COMIT DE PRONUNCIAMENTOS CONTBEIS ORIENTAO OCPC 01 (R1) Entidades de Incorporao Imobiliria

ndice Objetivo e alcance

Item 1 2-9

Formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria Despesa com comisso de venda

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Despesa com propaganda, marketing, promoo e outras atividades 12 13 correlatas Gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do 14 19 apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do apartamento-modelo do empreendimento imobilirio Permuta fsica Proviso para garantia Registro de operao de cesso de recebvel imobilirio Ajuste a valor presente 20 23 24 26 27 32 33 34

Classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria e dos 35 juros das contas a receber de unidades concludas e entregues Disposies transitrias 36

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Objetivo e alcance
1. O Comit de Pronunciamentos Contbeis edita a presente Orientao com a finalidade de esclarecer assuntos que tm gerado dvidas quanto s prticas contbeis adotadas pelas entidades de incorporao imobiliria, notadamente os seguintes: (a) formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria; (b) despesas com comisses de vendas; (c) despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades correlatas; (d) gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do apartamento-modelo do empreendimento imobilirio; (e) permutas fsicas; (f) proviso para garantia; (g) registro das operaes de cesso de recebveis imobilirios; (h) ajuste a valor presente; (i) classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria e dos juros das contas a receber de unidades concludas e entregues.

Formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria

2. O custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria compreende todos os gastos incorridos para a sua obteno, independentemente de pagamento, e abrange: (a) preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio e regularizao; (b) custo dos projetos; (c) custos diretamente relacionados construo, inclusive aqueles de preparao do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas reas comuns; (d) impostos, taxas e contribuies no recuperveis que envolvem o
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empreendimento imobilirio, incorridos durante a fase de construo; (e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento empreendimento imobilirio (vide mais detalhes nos itens 6 a 9). do

