PARTICULARIDADES DA RETROVENDA NO

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

Roberto Wagner Marquesi
1







Resumo: O presente artigo aborda a clusula da retrovenda e suas particularidades no
direito notarial e registral, discorrendo acerca de seus elementos bsicos e examinando o
problema de seu exerccio luz de aspectos civis, tributrios e instrumentais.

Abstract: The present article accosts the trade back clause and its particularities in the
Notarial and Registral law, talking about its basics elements and inspecting the issue of
its exercise in the light of civics, tributaries and instrumentals aspects.

Palavras-Chave: Retrovenda; Direito Notarial e Registral; Particularidades

Key-words: Trade Back Clause; Notarial and Registral Law; Particularities.


Sumrio: Introduo; 1) Conceito e Natureza Jurdica da
Retrovenda; 2) Eficcia Jurdica; 3) Valor do Retrato; 4) Incidncia
de Imposto de Transmisso; 5) Instrumentalizao do Retrato; 6)
Concluses; Referncias.



Introduo

Embora se trate de instituto jurdico de reduzido alcance social,
sendo diminutos os casos em que ocorre na prtica e no faltando quem pugne por sua
abolio no direito brasileiro, a retrovenda suscita debate doutrinrio e pretoriano, fruto
certamente das peculiaridades que encerra. No ambiente notarial e registral, o instituto
gera questes de alguma complexidade, como a referente ao valor pelo qual a coisa
pode ser reavida, a forma de instrumentalizao de seu exerccio e a incidncia do
imposto de transmisso.

1
Doutorando em Direito Civil pela USP, Largo So Francisco. Mestre em Direito Civil pela Universidade
Estadual de Londrina. Professor dos Cursos de Graduao e Ps-Graduao em Direito Civil na UEL e na
PUC-PR.
2
O discurso aqui empreendido pretende lanar algumas luzes sobre
tais questes, em abordagem que no despreza os elementos fundamentais do direito de
retrato. Parte-se, para tanto, das noes nucleares do instituto, que consistem no exame
de seu conceito, natureza jurdica e efeitos, para, em linha de seqncia lgica, tecer
consideraes acerca dos aspectos que mais interessam ao direito notarial e registral.
evidncia, estas reflexes no esgotam nem pretende esgotar a
problemtica, devendo ser encarado apenas como um convite a exame mais
aprofundado.

1. Conceito e Natureza Jurdica

A retrovenda, segundo transparece da dico legal, a clusula que,
aposta num contrato de compra e venda imobiliria, permite ao vendedor, dentro em
certo prazo, resgatar onerosamente o domnio da coisa vendida (CC, art. 505). Trata-se
de elemento que interfere na eficcia do contrato, sem atingir-lhe a essncia. No fator
de existncia ou validade, de modo que sua nulidade, qualquer que seja a razo
determinante, no repercute na validez do negcio. Na classificao desenvolvida pelo
Prof. Antonio Junqueira de Azevedo, a retrovenda pode ser encarada como um elemento
acidental da compra e venda, inserida no plano de eficcia da conveno
2
.
O direito ocidental a admite amplamente, como se colhe dos Cdigos
Civis Francs (art. 1.659)
3
, Italiano (art. 1.500)
4
, Portugus (art. 927)
5
, Espanhol (art.
1.507)
6
e Argentino (art. 1.366)
7
.
O domnio gravado com a clusula de retrovenda compreende-se no
conceito de propriedade resolvel, entendida como tal aquela que se extingue com o
advento de determinado ato ou fato. No caso, o direito de propriedade se resolve para o

2
Negcio Jurdico (existncia, validade e eficcia). 4. ed. So Paulo: Saraiva, 2007. passim;
3
Art. 1.659. La facult de rachat ou de rmr est un pacte par lequel le vendeur se rserve de reprendre
la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parl
l'article 1673.
4
Art. 1.500. Il venditore pu riservarsi il diritto di riavere la propriet della cosa venduta mediante la
restituzione del prezzo...
5
Art. 927. Diz-se a retro a venda em que se reconhece ao vendedor a faculdade de resolver o contrato.
6
Art. 1.507. Tendr lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de
recuperar la cosa vendida, con obligacin de cumplir lo expresado en el artculo 1.518 y lo dems que se
hubiese pactado.
7
Art.1.366.- "Venta con pacto de retroventa", es la que se hace con la clusula de poder el vendedor
recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a ste el precio recibido, con exceso o
disminucin.

