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PRESENTAZIONE

aiutomutuo.finanza.com /2012/06/07/presentazione/
freeybor@finanz aonline

Lemoz ione di questa nostra prima volta ci ha spinto a rimandare la trattaz ione di un argomento concreto optando invece per una breve e spassionata presentaz ione del nostro blog ai nostri futuri lettori. Lidea viene da lontano, le intenz ioni vengono coltivate da tempo, le ragioni sono elementari ed intuibili.. con questo blog vogliamo semplicemente mettere a disposiz ione un supporto efficace a mutuati e potenz iali mutuati che cercano delle risposte concrete ai propri dubbi su un argomento divenuto sempre pi complesso e difficile oggigiorno. Certo sarebbe stato pi facile parlare di mutui e battez z are un blog quando tutto andava bene come fino a qualche anno fa.. allepoca si aveva limbaraz z o della scelta sui diversi ed innumerevoli prodotti che erano erogati e senz a troppe complicaz ioni. Utenti come noi che frequentano e consigliano ormai da tempo nei vari forum hanno ricordo di quel non lontano periodo, come in quella fatidica penultima scena cult di Blade Runner dove il replicante Roy affida a Rick le sue memorie di battaglia, i suoi ricordi di esperienz e vissute: Io ne ho viste cose che voi umani.., vi ricordate?.. ebbene tutti noi ci ricordiamo di aver visto stipulare mutui fissi trentennali a tassi eccez ionali.. concedere spread ormai irripetibili.. surrogare e rinegoz iare.. ora tempo di lottare duramente per ottenere molto meno e molto peggio; gi moltoottenere! Il mondo dei mutui oggi non pi quello stesso film, quella indimenticabile colonna sonora, quella musica finita.. se ne suona tuttaltra purtroppo. Il periodo ed il contesto in cui ci si muove alla ricerca di un mutuo quello che e lo conosciamo tutti: la ricerca di un ago in un pagliaio, un combattimento ad armi impari, la ricerca del minimo danno collaterale. E adesso quindi che secondo noi c veramente bisogno di mettere su una struttura informativa di un blog come questo che lavori per un supporto strategico ormai necessario ed indispensabile al mutuato medio di oggigiorno; ora sicuramente cento volte pi difficile ma proprio adesso che secondo noi un blog come questo diviene sicuramente pi necessario. Elargiremo noz ioni basiche e meno basiche dettate dallesperienz a maturata sul campo di coloro come noi che provengono dai vari forum sparsi qu e la nel web, che ne hanno viste di tutti i colori, che hanno prima imparato e poi consigliato e che vogliono ancora suggerire strategie del come ottenere il massimo risparmio o il minimo danno nel contrarre un mutuo con una banca, quale sia il miglior vestito- mutuo da indossare, come confrontare al meglio i vari prodotti tra di loro, cosa chiedere e cosa farsi chiarire in banca, cosa bisogna sapere del proprio piano di ammortamento, cosa non dare per scontato, come leggere un foglio informativo o un contratto di mutuo, come giudicare una poliz z a bancaria, cosa aspettarsi al rogito, ecc..insomma, come non farsi tosare o spiumare troppo e pi del dovuto. Siamo qu ad istruirvi ed allenarvi per il massimo del rendimento in vista di una competiz ione importante che iniz ia oggi e finisce al termine del piano di ammortamento che durer per tanti e tanti anni della vostra vita; una gara di fondo dove anche una buona partenz a concepita e studiata a tavolino importante almeno quanto la gara stessa. Nel rispetto del fino a dove potremmo arrivare, vi consegneremo noz ioni pratiche e meno pratiche che proveranno a fare di voi un mutuato coscienz ioso e consapevole e che non cade facilmente in imboscate nella fitta vegetaz ione della jungla dei mutui. Ad affiancarci ogni tanto in qualche articolo ci saranno altri utenti di forum che ciclicamente inviteremo a scrivere le

loro personali testimonianz e in questo blog su argomenti specifici da loro affrontati, sviscerati e spesso sofferti sulla loro stessa pelle. Lo stesso modo di scriverci, di interagire e di trattare gli argomenti che si sussegueranno nel tempo, vedrete.. sar estremamente familiare, pratico, essenz iale, perch semplicemente sappiamo per esperienz a che cos che bisogna parlarci per capirci. Le terminologie tecniche, le formule, non mancheranno a corollare una piena coscienz a dellimpervio terreno in cui vi siete volenti o nolenti incamminati; il vostro z aino noz ionistico non vi mancher ma soprattutto la coscienz a pratica che acquisirete che vi guider in sicurez z a e scioltez z a a destinaz ione. Buona lettura..

Massimo e Roberto tanduri & freeybor VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) PRESENTAZIONE, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Cos un mutuo
aiutomutuo.finanza.com /2012/06/11/cose-un-mutuo/
freeybor@finanz aonline Tutti sappiamo cos un mutuo, ma siamo veramente sicuri di conoscere quali sono le caratteristiche generali del mutuo che accenderemo? Spesso gli utenti dei vari forum si trovano davanti al dilemma del comprendere la differenz a e luso dei due vocaboli ipotecario e fondiario perci oggi non ci addentreremo nei meandri delle varie tipologie di mutui ossia variabile, fisso, misto, ecc.. ma cercheremo di capire le differenz e tra le varie categorie di mutui. Partiamo dalla definiz ione data dallart. 1813 del codice civile: ..il mutuo il contratto col quale una parte (mutuante) consegna allaltra (mutuatario) una determinata quantit di danaro o di altre cose fungibili, e laltra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualit. Mutuo quindi il termine giuridico per definire qualsiasi tipo di prestito, di qualsiasi entit esso sia. Possiamo suddividere i mutui in tre grandi categorie, chirografari, ipotecari e fondiari. I mut ui chirograf ari sono dei finanz iamenti di modesta entit solitamente non superiori ai 30.000 euro e di durata non superiore ai 5- 6 anni. La loro particolarit che questi mutui non sono garantiti da una ipoteca ma dal semplice impegno del debitore alla sottoscriz ione di un contratto. Possono essere erogati per soddisfare esigenz e individuali nella formula pi conosciuta di prestiti personali, per acquistare beni funz ionali ad unimpresa, per ristrutturaz ioni di parti comuni condominiali, ecc..

I mut ui ipot ecari sono mutui garantiti dalla costituz ione di unipoteca su uno o pi beni del debitore o di un terz o, normalmente vengono concessi per motivi diversi dallacquisto della prima casa, ad esempio per liquidit o per acquistare immobili ad uso diverso ai fini abitativi. I tassi applicati solitamente sono pi alti rispetto ai mutui fondiari e gli interessi passivi non sono detraibili. I mut ui f ondiari , che sono ovviamente quelli che maggiormente verranno trattati in questo blog, per essere definiti tali devono rispettare alcune caratteristiche stabilite dalla Banca dItalia in conformit con le delibere del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR), negli articoli che vanno dal 38 al 42 del TUB (Testo Unico Bancario) ai sensi dellart. 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 secondo cui: Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili . Le tre caratteristiche principali che il mutuo fondiario deve rispettare sono: 1) deve avere una durata superiore ai 18 mesi; 2) il rapporto tra somma mutuata e valore della garanz ia (LTV) non deve essere superiore all 80% (norma deliberata dal CICR, il 22 aprile 1995) 3) il credito deve essere garantito da iscriz ione ipotecaria di primo grado sullimmobile. La mancanz a anche di solo una delle caratteristiche di cui sopra, fa si che legalmente non si possa parlare di mutuo fondiario e che non si possa fare riferimento alla normativa che lo regola. Rispetto alle altre due categorie, il mutuo fondiario permette al mutuatario di poter detrarre gli interessi passivi, viene solitamente offerto a tassi di interesse inferiori, i costi notarili sono minori e la cancellaz ione dell ipoteca attualmente gratuita. A volte ci si vede spiaz z ati alla lettura della Minuta del contratto o al rogito quando riscontra luso del vocabolo

fondiario meglio che ipotecario ma ci, come abbiamo visto, perfettamente regolare e conforme alla regolamentaz ione vigente. Quello che il contratto sicuramente includer quando stiamo chiedendo un finanz iamento con LTV>80% una nota in genere riportata nellarticolo delle garanz ie reali del contratto dove viene specificata la stipula di una fideiussione con atto separato che copre la somma in eccesso rispetto alla massima ammissibile di Legge; una diz ione del tipoLa parte finanz iata si obbliga con atto a parte ad acquisire una fideiussione assicurativa per un importo pari a euro xxxx,xx. In realt infatti le banche hanno trovato il sistema per aggirare il limite dell 80% massimo concedibile per i mutuicasa fondiari graz ie allacquisiz ione di ulteriori garanz ie quali le fideiussioni bancarie o poliz z e assicurative; questo spiega il motivo dei maggiori costi a carico del mutuatario per la stipula di mutui con LTV>80%. Come premesso, in questo blog parleremo essenz ialmente di questi ultimi tipi di mutuo analiz z ando ed approfondendone le varie tipologie. VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.5/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 2 votes) Cos' un mutuo, 8.5 out of 10 based on 4 ratings

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EMERGENZA MUTUI: aiutomutuo con le associazioni consumatori e Notariato


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/12/emergenza-mutui-aiutomutuo-con-le-associazioni-consumatorie-notariato/
tanduri@finanz aonline Il Consiglio Naz ionale del Not ariat o e 11 principali Associaz ioni Consumat ori tempo fa hanno dato luogo ad un interessante tavolo tecnico di confronto dove hanno analiz z ato le attuali criticit legate alla concessione dei mutui bancari. In quellincontro si preso atto delle gravi difficolt che cittadini e imprese hanno nellottenere finanz iamenti da parte degli istituti di credito, di uno spread imposto dalle banche in misura ingiustificatamente elevato e di accompagnare di fatto in via obbligatoria al mutuo la stipula di una poliz z a assicurat iva spesso onerosa, con costi che possono incidere notevolmente sulla rata di rimborso e sul bilancio familiare. E stato quindi deciso di istituire un gruppo di lavoro congiunto e continuativo al fine di fornire alle istituz ioni, nel pi breve tempo possibile, unindagine conoscitiva sul tema in essere e sensibiliz z are il legislatore ad approntare soluz ioni efficaci per la salvaguardia delleconomia delle imprese e delle famiglie italiane in grave stato di sofferenz a. Prendiamo spunto da questo estratto del comunicato stampa emanato dal Notariato e dalle associaz ioni consumatori per unirci virt ualment e al t avolo di conf ront o !!! In tal senso il blog di aiutomutuo vuole unirsi a Notariato ed associaz ione consumatori per sottolineare a sua volta una situaz ione divenuta drammaticamente insostenibile. In particolare con questo articolo vogliamo condannare luso sempre pi consueto da parte degli istituti di credito di deplorevoli procedure bancarie che semprepi legano la concessione di un mutuo al palese obbligo di sottoscriz ione di una costosa poliz z a assicurat iva. aiutomutuo, relaz ionandosi frequentemente con i pi diffusi forum di utenti del web a livello naz ionale, si trova a monitorare costantemente una situaz ione reale sul campo che assume ormai carattere di esasperaz ione e drammaticit per il cittadino- cliente- mutuato che viene suo malgrado sempre pi collocato in una posiz ione di sudditanz a psicologica e contrattuale rispetto allistituto di credito a cui si rivolge per una richiesta di un mutuo o di credito in generale. In particolare, continue e sempre pi frequenti sconsolate testimonianz e di numerosi utenti provenienti dai vari forum attestano come ormai quasi tutti gli istituti di credito praticamente impongano di fatto una poliz z a assicurat iva da abbinare al mutuo con la tecnica del prendere o lasciare avallando una presunz ione di volontariet della poliz z a che nella realt risulta una supponenz a visibilmente distorta e mistificata. Leffettivit rilevata, registrata e documentabile, di fatto ben diversa da quella che viene ufficialmente propinata e che risulta dalle documentaz ioni di negoz iaz ione pre- contrattuale. Pur nel rispetto limite della legislaz ione (per come le banche la intendono), la pratica diffusa delle poliz z e assicurat ive legate graniticamente ai mutui pursempre a nostro avviso una pratica che non rispetta il cliente nelle sue reali volont e disponibilit economiche che non sono quelle di voler acquisire una costosa poliz z a assicurat iva dalla banca a cui chiede il mutuo ma quelle di voler essenz ialmente stipulare un mutuo decente ed il pi economico possibile. Non entriamo nel merito delle negativit insite nella stipula di suddette poliz z ealmeno non in questo articolo. Vogliamo per riportare ed amplificare il grido di protesta e disapprovaz ione degli utenti che testimoniano come

suddette poliz z e assicurat ive siano effettivamente proposte non essenz ialmente come spese accessorie , volontarie e consigliate ma sono quasi sempre espressamente e categoricamente richieste come necessarie ed imprescindibili per la concessione stessa del mutuo; in pratica la essa divenuta categoricamente una condiz ione senz a la quale la concessione del credito spesso non pi praticamente contemplata dalla banca.

LA CLAUSOLA INASPRIMENTO SPREAD NEI CONTRATTI DI MUTUO: La situaz ione poliz z e assicurat ive legate ai mutui diviene ancorpi insostenibile se si considera che ultimamente tra i vari istituti di credito si sta minacciosamente diffondendo a macchia dolio la prassi di inserire nel contratto di mutuo una clausola di inasprimento dello spread in caso il cliente receda, successivamente alla stipula, dalla poliz z a collegata; un fatto di inaudito sconcerto che limita il reale diritto di recesso scoraggiando la libert del diritto di ripensamento e configurando a nostro avviso la stessa clausola come una palese violaz ione della trasparenz a bancaria. Su questo ultimo punto in particolare si chiede ufficialmente alle varie associaz ioni consumatori, al Consiglio Naz ionale del Notariato di analiz z are approfonditamente la legislaz ione vigente affinch si delinei come fortemente vessat oria (!!!) suddetta clausola di inasprimento spread allo scopo di disincentivare gli istituti di credito che ne fanno un uso sempre pi sconsiderato. Di seguito, a titolo di esempio, si riporta il testo che abbiamo riscontrato in contratti di mutuo di due diversi istituti bancari che documentano suddetta clausola di aumento spread in caso di recesso della poliz z a collegata al mutuo: art . 11: Le condizioni di cui al precedente art. 4 sono pattuite nel presupposto che la Parte Finanziata aderisca e mantenga in essere il programma assicurativo previsto dalla convenzione che lega AAAAAA Assicurazioni S.p.A. e la Banca relativa alle coperture assicurative danni e vita finalizzate alla protezione del credito derivante dal presente finanziamento (CPI). In caso di mancata adesione al suddetto programma assicurativo o di recesso dallo stesso il finanziamento verr regolato, a decorrere dalla data di recesso, aumentando la maggiorazione sul parametro indicato al precedente articolo 4 a X,XX punti altra banca, simile clausola art 3: I tassi di interesse come sopra determinati nel presente articolo sono quantificati in tale misura in considerazione della sottoscrizione di una polizza Multirischi o Vita della compagnia assicuratrice BBBBBBB S.p.A, relativa al presente mutuo. In caso la parte mutuataria receda o si addivenga ad una risoluzione anticipata della polizza, la parte mutuataria e la Banca concordano, ora per allora, che il tasso dinteresse al mutuo, come sopra determinato sar aumentato di X,XX punti percentuali a far tempo dalla data di decorrenza della rata successiva a quella in cui stato effettuato il recesso o la risoluzione della polizza.

LA NOSTRA DISPONIBILITA: Si invitano Associaz ioni Consumat ori e il Consiglio Naz ionale del Not ariat o a fare eventuale riferimento alla vasta raccolta di testimonianz e a cui aiutomutuo in grado di risalire e mettere a disposiz ione al fine di poter significativamente collaborare a ridurre o ancor meglio mettere fine a suddetta sempre pi diffusa ed iniqua pratica bancaria. A nome di tutti i potenz iali mutuati italiani in difficolt, aiutomutuo inoltra con soddisfaz ione e riconoscimento un caloroso e sentito ringraz iamento alle varie associaz ioni consumatori Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanz attiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Naz ionale Consumatori e al Consiglio naz ionale del Notariato che hanno fortemente voluto dare vita a questo tavolo tecnico di confronto. .Buon lavoro!

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SISMA IN EMILIA E SOSPENSIONE RATE MUTUI


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/14/sisma-in-emilia-e-sospensione-rate-mutui/
tanduri@finanz aonline E trascorso ormai del tempo da quando i principali organi di informaz ione ed il tam tam mediatico ci hanno riferito della lieta novella che ABI e Governo si stanno adoperando per una moratoria nei confronti dei mutuati dei territori colpiti dal terremoto in Emilia. Si parlava di sospensione delle rate dei mutui e ce lo ricordiamo tutti, ma nessuno ci ha mai spiegato di come questo meccanismo generalmente funz iona e di come viene recepito differentemente banca per banca. Linteressato potrebbe essere portato a pensare che chiedere ed ottenere una sospensione del proprio mutuo significhi in pratica potersi permettere di poter pagare z ero euro di rata ad ogni scadenz a, ma non sempre cosi e quando andate in banca non dat elo af f at t o per scont at o! Infatti, diversamente da come ci stata data la superficiale ma ridondante notiz ia, molte banche intendono come sospensione della rata la sospensione momentanea del piano di restituz ione del capitale, mentre la quot a int eressi che il capitale stesso matura dovr essere comunque in qualche modo corrisposta! In effetti non si pu legittimamente annunciare come sospensione rata quello che in realt, nel lato pratico la sospensione di una parte della rata stessa e quando solo una minima part e delle banche concedono una sospensione t ot ale. In pratica con lapplicaz ione di un sistema di sospensione parz iale della rata, un mutuato che ad esempio chiede ed ottiene la sospensione al 5 anno di ammortamento del prorpio mutuo di capitale iniz iale 100.000 euro, durata 20 anni, tasso fisso del 5%, si vedr comunque obbligato a corrispondere i 350 euro di quota interessi invece che la rata intera di 660 euro fino a quel momento corrisposta. Il risultato pratico che ne deriva risulta quindi quello di una riduz ione della rata e non di una sospensione! Sono veramente poche le banche infatti che concedono il sistema di sospensione totale della rata effettivamente equivalente a rata z ero euro. In quel caso il totale delle quote interessi mensili non corrisposte verrebbero prima sommate tra di loro per determinarne limporto totale e successivamente spalmate sulle rate di mutuo restanti oppure corrisposte successivamente con un piano di pagamento ad hoc concordato con la banca. Sar sicuramente questultimo il metodo pi ambito per un mutuato in estrema difficolt. Rimandiamo allarticolo di domani la trattaz ione particolareggiata del come funz iona tecnicamente la sospensione rate mutuo facendo riferimento ad unaltra iniz iativa varata nel 2009 dal Piano f amiglie di ABI tuttora in vigore analiz z ando oltretutto il metodo di sospensione che ogni banca propone e mette a disposiz ione del proprio mutuato. E importante infine precisare che a differenz a della precedente iniz iativa di ABI varata nel 2009 relativa al Piano Famiglie, dove per poter usufruire della sospensione bisogna necessariamente dimostrare di soddisfare certi requisiti di reddito ed importo mutuo massimi ben codificati, questa moratoria aperta a chiunque presenti alla propria banca e almeno per la fase iniz iale della richiesta, una semplice autocertificaz ione del danno subito allimmobile sul quale acceso il finanz iamento. LE NOTE UFFICIALI DI ABI E CONSIGLIO DEI MINISTRI lABI ha invitato tutte le banche ad ..adottare almeno fino alla fine del 2012 una misura di sospensione del pagamento delle rate dei mutui garantiti da immobili residenz iali, commerciali ed industriali che siano nei territori colpiti dallevento sismico e abbiano avuto danneggiamenti, anche parz iali . Nel comunicato stampa si legge che Le banche hanno gi messo a disposiz ione un plafond di 800 milioni per finanz iamenti a condiz ioni di favore, alla quale si aggiunge un moratoria delle rate dei mutui.. Contemporaneamente il Consiglio dei Ministri deliberava ..lapplicaz ione di un Decreto legge che prevede la proroga del pagamento delle rate del mutuo.. ma di come venga effettivamente convertito in legge e dei contenuti definitivi del Decreto lo sapremo solo quando esso verr discusso in Parlamento entro la fine del mese di luglio.

LE BANCHE IN CONCRETO Credem ha stanz iato un plafond di 50 milioni di euro tra finanz iamenti e sospensione delle rate di mutui e prestiti. Le linee di credito per esigenz e temporanee di liquidit saranno concesse a condiz ioni agevolate e con una durata massima di 18 mesi sia per le famiglie sia per le imprese. I finanz iamenti saranno invece messi a disposiz ione senz a spese di istruttoria e di estinz ione anticipata con durata massima di 10 anni per le famiglie e di 24 mesi per le imprese. Per quanto concerne la moratoria sui prestiti sar possibile richiedere la sospensione totale (quota capitale e interessi) o parz iale (solo quota capitale) sia per quelli a lungo termine sia per i prestiti personali. La sospensione potr essere di 12 mesi per i privati e potr arrivare a 18 mesi per le az iende. Il Gruppo Int esa Sanpaolo ha stanz iato un plafond da 250 milioni di euro per finanz iamenti destinati al ripristino delle strutture danneggiate (abitaz ioni, negoz i, uffici, laboratori artigianali, immobili ad uso produttivo e strutture agricole). Previsti anche finanz iamenti con pagamento delle rate che iniz ier dopo 2 anni (preammortamento fino a 24 mesi). Inoltre propone la moratoria fino a 12 mesi sulle rate dei mutui e leasing su immobili danneggiati dal sisma, sia ad uso abitativo che produttivo e linee di credito in conto corrente della durata massima di 12 mesi, trasformabili poi eventualmente in mutui a medio termine. Bnl Bnp Paribas ha stanz iato di un fondo di solidariet da 200 milioni di euro per le piccole e medie imprese del territorio. Ha stabilito la sospensione del pagamento per un periodo di sei mesi con possibilit di proroga di ulteriori 6 mesi delle rate dei prestiti e dei mutui. Ha predisposto lofferta di soluz ioni agevolate di finanz iamento per famiglie ed imprese, al fine di accompagnare le esigenz e di ricostruz ione e ritorno alla normalit. disponibilePrestito Personale di Solidarieta, un finanz iamento agevolato, a condiz ioni dedicate, destinato alle persone fisiche, senz a commissioni, che prevede un periodo di preammortamento sino a 12 mesi. Il Finanz iamento alle piccole e medie imprese che consiste in un prestito agevolato per operatori economici e piccole e medie imprese che consente di rimandare o ridurre lonere economico mediante il differimento del pagamento della prima rata fino a un massimo di 24 mesi. Unicredit ha messo a disposiz ione un plafond di 100 milioni per finanz iamenti a condiz ioni particolarmente agevolate. Per tutte le forme di finanz iamento, le spese di istruttoria sono az z erate e liter di valutaz ione seguir una corsia preferenz iale velociz z ata e completamente istruita nelle sedi locali della Banca. La banca inoltre, concede una moratoria fino a 12 mesi sulle rate dei mutui, sia per le famiglie che per le imprese e mantenendo inalterate le condiz ioni del finanz iamento. Inoltre, la banca, ha deciso di varare un provvedimento che prevede lanticipaz ione sociale della Cassa integraz ione guadagni a favore dei dipendenti delle az iende colpite. I lavoratori durante i mesi che solitamente impiega lInps a corrispondere le indennit previste dagli ammortiz z atori sociali potranno farsi anticipare dalla banca fino a 1000 euro mensili per un massimo di cinque mesi, a tassi agevolati e senz a alcuna spesa di attivaz ione, con la sola eccez ione dei bolli di legge, in modo da poter continuare a garantire una entrata alla famiglia. Banca Et ica mette subito a disposiz ione un plafond di 5 milioni di euro per le prime richieste di ristrutturaz ione, ricostruz ione o acquisto di immobili per la prima casa o per le attivit delle imprese sociali. I mutui, chirografari o ipotecari, saranno erogati con spread az z erato e senz a spese di istruttoria con la sola applicaz ione dellEuribor 3 mesi/365 flat. E previsto un floor (tasso minimo) appositamente ridotto al 2%. C la possibilit infine di sospendere il pagamento delle rate dei mutui e finanz iamenti in essere per i futuri 12 mesi a vantaggio di famiglie e organiz z az ioni. BMps ha previsto la sospensione delle rate di mutuo fino a 12 mesi per i privati che ne facciano richiesta e listituz ione di un plafond di 50 milioni di euro, da erogare sotto forma di mutui fondiari, chirografari e piccoli prestiti. Le finalit riguardano la ristrutturaz ione o ricostruz ione dellimmobile danneggiato. E prevista anche la sospensione delle rate, fino a un massimo di 12 mesi, per i finanz iamenti a medio e lungo termine (mutui, finanz iamenti chirografari, agrari), mediante lallungamento della vita degli stessi per un periodo corrispondente alle rate prorogate. Cariparma sospende per 12 mesi della quota capitale per i mutui casa in essere e possibilit di accensione nuovi finanz iamenti con opz ioni di flessibilit nella struttura di rimborso co possibilit di sospendere la quota capitale o di ridurre la rata. E stato stanz iato un plafond di 50 milioni di euro a favore dei Comuni colpiti dal terremoto, destinato a sostenere sia i privati sia le imprese attraverso finanz iamenti a condiz ioni agevolate. Il plafond verr attivato in funz ione delle richieste che saranno avanz ate presso i Comuni. Banca popolare dellEmilia- Romagna stanz ia un fondo di 200 milioni da destinare alla ricostruz ione e al ripristino di abitaz ioni civili, negoz i, uffici, laboratori e altri immobili a uso produttivo e agricolo: sospensione del pagamento delle rate dei mutui in essere per quanto riguarda sia la quota capitale sia la quota interessi;

finanz iamento di 24 mesi cui sar applicato, per i privati e le imprese, un tasso di interesse fisso (1,5%) graz ie allutiliz z o di fondi Bce. Non sono previste spese per listruttoria o per lestinz ione anticipata. Bper garantisce cinque giorni lavorativi per istruire le pratiche dal momento in cui sar presentata la documentaz ione completa. Cassa di risparmio di Ravenna mette a disposiz ione 10 milioni di euro di plafond, per finanz iamenti sia chirografari che personali. Sospensione delle qupte capitale delle rate fino a 12 mesi Unipol Banca ha stanz iato un plafond rinnovabile di 15 milioni di euro a tasso particolarmente agevolato, senz a spese di istruttoria ne di estinz ione anticipata, per finanz iamenti a breve o medio termine destinati al ripristino degli immobili danneggiati (uso abitativo, produttivo e agricolo). Saranno inoltre finanz iati il riacquisto delle scorte ed ogni ulteriore danno riconducibile al sisma. Unipol Banca valuter inoltre moratorie fino a 12 mesi sulle rate dei mutui delle famiglie e az iende con immobili danneggiati, mantenendo inalterate le condiz ioni. Banca Sella ha stanz iato un plafond da 10 milioni di euro per finanz iare imprese e famiglie a condiz ioni agevolate, moratoria di un anno sulle rate dei mutui e allungamento fino a 180 giorni delle scadenz e del credito a breve termine, concesso come anticipo crediti, anche per le imprese agricole. Banca Popolare di Milano ha messo a punto la creaz ione di un plafond di 50 milioni di euro ripristinare la propria abitaz ione o attivit commerciale: un finanz iamento chirografario fino a 24 mesi, con interessi agevolati al tasso fisso dell1,50%. Il finanz iamento potr essere richiesto da az iende e privati colpiti dal sisma, per un importo massimo di 100mila euro, che non prevede spese di istruttoria o di pre- estinz ione. Emil Banca mette a disposiz ione 30 milioni di euro per i privati e altri 30 milioni di euro per le imprese, con un occhio di riguardo per le imprese agricole della z ona, che saranno erogati a tassi estremamente agevolati. Emil Banca attivera anche una moratoria di 12 mesi sui finanz iamenti che coinvolgono gli immobili danneggiati dal terremoto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 6.8/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) SISMA IN EMILIA E SOSPENSIONE RATE MUTUI , 6.8 out of 10 based on 5 ratings

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Sospensione rate mutuo Piano Famiglie: termine ultimo 31 luglio 2012


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/15/sospensione-rate-mutuo-piano-f amiglie-termine-ultimo-31-luglio2012/
freeybor@finanz aonline Il 31 luglio di quest anno scadr il termine ultimo per la presentaz ione delle domande per la sospensione delle rate del mutuo secondo laccordo sottoscritto dalle principali Associaz ioni dei Consumatori insieme ad ABI in data 18 dicembre 2009. Laccordo rientra nelliniz iativa promossa dallAssociaz ione Bancaria Italiana (ABI) denominata Piano Famiglie e prevede la possibilit di richiedere la sospensione delle rata del mutuo per almeno 12 mesi, senz a lapplicaz ione di interessi di mora, spesa di istruttoria, commissioni o richiesta di garanz ie aggiuntive.

AMBITO DI APPLICAZIONE DELLINTERVENTO Chiaramente per poter usufruire della sospensione bisogna soddisfare alcuni requisiti: - il reddit o imponibile per ogni mutuatario non deve essere superiore ai 40.000 euro annui; - limport o originario del mutuo deve essere inferiore ai 150.000 euro e deve essere stato erogato per lacquisto, la costruz ione o la ristrutturaz ione dellabitaz ione principale (ricordo che per abitaz ione principale si intende quella in cui il possessore risiede e dimora abitualmente); - la durat a originaria del mutuo deve essere superiore ai 5 anni. La sospensione si pu applicare a qualsiasi tipologia di mutuo (fisso, variabile, misto), sono compresi i mut ui rinegoz iat i, accollat i o cart olariz z at i . anche nel caso in cui ci sia gi un ritardo nei pagamenti delle rate purch non sia superiore a 180 giorni consecutivi alla data di presentaz ione della richiesta di sospensione e che il mancato pagamento delle rate sia dovuto ad uno degli eventi che da diritto alla sospensione. Sono invece esclusi i mutui con ritardo nei pagamenti superiore ai 180 giorni consecutivi, quelli che usufruiscono di agevolaz ioni pubbliche (agevolaz ioni in conto interessi o capitale), i mut ui variabili a rat a cost ant e , e tutti i mutui per i quali sia stata sottoscritta unassicuraz ione che copre gli stessi eventi previsti dalla sospensione stessa purch tale assicuraz ione copra almeno gli importi delle rate oggetto della sospensione.

EVENTI CHE DANNO DIRITTO ALLA RICHIESTA DI SOSPENSIONE - Cessaz ione del rapport o di lavoro subordinat o , ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, di risoluz ione per limiti di et con diritto a pensione di vecchiaia/anz ianit, di licenz iamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa. - Cessaz ione dei rapport i di lavoro di cui allart . 409, n. 3, c.p.c., (rapporti di agenz ia, di rappresentanz a commerciale ed altri rapporti di collaboraz ione che si concretino in una prestaz ione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato) ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa. - Mort e o insorgenz a di condiz ioni di non aut osuf f icienz a . - Sospensione dal lavoro o riduz ione dellorario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni, anche in attesa dellemanaz ione dei provvedimenti di autoriz z az ione dei trattamenti di sostegno del reddito (CIG; CIGS; altre misure di sostegno del reddito, c.d. ammortiz z atori sociali in deroga; contratti di solidariet) Per poter richiedere la sospensione delle rate gli eventi si devono verificare ent ro il 30 giugno 2012 ad almeno uno degli intestatari del mutuo.

I DUE DIVERSI METODI DI SOSPENSIONE La sospensione pu essere richiesta una sola volta e pu riguardare la rat a complessiva o solo la quot a capit ale (sospensione totale o parz iale), nel caso di sospensione della sola quota capitale la quota interessi verr rimborsata normalmente alle scadenz e originarie, nel caso di sospensione della rata complessiva gli interessi maturati nel periodo di sospensione verranno rimborsati con pagamenti periodici, per una durata che sar definita dalla banca in accordo con il mutuatario, a partire dalla ripresa dellammortamento al termine della sospensione. E importante precisare infatti che alcune banche lasciano al cliente la facolt di decidere quale delle due modalit di sospensione si preferisce adottare, altre banche adottano invece una delle due modalit a prescindere dalle effettive esigenz e del cliente. Le condiz ioni , come specificato nel document o t ecnico dell ABI, possono essere migliorate dalle banche aderenti alliniz iativa, purtroppo per abbiamo constatato che a volte vengono peggiorate, ma trattandosi di un accordo e non di un decreto o di una legge non si pu fare altro che prenderne atto e decidere se accettare o rifiutare le condiz ioni proposte, BANCHE ADERENTI E RELATIVE CONDIZIONI OFFERTE ALLA CLIENTELA ALLA DATA DEL 13 aprile 2012

CALCOLO DELLA SOSPENSIONE SULLA RATA al mutuo si possono calcolare utiliz z ando lapposito simulatore messo a disposiz ione dall ABI e che potete trovare qui. Chiaramente la sospensione provoca un allungamento del mutuo pari alla durata della sospensione stessa, per il mutuatario pu richiedere il riavvio dellammortamento in qualsiasi momento. Per inoltrare la richiesta di sospensione bisogna recarsi nella propria filiale e compilare lapposito modulo al quale andranno allegati gli eventuali documenti attestanti il verificarsi di uno degli eventi. Ricordo infine che per la sospensione delle rate del mutuo esiste anche il Fondo di solidariet per i mut ui per lacquist o della prima casa del quale parleremo nel prossimo articolo e che come metodo forse da preferire perch una parte degli interessi viene assorbita dal fondo stesso.

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Fondo di solidariet per i mutui per lacquisto della prima casa


aiuto mutuo .nanza.co m /2012/06/18/fondo-di-solidariet a-per-i-mut ui-per-lacquist o-dellaprima-casa/

freeybor@nanzaonline Lo scenario della crisi in Italia purtroppo fa si che molte famiglie si trovino a dover subire un improvvisa riduzione del proprio reddito che le porta inesorabilmente ad avere grosse dicolt a pagare la rata del mutuo, per questo bene ricordare che oltre al Piano Famiglie dellABI (peraltro in scadenza il 31 luglio 2012) per chi in dicolt con il pagamento delle rate del mutuo esiste anche il fondo di solidariet per i mutui per lacquisto della prima casa , un fondo attivo dal 15 novembre 2010 gestito dal Consap istituito con la legge n 244 del 24/12/2007 (legge nanziaria2008) e regolamentato dal Decreto del Ministro delleconomia e delle nanze n.132, emanato il 21 giugno 2010.

I requisiti per laccesso al fondo sono meno restrittivi rispetto a quelli del Piano Famiglie dellABI, infatti possono accedere al fondo i titolari di mutuo per abitazione principale di importo non superiore ai 250.000 euro con un indicatore isee non superiore a 30.000 euro, i mutui possono essere anche cointestati (in questo caso suciente che anche uno solo dei mutuatari possieda i requisiti), cartolarizzati, surrogati o rinegoziati. La sospensione pu essere richiesta per un massimo di 2 volte per un periodo non superiore ai 18 mesi complessivi, anche se si ha gi usufruito di agevolazioni simili come il Piano Famiglie dellABI.

Una dierenza sostanziale rispetto al Piano Famiglie dellABI che in questo caso la parte di interessi relativa esclusivamente al tasso di riferimento viene rimborsata dal fondo alla banca, perci al mutuatario rimane da pagare la parte di interessi relativa allo spread, che al contrario di quanto assicurato dalla parlamentare Federica Rossi Gasparri promotrice della legge che asseriva Sar un costo limitato e non superiore ai 40-50 euro mensili, il costo potrebbe anche essere superiore ai 200 euro in quanto dipende dal capitale residuo dalla durata residua e dallo spread applicato. Anche in questo caso non essendoci una regolamentazione precisa sul rimborso degli interessi maturati durante la sospensione, le banche decidono autonomamente la modalit, pertanto in alcuni casi la sospensione potrebbe non essere totale in quanto alla scadenza delle rate verr addebitata la parte di interessi calcolata sullo spread, mentre in altri casi gli interessi verranno spalmati alla ripresa del normale ammortamento su alcune o su tutte le rate residue.

Uno dei lati positivi del fondo che consente la sospensione non solo a fronte della perdita del lavoro o in caso di morte o insorgenza di condizioni di non autosucienza di uno dei componenti il nucleo familiare, ma anche in caso di pagamento di spese mediche o assistenza domiciliare per unimporto non inferiore ai 5.000 euro o in caso di spese di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o adeguamento funzionale dellimmobile oggetto di mutuo sostenute per opere necessarie e indieribili sempre per un importo non inferiore a 5.000 euro e gravanti direttamente sul nucleo familiare del beneciario.

Il fondo con il DL 201/2011 art. 13 comma 20 stato incrementato di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2012 e 2013 e si potr fare richiesta no ad esaurimento del fondo.

La domanda per la richiesta di sospensione deve essere presentata presso la banca che ha erogato il mutuo utilizzando lapposito modulo che deve essere compilato seguendo le linee guida fornite dal Ministero delleconomia e delle Finanze e corredato della documentazione indicata nel modulo stesso. In seguito alla presentazione della domanda, la banca proceder al controllo della completezza e della regolarit della stessa e la inoltrer entro 10 giorni a Consap, la quale a sua volta, vericata la disponibilit delle risorse, entro 15 giorni dar il nullaosta alla sospensione delle rate in caso di pratica completa e regolare, oppure comunicher alla banca il riuto della richiesta. La banca provveder a comunicare al cliente la risposta del Consap entro 5 giorni dal ricevimento della stessa, ed in caso di esito positivo attiver la sospensione delle rate entro 30 giorni lavorativi dalla data di comunicazione al cliente, oppure entro 45 giorni nel caso di mutui cartolarizzati. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: +1 (from 1 vote) Fondo di solidariet per i mutui per l' acquisto della prima casa, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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MUTUI: Lazio fanalino di coda del credito?


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/20/mutui-lazio-f analino-di-coda-del-credito/
tanduri@finanz aonline

...Assolut ament e NO! Eppure diversi giorni fa stata lanciata una stravagante ed eclatante notiz ia che ha dipinto il laz io come la regione dove si inasprisce laccesso al credit o e calano i mut ui !!! Che dire? Non ce la spieghiamo neanche noi. La notiz ia boom, che ha cavalcato un singolare tam tam mediadico e che stata via via riportata da diversi organi di informaz ione tra cui diversi blog del web, fa riferimento ad una dettagliatissima pubblicaz ione di giugno della Banca dItalia; uno studio accurato e minuz ioso che per, com ovvio immaginare, non analiz z a solo leconomia del Laz io ma quella di ogni singola regione italiana Come si potrebbe facilmente presumere e come abbiamo constatato noi infatti , la fotografia che Banca dItalia scatta e sviluppa del Laz io non affatto diversa da altre regioni italiane. Di fatto, quei sinistri vocaboli inaspriment o del credit o e calo dei mut ui esibiti per il Laz io, diffusi da quel tragicomico titolo e da quella curiosa comunicaz ione mediatica, valgono bene o male per tutte le regioni italiane, o per meglio dire, corrispondono ad una situaz ione di generale e diffusa contraz ione del credito che riguarda ed attanaglia da tempo lintera naz ione. Ci limitiamo a definire quindi quella notiz ia quantomeno superficiale, incompleta e fuorviante e auguriamo a chi lha coniata e a chi lha divulgata in quel modo, mille esami di coscienz a e ripensamenti. ma andiamo oltre

Analiz z ando il testo della pubblicaz ione Economie regionali del giugno 2012 di bankitalia a cui si fa riferimento, noi di questo blog abbiamo comunque avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenz e tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma certamente originali; difformit come anche similitudini che caratteriz z ano e/o accomunano ogni specifica regione. Sperando che possa interessare almeno ai pi curiosi come noi, abbiamo quindi deciso di inoltrarvi le pi interessanti pillole informative estratte dal documento debitamente sintetiz z ate e sfoltite dei tecnicismi pi superflui allo scopo di favorirne una pi semplice divulgaz ione e comprensione. Riporteremo soprattutto alcuni grafici e tabelle accompagnate da stringate descriz ioni analitiche che possano contribuire con utilit a dare unidea di quali moti economici muovono o immobiliz z ano le singole realt territoriali. Ultimata lindagine dellultima regione in ordine di pubblicaz ione, proveremo a fare un resoconto e un confronto delle diverse noz ioni estrapolate. Ovviamente ci concentreremo essenz ialmente sul tema pi caro a questo blog: mut ui e credit o alle f amiglie . Lasceremo invece lanalisi del credito az iende, mercato del lavoro, finanz a ed altri temi economici e sociali pi diffusamente affrontati dalla pubblicaz ione bankitalia, in cura e gestione ad altri blog pi specializ z ati del nostro.

Da domani e per diverse settimane, in questo blog, si svilupper questo progetto di pubblicaz ione e diffusione dei dati del documento di bankitalia iniz iando dalla regione Lombardia . Posteremo in successione lanalisi del resto delle regioni nellaspettativa e con lintento di farvi avere sempre un qualcosa di leggero e interessante in pi da farvi scorrere sotto gli occhi allombra del vostro agognato ombrellone estivo.. semprech godiate di una buona connessione;) !!! stay tuned! [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.7/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) MUTUI: Laz io fanalino di coda del credito?, 8.7 out of 10 based on 3 ratings

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Mutui e prestiti: Leconomia della Lombardia


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/21/mutui-e-prestiti-leconomia-della-lombardia/
tanduri@finanz aonline INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo primo articolo dedicato alla Lombardia, iniz ia oggi lanalisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione Economie regionali del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenz e tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma senz a dubbio originali. Nella speranz a che possano interessare ai pi curiosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di inoltrarvele estremamente sintetiz z ate e sfoltite dei tecnicismi pi superflui allo scopo di favorirne una pi semplice divulgaz ione e comprensione. fonte: http://www.bancaditalia.it/pubblicaz ioni/econo/ecore/2012/analisi_s_r/1206_lombardia Buona lettura. Leconomia della LOMBARDIA prest it i bancari (fig.1) Nel grafico interessante notare come tra il maggio 2009 ed ottobre 2011 (segmento AB), i volumi dei prestiti alle famiglie siano stati pressocch stabili intorno ad una media del circa +3,6% per poi ora calare, nel marz o scorso ad un +1,8%, dato in apparente progressiva diminuz ione. In parallelo, per lo stesso periodo considerato, si evince una evoluz ione completamente diversa per quanto riguarda invece la dinamica dei prestiti bancari alle imprese il cui recupero iniz iato nel gennaio 2010 si definitivamente arrestato in ottobre 2011, da quando cio appare in atto un nuovo crollo verticale tuttora in evoluz ione. Nella prima parte del 2012 il totale dei finanz iamenti bancari si sono ridotti con un - 0,9% a marz o, una dinamica pi accentuata di quella registrata nella media italiana.

prest it i bancari per set t ore (fig.2) La tabella confronta i dati tra i vari settori di attivit economica. Il dato pi eclatante ci appare il 5,1% dei prestiti elargiti alle piccole imprese nel marz o 2012. Il credito alle famiglie consumatrici ha rallentato al 2,8% nel 2011, dal 3,8% dellanno precedente. La deceleraz ione proseguita nei primi mesi dellanno (1,8 % a marz o).

t assi int eresse (fig.3) Linasprimento dellofferta si tradotto in un incremento del costo dei finanz iamenti. I tassi sui prestiti a breve termine nella regione sono saliti di 1,1% nel corso del 2011.

modalit (fig.4) Nella seconda met del 2011 diminuita la domanda di mutui per lacquisto di abitaz ioni da parte delle famiglie a cui si associato un irrigidimento dei criteri di erogaz ione. Nella seconda met del 2011 sono aumentati soprattutto gli spread applicati alla media delle posiz ioni e non solo alla clientela pi rischiosa.

f lussi erogat i (fig.5a ) Il flusso di nuovi crediti a medio e a lungo termine erogati nel corso del 2011 per lacquisto di immobili stato pari a circa 11,8 miliardi di euro, in netta riduz ione rispetto ai 12,7 miliardi del 2010 e registrando un calo che ormai prosegue da quattro anni.

Dopo un aumento delle operaz ioni di mutuo a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi le erogaz ioni si sono orientate nuovamente verso formule indiciz z ate; alla fine del 2011, l84% dei mutui erogati era a tasso variabile. Il costo di tali contratti aumentato di 1,1% nellanno (al 3,6% alla fine del 2011), un incremento lievemente superiore a quello registrato sui mutui a tasso fisso (4,7% alla fine dellanno passato, dal 3,8 del 2010). La prevalenz a delle formule indiciz z ate espone le famiglie lombarde a un significativo rischio di tasso, per limitare il quale rimasto elevato il ricorso a forme di protez ione caps; questi hanno interessato circa il 15% dei nuovi mutui. Infine circa il 19% dei flussi erogati ha riguardato mutui che consentono di estendere la durata o di sospendere temporaneamente i pagamenti senz a costi addiz ionali. cont rat t i di mut uo (fig.5b ) La contraz ione delle compravendite immobiliari si tradotta in una diminuz ione anche nel numero di mutui stipulati. proseguito invece laumento dellimporto medio dei finanz iamenti (154 mila euro nel 2011, da 136 mila nel 2005). La quota di erogaz ioni destinate ai debitori pi giovani (fino a 35 anni) si progressivamente ridotta negli ultimi anni, scendendo a circa 39% nel 2011 da circa il 47% del 2005; rimasta tuttavia superiore a quella media naz ionale (35% nel 2011). Anche laccordo siglato il 18 dicembre del 2009 tra lABI e le Associaz ioni dei consumatori, pi volte prorogato, ha permesso la sospensione delle rate dei mutui al verificarsi di eventi che possono ridurre la capacit di rimborso delle famiglie. In base ai dati dellABI, al 31 gennaio del 2012 in Italia erano state ammesse circa 60.200 domande di sospensione, per un debito residuo pari a circa 7,3 miliardi di euro. Le operaz ioni sospese riferite alle famiglie

residenti in Lombardia erano circa il 18% del totale naz ionale. Il 31 gennaio scorso lAccordo stato nuovamente rinnovato e la data per la presentaz ione delle domande stata protratta al 31 luglio del 2012.

indebit ament o delle f amiglie lombarde (fig.6a/b) Il livello di indebitamento delle famiglie italiane e lombarde, nonostante la crescita degli ultimi anni, rimane contenuto nel confronto internaz ionale. In Lombardia, lindebitamento delle famiglie superiore alla media del paese e del Nord Ovest. I mutui costituiscono la parte principale dei debiti finanz iari (circa il 50% del reddito disponibile nel 2011). Nel 2009 (ultimo anno per cui lindagine disponibile) in Lombardia il 20% delle famiglie aveva contratto un mutuo. Esse destinavano il 20% per cento del proprio reddito al pagamento delle rate di rimborso, una percentuale in riduz ione rispetto al 2007. Il ricorso a questi finanz iamenti non si distribuisce uniformemente nelle diverse classi di reddito. La percentuale di famiglie che hanno stipulato un mutuo scende al 7% se si considerano quelle appartenenti alla fascia con redditi pi bassi e sale al 27% tra quelle con redditi pi elevati. dunque cresciuto lammontare del debito per la famiglia mediana (88 mila euro nel 2009, da 59 mila nel 2005). Sulla dinamica del numero di famiglie mutuatarie a reddito pi basso hanno inciso, oltre a fattori di domanda, anche le politiche di offerta di credito delle banche che, dallavvio della crisi finanz iaria, sono divenute pi selettive. Tra il 2007 e il 2009, la quota di famiglie lombarde per le quali la rata di mutuo risultava superiore al 30% del reddito, indicativa di una potenz iale vulnerabilit finanz iaria, diminuita dal 4,9 al 3,8% del totale; a tali famiglie era riconducibile il 22% dei mutui in essere. Il livello dei tassi di interesse, ridottosi considerevolmente nel 2009, ha limitato limpatto della crisi sulla situaz ione finanz iaria delle famiglie. Nel 2009, il 6% delle famiglie lombarde che avevano contratto un mutuo erano state incapaci di rispettarne le scadenz e, in linea con il dato riferito al 2005 (6,1%). Nelle altre regioni, come vedremo, si invece registrato un incremento tra il 2005 e il 2009 della quota di famiglie in arretrato. ricchez z a delle f amiglie lombarde (fig.7) E interessante notare che il 2006 stato lanno in cui si verificato il massimo dellattivit finanz iaria sia del Paese che delle varie regioni.

Qualsiasi ulteriore commento ben accetto. luned 25/06 : Laz io

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Mutui e prestiti: Leconomia del Lazio


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/25/mutui-e-prestiti-leconomia-del-lazio/
tanduri@finanz aonline INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo secondo articolo dedicato al Laz io, continua lanalisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale Economie regionali del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale, ci siamo detti, abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenz e tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma senz a dubbio originali. Nella speranz a che possano interessare ai pi curiosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di inoltrarvele estremamente sintetiz z ate e sfoltite dei tecnicismi pi superflui allo scopo di favorirne una pi semplice divulgaz ione e comprensione. fonte: http://www.bancaditalia.it/pubblicaz ioni/econo/ecore/2012/analisi_s_r/1214_laz io Buona lettura.

leconomia del Laz io:

prest it i bancari Nei primi mesi del 2012, sia pure in un contesto di attenuaz ione delle turbolenz e finanz iarie nellarea delleuro, la dinamica del credito a famiglie e imprese si ulteriormente indebolita: sulla base delle informaz ioni disponibili, dopo un calo nel primo bimestre, a marz o i prestiti alle imprese si sono stabiliz z ati sui livelli dei dodici mesi precedenti mentre il credito alle famiglie, pur continuando a espandersi, ha decelerato al 2,9% (fig. 3.1).

per set t ore Dopo una fase di moderata ripresa dei prestiti alla clientela residente nel Laz io nella prima parte del

2011, nello scorcio dellanno lintensificarsi della crisi del debito sovrano e il repentino peggioramento del clima congiunturale hanno condiz ionato la dinamica del credito. A dicembre 2011 i prestiti erano cresciuti dello 0,9% rispetto ai 12 mesi precedenti; tre mesi prima lo stesso tasso di crescita risultava pari al 3,1% (tav. 3.1). Il tasso di crescita dei prestiti alle famiglie risultato pari al 4,1% (5,1 a settembre), quello alle imprese al 4% (dal 7,3 di settembre).

domanda e of f ert a, modalit Nella seconda met del 2011 la domanda di mutui per lacquisto di abitaz ioni da parte delle famiglie consumatrici si notevolmente ridimensionata; anche la richieste di credito al consumo hanno presentato una flessione (fig. r3a). Al debole andamento della domanda di finanz iamenti, che nelle attese degli intermediari proseguirebbe anche nella prima parte del 2012, si associato un inasprimento dei criteri di offerta da parte delle banche. Relativamente ai mutui, lirrigidimento delle condiz ioni applicate alla clientela nella seconda met del 2011 si tradotto prevalentemente in condiz ioni di costo pi sfavorevoli sia per la media delle posiz ioni sia per la clientela pi rischiosa (fig. r3b).

credit o alle f amiglie - Tenendo conto sia dei prestiti bancari sia di quelli delle societ finanz iarie, alla fine del 2011 il tasso di crescita del credito alle famiglie consumatrici si portato al 3,6% dal 4,9 del 2010 (tav. 3.2). I prestiti per lacquisto delle abitaz ioni, che rappresentano circa i due terz i del credito complessivamente erogato alle famiglie, hanno decelerato dal 4,7% di fine 2010 al 4,3 di dicembre 2011 (tav. 3.2); nel primo trimestre del 2012, il rallentamento si accentuato. La debolez z a dei consumi delle famiglie si riflessa nella stagnaz ione delle erogaz ioni per credito al consumo (tav. 3.2): al modesto incremento dei finanz iamenti concessi dalle banche (1%) si associata la riduz ione di quelli erogati dalle societ finanz iarie che, sulla base di informaz ioni preliminari, sarebbe proseguita nei primi mesi di questanno raggiungendo a marz o l1,8 per cento.

t assi di int eresse Nel corso del 2011 il tasso annuo effettivo globale (TAEG) medio sui nuovi mutui aumentato, portandosi al 4% nel trimestre finale del 2011 dal 3,1% della fine del 2010; laumento, che si concentrato nella seconda parte dellanno in connessione con ladeguamento dei tassi medi bancari allaumento del costo della raccolta, ha interessato in particolare le nuove erogaz ioni a tasso variabile (tav. a21).

mut ui alle f amiglie Negli anni pi recenti le caratteristiche dei mutui erogati sono cambiate. Dopo un aumento delle operaz ioni a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi sono tornate a prevalere le erogaz ioni con formule indiciz z ate (fig. 3.2a): nel 2011, circa il 75% dei nuovi mutui stato erogato a tasso variabile (nel 2007 tale quota era di poco superiore al 34%). Anche limporto medio dei nuovi finanz iamenti concessi si ampliato: tra il 2005 e il 2011 quelli superiori ai 150mila euro sono passati da circa met a due terz i del totale (fig. 3.2b), una quota significativamente superiore alla media naz ionale (52% nel 2011), che pure risultata in crescita. Si ampliata la dimensione media dellindebitamento connesso a mutui immobiliari, in particolare per le famiglie con redditi medioalti (cfr. il riquadro: Lindebitamento delle famiglie). In un contesto di tendenz iale riduz ione del loan- to- value applicato dalle banche, tale andamento indicherebbe che le nuove erogaz ioni siano state destinate allacquisto di immobili di maggiore valore. Dal 2005 la quota di nuovi mutui destinata a clientela di et non superiore a 35 anni (fig.3.2b) si ridotta dal 34 al 29%, attestandosi sistematicamente su valori inferiori alla media naz ionale (35,3 nel 2011). Nonostante laumento della popolaz ione straniera residente nella regione, la quota di erogaz ioni destinate a immigrati, che era salita a circa il 10% nel 2006, dopo liniz io della crisi si ridotta (7,1% nel 2011 e 7,4 nella media italiana). Gli effetti della crisi sul mercato del lavoro, pi severi in particolare per i giovani, potrebbero averne ridotto la domanda di finanz iamenti per lacquisto di abitaz ioni; le banche, inoltre, potrebbero avere adottato politiche pi selettive verso segmenti della popolaz ione considerati pi rischiosi.

debit o delle f amiglie Nel Laz io, lindebitamento delle famiglie consumatrici cresciuto nellultimo decennio, mantenendosi superiore alla media delle regioni del Centro e a quella naz ionale. Lindebitamento delle famiglie italiane rimane comunque significativamente inferiore rispetto alla media dellarea delleuro (cfr. Rapporto sulla stabilit finanz iaria, n. 2, novembre 2011). Nel 2011 il rapporto tra i debiti finanz iari (mutui e credito al consumo) e il reddito delle famiglie consumatrici era pari al 63% (56,6 nel Centro, 53,2 nella media del Paese); il dato risulta in crescita nellultimo decennio (era pari al 37,1% nel 2003). Lincremento ha riguardato anche il rapporto tra i mutui, che costituiscono la parte principale dei debiti finanz iari, e il reddito disponibile (circa il 52% nel 2011; fig. r4a). La marcata riduz ione dei tassi dinteresse tra il 2007 e il 2009 ha contribuito ad evitare un incremento dellonere del debito rispetto al reddito. In base ai dati dellindagine Eu- Silc, che permettono di analiz z are alcune caratteristiche del debito delle famiglie a livello regionale, nel 2009, ultimo anno per cui lindagine disponibile, le famiglie consumatrici del Laz io con un mutuo avevano destinato il 18,5% del proprio reddito al serviz io del debito (cio al pagamento della rata per interessi e rimborso del capitale), una percentuale inferiore a quella registrata nel 2007; tale quota risultava pi contenuta rispetto a quella rilevata nella media del Paese e del Centro (fig. r4b). Il ricorso al mutuo e la quota di reddito destinata al pagamento della rata del mutuo non si distribuiscono tuttavia uniformemente nelle diverse classi di reddito. Secondo i dati Eu- Silc, nel 2009 poco pi del 14% delle famiglie laz iali aveva un mutuo. La quota scendeva al 7% considerando le famiglie appartenenti alla fascia con redditi pi bassi e saliva al 22% considerando quelle con redditi pi elevati. Rispetto al 2005 la quota di famiglie con redditi pi bassi che ha un mutuo rimasta sostanz ialmente stabile, invece aumentata quella delle famiglie con le maggiori disponibilit, che si indebitano per importi di entit maggiore. Lampliamento del divario ha risentito anche di politiche di offerta di credito pi selettive da parte delle banche. La quota di reddito destinata al pagamento della rata del mutuo fornisce indicaz ioni sulla vulnerabilit finanz iaria di una famiglia: convenz ionalmente definita finanz iariamente vulnerabile una famiglia con una rata del mutuo superiore al 30% del proprio reddito. Tra il 2007 e il 2009 la quota di famiglie laz iali finanz iariamente vulnerabili sul totale delle famiglie (indebitate e non) diminuita dal 3,5 al 2,9%. La quota di indebitamento riconducibile alle famiglie vulnerabili passata dal 29,7 al 24,9%. Il livello dei tassi dinteresse, ridottosi considerevolmente nel 2009, ha limitato limpatto della crisi sulla situaz ione finanz iaria delle famiglie.

indicat ori di disagio Lindebitamento finanz iario pu comportare una riduz ione della capacit delle famiglie di fare fronte con regolarit ai pagamenti e mantenere il proprio tenore di vita. Nel 2009 il 6,6% delle famiglie laz iali che aveva un mutuo non aveva con regolarit rispettato le scadenz e di pagamento (fig. r5a). Il 3,8% delle famiglie aveva anche registrato almeno una forma di disagio nella gestione delle spese domestiche (circa il 3% nel 2005; fig. r5b), principalmente la rinuncia a vacanz e o a vestiti necessari. appuntamento a giovedi 28 con leconomia del Friuli Venez ia Giulia. [email protected]

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Mutui prima casa agevolati per giovani coppie.


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/26/mutui-prima-casa-agevolati-per-giovani-coppie/
freeybor@finanz aonline Nel lontano 2008 nasceva il Fondo per la casa Fondo per laccesso al credito per lacquisto della prima casa da parte delle giovani coppie coniugate o dei nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori, tale fondo stato poi rilanciato nel 2010 ed il Ministero della Giovent ha formalmente dato il via libera al fondo di 50 milioni di euro utiliz z abili come garanz ia per mutui concessi per lacquisto dellabitaz ione principale di importo non superiore a 200.000 euro, il 31 agosto 2011 stato finalmente siglato laccordo tra ABI e Ministero della Giovent e dal primo settembre 2011 per chi in possesso dei requisiti possibile fare richiesta di accesso al fondo. Come f unz iona In pratica lo Stato si offre come garante verso la banca a cui andremo a chiere il mutuo che deve rispettare comunque delle caratteristiche e dei vincoli normativi ben codificati. Lo stato con questo fondo infatti offre una garanz ia che puo arrivare a coprire anche il 50% della quota capitale, degli oneri non superiori al 5% del capitale residuo e degli interessi calcolati al tasso legale. In ogni caso laiuto non puo superare il massimo di 75.000 euro. Tale garanz ia interviene nel momento in cui il mutuatario non riesce pi a pagare le rate del mutuo, se il debitore non paga entro 100 giorni dallinvio del sollecito, la banca potr quindi richiedere lintervento del fondo statale. Nel caso, il ministero della giovent subentra alla banca/finanz iaria e procede al recupero delle somme pagate, anche attraverso emissione di cartella esattoriale. Qual il vantaggio di passare dalle mani della banca a quelle dello Stato che nel caso di mora del mutuatario diviene comunque esattore? Cartella esattoriale, con che tasso di interesse e mora? Il vantaggio sicuramente quello di riuscire ad ottenere un mutuo a condiz ioni particolarmente vantaggiose per il periodo e senz a la pressione di sentirsi richiedere lintervento di uno o pi garanti. Ci sono ancora dei punti oscuri da analiz z are e soppesare. La cosa che ci sembra dobbligo affermare che noi di questo fantomatico fondo abbiamo sentito poco parlare e le banche che dovrebbero elargirlo, ancora meno. Provate a chiederlo, cadono dalle nuvole. Infatti sia il cliente che ne richiede lutiliz z o, sia le banche che aderiscono alliniz iativa devono essere in condiz ione di ripettare certi requisiti necessari ben codificati e stabiliti nel DECRETO DEL PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI DIPARTIMENTO DELLA GIOVENTU 17 dicembre 2010 , n. 256 (in Gaz z . Uff., 3 febbraio 2011, n. 27) e che sintetiz z iamo qui di seguito. Requisit i del mut uo: - non deve superare i 200.000 euro; - deve avere uno spread massimo pari all1,50% per mutui di durata superiore ai 20 anni e spread 1,20% per mutui di durata inferiore ai 20 anni sia che siano a tasso variabile che fisso; - non pu essere stato cartolariz z ato; Gli istituti eroganti si impegnano a non richiedere ulteriori garanz ie oltre allipoteca sullimmobile e alla garanz ia fornita dallo stato. In alcuni casi stabiliti contrattualmente il mutuo pu essere sospeso per 12 mesi. Chiaramente anche in questo caso i requisiti imposti dalla normativa sono molti e riguardano limmobile da acquistare e i beneficiari del provvedimento. Requisit i del mut uat o. Possono utiliz z are il beneficio le coppie coniugate, con o senz a figli, oppure i nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori, con queste caratteristiche: - et massima 35 anni per entrambi i componenti la coppia o il nucleo familiare; - Isee complessivo (ISEE) non

superiore a 35mila euro. In questo caso, se parte del reddito deriva da un contratto di lavoro a tempo indeterminato, esso non dovr in ogni caso eccedere il 50% del reddito stesso; - non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo (sono esclusi gli immobili acquisiti per successione, anche in comunione con altri, concessi in uso gratuito a genitori o fratelli). E doveroso fare una precisaz ione, con la lettera circolare del 5 aprile 2011 della Presidenz a del Consiglio dei Ministri Dipartimento della Giovent, oltre a dare l esatta interpretaz ione dei requisiti soggettivi, stato specificato che possono accedere al fondo anche le coppie non coniugate conviventi o non, purch con figli minori. Requisit i dellimmobile: - deve essere adibito ad abitaz ione principale; - non devessere di categoria A1 A8 o A9 (abitaz ioni signorili, ville, castelli o palaz z i); - non deve avere superficie superiore a 90 metri quadrati; - non devessere di lusso (vedi DM 2/8/69). Nella concessione della garanz ia viene data la priorit ai casi ove limmobile e situato in aree a forte tensione abitativa. Chi pu erogare il mut uo? Possono erogare questi mutui tutti i soggetti finanz iatori che hanno aderito alliniz iativa sottoscrivendo con il Ministero della Giovent apposite convenz ioni secondo lo schema stabilito nel Protocollo dintesa tra Dipartimento e Associaz ione Bancaria Italiana (ABI) del 18 maggio 2011. Lelenco degli ist it ut i erogant i con le condiz ioni applicat e lo t rovat e qui. Un consiglio: andate in banca a chiedere informaz ioni gi informati, cio leggetevi bene il decreto ed assicuratevi di avere le caratteristiche necessarie per accedere al fondo, compilate la domanda e soprattutto verificate che oltre a comparire nellelenco degli istituti eroganti, la banca che scegliete abbia in qualche parte del suo sito internet traccia di questo fondo, a volte il decreto viene citato in qualche angolino ben nascosto. Possibilmente andate gi muniti della copia del decreto, e della stampa della pagina di riferimento al decreto sul loro sito e della stampa delle condiz ioni applicate scaricata direttamente dal sito del ministero, almeno non potranno dirvi che non esiste e che non ne sanno niente, in queste cose gli addetti ai mutui delle banche sono esperti. Abbiamo fatto una ricerca di informaz ioni sul fondo Diritto al Futuro nei siti di alcune banche aderenti: Unicredit: non stato facile trovarlo ma c diritto al futuro Monte dei Paschi di Siena: esistono i fogli informativi aggiornati al 1 giugno 2012 sia per il variabile che per il fisso Banca Antonveneta: esistono i fogli informativi aggiornati al 1 giugno 2012 sia per il variabile che per il fisso In molte altre non ne abbiamo trovato traccia probabilmente perch nell articolo 5 del decreto n 256 del 17 dicembre 2010, al punto n 4 specificato che i finanz iatori sono liberi o meno di erogare il mutuo, per questo vi consigliamo andare in quegli istituti dove il fondo almeno menz ionato sul sito. Per questo fondo il Ministero della giovent ha pensato bene di pubblicare un sito dedicato: http://www.diamoglifuturo.it/fondo- casa

Gli altri link utili (per accedere cliccare sul testo): modello di domanda

protocollo dintesa elenco banche aderenti e condiz ioni applicate Accordo ABI Ministero della Giovent Fonti normative: Dl 112/08 art.13 comma 3 bis e Finanz iaria 2010 (legge 191/09 art.2 comma 39), Decreto Pres.Cons.ministri 17/12/2010 n.256 e Protocollo di intesa Ministero della gioventu/ABI del 18/5/2011 [email protected]

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Mutui e prestiti: Leconomia del Friuli Venezia Giulia


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/28/mutui-e-prestiti-leconomia-del-f riuli-venezia-giulia/
tanduri@finanz aonline INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo 3articolo dedicato al Friuli Venez ia Giulia, continua lanalisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale Economie regionali del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale, ci siamo detti, abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenz e tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma senz a dubbio originali. Nella speranz a che possano interessare ai pi curiosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di inoltrarvele estremamente sintetiz z ate e sfoltite dei tecnicismi pi superflui allo scopo di favorirne una pi semplice divulgaz ione e comprensione. http://www.bancaditalia.it/pubblicaz ioni/econo/ecore/2012/analisi_s_r/1208_fvg/1208_fvg.pdf Buona lettura

Leconomia del Friuli Venez ia Giulia :

Nel corso del 2011 la ripresa dei prestiti bancari a clientela residente, avviatasi nel secondo semestre dellanno precedente, ha rallentato e nei dodici mesi terminanti in dicembre il credito ha registrato una diminuz ione (- 0,5%; fig. 3.1 e tav. 3.1); la flessione si accentuata nel primo trimestre del 2012 (- 2%). La dinamica dei prestiti al settore produttivo, pi debole rispetto a quella del totale delleconomia, diventata negativa negli ultimi mesi: in dicembre i finanz iamenti sono calati sia per le imprese medie e grandi (- 2,3%), sia per quelle di classe dimensionale pi piccola (- 1,3%); la crescita dei finanz iamenti alle famiglie consumatrici ha proseguito seppure in attenuaz ione. Nella seconda met dellanno, a seguito del maggior costo della raccolta conseguente al propagarsi della crisi del debito sovrano, gli intermediari hanno considerevolmente rivisto al rialz o i margini rispetto ai tassi di riferimento. Tra la fine del 2010 e quella del 2011 i tassi sui prestiti a breve termine sono saliti di un punto percentuale, al 5,7%, quelli a medio e a lungo termine di oltre due punti, al 5,8% (tav. a23).

Nella seconda met del 2011 e nelle attese riferite alla prima parte del 2012 la domanda di finanz iamenti delle famiglie consumatrici diminuita, sia per lacquisto di abitaz ioni sia per il credito al consumo (fig. r4a). Dal lato dellofferta le banche hanno segnalato un irrigidimento nei criteri di concessione dei prestiti per entrambe le finalit con riferimento al rapporto tra il valore del prestito e le garanz ie; riguardo ai mutui, la restriz ione ha comportato condiz ioni di costo pi onerose, in particolare sui prestiti pi rischiosi (fig. r4b).

La crisi si riflessa in una minore partecipaz ione delle famiglie residenti al mercato dei mutui immobiliari: a partire dal 2008 si interrotta la crescita delle erogaz ioni anche in connessione al calo delle compravendite (fig. r5a). Negli anni pi recenti sono anche mutate le caratteristiche dei finanz iamenti concessi: dopo un aumento delle operaz ioni a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi le erogaz ioni si sono orientate nuovamente verso formule indiciz z ate che, in assenz a di adeguate coperture, potrebbero esporre le famiglie a un significativo rischio di tasso. Nel 2011 lincidenz a dei mutui a tasso variabile sul totale delle erogaz ioni si mantenuta superiore all80%, anche per effetto del persistente differenz iale tra tassi fissi e variabili: questi alla fine dellanno erano saliti rispettivamente al 4,8 e al 3,2%.

Tra il 2005 e il 2011 i finanz iamenti oltre i 150mila euro sono saliti dal 23,2 al 38,2% del totale (fig. r5b); in un contesto di tendenz iale riduz ione del Loan- to- Value (percentuale del valore dellimmobile finanz iata dal mutuo) applicato dalle banche, tale aumento indicherebbe che le nuove erogaz ioni siano state garantite da immobili di maggiore valore. Nello stesso periodo progressivamente diminuita la quota di erogaz ioni a favore dei debitori pi giovani: lincidenz a dei mutui concessi a residenti nella fascia di et fino a 35 anni calata dal 45,0 al 36,7% (fig. r5c). Tra il 2007 e il 2009, sebbene la popolaz ione straniera abbia continuato a crescere, anche la quota di erogaz ioni effettuate a favore di immigrati si ridotta: nel 2011 si attestata al 12,3% mantenendosi inferiore al valore massimo registrato nel 2006 (fig. r5d). Gli effetti della crisi sul mercato del lavoro, pi accentuati per giovani e stranieri potrebbero avere ridotto la domanda di finanz iamenti per lacquisto di abitaz ioni. Le banche, inoltre, potrebbero avere adottato politiche pi selettive verso segmenti della popolaz ione considerati pi rischiosi. Gli spread sui mutui indiciz z ati applicati ai debitori immigrati sono stati sistematicamente pi elevati di quelli dei debitori italiani (in media, di 32 centesimi nel 2011). Limporto del mutuo, che tende a essere correlato con il reddito e la ricchez z a del nucleo familiare indebitato, ha influito sulle disparit di costo in misura crescente dopo la crisi. Lo spread applicato ai mutui indiciz z ati con importo inferiore a 100mila euro risultato mediamente superiore a quello osservato sui finanz iamenti di importo maggiore a 150mila euro. La vulnerabilit delle famiglie indebitate. Il livello di indebitamento delle famiglie residenti in Friuli Venez ia Giulia, nonostante la crescita degli ultimi anni, rimasto inferiore alla media del Nord Est e del Paese (fig. 3.2a).

Tra il 2003 e il 2011 il rapporto tra i debiti finanz iari (mutui e credito al consumo) e il reddito delle famiglie consumatrici salito dal 30,5 al 46,7%. Lincremento ha riguardato principalmente i mutui, che costituiscono la parte preponderante dei debiti finanz iari, pari nel 2011 a circa il 40% del reddito disponibile. Tra il 2005 e il 2009 la quota di famiglie con un mutuo lievemente diminuita per ogni classe di reddito. Nel 2009 limporto del mutuo per met delle famiglie indebitate era superiore a 73mila euro (56mila euro a fine 2005). Lonere del debito, definito come il pagamento della rata per interessi e rimborso del capitale, tra il 2004 e il 2008 ha registrato un forte incremento; nel 2009 la rata si ridotta principalmente in seguito alla favorevole evoluz ione dei tassi di interesse (fig. 3.2b). Si stima che nello stesso anno il serviz io del debito si sia attestato in media al 19 per cento del reddito delle famiglie che avevano un mutuo; per circa il 16% di queste ultime la rata aveva superato il 30% del reddito. Tali famiglie, convenz ionalmente definite come finanz iariamente vulnerabili, detenevano circa un quinto dellindebitamento del settore. gioved 5 luglio: leconomia della Campania [email protected]

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Riuscir ad ottenere il mutuo?


aiutomutuo.finanza.com /2012/06/29/riusciro-ad-ottenere-il-mutuo/
freeybor@finanz aonline Una delle domande pi f requent i nel set t ore dei mut ui : riuscir ad ot t enere il mut uo per acquist are la casa?. Il problema che spesso questa domanda viene fatta dopo aver firmato una proposta dacquisto ed aver versato la relativa caparra e magari senz a aver inserito nella proposta la clausola sospensiva salvo approvaz ione mutuo. Per evitare di incorrere in spiacevoli rifiuti da parte delle banche con conseguente perdita di tempo e denaro sarebbe bene porsi questa domanda prima di iniz iare la ricerca della casa anz i forse sarebbe meglio prima capire quale potrebbe essere il costo massimo alla nostra portata. Innanz it ut t o vediamo a grandi linee quali sono i paramet ri principali ut iliz z at i dalle banche nella valut az ione reddit uale. Come prima cosa oltre ad essere maggiorenni ed essere cittadini italiani (o almeno avere la residenz a stabile in Italia) bene non essere mai stati protestati, falliti o aver pagato rate di finanz iamenti in ritardo anche di piccola entit, se vi fosse capitato la banca lo scoprir facilmente con una semplice visura al CRIF, perci inutile nascondersi. La seconda cosa da analiz z are e che analiz z ano anche le banche la cosiddetta capacit di rimborso che dipende principalmente da tre fattori: 1. il rapporto rata / reddito 2. la continuit del reddito 3. let del richiedente. Tenendo sempre presente che ogni banca utiliz z a criteri diversi per la determinaz ione del rapporto rata reddito, possiamo dire che per avere buone probabilit di passare la delibera reddituale, la rat a non dovrebbe superare un t erz o delle ent rat e net t e e va calcolata tenendo presente tutti gli eventuali impegni finanz iari gi in corso. Poich la banca non ama il rischio pi la posiz ione lavorativa sicura e pi probabilit ci sono di ottenere il mutuo, un lavoratore precario sicuramente in una posiz ione meno favorevole per lottenimento del mutuo rispetto ad un lavoratore con contratto indeterminato o meglio ancora ad un dipendente statale. Fattori che sicuramente influenz ano la valutaz ione dellistituto di credito sono lanz ianit lavorativa, la situaz ione economica e le dimensioni dellaz ienda per la quale si lavora, che sono gli stessi fattori che vengono valutati nel caso il richiedente del mutuo sia un lavoratore autonomo. Un altro parametro da considerare let del richiedente, la maggior parte delle banche richiede che il mutuatario alla termine del mutuo non abbia pi di 75 anni, nel caso di mutui cointestati lt di riferimento quella del pi anz iano dei richiedenti. Chiaramente sar sicuramente pi facile ottenere il mutuo se si guadagnano 5000 euro netti con una rata da 2000 euro piuttosto che con 2000 euro di reddito ed una rata da 800 nonostante il rapporto rata reddito sia lo stesso in entrambi i casi.

Conoscendo limporto massimo della rata che ci possiamo permettere, la durata del mutuo e pi o meno i tassi medi applicati ai mutui, possiamo t ranquillament e calcolarci il capit ale massimo richiedibile. Facciamo unesempio, mettiamo che dopo le valutaz ioni di cui sopra ci troviamo una rata massima sostenibile di 750 euro, vogliamo calcolarci il capitale richiedibile con un mutuo trentennale al tasso del 5%, possiamo impostare un foglio excel (od openoffice) come questo: A 1 RATA 2 TASSO ANNUO 3 N RATE ANNUE 4 ANNI 750 5% 12 30 B

5 CAPITALE INIZIALE =VA(B2/B3;B3*B4;B1*(- 1)) Nelle celle della colonna B inseriremo i valori che ci interessano quindi nel nostro esempio cella B1 = 750 cella B2 = 5% cella B3 = 12 (se rate mensili), 4 (se trimestrali), 2 (se semestrali) cella B4 = 30 nella cella B5 inserendo la formula come sopra otterremo il risultato cercato che nel nostro caso sar pari a 139.711 euro. Unalt ra cosa da non sot t ovalut are che le banche ormai difficilmente erogano mutui al di sopra dell80% del valore dellimmobile e che pi basso il rapporto mutuo/valore dellimmobile e pi facile ottenere il mutuo. Adesso che conosciamo in linea di massima limporto del mutuo che potremmo richiedere, possiamo anche calcolare quale potrebbe essere il costo massimo dellimmobile che ci possiamo permettere, per fare questo bisogna considerare di avere gi una certa disponibilit economica per coprire la restante percentuale del valore dellimmobile (ormai quasi tutte le banche vogliono sapere come fate a pagarla), il costo dellIVA o dellImposta di registro, i costi notarili ed eventualmente quelli dellagenz ia. Facciamo unesempio: valore immobile = 100.000 euro mutuo 80% = 80.000 euro differenz a mutuo / valore immobile = 20.000 euro. costo periz ia istruttoria ecc. = 1000 ca. euro (questi costi variano molto da banca a banca) iva prima casa 4% se di nuova costruz ione (oppure imposta di registro 3% sul valore catastale se acquisto da privato oppure dopo 5 anni dalla fine lavori) = 4000 euro costo agenz ia in media 3% sul valore dellimmobile = 3000 euro costi notarili comprensivi di imposte (costo atto compravendita + atto mutuo + imposte) = ca. 5000 euro. Ricapitolando se vogliamo acquistare unimmobile che costa 100.000 euro facendo un mutuo pari all80% del valore, dobbiamo avere gi in tasca ca. 33.000 euro altrimenti tutto diventa molto pi complicato. Vi vogliamo ricordare che con il decreto liberaliz z az ioni(decreto- legge 24 gennaio 2012, n. 1 convertito nella legge 24 marz o 2012, n. 27) sono st at e abolit e le t arif f e prof essionali , quindi non esistono pi limiti minimi o massimi per la determinaz ione dei compensi pertanto adesso ancora pi importante richiedere preventivi a pi notai perch la differenz a tra uno e laltro potrebbe essere sostanz iale, per farvi unidea delle tariffe ante decreto

potete consultare IL COSTO DI UN ATTO NOTARILE Fate attenz ione anche al prez z o richiesto per limmobile, capita abbastanz a di frequente che il prez z o richiesto sia parecchio pi alto del valore di stima della banca con conseguente riduz ione dellimporto massimo richiedibile per il mutuo, per farvi unidea se il prez z o richiesto congruo potete consultare la Banca dati delle quotaz ioni immobiliari dellAgenz ia del Territorio tenendo presente che i prez z i indicati possono variare leggermente in base a determinate caratteristiche dellimmobile. Vogliamo anche mettervi in guardia sulla stipula dei mutui all 80% del valore dell immobile perch in futuro potrebbero diventare mutui insurrogabili e quindi lo spread di stipula potrebbe rimanere quello definitivo il motivo ve lo spiegheremo in un prossimo articolo. [email protected]

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Mutui: Quando la surroga non per tutti !


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/02/mutui-quando-la-surroga-non-e-per-tutti/
tanduri@finanz aonline

AVVISO Si avvisano i signori lettori utenti di questo blog che questo articolo non consigliato per mutuati&mutuandi di animo sensibile e deboli di stomaco; il titolo la sintesi di un avvertimento che vogliamo lanciare a chiunque stia stipulando un mutuo con degli spread assurdi che le banche oggigiorno propongono.

THe WArniNg ! - E il titolo del film che diamo alla storia di un Mario Rossi qualsiasi che sta per stipulare un mutuo. Il lungometraggio iniz ia bene e tutti si vogliono bene; scene oniriche con Mario che entra al rallentatore nella sua bella casetta appena comprata per poi vivere felice e contento con la propria famiglia. La trama ve la sveliamo tra un attimo e il finale solo per adulti. I personaggi e gli attori sceglieteli voi e cercate di comprendere se potreste essere voi stessi.. Prima delliniz io della proiez ione, visto che abbiamo ancora qualche minuto mentre il pubblico prende posto in sala, facciamoci delle domande; magari oggi siete al cinema per distrarvi un po e riprendere le forz e per tornare alla carica luned in banca e fate ancora in tempo a fare tesoro di questo articolo di blog in cui potrete credere o non credereup to you! Ebbene, come il protagonista del film di cui stiamo per anticiparvi la trama. state per caso facendo un mutuo? Siete spaventati dal cos elevato spread della proposta? Vi hanno messo sul tavolo uno spread del 3,5%? Tranquilli, non c problema, molto probabilmente vi sar stato risposto dal vostro mediatore o dal funz ionario di banca che ..si, ma st ia t ranquillo, lo spread alt o ma in f ut uro lo si pot r comunque surrogare! Forse e buon per voi quelle rassicuraz ioni non vi avranno del tutto tranquilliz z ato ma vuoi o non vuoi avrete comunque perseverato nel portare a termine la vostra richiesta di mutuo; quella casa quella dei vostri sogni non cosi?! Certo, state pensando dentro di voi che se il tasso stipulato oggi raddoppiasse in futuro? Ovvero se vi aumenta dal 4% di oggi ad un 8% di domani, quando gli euribor vi gireranno le spalle, starete sicuramente impiccati con la rata; speriamo di no pensate. O meglio, perch non credere di poter surrogare (o rinegoz iare) il proprio mutuo un domani?perch non credere al vostro consulente che la sa lunga e che vi tranquilliz z a di poter migliorare quelle agghiaccianti condiz ioni di oggi con una bella surroga tutta per voi? Ebbene purtoppo o per fortuna oggi questo articolo vi svela una amara realt futura; una premoniz ione: la surroga non sar per t ut t i ma solo per pochi elet t i ! ..Ovvero sar accessibile solo da chi rientrer in certi paramentri. Oggi vi diamo alcune precise circostanz e da elaborare e su cui riflettere per svelare il vostro personale arcano dubbio essere o non essere, surroga o non surroga, perch chi rientrer nel girone dei fortunati beneficiari di questa ambita eventualit futura lo si pu presagire anche adesso a tavolino e prima della stipula; non poi cos difficile. Al netto delle varie rassicuraz ioni dei vari esperti che vi stanno consigliando oggi infatti potete voi stessi chiedervi (e anche rispondervi..) se un giorno una surroga riduci- rata alla vostra portata; se surrogare o rinegoz iare di nuovo il vostro abominevole spread e sciogliere un giorno quel cappio al collo con la banca e poter effettivamente migliorare il vostro mutuo una ambiz ione tangibile e coltivabile o una questione invece su cui metterci una pietra sopra fin dalliniz io prevaricando con coscienz a e consapevolez z a le varie rassicuraz ioni (illusioni) che vi vengono

oggi propinate. Come calcolarsi la propensione alla surroga f ut ura del proprio mut uo - La vostra indagine, la vostra autoanalisi non difficile. Dovreste semplicemente cominciare col chiedervi a quale LTV* state stipulando oggi e quale sar il reale valore della vostra casa un domani quando il perito nominato dalla banca effettuer una nuova periz ia tecnica per determinare leffettivo valore immobiliare della vostra casa che state acquistando oggi. Non crediate che una surroga sia rose e fiori; Lei pursempre un processo bancario che persegue gli stessi algoritmi procedurali di un mutuo ex- novo. La surroga pursempre ascrivibile ad un mutuo dove la banca, domani come oggi, quella vostra casa la esige comunque in garanz ia, non vi sembra giusto?cos e sempre sar. Ve le siete fatte queste domande? In effetti, quando una banca vi surroga attivamente un mutuo vi ri- sottopone ai raggiX delle garanz ie e dei redditi e se non ci rientrate non ci rientrate, punto; in quel caso e purtroppo, sarete semplicemente dei passivi osservatori di surroghe altrui in un momento nel quale magari molti altri potranno invece farlo. Non ve lo auguro intendiamoci. Forse senz a un esempio concreto finiremmo per non capirci appieno, andiamo quindi alla trama del film che questo blog ha prodotto (con costi minimi di produz ione..) per voi..