3. Considera-se custo do imvel aquele efetivamente aplicado na construo. Adiantamentos para aquisio de bens e servios devem ser controlados, separadamente, em rubrica especfica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imveis a comercializar) e considerados como custo incorrido medida que os bens e/ou servios a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construo. 4. Adicionalmente, conforme detalhado no item proviso para garantia (itens 24 ao 26), o custo do imvel vendido deve compreender o valor estimado das garantias referentes ao perodo posterior sua concluso e entrega (por exemplo: entrega das chaves ou outro evento de transferncia da posse do imvel). 5. Os gastos contratuais sem probabilidade de recuperao so reconhecidos imediatamente no resultado como custo incorrido do empreendimento. Por exemplo: se parte da obra for refeita por apresentar defeito, e o gasto correspondente no for recupervel por meio de seguro prprio ou de terceiro responsvel, deve ser registrado como custo imediatamente. O reconhecimento da perda independe do estgio de execuo do empreendimento ou do montante dos lucros estimados em outros empreendimentos e no dever impactar o clculo da evoluo da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporao imobiliria. 6. Os encargos financeiros incorridos com emprstimos e financiamentos obtidos de terceiros, por entidade controladora ou por suas investidas, e diretamente associados aos financiamentos da construo e para a aquisio de terrenos de empreendimentos imobilirios do grupo devem ser registrados em rubrica especfica representativa de estoques de imveis a comercializar nas demonstraes contbeis consolidadas. Por sua vez, os encargos financeiros incorridos com emprstimos e financiamentos, inclusive para aquisio de terrenos, obtidos de terceiros por entidade controladora, e aplicados, exclusivamente, em seus respectivos empreendimentos imobilirios devem ser registrados em rubrica especfica representativa de estoques de imveis a comercializar nas demonstraes contbeis desta entidade. Nas demonstraes contbeis consolidadas, os encargos decorrentes de emprstimos e financiamentos obtidos de terceiros por entidade controladora cujos recursos tenham sido repassados e aplicados em empreendimentos imobilirios de suas controladas e coligadas devem ser apropriados, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria da controlada ou coligada. Os encargos no apropriados ao resultado das controladas e coligadas devem ser apresentados nas demonstraes contbeis da controladora, em conta de investimentos no ativo no circulante.
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7. Consideram-se encargos financeiros diretamente associados ao financiamento da construo aqueles encargos vinculados desde o incio do projeto, devidamente aprovado pela administrao da entidade de incorporao imobiliria, desde que existam evidncias suficientes de que tais financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais, foram usados na construo dos imveis. 8. O montante dos encargos financeiros registrados nos estoques de imveis a comercializar durante um perodo no deve exceder o montante dos encargos financeiros incorridos durante aquele perodo, atendendo-se aos seguintes critrios: (a) Os encargos financeiros elegveis para serem registrados devem ser determinados com base na aplicao de uma taxa de capitalizao aos custos efetivamente incorridos com o imvel. Essa determinao deve levar em considerao a taxa efetivamente contratada, no caso dos emprstimos diretamente vinculados, ou a taxa mdia ponderada dos encargos financeiros aplicveis aos financiamentos. (b) Os encargos financeiros so registrados nos estoques de imveis a comercializar, quando, provavelmente, resultarem em benefcios econmicos futuros e puderem ser de forma razovel estimados, e sero recuperveis por meio do preo de venda do correspondente imvel. (c) Deve ser capitalizada como parte do custo do imvel em construo a parcela de variao cambial considerada ajuste ao custo financeiro, como no caso de financiamentos em moeda estrangeira com juros. A capitalizao dos encargos financeiros (juros mais variao cambial) limitada ao valor do encargo de emprstimos locais, para prazo e condies similares. (d) A data para incio da capitalizao dos encargos financeiros nos estoques de imveis a comercializar deve ser aquela na qual forem atingidas todas as seguintes condies: (i) que os custos com a aquisio dos terrenos ou a construo dos imveis estejam sendo incorridos; (ii) que os custos com emprstimos estejam sendo incorridos; e (iii) que as atividades necessrias para preparar o imvel para comercializao estejam em progresso. (e) Os encargos financeiros devem ser registrados nos estoques de imveis a comercializar at o momento em que a construo fsica estiver concluda. (f) Os valores dos encargos financeiros capitalizados nos estoques de imveis a
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comercializar no devem impactar o clculo da evoluo da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporao imobiliria. (g) Os encargos financeiros capitalizados como parte do custo dos estoques de imveis a comercializar so apropriados ao resultado, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria. (g) Os encargos financeiros elegveis para serem capitalizados e mantidos nos estoques de imveis a comercializar devem ser calculados proporcionalmente s unidades imobilirias no comercializadas, sendo que os encargos financeiros calculados proporcionalmente s unidades imobilirias j comercializadas devem ser integralmente apropriados ao resultado, como custo das unidades imobilirias vendidas. (NR) (Nova Redao dada pela
Reviso CPC n. 1, de 8/01/2010)

9. As demonstraes contbeis devem divulgar a poltica contbil adotada para encargos financeiros de emprstimos.

Despesa com comisso de venda

10. As despesas com comisses de vendas incorridas pela entidade de incorporao imobiliria devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria. 11. Na elaborao de cada balano patrimonial, mesmo que intermedirio, a entidade de incorporao imobiliria deve analisar as comisses a apropriar e reconhec-las imediatamente como despesa, no caso de cancelamento de vendas ou quando for provvel que no haver pagamento dos valores contratados.

Despesa com propaganda, marketing, promoo e outras atividades correlatas

12. As despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades correlatas, mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobilirio especfico, no fazem parte do custo de construo do imvel. 13. Essas despesas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica especfica relacionada a despesas com vendas (no afetando, dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporao imobiliria), quando efetivamente incorridas, respeitandose o regime de competncia contbil dos exerccios, de acordo com seu respectivo perodo de veiculao, no podendo ser diferidas para futuro reconhecimento at a
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entrega das unidades imobilirias.

Gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do apartamentomodelo do empreendimento imobilirio
14. Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construo de estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao dos estandes de vendas e do apartamento-modelo de cada empreendimento, possuem natureza de carter prioritariamente tangvel e, dessa forma, devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida til estimada desses itens. 15. Vida til o perodo durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporao imobiliria. 16. Quando a vida til estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas. 17. A despesa de depreciao desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto. Esse reconhecimento no deve causar impacto na determinao do percentual de evoluo financeira dos empreendimentos imobilirios. 18. Eventuais parcelas recuperadas com a venda das moblias ou das partes do estande de vendas devem ser registradas como redutoras do custo desses itens. 19. A entidade de incorporao imobiliria deve avaliar, no mnimo, no fim de cada exerccio social, se h alguma indicao de que um ativo possa ter sofrido desvalorizao. Se houver alguma indicao, a entidade deve estimar o valor recupervel do ativo. Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes de vendas no momento em que parte substancial das unidades estiverem vendidas ou por ocasio do trmino de seu uso.