3
adquirente, que no contrato se sujeitou ao arbtrio do alienante. Como a simples
manifestao de vontade deste basta para o resgate da coisa, de concluir que o retrato
exemplo de um direito potestativo. uma condio simplesmente potestativa, que no
se enquadra, pois, na proibio do art. 122 do Cdigo
8
.
Indagao que comumente se faz refere-se s razes que levam
algum a adquirir um imvel ante a expectativa de ter de abrir mo da propriedade a
qualquer momento e contra sua vontade. certo que a clusula de retrato pe o
adquirente num estado de sujeio perante o vendedor, circunstncia que no apraz a
qualquer proprietrio. Alm disso, a retrovenda obsta ao adquirente exercer a
propriedade plena sobre a coisa, impedido de destru-la e alterar-lhe a substncia,
embora possa erigir-lhe acesses e benfeitorias, grav-la de nus reais e alien-la. Mas
sobre ele pesa a expectativa de ver o negcio desfeito no prazo avenado. Por que,
ento, celebraria uma tal conveno?
Salvo nos casos de simulao destinada a encobrir pacto usurrio,
muito freqente na retrovenda, no interessa ao direito atinar das razes que levam as
partes a pactuar a clusula de retrato. Do ponto de vista do vendedor, induvidoso que
ele nem sempre aliena o imvel espontaneamente, porm premido por contingncias,
como a necessidade de levantar dinheiro para pagar uma dvida. Logo, possvel queira
ele, mais tarde, recuperar a propriedade do bem, especialmente se este permaneceu por
muitas dcadas sob o domnio de sua estirpe. Visto o problema sob a angulao do
comprador, certo que uma tal aquisio s lhe interessar se o preo se mostrar
vantajoso. Assim, a convenincia das partes que determinar a ocorrncia da clusula.
De qualquer modo, cuidando-se de interesses particulares
disponveis, no pode a lei tolher a vontade dos contratantes, embora o Cdigo Civil, a
esse respeito, cerceie a autonomia da vontade para limitar o tempo do retrato, que no
poder ir alm de um trinio e de no ter previsto o pacto para as coisas mveis.

2. Eficcia Jurdica

Discute-se se o pacto de retrovenda gera direitos reais ou meramente
pessoais para o alienante. Segundo a quase unnime opinio de nossos doutrinadores, a
clusula em questo no produz efeitos jurdicos de contedo real, eis que se trataria de

8
AMARAL, Francisco. Direito Civil. Introduo. 6. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 470;
4
um direito potestativo de formao, no compreendido na secular classificao
dicotmica
9
.
Sem embargo e com a devida vnia, os poderes que emergem da
clusula de retrovenda afeioam-se perfeitamente aos direitos reais. Como se sabe, os
direitos reais surgem quando o poder sobre a coisa pode ser exercido contra a
generalidade das pessoas, o que se convencionou chamar eficcia erga omnes. Dito em
outras palavras, se os poderes que o direito engendra ao titular podem ser opostos no
apenas parte contratante, mas a qualquer pessoa que venha a possuir injustamente a
coisa, ento se tem um direito real
10
.
Veja-se, a ttulo de exemplo, o caso da locao de imveis. Firmado
o contrato, o locatrio adquire direitos meramente pessoais, oponveis apenas contra o
locador. Assim, se este aliena a coisa na vigncia do contrato, o locatrio obrigado a
deixar o imvel, pois sua posse no pode ser oposta ao adquirente. Contudo, se o
instrumento registrado e contm clusula de vigncia, eventual alienao da coisa no
curso do contrato no obrigar o locatrio a deixar o bem, pois essa posse, tendo
natureza real, pode ser oposta ao adquirente.
Da avulta a sequela como atributo essencial dos direitos reais. A
sequela o poder de o titular perseguir a coisa e retom-la das mos dos que
injustamente a estiverem possuindo.
Ora, o art. 507 do Cdigo Civil timbra a regra de que o direito de
retrato pode ser exercido contra o terceiro adquirente. Essa possibilidade constitui o
trao caracterstico dos direitos reais, o poder de perseguir a coisa e incorpor-la de
volta ao patrimnio. Se assim , se o direito do terceiro adquirente sucumbe diante do
poder do retratante, resta conclusivo que tal poder se insere no mbito dos direitos reais.
No impressiona, por outro lado, o fato de o direito de retrato achar-
se ausente do art. 1.225 do Cdigo, que apresenta o rol dos direitos reais no sistema
brasileiro. Quando a doutrina se refere taxatividade dos direitos reais, quer ela dizer
que somente o legislador poder criar direitos dessa natureza, e no que tais direitos
devam estar encerrados num nico dispositivo. Fora daquele artigo tambm existem
direitos reais. Prova disso o direito do credor fiduciante em relao coisa que, em
garantia, lhe alienou o devedor. Nenhum desses direitos vem previsto no art. 1.225, mas
mesmo assim so direitos reais.