Attore principale: Mario Rossi, un potenz iale mutuato che si vede proposto un mutuo decisamente sconveniente con uno spread da capogiro tipico di quello che passano ormai tutte le banche in questo periodo. Suddetto nostro impagabile, temerario ed eroico Mario Rossi talmente innamorato della casa dei suoi sogni che non si da per vinto e rassicurato dal tipico funz ionario di banca di poter un giorno migliorare il suo spread applicato graz ie ad una ipotetica (!?) surroga finalmente stipula il suo tanto agognato mutuo di 160 mila euro su un valore immobile di 200 mila con LTV preciso preciso all80%. Mario, dopo aver acquistato la casa dei suoi sogni, comincia tranquillamente a pagare il suo mutuo che oltretutto, essendo stipulato ad un tasso diciamo alto genera delle quote capitale basse rispetto a quelle interessi; dove cio circa solo un terz o di importo rata dedicato allabbattimento del debito residuo. Tutto fila liscio per la prima parte del film che sembrerebbe evolversi verso un finale e tutti vissero felici e contenti.. ma poi prorpio quando tutto sembra perfetto, dopo diversi anni, i tassi risalgono e gli euribor non pi ai minimi come oggi, minacciano paurosamente la capacit di corrispondere le rate del mutuo al povero Mario che da una rata iniz iale di 760 euro passa ad essere insopportabile a circa 1.230 euro (se leuribor a cui indiciz z ato il suo mutuo raggiungesse il massimo storico del 2008 al circa 5%); un cappio al collo; quello che lui temeva disgraz iatamente si concretiz z a, sob! Mario si ritrova dopo 5 anni di rate pagate ad avere un debito residuo di ancora circa 145 mila euro da estinguere rispetto ai 160 iniz iali. (149 mila euro di residuo se invece leuribor aumentasse alla media storica in tempi brevi). Ma ecco la luce !!!? Dopo tanti anni di attesa e probabilmente proprio mentre leconomia ripresa comanda al rialz o gli euribor, ecco la possibilit di surrogare o rinegoz iare il proprio mutuo a condiz ioni finalmente pi vantaggiose; tutto si finalmente sbloccato e le offerte di mutuo sul mercato sono di nuovo valide, convenienti e rimodellate secondo una ripresa economica e fine delle incertez z e sul credito che tutti si auspicano. Allora il nostro protagonista rimembra quella epica ed indimenticabile frase del funz ionario di banca quando gli diceva di stare tranquillo e che un giorno avrebbe certamente rottamato quel suo spread con una bella surroga. Mario quindi si precipita in una banca per chiedere una surroga dove propongono uno spread dell1% (!!!!), che rispetto al suo 3,5% di oggi gli farebbe risparmiare un bel po di soldini, dormire pi tranquillo e dare un finale pi rilassante al film Finalmente lodore di surroga pervade ogni sua illusione e di colpo una rata sofferta, nel suo immaginario, diviene uno sforz o abbordabile e sostenibile di ben soli 950 euro!. Ma, vediamo Cosa non aveva considerato il nostro bravo Mario che gli impedir per sempre di migliorare il proprio mutuo?Cosa non avevano previsto o peggio ancora cosa non gli avevano detto i bravi consulenti e consiglieri?

Il declassament o graduale del valore del proprio immobile dat o in garanz ia del proprio mut uo! Il valore immobiliare f ut uro quindi come spina nel f ianco delle surroghe e rinegoz iaz ioni di domani! ..ogni banca gli rifiuta la surroga; ogni perito segna per sempre il destino di Mario. La casa dei suoi sogni tra 5 anni non vale pi 200 mila euro ma 170 mila ed il suo LTV per la surroga di un debito residuo 145 mila euro non pi 80% come quando ha stipulato il suo mutuo ma troppo pi alto per ogni banca ! Il deprez z amento graduale che oggigiorno si abbatte sul valore immobiliare compromet t e la surroga ad una gran parte di mutuati che si trovano nella stessa situaz ione di Mario! Ammesso infatti che tra qualche anno una casa acquistata oggi non avr lo stesso valore domani, il perito della nuova banca infatti e putroppo, valuter la casa per meno di quello che valeva in origine al momento dellacquisto e l80% non potr mai essere rispettato. Senz a considerare che si parla di un futuro di mutui concessi a molto meno dell80% (gi oggi alcune banche concedono non pi del 70%). di nuovo il buio per Mario, ma come.? ma non dovevo surrogare???? - In un futuro plausibile ed auspicabile gli altri mutuati si surrogano o rinegoz iano delle migliori condiz ioni di mutuo (spread minori di quelli oggi stipulati) e Mario sar invece incastrato a vita con labominevole spread stipulato nel 2012 ed impossibilitato a poter attuare nessuna strategia per abbassare la sua rata se non quella di rinegoz iare di nuovo la durata ricominciando da capo supplicando la banca a concedergli un allungamento della durata riportandola a quella originaria o oltre?!Come potr mai risolvere il suo enigma che lui stesso ha generato stipulando un mutuo oggi?Come uscire dal tunnel? Con queste domande finisce il nostro film; non stato molto bello immagino. Non ve la prendete col regista che ve lo ha voluto proiettare in 3D su questi schermi. Che dire Se invece non credete al graduale e costante declassamento del valore degli immobili anche adesso che finalmente pubblicamente dichiarato, documentato e non pi occultato avrete semplicemente perso tempo a leggere questo articolo e la trama di questo film vi sar sembrata pura fantascienz a. Buon per voi. se invece la trama vi ha toccato e vi ha coinvolto e siete ancora in tempo per farlomeditate. Vi esorto ad assolvere lestrema durez z a di questo articolo ma che per lennesima volta, anche in questi giorni, che assisto a riporti e testimonianz e di forum del tipo ..mutuo con LTV 80% e spread 3.7%, certo uno spread carissimo ma tanto mi hanno detto che appena possibile lo surrogo! La mia personale incavolatura non col mutuato per il quale abbiamo battez z ato questo blog figuriamoci, ma con chi lo consiglia in quel modo. Larma segret a ! - Esiste ununica contromisura utiliz z abile contro lipotesi di non poter surrogare causa LTV futuro troppo alto ed larma pi temibile che potreste mai usare contro una banca: il risparmio! .ovvero, il giorno che mancheranno allappello migliaia di euro per poter rientrare nel massimo LTV che la banca vuole rispettare per surrogarvi il mutuo e darvi finalmente uno spread accettabile, li tirate fuori dalle vostre tasche, ma se ce lavete! Se avrete effettivamente avuto la forz a di risparmiarli in questi anni di euribor fratello! altrimenti the end. parliamoci chiaro: da chi pretentere queste premoniz ioni se non da questo blog? in alternativa, siete liberi di credere in altri consigli e consiglieri ed uscire alla fine del primo tempo del film finquando tutto andava bene.

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(*) LTV = Loan to value = rapporto massimo concesso da una banca espresso in percentuale del rapporto valore finanziato su valore immobile. Molte banche una volta concedevano anche lintero finanziamento a coprirne il valore (mutui 100%) ma adesso i margini di garanzia richiesti sono notevolmente aumentati e ai mutui con LTV > 60-70%

vengono spesso richieste ulteriori garanzie reddituali o fidejussorie (garanti) o esose polizze assicurative a premio unico. VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.5/ 10 (12 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 7 (from 7 votes) Mutui: Quando la surroga non per tutti !, 8.5 out of 10 based on 12 ratings

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Perizie basse? Non quasi mai colpa del perito!


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/04/perizie-basse-non-e-quasi-mai-colpa-del-perito/
freeybor@finanz aonline Nellarticolo Riuscir ad ottenere il mutuo? abbiamo analiz z ato laspetto reddituale del problema ed abbiamo volutamente solo accennato alle carat t erist iche che deve avere limmobile per pot er ricevere una periz ia posit iva e la conseguente approvaz ione del mutuo per lintero importo richiesto. Ultimamente accade sempre pi di frequente che le periz ie fatte per conto delle banche si rivelino pi basse del prez z o reale dacquisto con conseguente diminuz ione del capitale erogabile, questo per lacquirente dovrebbe suonare come un campanello dallarme, invece succede il contrario, lacquirente si arrabbia ed incolpa la banca di voler ostacolare lerogaz ione del mutuo. Partiamo dal presupposto che la banca se non vuole concedervi il mutuo ve lo dice al momento della cosiddetta delibera reddituale, non ha nessun vantaggio a dirvi di no dopo e soprattutto non ha bisogno di scuse quali la periz ia dellimmobile. Se limmobile viene valut at o ad un prez z o inf eriore a quello richiest o nella maggioranz a dei casi ha ragione il perit o della banca, in pochissimi casi pot rebbe aver f at t o unerrore. Le periz ie non vengono fatte ad occhio ma con ladoz ione di standard estimativi che garantiscono lutiliz z o di criteri di valutaz ione uniformi e riproducibili nel tempo e tengono presente molti fattori non ultimo il valore reale di mercato della z ona nella quale si trova limmobile, perci se il valore di periz ia dovesse discostarsi di molto dal valore richiesto dal venditore, probabile che il prez z o di vendita sia gonfiato o che si preveda in breve una svalutaz ione del valore degli immobili di quella z ona. Tornando alle carat t erist iche dellimmobile , dobbiamo specificare che hanno pi probabilit di essere accettati dalle banche come beni ipotecabili per mutui acquisto gli immobili adibiti ad abitaz ione, conosciuti catastalmente come categoria A, che devono essere in buone condiz ioni, in regola con la conformit urbanistica quindi la realt deve corrispondere esattamente con il progetto depositato in comune, deve essere regolarmente accatastato ed anche in questo caso la planimetria deve corrispondere esattamente con la realt, deve essere in possesso del certificato di agibilit (o abitabilit ) o licenz a ediliz ia salvo che non sia stato costruito prima del primo settembre 1967 quando la licenz a ediliz ia non era obbligatoria per tutti i fabbricati perci i notai non sono obbligati a dichiarare in atto gli estremi della licenz a. Nel caso limmobile sia sprovvist o anche solo di una di quest e carat t erist iche la probabilit di ot t enere il mut uo scendono prat icament e a z ero. Nellacquisto della casa dovete fare attenz ione anche alla provenienz a dello stesso, infatti molte banche (quasi tutte) si rifiutano di concedere mutui per lacquisto di immobili provenienti da donaz ione o testamento a meno che non siano trascorsi almeno 20 anni oppure che i donanti o gli scomparsi non siano deceduti da almeno 10 anni, questo per evitare che eventuali altri eredi legittimi possano far valere i loro diritti. Tenete presente che le condiz ioni di cui sopra possono bloccare la vendita anche se non avete bisogno di un mutuo per acquistare. Oggi sempre pi dif f icile che un not aio acconsent a a st ipulare unat t o senz a avere t ut t e le cert if icaz ioni , anche se le parti sono daccordo poich in molti casi le Regioni vietano la registraz ione di atti privi di certificaz ioni. I Comuni inoltre hanno intensificato i controlli e nel caso ci sia la necessit di effettuare dei lavori di ristrutturaz ione, diventa praticamente impossibile ottenere i permessi necessari se limmobile non completamente in regola, anche perch la mancanz a di uno o pi certificati sintomo di abusivismo ediliz io con conseguente evasione degli oneri di concessione ediliz ia.

In conclusione ribadiamo quanto detto iniz ialmente, nel caso di periz ia troppo bassa, non incolpate a priori il perito della banca di non essere capace di fare il suo lavoro, piuttosto incolpate il venditore di essere troppo bravo a fare il suo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.5/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 6 (from 6 votes) Periz ie basse? Non quasi mai colpa del perito!, 9.5 out of 10 based on 4 ratings

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Mutui e prestiti: Leconomia della Campania


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/05/mutui-e-prestiti-leconomia-della-campania/
tanduri@finanz aonline INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo 4articolo dedicato alla Campania, continua lanalisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale Economie regionali del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenz e tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma senz a dubbio originali. Nella speranz a che possano interessare ai pi curiosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di estrapolare i dati relativi al credito alle famiglie contenuti del documento e riportarveli in forma estremamente sintetiz z ata e sfoltita dei tecnicismi pi superflui allo scopo di favorirne una pi semplice divulgaz ione e comprensione. Mutui e prestiti: Leconomia della Campania

I prestiti bancari I prestiti bancari alla clientela residente in regione al netto delle sofferenz e e delle operaz ioni pronti contro termine, in rallentamento dalla met del 2010, sono aumentati dell1,2 per cento nei dodici mesi terminanti a dicembre 2011 e risultavano in calo dell1,1 per cento a marz o 2012 (tav. 3.1). Lindebolimento del credito stato pi intenso per le imprese (fig. 3.1) e si associa al rallentamento dellattivit produttiva e alla ridotta spesa per investimenti. Vi ha contribuito lirrigidimento delle politiche di offerta delle banche, rilevato nella seconda parte del 2011.

tassi di interesse I tassi di interesse sui prestiti a breve scadenz a e sui finanz iamenti a medio e a lungo termine sono aumentati nel corso del 2011 (rispettivamente di 1,2 e 0,6 punti; tav. a38). Nel primo trimestre del 2012, sulla base di dati provvisori, hanno continuato a crescere. Il credito alle famiglie Nella seconda met del 2011 diminuita la domanda di mutui per lacquisto di abitaz ioni da parte delle famiglie consumatrici; anche la richiesta di credito al consumo si indebolita (fig. r4a). Al calo della domanda di finanz iamenti, si associato un irrigidimento dei criteri di offerta. Per i mutui, nella seconda met del 2011 sono aumentati soprattutto gli spread applicati alla media delle posiz ioni e non solo alla clientela pi rischiosa (fig. r4b). Tenendo conto non solo dei prestiti bancari, ma anche di quelli delle societ finanz iarie, il tasso di crescita del credito alle famiglie consumatrici diminuito al 2,5% nel 2011 (3,6 nel 2010; tav. 3.3), risentendo soprattutto del rallentamento dei prestiti per lacquisto di abitaz ioni. Nel primo trimestre del 2012 tutte le componenti dei prestiti si sono indebolite; il credito al consumo tornato a calare. Indebitamento Il livello di indebitamento delle famiglie italiane, nonostante la crescita degli ultimi anni, rimane contenuto nel confronto internaz ionale, in Campania lindebitamento delle famiglie fortemente aumentato nellultimo decennio, restando inferiore alla media del Paese (fig. 3.2). In particolare, il rapporto tra i debiti finanz iari (mutui e credito al consumo) e il reddito delle famiglie consumatrici in regione salito dal 24,6 al 51,6% tra il 2003 e il 2011; nello stesso periodo il divario di indebitamento rispetto alla media italiana si ridotto da 6 a 2 punti percentuali circa. Il divario principalmente dovuto alla minore diffusione dei mutui, che rappresentano la parte prevalente dei debiti finanz iari. Nel 2009 (ultimo anno per cui lindagine disponibile) solo il 5,5% delle famiglie campane aveva un mutuo, una quota sensibilmente inferiore a quella delle altre regioni (13,6% nella media italiana; tav. a32). La stessa quota sale al 10,2% se si considerano le famiglie con redditi pi elevati (ultimo quartile della distribuz ione), ma resta anche in questo caso inferiore alla met del dato naz ionale.

La composiz ione dellindebitamento si caratteriz z a per una maggiore incidenz a del credito al consumo rispetto al resto del Paese (28,3% nel 2011, quasi dieci punti percentuali in pi del dato naz ionale). In rapporto al reddito disponibile, il credito al consumo quasi raddoppiato tra il 2003 e il 2007 (dal 7,2 al 13,6%), per poi crescere di appena un punto nel successivo quinquennio. Anche i mutui hanno rallentato negli anni recenti.

Le caratteristiche dei mutui Le erogaz ioni di mutui a famiglie campane si sono ridotte a partire dal 2007 (fig. 3.3a); nel 2011 sono state pari a circa 2,5 miliardi, uno in meno rispetto al massimo del 2006. Le caratteristiche dei mutui sono cambiate nel tempo. Dopo un aumento delle operaz ioni a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi le erogaz ioni si sono orientate nuovamente verso formule indiciz z ate; alla fine del 2011, i due terz i circa dei mutui era a tasso variabile (fig. 3.3a).

Questa prevalenz a delle formule indiciz z ate, sebbene di oltre dieci punti percentuali inferiore alla media naz ionale, espone le famiglie campane al rischio di tasso. I finanz iamenti oltre i 150 mila euro sono passati dal 37,7 al 54,8% tra il 2005 e il 2011 (fig. 3.3b).La quota di famiglie campane che ha un mutuo diminuita in tutte le classi di reddito a eccez ione dellultimo quartile, caratteriz z ato da finanz iamenti di entit maggiore (tav. a32). Nel 2011, il 33,2% dei mutui stato destinato a residenti nella fascia di et fino a 35 anni (fig. 3.3c). La percentuale, in costante declino dal 2005, rimasta inferiore a quella media naz ionale (35,3 nel 2011). Sebbene la popolaz ione straniera abbia continuato a crescere, anche la quota di erogaz ioni agli immigrati si ridotta dopo liniz io della crisi (al 2,3% nel 2011, 7,4 nella media italiana; fig. 3.3d). A tali dinamiche possono aver contribuito fattori di domanda e di offerta. Gli effetti della crisi sulloccupaz ione, pi accentuati per i giovani potrebbero averne ridotto la domanda di mutui per labitaz ione. Le banche, inoltre, potrebbero avere adottato politiche pi prudenti verso segmenti di popolaz ione considerati pi rischiosi. Lonere del debito In base ai dati dellindagine Eu- Silc, nel 2009, le famiglie consumatrici campane con un mutuo avevano mediamente destinato il 20,8% del proprio reddito al serviz io del debito (pagamento della rata per interessi e rimborso del capitale; tav. a32). Lonere del debito rispetto al reddito risultava di circa un punto percentuale superiore rispetto al dato italiano. La quota di reddito destinata al pagamento della rata del mutuo fornisce indicaz ioni sulla vulnerabilit finanz iaria di una famiglia: convenz ionalmente definita finanz iariamente vulnerabile una famiglia con una rata superiore al 30% del reddito. Tra il 2007 e il 2009 la quota di famiglie campane finanz iariamente vulnerabile sul totale delle famiglie (indebitate e non) rimasta costante, all1,0%, mentre si ridotta dal 3,1 al 2,8 per cento nel complesso del Paese. La quota di indebitamento riconducibile alle famiglie vulnerabili passata dal 25,7 al 23,3% (tav. a32); nella media italiana il calo stato pi marcato (dal 29,7 al 24,9%). Lindebitamento finanz iario pu in alcuni casi ridurre la capacit delle famiglie di fare fronte con regolarit ai pagamenti e mantenere il proprio tenore di vita. Nel 2009, il 6,6% delle famiglie campane che avevano contratto mutui erano state incapaci di rispettarne le scadenz e (4,2 nel 2005; 6,2 in Italia). Il 4,7% delle famiglie aveva anche registrato almeno una forma di disagio economico (3,9 nel 2005). Nelle altre regioni, lincremento tra il 2005 e il 2009, sia della quota di famiglie in arretrato sia di quelle con disagi economici, stato di entit inferiore. La crisi ha influito anche sulla regolarit dei pagamenti effettuati dalle famiglie. Sulla base dei dati della Centrale di Allarme Interbancaria (CAI), nel 2011 lincidenz a dei soggetti a cui sono stati revocati assegni o carte di pagamento per irregolarit nellutiliz z o stata di 71 ogni 10 mila abitanti, in sensibile aumento rispetto al 2005.

la qualit del credito - Lindice di deterioramento netto relativo ai prestiti alle famiglie mostra che nel 2011 la quota di prestiti la cui qualit peggiorata ha superato del 3,1 per cento quella la cui qualit migliorata (circa mez z o punto percentuale in pi della media italiana); a met del 2010 questo indicatore di rischiosit aveva raggiunto un picco negativo del 3,9 per cento (fig. 3.6a). Al miglioramento dellindice potrebbero avere contribuito il ricorso ai provvedimenti di moratoria creditiz ia da parte dei mutuatari e politiche di offerta pi selettive da parte delle banche nei confronti delle fasce di clientela e delle tipologie di mutuo considerate pi rischiose. Tra il 2007 e il 2009, la probabilit di registrare unanomalia nel rimborso stata superiore per i mutui a tasso variabile, per quelli concessi a immigrati e per i debitori con meno di 35 anni; nel biennio successivo tali differenz e si sono fortemente attenuate (fig. 3.6b). venerd 13 luglio: Mutui e prestiti: Leconomia della Toscana

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please wait... Rating: 9.0/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 5 votes) Mutui e prestiti: Leconomia della Campania, 9.0 out of 10 based on 5 ratings 1. Mutui e prestiti: Leconomia della Lombardia 2. Mutui e prestiti: Leconomia del Friuli Venez ia Giulia 3. Mutui e prestiti: Leconomia del Laz io 4. Fondo di solidariet per i mutui per lacquisto della prima casa

Taglio bce: ecco il risparmio sulla rata!


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/05/taglio-bce-ecco-il-risparmio-sulla-rata/
tanduri@finanz aonline

La Banca centrale europea ha ridotto oggi il costo del denaro. Per la prima volta nella storia delleuro, il taglio di 25 punti, ha portato il tasso BCE allo 0,75%. Per i mutuati direttamente indiciz z ati a questo tipo di tasso gli effetti benefici sulla rata saranno perfettamente calcolabili; andiamo a curiosare La tavola elaborata mostra il risparmio mensile acquisito sulla rata in base a durata e spread di contratto per un mutuo indiciz z ato al tasso BCE a seguito del taglio di 25 punti base deciso oggi.

Per quanto riguarda invece le ripercussioni positive che in genere si ha a seguito di un del taglio BCE sugli indici euribor su cui sono invece indiciz z ati la quasi totalit (98%) dei mutui a tasso variabile dei mutuati italiani, possiamo senz a dubbi affermare che tasso BCE e tassi Euribor sono sempre stati storicamente molto correlati tra di loro; ogni decisione presa sul tasso BCE dalla Banca centrale ha sempre indirettamente mosso gli indici Euribor nella direz ione stessa del taglio. E estremamente presumibile quindi che nel prossimo periodo si registrer una diminuz ione dei tassi euribor la cui entit sar ovviamente tutta da pronosticare. Considerando il fatto che lattuale anomalia di mercato ha ridotto gli indici Euribor di breve durata drasticamente al di sotto del tasso BCE (lindice ad 1 mese stato fissato oggi allo 0,36%, quello a 3 mesi allo 0,64% e il 6 mesi al 0,92%), plausibile immaginare come alla lunga questa riduz ione di oggi possa maggiormente influenz are al ribasso gli indici euribor a lunga durata (6 e 3 mesi) rispetto allEuribor ad 1 mese gi al di sotto del minimo storico da tempo. Dopo un immediato e plausibile ribasso dellindice ad 1 mese (che potrebbe verificarsi gi dai prossimi giorni e dovuto ad una maggiore sensibilit di questo indice rispetto agli altri), le riduz ioni degli euribor a 3 e 6 mesi potrebbero pian piano e con una certa tipica inerz ia assestarsi a dei valori di riduz ione ben pi consistenti che porterebbero a tagliare ulteriormente il gap percentuale tra i vari euribor (oggi di circa 0,30%). Ai mutuati a tasso variabile indiciz z ati allEuribor, oggi non rimane che fare il tifo per una riduz ione ulteriore del proprio tasso euribor su cui indiciz z ato il proprio mutuo; eventualmente la stessa tabella di cui sopra ci darebbe comunque lidea del risparmio in caso leuribor di riferimento si riducesse dello 0,25% (riduz ione ovviamente poco concepibile per leuribor ad 1 mese come detto). Ai mutuati del BCE non rimane invece che conteggiare di gi il proprio risparmio gi acquisito cos come la tabella stessa riporta. in bocca al lupo a tutti i variabilisti del blog !

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Assicurazioni: temporanea caso morte a tutela del mutuo


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tuareg Stai comprando casa: congrat ulaz ioni! Vai in banca per richiedere il mutuo e sicuramente la banca ti propone di sottoscrivere unassicuraz ione caso morte a tutela del prestito erogato. Non cosi? E una buona cosa ed nellinteresse di entrambi: la banca si garantisce il rientro del capitale in caso di tua prematura dipartita; tu ti garantisci lestinz ione del mutuo ed eviti che un tale evento diventi un ulteriore problema economico per i tuoi cari. Fin qui tutto bene. La banca quindi ti propone una assicuraz ione temporanea caso morte con capitale decrescente a premio unico. Che cos? E una poliz z a assicurativa che prevede lerogaz ione di un capitale in caso di morte dellassicurato. Solitamente della stessa durata del mutuo e con un capitale assicurato che diminuisce al diminuire del tuo debito. Assicuraz ione a premio unico significa che devi pagare il costo anticipato di tutta la durata della tutela in ununica soluz ione. Per esempio, se la poliz z a costa 800 allanno ed il mutuo ha una durata di 30 anni, dovrai pagare 24.000 tutti in una volta. Di norma tale importo viene aggiunto alla rata del mutuo, in modo da darti limpressione di pagare lassicuraz ione mensilmente. Quest a soluz ione una gran f regat ura! Vediamo perch: 1- il costo assicurativo viene aggiunto al prestito e si dovranno pagare gli stessi interessi previsti per il mutuo, quindi non coster pi 24.000 ma un importo maggiorato; 2- viene richiesto il pagamento anticipato per una prestaz ione che verr fornita nel corso dei prossimi anni; 3- in caso di estinz ione anticipata lassicuraz ione stata pagata per un periodo superiore a quello necessario e si sono buttati dei soldi (dovrebbero restituire la parte di premio non goduta, ma per alcune poliz z e, se non viene esplicitamente richiesto, ci potrebbe non avvenire); 4- in caso di premorienz a stata pagata una prestaz ione assicurativa anticipata per un periodo di cui non si usufruir; 5- di norma le poliz z e proposte dalle banche sono molto pi costose di quelle offerte dalle compagnie di assicuraz ione perch ci deve guadagnare anche listituto di credito. La soluz ione pi efficace a tutela del mutuo, si chiama TEMPORANEA CASO MORTE A CAPITALE DECRESCENTE CON PREMIO ANNUO COSTANTE LIMITATO. Vediamo le principali caratteristiche:1- il capitale decresce al diminuire del debito; 2- il premio si paga annualmente (o mensilmente); 3- solitamente ha la stessa durata del mutuo ma il pagamento va fatto per un periodo ridotto solitamente di 5 anni (limitato); 4- in caso di estinz ione anticipata non si deve pi pagare lassicuraz ione; 5- in caso di premorienz a viene saldato il debito e cessa di conseguenz a anche il pagamento del premio per lassicuraz ione. A me capita di far risparmiare anche il 40% rispetto alla proposta della banca e comunque si paga per ci che si ut iliz z a, non un soldo di pi ! Consiglio: fate una copertura che preveda anche la tutela per invalidit funz ionale grave permanente perch le poliz z e solo caso morte non pagano in caso di coma o paralisi. Ricordate che morte fisica e morte reddituale sono equivalenti in termini di danno economico: spesso la morte reddituale anche pi onerosa della morte fisica perch oltre alla mancata capacit di produrre reddito si aggiungono le spese per lassistenz a e ladeguamento strutturale dellabitaz ione che sono in larga parte a carico della famiglia. La banca non vi pu obbligare a fare lassicuraz ione caso morte n tanto meno imporvi la sua. Resta il fatto che fare unassicuraz ione caso morte e invalidit funz ionale grave permanente comunque altamente consigliabile: prevenire sempre molto meglio che curare. Aggiungo che nel caso in cui la banca vi obblighi a fare la sua assicuraz ione (in pratica vi potrebbero dire che o fate lassicuraz ione oppure, per una serie di impreviste ragioni, il mutuo non pu essere erogato), assecondate la loro richiesta e successivamente utiliz z ate il diritto di recesso entro 30 gg dalla stipula della stessa. Poi ricordatevi di fare ugualmente unassicuraz ione a tutela del

debito: ne va della vostra serenit e del futuro dei vostri cari. riproduzione riservata [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.6/ 10 (14 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 5 (from 7 votes) Assicuraz ioni: temporanea caso morte a tutela del mutuo, 8.6 out of 10 based on 14 ratings

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Mutui: passare dal variabile al fisso per qualcuno potrebbe essere il momento giusto.
aiutomutuo.finanza.com /2012/07/09/mutui-passare-dal-variabile-al-f isso-per-qualcuno-potrebbeessere-il-momento-giusto/
freeybor@finanz aonline Ancora una volta una legge riguardante i mutuatari viene spudoratamente ignorata dalla maggior parte degli organi di informaz ione e le banche chiaramente si guardano bene dal pubbliciz z arla, si t rat t a della legge 106 del 2011 ed in part icolare dellart icolo 8 comma 6 graz ie al quale alcuni mutuatari che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile, fino al 31 dicembre, potrebbero passare ad un mutuo a tasso fisso composto dallIRS 10 anni pi lo spread di stipula del variabile, ed il periodo favorevole visto che lIRS 10 anni attualmente al di sotto del 2%. Lo sconosciuto articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011 da il dirit t o di ot t enere quest o passaggio senz a spese e, come dicevamo, le banche evitano di farlo conoscere ai loro clienti, abbiamo numerose testimonianz e di persone che si sono sentite dire che non esiste nulla del genere o che impossibile rinegoz iare a quelle condiz ioni. Il consiglio sempre lo stesso andate in banca informati e con la stampa dellarticolo di legge, solo cos saranno costretti a darvi ascolto. Carat t erist iche necessarie per pot er usuf ruire di quest a opport unit : 1) Il mutuo deve essere stato acceso prima del 14 maggio 2011; 2) la finalit deve essere per lacquisto o la ristrutturaz ione di unit immobiliari adibite ad abitaz ione; 3) deve essere un mutuo a tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto, sono escluse tutte le tipologie di mutuo a tasso variabile che non siano variabili puri perci sono chiaramente esclusi tutti variabili con CAP, variabili con possibilit di passare al fisso, variabili a rata costante ecc.ecc. 4) limporto originario del mutuo non deve essere superiore ai 200.000 euro; 5) lindicatore della situaz ione economica equivalente (ISEE) non deve essere superiore ai 35 mila euro; 6) non ci devono essere stati ritardi nel pagamento delle rate del mutuo; La legge prevede che il t asso applicat o non dovr essere superiore al t asso che si ot t iene in base al minore t ra lIRS in euro a 10 anni e lIRS in euro di durat a pari alla durat a residua del mut uo maggiorat o dello spread indicat o sul cont rat t o del mut uo originario. In f ase di rinegoz iaz ione c anche la possibilit di chiedere unevent uale variaz ione della durat a residua del mut uo, possibile inf at t i sia la riduz ione che lallungament o per un massimo di 5 anni purch la durat a residua del mut uo al moment o della rinegoz iaz ione non superi i 25 anni. Per poter ottenere lapplicaz ione di questa legge sufficiente farne richiesta alla propria banca, quello che la legge non specifica quale deve essere la data di rilevaz ione dell IRS da applicare, in alcuni casi stato preso come riferimento quello del giorno di presentaz ione della domanda di rinegoz iaz ione, in altri casi quello del giorno dellattuaz ione della rinegoz iaz ione. Dal nostro punto di vista unopportunit da prendere in consideraz ione soprattutto se il mutuo giovane e mancano ancora molti anni alla chiusura dello stesso, con lIRS 10 anni attuale e gli spread in vigore due o tre anni fa possibile fissare un tasso anche al di sotto del 3% per tutta la durata del mutuo.

Ci sono diverse testimonianz e di mutuatari che hanno gi approfittato delloccasione e sono riusciti a garantirsi dei tassi di tutto rispetto per tutta la durata del mutuo, per il momento il record da noi conosciuto un 2,85% per i rimanenti 28 anni di mutuo. Come dicevamo, qualche istituto di credito sicuramente prover a negarvi la rinegoz iaz ione, ma se rientrate nei parametri richiesti dalla legge la banca non pu rifiutarsi, la legge chiara e dice che : il mut uat ario ha dirit t o di ot t enere dal f inanz iat ore la rinegoz iaz ione del mut uo alle condiz ioni pertanto a meno che tale legge non venga abrogata nei prossimi giorni la banca non ha nessuna possibilit di rifiutare la rinegoz iaz ione. Per t ut t i gli int eressat i rit eniamo opport uno riport are il t est o int egrale dellart icolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011, t rat t o dalla Gaz z et t a Uf f iciale n 160 del 12 luglio 2011 La materia della rinegoz iaz ione dei contratti di mutuo ipotecario e regolata come segue: a) fino al 31 dicembre 2012 il mutuatario che prima dellentrata in vigore del presente decreto ha stipulato, o si e accollato anche a seguito di fraz ionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 200 mila euro, per lacquisto o la ristrutturaz ione di unita immobiliari adibite ad abitaz ione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanz iatore la rinegoz iaz ione del mutuo alle condiz ioni di cui alla lettera b), qualora al momento della richiesta presenti unattestaz ione, rilasciata da soggetto abilitato, dellindicatore della situaz ione economica equivalente (ISEE) non superiore a 35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti, non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo; b) la rinegoz iaz ione assicura, in funz ione delle esigenz e del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanz iamento o, con laccordo del cliente, per un periodo inferiore, lapplicaz ione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra lIRS in euro a 10 anni e lIRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotaz ione dellIRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoz iaz ione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinaz ione del tasso, nel contratto di mutuo; c) il mutuatario e il finanz iatore possono concordare che la rinegoz iaz ione di cui alle precedenti lettere comporti anche lallungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purche la durata residua del mutuo allatto della rinegoz iaz ione non diventi superiore a venticinque anni; d) le garanz ie ipotecarie gia prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoz iaz ione ai sensi del presente comma continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalita convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenz a di detto mutuo, senz a il compimento di alcuna formalita o annotaz ione. Resta fermo quanto previsto dallarticolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385. La disposiz ione di cui alla presente lettera si applica anche al finanz iamento erogato dalla banca al mutuatario in qualita di debitore ceduto nellambito di unoperaz ione di cartolariz z az ione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligaz ioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoz iaz ione. In tal caso la banca e surrogata di diritto nelle garanz ie ipotecarie, senz a il compimento di alcuna formalita o annotaz ione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dellintegrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto delloperaz ione di cartolariz z az ione o di emissione di obbligaz ioni bancarie garantite; e) qualora la banca, al fine di realiz z are la rinegoz iaz ione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenz a oggetto di unoperaz ione di cartolariz z az ione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligaz ioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da notiz ia mediante pubblicaz ione nella Gaz z etta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanz ie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validita ed il loro grado a favore della banca cessionaria senz a bisogno di alcuna formalita o annotaz ione. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Mutui: passare dal variabile al fisso per qualcuno potrebbe essere il momento giusto., 9.0 out of 10 based on 2

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Istat: Prezzi case in aumento (???)


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/11/istat-prezzi-case-in-aumento/
tanduri@finanz aonline

Ci rimane veramente difficile comprendere le ragioni ed il significato di certi articoli giornalistici che lasciano il tempo che trovano e che fanno danno allinformaz ione. Lultimo esempio la notiz ia che ha rimbalz ato nei vari giornali e blog a proposito di un fantomatico aumento dei prez z i immobiliari la cui fonte di analisi sarebbe lIstat. A dare la notiz ia stata lagenz ia Ansa con il titolo cubitale Prezzi case resistono alla crisi dove si leggeva che ..nonostante il calo delle compravendite il mattone rincarato tra il 2008 ed il 2011 del 2,2%. A seguire i vari altri quotidiani e blog con titoli del tipo: Istat: prezzi case in aumento! , Indifferenti alla crisi, i prezzi delle case continuano a salire , Stima Istat: aumentati prezzi abitazioni , ecc Senz a neanche considerare i vari blog copia/incolla, tra i vari media pi accreditati, la palma doro dello sconcerto va senz a dubbio al Corriere Economia che esordisce con un titolo ad effetto a dir poco sconvolgente che recita: Contrordine, i prezzi delle case sono in rialzo! Ma se come vedremo pi avanti si parla di dati rilevati nel triennio 2008- 2011 !!!ma quale attuale rialz o?..contrordine di cosa? La notiz ia, cos come riportata ci ha lasciato tutti allibiti.. nei vari forum e nei blog si creato il panico o comunque un certo condiviso sconcerto. Proviamo a chiarirla.. Purtroppo non c nulla di scritto perch essa prende corpo da un workshop di Istat il 3 luglio a Roma dove stato presentato un progetto di monitoraggio immobiliare che dar i suoi frutti con il primo resoconto trimestrale di esordio a settembre di questanno. Quindi il bello che la notiz ia scaturita da appunti cartacei del giornalista di turno presente al convegno e non da documentaz ione ufficiale. Di conseguenz a non possiamo verificare quanto preso nota, diffuso e riportato. In quel workshop Istat ha voluto anticipare alcuni dati relativi al triennio 2008- 2011 dove si rilevato un aument o dei cost i di cost ruz ione dei nuovi immobili stimati in un 2,2% (media annua) il tutto a seguito soprattutto di una acceleraz ione dellinflaz ione di questi ultimi anni che ha fatto lievitare il costo dei materiali da costruz ione. E bene precisare quindi che Istat non ha parlato di valori di compravendita attuali e futuri. Istat quindi non ha messo in discussione lattuale trend e le attuali vicissitudini di un mercato immobiliare che come numero di transaz ioni, stipule di mutui e prez z i di compravendita si evidenz ia e si prevede come un periodo di profonda crisi, recessione e difficolt come tutti da ormai diversi mesi ce lo stiamo effettivamente figurando.

Il premio chiarez z a e correttez z a di informaz ione a nostro avviso va al Secolo IXI che nel suo articolo, che quotiamo integralmente e che riportiamo qu sotto, spiega senz a invenz ioni ed alteraz ioni giornailstiche il senso stesso del workshop di Isvap.

Risulta quindi evidente oltre che sconcertante il modo adulterato e superficiale con cui certe notiz ie vengono date in pasto allopinione pubblica da parte di coloro che spesso sembrano affetti da una certa ignoranz a tecnica e giornalistica, a meno che certa attitudine nasconda invece una premeditata e mistificante disinformaz ione che spesso rileviamo adibita a coprire una scomoda realt di un mercato in reale profonda crisi. A pensar male si fa peccato ma spessoci si az z ecca! I grafici di tre regioni italiane che seguono, estrapolati dallo studio di bankitalia sulle economie regionali di giugno 2012 che aiutomutuo analiz z ando settimanalmente in questo blog, sono utili a capire la reale situaz ione al netto della diffusa disinformaz ione.

Dove ci vedet e il cont rordine che i prez z i sono in rialz o? [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.2/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Istat: Prez z i case in aumento (???), 8.2 out of 10 based on 5 ratings

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Mutui ai giovani: dov finito il diritto al futuro??


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/12/mutui-ai-giovani-dove-f inito-il-diritto-al-f uturo/
tanduri@finanz aonline

Unindagine di Altroconsumo rivela finalmente quello che dicevamo qualche giorno fa in un nostro articolo: la grande maggioranz a delle banche non rivela ai giovani precari che esist e un f ondo di garanz ia governat ivo per i loro mut ui!

Ecco in sintesi quelli che dicevamo noi nel nostro articolo:

Mutui prima casa agevolati per giovani coppie.

Insomma, graz ie alliniz iativa di Altroconsumo riportatata sulle pagine di molti giornali, la speranz a che finalmente qualcosa possa muoversi o meglio, sbloccarsi! Quello che abbiamo denunciato a suo tempo in questo blog, un ennesimo deprecabile e diffuso atteggiamento bancario deve assolutamente cessare; le banche che hanno aderito alliniz iativa del fondo governativo non devono fare pi finta di non sapere che il fondo esiste davvero!

..carissime banche, dov il dirit t o al f ut uro? t irat elo f uori !!!

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Mutui e prestiti: leconomia della Toscana


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/13/mutui-e-prestiti-leconomia-della-toscana/
tanduri@finanz aonline INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo 5articolo dedicato alla Toscana, continua lanalisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale Economie regionali del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenz e tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma senz a dubbio originali. Nella speranz a che possano interessare ai pi curiosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di estrapolare i dati relativi al credito alle famiglie contenuti del documento e riportarveli in forma estremamente sintetiz z ata e sfoltita dei tecnicismi pi superflui allo scopo di favorirne una pi semplice divulgaz ione e comprensione. Mutui e prestiti: Leconomia della Toscana:

I prestiti bancari I prestiti bancari alla clientela residente in regione hanno decelerato nel 2011: al netto delle sofferenz e e delle operaz ioni di pronti contro termine, e corretti per leffetto di cartolariz z az ioni, cessioni e riclassificaz ioni, erano aumentati a dicembre scorso dello 0,9 per cento (2,5 nel 2010; tav. 3.1 e fig. 3.1a). Nei primi mesi dellanno la dinamica si ulteriormente indebolita e alla fine del primo trimestre, in base a stime preliminari, i finanz iamenti hanno mostrato una flessione ( 1,3 per cento).

Il credito alle famiglie. I finanz iamenti bancari concessi alle famiglie consumatrici sono aumentati del 2,4 per cento a dicembre scorso, un ritmo pi che dimez z ato rispetto a quello di dodici mesi prima (5,4 per cento; tav. 3.1). Considerando anche i prestiti delle societ finanz iarie, il credito cresciuto del 2,1 per cento (5,1 nel 2010; tav. 3.2); nel primo trimestre del 2012 proseguita la deceleraz ione (1,1 per cento).

Il rallentamento riconducibile principalmente ai mutui per lacquisto di abitaz ioni: dopo la forte espansione che aveva contraddistinto il 2010, le nuove erogaz ioni sono diminuite di oltre il 20% riprendendo il trend negativo iniz iato nel 2007 (fig. 3.2a). A differenz a del biennio precedente, nel 2011 si registrato un lieve recupero delle erogaz ioni a tasso fisso, che continuano tuttavia a rappresentare poco pi di un quinto del complesso dei nuovi mutui alle famiglie. Tra il 2003 e il 2011 il totale dei debiti finanz iari delle famiglie in rapporto al reddito disponibile cresciuto di oltre 20 punti percentuali, al 51%, un valore molto al di sotto della media europea e di circa due punti inferiore a quella italiana. La dinamica, molto sostenuta nella prima met del periodo, dal 2007 si progressivamente ridotta fino ad annullarsi nel 2011. I maggiori spread applicati sui mutui ipotecari alle famiglie si sono riflessi in un rialz o dei tassi di interesse per lacquisto di abitaz ioni, saliti in media al 3,9 per cento nellultimo trimestre del 2011, con un aumento di quasi un punto percentuale rispetto alla fine dellanno precedente (tav. a20); lincremento ha interessato sia i contratti negoz iati a tasso variabile sia quelli a tasso fisso (fig. 3.2b). Il rialz o del costo del credito per le famiglie ulteriormente proseguito nel primo trimestre (4,5%)

In base ai dati della Rilevaz ione sui tassi di interesse, negli ultimi anni si determinata una ricomposiz ione del portafoglio mutui delle banche verso segmenti di clientela meno rischiosi. Si progressivamente ridotta la quota di erogaz ioni ai debitori pi giovani (dal 42,0 al 33,9 per cento) e agli immigrati (dal 9,2 al 6,5 per cento; fig. 3.2d), ponendosi al di sotto della media naz ionale. Tra il 2005 e il 2011 la quota di mutui sopra i 150.000 euro salita dal 42,6 al 55,8 per cento (fig. 3.2c); ci potrebbe indicare, in un contesto di riduz ione del loan to value finanz iato dalle banche. il mercato immobiliare: I n base ai dati dellOsservatorio sul mercato immobiliare (OMI) dellAgenz ia del territorio, le transaz ioni sugli immobili residenz iali, a fronte di una crescita contenuta nel 2010, hanno segnato nel 2011 una flessione del 5,1 per cento (fig. 1.3). Gli scambi, di poco superiori alle 38.000 unit, hanno raggiunto livelli molto bassi e sono risultati inferiori di circa un terz o rispetto al picco registrato nel 2006. Una dinamica simile ha coinvolto gli immobili non residenz iali. Nel 2011 le quotaz ioni immobiliari sono leggermente aumentate in termini nominali (0,8 per cento), registrando una flessione in termini reali.

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ABI: I mutui pesano di pi alle famiglie liguri, campane, laziali e toscane.


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/16/abi-i-mutui-pesano-di-piu-alle-f amiglie-liguri-campane-laziali-etoscane/
tanduri@finanz aonline

E quanto emerge dal Rapporto immobiliare 2012 edito dallAgenz ia del territorio in collaboraz ione con ABI; uno studio su base regionale che analiz z a il dato di sofferenz a economica a cui sono soggette le famiglie che si trovano ad affrontare un mutuo per lacquisto della propria casa. Dallo studio emerge come nel 2011 siano state proprio le famiglie liguri ad essere sottoposte ad una maggiore pressione economica a causa soprattutto dellelevato costo di acquisto al metro quadro tra i pi cari dItalia condiz ionato da un significativo mercato delle case vacanz e e nonostante un reddito familiare regionale di tutto rispetto in linea con la media naz ionale. Tanto per comprendere il significato del termine di scuola anglosassone affordability elaborato da ABI, (come miglior traduz ione potremmo coniare il termine sostenibilit) utile sapere che tale dato, oltre al prez z o di acquisto della casa, tiene in consideraz ione altre variabili quali: reddito familiare, LTV, durata, tasso e importo della rata di un mutuo medio considerato. Linsieme dei fattori analiz z ati dipinge appunto una situaz ione molto differente tra le famiglie delle varie regioni italiane. In particolar modo evidente anche come le famiglie molisane, calabresi come anche quelle della Basilicata godano invece di una maggior propensione verso la sostenibilit di un mutuo e nonostante un reddito disponibile ben al di sotto della media naz ionale.

A seguire rispetto alla Liguria, lindice di sostenibilit non premia neanche le famiglie campane, laz iali e toscane, dove evidente come quelle campane soffrano soprattutto di un reddito tra i pi bassi (terz ultimo solo dopo quello siciliano e calabrese) in contrasto con un valore immobiliare in linea con la media naz ionale.

Per quanto riguarda invece al basso indice affordability di un mutuo di cui soffrono le famiglie laz iali e toscane, la causa rilevante sembrerebbe invece essere dovuta pi al particolare pregio del patrimonio residenz iale piuttosto che alla scarsa consistenz a economica delle famiglie.

Uno degli argomenti forse meno considerati in termini di affrontabilit oltre quelli analiz z ati da ABI e che questo blog ha gi trattato, senz a dubbio la pericolosa speranz a che ogni mutuato che stipula un mutuo oggigiorno spesso ripone in una surroga migliorativa futura. Come abbiamo avuto modo di analiz z are nellarticolo Quando la surroga non per tutti ! il rischio futuro quello di fare i conti con una surroga o rinegoz iaz ione extracontrattuale in futuro impossibili da realiz z are per effetto dellalto LTV di stipula di oggi che potrebbe lievitare in futuro a causa della svalutaz ione dellimmobile nel tempo dato in garanz ia del mutuo; un mancato obiettivo che ci potrebbe drasticamente impedire di ristabilire il livello di sostenibilit della rata futura.

buon affordability a tutti !

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Agenzia del territorio: confermata crisi dellimmobiliare nel primo trimestre 2012
aiutomutuo.finanza.com /2012/07/18/agenzia-del-territorio-conf ermata-crisi-dellimmobiliare-nel-primotrimestre-2012/
tanduri@finanz aonline

Il 19 giugno scorso lAgenz ia del Territorio ha pubblicato la Nota trimestrale sullandamento del mercato immobiliare del primo trimestre 2012. il quadro della situaz ione che ne esce a dir poco desolante. Infatti, dopo la lieve ripresa del volume di compravendite immobiliari registrata negli ultimi trimestri del 2011, nel I trimestre 2012 il mercato immobiliare italiano torna a mostrare elevati tassi di flessione. La tabella mostra per il I trimestre 2012 tassi tendenz iali negativi per tutti i comparti. Il settore residenz iale, che con 110.021 transaz ioni registrate nel I trimestre 2012 rappresenta il 45% circa dellintero mercato immobiliare, mostra rispetto al IV trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al 35%. Analogo andamento in tutti gli altri settori. Come stanno andando le cose nel secondo trimestre?ce lo chiediamo tutti, vero?

..andando?che verbo ? Sfortunatamente il presente, leffettivo, per le tabelle e grafici non una questione analiz z abile; il verbo che si parla sempre al passato purtoppo. Occorre infatti rammentare che i dati pubblicati sul numero delle transaz ioni utiliz z ati dalle varie agenz ie ed enti che esercitano un monitoraggio costante delle compravendite immobiliari, sono elaborati con riferimento alle note di trascriz ione dei rogiti notarili che registrano il trasferimento della propriet di ciascuna unit immobiliare oggetto di compravendita. Ma come noto, la decisione economica circa lacquisto di una unit immobiliare non avviene al momento del rogito, bens va collocata in un periodo temporale antecedente, per esempio al momento della proposta di acquisto o al compromesso. Come lAgenz ia stessa riporta, non esistono studi che indichino quale sia il tempo medio che intercorre tra la proposta di acquisto (o il compromesso) e il rogito. Dallesperienz a comune, comunque, normale che tra la proposta di acquisto ed il rogito vi sia un lasso temporale di qualche mese; periodo nel quale, spesso, si perfez iona laccordo con listituto di credito per il finanz iamento con mutuo dellacquisto. Questa consideraz ione quindi, ha estrema rilevanz a perch la decisione economica dellacquisto con riferimento ai rogiti stipulati nel primo trimestre 2012, deve collocarsi, nella maggior parte dei casi nellultimo trimestre del 2011. Non ci rimane difficile quindi credere che qualsiasi metodo di rilevaz ione che utiliz z i le transaz ioni delle

compravendite a regime registrate dagli atti notarili, non sono granch affidabili anticipatori di una corretta valutaz ione dellevoluz ione del mercato, ne attuale, ne futuro. Lunica fonte che potrebbe aiutarci a capire la reale evoluz ione ed in questo caso preannunciare i dati del secondo trimestre potrebbero essere le agenz ie immobiliari; le uniche entit che registrano con un certo anticipo landamento del mercato, proprio perch tra la proposta di acquisto (o il compromesso) e il rogito notarile intercorrono anche diversi mesi. Tratteremo le anticipaz ioni dei mediatori immobiliari con un prossimo articolo. Altra fonte attendibile ma non sfruttata purtroppo?i forum specializ z ati in mutui e in immobiliare! Se fosse possibile ed attuabile raccogliere analiticamente e misurare la attivit dei forum e con quei dati ci costruissimo una tabella come quella dellAgenz ia del Territorio, di Abi o di Banca dItalia, ecccon le attivit dei forum dei mesi di aprile, maggio e giugno, potremmo anticiparci gi i numeri del secondo trimestre di questanno senz a attendere il prossimo settembre come sempre si deve attendere quando i dati riferiscono di atti notarili. E cosa dicono i forum in questo secondo trimestre dellanno? Non vola quasi pi una mosca! le testimonianz e di volont di voler condurre una compravendita e di consigli di come farsi un mutuo sono pressocch ridotte al lumicino, quasi az z erate. La ipotetica tabella del secondo trimestre per i forum desolante come anche affidabile se misurabile. Stimando una attivit ridotta di almeno un 60- 70% come almeno noi di questo blog stimiamo, tirate voi fuori la prossima tabella frequentando i forum specifici e non aspettate altri che lo facciano per voi. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Agenz ia del territorio: confermata crisi dell'immobiliare nel primo trimestre 2012, 9.0 out of 10 based on 3 ratings

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La proposta dacquisto ed il preliminare


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/20/la-proposta-dacquisto-ed-il-preliminare/
freeybor@finanz aonline Finalment e avet e t rovat o la casa che vi piace e che rient ra nel vost ro budget ? Ok allora giunto il momento di fare la proposta dacquisto al venditore o meglio, questo quello che vi chieder di fare lagente immobiliare, allora forse bene che sappiate che la Proposta irrevocabile dacquisto unatto unilaterale che fino alla sua accettaz ione da parte del venditore vincola solamente lacquirente e che molto spesso carente di tutta una serie di pattuiz ioni che vengono rimandate alla stesura di un successivo preliminare e che possono generare diversi problemi. Gli unici a benef iciare della st esura della propost a dacquist o sono i mediat ori che con laccettaz ione da parte dellacquirente possono dimostrare la conclusione dellaffare ed esercitare il diritto alla provvigione (art. 1325 e 1326 c.c.). Poich se acquistate tramite agenz ia difficilmente questultima accetter di andare direttamente al preliminare saltando la Proposta dacquisto, bene che sappiate alcune cose prima di sottoscriverla. Partiamo dal presupposto che la Corte di Cassaz ione con la sentenz a n 8083 del 2 aprile 2009 ha stabilito che non va riconosciuta come possibile funz ione del preliminare di compravendita oltre quella sua propria dellesecuz ione specifica dellobbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dellart. 2932 c.c. anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quelleffetto, non risultando tale ulteriore funz ione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo lordinamento giuridico, ben potendo limpegno essere assunto immediatamente, in altre parole la propost a dacquist o che preveda la successiva st esura di un preliminare risult erebbe un preliminare del preliminare e pert ant o t ale accordo pot rebbe essere giudicat o nullo per mancanz a di causa. Visto quanto sopra bene che la proposta dacquisto venga redatta in modo tale da potersi trasformare, con laccettaz ione da parte del venditore, nel preliminare vero e proprio oppure che evidenz i la volont delle parti alla stesura di un preliminare avente i medesimi contenuti, da sottoscrivere eventualmente anche davanti ad un Notaio al solo scopo di permettere lo svolgimento di alcuni adempimenti quali la trascriz ione. Vi consigliamo di impost are sulla propost a una scadenz a abbast anz a breve , in modo da non lasciare al venditore il tempo per giocare al rialz o con eventuali altri potenz iali acquirenti, qualora la proposta non venisse accettata entro i termini da voi proposti si annuller e vi verr restituito lassegno consegnato come deposito fiduciario. Sulla propost a dacquist o ricordat evi di cont rollare che olt re ad i dat i del vendit ore e dellacquirent e vengano inserit i i dat i dellimmobile in part icolar modo : 1. Lubicaz ione; 2. La composiz ione; 3. I dati identificativi catastali; 4. La provenienz a; 5. La destinaz ione duso; 6. La conformit o meno alla normativa ediliz ia ed urbanistica vigente; 7. La conformit o meno degli impianti tecnologici;

8. Se limmobile libero, occupato dal proprietario o locato; 9. Eventuali spese condominiali straordinarie gi deliberate. La proposta dacquisto inoltre dovrebbe contenere anche alcune clausole che prevedano una serie di condiz ioni che si potranno verificare solo in seguito anche graz ie allaiuto del notaio, bene quindi per tutelarsi da qualsiasi eventuale problema, inserire la frase Limmobile in ogget t o, alla dat a del rogit o dovr essere libero da persone o cose, oneri reali, vincoli, gravami, t rascriz ioni pregiudiz ievoli, ipot eche ed essere in regola con la normat iva ediliz ia ed urbanist ica. Dovr essere nello st at o di f at t o in cui si t rova come vist o e piaciut o, con t ut t e le servit at t ive e passive. Se per acquistare dovete far ricorso ad un mutuo, oltre a fissare la data del rogito con tempi abbastanz a lunghi, dovete assolutamente inserire nella proposta dacquisto la clausola sospensiva salvo approvaz ione mut uo , ricordatevi che anche se avete gi avuto la delibera reddituale, la banca al momento della proposta dacquisto non ha ancora potuto fare la periz ia e visionare tutti i documenti relativi allimmobile e potrebbe trovare qualche irregolarit e bloccare lerogaz ione del mutuo, non fidatevi del fatto che limmobile provenga da un precedente acquisto, quello che per la banca pot eva essere regolare ieri f orse non lo oggi . E successo ad esempio che sia stato negato un mutuo solo perch il terreno sul quale era stato costruito limmobile era pervenuto in donaz ione a chi lo aveva poi venduto al costruttore, queste sono cose che solo il notaio potr scoprire quando far tutte le verifiche per redigere la relaz ione storica ventennale da consegnare alla banca e solo la banca potr valutare se per lei sono determinanti per la concessione del mutuo. Molto probabilmente troverete qualche resistenz a sia da parte del venditore che da parte dellagente immobiliare nellinserire nella proposta dacquisto la clausola salvo approvaz ione mutuo, questo perch il venditore si trover a non avere la certez z a della conclusione dellaffare, mentre il mediatore non potr richiedere la sua parcella fino alla sottoscriz ione del rogito vero e proprio, in realt al venditore cambia solo il fatto di potersi trattenere la caparra se qualcosa dovesse andare storto, perch se non vi dovessero concedere il mutuo clausola o non clausola non potreste comunque concludere lacquisto. Unaltra cosa importante quella di concordare gi sulla propost a dacquist o le condiz ioni di pagament o , il nostro consiglio di consegnare una cifra pi bassa possibile (con un assegno intestato al venditore) al momento della firma della proposta come deposito fiduciario a garanz ia della seriet della proposta stessa, da integrare eventualmente con un secondo acconto pi sostanz ioso al momento dellaccettaz ione della proposta o della redaz ione del Preliminare che diventer una caparra confirmatoria. La propost a dacquist o una volt a accet t at a deve essere regist rat a indipendentemente dalla successiva stipula del contratto preliminare, entro 20 giorni dallavvenuta comunicaz ione dellaccettaz ione della proposta stessa (risoluz ione n63/E del 25/02/2008 del Ministero delle Finanz e). La propost a deve essere regist rat a anche se present e una clausola sospensiva , in tal caso sar dovuta solamente limposta in misura fissa. Qualora in seguito alla proposta dacquisto venga redatto anche un preliminare di vendita, scatter lobbligo di registraz ione anche per questultimo, la scelta di redigere un Preliminare di vendita potrebbe derivare dal fatto che decidiate di tutelarvi maggiormente nel caso ad esempio che il venditore sia un soggetto fallibile, o acquistiate sulla carta con coseguente prolungamento dei tempi tra la proposta ed il rogito oppure se temete che limmobile venga venduto ad un eventuale migliore offerente, in quest o caso il preliminare olt re che regist rat o dovr essere anche t rascrit t o ed andr quindi redatto od almeno autenticato da un notaio. La trascriz ione ha infatti leffetto di una vera e propria prenotaz ione sul bene oggetto del Preliminare privilegiando il diritto dellacquirente rispetto a tutti gli altri eventuali creditori del venditore. Ultima cosa ma non meno importante, nel caso di acquisto tramite agente immobiliare nella proposta dacquisto andranno inseriti anche i dati di questultimo, gli estremi della sua iscriz ione nel ruolo e limporto totale della sua provvigione. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.1/ 10 (9 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) La proposta d'acquisto ed il preliminare, 9.1 out of 10 based on 9 ratings

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Agevolazioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate.


aiutomutuo.finanza.com /2012/07/23/agevolazioni-prima-casa-quali-sono-e-a-quali-immobili-vengonoapplicate/
freeybor@finanz aonline Vista la vastit dellargomento per poterlo analiz z are in maniera abbastanz a approfondita abbiamo deciso di suddividerlo in pi articoli, oggi analiz z eremo quali sono le agevolaz ioni previste in caso di acquisto della prima casa e quali devono essere i requisiti degli immobili per poter essere applicate. Le agevolaz ioni variano a seconda che la vendita dellimmobile sia soggetta a regime IVA oppure no, vediamo quali sono i vari casi in base alla tipologia del venditore. Acquist o da impresa ent ro 4 anni dalla dichiaraz ione di f ine lavori : a) Iva ridotta al 4%, b) imposta di registro in misura fissa di 168 euro c) imposta ipotecaria in misura fissa di 168 euro d) imposta catastale in misura fissa di 168 euro. Acquist o da privat o o da impresa dopo 4 anni dalla dichiaraz ione di f ine lavori : a) imposta di registro con aliquota ridotta del 3% b) imposta ipotecaria in misura fissa di 168 euro c) imposta catastale in misura fissa di 168 euro. Vi volevamo far notare che mentre lIva nel caso di acquisto da impresa si paga sul prez z o di acquisto, nel caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, questultima viene calcolata sul valore catastale rivalutato dellimmobile e non sul prez z o pattuito tra le parti, per calcolarne limporto sar quindi necessario conoscere la rendita catastale dellimmobile che dovr essere rivalutata moltiplicandola per 115,50, il 3% della cifra risultante sar limporto dell imposta di registro da versare allerario. Le imposte di registro, catastali ed ipotecarie vengono versate al notaio che provveder a pagarle come sostituto dimposta allo Stato, mentre lIva va pagata direttamente al costruttore. Per pot er usuf ruire delle agevolaz ioni limmobile deve soddisf are alcune carat t erist iche: 1) deve essere classificato come abitaz ione, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A/11. 2) non deve essere essere classificato di lusso secondo le caratteristiche indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 pubblicato in gaz z etta ufficiale n 218 del 27/08/1969. Attenz ione, tra le caratteristiche che rendono unimmobile di lussoc la superficie che deve essere calcolata cosiderando tutta la z ona interna compresi i muri perimetrali e non deve essere superiore ai 240 mq. 3) limmobile deve trovarsi nel comune dove lacquirente ha o intende trasferire (entro 18 mesi dallacquisto) la residenz a, od in alternativa nel comune dove svolge lattivit lavorativa. 4) non necessario che limmobile sia destinato ad abitaz ione propria o dei famigliari, infatti si pu acquistare con

le agevolaz ioni anche unimmobile locato o da locare dopo lacquisto. I benefici possono essere applicati anche alle pertinenz e dellabitaz ione ma con il limite di una per ciascuna delle categorie catastali C/2 ( cantina o soffitta), C/6 (garage o box), C/7 (tettoia chiusa o aperta). Con la circolare n 38 del 12 agosto 2005 la Direz ione centrale Normativa e Contenz ioso ha fornito chiariment i sullapplicaz ione delle agevolaz ioni in alcuni casi part icolari ed ha stabilito che potranno essere applicate anche nei casi sottoelencati: 1) abitaz ione non di lusso in fase di costruz ione, allo stato rustico, o in corso di rustrutturaz ione; 2) case rurali destinate ad abitaz ione purch non costituiscano pertinenz e di un terreno agricolo, 3) abitaz ioni o porz ioni di abitaz ione contigue. 4) acquisto della nuda propriet purch siano soddisfatti anche gli altri requisiti e si destini limmobile a propria abitaz ione in seguito alla consolidaz ione dellusufrutto con la nuda propriet. Il punto n 3 merita unapprofondimento, infatti lagenz ia delle entrate con la risoluz ione n 142 del 04 giugno 2009 ha stabilito che le agevolaz ioni si applicano anche nei quando il proprietario decide di acquistare un immobile o una porz ione di immobile adiacente per ampliare la propria abitaz ione, oppure nel caso che acquisti due unit immobiliari contigue con intenz ione di unirle per formare ununica abitaz ione. Nel prossimo articolo sulle agevolaz ioni vedremo chi pu usufruirne. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.8/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Agevolaz ioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate., 7.8 out of 10 based on 5 ratings

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Crif decreta un meno 10% del prezzo medio delle proprie valutazioni immobilari
aiutomutuo.finanza.com /2012/07/24/crif -decreta-un-meno-10-del-prezzo-medio-delle-proprievalutazioni-immobilari/
tanduri@finanz aonline Per il primo trimestre 2012 Crif ha rilevato una riduz ione media del circa 10% dei prez z i delle case a livello naz ionale; in particolare alcuni articoli di giornale hanno riportato come notiz ia un fantomatico calo dei prez z i delle case f ino al 25% riferendosi a rilevaz ioni effettuate su alcune citt specifiche (ed in verit su di una in concreto che vedremo pi avanti). La notiz ia stata estrapolata dal documento trimestrale Bussola Mutui pubblicato il 18 luglio scorso da Crif in collaboraz ione con MutuiSupermarket, un bollettino trimestrale che analiz z a i diversi principali fenomeni che caratteriz z ano il mercato dei mutui residenz iali ed i loro trend. Come in altre occasioni, uno dei concetti che in questo articolo si vuole rimarcare oltre agli aspetti tecnici dei dati divulgati, il senso e linterpretaz ione noz ionistica che non sempre viene inoltrata dai mass- media in termini corretti e comprensibili. E bene sapere infatti che il dato tecnico che scaturisce dalle analisi di Crif non il valore immobilare di compravendit a riscontrato nel mercato ma quello rilevat o ovvero st imat o dalle periz ie t ecniche degli esperti specializ z ati chiamati a valutare limmobile dato in garanz ia con un mutuo; valori che molto spesso si attestano oggigiorno su importi di solito ben inferiori a quelli effettivi di acquisto, della serie che il mutuato acquista casa a 150 mila euro ed il perito tecnico incaricato dalla banca la valuta invece ad esempio 120 (!). Con questo non vogliamo certo buttare acqua sul fuoco o far finta di non vedere un deprez z amento immobilare che in questo blog andiamo sottolineando da sempre; vogliamo solo essere maggiormente precisi e corretti a dare una notiz ia facilmente travisabile come stato effettivamente fatto da altre fonti di informaz ione pi o meno specializ z ate e copiato da molti col solito tam tam copia- incolla. I dati che emergono dallanalisi Crif- MutuiSupermarket rimangono pursempre una conferma inequivocabile della crisi del mercato immobiliare in atto ma lapprossimaz ione giornalistica con cui vengono inoltrate le informaz ioni ci appare, come spesso succede, non certamente corretta. Prez z i al met ro quadro periz iat i da Crif - I dati dei cali trimestrali dei prez z i al mq periz iati vengono rappresentati nel grafico contnuto nel documento come trend rispetto al TRIM I 11 preso come riferimento; in particolare negli ultimi tre mesi la riduz ione del valore medio delle valutaz ioni immobilari riferibili a periz ie certificate a livello naz ionale del circa 7% (9,3% del I trim 2012 rispetto al 2,3% del IV trim 2011). Il campione di immobili analiz z ati contiene le tipologie immobiliari appartamenti dimensione media 90 mq), attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera (dimensione media 144 mq). Dal terz o trimestre 2011 il prez z o/mq degli immobili oggetto di garanz ia di mutuo ipotecario ha mostrato segni di contraz ione raggiungendo nel primo

trimestre 2012 un calo signif icat ivo pari al - 9,3% rispetto al primo trimestre 2011. Similare landamento del prez z o degli appartamenti analiz z ato e riportato in dettaglio nel grafico (- 9,7%). Si potrebbe inoltre constatare ad esempio come tra il I trim 2012 ed il II trim 2011 e cio in soli 9 mesi, il calo dei prez z i di valutaz ione della voce appartamenti in concreto si sia ridotto dell11,8% ovvero dal +2,1% al 9,7%.

Le dif f erenz e sost anz iali t ra le varie cit t - Dalla tabella sottostante si evince il curioso e variegato andamento dei valori di mercato periz iati citt per citt. In particolare tra le citt sottoposte allindagine sorprende Roma dove il mercato non sembra affatto in crisi con prez z i di valutaz ione praticamente inalterati; ancorpi sorprendono Torino, Padova, Verona e Palermo (questultima col record del + 7%) per le quali Crif segnala prez z i in addirittura in aumento. Peggio di tutte Varese con un - 25% che rappresent a il dat o allarmist ico t ant o gridat o giornalist icament e nei giorni scorsi ; Venez ia segue con un - 19% e Brescia - 14%.

Not e met odologiche ut iliz z at e Per le analisi riportate nel documento si tratta di elaboraz ioni su dati CRIF Valutaz ione Immobili e MutuiSupermarket relativamente ai dati contenuti nel proprio database che raccoglie i dati relativi ai preventivi di mutuo richiesti da utenti privati e famiglie sul canale internet. Come lo stesso documento riporta, gli indicatori e gli indici calcolati da MutuiSupermarket.it devono essere considerati come mere tendenz e atte a illustrare i caratteri generici di un dato fenomeno e non possono essere utiliz z ati per valutaz ioni di carattere univoco e deterministico.

Insomma, se si va allorigine della fonte dellinformaz ione saltando la notiz ia giornalistica, il dato reale che emerge spesso somigliante ma in effettidiverso! questo uno dei tanti casi.

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Bankitalia, tecnoborsa, Agenzia del territorio e QuestLab decretano un calo drammatico delle concessioni dei mutui
aiutomutuo.finanza.com /2012/07/26/bankitalia-tecnoborsa-agenzia-del-territorio-e-questlabdecretano-un-calo-drammatico-delle-concessioni-dei-mutui/
tanduri@finanz aonline Lagenz ia di indagini online QuestLab, per conto di bankitalia, Agenz ia del territorio e Tecnoborsa ha reso noti i dati relativi alla propria indagine del mercato immobiliare relativa al primo trimestre 2012. Lindagine stata portata a termine richiedendo a poco pi di 4.000 agenz ie immobiliari sparse su territorio naz ionale la compilaz ione di un vero e proprio questionario di mercato. I risultati dellindagine hanno fornito informaz ioni utili sullattivit di compravendita e sui prez z i nel trimestre di riferimento nonch sulle prospettive future del settore pronosticate dalle agenz ie stesse. Il tutto stato raccolto nel Supplemento al Bollettino Statistico pubblicato da bankitalia nel trimestre successivo a quello sottoposto ad indagine. Il dato che maggiormente emerge dallanalisi la conferma del drammat ico calo delle concessioni di mut uo a potenz iali acquirenti che si vedono costretti a rinunciare allacquisto di una casa per la quale avevano intrapreso il processo preliminare di compravendita con lintermediaz ione dellagenz ia immobiliare. La difficolt del reperimento di un mutuo rappresenta quindi lo scoglio principale e documentato che le agenz ie denunciano come causa principale del calo at t uale e conclamat o delle compravendit e. Tratteremo pi approfonditamente questo argomento con un prossimo articolo che analiz z er e descriver la realt oggettiva, celata e a volte camuffata di questa problematica con cui oggigiorno si scontra dolorosamente e a volte inaspettatamente il potenz iale acquirente- mutuato. Analisi dei dati tecnici contenuti nel Supplemento al Bollettino Statistico : Prez z i delle abit az ioni Nel primo trimestre del 2012 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuz ione dei prez z i degli immobili trattati rispetto al periodo precedente ulteriormente cresciuta, al 69,1% dal 66,5 della precedente indagine. La percentuale delle agenz ie che hanno indicato un aumento delle quotaz ioni di mercato ha continuato a collocarsi su livelli estremamente contenuti (meno del 2%). Compravendit e La quota di agenz ie che alliniz io del 2012 hanno venduto almeno un immobile diminuita rispetto al trimestre corrispondente del 2011 (da 69,3 a 63,8%); calo che stato particolarmente marcato nel Nord Ovest (64,8%, da 75,3). Incarichi a vendere Nel primo trimestre del 2012, le giacenz e di incarichi a vendere sono aumentate rispetto al sondaggio del trimestre precedente, a 34,5 punti percentuali (da 27,9); lincremento ha riguardato tutte le aree del paese. In merito alle cause prevalenti di cessaz ione degli incarichi, sono aumentate le quote di operatori che indicano come causa principale le rinunce a portare a termine la vendita le proposte di acquisto a prez z i giudicati troppo bassi dal venditore (53,1% dei casi contro il 50,9 rilevato in gennaio e difficolt nel reperimento del mutuo da parte dei potenz iali acquirenti (63,8% contro 62,3). Rimane superiore al 60%, anche se in diminuz ione rispetto allinchiesta precedente, la quota di agenz ie che segnalano lassenz a di proposte di acquisto a causa di prez z i percepiti come troppo elevati (60,7%, contro 64,2 nella rilevaz ione precedente).

NB: Il trend negativo del dato Difficolt nel reperimento del mutuo senz a dubbio il pi eclatante della tabella e rappresenta in tutta la sua drammaticit la testimonianz a concreta riportata dalle agenz ie immobiliari del motivo principale per il quale lacquirente in realt non riesce a portare a termine lacquisto. La mancata conlcusione della compravendita dellimmobile trattato dallagenz ia si determina proprio per la mancata concessione del mutuo da parte della banca. Aggiungiamo che spesso, per il potenz iale acquirente, a questa rinuncia si collega drammaticamente la perdita della caparra confirmatoria depositata al momento della proposta di acquisto o compromesso quando laccordo tra le parti non contiene le specifiche clausole a protez ione del riscatto della stessa a seguto della mancata concessione del finanz iamento. Trat t at ive e t empi di vendit a Nel primo trimestre del 2012 il margine di sconto dei prez z i di vendita rispetto alle richieste iniz iali si ulteriormente ampliato, al 14,3% (13,7 nellindagine dello scorso gennaio, 12,5 in quella di ottobre 2011) principalmente per effetto della variaz ione riscontrata nelle aree non urbane (14,5%, dal 13,6). Il tempo medio di completamento dellincarico rimasto sostanz ialmente invariato, poco al di sotto degli 8 mesi. Modalit di f inanz iament o degli acquist i La quota di acquisti di abitaz ioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario ha continuato a scendere, collocandosi al 60,4% (da 63,7 nel quarto trimestre del 2011). Le prospet t ive del mercat o st imat e dalle agenz ie Il saldo percentuale tra giudiz i favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve termine (secondo trimestre dellanno in corso) circa le condiz ioni del mercato di riferimento migliorato, pur rimanendo ampiamente negativo (39,8 punti percentuali, da 45,7 nella rilevaz ione precedente). Questo andamento riconducibile interamente alla riduz ione della quota di agenz ie che si attendono un peggioramento del mercato; circa i prez z i, le attese di calo restano preponderanti. Due terz i degli agenti ritengono che i recenti provvedimenti di tassaz ione della propriet immobiliare tendono ad accrescere il numero degli incarichi a vendere e ad esercitare pressioni al ribasso sui prez z i. Not a met odologica - Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitaz ioni in Italia stato avviato nel gennaio 2009 da Banca dItalia e Tecnoborsa e prosegue, a partire dallediz ione di ottobre 2010, anche con la cooperaz ione dellAgenz ia del Territorio. Le rilevaz ioni sono effettuate dalla societ Questlab Srl nel mese successivo alla fine del trimestre di calendario Per questa ediz ione, riferita al primo trimestre 2012, su 4.198 agenti immobiliari contattati, 1.527 hanno partecipato al sondaggio, con un tasso di risposta del 37,5%. Nel questionario, sono state richieste puntuali risposte in riferimento esclusivamente alle unit abitative, escludendo altri tipi di unit (box, cantine etc.).

