A TICA E A DEONTOLOGIA NA AVALIAO Palavras-chave: Valor, avaliao, perito avaliador; Dever Jurdico, jurdico/contratual, deontolgico e tico; Associao de peritos

s avaliadores; honorrios. Resumo Este mdulo tem por objectivo relevar a importncia atribuda ao cumprimento dos princpios da moral e da tica no exerccio da actividade do perito avaliador, contribuindo assim, para a formulao da matriz especfica dos deveres que daqueles princpios decorre para a generalidade das denominadas profisses liberais em que, na maioria das situaes, aqueles peritos sero enquadrados. Motivo deste mdulo no curso Constituindo objectivo primeiro deste curso facultar aos participantes as ferramentas que lhe permitam emitir um juzo sobre o valor dos activos imobilirios, aquele fim no seria alcanado se, cumulativamente com a definio dos slidos conceitos que conduzem formulao do modelo terico a traduzir pela equao de cada problema concreto, o plano do curso no abordasse tambm, a matriz de valores morais, ticos, deontolgicos e de direito, que balizam a rectitude do resultado daquela equao. De facto, no exerccio da arte de avaliar, constitui condio necessria que o resultado do trabalho atinja os objectivos preconizados, mas cumulativamente foroso que a justificao das ferramentas e de quaisquer outros meios utilizadas no desenvolvimento do trabalho, no infrinjam as normas do direito nem contrariem os princpios da tica individual e colectiva, ou agridam o campo da moral tradicional. Valor Se entendermos a vida como a complexa combinao duma infinidade de elementos, ento a funo da cincia ser perseguir as relaes daquela combinao at disponibilizar intuio simples e natural do Homem cada um dos elementos que a compem.
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Copyright 2011 Eng. Elsio Rocha/Eng. Jaime Miranda Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reproduo e uso sob qualquer forma ou meio, nomeadamente, reproduo em cpia ou oral, sem a expressa autorizao do autor, esto sujeitos ao estabelecido na Lei dos Direitos de Propriedade.

No esforo de compreenso de cada elemento da vida, ou bem assim, na caminhada herica para a civilizao, o Homem foi sistematicamente forado a superar contrariedades, ora impostas pela natureza, ora pelos outros animais, ora pelos membros da sua espcie. Assim, colocado perante as limitaes prprias da sua pequenez, a alternativa para as superar residia no recurso ao apoio do vizinho. A contrapartida concedida ao vizinho representa para o beneficirio do apoio recebido, o valor do servio prestado. Porm, estimulado pelo impulso natural para a compreenso dos elementos da vida, mas tambm para seu prprio bem-estar, o Homem no se limitou a superar as contrariedades primrias, mas transformou-se ele prprio num criador de necessidades; Para as satisfazer recorreu procura de solues na comunidade. A relao daquela procura com a oferta de solues, disponibilizada pela comunidade, est traduzida no conceito geral de mercado. Os meios monetrios ou outros, envolvidos na transaco dum bem ou servio, correspondendo exigncia do cedente em contraponto com a capacidade de meios e interesse do adquirente, reflectem o valor de mercado do bem ou servio transaccionado. A questo que se pe ao mercado ser, assim, determinar a dimenso e forma de ser compensado, isto , definir os parmetros que deve adoptar quando fixa o valor do bem ou servio que oferece. Para encarar a resoluo deste problema, duma forma to simples quanto foi colocado, a teoria econmica tem sintetizado os parmetros caractersticos do valor dum bem ou servio nos conceitos seguintes: Valor de produo ou obteno representado pela soma dos custos dos componentes. Valor de mercado traduzido pela quantidade dos meios monetrios envolvidos na transaco dum bem ou servio.