9
MOREIRA ALVES, J.C. A Retrovenda. So Paulo: RT, 1987. p. 108;
10
VENOSA, Slvio S. Direito Civil. Contratos em Espcie. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2008. pp. 56-57;
5
De qualquer forma, ainda que no se queira considerar real o direito
de retrato, no h duvidar de que seus efeitos so os mesmos dos direitos reais em geral.

3. Valor do Retrato

A retrovenda, fora admiti-lo, constitui circunstncia desvantajosa
para o adquirente, que pode assistir, inerme, resoluo do domnio por simples
manifestao de vontade do alienante. Por isso, caso este exercite o direito, no dever
causar prejuzo algum ao adquirente, em favor de quem dever reembolsar todas as
despesas oriundas do negcio, o que inclui os gastos com a escriturao, os impostos de
transmisso e algumas benfeitorias, a teor do art. 505 do Cdigo. Naturalmente, dever
o retratante restituir ao comprador o preo que este lhe pagou.
Aqui se apresenta uma questo. Como o prazo para o exerccio do
retrato pode se estender por at trs anos, possvel que ocorra uma discrepncia entre o
preo da venda e o valor do imvel no momento do resgate. Assim, sofrendo a coisa
valorizao ou depreciao e obrigando-se o alienante a pagar o preo pelo qual vendeu,
sofrer ele um enriquecimento no primeiro caso, enquanto suportar um prejuzo no
segundo. Do ponto de vista do adquirente invertem-se as solues.
Ento, qual preo dever prevalecer, o da venda ou o do valor da
coisa no momento do retrato? Deve-se optar pela primeira alternativa, segundo a
incisiva dico do art. 505, que emprega a rubrica preo recebido. Em nenhum
momento, nos dispositivos que tratam do instituto, o legislador se referiu ao valor do
bem. E fosse inteno sua estabelecer tal critrio, teria agido como no pargrafo do art.
450, que, ao tratar da indenizao por evico, registra que o preo ser o valor da coisa
na poca em que esta for restituda ao evictor.
de salientar, ademais, que, ao contrrio do que se d na evico ou
no vcio redibitrio, no se cogita em culpa ou m-f do retratante, particularidade que
afasta a idia das perdas e danos. Sujeitando-se ao retrato, o adquirente o fez livre e
conscientemente, ciente de que receberia a soma que efetivamente desembolsou, razo
no havendo, portanto, para falar em perda ou dano. Evidentemente, dever o preo ser
atualizado pelos ndices da correo monetria, que apenas preservam o valor do capital
6
no tempo
11
. Observe-se, nesse passo, que eventual clusula fixando o resgate em valor
superior ou inferior ao preo da venda deve reputar-se no escrita
12
. Nesse ponto, o
direito civil europeu incisivo, proibindo expressamente, e fulminando de nulidade,
clusula que obriga o vendedor a exercer o retrato por preo maior que o recebido.
Assim os Cdigos Civis Italiano (art.1.500, segunda parte) e Portugus (art. 928).
de bom alvitre, portanto, que o agente notarial, conforme exortao
prevista no art. 30, II, da Lei 8.935/94, informe aos contratantes acerca de tais
particularidades, evitando, com isso, conflitos no momento do retrato.