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Mutui: diciamoci la verit le banche preferiscono fare trading sui titoli di Stato!
aiutomutuo.finanza.com /2012/07/27/mutui-diciamoci-la-verita-le-banche-pref eriscono-f are-tradingsui-titoli-di-stato/
freeybor@finanz aonline e alla f accia dei miliardi dei nost ri euro erogat i dalla Banca Cent rale Europea! Abbiamo visto nel precedente articolo, dai dati contenuti nel Supplemento al Bollettino Statistico edito da bankitalia, come nel primo trimestre del 2012 sia stato confermato e documentato un drammatico calo delle concessioni di mutuo da parte degli istituti di credito; in concreto il documento certifica un calo del circa 14% nellultimo anno di rilevaz ione. La causa principale delle rinunce allacquisto di una casa da parte del potenz iale acquirente sono legate oggigiorno essenz ialmente alla difficolt di reperimento del mutuo per il 63,8% dei casi. A questo punto, anche noi come altri siamo convinti che le banche in tutto questo abbiano una grossa parte di responsabilit, questa nostra certez z a, che tra laltro ci portiamo dietro da diversi mesi, deriva soprattutto dalle testimonianz e riportate dai vari forum dove la palese difficolt della clientela a farsi erogare i mutui appare addirittura drammatica. Secondo quanto testimoniato nei maggiori forum specializ z ati da coloro che intraprendono eroicamente lardua sfida di cercare di ottenere un mutuo per lacquisto di una casa, la casist ica delle complicaz ioni che si vengono a determinare e che man mano si sviluppano durante liter della richiesta di mutuo con una banca sono le pi disparate: condiz ioni economiche del mutuo proposto iniz ialmente che variano in senso peggiorativo pi volte nel corso dellistruttoria, pretese di particolari documentaz ioni di difficile reperimento, imposiz ione di ulteriori garanti, velato obbligo di stipula di poliz z e assicurative a protez ione del finanz iamento sempre pi onerose pena la mancata delibera del mutuo, allungamento dei tempi di sviluppo della pratica ai limiti dellesasperaz ione e spesso protratta allinfinito con la speranz a di far desistere il cliente dalla sua richiesta, ecc. ecc.. La t est imonianz a concret a - I nostri sospetti che le banche stiano attuando la politica di erogare meno mutui possibile sono stati infine confermati da una notiz ia apparsa qualche giorno fa sul sito dellagenz ia giornalistica Adnkronos, nella quale il Responsabile del retail di una delle principali banche italiane durante lintervista affermava una clamorosa confessione: Facciamo riunioni ormai a cadenza quotidiana e ci sono comunicazioni interne, anche scritte, per veicolare un messaggio piuttosto semplice: fate pochi mutui ! , e proseguiva: ..b asta una clausola diversa, un termine anticipato o un tetto alzato di poche migliaia di euro, magari con disposizioni temporanee e facilmente occultabili in caso di necessit, per decretare il fallimento di unistruttoria di mutuo , spiega il manager che aggiunge: ..s e poi questo meccanismo si applica tenendo conto della tipologia di pratiche che abitualmente arrivano alla stipula, facile comprendere come regolare il flusso di nuovi mutui sia per la banca semplice come aprire o chiudere un rubinetto. Per le banche divent a molt o piu reddit iz io f are t rading prendendo soldi dalla Bce all1% investendoli in titoli di Stato pi remunerativi, che non disperdere liquidita nelleconomia reale, a imprese e famiglie, attraverso lerogaz ione di finanz iamenti e mutui !!! La prova inconf ut abile dei numeri Dai dati diffusi dalla Associaz ione Artigiani e Piccola Impresa Cgia di Mestre viene data prova inconfutabile di questa ormai diffusa e consolidato mutamento di abitudine delle banche che nel periodo fra dicembre 2011 e maggio 2012, contrassegnato dalla maxi- iniez ione di liquidita con 255 miliardi di euro di finanz iamenti all1% ricevuti dalla Bce, le banche it aliane hanno ridot t o i prest it i alle f amiglie (- 1,29 miliardi di euro pari ad una variaz ione del - 0,3%) ed alle imprese (- 7,9 miliardi di euro pari al - 0,8%), ma hanno aument at o del + 44,3% (pari a +92,89 miliardi di euro) lacquist o di t it oli di St at o ! una metamorfosi

profonda destinata a segnare per sempre leconomia delle famiglie e lo sviluppo del Paese come anche dellEuropa. E qu la Banca Centrale Europea ha sbagliato! doveva concedere quella enorme mole di finanz iamento ma anche pretendere che i propri (nostri!) soldi fossero utiliz z ati per elargire credito a famiglie ed imprese. Ci stranamente (?) non stato fatto! qualcuno ha anche solo una immaginaria interpretaz ione dei fatti visto che tanto la verit non la conosce nessuno? La domanda ripetiamo : perch la BCE ha prestato quei miliardi alle banche senz a pretendere limpegno che quei soldi fossero utiliz z ati essenz ialmente per distribuire credito come ossigeno puro alleconomia? Non era quello lo scopo ufficiale e magnanimo del famoso maxifinanz iamento di un anno fa? quello di ridurre il credit crunch dicevano? Lattendibilit della testimonianz a del manager di quella intervista scoop viene confermata anche dai dati apparsi nellindagine sul credito bancario di Bankitalia dai quali si evince che linasprimento dei termini e delle condiz ioni praticate dalle banche per lapprovaz ione di mutui alle famiglie iniz iato ad aprile 2011 proseguito in maniera sempre piu marcata fino a gennaio 2012, ha continuato a peggiorare nel primo trimestre 2012 ed ha proseguito con un ovvio pi leggero peggioramento nel secondo trimestre 2012 visto che ormai i criteri applicati sono i peggiori mai visti dallavvento delleuro. E chiaro che di fronte a tutte queste difficolt, ad a condiz ioni non di certo favorevoli, molti potenz iali acquirenti di unimmobile preferiscono rinviare lacquisto a tempi migliori contribuendo cos a far crollare anche le domande di mutuo. Infatti sempre dai dati forniti da Bankitalia nellindagine sul credito bancario per il secondo trimestre 2012, abbiamo la conferma che la domanda di prestiti da parte di imprese e famiglie si mantenuta estremamente debole. Dalle tabelle fornite si evince infatti che per le famiglie ci dovuto oltre che dal peggioramento della fiducia dei consumatori anche dal deterioramento delle prospettive del mercato immobiliare. Ai motivi per i quali il flusso delle richieste di mutuo ha segnato un consistente calo potremmo aggiungere lintroduz ione dellIMU come anche una maggior prudenz a nei consumi vista la crisi in atto, la diminuz ione del potere dacquisto e tante altre motivaz ioni che per dal nostro punto di vista non rappresentano la ragione effettiva e preponderante del calo delle richieste; suddette motivaz ioni, a nostro avviso, incidono relativamente poco e la ragione come abbiamo visto tuttaltra. La cosa che per t roviamo pi scorret t a che alcune banche continuano ad illudere le persone di poter ottenere il mutuo, quando in realt sanno gi in anticipo che sar impossibile. Non sarebbe meglio che ammettessero la celata verit che non si voglia pi erogare mutui? Ci gioverebbe perlomeno alla clientela che non ci rimetterebbe in tempo e denaro (caparre, spese di agenz ia, ecc.) ad inseguire quella che oggigiorno per molti rimane solo una illusione chiamata mutuo! che infrange il sogno chiamato casa! aiutomutuo si associa virtualmente alla lunga lista di coloro che denunciano il vergognoso e diffuso atteggiamento delle banche di preferire il pi sicuro e remunerativo trading rispetto ad una politica pi generosa del credito la cui rinuncia segna un solco di profonda e irreversibile depressione per leconomia delle famiglie e delle imprese. Un ponderato ma pi espansivo atto di fiducia nel credito lunico passaggio obbligato ammissibile per una reale, decisa e vigorosa ripresa economica della quale le banche stesse sarebbero le prime a beneficiare. Se vogliamo ancora finanz iare le banche e salvarle dai default (come gi successo) dobbiamo poter pret endere che esse svolgano effettivamente la funz ione per la quale sono concepite e sono utili ed indispensabili a tutti noi e ad un Paese: quella di concere credit o! e non di f are speculaz ione!!! un grosso in bocca al lupo a tutti coloro che sono alla ricerca del proprio mutuo per lacquisto della propria casa; ne hanno proprio bisogno!!! per i consigli, noi siamo qu! [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui: diciamoci la verit ...le banche preferiscono fare trading sui titoli di Stato!, 9.0 out of 10 based on 3 ratings

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Novit in arrivo per il Fondo di solidariet per i mutui per lacquisto della prima casa.
aiutomutuo.finanza.com /2012/07/30/novita-in-arrivo-per-il-f ondo-di-solidarieta-per-i-mutui-perlacquisto-della-prima-casa/
freeybor@finanz aonline Manca un giorno alla scadenz a dei termini (31/07/12) per la richiesta di sospensione delle rate del mutuo tramite l iniz iativa promossa dallAssociaz ione Bancaria Italiana (ABI) denominata Piano Famiglie , in seguito per la sospensione delle rate sar possibile richiedere lintervento del Fondo di solidariet per i mutui per lacquisto della prima casa, momentaneamente sospeso perch in fase di revisione. Con la legge legge 28 giugno 2012 n.92, recant e Disposiz ioni in mat eria di rif orma del mercat o del lavoro in una prospet t iva di crescit a (art . 3, comma 48) sono st at i modif icat i i requisit i necessari per laccesso al Fondo di solidariet per i mut ui per lacquist o della prima casa, pertanto il vecchio modulo per la richiesta non pi valido e laccesso al fondo stato temporaneamente sospeso in attesa dell emanaz ione del nuovo decreto attuativo, in seguito alla quale sar reso disponibile il nuovo modello di domanda aggiornato. Le richieste inoltrate a Consap entro il 17 luglio 2012 verranno trattate secondo la vecchia normativa. Le novit . Vediamo quali sono le modifiche apportate al fondo: 1) stato specificato che possono accedere al Fondo anche gli intestatari di mutui cartolariz z ati, erogati per portabilita tramite surroga, che hanno gia fruito di altre misure di sospensione purch tali misure non determinino complessivamente una sospensione dellammortamento superiore a diciotto mesi. 2) la sospensione non potr essere richiesta per i mutui: a) che abbiano un ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentaz ione della domanda da parte del mutuatario, ovvero per i quali sia intervenuta la decadenz a dal beneficio del termine o la risoluz ione del contratto stesso, anche tramite notifica dellatto di precetto, o sia stata avviata da terz i una procedura esecutiva sullimmobile ipotecato; b) che abbiano fruito di agevolaz ioni pubbliche; c) per i quali sia stata stipulata unassicuraz ione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi di cui al comma 479, purche tale assicuraz ione garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace nel periodo di sospensione stesso. 3) lammissione al f ondo subordinat a esclusivament e allaccadiment o di almeno uno dei seguent i event i: a) cessaz ione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, di risoluz ione per limiti di eta con diritto a pensione di vecchiaia o di anz ianita, di licenz iamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa; b) cessaz ione dei rapporti di lavoro di cui allarticolo 409, numero 3, del codice di procedura civile (rapporti di agenz ia, di rappresentanz a commerciale ed altri rapporti di collaboraz ione che si concretino in una prestaz ione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato), ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa;

c) morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dellarticolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidita civile non inferiore all80 per cento Il f ondo provveder al pagament o solo degli int eressi mat urat i sul debit o residuo durant e il periodo di sospensione, corrispondent e esclusivament e al paramet ro di rif eriment o del t asso di int eresse applicat o ai mut ui e, pert ant o, al net t o dello spread. Nel regolamento precedente era previsto che il fondo provvedesse a pagare anche i costi delle procedure bancarie e degli onorari notarili necessari per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, nel regolamento attuale tali spese sono tutte a carico degli istituti di credito, infatti al comma 476 e stato aggiunto, il seguente periodo: La sospensione non comport a lapplicaz ione di alcuna commissione o spesa di ist rut t oria ed avviene senz a richiest a di garanz ie aggiunt ive . Con il nuovo regolamento sono stati eliminati come eventi che danno diritto di accesso al fondo: 1) pagamento di spese mediche o di assistenz a domiciliare documentate per un importo non inferiore a 5 mila euro annui; 2) spese di manutenz ione straordinaria, di ristrutturaz ione o di adeguamento funz ionale dellimmobile oggetto del mutuo, sostenute per opere necessarie e indifferibili per un importo, direttamente gravante sul nucleo familiare domiciliato nellabitaz ione del beneficiario, non inferiore a 5 mila euro; 3) aumento della rata del mutuo, regolato a tasso variabile, rispetto alla scadenz a immediatamente precedente, direttamente derivante dalle fluttuaz ioni dei tassi di interesse, di almeno il 25 per cento in caso di rate semestrali e di almeno il 20 per cento in caso di rate mensili. Restiamo in attesa della pubblicaz ione del nuovo regolamento per poter inserire i link per la consultaz ione e per scaricare la nuova modulistica da utiliz z are per le richieste.

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Agevolazioni prima casa: chi pu richiederle.


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/01/agevolazioni-prima-casa-chi-puo-richiederle/
freeybor@finanz aonline Nel primo articolo sulle agevolaz ioni prima casa abbiamo elencato quali sono e abbiamo visto su quali immobili possono essere applicate, in questo secondo articolo vedremo quali possono essere i benef iciari e quali requisit i devono avere. Come prima cosa dobbiamo chiarire che essere gi propriet ari di unimmobile non preclude la possibilit di acquist arne unalt ro usuf ruendo delle agevolaz ioni prima casa. Le condiz ioni che gli acquirenti devono soddisfare devono essere attestate con una dichiaraz ione che deve essere inserita nellatto di compravendita, se per errore sono state omesse si deve fare unatto integrativo nel quale si dichiara che esistono tutti i presupposti soggettivi ed oggettivi per poter fruire delle agevolaz ioni fiscali. Le condiz ioni sono: 1) lacquirente non pu risultare titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la compropriet con un soggetto diverso dal coniuge non ostativa) di diritti di propriet, usufrutto, uso e abitaz ione di unaltra casa di abitaz ione nel territorio del Comune dove sorge limmobile oggetto dellacquisto agevolato; 2) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio naz ionale, di diritti di propriet, usufrutto, uso, abitaz ione e nuda propriet su altra casa di abitaz ione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge, usufruendo delle agevolaz ioni fiscali prima casa che si sono succedute negli anni. 3) di impegnarsi a stabilire la residenz a, entro 18 mesi dallacquisto, nel territorio del Comune dove situato limmobile da acquistare, qualora gi non vi risieda. Se il Comune rit arda il t rasf eriment o della residenz a, i t ermini di decorrenz a per f ruire dei benef ici f iscali possono prorogarsi olt re i 18 mesi. Per la Cassaz ione, infatti, il termine di 18 mesi considerato meramente sollecitatorio e non perentorio (ordinanz a n. 3507 dell 11 febbraio 2011). Quindi se siete in possesso di unimmobile che non rientra nelle categorie elecate sopra, potete sicuramente acquistarne unaltro con i benefici prima casa purch non sia nello stesso territorio comunale del precedente e puch trasferiate la residenz a nel comune dov situato limmobile. La condiz ione della residenz a nel Comune dove si trova limmobile non richiesta al personale delle forz e armate e della poliz ia. Le agevolaz ioni prima casa si applicano anche ai cittadini stranieri che non sono in possesso della cittadinanz a italiana purch rispettino tutti i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti. Possono acquist are con le agevolaz ioni prima casa anche i cit t adini it aliani emigrat i allest ero , in questo caso non necessario il trasferimento entro 18 mesi della residenz a nel comune dove sorge limmobile e limmobile pu essere acquistato nellintero territorio naz ionale. La condiz ione di emigrato allestero pu essere autocertificata dallinteressato con una dichiaraz ione inserita nellatto di acquisto. Nel caso di successioni o donaz ioni pu essere applicata la tassaz ione agevolata sempre che il beneficiario

sia in possesso dei requisiti necessari, nel caso di pi beneficiari sufficiente che ne sia in possesso anche solo uno di essi purch si costituisca per mez z o di una dichiaraz ione da inserire in atto una diretta relaz ione tra il bene ed il soggetto beneficiario dellagevolaz ione. Dobbiamo precisare per che mentre nel caso di succesione mortis causa, si applicano solo le imposte ipotecarie e catastali, nel caso di Donaz ione a favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operaz ioni a titolo oneroso se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario, superiore allimporto di 350 milioni di lire . Ricapit olando i t rasf eriment i di immobili per donaz ione sono assoget t at i esclusivament e alle impost e ipot ecaria e cat ast ale qualora si verif ichi una di quest e condiz ioni: 1) beneficiario il coniuge, un parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado; 2) beneficiario un soggetto diverso da quelli elencati al punto precedente purch il valore dei predetti trasferimenti a suo favore non sia superiore alla franchigia di euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90 (se il beneficiario un portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e successive modificaz ioni) (cfr. articolo 7, comma II- bis del Testo Unico Registro dellimposta sulle successioni e circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001). In tutti gli altri casi il donatario deve corrispondere, oltre allimposta ipotecaria e catastale,anche limposta di registro, calcolata sul valore della quota che eccede la franchigia, chiaramente nel caso di prima casa limposta di registro dovuta nella misura agevolata del 3% (anz ich 7%). Lufficio delle Entrate pu verificare la sussistenz a dei requisiti per ottenere i benefici prima casa entro tre anni a partire dal termine stabilito per soddisfare i requisiti previsti, quindi: - tre anni dalla stipula dellatto di acquisto per quanto riguarda le dichiaraz ioni rilasciate in atto; - 3 anni dalla scadenz a dei 18 mesi per quanto riguarda leventuale trasferimento della residenz a nel nuovo comune. Nel prossimo articolo sulle agevolaz ioni prima casa vedremo quali potrebbero essere i motivi di decadenz a e cosa comporta la perdita delle stesse. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 4.7/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Agevolaz ioni prima casa: chi pu richiederle., 4.7 out of 10 based on 6 ratings

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Quarta proroga della sospensione mutui, al via il Percorso Famiglia


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/02/quarta-proroga-della-sospensione-mutui-al-via-il-percorsof amiglia/
freeybor@finanz aonline LAbi in collaboraz ione con Governo e Associaz ioni dei consumatori ha promosso un nuovo pacchetto di misure per il sostegno alle famiglie in difficolt nellattuale congiuntura economica denominato Percorso Famiglia, a differenz a del precedente Piano Famiglie un progetto che prevede di realiz z are interventi a supporto della sostenibilit finanz iaria in tutte le fasi di vita della famiglia stessa. Lannuncio delliniz iativa stato dato il 31 luglio nel corso di una conferenz a stampa a Roma. Il progetto prevede interventi suddivisi in quattro fasi:

1) Fase di cost it uz ione della f amiglia: acquist o della casa. Per la fase di costituz ione della famiglia previsto una modifica del regolamento del Fondo per la casa che dovrebbe rilanciare liniz iativa rendendo pi facile laccesso al fondo per le giovani coppie italiane, ricordiamo che tale fondo prevede che almeno uno dei componenti la coppia sia un lavoratore atipico, il progetto potrebbe liberare circa 1 miliardo di euro a favore del fondo.

2) Fase di realiz z az ione del proget t o f amiglia: sost egno alla nascit a dei f igli. Per questa fase sono state prorogate le opportunit di finanz iamento per le famiglie con bambini nati o adottati nel 2012, 2013 e 2014. Il Fondo nuovi nati, con una dotaz ione patrimoniale di 25 milioni di euro, finanz ia un importo massimo pari a 5.000 euro di durata non superiore a 5 anni, con un tasso agevolato non superiore al 50% del Tegm (tasso medio) sui prestiti personali.

3) Fase di crescit a della f amiglia: sost egno allo st udio dei f igli. E prevista la modifica del regolamento del Fondo studenti per facilitare liter per ottenere lerogaz ione dei finanz iamenti. Anche per questo fondo si dovrebbero liberare circa 400 milioni di euro.

4) Fase di mat urit della f amiglia: proroga della sospensione dei mut ui. Come dicevamo alliniz io stato prorogato al 31 gennaio 2013 il termine di presentaz ione delle domande per la sospensione delle rate dei mutui secondo lex Piano Famiglie messo a punto dallABI e Associaz ioni dei consumatori. Le novit concordat e per la sospensione sono: - larco temporale entro il quale si devono verificare gli eventi che determinano lavvio della sospensione prorogat o al 31 dicembre 2012; - le domande possono essere present at e ent ro il 31 gennaio 2013; - sulla base delle disposiz ioni di vigilanz a per le banche, per laccesso alla misura di sospensione, non bisogna

essere in ritardo con i pagamenti delle rate di oltre 90 giorni; - potranno essere ammessi alla sospensione soltanto i mutui che non ne abbiano gi fruito.

Restiamo in attesa del nuovo regolamento del Fondo per la casa per poter valutare, speriamo positivamente, le modifiche apportate. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 5.5/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Quarta proroga della sospensione mutui, al via il "Percorso Famiglia", 5.5 out of 10 based on 2 ratings

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Agevolazioni prima casa: perdita dei benefici


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/06/agevolazioni-prima-casa-perdita-dei-benef ici/
freeybor@finanz aonline In questo terz o ed ultimo appuntamento con le agevolaz ioni prima casa vedremo quali possono essere i motivi per la decadenz a delle stesse e quali sono le sanz ioni applicate.

I benef ici possono decadere in caso di: - false dichiaraz ioni; - mancato trasferimento della residenz a - entro 18 mesi dallacquisto- nel Comune ove e posta labitaz ione acquistata. Su questo punto dobbiamo precisare che in alcuni casi in cui il mancato trasferimento sia dovuto a cause di forz a maggiore sopraggiunte successivamente alla stipula del contratto non c il decadimento delle agevolaz ioni (risoluz ione dell Agenz ia delle Entrate 140 E del 10/04/2008), in seguito vedremo quali sono questi casi. - vendita o donaz ione dellabitaz ione prima che siano trascorsi 5 anni dall acquisto e senz a che entro un anno sia stata riacquistata unabitaz ione principale usufruendo nuovamente delle agevolaz ioni, nel caso in cui entro cinque anni vengano cedute solamente porz ioni non significative della casa (come per esempio una pertinenz a), le agevolaz ioni sulla parte rimasta di proprieta non decadono. La decadenz a, quindi, riguarda solo la porz ione ceduta (risoluz ione dellagenz ia delle entrate n.30/E del 16/2/2008),

Mancat o t rasf eriment o della residenz a per cause di f orz a maggiore. Il verificarsi di un impedimento pu evitare la decadenz a delle agevolaz ioni se si tratta di un evento con queste caratteristiche: - oggettivo - non prevedibile - tale da non poter essere evitato - caratteriz z ato dalla non imputabilit alla parte obbligata Vediamo di seguito alcune situaz ioni che sono verificate e che state ritenute cause di forz a maggiore: - un terremoto che abbia colpito lintero comune; - il ritardo, per un dipendente, nel trasferimento della propria sede di serviz io; - limpossibilit di disporre dellabitaz ione a causa della sua mancata riconsegna da parte dellinquilino; - la dichiaraz ione di inagibilit del fabbricato da parte degli organi competenti - la mancanz a dellallacciamento alla rete fognaria (ignota allacquirente al momento dellacquisto), a causa della quale il Comune fa interrompere i lavori di ristrutturaz ione dellimmobile e richiede il parere della Sovrintendenz a con conseguente prolungamento dei tempi per la conclusione dei lavori. - necessit di svolgere opere di consolidamento delle fondaz ioni delledificio a causa di danni subiti dallimmobile in seguito allincendio di un edificio attiguo che abbia reso inagibile il fabbricato; - la necessit di eseguire alcune opere di sanatoria, non prevedibili e rese necessarie dalle opere difformi eseguite dal venditore- costruttore. Analogament e pot rebbero essere considerat e cause di f orz a maggiore: il fallimento dellimpresa costruttrice esproprio del fabbricato da parte della pubblica Autorit; revoca del trasferimento per motivi di lavoro; lesioni strutturali del fabbricato.

Non cost it uiscono sicurament e cause di f orz a maggiore perch esist ono al riguardo delle sent enz e della Cort e di Cassaz ione: - il tardivo rilascio dellimmobile da parte dellinquilino se il proprietario non ha intrapreso nessuna attivit intesa a

conseguire la disponibilit dellimmobile. - il mancato rilascio (entro 18 mesi) da parte del Comune della concessione ediliz ia in sanatoria perch acquistando unimmobile sprovvisto di concessione ediliz ia in sanatoria, lacquirente consapevole di non poter legittimamente utiliz z are il bene e quindi ha accettato il rischio di eventuali dinieghi o ritardi nel rilascio della stessa. - uninfiltraz ione di acque reflue in unappartamento a meno che non si dimostri lesistenz a di complicanz e idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparaz ione ed ad impedire in modo assoluto il trasferimento della residenz a anagrafica; - il protrarsi dei lavori di ristrutturaz ione nellimmobile agevolato. La risoluz ione dellAgenz ia delle Entrate n. 33/E del 15 marz o 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenz a dallagevolaz ione fiscale prima casa, nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e pi beneficiari. La decadenz a dellagevolaz ione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto gi corrisposto) nonch lapplicaz ione di una sanz ione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente: - il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva; - limposta ipotecaria del 2%; - limposta catastale dell1%. Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1 gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1 gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell1% dal 1 gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell1,5% dal 1 gennaio 2011. Il contribuente pu sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dellavviso di accertamento, versa le imposte dovute pi interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto). Per la vendita della casa entro 5 anni dallacquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con lapplicaz ione delle aliquote ordinarie ed alla sanz ione del 30%, dovuta la tassaz ione con aliquota del 20% sulle plusvalenz e, ma solo se limmobile non sia stato adibito ad abitaz ione principale per la maggior parte del periodo di detenz ione dellabitaz ione.

Chi invece vende la prima casa prima di 5 anni e riacquist a ent ro un anno una nuova prima casa oltre a non perdere le agevolaz ioni avra diritto ad un credito dimposta (o bonus fiscale) pari allimposta di registro od allIva pagata sul precedente acquisto. Di tale credito non puo essere chiesta la restituz ione, ma puo essere utiliz z ato per: - pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e lirpef sulla dichiaraz ione dei redditi successiva allacquisto. - compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidaz ione unificata con modello F24. - Il bonus puo essere utiliz z ato anche per labbattimento delle imposte di successione e di donaz ione dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisiz ione del credito; - se si riacquista da unimpresa, il credito non potra essere utiliz z ato per ridurre o non pagare liva, pur se questa e agevolata. Esso potra essere utiliz z ato solo per pagare le altre imposte; - il bonus non puo essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stata acquistata da unimpresa costruttrice prima del 22/5/93, quando laliquota Iva del 4% era quella ordinaria (non agevolata). LAgenz ia delle Entrate ha pero precisato che questa circostanz a non preclude il diritto al beneficio quando lacquirente dimostri che alla data di acquisto dellimmobile venduto era comunque in possesso dei requisiti prima casa. Cio vale anche nei casi in cui lacquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o in cooperativa senz a usufruire delle agevolaz ioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94). - il credito di imposta non e usufruibile nel caso si proceda alla vendita della pertinenz a a suo tempo acquistata godendo dei benefici, con riacquisto di unaltra pertinenz a entro un anno. Allacquisto della nuova pertinenz a si possono applicare comunque, qualora ricorrano i presupposti, i benefici prima casa (risoluz ione agenz ia entrate n.30 del 1/2/2008). - il bonus spetta solo se il riacquisto sconta limposta di registro o lIVA. Non spetta quindi nel caso in cui la riacquisiz ione avvenga attraverso una donaz ione soggetta alla relativa imposta e NON piu allimposta di registro (risoluz ione agenz ia entrate n.125 del 3/4/2008). - Il tutti i casi leventuale eccedenz a del credito rimasta inutiliz z ata (perche per esempio il valore del nuovo acquisto e inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu basse rispetto al credito) non puo essere chiesta a rimborso ed andra inevitabilmente persa. Il diritto ad usufruire del credito dimposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturaz ione e passa agli eredi in caso di morte del titolare. Per agevolare la ricerca di seguito vi inserisco i link ai 2 precedenti articoli sulle agevolaz ioni prima casa: Agevolaz ioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate. Agevolaz ioni prima casa: chi pu richiederle.

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Immobiliare: E Palermo la citt con maggior flessione delle compravendite


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/08/immobiliare-e-palermo-la-citta-con-maggior-f lessione-dellecompravendite/
tanduri@finanz aonline

Lo riporta la Nota trimestrale 2012 dellAgenz ia del territorio elaborata dallOsservatorio del Mercato Immobilare OMI. Tra le principali citt analiz z ate nel I trimestre 2012, spiccano le forti flessioni del numero delle transaz ioni registrate a Palermo, 26,5%, a Genova, - 21,8%, a Roma e Firenz e, - 21% circa entrambe. Molto elevati i cali anche a Bologna, - 18,4% e Torino, 18,1% e infine Milano e Napoli subiscono rispettivamente una perdita del - 10,7% e - 9,8%. La restriz ione del mercato evidente anche nei comuni della provincia delle principali citt dove il mercato delle abitaz ioni presenta nel I trimestre del 2012 complessivamente una discesa del - 15,9% e segni negativi in tutte le province. In linea con landamento del capoluogo il tasso negativo pi elevato si riscontra nellhinterland di Palermo che perde pi di un quarto degli scambi seguito dalla perdita del 21,6% della provincia di Firenz e. Per le altre province si rilevano cali compresi tra il - 17,6% di Genova e il - 13,0% di Milano.

Lanalisi delle serie dei numeri indice e dei tassi di variaz ione tendenz iali, mostra che in generale per le grandi citt questo trimestre interrompe una fase di ripresa del mercato che si era venuta a determinare nella prima parte del 2011. Linversione di tendenz a pi accentuata quella mostrata dalla citt di Torino in cui il mercato delle abitaz ioni torna a flettere dopo una crescita ininterrotta dal I trimestre del 2011. Da notare anche Milano e Firenz e che tornano in calo dopo tre trimestri di ripresa. La contraz ione degli scambi osservata nel I trimestre 2012 per le citt di Roma, Napoli e Palermo segue invece due trimestri di variaz ioni positive. Infine, Genova lunica grande citt che, dopo una serie ininterrotta di tassi tendenz iali positivi dal III trimestre 2009, prosegue e accentua il calo gi rilevato nel IV trimestre 2011. Tra i mercati dei comuni non capoluogo, nelle province delle grandi citt, sono da notare le province di Firenz e e Napoli che continuano a perdere quote di mercato dal III trimestre 2010.

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Prima casa o abitazione principale?


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/13/prima-casa-o-abitazione-principale/
freeybor@finanz aonline Accade abbastanz a di frequente che le definiz ioni prima casa e abitaz ione principale vengano confuse fra di loro ed utiliz z ate come sinonimi, ma bench in alcuni casi i due concetti coincidano, dobbiamo fare molta attenz ione perch in realt sono due cose ben distinte e la differenz a stabilita dalla legge che riserva anche agevolaz ioni diverse alle due categorie.

Il concetto prima casa fa riferimento alla propriet di unimmobile che deve avere determinate caratteristiche e deve essere acquistato da soggetti con dei requisiti ben definiti, ne abbiamo parlato abbastanz a approfonditamente in questi tre articoli: Agevolaz ioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate. Agevolaz ioni prima casa: chi pu richiederle. Agevolaz ioni prima casa: perdita dei benefici

Il concetto di abitaz ione principale invece il luogo nel quale si dimora abitualmente e coincide con la residenz a anagrafica. Anche labitaz ione principale, come la prima casa, gode di alcune agevolaz ioni fiscali: 1) pagamento IMU ridotta e relative detraz ioni; 2) non imponibilit della rendita catastale in sede di calcolo IRPEF (dallanno fiscale 2012 comunque inglobata nellIMU); 3) detraibilit degli interessi passivi del mutuo stipulato per lacquisto; 4) contratti specifici (spesso pi vantaggiosi) per le utenz e domestiche come residenti: Enel, acqua, gas, telefono, ecc.

Ribadiamo il concetto che i benefici per labitaz ione principale possono essere richiesti indistintamente sia da chi ha acquistato limmobile usufruendo dei benefici prima casa, sia da chi ha acquistato limmobile senz a agevolaz ioni, non possono essere richieste invece se il proprietario non ha la residenz a nellimmobile stesso.

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La debolezza del mattone: sondaggio di una crisi appena iniziata.


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/16/la-debolezza-del-mattone-sondaggio-di-una-crisi-appenainiziata/
tanduri@finanz aonline E stato da poco pubblicato il Supplemento al bollettino statistico edito da Bankit alia in collaboraz ione con Tecnoborsa ed Agenz ia del t errit orio nel quale viene riassunto il sondaggio trimestrale elaborato da Quest lab a cui hanno partecipato, su base volontaria e attraverso un questionario, 1.523 agenz ie immobiliari distribuite su territorio naz ionale. Tale sondaggio ha fornito interessanti informaz ioni sullattivit di compravendita e sui prez z i nel trimestre di riferimento (aprile- giugno 2012) nonch sulle prospettive del settore che hanno evidenz iato come nel secondo trimestre si siano intensificati ulteriormente i segnali di estrema debolez z a del mercato immobiliare. In sintesi, nelle valutaz ioni degli agenti, prevalgono le indicaz ioni di una ulteriore flessione delle quotaz ioni di mercato dove una gran quota di agenti prevede unulteriore diminuz ione dei prez z i. Anche riguardo le prospettive di medio periodo del mercato naz ionale (prossimi due anni), le valutaz ioni sono orientate al pessimismo. Prez z i delle abit az ioni Nel secondo trimestre del 2012 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuz ione dei prez z i rispetto al periodo precedente ha continuato ad aumentare, al 74,4 per cento dal 69,1 della precedente indagine.

NB: dal momento che ogni agenz ia pu indicare fino a tre determinanti per il mancato rinnovo dei mandati la

somma delle percentuali per riga di ogni tabella riportata pu anche essere superiore a 100. Compravendit e Nel secondo trimestre del 2012 la quota di agenz ie che hanno venduto almeno un immobile ha segnato una diminuz ione rispetto allo stesso periodo del 2011 (da 69,3 a 62,7 per cento). Incarichi a vendere Nel secondo trimestre del 2012 le agenz ie riferiscono un aumento della giacenz a il saldo tra risposte di aumento e di incarichi a vendere rispetto al trimestre precedente. In merito alle cause prevalenti di cessaz ione degli incarichi, aumentata la quota di agenz ie che segnalano lassenz a di proposte di acquisto a causa di prez z i percepiti come troppo elevati (64,4 per cento, contro 60,7 nellinchiesta precedente) e quella di coloro che riportano un tempo troppo lungo trascorso dal conferimento dellincarico (24,5 per cento, contro 22,6).

Tempi di vendit a Nel secondo trimestre del 2012 ulteriormente salito il margine di sconto dei prez z i di vendita rispetto alle richieste iniz iali, al 15,4 per cento dal 14,3 di aprile. Il tempo medio di completamento dellincarico aumentato a 8,2 mesi, uno in pi rispetto a quanto registrato nello stesso trimestre del 2011. Le prospet t ive del mercat o in cui operano le agenz ie In luglio il saldo percentuale tra giudiz i favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve termine, riferite al terz o trimestre di questanno, fortemente peggiorato; le previsioni sullandamento dei prez z i nel breve termine sono al ribasso. Il 64 per cento degli operatori si attende una ulteriore flessione mentre si pressoch az z erata la quota di coloro che ne prefigurano un incremento. Nelle opinioni della maggioranz a delle agenz ie interpellate i recenti provvedimenti di tassaz ione della propriet immobiliare avrebbero contribuito ad aumentare gli incarichi a vendere e accentuato la tendenz a alla diminuz ione del numero di compravendite e dei prez z i.

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MUTUI alle stelle ovvero SPREAD esagerati !


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/20/mutui-alle-stelle-ovvero-spread-esagerati/
tanduri@finanz aonline Secondo i dati di Confartigianato in un anno, tra maggio 2011 e maggio 2012, il tasso di interesse medio sui nuovi mutui aumentato di 103 punti base attestandosi al 4,12% annuo; gli italiani per pagare il proprio mutuo devono sborsare il 30,9% del reddito. Allindagine dellultima ora sulla crisi ed il costo esorbitante del credito si aggiunge lormai conclamato crollo per le compravendite (- 17,8%) e crisi profonda per lediliz ia (- 97.800 posti di lavoro persi) le imprese del settore costruz ioni sono diminuite dell1,36%. In calo dell1,17% anche le imprese artigiane. E bene sottolineare che la difficolt del caro- mutuo riguarderebbe essenz ialmente le nuove stipule e non chi ha un mutuo in essere, ovvero stipulato prima dei rincari degli spread proposti e via via accentuati da fine 2011 a questa parte. Per chi stipula oggi dato di fatto che alle famiglie italiane lo spread sui muovi mutui pesa in quanto praticamente annulla leffetto benefico sulla rata degli euribor ai minimi storici. In sintesi: la BCE lima il t asso di int eresse (oggi addirittura allo 0,75%) e le banche alz ano gli spread (!!!) ristabilendo la loro quota di remuneraz ione sui prestiti. Gli spread proposti con i nuovi mutui scottano e non accennano affatto a dimuire! Il tutto, si dice, non altro che un prodotto del disagio del sistema bancario dovuto al famoso aumento del differenz iale tra i titoli del debito pubblico italiani e quelli tedeschi; lassurdo e che negli stessi mesi in Germania i tassi sui mutui per la casa siano scesi di 95 punti base. Ovvero, finquando lo spread dei titoli italiani rimarr alto, i tassi (ovvero gli spread) proposti con i nuovi mutui non potranno mai scendere; inutile che ce lo nascondiamo.le banche preferiscono fare trading sui titoli di stato finquando saranno maggiormenti remunerativi dei mutui e crediti in generale. infatti il rincaro- mutui cos denunciato riguarda e sottolinea soprattutto gli aumenti di spread di contratto che le banche via via hanno proposto ed imposto con i nuovi mutui; aumenti del tasso contrattuale a cui solo un euribor ormai a livelli sottoterra riesce a dare sollievo ed ossigeno alle rate. E in f ut uro? - Contemplando un ipotetico e plausibile aumento futuro degli euribor, facile immaginare che mai come oggi stipulare un variabile diviene pericoloso soprattutto per coloro che difficilmente non avranno tutti gli attributi e garanz ie per poter rinegoz iare o surrogare il proprio mutuo in futuro rottamando il proprio spread da capogiro stipulato oggi! meditate con laiuto di questo articolo: http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/07/02/mutui- quando- la- surroga- non- eper- tutti/ Oggi pi che mai, la domanda che ci si deve fare quando si stipula un mutuo a tasso variabile : me lo posso permettere?

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Indagine Tecnoborsa 2012: Le famiglie romane quelle che maggiormente ancora credono nel mattone.
aiutomutuo.finanza.com /2012/08/23/indagine-tecnoborsa-2012-le-f amiglie-romane-quelle-chemaggiormente-ancora-credono-nel-mattone/
tanduri@finanz aonline Secondo lindagine Tecnoborsa 2012, elaborata su dati del biennio 2010- 2011, i romani ancor pi degli italiani sono propensi e credono nellinvestimento immobiliare anche in un momento difficile e colmo di incertez z e come quello attuale. Lindagine analiz z a sia a livello naz ionale che a Roma il rapporto delle famiglie nei confronti del mercato immobiliare.

Le compravendit e A livello naz ionale, emerso che solo il 2,4% degli intervistati ha acquistato unabitaz ione nel biennio 2010- 2011; in pratica, rispetto a cinque anni fa, le famiglie che hanno acquistato unabitaz ione si sono dimez z ate. Per quanto riguarda Roma, si riscontrano dati nettamente diversi che vanno sottolineati: il 7,2 % degli intervistati ha acquistato unabitaz ione nel biennio di riferimento (2010- 2011), una peculiarit certamente in controtendenz a rispetto al dato naz ionale. Ma anche rilevante il dato degli acquisti per investimento: infatti l8,1% delle famiglie romane che hanno acquistato un immobile lha fatto con una finalit ben precisa: investire i propri risparmi nel mattone! Riguardo ai dati sulle vendite, emerge che la Capitale un Comune piuttosto attivo; infatti, a livello naz ionale risulta che hanno venduto un immobile nel biennio 2010- 2011 solo l1,9% delle famiglie intervistate contro il 2,2% delle romane. La motivaz ione predominante che induce alla vendita di unabitaz ione si riscontra essere ancora la sostituz ione con unaltra abitaz ione principale (52,6%), valore in crescita rispetto al periodo 2009- 2010. Rilevante anche la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidit (18,4%). Il ricorso al mut uo Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 61,6% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanz iamento o un mutuo, il valore riscontrato per la citt di Roma allineato a quello medio naz ionale. Ben il 45,3% di coloro che hanno acquistato unabitaz ione ha ottenuto un mutuo che copre dal 41% al 60% del prez z o del bene; il 30,2% ha ottenuto una quota che va dal 21% al 40%; un ulteriore 24,5% ha acceso finanz iamenti che vanno dal 61% all80% del costo totale necessario allacquisto; infine, nessuno ha preso mutui che coprono pi dell80% del prez z o del bene. Limpegno economico in rapport o al reddit o - Il 75% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni hanno impegnato mediamente fino al 30% del proprio reddito per il pagamento delle rate, contro il 60% rilevato nellIndagine 2011; anche questa una conseguenz a delle politiche restrittive adottate degli istituti di credito e dellinnalz amento del livello di prudenz a delle famiglie italiane e in particolare di quelle romane (il 9,4% ha utiliz z ato dal 30% al 40% del proprio reddito, il 7,5% ha impiegato tra il 40% e il 50% del budget familiare e il restante 7,5% oltre il 50%). Gli af f it t i - Continua il trend crescente dei nuclei familiari che negli ultimi anni hanno preso in locaz ione unabitaz ione e, nellIndagine attuale, il valore arriva a sfiorare il 3%. Spostandosi sul lato dellofferta, risulta che nel biennio 2010- 2011 sono saliti coloro che hanno dato in locaz ione un bene (2,3%), valore che ritorna ai livelli rilevati nellIndagine 2009. Le int enz ioni di acquist o Per quanto riguarda le previsioni di acquisto di un immobile, il 3,2 % delle famiglie romane intervistate ha dichiarato di avere intenz ione di acquistare un immobile residenz iale nel prossimo biennio, dato che, raffrontato con le precedenti Indagini, registra una leggera flessione di 0,5 punti percentuali rispetto al 2010 e di 0,8 rispetto al 2009. Quanto allutiliz z o degli immobili che le famiglie romane dichiarano di voler acquistare nel prossimo futuro, emerge una particolarit rispetto al dato naz ionale: praticamente, a livello di

intenz ione, non compaiono le motivaz ioni che orienterebbero lacquisto verso una seconda casa vacanz e o per parenti prossimi; dunque, a Roma, chi intende acquistare lo far per comprare la prima casa o per puro investimento.

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Immobiliare: il lusso non conosce crisi


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/27/1336/
tanduri@finanz aonline Nonostante il settore sia in forte difficolt, sembra che nel mercato immobiliare il lusso non conosca crisi; quanto riporta uno studio di Immobiliare.it, Gruppo specializ z ato in compravendite online in collaboraz ione con LuxuryEstate.it, portale internaz ionale specializ z ato negli immobili di alto pregio. Come riporta lo stesso comunicato stampa stato rilevato che dal 2009, la quota di potenziali acquirenti provenienti dallestero cresciuta del 23% ed oggi l11% di chi cerca un immobile di prestigio in Italia non residente nel nostro Paese. Lo studio evidenz ia inoltre come.. in corrispondenza con lentrata in vigore dello scudo fiscale italiano, il mercato degli immobili di alta gamma abbia registrato una vera e propria impennata, con un aumento nelle ricerche pari a +28% nel primo trimestre del 2010. Le soluzioni del lusso immobiliare classico italiano hanno fatto registrare nel primo semestre del 2012, rispetto al medesimo periodo del 2009, un incremento del 5% nel prezzo richiesto. La crescita nella domanda espressione della ricerca di immobili di sicuro valore, non soggetti ai rischi della fluttuazione del mercato immobiliare. Gli stranieri che comprano una casa di prestigio in Italia, continuano a preferire mete ben conosciute. Si orientano principalmente su appartamenti con vista nelle citt darte o di affari italiane (Roma e Milano in primis), ville in localit turistiche di chiara fama internazionale (Cortina, Costa Smeralda, Santa Margherita) o casali di alta gamma nelle campagne Toscane e Umbre.

Unaffermaz ione sicuramente curiosa, az z eccata e condivisibile del comunicato senz a dubbio quella dove si analiz z ano le ipotesi dei plausibili motivi dellinvestimento allestero dei Greci, secondo la quale la grave crisi economica in cui versa il loro paese ed il sempre pi diffuso timore di una possibile uscita dalleuro sta alimentando la corsa dei greci pi ricchi agli investimenti immobiliari allestero. Le richieste provenienti dalla Grecia sono nate solo nel 2012, ma rappresentano gi l1% del totale pur essendo concentrate quasi unicamente su Milano e Roma... Chiss se per lo stesso motivo greco, anche per gli italiani maggiormente facoltosi, risulti aumentata la quota di investimenti immobiliari allestero Inoltre appare quantomeno curiosa la fiducia che gli investitori dellimmobiliare straniero dimostrano verso il nostro Paese scegliendo di comprare case da noi per puro investimento ed in un momento in cui gli italiani stessi hanno dimez z ato gli acquisti! strangers furbi o sprovveduti? non rischiamo anche noi il fallimento? Certo che se i dati dello studio si rilevassero verietieri, affidabili e conformi alla situaz ione odierna non dovremmo affatto scartare lipotesi di mettere il nostro annuncio di vendesi anche allestero dove a quanto pare ci stimano e valutano meglio di quanto facciamo noi stessi.

aiutomutuo.finanzamail.com

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Il profilo del venditore: quasi un terzo sono pensionati.


aiutomutuo.finanza.com /2012/08/30/1354/
tanduri@finanz aonline I dati dati che seguono, estrapolati dalla pubblicaz ione semestrale Quaderni dellOsservatorio edito dallAgenz ia del territorio abbiamo sintetiz z ato alcune interessanti informaz ioni NB: Lanalisi che segue, delle caratteristiche degli acquirenti e dei venditori del mercato immobiliare sia per gli acquisti che per le vendite, ottenuta sulla base dei dati derivanti dallincrocio delle informaz ioni inerenti a residenz a, reddito fiscale, et e attivit di lavoro prevalente contenute nelle dichiaraz ioni dei redditi con quelle dei contraenti che hanno effettuato una compravendita. Il prof ilo degli acquirent i e dei vendit ori - Lanalisi degli acquirenti e dei venditori in relaz ione alle loro caratteristiche distinta per persone giuridiche e fisiche. Per le persone giuridiche si far riferimento al volume di acquisti in relaz ione al fatturato ai fini IVA. Mentre per le persone fisiche si far riferimento al reddito dichiarato fiscalmente, al profilo professionale e allet degli acquirenti e dei venditori.Gli acquisti delle persone non fisiche si rivolgono in misura maggiore verso il settore delle pertinenz e, 31% e del residenz iale, 29%. Tra le aree non si riscontrano particolari differenz e se non per la quota elevata che si riscontra al Sud per il settore residenz iale.

La ripartiz ione delle transaz ioni degli acquirenti persone fisiche illustrata in figura mostra un interesse generale per il settore residenz iale pari al 48% al livello naz ionale , al 46% al Nord, al 42% al Centro e al 60% al Sud . Seguono le pertinenz e con una percentuale elevata al Nord, 40% che scende al 31% e al 30% per il Sud e il Centro. La categoria altro riguarda il 25% degli acquisti nel centro, 13% nel Nord e il 5% nel Sud. Percentuali decisamente inferiori si riscontrano in tutte le aree per i settori del terz iario produttivo e commerciale. Piuttosto simile la distribuz ione delle vendite per destinaz ione duso, infatti, le vendite riguardano in misura maggiore il residenz iale, 52%, e le pertinenz e, 32%. La distribuz ione degli acquirenti per classi di reddito mostra che il 43,6% degli acquisti effettuato da soggetti appartenenti alla classe di reddito fiscale dichiarato tra 15 mila a 30 mila euro. Sebbene con una percentuale pi bassa, 35,7%, anche i venditori appartengono in maggior parte alla classe di reddito fiscale tra 15 e 30 mila euro. Rispetto al profilo professionale la maggiorparte degli acquirenti sono lavoratori dipendenti, 61%.

Dal lato dellofferta, invece, la percentuale di lavoratori dipendenti, sebbene sia sempre la pi elevata, scende al 37,1% riscontrandosi una quota importante di vendit ori pensionat i, 31,4% rispet t o all11,3% degli acquirent i . Lanalisi della distribuz ione degli acquirenti per et mostra che circa il 34% appartiene alla classe tra 31 e 40 anni mentre dal lato dei venditori la situaz ione appare pi frammentata. Infatti, circa il 40% dei venditori appartiene alle due classi 41 - 50 e 51 60 con circa il 20% ciascuna, percentuali tra il 17% e il 19% per tutte le altre classi.

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Mutui: analisi del calo degli euribor tiriamo le somme!


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/02/mutui-i-cali-degli-euribor-tiriamo-le-somme/
tanduri@finanz aonline

A due mesi circa dal taglio dei tassi da parte della Banca Centrale Europea che il 5 luglio scorso ha portato il tasso di riferimento al minimo storico dello 0,75% andiamo a vedere cosa successo ai nostri cari euribor che condiz ionano le nostre rate dei mutui a tasso variabile. euribor e bce f rat elli - Il rapporto di parentela stretto da tempo e se uno dei due ha il raffreddore, laltro se lo prende.. non ci piove! E ormai evidente a tutti come ad ogni variaz ione del tasso bce decisa dalla banca centrale sia ormai collegata una diretta rivalutaz ione, a ribasso o a rialz o, dei tassi euribor da parte delle banche. Senz a andare ad analiz z are i motivi per i quali si sia stretto un rapporto cos diretto tra i due diversi tipi di tasso, prendiamo comunque atto che ogni decisione presa dalla banca centrale a proposito del tasso, condiz iona direttamente od indirettamente le nostre rate di mutuo, sia che esso sia ovviamente indiciz z ato al tasso bce, sia quindi che sia indiciz z ato alleuribor. Abbiamo visto gi in un nostro articolo pubblicato il 5 luglio scorso, dalla tabella arancione qu sotto, come gi il taglio dello 0,25% sul tasso bce abbia determinato uno sconto sulla rata mensile dei mutui indiciz z ati bce dipendentemente dallimporto, spread applicato e durata residui del mutuo. Come vedremo pi avanti anche i mutui indiciz z ati ad euribor hanno incassato oggi tale sconto proprio a seguito, giorno dopo giorno, dei continui ribassi subiti.

Il graf ico euribor - Per i tre diversi euribor di riferimento il grafico ci mostra per tutti unandamento decrescente e pressocch costante iniz iato gi con le quotaz ioni del 6 luglio, giorno successivo al taglio, quando cio le contrattaz ioni sugli euribor tenevano gi conto di quanto attuato dalla banca centrale europea il giorno precedente che aveva ridotto il tasso bce dal 1 al 0,75% di oggi. Si noti come leuribor a 6 mesi abbia subito un crollo repentino dallo 0,923% al 0.831 in un solo giorno, come quello a 3 mesi (sul quale sono indiciz z ati la maggioranz a dei mutui degli italiani) sia diminuito dal 0,645 al 0,549 e quello ad un mese, dal 0,367 al 0,255. Nei giorni successivi, come detto, gli euribor hanno continuato al ribasso con andamento costante e progressivo fino a valori di quotaz ione che al 31/08 e in meno di due mesi segnano: eur6m = 0,537 eur3m = 0,278 eur1m = 0,121% .

Quello che potrebbe essere interessante analiz z are quanto il taglio bce abbia influenz ato i ribassi degli euribor di oggi; andiamolo a

degli euribor di oggi; andiamolo a contabiliz z are: a seguito del taglio dello 0,25% effettuato dalla banca centrale, rispetto a quello stesso giorno, gli euribor 6, 3 e 1 mese sono calati rispettivamente del: eur6m:0,923- 0,537 = 0,386% eur3m:0,645- 0,278 = 0,367% eur1m:0,367- 0,121 = 0,246%

In pratica leuribor 1 mese, ad oggi, ha assorbito totalmente il taglio bce (taglio dello 0,25 bce contro un ribasso 0,246 delleuribor), mentre sia leuribor a 6 mesi come anche quello a 3 mesi hanno subit o un ribasso addirit t ura superiore ; in questo blog, lo prevedemmo nellarticolo che pubblicammo lo stesso giorno del taglio bce linkato sopra: .. plausibile immaginare come alla lunga questa riduzione di oggi del tasso bce possa maggiormente influenzare al ribasso gli indici euribor a lunga durata (6 e 3 mesi) le riduzioni degli euribor a 3 e 6 mesi potrebbero pian piano e con una certa tipica inerzia assestarsi a dei valori di riduzione ben pi consistenti rispetto alleuribor ad 1 mese e che porterebbero a ridurre ulteriormente il gap percentuale tra i vari euribor (05/07/2012). Della serie che il nostro piccolo future fatto in casa risulta oggi pienamente az z eccato: gli euribor a 3 e 6 mesi sono calat i in percent uale pi delleuribor ad 1 mese. La riduz ione dei dif f erenz iali euribor - La differenz a tra i valori degli euribor di oggi (differenz iale o gap), che prima del taglio bce erano del circa 0,3%, si ulteriormente ridotta: Il gap eur6m cont ro eur3m oggi del 0,259% (0,537- 0,278) rispetto al 0,278 pre- taglio; il gap eur3m cont ro eur1m oggi 0,157% ( 0,278 0,121) rispetto al 0,278 pre- taglio. Si noti anche come il gap pre- taglio tra i vari euribor a scalare fosse per entrambi 0,278% una matematica e curiosa coincidenz a! Le previsioni: i f ut ures - Tanto per farvi capire il come non fidarsi degli analisti e darvi prova che neanche loro aim possiedono la sfera di cristallo vi inserisco il grafico delle previsioni sulleuribor a 3 mesi (futures) del marz o 2011 preso gentilmente in prestito dai nostri colleghi di intermarket&more che ringraz iamo (al grafico abbiamo solo voluto aggiungere una tabella approssimativa, indicativa e riassuntiva delle varie letture). Dai futures di poco pi di un anno fa si evince come ad esempio ad oggi si prevedesse un eur3m di circa 2,65% e come a giugno 2013 si prevedesse un euribor al 3%! ogni altro commento risulta superfluo.

I futures rivisitati nel dopo taglio bce, prevedono invece un euribor 3 mesi che arriver intorno a 0,30% tra la fine dellanno e liniz io del 2013. Successivamente dovrebbe leggermente salire fino a 0,40% a fine 2013 e a 0,70% a fine 2014 e superare quota 1% solo a settembre 2015. Osservando i tassi future quotati al Liffe di Londra, per vedere leuribor 3 mesi al 2% bisogner aspettare met 2017. Anche qu vogliamo crederci? staremo a vedere. Il prossimo 6 settembre la Banca Centerale Europea annuncer i nuovi tassi di interesse. Gli economisti attendono per allora un taglio dei tassi di 25 punti base; tasso bce allo 0,50% vediamo cosa succeder. eventualmente buon taglio a tutti !

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E adesso.quale mutuo scelgo?


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/04/e-adesso-quale-mutuo-scelgo/
freeybor@finanz aonline Quale mutuo scegliere? la domanda che ci si pone quando si decide di accendere un mutuo ma in questo periodo trovare una risposta diventato ancora pi difficile. Come sapete le tipologie di mutuo a disposiz ione sono innumerevoli e si sono moltiplicate soprattutto negli ultimi anni, nel tentativo da parte delle banche di acquisire pi clienti cercando di invogliarli offrendo prodotti nuovi. Tutte queste nuove tipologie di mutuo per contribuiscono parecchio ad alimentare la confusione che si crea nel momento della scelta, facendo perdere a volte la visione di quelle che devono essere le caratteristiche pi adatte a noi. Non esist e inf at t i un mut uo migliore rispet t o ad unalt ro in senso assolut o, ma esist e il mut uo migliore in base alle nost re esigenz e, alla nost ra sit uaz ione reddit uale ed allo scenario economico del moment o. Il fattore che attualmente dovrebbe influenz are di pi le vostre scelte proprio lo scenario economico attuale, che ha portato i tassi di riferimento ai minimi storici ma ha fatto s che le banche alz assero gli spread a livelli mai visti prima, e sta creando una situaz ione di calo del valore reale degli immobili che in molti casi render impossibile la surroga, per unapprofondimento dellargomento vi suggeriamo la lettura del nostro articolo: Mutui: Quando la surroga non per tutti !

Mut ui a t asso variabile e rat a cost ant e. A nostro parere in questo periodo i mutui che dovrebbero essere scartati per primi sono i mutui variabili a rata costante, infatti la caratteristica principale di questa tipologia di mutuo che nel caso di variaz ione del tasso dinteresse, non varia limporto della rata ma varia la durata del mutuo, quindi in caso di innalz amento dei tassi la durata si allunga mentre nel caso di abbassamento la durata si accorcia. In questo periodo i tassi di riferimento sono vicinissimi allo 0 perci stipulando un mutuo variabile a rata costante, viste anche le particolari clausole inserite nel contratto, abbiamo la certez z a che la sua durata non sar quella stabilita iniz ialmente ma sar quella massima consentita dal contratto e che molt o probabilment e al t ermine del mut uo ci t roveremo con ancora del capit ale residuo da dover rest it uire alla banca, oppure che la rat a non sar di import o cost ant e ma aument er nel corso degli anni per consent ire alla banca di rient rare complet ament e con il capit ale. Torneremo prossimamente a parlare in maniera pi approfondita di questa tipologia di mutuo in un articolo appositamente dedicato perch una delle tipologie di mutuo pi pericolose da stipulare in determinati periodi economici e con pi variabili dal punto di vista contrattuale da analiz z are.

Mut ui a t asso variabile. La principale causa di difficolt della scelta del mutuo attualmente dovuta agli spread applicati attualmente dalle banche. Il problema degli spread alti infatti si ripercuote pesantemente sulla scelta del mutuo a tasso variabile, perch se vero che una delle voci che potremmo pensare di rinegoz iare in futuro, anche vero che difficilmente la banca ci conceder una rinegoz iaz ione se non sotto minaccia reale di surroga e qu potrebbe presentarsi il problema che accennavamo prima del valore degli immobili e la conseguente impossibilit di richiedere una surroga. Quando prendiamo in consideraz ione uneventuale stipula di un mutuo variabile dobbiamo tenere presente che i valori delleuribor attuali sono dovuti ad un particolare periodo economico e che il valore medio delleuribor dalla sua nascita ad oggi di ca. 3% perci se a questo valore sommiamo lo spread attualmente applicato ai mutui ci accorgiamo che superiamo abbondantemente il 5% e se lo spread lo sommiamo al 5% che un valore che stato pi volte superato dalleuribor ci accorgiamo che il t asso applicat o al nost ro mut uo in f ut uro pot rebbe superare anche l8% , la domanda che dovremmo porci : saremo in grado di

pagare le rate del mutuo calcolate con un tasso dll8%? e per quanto tempo?. Mut ui a t asso variabile con CAP. Una soluz ione potrebbe essere quella di proteggere la rata con un tasso massimo applicabile (CAP) ma dobbiamo tenere presente che quest i mut ui hanno degli spread ancora pi elevat i rispet t o al variabile puro perch la banca deve rientrare con i costi dellacquisto del derivato che permette la copertura della rata al raggiungimento della soglia predeterminata, perci fate bene i vostri calcoli prima sottoscrivere un mutuo variabile con CAP. Mut ui a t asso variabile con opz ione. Unaltra soluz ione per proteggersi dallaumento dei tassi pur stipulando un mutuo a tasso variabile e quella offerta dai cosiddetti mutui con opz ione (a volte impropriamente chiamati anche misti), sono quei mutui che a scadenz a programmata e di contratto permettono il passaggio da variabile a fisso e viceversa per un periodo variabile dai 2 ai 5 anni. A volte chi viene attirato dal vantaggio che questo tipo di mutuo sembrerebbe palesare, si illude di poter sfruttare i vantaggi iniz iali degli euribor ai minimi di oggi e di poter poi passare al lusso del fisso appena gli euribor riprendono la loro risalita in futuro. Attenz ione per che al momento dellopz ione ci si trover in tuttaltra situaz ione di tassi da poter opz ionare ed il tasso fisso considerato rifugio di un aumento degli euribor, non sar certo lo stesso proposto alla stipula, non ci illudiamo! Infatti in genere, quando aumentano gli indici euribor generalmente aumentano di conseguenz a anche gli IRS e in caso di bisogno pot remo t rovarci in mano unarma spunt at a; il vant aggio, qualora ci f osse, risult erebbe essere molt o limit at o. Unaltro problema di questa tipologia di mutuo quella di dover decidere alla fine di ogni periodo quale regime scegliere, riportando a galla ogni volta il dubbio: meglio fisso o variabile? essere o non essere? Mut ui a t asso f isso. Laumento spropositato degli Spread proposti dalle banche ha chiaramente influenz ato anche i mutui a tasso fisso anche se sono sempre pi le banche che invece che applicare lo spread al tasso di riferimento, preferiscono stabilire un tasso dufficio che vale per le stipule entro un determinato periodo, quest o t ipo di mut uo adat t o a chi vuole cert ez z e in assolut o e non cerca il massimo risparmio , infatti la stipula di un mutuo fisso permette di conoscere in anticipo tutti i dati del mutuo, a quanto ammonteranno tutte le rate, quanto durer il mutuo, quanto ci coster in termini di interessi ecc.ecc. senz a timori di sorprese. Oggi un metodo molto approssimativo per avere unidea se il mutuo fisso un buon mutuo o meno consiste nel prendere come riferimento il tasso del 5%; pi il mutuo vicino o al di sotto di questo tasso pi il mutuo un buon mutuo.

Chiaramente ognuno deve fare se sue personali valutaz ioni basandole sia sulla propria situaz ione economica che sulla propensione al rischio, sicuramente sconsigliabile stipulare un mutuo variabile con la rata gi al limite della sostenibilit, soprattutto in questo periodo. In questo articolo non abbiamo voluto addentrarci pi di tanto nei vari aspetti tecnici di ogni tipologia di mutuo ma abbiamo preferito dare solo degli spunti di riflessione per non creare ulteriore confusione nella scelta del mutuo, queste sono solo le basi di partenz a, ogni mut uo va poi analiz z at o approf ondit ament e per pot erne valut are bene i pro ed i cont ro ed quello che f aremo nei prossimi art icoli , anche perch ogni banca mette le sue clausole e non c nessun mutuo che sia uguale allaltro. Per questo raccomandiamo una lettura approfondita dei fogli informativi dei mutui che intendiamo prendere in consideraz ione per poterne paragonare le caratteristiche, i costi, e tutte le clausole applicate. Diamo inoltre per scontato che abbiate seguito i consigli che vi abbiamo dato negli articoli: Riuscir ad ottenere il mutuo? e Periz ie basse? Non quasi mai colpa del perito! e quindi che la cifra che dovete richiedere sia adeguata.

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Mutuo a tasso variabile. non per tutti.


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/07/muto-a-tasso-variabile-non-e-per-tutti/
freeybor@finanz aonline Il mutuo a tasso variabile come dice il nome stesso un finanz iamento il cui tasso dinteresse legato alloscillaz ione di un determinato indice di riferimento che normalmente lEURIBOR o il tasso BCE.

Indici di rif eriment o LEuribor il tasso medio a cui avvengono le transaz ioni finanz iarie in Euro tra le grandi banche europee, viene rilevato giornalmente, in poche parole quando le banche si prestano soldi tra di loro se li prestano al tasso indicato dalleuribor e poich i prestiti possono avere varie scadenz e, anche leuribor ha varie scadenz a e per ogni scadenz a giornalmente vengono pubblicati gli indici di riferimento. Il tasso BCE invece il cosiddetto tasso refi (tasso per le operaz ioni di rifinanz iamento) ed il tasso che le banche sono tenute a pagare quando prendono in prestito del denaro dalla banca centrale europea; un tasso che condiz iona direttamente le variaz ioni degli indici Euribor ed il suo valore viene deciso mensilmente nelle riunioni del Consiglio Direttivo della BCE. Nel caso dei mut ui con indice di rif eriment o Euribor, la scadenz a delle rat e indipendent e dallindice di rif eriment o usat o , portremmo quindi avere mutui con rate mensili che fanno riferimento alleuribor 1 mese come a 3 o 6 mesi oppure mutui con rate trimestrali che fanno riferimento alleuribor 3 o 6 mesi.

Qual lindice di rif eriment o migliore per il nost ro mut uo? Poich non possiamo prevedere il futuro dobbiamo basarci sulle medie storiche dalliniz io delleuribor ad oggi, di conseguenz a ci troviamo con questi dati: Euribor 1 mese = tasso massimo 5,088, tasso minimo 0,122, media 2,420 Euribor 3 mesi = tasso massimo 5,291, tasso minimo 0,275, media 2,566 Euribor 6 mesi = tasso massimo 5,405, tasso minimo 0,531, media 2,672 BCE = tasso massimo 4,750, tasso minimo 0,750, media 2,858 Come possiamo notare, la media storica dellEuribor 1 mese la pi bassa, possiamo tranquillamente dire quindi che al moment o a parit di spread potrebbe essere la scelta migliore; se analiz z iamo per i tassi massimi notiamo come il pi basso sia stato il tasso BCE, infatti la situaz ione economica attuale piuttosto anomala in quanto nel periodo precrisi il tasso BCE sempre rimasto al di sotto di tutti gli altri tassi, quanto questa situaz ione anomala potr durare ancora per non possiamo saperlo.

Lo spread

Come accennato in un precedente articolo quello che influisce molto sulla scelta di un mutuo a tasso variabile attualmente lo spread applicato dalle banche. Come sappiamo lo spread una percentuale fissa che sommato allindice di riferimento Euribor o BCE definisce il tasso contrattuale del nostro mutuo: SPREAD + EURIBOR = TAN (tasso annuo nominale) , tasso con cui ci verranno calcolati gli interessi delle rate (quote interessi). In sintesi, lo spread dovrebbe rappresentare leffettivo guadagno della banca sul capitale concesso in prestito. Ultimamente gli spread sono molto alti ed difficile trovare offerte al di sotto del 3%, di conseguenz a, riprendendo i valori massimi raggiunti dai tassi negli anni passati, possiamo chiaramente immaginare come la probabilit di raggiungere nellarco della durat a st essa del mut uo t assi che superano l8% t ut t alt ro che remot a! Il consiglio che vi possiamo dare, nel caso aveste deciso di stipulare questo tipo di mutuo, quello di cercare di iniz iare con una rata molto comoda e non gi al limite delle vostre possibilit, meglio avere una rata sostenibile ed allungare la durata del mutuo piuttosto che avere una rata al limite con un mutuo pi corto; ad una situaz ione di pagare poco c sempre rimedio con dei versamenti volontari aggiuntivi (estinz ioni parz iali), ad una situaz ione di pagare troppo invece, la soluz ione da discutere con la banca e probabilmente potrebbe non coincidere con una soluz ione particolarmente ideale per noi, ma per la banca.

At t enz ione alle oscillaz ioni dei t assi. Tenete presente che la stipula di un mutuo a tasso variabile pu dare delle soddisfaz ioni ma riservata a persone che non si lasciano facilmente impressionare dalle oscillaz ioni dei tassi. Se vi spaventano gli aumenti della rata anche di poche decine di euro il variabile non fa per voi, davanti allangoscia di rate in deciso aumento, il rischio quello di cercare a tutti i costi una rinegoz iaz ione o una surroga ad un mutuo a tasso fisso quando i tassi fissi potrebbero essere pi alti di quelli stipulabili ora, ma soprattutto potrebbe accadere che non si sia in grado di poter ambire ad una surroga o rinegoz iaz ione per molteplici motivi come quello di non godere come prima delle garanz ie necessarie minime di cui le banche generalmente hanno bisogno. In questi casi, i vantaggi di aver goduto di un tasso variabile basso per i primi anni si annullerebbe fortemente compromettendo pesantemente il vantaggio di aver scelto di stipulare un mutuo a tasso variabile. Lincognita dei tassi futuri si cela in una sfera di cristallo che nessuno possiede, tantomeno gli esperti analisti e la cosa non ci aiuta affatto nella scelta del miglior mutuo; landamento dei tassi infatti ciclico e normalmente quando si raggiunge lapice dopo non molto tempo ricomincia una discesa ma questo lo si visto in passato, per il futuro purtroppo nessuno pu dirlo con certez z a. Una situaz ione simile labbiamo vissuta nel 2008 quando molti variabilisti impauriti dai continui aumenti delle rate hanno deciso di passare al fisso concordando tassi ben al di sopra del 5% e perdendo tutto il vantaggio del crollo dei tassi che si verificato poco dopo e che sta perdurando tuttora; con questo non vogliamo dire che si sia sbagliato a passare al fisso ma che chi st ipula un variabile deve sapere a priori che la sua rat a iniz iale pot rebbe aument are molt o ed bene che ci si arrivi ben preparati economicamente come anche psicologicamente! E bene quindi, a nostro avviso, che il calcolo sulla sostenibilit della rata venga fatto almeno sui valori massimi gi raggiunti dalleuribor. Facciamo unesempio di un mutuo venticinquennale di 150.000 euro stipulato oggi ad un tasso del 3,2% mi da una rata di 727 euro ca.; se leuribor dovesse raggiungere i suoi massimi livelli ci ritroveremo con un tasso di ca. 8,2% con una rata di ca. 1.177 euro che sono ben 450 euro in pi rispetto alla rata iniz iale. Ebbene, riusciremo ancora a pagare la rata?.. e per quanto tempo?.. andremo in panico?.. spenderemo in medicine e tranquillanti i risparmi iniz ialmente ottenuti col variabile? Una soluz ione al problema potrebbe sicuramente essere quella di non mangiarsi completamente il risparmio sulla rata concepita bassa dato dalla differenz a tra la rata del variabile ed uneventuale rata di un fisso, ma di accantonarlo almeno in parte ed utiliz z arlo come una sorta di cuscinetto in caso di aumento dei tassi oltre la soglia da noi sostenibile. Ricordatevi che la migliore arma di difesa contro un mutuo ed una banca il risparmio!

Il calcolo della rat a ed il piano di ammort ament o. Unaltra particolarit del mutuo a tasso variabile e non solo del variabile puro ma di tutte le tipologie del variabile quella di non pot er det erminare con precisione la rat a ut iliz z ando le normali calcolat rici per i mut ui che si t rovano in ret e! Nel caso dei mutui a tasso variabile infatti, per calcolare la rata del nostro mutuo nel caso di aumento dei tassi, che rappresenta la curiosit che ogni buon mutuato coltiva, necessario essere in possesso del contratto di mutuo per poter leggere in che modo viene calcolata la rata stessa dalla banca. Bisogna sapere se per il calcolo della rata la banca utiliz z a un tasso medio calcolato su un certo periodo o se viene utiliz z ato lindice rilevato un determinato giorno; dobbiamo scoprire se viene effettuato unarrotondamento sul tasso oppure sulla rata, se la banca calcola le rate sulla base dellanno civile o commerciale e tanti altri particolari che

influenz ano il risultato finale. Tra tutte le condiz ioni applicate dalla banca al tasso del nostro mutuo la cosa pi importante da scoprire (la madre di tutte le scoperte da fare), se la banca in caso di variaz ione dei tassi varia solamente le quote interessi delle nostre rate lasciando le quote capitale calcolate al tasso dingresso del mutuo (piano di ammort ament o a quot e capit ale prest abilit e o pref issat e ) o se ricalcola sia le quote interessi che le quote capitale (piano di ammort ament o a quot e capit ale ricalcolat e )! Fate attenz ione perch entrambe le tipologie di calcolo rientrano nella definiz ione di piano di ammort ament o alla f rancese , quindi non sufficiente leggere questa dicitura nel Foglio Informativo per capire quale dei due metodi di trattare le quote capitale viene utiliz z ata nel prodotto mutuo a cui siamo interessati, e tantomeno fidarci di quello che ci viene detto in banca. Certo che lo si potr scoprire in ultima istanz a dopo la stipula leggendo le specifiche di calcolo sul contratto di mutuo, ci mancherebbe, ma non bello ritrovarsi a pagare rate molto pi alte di quelle che si immaginavano o che che la banca .. non ci aveva detto! Il piano di ammort ament o in caso di innalz ament o dei t assi pu avere delle dif f erenz e di rat a sost anz iali t ra un met odo di calcolo e lalt ro; le rat e possono essere molt o pi alt e del previst o! Nel caso del piano di ammortamento a quote capitale prefissate, se le quote capitale vengono calcolate con un tasso basso (come quelli attuali) risulteranno molto alte soprattutto nella prima parte del mutuo e se vero che questo un bene perch ci porta ad un rapido abbattimento del capitale, vero anche che in caso di repentino aumento dei tassi ci troveremo a dover pagare delle rate molto pi alte di quelle che avremmo ipotiz z ato con laiuto di una semplice calcolatrice di ammortamento mutuo che troviamo in rete, o che spesso ci calcola erroneamente il funz ionario bancario di turno (con o stesso metodo). Rate pi alte perch le quote capitale alte andranno a sommarsi a delle quote interessi altrettanto alte. Con questo tipo di ammortamento in sintesi, le quote capitale stipulate e visibili nel piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo e che effettivamente pagheremo, non subiranno nessun ricalcolo ad ogni variaz ione di tasso come invece avviene nei prodotti mutuo con ammortamento a quote capitale ricalcolate dove un aumento del tasso applicato mi determina un ricalcolo al ribasso della quota capitale della rata e quindi di una ossigenante rimodulaz ione al ribasso del totale della rata stessa. Non semplice capirci in due righe ma torneremo presto su questo argomento con un articolo dedicato perch le consideraz ioni da fare in merito sono molte e difficilmente digeribili. In conclusione possiamo dire che il mutuo a tasso variabile va sempre seguito con particolare attenz ione e con occhi bene aperti sullandamento delleconomia in generale. E doveroso inoltre ricordare che lo Stato fino ad oggi in caso di particolari aumenti dei tassi intervenuto sempre solamente in soccorso dei variabilisti con delle leggi mirate (solo per il variabile puro), ma questo non deve essere la scusa per stipulare il mutuo variabile con leggerez z a. Dal variabile puro si sono evolute col tempo diverse altre tipologie di mutuo delle quali parleremo nei prossimi articoli.

PS: la BCE nella riunione di ieri 06 set t embre 2012 ha deciso di lasciare invariat i i t assi dint eresse perci ancora per quest o mese il t asso BCE rimarr ancorat o allo 0,75% [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.9/ 10 (9 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 4 (from 6 votes) Mutuo a tasso variabile.... non per tutti., 9.9 out of 10 based on 9 ratings

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Mutuo a rata costante e durata variabile deep inside!


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/10/mutuo-a-rata-costante-e-durata-variabile-deep-inside/
tanduri@finanz aonline

Oggi trattiamo un argomento decisamente ostico non facile da spiegare ed ancor pi difficile da comprendere, ve ne dar atto; il rata costante ha bisogno di tanta paz ienz a e tante domande a cui trovare risposta prima di essere digerito. Vi esorto quindi fin da subito a fare uso del commenta larticolo per porre eventuali domande e chiarimenti. Come f unz iona Allora.. Lui come tutti i mutui variabili, dove ogni eventuale aumento di tasso applicato determina un aumento della quota interessi della rata ma, a differenz a dei mutui variabili normali, la rata non aumenta! Infatti questo prodotto viene cos venduto: come un mutuo in cui laumento del tasso non eleva limporto della rata ma determina un aumento della durata (allungamento). In base a questa protez ione sulla rata questo prodotto rappresenta un vero e proprio rifugio per coloro che non possono assolutamente permettersi di ritrovarsi ad affrontare nessun minimo aumento di rata, ma altres disposti in cambio ad accettare di buon grado un allungamento della durata del mutuo; molti lo definiscono come un mutuo- affitto e cos sembrerebbe! Perch la rat a non aument a Il meccanismo per comprendere il come la rata viene protetta dagli aumenti del tasso e mantenuta costante (invariata) semplice: limport o della rat a cost ant e st abilit o alla st ipula come per un qualsiasi variabile francese dove la rata determinata semplicemente immettendo importo, durata e tasso di stipula in una classica calcolatrice piano di ammortamento mutuo; facciamo un esempio.. Importo 150.000 euro, durata 20 anni e tasso 3,5%; la rata che ne scaturisce sar di 870 euro composta iniz ialmente da 438 euro di interessi e 432 di quota capitale. Ammettiamo ora un aumento del tasso a 3,7%: la quota interessi della rata aumenterebbe da 438 a 462 euro, la rata dovrebbe essere aumentata a 894, ma essendo che limporto della rata stato garantito costante dal contratto a 847 euro, la banca, ci riduce la quota capitale da restituire scontandola di 24 euro che ci accumula e ci far rimborsare solo alla fine dei 20 anni. Tenete presente che quei 24 euro sono scontati non ad una sola rata ma a tutte le successive rate previste di ammortamento. Ammettendo che il tasso permanga elevato o addirittura aumenti rispetto a quello di stipula, facile immaginare come ogni sconto su ogni rata accumulati a fine mutuo vadano ad alimentare un serbatoio dove la banca, con ogni 847 euro, det ermina una nuova rat a di allungament o f ino ad un massimo allungament o di cont rat t o . Non sottostimate questi soli 24 euro di accumulo a fine mutuo (!!!) perch se ad esempio il tasso aumenta gi dopo un solo anno di anche solo 0,2% rispetto a quello di stipula (dal 3,5 al 3,7% dellesempio), le rate di allungamento che si determinano sono ben quasi 6..! Cosa succede quando si supera pot enz ialment e lallungament o massimo - Ammettiamo che successivamente alla stipula i tassi gradualmente aumentino, le quote interesse delle rate aumentano e le quote capitale saranno costrette ad essere scontate quanto basta per ristabilire limporto della rata costante contrattuale. Ammettiamo quindi che le rate di allungamento crescano tanto da ipotiz z are un allungamento che sfori il massimo contrattuale ammissibile che per esempio stabiliamo essere in 60 rate ovvero 5 anni di allungamento. In teoria si incomincierebbe ad accumulare capitale che non pu essere rimborsato proprio perch la rata pi di 870 euro stato stabilito che non pu crescere. Ebbene, a fine mutuo, nonostante ci ritrovassimo ad aver dovuto sopportare un mutuo di durata pari al massimo allungamento, potremmo trovarci a dover corrispondere ancora del capitale! La f amigerat a maxirat a f inale Come definiz ione la maxirata finale rappresenta proprio limporto accumulato a fine massimo allungamento creatosi a seguito di aumento dei tassi che la banca prevede di far pagare al mutuato a fine mutuo con diverse variegate forme di rimborso da concordare col cliente stesso. Amarcord. .. Bisogna pensare che negli anni passati, i mutuati che negli anni 2005- 2006 avevano contatto un mutuo

di questo tipo a tassi relativamente bassi e dove era contemplata contrattalmente la maxirata finale, si sono visti lievitare al massimo lallungamento come anche accumulare importi di maxirata decisamente onerosi; il tutto per effetto dellaumento spropositato degli euribor negli anni susseguenti la stipula (a fine 2008 gli euribor sfioravano mediamente il 5%) a cui erano indiciz z ati i loro mutui. Nei forum si assisteva a delle testimonianz e drammatiche di utenti che non sapevano come uscire da una situaz ione tipo: ..buongiorno, importo mutuo 150.000 euro durata 20 anni con max allungamento a 25 ora purtroppo a causa degli aumenti dei tassi mi ritrovo ad aver raggiunto un potenziale allungamento massimo a 25 anni e 45.000 euro di maxirata finale!.. come posso sbarazzarmi di questo mutuo??? Allepoca forunatamente funz ionava la surroga e possiamo immaginare come la maggiorparte dei rata costante con maxirata finale siano stati col tempo surrogati come consigliavamo di fare nei forum. Ebbene memore di quanto accaduto e a seguito di pressioni dei clienti ed alcune associaz ioni consumatori, diverse banche hanno adottato un raffinato stratagemma per evitare la maxirata finale; ma come fa la banca a riprendersi capitale non corrisposto a fine allungamento massimo??? semplice: aumentandoci la rata! Ladeguament o Ist at Avete mai sentito parlare di adeguamento Istat applicato alle rate di un mutuo?.. beh, diversi rata costante di ultima generaz ione ne fa un uso indiscriminato! Della serie lo sapevate che.. questo tipo di mutuo lunico che contrattualmente include una clausola che in caso fosse previsto uno sforamento dellallungamento massimo di contratto a seguito di aumento del tasso applicato, la banca vi aumenta la rata adeguandovela allIstat annuale ufficiale! In questi casi, udite, udite, e fate attenz ione: alcune banche vi garantiscono e vi scrivono nero su bianco nel foglio informativo e spesso ve lo sentirete dire anche dal funz ionario bancario di turno che: ..la banca si assume lonere delleventuale capitale non corrisposto in eccesso al termine dellallungamento massimo e che esso ..a carico della banca mutuante! Ovvero la banca dice: io ti allungo da 20 al massimo a 25 mantenendoti le rate costanti ad 870 euro e se il tasso aumenta cos tanto da non bastare 25 anni, il capitale eventualmente accumulato oltre i 25 anni te lo abbuono; me ne assumo lonere! st upendo! quindi ragaz z i: facciamoci tutti un mutuo a rata costante e calcoliamoci il massimo danno collaterale ammissibile; facciamo 870 x 300 e ci calcoliamo il montante massimo restituibile del mutuo. Leffetto di un potenz iale stratosferico amento degli euribor, lonere economico che ne deriverebbe se lo assume la banca! ebbene, non ci cadete con tutte le scarpe!!! vediamo perch: Ammettiamo che ad un certo punto leuribor a cui indiciz z ato il mutuo schiz z i gradualmente nel tempo tanto che le previsioni a fine ammortamento incominciano a contemplare un accumulo di capitale a fine mutuo, ebbene la banca, dallanno successivo vi aumenta la rata! urk! ma come?? Il rata costante non significa che la rata sar sempre quella stipulata e di contratto?? purtroppo NO!.. se non avet e maxirat a f inale da pagare avret e sicurament e aument i delle rat e! Non sottovalutate la potenz a delladeguamento sia per laumento delle rate che per la forz a intrinseca che ha per annullare la maxirata permettendo al mutuato di non pagarla (perch non si crea!!!) e permettendo alla banca di recuperare tutto il capitale finale che altrimenti non riscuoterebbe. Ecco quindi che la dicitura tecnica e buonistica bancaria che trovate in alcuni fogli informativi di alcuni rata costante in commercio una mez z a bufala proprio perch graz ie alladeguamento Istat tale capitale non si forma mai a meno di euribor a due cifre! Rat a cost ant e per t ut t o lammort ament o? dif f icilment e lo sar! Abbiamo visto come per molti dei prodotti rata costante di oggi, ladeguamento Istat sia il principale responsabile degli aumenti futuri e potenz iali delle rate; aggiungiamo anche decisamente probabili! Infatti considerando la per nulla remota possibilt che i tassi (euribor) non possano che risalire in un prossimo futuro rispetto a quelli rasoterra di oggi, elementare affermare che chi stipula un mutuo rata costante oggi sposa anche un sicuro massimo allungamento e, nel caso di adeguamento Istat, molto probabilmente, anche aumenti di rata! Quello che segue quanto generalmente riportato in un foglio informativo di un prodotto rata costante adeguato allIstat attualmente in commercio denominato in questo caso dalla banca Mutuo Rata Protetta che ci conferma quanto finora abbiamo detto..

Un esempio t ant o per capirci Quella che segue un riassunto dei calcoli che un buon file excel ci partorisce e rappresenta un esempio- confronto tra un mutuo rata costante Istat di importo 150.000 euro, 20 anni con max allungamento a 25, euribor di stipula 0,3%, spread 3,2% (tasso 3,5%) vs. un variabile puro stesse condiz ioni durata 20 anni.

