad en el transcurso del tiempo. Esto se debe a la alta velocidad de depreciacin y por ende a las mayores frecuencia de sustitucin de cada parte de la edificacin, originadas obviamente por el acortamiento de su vidas tiles estimadas que es ocasionado por la baja calidad considerada. Por el contrario, los valores altos de los coeficientes (A*B*C*D*E*F*G) (Casos correspondientes a los ms altos niveles de calidad de las edificaciones) determinaron curvas de menor variabilidad en el tiempo debido a una menor frecuencia en la sustitucin de las partes de la edificacin, situacin que se deriva obviamente de la extensin de sus vidas tiles esperadas producto de una ms alta calidad considerada para los mismos. Para la metodologa en cuestin se muestran tres diferentes curvas en las cuales los valores de depreciacin de los componentes fueron obtenidos respectivamente segn los diferentes criterios de: lnea recta, parbola de Kuentzle y criterio de Ross. Obviamente, debido al uso de las mismas vida tiles de referencias para los componentes en estos clculos, estas tres curvas an cuando presentan valores respectivamente diferentes presentan un comportamiento entre ellas que va paralelo en el tiempo.

Por otra parte, especficamente en los primeros aos de la vida til de las edificaciones y para los niveles de calidad estndar y/o menores, las depreciaciones calculadas con la metodologa en cuestin resultaron mayores a las obtenidas por el mtodo tradicional usado como referencia (Ross-Heidecke). En este sentido, la curva de Costo de Reposicin menos Depreciacin para estos casos se muestra siempre por debajo a la curva de referencia (ver grficos). Usando entonces como referencia los primeros aos de la edificacin, la tendencia de estas curvas de Costo de Reposicin menos Depreciacin obtenidas con la metodologa descrita presenta una tendencia convexa (exponencial) tal como se muestra en cada uno de los grficos reportados. Esta tendencia result para todos los casos estudiados, utilizando como referencia los primeros periodos, que van desde los primeros 34 aos de la edificacin, para el mejor de los casos, hasta solo los seis primeros aos para el peor de los casos. Las lneas de tendencia fueron consideradas nicamente para solo estos primeros aos, considerando que luego de este primer perodo, la sustitucin prevista de las partes importantes de la edificacin rompe la tendencia de la curva y representa una situacin diferente para el edificio (componente nuevo). De esta manera se obtuvieron la tendencia de las curvas de Costo de Reposicin menos Depreciacin para todos los casos estudiados, y a las cuales correspondieron 2 valores del parmetro de R por encima del 90%. Un estudio de los coeficientes de las curvas exponenciales de tendencia arroj que existe cierta dependencia entre los valores del producto de los coeficientes (A*B*C*D*E*F*G) que indican los niveles de calidad de los componentes de la edificacin (y por lo tanto repercuten en la estimacin de la vida til) y los coeficientes que multiplican el exponente de las curvas de tendencia encontradas. Las relaciones entre estos parmetros son usadas para la proposicin de un nuevo mtodo simplificado basado en la tendencia exponencial (comportamiento convexo) para la determinacin de la curva de Costos de Reposicin menos Depreciacin. CONCLUSIONES Del anlisis de resultados podemos concluir que existe una tendencia exponencial de los valores de Costos de Reposicin menos Depreciacin para las edificaciones al considerar la metodologa descrita en el presente trabajo. Estos resultados confirman la hiptesis de un comportamiento convexo de estas curvas propuestos por algunos autores (Wolverton, 1998) [12], donde indican un comportamiento convexo de la curva como producto de las mayores depreciaciones sufridas por el edificio en los primeros aos debido a la depreciacin de los componentes de vida ms corta. Esto logra demostrarse, an cuando tradicionalmente en la prctica, estos componentes menores o de vida ms corta muchas veces se consideran de baja incidencia sobre el costo total de la edificacin y sobre su depreciacin. Con la aplicacin de la metodologa descrita y los resultados presentados en este trabajo, se evidencia entonces las nuevas posibles consideraciones que pudieran tenerse en cuenta, y como ellas pueden influir en el clculo de la depreciacin de las edificaciones. En base a esta experiencia se llega a la proposicin, de un nuevo mtodo general simplificado que tome en cuenta las consideraciones aqu observadas, para uso en el clculo de la depreciacin de las edificaciones. Este nuevo mtodo propuesto consiste en la determinacin del factor de depreciacin (fd) segn el tiempo (edad) de la edificacin, que al multiplicar con el Costo de Reposicin a Nuevo (CRN) de la

edificacin en cuestin, resultar en el Costo de Reposicin menos Depreciacin. La expresin para este mtodo es de la forma siguiente:

CRA = fd CRN

(7)

