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LECO DI BERGAMO
GIOVED 30 GENNAIO 2014

Primo piano
Un andamento dalle mille incertezze

Industria & mattone


Il mercato bergamasco degli immobili produttivi avverte, in pieno, le difficolt del momento. Tra economia che non in fase felice e disponibilit economiche che non sono brillanti, le transazioni immobiliari che fanno riferimento ai capannoni, sono pressoch ferme. LOsservatorio immobiliare della Fiaip di Bergamo continua ad aggiornare le valutazioni stimate dei prezzi delle vendite e dei costi degli affitti anche se, come sottolinea lo stesso presidente provinciale degli agenti immobiliari professionali sono le poche operazioni che si concretizzano in questa fase a dettare la reale portata dei valori. Al momento, le quotazioni maggiori si riscontrano nella cintura della citt, con quotazioni stabilmente sopra i mille euro nelle valutazioni massime. Zone dappeal, in prospettiva, potranno manifestarsi nei pressi delle nuove infrastrutture viarie.

Quotazioni e valutazioni in attesa di contratti siglati

Per i capannoni le speranze future sono aggrappate alle infrastrutture


Il mercato nella Bergamasca pressoch fermo sotto il peso della pesante crisi economica che non risparmia gli immobili produttivi
PAOLO PERUCCHINI

Il mercato immobiliare produttivo


Valori quotazioni: euro/mq Adrara San Martino Adrara San Rocco Albano San Alessandro Albino Alm Almenno San Bartolomeo Alzano Lombardo Antegnate Arzago d'Adda Azzano San Paolo Bagnatica Barbata Bariano Barzana Bedulita Bergamo - Borgo Palazzo Bergamo - Canovine Bergamo - Celadina Bergamo - Conca Fiorita Bergamo - Grumellina Bergamo - Loreto Bergamo - Malpensata Bergamo - Martinella Bolgare Boltiere Bonate Sopra Bonate Sotto Bottanuco Brembate Brembate di Sopra Brembilla Brignano Gera d'Adda Brusaporto Calcinate Calcio Calusco d'Adda Calvenzano Canonica d'Adda Capriate San Gervasio Caprino Bergamasco Caravaggio Carobbio degli Angeli Carvico Casazza Casirate d'Adda Casnigo Castel Rozzone Castelli Calepio Cavernago Cazzano Sant'Andrea Cenate Sopra Cenate Sotto Cene Chignolo d'Isola Chiuduno Cisano Bergamasco
Fonte: osservatoriocase.it

VENDITA Min Max 600 600 700 600 700 600 600 600 600 700 700 650 600 600 400 800 900 950 950 950 1.000 1.000 900 700 650 650 650 600 600 700 500 600 600 650 600 700 600 600 700 600 700 700 700 600 600 600 600 700 600 500 700 700 600 600 750 700 800 800 900 950 900 800 800 800 700 900 800 800 700 800 600 1.000 1.100 1.100 1.150 1.100 1.100 1.100 1.050 900 800 800 800 800 800 900 700 800 800 800 800 800 700 800 900 800 900 900 800 800 700 700 700 900 800 700 900 800 800 800 900 800

LOCAZIONE Min Max 35 35 45 40 45 45 40 30 30 40 35 35 30 40 30 50 50 70 50 50 60 50 50 40 30 40 35 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 35 40 40 35 35 40 35 50 40 50 50 65 60 60 65 60 40 50 50 50 50 50 55 50 70 90 80 70 70 80 60 70 60 50 55 50 60 60 50 50 60 60 60 60 60 50 60 60 60 60 60 60 60 50 60 50 50 60 50 50 50 50 50 65 55

forse la geografia delle infrastrutture lunica chiave di volta a sostegno del mercato degli immobili produttivi. I capannoni, di per s, in questa fase di stagnazione economica non rappresentano un mercato dinamico. Anzi. Sembra di essere in una giungla pietrificata. Quello che c o utilizzato o, magari vuoto, resta l. Poca domanda, anzi, quasi assente. E mercato fermo. Purtroppo non abbiamo n la bacchetta magica n la macchina del tempo per ritornare al 2007, ultimo anno buono per il settore chiosa Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e consigliere nazionale della Federazione italiana agenti immobiliari professionali. Se dobbiamo individuare aree dinteresse, in questa fase delicata, di certo potremmo piazzare il nostro sguardo sulle direttrici delle infrastrutture: la futura Brebemi , come lattualissima A4. Quelle vie rappresentano i fiumi o leferrovie dei tempi passati: vie di comunicazioni che permettono di essere in una posizione strategica per le aziende. Lautostrada, per esempio, rappresenta ancor oggi un plus: lessere fronte A4 di fatto un biglietto da visita per coloro i quali vi transitano, cos come posizione di vantaggio lo-