NB: le escursioni di euribor ipotizzate nellesempio di confronto che descriveremo per un rata costante con adeguamenti istat riassunte in tabella hanno sola valenza didattica e non rispecchiano nessuna convinzione personale, ne tantomeno previsioni prese da fonti pi o meno autorevoli. Le approsimazioni delle cifre riportate non sono effettuate con eccessiva precisione quindi qualche sommatoria che potreste fare ammissibile che non vi torni alleuro. Osservando la t abella Le escursioni delleuribor inserite nel file sono riassunte nella colonna [EUR]; primo anno allo 0,3%, secondo anno 0,5, terz o anno 1, ecc.. si noti come si ipotiz z ato un rialz o graduale fino al 5% per poi ipotiz z are un 4% fino a scadenz a mutuo. A seguito tutti i dati che il file elabora in automatico Gli importi delle rate che, come vedete, incominciano ad aumentare gi dal 4 anno a seguito di adeguamenti Istat ipotiz z ati sempre al 2,5% variano da un importo stipulato contrattuale di 870 euro fino ad un massimo di 1.170 da YR16 fino a fine mutuo che avviene dopo ulteriori 57 rate oltre le 240 (20 anni) di contratto. La durata finale di quindi quasi 25 anni (297 rate totali) e come vedete gli adeguamenti istat applicati dalla banca per evitare accumulo di capitale (maxirata), funz ionano: il mut uo si est ingue prima dei 25 anni di massimo allungament o cont rat t uale! La colonna arancione [ISTAT] riassume in euro il circa di quanti euro ladeguamento 2,5% Istat aumenti la rata, quando e fino a quale anno ladeguamento viene applicato. La colonna viola [+RATE] evidenz ia le rate di allungamento previste ogni anno e come vedete, in ogni moment o la banca valut i sia previst o un allungament o olt re quello massimo (+ 60), la banca ci applica ladeguament o Ist at nellint ent o di riport are t ale allungament o al di sot t o delle + 60 proprio per evit are accumulo di capit ale previst o ; capitale che viene riassunto in tabella nella colonna az z urra [+DEB]. Andiamo a leggere per esempio la riga anno [YR]5: Un euribor aumentato al 3% determina un aumento talmente elevato di allungamento che va oltre le 60 rate ed una maxirata [+DEB] di 23.600 euro. Per evitare maxirata la banca ci applica un Istat ipotiz z ato del 2,5% che ci aumenta la rata a 891 euro rispetto agli 870 stipulati! ecco quindi che la rata non pi costante ma aumenta fino a quando quellallungamento [+RATE] ritorna ad essere inferiore a +60 proprio per annullare maxirata [+DEB]. Osservate infatti YR17 dove a forz a di aumentare la rata con lIstat, si riesca a far rientrare il massimo allungamento a quota +57 rate e quando poi di conseguenz a il file ci da la rata massima dellesempio ipotiz z ato: 1.170 euro! Una particolarit che anche se da allora i tassi ridiscendessero a percentuali rasoterra, la rata non viene pi ribassata ma si decreterebbe essenz ialmente un accorciamento della durata; laument o della rat a irreversibile . Rispetto a quanto dicevamo ad iniz io articolo, di come cio questo tipo di mutuo ci riduca brutalmente le quote capitale e quindi non ci permetta di scontare con disinvoltura il debito residuo, osservate la colonna rossa [q.CAP]: esse non sono affatto crescenti come un fisso o un variabile semplice perch proprio per cercare di tenere costante la rata (fino a quando possibile), si ha bisogno di scontare quote capitale (visto che le quote interessi seguono invece fedelmente proporz ionalmente gli aumenti delleuribor e vi vengono comunque richiesti subito). Per esempio su YR4, laumento delleuribor da 1% dellanno precedente al 2, determina una quota interessi che la banca ci esige di 587 euro rispetto ai 490 dellanno precedente; ebbene, pur di mantenerci la rata a 870 la banca ci riduce drasticamente la quota capitale a 283 euro (587+283=870). Osservate come, in parallelo, il debito residuo [DEB.RES.] marci molto lentamente al ribasso; si pagano rat e di 937 euro scont ando annualment e solament e diverse cent inaia di euro! potete immaginare come in quel periodo si debba assistere inermi a suddetto spettacolo ingurgitando psicofarmaci e calmanti. La parte della tabella evidenz iata in grigio riporta i dati del variabile 20 anni paricondiz ioni. Not are come il debit o residuo (colonna viola [- DEB]) sia ef f et t ivament e, rat a dopo rat a, molt o pi basso di quello del rat a cost ant e ; ovviamente, lo scotto che si paga per questo vantaggio saranno delle rate decisamente pi alte. Utiliz z ate questo dato per capire quanto vantaggio ci apporta la scelta di un variabile puro rispetto al rata costante in caso ipotiz z assimo una surroga futura; ad esempio, nellanno YR7, pot remmo rit rovarci a dover surrogare 7.900 euro in meno rispet t o al rat a cost ant e , semprech ovviamente ci si sia arrivati senz a essere stroz z ati da rate considerate troppo alte. Il graf ico import i rat e a conf ront o - Il grafico a lato rappresenta levoluz io- ne delle rate anno dopo anno dove abbiamo aggiunto anche lipotesi di un variabile a 25 anni. Di interessante si evince quello che possiamo definire il grado di affrontabilit della rata per ogni tipo di mutuo- durata analiz z ati.

Graf ico import i ed int eressi rest it uit i Per il variabile 25 anni si voluto splittare, come per il rata costante, il montante che si restituisce dopo i 20 anni che per il rata costante costituisce il montante restituito durante lallungamento di 57 rate calcolate. E evidente come i casi variabile 25AA e rata costante non siano affatto dissimili come parametri, sia per il montante totale restituito (305.000 euro contro i 312 del rata costante) come anche ovviamente per interessi totali corrisposti. Questo fa pensare che un rata costante Istat andrebbe considerato ne pi ne meno come un variabile di durata pari al massimo allungamento di un rata costante pari condiz ioni dove per il variabile 25AA risulta essere pi pesante in termini di importi rata iniz iali da affrontare. In sintesi, se si attratti da questo tipo di mutuo, secondo noi consigliabile doverlo paragonare ad un variabile di durata pari alla massima durata contrattuale (allungamento compreso) del rata costante; ovvero, un rata costante 20AA con allungamento a 25, il caso di paragonarlo ad un variabile 25AA. (NB: suddetta affermazione rappresenta comunque una lodevole approssimazione; le considerazioni andrebbero fatte caso per caso e con i numeri alla mano). In effetti quindi, avendo finora visto come sia molto plausibile di questi tempi come ogni rata costante possa molto facilmente allungarsi al massimo contrattuale, bene tenere a mente come le speranz e di risparmio scegliendo il rata costante rispetto ad un variabile pi lungo sono minime, anz i. Tuttaltro risparmio ce lo regala un variabile di durata simile al rata costante senz a considerare lallungamento; infatti, il risparmio in termini di montante totale restituito enorme! anche se lo sforz o in termini di rate pi alte del rata costante potrebbe risultare altrettanto enorme.

Il t asso equivalent e di ammort ament o - Ennesimo dato interessante da tener presente quando ci si confronta con un rata costante il tasso equivalente di ammortamento; dato utile per effettuare comparaz ioni con altre offerte di prodotti mutuo. Nel nostro caso, il tasso equivalente ad un mutuo a tasso fisso di pari importo e durata contrattuale (20AA) per cui vengono corrisposti gli stessi interessi del rata costante preso ad esempio del 8,4% ca. mentre se gli stessi interessi li consideriamo restituiti in quei quasi 25AA (297 rate) il tasso equivalente il 6,8%. Nel senso, che stipulare ad esempio un mutuo a tasso fisso del 8,4% in 20AA o del 6,8% in 297 rate ci danno gli stessi interessi da corrispondere del rata costante con le stesse evoluz ioni degli euribor come da esempio ipotiz z ato dove i tassi su detti rappresentano i tassi equivalenti utili alle nostre comparaz ioni con altri prodotti. Ai fini della ricerca di un prodotto al massimo risparmio in termini di minori interessi corrisposti, tale dato, assume una importanz a strategica; minore il tasso equivalente, maggiore il risparmio previsto. E un conf ront o col rat a cost ant e con maxirat a f inale? per quanto riguarda grafici di confronto per questo meno diffuso prodotto presto detto: Le rate sono sempre di importo invariato a 870 euro; un vero rata costante. La questione che lo differenz ia che nel caso dellesempio di confronto analiz z ato, con i dati di cui sopra e con le stesse escurioni dei tassi ipotiz z ate, avremmo il massimo allungamento a 25AA tutti utiliz z ati ovvero 300 rate e non 297 rate come nellesempio dellaltro con Istat, ma anche, ca. 100.000 euro di maxirata finale!.. Il montante restituito a fine ammortamento risulterebbe di 261.000 euro (870 euro di rata costante x 300 rate) a cui bisogna per ancora sommare limporto della maxirata che la banca ci chiede di restituirle. Per una somma cos ingente di maxirata accumulata, bisogner mettersi daccordo nel come restituirla e nel caso si concordi un nuovo piano rateiz z ato di rientro, anche il tasso e relativi interessi, a meno che tale capitale non lo si possa restituire in un colpo solo tirandolo fuori da un cassetto. Il tasso equivalente che genera tale montante finale ca. l 8,5% e se tale tasso lo consideriamo invece sui 20AA base di contratto ca. il 10,6% (il tutto senz a considerare che la maxirata da restituire genererebbe comunque altri interessi). Lasciamo ad un prossimo articolo descriz ioni pi dettagliate dei prodotti rata costante con maxirata finale; lamaro si serve sempre dopo il dolce.. IN SINTESI - Il rata costante un ot t imo mut uo solo ed essenz ialment e per coloro che non possono assolut ament e permet t ersi aument i, olt re un cert o livello, della rat a! Bisogna inoltre mentaliz z arsi a priori nella elevata probabilit che esso si allunghi alla durata massima contrattuale e che molto probabilmente le rate aumenteranno ma non nei primi anni di mutuo dove lIstat non viene ancora applicato; nel caso di presenz a di maxirata finale che la fortuna sia con voi! Altre prove di file hanno decretato ad esempio come un repentino aumento dei tassi ad iniz io mutuo sia una vera e propria mannaia per questo mutuo; stessa cosa non si verifica se laumento avviene pi in la nellammortamento. Pi dettagliatamente: lallungamento della durata tanto maggiore quanto prima si verifica laumento del tasso applicato; pian piano che il mutuo progredisce nel tempo nelleventualit di un aumento del tasso tale effetto allungante, diminuisce e incide meno. Inoltre, lallungamento una volta che lo hai recepito non ce lo si toglie di dosso facilmente; se il tasso riscendesse dopo un aumento non si recuperebbe che una minima parte, il riaccorciamento a parit di riduz ione di tasso sarebbe molto minore del precedente allungamento e indirettamente proporz ionale a quanti anni il tasso stato alto. Insomma, il veleno- allungamento se lo becchi subito sei fregato e quasi non ti riprendi pi! quando il mutuo pi adulto e vaccinato, lo contraster meglio coi suoi anticorpi. Con queste consideraz ioni minime di base saremmo autoriz z ati a prendere una decisione che ci condiz iona per molti anni della nostra vita; ogni scelta fatta con coscienz a una scelta az z eccata! Lexcel a disposiz ione, eventualmente mandateci una mail. Spero di essere stato di aiuto e chiarimento, e buon rata costante a tutti!

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freeybor@finanz aonline Il mutuo a tasso fisso potremmo anche definirlo il mutuo madre di tutte le certez z e, infatti per questo tipo di mutuo, analiz z ando il piano di ammortamento allegato al contratto stipulato, saremo in grado di conoscere con impeccabile precisione: limporto della rata come anche il totale degli interessi corrisposti e le quote capitale, quote interessi e debito residuo per ogni rata di ammortamento; parametri che risultano invece essere del tutto imprevedibili, come sappiamo, per un mutuo a tasso variabile. Il piano di ammort ament o di un mutuo a tasso fisso insomma una foto istantanea della nostra situaz ione futura pattuita oggi al momento della stipula; per capirci, se per la rata60 previsto un debito residuo di 89.453 euro, tale sar tra 5 anni dopo la stipula. E questo una delle certez z e del mutuo a tasso fisso; un elettrocardigramma piatto e privo di aritmie. NB: la stessa certez z a sul debito residuo futuro la si ha solo con certi tipi di mutui a tasso variabile ed in particolare con i variabili a quote capitale prefissate o predeterminate dirsivoglia; argomento specifico che tratteremo in altro articolo. Quei segret i da conoscere del mut uo a t asso f isso: pochi ma buoni A che t asso st ipuleremo? Attenz ione per al tasso con cui arriviamo alla stipula che difficilmente coincide col tasso che vi stato preventivato in banca in fase precontrattuale. Nella maggioranz a dei casi infatti il tasso del vostro mutuo verr definitivamente stabilito proprio il giorno della stipula sommando lo spread concordato in preventivo con lindice di riferimento del momento di uno, due o tre giorni prima della stipula, che per i mutui a tasso fisso lIRS di pari durata del mutuo. Essendo LIRS soggetto quotidianamente alle altalenanti tensioni di mercato, non difficile quindi immaginare come potrebbe esserci una sostanz iale differenz a tra il tasso fisso del preventivo con la banca e quello effettivamente e definitivamente applicato al mutuo. In pratica nonostante il funz ionario bancario ci possa aver offerto un tasso fisso al 5,0%, potremmo ritrovarci a dover stipulare un tasso del 5,2% proprio per il fatto che nei tempi che intercorrono tra preventivo e stipula del mutuo (in genere non meno di un mese, mese e mez z o) il parametro di riferimento IRS, nel frattempo, aumentato! Questo fattore imprevedibilit degli IRS di mercato non risulta affatto trascurabile; facciamo un esempio concreto per mutuo di importo di 150.000 euro, durata 25AA con TAN di preventivo 5,0% e tasso effettivo stipulato di contratto 5,2%. Ebbene suddetto scherz etto di soli 0,2 punti percentuali di incremento del tasso di stipula ci fa corrispondere ben 5.000 euro di interessi totali a fine mutuo e 18 euro in pi al mese. Insomma: la variabile imprevedibilit dellIRS effettivo di stipula rispetto a quello del preventivo lunica incertezza che dobbiamo coltivare optando per un mutuo a tasso fisso, il resto tutto niente di nuovo sul fronte occidentale; dopo questa piccola suspance pre- stipula noia e calma piatta. Per inciso, bene sapere che comunque non tutte le banche determinano il tasso di contratto rilevando lIRS in prossimit della stipula; sono sempre pi diffuse le banche che preferiscono stabilire un tasso dufficio che vale per le stipule entro un determinato periodo. In questi casi quindi, il tasso del preventivo comunicato dal funz ionario bancario in fase pre- contrattale affidabile e coincider con quello del contratto, semprech si riesca a stipulare entro i termini prestabiliti dallofferta. Sta ad ogni bravo mutuato chiedere o scoprire i termini e le modalit con i quali la banca a cui siamo interessati determina il tasso effettivo di stipula; se un tasso finito o collegato ad un IRS rilevato poco prima della stipula. Alcune altre banche rilevano lIRS in uno degli ultimi giorni lavorativi del mese precedente alla stipula; anche in questo caso come in quello nel caso di tasso finito di preventivo, le emoz ioni scaturite dallimprevedibili del tasso di stipula non esistono o perlomeno si riducono notevolmente. Riportiamo stralci di alcuni fogli informativi di mutui a tasso fisso commercializ z ati da alcune banche che riassumono e ci confermano i tre diversi modi dideterminare il tasso di stipula..

Abbiamo visto come alcune banche propongono al cliente un tasso fisso a regime (come nel caso di Banco Popolare che propone un 5,25% riportato nel foglio informativo) senz a specificare lo spread e tengono valido questo tasso per un certo periodo di tempo, in genere un mese. Di conseguenz a, per ottenere il tasso di stipula come promesso dallofferta, la stipula deve essere obbligatoriamente fatta entro quel determinato periodo nel quale lofferta valida. Sembrerebbe una buona cosa per stabilire un tasso fin dal primo incontro con il funz ionario, ma spesso accade che se i tassi dalla richiesta al momento della stipula subiscono variaz ioni considerevoli in aumento, stranamente la stipula slitta per qualche cavillo (spesso inventato al momento) oltre la scadenz a ultima di validit dellofferta e di conseguenz a vi trovate con un tasso decisamente pi alto di quello concordato iniz ialmente. Consiglio: Eventualmente sta a voi pretendere il tasso pattuito con le dovute pressioni da poter esercitare nel pretendere quanto promesso!!! Anche col f isso la banca non ci rimet t e mai - Quando una banca concede un mutuo a tasso fisso chiaramente vuole evitare di rimetterci nel caso il costo del denaro dovesse aumentare tanto da superare il tasso concesso al cliente per il mutuo. Per fare questo la banca ricorre all IRS (Interest Rate Swap) un contratto su prodotti derivati che possiamo meglio spiegare come un accordo con soggetti disposti ad accollarsi il rischio con intenti speculativi per un determinato numero di anni. Il tasso di riferimento di questi contratti viene utiliz z ato dalle banche come base di partenz a per stabilire il tasso del mutuo a questo tasso andr poi sommato il guadagno vero e proprio della banca, lo spread. Le quotaz ioni dellirs sono strettamente legate allandamento degli investimenti obbligaz ionari ed particolarmente legato allandamento dei Bund Tedeschi di pari durata, tali quotaz ioni sono giornaliere e si possono leggere sui principali quotidiani economico finanz iari e su diversi siti online. Quindi chiaro che quando la banca concede un mutuo a tasso fisso ad un certo tasso non che ci rimette se

poi i tassi IRS schiz z ano, questo perch acquistando lIRS del momento per il nostro mutuo la banca contemporaneamente acquisisce anche una protez ione sul rischio che protegge il credito concesso e per tutta la durata del prestito. Diversamente da quanto generalmente si crede quindi, una banca, una volta concesso il credito, ha gi in tasca e previsto il suo guadagno rappresentato dallo spread applicato al mutuo e anche se questo a tasso fisso. La generica convinz ione che se la banca concede un mutuo al tasso X significa che prevede e si aspetta che nei prossimi 20AA i tassi non salgano mai pi del tasso X concesso una convinz ione tanto diffusa tra noi mutuati quanto errata; come per il variabile, la banca che concede un fisso ha il suo guadagno garantito in ogni caso, nonostante landamento dei tassi futuri. Il debit o residuo cala pi lent ament e Uno dei potenz iali svantaggi del mutuo a tasso fisso quella di avere le prime rate sicuramente pi alte di quelle di un mutuo a tasso variabile stipulato nello stesso periodo con delle quote capitale di ammortamento decisamente pi basse di un variabile e di vedere quindi il debito residuo scendere molto pi lentamente; perci se prevedete di poter estinguere il mutuo in breve, probabilmente la scelta del tasso fisso non la pi oculata. Anche in caso di potenz iale e auspicabile surroga futura, lo svantaggio di presentarsi alla surroga con un debito residuo pi alto rispetto ad un ammortamento a tasso variabile da sottolineare; in parallelo tra tot anni col fisso ci si ritrova sicuramente con un capitale da restituire pi alto rispetto ad un variabile. Gli spread applicat i - Come per il mutuo a tasso variabile anche nel fisso il guadagno della banca dato dallo spread ed anche per il fisso gli spread proposti attualmente sono ben al di sopra del 3%, il vantaggio per il cliente che essendo un tasso fisso non c il timore che il tasso applicato al mutuo e limporto delle rate aumentino negli anni; questo fattore per molti mutuati una irrinunciabile sicurez z a. In conclusione vogliamo darvi unultimo avvertimento, se cercate un mutuo a tasso fisso tenete presente che sono sempre di pi le banche che, per questi prodotti, impongono una durata massima di 15 o 20 anni, durate decisamente limitate che determinano delle rata di importo per molti mutuati proibitivo! Buon fisso a tutti! [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Mutuo a tasso fisso... un mutuo senz a segreti?, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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1. Mutuo a tasso variabile. non per tutti.

Mutuo con opzione, il dubbio infinito!


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/14/mutuo-con-opzione-il-dubbio-inf inito/
freeybor@finanz aonline Chi non sa decidere se meglio il risparmio iniz iale del variabile o la sicurez z a del fisso spesso spera di risolvere i suoi problemi scegliendo il mutuo con opz ione. Questo tipo di mutuo infatti permette di passare dal tasso fisso al variabile e viceversa a scadenz e programmate e spesso senz a dover sopportare nessuna spesa. Detto cos sembrerebbe la panacea di tutti i mali; il mutuo- pillola che ci guarisce da ogni dubbio essere o non essere, fisso o variabile; veramente cos? andiamo a vedere: Sicuramente uno di quei prodotti dove le banche come al solito non rischiano niente, per noi mutuati invece questo tipo di mutuo pu diventare una preoccupaz ione e alimentare una sindrome da opz ione che suscita unansia decisionale con cui non per tutti facile convivere. Infatti, con questo mutuo, a scadenz e programmate, ci si ritrova ogni volta davanti allo stesso dubbio di sempre: fisso o variabile? e a scelta effettuata, laltro dubbio: avr fatto la scelta giusta?. Andiamo a vedere come le banche spiegano il funz ionamento di questo tipo di mutuo nei loro Fogli Informativi:

Estrapoliamo alcune frasi significative dai fogli informativi che sono il succo concentrato del funz ionamento di questi prodotti e riassumiamone il meccanismo: ammettendo di aver stipulato per un iniz io ammortamento a tasso variabile, ..alla scadenza del periodo offerta la possibilt di esercitare lopzione di scegliere. . se si vuole continuale a tasso variabile o se si vuole scegliere di continuare a tasso fisso per un ennesimo lasso di tempo riportato nel contratto che in genere di 2, 3 o 5 anni. NB: A volte nellapproccio iniz iale con questo mutuo non sempre viene colto immediatamente che il tasso fisso da opz ionare ..sar quello alle condizioni di mercato in vigore in quel momento e che non centra nulla con quello che ci stato offerto in fase pre- stipula. Quindi, vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli tipici del mutuo a tasso fisso e a tasso variabile. La malsana convinz ione riscontrabile a volte nelle testimonianz e dei forum (fortunatamente non molto diffusa) che il fisso da opz ionare tra tot anni quello che mi offrono adesso; se oggi posso iniz iare con un fisso del 4% tale mi sar riproposto alla scadenz a dellopz ione! forget. A questo punto, se ci pensate bene, i dubbi fisso o variabile, risparmio o non risparmio, non sono certo ridotti optando per questo tipo di mutuo; il problema del come saranno i tassi in futuro ci condiz iona comunque ad ogni scadenz a dellopz ione. La frase questo prodotto garantisce di non dover decidere in via definitiva fra tasso fisso o variabile del foglio informativo. lascia il tempo che trova e quel garantisce, letto in unaltro modo, sembra garantire pi preoccupaz ioni e dubbi che non vantaggi e risparmio; che ne dite? Unesempio: il sig. Mario Rossi ha deciso di stipulare questo tipo di mutuo. Attualmente sia gli euribor che gli irs sono ai minimi storici, pi bassi di cos non sono mai stati; oggi leuribor 3 mesi a 0,26% lirs 5 anni all 1,01%. Entriamo nei ragionamenti e nei dubbi di Mario che si chiede con quale opz ione partire; se fisso o variabile. Se sceglie di partire con il fisso adesso si trover con un tasso pi alto dello 0,75% rispetto al variabile con una conseguente quota interessi pi alta ed una quota capitale pi bassa. Il mutuo del sig. Rossi di 150.000 euro per 25 anni con uno spread del 3% perci la scelta sarebbe per un variabile con una rata di 731 euro composta da 324 euro di quota capitale e 407 di quota interessi mentre per il fisso la rata ammonterebbe a 792 euro di cui 291 di quota capitale e 501 di quota interessi. Al termine dei 5 anni con il fisso Mario avr pagato unimporto totale di 47.555 euro di rate rimborsando alla banca 19.320 euro di capitale e pagando 28.235 euro di interessi. Facciamo lo stesso calcolo con il variabile simulando per il momento che il tasso rimanga stabile per i prossimi 5 anni, e Mario si trover ad aver pagato un totale di 43.906 euro di rate, rimborsato alla banca 21.100 euro di capitale e pagato 22.805 euro di interessi. Con la scelta di partire con il variabile quindi, al termine dei 5 anni, Mario avr risparmiato 3.649 euro e rimborsato 1.780 euro in pi di capitale. Per quanto concerne lopz ione del variabile, chiaramente non possiamo pensare che i tassi rimangano stabili per tutti i prossimi 5 anni per dobbiamo pensare che ogni rata che paghiamo con un tasso inferiore al tasso del fisso allontana il punto di pareggio delle due scelte. Potremmo pareggiare il risultato con un aumento progressivo delleuribor di 0,027% ad ogni rata fino a raggiungere un euribor di 1,85% al termine dei 5 anni ma solo unesempio in realt le variabili sono infinite, nessuno in grado di dire con certez z a quale sar landamento dei tassi nei prossimi 3 mesi figuriamoci se possiamo prevedere i prossimi 5 anni. Dobbiamo considerare anche che at t ualment e la scelt a t ra un t asso e lalt ro non port a a grosse dif f erenz e di risult at o in t ermini di risparmio perch sia leuribor che lirs sono nel punto pi basso raggiungibile ed in futuro le variaz ioni potrebbero essere solo in aumento, ma cosa succederebbe se leuribor fosse intorno al 3% e lIrs 5 anni intorno al 4%? In questo caso la differenz a iniz iale sarebbe di 1 punto percentuale ma le oscillaz ioni possibili nel corso degli anni sarebbero sia in aumento che in diminuz ione e questo potrebbe portare la differenz a tra i due tassi a superare i 3 punti percentuali sia in favore che a sfavore del variabile.

NB: Qualcuno stipula questo tipo di mutuo pensando di rimanere sempre sul fisso sfruttando lirs a 2 o 5 anni che notoriamente pi basso dellirs a 25 o 30 anni di un mutuo a tasso fisso; nient e di pi sbagliat o! vero infatti che lIrs a 2 o 5 anni sempre pi basso degli Irs di maggiore durata, ma vero solo per gli Irs rilevati nello stesso momento, il mutuo con opz ione prevede invece un cambio di tasso ogni 2 o 5 anni e negli anni il valore dell IRS cambiato notevolmente. Riprendiamo lesempio di prima e facciamo finta che il nostro amico Mario abbia la possibilit di scegliere per il suo mutuo tra un fisso con irs 25 anni pi spread 3,0%, quindi un tasso fisso per tutta la durata al 5,48%, e un mutuo con opz ione composto da irs 5 anni pi spread 3% che ad oggi, come abbiamo visto, sarebbe un 4,01% finito per i prossimi 5 anni. Mettiamo che alla scadenz a dei primi 5 anni al momento della nuova scelta lirs 5 anni sia uguale a quello di aprile 2011 (come vedete non sono andato molto in la nel tempo) che era pari al 3,121%, a questo punto se Mario avesse scelto il fisso continuerebbe a pagare le rate del mutuo calcolate con il tasso del 5,48%, ma Mario invece pur volendo un mutuo a tasso fisso aveva scelto di cercare il massimo risparmio scegliendo il mutuo con opz ione e cos si trova a dover continuare con un fisso con un tasso finito pari a 6,121 per i successivi 5 anni oppure a passare al variabile, con uneuribor che nel frattempo come lirs sicuramente aumentato e senz a nessuna certez z a per il futuro. Se per il caso di Mario prendiamo in esame la media st orica dellirs 5 anni che corrisponde al 3,43% , anche in questo caso il tasso finito sarebbe molto superiore alleventuale tasso fisso per tutta la durata, senz a considerare che come punt a massima lirs 5 anni ha superat o il 5% e se al momento della scelta ci dovessimo ritrovare con un tasso del genere sarebbe un bel problema. In sintesi, per chi cerca tranquillit e risparmio allo stesso tempo stipulando questo tipo di mutuo, non affatto assicurata la convenienz a economica di scegliere di indiciz z are il mutuo ad un irs di media durata suddividendo di indiciz z are in pi tranches ripetto alla possibilit di scegliere fin da subito un normale mutuo a tasso fisso di lunga durata; gli irs di breve durata infatti, possono anchessi, come gli euribor, aumentare notevolmente nel tempo e la media del tasso dei periodi di opz ione condiz ionato dagli irs potrebbe alla fine risultare ben superiore al tasso fisso a cui direttamente potremmo sin da subito aderire. Per capirci: Se oggi mi viene proposto un fisso a 20 anni collegato ad un irs 2,4% e vi rinuncio per questo prodotto dove opz ioner sempre a fisso (perch magari il variabile nel frattempo sar aumentato), e gli irs ogni 5 anni saranno del 1,07% ora, ma 3,5% tra 5 anni e fino a scadenz a facile determinare come il tasso fisso medio finale che condiz iona notevolmente il mio risparmio sia maggiore di quello che avrei potuto scegliere da subito: 2,4% contro 2,9% del mutuo con opz ione sempre a tasso fisso. Una cosa da t enere ben present e che i due tassi Euribor ed IRS pur non avendo nessun collegamento tra loro solitamente viaggiano in sintonia anche se lIRS meno reattivo; se aumenta uno spesso aumenta anche laltro e viceversa, addirittura nel periodo ottobre 2006 dicembre 2008 lIRS 25 anni stato inferiore rispetto alleuribor 3M, come si pu vedere nel grafico, con differenz e anche di oltre lo 0,6% e il rischio se si dovesse decidere come proseguire con il mutuo in uno di questi periodi, quello di non avere pi il salvagente del cambio di tasso perch sarebbe come passare dalla padella alla brace.

Quindi il mutuo con opz ione un bel mutuo inventato dalle banche per catturare quei clienti indecisi che vorrebbero avere una via duscita sia da un fisso troppo costoso che da un variabile troppo rischioso, ma il rischio reale di trovarsi in mano un prodotto che funz iona come una bomba ad orologeria: se va bene non esplode, ma se va male potrebbe darci enormi grattacapi pi volte nellarco della durata del mutuo con effetti devastanti per il nostro bilancio famigliare. Il consiglio quello di valutare bene la reale convenienz a come anche la effimera tranquillit di questo prodotto soprattutto nel caso se il diritto di opz ione a pagamento o se lo spread applicato pi alto rispetto a prodotti mutuo alternativi offerti dalla banca. Tenete poi presente che questo tipo di mutuo come anche il variabile a rata costante ed il variabile con CAP (che suppostamente ed erroneamente non sono considerati mutui particolarmente rischiosi) non sono stati affatto protetti da interventi statali come invece lo sono stati in pi occasioni i mutui variabile puro. Un ult imo esempio lampant e la Legge 106/2011 che ha aiut at o ult imament e migliaia di mut uat i a t rasf omare il loro mut uo variabile in un f isso est remament e convenient e. Chi ha un mut uo variabile con opz ione, ne rimast o f uori! Buon mutuo con opz ione a tutti! [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Mutuo con opz ione, il dubbio infinito!, 10.0 out of 10 based on 3 ratings

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tanduri@finanz aonline Oggi trattiamo la seconda parte dellargomento mutui a rata costante e durata variabile; in particolare il prodotto rata costante che prevede da contratto la maxirat a f inale . Per capire bene di cosa parliamo conviene fare un passo indietro e spiegare bene come funz ionano in genere questi peculiari prodotti a rata costante per i quali ogni banca prevede delle distinte clausole contrattuali. Abbiamo visto in un precedente nostro articolo il prodotto rata costante che prevede adeguamenti Istat della rata e abbiamo visto che come tali adeguamenti, abbiano leffetto di aumentare gli importi delle rate (altro che rata costante!) ed impediscono laccumulo di capitale a fine ammortamento; come quindi, per quel genere di rata costante, non si possa mai formare maxirata finale. Eccoci qu adesso a parlare dei veri rata costante ovvero quei prodotti che garantiscono rate invariate di importo fino a fine mutuo ma che oltre che allungare al massimo la durata, regalano al mutuato anche una bella e probabile maxirata finale. Facciamo prima un ripasso di come funz ionano tutti i rata costante prendendo alcuni fondamentali passaggi dal precedente articolo e poi ricolleghiamoci al discorso del prodotto con maxirata: Il RC come tutti i mutui variabili, dove ogni eventuale aumento di tasso applicato determina un aumento della quota interessi della rata ma, a differenz a dei mutui variabili normali, la rata non aumenta! Infatti questo prodotto viene cos venduto: come un mutuo in cui laumento del tasso non eleva limporto della rata ma determina aumento della durata (allungamento). Il meccanismo per comprendere come la rata viene protetta dagli aumenti del tasso e mantenuta costante (invariata) semplice: limport o della rat a cost ant e st abilit o alla st ipula come per un qualsiasi variabile francese dove la rata determinata semplicemente immettendo importo, durata e tasso di stipula in una classica calcolatrice piano di ammortamento mutuo; facciamo un esempio.. Importo 150.000 euro, durata 20 anni e tasso 3,5%; la rata che ne scaturisce sar di 870 euro composta iniz ialmente da 438 euro di interessi e 432 di quota capitale. Ammettiamo ora un aumento del tasso a 3,7%: la quota interessi della rata aumenterebbe da 438 a 462 euro, la rata dovrebbe essere aumentata a 894, ma essendo che limporto della rata stato garantito costante dal contratto a 847 euro, la banca, ci riduce la quota capitale da restituire scontandola di 24 euro che ci accumula e ci far rimborsare solo alla fine dei 20 anni. Tenete presente che quei 24 euro sono scontati non ad una sola rata ma a tutte le successive rate previste di ammortamento. Ammettendo che il tasso permanga elevato o addirittura aumenti rispetto a quello di stipula, facile immaginare come ogni sconto su ogni rata accumulati a fine mutuo vadano ad alimentare un serbatoio dove la banca, con ogni 847 euro, det ermina una nuova rat a di allungament o f ino ad un massimo allungament o di cont rat t o . Non sottostimate questi soli 24 euro di accumulo a fine mutuo (!!!) perch se ad esempio il tasso aumenta gi dopo un solo anno di anche solo 0,2% rispetto a quello di stipula (dal 3,5 al 3,7% dellesempio), le rate di allungamento che si determinano sono ben quasi 6..! Ammettiamo che successivamente alla stipula i tassi gradualmente aumentino, le quote interesse delle rate aumentano e le quote capitale saranno costrette ad essere scontate quanto basta per ristabilire limporto della rata costante contrattuale. Ammettiamo quindi che le rate di allungamento crescano tanto da ipotiz z are un allungamento che sfori il massimo contrattuale ammissibile che per esempio stabiliamo essere in 60 rate ovvero 5 anni di allungamento. In teoria si incomincierebbe ad accumulare capitale che non pu essere rimborsato proprio perch la rata pi di 870 euro stato stabilito che non pu crescere. Ebbene, a fine mutuo, nonostante ci ritrovassimo ad aver dovuto sopportare un mutuo di durata pari al massimo allungamento, potremmo trovarci a dover corrispondere ancora del capitale! come definiz ione la maxirat a f inale rappresent a proprio limport o accumulat o a f ine massimo allungament o creat osi a seguit o di aument o dei t assi che la banca prevede di f ar pagare al mut uat o a f ine mut uo con diverse variegate forme di rimborso da concordare col cliente stesso. Andiamo a vedere cosa alcune banche prevedono in caso durante lammortamento si preveda un accumulo di capitale a fine mutuo ovvero di maxirata finale.. NB: nel precedente articolo avevamo visto foglio informativo di una banca che non prevede contrattualmente maxirata ma adeguamento Istat.

Come vedete Cariparma scrive di una ultima rata a saldo da pagare, BNL parla invece di una ultima rata che sar pi onerosa , mentre Deutsche Bank usa espressamente il vocabolo maxirata e prevede che se la maxirata pari o superiore a 10.000 euro, sla banca procede a ricalcolo delle rate aumentandole (una via di mez z o tra metodo maxirata e metodo adeguamento Istat). RC con maxirat a f inale: una bomba ad orologeria - Adesso vediamo perch, secondo noi, in un momento in cui i tassi sono ai minimi storici e che in futuro probabilmente non potranno che aumentare, fare oggi un RC di lunga durata una bomba ad orologeria; analiz z iamo insieme il resoconto delle elaboraz ioni di un foglio excel: La tabella rappresenta principalmente i vari debiti residui, rappresentati per ogni annualit di ammortamento per dei RC di stesso importo ma di durate contrattuali (box verde) e allungamenti eventuali (box rosso) diversi. Le escursioni degli euribor sono quelle che abbiamo ipotiz z ato nel precedente articolo, leuribor di stipula 0,3% e lo spread applicato 3,2%. In pratica sono ipotiz z ati rialz i graduali fino

ad un euribor 5% per poi ridiscendere ad un 4% dopo 10 anni. E logico constatare che lo sforz o di pagare una rata pi alta premia con un minor montante totale corrisposto a fine mutuo (TOT). Osservate poi come ovviamente aumentino vertigiosamente gli importi delle maxirate (MAXRATA) se si sceglie una durata di contratto pi lunga. Da notare con estrema attenz ione come, per lRC di durata 25- 30AA, gi dal 5 anno, le rat e di 751 euro non riescano a comprendere quot a capit ale ma solo int eressi e oltretutto.. non tutti!.. tanto che la maxirata finale di 167.500 euro sar composta da circa 137 mila euro di quote capitale e circa 30 mila euro di quote interessi non corrisposti! Quando e se si sceglie un RC come per qualsiasi mutuo e si in dubbio della durata da stipulare bene considerare proprio i potenz iali debiti residui a confronto; nel caso, in questa tabella, ad esempio, si noti come scegliere un RC di durata 20- 25AA rispetto ad uno a 25- 30AA ci impone delle rate di 119 euro in pi al mese ma ci regala molto meno debito residuo su qualsiasi anno di ammortamento a confronto; ad esempio su anno 20, sono 23.500 euro di differenz a e sul totale montante ben 75.400 con una differenz a di maxirata di 66 mila euro. Pensate ad una potenz iale surroga futura dove si arriva con un debito residuo minore e sappiamo bene come arrivarci pi snelli di debito residuo da far surrogare significhi essere pi appetibili per una banca. Il discorso potrebbe essere visto anche in questi termini: scegliendo il RC di durata 20- 25 invece del 25- 30 si pagano rate di 119 euro in pi al mese per 25 anni (240 rate) ovvero un totale di 35.700 euro, ma si risparmiano ben 75.400 euro di montante corrisposto e oltretutto chiudendo il mutuo 5 anni prima. Una peculiarit che possiamo tenere presente di questo tipo di mutuo che a parit di escursione di tassi che si voglia ipotiz z are, variando limporto del mutuo, lallungament o sar sempre lo st esso , ad esempio: nellopz ione RC 1015AA di tabella, diminuendo o aumentando limporto iniz iale rispetto ai 150 mila euro ipotiz z ati, lallungamento sar sempre di 16 rate ovvero una durata effettiva totale comunque a 136 rate. Cosa succede con la maxirat a f inale? - Abbiamo detto che al termine dellallungamento massimo. molto probabilmente, a meno di miracoli ventennali delleuribor, avremo maxirata finale (!!!), ovvero accumulo a fine mutuo di parte di quote capitale e parte di quote interessi che la banca non ci ha fatto pagare perch obbligata a farsi corrispondere solo una rata costante stipulata in contratto. Lultima rata sar quindi pi onerosa e a saldo del mutuo, ma come pagarla? avremo decine di migliaia di euro a disposiz ione per chiudere ogni rapporto con la banca? lo chiedo a voi li avret e??? Ammettendo stessimo nel caso di tabella RC 20- 25, dopo 25 anni di mut uo, saremmo nella sit uaz ione di aver preso 150 mila euro ma di averne rest it uit i solament e 48.500! questo perch la banca, non avendo potuto aumentarvi limporto della rata ma dovendo farsi comunque corrispondere alte quote interessi (211 mila euro di interessi in 25 anni), ha dovuto scontare alle rate parte delle quote capitale dedicate allabbattimento del debito; la maxirata finale quindi proprio laccumulo finale di capitale che non si potuto corrispondere durante lammortamento e nel caso- esempio, proprio 101.500 euro! Allora? come paghiamo quei quasi 100 mila euro? Molto probabilmente la banca che ci vede in difficolt ci verr incontro proponendoci un prestito personale o addirittura unaltro mutuo, probabilmente un mutuo liquidit. Quindi nel costo di mutuo RC iniz iale mettiamo in conto anche gli interessi che questo ennesimo mutuo ci produrr; altro che soli 211 mila euro meditate! In quel momento, dalla vostra avrete solo la questione costo del denaro: 100 mila euro di debito tra 25 anni vi peseranno molto meno di adesso sul bilancio famigliare; una consolaz ione.

Consigli per una scelt a coscienz iosa - In genere chi sceglie il RC perch non si fida del variabile cosidetto puro o del fisso; si crede che il variabile ci possa un giorno sotterrare sotto un drappo funebre di interessi (come se fosse meglio con un rata costante!), mentre il fisso o troppo alto con rate troppo onerose o non lo si sceglie perch non permette di sfruttare gli euribor vantaggiosi di oggi. Abbiamo provato quanto il rata costante sia una vera bomba ad orologeria ma non sempre! In genere quando si pianifica la durata da stipulare di un variabile si sceglie una durata tenendo presente che i tassi futuri possano aumentare la rata e come si rischi quindi rate troppo onerose; si opta quindi per durate che ci regalano, per il momento delle rate affrontabilissime. Scegliendo il rata costante quest o discorso non si ha da f are, specie se il rat a cost ant e con maxirat a f inale e senz a adeguamenti istat o altre forme di aumento di importi rata. La durat a del nost ro RC deve essere t ale da obbligarci sin da subit o ad una rat a alt a , la massima ammissibile per noi. Se la scelt a persegue quest o ragionament o e se la durat a del nost ro rat a cost ant e minima, quest o t ipo di mut uo pot rebbe ef f et t ivament e darci delle soddisf az ioni anche rispetto ad un variabile paricondiz ioni come anche rispetto ad un fisso. In sintesi, potrebbe convenire stipulare un RC10 anni, piuttosto che stipulare direttamente un variabile a 15 anni (che saremmo obbligati a stipulare pi lungo per tenerci un margine sugli importi rate futuri). Dalla tabella si evince come sia per i debiti residui come anche per i montanti totali corrisposti, il rata costante sia effettivamente vincente. Ogni caso sarebbe da analiz z are nello specifico, ovviamente. Infine tenete presente che se siete convinti di un aumento graduale dei tassi futuri, sappiate che probabilmente un buon fisso stipulato oggi, oltre che darvi vera tranquillit, vi far risparmiare molti soldini. Se osservate la tabella del tasso equivalente vi rendete conto che, nel caso di escursioni degli euribor ipotiz z ate nellesempio, come st ipulare un f isso in alt ernat iva ad un rat a cost ant e di lunga durat a conviene! Osservate in tabella quale tasso fisso genera gli stessi interessi del rata costante pari durata: nel caso del RC allungato a 30 anni il tasso fisso equivalente il 9,1%! NB: oltretutto quel 9,1 non tiene conto degli interessi da corrispondere ulteriormente nel caso si abbia necessit di pagare la maxirata finale con un ulteriore prestito che genera anchesso interessi tutti da considerare. The End - Con un prossimo articolo tratteremo le estinz ioni parz iali e come queste siano estremamente efficaci per ridurre i danni collaterali dellallungamento e della maxirata in caso di aumento dei tassi. Vedremo come, in previsione degli aumenti progressivi degli euribor e in via preventiva, convenga addirittura prendere un prestito personale di qualche decina di migliaia di euro con cui estinguere parz ialmente il debito residuo allo scopo di risparmiare enormi interessi come anche eventuale maxirata finale. Non ci credete? lo vedremo insieme. [email protected]

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1. Mutuo a rata costante e durata variabile deep inside!

Gli alti spread sui mutui un regalo del governo alle banche?
aiutomutuo.finanza.com /2012/09/19/gli-alti-spread-sui-mutui-un-regalo-del-governo-alle-banche/
freeybor@finanz aonline Gli spread applicati ai mutui hanno raggiunto livelli decisamente molto alti e molti di coloro che hanno stipulato mutui nellultimo anno stanno aspettando che diminuiscano per poter tentare una surrroga o una rinegoz iaz ione. Ma siamo sicuri che gli spread t orneranno sui livelli pre crisi con valori che dif f icilment e superavano l1,6 1,8% ? e se si quando? Gli spread alti sono veramente la conseguenz a della crisi e delle difficolt a reperire fondi, oppure c qualche altro motivo che finora ci era sfuggito? Vediamo innanz itutto perch fino al 14 maggio 2011 non si vedevano spread superiori al 3%. La Banca dItalia rileva con cadenz a trimestrale i tassi di interesse medi praticati per una serie di operaz ioni bancarie, fra cui anche i mutui, e in base a questi determina i livelli da non superare per non incorrere nel reato di usura, fino alla data del 14 maggio 2011 per calcolare questi livelli massimi si prendeva il Tasso Effettivo Globale Medio (TAEGM) e lo si aumentava del 50%. Il TEGM, comprensivo di commissioni, di remuneraz ioni a qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte e tasse, si riferisce agli interessi annuali medi praticati dalle banche e dagli intermediari finanz iari per operaz ioni della stessa natura. Prendiamo come esempio i TAEGM comunicat i dalla Banca dIt alia per il periodo 1 aprile- 30 giugno 2011 per quanto riguarda i mutui e calcoliamo il livello massimo dei tassi applicabili. TAEGM mutui a tasso fisso: 4,68% livello massimo applicabile 7,02% TAEGM mutui a tasso variabile: 2,79% livello massimo applicabile 4,18% Il tasso che viene preso in esame per verificare che non vengano superati i livelli di usura il TAEG (tasso annuo effettivo globale) che quel tasso che comprende oltre al tasso di riferimento e lo spread, anche tutte le spese legate al mutuo, incasso rata, istruttoria, periz ia, ecc. Vedendo i tassi di usura che abbiamo calcolato qui sopra scopriamo che nel caso dei mutui a tasso fisso se prendiamo ad esempio lirs a 30 anni di aprile 2011 ci accorgiamo che oscillava tra il 3,860% ed il 4,020% quindi per la banca era impossibile applicare spread superiori al 3% perch aggiungendo anche le spese legate al mutuo avremmo superato abbondantemente il 7,02% e di conseguenz a la banca non avrebbe potuto pretendere gli interessi al tasso pattuito. Facciamo le stesse consideraz ioni analiz z ando il tasso variabile, prendiamo in esame leuribor 3 mesi di aprile 2011, era passato dall 1,249% al 1,385% ed era in aumento, anche in questo caso la percentuale massima applicabile tra spread e spese varie risultava 2,795%. Questa situaz ione se si fosse protratta, probabilmente avrebbe decretato lo stop definitivo alle erogaz ioni dei mutui, infatti le banche avrebbero preferito investire altrove piuttosto che erogare mutui. Cos successo il 14 maggio 2011? Semplice uscito il d.l. 70/2011, che ha modificato lart. 2, comma 4 della legge 108/96, che determinava il tasso soglia aumentando il TEGM del 50 per cento. A partire da quella data il limite oltre il quale gli interessi sono ritenuti usurari calcolato aumentando il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali. La differenz a tra il limite e il tasso medio non pu essere superiore a otto punti percentuali. Il mot ivo uf f iciale di quest a modif ica quello di liberare le mani alleconomia permet t endo laccesso al credit o anche anche alle az iende con un prof ilo di rischio pi elevat o. Con questa norma infatti anche i soggetti pi rischiosi pagando un interesse pi alto avrebbero dovuto poter ricevere prestiti. Ma a distanz a di pi di unanno dalla modifica sappiamo che come al solit o la mot ivaz ione uf f iciale era una buf ala , in realt lunico scopo

del DL era quello di aiutare le banche a guadagnare di pi legaliz z ando gli aumenti di spread applicati dalle banche ai mutui ed ai prestiti, infatti laccesso al credito per le imprese e consumatori rimasto molto limitato anz i direi addirittura che peggiorato. Vediamo come si sono t rasf ormat i i t assi soglia dopo il 14 maggio 2011 TAEGM mutui a tasso fisso: 4,68% livello massimo applicabile 7,02% fino al 13/05/2011, 9.85% dal 14/05/2011. TAEGM mutui a tasso variabile: 2,79% livello massimo applicabile 4,18%fino al 13/05/2011, 7,4875% dal 14/05/2011. Chiaramente anche i tassi soglia, in vigore per il periodo 1 luglio- 30 settembre 2011 dopo lentrata in vigore del d.l. 70/2011 sono schiz z ati in alto facendo registrare i seguenti valori: Mutui a tasso fisso TAEGM = 5,15% Tasso soglia = 10,4375% Mutui a tasso variabile TAEGM = 3,19% Tasso soglia = 7,9875% E ovvio che essendo il TAEGM calcolato sulla media dei tassi applicati dalle banche ed avendo queste ultime la possibilit di aumentare i tassi pur restando ampiamente al di sotto del tasso di usura il risultato finale uninnalz amento generaliz z ato e progressivo dei tassi. Come possiamo vedere nel grafico qui sotto, mentre prima della modifica dellart. 2, comma 4 della legge 108/96 i valori dell Euribor, TAEGM, e Tassi limite variavano nello stesso modo, dal 14 maggio 2011 in poi si vede unimpennata improvvisa dei tassi soglia ed unaumento progressivo del Tasso Annuo Effettivo Globale Medio anche in presenz a di una diminuz ione dell Euribor. Molto probabilmente in futuro si avr un riallineamento dellandamento dei tre indici, ma con il differenz iale tra euribor e TAEGM molto superiore ai ca 2 punti percentuali che avevamo prima del 14 maggio 2011.

La stessa cosa chiaramente successa anche per i mutui a tasso fisso.

Ad oggi i tassi soglia fissati dalla Banca dItalia per il periodo 1 luglio 30 settembre 2012 sono: Mutui a tasso fisso TAEGM = 5,51 Tasso soglia = 10,8875% Mutui a tasso variabile TAEGM = 4,34% Tasso soglia = 9,4250% Come dicevo prima probabilmente con la modifica del calcolo sui tassi soglia, dando la possibilit alle banche di innalz are gli spread e di aumentare di conseguenz a i loro guadagni sui mutui, il Governo praticamente riuscito ad evitare il blocco quasi totale delle erogaz ioni, ma era veramente lunico sistema per farlo? e a che prez z o stato fatto? Il regalo fatto alle banche stato enorme, infatti le modifiche ai tassi soglia non interessano solo i mutui ma anche i prestiti personali, le cessioni del quinto, gli scoperti di conto, il credito revolving, i finanz iamenti rateali ecc.ecc ed in tempi di crisi.. In conclusione la mia opinione che prima di vedere una diminuz ione degli spread sui mutui dovremo attendere ancora parecchio tempo, le banche dovranno riconsiderare allettanti e sicuri gli investimenti sui mutui ai privati ed imprese e si dovr ricreare la concorrenz a tra banche, che attualmente sembra scomparsa. inoltre credo che se la salita stata repentina graz ie ai regali del governo, la discesa sar molto lenta perch sar legata solamente alle leggi di mercato e non certo ad aiuti esterni. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Gli alti spread sui mutui... un regalo del governo alle banche?, 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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I forum premiano i migliori mutui sul mercato: Webank!


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/24/i-f orum-premiano-i-migliori-mutui-sul-mercato-webank/
tanduri@finanz aonline Le banche on- line dopo un breve periodo in penombra tornano ad essere tra le banche pi competitive attualmente sul mercato e la conferma viene proprio dagli utenti dei forum specializ z ati in approfondimenti e consigli sui prodotti mutuo in commercio. Sono infatti molte le testimonianz e di utenti che riportano come Webank come anche Iwbank stiano proponendo ai propri potenz iali clienti mutui competitivi anche rispetto alle grandi banche cosidette fisiche con gestione allo sportello. Oggi ci concentriamo in particolare sui prodotti offerti da Webank per il semplice fatto che la promoz ione di sconto sugli spread in atto e di cui vi parleremo scade a brevissimo! Parleremo tra qualche giorno anche di Iwbank e ci terremo aggiornati bisettimanalmente per premiare (con tanto di coccarda - ;) i prodotti mutuo pi convenienti del momento via via proposti da tutte le altre banche con una analisi accurata del prodotto- banca scelto per loccasione. Per la nostra indagine di mercato ci siamo avvalsi dellefficiente motore di ricerca di MutuiSupermarket.it di cui ci siamo permessi di riportare alcuni stralci di schede sintetiche dei prodotti messe a disposiz ione alla clientela nel loro sito web; le informaz ioni che abbiamo ottenuto noi sono le stesse che potrete verificare voi stessi inserendo i vostri dati nel loro motore di ricerca stesso, mentre per la documentaz ione ufficiale Webank siamo andati a verificare le informaz ioni direttamente sul sito della banca nella sez ione trasparenz a per approfondire le informaz ioni direttamente nei loro fogli informativi. NB: ricordiamo a tutti coloro che ci leggono che questo blog non trae nessun profitto economico nel fare pubblicit diretta o indiretta per specifiche banche o prodotti mutuo in particolare. Nel caso di questo articolo, non abbiamo nessun interesse a pubblicizzare questa banca in particolare rispetto ad altre se non nellinteresse di informare il mutuato che ci legge e che alla ricerca di informazioni utili per la ricerca del migliore dei mutui. Spread ed import i massimi f inanz iat i - Gli spread estremamente convenienti sono proposti a condiz ione che la richiesta mutuo sia effettuata entro il 30 settembre con stipula entro il 30 novembre e lofferta, a nostro avviso, vale la pena tenerla in estrema consideraz ione; difficilmente ci si imbatte in spread cos vantaggiosi al giorno doggi. Oltretutto nel caso limporto del mutuo richiesto con LTV minore del 60% si usufruisce di un ulteriore sconto sullo spread dello 0,10%. In caso di surroga gli spread sia per il fisso che per i variabili sono tutti aumentati del 0,50%. Inoltre Webank propone anche un variabile indiciz z ato al tasso bce i cui spread sono di 0,3 punti percentuale pi elevati di quelli offerti col variabile euribor. La notiz ia che nei vari forum risultata decisamente apprez z ata che WeBank ha ripreso ad erogare con LTV dell80% rispetto al 70% di qualche mese fa. Forse un segnale che nel mondo dei mutui attuale qualcosa si ricomincia finalmente a muovere. Euribor di indiciz z az ione - Mentre i prodotti a tasso fisso

Euribor di indiciz z az ione - Mentre i prodotti a tasso fisso sono indiciz z ati allIrs di pari durata del mutuo, i prodotti variabile euribor (variabile puro come anche il variabile con Cap) di questa banca sono indiciz z ati alleuribor 3 mesi. Secondo il foglio informativo datato 15/09/2012, leuribor di riferimento per il calcolo delle quote interessi sulle rate quello base 360 rilevato dal Sole24Ore media del mese precedente a quello di applicaz ione arrotondata allo 0,05% superiore per il variabile puro, mentre per il prodotto con Cap, leuribor di indiciz z az ione quello rilevato il giorno 15 del mese antecedente e sempre ovviamente arrotondato. A noi la cosa ci suona strana e non vorremmo che questa differenz a di indiciz z az ione documentata sia semplicemente frutto di un errore riportato in uno dei due fogli informativi. Il mut uo a t asso f isso Per chiunque si accinga alla stipula di un mutuo a tasso fisso, la cosa pi importante da sapere quale Irs rileva la banca per la determinaz ione del tasso di stipula che condiz ioner gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo; ne parlammo gi nellarticolo del forum riguardo ai segreti del fisso che potrete leggere [qui]. Webank come molte altre banche sul mercato non predetermina il tasso gi in fase precontrattule ma lo calcola in prossimit della stipula sommando allo spread di preventivo lIrs del giorno 20 del mese precedente a quello di stipula e se fosse festivo si prende quello precedente . Sappiamo quindi gi adesso in anticipo, il tasso che stipuleremo ad ottobre e quando una banca predetermina il tasso fisso di stipula questo un gran vantaggio. I tassi che si stipulano nel prossimo mese li possiamo quindi gi calcolare e sono quelli calcolati in tabella. LIrs di riferimento quello rilevato sul sito on- line di Bloomberg di cui vi riporto esempio di grafico e pagina relativa di quello a 20 anni.

Carat t erist iche dei mut ui WeBank Durata massima richiedibile: 30 anni. Le spese di istruttoria del mutuo sono pari a z ero come anche non sono previste spese di incasso rata il tutto determina un TAEG veramente ridotto; per un variabile con un TAN del 3,14% il relativo TAEG risulta di soli 0,07 punti percentuali maggiore pari al 3,21%, mentre per un fisso siamo nellordine dello 0,16% di differenz a! La banca concede mutui acquisto prima come

anche seconda casa, surroga come anche per ristrutturaz ione per la quale per limporto richiesto non deve superare il 50% del valore dellimmobile da ristrutturare. E necessario essere residenti in Italia da almeno 3 anni. Et massima dei richiedenti: 60 anni, il mutuo deve comunque concludersi entro il 75 anno di et. Per lerogaz ione del mutuo richiesta la presenz a di un conto corrente da aprire presso la banca ma in ogni momento successivo alla stipula si eventualmente liberi di estinguere il rapporto di conto corrente senz a alcuna spesa o onere. Il conto corrente online senz a spese di apertura, gestione e chiusura. Lammortamento potr essere preceduto da un periodo di preammortamento per il quale verranno addebitati i soli interessi calcolati a decorrere dalla data di erogaz ione e fino alla messa in ammortamento del capitale finanz iato. Tale addebito effettuato unitamente alladdebito della prima rata di ammortamento. Oltre allipoteca, la banca pu richiedere il rilascio di una fideiussione ovvero di altra garanz ia reale da parte di terz i a garanz ia del rimborso del finanz iamento. Le poliz z e assicurat ive - prevista lattivaz ione di unassicuraz ione gratuita sullimmobile ipotecato contro i rischi di incendio, scoppio e altri rischi accessori, stipulata in forma collettiva dalla Banca e con vincolo a favore della Banca stessa. La banca propone inoltre al cliente la facolt di stipulare una assicuraz ione sulla Vita con premio annuo pari a 0,16% calcolato sul capitale residuo da restituire come anche una assicuraz ione Multirischi il cui premio unico allerogaz ione pari a 1,80% calcolato sul capitale erogato. E bene sottolineare che lerogaz ione del mutuo ufficialmente non condiz ionata dalla sottoscriz ione di coperture assicurative facoltative ma ovviamente, come per tutte le banche, chi si rende disponibile a sottoscriverle subir anche nel caso di questa banca un trattamento di favore.

NB: Ovviamente per le caratteristiche assicurative delle poliz z e fate affidamento agli aggiornamenti che la banca mette a disposiz ione nel proprio sito alla sez ione trasparenz a. Quello riportato in figura solo un piccolo riassunto delle poliz z e i cui contenuti, nel tempo, potrebbero essere sottoposti a modifiche da parte della compagnia assicuratrice. I f ogli inf ormat ivi - mutuo a tasso variabile euribor, mutuo a tasso variabile bce, mutuo variabile euribor con Cap, mutuo a tasso fisso, poliz z a protez ione casa, poliz z a vita, poliz z a multirischi, Il piano di ammort ament o - Il piano di restituz ione del capitale calcolato alla francese con quote capitale delle rate crescenti e quote capitale decrescenti. Fate attenz ione che i prodotti a tasso variabile WeBank sono tutti a quote capitale prefissate, una peculiarit di questo prodotto come altri in commercio che sicuramente determiner rate pi alte di quelle che ci siamo calcolati. In caso di aumento del tasso ipotetico futuro infatti, le quote capitale di questo prodotto non subiranno ricalcolo al ribasso come per altri prodotti di altre banche ma saranno comunque le stesse stipulate e descritte nel piano di ammortamento allegato al Contratto di Mutuo. In sintesi la rata con un tasso diverso da quello di stipula non la possiamo calcolare semplicemente immettendo importo, durata e tasso in una calcolatrice di ammortamento mutuo qualsiasi che trovate facilmente nel web ma bisogner calcolarla determinando la quota interessi sul debito residuo al nuovo tasso a cui sommarci la quota capitale stipulata del piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo. Nel caso abbiate difficolt a calcolarvela fatecelo presente commentando larticolo e vi aiutiamo a farlo, in alternativa mandateci una richiesta di inviarvi per e- mail un foglio excel che abbiamo messo a punto per svelare larcano. La prova documentata di questa caratteristica rate pi alte che per molti mutuati potrebbe risultare fatale come anche inaspettata risiede nel foglio informativo del prodotto ed in particolare nella tabella del calcolo esemplificativo dellimporto della rata in caso di aumento del tasso che tutte le banche sono obbligate ad inserire nella loro documentaz ione pre- contrattuale.

La tabella riporta un calcolo di previsione di importo rata futura di un mutuo di 100 mila euro in caso di aumento del tasso del 2% dopo 2 anni di ammortamento. Osservate come ad esempio, con un tasso applicato del 3,350% e durata 20 anni, limporto della rata equivalente sia di 572 euro come ci confermerebbe una qualsiasi calcolatrice di ammortamento mutui; fin qu tutto ok, ma cosa succede alla rata con un tasso aumentato del 2% ovvero al 5,350%?.. quanto riporta la colonna successiva della tabella? 727 euro! questa rata vi torna o la solita calcolatrice che usate per i vostri calcoli vi dice 679,44 euro? A noi torna! se il tasso aumenta del 2% rispetto a quello di stipula, la rata pi alta di quella che ci saremmo aspettati di quasi 50 euro! Il calcolo della rata di Webank nella tabelle non affatto sbagliato; sbagliato il calcolo che fa la vostra calcolatrice di ammortamento, perch la calcolatrice ogni volta che cambiamo una delle tre variabili inserite, importo, durata o tasso ricalcola le quote capitale! Ma perch con WeBank la rata pi alta? cosa questo comporta? ci sono risvolti positivi nel pagare di pi la rata? Larcano si cela dietro al fatto che la rata pi alta perch pi alta la quota capitale rispetto alla quota capitale che sarebbe stata ricalcolata con laumento del tasso applicato e questo per alcuni mutuati potrebbe essere un bene, un fattore positivo, perch cos si sconta pi velocemente debito residuo. Per molti invece questa peculiarit del piano di ammortamento non assolutamente un elemento di vantaggio e vedersi rate troppo alte e soprattutto inaspettate, potrebbe non essere affrontabile; semplicemente il rischio quello che ad alti tassi non si riesca a pagare le rate troppo alte. Seguendo lesempio della tabella infatti, ammettendo tra due anni un tasso ipotetico del 8% invece del 5,35%, noi pagheremmo una rata di 938 euro con WeBank mentre ne pagheremmo 836 a parit di tasso con altro prodotto a quote capitale ricalcolate di altra banca; 100 euro di differenz a di rata in pi da pagare! Questo decisamente ostico argomento sulle differenz e, peculiarit, pregi e difetti dei due diversi tipi di ammortamento oggi in commercio, uno a quote capitale ricalcolate e laltro a quote capitale prefissate, data lenorme importanz a che sicuramente ricopre nella scelta del proprio mutuo, sar affrontato meglio e a parte in uno specifico nostro articolo di prossima pubblicaz ione. Forums rumors: Alcuni utenti lamentano lindisponibilit di preventivi tramite motori di ricerca on- line in base alle provincie di residenz a visto che questa banca opera come piattaforma online controllata da BPM che non copre tutto il territorio. In genere si riporta un trattamento telefonico molto disponibile e gentile che non brilla per per qualit tecnica delle informaz ioni; non chiedete troppo pi del necessario perch spesso gli operatori non vi sapranno dare informaz ioni troppo dettagliate sui prodotti. La banca insiste molto per consigliarvi di dare disponibilit alla sottoscriz ione di poliz z a Vita e CPI soprattutto nel caso siate una famiglia monoreddito; sappiate eventualmente che la poliz z a Vita comunque recedibile nei 30gg di legge con rimborso totale del premio mentre la poliz z a multirischi la si pu recedere solo dopo 4 anni come anche riportato nelle condiz ioni contrattuali. Per dovere di cronaca riportiamo che questa banca come molte altre a fine estate 2011 aumentava drasticamente gli spread che in solo 2 mesi pass dall1,30% di agosto al 2,80 di fine settembre (parallelamente casa madre BPM aumentava gli spread al 3,50%!), cambiando le carte in tavola delle proposte in modo talmente inaspettato da provocare le ire da parte di tutti coloro che erano in contrattaz ione sulle condiz ioni di stipula. Con maggiore attenz ione rispetto alla clientela, rispetto ad altre banche invece, Webank portava generalmente in stipula al tasso concordato tutti coloro che avevano gi ottenuto delibera positiva; un atteggiamento molto apprez z ato nei forum ed indice di una certa dose di professionalit bancaria al giorno doggi sempre pi merce rara. Insomma a parte situaz ioni particolari, nei forum, possiamo dire di non aver avuto una cattiva impressione di questa banca come

invece per altre di cui parleremo. Webank comunque decisamente meno malleabile di altre sui canoni di erogaz ione, in genere la possibilit di sparare il colpo vi viene data una sola volta; quindi o gli andate a genio subito o.. difficile rimontare la loro opinione su di voi. Sottolineamo inoltre una generica rigidit da parte degli operatori a portare avanti richieste fuori standard; deroghe ad importi, et e spread sono impossibili dal poter essere accettati. Riguardo agli interessi di pre- ammortamento, sappiate che la banca (diversamente da altre) preleva solo una fraz ione di mese facendo partire lammortamento vero e proprio nel mese successivo alla stipula; il fatto senz a dubbio un dato positivo ai fini di evitare di pagare inutili interessi; tuttavia alcuni utenti hanno constatato errori generici nel calcolo del pre- ammortamento che sono stati risolti solo a seguito di segnalaz ione diretto al call- center telefonico. NB: Per il controllo del calcolo del pre- ammortamento quindi dovrete fare cos: ammettiamo che avete stipulato il 21 ottobre, la prima rata di ammortamento sar quella di novembre che vi verr addebitata appunto a fine novembre. Tale rata sar comprensiva anche degli interessi di pre- ammortamento per i giorni che vanno dal giorno di stipuila fino a fine mese di stipula; nel caso esempio 10gg; dal 21 al 31 ottobre. Ammettiamo di aver preso 100.000 euro di importo mutuo con un tasso applicato alla stipula del 5,05%: la formula semplice che vi da gli interessi di pre- ammortamento che vi ritroverete addebitati quindi di: 10 x 100.000 x 5,05 : 36000 = 140,27 euro. Altre cose ci sarebbero da dire ma immagino siate stanchi di leggere ;- )! qualsiasi dubbio o domanda avete comunque a disposiz ione la possibilit di commentare questo articolo e vi risponderemo, in alternativa ci vediamo sul forum mutui di finanz aonline.com. Massimo alias tanduri. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.8/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) I forum premiano i migliori mutui sul mercato: Webank!, 9.8 out of 10 based on 4 ratings

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LArbitro Bancario funziona anche per controversie sui mutui usatelo!


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/26/larbitro-bancario-f unziona-anche-per-controversie-sui-mutuiusatelo/
tanduri@finanz aonline

Perch NO?! - Nei forum mutui che giornalmente frequentiamo abbiamo aim spesso notato una certa forma di inconsapevolez z a dellesistenz a di questo organo di risoluz ione che abbiamo a disposiz ione noi clienti e mutuati bancari; ABF spesso, contrariamente a quanto si pensa, risulta essere particolarmante efficace. Molti di noi ignorano la possibilit di avvalersi di questo serviz io praticamente gratuito (solo 20 euro!) ed bene sapere che a volte la banca alla sola comunicaz ione che state procedendo ad un ricorso ad ABF, si attiva e lo anticipa cercando un concordato amichevole con voi o addirittura risolvendo definitivamente la situaz ione di controversia a vostro favore riattivandosi in prima persona. Ultima prova di quanto funz ioni lho vissuta in prima persona proprio negli ultimi pi o meno 4 mesi; da quando cio ho seguito, incoraggiato ed aiutato un utente di forum, a farsi rimborsare il costo di una poliz z a vita stipulata con una banca insieme al proprio mutuo. Dopo diverse lettere di recesso, solleciti di rimborso ecc.., a seguito di ogni sistematica mancanz a di risposta da parte della banca, abbiamo insieme inviato una ennesima lettera dove comunicavamo lavvio di ricorso ad ABF. Dopo soli altri 6gg dallinvio della raccomandata, il tiz io ormai divenuto amico, si ritrovava laccredito dei suoi 14.800 euro di rimborso del premio ed io un caff pagato ovviamente ! Se ci pensate bene, noi siamo stati bravi in cosa?.. a perseverare si, ma soprattutto ad utiliz z are una delle pochissime armi messe a disposiz ione al mutuato! sfruttatela anche voi. Non vi fate infinocchiare dalla disinformaz ione; ABF esiste!.. risolve casi in meno tempo ed a z ero costi rispetto ad un ricorso giudiz iale attraverso un Avvocato! Cos ABF - E larma. LArbitro Bancario Finanz iario (ABF) un sistema di risoluz ione delle liti tra i clienti e le banche ed intermediari che riguardano operaz ioni e serviz i bancari e finanz iari istituito dalla Banca DItalia nel 2009. Nasce come sistema volto a fornire una risposta alle crescenti richieste provenienti dai clienti che presumono di aver subito un comportamento irregolare o non corretto dellintermediario- banca. E definito come organo stragiudiz iale perch offre unalternativa pi semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso alla giustiz ia ordinaria, che spesso invece comporta procedure complesse, onerose e anche molto lunghe. LABF un organismo indipendente e imparz iale che decide in pochi mesi chi ha ragione e chi ha torto. Unulteriore peculiarit dellABF che procedura del ricorso pu essere attivata in via esclusiva dai clienti e non dagli intermediari ai quali oltretutto la decisione del Collegio pu imporre il rimborso economico del torto subito al cliente. E opportuno far presente che, ad ogni modo, la procedura innanz i allABF non alternativa al giudiz io ordinario cui lintermediario rimane pur sempre legittimato, il che sottindende che se il cliente o lintermediario non sono soddisfatti della decisione di ABF, nulla osta dar luogo a procedere utiliz z ando altri mez z i di giustiz ia ordinaria. NB: Il client e pu rivolgersi allArbit ro solo dopo aver t ent at o di risolvere il problema diret t ament e con la banca o lint ermediario e solo dopo aver present at o ad essi un reclamo prevent ivo! Se il cliente non rimane soddisfatto neanche delle decisioni dellArbitro, pu comunque rivolgersi al giudice. Sono obbligati ad aderire allArbitro Bancario Finanz iario, il sistema dellABF non frutto di libera scelta, ma un atto dovuto al quale tali soggetti non possono in alcun modo sottrarsi. Non tutte le controversie insorte tra cliente e intermediario possono essere gestite attraverso il ricorso allABF a cui possono essere sottoposte solo se relative a operaz ioni e serviz i bancari e finanz iari indipendentemente dal valore del rapporto al quale si riferiscono a condiz ione che limporto richiesto non sia superiore a 100.000 euro. I dati statistici relativi ai ricorsi presentati nellanno 2010 hanno peraltro evidenz iato che loggetto dei ricorsi riguarda principalmente problematiche relative a conti correnti, mutui e credito al consumo, serviz i e strumenti di pagamento. pubblicheremo in altro articolo il come fare ricorso e le strategie per mettere sotto pressione la banca a farci restituire quanto ci deve essere restituito; intanto..

affilate le armi!

Massimo. aiutomutuo.finanza.com VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.3/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) L'Arbitro Bancario funz iona anche per controversie sui mutui... "usatelo"!, 7.3 out of 10 based on 4 ratings

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ABF funziona anche per controversie sui mutui (parte 2).. come fare ricorso.
aiutomutuo.finanza.com /2012/09/27/abf -f unziona-anche-per-controversie-sui-mutui-come-f arericorso/
tanduri@finanz aonline A continuaz ione dellarticolo di ieri, visibile qui , in cui vi abbiamo illustrato le caratteristiche di ABF e lefficacia con la quale spesso risolve i vostri contenz iosi con la banca (o finanz iaria in genere), andiamo oggi a vedere come portare avanti il ricorso. Quando il ricorso non ammissibile - Limporto richiesto non pu essere superiore a 100.000 euro. Le disposiz ioni di Banca dItalia specificano inoltre che non possono essere proposti allABF ricorsi inerenti a controversie gi sottoposte allautorit giudiz iaria. Il ricorso allABF tuttavia possibile in caso di fallimento di una procedura conciliativa gi intrapresa. Il cliente pu rivolgersi allArbitro solo dopo aver tentato di risolvere il problema direttamente con la banca o lintermediario e solo dopo aver presentato ad essi un reclamo preventivo!.. Il ricorso allABF non pu essere proposto qualora siano trascorsi pi di 12 mesi dalla presentaz ione del reclamo allintermediario, ferma restando la possibilit di presentare un nuovo reclamo dopo la scadenz a di questo termine. Non possono in ogni caso esse sottoposte allABF controversie relative a operaz ioni o comportamenti anteriori al 1 gennaio 2007. NB: prima di t ut t o f at e reclamo alla banca !! - Il ricorso allABF subordinato al previo espletamento di un reclamo in forma scritta (ad esempio, lettera, fax, e- mail, raccomandata postale) indiriz z ato allintermediario. Il cliente tenuto a presentare un formale reclamo allintermediario mediante un atto in forma scritta o altro supporto durevole con cui contesta allintermediario un suo comportamento o una sua omissione. Lintermediario deve pronunciarsi entro trenta giorni dalla ricez ione del reclamo e, nel caso in cui laccolga, deve indicare i tempi per ladempimento. E solo dopo aver effettuato il reclamo allintermediario ed esserne rimasto insoddisfatto o solo dopo aver constatato che reclamo non abbia avuto esito nel termine di 30 giorni dalla sua ricez ione da parte dellintermediario che Il cliente pu presentare, entro i successivi 12 mesi, ricorso allABF. Il ricorso - Deve essere redatto per iscritto, utiliz z ando la modulistica pubblicata sul sito internet dellABF e reperibile presso tutte le filiali della Banca dItalia aperte al pubblico, e sottoscritto dal cliente. Esso pu essere presentato direttamente dal cliente o, per conto di questi, da unassociaz ione di categoria cui il cliente aderisca, dal rappresentante legale ovvero da un soggetto munito di procura (procura, che pu essere conferita anche in calce al ricorso). In ogni caso il cliente pu accedere allABF anche senz a avvalersi di un avvocato. Non appena presentato il ricorso allArbitro il cliente deve inviarne copia allintermediario con lettera raccomandata AR o per posta elettronica certificata. Il Collegio si pronuncia entro 60 giorni dalla data in cui la Segreteria tecnica ha ricevuto le controdeduz ioni da parte dellintermediario. Se lintermediario non rispetta la decisione o non collabora al funz ionamento della procedura, il suo inadempimento pubblicato sul sito ABF e sul sito web della Banca dItalia e, a spese dellintermediario, in due quotidiani ad ampia diffusione naz ionale. At t enz ione!.. Banca DItalia ha da poco modificato la competenz a temporale dellABF: a partire dal 1 luglio 2012 non potranno pi essere sottoposte controversie relative a operaz ioni o comportamenti anteriori al 1 gennaio 2009!!! Istruzioni per la compilazione del modulo di ricorso: clicca qu Modulo per il ricorso : clicca qu Come present are il ricorso - Il ricorso allArbitro Bancario Finanz iario pu essere spedito o presentato direttamente a mano. inviato tramite posta, fax ovvero posta

elettronica certificata (PEC) alla Segreteria tecnica del Collegio competente (il Collegio di Milano competente per i clienti con domicilio in Emilia- Romagna, Friuli- Venez ia Giulia, Liguria, Lombardia, Piemonte, Trentino- Alto Adige, Valle dAosta, Veneto; il Collegio di Roma competente per i clienti con domicilio in Abruz z o, Laz io, Marche, Sardegna, Toscana, Umbria, oppure in uno Stato estero; il Collegio di Napoli competente per i clienti con domicilio in Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sicilia). Il ricorso pu essere altres inviato, con le stesse modalit, a qualunque Filiale della Banca dItalia. Le comunicaz ioni inviate tramite PEC saranno ritenute valide se sottoscritte con firma digitale mediante un certificato rilasciato da un certificatore accreditato; presentato a mano presso tutte le Filiali della Banca dItalia aperte al pubblico, che lo inviano alla Segreteria tecnica competente. Lelenco delle strutture alle quali possibile inviare il ricorso, nonch i relativi indiriz z i e numeri di fax disponibile nel sito internet dellArbitro Bancario Finanz iario. Consigli prat ici - Prima di intraprendere un ricorso presso ABF inviate una raccomandata AR di reclamo alla banca dove descrivete chiaramente la questione tecnica ed economica che contestate specificando inoltre che se non riceverete risposta esaudiente entro 30gg ricorrerete ad ABF con un ricorso. In caso non vi rispondono in maniera soddisfacente o entro 30gg fate ricorso ad ABF come previsto inviando copia di avvio ricorso alla banca (importante)! At t enz ione!.. se non inviate copia del ricorso alla banca la procedura pu bloccarsi o subire forti ritardi. Vale la pena di notare che i ricorsi presentati allABF sono in via prevalente presentati da clienti consumatori, che spesso agiscono in via autonoma, senz a avvalersi dellassistenz a professionale o di soggetti specializ z ati; ne consegue che il livello espositivo dei ricorsi spesso imperfetto, che si riflette negativamente sulla formulaz ione delle domande e ancor pi sulla regolarit del ricorso, quindi se non siete sicuri di poter affrontare il livello tecnico della questione forse vale la pena considerare la necessit di ricorrere allaiuto di una buona associaz ione consumatori. Contattando la Segreteria tecnica, possibile ricevere le informaz ioni utili e la collaboraz ione tecnica per presentare il ricorso. Quello che notiamo diffusamente nei vari forum una certa diffusa inconsapevolez z a dellesistenz a del valido risultato che potrebbe portare un ricorso ad ABF. Sfogliando le diverse decisioni emanate da ABF abbiamo constatato che effettivamente larbitro bancario ha saputo e potuto, in molti casi, dare ragione a clienti bancari con estrema efficacia. Ci auguriamo che quest o ausilio possa sempre pi prendere coscienz a t ra la vast a popolaz ione di coloro che si considerano loro malgrado abbandonat i e rassegnat i ad un dest ino di sopruso a cui a volt e ci si t rova ad essere ingiust ament e sot t opost i !!! Con un ennesimo prossimo articolo andremo a verificare quali tipi di ricorso sono stati presentati dai mutuati e dalla clientela bancaria in generale e gli estiti dei ricorsi stessi; andremo a pesare la validit di questa arma consultando insieme il resoconto annuale dellArbitro bancario e Finanz iario il tutto per farvi pensare: come c ruscito quel tiz io, ci posso riuscire anche io.. ! Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) ABF funz iona anche per controversie sui mutui (parte 2).. come fare ricorso., 9.0 out of 10 based on 1 rating

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L ammortamento alla francese in parole semplici


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/28/l-ammortamento-alla-f rancese-in-parole-semplici/
freeybor@finanz aonline Nei nostri precedenti articoli abbiamo pi volte nominato il vocabolo piano di ammortamento senz a per mai specificare cos e come viene determinato; oggi entreremo maggiormente nel dettaglio. Quando la banca ci concede il mutuo determina anche il come dobbiamo restituire il prestito nel tempo; quali somme mensili, trimestrali o semestrali dovremo via via rendergli: il cosiddetto piano di ammortamento che da adesso in poi, per comodit, chiameremo PDA. Esistono vari motodi per fraz ionare la restituz ione del capitale preso in prestito, ovvero il PDA; il metodo tedesco, americano, italiano, e francese. Ebbene, in Italia quasi la totalit dei prodotti mutuo in commercio come anche quasi ogni forma di prestito rateale, di leasing, di finanz iamento in genere (della serie strano ma vero..) NON italiano ma.. francese! Immaginate un accordo con un amico che vi presta dei soldi dove lui non pretenda interessi ma solo la restituz ione dei soldi resi a rate; ammettiamo ad esempio che la somma sia di 1.200 in un anno: il PDA semplice12 rate da 100 euro cadauna!.. questo tipo di PDA quello denominato allitaliana che semplice e comodo come gestione ma sul lato pratico presenta una grossa complicaz ione nel caso che al prestito si pretendano anche degli interessi; per questo rarissimamente usato dalle banche (se non su certi particolari prodotti) e per motivi che adesso andiamo a vedere. Ammettiamo che invece il vostro amico pretenda di applicarvi il 4% di interesse sul credito concesso: 12 rate da 100 euro cadauna (quota capitale) a cui bisogna sommare gli interessi mensili sul debito (quota interessi) calcolati su ogni rata relativamente ad un capitale residuo ancora non pagato. Tenendo a mente questa elementare regola: Import o rat a = quot a capit ale + quot a int eressi .. facile immaginare come quindi le rate di questo PDA preveda delle rate decrescenti di importo proprio perch le quote capitale sono tutte di 100 euro mentre quelle interessi diminuiscono rata dopo rata proprio perch tali interessi sono calcolati su un debito residuo sempre pi ridotto nel tempo man mano che lammortamento procede. Immaginate il tutto rapportato su durate ed importi molto pi elevati dellesempio tipici di un mutuo; il mutuato potrebbe ritrovarsi con rate di importo elevato allinz io e minimo alla fine dellammortamento, ovvero rate decrescenti nel tempo. Ad esempio per un mutuo di 60.000 euro al tasso del 5,5% in 10 anni, il mutuato si ritroverebbe a pagare una prima rata di 775 euro e lultima di 502. NB: rate decrescenti nonostante che stiamo parlando di un tasso fisso, ossia dove il tasso di interesse applicato costante su tutte le rate (5,5%)! Il PDA italiano prevede quindi degli importi rate decrescenti e quote capitale costanti ed facile intuire come per i mutui, per le elevate cifre in gioco avere rate molto elevate ad iniz io ammortamento e molto basse alla fine, questo tipo di PDA.. non certo comodo; voi fareste un mutuo a tasso fisso di questo genere pagando alliniz io rate pi alte di ben 273 euro rispetto a quelle finali?..

magari forse vi sarebbe pi comodo il contrario !? Per ovviare ad importi rata decrescenti del PDA italiano, il francese escogita una distribuz ione diversa del PDA dove le quote capitale non sono suddivise di uguale importo ma vanno a compensare le quote interessi decrescenti nel tempo al fine di mantenere degli importi rata costante ossia sempre uguali nel tempo; Il PDA francese quindi a rate costanti, quote capitale crescenti e quote interessi decrescenti! Nel caso dellesempio precedente, la banca che adotta il metodo francese vi chieder quindi rate di 651 euro cadauna; dalla prima allultima. NB: la comodit del francese di rate costanti ha il non trascurabile risvolto negativo di corrispondere maggiori interessi a fine ammortamento. Provate a vederlo con una calcolatrice PDA francese che trovate sul web oppure provate a costruirvi un foglio di calcolo excel (nel prossimo articolo vedremo come) e nel caso dellesempio specifico, in 10 anni, sono circa 1.500 euro di differenz a; differenz a che aumenta notevolmente in caso di importi e durate pi elevate di quelle dellesempio analiz z ato. Diamo solo un breve accenno anche degli altri due tipi di ammortamento Tedesco e Americano: Il PDA t edesco molto simile al francese, anche questo prevede rate di importo costante, ma a differenz a del francese prevede il pagamento degli interessi alliniz io del periodo in cui matureranno, chiaramente il valore di tali interessi viene attualiz z ato perci tornando al nostro esempio invece di corrispondere la prima rata a fine mese composta da 651,16 euro di cui 275 di interessi, con il tedesco dovreste corrispondere la prima rata di soli interessi pari a 273,75 euro (che corrispondono ai 275 euro attualiz z ati) gi al momento della stipula del mutuo, di conseguenz a lultima rata sar composta dalla sola quota capitale. Il PDA americano invece completamente differente, il debito rimane invariato per tutto il periodo, le rate saranno composte da una quota che andr a coprire gli interessi passivi maturati dal debito e una quota che andr in un piano di accumulo che maturer interessi attivi solitamente ad un tasso inferiore a quello del prestito. Quando le somme capitaliz z ate nel piano di accumulo saranno pari al prestito ricevuto questultimo viene estinto. Come dicevamo prima nel prossimo articolo vedremo come costruire il PDA francese, con lutiliz z o di un foglio di calcolo excel. Roberto & Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.7/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) L' ammortamento alla francese in parole semplici, 9.7 out of 10 based on 6 ratings

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Agenzia del territorio: nellultimo trimestre un mercato immobiliare stabile.


aiutomutuo.finanza.com /2012/09/30/agenzia-del-territorio-nellultimo-trimestre-un-mercatoimmobiliare-stabile/
tanduri@finanz aonline

Con questo secondo articolo continuiamo lanalisi dei dati che trimestralmente elabora lAgenz ia del territorio con le proprie Note trimestrali sullandamento del mercato immobiliare in italia. Il resoconto che facemmo nel precedente articolo tre mesi fa a proposito del primo trimestre 2012 lo potete leggere qu. Le nost re impressioni - Leggendo lultima Nota trimestrale di pochi giorni fa (27 settembre 2012), e concentrandoci sui dati che a questo blog maggiormente interessano, ovvero il settore residenz iale, limpressione generale di un minimo aument o del numero delle compravendit e rispet t o allult imo t rimest re precedent e. Osservando la Tabella1 infatti, si noti come rispetto alle 110.021 transaz ioni registrate dallAgenz ia nel primo trimestre 2012 le transaz ioni del secondo trimestre siano di fatto aumentate a 119.673. Notare invece come, rispetto allo stesso trimestre di un anno fa, le transaz ioni sono diminuite di un circa 25%. Per quanto riguarda i prez z i delle abitaz ioni, Agenz ia del territorio riporta un confronto tra i prez z i medi di quotaz ione tra il secondo semestre 2011 e questo primo semestre 2012. Il confronto sembra sottolineare un non drammatico calo dei prez z i degli immobili, dove solo i centri urbani di Venez ia e Palermo fanno registrare dei cali rispettivamente del 4 e del 2,8% rispetto al trimestre precedente (Tabella7). Solo Reggio Calabria fa registrare una drammatica performance con il suo drammatico - 10% riportato in Tabella8. Roma centro storico, come anche Torino, Verona, Parma, Ravenna, Bergamo e Cagliari invece, fanno registrare quotaz ioni in lieve aumento rispetto al trimestre precedente. In generale quindi il mercato sembra abbastanz a stabiliz z ato sia nei prez z i che nel numero di compravendite; anz i questultime, rispetto ai primi mesi dellanno, sembrano addirittura il leggero aumento e per tutti i settori analiz z ati, non solo il residenz iale ANALISI DEI CONTENUTI TECNICI DELLA NOTA TRIMESTRALE: Le compravendit e in It alia - Nel II trimestre 2012 continua e si accentua il calo registrato lo scorso trimestre nel mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenz iale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variaz ione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per lintero settore immobiliare risulta, infatti, pari al - 24,9% , peggiorando il dato tendenz iale del I trimestre 2012 (- 17,8%). Si t rat t a del numero minimo di t ransaz ioni regist rat e in un secondo t rimest re dal 2004, peggiorando il dato del II trimestre 2011 (erano 350.052 NTN). La Tabella 1 mostra per il II trimestre 2012 tassi tendenz iali negativi per tutti i comparti. Il settore residenz iale, che con 119.673 transaz ioni registrate nel II trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dellintero mercato immobiliare, mostra rispetto al II trimestre 2011 un pesant e calo degli scambi pari al - 25,3% (erano 160.139), aumentando cos il calo rilevato nel primo trimestre del 2011. Analogo landamento nel settore delle pertinenz e che con 95.709 NTN (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili alluso residenz iale, segna una perdita del - 24,4%. Continua la contraz ione degli scambi anche nei settori non residenz iali con il segmento del terz iario, con 2.621 NTN, che segna la flessione pi sostenuta delle transaz ioni, - 32,7%, seguito dal commerciale (6.583 NTN), - 28,5% e infine il settore produttivo (2.368 NTN) perde il 26,4% dei volumi compravenduti.