Permuta fsica
20. Quando unidades imobilirias de mesma natureza e valor so permutados entre si (apartamentos por apartamentos, terrenos por terrenos, etc.), essa troca no considerada uma transao que gera ganho ou perda. 21. Quando h a permuta de unidades imobilirias que no tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos construdos ou a construir por terrenos),
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esta considerada uma transao com substncia comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo. Entende-se como valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transao em que no existe relacionamento entre elas. Neste tipo de operao, a receita determinada pelo valor de venda dos imveis ou terrenos recebidos. Excepcionalmente, quando esse valor no puder ser mensurado com segurana, a receita deve ser determinada com base no valor de venda das unidades imobilirias entregues. 22. No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de apartamento a ser construdo, o valor do terreno adquirido pela entidade de incorporao imobiliria, apurado conforme critrios descritos no item 21, deve ser contabilizado por seu valor justo, como um componente do estoque de terrenos de imveis a comercializar, em contrapartida a adiantamento de clientes no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou do contrato relacionado referida transao. 23. Prevalecem para as transaes descritas no item 22 os mesmos critrios de apropriao aplicados para o resultado de incorporao imobiliria em seu todo.

Proviso para garantia

24. O custo do imvel vendido deve compreender os gastos com as garantias existentes relativas ao perodo posterior entrega das chaves das unidades imobilirias, a ser estimada com base em dados tcnicos disponveis de cada imvel e no histrico de gastos incorridos pela entidade de incorporao imobiliria. 25. A contrapartida do valor apurado, conforme item 24, deve ser contabilizada a ttulo de proviso para garantias no passivo circulante ou no circulante, conforme aplicvel, considerando-se apenas as unidades imobilirias vendidas e o percentual de evoluo dos empreendimentos imobilirios, bem como deve ser, eventualmente, revertida apenas em sua extino por completo, no momento em que se prescrevem as clusulas contratuais ou legais que geraram tal obrigao e/ou compromisso. O efeito da proviso para garantias no deve impactar o clculo da evoluo da obra para fins de apropriao da receita. 26. Na existncia de seguros contratados e/ou terceiros envolvidos com a responsabilidade pelos custos relacionados a garantias (por exemplo, empreiteiras contratadas para a construo do empreendimento, empresas responsveis pela produo e instalao de bens como elevadores, etc.), o registro de proviso deve estar fundamentado por avaliao da probabilidade de uma sada de recursos.