Donde: CRA= costo de reposicin menos depreciacin de la edificacin CRN= Costo de reposicin a nuevo de la edificacin fd= factor de depreciacin equivalente a (1-), que es funcin de la edad de la edificacin y vara segn las condiciones de calidad considerada para los componentes de la misma. Del anlisis de los resultados de los casos aqu estudiados, tenemos entonces que el factor de depreciacin puede ser calculado con la expresin del tipo: (8) Donde: n= es la edad cronolgica de la edificacin en estudio = es el coeficiente exponencial que vara en funcin de las condiciones de calidad supuestas para la edificacin (factores de calidad: A, B, C, D, E, F y G). Los valores encontrados para este coeficiente (delta) se reportan en la tabla 2, en funcin del nivel de calidad y las diferentes 2 tipologas de edificaciones. Se reportan adems en esta tabla los valores de R obtenidos en los modelos de tendencia para el modelo (obsrvese que son todos ellos mayores a 0,85) Por otro lado, del anlisis de los valores del coeficiente (delta) obtenidos podemos encontrar una relacin entre este y los factores A, B, C, D, E, F y G considerados para los niveles de calidad usados en la estimacin de vida til de los componentes segn el mtodo de los factores descrito. Esta relacin es de la forma:

fd = e n

= K1 C K

(9)

Donde: C= A*B*C*D*E*F*G, donde se deber tomar el promedio de cada factor considerando todos los componentes de la edificacin. Los valores de K1 y K2 dependen de las tipologas en cuestin y los mismos se reportan en la tabla 3. Sustituyendo la ecuacin (9) en (8) nos queda:

fd = e ( K1 C

K2

)n

(10)

Tabla 2. Resultados de los valores del coeficiente para cada nivel de calidad y tipologa de edificacin Condicin o Producto Vivienda Unifamiliar Edificio Multifamiliar Galpn Industrial nivel calidad coefic. 2 2 2 considerado (C) R R R Excelente Muy Superior 3,583 1,728 -0,0070 -0,0169 0,9926 0,9614 -0,0068 -0,0122 0,9933 0,9770 -0,0058 -0,0135 0,9952 0,9815

Superior Estndar Inferior Malo Muy Malo

1,331 1,000 0,729 0,512 0,210

-0,0217 -0,0275 -0,0337 -0,0393 -0,0636

0,9625 0,9671 0,9204 0,9776 0,8607

-0,0218 -0,0276 -0,0353 -0,0418 -0,0934

0,9644 0,9691 0,9467 0,9802 0,9990

-0,0208 -0,0270 -0,0309 -0,0439 -0,0996

0,9606 0,9622 0,9364 0,9323 0,9991

Luego, en forma general tenemos sustituyendo (10) en (7), la expresin siguiente:

CRA = CRN e( K1 C

K2

)n

Este es la expresin definitiva para el nuevo modelo propuesto para ser usado en el clculo de la depreciacin de las edificaciones debido a obsolescencia fsica. Sin embargo, se recomienda continuar estudios ms detallados sobre los coeficientes reportados para lograr los ajustes que sean necesarios y lograr mejores estimaciones de los clculos.

Tabla 3. Valores de las constantes K1 y K2 para cada una de las tipologas constructivas estudiadas Coeficientes Vivienda Unifamiliar Edif. Multifamiliar Gal Industrial Constante 1 (K1) 0,0238 0,0240 0,0234 Constante 2 o (K2) 0,7522 0,9254 0,9781

Costo de Reposicin M enos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la M etodologa Propuesta
Edificio M ultifamiliar, Construccin Tradicional, 4 pisos, sin sotano y sin ascensor
120%

Condicin supuesta para el clculo : Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G):

100%

Estndar 1 0.0252 10

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

y = 1.0309e-0.0276x R2 = 0.9691
20%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

0% 0 10 20 30 40 50 60 70

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 1.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de vivienda con nivel de calidad considerado estndar [5].

10

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Vivienda Unifamiliar Construccin Tradicional: tres (3) habitaciones, dos (2) baos; 96 m2
120%

Condicin supuesta para el clculo Malo : Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G): 0.512

100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

20%

y = 0.9857e-0.0393x R2 = 0.9776
0% 0 10 20 30 40 50 60 70

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 2.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de vivienda con nivel de calidad considerado malo [5].

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Vivienda Unifamiliar Construccin Tradicional: tres (3) habitaciones, dos (2) baos; 96 m2
120%

Condicin supuesta para el clculo Muy Superior : Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G): 1.728
100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

y = 1.0415e-0.0169x R2 = 0.9614
20%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

0% 0 10 20 30 40 50 60 70

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 3.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de vivienda con nivel de calidad considerado muy superior [5].

11

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Edificio Multifamiliar, Construccin Tradicional, 4 pisos, sin sotano y sin ascensor
120%

Condicin supuesta para el clculo Estndar : Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G): 1

100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

y = 1.0309e-0.0276x R2 = 0.9691
20%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

0% 0 10 20 30 40 50 60 70

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 4.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de vivienda multifamiliar (edificio) con nivel de calidad considerado estndar [5].