NTN = Numero di transazioni di unit immobiliari normalizzate. (Le compravendite dei diritti di propriet sono contate relativamente a ciascuna unit immobiliare tenendo conto della quota di propriet oggetto di transaz ione; ci significa che se di ununit immobiliare compravenduta una fraz ione di quota di propriet, per esempio il 50%, essa non contata come una transaz ione, ma come 0,5 transaz ioni).

Le compravendit e nelle met ropoli - Lelevata flessione delle compravendite di abitaz ioni registrata nel II trimestre 2012 a livello naz ionale si evidenz ia anche nelle maggiori otto citt italiane per popolaz ione (Tabella 4). Con 20.002 NTN le grandi citt registrano complessivamente un tasso tendenz iale pari a - 22,0% . Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I trimestre del 2012 (- 17,9% tendenz iale). Tra le citt, si riducono di circa un quarto i mercati di Palermo, - 27,0%, Milano, - 26,2%, Bologna, - 25,1% e Genova, 25,0%.

Le quot az ioni elle abit az ioni nei grandi cent ri urbani Nel seguito del paragrafo analiz z ato landamento delle quotaz ioni nelle 12 maggiori citt per popolaz ione. Come evidenz iato in Tabella 6, tra le 12 pi grandi citt nel I semestre 2012 la quot az ione media pi elevat a si regist ra a Bologna (3.402 /m2) seguit a a breve dist anz a da Roma (3.385 /m2) e Firenz e (3.285 /m2) mentre a Milano il valore medio al m2 risulta di 3.024 /m2. I valori pi bassi si rilevano a Palermo (1.569 /m2) e a Cat ania (1.459 /m2). In termini di variaz ioni rispetto allo scorso semestre si riscontrano cali quasi ovunque. Palermo most ra la diminuz ione maggiore, - 2,1% , cali tra - 1,5% e - 1,1% si riscontrano a Genova, Napoli, Catania e Venez ia. Aumenti, seppure molto lievi, sono mostrati dalle citt di Roma, +0,4%, Torino, +0,3% e Verona, +0,1%. Firenz e la citt con il valore medio di unabitaz ione compravenduta pi elevato (320 mila euro circa), seguono Roma e Bologna con un valore medio intorno a 300 mila euro.

Per le grandi citt, in Tabella 7 si riporta il valore medio della quotaz ione in centro calcolato come media semplice delle quotaz ioni nelle z one della sola fascia centrale, della quotaz ione nelle fasce non centrali calcolato come media semplice delle quotaz ioni di tutte le z one nelle fasce semicentrali, periferiche e suburbane e infine la

quotaz ione della cintura metropolitana calcolata come media delle quotaz ioni dei comuni confinanti con la citt, ponderate per il valore dello stock di ciascun comune. Relativamente ai soli centri delle citt, con 7.089 /m2Roma evidenz ia la quot az ione media maggiore in aument o del + 0,8% . Lievi aumenti si registrano anche nei valori delle fasce centrali di Torino, (3.359 /m2,+0,3%) e Verona (2.839 /m2,+0,4%). La quotaz ione minore si rileva nella fascia centrale di Palermo, 1.599 /m2.

Le quot az ioni delle abit az ioni nei medi cent ri urbani - In questo paragrafo si riporta lanalisi dellandamento delle quotaz ioni nel I semestre 2012 per le citt (non considerando le 12 pi grandi citt) con popolaz ione superiore a 150 mila abitanti. Per le citt cos determinate in Tabella 8 si riportano le quotaz ioni medie, il valore per unit abitativa compravenduta, le quotaz ioni medie delle sole fasce centrali e le relative variaz ioni rispetto al II semestre 2011. La quotaz ione pi elevata si riscontra a Parma, 2.450 /m2, seguono Monz a e Livorno intorno ai 2.300 /m2, valori poco superiori ai 2.000 /m2 si riscontrano a Prato, Cagliari e Brescia. Dalla stima del fatturato medio per unit, emerge che il maggior valore medio delle abitaz ioni si osserva a Prato con 240 mila euro circa spesi per lacquisto di unabitaz ione in questa citt. Labitaz ione mediamente pi economica a Reggio Calabria 112 mila euro circa. Circoscrivendo lanalisi alle sole fasce centrali di ciascuna citt Parma conferma il valore pi elevato, 3.209 /m2 seguita per dal centro di Padova 3.063 /m2. Rispetto allo scorso semestre si registra un calo sostenuto a Reggio Calabria che mostra una flessione delle quotaz ioni del - 10% circa sia per lintera citt sia per la fascia centrale. Nelle restanti citt le variaz ioni oscillano tra il - 2,7% rilevato nel centro di Pescara e il +0,5% registrato mediamente a Parma. In Figura 10 il grafico mostra le distanz e tra i valori medi delle abitaz ioni in centro e quelli medi riferiti allintero comune.

Not e met odologiche: I dati delle compravendite sono stati estratti il 27 agosto 2012 e si riferiscono al II trimestre 2012. Al fine di evidenz iare e chiarire loggetto della pubblicaz ione trimestrale dellAgenz ia del Territorio in relaz ione ai volumi delle compravendite si precisa quanto segue. I dati delle compravendite pubblicati dallAgenz ia del Territorio si riferiscono al numero di unit immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascriz ione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicit Immobiliare dellAgenz ia del Territorio.

al prossimo trimestre.. ! Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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Il piano di ammortamento alla francese, come calcolarlo.


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/01/il-piano-di-ammortamento-alla-f rancese-come-calcolarlo/
freeybor@finanz aonline Abbiamo visto nel precedente articolo sul PDA cos e come funz iona il piano di ammortamento alla francese, oggi vediamo come calcolare rata per rata le quote capitale, quote interessi, capitale residuo costruendo cos lintero PDA. Per rendere la cosa pi semplice ut iliz z eremo un f oglio di calcolo excel. Vi ricordo le rate del PDA alla francese a parit di tasso devono essere tutte uguali, e che la rata composta da una quota capitale e dalla quota interessi maturata nel periodo di riferimento della rata stessa. Partendo da queste basi possiamo tranquillamente costruirci il nostro piano di ammortamento, per farlo per abbiamo bisogno della formula matematica per il calcolo della rata. La formula per calcolare la rata (r) conoscendo il capitale o debito (C), il tasso periodico (i) e il numero di rate (n) la seguente: Se la rata mensile, (i) sar dato dal tasso annuale diviso 12, se trimestrale diviso 4, se semestrale diviso 2. Pi semplicemente se utiliz z iamo un foglio di calcolo possiamo utiliz z are la funz ione: RATA (t asso_int ; periodi; val_at t uale), dove tasso_int il tasso riferito ad un periodo quindi se la rata mensile il tasso annuale dovr essere diviso per 12, i periodi sono il numero totale delle rate rimanenti e val_attuale corrisponde al debito residuo. Facciamo un esempio pratico con un mutuo da 60.000 euro da rimborsare in 10 anni al tasso del 5,5% con rate mensili e proviamo ad impostare un foglio di calcolo per costruire il nostro PDA. Iniz iamo con l inserimento dei dati del nostro mutuo come nella fig. 1

fig.1 Adesso creiamo una tabella ed inseriamo le formule (fig. 2), sar sufficiente inserire le prime due righe (riga 8 e riga 9) poi per ogni colonna selez ioniamo la casella con le formule della riga 9 e posiz ionando il puntatore del mouse sul quadratino in basso a destra teniamo premuto il tasto sinistro e trasciniamo verso il basso fino alla riga corrispondente allultima rata, nel nostro esempio riga 128, in questo modo le formule si modificano automaticamente senz a doverle digitare casella per casella.

fig. 2 N.B.: il tasso dinteresse sia nelle formule della quota interessi sia nella formula del calcolo rata stato diviso per 12 (C..%/12) perch stiamo simulando una rata mensile, se fosse una rata trimestrale avremmo dovuto dividerla per 4 (C..%/4) o diviso 2 nel caso di rata semestrale. Ovviamente quando scrivete le formule nelle varie celle si trasformano automaticamente in cifre quindi non vi troverete mai con una tabella come quella della fig.2 che stata creata appositamente per questo articolo, ma vi troverete direttamente con il risultato finale come nella fig. 3

fig. 3

Il risult at o nella colonna import o rat a corrisponde esclusivament e alla rat a del mut uo alla quale andranno aggiunt e event uali spese di incasso rat a, assicuraz ioni ecc. Ok adesso il lavoro finito e vi trovate con il PDA del vostro mutuo, nel caso di un mutuo a tasso fisso rispecchier esattamente le rate che pagherete alla banca, nel caso del tasso variabile dovrete ogni mese modificare il tasso dinteresse nella colonna C in corrispondenz a della rata interessata, tuttavia nel caso del tasso variabile il metodo di applicaz ione del tasso potrebbe differire, potrebbe essere applicato un tasso giornaliero per i giorni effettivi della rata quindi ci troveremo con una rata pi bassa a febbraio, una rata media nei mesi di 30 giorni ed una rata pi alta nei mesi di 31 giorni, oppure potrebbe essere applicato lanno civile anz ich lanno commerciale, in pratica nel caso del mutuo a tasso variabile ogni banca utiliz z a il suo sistema perci per poter calcolare esattamente la rata necessario leggere attentamente il contratto di mutuo per decifrare quale metodo viene utiliz z ato e modificare alloccorrenz a il foglio di calcolo. At t enz ione nel caso di un mut uo a t asso variabile se le rate successive alla prima dovessero discostarsi di molto dal risultato del vostro PDA probabile che la banca abbia adottato un PDA a quote capitale prestabilite alla stipula, in questo caso dovete calcolare il PDA al tasso dingresso del mutuo, dovete fotografare le quote capitale e trasportarle tali e quali su un nuovo PDA dove le uniche variabili saranno il tasso dinteresse, le quote interessi e limporto della rata, questo sar largomento di un prossimo articolo che pubblicheremo a breve, dove cercheremo di analiz z are i pro ed i contro di queste due diverse tipologie di PDA. Roberto. aiutomutuo.finanza.com VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.5/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Il piano di ammortamento alla francese, come calcolarlo., 9.5 out of 10 based on 4 ratings

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Ammortamento a quote capitale ricalcolate o prefissate?


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/03/ammortamento-a-quote-capitale-ricalcolate-o-pref issate/
freeybor@finanz aonline Nellarticolo precedente abbiamo visto come si calcola il piano di ammortamento di un mutuo, come dicevamo nel caso del mutuo a tasso variabile pu capitare che le rate successive alla prima calcolate con il piano di ammortamento standard con le quote capitale e quote interessi ricalcolate ad ogni variaz ione di tasso si discostino molto da quelle realmente pagate alla banca, in questo caso probabile che la banca abbia adottato un piano di ammortamento particolare con le quote capitale stabilite al tasso dingresso del mutuo che rimangono invariate per tutta la durata anche in caso di variaz ione dei tassi. In part icolare quest a t ipologia di piano di ammort ament o molt o ut iliz z at a nei mut ui con CAP. Se la banca adotta questo tipo di PDA possiamo capirlo quasi sempre dai fogli informativi, infatti solitamente nella sez ione dedicata al piano di ammortamento possiamo trovare queste diciture o qualcosa di simile:

Se sui fogli informativi non riportato chiaramente che il PDA a quote capitale fisse, possiamo capire quale met odologia usa la banca osservando la t abella del calcolo esemplif icat ivo dellimport o rat a che possiamo trovare sempre sui fogli informativi, vedremo come fare pi avanti, prima dobbiamo capire come funz iona questo tipo di PDA. Vediamo come si calcola, prendiamo come esempio un mutuo con capitale iniz iale 120.000 euro, tasso dingresso 3% durata 20 anni con rate mensili, ci creiamo il nostro ammortamento inserendo tutti i dati nel nostro foglio di calcolo e ci calcoliamo tutte le rate lasciando invariato il tasso dinteresse per tutta la durata del mutuo che questa volta sar di 240 rate. A questo punto prendiamo tutti i valori delle quote capitale e li congeliamo. Riprendiamo il foglio di calcolo e lasciando invariate le quote capitale modifichiamo i tassi dinteresse, per capire meglio il funz ionamento di questo particolare PDA li portiamo gi dalla seconda rata ad un 5,5% e li lasciamo cos fino alla fine del mutuo, dopodich nella colonna dellimporto rata inseriamo la somma della cella contenete la quota interessi con la cella contenente

la quota capitale (=D+E), il risultato sar proprio limporto della rata che ci verrebbe richiesto dalla banca (fig. 1)

fig.1 Per confrontare il risultato prendiamo il PDA standard ed applichiamo le stesse variaz ioni dei tassi (fig. 2).

fig. 2 La prima cosa che possiamo notare che nel caso delle quote capitale prestabilite le rat e iniz iali a parit di variaz ione dei t assi risult ano pi alt e rispet t o a quelle del PDA a quot e capit ale ricalcolat e, per a differenz a di questultimo dove le rate a parit di tasso rimangono sempre uguali, le rate sono decrescenti tanto che gi prima di met mutuo (nel nostro esempio) risultano essere di importo inferiore a quelle del PDA a quote ricalcolate, fino ad arrivare a fine mutuo con una differenz a tra le rate dei due PDA piuttosto evidente. La seconda cosa che appare evidente la diminuz ione piu rapida del capitale residuo nel PDA a quote capitale prestabilite. Chiaramente questo dovuto al fatto che le quote capitale sono calcolate ad un tasso basso succederebbe esattamente il contario se le quote capitale fossero calcolate ad un tasso dingresso alto come possiamo vedere nella fig, 3 dove abbiamo simulato un tasso dingresso del 6,2% (come succede ad esempio nel MUTUO BNL QUASI FISSO)

fig. 3 Bene adesso che abbiamo visto come viene calcolato un PDA a quote capitale prestabilite possiamo capire anche quale PDA viene adottato dalle varie banche osservando la tabella del calcolo esemplificativo dellimporto rata che troviamo sui fogli informativi come ad esempio questa del mutuo con CAP di Webank che nella descriz ione del tipo di ammortamento scrive solamente francese:

Prendiamo ad esempio la scadenz a 20 anni, notiamo che la rata senz a variaz ioni di tasso di 590,29 euro, la rata dopo due anni con il tasso aumentato del 2% risulta essere di 745,78 euro, se simuliamo lo stesso PDA sui nostri fogli di calcolo con un PDA a quote capitale ricalcolate risulterebbe una rata di 689,81 euro, mentre se prendiamo la quota capitale calcolata al tasso dingresso di 302,64 euro e la sommiamo alla quota interessi calcolata sul capitale residuo dopo 2 anni al tasso del 5,7% (3,7 + 2) pari a 443,14 troviamo esattamente la rata simulata nella tabella pari a 745,77 euro, quindi risulta evidente che nonostante sui fogli informativi non sia specificato il PDA applicato a questo mutuo sar a quote capitale prestabilite al tasso dingresso. Adesso avete gli strumenti necessari per capire in anticipo quale piano di ammortamento viene adottato per ogni mutuo e conoscendone le caratteristiche sapete che il mutuo a quote capitale prestabilite ad un tasso basso vi permette di abbattere il capitale pi velocemente ma in caso di innalz amento dei tassi vi far risultare le rate almeno della prima met del mutuo pi alte rispetto al mutuo a quote capitale ricalcolate, viceversa se il tasso di stipula alto avrete unabbattimento del capitale pi lento e rate di importo inferiore. Qual il migliore? Dal mio punto di vista non c un vincitore, chiaro che un mutuo con un pda a quote capitale prestabilite ad un tasso basso mi produrr un montante interessi passivi inferiore rispetto sia al mutuo a quote capitale ricalcolate che al mutuo a quote capitale prestabilite ad un tasso alto, quindi dal punto di vista puramente finanz iario sembrerebbe migliore il primo, ma se consideriamo linflaz ione ed il maggiore impegno finanz iario della prima parte del mutuo probabilmente i risultati si equivalgono. La convenienz a di un PDA rispetto allaltro dipende soprattutto dalle nostre esigenz e personali, se abbiamo paura di uninnalz amento troppo elevato delle rate meglio un PDA a quote capitale ricalcolate o un PDA a quote capitale prestabilite ad un tasso elevato, se puntiamo ad abbattere pi velocemente il capitale residuo sicuramente preferibile un PDA a quote capitale prestabilite ad un tasso basso. Spero di essere stato sufficientemente chiaro, se avete qualche domanda in merito io e Massimo siamo qui, oppure se preferite potete aprire un post sul forum, ci trovate anche li. Roberto VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Ammortamento a quote capitale ricalcolate o prefissate?, 10.0 out of 10 based on 1 rating

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I forum premiano i migliori mutui sul mercato: Iwbank!


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/05/i-f orum-premiano-i-migliori-mutui-sul-mercato-iwbank/
tanduri@finanz aonline Come detto in un precedente articolo, le banche on- line dopo un breve periodo in penombra tornano ad essere tra le banche pi competitive attualmente sul mercato e la conferma viene proprio dagli utenti dei forum specializ z ati in approfondimenti e consigli sui prodotti mutuo in commercio. Sono infatti molte le testimonianz e di utenti che riportano come Webank come anche Iwbank ed Ing Direct stiano proponendo ai propri potenz iali clienti mutui competitivi anche rispetto alle grandi banche cosidette fisiche con gestione allo sportello; oggi ci concentriamo in particolare sui prodotti offerti da Iwbank, gruppo UBI Banca. Per la nostra indagine di mercato ci siamo avvalsi dellefficiente motore di ricerca che mutuisupermarket.it mette a disposiz ione della clientela nel proprio sito web, mentre per la documentaz ione ufficiale Iwbank siamo andati a verificare le informaz ioni direttamente sul sito della banca nella sez ione trasparenz a per approfondire le informaz ioni direttamente nel loro foglio informativo documento 07 relativo alle condiz ioni praticate al 08 novembre 2011 tuttora valide. NB: ricordiamo a tutti coloro che ci leggono che questo blog non trae nessun profitto economico nel fare pubblicit diretta o indiretta per specifiche banche o prodotti mutuo in particolare. Nel caso di questo articolo, non abbiamo nessun interesse a pubblicizzare questa banca in particolare rispetto ad altre se non nellinteresse di informare il mutuato che ci legge e che alla ricerca di informazioni utili per la ricerca del migliore dei mutui. Mut uo a t asso f isso - Per chiunque si accinga alla stipula di un mutuo a tasso fisso, la cosa pi importante da sapere quale Irs rileva la banca per la determinaz ione del tasso di stipula che condiz ioner gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo; ne parlammo gi nellarticolo del forum riguardo ai segreti del fisso che potrete leggere [qui]. Iwbank come molte altre banche sul mercato non predetermina il tasso gi in fase precontrattule ma lo calcola in prossimit della stipula sommando allo spread di preventivo lIrs del giorno 20 del mese precedente a quello di stipula e se fosse festivo si prende quello precedente . Sappiamo quindi gi adesso in anticipo, il tasso che stipuleremo ad ottobre e quando una banca predetermina il tasso fisso di stipula questo un gran vantaggio. I tassi che si stipulano nel prossimo mese li possiamo quindi gi calcolare e sono quelli calcolati in tabella. Il tasso viene determinato viene arrotondato al centesimo superiore o inferiore il parametro di riferimento costituito dal tasso Irs di durata del mutuo richiesto, maggiorato dello spread che per ogni durata risulta essere del 3% questo fatto ci permette di sapere gi da adesso il tasso fisso che stipuleremo.

Mut uo a t asso variabile - Il parametro di riferimento costituito dal Tasso Euribor 3 Mesi/365. Il tasso di ammortamento determinato dal tasso Euribor 3 Mesi/365 vigente nel mese di stipula, rilevato il giorno 20 del mese precedente a quello di stipula del mutuo, maggiorato da uno spread percentuale pari al 3% che valido per ogni durata ed importo con arrotondamento al centesimo superiore o inferiore. In caso di festivit viene preso a riferimento il primo giorno lavorativo antecedente. Nel caso si scelga lindiciz z az ione al paramentro bce lo spread per ogni durata 3,2% .

Mut uo a t asso variabile con CAP - Il tasso di ammortamento determinato dal tasso Euribor 3 Mesi/365 vigente nel mese di stipula, rilevato il giorno 20 del mese precedente a quello di stipula del mutuo, maggiorato da uno spread percentuale che dipende dalla durata scelta.

NB: Non sono previste durate intermedie. Tasso CAP 6,10% per tutte le durate.

Mut uo a t asso variabile Of f set - Il tasso di ammortamento determinato dal tasso Euribor 3 Mesi/365 vigente nel mese di stipula, rilevato il giorno 20 del mese precedente a quello di stipula del mutuo, maggiorato da uno spread percentuale pari al 3% valido per tutte le durate. Con lopz ione Salvadanaio Offset la quota di interesse di ogni rata sar ridotta in base alla giacenz a media presente sul conto corrente, nel mese di competenz a della rata. La modalit Salvadanaio Offset permette di ridurre limporto mensile dalle rate del mutuo sfruttando la giacenz a del Cont o IW ma non perdendone la disponibilit per le tutte le quotidiane necessit di cassa. Mensilmente la quota di interessi della rata di IWMutuo in modalit Salvadanaio Offset, calcolata sulla differenz a tra il debito residuo e la giacenz a media del Conto IW, di modo che anche piccole disponibilit permetteranno di ridurre il costo delle singole rate e del mutuo.

Sul funz ionamento dei prodotti Offset dedicheremo un prossimo articolo di blog. Carat t erist iche dei mut ui Iwbank - Durata massima richiedibile: 30 anni. Le spese di istruttoria del mutuo sono pari a z ero come anche non sono previste spese di incasso rata il tutto determina un TAEG veramente ridotto; per un variabile 20 anni con un TAN del 3,23% il relativo TAEG risulta di soli 0,07 punti percentuali maggiore pari al 3,30%, mentre per un fisso siamo nellordine dello 0,16% di differenz a! La banca concede mutui: acquisto Prima Casa e Il finanz iamento concesso per un importo pari al 80% del valore dellimmobile, accertato mediante periz ia tecnica a carico della Banca. Importo minimo di 80.000 Euro e massimo di 500.000 Euro; acquisto Seconda Casa dove Il finanz iamento concesso per un importo pari al 60% del valore dellimmobile, accertato mediante periz ia tecnica a carico della Banca. Importo minimo di 80.000 Euro e massimo di 500.000 Euro. NB: Per valore dellimmobile si considera il minor valore tra quello dichiarato in fase richiesta e presente sulla proposta dacquisto e/o preliminare di vendita e quello accertato da periz ia, richiesta dalla Banca in fase di valutaz ione. Et massima dei richiedenti: il mutuo deve comunque concludersi entro il 75 anno di et. Per lerogaz ione del mutuo richiesta la presenz a di un conto corrente da aprire presso la banca. Lammortamento potr essere preceduto da un periodo di preammortamento per il quale verranno addebitati i soli interessi calcolati a decorrere dalla data di erogaz ione e fino alla messa in ammortamento del capitale finanz iato. Tale addebito effettuato unitamente alladdebito della prima rata di ammortamento. Oltre allipoteca, la banca pu richiedere il rilascio di una fideiussione ovvero di altra garanz ia reale da parte di terz i a garanz ia del rimborso del finanz iamento. Condiz ioni esclusive del mutuo valide solo per le richieste online o tramite il Numero Verde gratuito 800- 99.99.95 Le poliz z e assicurat ive - La poliz z a Incendio e Scoppio obbligatoria offerta gratuitamente dalla Banca. Iwbank offre inoltre la possibilit di sottoscrivere una Iw Credit, una poliz z a a premio unico finanz iabile, che garantisce il titolare del mutuo da Rischio Morte Invalidit Totale Permanente, Inabilit Temporanea, Perdita del Posto di Lavoro, Ricovero Ospedaliero. E bene sottolineare che lerogaz ione del mutuo ufficialmente non condiz ionata dalla sottoscriz ione di coperture assicurative facoltative ma ovviamente, come per tutte le banche, chi si rende disponibile a sottoscriverle subir anche nel caso di questa banca un trattamento di favore.

Il piano di ammort ament o - Sia per lofferta indiciz z ata al tasso BCE che per lofferta indiciz z ata al tasso Euribor 3 mesi/365 la variaz ione del piano di ammortamento, a seguito di una eventuale variaz ione del tasso di indiciz z az ione, mensile. Ogni modifica del tasso riferimento determiner una rielaboraz ione del piano di ammortamento relativo alle rate residue (quota capitale e quota interesse), al fine di assicurare anche per i mutui a tasso variabile un rata sempre uguale, nel caso di non variaz ione del tasso di riferimento (piano di ammortamento a quote capitale ricalcolate). Per quanto riguarda il prodotto CAP invece, il piano di ammortamento quote capitale prefissate al tasso di stipula e che non subiscono ricalcolo in base al tasso futuro via via applicato. Il tutto non riscontrabile chiaramente nei fogli informativi che oltretutto non presentano tabelle per il calcolo esemplificativo degli importi rata in caso di aumento del tasso. La prez iosa informaz ione trae spunto da affermaz ioni riportate da operatori di chat e forum del sito web Iwbank oltre che da conferme degli utenti dei vari forum mutui.

Come vedete la tabella manca della simulaz ione degli importi rata in caso di aumento del tasso. Mi sembra di ricordare che il T.U.B. obblighi le banche ad inserire tale simulaz ione nei fogli informativi; sarebbe interessante sapere perch quelli di Iwbank non lo riportano. Forums rumors - Alcuni utenti riportano un trattamento telefonico molto disponibile e gentile ma non chiedete troppo e pi del necessario perch spesso gli operatori non vi sapranno dare informaz ioni troppo dettagliate sui prodotti. Sul loro sito web c linteressante possibilit di chiedere informaz ioni utiliz z ando la chat che vi mette in contatto dopo pochi secondi con un operatore in grado di risolvere dubbi di media difficolt; in chat a volte vengono

girate e rigirate solite frasi standard penso suggerite in automatico dal sistema.

Forse meno di altre banche Iwbank insiste per consigliarvi di dare disponibilit alla sottoscriz ione di poliz z a Vita o CPI soprattutto nel caso siate una famiglia monoreddito; sappiate eventualmente che la poliz z a protez ione debito o la protez ione totale sono comunque recedibili nei 30gg di legge . Per dovere di cronaca possiamo dire di non aver avuto una cattiva impressione di questa banca come invece per altre di cui parleremo. Iwbank comunque decisamente meno malleabile di altre sui canoni di erogaz ione soprattutto quando siete al limite del LTV (percentuale importo mutuo richiesto rispetto al valore immobile). Sottolineamo inoltre una generica rigidit da parte degli operatori a portare avanti richieste fuori standard; deroghe ad importi, et e spread sono impossibili dal poter essere accettati. Riguardo agli interessi di pre- ammortamento, sappiate che la banca (diversamente da altre) preleva solo una fraz ione di mese facendo partire lammortamento vero e proprio nel mese successivo alla stipula; il fatto senz a dubbio un dato positivo ai fini di evitare di pagare inutili interessi. Il preammontamento risulta pari a z ero euro nel caso la stipula avvenga il primo giorno del mese. Alcuni utenti hanno constatato errori generici nel calcolo del pre- ammortamento come anche, in diveri casi, nel calcolo della prima rata di ammortamento; errori che sono stati risolti solo a seguito di segnalaz ione diretto al call- center telefonico. NB : Per il controllo del calcolo del pre- ammortamento quindi dovrete fare cos: ammettiamo che avete stipulato il 21 ottobre, la prima rata di ammortamento sar quella di novembre che vi verr addebitata appunto a fine novembre. Tale rata sar comprensiva anche degli interessi di pre- ammortamento per i giorni che vanno dal giorno di stipuila fino a fine mese di stipula; nel caso esempio 10gg; dal 21 al 31 ottobre. Ammettiamo di aver preso 100.000 euro di importo mutuo con un tasso applicato alla stipula del 5,05%: la formula semplice che vi da gli interessi di preammortamento che vi ritroverete addebitati quindi di: 10 x 100.000 x 5,05 : 36000 = 140,27 euro. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote)

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Gli alti spread sui mutui: cronaca di un aumento annunciato e concordato.


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/08/gli-alti-spread-sui-mutui-cronaca-di-un-aumento-annunciato-econcordato/
tanduri@finanz aonline La sintesi dellarticolo di oggi?!.. Gli spread dei mutui non accennano minimamente a diminuire nonostante la manovra antispread della BCE di iniz io settembre. Liniz iativa del buon Draghi non ha sortito ancora nessun effetto! Neanche pi la BCE riesce ad incentivare una riduz ione degli spread di mercato come anche ulteriore riduz ione della contraz ione del credito!? Una pallottola spuntata!? Per capire cosa successo e cosa non sta succedendo, perch non esiste al momento nessun segno tangibile di riduz ione degli spread sui mutui alle famiglie, facciamo insieme un riassunto di quello che successo da maggio 2011 fino ai giorni nostri Cronaca di un aument o annunciat o e concordat o - Come vi stato provato matematicamente e avete visto nei grafici costruiti da Roberto nel precedente articolo, nel maggio 2011 stato definitivamente abbattuto lunico muro che potesse a fatica contere i tassi massimi esigibibili sul credito alla clientela: il tasso soglia di usura. In sintesi, graz ie al tasso massimo soglia di usura imposto da bankitalia, le banche, sono obbligate ad offrire pi o meno gli stessi Taeg con minime differenz e tra le varie offerte che rientrano in una sorta di ipotetica concorrenz a al ribasso. In pratica, rimane poco fattibile per una banca proporre un tasso molto prossimo a quello di usura; la banca infatti determina lei stessa un di tasso massimo da commercializ z are con un margine che permetta di assorbire le eventuali ed imprevedibili fluttuaz ioni dei tassi Irs ed Euribor di mercato. Lo si riscontra anche nei fogli informativi i cui tassi riportati sono definiti tassi massimi dellofferta. Ant eriorment e a maggio 2011.. Tale impossibilit di poter aumentare i taeg era a di poco sconveniente per le banche; il tasso soglia usura limitava in pratica la possibilit di aumentare gli spread proteggendo il mutuato ma al tempo stesso per invogliava le banche a rivolgere le proprie attenz ioni sui btp meglio che sui mutui. E bene notare cha ad iniz io 2011, la banca era costretta a dover vendere un mutuo a tasso fisso anche di lunga durata ad un Taeg del poco pi del 4% e questo perch gli Irs erano in caduta libera sin dal nov08 e non garantivano pi adeguati ricavi necessari alle banche sulla concessione dei mutui. In sintesi gli istituti non si fidavano pi del paramentro di riferimento Irs con cui comporre il Tan dei mutui perch questo assumeva percentuali drasticamente poco consistenti oltre che particolarmente fluttuanti. NB: in realt lo stratagemma di poter aumentare i taeg tenendosi sotto al tasso di usura esisteva per le banche ma avrebbe permesso non pi di minimi aumenti graduali dei taeg di mercato ad ogni trimestre. Il processo trimestrale avrebbe necessitato troppo tempo; ci voleva uno stratagemma per aumentare repentinamente i taeg dei mutui; tempo denaro! Primavera del 2011: lo st rat agemma!.. Il Governo vede il problema e fa pressione sullABI affinch si riaprano i battenti del credito e sotto la minaccia di una crisi sociale oltre che economica senz a precedenti banche e Governo trovano una strategia. Si concorda per laumento istantaneo dellunica barriera contro gli aumenti dei taeg: il tasso soglia di usura! Col relativo decreto 70/2011, nel mese di maggio, viene quindi furbescamente modificata la formula della determinaz ione del tasso soglia sul credito che ne decreta laumento istantaneo ed incondiz ionato del circa +3%; siamo al tasso soglia del pi del 9%!.. Con questo accordo si evita la chiusura totale del credito; Le banche, graz ie alla concessione governativa elevano gli spread e la cosa sembra scongiurare definitivamente la chiusura dei

rubinetti. Forse dobbiamo ringraz iare laumento degli spread che ha consentito lerogaz ione comunque di quel poco credito?.. dobbiamo ringraz iare gli aumenti degli spread invece che condannarli?.. cosa sarebbe successo se le banche fossero state obbligate ancora da un tasso di usura troppo basso ad erogare un mutuo a tasso fisso al 4%?.. avrebbero ancora concesso mutui? E ovvio che quello di ringraz iare una mia provocaz ione, per.. mettetevi nei panni di una banca per un secondo.. tanto ormai siete adulti e le banche le conosciamo tutti, vero? Aut unno 2011.. Gli spread proposti con i nuovi mutui incominciano il loro rapido ed inesorabile aumento e da una media del 1,5 arrivano a toccare il 3,3/3,6% nei primi mesi di questanno, e non solo: le pi variegate poliz z e assicurative a premio unico si scatenano alla ricerca dei mutuati di pi deboli garanz ie (vedi rappresentaz ione trend degli spread mutui nel la figura sotto). Nei forum mutui dove gli utenti cercano dettagli e consigli sulle offerte mutuo si scrivono delle pagine dammatiche di storia che testimoniavano atteggiamenti bancari al limite del tragicomico; offerte di mutui stracovenienti per fissi a tasso finito del 4% con campagne di offerta che per venivano interrotte ben prima del loro termine; solo pochi fortunati riuscivano a stipulare prima che la banca si rendesse conto del grave errore e dellenorme concessione che dava ai propri clienti ai quali spesso lofferta veniva ritirata prima del tempo sotto gli occhi e fatta definitivamente scomparire. Le banche avevano deciso ormai di attuare una progressiva ed incondiz ionata campagna di aumento dei tassi aumentando gli spread!.. per i mutuati, da allora non c stato scampo, le banche non hanno fatto pi eccez ioni, i tassi sono inesorabilmente aumentati per tutti; mutui fissi e variabili. Ma perch nonostante il pi alto ricavo concesso le banche hanno continuato a non erogare con pi facilit e scioltez z a?..perch laccordo sulla possibilit per le banche di aumentare i tassi sui mutui non ha comunque sortito leffetto sperato?.. osservate il grafico sottostante:

Inverno 2011.. Si tratta grafico delle quotaz ioni dei btp italiani dellultimo anno su cui ho inserito con variaz ione trimestrale i taeg medi rilevati da bankitalia. E evidente come davanti alla possibilt di tassi di fare trading sui titoli di stato ben pi performanti dei mutui (ricordiamo il record di fine novembre del 7,26% che mise in ginocchio il precedente Governo) le banche hanno veicolato la maggiorparte dei propri investimenti verso i titoli di altre forma di speculaz ione che non siano appunto il credito a famiglie ed imprese; come vedete infatti, in ogni segmento del grafico i btp hanno sempre reso di pi di un mutuo, tranne nellultima parte di iniz io settembre.. A lato, grafico similare al precedente nel quale abbiamo raccolto anche i trend trimestrali Irs e tasso soglia usura. Notare quindi come da agosto 2011 ad agosto 2012, per le banche sia stato maggiormente conveniente investire in titoli di stato. Set t embre 2012.. Dopo le iniz iative della Banca Centrale Europea di Draghi che ha annunciato la creaz ione del fondo salvastati che parallelamente sappiamo significhi anche piano anti- spread evidente sul grafico il crollo del rendimento dei btp; crollo che, oltre a mettere fine alla speculaz ione incontrollata, si spera oltretutto alimenti di nuovo lapertura del credito alle famiglie ed imprese. Adesso.. La questione adesso : ammettendo il perdurare del benefico effetto delle mosse bce sui btp italiani che lascia auspicare un aumento del flusso di capitali verso la riapertura del credito da distribuire sul mercato, quale sar la invece la qualit?.. i tassi di interesse richiesti con i mutui imposti con lo stratagemma degli spread elevatissimi di oggi subiranno una tanto auspicata diminuz ione?.. gli spread sui mutui diminuiranno?.. vedremo di nuovo mutui pi accessibili e convenienti? Considerate anche che le banche ottenevano alta remuneraz ione ed aumentavano ancorpi i taeg infondendo e propinando le famigerate ed onerose poliz z e assicurative a premio unico; poliz z e che oggigiorno non possono pi collocare insieme al mutuo con tanta disinvoltura.. ebbene, ci aspettiamo anche che oltretutto ora calino anche gli

spread? Abbiamo tuttaltre conferme che ci vengono dai forum mutui dove gli utenti collaborano in scambi di informaz ioni sui vari mutui in commercio e le notiz ie che girano non sono affatto rassicuranti; per alcune banche si assist e addirit t ura a degli inaspriment i delle condiz ioni propost e! Ne parleremo in un prossimo articolo. Personalmente e prossimamente potrei immaginare mutui pi facili (speriamo che il trend dei btp si consolidi al ribasso) ma non certamente meno cari di quelli di adesso; chi vuole un buon mutuo aspetti con paz ienz a. Staremo a vedere. Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Gli alti spread sui mutui: cronaca di un aumento annunciato e... concordato., 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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Bankitalia: tassi mutui in lieve calo, ma.. ?!


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/09/bankitalia-tassi-mutui-in-lieve-calo-ma/
tanduri@finanz aonline I tassi mutui appaiono in lieve calo ma.. aumenta il livello di contraz ione del credito e sofferenz a delle famiglie italiane. Sono i dati che purtroppo emergono dal Supplemento al Bollettino Statistico n 49 pubblicato ieri 8 ottobre da bankitalia che oggi analiz z iamo con voi. Da unanalisi superficiale dei contenuti del documento bankitalia sembrerebbe che ci sia almeno una nota positiva nei dati diffusi da bankitalia ieri: la diminuz ione dei t assi medi applicat i al credit o alle f amiglie per lacquist o di abit az ioni , dati che listituto rileva mensilmente nel mercato dei mutui bancari raccogliendo i dati comunicati provenienti da 106 banche italiane. Dalla figura 3.1 che vi riportiamo qui sotto si evince linteressante dato estratto dal documento. Osservando il grafico ma soprattutto i dati numerici dei TAEG in tabella al lato evidenz iati in giallo, evidente come il taeg rilevato nel mese di agosto (ultimo mese preso in consideraz ione dal documento di bankitalia) sia del 4,21 per cento contro il 4,23 del mese precedente; un calo dei taeg nel mercato dei mutui di ben 0,02%!?.. una notiz ia?.. e nel caso lo fosse, cos la dobbiamo dare?

Il dato corretto ed insindacabile, ma non ci possiamo assolutamente fermare qu; non possiamo letteralmente ingerire un dato senz a cercare di vedere cosa ci sia dietro, non possiamo semplicisticamente fare nostra e divulgare una informaz ione asettica e senz a carattere senz a tenere in consideraz ione anche altri fattori altrimenti linformaz ione data rischia di essere fraintesa e di generare falsi ottimismi. NB: Il lieve calo dei tassi riportato da bankitalia non trae origine da una strategia bancaria di mercato dove si finalmente deciso di dare mutui meno cari alle famiglie; Il mot ivo per il quale si rilevat o un t aeg medio di mercat o pi basso in agost o rispet t o a luglio il calo dei parament ri di rif eriment o su cui sono calcolat i i t aeg dei mut ui: Irs o euribor di mercat o.

Senz a addentrarci troppo nei meandri del calcolo del taeg di un prodotto, quello che serve a noi ora in questo articolo evidenz iare come il taeg sia influenz ato da valori di euribor o Irs variabili giornalmente. Si consideri ad come esempio le medie mensili dei mesi di luglio ed agosto delleuribor a 3 mesi siano notevolmente diverse tra loro; 0,50 per cento in luglio contro 0,33 di agosto. E fintroppo evidente quindi come il taeg pi basso rilevato nel mese di agosto da bankitalia prende origine non da un calo dei tassi ma dal calo drastico e progressivo degli euribor di mercato che si verificato a seguito del taglio del tasso BCE ad opera della banca centrale nei primi di luglio. Quella differenz a di 0,17 per cento degli euribor rilevata tra i mesi di luglio ed agosto, a parit di spread e spese di contratto, avrebbe dovuto determinare una diversa rilevaz ione del taeg di agosto che sarebbe dovuto essere del 4,05 (4,23- 0,17) altro che 4,21. Se nel nostro ragionamento ci parametriamo invece agli Irs, siamo pari; variaz ioni insignificanti o quasi. Insomma a mio avviso, lipotesi della diminuz ione dei tassi sui mutui annunciata ieri non assolutamente un dato fruibile, affidabile ed indicatore delleffettivo evolversi al meglio del mercato dei mutui; al contrario esiste un qualcosa che non ha permesso ai tassi sui mutui di diminuire ulteriormente: lo spread e/o le spese applicate ad un mutuo che evidentemente non accennano minimamente a diminuire, anz i. Le banche troveranno il modo per tenere alti i taeg sui mutui; nessun segnale di miglioramento. Nessuna banca si appresta a ridurre gli spread imposti sui mutui. Nessuna di loro se la sente a fare la prima mossa!.. Ovviamente ce lo auguriamo ci mancherebbe, ma la nostra speranz a rimane un impalpabile forz ato auspicio che oggi pi che mai appare infondato. Non crediate quindi che dietro il lieve calo dei tassi rilevato ad agosto scorso da bankitalia ci sia un percettibile lieto segnale che faccia sperare in tempi prossimi per i mutui migliori di quelli di adesso; almeno non a breve. Il messaggio di speranz a cos come divulgato dagli organi di informaz ione estrapolato dai dati bankitalia non deve essere frainteso. Mi rendo conto di non lanciare segnali di euforico entusiasmo, tuttaltro.. ma se volete sentire musiche intrise di ottimismo e superficialit sar meglio che cliccate su altre fonti di informaz ione che non siano questo Blog!.. se invece volete essere realistici insieme a noi fateci compagnia! state sintoniz z ati Alt ri 2 dat i int eressant i (non posit ivi) del report bankit alia:

1. Aument o della cont raz ione del credit o - Nel mese di agosto leggermente accelerata la crescita dei depositi bancari, mentre risulta marcatamente rallentata la dinamica dei prestiti al settore privato. Dai dati contenuti mella tavola 2.5 evidente come da iniz io anno ci sia stata una diminuz ione dellimporto dei prestiti erogati alle famiglie consumatrici; nel mese di agosto 2012 sono stati erogati dalle banche circa 6.800 milioni di euro in meno ripsetto a gennaio dello stesso anno; nel confronto tra agosto 2011 (non rappresentato in tavola) e agosto 2012 il mancato credito di circa 2.600 milioni. Ad agosto i finanz iamenti al settore privato sono calati al tasso annuo di 0,2% dopo lincremento tendenz iale di 0,5% visto in luglio.

2. Aument a la sof f erenz a delle f amiglie it aliane - La tabella si spiega da sola. In lieve aumento le sofferenz e bancarie, il cui tasso di crescita sui dodici mesi accelera a 15,6% da 15,4% di luglio.

Rispetto al 2009 le sofferenz e delle famiglie consumatrici sono pi che raddoppiate! VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Bankitalia: tassi mutui in lieve calo, ma.. ?!, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli.


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/11/warning-mutui-con-cap-impariamo-a-conoscerli/
freeybor@finanz aonline Quando si decide di accendere un mutuo con CAP, bisogna fare attenz ione a cosa si stipula perch i mutui con cap (Capped Rate) o con tetto al tasso come vengono spesso chiamati non sono tutti uguali, alcuni sono veri mutui con CAP altri sono falsi. Per veri mutui con cap intendo quei mutui che al raggiungimento del cap la rata si blocca ed ogni variaz ione in eccesso viene assorbita dalla banca, i falsi cap sono quelli che al raggiungimento del cap la rata si blocca ma gli interessi che maturano con i tassi oltre il cap vengono comunque richiesti al mutuatario a fine ammortamento o spalmati sulle rate quando i tassi riscendono al di sotto del tetto. Ecco un esempio di cosa troviamo scritto sui fogli informativi di un cap reale: Rispetto al tasso iniz iale, il tasso di interesse pu variare, con cadenz e prestabilite, secondo landamento di uno o pi parametri di indiciz z az ione fissati nel contratto. Il rischio principale laumento imprevedibile e consistente dellimporto delle rate, tipico dei mutui a tasso variabile: tale rischio mitigato dalla presenz a di un livello massimo del tasso di interesse (CAP). Se il t asso di int eresse di mercat o dovesse superare t ale livello massimo, al mut uo sarebbe in ogni caso applicat o il t asso massimo previst o cont rat t ualment e (CAP). Il tasso variabile consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con landamento del mercato e pu sostenere eventuali aumenti dellimporto delle rate. Il tetto massimo al tasso (CAP) tutela il cliente da eccessivi aumenti del parametro di indiciz z az ione. Ecco un esempio di cosa troviamo scritto sui fogli informativi di un cap falso in questo caso il MUTUO CASA RATA PROTETTA del banco popolare, che spero sia lunico rimasto di questo genere: E un finanz iamento a tasso variabile che prevede un tasso massimo (parametro + spread) pari al 6,50%. Levent uale dif f erenz a t ra rat a pagat a (calcolat a al 6,50% ) e rat a calcolat a al t asso originario (paramet ro + spread) post icipat a senz a alcun int eresse e/o cost o aggiunt ivo alla f ine del piano di ammort ament o e rimborsat a at t raverso rat e di import o pari allult ima rat a pagat a (o comunque t ali da garant ire il rimborso ent ro 60 mesi). La differenz a sostanz iale perch nel primo caso la banca che si assume il rischio di pagare la differenz a quando e se il tasso dovesse superare il CAP, nel secondo caso tale rischio rimane sulle spalle del mutuatario che ha solo il vantaggio di non vedere aumentare a dismisura la rata ma si troverebbe comunque a fine mutuo ancora delle rate da pagare per compensare gli interessi che non sono stati pagati con le rate calcolate con tassi al di sopra del tetto massimo. Perch nel primo caso la banca pu permet t ersi di non f are pagare gli int eressi che mat urano con t assi al di sopra del cap? No, non che la banca improvvisamente diventata unente benefico, semplicemente la banca si assicura acquistando dei Covered Warrant Cap che sono uno strumento finanz iario utiliz z ato appunto per la copertura del rischio di aumento del tasso dinteresse al di sopra di una certa soglia, chiaramente questa assicuraz ione ha un costo che naturalmente viene caricato sul mutuo con un aumento dello spread, questo spiega il motivo della differenz a di spread tra un variabile puro e un variabile con CAP proposti dalla stessa banca. Uno dei vantaggi del mutuo con CAP reale quello di poter conoscere fin dalliniz io sia quanti interessi al massimo potrebbe costare sia quale potrebbe essere la rata massima raggiungibile e poter valutare di conseguenz a se tale

rata per noi sostenibile, nel caso non lo fosse potremmo chiedere un mutuo di durata superiore o di importo inferiore, oppure cercare di risparmiare nei mesi in cui i tassi sono bassi per creare una sorta di fondo da utiliz z are quando e se le rate dovessero diventare insostenibili. Queste valutaz ioni possono servire per analiz z are se stipulare un mutuo a tasso fisso o se optare per un variabile con cap, ultimamente alcune banche offrono dei mutui con cap con spread talmente elevati che la differenz a tra le due tipologie anche con euribor particolarmente bassi veramente esigua. Nel prossimo articolo sui mutui variabili con CAP tratteremo solamente i mutui con il CAP reale e vederemo come nonostante lapparente uguaglianz a in realt possano essere molto diversi fra di loro a seconda del PDA utiliz z ato dalle varie banche. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 4 (from 4 votes) Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli., 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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Mutui: dimmi di che regione sei e ti dir che tasso avrai..


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/12/mutui-dimmi-di-che-regione-sei-e-ti-diro-che-tasso-avrai/
tanduri@finanz aonline E di ieri la pubblicaz ione del Bollettino Statistico di Bankitalia, uno studio che riassume i dati pi salienti delle attivit bancarie del credito, dellintermediaz ione e del finanz iamento alle famiglie per lacquisto di abitaz ioni. Nei dati riassunti e relativi al secondo trimestre 2012 si evince che il tasso medio dei mutui erogati varia a seconda della regione di residenz a della filiale competente per territorio che spesso coincide con quella di residenz a del cliente mutuato. Come f unz iona la rilevaz ione dei t assi prat icat i dalle banche? - Le rilevaz ioni sui tassi di interesse praticati ai mutui contenute nella pubblicaz ione vengono raccolte da bankitalia su informaz ioni fornite da 731 banche con 33.365 filali sparse in tutto il territorio naz ionale. Secondo i dati comunicati e da quello che emerge ad ogni trimestrale di bankitalia sembrerebbe che chiedere un mutuo in Lombardia o chiederlo in Sardegna cambia qualcosa il tasso proposto e stipulato! La t abella dei t assi medi regionali - Di seguito riportiamo la tabella dei clienti mutuati buoni e dei cattivi che risiedono nelle regioni italiane dove si paga di pi o di meno un mutuo in termini di tasso applicato. Si noti come le regioni condiz ionate da tassi meno favorevoli siano quelle insulari di Sicilia e Sardegna, come anche il Laz io e la Campania: Il record negativo per mutui di importo superiore a 125mila euro della Sardegna con un tasso del 5,14% evidenz iato in nero e come invece per importi inferiori a 125mila euro il record negativo spetta invece alla Sicilia con un 5,35%. Le regioni che appaiono invece privilegiate dalle banche sono il Trentino e la Basilicata per importi di mutuo inferiori a 125mila euro e la stessa Basilicata per importi di mutuo inferiori con il record positivo del 4,92% di tasso. Da cosa dipende questa diversit di qualit di credito concesso dalle banche dipendentemente dalla regionalit della richiesta?.. perch ad un Mario Rossi una filiale Intesa San Paolo di Cagliari gli rilascia un mutuo del 5,14%, mentre ad un simile Mario Rossi di Trento una filiale della stessa banca gli concede un tasso del 4,71%?.. giusto che Mario paghi la propria residenz a anagrafica in termini di tasso? E evidente quindi che il tasso del mutuo concesso influenz ato dalla regionalit della richiesta; quindi lo anche il rating?.. Dare un mutuo a Napoli pi rischioso che in Basilicata o a Firenz e? Il rat ing - Sappiamo che quando una banca rilascia un mutuo si assume consapevolmente un certo rischio di un eventuale mancato recupero del credito concesso ed per questo motivo che dopo lanalisi accurata delle garanz ie del richiedente, stabilisce un rating che non altro che una specie di voto in pagella che determina un indice di affidabilit del cliente a poter ripagare il proprio debito.

Quando laffidabilit risulta molto elevata, la banca, offrir un tasso di rendimento del mutuo pi contenuto (il cliente pagher interessi pi bassi); se, viceversa, esiste il rischio che il debito possa essere ripagato con difficolt, allora il cliente si trover costretto a rendimenti molto pi elevati (pagher interessi pi elevati) dipendentemente appunto dallentit del rating affidatogli dalla banca. allora cosa c dietro questa palese differenz a regionale di tasso applicato ai mutui e che si ripete per ogni regione con la stessa peculiarit ad ogni analisi trimestrale? Un rat ing regionale? - Se volessimo quindi prescindere da campanilismi regionali, a un Mario Rossi che guadagna un tot al mese, con una situaz ione famigliare tot, che presta delle garanz ie tot, per un valore di compravendita della casa tot e con un importo di mutuo richiesto tot, ecc gli dovrebbe essere assegnato un rating tot ed un mutuo con un tasso tot, sia che si stipuli a Roma come a Milano, giusto?.. la stessa qualit di credito, giusto?.. invece no, non sembra cos. Il dato di fatto che supponendo pursempre stesse identiche garanz ie, al cliente potenz iale mutuato non verr assegnato lo stesso rating se acquista a Milano o se acquista invece a Cagliari. Senz a voler pretendere di svelare chiss quale segreto ne tantomeno nessun arcano dobbiamo quindi ammettere che esiste una affidabilit regionale che eleva o deprime il rating della clientela e la qualit del credito a livello appunto.. regionale. Dovremmo inoltre probabilmente considerare anche le varie convenz ioni che alcune Regioni pi di altre stipulano con i vari istituti di credito; intese e collaboraz ioni portate avanti essenz ialmente a livello di competenz a territoriale che diminuiscono il tasso medio regionale migliorando la qualit del credito ma che un dato purtroppo irreperibile nel documento di Bankitalia. Un giorno, con un prossimo articolo, proveremo ad analiz z are insieme anche i dati: Segnalaz ioni di Vigilanz a e Centrale dei rischi della pubblicaz ione di Bankitalia, li probabilmente troviamo qualche utile risposta. Intanto possiamo memoriz z are questa peculiarit di differenz iaz ione geografica della qualit del credito che curiosamente si ripete pi o meno inalterata (stessi analogismi, stesse regioni penaliz z ate e privilegiate) ad ogni analisi trimestrale di Bankitalia; intanto, i mutuai di Sicilia, Sardegna, Laz io e Campania si rassegnino a mutui mediamente meno convenienti di altri connaz ionali. La tabella completa suddivisa per macroaree:

Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui: dimmi di che regione sei e ti dir che tasso avrai.., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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freeybor@finanz aonline (http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/CAP2.jpg)Eccoci al secondo appuntamento con i mutui variabili con CAP, nel primo articolo che potete trovare qui (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/11/warning- mutui- concap- impariamo- a- conoscerli/) abbiamo visto come funz ionano questo tipo di mutui, oggi prendiamo in consideraz ione solamente i mutui con CAP reali cio quelli che quando il tasso supera il tetto stabilito la differenz a degli interessi a carico della banca e vediamo come comunque possono essere molto diversi tra loro pur avendo le stesse caratteristiche. I mutui con cap infatti a seconda della banca che li propone, possono avere piani di ammortamento diversi, e di conseguenz a rate di importi diversi e rate massime pi o meno elevate anche a parit di tasso CAP. Prendiamo ad esempio un mutuo da 120.000 euro ventennale variabile con cap al 6,20%, spread 3,40% con indice di riferimento euribor 3 mesi e simuliamo tre piani di ammortamento diversi, il primo a quote capitale ricalcolate normalmente utiliz z ato ad esempio da IWbank, il secondo a quote capitale prestabilite al tasso attuale, come applicato dalla maggiorparte degli istituti, e come ultimo esempio prendiamo un pda a quote capitale prestabilite al 6,20% come quello utiliz z ato dal mutuo Quasi fisso di BNL. Nel primo caso il mut uo a quot e capit ale ricalcolat e non possiamo st abilire con cert ez z a t ut t o il piano di ammort ament o (come abbiamo visto in questo (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/03/ammortamento- aquote- capitale- ricalcolate- o- prefissate/) articolo), perch sia le quote capitale che le quote interessi variano in base allandamento dei tassi dinteresse applicati, per possiamo stabilire sia la rata che pagheremo con i tassi attuali sia la rata massima virtuale che corrisponde alla prima rata calcolata al tasso del CAP, virtuale perch praticamente impossibile che il cap venga raggiunto immediatamente dopo la stipula. Di conseguenz a avremo che per il nostro mutuo di esempio la rata iniz iale sar di 702 euro e la rata massima sar di 873 euro. Simulando un PDA con la prima rata al tasso iniz iale e le altre ad un tasso medio tra il tasso dingresso ed il CAP otteniamo un PDA come questo:

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/Ric1.jpg)

Se variamo il tasso ad ogni rata, varieranno gli importi sia delle rate effettive sia delle eventuali rate massime. Negli alt ri due casi invece, avendo un pda a quot e capit ale prest abilit e possiamo det erminare al cent esimo quali saranno le quot e capit ale in ogni rat a e di conseguenz a quali saranno le rat e massime in qualsiasi moment o del piano di ammort ament o , vediamo insieme come fare. Con le indicaz ioni che troviamo qui (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/01/il- piano- di- ammortamento- allafrancese- come- calcolarlo/) e qui (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/03/ammortamento- a- quote- capitalericalcolate- o- prefissate/), iniz iamo a costruirci un PDA con le quote capitale prestabilite al 3,60 (3,40 di spread + 0,20% Euribor), aggiungiamo al PDA dopo la colonna della quota capitale 2 ulteriori colonne che ci serviranno per il calcolo degli interessi al tasso del cap e per il calcolo della rata massima. A questo punto nella colonna per il calcolo degli interessi al cap calcoliamo per ogni rata gli interessi che otterremo applicando il tasso 6,20% e nella colonna della rata massima sommiamo il risultato ottenuto con la quota capitale corrispondente. Il risultato sar questo:

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/Pred3.jpg) In questo caso anche se variamo il tasso ad ogni rata, gli importi delle eventuali rate massime rimarranno sempre gli stessi mentre cambieranno gli importi delle rate effettive. Adesso facciamo la stessa cosa in un nuovo PDA, in questo caso per le quote capitale le calcoliamo al tasso del 6,20% come succede per il mutuo Quasi fisso di BNL , il risultato sar questo:

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/pred6.jpg) Anche in questo caso variando i tassi ad ogni rata varia limporto delle rate effettive ma non varia limporto della rata massima che anz i rimane uguale per tutta la durata del mutuo. Come possiamo notare pur essendo tutti e tre mutui variabili con CAP e pur avendo gli stessi valori di CAP 6,20, spread 3,40 ed indice di riferimento, otteniamo tre PDA completamente differenti tra loro, con gli importi delle rate che variano in maniera sostanz iale. Possiamo notare come il PDA che ci permette di abbattere pi velocemente il capitale e che di conseguenz a ci far pagare meno interessi totali quello a quote capitale prestabilite al tasso del 3,60, ma anche il PDA che in caso di unaumento repentino dei tassi nella fase iniz iale ci far pagare rate decisamente pi alte ed avr di conseguenz a una eventuale rata massima molto pi elevata rispetto agli altri due tipi di PDA. Con questo PDA inoltre avremo rate di importo decrescente con tutti i tassi compresi tra il 3,6% e 6,2%. Esattamente il contrario di quello che succede con il PDA a quote capitale prestabilite al tasso del 6,20% dove lo scotto di pagare rate iniz iali pi basse lo paghiamo con un totale di interessi corrisposti a fine mutuo pi alto rispetto agli altri due PDA inoltre ci troveremo a pagare rate di importo crescente anche a parit di tasso con qualsiasi percentuale di tasso al di sotto del 6,20%. Il mutuo con il PDA a quote capitale ricalcolate invece come abbiamo visto non ci permette di conoscere in anticipo in qualsiasi punto del PDA quale potrebbe essere la rata che pagheremo ad un determinato tasso, sappiamo solamente che la rata non superer mai limporto della prima rata calcolata al tasso del cap e che le rate a parit di tasso saranno sempre tutte uguali. Queste sono le caratteristiche dei vari PDA applicati ai mutui con CAP, lascio a voi trarre le conclusioni perch chiaramente non esiste un mutuo migliore di unaltro in senso assoluto, la bont di un mutuo dipende sempre dalle esigenz e personali di ognuno di noi. Merita sicuramente unapprofondimento il mutuo Quasi fisso di BNL che verr trattato in un prossimo articolo. Roberto. [email protected] (http://www.cloudflare.com/email-protection) VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli. Seconda parte., 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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1. Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli. (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/11/warning- mutuicon- cap- impariamo- a- conoscerli/) 2. ABF funz iona anche per controversie sui mutui (parte 2).. come fare ricorso. (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/09/27/abf- funz iona- anche- per- controversie- sui- mutui- come- fare- ricorso/)

tanduri@finanz aonline (http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/copertina21.jpg)Parliamo oggi di un prodotto veramente peculiare; il Quasi Fisso Bnl rappresenta un mix di concetti tutti da scoprire e approfondire se non si vuole avere sorprese. Trascureremo decisamente gli aspetti dellofferta che sono facilmente reperibili nella documentaz ione ufficiale della banca che vi riporto qu (http://www.bnl.it/SupportingFiles/Foglio_Informativo_Mutui_Casa.pdf), per concentrarci essenz ialmente sulla questione piano di ammortamento (pda), argomento che per questo prodotto difficile da digerire e per il quale vale un articolo di forum tutto suo. Il prodotto considerato da molti utenti dei forum (e quindi dalla maggiorparte della popolaz ione) come un variabile con tasso massimo cap al 6,2%; cos viene venduto. In realt invece meglio considerarlo un ibrido tra un mutuo a tasso fisso ed un variabile con cap e per confrontarlo con ogni altro tipo di mutuo bisogna stare attenti a non commettere superficiali errori di valutaz ione. Le conclusioni che vi anticipo che questo singolare prodotto, per una gran parte iniz iale di ammortamento, ci far pagare rate pi basse di qualsiasi altro variabile in commercio a scapito per di un maggior montante interessi corrisposti a fine mutuo. Andiamo a vedere come la banca ne definisce il funz ionamento: Il mutuo BNL Quasi Fisso ti offre la certezza di un classico prodotto a tasso fisso, con la convenienza, per tutta la durata del finanziamento, di poter beneficiare di una riduzione della rata in tutti i casi in cui le condizioni di mercato siano favorevoli. La rata mensile di ogni mutuo composta, infatti, da due parti, una quota capitale e una quota interessi. Nel Mutuo BNL Quasi Fisso, la quota capitale a tasso fisso per tutta la durata del finanziamento; la quota interessi invece a tasso variabile ma con un valore che non pu mai superare il tasso fisso della quota capitale. La quota capitale a tasso fisso?.. che significa? Le quot e capit ale del piano di ammort ament o - La caratteristica fondamentale che lo rende diverso da tutti gli altri prodotti variabili con Cap di altre banche che il piano di ammortamento (la distribuz ione delle quote capitale) determinato al tasso del 6,2%, ovvero allo stesso tasso del Cap di contratto. Qu sotto la definiz ione tecnica della questione estratta dal foglio informativo che ce lo conferma:

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/tasso.jpg) Con questa scelta di determinare il pda al tasso 6,2% (e non al tasso effettivo di stipula eventualmente molto pi basso come tutti gli altri variabili e variabili con cap adottano), la banca in effetti impone la restituz ione di quote capitale che saranno molto basse per le prime rate e molto alte per le ultime. Oltretutto, suddette quote capitale sono prefissate e non verranno mai pi ricalcolate neanche a seguito di variaz ione del tasso futuro applicato alle rate. Questo prodotto quindi un prodotto variabile francese a quote capitale prefissate come quasi tutti i prodotti cap in commercio ma con la differenz a rispetto agli altri prodotti di altre banche di aver prefissato suddette quote capitale al tasso del 6,2% a prescindere dal tasso vigente alla stipula. quello che la banca definisce come quote capitale a tasso fisso altro non che definire e prefissare le quote capitale come se il mutuo fosse al tasso fisso del 6,2%!.. Rispetto ad un mutuo a tasso fisso rintracciabile in commercio mediamente ad un tasso del 5,5%, suddette quote capitale saranno determinate ancorpi basse di

importo ed un fattore che ne decreta sconvenienz a gi a tavolino. Il diverso pda di st ipula - La rata mensile sar quindi calcolata sommando la quota capitale calcolata al 6,2% con la quota interessi calcolata sul debito residuo al tasso via via rilevato mensilmente (euribor rilevato + sprad di contratto) limitato al 6,2% dal cap. Ma andiamo a vedere un esempio concreto per capirci..

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/pda- generico.jpg)

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/pda- quasi- fisso.jpg)

Quelli qu sopra sono due diversi tipi di piani di ammortamento concepiti entrambi per un mutuo di importo 150mila euro per 20 anni, spread 3,5% ed euribor di stipula 0,2% dove lunica differenz a tra i due ammortamenti che le quote capitale sono state calcolate e predeterminate a due tassi diversi; per il pda generico al tasso di stipula 3,7% e per il quasi fisso al tasso 6,2%. Notate le differenz e: Il pda che ho denominato variabile generico quello che si ritrovano ad aver allegato al contratto di mutuo quei mutuati che stipulano variabili con o senz a cap il cui tasso di stipula del 3,7%; un pda che genererebbe qualsiasi calcolatrice (http://www.calcoloratamutuo.org/) pda mutui che trovate nel web, finqu tutto normale. Osservate invece il pda del che si ritrovano in allegato al contratto di mutuo coloro che stipulano il quasi fisso: rate iniz iali molto pi basse (779 euro) ma in aumento continuo (ultima di 1.092), debito residuo che si abbatte con meno enfasi rata dopo rata e che quindi determina delle quote interessi pi alte. Il motivo di queste differenz e con un variabile generico solo perch le quote capitale iniz iali nascono basse, quasi 100 euro di differenz a (317 euro la prima quota capitale del quasi fisso contro 423 del generico). Il comportamento di questo mutuo decisamente anomalo, non cos? Una cert ez z a: quella mat emat ica di dover pagare pi int eressi - Questa singolare ed esclusiva determinaz ione del pda condiz iona molti aspetti del mutuo e ci assicura oltretutto di dover corrispondere pi interessi di un variabile generico, certez z a che abbiamo ancorprima di incominciare a pagare il mutuo; nellesempio che ho fatto precedentemente, col quasi fisso si pagano minimo 4.400 euro in pi di interessi, minimo perch sono quelli calcolati come da piano di ammortamento con euribor sempre pari a quello di stipula 0,2% (cosa che per un variabile sappiamo essere improbabile); se il tasso poi effettivamente aumenta in futuro, ovviamente, la differenz a di interessi corrisposti aumenta di conseguenz a (lo vedremo pi avanti). Lo sconcert o di chi lo st ipula - In sintesi quindi, il piano di ammortamento allegato allatto di mutuo di questo prodotto crea enorme sconcerto tra i neo mutuati o a coloro interessati a questo prodotto complice in molti casi il fatto che il cliente non viene correttamente indottrinato dalla banca (fonte: le testimonianz e degli utenti dei forum). Immaginate infatti vedere un import o rat a aument are rat a dopo rat a anche a parit di t asso!.. e rat e che sono iniz ialment e pi basse di un qualsiasi alt ro variabile!.. Immaginate quanto possa soprendere comparare due preventivi; uno il quasi fisso e laltro variabile di altra banca con stessi spread proposti; il funz ionario Bnl vi dice di rate di 779 euro (magari evitando di dirvi che aumenteranno col tempo) e il funz ionario di Intesa (ad esempio) vi preventiva invece rate di 885, che apparente convenienz a vero?.. il trucco lo abbiamo appena scoperto: la differnz a di quei circa 100 euro di quota capitale che non viene corrisposta e non di interessi! Quasi Fisso.. perche? - Ecco perch si chiama Quasi Fisso, perch le quote capitale delle rate sono le stesse di quelle di un mutuo a tasso fisso del 6,2%!.. La quota interessi invece scommette rata dopo rata sul variabile e finquando il tasso applicato inferiore al 6,2% risulter minore di quella del fisso al 6,2%. Ammettendo quindi uno spread del 3,5% di contratto, ogni volta che leuribor fosse inferiore al 2,7% il cliente pagher una rata meno esosa di quella di un fisso al 6,2%. Il giorno che leuribor arriva e/o supera il 2,7%, praticamente, il mutuo si trasforma (come comportamento) ad un fisso essendo oltretutto limitato il tasso al 6,2% dal cap. La prova nel f oglio inf ormat ivo - Il foglio informativo ci svela larcano della questione rata pi bassa di un qualsiasi altro mutuo variabile nella tabella del calcolo esemplificativo dellimporto della rata che vi riporto in basso:

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/calcolo- esemplificativo.jpg) Osservate gli importi delle prime rate di ammortamento, sono decisamente pi basse di un qualsiasi altro variabile; per esempio, immettendo in una calcolatrice pda mutui: 100mila euro, 20 anni e tasso 3,976 la rata che esce di 604,72 euro e non 553,73 del quasi fisso come Bnl riporta in tabella. Questo perch come abbiamo gi detto, la rata calcolata con una quota capitale minore determinata al tasso 6,2%.

Il comport ament o di quest o prodot t o con la variaz ione f ut ura dei t assi - Adesso andiamo ad approfondire il paragone tra questo prodoto ed un variabile- cap secondo una ipotesi di aumento degli euribor e quindi del tasso applicato. Il pda di stipula allegato al mutuo conserver solamente due variabili immutate per entrambi: il debito residuo previsto su ogni rata e le quote capitale, mentre le quote interessi e quindi gli importi rata ovviamente varieranno. Ipotiz z iamo per lesempio precedente una escursione futura dei tassi di questo tipo: euribor 0,2% per 6 mesi di ammortamento, eur 1% per un altro anno, eur 2% per un anno ancora e euribor 3% praticamente sulla rata 36 e fino a fine ammortamento. Costruiamo i due excel di confronto:

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/37.jpg)

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/quasi- fisso- finale.jpg) Ovviamente, come vedete, levoluz ione dei tassi ci determina tuttaltri importi rata ed il file ci evidenz ia anche le rate massime al tasso cap 6,2%. Notate come per il quasi fisso le rate aumentino mentre per il cap di altra banca (generico) le rate, al contrario, diminuiscono; il tutto anche nel periodo di tasso stabile (eur 3%) limitato dal cap 6,2% (che nellesempio si concretiz z a alla rata24). Osservate inoltre come la rata massima ammissibile sia sempre la stessa 1.092 euro per il quasi fisso mentre per gli altri cap sia decrescente e limiti le rate ad importi iniz iali pi elevati (su rata 24 ad esempio 1.177 euro circa). Quindi il Quasi Fisso bnl regala importi rata iniz iali pi bassi ma proprio perch la differenz a di importo delle rate quella parte di quota capitale di rientro che la banca non ci chiede subito ma pian piano pi avanti nel tempo

e si pagano maggior montante interessi a fine mutuo perch si pagano rate con pi alte quote interessi proprio perch si sconta con meno vigore rata dopo rata il debito residuo su cui gli interessi stessi vengono applicati. Questo prodotto quindi potrebbe essere utile per coloro che gradiscono rate iniz iali basse rimandando il pagamento di rate pi alte in futuro sia pur considerando il fattore minor convenienz a in interessi totali corrisposti. Il debit o residuo Uno degli aspetti assolutamente da non sottovalutare che con questo prodotto si ha anche unaltra concreta certez z a; quella di essere in ogni momento dellammortamento con un debito residuo maggiore rispetto ad un altro qualsiasi prodotto cap come anche rispetto ad un variabile. Pagare quote capitale basse ad iniz io ammortamnto comporta anche abbattere con meno enfasi, rata dopo rata, il debito residuo. Osservate ad esempio i debiti residui dei due pda sopra che si avrebbero sulla rata120: 88.698 euro per il variabile generico contro i 97.478 del quasi fisso. La surroga f ut ura - E evidente che se ci dovessimo trovare a poter surrogare il nostro mutuo per una offerta migliore in futuro la scelta di aver stipulato questo prodotto penaliz z ante; il debito da portarci dietro verso una nuova banca sensibilmente maggiore. Il rischio quello che quelle decine di migliaia di euro di differenz a potrebbero addirittura rendere la surroga non perseguibile per un rapporto valore immobile futuro deteriorato dalla crisi immobiliare in atto e lalto debito residuo. Il risparmio, sempre lui - Come per ogni altro mutuo, una delle poche armi a disposiz ione per contrastare rate troppo alte in futuro come anche debiti residui poco scalfiti ed interessi totali elevati di questo prodotto il risparmio!.. Il buon mutuato a tasso variabile non deve comportarsi come una ciacala che vive alla giornata noncurante del rigido inverno dei tassi alti che prima o poi certamente arriveranno; il bravo mutuato a tasso variabile un animale ibrido: un incrocio tra una formica che risparmia ed una cicala che se la spassa spensierata. La strategia di accantonare risparmi che fratello euribor oggi ci regala con i quali effettuare dei versamenti estintivi sul mutuo quando gli euribor ci gireanno le spalle la strategia numero uno del bravo mutuato mez z o formica e mez z o cicala; la stategia che rappresenta il nostro unico asso della manica di domani che dobbiamo intelligentemente iniz iare a coltivare oggi per non piangere domani; aim raccoglieremo lacrime di cicale al momeno opportuno. Risparmiate ed estinguete parz ialmente un mutuo la strategia che ogni banca teme; fino al 2007 le estinz ioni erano addirittura contrattualmente scoraggiate con esose penali di estinz ione.. vi ricordate vero? Pensat eci bene - Alla luce di quanto detto, fate il vostro gioco; siete voi gli unici a sapere se questo prodotto fa realmente il caso vostro e nel caso noi siamo qu o nel forum finanz aonline (http://www.finanz aonline.com/forum/mutui- finanz iamenti- e- prestiti/) a risolvere i vostri dubbi. il mio personale giudiz io su questo prodotto? (http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/stelline1.jpg) ps: Il file excel del prodotto con cui poter elaborare un piano di ammortamento secondo le pi disparate ipotesi personali a disposiz ione di chi ne faccia richiesta per mail. Massimo [email protected] (http://www.cloudflare.com/email-protection)

VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.2/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 4 votes) Mutuo "Quasi Fisso" di Bnl: lo sapevate che..., 7.2 out of 10 based on 5 ratings

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tanduri@finanz aonline

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/copertina6.jpg)Dal 5 ottobre il gruppo BPM offre un prodotto vantaggioso ai pi giovani; la clientila di et inferiore ai 35 anni ha a disposiz ione un variabile con tasso massimo del 6,0% indiciz z ato ad euribor 3 mesi e con spread del 3,45%. Lo stesso tasso massimo 6,0% offerto anche come condiz ione standard ma con spread 3,65% e con spese di istruttoria pi elevate. E bene sottolineare che suddetto tasso massimo del 6% di questo prodotto la percentuale pi bassa proposta attualmente sul mercato, inferiore anche al 6,5% proposto dalla banca online controllata dallo stesso Gruppo BPM: WeBank. Lunico paragone di qualit con altro prodotto nei rispetti del variabile cap proposto da IwBank del gruppo Ubi; in quel caso il tasso massimo cap del 6,10% e con spread 3.3, 3.4, 3.5% diversificati in base alle durate 10, 20 e 30 anni rispettivamente. Lofferta IwBank labbiamo analiz z ata a fondo [qu] (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/05/i- forum- premiano- i- migliori- mutui- sul- mercato- iwbank/) in questo precedente articolo.

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/11.jpg) Limporto massimo finanz iabile per lacquisto, costruz ione, ristrutturaz ione o surroga attiva per questo prodotto normalmente il 70% del valore dellimmobile offerto in garanz ia con eccez ioni fino al 80% e come per molte banche, anche BPM, considera come valore immobile il minore tra quello di acquisto e il valore di mercato stimato dal perito tecnico della banca. Il piano di ammort ament o - Anche il prodotto cap di BPM un variabile francese a quote capitale prefissate alla stipula. Nello stesso documento precontrattuale scritto: Tipo di ammortamento francese con quota capitale sviluppata sulla base del tasso vigente alla data della stipula e invariata per tutta la durata del piano; le quote capitale del piano di ammortamento sono calcolate e stabilite al tasso pari alla somma dello spread proposto + euribor vigente al momento della stipula; t ale calcolo di rest it uz ione rat eale del debit o non mai rivist o e ricalcolat o col variare del t asso. Come ogni variabile di questo tipo, il tasso mensile applicato rideterminer le sole quote interessi della rata.

NB: Anche con questo prodotto vi quindi il rischio concreto di aver sottovalutato la famosa questione di rate pi alte in caso di aumento del tasso, problematica di non poco conto che vi abbiamo inoltrato in questo articolo che vi riporto [qu] (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/15/warning- mutui- con- cap- impariamo- a- conoscerli- secondaparte/). La t abella del calcolo della rat a in caso di aument i di t asso - La tabella contenuta nel foglio informativo Bnl ci conferma le rat e pi alt e di quelle che pot remmo immaginare o calcolare o che ci possono essere riferite dalla banca al momento del preventivo.

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/2.jpg) Dalla tabella si evince come una rata calcolata per esempio a 20 anni, per un mutuo di importo 100mila euro con un tasso di stipula del 3,95% supposto sia di 603 euro come effettivamente ci possiamo stimare con una qualsiasi calcolatrice piano di ammortamento mutui inserendo suddetti dati. Lo stesso calcolo non torna invece inserendo un tasso aumentato del 2% ovvero inserendo un 5,95% nella calcolatrice che partorisce una rata di 713 euro e non 760 come ci farebbe pagare la banca; fate quindi estrema attenz ione!

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/calcolo- org.jpg) Per dubbi e chiarimenti commentate larticolo o ponete le vostre domande direttamente nel forum di finanz aonline (http://www.finanz aonline.com/forum/mutui- finanz iamenti- e- prestiti/) o inviateci mail. Le poliz z e assicurat ive Come la maggiorparte delle banche anche BPM gradisce molto la stipula delle loro poliz z e TCM Temporanea Caso Morte e C.P.I. con protez ione per invalidit, inabilit, malattia a copertura del debito ed scontato affermare che leventuale disponibilit del cliente a voler sottoscriverle aumenta decisamente le chances di una delibera positiva. Le poliz z e sono le stesse proposte da WeBank e che potrete approfondire in quellarticolo che vi riporto [qu] (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/09/24/i- forum- premiano- i- migliori- mutui- sulmercato- webank/). NB: Il prodotto lo potrete ottenere nelle filiali delle seguenti banche del gruppo: Banca Popolare di Milano, Banca di legnano e banca popolare di Mantova. Buon cap giovani a chi se lo pu permettere ;- ) ! Massimo [email protected] (http://www.cloudflare.com/email-protection)

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tanduri@finanz aonline

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/copertina10.jpg) (http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/sofferenz e1.jpg)In diminuz ione e sempre su livelli contenuti i tassi praticati sulle nuove operaz ioni di finanz iamento alle famiglie: il tasso sui prestiti in euro per lacquisto di abitaz ioni risultato pari al 3,83% contro il 3,95% del mese precedente, il dato che emerge dal Montly Outlook pubblicato ieri dallufficio analisi economiche di Abi. A fine agosto 2012 si registrato un leggero aumento del flusso dei finanz iamenti alle famiglie per lacquisto di immobili, . Il trend dei flussi dei finanz iamenti segna un aumento pari al + 0,8% . Si inolte registrata una flessione della dinamica dei finanz iamenti al totale imprese: - 2,7% e la crescita a quota 115.8 miliardi di euro, sempre a fine agosto 2012, delle sofferenz e bancarie lorde, 1,6 miliardi in pi rispetto a luglio e +15,7 miliardi rispetto ad agosto 2011, segnando un incremento annuo del circa 16% !