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Valor de posse ou utilidade reflectido pela indiferena entre possuir o bem ou receber uma compensao monetria pela respectiva cedncia, isto , o benefcio traduzido em meios monetrios, entre possuir ou a compensao pela respectiva cedncia, so iguais. Valor de Oportunidade representado pelo custo que o proprietrio ter que suportar na eventualidade de ser privado do bem e/ou pelo benefcio que decorrer para o adquirente com a respectiva posse. O primeiro conceito corresponde a uma soma de parcelas entre as quais se dever incluir os custos relativos aos componentes incorporados a ttulo gracioso, que devero ser medidos em unidades monetrias equivalentes aos preos de componentes semelhantes, praticados pelo mercado. O segundo est exclusivamente relacionado com as leis da oferta e da procura e quando o valor de mercado dum bem ou servio inferior ao da respectiva produo, ento o mercado est desequilibrado, carecendo por isso de ser injectado com polticas correctivas, capazes de aumentar a procura e/ou diminuir a produo. Os dois ltimos no so indissociveis de interesses especficos relacionados com a fruio do bem, parecendo bvio que o valor de oportunidade no dever ser inferior a nenhum dos outros, podendo mesmo proporcionar mais valias de difcil previso num negcio corrente; este facto deixa transparecer as dificuldades do acto de avaliar, capazes de por prova as qualidades prudenciais dos avaliadores mais avisados. Ressalta do ltimo conceito que, valor tambm, tudo aquilo que capaz de gerar valor. aplicao destes conceitos na fixao do valor dum bem ou servio concreto chamar-se- avaliao. Avaliao Tal como se referiu, avaliar corresponde ao acto de prever o valor de mercado dum bem ou servio. Encarado sobre esta abrangncia, avaliar tem tal amplitude que, nos dias de hoje, raras so as actividades do Homem, bem como os efeitos da transformao da natureza, que no so objecto de avaliao.
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Isto , desde as consequncias para a evoluo do clima emergentes da actividade do Homem at s influncias na sade das pessoas ou s alteraes ambientais atribuveis implantao dum projecto industrial, rodovirio ou outro, tudo passvel de ser avaliado. Num campo mais restrito e de uso e compreenso mais corrente referiremos a avaliao de: Projectos - nas vrias vertentes: econmica, financeira, e de impactos ambientais, sociais, ecolgicos, etc. Bens Mveis equipamentos, obras de arte e outros; Bens Imveis - em que se inclui, para alm destes bens, a avaliao de jazidas minerais e a generalidade dos projectos imobilirios. E dentro dos bens imveis relevamos aqueles que constituem o objecto principal deste curso, os quais vo desde a simples fraco com mltiplas funes, analisada em diferentes fases de construo ou concluda e em diversos estados de ocupao, passando pelos terrenos rsticos, urbanos, urbanizados ou outros, at anlise econmica e financeira dos mais complexos projectos relativos a empreendimentos imobilirios e de mltiplas utilizaes. E lembraremos tambm a possvel multiplicidade de fins pretendidos com a avaliao destes bens, que vo desde as simples partilhas por herana, passando pela constituio de qualquer tipo de garantias, at s expropriaes e outros litgios, fiscalidade e integrao em carteiras de complexos fundos imobilirios. Na abordagem da avaliao dos bens imveis, a cada conceito de valor que definimos, est associada uma metodologia de clculo a que corresponde a seguinte grelha de mtodos de avaliao: O Mtodo do custo cujo resultado representa o valor de custo, corresponde, tal como se referiu, ao somatrio dos custos dos componentes incorporados no bem.

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O Mtodo comparativo que, conduzindo a um valor enquadrado por uma matriz representativa dos valores de transaco praticados pelo mercado de bens ou servios afins, reflecte o livre jogo das variveis oferta/procura, traduzindo, por isso, o valor de mercado. O Mtodo do rendimento cujo modelo terico assenta na capitalizao a taxas de mercado dos rendimentos gerados pelo bem avaliando, tende a reflectir a equivalncia entre fruir o bem ou dispor dos meios monetrios proporcionados pela respectiva cedncia, e conduz assim, ao valor de posse e utilidade; Enquadra-se nesta metodologia o conceito de valor de oportunidade desde que se estabelea uma relao conveniente entre rendimentos e fluxos de caixa imputveis ao uso dum bem. A anlise e desenvolvimento pormenorizado de cada um destes mtodos de avaliao, constituem o objecto doutros mdulos deste curso, pelo que derivaremos para os princpios gerais que no podem deixar de estar presentes em qualquer acto de avaliar, como sejam: O princpio da Objectividade que manda prevenir o arbtrio e minimizar o efeito de influncias subjetivas; O princpio da Actualidade que aconselha a introduzir na avaliao as flutuaes representativas do mercado, no tempo; O princpio da Transparncia que exige do perito avaliador o estabelecimento duma sequncia de conceitos e princpios claros e de percepo generalizada, expressos no trabalho da avaliao; O princpio da Coerncia que desqualifica o estudo de avaliao que no estabelea uma interligao e relao de coerncia entre os princpios e conceitos adoptados, e destes, com os valores intermdios e os resultados obtidos para o bem avaliando, e ainda de todos os anteriores, com os objectivos esperados em funo do funcionamento livre do mercado. Ora, se estes princpios enquadram a qualidade dos estudos de avaliao, reflectem tambm as exigncias das qualidades humanas e profissionais, que a comunidade impe aos agentes a quem reconhece a capacidade de avaliar, isto , aos peritos avaliadores.