Registro de operao de cesso de recebvel imobilirio

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27. As operaes de cesso de recebveis imobilirios devem ser contabilizadas e divulgadas de acordo com sua essncia e realidade econmica. Dessa forma, desde a deciso sobre a baixa das contas a receber, ou ao preparar as divulgaes necessrias, a entidade de incorporao imobiliria deve tambm considerar: (a) se o controle financeiro de administrao e gesto sobre os recebveis cedidos remanesce com a entidade como evidncias desse controle podem ser citados, entre outros, a custdia fsica do ttulo, as gestes de cobrana com autonomia para estabelecer prazos ou condies de pagamento e o recebimento/trnsito dos recursos desses recebveis na conta corrente ou na conta de cobrana da entidade; (b) se a entidade retm, de forma substancial, os direitos em relao aos recebveis cedidos (juros, mora e/ou multas, parcela do prprio fluxo de caixa); (c) se a entidade retm, de forma substancial, os riscos e as responsabilidades sobre os crditos cedidos por exemplo, obrigao contratual de recompra de crditos vencidos e no pagos ou, at mesmo, recompra espontnea de crditos com freqncia que caracterize habitualidade; (d) se a entidade cria obrigao contratual ou no formalizada, fornecendo garantias aos investidores em relao aos recebimentos e/ou rendimentos esperados, mesmo que informalmente. O atendimento a uma dessas condies anteriores implica a manuteno dos crditos como ativos e acarreta reconhecimento, como passivo, dos valores recebidos pela cesso dos crditos. 28. Quanto responsabilidade em relao s perdas, necessrio analisar a circunstncia para no se chegar a uma concluso equivocada. Por exemplo, nos casos em que a entidade de incorporao imobiliria se responsabiliza apenas por um pequeno percentual (como exemplo, 5%) da carteira, esse percentual pode ser considerado irrelevante diante do conjunto dos recebveis. Todavia, se os crditos envolvidos so de forma exclusiva de clientes selecionados (consagradamente adimplentes) e a perda histrica da carteira da entidade de incorporao imobiliria, em seu todo, for menor (por exemplo, 3% de suas vendas), fica evidente que o risco de crdito, o qual o mais substancial em geral, no transferido para os investidores. Outras formas de a entidade de incorporao imobiliria assumir os riscos podem ser observadas por meio de mecanismos, como, por exemplo, multas em valor que possam representar a perda provvel da carteira; possibilidade de substituio de determinados recebveis em decorrncia de negociaes com clientes; eventuais prorrogaes de vencimentos de ttulos, entre outros.
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29. Em qualquer circunstncia, o procedimento adotado pela entidade de incorporao Imobiliria precisa ser objeto de divulgao em nota explicativa, que descrever as evidncias nas quais a administrao da entidade se baseou para fundamentar a deciso de manter o registro dos recebveis ou no. 30. Ao manter o registro dos recebveis em suas demonstraes contbeis, espera-se que o valor recebido pela entidade de incorporao imobiliria, em decorrncia da operao de cesso de recebveis, seja classificado de forma uniforme entre as empresas, luz da essncia da operao. Desse modo, quando a anlise da operao indicar que os recursos recebidos apresentam caracterstica de financiamento, devem ser classificados como uma obrigao no passivo circulante e/ou no circulante, conforme o caso. 31. Se a entidade de incorporao imobiliria tiver cedido um fluxo de caixa futuro, decorrente de contratos mantidos com clientes para a entrega futura de produtos, o valor recebido deve ser registrado em conta de passivo que demonstre a obrigao financeira correspondente. Nesse caso, os custos financeiros da operao devem ser apropriados pro rata tempore para a adequada rubrica de estoques de imveis a comercializar (avaliando-se os critrios dispostos no item 8(a)) ou de despesa financeira, conforme a destinao dos recursos obtidos com a operao. 32. As operaes de cesso de recebveis imobilirios, representadas pelo valor bruto dos crditos cedidos, devem ser classificadas no passivo at o momento da concluso e entrega (por exemplo, entrega das chaves) das unidades imobilirias e, depois da sua entrega, uma avaliao dever ser efetuada com base nos critrios dispostos no item 27.