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/tabella2.jpg) Altro dato molto interessante quello riferito ai tassi dinteresse nellArea Euro ed in Italia sulle nuove operaz ioni di finanz iamento alle societ non finanz iarie di importo fino ad un milione di euro; gli ultimi dati disponibili indicano tassi europei al 3,93% , un valore che si raffronta al 4,55% praticato in Italia. Infine, come afferma la stessa ABI nel documento, rispetto al resto dEuropa i tassi italiani incorporano il maggior costo della raccolta delle banche indotto dal pi elevato livello dei rendimenti dei titoli pubblici. Questultima affermaz ione sinonimo di quello che abbiamo ribadito pi volte in diversi articoli come [questo (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/07/27/mutui- diciamoci- la- verita- le- banche- preferiscono- fare- trading- sui- titoli- distato/)], [questo] (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/09/19/gli- alti- spread- sui- mutui- un- regalo- del- governo- allebanche/) e [questo (http://aiutomutuo.finanz a.com/2012/10/08/gli- alti- spread- sui- mutui- cronaca- di- un- aumentoannunciato- e- concordato/)]: gli spread sui finanz iamenti sono drasticamente aumentati per rendere maggiormente remunerativa la raccolta sul credito alle famiglie ed imprese; credito minacciato e scartato dalle banche che hanno ovviamente preferito, almeno finora, fare trading sui titoli di Stato. a cura della redaz ione aiutomutuo. [email protected] (http://www.cloudflare.com/email-protection) VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

ABI: tassi mutui e finanz iamenti in calo (ma siamo ancora lontani dall'europa)., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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tanduri@finanz aonline

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/copertina7.jpg)Labbiamo letto a lettere cubitali ed in tutte le salse in questi giorni; col nuovo decreto stabilit sembra che il Governo voglia attingere drasticamente nelle tasche dei mutuati: meno detraz ioni fiscali per i mutui! Sembrerebbe infatti ormai deciso il radicale abbassamento del tetto per la detraibilit degli interessi passivi dei mutui per la casa; la somma massima annuale su cui considerare la detraz ione fiscale del 19% passa da 4.000 a 3.000 euro. In pratica, chi poteva detrarre 760 euro annui (19% di 4.000 euro) adesso dovr accontentarsi di soli 570; 190 euro annui di differenz a che non ci verranno pi rimborsati. Come abbiamo avuto gi modo di discutere con voi in questo blog, in un mutuo, il montante annuale degli interessi (sommatoria delle quote interessi delle rate) particolarmente alto nei primi anni per il fatto che la quasi totalit dei mutui in commercio in italia sono con una ripartiz ione del piano di ammortamento di tipo francese ovvero con rate di elevate quote interessi inz iali decrescenti di anno in anno. Questo comporta di fatto, in molti casi, di raggiungere limporto massimo detraibile sin dal primo anno di ammortamento e per molti anni di mutuo; tale condiz ione ci pone in condiz ioni di ottenere quindi, per molti anni, il rimborso massimo. (http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/tabelle.jpg) Vediamo di fare insieme due semplicissimi calcoli di quanto ci costa a noi mutuati questo scherz etto beffa: Per chi non in grado di farsi dei calcoli con un excel e tantomeno approntarne uno di propria iniz iativa, vi riporto terra terra i passaggi da fare per calcolarsi quanto riuscirete a risparmiare sugli interessi del vostro mutuo graz ie alle detraz ioni annuali degli interessi passivi. Immaginando un Mario Rossi che stipula oggi un mutuo a tasso fisso del 5,5% di 150mila per 20 anni; facile determinare, con ad esempio [questa] (http://www.calcoloratamutuo.org/) calcolatrice online, quanti interessi si dovranno corrispondere alla banca; nel caso di Mario: 97.639 euro. La stessa calcolatrice ci riporta le varie quote capitale ed interessi di ogni anno semprech diate alla calcolatrice la possibilit di visualiz z are il piano di ammortamento; tali importi ve li ho riassunti in tabella a lato. Le condiz ioni rappresentate, prima e dopo, non sono altro che lammontare degli importi che verranno rimborsati annualmente portando in detraz ione rispettivamente i 4.000 euro di prima (come attualmente fissato il tetto annuale di detraz ione degli interessi) e i 3.000 euro di dopo (come sar fissato il nuovo tetto secondo le nuove normative fiscali del decreto). Ebbene Mario Rossi, avrebbe potuto ottenere il rimborso dei 760 euro finquando corrisponde almeno 4.000 euro di interessi (13 anni) e per gli anni successivi importi di rimborso gradualmente inferiori.

Con la riforma delle detraz ioni invece potr farsi rimborsare al massimo 570 euro finquando gli interessi annuali corrisposti sono superiori a 3.000 euro (15 anni) e via via somme decrescenti per il resto degli anni. Una semplice somma algebrica degli importi rimborsati ci evidenz ia che un mutuato come Mario che stipula un mutuo delle condiz ioni come da esempio, rispetto allattuale normativa fiscale del decreto, oggi ci rimette 2.655 euro in mancate detraz ioni; il mutuo gli costa quindi 87.591 euro ( 97.639 10.048) piuttosto che 84.936. Purt oppo le brut t e not iz ie non vengono mai da sole - questi famosi 3.000 euro sembra esauriscano completamente il plafond di detraz ioni annuali a disposiz ione per coloro con reddito superiore a 15.000 euro annuali. Quindi, una volta scaricati gli interessi passivi del mutuo (e abbiamo visto come questo accade per la quasi totalit degli anni di durata di un mutuo medio) nullaltro (quasi) si potr detrarre!.. Quindi scordiamoci di detrarre oltre al mutuo anche qualche altra voce per molti e molti anni dalla stipula; Il mutuato medio, da oggi, graz ie al decreto, potr cestinare le proprie fatture che non siano il documento di certificaz ione degli interessi passivi del mutuo. Tenete inoltre presente che lesempio che vi ho fatto un esempio di un mutuo che per importo e durata fa pagare relativamente pochi interessi. Se ad esempio il mutuo fosse di 170mila euro in 30 anni i danni aumentano: i costi delle mancate detraz ioni sarebbero di 4.500 euro, ma a cui bisogna aggiungere il costo del blocco delle altre mancate detraz ioni relativamente alle altre voci fiscali che si protrarr per ben 24 anni, quando cio gli interessi passivi sul mutuo si abbasseranno gradualmente sotto i 3.000 euro annuali permettendoci di tornare a detrarre anche qualche altra voce fiscale oltre al mutuo. E non f init a! - il decreto il governo sembra lo voglia retroattivo; vecchi e nuovi mutuati sulla stessa barca! Che dire? - Certo che sembra fatto apposta per disincentivare al mutuo!.. Sembra infatti che, calcolando la media delle spese portate in detraz ione dai contribuenti italiani, il cittadino mutuato ci rimetta ben 800 euro lanno rispetto al resto dei contribuenti, proprio per limpossibilit di detrarre altre voci oltre agli interessi del proprio mutuo. Il minimo che possiamo fare sperare che questo decreto in- stabilit non si concretiz z i almeno nei termini di come ci stato presentato. Certo che questa raffica di mancati sconti di fatto un aumento della tassaz ione e sembra proprio che questo Governo voglia incentivare levasione fiscale anz ich combatterla. Con laumento dell IVA e leliminaz ione delle detraz ioni per chi fa fatica ad arrivare a fine mese sar decisamente dura avere la forz a di non acconsentire e non rendersi disponibili ad accettare sconti in cambio di una fattura pi leggera oltretutto non detraibile. Questo decreto mette con le spalle al muro coloro che un muro lo stanno gi pagando caro a suon di spread! Aspettiamo lapprovaz ione e le eventuali modifiche al decreto prima di poter approntare un file che ci calcoli le nuove detraz ioni annuali degli interessi passivi: Coltiviamo la speranz a di non doverlo fare. Massimo aiutomutuo,[email protected] (http://www.cloudflare.com/email- protection) VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 4.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui e detraz ioni: un calcolo di in- stabilit., 4.0 out of 10 based on 1 rating

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tanduri@finanz aonline

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/copertina12.jpg)Negli ultimi mesi, il trend dei volumi dei prestiti da parte delle istituz ioni finanz iarie europee alle societ non finanz iarie diminuita ulteriormente. In agosto il calo registrato nel bollettino mensile di ottobre della BCE del - 0,8% per cento dato ulteriormente peggiorativo rispetto al - 0,4% in luglio. Al contrario, il dato percentuale di variaz ione sullo stesso periodo corrispondente dei prestiti alle famiglie rimasto pressocch positivo dallo 0,3 al 0,2%, dato che appare moderatamente favorevole rispetto a tutti gli altri settori di distribuz ione che di dimostrano di non tenere la crisi. In particolare, il flusso di credito alle famiglie si mantiene tuttora positivo graz ie soprattutto ai prestiti per lacquisto di abitaz ioni con un + 0,8% , dato che sostiene fortemente lintero comparto del credito alle famiglie che in agosto registra un complessivo +0,2%.

(http://aiutomutuo.finanz a.com/files/2012/10/tav3_ita.jpg) E utile sottolineare come questi dati, nel complesso, celano alcuni andamenti divergenti tra i vari paesi europei che rendono la tabella diversamente applicabile alle diverse realt naz ionali in atto. Tra le principali cause della contraz ione del credito in europa, la banca centrale focaliz z a diversi aspetti inibitori tra i quali la diminuz ione sostanz iale della domanda di famiglie ed imprese per una persistente debolez z a

dellattivit di economica investimento e di consumo, la scarsa fiducia verso consumatori ed imprese da parte di banche e finanz iarie, come anche la necessit di ridurre gli alti livelli di debito di famiglie e az iende con operaz ioni di consolidamento. Tali fattori hanno continuato a incidere negativamente sulle operaz ioni di prestito in diversi paesi dellarea ed in modo particolare proprio dai primi mesi di questanno. Inoltre, sempre secondo la BCE, in alcuni paesi, le grandi imprese con ampie disponibilit liquide hanno preferito ricorrere allautofinanz iamento e alla raccolta sul mercato piuttosto che ai finanz iamenti bancari. Anche la frammentaz ione dei mercati finanz iari sta frenando lespansione del credito, sebbene in misura diversa nei vari paesi. I segnali positivi di un mercato europeo pi stabile con lattenuaz ione diffusa degli spread di alcuni paesi ra cui il nostro lasciano ben sperare, staremo a vedere. Legenda: IFM (istituz ioni finanz iarie monetarie - Monetary Financial Institutions) = istituzioni finanziarie europee la cui attivit consiste nel ricevere depositi, concedere credito e/o investire in titoli e che operano principalmente nellintermediazione finanziaria sotto forma di emissione di moneta elettronica. Consist enz e in essere = Importo totale di credito distribuito per i diversi settori di clientela. [email protected] (http://www.cloudflare.com/email-protection) VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) BCE: il declino del credito, reggono solo i mutui., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Mutuo variabile offset, cos, come funziona?


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/22/mutuo-variabile-of f set-cose-come-f unziona/
freeybor@finanz aonline Innanz itutto vediamo cos, il mutuo Offset una formula molto utiliz z ata in Inghilterra e molto poco diffusa in Italia, si tratta di un mutuo che compensa il debito residuo con i soldi tenuti in deposito sui conti correnti collegati, in pratica pi soldi ci sono sui vostri conti corrrenti e meno interessi pagherete di mutuo. Fondament alment e per quest o t ipo di mut ui ci sono 2 t ipologie di calcolo dif f erent i: il primo metodo utiliz z ato da IWBank, e CHE BANCA prevede il calcolo degli interessi sulla differenz a tra il capitale residuo del mutuo e la giacenz a media mensile dei depositi sui conti correnti collegati, ad esempio se il mio capitale residuo di 110000 euro e la giacenz a media sui conti correnti di 10000 euro, il calcolo degli interessi avverr su 100.000 euro quindi su un mutuo al tasso del 3,5% con rata mensile si pagheranno 291 euro invece di 320 euro. Il secondo metodo utiliz z ato ad esempio dalle banche del Gruppo Banco Popolare prevede invece il calcolo degli interessi sul conto corrente collegato allo stesso interesse del mutuo, quindi gli interessi maturati dal conto corrente andranno sottratti dagli interessi maturati dal mutuo, questo secondo metodo di calcolo per risulta meno conveniente del primo in quanto agli interessi attivi del conto corrente andr sottratta la ritenuta fiscale del 20%, perci riprendendo lesempio di prima avremo 320 euro di interessi sul mutuo, 29 euro di interessi sul conto corrente dai quali va tolto il 20% di ritenuta fiscale (5,8 euro) per un totale di 23,2 euro, adesso togliamo questi ultimi dai 320 euro di interessi del mutuo e ci troviamo 296.8 euro di interessi da pagare. Appare evidente che il metodo pi conveniente il primo, quello adottato dalle due banche online, chiaramente pi alta la cifra depositata sui conti correnti collegati maggiore sar lo sconto sulle rate. Per assurdo con il primo metodo se io faccio un mutuo da 100.000 euro e ho una giacenz a media di 100.000 euro sui conti correnti pago solo le quote capitale, in pratica potrei pagare il mutuo con il fondo presente nei conti correnti senz a mai pagare uneuro di interesse perch il capitale residuo del mutuo corrisponderebbe sempre al fondo depositato ed avrei comunque a disposiz ione i soldi per qualsiasi evenienz a. Chiaramente rimane da valutare se conviene lasciare i soldi nel conto legato al mutuo o investirli in altra maniera, tenendo presente che nelle nostre valutaz ioni non possiamo scordarci di considerare che lo stato nel caso della prima casa, ci permette di recuperare anche il 19% degli interessi passivi del mutuo attualmente entro un limite di 3000 euro (quindi unimporto massimo annuale di 570 euro) e quindi dobbiamo calcolare che tenendo i soldi nel conto legato al mutuo abbassiamo la quota interessi pagata e di conseguenz a diminuiamo anche leventuale rimborso richiedibile allo stato, mentre se investiamo ad esempio in un conto deposito che ci dia un rendimento netto almeno pari al taso del mutuo possiamo anche recuperare il 19% degli interessi passivi. At t enz ione ai t assi!! Non t ut t e le banche regalano quest a opz ione, infatti mentre il Banco Popolare e IWBank, mantengono lo stesso spread sia per il variabile puro che per il mutuo offset, Che banca attualmente nel caso del mutuo offset aumenta lo spread dello 0,20% rendendo lopz ione ancora meno appetibile. Infatti vero che il tasso aumenta sia per il mutuo che per il conto corrente, ma anche vero che nel 99,9% dei casi il mutuo sar di importo decisamente superiore alla giacenz a media del conto corrente perci alla fine il rischio quello di pagare molti pi interessi rispetto ad un mutuo senz a opz ione con un investimento alternativo dei nostri eventuali risparmi. At t enz ione anche al cont o corrent e , infatti leggendo i fogli informativi troviamo che per IWBank, abbinabile 1 solo conto corrente che per gratuito sia per quanto riguarda lapertura che per quanto riguarda il canone annuale, operaz ioni, carte di credito bancomat ecc.ecc., per quanto riguarda Che banca il costo di apertura conto e z ero sia per il conto corrente che per il conto tascabile, invece di 12 euro il canone annuale con z ero spese per le operaz ioni per il conto tascabile, mentre per il conto corrente il costo aumenta di 12 euro per la carta di credito. Passiamo adesso al Banco Popolare e il suo mutuo mutuo offset Specchio Tuttofare, in questo caso oltre allo svantaggio della formula di calcolo applicata abbiamo lo svantaggio dei costi del conto corrente obbligatorio abbinato a questo mutuo, infatti il canone annuale di ben 84 le operaz ioni sono illimitate ma abbiamo ulteriori 2,10 di spese se dobbiamo prelevare da uno sportello di unaltra banca in Italia

A parit di condiz ioni conviene o non conviene st ipulare un mut uo con of f set rispet t o ad un variabile puro? Tralasciando il mutuo del Banco Popolare che oltretutto viene proposto con uno spread del 3,75% che sicuramente non conviene, dal mio punto di vista se le condiz ioni proposte sono come quelle di IWBank, cio loffset completamente gratuito e con il calcolo degli interessi sulla differenz a tra il capitale residuo del mutuo e la giacenz a media mensile dei depositi sui conti correnti collegati, conviene perch unopz ione in pi che ci da la possibilit di scegliere se tenere i nostri risparmi sul conto legato al mutuo o se investirli altrove con una remuneraz ione migliore. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.3/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Mutuo variabile "offset", cos', come funz iona?, 8.3 out of 10 based on 3 ratings

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Mutui: Crif dipinge lennesimo quadro di criticit di un mercato senza pi aspirazioni


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/24/mutui-crif -dipinge-lennesimo-quadro-di-criticita-di-un-mercatosenza-piu-aspirazioni/
tanduri@finanz aonline Poveri italiani.. sempre pi presi di mira dal Governo e dalla crisi economica non hanno pi il coraggio di avventurasi nella giungla dei mutui; hanno certamente imparato a farsi bene i conti! Complice anche una sempre pi ridondante presa di coscienz a di un mercato in piena bolla immobiliare (finalmente se ne parla..) che nei prossimi anni rischia pi di esplodere che di sgonfiarsi, il costo elevato di un mutuo martoriato da spread esagerati ed esose poliz z e assicurative, il potenz iale mutuando cambia pelle declinando lidea, almeno per il momento, di comprarsi una casa rassegnandosi a tempi migliori. Anche il Crif, societ specializ z ata in informaz ioni creditiz ie che con le sue periz ie tecniche rappresenta il principale consulente estimativo al serviz io di banche e finanz iarie, ci conferma dati poco incoraggianti: gli italiani che hanno richiesto un mutuo nellultimo trimestre del 2012 sono stati il 42% in meno rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno; in sintesi un quasi dimez z amento delle richieste rispetto al 2011.

Il dato di sconforto che Crif ci riporta non pu ovviamente ancora tener conto dellulteriore scoraggiamento che pervader il potenz iale mutuando davanti allipotesi di richiedere un mutuo nel caso in cui la nuova legge di stabilit entrasse in vigore nei termini normativi fiscali finora preannunciati; modifiche sostanz iali che declasseranno e reprimeranno ancor pi le velleit di acquisto di una casa, argomento di cui abbiamo gi parlato in [questo] articolo. Come lo stesso Crif riporta nel proprio documento trimestrale: bisogna considerare che il quadro congiunturale ancora fragile continua a riflettersi pesantemente sul fronte delloccupazione, soprattutto quella giovanile, e conseguentemente sulla fiducia delle famiglie, che preferiscono rinviare a momenti pi propizi acquisti e investimenti. la dinamica in atto potrebbe

essere attribuita sia a cause razionali quali la stagnazione del mercato del lavoro, la riduzione del reddito reale a disposizione delle famiglie, la contrazione della propensione di spesa, la maggiore difficolt ad accumulare risparmi, ecc.. sia a fattori percettivi quali, appunto, il peggioramento delle aspettative, a prescindere dalla effettiva capacit di far fronte agli impegni assunti, con il conseguente rinvio dellacquisto. Una ulteriore conferma della prudenz a adottata dalle famiglie italiane in questa fase il dato della progressiva diminuz ione dellimporto medio richiesto riportato nel rapporto, che a settembre ha fatto registrare un ulteriore calo, attestandosi a circa 130 mila euro contro i 136 del corrispondente mese del 2011. NB: E bene sot t olineare che lanalisi del Crif f ocaliz z a essenz ialment e il dat o richiest e di mut uo, e non del numero di mut ui ef f et t ivament e concessi ; in pratica il dato rappresenta il flusso di interventi di consulenz a tecnica che il Crif effettua per conto di banche e finanz iarie nellesecuz ione di una perz ia tecnica estimativa dellimmobile dato in garanz ia del credito. Il dato Crif rappresenta quindi una intenz ione, un proposito, un desiderio del potenz iale acquirente e mutuando che spesso si infrange contro le pi restrittive regole di erogaz ione del credito che le banche adottano in questa delicatissima fase economica. A tal proposito sarebbe certamente stato utile conoscere anche il numero ef f et t ivo di richieste mutuo e non solo le percent uali di confronto che il Crif dispensa nel rapporto; nel caso saremmo entrati in possesso di un dato altrettanto importante: il numero di mutui rifiutati dalle banche. Potremmo infatti confrontare i dati di bankitalia ed Agenz ia del territorio con quello del numero di richieste mutuo registrato da Crif ricavando il dato f inanz iament i non concessi che rappresenterebbe un indicatore di inasprimento del credito certamente interessante da poter tener presente. In parole semplici, sembra proprio che le banche non vogliano pi concedere ed i mutuandi non vogliano pi richiedere; finita quindi lera del mattone?.. la casa sempre un buon investimento? Probabilmente oltre alle criticit di una congiuntura economica senz a precedenti che sta annientando le velleit dei mutuandi italiani, deve certamente coesistere nelle convinz ioni di ognuno di noi, e nonostante ci si trovi nella possibilit economica di poter affrontare un acquisto ed un mutuo, lidea che adesso non economicamente conveniente acquistare una casa e che sia meglio procastinare il progetto ad un futuro migliore. Vedremo infatti in un prossimo articolo, come litaliano sia il cittadino europeo che maggiormente crede che i prez z i di acquisto delle abitaz ioni crolleranno nei prossimi anni; la scelta quindi, almeno per il momento, quella di rimanere alla finestra. Se questa presa di coscienz a, se questo pessimismo risultasse effettivamente e finalmente consolidato negli animi dei potenz iali aquirenti, questa crisi del mattone sicuramente da dichiarare appena iniz iata. Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Mutui: Crif dipinge l'ennesimo quadro di criticit di un mercato senz a pi aspiraz ioni, 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Istat: prezzi case -1,7% in un anno


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/25/istat-prezzi-case-17-in-un-anno/
tanduri@finanz aonline Nel secondo trimestre 2012 il prez z o delle case in Italia scende dello 0,4% rispetto al trimestre precedente e del 1,7% rispetto allo stesso trimestre del 2011. E quanto emerge dalla pubblicaz ione di Istat riguardo allindice di dei prez z i delle abitaz ioni (IPAB) acquistate dalle famiglie italiane. La pubblicaz ione che esordisce oggi di Istat nasce al fine di assecondare il progetto mirato alla produz ione di indici di riferimento dei prez z i degli immobili a fine abitativo nei vari paesi europei secondo un regolamento europeo di prossima emanaz ione.

La produz ione di indici ufficiali dei prez z i delle abitaz ioni frutto di unintensa attivit di sperimentaz ione resasi possibile graz ie alla collaboraz ione dellAgenz ia del Territorio che ha consentito di mettere a punto lattuale procedura di produz ione degli indici. Gli indici diffusi sono stati elaborati sulla base dei dati degli atti notarili di compravendita immobiliare di cui sono titolari lAgenz ia del Territorio e lAgenz ia delle Entrate. Lindice IPAB di Istat analiz z a i prez z i di due dati distinti: il prez z o delle nuove abitaz ioni e quello delle abitaz ioni esistenti. Dai dati che oggi sono riportati risulta che lindice dei prez z i delle abitaz ioni nuove aumenta dello 0,5% su base congiunturale (ovvero rispetto allo stesso periodo precedente) e del 2,8% su base annua. Lindice dei prez z i delle abitaz ioni esistenti diminuisce dello 0,8% sul trimestre precedente e del 3,6% rispetto allo stesso trimestre del 2011. Not a met odologica - Istat precisa che: gli indici dei prez z i delle abitaz ioni del trimestre di riferimento sono provvisori e soggetti a revisione in quanto la scadenz a della loro diffusione non consente di disporre della totalit degli atti del trimestre in questione; i dati diventeranno definitivi il trimestre successivo, momento in cui le informaz ioni mancanti si rendono disponibili. Le serie storiche, inoltre, potranno subire revisioni in seguito alla disponibilit di informaz ioni aggiuntive che sono tuttora in corso di acquisiz ione. [email protected]

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Mutui fissi e cap pi cari con la Tobin Tax.


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/26/mutui-f issi-e-cap-piu-cari-con-la-tobin-tax/
freeybor@finanz aonline Eh si, proprio cos, se non ci saranno modifiche stipulare un mutuo fisso o variabile con CAP coster ancora di pi, in arrivo la Tobin Tax. Facciamo un passo indietro e vediamo cos questa famigerata Tobin Tax. Il disegno di legge di stabilit per quanto riguarda la Tobin Tax prevede che: A partire dalle operaz ioni concluse dal 1 gennaio 2013, la compravendita di az ioni e altri strumenti finanz iari partecipativi emessi da societ residenti nel territorio dello Stato soggetta a imposta di bollo con laliquota dello 0,05% sul valore della transaz ione. Limposta dovuta anche se la compravendita avviene al di fuori del territorio dello Stato, sempre che una delle controparti sia residente nel territorio dello stesso. Questo il testo contenuto nel ddl secondo il quale il governo Monti stabilisce che a part ire da gennaio 2013 le transaz ioni finanz iarie di az ioni e derivati verranno tassate con un aliquota dello 0,05% sul valore degli strumenti finanz iari compravenduti ed ha stimato un gettito di 1.088 milioni di euro. Dobbiamo fare particolare attenz ione alla frase la compravendita di az ioni e altri strumenti finanz iari soggetta a imposta di bollo con laliquota dello 0,05% sul valore della transaz ione che vuol dire che al governo non interessa se con quella transaz ione si sia guadagnato o perso, la tassa bisogna pagarla comunque sul valore nominale della transaz ione solo per aver fatto la transaz ione. Diciamo subit o che non proprio quello che auspicava il premio nobel per leconomia James Tobin, il quale in unintervista del 2001 spieg: La tassa sulle transaz ioni in valuta estera venne concepita per ammortiz z are le fluttuaz ioni dei tassi di cambio. Lidea molto semplice: ad ogni scambio di valuta in unaltra, una piccola tassa verrebbe applicata diciamo lo 0,5% del volume della transaz ione. Questo dissuade gli speculatori poich tanti investitori investono i loro soldi su una base a brevissimo termine. Se questi soldi vengono improvvisamente ritirati, le naz ioni devono aumentare drasticamente i tassi di interesse per far s che le loro valute restino attraenti. Ma alti tassi dinteresse sono spesso disastrosi per una economia naz ionale, come hanno dimostrato le crisi degli anni novanta in Messico, sud- est asiatico e Russia. La mia tassa restituirebbe qualche margine di manovra alle banche emittenti delle piccole naz ioni e sarebbe una misura di opposiz ione ai dettami dei mercati finanz iari. La sua proposta originale aveva lo scopo di attenuare linstabilit dei tassi di cambio, per evitare che le autorit monetarie fossero costrette a far leva sui tassi dinteresse per arginare la speculaz ione valutaria e, nello stesso tempo, per contrastare le conseguenz e distorsive che avrebbero dovuto verificarsi sul commercio internaz ionale. La Tobin t ax it aliana invece solament e unimpost a di bollo che serve al governo per fare cassa, che se applicata probabilmente far scappare dallItalia anche i pochi investitori rimasti che si sposteranno verso altri paesi come Gran Bretagna, Olanda, Lussemburgo e Svez ia che non introdurranno questa tassa, provocando probabilmente limplosione del sistema finanz iario italiano con conseguente perdita di migliaia di posti di lavoro. La Svez ia oltretutto aveva gi introdotto in passato questa tassa con risultati deludenti dal punto di vista fiscale e con un crollo del 75% delle transaz ioni finanz iarie, che la indussero a revocare il provvedimento. E i mut ui in t ut t o quest o cosa cent rano? Abbiamo visto in un precedente articolo che quando stipuliamo un mutuo variabile con CAP la banca si assicura acquistando dei Covered Warrant Cap che sono uno st rument o f inanz iario derivat o utiliz z ato appunto per la copertura del rischio di aumento del tasso dinteresse al di sopra di una certa soglia e la tobin tax andr a colpire anche lacquisto di questi strumenti.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso come sapete il parametro di riferimento l IRS che lacronimo di Int erest Rat e Swap; cosa sono gli swap, sono cont rat t i in st rument i derivat i sui quali la banca dovr pagare la t obin t ax e secondo voi chi pagher questo ulteriore costo? Voi direte va be solo lo 0,05%. E vero ma quello 0,05% in pi che la banca deve pagare per fare questi contratti mette in difficolt la banca perch limposta grava sul valore nominale transato del derivato, che uno strumento a leva, che di per s moltiplica il valore dellinvestimento. Buon mutuo a tuttiquelli che ce lhanno gi. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 5 (from 7 votes) Mutui fissi e cap pi cari con la Tobin Tax., 10.0 out of 10 based on 3 ratings

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Mutui ed acquisto di una casa: lindagine europea di Ing Direct


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/27/mutui-ed-acquisto-di-una-casa-lindagine-europea-di-ing-direct/
tanduri@finanz aonline Il risultato di una indagine di Ing Direct rivela che pi del 60% degli italiani, per coronare il sogno di una casa, ammettono di attingere dalle tasche dei propri genitori contro il circa 30% dei tedeschi, australiani e spagnoli, il 25% di inglesi, statunitensi e francesi ed il circa 15% degli olandesi; una attitudine, quella di richiedere credito ai propri familiari, definita simpaticamente da Ing - the bank of mum and dad. Il nostro pensiero va ovviamente e come al solito allaltrettanto simpatico coniato vocabolo di successo: italiani bamboccioni.

Lindagine stata effettuata su almeno 1.000 persone intervisate per ogni naz ione presa in consideraz ione; oltre a 13 paesi europei, sono stati messi sotto oservaz ione anche il Canada, gli Stati Uniti e lAustralia. Il rapporto rende lidea e rivela un diverso modo di credere e di interpretare il complesso mondo dei mutui, degli affitti e dei prez z i delle case da parte dei cittadini dei diversi paesi e anche qu le sorprese non mancano. Ad esempio, nonostante il 71% degli intervistati dichiari che il costo delle case sia eccessivamente oneroso e sopravvalutato, tolti gli indecisi, la quasi totalit afferma di preferire lopz ione dellacquisto (circa l80%) rispetto allaffitto (circa il 10%) della propria. Tra i cittadini europei, quelli che maggiormente credono nella convenienz a di stare in affitto sono gli spagnoli, gli olandesi ed i canadesi quelli che invece protendono maggiormente per lacquisto sono i rumeni, i belgi ed i polacchi.

In Italia, come anche in Lussemburgo, in Polonia e Spagna, pi del 65% di coloro che vivono in una casa, ne anche proprietario; al contrario, sono i tedeschi coloro che detengono il record di essere in affitto con pi del 50% degli intervistati e dove meno del 40% di loro ne invece proprietario.

Lo stesso economista che ha seguito lindagine di Ing, Ian Bright, afferma che il rischio economico di aquistare una casa viene diffusamente sottostimato da molte persone; circa la met dei consumatori europei crede che i prez z i delle case non crolleranno mai; gli italiani, insieme agli spagnoli a agli olandesi, sono tra coloro che credono meno di tutti nellaumento dei prez z i delle case nei prossimi anni e che se ne venderanno meno nel prossimo anno rispetto allultimo appena trascorso.

Infine, da notare come il costo di un mutuo o di un affitto incida in modo diverso secondo il paese di cittadinanz a; nei bilanci delle famiglie italiane, ad esempio, pi del 35% dello stipendio dedicato alla rata del mutuo e pi del 40% allaffitto.

Persino in alcuni paesi tipo il Lussemburgo, dove il costo di una casa particolarmente elevato, si spende invece solo poco pi del 25% per la rata di mutuo e meno del 35% per laffitto; sar sempre per il solito motivo che bisogner dover pensare a come equiparare gi stipendi degli italiani al resto della media europea?.. probably! Massimo [email protected]

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Bussola mutui: la conferma del crollo delle richieste e delle erogazioni


aiutomutuo.finanza.com /2012/10/30/bussola-mutui-la-conf erma-del-crollo-delle-richieste-e-delleerogazioni/
tanduri@finanz aonline E stata resa pubblica la nuova ediz ione della Bussola Mutui, il resoconto trimestrale pubblicato e distribuito da Crif e Mutuisupermarket, che analiz z a i principali fenomeni che ruotano intorno al mercato delle compravendite e dei mutui residenz iali. Tra gli elementi pi eclatanti riportati nel bollettino, anche per lultimo trimestre analiz z ato si coglie lennesimo segnale di forte riduz ione delle erogaz ioni dei finanz iamenti; un progressivo incessante trend negativo in atto ormai da ben cinque trimestri consecutivi. In particolare, per il secondo trimestre di questanno la riduz ione dei flussi erogati per mutui acquisto immobili e abitaz ioni da parte di famiglie consumatrici del quasi 52% rispetto allo stesso trimestre del 2011. A livello territoriale, per il secondo t rimest re consecut ivo , si coglie il dato negativo di come sia il Molise col 70% come anche la citt di Torino col - 67% siano sottoposti ad una maggior contraz ione del credito rispetto al resto del Paese e al contrario come il Trent ino si confermi come la regione dove il flusso delle erogaz ioni mostra dati di minor cedimento segnando un - 37% rispetto ad un - 40% del trimestre precedente . La tabella sottostante riporta in dettaglio landamento del numero di prat iche di f inanz iament o ef f et t ivament e erogat e che rappresenta un interessante dato indice di selet t ivit della client ela operat o dalle banche e che evidenz ia come a livello naz ionale col calo del 58% delle pratiche erogate, nel secondo trimestre 2012, siano state portate a termine solo circa 4 prat iche su 10 rispet t o allo st esso t rimest re del 2011.

Come abbiamo detto gi in altre occasioni il dato sconfortante della cont raz ione del credit o concesso alle famiglie dovuto, oltre che ai fattori come lirrigidimento dei criteri di selez ione della clientela da parte delle banche anche alla forte riduz ione delle richiest e da parte dei consumatori sempre pi scoraggiati da un quadro socioeconomico congiunturale depressivo che diffonde forte sfiducia tra le famiglie. Molte famiglie infatti preferiscono rinviare a momenti pi propiz i lacquisto di una casa ed in molti casi addirittura anche a prescindere dalleffettiva capacit di far fronte agli eventuali impegni economici che un mutuo comporta.

Cosa ci si aspet t a dalle banche sul credit o? La repentina riduz ione dei rendimenti dei titoli di Stato dove le banche hanno veicolato enormi flussi di investimenti speculativi sin dalliniz io dellanno scorso lascia ben sperare in una riapertura dei rubinetti del credito verso famiglie ed imprese. Nonostante ci, nessuna banca sembra voler fare la prima mossa; un diffuso atteggiamento attendista influenz ato da una situaz ione economica tuttora di confermata incertez z a. Tuttavia, nonostante un auspicabile sblocco della contraz ione del credito, la clientela non dovrebbe fare troppo affidamento nella riduz ione a breve degli spread proposti con i mutui; perch mai le banche dovrebberlo ridurli in assenz a di un contesto di mercato aperto e rinnovato a reale competitivit i cui segnali sono lontani anni luce dall essere captati? Almeno a breve termine e con le dovute macroscopiche approssimaz ioni del tipo, meno richieste, meno mutui erogati non dovrebbe essere difficile cimentarsi in una previsione sul dato flussi erogati nel 2012. Se consideriamo che in genere intercorrono anche alcuni mesi tra il momento in cui si effettua una richiesta e quello in cui si ottiene lerogaz ione, possiamo approssimare che i dati dei due diversi trends andrebbero considerati traslati trimestralmente uno rispetto allaltro; ad esempio, lultimo dato erogaz ioni - 51,7% del 2trimestre 2012 conseguenz a diretta del dato - 47% delle richieste 1 trimestre 2012. Avendo quindi gi a disposiz ione anche i successivi dati relativi alle richieste mutui del 3 e 4 trimestre 2012, rispettivamente rilevati al - 41 e - 42%, ed ammettendo invariata la stessa performance di criticit di erogaz ione da parte delle banche, potremmo immaginarci come i prossimo dato annuale di erogaz ione per il 2012 possa attestarsi intorno al circa - 50%. Per capire quanto ci siamo detti forse utile rappresentare i due trends sullo stesso grafico traslandoli tra di loro di un trimestre come detto. Si noti lesistenz a di una ovvia interrelaz ione tra richiest e ed erogat o effettivo; come sia sempre evidente una forma di spread tra i due dati che, almeno in questi ultimi anni non si discosta molto da un certo valore medio la cui entit dovrebbe determinare dati di erogaz ione del circa - 50% a livello annuale per il 2012. I commenti e le ipotesi di previsione di Mutuisupermarket riportati in figura contenuti nella Bussola sono secondo noi estremamente condivisibili. La figura che segue una rappresentaz ione grafica che abbiamo voluto elaborare noi di aiutomutuo per meglio evidenz iare linterrelaz ione tra il numero di richiest e ed erogaz ioni e dalla quale si evince che entrambi i dati mancanti di erogaz ioni 3 e 4 trimestre 2012 possano essere anticipati e presunti sulla base dei dati numero di richiest e dei trimestri 2 e 3 del 2012 gi rilevati.

A tutti coloro che fanno richiest a di un mutuo buona erogaz ione ! Massimo [email protected]

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il mattone?.. gli italiani non lo credono pi un valido investimento


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/01/il-mattone-2-italiani-su-3-non-lo-credono-piu-un-investimento/
tanduri@finanz aonline La situaz ione si capovolta: non siamo troppo lontani da quando gli italiani credevano di effettuare un buon investimento acquistando un immobile. Allepoca si credeva che comprare oggi equivalesse a rivendere bene domani o che comunque il prodotto- casa acquisito avesse mantenuto il prez z o di mercato nel tempo; una credenz a offuscata e fomentata dallidea che il mercato immobiliare fosse esente da speculaz ione; una visione magica ed illusoria. La strana convinz ione non trova giustificaz ione nel concetto di un sempre valido investimento perch dove c speculaz ione deve essere maturato un tempismo con il quale mettere in atto una vantaggiosa compravendita e non un acquisto a prescindere. Le famiglie risparmiatrici devono finalmente aver captato tutto ci ed ormai evidente come ormai non si reputi pi il mattone come un buon investimento; una recent e indagine ACRI rivela come siano ormai solo 1 it aliano su 3 a credere ancora che lacquist o di un immobile sia economicament e convenient e mentre solo fino a pochi anni fa erano il 70% gli italiani fedelissimi alla convinz ione dellacquisto di una casa a tutti i costi. I motivi non vanno ricercati troppo lontano: oggi gli italiani fanno i conti con una crisi senz a precedenti che sta radicalmente modificando le proprie capacit di risparmio. Oltretutto, nuove mirate manovre governative in materia fiscale hanno palesemente preso di mira il mattone come fonte di reddito; ulteriori oneri che hanno definitivamente staccato la spina ad un mercato immobiliare gi in coma farmaceutico. Inoltre, per chi deve inoltre fare ricorso ad un mutuo di questi tempi offerto a spread allucinanti, prende corpo sempre pi la presa di coscienz a di una fondata probabilit di dover pagare rate troppo salate in futuro, una questione che disincentiva gli acquisti non poco. Mettiamoci poi la presa di coscienz a finale di una bolla immobiliare ormai materializ z ata e della quale finalmente si parla e se ne ammette lesistenz a e chi compra? Secondo ACRI, la fine della crisi in atto continua ad apparire lontana: pi di 3 Italiani su 4 si attendono che duri almeno altri 3 anni; ci vuol dire che gli Italiani si aspettano di tornare ai livelli pre- crisi soltanto nel 20152016. Inoltre, aumenta il numero di coloro che segnalano un repentino peggioramento del proprio tenore di vita: sono il 26 su 100 contro i 21 del 2011 e i 18 del 2010. Quasi scompaiono coloro che dichiarano di aver sperimentato un miglioramento del proprio tenore di vita nel corso degli ultimi 12 mesi: nel 2010 erano il 6 su 100, nel 2011 erano 5 questanno sono 3. Le famiglie che dicono di essere riuscite a risparmiare sono solo il 28% ; fino allanno scorso erano pi di un terz o degli Italiani (il 35% nel 2011 e il 36% nel 2010). Ormai prevale il numero di coloro che consumano tutto quello che guadagnano: sono il 40% . Coloro che sono sono in saldo negativo di risparmio, ovvero decumulano risparmio o ricorrono al debito, sono il 31% (il 29% nel 2011), ovvero pi di coloro che riescono a risparmiare. In questo contesto, Il mat t one precipit a sempre pi nella crisi . Se nel 2006 il 70% degli Italiani vedeva nellacquisto di un immobile linvestimento ideale, e nel 2010 il 54%, lanno scorso si scesi al 43% per giungere allattuale 35% ; un dato inferiore anche a quello del 2001. Riguardo agli impieghi del proprio risparmio, a causa del ridotto potenz iale di risparmio dovuto alla crisi in atto, aumenta enormemente la preferenz a per la liquidit: rispetto al 12% del 2006, adesso il 28% degli it aliani pref erisce evit are qualsiasi f orma di invest iment o . In sintesi, sempre pi si opta per avere a disposiz ione una liquidit necessaria per affrontare le emergenz e economiche familiari.. insomma soldi sotto il mattone e non nel mattone; nel caso si opti per un investimento, lopz ione immobilare viene sempre pi sostituita da formule di investimento che prediligono strumenti finanz iari considerati pi sicuri rispetto al mattone .

Questo il quadro dellattuale situaz ione dipinto dallAcri, lAssociaz ione che rappresenta collettivamente le Fondaz ioni di origine bancaria e le Casse di Risparmio Spa, in occasione della Giornata Mondiale del Risparmio. Lindagine effettuate tramite interviste telefoniche su un campione di 1.000 nuclei familiari, ha consentito di delineare quali siano oggi latteggiamento e la propensione degli Italiani verso il risparmio. A farne le spese il mattone. Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.3/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) il mattone?.. gli italiani non lo credono pi un valido investimento , 7.3 out of 10 based on 3 ratings

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Acquistare il CAP dopo la stipula del mutuo si pu, ma a che prezzo?


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/03/acquistare-il-cap-dopo-la-stipula-del-mutuo-si-puo-ma-a-cheprezzo/
freeybor@finanz aonline Ai possessori di un mutuo a tasso variabile puro, potrebbe succedere che la banca proponga lacquisto di un prodotto finanz iario che protegge il capitale del mutuo dai rialz i dei tassi al di sopra di una certa soglia. Questi prodotti sono i Covered Warrant Cap sono strumenti finanz iari derivati in base ai quali linvestitore (nel nostro caso il mutuatario) a fronte del pagamento di unimporto (premio) consegue il diritto a ricevere un risarcimento in caso di aumento dei tassi al di sopra di un certo livello (strike) concordato, possono essere prodotti negoz iati sia sui mercati regolari che sui mercati non regolamentati (OTC Over The Counter). Sembrerebbe unot t ima opport unit per chi ha un mutuo a tasso variabile o intende stipularne uno, ma come sapete le banche non sono enti di beneficenz a e tutte le operaz ioni hanno dei pro e spesso molti contro e se non si conoscono bene i prodotti che ci vengono proposti rischiamo di prendere delle grosse cantonate. Credo che il sistema migliore per spiegare il funz ionamento di questi prodotti sia quello di fare unesempio e per praticit riprendo quello che ho gi fatto sul forum di finanz aonline. Partiamo da un mutuo da 100.000 euro con durata 25 anni, per fare lesempio prendiamo i dati reali attuali applicati dalla banca popolare di Vicenz a che nel suo carnet di prodotti ha sia il mutuo variabile con CAP, che gli OTC. Dai fogli informativi della Banca Popolare di Vicenz a scopriamo che il variabile con CAP ha la soglia del cap al 7,10% e lo spread al 4,70% mentre il variabile puro ha lo spread al 4,50%, la differenz a in termini di interessi in pi pagati al termine dei 25 anni tra il variabile puro e il variabile con CAP di 3.470 euro ca., quindi possiamo dire che proteggere il nostro mutuo dallaumento delleuribor al di sopra del 2,40% (7,10 livello del cap meno 4,70% di spread) ci costa 3.470 euro che chiaramente vengono pagati un po alla volta distribuiti nelle 300 rate del mutuo. Se stipuliamo un mutuo a tasso variabile ed in seguito decidiamo di acquistare un prodotto derivato OTC per limitare il rischio di oscillaz ione delleuribor, scopriamo che per coprire lintera durata del mutuo con la copertura dellintero importo come da ammortamento dobbiamo pagare un premio pari al 7,82% ed otterremo un livello soglia CAP del 4,5%. Quest o vuol dire che per avere una copert ura CAP del nost ro mut uo a t asso variabile pari al 9% (4,5% del prodot t o OTC + 4,5% di spread del ns. mut uo) spenderemo 7820 euro da pagare in ununica soluz ione o, peggio ancora, da f arsi f inanz iare dalla banca st essa. Dobbiamo considerare anche che gli eventuali ricavi prodotti dal nostro OTC se leuribor dovesse superare la soglia del 4,5% verranno tassati alla fonte con unaliquota del 12,5%. Appare chiaro quindi che per lo stesso importo di mutuo e la stessa durata sottoscrivendo fin da subito un variabile con cap, il costo per avere la copertura CAP del 7,10% di ca. 3470 euro spalmati su 300 rate, mentre se decido di coprirmi in seguito il costo sar di 7.820 euro da pagare subito per una copertura cap del 9%. Il consiglio che vi posso dare quello di valutare bene, prima di stipulare il mutuo, la vostra propensione al rischio perch sempre molto pi conveniente stipulare fin da subito un mutuo con CAP piuttosto che acquistare in seguito prodotti derivati per coprirsi in caso di aumento dei tassi, come dicevo in un precedente articolo: il mutuo a tasso variabile non per tutti.

Se poi il mutuo lo avete gi stipulato e temete il rialz o dei tassi vi conviene acquistare prodotti che coprano solo i primi anni del mutuo, quelli nei quali il capitale residuo ancora alto provoca i maggiori danni in caso di rialz o dei tassi, esistono infatti soluz ioni che coprono 3 5- 7 - 10 o 15 anni per i quali si pagano premi che vanno dall 1,55% per i tre anni al 4,86% per i 15 anni e la soglia cap va dall1% per i 3 anni al 3,75% per i 15 anni, sempre rapportata alleuribor 3 mesi. I dati solo per praticit sono sempre riferiti al foglio informativo della Banca Popolare di Vicenz a e sono teorici in quanto vengono definiti quotidianamente in base allandamento dei tassi, chiaramente anche altre banche propongono prodotti simili, possono variare sia i tassi che i premi. Prestate attenz ione quando la banca vi propone lacquisto di prodotti che non conoscete o che conoscete poco, fatevi spiegare bene come funz ionano prima di sottoscriverli e possibilmente informatevi anche al di fuori della banca stessa perch solitamente chi li propone tende a far apparire tutto molto bello ed a considerare la cosa solo dal suo punto di vista. Approfitto per ricordare ai variabilisti che temono i futuri aumenti delleuribor che fino a dicembre possono approfittare della legge 106 del 2011 per passare ad un fisso paricolarmente conveniente trovate tutte le informaz ioni qui. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Acquistare il CAP dopo la stipula del mutuo si pu, ma a che prez z o?, 9.0 out of 10 based on 2 ratings

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Surroga ed estinzione mutuo: fatevi rimborsare la polizza assicurativa collegata


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/05/surroga-ed-estinzione-mutuo-f atevi-rimborsare-la-polizzaassicurativa-collegata/
tanduri@finanz aonline Facciamo subito un esempio per capire cosa vogliamo comunicarvi di est remament e import ant e con questo articolo.. Se anni fa avete stipulato un mutuo con il quale avete sottoscritto una poliz z a vita o multirischi a premio unico collegata e successivamente al dicembre 2010 lo avete estinto, surrogato o accollato, molto probabilmente avrete a suo tempo richiesto il rimborso della poliz z a assicurativa. Ebbene a voi come a tanti altri, la banca, vi avr presumibilmente risposto che il contratto della poliz z a che avevate sottoscritto non prevede rimborso e che la poliz z a non possibile recederla neanche col mutuo estinto o surrogato! ho forse indovinato? Ebbene, si da poco consumato il primo anniversario di una felice ricorrenz a; festeggiamo con questo articolo una importante sentenz a di ABF che un anno fa ha stabilito che voi avevate ed avete ancora diritto a recedere dalla poliz z a ed ottenere il rimborso del premio. Dopo aver letto questo articolo, potreste tornare alla carica per ottenerlo! Per capire come e perch dovrete fare un passo indietro con noi e leggere con calma e attenz ione Le poliz z e post - dic 2010 - E ormai prassi consolidata che chi accende un mutuo per lacquisto di unimmobile, di solito riceve dalla banca stessa lofferta per la stipula di poliz z e assicurative. Si parla di poliz z e vita caso morte o poliz z e incendio- scoppio, che possono essere poliz z e i cui premi vengono corrisposti annualmente, oppure, contratti pluriennali che prevedono il pagamento del premio in ununica soluz ione premio unico. Una peculiarit contenuta nei contratti assicurativi quella dell estinz ione anticipata, surroga o accollo del mutuo a cui la poliz z a stessa collegata la cui normativa che disciplina questa specifica clausola contrattuale stata da poco modificata da Isvap. Nei nuovi contratti di poliz z a nel caso si procedesse ad una surroga, estinz ione o accollo del mutuo, il mutuatoassicurato ha il diritto di ottenere la disdetta della poliz z a come anche il rimborso del premio non goduto. Le poliz z e pre- dic 2010 Prima dellintervento normativo di Isvap, tale facolt allinterno dei vecchi contratti assicurativi non era minimamente contemplata. Molti mutuati si trovavano quindi ad estinguere il mutuo o surrogarlo ma inibiti contrattualmente a non poter recere la poliz z a assicurativa collegata e quindi a non poter ottenere il rimborso del premio corrisposto; una situaz ione a dir poco assurda. Lunica facolt data in automatico era quella del cambio di Beneficiario della poliz z a che cessava essere la stessa banca mutuante. Regolament o Isvap 35 Dopo una diffusa campagna di proteste da parte di alcune associaz ioni consumatori riguardo a tale sofferta condiz ione contrattuale imposta dai vecchi contratti, lIsvap nel maggio 2010 ha finalmente emanato un nuovo regolamento che impone alle compagnie assicuratrici lobbligo di inserire e modificare diversi punti caldi essenz iali nella stesura dei propri contratti assicurativi. Nel caso specifico Isvap ha voluto finalmente elargire al mutuato- consumatore il tanto ambito diritto di ottenere il meritato rimborso esentandolo altres dallobbligo del mantenimento della poliz z a. Ecco il passaggio normativo che ha a suo tempo decretato la netta linea di demarcaz ione tra nuove e vecchie poliz z e:

quindi: ..le imprese, nel caso di estinzione anticipata o di trasferimento del mutuo o del finanziamento, restituiscono al debitore/assicurato la parte di premio pagato... Il regolamento sancisce quindi un cambiamento epocale per i nuovi mutuati sottoscrittori di nuove poliz z e, da quel giorno tutte le poliz z e assicurative attualmente in commercio riportano la possibilit per lAssicurato di recedere dalla poliz z a in caso di surroga, estinz ione o accollo! Purtroppo per lart.56 dello stesso nuovo ordinamento non risolve definitivamente la questione di tutti quei famosi coloro che si trovavano a richiedere rimborso della poliz z a per un mutuo stipulato precedentemente a tale data; il nuovo regolamento di fatto non viene ratificato retroattivo!

La lodevole az ione di CRTCU La svolta epocale che ha sancito finalmente lapplicaz ione retroattiva della nuova disciplina nei contratti assicurativi e che rende ammissibile i rimborsi anche per le vecchie poliz z e pre- dic2010 prende definitivamente corpo graz ie ad una iniz iativa di una associaz ione consumatori, la CRTCU di Trento. Nel novembre 2011 lassociaz ione infatti vince un ricorso presso ABF (Arbitro Bancario e Finanz iario) per conto di un proprio associato che nel 2011 aveva effettuato una surroga del proprio mutuo stipulato nel 2009 e che chiedeva inutilmente il rimborso della poliz z a alla propria banca. Nonostante il mutuo sia stato surrogato nel 2011 e nonostante il vecchio contratto di poliz z a non prevedesse il rimborso, il Collegio ABF accoglieva il ricorso e disponeva affinch la banca restituisse al mutuato il premio della poliz z a corrisposto e a risarcirlo delle spese da lui affrontate per la presentaz ione del ricorso stesso. fonte: http://www.centroconsumatori.tn.it/download/141dextfcNenR.pdf

La decisione di ABF Graz ie a questa decisione, dal novembre 2011 quindi, tutti i mutuati assicurati che prima del 1 dicembre 2010 hanno stipulato un mutuo con una (vecchia) poliz z a collegata e dopo quella data abbiano effettuato una surroga o una estinz ione o accollo del mutuo stesso, quei mutuati, hanno diritto al rimborso del premio assicurativo corrisposto nonostante questa facolt non sia affatto prevista dal vecchio contratto di poliz z a stipulato pre- dic 2010(!!!). Vi consigliamo quindi di richiedere il rimborso della vostra vecchia poliz z a nonostante la banca vi neghi o vi abbia gi negato tale facolt ed eventualmente portate avanti un ricorso ad ABF.

fonte: http://www.centroconsumatori.tn.it/download/141dextqz NV61.pdf

Il ricorso ABF In questo caso la procedura del riscorso prevede prima di tutto di inviare A.R. alla banca e alla compagnia assicuratrice con la richiesta di rimborso e dopo 30gg di tempo, se lesito della vostra richiesta negativo, inviare A.R. ad ABF per aprire un ricorso ufficiale e che probabilmente visto il precedentevincerete! In uno dei prossimi articoli, tratteremo pi approfonditamente il tema ABF e come fare ricorso. (?) La domanda finale di chi vi scrive che ci siamo posti e che giriamo ad ognuno di voi : Quanti di noi mutuati che hanno surrogato o estinto il proprio mutuo si lasciano ancora sfuggire questa irripetibile occasione? Quanti dei nostri soldi ($$$!!!) riconducibili ai mancati rimborsi di queste poliz z e comprovatamente rimborsabili oggigiorno, giacciono invece nei caveau delle banche? Ringraz iament i A nome di tutti i mutuati interessati, il blog di aiutomutuo esprime riconoscenz a ad Isvap, ABF e soprattutto

allassociaz ione consumatori CRTCU di Trento, graz ie allimpegno dei quali i diritti trasgrediti del cliente consumatore possono essere legittimamente e finalmente esercitati e rispettati. Vi anticipo che un prossimo imminente articolo sar scritto proprio da un tenace e felice ex Assicurato che finalmente riuscito a farsi restituire il premio utiliz z ando proprio il canale del ricorso ad ABF. stay tuned Massimo [email protected]

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Spagna: lievi segnali di ripresa del mercato immobiliare


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/06/spagna-lievi-segnali-di-ripresa-del-mercato-immobiliare/
tanduri@finanz aonline 9 de Octubre 2012 Madrid Le compravendite di case in Spagna tornano a crescere; lIstituto Naz ionale di Statistica spagnolo INE ha appena comunicato i nuovi dati di agosto, mese che registra un +3% di transaz ioni rispetto allo stesso mese del 2011. Complessivamente sono state realiz z ate 27.708 operaz ioni, delle quali il 49,8% relative a case di seconda mano e il 50,2% ad immobili di nuova costruz ione .

Lapparente ripresa del mercato immobiliare, che mette fine ad una crisi che perdurava da ben 17 mesi, si deve soprattutto alle transaz ioni di alloggi nuovi, aumentate in agosto del 6,2% su base annua con 13.992 operaz ioni, mentre il mercato delle case di seconda mano si mantiene sostanz ialmente stabile.

Rispetto invece al mese di luglio, le compravendite sono aumentate del 1,2% mentre a livello annuale si registra complessivamente una perdita di mercato del 16,3% che evidenz ia comunque una crisi ancora tutta da recuperare. Le regioni spagnole che hanno registrato maggior numero di transaz ioni risultano essere: Andaluca (5.526), comunit di Valencia (4.073), Catalua (3.835) e Madrid (3.343). Massimo. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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Vitalizi over 65, come la banca ti scippa leredit.


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/08/vitalizi-over-65-come-la-banca-ti-scippa-leredita/
freeybor@finanz aonline E incredibile ma vero. Nel non molto lontano dicembre 2005 con la legge 248/05 stato introdotto anche in Italia il prestito vitaliz io ipotecario (reverse mortgage) riservato a persone fisiche con et superiore ai 65 anni. E un prodotto di derivaz ione anglosassone, stato lanciato nel 1999 in Gran Bretagna e si rapidamente diffuso in Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti dAmerica. Premetto che attualmente in Italia gli istituti di credito che lo annoverano tra i loro prodotti sono pochissimi (io ho trovato solo MPS) e vorrei aggiungere per fortuna. Vediamo come f unz iona. In pratica con il prestito vitaliz io possibile per gli over 65 ottenere liquidit ipotecando la casa di propriet senz a dover pagare nessuna rata mensile, pu essere cointestato nel caso di coppia in modo tale da garantire anche al pi longevo dei due coniugi di poter risiedere nella sua abitaz ione per tutta la vita senz a dover pagare niente. Il prestito pu essere erogato in un unica soluz ione oppure a tranche annuali e saranno gli eredi alla scomparsa del mutuatario a rimborsare la banca in ununica soluz ione solitamente entro 10/12 mesi dalla scomparsa del pi longevo dei contraenti. Limport o erogabile varia con let del richiedent e , pi giovane sei e meno soldi ti danno, e chiaramente dipende dal valore dellimmobile dato in garanz ia. Nel caso di MPS ad esempio le percentuali di erogaz ione variano dal 16% del valore dellimmobile per un settantennne al 50% del valore per un novantacinquenne. Il t asso dint eresse un t asso f isso (MPS IRS 30 anni + 4,80 di spread) a capit aliz z az ione annuale. Le spese sono le stesse di un mutuo normale, periz ia, istruttoria, notaio, imposta sostitutiva, ecc.ecc tutte spese che verranno detratte dalla somma finanz iata. A volte il prodotto pu essere abbinato ad una clausola contrattuale no negative equity guarantee che nel caso che il valore di vendita della casa al momento del rimborso dovesse essere inferiore allimporto del prestito da rimborsare, la differenz a (negativa) viene abbuonata agli eredi. Questa clausola, se proprio non potete fare a meno di chiedere questo prestito, fatela inserire anche a costo di pagarla, dopo capirete perch. Fin qui tutto bene o quasi, perch adesso vediamo cosa succede nel malaugurato caso doveste fare ricorso a questo vitaliz io, innanz itutto c da dire che vero che non ci sono rate da pagare per tutta la vita ma anche vero che gli int eressi che mat urano vengono capit aliz z at i annualment e e generano ult eriori int eressi , vi ricorda qualcosa? Forse l Anatocismo? Esatto solo che in questo caso legale anz i proprio previsto dalla legge e fa lievitare il debito in maniera esponenz iale. Facciamo unesempio con dati reali presi dal foglio informativo di MPS. erogaz ione ad un cliente di 70 anni per unimmobile del valore di 250.000. TAN: 6,97 % (IRS 30 ANNI rilevato il 30 agosto 2012 + spread 4,80% ) Erogaz ione Unica: Importo massimo concedibile (16,00 % di 250.000 - valore immobile- ) 40.000,00 Erogaz ioni parz iali: 4.350,49 annuali per tutta la vita del contraente. Ipot iz z ando la mort e del cont raent e dopo 10 anni, allet di 80 anni limport o da rimborsare da part e

degli eredi sarebbe: - In caso di erogaz ione unica: 78.465,72 - In caso di erogaz ioni parz iali: 68.557,32 a fronte di un capitale erogato di 4350,49 x 10 anni = 43.504,9 Ipotiz z ando la morte del contraente dopo 20 anni, allet di 90 anni limporto da rimborsare da parte degli eredi sarebbe: - In caso di erogaz ione unica: 153.921,72 - In caso di erogaz ioni parz iali: 194.508,20 a fronte di un capitale erogato di 4350,49 x 20 anni = 87.009,8 Capirete che soprattutto nel secondo caso se consideriamo che limmobile in 20 anni avr perso parte del suo valore agli eredi converr lasciare che la banca venda limmobile piuttosto che stipulare unaltro mutuo per riacquistarlo. Non entro nel merito delle clausole inserite nel contratto perch variano da banca a banca ma nel caso vi trovaste nella condiz ione di dover chiedere questo prestito leggetele attentamente. At t enz ione anche allimpost a sost it ut iva ! Il prestito vitaliz io ipotecario pu essere concesso da parte di az iende ed istituti di credito, nonch da parte di intermediari finanz iari, di cui allarticolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385. Ricordate che solo le banche possono applicare al prestito vitaliz io limposta sostitutiva dello 0,25% dellerogato. Se il prestito erogato da un soggetto non bancario si paga laliquota piena, pari al 2% del valore discriz ione dellipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di periz ia dellimmobile. Che dire.io lo chiamerei il prestito dellultima spiaggia, dopo questo rimangono solamente gli stroz z ini. Sembra proprio che in questo paese si pensi molto di pi a tutelare le banche che non a tutelare chi veramente ne ha bisogno. Roberto [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.7/ 10 (7 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Vitaliz i over 65, come la banca ti scippa l'eredit., 8.7 out of 10 based on 7 ratings

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Ricorso ABF per rimborso polizza collegata al mutuo: la testimonianza di chi ce lha fatta
aiutomutuo.finanza.com /2012/11/10/ricorso-ad-abf -per-rimborso-polizza-collegata-al-mutuo-latestimonianza-di-chi-ce-lha-f atta/
tanduri@finanz aonline Questo articolo la testimonianz a di Nicola, un utente che ho conosciuto quando si aggirava nei forum mutui cercando consigli e spunti legislativi per cercare di districare il bandolo della matassa di come risolvere la sua critica problematica: la mancata restituz ione del premio di una poliz z a che la banca non voleva rimborsare nonostante il mutuo fosse stato successivamente estinto dopo soli 2 anni. Secondo la banca, Nicola se la doveva tenere sul groppone e di conseguenz a non aveva diritto a nessun rimborso nonostante il mutuo non esistesse pi! Allepoca trovammo insieme la strada giusta da seguire e la strategia da attuare e adesso dopo pochi mesi mi scrive in privato per dirmi che tutto si risolto per il meglio; oggi gli hanno restituito la quasi totalit del premio ed io mi ritrovo col credito di un caff pagato. Ho chiesto a Nicola di scrivere due righe che avrei pubblicato in questo blog con estremo piacere perch sono convinto che la questione che ha assillato Nicola per mesi ed anni e che ha brillantemente risolto il copione di tanti altre simili questioni che molti altri clienti bancari non hanno la coscienz a di poter risolvere; tantomeno a loro vantaggio. Lepisodio riportato infatti vede protagonista Cariparma e Finaref ma vale per ogni banca e compagnia assicuratrice che vi abbia propinato una poliz z a prima del 2010 su un mutuo che avete successivamente estinto o surrogato. Larticolo del blog che vi spiega bene la questione [questo]. buona lettura.. Roma, 08 Novembre 2012 Riporto qui la mia personale esperienza con lieto fine, una volta tanto, a favore del consumatore mutuatario nei confronti di un Istituto di credito; nella fattispecie Cariparma. Inizia tutto nel 2009, allorche allaccensione di un mutuo cointestato con mia moglie per lacquisto di un appartamento, ci viene affiancata una propedeutica polizza caso-morte; di quelle polizze che.. per carita, non e un obbligo ma facoltativa (!) salvo poi scoprire che senza la loro sottoscrizione il mutuo non verra mai concesso. Insomma, per dirla come un famoso personaggio dallaccento siculo-americano in un indimenticabile film, Una proposta che non si puo rifiutare. Il costo?.. 2.620 euro pro capite che vengono finanziati e pagati in un unica soluzione, aggiungendo detta somma al mutuo, verso la compagnia assicurativa satellite di Credit Agricole, Finaref (oggi CACI). Dopo 2 anni circa, le cose cambiano e ci ritroviamo a vendere la casa per poi riacquistarne unaltra. Il mutuo viene estinto totalmente con i soldi della vendita e.la polizza assicurativa collegata? Interpellata CARIPARMA, chiediamo di poterla attivare sul nuovo appartamento e sul futuro mutuo e ci rendiamo oltretutto disponibili a tirar fuori altri soldi per integrarla opportunamente, poiche nel frattempo i costi di dette polizze risultavano nel fratempo aumentate in modo esponenziale. Risposta della banca?non se ne parla! Beh! mi si dia pure del venale, e vuoi anche per il fatto che sulla richiesta cala un silenzio tombale senza nemmeno un pronunciamento positivo o negativo, ma a me iniziano a girare le scatole e decido che non puo assolutamente finire cosi. Girovagando sul web, digitando la frase restituzione del premio non goduto polizza Finaref, approdo su un forum, dove conosco Massimo che assiduamente seguiva un tread che gia esisteva sullargomento. Oltre ad ottenere preziose informazioni, mi veniva indicato un centro di tutela dei consumatori con sede a Trento (CRTCU); una associazione consumatori che aveva gi affrontato la stessa identica mia questione per unaltro utente consumatore risolta positivamente per il ricorrente nei confronti dellIstituto bancario. Nella lettera-tipo si faceva riferimento allaccordo ABI-ANIA del 2008 ed al regolamento ISVAP 35/2010,indicando con

precisione le modalita del ricorso e lorganismo al quale deve essere inoltrato: lABF. Esso e, pur se poco conosciuto, un organo di diretta emanazione della Banca dItalia ed e competente in materia di ricorsi e contenziosi verso banche ed istituti finanziari, il cui importo non superi i 100.000 euro. Nel mio caso, con 20 euro di costo di istruttoria, per giunta restituite quando le istanze vengono accolte, sono riuscito a riavere il dovuto (evidentemente lo era) con lausilio della ricerca e conoscenza delle leggi, con laiuto dei consigli del forum ed evitando la generica rassegnazione che a volte prevale nei cittadini che hanno a che fare con la diffusa convinzione sbagliata(!) che tantola spuntano sempre loro. Nicola B.

Bravo Nicola! Per quanto mi riguarda, se avete bisogno di consigli mi trovate nel forum di Finanz aonline dove ho aperto una discussione specifica per risolvere problematiche poliz z e assicurative collegate ai mutui. Massimo articoli del blog su come fare ricorso: ABFparte1 e ABFparte2 [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Ricorso ABF per rimborso poliz z a collegata al mutuo: la testimonianz a di chi ce l'ha fatta , 8.0 out of 10 based on 3 ratings

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Limmobiliare che sar e lo spettacolo dei prezzi calanti


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/10/limmobiliare-che-sara-e-lo-spettacolo-dei-prezzi-calanti/
sylvestro La natura a volte sa offrire scenari di impareggiabile bellez z a, alcuni ricorrenti e alla portata di tutti, altri rari e disponibili solo a chi attrez z ato a coglierne i segnali o analiz z arne le regole. Anche leconomia ci ha abituati ad assistere ad eventi straordinari, per qualcuno previsti e prevedibili per altri improbabili o addirittura inimmaginabili. Il mercat o immobiliare nellera del debit o - Come sappiamo, landamento economico mondiale degli ultimi decenni si sviluppato, tra periodi alterni e crescita demografica, in un trend principalmente crescente attraversando la fase di riscostruz ione post- bellica, il boom industriale, la rivoluz ione tecnologica, lera informatica ed, in ultimo, lespansione del debito. Il mercato immobiliare ha ovviamente accompagnato levoluz ione del sistema produttivo dimostrandosi capace di intercettarne le energie facendo convogliare su di se una parte sempre pi consistente di risorse. La logica conseguenz a stata lassunz ione del mattone come una delle principali unit di misura del benessere sia a livello sociale che az iendale che statale. Se per in origine il mercato immobiliare era il naturale sbocco di una ricchez z a prodotta da altri settori economici in grado di generare valore aggiunto in una societ desiderosa e capace di crescere, negli ultimi tempi, complici la parte terminale di un ciclo economico e lutiliz z o sempre pi ricorrente al debito, diventato uno strumento di dissipaz ione della ricchez z a a causa della sua natura vorace. Uno sviluppo esagerat o - Non a caso nel nostro paese il settore edile arrivato a pesare fino al 20% del PIL, cio un quinto delle nostre risorse stato fagocitato per cement if icare a caro prez z o un territorio dove l80% delle famiglie vive in case di propriet e la restante parte formata perlopi da persone che faticano a sostentarsi vuoi per salari bassi e lavori precari (o assenti), vuoi per pensioni magre. A sua volta il settore immobiliare impegna oltre il 70% del patrimonio delle famiglie italiane. Risulta facile cadere nella tentaz ione di mostrarsi orgogliosi di questa situaz ione se si sta dalla parte di chi ha consentito o partecipato allo sviluppo esagerato di questo settore magari trascurando che gran parte di esso stato dovuto al gonfiamento del debito sia in maniera diretta con finanz iamenti a livello privato/imprenditoriale, sia in maniera indiretta con finanz iamenti e facilitaz ioni a livello pubblico con debito sovrano. Adesso diventer altrettanto facile comprendere come il nuovo regime di tassaz ione con lausilio delle revisioni catastali prossime venture si dovr prendere cura di questo patrimonio per rimettere in circolo energie immobiliz z ate in rendite comprensibilmente sempre meno remunerative. Quale f ut uro - In uno scenario mondiale dove le economie di stampo occidentale affrontano un passaggio epocale che le obbliga a fronteggiare una delle pi grandi recessioni di tutti i tempi con processi obbligati di deleveraging, in Italia dobbiamo ancora assistere a, lasciatemi dire, patetiche rivendicaz ioni di tenuta dei prez z i delle case nonostante il conclamato e perdurante crollo delle compravendite. La bolla che non cera - A che serve ed a chi serve ostinarsi ad ostentare orgogliosi grafici delle quotaz ioni degli immobili con incredibili curve paraboliche crescenti in evidente contrasto con la paralisi del settore ed in netta contrapposiz ione con landamento dei mercati negli altri paesi? E no, signori, mi spiace, da noi non diverso. Anche se facciamo tanta fatica a sdoganare il tab della esistenz a di una bolla immobiliare, di tutta evidenz a che il mercato immobiliare paraliz z ato dai prez z i troppo alti, sia in rapporto a potere di acquisto in diminuiz ione, sia in senso assoluto. A lungo si tentato di giustificare il rallentamento delle comprevendite con varie motivaz ioni, alcune legittime (almeno i primi tempi), altre via via sempre pi inverosimili.

Il mercato sta gi facendo il suo corso, le prossime pubblicaz ioni dei grafici della curva dei prez z i presto non saranno solo una parabolica crescente, anz i, guardacaso tenderanno ad assomigliare sempre di pi a quelli delle altre naz ioni che hanno gi affrontato il fenomeno della caduta dei prez z i. E la diminuz ione dei prez z i non sar un dramma, al contrario, pi sar ampia e prima diventer una grossa opportunit per tantissime persone. Innanz itutto per i giovani per i quali il termine sacrificio torner ad avere un senso come obiettivo raggiungibile nel caso in cui aspirino a comprare casa. Poi, com logico, per tutto lindotto. Prepariamoci dunque ad assistere ad uno dei fenomeni che leconomia raramente ci mette a disposiz ione, forse una volta nellarco di una vita, quasi una cometa di Halley che passa a trovarci e che ci stupisce con lo spettacolo della sua chioma cascante. sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.6/ 10 (13 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 9 votes) L'immobiliare che sar e lo spettacolo dei prez z i calanti, 8.6 out of 10 based on 13 ratings

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bankitalia: famiglie meridionali penalizzate da un tasso mutui pi alto


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/11/bankitalia-f amiglie-meridionali-penalizzate-da-un-tasso-mutuipiu-alto/
tanduri@finanz aonline Secondo le risposte delle quasi 400 banche partecipanti allindagine condotta dalla Banca dItalia a livello regionale pubblicata venerd 9 Novembre, landamento dei prestiti alle famiglie, anche nel secondo trimestre di questanno stato come al solito condiz ionato dalla contraz ione della domanda di mutui. In particolare, il picco di irrigidimento delle condiz ioni di domanda/offerta stato toccato alla fine del 2011, un trend in leggera attenuaz ione nel corso del 2012. A livello territoriale, a f ine 2011, le condiz ioni di of f ert a sono risult at e impront at e a maggiore caut ela nel Cent ro It alia e nel Mez z ogiorno, mentre nel Nord Est lirrigidimento era risultato meno pronunciato. Nelle previsioni delle banche le condiz ioni di offerta rimarrebbero stabili in tutte le aree territoriali nella seconda parte dellanno in corso.

Nel secondo trimestre del 2012 in tutte le aree del Paese sono tornati a ridursi i tassi di interesse sui prestiti per lacquisto di abitaz ioni, ancora in rialz o nel primo trimestre. La dinamica ha riguardato tutte le tipologie di tasso. A giugno, il cost o dei mut ui a t asso f isso si era riportato al Cent ro e nel Mez z ogiorno sui livelli di dicembre (4,7 e 5,0% , rispet t ivament e) ; nel Nord Ovest e nel Nord Est il tasso si attestato al 4,5% , risultando di circa due decimi di punto inferiore a quello di fine 2011. Come al solit o le f amiglie del Mez z ogiorno sof f rono mut ui e prest it i ad un t asso di int eresse maggiore del 0,5% rispet t o al Nord, per effetto di un rischio generalmente e storicamente pi alto.

Il dato di fatto che in sostanz a, quando le banche concedono prestiti a famiglie meridionali, corrono rischi maggiori di mancata restituz ione rispetto a quando concedono finanz iamenti a famiglie del Centro- Nord. La maggiore rischiosit del credito nel Mez z ogiorno si riflette sui livelli dei tassi dinteresse praticati: una f amiglia meridionale che f accia ricorso ad un prest it o bancario deve sost enere mediament e un t asso di int eresse pi elevat o rispet t o a una f amiglia del Cent ro- Nord. Secondo bankitalia, il t asso di decadiment o che esprime lentit del rischio bancario si at t est at o a giugno all1,3 per cent o nel Nord Ovest e nel Nord Est ; all1,1 al Cent ro e all1,5 nelle regioni meridionali. Lindicatore mostra una marcata eterogeneit regionale, soprattutto nel Mez z ogiorno: ad esempio in Calabria, il tasso di decadimento delle famiglie consumatrici risulta pari a circa il doppio di quello della Liguria. Il 2012 si conf erma lanno nero del credit o alle f amiglie. Dopo i primi tre trimestri 2012 praticamente stabili, la dinamica dei flussi dei finanz iamenti bancari alle famiglie consumatrici torna a flettere nellultimo trimestre del 2011 e si indebolisce ulteriormente nella prima parte del 2012. A giugno 2012 il tasso di crescita dei prestiti, misurato sui dodici mesi, risult ava negat ivo in tutte le aree del Paese; una perf ormance mai riscont rat a negli anni precedent i analiz z at i dal document o bankit alia. In particolare a giugno 2012 il tasso di crescita dei prestiti sui dodici mesi risultava pressoch staz ionario in tutte le aree territoriali; successivamente nel bimestre estivo, il ritmo di crescita del credito registrato divenuto negativo (- 0,1% nel Nord Ovest; - 0,5 nel Nord Est; - 0,1 al Centro e - 0,6 nel Mez z ogiorno ). Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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Vuoi un mutuo?.. con la tua banca pi facile


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/12/vuoi-un-mutuo-con-la-tua-banca-e-piu-f acile/
tanduri@finanz aonline A dimostraz ione di un elevatissimo grado di fideliz z az ione che le banche riescono a stringere sulla clientela, si deve prendere atto come ultimamente ben 9 famiglie su 10 che ricercano un mutuo per lacquisto di una abitaz ione si reca e lottiene presso la propria banca, mentre solamente il 10% riesce ad acquisire il finanz iamento tramite altri istituti di credito o altri canali specializ z ati, come, canali on- line, broker, finanz iarie, etc.. Inoltre, secondo lindagine 2012 di Tecnoborsa che ha intervistato un campione di 2.500 nuclei familiari, circa il 47% delle famiglie che hanno dichiarato di aver acceso un mutuo per acquistare un immobile gli istituti di credito hanno impiegato, dal momento della richiesta, dai 30 ai 60 giorni per la fase istruttoria del finanz iamento, per il 40% hanno impiegato meno di 30 giorni e per un ulteriore 13% pi di 60 giorni.

La ovvia ragione di questa ingessatura comportamentale della clientela costretta a muoversi in uno stretto corridoio privo di sbocchi ed alternative, risiede principalmente nella altrettanto ingessata contraz ione del credito. Il cliente viene sovrastato ed inibito nella libert di scelta verso prodotti di altre banche spesso considerati pi convenienti, dal sempre pi diffuso diniego da parte delle altre banche che non lo conoscono direttamente, elementi che lo scoraggiano a ricercare ed ottenere un mutuo in un contesto di offerta alternativa alla propria banca di appartenenz a. In sintesi la contraz ione del credito in generale ha innescato un alto livello di selettivit della clientela determinando un alto grado di cautela bancaria che ha letteralmente annientato la libera concorrenz a sui mutui; una cautela nemica acerrima della convenienz a. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote)

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Mercato Immobiliare: devaluation meter


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/13/mercato-immobiliare-devaluation-meter/
sylvestro La (mancat a) t rasparenz a dei dat i Uno dei difetti pi noti del mercato immobiliare nostrano senz a dubbio lassenz a di criteri univoci e condivisi che consentano di misurare il reale andamento del settore con il minimo scostamento possibile dalle situaz ioni reali.

Negli altri paesi, come molti di voi lettori sanno, esistono sia metodi che enti preposti alla raccolta dati, alla loro elaboraz ione nonch alla estrapolaz ione statistica ed ogni fase presenta un margine di precisione sufficientemente alto da non lasciare adito a dubbi o interpretaz ioni di parte. La sit uaz ione nel Bel Paese - In Italia, la mancanz a di strumenti istituz ionali unita alla storica compiacenz a degli organi di informaz ione nei confronti del comparto e dei suoi massimi esponenti (spesso in evidente conflitto di interesse) da un lato ha reso poco affidabili le periodiche analisi di mercato dallaltro ha consentito il proliferarsi di studi di settore delle pi svariate fonti, da quelle universitarie a quelle dei mediatori, da quelle delle societ finanz iarie a quelle degli edili, dalle associaz ioni ambientali a quelle sindacali, ecc insomma, ogni organo rappresentante dei vari addetti ai lavori si sentito in obbligo di formulare le proprie tesi. Ovviamente non mancano gli organi istituz ionali che periodicamente pubblicano i risultati dei propri osservatori, ciascuno con il proprio metodo limitato, talvolta al limite del ridicolo (non a caso i grossi nomi tra gli studi finanz iari internaz ionali omettono di esporre le ricerche italiane o aggiungono la postilla con la fonte usata quasi a scusarsi).

Il monit oraggio dei cali - Nel tentativo di superare questa empasse ed in attesa che lISTAT perfez ioni il neonato indice delle quotaz ioni immobiliari (che sostituir il poco compianto equivalente indice dellAgenz ia del Territorio basato in buona parte su interviste telefoniche agli agenti immobiliari) proviamo ad indagare qualcuno di questi report per farci unidea di quanto potrebbero essere scesi i prez z i delle case in Italia negli ultimi anni, in parole povere ci costruiamo il nostro svalut omet ro personale a partire dal materiale disponibile. Il questa prima versione ho scelto di usare le analisi Tecnocasa disponibili nel loro sito alla sez ione EVENTI del settore UFFICIO STAMPA. Secondo quando riportato nei documenti delle Conferenz e Stampa Locali possiamo ricostruire il podio delle citt con i maggiori crolli dai picchi (generalmente dal 2007) noti al momento.