4. Instrumentalizao do Retrato

Questo que provoca interesse repousa na forma como a retrovenda
deve ser operacionalizada em nvel notarial e registral. A clusula respectiva s se
aplica aos negcios imobilirios, motivo por que s poder ser estabelecida por escritura
pblica ou particular, segundo dispe o art. 108 do Cdigo. E, como se sabe, o sistema
registral brasileiro segue o modelo alemo de transmisso do domnio imobilirio,
donde decorre que somente o registro da escritura apto a gerar a transmisso do
domnio (CC., art. 1.245).
Da afirmar-se que a clusula de retrovenda s ter validade se
prevista em escritura pblica ou particular registrada (Lei 6.015/73, art. 167, I, 29).
Quanto a isso nada se discute. Indaga-se, porm, sobre como dever agir o delegatrio
caso as partes a ele se apresentem para o exerccio da clusula de retrato. Lavrar ele
nova escritura de venda e compra; proceder como se o caso fosse de distrato ou
formular simples escritura declaratria da vontade das partes? Quanto ao oficial do
registro imobilirio, far ele novo registro, cancelar o primeiro ou promover
averbao?
Segundo o que acima ficou dito, o exerccio do retrato no constitui
novo negcio jurdico. Cuida-se apenas do implemento de uma condio resolutiva,
que, por vontade de uma das partes, altera a eficcia de um negcio preexistente. No se
trata, portanto, de novo contrato de compra e venda, seno a resoluo do direito de

11
Entendendo incabvel a correo monetria na retrovenda, veja-se Paulo Luiz Netto Lbo, em seus
Comentrios ao Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2003. V. 6. p. 143. Coord. Antonio Junqueira de
Azevedo;
12
CHAVES, Antonio. Verbete Retrovenda, in Enciclopdia Saraiva do Direito. Coord. Rubens
Limongi Frana. So Paulo: Saraiva, 1977;
7
propriedade do comprador. O exerccio do retrato, bem ver, apaga a eficcia regular
do contrato, de modo que as coisas retornam a sua condio anterior.
Descarta-se, assim, a necessidade de nova escritura de venda e
compra. O adquirente no estar revendendo; estar deixando de ser proprietrio. O
alienante no estar recomprando; estar voltando a ser dono. No caso, tambm, de
distrato, pois tal figura pressupe manifestao bilateral de vontade. Para que ocorra o
distrato necessria a conjuno de vontade dos contratantes e, como se l do art. 506
do Cdigo, o retrato pode ser exercido mesmo contra a vontade do adquirente, tratando-
se, como se trata, de um direito potestativo.
A retrovenda exige manifestao escrita da vontade de retratar.
Segundo essa linha de raciocnio, quando o contrato for daqueles que admitem
instrumento particular, podero as partes elaborar documento declarando o exerccio do
retrato e encaminh-lo ao ofcio imobilirio. Mas, se o instrumento exigir forma
pblica, ento as partes devero se dirigir ao tabelio e, expondo sua vontade, solicitar a
lavratura de nova escritura, onde se declarar simplesmente o exerccio do retrato. O
fundamento para tal reside nos arts. 6., I e 7., I, da Lei 8.935/94.
E no s. Lavrada a escritura, dever ser promovida a averbao do
exerccio de retrato junto ao ofcio imobilirio. Embora tal ato no se encontre previsto
no art. 167, II, da Lei de Registros Pblicos, que arrola as hipteses de averbao,
entende-se que tal dispositivo representa rol exemplificativo, sendo possvel a
averbao sempre que se verificar uma alterao de quaisquer dos elementos que
compem o registro, inclusive a titularidade proprietria.
Finalmente, caso seja necessria a interveno judicial para assegurar
ao adquirente o resgate, no ser necessrio qualquer ato do delegatrio, vez que a
sentena servir de ttulo para a averbao imobiliria.