Ajuste a valor presente

33. Os procedimentos de carter geral a serem observados referentes adoo da prtica de apurao e reconhecimento do ajuste a valor presente esto dispostos no Pronunciamento Tcnico CPC 12 Ajuste a Valor Presente, o qual dispe, em seu item 7, que ativos e passivos que apresentarem uma ou mais das caractersticas abaixo devem estar sujeitos aos procedimentos de mensurao de ajuste a valor presente: (a) transao que d origem a um ativo, a um passivo, a uma receita ou a uma despesa (conforme definidos no Pronunciamento Conceitual Bsico Estrutura Conceitual para a Elaborao e Apresentao das Demonstraes Contbeis deste CPC) ou outra mutao do patrimnio lquido cuja contrapartida um ativo ou um passivo com liquidao financeira (recebimento ou pagamento) em data diferente da data do reconhecimento desses elementos; (b) reconhecimento peridico de mudanas de valor, utilidade ou substncia de
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ativos ou passivos similares emprega mtodo de alocao de descontos; (c) conjunto particular de fluxos de caixa estimados claramente associado a um ativo ou a um passivo. 34. Considerando as disposies apresentadas no item anterior, entende-se que: (a) Para as vendas a prazo de unidades concludas, deve ser avaliado se a taxa de juros prevista para o fluxo futuro de recebimentos (contas a receber na data da transao) compatvel com a taxa de juros usual de uma negociao similar na data da venda (exemplo: entrega das chaves). As contas a receber devem ser descontadas a valor presente, caso a taxa de juros prevista para o fluxo futuro de recebimentos seja diferente da taxa usual de mercado em operaes similares na data da venda, de tal forma que as contas a receber nessa data estejam mensuradas pelo seu valor justo, ou seja, lquido de qualquer diferencial entre a taxa de juros prevista para o fluxo futuro de recebimentos (mesmo que no explicita) e a taxa de juros usual de mercado em operaes similares. (b) Para as vendas a prazo de unidades no concludas, as contas a receber calculadas de acordo com o percentual de evoluo financeira da obra durante todo o perodo de construo devem ser mensuradas ao seu valor presente, considerando o (a) prazo e o (b) diferencial entre a taxa de juros de mercado e a taxa de juros implcita nos contratos de compra e venda de unidades imobilirias na data de sua assinatura. O montante do ajuste a valor presente deve ser a diferena entre os preos praticados vista e a prazo para uma mesma unidade imobiliria. (c) Considerando o disposto nos subitens (a) e (b) acima, os efeitos decorrentes da apurao do ajuste a valor presente devem ser apropriados pelo prazo de fluncia dos juros ao longo do tempo. Considerando que entidades de incorporao imobiliria, por vezes, financiam seus clientes como parte de sua atividade operacional, essas entidades de incorporao imobiliria, ao definirem se a contrapartida da reverso do ajuste a valor presente deve ser classificada no grupo de receitas financeiras, que a prtica mais usual para as entidades de maneira geral, ou no grupo de receita bruta operacional, caso se enquadrem na previso contida no item 23 do Pronunciamento Tcnico CPC 12 Ajuste a Valor Presente, devem avaliar a substncia e a realidade econmica para fundamentar o procedimento adotado em consonncia com o referido Pronunciamento Tcnico CPC 12 cujo item 23 est reproduzido a seguir: 23. As reverses dos ajustes a valor presente dos ativos e passivos
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monetrios qualificveis devem ser apropriadas como receitas ou despesas financeiras, a no ser que a entidade possa devidamente fundamentar que o financiamento feito a seus clientes faa parte de suas atividades operacionais, quando ento as reverses sero apropriadas como receita operacional. Esse o caso, por exemplo, quando a entidade opera em dois segmentos distintos: (i) venda de produtos e servios e (ii) financiamento das vendas a prazo, e desde que sejam relevantes esse ajuste e os efeitos de sua evidenciao. Tal classificao deve ser consistente com o objeto social definido nos estatutos sociais (ou contrato social) da entidade de incorporao imobiliria e deve ser claramente divulgada em notas explicativas s demonstraes contbeis da entidade. (d) De forma consistente com o item 9 do Pronunciamento Tcnico CPC 12 Ajuste a Valor Presente, nem todo ativo ou passivo no-monetrio est sujeito ao registro do efeito do ajuste a valor presente. Nesse contexto, os adiantamentos de clientes das entidades de incorporao imobiliria (total de recursos recebidos antecipadamente) representam um passivo no monetrio ao qual no se aplica o ajuste a valor presente. (e) Nas vendas de unidades imobilirias em fase de construo, a receita deve ser reconhecida pela produo, como se aplica nos contratos de longo prazo para o fornecimento de bens ou servios, devendo ser encontrada a proporo (relao percentual) dos custos incorridos at o momento da apurao, em relao ao custo total previsto at a concluso da obra, e essa proporo deve ser aplicada ao preo de venda, em conformidade com o contrato (mtodo conhecido como "percentual de evoluo financeira da obra"), sendo o resultado apropriado como receita de venda de unidades imobilirias em fase de construo. Nesse contexto, da mesma forma que a receita de incorporao imobiliria a ser reconhecida deve considerar como base o valor da venda de um contrato vista, o custo orado a incorrer, base para o clculo do percentual de evoluo financeira da obra, deve considerar os preos praticados para compras vista, ou seja, quando aplicvel, descontado ao seu valor presente.

Classificao na demonstrao do resultado da atualizao monetria e dos juros das contas a receber de unidades concludas e entregues
35. A atualizao monetria e os juros sobre os saldos em aberto a receber de clientes sobre unidades concludas e entregues devem ser classificados de forma consistente com o subitem (c) do item anterior.

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Disposies Transitrias
36. Em virtude dos eventuais efeitos decorrentes da adoo dos critrios previstos nesta Orientao, a entidade de incorporao imobiliria deve adot-los de forma retrospectiva, conforme o Pronunciamento Tcnico CPC 13 Adoo Inicial da Lei n. 11.638/07 e da Medida Provisria n. 449/08.

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