3 Classif icat o: VERONA, - 17,8%

2 Classif icat o: GENOVA, - 25,0%

1 Classif icat o: BARI, - 34,4%

Augurando ai futuri acquirenti di Verona, Genova, e Bari di fare buoni affari con la bolla che si sgonfia (forse meglio aspettare un altro p magari standose in affitto prima di lanciarsi) vi rimando al prossimo appuntamento con lo svalut omet ro e i dati aggiornati da altre fonti.

sylvestro [email protected]

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Il fondo mutui per la casa? Un fallimento!! Per il rilancio sono previste modifiche al regolamento.
aiutomutuo.finanza.com /2012/11/14/il-f ondo-mutui-per-la-casa-un-f allimento-per-il-rilancio-sonopreviste-modif iche-al-regolamento/
freeybor@finanz aonline Del Fondo per laccesso al credito per lacquisto della prima casa da parte delle giovani coppie coniugate o dei nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori ne avevamo gi parlato qui e qui, e dal 18 maggio 2011 giorno della firma del protocollo dintesa tra lallora ministro della giovent Giorgia Meloni ed il presidente dellabi Giuseppe Mussari, sono passati ormai 17 mesi, nel protocollo dintesa si impegnavano tra le altre cose, cito testualmente: a promuovere procedure snelle e semplif icat e per f avorire laccesso al credit o per lacquist o della prima casa di giovani coppie a promuovere procedure snelle e semplif icat e per f avorire laccesso al credit o per lacquist o della prima casa di giovani coppie coniugate o nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori (di seguito Mutuatari); Limit at ament e allABI: a promuovere linf ormaz ione sui cont enut i del present e Prot ocollo presso gli Associat i; a promuovere la sot t oscriz ione, t ra il Dipart iment o e i singoli Associat i, della convenz ione t ipo allegat a al present e Prot ocollo. Limit at ament e al Dipart iment o: a realiz z are iniz iat ive di inf ormaz ione sui cont enut i del present e Prot ocollo rivolt e ai giovani dest inat ari delle iniz iat ive; a promuovere una campagna di educaz ione f inanz iaria, anche at t raverso il sit o Int ernet precedent ement e indicat o; Tutto questo doveva servire ad incentivare lutiliz z o del fondo di garanz ia messo a disposiz ione dal governo con una legge che risale al 2008, quali sono i risult at i ad oggi? Al riguardo la deputata del PD Marianna Madia ha presentato uninterrogaz ione parlamentare al ministro Andrea Riccardi il cui ministero ha assorbito le competenz e che erano della Meloni, che ha risposto che: A seguito della rilevaz ione periodica eseguita dal Gestore pubblico (previsto dal regolamento attuativo), nonch dalle copiose interlocuz ioni con i cittadini, purtroppo emersa una manif est a sot t out iliz z az ione , rispetto alle risorse disponibili, del Fondo in questione. Dai dati comunicati dagli uffici preposti alle rilevaz ioni emerge questa situaz ione: - richiest e pervenut e: 213 - richiest e ammesse alla garanz ia del Fondo: 111 - ammont are f inanz iament i garant it i erogat i dalle banche: 45 per complessivi euro 5.237.536 per un impegno del f ondo di euro 523.753. In pratica parecchi mutui sono stati rifiutati dalle banche dopo che i clienti avevano gi ottenuto la concessione della garanz ia da parte dello Stato, abbiamo infatti solo 45 cont rat t i port at i a conclusione a fronte delle 111 richieste

ammesse alla garanz ia del Fondo, con unutiliz z o di soli 523.753 euro dei 50.000.000. messi a disposiz ione. Secondo voi il numero esiguo di richieste di accesso al fondo da imputare ai giovani che non hanno fatto domanda o alla politica di disinformaz ione messa in atto dalle banche con la copertura dellattuale governo? Il problema principale, come evidenz iato anche dal Ministro Riccardi che le banche non hanno nessun interesse a promuovere mutui garantiti da questo fondo, dovete sapere infatti che attualmente per accedere alle garanz ie del Fondo lo spread applicat o a quest i mut ui non deve superare l 1,5% per mut ui di durat a superiore a vent i anni ed 1,2% per mut ui di durat a inf eriore e quest o vale sia per i mut ui a t asso variabile che per quelli a t asso f isso . Qui non si tratta di scarsa fiducia delle banche nei confronti dello stato come ha detto qualcuno, ma di dover applicare condiz ioni particolarmente sfavorevoli per le banche, che come sappiamo bene, non sono enti di beneficenz a. La soluz ione al problema proposta dal ministro Riccardi, che ha comunicato anche di aver gi dato precise direttive per avviare liter necessario per la modifica del regolamento che disciplina il Fondo per la casa, di ampliare il target di riferimento anche ai giovani in condiz ioni meno svantaggiate di quelle previste dallattuale regolamento e sopratutto di adeguare gli spread massimi previsti che attualmente sono decisamente fuori mercato e che come ho gi detto, dal mio punto di vista sono il principale motivo del fallimento delliniz iativa. Probabilmente fissare uno spread massimo applicabile a questi mutui non la strada migliore da seguire, forse sarebbe meglio proporre uno sconto sugli spread applicati dalle banche cos non potrebbero mai andare fuori mercato rimanendo sempre legati alle variaz ioni del mercato stesso ed allo stesso tempo rimarrebbero vantaggiosi per chi decidesse di usufruirne, ma questa una mia personale opinione e non voglio certo sostituirmi ai tecnici preposti che sicuramente hanno una visione pi ampia del problema. Nei prossimi giorni pubblicheremo una nostra intervista esclusiva alla deputata del PD Onorevole Maria Anna Madia autrice dellinterrogaz ione parlamentare. Roberto [email protected]

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Immobiliare: tesoro, mi si ristretto il mercato


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/15/immobiliare-tesoro-mi-si-e-ristretto-il-mercato/
sylvestro LAtlante Censis della Domanda Immobiliare uscito questa settimana ha dipinto un quadro a tinte fosche sulle attuali aspettative del mercato stimate in base alle intenz ioni di acquisto dichiarate. E lennesimo colpo letale al settore ormai in crisi conclamata. Gli Italiani, complici le difficolt economiche, il dilagante credit crunch ed i numerosi casi di esplosione di bolle immobiliari in giro per il mondo, stanno via via disaffez ionandosi dalla storica passione per il mattone. Nellarco di soli dieci anni, dal 2001 al 2011, siamo passati da un milione quattrocentomila famiglie interessate allacquisto a 907mila, le compravendite residenz iali sono scese dalle quasi 900mila del 2007 alle 460mila stimate per la fine di questanno, e graz ie anche allIMU, risultano raddoppiate le quote dovute a donaz ioni che insieme alle successioni oltrepasseranno la soglia delle 100mila unit.

Cresce nel contempo linteresse per laffitto ed anche qui non mancano le sorprese. Il rapporto Nomisma sulla situaz ione delle locaz ioni in Italia rivela che solo nel primo semestre di questanno sono crollati i canoni richiesti, in alcune citt principali come Milano e Napoli il calo nellordine delle due cifre. Del resto un andamento simile era anche troppo prevedibile in un paese dove l80% delle famiglie risulta proprietaria e al catasto sono censite 34 milioni di unit residenz iali (pi gli eventuali edifici fantasma) e la costruz ione di nuovi lotti, nonostante la crisi, non si arresta.

Sembra che anche da noi assisteremo a quello straordinario passaggio epocale che altrove ha portato gli immobili a trasformarsi da bene rifugio a pesante z avorra, in ogni caso di tutta evidenz a che il mattone ha decisamente perso il suo appeal almeno per i prossimi anni. sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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Mutui e conti in banca: raddoppia la clientela in sofferenza


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/16/mutui-e-conti-in-banca-raddoppia-la-clientela-in-sof f erenza/
tanduri@finanz aonline La grave crisi economica ormai da tempo consolidata ha determinato, soprattutto negli ultimi sei mesi, ad un incessante deterioramento del clima di fiducia delle famiglie. Secondo lindagine di Censis e Confcommercio sul clima di fiducia e sulle aspettative delle famiglie italiane, nella seconda met del 2012 si assottiglia drasticamente la capacit di risparmio ed aumenta il numero delle famiglie insolventi verso prestiti e mutui. Sono soprattutto le famiglie del Mez z ogiorno, i monogenitori e le coppie con un figlio che pi frequentemente mostrano gravi segnali di difficolt economiche, non essendo riuscite negli ultimi sei mesi a coprire per intero tutte le spese e che hanno dato fondo ai risparmi o che si sono indebitate. Tra le famiglie con mutuo immobiliare (circa il 15% del campione) aumentano le situaz ioni in cui la restituz ione della rata diventa pi difficile: a settembre 2012, infatti, aumenta sia la quota di chi ha dichiarato notevoli difficolt nella restituz ione della rata (14,7% rispetto all8,3% di giugno 2011), sia la quota di chi non riuscito a rispettare le scadenz e (4,7% contro il 2,2%). Considerato chi riesce ancora a pagare con difficolt le rate di mutuo come anche coloro che non sono riusciti a rispettare le scadenz e della rata e sono in regime di morosit, in quest o ult imo anno quindi, le f amiglie in dif f icolt col mut uo risult ano quindi quasi raddoppiat e: un 19,4% rilevat e a set t embre 2012 cont ro un 10,5% rilevat e nel giugno 2011. Tenendo presente che il tasso di mora concordato in un contratto di mutuo generalmente molto pi alto di quello di ammortamento, ci possiamo certamente domandare quanto costa ad un mutuato non poter pagare un mutuo; un argomento tutto da analiz z are e a fondo. Nota: Lindagine stata effettuata su un campione di 1.200 famiglie stratificate per macro- area di residenz a, per ampiez z a demografica del comune di residenz a, per et del capofamiglia e tipologia familiare. La rilevaz ione stata svolta nel corso delle ultime due settimane di settembre 2012 attraverso la somministraz ione di un questionario a risposte chiuse per via telefonica con metodo CATI.

Come non prendere poi in consideraz ione i dati pi accreditati in termini di sofferenz e ufficiali registrate da bankitalia nei sui Bollettini Statistici trimestrali?.. Ecco una supersemplificata tabella del trend delle insolvenz e bancarie in essere in termini di milioni di euro riferite alla Centrale Rischi a livello naz ionale per ogni settore di attivit:

..e lestratto del trend delle sofferenz e specifiche delle famiglie dal quale si nota come lentit del debito per il quale scattata la procedura bancaria di insolvenz a aument i del rit mo del 10% allanno circa; in part icolare dell 11,3% t ra il biennio 2010- 2011 e del 10,5% nel biennio 2011- 2012; anche qu un raddoppio percent uale annuale cert if icat o.

Nota sul significato di sof f erenz a bancaria: E la procedura attraverso la quale il cliente segnalato dalla propria banca per insolvenz a alla Centrale Rischi. Secondo le Istruz ioni per gli intermediari creditiz i contenute nelle segnalz ioni di vigilanz a di bankitalia Centrale Rischi:

Nella categoria di censimento sofferenze va ricondotta lintera esposizione per cassa nei confronti di soggetti in stato di insolvenza, anche non accertato giudizialmente Si prescinde, pertanto, dallesistenza di eventuali garanzie (reali o personali) poste a presidio dei crediti Lappostazione a sofferenza implica una valutazione da parte dellintermediario della complessiva situazione finanziaria del cliente e non pu scaturire automaticamente da un mero ritardo di questultimo nel pagamento del debito. La segnalazione in sofferenza di una cointestazione presuppone che tutti i cointestatari versino in stato di insolvenza. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.7/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui e conti in banca: raddoppia la clientela in sofferenz a , 7.7 out of 10 based on 3 ratings

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Mercato Immobiliare: il lungo autunno


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/17/mercato-immobiliare-il-lungo-autunno/
sylvestro Chi segue il mercato immobiliare da qualche anno avr sicuramente notato lanomalia tutta italiana di un prolungato ed accentuato calo delle compravendite non accompagnato da un altrettanta diminuz ione dei prez z i delle case. In tanti hanno provato a dare una spiegaz ione al fenomeno, c chi ricorda che il settore presenta una alta vischiosit, chi ipotiz z a una ricchez z a nascosta delle famiglie che consente di aspettare tempi migliori per la vendita, chi intravede complotti ad opera di questa o quella categoria per evitare o arginare perdite patrimoniali, quel che certo che i prez z i finora avevano mantenuto un livello straordinariamente pi alto della media di lungo periodo in contrasto con landamento dello stesso settore in altri paesi e, contro ogni buon senso, in contrapposiz ione al diminuito potere dacquisto della gente comune. Adesso che caduto anche il tab del calo dei prez z i delle case (sfido chiunque a dimostrare che esiste un solo posto in Italia con prez z i superiori o uguali a quelli del 2007) diventa interessante configurare scenari di evoluz ione delle quotaz ioni in termini di profondit e durata del declino. E qui si fanno strada le diverse visioni, sia sul breve che sul lungo termine.

BANKITALIA Ad esempio i grafici di Bankitalia (con supporto della consulenz a esperta di AdT ed Istat) suggeriscono che le quotaz ioni continueranno a mantenere imperterrite il loro andamento piatto sui valori massimi del 2007 in barba ad ogni forz a di gravit. Vale forse il principio che si vendono solo le case a prez z i altissimi? Sempre meno compravendite a prez z i sempre alti? Potrebbe nascerne una nuova scienz a economica, per ora la chiameremo Teoria dellHighlander, solo uno sopravviver (cit.), nel 2040 verr venduta una sola casa a quattro miliardi di euro. Reddys Group Reddys Group, bont sua, fa ipotesi pi verosimili. Nel suo rapporto sul mercato immobiliare della scorsa estate ipotiz z ava tre possibili scenari secondo il ridursi o laggravarsi della crisi economica. Gli andamenti tracciati sono di tutto rispetto ed ipotiz z ano i possibili bottom di prez z i rispettivamente nel 2014, el 2016 e nel 2017, mentre collocano i successivi top al 2024, 2026 e oltre. Non escludo che questi studi possano aver colto la reale evoluz ione dei prossimi anni, tuttavia faccio notare che le proiez ioni di Reddys sono basate su un andamento ciclico regolare dei precedenti periodi e nulla vieta che lattuale congiuntura rappresenti un passaggio epocale con rottura nei confronti dei vecchi parametri e paradigmi.

E se anche Reddys sbagliasse? Quali altre configuraz ioni possiamo ipotiz z are? Case- Shiller Una prima possibilit ce la fornisce il famoso indice Case- Shiller sul residenz iale degli USA. Proprio in questi giorni si esulta per una presunta ripresa del mercato immobiliare americano ed inoltre Ben Bernake ha colto al volo la notiz ia rilanciando con la dichiaraz ione che bisogna supportare il settore (ma siamo sicuri di non essere in presenz a dellennesimo dead-cat bounce?). In ogni caso, se i nostri prez z i seguissero la via americana assisteremmo ad una violenta svalutaz ione nellarco di pochi anni, in parole povere rivedremmo i prez z i pre- euro entro il 2018.

Per non possiamo dimenticare la peculiarit del nostro mercato e la lentez z a nelle trasformaz ioni, quindi probabilmente lo scenario del calo dei prez z i sar diverso, magari pi simile a quello accaduto in Giappone.

Giappone Italia e Giappone hanno alcuni tratti socio- economici in comune, la demografia, lalto debito sovrano, la dipendenz a dalle importaz ione delle materie prime, la lunga patrimonializ z az ione nel mattone; sono caratteristiche che rendono verosimile un comportamento convergente nella evoluz ione della bolla immobiliare e si sposano perfettamente con la lentez z a dei cali fin qui osservata.

Per me questo lo scenario principe del futuro mercato immobiliare italiano, una lenta e prolungata discesa dei prez z i almeno per il prossimo decennio. Salvo clamorose novit nel contesto politico- economico mondiale, ovviamente. E voi? Che ne pensate? Qual il vostro scenario preferito?

sylvestro [email protected]

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ti fai un mutuo?.. mettici letichetta della prudenza


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/19/ti-f ai-un-mutuo-mettici-letichetta-della-prudenza/
tanduri@finanz aonline

Oggi parliamo dei possibili rischi di un mutuo a tutti i costi; una chiacchierata tra amici nella speranz a di essere compreso dal pi alto numero possibile di ignari, ostinati e f in troppo ambiz iosi potenz iali mutuandi. Per elevare quanto basta il livello di af f idabilit di quanto ci diremo, prendo come rif erimento alcune af f ermaz ioni dellautorevole f onte bankitalia prelevate dal suo ultimo Rapporto sulla Stabilit Finanz iaria di novembre. Frasi e parole da leggere ed interpretare con una certa sensibilit che, oltre a contenere lo stesso di sempre f ormale signif icato tecnico, assumono, almeno per i pi sensibili come me, laspetto di un prez ioso ed ef f icace ammonimento.

traduz ione: bankitalia sdrammatiz z a le potenz ialit di un def ault del sistema bancario italiano proveniente da criticit derivanti dai mutui perch graz ie ad una normativa di recupero credito estremamente ef f icace ed invasiva, nel caso limmobile pignorato e poi venduto allasta non soddisf i pienamente il rientro del debito residuo del mutuo, la banca ci viene a cercare a casa mettendoci le mani in tasca f ino a completa restituz ione del debito rovistando in ogni nostro ulteriore possedimento e reddito (mutui recourse). In ef f etti per loro il rischio di insolvenz a relativo e, messa in questi termini, il f orte calo dei prez z i delle case, genera ef f ettivamente f enomeni di insolvenz a bancaria contenuta. Per i mutui gi f inora concessi dal mercato, bankitalia si preoccupa relativamente del plausibile deprez z amento del valore dellimmobile in garanz ia; chi si dovrebbe maggiormente proccupare clientela spremibile come un limone.

traduz ione: E ovvio che, potendo, per i nuovi mutui ancora da erogare, una banca prediliger mantenere un certo margine di sicurez z a nella svalutaz ione del prez z o dellimmobile pref erendo erogare mutui a basso LT V assumendosi cos meno rischi di insolvenz a e quindi del suo def ault bancario. E evidente quindi come sia bankitalia, nei suoi ultimi studi e pubblicaz ioni economiche, come anche le banche, che perseguono pi prudenti politiche di erogaz ione, incomincino veramente a considerare il reale f uturo diminuito valore della casa acquistata e data in garanz ia del mutuo.. e NOI?.. NOI NO?! 6 domande al mutuando im prudente - (1) Perch molti di noi mutuandi non la pensano come le banche?.. (2) Perch ci si ostina alla stipula di un acquisto-mutuo-rischio quando le banche stesse evitano f ortemente di assumersene lonere?.. (3) Perch molti di noi che pretendono un mutuo al limite non prendono seriamente in consideraz ione il rischio di def ault delle propria economia f amigliare con la stessa convinz ione con cui lo prendono invece in consideraz ione le banche?.. (4) Perch si ha dif f usamente ancora lambiz ione di esporsi stipulando un mutuo ad alto LT V spesso e con garanz ie reddituali minime in un momento che per molte f amiglie il rischio di def ault economico f inanz iario tangibile pi che mai di questi tempi?.. (5) Perch nonostante precarie condiz ioni f amigliari ed in un momento di crisi come questo si pref erisce ancora e nonostante ci acquistare una casa invece che andare o rimanere in af f itto rimandando lacquisto ad un momento pi f avorevole e meno critico?.. (La risposta sempre la stessa: laf f itto sono i miei soldi buttati dalla f inestra, corretto)?.. (6) Dovremmo inf ine condannare e biasimare una banca che, f acendo i suoi calcoli di rischio, non ci elargisce il mutuo o f orse ringraz iarla di una negaz ione che ci apra gli occhi preservandoci dalla bancarotta f amigliare a vita? Estremiz z ando, la banca che vi nega il mutuo, andando certamente incontro ai suoi interessi f a indirettamente anche i vostri; a LEI non conviene elargire credito ma a NOI anche non conviene pretenderlo; un raro equilibrio di f orz e Yin e Yang che dovremmo f orse evitare di contrastare o no?

traduz ione: attenti agli aumenti dei tassi di mercato che potrebbero ..rendere gravoso il serviz io del debito ed in particolare per le f amiglie vulnerabili; nel caso ne vedremo delle belle purtoppo; potremmo prospettare tanti pesciolini nella rete piangere lacrime di coccodrillo. In conclusione, non me ne vogliate: pensateci bene prima di f arvi un mutuo ad alto LT V e con un lavoro precario e con i redditi allosso per le rate, ed un momento di prof onda crisi economica come lattuale e f uturo, specie se non credete in una f ine della crisi imminente e soprattutto se credete in un piccolo ed insignif icante aspetto congiunturale che incomincia f inalmente a trapelare anche tra la disinf ormaz ione uf f iciale che non riesce pi a contenere: il crollo del mercato immobiliare; loro (le banche).. ci credono eccome!.. molti di noi ancora NO.
..pillola rossa o pillola blu? Nel caso con la vostra richiesta mutuo siete ad alto LTV, datevi una letta a questo nostro meno recente articolo che parla di come sia impossibile per molti mutuandi sperare di surrogare nella speranz a di allentare uno stretto cappio al collo.

Massimo [email protected]


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Mercato Immobiliare: la gallina dalle uova doro


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/20/mercato-immobiliare-la-gallina-dalle-uova-doro/
sylvestro Il segretario di Stato per il commercio, Jaime Garcia Legaz , ha anticipato che lesecutivo spagnolo sta valutando la possibilit di concedere il permesso di residenz a agli stranieri che comprano una casa in Spagna per un importo superiore ai 160mila euro. Lo scopo triplice: raccogliere denaro fresco, trovare nuovi acquirenti per la marea di nuove case rimaste invendute e, soprattutto, accrescere il parco contribuenti del paese iberico.

Parallelamente Francia ed Inghilterra hanno inasprito le tasse sugli immobili, specie per i proprietari stranieri.

Il nostro Presidente del consiglio Mario Monti non ha voluto essere da meno, volato in Medio Oriente per illustrare agli investitori arabi le incredibili opportunit di guadagno che si sono create in Italia; spera anche lui di trovare nuovi adepti alla corte fiscale nostrana. .

Barack Obama nel frattempo sta rinegoz iando con Camera e Senato lapplicaz ione del fiscal cliff ; negli USA la situaz ione del debito ai limiti della sostenibilit anche per un paese avanz ato e forte come il loro. Inevitabile laboliz ione almeno parz iale delle agevolaz ioni fiscali e il contemporaneo taglio della spesa pubblica.

Mentre Assoediliz ia e Confediliz ia (e non solo) rimpiangono nostalgici i tempi degli sgravi fiscali sulla casa e lentamente scoprono che anche il mattone deve fare la sua parte, il mondo intero, Italia compresa, si sta attrez z ando per attingere liquidi dalle tasche dei proprietari di immobili. Del resto il patrimonio immobiliare italiano occupa un buon 70% della ricchez z a delle famiglie italiane ed in tempi duri di recessione laddove il carico fiscale sul lavoro ed az iende ha raggiunto livelli di guardia non ci sono molti altri posti dove rivolgere la propria attenz ione. Per molto tempo si coltivata la convinz ione che il possesso di seconde case rappresentasse lagognata meta della rendita sicura (ed in effetti lo stata per la passata generaz ione di proprietari immobiliari), quasi come aver scoperto la gallina dalle uova doro. La cruda verit che sono loro stessi, i proprietari di seconde case, ad essere diventati una incredibile opportunit per le mai saz ie casse erariali. E lo

resteranno ancora a lungo, per tutta la durata della crisi ed oltre, novelli fonti di energia per la macchina burocratica.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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BCE: il declino del credito, reggono (ancora) solo i mutui


tanduri@finanz aonline

I risultati del bollettino mensile di novembre di Eurosistema rilevano ulteriore contraz ione dei f lussi di credito bancario in tutta europa le cui ragioni sono riconducibili al dif f uso aumento del grado di irrigidimento dei criteri di concessione dei prestiti alle imprese come anche alle f amiglie consumatrici. In sintesi, in europa, il credit cruch aumenta, altro che una sia pur velata ripresa economica. Prestiti alle f amiglie per lacquisto di abitaz ioni - In un contesto f ortemente contratto e rigido, lunica voce che si salva e che si registra ancora una sia pur minima espansione al solito il credito alle f amiglie per i mutuiacquisto di abitaz ioni per i quali la percez ione del rischio da parte delle banche europee negli ultimi due trimestri non ha subito variaz ioni di rilievo. I prestiti per lacquisto di abitaz ioni crescono ad un tasso dello 0,7% a settembre e dello 0,8% su base trimestrale. In sintesi, sia pur nellordine di briciole di percentuale, i mutui ancora resistono alla dif f usa crisi del credito e rappresentano lultimo baluardo alla drammatica crisi del credito bancario in europa; vedremo ancora per quanto.

Mutui meglio che credito alle imprese - In generale sembrerebbe quindi che per le banche, i clienti mutuandi siano considerati debitori pi af f idabili soprattutto quando il f inanz iamento richiesto sia per lacquisto di una abitaz ione (mutuo) e non sia un f inanz iamento per cassa dove il prestito concesso solitamente viene elargito in assenz a di specif iche garanz ie (prestiti personali, f ido su conto corrente, ecc..). Mutuandi quindi, ancor pi af f idabili di imprese e societ f inanz iarie per le quali la contraz ione registrata da anni f ortemente condiz ionata da un ulteriore irrigidimento dei criteri di concessione. Le f amiglie europee richiedono meno mutui Come nel caso dei prestiti alle imprese, le banche dellarea delleuro hanno segnalato in termini netti una contraz ione pi pronunciata della domanda di mutui per lacquisto di abitaz ioni (-25%, dal -21 registrato nel secondo

trimestre). Il f enomeno ovviamente ascrivibile alla sempre pi marcata crisi economica e sociale che pervade da tempo larea euro che determina una impossibilit reddituale come anche una dif f usa prudenz a di poter e voler af f rontare un indebitamento da parte del cittadino medio europeo.
E utile sottolineare come questi dati, nel complesso, celano alcuni andamenti divergenti tra i vari paesi europei che rendono la tabella diversamente applicabile alle diverse realt naz ionali e sappiamo quanto quella italiano sia fortemente dissimile con erogaz ioni e richieste di credito praticamente dimez z ate. Una differenz a talmente dissonante da far nascere la curiosit come anche la speranz a, in seno ad un pensiero di comune globaliz z az ione, di vedere e constatare se saremo noi a tirare gi leuropa al ribasso o se sia leuropa a tirarci su dandoci tra virgolette una mano. Massimo

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La mia personale opinione sui prezzi degli immobili.


freeybor@finanz aonline Oggi vorrei dare la mia opinione sui prez z i degli immobili e sul pi volte ventilato crollo degli stessi. Io ritengo che si debba fare necessariamente una distinz ione, il crollo probabilmente ci sar, ma pi che un crollo lo definirei un riallineamento al giusto prez z o di mercato, ritengo infatti che il crollo dei prez z i interesser soprattutto gli immobili usati, sugli immobili nuovi costruiti con il rispetto delle normative vigenti comprese quelle sul risparmio energetico ritengo che non ci sar un crollo dei prez z i ma al massimo una stabiliz z az ione. Le nuove cost ruz ioni inf at t i devono rispet t are diverse normat ive di recent e applicaz ione (parliamo dellult imo t riennio) che impongono di rispet t are det erminat i paramet ri sia per quant o riguarda lacust ica passiva, sia il risparmio energet ico. Per quanto riguarda la normativa sui requisiti acustici passivi, la nuova legge richiede la corretta esecuz ione dei lavori a regola darte asseverata da un tecnico abilitato e ci, pur non essendo esplicito nei termini, fa presagire comunque a controlli in fase di progetto e a verifiche (collaudi) a opere finite come descritto nella nuova norma UNI sulla classificaz ione acustica degli edifici da poco ufficializ z ata. I comuni devono sempre e comunque richiedere il rispet t o del DPCM in quest ione e di f at t o i comprat ori di case cost ruit e male pot ranno comunque riavvalersi sui comuni e quest i sulle imprese , conosco personalmente dei casi in cui i compratori sono riusciti a farsi rimborasare oltre il 30% del prez z o pagato per lacquisto dellimmobile per il mancato rispetto della norma. Inoltre come saprete dal 29 marz o 2011, col Dlgs n. 28/2011 obbligatorio allegare sia allatto di compravendita che a quello di locaz ione lAttestato di Certificaz ione Energetica pena la nullit dellatto. Questo attestato da unindicaz ione di quali potrebbero essere i costi energetici futuri per il riscaldamento o raffreddamento dellabitaz ione che stiamo acquistando, perci appare chiaro che sarebbe meglio acquistare una casa in classe A, B, o C, piuttosto che acquistarne una di una classe inferiore dove i costi futuri sarebbero sicuramente pi alti. Dal 1 gennaio 2009 anche il rilascio del permesso di cost ruire subordinat o alla cert if icaz ione energet ica delledif icio che deve obbligatoriamente rispettare dei parametri ben precisi a seconda dellubicaz ione dello stesso,( lItalia infatti stata suddivisa in sei z one climatiche con differenti parametri) nonch alle carat t erist iche st rut t urali dellimmobile f inaliz z at e al risparmio idrico e al reimpiego delle acque , inoltre alcuni comuni soprattutto del Nord hanno reso queste norme ancor pi restrittive costringendo le imprese costruttrici a dover utiliz z are tecniche costruttive e materiali decisamente pi costosi. A tutto questo dobbiamo aggiungere anche che i prez z i delle materie prime sono in continuo aumento, quindi ritengo che una diminuz ione sostanz iale del prez z o degli immobili di nuova costruz ione sia praticamente impossibile, salvo che il costruttore non sia in grosse difficolt economiche e decida di svendere per incassare prima possibile. Di conseguenz a appare evidente che acquistare unimmobile nuovo di classe energetica elevata comporta minori costi di gestione rispetto ad un immobile datato e questo dovrebbe contribuire al deprez z amento degli immobili pi datati e con classe energetica di classe inferiore. In conclusione se dovete acquistare fate bene le vostre valutaz ioni, se limmobile nuovo fate attenz ione che sia in possesso di tutti i requisiti necessari, se acquistate unimmobile usato fate attenz ione al prez z o richiesto perch in un prossimo futuro potreste ritrovarvi con unimmobile che vale molto meno del prez z o dacquisto. Roberto [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait...

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Mercato Immobiliare: linsostituibile leggerezza dellessere in affitto


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/24/mercato-immobiliare-linsostituibile-leggerezza-dellessere-inaf f itto/
sylvestro Fino a pochi mesi fa capitava ancora di sentir dire in giro frasi del tipo in affitto son soldi buttati, memori della lunga corsa del mattone che negli ultimi decenni ci ha fatto assistere a prez z i e canoni sempre crescenti a meno di qualche breve fase negativa. Poi la crisi si aggravata, la fase discendente del ciclo economico, comera prevedibile, ha obbligato le banche ad applicare un sempre crescente credit crunch ed il mercato immobiliare rimasto nudo di fronte alla verit della sua pochez z a: tanta corsa, tanto affanno, tanti soldi ed energie spese per lottiz z are, progettare, costruire, vendere, affittare e poi ci si accorge improvvisamente che ci sono troppe case, a prez z i troppo alti e nessuno le vuole pi. C chi non pu permettersi di comprare a queste condiz ioni, c chi non vuole impegnarsi a comprare a questi prez z i, magari ben saz io di precedenti acquisti. Oggi il sentiment cambiato, arrivata lepoca della consapevolez z a, la gente comune ha capito che il mattone destinato a tornare ad essere un qualsiasi bene primario di lunga durata e che i prez z i possono solo calare. Magari ci metteranno del tempo ma caleranno. E le recenti statistiche di TUTTI gli organi in qualche modo coinvolti nelle analisi di settore non lasciano adito a dubbi: la casa non ha scampo, si deprez z er. Lasciatemi allora compiacere e congratularmi con tutti coloro che in questi anni hanno saputo riconoscere i prodromi di un settore avviato alla sua fase terminale e saggiamente non hanno ceduto alla tentaz ione di accollarsi un debito per decenni, magari al costo di enormi sacrifici, per sentirsi proprietari di un bene destinato a costare molto meno nei prossimi anni. Essere oggi in affitto, scelto serenamente tra le molteplici possibilit offerte dal mercato, ed osservare quasi in maniera distaccata che crollano le compravendite, lerogaz ione dei mutui, la domanda dei mutui e nel contempo crescono le sofferenz e, i pignoramenti, le tasse sugli immobili beh signori, noi inquilini per scelta avremo o no il diritto di dichiararci soddisfatti della nostra decisione? Tra le regole di estimo del vecchio mercato immobiliare (ma che forse risorgeranno in quello futuro) cera anche il criterio del moltiplicatore dei canoni per misurare la redditivit di un immobile e stabilirne leventuale convenienz a. In breve, un casa risulta appetibile per lacquisto se il prez z o inferiore o uguale a 20 anni di canone. Suggerisco di applicare almeno questa regola a tutti

coloro che stanno valutando un acquisto, sia come prima casa che come investimento. Non stupitevi se la fuori vedrete proposte incredibilmente lontane da questo criterio, sono le stesse che difficilmente troveranno un acquirente in tempi brevi. Se non trovate offerte che soddisfano almeno questo criterio base, non preoccupatevi, avete la conferma che la rinuncia allacquisto ben motivata e potete serenamente restare dove siete o cambiare in affitto consapevoli che sar stata una scelta economicamente vantaggiosa. W il risparmio, abbasso il debito.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 4 votes) Mercato Immobiliare: linsostituibile leggerez z a dellessere in affitto, 10.0 out of 10 based on 6 ratings

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Fondo accesso al credito: intervista allOn. Marianna Madia.


freeybor@finanz aonline

Mi occupo di precariet dalliniz io della legislatura. Rappresenta in Parlamento il mio principale campo di intervento. Non solo una questione generaz ionale poich la precariet si sta estendendo a pi generaz ioni e non solo una questione di lavoro, ma riguarda tanti aspetti dello Stato sociale e, in sostanz a, della nostra vita collettiva: redditi, pensioni, diritti e anche mutui. Quello dellaccesso al credito soltanto uno dei tanti meno di una vita da precario: meno stipendio, meno pensione, meno diritti e naturalmente meno garanz ie. Daltronde come f accio, con un contratto che dura un anno, a garantire che pagher un prestito che dura 10, 20 o 30 anni? In attesa di una rif orma degli ammortiz z atori sociali (sono ventanni che circola questa orrenda espressione) che garantisca a ciascun lavoratore pari diritti e opportunit, alcune misure a f avore dei giovani precari sono state prese dai precedenti governi. Persino dal governo Berlusconi. Lallora ministro della giovent Meloni riusc a f arsi f inanz iare un f ondo di garanz ia per le giovani coppie precarie sotto i 35 anni. Senz a entrare nei dettagli tecnici lo Stato si f aceva garante, f acendo un po da genitore per i giovani aspiranti allacquisto della prima casa. Allepoca come opposiz ione non criticammo il senso delliniz iativa di Meloni: al limite ci sembrava esigua lentit del f inanz iamento (50 milioni). Dopo due anni, graz ie ad alcuni articoli di stampa e a uninterrogaz ione parlamentare, abbiamo scoperto con una risposta f irmata dal ministro Riccardi il cui ministero ha assorbito le competenz e che erano della Meloni che il f ondo mutui per giovani coppie si rivelato f allimentare e non speso. Si da un punta di vista meramente inf ormativo. Adesso sappiamo con esattez z a che la misura si rilevata f allimentare. Da un punto di vista degli interventi Riccardi ha promesso di

rivedere la normativa ma ricordo che si tratta di un ministero senz a risorse e in una situaz ione economica e di bilancio molto dif f icile. Per il momento un impegno generico di cui soprattutto non conosciamo i tempi. Nella sostanz a tecnica concordo pienamente con la nota che mi avete allegato sulla questione degli spread 1,2-1,5% imposti dal Fondo, ormai f uori mercato che le banche ritengono non pi opportuno e conveniente concedere alla clientela. Sulla questione economica e politica c, con leccez ione di alcuni istituti meritori come Banca Sella e pochi altri, un ritrarsi delle banche dallo stesso accordo che hanno sottoscritto. Questo inaccettabile: pacta sunt servanda. Per questo serve una f orz a politica capace di f ar rispettare gli accordi presi ed eventualmente prenderne di nuovi con nuove regole pi adatte al contesto di crisi. E chiaro che le banche non possono essere costrette a dare i mutui per legge ma altrettanto chiaro che se continuano a rif iutare di erogare mutui a chi non ha il contratto a tempo indeterminato, tra qualche anno non f aranno pi mutui a nessuno, vista la dif f usione dei contratti precari. Allora ci deve essere un doppio binario di intervento: da un lato lo Stato deve costruire un nuovo welf are e un diritto del lavoro unico dove vengano unif ormati e portati verso lalto i diritti e le opportunit dei lavoratori; dallaltro nella transiz ione devono essere incoraggiati strumenti come quello del f ondo di garanz ia. E un impegno preciso per il nuovo governo che ci auguriamo venga guidato da Pierluigi Bersani, il candidato pi sensibile a questi temi

Non ne so pi di voi, avendo come unico riscontro la risposta alla mia interrogaz ione. Credo vogliano lavorare sugli spread e ampliare la platea che al di l dei dinieghi delle banche ristretta per le disposiz ioni di legge. Se si stringe troppo si rischia il f allimento esattamente come gi successo col f amoso bonus precari. Mi auguro entro la f ine della legislatura. Altrimenti sar una priorit del PD quando f inalmente prender in mano le redini del Paese.

Me ne occuper in un prossimo atto e vi terr inf ormati. Graz ie per quello che f ate e per linf ormaz ione che veicolate sul nostro lavoro in Parlamento. Sono a disposiz ione per uninterlocuz ione permanente su questi temi. Altrimenti il parlamentare a cosa serve?

Assolutamente: i tempi della burocraz ia e i tempi dei cittadini collidono e questo non va bene. Una bolletta, una rata, un tributo, il dramma di un f iglio disoccupato: f atti veri che non aspettano i tempi tecnici e politici delle istituz ioni.

Nel mio piccolo come parlamentare, cio rappresentante delle istituz ioni, ci provo. Ma se non ci aiutiamo a vicenda, voi a f armi capire i problemi e io a provare a risolverli, il meccanismo non f unz iona. Ed ecco che si rischia lantipolitica. E un f enomeno che ha due f acce: sicuramente Grillo con le sue contraddiz ioni ma anche i politici corrotti, alla Lusi alla Fiorito, che considerano le istituz ioni come merce propria e come luoghi di arricchimento. Sono anche essi antipolitica. Un f enomeno che si combatte con la buona politica, f ondata sullascolto delle persone. Graz ie ancora Marianna Ringraz iamo l On. Marianna Madia per la disponibilit che ha voluto dare a questo blog.. Noi invece ci ritroveremo in seguito su questi schermi a valutare e monitorare la f utura ef f ettiva ef f icacia del Fondo per laccesso al credito nella speranz a che limpulso istituz ionale delliniz iativa parlamentare dellOn Madia abbia sortito lef f etto sperato. Massimo e Roberto [email protected]
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Mutuo surroga: una merce abbandonata.


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/28/mutuo-surroga-una-merce-abbandonata/
tanduri@finanz aonline

Quando anni f a parlavamo di surroga di un mutuo abbinandoci il vocabolo z ero spesso era per rassicurare ad un qualche utente di un f orum mutui che la surroga f osse ef f ettivamente gratuita, a spese z ero. Oggi abbinare quello z ero al vocabolo surroga assume tuttaltro signif icato: al giorno doggi, lo sappiamo, le surroghe sono praticamente az z erate: z ero surroghe! non se ne f anno praticamente pi. E ovvio che il trend erogaz ioni mutui enormemente contratto di oggi f ortemente inf luenz ato dalla quasi totale scomparsa delle richieste di surroga e di sostituz ione dei mutui che, con gli attuali spread, non risultano quasi mai convenienti come qualche anno f a. E anche ovvio purtroppo che il dato di enorme contraz ione delle surroghe mutuo a suo modo un valido indicatore di reale concorrenz a bancaria, ormai az z erata. Nomisma - Secondo il comunicato stampa dif f uso il 21 Novembre, i mutui surroga e sostituz ione, nel 2012, non riusciranno a raggiungere la percentuale del 6,8% del totale dei mutui erogati nellanno, che di conseguenz a saranno per la quasi totalit nuovi mutui. Il dato evidenz ia il crollo dei mutui surroga e sostituz ione soprattuto se si ef f ettua un conf ronto sul numero di erogaz ioni che negli anni 2009 e 2010 si attestavano su percentuali in aumento del circa +30% contro la drammatica riduz ione del quasi -90% di questanno. NB: nei dati riportati da Nomisma non abbiamo distinz ione mutui surroga da mutui sostituz ione.

Bussola mutui di Mutuisupermarket e Crif Rispetto a Nomisma, lo studio distingue e rappresenta graf icamente il trend dei mutui surroga e sostituz ione separatamente; una

apprez z abile sensibilit documentale. Nel commento al graf ico delle ripartiz ioni per f inalit, si sottolinea la f orte contraz ione della domanda di mutui surroga ridotti al 10% nel terz o trimestre 2012; un dato pi o meno stabiliz z ato per ogni trimestre dellanno. Mutuisupermarket riconduce la ragione di tale contraz ione agli elevati spread applicati dalle banche sulla specif ica f inalit dei mutui surroga che arrivano a toccare dif f erenz e anche di 100 punti base rispetto agli spread applicati sulla f inalit acquisto. Rispetto al dato annuale previsto da Nomisma, linsieme delle surroghe e delle sostituz ioni , per i primi tre trimestri del 2012 analiz z ati, si attestano su una percentuale del circa 15%; ovviamente, per un pi serrato conf ronto con il dato annuale di Nomisma manca il dato dellultimo trimestre ancora da rilevare. Kiron e Tecnocasa - In un loro comunicato stampa pubblicato il 12 Novembre scorso che le operaz ioni di surroga hanno rappresentano nel primo semestre 2012 poco pi dello 0,85% dei volumi erogati, mentre un anno prima si attestavano al 5,78%. Nel documento, il dato cos drammatico e dissonante purtroppo non assecondato da nessun tipo di graf ico di trend. Quanto molti di noi devono alla surroga Pur non analiz z ando quasi mai in concreto il dato surroghe, bankitalia ci regala una gradita elucubraz ione nel suo occasional paper di settembre: Tra il 2008 e il 2010, per le f amiglie italiane, lincidenz a della rata del mutuo sul reddito si ridotta in misura particolarmente signif icativa le cui ragioni sono riconducibili in buona sostanz a allelevato ricorso alle surroghe dei mutui. La domanda che ci f acciamo tutti : surrogheremo ancora?.. e quando? Massimo [email protected]
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Surroghe pi rapide e pi semplici con Mutui Connect aiutomutuo.finanza.com /2012/11/29/surroghe-piu-rapide-e-piu-semplici-con-mutui-connect/


tanduri@finanz aonline

Siglata lintesa tra Abi e Consiglio Naz ionale del Notariato per il trasf erimento inf ormatico degli atti necessari alle operaz ioni di erogaz ione e portabilit dei mutui surroga. Addio quindi alla vecchia portabilit dei mutui con lo spostamento f isico cliente, notaio, banca nuova, banca vecchia; con Mutui Connect tutto verr realiz z ato on line. quanto stabilito dal protocollo dintesa siglato tra Abi e Consiglio Naz ionale del Notariato, a Roma nel corso della terz a ediz ione di Credito al Credito 2012, f inaliz z ato a individuare specif iche procedure di colloquio elettronico tra banche e notai. In particolare, nellambito dei lavori volti a migliorare lef f icienz a del mercato dei serviz i f inanz iari e creditiz i, stata completata lanalisi di f attibilit di una piattaf orma elettronica in grado di interf acciare le banche aderenti alliniz iativa e la rete dei serviz i del Consiglio Naz ionale del Notariato. Si tratta di una procedura che ha lo scopo di consentire il perf ez ionamento delle operaz ioni di portabilit dei mutui in modalit telematica con il collegamento tra banche, intermediari f inanz iari e notai che potranno scambiarsi f lussi inf ormativi e documenti secondo un processo condiviso, in sicurez z a e con piena validit giuridica. Tale iniz iativa risponde certamente allesigenz a di rapidit delloperaz ione di surroga su cui, tuttavia, pesano tempi eccessivamente ristretti (10 giorni di calendario) recentemente introdotti dal legislatore, che stanno rappresentando un vincolo importante al sistema della portabilit, come peraltro gi segnalato al Governo e al Parlamento anche dalle Associaz ioni dei Consumatori. Mutui Connect, il cui impiego non comporta alcun costo per il cittadino, trova applicaz ione solo dopo che il cliente abbia verif icato sul mercato le migliori condiz ioni of f erte dalle banche, acquisite le relative proposte e quando la banca subentrante abbia valutato la f attibilit delloperaz ione di erogaz ione o di portabilit del mutuo. Massimo
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Cambiare casa senza cambiare mutuo possibile?


aiutomutuo.finanza.com /2012/11/30/cambiare-casa-senza-cambiare-mutuo-e-possibile/
freeybor@finanz aonline Capita sempre pi spesso che chi sta cambiando casa in questo periodo ed ha ancora in atto il mutuo sulla casa precedente si chieda: perch devo stipulare un nuovo mutuo con spread altissimi quando ho gi il mio con uno spread ottimo? Sarebbe veramente bello poter spostare il mutuo dalla vecchia abitaz ione a quella nuova, ma possibile? Devo dire che dal punt o di vist a cont rat t uale sarebbe suf f icient e st ipulare con la banca un accordo di sost it uz ione di garanz ia , con il quale si sposta lipoteca dal vecchio immobile a quello nuovo a patto chiaramente che il nuovo immobile abbia un valore sufficiente a garantire limporto residuo del mutuo. I vantaggi derivanti da questa operaz ione sono che le condiz ioni del mutuo restano invariate, non si pagano imposte per laccesione di un nuovo mutuo, non si pagano eventuali penali per lestinz ione del vecchio mutuo e le spese da sostenere sarebbero solo quelle per laccensione della nuova ipoteca ed eventualmente quelle per la cancellaz ione della vecchia ipoteca nel caso che la banca non accetti il sistema automatico, previsto dalla Legge n 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) che prevede la cancellaz ione senz a il coinvolgimento del notaio e con laz z eramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. Questa operaz ione che giuridicamente non ha nessun impedimento deve per superare unostacolo insormontabile: il consenso della banca. Per poter effettuare la sostituz ione della garanz ia infatti necessario il consenso della banca che per non ha nessun interesse a concederlo, sia perch acconsentendo a questa operaz ione non potrebbe rivedere le condiz ioni del mutuo come spread e tasso di riferimento, sia perch non essendo operaz ioni di normale attivit potrebbe non essere attrez z ata per la stipula di un simile contratto. Come sapete le banche sottoscrivono solo contratti analiz z ati ed approvati dal proprio studio legale che sicuramente non dedica tempo alla formulaz ione di contratti di nessun interesse commerciale per la banca. E cert o per che in alcuni ist it ut i di credit o quest i cont rat t i esist ono per sono riservat i solo ai dipendent i della banca st essa . In conclusione sappiate che quando volete cambiare casa ed in banca chiedete di mantenere il vecchio mutuo, non state chiedendo una cosa impossibile e non attuabile, quindi non fatevi prendere in giro dallimpiegato di turno che vi liquider con un non si pu fare, cercate almeno di farvi dire unoperaz ione che non vogliamo fare, cos almeno vi sentirete pi liberi di cercare il nuovo mutuo anche in altri istituti. Roberto [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Cambiare casa senz a cambiare mutuo possibile?, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mutuo Pratico Deutsche Bank: il migliore in convenzione


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/01/mutuo-pratico-deutsche-bank-il-migliore-in-convenzione/
tanduri@finanz aonline Il cos denominato Mutuo Pratico di Deutsche Bank ultimamente uno dei prodotti pi gettonati nei vari forum e la banca, rispetto a tante altre, sembra erogare con una certa maggior disinvoltura e a spread decisamenti concorrenz iali. Questo mutuo rispetto a tanti altri, sicuramente un prodotto valido, conveniente e competitivo soprattutto quando si utiliz z ano le numerose convenz ioni che la banca ha stipulato con enti ed imprese private e statali; lo spread che si ottiene in questi casi pu essere anche del 2,5%. Per ottenere questo mutuo la banca come tante altre richiede lapertura di un conto corrente e qualche volta propone poliz z a assicurativa a protez ione del credito che, detto tra noi e spesso detto da loro, aumenta notevolmente le possibilit di concessione soprattutto per coloro che appaiono al limite delle garanz ie reddituali minime richieste come anche coloro definiti monoreddito e con un importo necessario da mutuare al limite massimo dell80% del valore dellimmobile che rappresenta il limite massimo concedibile per acquisto, surroga o sostituz ione. Svisceriamo il loro ultimo Foglio Informativo datato 19 novembre: Lo spread massimo proposto dalla banca varia in base alle tipologie di prodotto, in particolare per il variabile puro come anche per il variabile a tasso misto, lo spread acquisto del 3,05% che rispetto a tanti altri prodotti di altre banche non risulta un parametro deprecabile visto il contesto attuale di mercato. Gli altri spread come ad esempio, surroga, sostituz ione, liquidit e ristrutturaz ione risultano invece mediamente in linea con altre banche ed in particolare un peccato che lo spread per chi sceglie il variabile al tasso BCE , lo spread proposto sia del 3,50% ed offerto solo per mutui acquisto. Per quanto riguarda gli spread ufficialmente proposti, da notare che quelli di cui parliamo qu sono quelli massimi applicabili riportati nel Foglio Informativo ultimo aggiornato al luglio 2012 che ovviamente potranno prima o poi subire modificaz ioni e che oltretutto possono essere modificati nellofferta al singolo secondo le volont della banca.

NB: a tal proposito, vale la pena dire che ultimamente nei forum difficilmente si riscontrano testimonianz e di utenti che ci confermano di essere riusciti ad ottenere un qualche sconto di spread rispetto a quelli ufficiali proposti al pubblico; lattitudine delle banche di invogliare allacquisto di un mutuo il cliente con uno sconto sullo spread praticamente, tranne rare eccez z ioni, diffusamente tramontata e passata di moda soprattutto tra i grandi istituti di credito. Per quanto riguarda il prodotto a tasso fisso, gli spread variano da un minimo di 3,55% del mutuo acquisto ad un massimo del 4,20% di un sostituz ione+liquidit; nella media del mercato. MUTUO A TASSO VARIABILE - Il parametro di riferimento leuribor a 3 mesi 360 nel valore rilevato lultimo giorno lavorativo del mese precedente rispetto alla data di stipula dellAtto di Mutuo, le rate sono mensili ed Il tasso di interesse, viene ricalcolato automaticamente il 1 gennaio, il 1 aprile, il 1 luglio ed il 1 ottobre di ogni anno, maggiorando dello spread pattuito la quotaz ione del tasso euribor 3 mesi 360 rilevato lultimo giorno lavorativo bancario di ciascun trimestre solare antecedente la predetta data di ricalcolo (pertanto, rispettivamente, il 31 dicembre, il 31 marz o, il 30 giugno ed il 30 settembre, se giorni lavoratori bancari, oppure il giorno lavorativo immediatamente precedente). Il piano di ammortamento a quote capitale ricalcolate. In alternativa il prodotto variabile disponobile anche con paramentro di riferimento tasso BCE ma lo spread proposto risulta 3,5 invece che il 3.05% offerto per lindiciz z az ione euribor. La banca, in caso di acquisto, offre anche un prodotto a RATA COSTANTE DURATA VARIABILE che nel caso lallungamento del mutuo non sia sufficiente ad assorbire gli aumenti futuri dei tassi si determina una maxirata finale da corrispondere a fine mutuo. Nel caso la maxirata, in qualsiasi momento dellammortamento sia calcolata essere maggiore di 10.000, la banca ricalcola la rata di contratto aumentandola quanto basta a ristabilire limporto della prevista maxirata massima. Per approfondimenti su questi tipi di mutuo in generale avete a disposiz ione questi 2 articoli del blog: mutuo- a- rata- costante- e- durata- variabile- deepinside e mutuo- a- rata- costante- e- durata- variabile- parte2- maneggiare- con- cura. MUTUO A TASSO FISSO - Per quanto riguarda il prodotto a tasso fisso, gli spread variano da un minimo di 3,55% del mutuo acquisto ad un massimo del 4,20% di un sostituz ione+liquidit; nella media del mercato. Il parametro IRS di riferimento rilevato lultimo giorno lavorativo del mese precedente rispetto alla data di stipula dellAtto di Mutuo maggiorato dello 0,02%. MUTUO A TASSO MISTO - Per questo tipo di prodotto, il tasso di interesse pu passare da fisso a variabile (o viceversa) alle scadenz e e/o alle condiz ioni stabilite nel contratto. Il mutuo a tasso misto consente al cliente di

scegliere il tasso per un periodo iniz iale predefinito (2, 5 e 10 anni); alla scadenz a del periodo offerta la possibilit di rivedere il tasso alle condiz ioni di mercato in vigore in quel momento, con la libert di scegliere fra un tasso fisso oppure variabile. Lopz ione di scelta del tasso si ripete a tutte le date di scadenz a dei periodi previste dal contratto. MUTUO A TASSO FISSO CON RATA DECRESCENTE - Il tasso rimane costante per tutta la durata del mutuo, mentre limporto della rata diminuisce nel tempo essendo appunto un prodotto con piano di ammortamento tipo italiano e non francese; le rate sono prestabilite alla stipula come un qualsiasi prodotto a tasso fisso ma risulteranno in progressiva diminuz ione rata dopo rata. MUTUO A TASSO FISSO CON PERIODO INIZIALE DI SOLI INTERESSI - Il tasso rimane costante per tutta la durata del mutuo ed previsto un periodo iniz iale di 3 anni con rate di importo pi basso perch costituite da soli interessi. Per il periodo residuo del mutuo le rate sono fisse e costituite da capitale pi interessi. Lassicuraz ione immobile obbligatoria gratuita e sostenuta interamente dalla Banca che ha stipulato, con una primaria compagnia di assicuraz ione, al fine di gestione del rischio di credito, una poliz z a assicurativa a copertura del rischio incendio e scoppio dellimmobile su cui viene iscritta lipoteca. La banca propone inoltre una poliz z a facoltativa Mutuo Protetto le cui caratteristiche sono riportate in figura. a dispo per chiarimenti.. Massimo aiutomutuo.[email protected]

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Mercato Immobiliare: Con nosotros es diferente


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/02/mercato-immobiliare-con-nosotros-es-dif erente/
sylvestro Uno dei classici adagi sul nostro mercato immobiliare e sulla sua presunta tenuta dei prez z i delle case anche in tempi di crisi recita da noi diverso. Quante volte ci siamo sentiti ripetere che noi non siamo come gli USA e la loro mania delle carte di credito, non siamo come il Giappone perch culturalmente diversi, non siamo come gli spagnoli che hanno costruito troppo e cos via peccato poi scoprire che quelli che riteniamo nostri luoghi comuni e nostre caratteristiche sono presenti in maniera molto simile se non addirittura identica anche altrove. Potremmo ad esempio prendere il parametro della percentuale di proprietari; In Italia non pu esserci una bolla immobiliare perch l80% delle famiglie proprietaria (cit). Premesso che non vedo il nesso (o meglio, lo immagino nel suo ragionamento contorto ma ometto per carit) mi chiedo e in Spagna? In Spagna uguale. Hanno la stessa percentuale di famiglie proprietarie (guarda caso la crisi meno intensa in quesi paesi, come la Germania, dove il tasso di propriet molto pi basso). Perch allora in Spagna possibile lesistenz a di una bolla immobiliare e della conseguente deflagraz ione mentre da noi non dovrebbe essere possibile? (da wikipedia) Home ownership rat e(% ) 97 91.9 88.6 83 82 78 78 77 74 78 71 Dat e of Inf ormat ion 2011[2][3] 2001[4] 2011[5] 2002 2002 2011 2001[6] 2002 2008[7] 2010[8] 2002 2002 2002 2006[9] 2009[10][11]

Rank 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Count ry Bulgaria Hungary Singapore Ireland Slovenia Italy Spain Norway Braz il Belgium Israel

United Kingdom 69 Australia Canada United States 69 68.4 67

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Finland New Zealand Portugal Japan Sweden Austria South Korea France Denmark Netherlands Germany

67 65 64 60 60 56 56 55 51 49 42

2000 2004[12] 2002 2000 2000 2002 2005[13] 2000 2000 2000 2002

O vogliamo paragonare il tasso di disoccupaz ione? Secondo i dati ufficiali il grado di disoccupaz ione in Spagna il doppio di quello italiano. Sorvolo per adesso sul metodo di rilevaz ione (quello si, diverso) e invece richiamo lattenz ione sul grado occupaz ione . Ci si aspetterebbe un tasso di occupaz ione italiana ben pi alto di quello spagnolo e invece toh! praticamente uguale. Si, signori, Italia e Spagna hanno lo stesso grado di occupati. Verificare per credere; stessi occupati, stessi redditi.

Altra spiegaz ione della presunta diversit la migliore qualit delle nostre banche intesa come allocaz ione pi prudente degli impieghi; ma qualcuno si preoccupato di verificare e comparare la progressione del tasso di sofferenz a ad esempio delle banche spagnole con quelle italiane? Ma allora cosa c di diverso? Di diverso ci sono i tempi; ed in qualche caso anche il grado di intensit della variaz ione di alcuni indici di riferimento. La ver diversit sta nei tempi di evoluz ione, sia nel senso che per qualche paese i cicli e le relative inversioni sono cominciati prima di qualcunaltro, sia nel diverso andamento nel breve periodo. Ma se raffrontiamo eventi ed andamenti nel medio periodo ecco che le similitudini sovrastano le diversit. Prendiamo ad esempio il confronto dellandamento dei prez z i reali immobiliari di Irlanda, Spagna ed Italia secondo il tool del sito del The Economist a partire dal massimo irlandese (quello arrivato prima):

Non avete anche voi limpressione che la curva italiana dellandamento dei prez z i reali sia solo in ritardo rispetto ad Irlanda e Spagna ma sia ben avviata a seguirne le orme? Chiss quanto sar diversa con 2012- Q4 e con 2013- Q2. Chiss quanto sar diversa se paragonata con lindice Case- Shiller americano o lindice giapponese tra qualche anno. Nellattesa di scoprirlo, suggerisco di non affrettarsi a consegnare i propri risparmi nelle mani di chi non ha ancora ben compreso quale futuro attende il mercato immobiliare italiano.

sylvestro [email protected]

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MUTUO INPDAP INFO & SUGGERIMENTI


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/04/mutuo-inpdap-inf o-suggerimenti/
Zio Raf Quando si parla di Mutuo I.N.P.D.A.P. molti di noi sono restii nel presentare la domanda per beneficiare del favoloso tasso che al momento attuale si trova al 3,75%. Ma alla fine bastano alcuni semplici suggerimenti per reperire il tutto tranquillamente e senz a restare in balia del personale preposto che vi sballotta da un posto ad unaltro. Ricordatevi che qualsiasi domanda NON mai banale

Ma quella che ci facciamo tutti : IO POSSO BENEFICIARE DEL MUTUO INPDAP? ne parleremo, rimanete sintoniz z ati Alcuni suggerimenti che possiamo scambiarci: quali document i allegare? assicuraz ione quale scegliere? compromesso punt i chiave? Tant e e t ant e alt re novit aspet t o i Vs comment i al pi prest o VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 4.1/ 10 (9 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: - 4 (from 4 votes) MUTUO INPDAP INFO & SUGGERIMENTI, 4.1 out of 10 based on 9 ratings

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Mercato Immobiliare: devaluation meter, part II


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/04/mercato-immobiliare-devaluation-meter-part-ii/
sylvestro Proseguiamo la ricerca e lanalisi del calo dei prez z i immobiliari inaugurata nella puntata Mercato Immobiliare: devaluation meter e pubblichiamo una nuova serie di dati freschi freschi dallOsservatorio Congiunturale DellAnce del 4 dicembre 2012. Nel lungo ed articolato studio lAnce, come di consueto, approfondisce i diversi aspetti sociali, economici, industriali e professionali suggerendo molteplici spunti di riflessione ed avanz ando qualche proposta nel tentativo di migliorare o almeno mitigare la difficile situaz ione del settore ediliz ioimmobiliare. La tabellina qui sotto, elaborata su dati Nomisma , riassume crudamente i drastici e continuti cali dei prez z i medi delle abitaz ioni nelle principali 13 citt italiane a partire dallanno 2008.

Lascio a voi lettori il piacere di calcolare caso per caso, a quanto ammonta il calo reale e nominale delle quotaz ioni. Nello stesso documento troviamo anche una interessante previsione del numero totale di compravendite ipotiz z ate a fine 2012 in base allandamento consuntivato fino al terz o trimestre su dati dellAgenz ia del Territ orio .

Se la stima sar rispettata assisteremo grosso modo allo stesso numero di vendite del 1986, in pratica un balz o indietro di oltre 25 anni. Accanto agli studi Nomisma e dellAgenz ia del Territorio vengono riportate anche alcune analisi del Censis , tra cui quella recente sulla evoluz ione della propensione allacquisto di una abitaz ione degli italiani nellultimo decennio.

Come appare chiaro, non solo diminuiscono drasticamente le compravendite ma anche la gente interessata allacquisto, segno che il mercato immobiliare italiano ormai saturo nei suoi oltre 34 milioni di abitaz ioni possedute da circa l80% delle famiglie. E, udite udite, per la prima volta (da che io mi ricordi) viene ammesso esplicitamente che anche il prez z o delle case nuove diminuisce, vedi grafico sotto.

Tenuto conto che i prez z i delle case sono enormemente cresciuti ben oltre linflaz ione, ben oltre i redditi, ben oltre

Tenuto conto che i prez z i delle case sono enormemente cresciuti ben oltre linflaz ione, ben oltre i redditi, ben oltre il PIL

a me appare del tutto evidente che la bolla immobiliare pronta ad esplodere anche in Italia e non vorrei essere

nei panni di chi si trover a vendere nel 2013.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Mercato Immobiliare: devaluation meter, part II, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mutui: il rimborso del premio assicurativo non una novit


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/05/mutui-il-rimborso-del-premio-assicurativo-non-e-una-novita/
tanduri@finanz aonline Da ieri vari organi di informaz ione fanno a gara nel diffondere la trionfale notiz ia di come la Commissione Industria del Senato abbia appena approvato un importante emendamento al Decreto Sviluppo in materia di contratti assicurativi. Vari articoli riscontrabili nel web riportano ed elogiano come il recente emendamento obblighi una Compagnia Assicuratrice a restituire allassicurato parte del premio pagato nel caso di estinz ione o surroga del mutuo collegato alla poliz z a assicurativa stipulata a protez ione del finanz iamento. Sappiamo infatti quanto spesso al giorno doggi una banca invita caldamente alla stipula di poliz z e vita a protez ione del credito pagate in una unica soluz ione anticipata. Ebbene tale regolamentaz ione gi esistente; tutte le compagnie di assicuraz ione hanno recepito la norma di comportamento imposta da Isvap a suo tempo e la rispettano pienamente da anni. La Commissione quindi non ha fatto altro che recepire e trasportare tale norma sotto forma di emendamento allinterno del decreto Sviluppo in fase di approvaz ione. Lefficace normativa dalla quale prende spunto la Commissione quella di Isvap ed in particolare il Regolamento n.35 del maggio 2009.

Se ci fate caso, il testo normativo introdotto dallemendamento della Commissione copia ed incolla perfettamente la normativa Isvap gi esistente. Quindi non da oggi che un mutuato- assicurato che estingue o surroga il proprio mutuo pu ottenere il rimborso della parte di premio pagato relativo al periodo residuo rispetto alla scadenz a originaria, ma da pi di due anni fa. In sintesi noi mutuati abbiamo gi festeggiato a suo tempo e graz ie ad Isvap; nessuno ci venda per novit una conquista fatta a suo tempo e graz ie alla quale molti di noi hanno gi tratto i dovuti benefici- rimborsi please. Vi do prova che ormai da molto tempo in atto la restituz ione dei premi da parte delle Compagnie Assicuratrici ritagliando e riportandovi relativo articolo estratto dalle Condiz ioni Contrattuali di alcune poliz z e assicurative in commercio:

..un articolo- omaggio dedicato a tutti coloro che surrogando o estinguendo il proprio mutuo hanno ottenuto il rimborso del premio assicurativo graz ie al Regolamento Isvap n.35 del maggio 2009 tuttora, vivo, vegeto, vigente ed.. efficace. Con altro articolo tratteremo lentit del premio parz iale rimborsato analiz z ando le varie formule matematiche contenute nei contratti assicurativi pi diffusi in commercio. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.5/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui: il rimborso del premio assicurativo non una novit, 8.5 out of 10 based on 2 ratings

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Osservatorio Mutui: novembre 2012


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/08/osservatorio-mutui-novembre-2012/
sylvestro Il recente rapporto di MutuiOnline ci consente di formulare qualche ragionamento sullandamento del settore dei mutui. Com noto nellultimo anno abbiamo assistito ad un dimez z amento dei mutui- casa sia in termini di domanda che di offerta, in riflesso al drastico ridimensionamento delle compravendite immobiliari. Nel grafico sotto possiamo notare che negli ultimi tempi si considerevolmente ridotta la quota dei mutui per Sostituz ione o Surroga, segno che negli ultimi anni il mercato era tenuto vivo anche da una grossa quota di rinegoz iaz ioni e nel contempo che oggi non sia pi molto conveniente cambiare (o ancora, che le banche sono meno propense ad accolarsi surroghe); Il mutuo prima casa resta di gran lunga la forma pi diffusa tra i mutui residenz iali.

Nella slide successiva emerge prepotente la tendenz a ad erogare mutui di durata sempre pi lunga in conseguenz a della impossibilit delle famiglie italiane di fran fronte allacquisto con i prez z i delle case cosi alti com tipico alla fine di un lungo ciclo immobiliare prima della evidenz a della bolla e del suo inevitabile sgonfiamento.

Limporto medio erogato per ora si assestato poco al di sotto dei 130mila euro; tenuto conto delle difficolt emergenti dalla crisi probabile che nei prossimi mesi assisteremo ad un calo anche di questo valore.

La quota di valore mutato/mutuabile si mantiene con una media inferiore al 70% del prez z o dellimmobile.

e le richieste pervengono per la stragrande maggioranz a da lavoratori e tempo indeterminato ed autonomi.

Insomma sembra tramontare labitudine a comprare casa a debito, vuoi per i morsi della crisi che abbatte i redditi vuoi per i prez z i alti che scoraggiano limpresa mentre ritorna in auge la vecchia abitudine di risparmiare in attesa di tempi migliori (e magari comprare a prez z i pi abbordabili).

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Babbo Natale e la leggenda delle surroghe veloci


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/10/3253/
tanduri@finanz aonline Come spesso succede le notiz ie non sempre vengono date con grano salis lo sappiamo; nessun granello di sale ha pervaso infatti chiunque abbia dato notiz ia del comunicato stampa di Abi sulla nuova piattaforma telematica mutui connect messa a punto tra banche e notai per favorire la tempestivit delle operaz ioni di surroga dei mutui. Nel web e nella carta stampata, si sono annunciate grandi novit a favore dei mutuatari italiani che da oggi beneficiano della scintillante ed efficiente procedura telematica; un argomento che abbiamo gi trattato senz a entusiasmi in questo articolo. La generica distorsione interpretativa e divulgativa con la quale stata data la comunicaz ione di Abi sottolinea, anche in questo caso, la drammatica superficialit con cui oggi vengono trattate le notiz ie. Secondo i vari articoli sparsi qu e la nel web, graz ie allefficientissima piattaforma informatica che ci velociz z a le surroghe, dovremmo festeggiare un gioioso evento. La lieta novella di una surroga pi veloce sembra quindi uno stupendo ed inaspettato regalo sotto lalbero da parte delle banche; ma voi ci credete a Babbo Natale? Sia ben inteso, la surroga veloce a prescindere da quello che il sistema bancario ci promette adesso con mutui connect; che lo gi da molto molto tempo e a prescindere da questa iniz iativa bancaria che, visto dalla parte dei mutuandi italiani, nulla apporta o implementa alliter e le tempistiche della Portabilit regolamentato da una chiara ed efficace normativa vigente. Mut ui connect - La nuova piattaforma elettronica che viene istallata e che metter in comunicaz ione banche e notai, permetter una maggiore velocit di trasmissione dati che giover alla celerit delle operaz ioni di surroga di un mutuo; questo il senso della notiz ia data da ogni articolo che ho letto in questi giorni. Addirittura ho letto anche questo: ..niente pi spostamento fisico per andare dal notaio, cercare una banca nuova, chiudere con quella vecchia. Per capire a chi giova effettivamente questa migliorata velocit di operaz ione di surroga ed il senso del mio rammarico verso la diffusa superficiale disinformaz ione bisogna rispolverare la legislaz ione vigente sulla portabilit dei mutui nata pi di cinque anni fa. Come f unz iona oggi una surroga - Attualmente, il cliente che voglia surrogare il proprio mutuo non deve fare altro che individuare la banca che gli offre un mutuo migliore e sottoscrivere presso la filiale un documento in genere denominato richiesta di trasferimento con surrogaz ione. Una volta sottoscritta quella che una vera e propria autoriz z az ione al trasferimento del proprio mutuo, il cliente non deve pi fare nulla; ci pensa a tutto la nuova banca subentrante e a costo z ero. Questa facilit con cui oggi surroghiamo, la necessit di andare in banca una sola volta e senz a troppi spostamenti fisici quello che ci ha regalat o la Port abilit di Bersani nel 2007 e non le banche adesso con mut ui connect . E importante ricordare inoltre come gi nel lontano dicembre 2007, per assecondare le esigenz e normative introdotte dalla legge sulla Portabilit che imponeva tempi celeri, Abi stabil dei precisi criteri e tempistiche con le quali le banche devono surrogare un mutuo. La surroga utiliz z a da allora il sistema di trasmissione dati tra banche denominato allineamento elettronico archivi a.e.a. procedura telematica utiliz z ata per le operaz ioni di surrogaz ione e che oltretutto prevede una tempistica bancaria ben codificata. Riprendo il testo del communicato del 17 dicembre 2007 di Abi:

La penale di rit ardat a surroga Come si vede la surroga gi trattata con una certa urgenz a dalle banche; vi siete chiesti il perch?.. perch le banche si impongono di surrogare velocemente?.. perch la legislaz ione vigente detta un preciso tempo massimo entro il quale deve essere portata a termine il trasferimento del mutuo: 30gg . Se la surroga si perf ez iona in rit ardo, il client e pu ot t enere un rimborso che rappresenta una vera e propria penale per rit ardat a surroga; di questi rimborsi ne sono stati pagati eccome dalle banche. Lunica cosa da fare il cliente per chiedere quella che una specie di indenniz z o per il ritardo subito semplicemente richiederlo alla banca dovendo per anche documentare la data effettiva delliniz io procedura di surroga; cosa che non sempre facile dimostrare se non si in possesso di certa documentaz ione che non sempre le banche rilasciano al cliente. Leggere per credere:

Tanto per capirci vi faccio un esempio numerico terra, terra: Un tiz io che si vede procastinare di 65gg la surroga del proprio mutuo di importo residuo 200mila euro ha diritto di ottenere il rimborso di una penale di 4.000euro ovvero 2.000euro per ogni mese o fraz ione di mese di ritardo oltre i 30gg. Avendo quindi visto che leventuale ritardo va a scapito della banca che rischia ogni volta che surroga un mutuo di pagare una penale e che la surroga comporta gi da adesso minimo spostamento fisico del cliente che deve solo compilare un modulo prestampato presso la filiale della banca subentrante, la domanda : a chi giova mut ui connect ?.. per chi stato implementato e velociz z ato il sistema di trasmissione dati tra banche e notai?.. per il cliente e per il suo bene o per le banche stesse che non ci tengono per niente a pagare penali alla clientela? Chi vi ha dato questa stessa notiz ia mutui connect letta sotto questa stessa altra luce?

Vi eravate illusi che tutto questo ambaradan, queste energie, questi soldi, fossero spesi per il miglioramento dei serviz i dati alla clientela?.. come al solito dovreste ricredervi. Per il mutuato, anche mutui connect non una novit; graz ie.. abbiamo gi festeggiato. Massimo [email protected]

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Mutui e tasse: chissenefrega dello spread !


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/12/mutui-e-tasse-chissenef rega-dello-spread/
tanduri@finanz aonline Un bel chissenef rega . E il pensiero di Silvio Berlusconi su quello che da anni il tormentone e incubo degli italiani: lo spread. Lo spread un imbroglio e uninvenzione con cui si cercato di abbattere una maggioranza votata dagli italiani e che governava il paese. Prima non ne avevamo mai sentito parlare, se ne parla solo da un anno, e cosa ce ne importa?. Cos il Cavaliere, che ha appena annunciato la sua ricandidatura a Premier per le prossime elez ioni politiche, ha esordito ieri mattina a La Telefonata su Canale 5. Dopo la recente singolare affermaz ione di MisterB. e al netto di inopportune disquisiz ioni politiche, andiamo a vedere quanto sia sbagliato per gli italiani credere di potersene comodamente fregare dello spread. In parole semplici - Lo spread tra Btp e Bund non altro che la differenz a di tasso di rendimento tra i buoni del tesoro poliennali italiani di durata decennale ed i bund tedeschi. Questi tassi non sono altro che obbligaz ioni governative che gli Stati emettono allo scopo prendere in prestito liquidit su vasta scala per poi restituirlo dopo un certo numero di anni, con gli interessi. Essendo il tasso di remuneraz ione tedesco essenz ialmente stabile da tempo intorno al 1,5% ne consegue quindi che un aumento dello spread significa a conti fatti un aumento del tasso Btp e quindi un dato di maggior costo del debito dello Stato italiano in termini di interessi corrisposti. Spread = af f idabilit - Un eventuale spread Btp- Bund alto assume quindi una caratteristica che definisce una certa inaffidabilit economica del nostro Paese. In pratica se elevato, il Governo costretto ad elevare il tasso di remuneraz ione offerto pur di riuscire ad ottenere credito dagli investitori che dettano le condiz ioni di tasso per il quale si rendono disponibili a farci credito. Ecco perch le obbligaz ioni Btp sono quotate e monitorate ogni minuto nei mercati anche come dato di affidabilit naz ionale.

Lef f et t o principale di uno Spread alt o - Equivale a tassi pi alti su Bot, Cct, Btp quindi quello di maggiori spese per lo Stato, dunque per i contribuenti. I tassi di interesse sul debito pubblico che crescono significano in primo luogo tasse pi alte (ma solo per chi le paga ovviamente). Per farci unidea possiamo calcolare che un punto in pi per 4 mesi ci costerebbe, se scaricato sulla benz ina, 10- 15 centesimi in pi al litro per un anno. Quando il governo Monti entr in carica, il Tesoro prevedeva di dover pagare nel 2012 ben 94 miliardi di euro di interessi. Ad anno quasi finito, dopo varie oscillaz ioni al ribasso il conto si fermer a 86. Se avessimo dovuto accollarci i 94

miliardi, sarebbe stato necessario, ad esempio, appesantire di oltre un terz o in pi lImu, altro che abolirla.

Ef f et t o sul credit o alle f amiglie - E logico che il problema si riperquote direttamente sul credito elargito alle famiglie italiane dove se per lo Stato diviene pi oneroso ottenere credito, al cittadino ancor di pi. Ogni cento euro che le banche italiane prestano ai loro clienti, solo 84 circa sono coperti da depositi e conti correnti raccolti in Italia, il resto se lo devono procurare sui mercati internaz ionali. Inoltre evidente come davanti alla possibilt di fare trading sui titoli di stato ben pi performanti dei mutui le banche tendano a veicolare la maggior parte del poco credito a disposiz ione verso queste alternative di investimento cher rappresentano quindi altre forme di speculaz ione maggiormente appetibili che non siano appunto il credito a famiglie ed imprese. A quel punto il neo mutuando, pur di ottenere credito si vedr costretto ad accettare tassi di interesse maggiori sui mutui, tassi che non possono che essere aumentati dalle banche aumentando gli spread offerti con i prodottimutuo, prestiti personali e al credito in genere. Ipotiz z ando un aumento dello spread Btp- Bund nei prossimi mesi, non potremmo non assistere a mutui con spread ancora pi alti di quelli di adesso, altro che il 3 4% degli attuali; abbiamo gi analiz z ato la simbiosi che mette in relaz ione laumento degli spread sui mutui con lo spread Btp- Bund in questo articolo. Idem per le imprese - Pensate al fattore caro- credito alle imprese italiane rispetto a quello tedesche: linteresse medio sui prestiti bancari alle az iende italiane attualmente di circa due punti in pi; con uno spread alto, la nostra recessione si aggravata anche per questo motivo. Lalt ra f accia della medaglia: chi se ne pu f regare - Considerato quindi che il caro spread si riperquote, come abbiamo detto, su tasse e credito, il prototipo di cittadino italiano che potrebbe permettersi di dare ascolto a MisterB. che invita a fregarsene dello spread essenz ialmente levasore fiscale tipo; lui si che pu non curarsene. Magari se anche benestante, investe anche in titoli di Stato gufando sulla ripresa economica del suo

stesso Paese per ottenere un maggior tasso di remuneraz ione sognando alti spread Btp- Bund. Poi non dite che MisterB. non pensi al benessere dei propri elettori modello; smettiamola con questa palese falsit. Massimo aiutomutuo.finanza.com VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.5/ 10 (10 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Mutui e tasse: chissenefrega dello spread !, 9.5 out of 10 based on 10 ratings

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Mercato Immobiliare: anche i costruttori abbandonano il capezzale del mattone


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/12/mercato-immobiliare-anche-i-costruttori-abbandonano-ilcapezzale-del-mattone/
sylvestro Mentre la lenta progressione dei crudi numeri al ribasso sale lungo le paratie ed invade ponti e corridoi, sul Tit anic del mercato immobiliare italiano lorchestrina mediatica delle dichiaraz ioni dei massimi rappresentanti di categoria continua imperterrita a decantare le qualit del fu bene rifugio improvvisando strane spiegaz ioni al fenomeno del crollo delle compravendite (guai a chiamarla bolla) e lanciando strali contro il governo malvagio che osa mettere tasse sulla nostra amata casuccia. Questi strenui difensori del settore sono gli stessi che puntano il dito contro le banche che non erogano pi mutui facili ma nel contempo non riescono a mettere le mani ai propri portafogli (ampiamente rimpinguati fino al recente passato) per autofinanz iare questo mirabolante motore economico che dovrebbe, a loro dire, portarci fuori dalle secche della crisi. Sono gli stessi che prima tuonano che ci sono troppi cavilli burocratici che impacciano il loro duro lavoro e poi rinunciano spont aneament e ad usufruire della neonata legge sul silenz io- assenso per la messa in opera di nuovi cantieri (a Milano risultano ZERO richieste). E notiz ia di questi giorni che a Roma giacciono ben 400 permessi di costruire che nessuno vuole andare a ritirare; idem a Milano dove il Comune si trover costretto a restituire ben 14 milioni di euro per le rinunce degli operatori del settore. Quindi non solo crollata la propensione allinvestimento immobiliare ma anche i pochi che imperterriti avevano continuato a costruire hanno ritenuto opportuno rinunciare allimpresa, segno che i tempi sono davvero cambiati. Se persino le due piaz z e principali dItalia hanno perso il loro appeal economico per gli investitori nostrani ed esteri (nonostante lavvento di grossi progetti come lEXPO) di tutta evidenz a che, come pi volte affermato, lattuale ciclo del mercato immobiliare volge al suo termine ed tempo che anche i prez z i si adeguino in maniera decisa a convergere verso la nuova meta dellacquisto sostenibile per le attuali fasce giovani della popolaz ione. Sono finiti i tempi in cui era lecito sognare mirabolanti vendite in tempi brevi a prez z i via via sempre pi alti graz ie al credito facile, oggi occorre fare i conti con le reali possibilit di quella met del cielo fatta dagli aspiranti compratori senz a quegli aiutini finanz iari o fiscali che per troppo tempo hanno deformato e snaturato il naturale corso delle compravendite immobiliari.

sylvest ro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.8/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 6 votes) Mercato Immobiliare: anche i costruttori abbandonano il capez z ale del mattone, 9.8 out of 10 based on 6 ratings

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Accertamenti sulle vendite immobiliari: attenzione al prezzo indicato nellatto.