Giuliano Olivati

La futura Brebemi e lautostrada restano le localizzazioni con maggiore appeal Difficile ipotizzare un futuro diverso da quello industriale per le aree sul territorio

gisticamente parlando. E se da sud si va verso nord, le valli, per intenderci, la situazione diventa traumatica: In certe zone, penso alla Valle Seriana, la crisi del tessile stata una iattura anche sul fronte immobiliare. Difficile, quindi, ipotizzare un futuro per le aree industriali inutilizzate. Un rilancio produttivo? Tra produzione che non tira e, a volte, delocalizzazioni industriali, sono poche le speranze di un riutilizzo industriale. La rivitalizzazione nel commerciale? Con uneconomia debole difficile scommettere sullapertura di nuovi centri commerciali. E immaginare una riconversione in residenziale? Il rischio sarebbe di andare ad inflazionare un ambito gi gonfio dofferta. E allora perch non ipotizzare un riconversione sociale di questi spazi, a volte fatiscenti? Verde pubblico attrezzato, per esempio? Il problema, anche qui, la disponibilit economica. N Comuni piccoli n Amministrazioni grandi hanno potenziali economici tali da poter intervenire, riacquistare larea e riconvertirla. Di fatto, un cane che si morde la coda. Il sunto? Le superfici ci sono e l restano. In attesa di tempi migliori. 1
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Ciserano Cividate al Piano Clusone Cologno al Serio Colzate Comun Nuovo Cortenuova Costa di Mezzate Costa Volpino Covo Credaro Curno Dalmine Endine Gaiano Entratico Fara Gera d'Adda Fara Olivana con Sola Filago Fiorano al Serio Fontanella Foresto Sparso Fornovo San Giovanni Gandino Gandosso Gazzaniga Gerosa Ghisalba Gorlago Gorle

VENDITA Min Max 700 900 600 750 600 900 700 800 500 700 650 800 600 750 700 800 700 900 700 900 700 800 800 950 600 900 600 800 600 800 600 750 600 800 600 800 600 700 650 800 700 800 700 800 500 700 750 900 600 700 500 600 650 800 650 800 700 900

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E nella Bassa sono in arrivo tre imprese


La Brebemi sta spingendo sempre pi grandi aziende a guardare alla Bassa bergamasca come territorio dove espandersi.

quanto emerge da un primo bilancio sulle trattative in corso delle aree produttive localizzate lungo il tratto bergamasco, che va da Calcio a Treviglio, dellautostrada (la cui apertura prevista in luglio). Il mercato immobiliare per tutti gli esperti del settore sta ancora attraversando un momento di profonda crisi. Per quello produttivo nel 2013 si

sono visti segnali positivi che dovrebbero concretizzarsi questanno: non sono per legati alla richiesta di ampliamento di realt produttive bergamasche; quanto invece di grandi aziende, anche multinazionali, provenienti da fuori provincia e anche Lombardia che stanno guardando con interesse alla Bassa bergamasca come luogo dove espandersi. Interesse dovuto allinfrastrutturazione in corso del suo territorio grazie alla costruzione della Brebemi che proprio

nella Bassa bergamasca avr ben cinque caselli. E poi al fatto - spiega Giancarlo Fumagalli della Immobiliare Fumagalli di Treviglio- che qui i prezzi delle aree produttive sono notevolmente inferiori rispetto a quelli nelle zone gi da tempo collegate a grandi infrastrutture come ad esempio Trezzo. La differenza pu arrivare fino a 100 euro al metro quadro. A riprova di queste elementi proprio la Fumagalli sta trattando la vendita di tre aree pro-