5. Incidncia de Imposto de Transmisso

Como cedio, a compra e venda imobiliria obriga os contratantes
ao pagamento do imposto de transmisso, nos moldes do art. 490 do Cdigo Civil e
segundo dispem as leis municipais. Dvida surge quanto obrigatoriedade do
pagamento de novo imposto caso o alienante exera o retrato. Afinal, se a causa
geradora do ITBI a transmisso da propriedade, parece plausvel que, ao exercer o
8
retrato, o adquirente tenha de suportar novo imposto, pois nova transmisso de domnio
haver.
As coisas, porm, no se passam assim. Ocorre que a retrovenda no
constitui um novo negcio jurdico; o mesmo negcio projetando efeitos no futuro.
No se faz um novo contrato de venda e compra; apenas se torna eficaz uma condio
estabelecida no primitivo negcio. O adquirente no retransmite a propriedade, pois,
operando-se a retrovenda, como se jamais a houvesse adquirido. Por isso o legislador
teve o cuidado de positivar que o vendedor poder recobrar a coisa, e no recompr-
la.
Novo imposto seria devido se o alienante depois comprasse de volta
a coisa, sem a previso da retrovenda. Mas, no caso, o exerccio do retrato , como se
disse, apenas o implemento da condio resolutiva prevista no contrato. Nesse ponto,
unnime a doutrina ao considerar indevido novo ITBI quando do retrato
13
.
Vale isso a dizer que o exerccio do direito em questo no constitui
um fato gerador de ITBI. No h, da parte do adquirente, transmisso ou retransmisso,
mesmo porque dele no vem a iniciativa de retratar.
Interessante notar que o tributo em apreo de competncia dos
municpios e alguns destes, inclusive, so expressos quantos iseno do ITBI em caso
de retrovenda. Assim, por exemplo, os Municpios de So Paulo (Lei 11.154/91), Santos
(Lei 634/89), Belo Horizonte (Lei 5.492/88), Caxias do Sul (Lei Complementar 12/94),
Florianpolis (LC 007/97) e Piracicaba (Lei 3.264/90). A legislao do Municpio do
Rio de Janeiro nada dispe a respeito, mas curioso notar que o art. 250, pargrafo
nico, de sua Lei Orgnica, publicada em 05.04.90, desobriga ao pagamento do ITBI na
hiptese de retorno do imvel desapropriado ao antigo proprietrio, quando no
atendida a finalidade da desapropriao.
Caminho contrrio seguiu o Cdigo Tributrio do Municpio de
Niteri, recentemente publicado (Lei 2.597/08, art. 40, II), que exige o recolhimento do
imposto de transmisso na hiptese de retrato. Idem quanto aos Municpios de
Petrpolis (Lei 4.622/89, art. 3., I) e Angra dos Reis (Lei 450/89, art. 2, 1., IV).
Tais dispositivos devem ter sua legalidade questionada, forte no art.
156, II, do Texto Constitucional, na medida em que consideram o exerccio do direito
de retrato um fato gerador.

13
Veja-se, por todos, AGOSTINHO ALVIM. Da Compra e Venda e da Troca. Rio de Janeiro: Forense,
1961. p. 133;
9

6. Concluses

a) a retrovenda constitui exemplo de uma condio resolutiva
simplesmente potestativa e o domnio que ela engendra uma propriedade resolvel;
b) o valor a ser restitudo ao adquirente, na hiptese de o alienante
vir a exercer o retrato, o importe que este recebeu daquele, monetariamente corrigido,
isento de juros e acrescido do importe das benfeitorias a que alude o art. 505 do Cdigo
Civil;
c) a clusula de retrovenda gera para o alienante direito real sobre o
bem, que pode ser reavido a quem injustamente o estiver possuindo;
d) o exerccio do retrato deve ser instrumentalizado por escritura
particular ou pblica, segundo a previso do art. 108 do CC. No segundo caso, lavrar o
delegatrio, a pedido das partes, escritura declarando o exerccio do direito pelo
retratante;
e) tanto o instrumento particular quanto a escritura pblica, assim
como a sentena, conforme o caso, devero ser levados ao ofcio imobilirio para a
competente averbao do exerccio do retrato e resoluo da propriedade;
f) no devido o imposto sobre a transmisso de bens imveis
quando do exerccio do direito de retrato. Normativa municipal em contrrio no se
harmoniza com o Texto de 1988.

Referncias

ALVIM, Agostinho. Da Compra e Venda e da Troca. Rio de Janeiro: Forense, 1961;
AMARAL, Francisco. Direito Civil. Introduo. 6. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006;
AZEVEDO, Antonio J. Negcio Jurdico (existncia, validade e eficcia). 4. ed. So
Paulo: Saraiva, 2007;
CHAVES, Antonio. Verbete Retrovenda, in Enciclopdia Saraiva do Direito. Coord.
Rubens Limongi Frana. So Paulo: Saraiva, 1977;
LBO, Paulo L. N. Comentrios ao Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2003. V. 6.
Coord. Antonio Junqueira de Azevedo;
10
MOREIRA ALVES, J.C. A Retrovenda. So Paulo: RT, 1987.
VENOSA, Slvio S. Direito Civil. Contratos em Espcie. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2008.