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Perito Avaliador Repousa nas profundezas da Histria o recurso da comunidade a pessoas ou entidades qualificadas e especializadas na estimao do valor dos bens. Em Portugal, poder encontrar-se nas Ordenaes Manuelinas, (Livro I, Ttulo V), a referncia a Oficiais ajuramentados, que pelo dito juramento digam o estimo do dano, para lhes ser pago; Salienta-se que o conceito definido por estimo do dano representa aqui, mais do que a simples operao aritmtica da soma dos custos dos componentes do dano, mas inclui tambm o valor estimativo, (estimo), que o bem representa para o possuidor; isto , o valor de mercado e at o denominado valor de posse ou utilidade. Deve, pois salientar-se a envolvncia do conceito de valor, contido na expresso, estimo do dano; E no Livro Terceiro, Ttulo 62 das mesmas Ordenaes, faz-se referncia a Partidores e Avaliadores escolhidos por alguma cidade ou vila, ou a prazimento de partes Ressalta do texto que os Partidores e Avaliadores, eram escolhidos pelas autoridades administrativas, ou por interesse e confiana das partes, (prazimento das partes), de entre os locais, capazes de aliar um profundo conhecimento dos usos, costumes e do mercado local, com o bom senso, a honra, a rectido, a integridade, a lealdade, a honestidade, a boa qualidade moral, (isto , a probidade), que lhes era unanimemente reconhecida. Tratava-se, pois, de pessoas que se salientavam pela capacidade de dirimir conflitos e impor solues pacificamente aceites pela comunidade e pelos litigantes, genericamente consideradas justas e ponderadas, e foram, por isso mais tarde, aproveitados nessa funo pelos rgos do poder judicial, que as consagrou ao longo de sculos, com a designao de louvados. Mas, se a imagem social do louvado construda ao longo da histria, correspondia s por si a um certificado de probidade, estes estavam em contrapartida obrigados, no s, a demonstrar a sua capacidade para dar uma resposta sustentada em princpios cientficos transparentes, objectivos e coerentes s questes colocadas pela comunidade, mas tambm e naturalmente ao cumprimento dum cdigo de conduta responsvel e a um comportamento exemplar.
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Deste entendimento, parece ressaltar que o ttulo de louvado representava uma conquista traduzida pelo reconhecimento social representativo duma conduta ao longo da vida; isto , o louvado, para o ser, teria que demonstrar a capacidade de aplicar os seus conhecimentos profissionais especficos, resoluo de problemas correntes e comuns da comunidade; Ora, s sendo possvel tal demonstrao ao longo da vida, poder concluir-se que o louvado seria tambm uma pessoa de finais de carreira profissional. Ter sido, alis, a exigncia dos princpios tcnico/cientficos associados s funes cada vez mais complexas dos louvados, a principal justificao para que esta terminologia evolusse nos nossos dias para perito/perito avaliador. Ao evoluir, a terminologia no alterou nem isentou, contudo, os peritos/peritos avaliadores da matriz de deveres intimamente associada ao exerccio da profisso, como manteve bem alta a imagem do cdigo de conduta responsvel e de comportamento exemplar historicamente exigido aos profissionais da arte de avaliar. Porm, semelhana do que acontece com outras profisses e actividades, tambm tm acedido s funes de peritos/peritos avaliadores pessoas, cuja formao tcnico/cientfica nem sempre tem origem certificada, ou que, por qualquer razo, no aplicaram de forma consistente os seus conhecimentos na resoluo dos problemas concretos da comunidade, ou ainda, cujo grau de probidade, pela sua juventude, no teve oportunidade de ser demonstrado, e por isso, parece-nos oportuno, abordar aqui e agora o conceito de dever. O Dever O dever, entendido como factor dominante das exigncias associadas aos padres de comportamento social, pode ser analisado sobre os seguintes pontos de vista: O Dever Jurdico/Legal corresponde imposio coerciva duma forma de conduta, isto , pressupe a imposio dum padro de comportamento perfeitamente parametrizado, que ao ser violado sujeita o infractor a uma sano.