I lavori di completamento della Brebemi che sar pronta in luglio

duttive nella Bassa a tre grandi aziende alimentari e meccaniche, con fatturato fra i 70 e i 100 milioni di euro, di cui due provenienti dalle province di Milano e Cremona. Il loro arrivo sul territorio significherebbe una richiesta di lavoro di almeno 150 persone. Ci sono in realt anche zone della Bassa-bergamasca dove trattative di aree produttive lungo il tratto bergamasco della Brebemi non si sono ancora registrate. Una di queste quella fra Fara Olivana con Sola, Calcio, Covo dove ci sar il casello autostradale Romano-Fara Olivana e dove attiva lImmobiliare di cui titolare Gianluigi Pesenti. Pesenti si dice comunque

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Il mercato in calma piatta, ma dobbiamo stare in acqua ad aspettare londa

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Affitti, tra 39 e 56 euro La media di affitto dei capannoni presenti sul territorio della Bergamasca si attesta tra un minimo di 39 euro ad un massimo di 56 euro

VENDITA Min Max Pedrengo Peia Pianico Ponte Nosse Ponteranica Ponte San Pietro Pontida Pontirolo Nuovo Pradalunga Presezzo Pumenengo Ranica Ranzanico Rogno Romano di Lombardia San Giovanni Bianco San Paolo d'Argon San Pellegrino Terme Sant'Omobono Imagna Sarnico Scanzorosciate Sedrina Seriate Solto Collina Solza Sorisole Sotto il Monte Sovere Spinone al Lago Spirano Stezzano Suisio Telgate Terno d'Isola Torre Boldone Torre de Roveri Trescore Balneario Treviglio Treviolo Urgnano Valbrembo Verdellino Verdello Vertova Viadanica Vigano San Martino Villa d'Adda Villa d'Alm Villa d'Ogna Villa di Serio Villongo Zandobbio Zanica Zingonia Zogno 700 600 650 600 750 700 700 700 600 700 600 700 650 600 650 600 700 600 500 800 700 600 700 600 600 600 700 600 600 600 700 600 700 700 700 700 700 700 800 700 650 650 600 600 700 600 700 700 650 600 600 700 700 600 600 900 700 750 700 900 950 900 900 800 800 700 900 800 800 900 750 800 800 700 1.000 900 700 900 700 800 800 900 800 800 800 900 800 900 850 900 850 800 1.000 1.000 800 850 800 800 800 800 800 800 900 800 800 800 800 850 900 800

Mercato, mare piatto Noi in attesa dellonda


Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo analizza una situazione sempre pi difficile
Dobbiamo stare in acqua. Come i surfisti. E avere la pazienza di attendere. Quando le ondine che contraddistinguono oggi il mare calmo, anzi piatto, del mercato immobiliare cominceranno a farsi pi grosse, beh, dovremo essere l per tornare a cavalcare londa. Utilizza un paragone californiano, Giuliano Olivati, presidente della Fiaip di Bergamo e consigliere nazionale Fiaip, nonch direttore responsabile dellOsservatorio Immobiliare Fiaip Bergamo, per descrivere lattuale situazione in cui versa il mercato immobiliare dei giorni nostri. Se oggi landamento del residenziale difficile, se guardiamo allo specifico settore degli immobili produttivi dobbiamo pensare a qualcosa che difficilmente si muove. Colpa della crisi, ovviamente. Ma anche delle prospettive che, al momento, e nellimmediato, non offrono grandi speranze. A ben guardare, la rilevazione dellOsservatorio Immobiliare Fiaip, offerta ai bergamaschi al sito Internet www.osservatoriocase.it esplicita. Per una transazione immobiliare sui capannoni il valore massimo in media si attesta a circa 830 euro. Ci sono punte valutate oltre i 1.000 euro al metroquadro nellarea cittadina di Bergamo, e in pochissimi altri comuni (Mozzo, Sarnico, Treviglio e Treviolo), mentre i valori minimi in media si attestano intorno ai 670 euro. Ma sono dati che debbono trovare conferma nella realt dei fatti - evidenzia Olivati -. Le transazioni sono limitatissime e le quotazioni stimate, di fatto, sono solo indicatori a cui tendere. Nella pratica, il tutto, ampiamente discutibile. E lelemento che, oggi, spicca, semplicemente quello che la conclusione di una transazione

Grassobbio Gromo Grumello del Monte Isso Lallio Leffe Lenna Levate Lovere Lurano Luzzana Madone Mapello Martinengo Medolago Monasterolo del Castello Montello Morengo Mornico al Serio Mozzanica Mozzo Nembro Orio al Serio Osio Sopra Osio Sotto Pagazzano Paladina Palazzago Palosco