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Edificio Multifamiliar, Construccin Tradicional, 4 pisos, sin sotano y sin ascensor; 4.435 m2
120%

Condicin supuesta para el clculo Malo : Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G): 0.512

100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

20%

y = 0.988e-0.0418x R2 = 0.9802
0% 0 10 20 30 40 50 60 70

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 5.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de vivienda multifamiliar (edificio) con nivel de calidad considerado malo [5].

12

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Edificio Multifamiliar, Construccin Tradicional, 4 pisos, sin sotano y sin ascensor; 4.435 m2
120%

Condicin supuesta para el clculo Muy Superior : Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G): 1.728
100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

y = 1.0007e-0.0122x R2 = 0.977
20%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

0% 0 10 20 30 40 50 60 70

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 6.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de vivienda multifamiliar (edificio) con nivel de calidad considerado muy superior [5].

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Galpn Construccin Estructura Metlica sin Stano, 3.685 m2; con Entrepiso de 1.210 m2 para Oficinas
120%

Condicin supuesta para el clculo Estndar : 1 Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G):

100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

20%

y = 1.0499e-0.027x R2 = 0.9622
0% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 7.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de galpn industrial con nivel de calidad considerado estndar [5].

13

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Galpn Construccin Estructura Metlica sin Stano, 3.685 m2; con Entrepiso de 1.210 m2 para Oficinas
120%

Condicin supuesta para el clculo Malo : 0.512 Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G):

100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): : Valor de Rescate (% del CRN ): :

0.0252 10
Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

20%

y = 1.0104e-0.0439x R2 = 0.9323
0% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 8.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de galpn industrial con nivel de calidad considerado malo [5].

Costo de Reposicin Menos Depreciacin para los Diferentes Aos Durante la Vida til de la Edificacin segn la Metodologa Propuesta
Galpn Construccin Estructura Metlica sin Stano, 3.685 m2; con Entrepiso de 1.210 m2 para Oficinas
120%

Condicin supuesta para el clculo Muy Superior : 1.728 Prod. coeficientes (A*B*C*D*E*F*G):
100%

Curva considerando linea recta

% del Costo de Reposicin a Nuevo (CRN)

C. Heidecke asumido (Bueno): 0.0252 : 10 Valor de Rescate (% del CRN ): :

Curva considerando parbola de Kuentzle

80%

Curva considerando trmino de Ross

60%

Curva tradicional de Roos-Heidecke

40%

y = 1.0159e-0.0135x R2 = 0.9815

Fase Inicial Considerada para la Tendencia

20%

Exponencial (Fase Inicial Considerada para la Tendencia)

0% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Edad de la Edificacin (aos)

Figura 9.- Curvas del Costo de Reposicin menos Depreciacin vs. tiempo, para el caso de galpn industrial con nivel de calidad considerado muy superior [5].

14

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS [1] Aarseth L.I. and Hovde P.J. A Stochastic Approach to the Factor Method for Estimating th Service Life. 8 International Conference on Durability of Building Materials and Components. Vancouver, Canada, 1999. [2] Alves Dantas Rubens Engenharia de Avaliaes: uma Introduo Metodologia Cientfica. Editorial Pini. So Paulo, 1998. [3] Appraisal Institute The Appraisal of Real State. 11th Edition. Chicago, 1980. [4] Caputto I., Herrera P., Silva D. Las Edades de un Edificio. Trabajo Final del Curso Bsico de Formacin Profesional de Valuacin, SOITAVE-Caracas. Caracas, 1998. [5] Echeverra M., Figuera R., Reyes S., Tiso A. Instrumentos Metodolgicos para el Clculo de la Depreciacin Fsica de Edificios. Trabajo Final del Curso Bsico de Formacin Profesional de Valuacin, SOITAVE-Lara. Barquisimeto, 1999. [6] International Organization for Standardization (ISO). Draft International Standard ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning Part 1and 2. 1999. [7] Marshall and Swift Publication Co. Life Expectancy Guidelines. March, 1990. [8] Proinverobras, C.A. Costos de Construccin segn Tipologas. Caracas, Octubre-Diciembre, 1999. [9] Rojo A., Torrescoto J. Curso de Depreciacin Inmobiliaria. Instituto Mexicano de Valuacin de Baja California, A.C.. Tijuana (B.C.), 11 Diciembre de 1998. [10] Rudbeck C. Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions. 8 International Conference on Durability of Building Materials and Components. Vancouver, Canada, 1999. [11] Tapia, Azucena. Calculo de la Depreciacin en las Valuaciones: Bienes Muebles, Maquinarias y Equipos. 18 Congreso UPAV. Per, 1998. [12] Wolverton M. Empirical Analysis of the Breakdown Method of Estimating Physical Depreciation. The Appraisal Journal v.66/2. Pag. 163-171. April, 1998.
th

15