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O dever jurdico/legal pressupe, assim, a existncia duma lei, regulamento, norma ou directiva que o caracteriza inequivocamente, e que simultaneamente define a moldura sancionatria aplicvel aos infractores. O Dever Jurdico/Contratual Quando um dever no est parametrizado em lei, mas resulta da aplicao dum acordo voluntariamente assumido, ento a norma contratual, (escrita ou de palavra), que caracteriza os deveres dela emergentes bem como a moldura sancionatria aplicvel para o caso de ser infringida. Assim, quando certo relacionamento entre partes no est directamente contemplado em lei, norma ou regulamento, pode ainda ser contratualizado, com garantias de cumprimento idnticas s conferidas pelo ordenamento jurdico geral. Como, para sector relativo actividade de avaliar, no existe no ordenamento jurdico geral, nenhuma norma que estabelea os parmetros a que deve obedecer o trabalho, isto , no existe um Direito das avaliaes, ento o relacionamento entre as partes interessadas na avaliao, s adquire fora jurdico/legal quando contratualizado. Decorre do exposto que, quando o avaliador no contratualiza os seus servios, a qualidade do seu trabalho s pode ser apreciada ou sancionada pela sua conscincia, pelos profissionais do mesmo arte e/ou pelo conceito que a sociedade dele fizer. O Dever Deontolgico trata-se dum dever especfico, parametrizado por algumas corporaes profissionais que imposto aos seus associados, a qual define tambm a moldura de sanes relativa ao incumprimento das normas que estabelece. Distingue-se do dever Jurdico, em virtude de ter origem diversa da da lei geral, uma vez que em regra produzido por pessoas colectivas de direito pblico, mas assumido pelo ordenamento jurdico geral. Por este motivo, o dever deontolgico, cumulativamente sancionvel ao nvel disciplinar pela prpria associao e por razes administrativas ou at penais, pela ordem jurdica geral. Do exposto decorre que, embora emanado de associaes corporativistas, o dever Deontolgico incorporado no ordenamento jurdico geral, representando tal facto o reconhecimento social e do estado, da especificidade e do interesse para a comunidade, das funes desempenhadas pelos
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membros da corporao. Ora, constituindo a arte de avaliar uma simbiose de conceitos e saberes cientficos complexos com actos, prticas e vivncias reais, capaz de justificar, esbater e at harmonizar interesses materiais e sociais divergentes, cuja actividade no est regulada pela lei geral, urgente congregar esforos na elaborao dum cdigo deontolgico regulador do desempenho dos profissionais dedicados arte, sob pena de continuarmos sem reconhecimento profissional, quer do estado, quer da sociedade. Alis, pela importncia e exigncias historicamente cometidas actividade de avaliar e pelo exemplo que nos vai chegando das associaes de profissionais do ramo de pases mais evoludos, teremos obrigatoriamente que reconhecer a extenso do caminho a percorrer, e, se no definirmos urgentemente num cdigo deontolgico quem avalia o qu, continuaremos a degradar a imagem dos peritos avaliadores Portugueses, correndo o risco de as multinacionais que operam em Portugal, necessitarem de recorrer aos servios de peritos avaliadores estrangeiros, quando procurarem respostas para problemas concretos que ocorram em territrio nacional. Perante a ausncia de deveres jurdico/legais consagrados pelo Direito, generalizada ausncia de deveres jurdico/contratuais plasmados em documentos escritos voluntariamente aceites, e de deveres deontolgicos consagrados num cdigo, resta legitimidade dos servios do perito avaliador a sua conscincia formatada na moral tradicional e profundamente enraizada na cincia dos costumes, isto , na tica. O Dever tico - distingue-se dos anteriores porque emana da comunidade, no por qualquer norma ou regulamento escrito, mas por fora do estabelecimento de padres de conduta enraizados nos costumes e tradies; est assim representado pela imposio da comunidade aos seus membros, de condutas comportamentais compatveis com sua moral dominante e tradicional. Ao contrrio dos deveres jurdico, jurdico/contratual e deontolgico, o dever tico, no s no est parametrizado, como subjectivo, assumindo uma dimenso varivel e pessoal, cujo grau de cumprimento ou infraco, bem como do nvel da sano, projectado em sentimentos de concordncia ou de reprovao da conscincia de cada um ou de manifestaes anlogas da comunidade.