VENDITA Max Min 700 900 500 600 700 900 600 800 800 900 600 700 500 600 700 850 700 900 700 800 700 800 700 800 700 900 650 800 700 800 700 800 700 800 600 800 700 800 600 800 800 1.000 700 500 900 700 900 700 900 700 800 700 900 700 900 700 800 700

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Capannoni: il mercato in apnea

Le transazioni sono pressoch ferme: tra 6 e 10 anni la possibile ripresa Riqualificazione funzionale ed energetica del patrimonio
oggi diventa leccezione. A differenza di un mercato residenziale che, ancora, in qualche occasione si dimostra attivo, sul fronte del commerciale-industriale siamo davvero ai minimi termini. Ma quali possono essere le strategie per un rilancio del settore? Di certo, in questo momento, parlare di nuovo sul fronte dei capannoni impossibile. Di nuovo si stanno completando interventi che erano gi stati programmati. Per altro, diciamo la verit, sarebbe impossibile. C

sicuramente il tema della riqualificazione di uno stock che oggi appare fuori mercato dal punto di vista funzionale ma anche dal punto di vista energetico. Ma difficile ipotizzare una strategia per il rilancio del settore. Fino a quando leconomia non ripartir, quindi, difficile che possa ripartire anche questo settore: Alcuni economisti dicono che occorra superare latomizzazione delle imprese con logiche di aggregazione e di reti funzionali. Ecco, forse se si diffondesse questo concetto con ogni probabilit potrebbe riproporsi un interesse sul settore produttivo. Di certo, va detto che il questo settore immobiliare in ritardo rispetto al ciclo economico di almeno 6 anni. Chi ottimista, nel nostro ambito stima che prima di un decennio non si torner a cavalcare londa. Speriamo che, invece, qualcosa possa muoversi un po prima. Ecco, perch, come bravi surfisti noi operatori del settore non dobbiamo uscire dallacqua. Per aspettare londa giusta. Anche se non sar quella perfetta , agognata dai professionisti della tavola. 1
P. P.

Lautostrada di collegamento tra Milano e Brescia sta aumentando lattrattivit della Bassa bergamasca

fiducioso che questa situazione di stallo si sbloccher a breve: Le grandi aziende - affermache intendono investire nelle aree della Bassa bergamasca collegate alla Brebemi sono alla finestra per vedere se lautostrada aprir realmente. Un primo tratto dellinfrastruttura fra Brescia e il casello di Fara Olivana-Romano era stato annunciato che avrebbe aperto entro la fine del 2013. Questa apertura anticipata era stata prevista proprio per lanciare un segnale al territorio che lautostrada stava ormai per arrivare. Era poi saltata a causa del rischio per la societ Brebemi di perdere alcuni vantaggi fiscali introdotti recentemente per le grandi infrastrut-

ture ancora in costruzione: E questo fatto - sostiene Pesenti - ha raffreddato alcuni investitori. Ma sono certo che non appena entrer in funzione richieste di aree produttive lungo il suo tracciato inizieranno ad arrivare. Una importante cartina tornasole della capacit della Brebemi di attrarre nella Bassa Bergamasca grandi aziende sicuramente Caravaggio dove aprir il casello Caravaggio-Treviglio. Nella citt in fase di realizzazione una nuova area produttiva di 400 mila metri quadri pensata proprio in funzione dellarrivo sul territorio dellautostrada. Un arrivo che secondo Giovani Baruffi dello studio tecnico Baruffi di Caravaggio non ha ancora

portato lo sviluppo previsto. Gli acquisti pi recenti di aree produttive in citt sono quelli di aziende cosmetiche e alimentari gi attive sul territorio finalizzati allampliamento dei loro stabilimenti. Qualcosa per si sta muovendo: intermediari immobiliari che operano per grandi aziende anche multinazionali sono attualmente attivi sul territorio di Caravaggio proprio per trovare aree adatte ai loro clienti. La conferma arriva dal sindaco di Caravaggio Giuseppe Prevedini: Ne ho gi incontrati diversi. Speriamo che il loro interessamento porti a qualcosa di concreto. Il fatto comunque che ci sia gi un buon segnale. 1
Patrik Pozzi