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Daqui resulta, que no sendo o desempenho do perito avaliador passvel de apreciao deontolgica ou jurdico/legal, pode concluir-se quo importante e exigente o seu grau de probidade. Para o medir, no basta que o perito avaliador se sinta de conscincia tranquila, convicto que os seus trabalhos esto conformes com os seus critrios pessoais de justia e razoabilidade, ou ciente de que cumpriu os imperativos ticos. O juzo de aceitao ou reprovao natural da comunidade constitui o certificado maior do dever tico cumprido, a que pode deixar de estar indelevelmente associada a rectido da conscincia individual. Mas, conscientes da importncia e complexidade do acto de avaliar, da ausncia de normas ou regulamentos com fora legal que enquadrem a actividade, caracterize procedimentos e defina deveres e direitos, valia a pena debruar-nos sobre a ausncia duma organizao corporativa forte e representativa dos peritos avaliadores, e desenvolvermos esforos no sentido de a alcanar. As associaes de peritos avaliadores Por agora existe no pas uma associao de avaliadores, (APAE Associao Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), legalmente constituda, com apenas algumas centenas de associados, e que, por isso, tem tido muita dificuldade em impor-se comunidade, como representativa da classe dos peritos avaliadores; Apesar disso, esta organizao fez aprovar, com entrada em vigor em 16 Nov. 05, o Regulamento de Deontologia do Avaliador, que, pelo interesse e pela oportunidade anexamos a este trabalho. Trata-se dum documento que assinala um esforo acrescido para afirmar a associao e a classe dos peritos avaliadores junto dos poderes institudos. Com efeito, este regulamento constitui uma pea imprescindvel para fazer acreditar junto do mercado os membros da associao. Tal como compete a um regulamento desta natureza, esto nele consagrados os direitos e deveres dos associados bem como a moldura sancionatria de carcter disciplinar.
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No possvel, porm, nem cabe no objecto da letra dos estatutos desta associao admitir como associados os peritos avaliadores de todas as actividades possveis no mbito da avaliao, por isso, provvel que outras organizaes possam surgir, ocupando e delimitando segmentos especficos do universo alargado da actividade de avaliar, constituindo-se como estruturas de direito pblico autnomas ou como especialidades integradas nas vrias Ordens profissionais j existentes. Importante seria contudo, que com a maior brevidade possvel, os peritos avaliadores pudessem ser todos representados por organizaes profissionais legalmente institudas e reconhecidas, com estatutos e cdigos deontolgicos aprovados, atravs das quais ficasse inequivocamente definido quem pode ser perito avaliador e em que condies pode aceder ao exerccio da actividade. Honorrios: Correspondendo o clculo e fixao dos honorrios a uma fase importante do trabalho de avaliar, nem por isso tem sido objecto de reflexes dos peritos avaliadores dignas de nota. o caso do regulamento deontolgico recentemente aprovado pela APAE, que embora estabelea as normas a que deve obedecer a remunerao dos peritos avaliadores, , contudo muito generalista quanto forma de a calcular. Apenas como referncia indicativa, relevaremos alguns princpios que conforme os casos de aplicao possvel e sempre conjugados com o sentido de sensatez do perito avaliador, podem revelar-se de alguma utilidade. Assim, ao fixar a sua nota de honorrios, o perito deve atender: importncia, valor do bem a avaliar e benefcio que do trabalho decorre para o cliente; complexidade do trabalho; Ao tempo consumido no estudo, investigao e elaborao do trabalho; Aos condicionantes que o trabalho produz na actividade profissional e
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privada do perito; qualidade do cliente e ao carcter isolado ou continuado de trabalho que encomenda. Aos encargos que a execuo do trabalho exige do perito.

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BIBLIOGRAFIA DE APOIO RELATIVA AULA CONCEITOS DE AVALIAO: ANET, tica e deontologia Manual de Formao: Carlos Carapeto e Ftima Fonseca 2007 Codes of Ethics Online, do Center for de Study of Ethics in the Professions, do Illiois Institute of Tecnology Code of Pratice Within EuroExper Aceder traduo em Portugus Manual de Avaliao Imobiliria Ruy Figueiredo 2004, Editora Vislis Princpios de Gesto Financeira H Caldeira Menezes - 1996

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