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/13/accertamenti-sulle-vendite-immobiliari-attenzione-al-prezzoindicato-nellatto/
freeybor@finanz aonline Decidere di vendere la casa ad un prez z o molto basso perch avete bisogno di realiz z are potrebbe costarvi pi di quanto pensiate. Dovete infatti considerare che un prez z o troppo basso potrebbe insospettire lagenz ia delle entrate e far scattare unaccertamento fiscale in automatico sulla vendita con successiva emissione di cartella esattoriale con lapplicaz ione di sanz ioni ed interessi per aver dichiarato nellatto un valore inferiore rispetto a quello considerato normale da parte del fisco. Cosa int ende il f isco per valore normale. Prima del 2008 per stabilire quale fosse il valore normale di unimmobile si doveva fare riferimento a quanto descritto nellarticolo 14 del DPR 633 del 1972 e articolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi, dal 2008 le cose si sono semplificate ed il valore normale viene indviduato sulla base di provvedimenti semestrali che fissano il prez z o medio degli immobili, case appartamenti o fabbricati, esclusi i terreni. Questi prez z i sono riferiti al mq. e li troviamo qui. Per ot t enere il valore normale lagenz ia delle ent rat e molt iplica la superf icie in met ri quadri risult ant e dal cert if icat o cat ast ale per il valore omi relat ivo alla vost ra z ona e per event uali coef f icient i di merit o relat ivi alle carat t erist iche dellimmobile. I valori OMI (osservatorio del mercato immobiliare) sono riferiti alla relativa z ona omogenea oppure, in mancanz a, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dellatto di compravendita o a quello antecedente in cui stato pattuito il prez z o con atto con data certa (quindi non verbalmente o con atti non registrati), e allo stato conservativo normale. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dellimmobile si riferiscono in particolare al tipo di immobile, al livello del piano e alla categoria catastale. Con la legge comunitaria del 2008 la semplice discordanz a tra il prez z o indicato in atto ed il valore normale calcolato dallagenz ia delle entrate non sufficiente a far applicare le sanz ioni perch la legge afferma che le presunz ioni devono essere gravi precise e concordant i , ma sicuramente far partire comunque gli accertamenti. La prima cosa che f lagenz ia delle entrate verificare che il prez z o indicato in atto non sia inferiore al valore detreminato secondo il metodo del prez z o valore:

Nel caso di prima casa Nel caso di seconda casa o alt re case diverse dalla prima

Rendit a cat ast ale x 115,5 Rendit a cat ast ale x 126,0

Se anche in questo caso il prez z o di vendita indicato in atto dovesse risultare inferiore, linvio della cartella esattoriale con le relative sanz ioni quasi certo. Altri elementi che potrebbero far scattare le sanz ioni sono ad esempio: il valore del mutuo qualora di importo

superiore a quello della compravendita (questa cosa visto il periodo difficile che accada), i prez z i che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruz ione dei ricavi sulla base delle risultanz e delle indagini finanz iarie, i prez z i che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile, informaz ioni fornite alla Guardia di finanz a dalle varie agenz ie immobiliari della z ona circa il valore di ciascun immobile ceduto, informaz ioni fornite da altri condomini acquirenti di immobili facenti parte dello stesso fabbricato. Nel riesaminare le cont roversie pendent i, quindi, gli uf f ici dovranno evidenz iare la presenz a di ult eriori element i presunt ivi, i quali, t ra loro associat i, siano idonei a sost enere la pret esa t ribut aria in f ase cont enz iosa, t enendo cont o delle ragioni rappresent at e dal cont ribuent e . Queste normative sono nate per cercare di contrastare il fenomeno dellevasione fiscale che era ed tuttora molto diffusa nel settore delle compravendite. Oggi per pu succedere che qualcuno sia costretto a vendere sottocosto ma questo al fisco non interessa; lui vuole la sua fetta di torta e la vuole tutta intera, attenz ione quindi al prez z o di vendita indicato nellatto. Nel caso delle imposte, le somme sono dovute in solido da entrambe le parti contraenti quindi il rischio che oltre allo svantaggio di aver svenduto il proprio immobile, potrebbe palesarsi il pericolo della beffa di ricevere una sanz ione per averlo venduto ad un prez z o giudicato troppo basso dallagenz ia delle entrate. Roberto [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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La ricchezza delle famiglie italiane nel 2011


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/14/la-ricchezza-delle-f amiglie-italiane-nel-2011/
tanduri@finanz aonline La crisi - Con la crisi economica la ricchez z a degli italiani si ridotta e al tempo stesso si sono accentuate le disuguaglianz e; met della ricchez z a, case, titoli, az ioni, oggetti prez iosi, in mano ad appena il 10% delle famiglie italiane. E quanto emerge dallultimo rapporto n.65 di bankitalia pubblicato il 13 dicembre che fotografa la ricchez z a delle famiglie italiane nellanno 2011. In un anno la crisi ha divorato oltre 300 miliardi di euro della ricchez z a delle famiglie italiane che tornata ai livelli degli anni novanta; dal 2010 al 2011 il calo stato del 3,4%. Se poi si prende in riferimento il 2007, anno in cui si raggiunto il massimo valore in termini reali, un crollo: - 5,8%. Le disuguaglianz e - Ma i dati dellultimo rapporto di bankitalia, mostrano anche la fotografia di un Paese dove le disuguaglianz e aumentano sempre di pi. La distribuz ione della ricchez z a caratteriz z ata da un elevato grado di concentraz ione: molte famiglie detengono livelli modesti o nulli di ricchez z a; allopposto, poche famiglie dispongono di una ricchez z a elevata.

Il patrimonio dei privati si avvicina a 9.000 miliardi di euro, circa 4 volte il nostro debito pubblico, poco pi di 140 mila euro pro capite, in media 350 mila euro a famiglia. La met di questa ricchez z a per in mano al 10% delle famiglie, mentre la met pi povera ne possiede solo una piccola fetta. Cos, mentre il quasi 3% delle famiglie praticamente in bolletta, quelli che se lo possono permettere hanno continuano ad investire, prima di tutto nella casa. Le dif f erenz e col rest o dEuropa - Nel confronto internaz ionale le famiglie italiane mostrano unelevata ricchez z a netta, pari, nel 2010, a 8 volte il reddito disponibile, contro l8,2 del Regno Unito, l8,1 della Francia, il 7,8 del Giappone, il 5,5 del Canada e il 5,3 degli Stati Uniti. Se il Paese va male e soffre un rapporto debitopil tra i pi alti dEuropa, la ricchez z a privata in compenso maggiore di quella degli altri Paesi del G7 e le famiglie italiane sono le meno indebitate; il 71% rispetto al reddito contro il 100% di Francia e Germania ed il 150% del regno Unito, per il Paese, in fondo un segno di solidit ed affidabilit. La ricchez z a - Alla fine del 2011 la ricchez z a netta delle famiglie italiane, cio la somma di attivit reali (abitaz ioni, terreni, ecc.) e di attivit finanz iarie (depositi, titoli, az ioni, ecc.), al netto delle passivit finanz iarie (mutui, prestiti

personali, ecc.), risultata pari a 8.619 miliardi di euro. La crescita stata molto inferiore al tasso medio annuo del periodo 1995- 2010 (5,6 per cento), a causa del rallentamento delle quotaz ioni sul mercato immobiliare. In termini reali, la diminuz ione della ricchez z a in abitaz ioni rispetto al 2010 risultata pari all1,4 per cento.

La ricchez z a abit at iva - Alla fine del 2011 la ricchez z a in abitaz ioni detenuta dalle famiglie italiane ammontava a oltre 5.000 miliardi di euro, corrispondenti in media a oltre 200.000 euro per famiglia. La ricchez z a in abitaz ioni, a prez z i correnti, cresciuta tra la fine del 2010 e la fine del 2011 dell1,3 per cento (65 miliardi di euro). Secondo i dati dellIstat, durante la prima met del 2012 i prez z i degli immobili sono diminuiti dell1,0 per cento rispetto alla fine del 2011. Sulla base di queste e di altre informaz ioni, si ipotiz z a una contraz ione del valore della ricchez z a in abitaz ioni per il primo semestre del 2012 dello 0,7 per cento. La ricchez z a abitativa dal 2010 al 2011 ha registrato un +1,3% pari a circa 5.000 miliardi di euro; il 60% della ricchez z a totale. Ma nei portafogli degli italiani sono tornati anche i titoli pubblici: Bot e Btp. Negli ultimi due anni e fortemente rallentato il valore dei mutui per lacquisto dellabitaz ione: il loro incremento si e stabiliz z ato sul 2% annuo contro un valore di circa il 15% annuo del periodo 1995- 2009.

Lindebit ament o - A fine 2011 le passivit

finanz iarie delle famiglie italiane, pari a 900 miliardi di euro erano costituite per circa il 42 per cento da mutui per lacquisto dellabitaz ione; la quota di indebitamento per esigenz e di consumo ammontava a circa il 13,6 per cento, le rimanenti forme di prestiti al 20 per cento cos come i debiti commerciali e gli altri conti passivi. Negli ultimi due anni fortemente rallentato il valore dei mutui per lacquisto dellabitaz ione: il loro incremento si stabiliz z ato sul 2 per cento annuo contro un valore di circa il 15 per cento annuo del periodo 1995- 2009. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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tassi in diminuzione secondo bankitalia


tanduri@finanz aonline Secondo le ultime rilevaz ione di Bankitalia contenute nel Supplemento al Bollettino Statistico n.64 pubblicato il 10 dicembre, ad ottobre i tassi taeg applicati sui prestiti a famiglie per lacquisto di abitaz ioni sono diminuiti al 4,06% dal 4,10 del precedente mese di settembre. Il dato rappresenta il valore minimo assunto dai Taeg rilevati da bankitalia per lanno 2012. Sul fronte dei tassi puri per prestiti con durata maggiore dei 10 anni si coglie invece un leggero aumento dal 4,81% di settembre al 4,88 di ottobre.

E interessante notare come, osservando le rilevaz ioni dei tassi e dei taeg relativi agli ultimi mesi dellanno in corso e per pi o meno tutti i periodi di determinaz ione, il t rend risult a in minima ma cost ant e diminuz ione rispetto a quanto rilevato nei primi mesi dellanno.

Not a met odologica: Il grafico e la tavola contengono informaz ioni sui tassi di interesse praticati dalle banche sui prestiti in euro alle famiglie e alle societ non finanz iarie dellarea delleuro. Le statistiche armoniz z ate sono ottenute mediante una rilevaz ione mensile su un campione composto da 106 banche, che rappresentano pi dell80 per cento dei prestiti e dei depositi dellintero sistema creditiz io italiano. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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Mutui a tasso variabile: ultimi giorni per rinegoziare ad un fisso strepitoso


tanduri@finanz aonline

MUTUI A TASSO VARIABILE : ultimi giorni per passare gratuitamente ad un f isso estremamente vantaggioso.
Vi piacerebbe trasf ormare il vostro mutuo a tasso variabile in un mutuo a tasso f isso del circa 3% se non addirittura inf eriore? Bene, f ino al 31 dicembre ne avete la possibilit e gratuitamente. Si tratta di un articolo di legge praticamente ignorato dalla maggior parte degli organi di inf ormaz ione e che le banche, a loro volta, si guardano bene dal pubbliciz z are. Larticolo 8 comma 6 della legge 106/2011: La normativa prevede che la clientela titolare di un mutuo a tasso variabile ha diritto di ottenere ottenere dalla propria banca una rinegoz iaz ione del proprio mutuo a tasso variabile trasf ormandolo in un mutuo a tasso f isso per tutto il resto della durata residua. Il nuovo tasso f isso che viene determinanto calcolato sommando al parametro Irs 10 anni, lo spread del proprio mutuo variabile. Lattuale periodo risulta estremamente f avorevole per questa rinegoz iaz ione visto che lIrs 10 anni attualmente pari a circa 1,6%; ad esempio, ammettendo che si abbia uno spread contrattuale del 1.2%, si ottiene un tasso f isso del 2.8% e per tutto il resto della durata residua del mutuo. Per poter usuf ruire di questa possibilit, il mutuo deve essere stato stipulato con f inalit acquisto o ristrutturaz ione della propria abitaz ione prima del 14 maggio 2011 e per un importo originario non superiore a 200 mila euro. Inoltre il proprio indicatore ISEE non deve essere superiore ai 35 mila euro. In f ase di rinegoz iaz ione addirittura possibile poter richiedere di ridurre o allungare il proprio mutuo per un massimo di 5 anni purch la durata residua non superi i 25 anni.

Rinegoz iare o no questo il dilemma: dal punto di vista di chi vi scrive, questa che si presenta unopportunit da prendere in estrema consideraz ione soprattutto nel caso in cui mancassero ancora molti anni al termine dellestinz ione del proprio mutuo. Dovrete tenere in consideraz ione le vostre personali convinz ioni in base a quello che voi stessi ipotiz z ate sullandamento degli euribor prossimi f uturi; se inf atti tra tot anni laumento degli euribor f acesse drammaticamente lievitare il vostro variabile ci si morde veramente le unghie per la scelta di rinunciare oggi ad uno strepitoso tasso f isso; superf luo dirlo. Se siete ancora indecisi e volete rif lettere con pi tempo sullopporunit che vi si presenta, vi consigliamo comunque di ef f ettuare la richiesta di rinegoz iaz ione entro il 31 dicembre come previsto, potrete sempre rinunciarvi in qualsiasi momento. Nel corso di questi ultimi mesi, molti hanno gi approf ittato delloccasione garantendosi dei tassi di tutto rispetto; adesso tocca a voi, avete ancora pochi giorni per f are richiesta ma siete ancora in tempo. Attenz ione: qualche istituto di credito sicuramente prover a negarvi la rinegoz iaz ione, ma semprech si rientri nei parametri richiesti dalla legge, la banca non pu assolutamente rif iutarsi. La strategia vincente: estremamente importante recarsi presso la propria f iliale con una richiesta scritta (meglio se raccomandata a mano) completa di attestaz ione ISEE e copia dellarticolo di legge che potete tranquillamente scaricare dalla Gaz z etta Uf f iciale n160 del 12 luglio 2011; conservate la ricevuta della richiesta di rinegoz iaz ione. Nel caso contattateci per mail, vi invieremo gli articoli legislativi di rif erimento, e nel caso, tutte le inf ormaz ioni di cui avrete bisogno. Af f rettatevi e f atevi questo che per molti potrebbe essere un bellissimo regalo di Natale. Questo articolo verr pubblicato a breve, a pagina 82 della rivista bisettimanale SI in nellediz ione in edicola il 20 dicembre Roberto & Massimo aiutomutuo.f inanz a.com
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Mutui e sofferenze: 2012 annus horribilis


tanduri@finanz aonline

Monit or mut ui e prest it i alle f amiglie: ABI Mont hly Out look dic 2012
Prest it i alle f amiglie - Nel mese di novembre, la dinamica dei prestiti alle famiglie in termini di flussi bancari registra flussi per circa 1.485 miliardi di euro con una diminuz ione annua di - 1,9% (- 2,7% ad ottobre 2012; - 1% nella media Area Euro ad ottobre 2012). Si rileva come il segmento dei prestiti a medio e lungo termine (oltre 1 anno) ha segnato una variaz ione di - 2,3% (- 1,8% ad ottobre 2012). Il dato di novembre dipinge un quadro a dir poco desolante. La costante riduz ione dei finanz iamenti bancari decreta il 2012 come lannus horribilis del credito ormai stabiliz z ato su un trend di fortissima contraz ione. Si noti in tabella 3 come da maggio il trend dei flussi di credito risulta in continua ed incessante crescita negativa in ogni settore fino ad oggi, ed il dato particolarmente pesante risulta essere la forte riduz ione dei finanz iamenti di media e lunga durata come detto al 2,3%.

Mut ui - Per completare una visione di insieme vi riporto i dati di bankitalia sul flusso di finanz iamenti alle famiglie

per lacquisto di abitaz ioni: nel II trim di questanno (ultimo dato disponibile) faceva registrare erogaz ioni per 6.875 milioni di euro contro i 7.571 del I trimestre e i 14.220 del II trimestre dellanno precedente.

Un cockt ail di barbit urici - A metter su una situaz ione non facile da gestire per le banche il dato delle sofferenz e bancarie del mese di novembre. Anche qu il trend dellaumento della difficolt delle banche nel recupero dei crediti ormai fortemente stabiliz z ato in espansione. A ottobre le sofferenz e lorde hanno raggiunto quasi la soglia di 120 miliardi di euro, segnando un incremento annuo di circa il 16,6%, il livello pi alto mai raggiunto dalla fine degli anni 90. Altra spada di Damocle per le banche lo spread fra tassi sui prestiti e tassi sulla raccolta, a famiglie che raggiunge il minimo storico scendendo a novembre 2012 al minimo storico di 1,68%. Tanto per capirci era al 3,2% solo 5 anni fa. I t assi - Dalle segnalaz ioni del SI- ABI si rileva che a novembre 2012 il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e societ non finanz iarie elaborato dallABI risultato pari al 3,80%, lo stesso valore del mese precedente e 39 basis points al di sotto del valore di novembre 2011. Su questo dato interessante notare le due diverse campane ABI e bankitalia, una dice che i tassi scendono e laltra che salgono; sar forse leffeto di una diversa metodologia di rilevaz ione. In sintesi il report conferma una situaz ione drammaticamente stabiliz z ata verso un continuo peggioramento dove gli istituti finanz iari per quel poco credito che elargiscono ci guadagnano pure meno che mai e allo stesso tempo devono oltretutto gestire una situaz ione di sofferenz a enorme. Alle banche quasi non conviene pi fare il lavoro per il quale si sono costituite: vendere denaro; sono certo che se potessero, chiuderebbero i battenti oggi stesso limitandosi alla raccolta del credito insoluto. Esternaz ione ovvia e personale: Qu se non recuperiamo credibilit e fiducia in questo nostro Paese altro che credito, prestiti, mutui e recupero dellimmobiliare l dura!

Chiudiamo questo anno e riapriamone unaltro.. forz a, calma e coraggio. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui e sofferenz e: 2012 annus horribilis, 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Spot fondo per la casa: ufficiale, ci stanno prendendo in giro!


freeybor@finanz aonline Lennesima presa in giro: da qualche giorno sta andando in onda alla radio ed alla TV lo spot istituz ionale Diritto al futuro: accesso al mutuo per le giovani coppie con contratti atipic i. Quando lho sentito ho pensato: vuoi vedere che una volta tanto il governo riuscito a fare qualcosa che non fosse aumentarsi gli stipendi in maniera rapida ed efficace?.. pensando, senz a crederci molto, che fossero riusciti a rivedere il regolamento del fondo in questione come anticipato dal ministro Andrea Riccardi in seguito allinterogaz ione parlamentare della deputata del PD Marianna Madia che abbiamo intervistato a fine novembre in questo articolo. Come sappiamo ed abbiamo gi ampiamente trattato in questo articolo il fondo per la casa si attivo, ma viene totalmente snobbato dagli istituti di credito a causa degli spread improponibili (per le banche) che il governo impone ed applica a questi mutui. Infatti anche gli istituti di credito aderenti alliniz iativa e facenti parte dellelenco dei soggetti finanz iatori, secondo il DM 256 del 2010 possono decidere se erogarlo o meno. Dove troviamo in questo periodo una banca disposta ad erogare un mutuo con uno spread non superiore al 1,2% per i mutui fino a 20 anni e 1,5% per i mutui di durata superiore sia per il fisso che per il variabile?.. da nessuna parte, lo sappiamo bene. Chiaramente, sentito lo spot, la prima cosa che ho fatto stata andare sul sito http://www.diamoglifuturo.it/fondocasa a controllare quali fossero state le modifiche applicate al regolamento per laccesso al fondo per renderlo pi appetibile per le banche e di conseguenz a fruibile a chi ne ha bisogno, una volta entrato sul sito per, come immaginavo, nessuna sorpresa, tutto rimasto tale e quale, il regolamento sempre lo stesso e le probabilit di t rovare qualche banca dispost a ad applicarlo prat icament e nulle . Mi chiedo..ma perch spendere t ut t i quest i soldi di pubblicit per una cosa che sanno benissimo che non verr mai assecondat a dalle banche? Forse una strategica campagna elettorale per le forz e politiche che appoggeranno la probabile candidatura del professor Monti? Non lo so, so per che una notiz ia che stata ripresa da moltissimi siti online che trattano largomento (basta fare una ricerca su google per verificarlo) che si sono per limitati a diffonderla, tranne qualche raro caso, come se fosse arrivata la manna dal cielo senz a verificarne la reale possibile applicaz ione nella realt.

E una cosa vergognosa e lennesima presa in giro, la verit ve la diciamo noi: alle condizioni at t uali impost e dal f ondo nessuna banca vi conceder il mut uo. E inut ile che vi recat e in banca a chiederlo.
Nel nostro piccolo noi in questo blog continueremo a diffondere le notiz ie cercando di verificarle, approfondirle e di darne una lettura il pi possibile realistica. Non ci interessano gli scoop solo per aumentare il numero dei lettori dei nostri articoli. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Spot "fondo per la casa": ufficiale, ci stanno prendendo in giro!, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mercato Immobiliare: un naufragio prevedibile


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/22/mercato-immobiliare-un-nauf ragio-prevedibile/
sylvestro Lanno volge al termine e le consuete statistiche di fine periodo si abbattono impietose con i loro crudi numeri su un settore ormai ridotto al lumicino. I consuntivi delle compravendite sono ripiombati alle perfomance del 1986, i costruttori ormai non ritirano pi nemmeno i nuovi permessi a costruire e linvenduto impera in lungo ed in largo nella penisola. Adesso che ci si ritrova nelle secche di un mercato con sempre meno compratori viene spontaneo chiedersi come stato possibile arrivare a questo punto, se vi erano segnali di allerta del declino in corso e se si poteva correre ai ripari per tempo; in poche parole, esistono delle precise responsabilit per il disastro in corso? Certo che esistono, ma cambiano in relaz ione allinterlocutore della domanda. Per alcuni la crisi conseguenz a dellatteggiamento delle banche che hanno ristretto il credito, per altri conseguenz a delle scellerate scelte del governo che ha introdotto nuove pesanti tassaz ioni, per altri ancora degli alti costi di costruz ione e concessione, etc Pochi, anz i forse nessuno, riesce a fare un minimo di autocritica e prendersi carico della propria parte di colpe in questo desolante panorama di vittime del sistema che sembra non vogliano fare il piccolo sforz o di ricostruire gli eventi e magari provare a mettersi nei panni degli altri. Perch la verit, oltre ad essere figlia del tempo come ben dice qualcuno, per quanto scomoda rivela limpidamente la complicit di tutti gli attori in gioco. In primis i comuni che per la prospettiva di facili guadagni con gli oneri di urbaniz z az ione non hanno lesinato a concedere laute lottiz z az ioni quasi a chiunque ne facesse richiesta. Giochino facile, protratto per tanti anni, che ha avuto come principale conseguenz a la cementificaz ione esagerata del territorio, la nascita di quartieri fantasma ai confini delle z one urbaniz z ate, spesso con serviz i incompleti e cooperative finite in tribunale per mancanz a di introiti da vendita.

Sesena, la citt fantasma alle porte di Toledo.

Le banche, tanto vituperate adesso per la loro poca propensione a concedere crediti (vorrei vedere i richiedenti a chi e quanto offrirebbero in prestito di questi tempi e per finanz iare che progetti ed a che prez z o) ma ci ricordiamo cosa erano capaci di proporre fino a pochi anni fa? Tralasciamo lofferta a tassi bassissimi che invogliavano qualsiasi sprovveduto ad indebitarsi, sorvoliamo per adesso sulla professionalit adottata nel recente passato per la cernita degli aspiranti mutuatari e sulla quota di reddito aggredita, trascuriamo che la durata dei mutui si pi che raddoppiata rispetto ai decenni scorsi, vogliamo richiamare alla memoria le percentuali di valore mutuato (il cosiddetto loan to value)? Vi ricordate questa pubblicit (presa a caso tra le varie)?

Abituati ad avere di pi dicevano. Troppo comodo anticipare ad oggi il godimento di quasi il 100% della ricchez z a finanz iata su beni con prez z o gonfiato e pagamento a carico delle fasce deboli con rate oltre il 40% del reddito mensile di lavori precari. Ed i costruttori non si sono certo farti pregare, si sono agevolmente inseriti in questo fiume in piena di credito

riuscendo ad alz are lasticella dei prez z i trimestre dopo trimestre, nonostante lutiliz z o sfrenato di mano dopera a basso prez z o, e progetti di alloggi via via sempre pi ridotti, cucinotti a vista, camere mansardate, bagni ciechi, ripostigli assenti, etc Dove sono finiti adesso i loro guadagni? Hanno davvero bisogno di essere finanz iati per lavorare?

A ruota si sono aggregati anche i mediatori, veri e propri pusher del mercato, incapaci di operare una preselez ione degli incarichi hanno provato a vendere di tutto in qualsiasi condiz ione giustificando prez z i inauditi e scorrelati dalla realt, non smettendo mai di prospettare il mattone come un investimento risk-free ed il cui valore per sua natura (divina?) destinato a crescere nel tempo. Non da ultimo lassenz a della tassaz ione; per parecchi decenni la casa ha usufruito in maniera diretta o indiretta di tutta una serie di agevolaz ioni, sgravi e facilitaz ioni varie che non potevano non causare una ipertrofia del settore immobiliare convogliando sempre pi risorse da altri settori meno favoriti. In nessun altro paese avanz ato nel mondo era presente una tassaz ione cos bassa (quando non inesistente). Risulta quindi comprensibile che le diverse spinte al rialz o operate parallelemente dai vari operatori del settore abbiano gonfiato una gobba nelle compravendite ben oltre la media di lungo periodo, in parte attirando nuovi investitori (ahi loro), in parte includendo compratori che altrimenti sarebbero rimasti esclusi (ma la cui poca solvibilit sta venendo tristemente a galla), in parte anticipando acquisti destinati a maturare pi avanti.

Non difficile pronosticare che lo smaltimento della gobba nelle compravendite maturata nel primo decennio del nuovo millennio debba valicare le forche caudine di una altrettanto importante concavit statistica negli anni a venire. E tanto pi i prez z i si ostineranno a non tener conto del diminuito potere di acquisto delle fasce giovani e deboli della popolaz ione tanto pi lungo sar il periodo di rientro ai valori medi. Anche perch landamento demografico di questi anni, pur in presenz a di nuovi arrivi da immigraz ione, non si discosta molto dal mantenimento di una media di 60 milioni di cittadini, di cui gran parte in et avanz ata e con una percentuale di proprietari intorno al 72%. Inoltre bisogna tener conto che anno dopo anno sta aumentando sia in percentuale che in valore assoluto la quantit di successioni e donaz ioni (questanno 100mila+120mila). Le prospettive non sono certo rosee, per questo ritengo sia opportuno evitare di impegnare i propri risparmi o addirittura indebitarsi per puntare sul mattone proprio in questo periodo di declino. Suggerisco ai giovani di approfittarne per accantonare paz ientemente di pi o magari di impegnare i propri soldi e leventuale aiuto dei genitori per dar vita ad una attivit, puntando sul proprio talento, vuoi per specializ z arsi vuoi per avviare una impresa o una carriera, di certo non immobiliz z arei risorse per quattro mura di propriet inflaz ionate nel valore e nella disponibilit in offerta e destinate a svalutarsi nel tempo.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Mercato Immobiliare: un naufragio prevedibile, 8.0 out of 10 based on 3 ratings

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Auguri di BUON NATALE da aiutomutuo !


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/24/3489/
tanduri@finanz aonline

Semplicemente un sereno e felice Natale a tutti i lettori del nostro blog. Non chiedete troppo a Babbo Natale.. questanno stato particolarmente tar- tassato..

Auguri di cuore ai miei stimatissimi amici e colleghi freeybor e sylvestro. Massimo VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Auguri di BUON NATALE da aiutomutuo !, 9.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mercato Immobiliare: ai confini del mondo


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/27/ai-conf ini-del-mondo/
sylvestro Lediz ione di fine dicembre dello studio dellAnce sulla congiuntura immobiliare ed economica (vedi), conferma una prospettiva pessima sul futuro prossimo del settore con previsioni al ribasso da brivido artico. Laspetto pi inquietante dellanalisi non tanto lincredibile crollo degli investimenti che riporta lediliz ia a valori persino inferiori al 1970 ma piuttosto la violenta tendenz a al ribasso che sembra non lasciare scampo alle speranz e di ripresa o almeno di rallentamento del declino nel breve periodo.

Agli osservatori pi attenti non sar sfuggito che andamenti identici si erano gi ampiamente manifestati negli ultimi anni nel settore ma su indicatori diversi e assolutamente premonitori della situaz ione attuale. Ad esempio landamento in borsa dei titoli correlati al mercato immobiliare ha anticipato di parecchio (sia in termini di tempo che di intensit) il decadimento repentino e persistente delle quotaz ioni e di conseguenz a dei valori delle az iende associate. Ne riportiamo alcuni a puro titolo di esempio;

Gabet t i nellarco degli ultimi sei anni da un valore massimo di circa 2,80 euro si progressivamente portata ad una quotaz ione di 0,056 euro: un sonoro - 98% .

Prelios non stato da meno, nello stesso periodo virando da 60 euro circa a 0,0689 ha realiz z ato oltre il - 99% . E di tutta evidenz a che il mercato aveva gi da tempo decretato la fine del settore, al netto della crisi che ha investito quasi tutti i settori economici, conscio del raggiungimento del capolinea ciclico di lungo periodo. La desolante lunga piattez z a di questi ultimi grafici lascia presagire con quale sofferto andamento proseguir il mercato immobiliare DOPO che avr terminato la sua corsa al ribasso nel tentativo di trovare il bottom di riferimento. Purtroppo tra lattuale situaz ione di impervia discesa ed il lontano confuso oriz z onte di stasi non si riesce ad intravedere una che sia una sola strada o accenno di sentiero che possa ricondurre il settore alla retta via di un mercato vivace e produttivo. Gli enti governativi ed i loro media rappresentanti sono impegnati a vario titolo a negare lesistenz a di una bolla immobiliare che ha ingessato le compravendite, mentre gli addetti ai lavori persistono nel loro atteggiamento reciprocamente ed inutilmente querulo avanz ando improbabili richieste di favore per mascherare lostinaz ione a sostenere lunico vero cardine dellattuale crisi: i prez z i troppo alti.

Per chi non del settore rinnovo il mio invito a godersi i prossimi anni in una assolata isola tropicale in attesa che la natura faccia il suo corso; ci vorr ancora molto, molto tempo prima che maturino gli eventi a favore di un acquisto conveniente a qualsiasi titolo, sia come prima casa che come investimento. Per chi del settore non posso che offrire solidariet e la speranz a che abbiamo saputo cogliere per tempo i segnali del declino in corso mettendo fieno in cascina e possibilmente scendendo dalla giostra degli nuovi investimenti. sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (8 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Mercato Immobiliare: ai confini del mondo, 10.0 out of 10 based on 8 ratings

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Mutui italiani pi cari: un risparmio scippato sotto gli occhi di tutti


aiutomutuo.finanza.com /2012/12/30/mutui-italiani-piu-cari-un-risparmio-scippato-sotto-gli-occhi-ditutti/
tanduri@finanz aonline

Ci hanno scippato f ratello euribor.. Nessuno interviene?


Siamo giunti al termine di un periodo economico a dir poco devastante per le f amiglie e non possiamo non toglierci un ennesimo f astidioso sassolino dalla scarpa a proposito del caro mutui imposto dalle nostre beneamate banche italiane. Quanti di noi si sono posti il quesito o abbiano da sempre direttamente constatato quanto in pi costino i mutui alle f amiglie italiane rispetto alla media europea; quanto pi salato costi attingere al credito bancario italiano per coronare il sogno di una casa di propriet. Ne parliamo con lauspicio che nel corso del prossimo anno, questo ennesimo capitolo sia soltanto un vago e triste ricordo, uno dei tanti brutti sogni sogni f atti in questo anno inf austo. Lo sconf orto dei dati - Ebbene i dati come al solito non sono conf ortanti. Le banche italiane, in serie dif f icolt, dimostrano di non voler concedere ai mutuandi italiani che si accingono alla stipula di un mutuo il benef icio economico derivante dagli enormi cali degli euribor e degli Irs di questi ultimi tempi imponendo sui prodotti mutuo concessi degli spread esorbitanti. E sotto gli occhi di tutti ormai come dalliniz io di questo dannato 2012, i tassi proposti con i mutui nel mercato bancario siano subissati ed appesantiti da spread che variano da un ormai stabile minimo di 2,8% ad un 3,8% se non addirittura un 4,5% se parliamo di tassi f issi. Ecco che per i neo impavidi mutuati, i potenz iali benef ici degli euribor f ratelli rasoterra di oggi risultano praticamente az z erati dalle banche che impongono spread contrattuali da capogiro. Il gioco delle tre carte, ovvero, come le banche ti intascano un euribor f ratello che era invece destinato a T E Anche quando la Banca Centrale Europea, nel luglio di questanno, ha voluto ridurre il proprio tasso portandolo dall1% allo 0,75% determinando i ribassi storici degli euribor tuttora in atto, le banche italiane hanno voluto incassarne avidamente loro stesse i relativi benef ici evitando di ridurre gli spread contrattuali proposti con i mutui ipotecari ex novo elargiti alla clientela. Da luglio quando graz ie alla riduz ione del tasso europeo, leuribor a 3mesi su cui indiciz z ato la stragrande maggioranz a dei mutui italiani calato di circa 0,40%, il tasso rilevato da bankitalia nel mercato dei mutui italiani invece non ha minimamente accennato a diminuire nonostante gli euribor avessero provato a regalarci un po di risparmio ossigenando le potenz iali rate da stipulare. Chi stipula un mutuo adesso quindi non incassa nulla della positiva diminuz ione degli euribor proprio perch i tassi a cui si costretti a stipulare sono mantenuti inalterati da spread in tenuta stabile se non addirittura in aumento; altro che prospettata diminuz ione che tutti noi auspicavamo (in cui io non credevo e non pronosticavo).

In Europa non af f atto cos Diversamente dai tassi italiani rilevati da bankitalia, i tassi medi rilevati dalla Banca Centrale Europea nell euroz ona sono decisamente diminuiti proprio anche a seguito della riduz ione del tasso Bce di luglio scorso e della conseguente diminuz ione degli euribor ed Irs; la reaz ione risultante della f lessione dei tassi delle banche europee stata lineare come auspicato dalla stessa Banca Centrale. Lintervento, che aveva lo scopo di ossigenare la f orte contraz ione del credito in euroz ona, ha sortito lef f etto sperato in Europa ma.. non da noi. Una riduz ione dello 0,25% del tasso voluto dalla Bce ha determinato una riduz ione a cascata di 40 punti base delleuribor 3mesi ed una conseguente diminuz ione dei tassi medi europei dello 0,13% ma nisba, niet, nothing per i tassi italiani rilevati da bankitalia, anz i aumentati dello 0,02% da allora. Osservando il graf ico sottostante che ho costruito si evince come lef f etto rilassante della diminuz ione degli euribor come anche degli Irs si perpetrato essenz ialmente sui tassi europei e neanche minimamente sugli imperturbabili tassi nostrani. Lunico consequenz iale ef f etto positivo allintervento della Bce sembrerebbe essere stato quello di aver impedito un ulteriore aumento dei tassi italiani che in agosto erano in procinto addirittura di impennarsi nuovamente sopra il 5% come in primavera quando per anche i tassi europei erano pi alti di adesso. La def laz ione dei tassi italiani alla stegua di quelli della media europea non si af f atto verif icata e la manovra della Banca Centrale per cercare di dare ossigeno agli indebitati, non ha f unz ionato.. almeno nel nostro beneamato Paese. Il graf ico sottostante evidenz ia il trend dei vari tassi rilevati da Bce e Bankitalia nellultimo anno, nei periodi di che vanno dal novembre 2011 ad ottobre 2012, ultimo mese rilevato.

Nel graf ico, per quanto riguarda i tassi italiani rilevati da Bankitalia, evidente come nonostante tutti gli altri tassi europei siano calati con continuit nellarco dellanno in corso, il tasso nostrano invece no. Il tasso italico risulta in aumento anche dopo e nonostante lintervento ribassista della Banca Centrale dello scorso luglio. Notate come il dif f erenz iale con quello della media europea sia gradualmente aumentato dallo 0,65% di novembre 2011 (4,59 -3,94%) all1,39% di ottobre 2012 (4,88- 3,49%); uno spread pi che raddoppiato in barba a qualsiasi auspicio. Perch ad una diminuz ione dei tassi di rif erimento europei, euribor ed Irs non segue una altrettanta diminuz ione dei tassi sui mutui del mercato bancario italiano? La risposta semplice ed elementare: per ef f etto di maggiori spese e spread applicati ai mutui che compensano semprepi la potenz iale diminuz ione del tasso. Considerate inf atti che i tassi rilevati sono dei taeg comprensivi del costo totale ef f ettivo del mutuo. Il dato di f atto che le banche italiane quindi stiano attualmente intascando quello che la Banca Centrale Europea ha cercato a suo tempo di destinare alle f amiglie e alle imprese, lampante. Ovvero, la Banca Centrale ha ottenuto i risultati delle sue strategie economiche ossigenanti del credito in Europa ma non da noi. E una delle prove che siamo un Paese ref rattario in tutto e non siamo capaci di recepire qualsiasi cosa ci sia di buono che ci venga proposto dallEuropa, evidente. Anche in questo caso, il vantaggio appannaggio di pochi e sempre gli stessi, in questo caso: delle banche. Le italiche banche non hanno voluto recepire unapertura poi, nonostante la BCE avesse elargito circa 280miliardi di euro al tasso del 1% alle banche italiane in dif f icolt; evidentemente questo non bastava. La questione ha dellincredibile o dellabominevole; f ate vobis. Il mancato risparmio, ovvero, lentit dello scippo - Bando alle ciance, quantiz z iamo: quanto costa il mancato risparmio alle f amiglie mutuatarie italiane questo dif f erenz iale di tasso

tipico italiano rispetto a quello della media europea? Quanto pagano di pi le f amiglie italiane che si accingono ad un mutuo rispetto a quelle delleuroz ona?

La f igura sopra rappresenta il maggior costo che una f amiglia media mutuata italiana paga in pi rispetto alla media europea per un mutuo di 130mila euro con durata trentennale. Ad esempio, un Mario Rossi italiano che ha stipulato un mutuo in aprile 2012, sta pagando atualmente ben 90 euro in pi al mese rispetto ad un cittadino europeo medio che ha stipulato nello stesso periodo proprio perch il tasso del suo mutuo di 117 punti base maggiore (vedi 5,13 3,96% del graf ico dei tassi sopra). Se Mario avesse appena stipulato con il tasso rilevato ad ottobre del 4,88%, il dif f erenz iale sarebbe ancora maggiore: 139 punti base di dif f erenz a con ben 105 euro in pi sulla rata che invece di essere di 583 euro al mese risulta essere di 688, ovvero una rata pi cara di un quasi 20%. Per quanto riguarda invece i maggiori interessi corrisposti da Mario, siamo nellordine di 38mila euro; egli corrisponde ben 118mila euro di interessi contro gli 80mila del suo concittadino europeo medio pi f ortunato. Mario, sf ortunato cittadino italiano, paga un mutuo pi caro del quasi 50%; non male per un tasso pi caro di soli 139 punti base, vero? Voi direte che stiamo parlando di una media europea e che Paesi come il nostro sof f rono lo stesso identico problema; andiamo allora a vedere cosa succede in Spagna. Facciamo un preventivo per un mutuo di 200mila euro a 20 anni sul sito web di IngDirect ad esempio. La banca Olandese, dif f usissima a livello europeo applica un tasso del 2,88% senz a spese che rappresenta quindi lequivalente dei tassi taeg che stiamo mettendo a conf ronto in questo articolo. Lo spread contrattuale proposto da IngDirect del 2,29% e la rata risultante di 1.097 euro mensili. Lunica dif f erenz a con noi che in Spagna tradiz ionalemte si applica leuribor 1AA che attualmente del 0,59%. Un mutuo cos da noi ce lo sognamo, eppure parliamo della Spagna che da questo punto di vista quindi, non sembra stare af f atto peggio di noi, anz i..

Ci hanno scippato f ratello euribor e nessuno interviene - Chi stipula un mutuo adesso non potr approf ittare di tassi di stipula bassi aiutati da euribor rasoterra, ma potr solo aspettarsi rincari f uturi dovuti al plausibile f uturo aumento degli euribor che oggi ci sono f ratelli ma che domani, prima o poi, ci gireranno le spalle condannandoci ad alti tassi collegati a vergognosi ed esasperati spread imposti oggi dal mercato bancario italiano. Badate bene inoltre, ve lo ripeto per lennesima volta e allennesima potenz a: non tutti in f uturo potranno migliorarsi le proprie condiz ioni di mutuo che contemplano gli elevati spread stipulati di oggi; la surroga non sar per tutti, credetemi. Il potenz iale mutuando ha f inalmente capito bene che oggi cuoce su una padella ma domani lo aspetta la brace. Insomma, neanche a dire che abbia la voglia o lincoscienz a di af f rontare il rischio di tassi stratosf erici in f uturo sposando per un tasso basso di partenz a; limpresa di un mutuo sarebbe f orse valsa la pena scommettendo su un protrarsi di euribor f ratelli almeno per qualche anno. Questa scommessa invece non sha da f are; oggi la banca ti impone un variabile al gi alto tasso di stipula, un tasso che un domani non potr che essere peggio di cos a meno di euribor negativi che nel caso denomineremmo Santi altroch f ratelli. Insomma, le banche italiche, al mutuando ex novo non gli concedono neanche il benef ico risparmio iniz iale degli euribor rasoterra perch come detto, quello, se lo intascano loro senz a remore. Dove sono coloro che ci devono proteggere da suddetto sopruso? Per questo f iume di denaro che non entra nelle tasche delle f amiglie ma rimpinz a i caveau delle banche italiane, i nostri cari governanti f ilobanchieri italici non hanno voluto stranamente f arci proprio nulla. Anche questanno volato ma questo in particolar modo ha lasciato un grosso ma spero delebile segno che non sar comunque assolutamente f acile cancellare; siamo secondo me arrivati al punto che per ottenere piccoli miglioramenti dovremmo f are enormi sf orz i. Lasciamoci def initivamente un pessimo 2012 alle spalle. Auguri a tutti per un miglior 2013. Massimo aiutomutuo.finanza.com
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VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Mutui italiani pi cari: un risparmio scippato sotto gli occhi di tutti, 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Notaio: ma quanto mi costi?


aiutomutuo.finanza.com /2013/01/02/notaio-ma-quanto-mi-costi/
freeybor@finanz aonline In questo articolo tratteremo unargomento non sempre chiaro a tutti, le tariffe notarili per gli atti di compravendita e mutuo. Innanz itutto dobbiamo dire che le voci che concorrono a formare la parcella che dovremo versare al notaio oltre allonorario vero e proprio comprendono anche tutte le imposte e le tasse dovute alle pubbliche amministraz ioni, vediamo in dettaglio quali sono: Impost a di Regist ro: - 7% per i fabbricati ad uso abitativo (non prima casa e non soggetti ad IVA); - 8% per terreni edificabili non soggetti ad iva e terreni non agricoli; - 15% per i fabbricati rurali e i terreni agricoli; - 3% per chi pu richiedere le agevolaz ioni per lacquisto della PRIMA CASA per fabbricati non soggetti ad IVA; - Imposta fissa di 168,00 per gli atti soggetti ad IVA. Impost a ipot ecaria: - 2% (imposta minima 168,00) per fabbricati non prima casa e non soggetti ad IVA; - imposta fissa di 168,00 per chi pu richiedere le agevolaz ioni per lacquisto della PRIMA CASA; - Imposta fissa di 168,00 per gli atti soggetti ad IVA. Impost a cat ast ale: - 1% (imposta minima 168,00) per fabbricati non prima casa e non soggetti ad IVA; - imposta fissa di 168,00 per chi pu richiedere le agevolaz ioni per lacquisto della PRIMA CASA; - Imposta fissa di 168,00 per gli atti soggetti ad IVA. Tali imposte vanno calcolate sul prez z o di vendita per gli atti soggetti ad IVA, per gli atti non soggetti ad IVA e che hanno per oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenz e le imposte (di registro, ipotecarie e catastali) sono calcolate, non sul prez z o di vendita, ma sul valore catastale dellimmobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale: per 115,50 se PRIMA CASA per 126 se seconda casa. Alle impost e di regist ro,ipot ecaria e cat ast ale vanno poi aggiunt e : - Imposta di Bollo forfettaria di 230,00; - Visure ipotecarie e catastali e camerali (variabili in base al tipo di pratica); - Diritti per la trascriz ione ipotecaria: ca. 90,00; - Tassa per larchivio notarile (variabile in base al valore dichiarato). Ma non finisce qui, quando la compravendita effettuata contestualmente al mutuo, alle cifre sopra indicate vanno aggiunti gli onorari e le spese dellatto di mutuo. Sono quindi da aggiungere le imposte dovute per la registraz ione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministraz ioni (in particolare allarchivio notarile e allagenz ia delle entrate) e lIVA (21% sul compenso). Di norma lammontare dellipoteca un multiplo del capitale mutuato. Quindi avremo:

- tassa archivio notarile: variabile - diritti di conservatoria e catastali 35 - visura ipotecaria (variabile in base al tipo di pratica) Devono inoltre essere aggiunti i costi delle eventuali certificaz ioni richieste dallistituto mutuante e i costi sostenuti per le visure, oltre lIVA, e le spese ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti. A questo punto abbiamo finito con le tasse ed imposte per a tutto questo dobbiamo aggiungere il compenso del notaio, fino al 24 gennaio 2012 le tariffe erano determinate dal DECRETO MINISTERIALE 27 novembre 2001, dal 24 gennaio 2012 graz ie ai provvedimenti in tema di liberaliz z az ioni (decreto- legge 24 gennaio 2012, n. 1 convertito nella legge 24 marz o 2012, n. 27), sono st at e abolit e t ut t e le t arif f e prof essionali perci non esistono pi limiti minimi o massimi per la determinaz ione del compenso del notaio, di conseguenz a fatevi fare il preventivo da pi di un notaio, la differenz a tra uno e laltro potrebbe essere sostanz iale. Vorrei farvi notare inoltre come le banche condiz ionano a nostro sfavore i costi notarili, su un mutuo di 130.000 iscrivere unipoteca del 150% anz ich del 200% come invece impone la maggior parte degli istituti di credito, potrebbe farvi risparmiare ca. 250- 300 sulla parcella del notaio. Il DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385 Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditiz ia (T.U.B.) allarticolo 39 prevede un meccanismo di indiciz z az ione automatico dellipoteca graz ie al quale la banca garantita dallipoteca fino allimporto effettivamente dovuto, perci appare chiaro come unipoteca del 200% dellimporto del mutuo sia effettivamente esagerata, lipoteca, secondo le norme, dovrebbe avere un limite pari allimporto del capitale mutuato e tre annualit di interessi convenz ionali, pi gli interessi di mora, quindi dovrebbe essere sufficiente ca. un 120% dellerogato. Ancora una volta per la norma studiata solo per garantire il creditore (in questo caso la banca) e non anche per tutelare il debitore perci le banche sono libere di imporre ipoteche con percentuali di loro piacimento rispetto allerogato. Roberto.

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MERCATO IMMOBILIARE: LA TRAPPOLA DELL AFFIT TO CON RISCAT TO


aiuto mutuo .nanza.co m /2013/01/04/mercat o-immobiliare-la-t rappola-dellat t o-con-riscat t o/ sylvest ro La crisi del mercat o immobiliare st a invest endo in pieno il nost ro paese e sono ormai cinque anni che il cont inuo crollo delle compravendit e preoccupa non poco gli addet t i ai lavori che si t rovano a dover fare i cont i con sempre meno vendit e e sempre pi disponibilit di case in oert a.

Le prospet t ive per i prossimi anni non sembrano lasciar t rasparire alcun segnale di inversione di t endenza, anzi il perdurare della crisi crea spazio per la facile profezia di un consist ent e calo dei prezzi diluit o presumibilment e in un lungo arco t emporale. La cupa visione del fut uro del mat t one cert ament e condivisa dagli ist it ut i nanziari che gi da t empo hanno smesso di elargire mut ui senza una robust a cont ropart it a di garanzie e comunque prevalent ement e per quot e inferiori al 60 percent o del valore dellimmobile. Richard Westalls Sword of Damocles

VN:F [1.9.20_1166] please wait ... Rat ing: 6.6/10 (19 vot es cast ) VN:F [1.9.20_1166] Rat ing: -3 (from 23 vot es) Mercat o Immobiliare: la t rappola dell'at t o con riscat t o, 6.6 out of 10 based on 19 rat ings

Risult a quindi comprensibile che gli aspirant i vendit ori e i professionist i del set t ore analizzino propost e alt ernat ive allacquist o con mut uo e si ingegnino ad adot t are formule in grado di invogliare nuovi acquirent i che alt riment i avrebbero dicolt ad accost arsi alla propriet . Uno dei prodot t i pi in voga al moment o risult a essere quello dellatto co n riscatto . La formula prevede che linquilino sot t oscrit t ore si impegni a comprare casa t rascorsi t ot anni di ut ilizzo in at t o pot endo cont are nel cont eggio delle somme versat e per lat t o come quot a a pagament o dellimmobile. A prima vist a pot rebbe sembrare una soluzione geniale che salva capra e cavoli rendendo i cont raent i indipendent i dalla disponibilit delle banche ad erogare nanziament i e nel cont empo consent e a vendit ori ed acquirent i di concludere laare con soddisfazione di ent rambe le part i. Peccat o che analizzando con at t enzione i vari t ermini della quest ione si scopre che diet ro langolo si nascondono varie cont roindicazioni.

1) Innanzit ut t o pochi vendit ori sono dispost i a barat t are una vendit a secca in t empi brevi con incasso immediat o delle somme pat t uit e cont ro una alienazione lent a e lo st illicidio delle rat e mensili prot rat t o per anni. Chi per vari mot ivi ha bisogno di chiudere laare in poco t empo non pu adot t are quest a formula. 2) Inolt re i cont rat t i di quest o t ipo prevedono dei canoni pi alt i della media di quelli normali, solit ament e il 15% pi alt i, per venire incont ro alle esigenze dei vendit ori. 3) Poi occorre precisare che in fase di st ipula di quest i cont rat t i di at t o con riscat t o di solit o non viene coinvolt o il not aio quindi vengono a cadere t ut t i quei cont rolli di rit o t ipici dellapprossimarsi al rogit o che garant iscono la corret t a individuazione e classicazione dellimmobilie e della

propriet . In parole povere lat t uario si impegna da subit o a comprare una casa senza che sia st at a cont rollat a la veridicit dei t ermini del cont rat t o di acquist o.

4) Ma laspet t o pi pericoloso dellat t o con riscat t o lassolut a mancanza di garanzie per lacquirent e nel caso in cui il vendit ore dovesse incappare in un fallimento . La giurisprudenza non prevede n la rest it uzione delle somme versat e a t it olo di fut uro acquist o n la possibilit di ut ilizzarle per comprare labit azione. Infat t i nel caso in cui si voglia comunque esercit are il dirit t o di riscat t o occorrer versare per int ero il prezzo congruo originale dellimmobile. 5) In un periodo conclamat o di crisi del mercat o immobiliare con prezzi previst i al ribasso negli anni a venire pot rebbe risult are disdicevole ssare oggi il prezzo che si pagher domani, ci si pot rebbe facilment e rit rovare a dover spendere cifre dal 5 al 20 per cento pi alte della media degli immobili equivalent i in zona in quel periodo. Come sempre il mio consiglio di valut are at t ent ament e e con prudenza ogni propost a e di non aver fret t a a rmare per la smania di sent irsi propriet ari il prima possibile. Meglio cont rollare e far cont rollare t ut t i i t ermini dellaare con uno sguardo ampio e apert o sia al mercat o della propria zona di riferiment o sia nei confront i del periodo economico e delle aspet t at ive di crescit a o decrescit a. Di quest i t empi pi prot t evole risparmiare pazient ement e ed aspet t are che il calo dei prezzi delle case sia mat urat o no a valori congruent i con il ridot t o pot ere dacquist o delle famiglie o magari impiegare part e dei propri soldi per migliorare la propria at t ivit o posizione professionale. sylvest ro

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MUTUI 2012: UN ANNO DI RISPARMIO GRAZIE AGLI EURIBOR


aiuto mutuo .nanza.co m /2013/01/05/mut ui-2012-un-anno-di-risparmio-grazie-agli-euribor/ t anduri@nanzaonline

ECCO CHI CI HA PAGATO LIMU NEL 2012: GLI EURIBOR FRATELLI!


VN:F [1.9.20_1166] please wait ... Rat ing: 8.2/10 (5 vot es cast ) VN:F [1.9.20_1166] Rat ing: +1 (from 1 vot e) Mut ui 2012: un anno di risparmio grazie agli euribor, 8.2 out of 10 based on 5 rat ings

Col precedent e at icolo Mutui italiani pi cari: un risparmio scippato sotto gli occhi di tutti del 30 dicembre scorso abbiamo vist o come le banche int ascano i vant aggi degli euribor rasot erra dest inat i alle famiglie ed imprese applicando spread esagerat i sui mut ui. Per chi st ipula oggi un mut uo infat t i, gli euribor non riescono a regalare nulla e poco riusciranno a regalare in fut uro vist o che al moment o viaggiano su percent uali prossime allo zero. Diverso ovviament e per coloro che hanno un mut uo gi da t empo ed hanno pot ut o gi approt t are dei cali st rat osferici che gli euribor frat elli ci hanno regalat o in quest i 4 anni di ribassi. Anche nel 2012 si vericat a unult ima non t rascurabile aondat a degli euribor che ha regalat o risparmio alle famiglie come quasi unica consolazione di un annus horribilis. Con quest o art icolo andiamo a curiosare quant izzando approssimat ivament e il risparmio che il mut uando medio it aliano riuscit o a st rappare alla banca nellarco del 2012 considerando appunt o i ribassi degli euribor dal gennaio al dicembre dellanno appena t rascorso. Nel calcolo, abbiamo confront at o il t ot ale degli int eressi corrispost i per ognuna delle 12 rat e calcolat e alleuribor 3 mesi media mensile eet t iva anno 2012 con gli int eressi che si sarebbero dovut i invece corrispondere con un euribor pari ad 1,4 % che rappresent a lult ima media 2011 del mese di dicembre considerat o per le medesime 12 rat e del 2012. La dierenza che ne esce ovviament e il regalo t angibile sot t o forma di risparmio di int eressi non corrispost i nel 2012; o vist a da alt ra prospet t iva, quello che avremmo dovut o corrispondere in pi di int eressi se gli euribor non fossero aat t o pi calat i nel 2012 ma rimast i ai livelli di ne 2011 del circa 1,4%.

Gli euribor a 3mesi che sono st at i applicat i allipot et ico piano di ammort ament o per il calcolo delle quot e int eressi delle rat e sono le medie mensili 2012 che vedet e nel riquadro in gura sopra. Il graco cost ruit o che esce il seguent e:

Ent rat e nel graco con la durat a residua ne 2011 e salit e in vert icale no ad incrociare il debit o residuo del vost ro mut uo. Limport o risparmiat o nel 2012 grazie ai ribassi delleuribor nellarco dello st esso anno quello corrispondent e riport at o nel piano vert icale delle ordinat e a sinist ra. Ad esempio, il mut uando A che a ne 2011 aveva un debit o residuo di 250mila euro per una durat a residua di 15AA, ha int ascat o un risparmio di circa 2.000 euro; Il mut uando B che aveva ancora 125mila euro per 19 anni ne ha invece risparmiat i 1.000. No te: Nel graco vale ogni t ipo di int erpolazione sia per le durat e che per gli import i. Gli import i di risparmio rappresent at i sono calcolat i con uno spread medio 1,50%; in caso di spread diversi, maggiori o inferiori, si consideri che la correzione da eet t uare nellordine di max 10 euro nel caso di alt o import o ed alt a durat a, correzioni t rascurabili ed olt ret ut t o poco apprezzabili nel graco. Inolt re bisogna considerare che il graco st at o cost ruit o con un foglio di calcolo excel messo a punt o per un mut uo con un piano di ammort ament o a quot e capit ale ricalcolat e che rispet t o al quot e capit ale predet erminat e, in caso di discesa dei t assi applicat i, permet t e di abbat t ere maggior quot a capit ale e di conseguenza corrispondere ancor meno int eressi. Riassumendo, sembrerebbe quindi che lImu 2012 ce labbiano pagat o gli euribor. St aremo a vedere se ce lo cont inueranno a pagare anche nei prossimi anni a venire. Io st esso ad esempio che ho pagat o una Imu per poco meno di 850 euro, secondo il graco, con 15 anni e 200mila euro residui ho risparmiat o circa 1.625 euro. Massimo [email protected]

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MERCATO IMMOBILIARE: ICUBE, OVVERO L INDICE DI OVERBUILT


aiuto mutuo .nanza.co m /2013/01/08/mercat o-immobiliare-icube-ovvero-lindice-di-overbuilt / sylvest ro Non riuscit e a vedere casa nemmeno a prezzo doccasione? St at e cercando un nuovo lot t o edicabile e siet e indecisi sulla ubicazione? Avet e voglia di comprare casa e siet e dubbiosi sul quart iere?

Forse non avet e preso in considerazione liCube (I3) cio lIndice di Ipercostruito Immobiliare. comune

iCube

fam.

ab.

Argent era 1.812,96 54 1.033 Ci si rit rova spesso a valut are una casa per le qualit int rinseche, il prezzo, le condizioni ed il cont est o, rarament e ci si soerma a riet t ere sulla import anza che pu rivest ire una sovrabbondanza o una carenza di beni equivalent i nella st essa Foppolo zona, sia in ot t ica 1.549,04 di vivibilit104 nellimmediat 1.715 o che di rit orno/rivendibilit dellinvest iment o nel medio-lungo periodo. Pont echianale 1.303,88 103 1.446 LiCube non alt ro che il semplice rapport o t ra le famiglie resident i ed il numero di immobili present i nella st essa1.299,26 zona e rende bene lidea Madesimo 271 3.792a colpo docchio se c abbondanza o carenza di case. Ovviament e non pu essere usat o come crit erio univoco di valut azione perch, ad esempio, Prali 134 di seconde 1.761 case in esist ono localit a vocazione t urist ica od universit aria che avranno giust ament e una grossa quot a (o addirit t ura1.214,18 una prevalenza) rapport o alle famiglie resident i, ma una volt a individuat i i casi/mot ivi specici i rest ant i sono facilment e assogget t abili alla formula. Ribordone 1.148,15 54 674 Balme Carrega Ligure Oncino 1.105,17 1.090,32 1.014,81 58 62 54 699 738 602

VN:F [1.9.20_1166] please wait ... Rat ing: 10.0/10 (3 vot es cast ) VN:F [1.9.20_1166] Rat ing: +2 (from 2 vot es) Mercat o Immobiliare: iCube, ovvero l'indice di overbuilt , 10.0 out of 10 based on 3 rat ings

Facendo un rapido excursus t ra le varie localit scopriamo alcuni dat i int eressant i; ad esempio t ra le province con poca o nessuna vocazione t urist ica che present ano i pi alt i valori dellindice iCube t roviamo Cro to ne [72,63] (64.527 famiglie su 111.393 abit azioni), Agrigento [57,72] (172.940 famiglie su 272.763 abit azioni) e Co senza [53,60] (290.270 famiglie su 445.845 abit azioni). Tra t ut t e il podio rappresent at o da Ao sta [84,36] (59.464 f. su 109.627 a.), So ndrio [82,79] (76.611 f. su 104.035 a.) ed Olbia [79,25] (65.463 f. su 117.341 a.).

Tra i comuni capoluogo suo podio rit roviamo Agrigento [55,70] (22.496 f. su 35.027 a.), Ragusa [41,95] (28.333 f. su 40.220 a.) ed Olbia [37,37] (22.692 f. su 31.173 a.). In valore assolut o i comuni capoluogo che present ano il maggior numero di abit azioni in surplus rispet t o al numero delle famiglie sono Palermo con 21.808 (243.879 f. su 265.707 a.), Milano con 18.716 (627.117 f. su 645.833 a.) e Ravenna con 18.453 (70.246 f. su 88.699 a.).

A livello di semplici comuni ci sono le casist iche pi disparat e; t ra t ut t i i comuni ce ne sono olt re mille che present ano un iCube superiore e 100 e ben 10 che present ano un iCube superiore a 1.000! I casi pi clamorosi sono Argentera [1.812,96] (54 f. su 1.033 a.), Fo ppo lo [1.549,04] (104 f. su 1.715 a.) e Po ntechianale [1.303,88] (103 f. su 1.446 a.). Non mancano anche cert i outsider come il comune di Po nti [innito ?] (0 f. su 399 a.). A proposit o, i dat i sopra espost i sono ricavat i dalle pubblicazioni Istat sul censiment o 2011 di cit t adini ed abit azioni disponibili liberament e sul web; pot et e indagare sul loro sit o per calcolare liCube del comune di vost ro di int eresse e/o analizzare la dist ribuzione per microzone immobiliari, oppure pot et e scriverci per scoprirlo alla svelt a e magari comment are insieme.

sylvest ro

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Tares: lennesima imposta iniqua.


aiutomutuo.finanza.com /2013/01/11/tares-lennesima-imposta-iniqua/
freeybor@finanz aonline Nel 2013 oltre a tutte le altre imposte sulla casa dovremo pagare anche la TARES, ormai lo sapete tutti, limposta che sostituir la Tarsu e la Tia le imposte sui rifiuti. La nuova impost a chiarament e sar pi onerosa delle precedent i (non avevo dubbi) e servir a coprire interamente il costo per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (al momento la copertura arriva al 79%) ed a finanz iare altri serviz i locali quali: la poliz ia municipale, la manutenz ione delle strade e del verde pubblico, lilluminaz ione pubblica ecc. Il Tributo dovuto da chiunque possieda, occupi e detenga a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dal tributo le aree scoperte pertinenz iali o accessorie delle abitaz ioni civili. Il calcolo dellimpost a viene ef f et t uat o sulla superf icie dellimmobile ed in sostanz a la Tares coster come minimo 21% in pi rispetto alla Tarsu per la parte riguardante i rifiuti e dai 30 ai 40 centesimi al metro quadrato in pi, a seconda dei comuni, per la parte riguardante i serviz i. I comuni con un regolamento possono prevedere alcune riduz ioni nella misura massima del 30% per esempio nel caso di abitaz ioni occupate da una sola persona, per abitaz ioni il cui occupante risieda per pi di 6 mesi allestero, abitaz ioni ad uso limitato o discontinuo oppure per i fabbricati rurali ad uso abitativo. La superficie soggetta al tributo pari all80% della superficie catastale, gi perch la tares come la precedente tarsu si pagher in base ai metri quadri dellabitaz ione e non in base al numero degli occupanti ed al loro reddito. Sappiamo tutti infatti che sono i metri quadri delle abitaz ioni che producono rifiuti, che utiliz z ano le strade e che hanno bisogno dellilluminaz ione e non le persone. Perci accadr che un nucleo famigliare di 2 persone, con un solo reddito, che vive nella grande casa di campagna magari costruita dal nonno 50 anni fa con grandi sacrifici, pagher una tares molto superiore rispetto al nucleo famigliare di 6 persone con 4 stipendi che vive in un appartamento nuovo di 100 mq. in centro citt. Che dire. lequit in It alia sempre al primo post o! La tares si pagher in quattro rate, questanno la prima slittata ad aprile (era prevista per gennaio), le scadenz e delle altre sono ancora da definire, lunica cosa certa che lultima sar a conguaglio, anche questa volta com gi successo per lIMU non potremo pianificare in anticipo la spesa perch solo allultima rata sapremo se il nostro comune ha mantenuto la tariffa ordinaria di 30 centesimi al metro quadrato per la parte riguardante i serviz i o se ha deciso di aumentarla a 40. Non capisco come mai quando dobbiamo chiedere contributi od agevolaz ioni dobbiamo presentare il modello Isee che tiene conto dei redditi di tutto il nucleo famigliare compresi conti correnti, immobili ecc., mentre quando dobbiamo pagare, i redditi non hanno nessun peso. Roberto [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.0/ 10 (3 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 2 votes)

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Sospensione rate mutuo: il 31 gennaio scade il termine per farne richiesta.


aiutomutuo.finanza.com /2013/01/16/sospensione-rate-mutuo-il-31-gennaio-scade-il-termine-perf arne-richiesta/
freeybor@finanz aonline La crisi economica ha determinato, soprattutto negli ultimi sei mesi, un deterioramento della capacit di risparmio degli italiani ed un aumento del numero delle famiglie insolventi verso prestiti e mutui. Un rapporto del Censis di fine 2012 rileva come, tra le famiglie con mutuo immobiliare, aumentino le situaz ioni in cui la restituz ione della rata diventa sempre pi difficile. Secondo gli ult imi dat i disponibili inf at t i, nellult imo anno raddoppia il numero delle f amiglie in dif f icolt con mut uo . Effettivamente sembra proprio che il 5% delle famiglie non riesca a rispettare le scadenz e delle rate e si ritrova suo malgrado in regime di morosit con la banca creditrice; una situaz ione che segna profondamente il rapporto di fiducia tra banca e cliente. Per evitare di incappare in una situaz ione che possa degenerare in az ioni bancarie drastiche e spiacevoli nei confronti della clientela in difficolt a seguito del perdurare nel ritardo dei pagamenti delle rate del mutuo, lAssociaz ione Bancaria Italiana ABI, in collaboraz ione con varie associaz ioni consumatori, ha messo a punto un progetto denominato Percorso Famiglia nel quale contemplato il diritto di ottenere una sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo per un periodo nel quale la famiglia in difficolt ha la possibilit di poter recuperare leconomia perduta.

La possibilit di aderire alliniz iat iva scade a f ine gennaio 2013 e consente di sospendere le rate dei mutui per 1 anno in caso di perdita del posto di lavoro; cessaz ione del contratto a termine; riduz ione dellorario di lavoro; entrata in cassa integraz ione; morte o grave infortunio dellintestario del mutuo. Per poter usufruire della sospensione il mutuatario deve dimostrare essenz ialmente un reddit o annuo inf eriore a 40mila euro ed un mut uo di import o originario inf eriore ai 150mila euro . La sospensione si pu applicare a qualsiasi tipologia di mutuo e si pu ottenere anche nel caso in cui ci sia gi un ritardo nei pagamenti delle rate purch non sia

superiore a 90 giorni consecutivi alla data di presentaz ione della richiesta e che il mancato pagamento delle rate sia dovuto ad uno degli eventi che danno diritto alla sospensione. Secondo gli ultimi dati disponibili, a seguito di questa iniz iativa, le banche hanno sospeso circa 68.000 mutui, pari a oltre 8 miliardi di debito residuo, garantendo ai nuclei interessati una liquidit aggiuntiva di 513 milioni di euro (circa 7.000 euro a famiglia). Il met odo di sospensione della rat a pu riguardare lint erruz ione del pagament o dellint era rat a o della sola quot a capit ale; alcune banche lasciano discrez ionalit di scelta al cliente; altre invece, seguendo un loro pi rigido protocollo, applicano uno dei due metodi a prescindere dalle esigenz e della clientela. Trattandosi di unaccordo, le banche sono libere di seguire o meno le linee guida dettate dallABI, a volte le condiz ioni vengono adattate alle pi variegate esigenz e, st alla clientela negoz iare ed informarsi anticipatamente sulle nuove condiz ioni di ammortamento proposte. E possibile fare una simulaz ione degli effetti della sospensione utiliz z ando una calcolatrice online messa a disposiz ione dallabi allindiriz z o http://www.bancaria.it/demo_simulatore/index.html. La simulaz ione chiaramente pu dare solo dati indicativi, nel caso, il blog aiutomutuo a disposiz ione per ulteriori approfondimenti. Un consiglio a t ut t i coloro che si t rovano o si t roveranno in dif f icolt con il pagament o delle rat e di non lasciarle scadere senz a pagarle, ma di recarsi in banca in anticipo esponendo la propria situaz ione di sopraggiunta difficolt; gli istituti di credito non hanno nessun interesse ad arrivare al pignoramento dellimmobile e sicuramente cercheranno una soluz ione alternativa venendovi incontro. Tenete presente quindi, che a prescindere dalla possibilit che possiate o no essere in diritto di usufruire di questa ben codificata iniz iativa, anche nel caso in cui non soddisfiate i requisiti richiesti, la banca potrebbe comunque intercedere nella sospensione delle rate del mutuo ma solo ovviamente se sarete voi stessi a farvi avanti nel richiederla, meglio ancora ancor prima di entrare in insolvenz a. Una rinegoz iaz ione delle scadenz e delle rate, in sintesi, alla portata di tutti. Roberto & Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 5.8/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Sospensione rate mutuo: il 31 gennaio scade il termine per farne richiesta., 5.8 out of 10 based on 4 ratings

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MERCATO IMMOBILIARE: IL FAL DELLE VELLEIT


aiuto mutuo .nanza.co m /2013/01/18/mercat o-immobiliare-il-falo-delle-velleit a/ sylvest ro Il caro e vecchio Oscar Wilde caveva vist o lungo con i suoi t aglient i aondi sulla nat ura umana e sulla sua t ragicomica t endenza a farsi del male in nome di presunt i vant aggi derivant i dallosservanza ligia di cert i luoghi comuni o di miopi convenzioni derivat e da brevi esperienze.

Quando plasm il celebre Rit rat t o di Dorian Gray di sicuro aveva in ment e la gura di un uomo dalla smisurat a vanit che cede alla t ent azione di barat t are una bellezza giovanile lunga quant o una fugace vit a cont ro una perdizione et erna ma non immaginava che il suo famoso prot agonist a sarebbe pot ut o divent are anche il simbolo mondiale della ost inat a t endenza a perdersi nel falso riesso della propria vecchia immagine incurant e del t empo che passa e t ut t o consuma. Oggi i novelli aspirant i al congelament o dei fast i del passat o non sono solo singoli individui che si prodigano nellint imo delle loro vit e per migliorare la propria esist enza ma anche int ere cat egorie di operat ori nel set t ore delle compravendit e immobiliari. In primis i vendit ori privat i che simili ad aquiloni t rascinat i dal vent o si ost inano ad accompagnare le loro preziose creat ure in est enuant i passerelle virt uali, da un port ale allalt ro, da una agenzia allalt ra, anno dopo anno, nella speranza che qualche est imat ore ipovedent e si accost i ignaro ad accarezzare il mist ico capolavoro, incurant e del cart ellino del prezzo fuori da ogni logica commerciale. VN:F [1.9.20_1166] please wait ... Rat ing: 7.2/10 (9 vot es cast ) VN:F [1.9.20_1166] Rat ing: +2 (from 6 vot es) Mercat o Immobiliare: il fal delle velleit , 7.2 out of 10 based on 9 rat ings

Cost oro di sovent e non solo non si rendono cont o che anche il t empo denaro e pi ne passa pi ne perderanno nellat t esa di concret izzare una improbabile vendit a a prezzi possibili solo in piena bolla del credit o ma in aggiunt a sembra non si accorgano che int orno a loro c una vast a plat ea di concorrent i alt ret t ant o bramosi di concludere in t empi brevi e magari t ra quest i c anche qualcuno pi dispost o di alt ri ad andare incont ro al giudice mercat o per accaparrarsi i pochi residui premi a disposizione. Poi ci sono i piccoli ed i grossi imprendit ori edili, di solit o appollaiat i nel loro eburneo scranno debit orio, orfani di at t enzioni e gent ilezze sia da part e dei governant i dist rat t i divent at i subit aneament e esosi ed iniqui, sia da part e dalle divine banche non pi compiacent i e generose come un t empo.

Cost oro mai sazi nonost ant e labbuat a di credit o e cement o, dopo avere risucchiat o energie dallint ero creat o vorrebbero at t ingere alle esigui risorse per banchet t are a spese di quei pochi malcapit at i non ancora prigionieri della morbosa febbre da mat t one. Il dest ino non pot r che prevedere un lungo digiuno e dimagriment o t enut o cont o che il loro appet it o non consent e quasi pi ad alcuno di accost arsi alle loro proert e st ellari. In ult imo ci sono gli agent i immobiliari, procaci danzat ori in un proscenio senza pi musica e spet t at ori, sempre pront i a sgomit are il vicino che a loro dire non sa muoversi a t empo, ost inat i a recit are sempre lo st esso superat o repert orio sulla grandezza della loro art e ed at t onit i di front e al sipario calant e su unopera dagli ant ichi fulgori consegnat i denit ivament e alla st oria.

Purt roppo per loro non ci saranno molt e repliche a breve e solo chi ha saput o riconoscere per t empo i profondi cambiament i della nost ra epoca avr gi preso i necessari provvediment i per t rasformare profondament e il proprio mest iere. Il malinconico carosello dei solit i prezzi in bolla su rivist e, bacheche e port ali probabilment e si t rasciner ancora a lungo a causa di quest i accolit i recidivi dellormai fu bene rifugio, incurant i degli urli di dolore lanciat i dal mercat o reale non riescono a sot t rarsi alla t ent azione di cont inuare a ssare la loro vecchia cara immagine; dicile che saranno dest at i dal loro t orpore dai prossimi pessimi dat i dellAgenzia del Territ orio, ne pot r riuscirci il neonat o indice Ipab dellIst at vist o che promet t e di alliet are le nost re giornat e con not izie di cali in piccole e dolci percent uali da aba. Chi seriament e int enzionat o a vendere un immobile e avr la forza di rinunciare alla seducent e immagine del passat o pot r ancora correre ai ripari t ent ando di andare incont ro alla domanda reale di oggi abbassando signicat ivament e le pret ese, per gli alt ri si prospet t a un grande fal dei residui valori in calo, una lent a e prolungat a cat arsi di mercat o che condurr i prezzi di realizzo al livello dellat t uale e fut uro reale pot ere di acquist o della gent e comune.

sylvestro

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cera una volta un mutuo


aiutomutuo.finanza.com /2013/01/24/cera-una-volta-un-mutuo/
tanduri@finanz aonline Certo non sar come fino a pochi anni fa; nellera del mattone che fu, era la corsa allacquisto della casa dei sogni con un mutuo che ne coprisse il valore di acquisto anche completamente, come una bella coperta di lana che confortasse con tepore la smania di possesso a tutti i costi. Oggi qualcosa cambiato, lo sappiamo; gli italiani fanno i conti con una tremenda crisi che ha svuotato le tasche, prosciugato i risparmi e impennato bruscamente i timori di una minata stabilit economica; avvicinarsi allacquisto di una casa diventato per molti proibitivo e a tratti addirittura pericoloso. Quando nonostante ci ci si decide per il fatidico passo e ci si presenta davanti al funz ionario di turno per chiedere di sposare un mutuo, il nostro sogno si frantuma sotto il macigno del credito col contagoccie tanto in voga oggigiorno e il nostro progetto si rivela semplicemente quello che : una ingenua velleit. Tutti gridano allo scandalo della contraz ione ed inasprimento del credito; un lucchetto chiuso da tempo per una diffusa sfiducia bancaria che stenta a riprendersi dagli anacronistici eccessi di un tempo. Le generose banche di una volta sono ancora ricoverate durgenz a per le tremente scottature dovute al buonismo di un credito senz a controllo. Alcuni impudenti e temerari esperti nostrani, autorevoli firme dellinformaz ione specializ z ata, fabbricano previsioni di mutui con spread addolciti gi dalla prossima primavera o addirittura nel dopo elez ioni politiche dissotterrando e riesumando calcoli e premoniz ioni degni dei pi scaltri sciamani delleconomia; previsioni che sembrano dominate pi da una diffusa e generica spreranz a che da validi presupposti oggettivi. Le banche, sulla difensiva smenano stiz z ite le loro giustificaz ioni tentando una difesa ad oltranz a delle proprie rigide posiz ioni adducendo le pi svariate scuse: alti tassi di raccolta (funding); alti spread btp- bund (ora per fortunatamente ridimensionati); una fantomatica crisi globale; larrivo di un prossimo asteroide sulla terra previsto entro i prossimi mille anni; ecc.. La conseguenz a un drammatico calo delle compravendite di case addirittura dimez z ato rispetto a pochissimi anni orsono, ma la peculiarit pi grande il drastico ridimensionamento delle RICHIESTE di mutuo. Negli ultimi anni chi ha tenuto alto lonore degli acquisti sono stati loro: i mutui a tasso variabile con i loro contenutissimi euribor rasoterra e morigerati spread contrattuali. Mutui con spread accettabili che fino a poco pi di un anno fa si potevano stipulare anche nellordine delluno percento; lutopia di oggi. Si affrontavano 30 anni di mutuo per una casa ad ogni costo ma almeno si scommetteva per anni di euribor basso e spread applicati contenuti che avrebbero dato ossigeno ad un acquisto importante ed impegnativo per le tasche delle famiglie. Mutui convenienti che compensavano case sopravvalutate da una bolla immobiliare occultata e negata da tutti. Case care, lo

sapevamo, ma almeno con mutui vantaggiosi. In sintesi, il mutuo conveniente era ancora lultimo baluardo del calcolo profittevole del io compro piuttosto che io affitto; il volano di una bolla immobiliare che facevamo comunque tutti finta di non vedere e che tutti ci nascondevamo. Le cose sono cambiate ed era ora che cambiassero. I mutui sconvenienti di oggi hanno acuito la vista a molti; a molti hanno tarpato le ali di un acquisto ad ogni costo, hanno incentivato ed accelelerato la dichiaraz ione di guerra ai valori immobiliari fuori controllo, prima o poi sarebbe successo, adesso. E adesso che litaliano si fa due conti e capisce che con spread che vanno da un minimo del 3,2 al 4% che oggi offre il mercato non si va lontano e che leconomia famigliare assoggettata ad una casa di propriet a rischio. Con un mutuo tarato su un esoso spread che oggi ci viene inoculato, il giorno che gli euribor riprendono a galoppare al rialz o abbandonando il volo a bassa quota di oggi, quel giorno, saranno dolori se non vera sofferenz a in tutti i sensi. Ritrovarsi nel libro nero bancario dei morosi creditori una esperienz a da non augurare a nessuno, ne oggi ne domani. Le statistiche registrano richieste di mutui ormai dimez z ate rispetto a solo pochi anni fa; un calo che per indice si di rinuncia al mutuo ma non dellaspriraz ione di volerne uno. La prova? Se ci facciamo un giro su Google trends ci renderemmo conto che gli italiani ancora cercano un mutuo e probabilmente sarebbero ancora disposti allacquisto di una casa piuttosto che andare in affitto ma la loro aspiraz ione e la loro ricerca si ferma davanti agli esosi spread di mercato di oggi che le banche non rinunciano affatto a voler ridurre. Il cercatore di mutui non va neanche pi in banca a chiedere il mutuo e non inoltra neanche pi le sue richieste online; si ferma molto prima. Come si vede dai tre grafici sovrapposti nella figura a lato, negli ultimi due anni, le RICERCHE sul web tramite Google non si riducono affatto, anz i persistono inalterate quasi a voler sottolineare una speranz a, una ambiz ione repressa da parte della potenz iale clientela che aspira ad ottenere un finanz iamento per lacquisto di una casa. Il dato Google trends si discosta enormemente da quello che Crif ci riporta nel suo barometro sulla domanda del credito dove risulta evidente il drastico ridimensionamento delle RICHIESTE di mutuo effettive registrate negli ultimi due anni. Basta andare a vedere quanti ancora cliccano mutuo o mutuo casa su Google per capire che la curiosit, lambiz ione e lostinaz ione per un credito una attivit ancora viva e vegeta nel potenz iale acquirente di case; un potenz iale mutuando che RICERCA (Google) ma non RICHIEDE (Crif). Il divario tra Google e Crif non mai stato cos accentuato; le RICERCHE non sono certo quante quelle di una volta ma non sono certo crollate come invece lo sono le RICHIESTE.

Mario Rossi, coniugato ed incensurato reddito 1.800 euro mensili. Calcola il suo mutuo per 130mila euro, 30 anni tasso variabile con spread 3,6%: rata attuale 600 euro circa. Mario si calcola certamente anche una rata da pagare plausibile futura; chi non lo farebbe. Il nostro eroe potenz iale mutuando voglioso di una casa ma certamente un martire del debito non ci vuol diventare. Allora pensando al peggio immagina in futuro un euribor del 5% come nel 2008 e con il nuovo tasso dell8,6% Mario si calcola la potenz iale rata futura di 1.000 euro. Se Mario sapesse che il suo prodotto mutuo variabile anche a quote capitale prefissate al tasso di stipula come gran parte dei variabili in commercio, lui riuscirebbe ad ipotiz z are rate anche di 1.100 euro. Un bravo Mario, mutuando medio italiano, se lo fa un calcolo come questo e probabilmente anche la banca quando gli nega il mutuo. Ah, mettiamoci pure una bella poliz z a assicurativa a copertura del credito di 7 8.000 euro che ormai ogni banca che si rispetti pretende di vendere insieme al mutuo e la frittata fatta; Mario ovviamente desiste se prima non lo fa desistere la banca. Come sono stati disposti a fare tanti impavidi mutuandi fino a poco tempo fa ma nellera degli spread accettabili, probabilmente anche Mario sarebbe disposto ad indebitarsi. Anche lui come i suoi predecessori svenderebbe la sua tranquillit per coltivare il sogno atavico e tipicamente italiano di una casa di propriet ad alti costi sia pur rischiando i rialz i degli euribor. Se lo spread proposto rientrasse nei canoni di un 1% come per i suoi predecessori mutuandi prima di lui, la sua rata oggi sarebbe di 430 e non 600 euro e quella di domani 780 e non 1.100; tuttaltri numeri di affrontabilit famigliare. Cosha fatto di male Mario per meritarsi questi spread? Il Mario italiano cerca e spera ancora in un mutuo, la crisi gli ha tagliato le gambe vero ma i suoi sogni e le sue aspiraz ioni sono praticamente intatte. Lui le coltiva rovistando nel web nella speranz a di un mutuo semplicemente decente. Prima o poi anche lui esaurir i suoi sforz i in una ricerca senz a risultati rassegnandosi allattesa di quel giorno in cui le banche asseconderanno i tanti sogni di famiglie ed imprese che tutti siamo disposti a pagare si ma al giusto prez z o. Il cocktail del caro immobiliare con il caro mutui ha avvelenato ogni legittima aspiraz ione; lunica attualit che possiamo registrare. Le previsioni a breve di mutui con spread di nuovo al ribasso le lasciamo fare agli altri sciamani; noi qu facciamo solo informaz ione. Qualcuno dice che bisogna essere incoscienti e sprovveduti a farsi un mutuo con questi spread di oggi; secondo me coraggio. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait...

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Mercato Immobiliare: il fantasma dellopera edile


aiutomutuo.finanza.com /2013/01/27/mercato-immobiliare-il-f antasma-dellopera-edile/
sylvestro Comera previsto e prevedibile, liniz io del nuovo anno stato caratteriz z ato dalla solita scaramantica danz a della pioggia del il peggio passato seguita dalla ormai consueta litania di cauto ottimismo per il futuro prossimo venturo ma a patto che gli altri facciano la loro parte (il legislatore, le banche, i mass media, ecc ). Ogni rappresentante di categoria ha presentato la sua ricetta anti- crisi, dettando la tabellina di marcia al prossimo governo, spiegando a volte minuz iosamente come debbano essere ripartite spese e tasse, dove sono gli sprechi e come bisogni cambiare questa o quella voce di bilancio. C chi ha esibito un vero e proprio manifesto programmatico quasi in tono elettorale, c chi incontra questo o quello rappresentante politico bramoso di stringere mani davanti ad una telecamera, c chi ha discusso al chiuso delle convention di settore il proprio rapporto congiunturale sciorinando dati e cifre, impietosi per il recente passato, promettenti per i mesi a venire. Tutti bravissimi a spiegare a modo loro levoluz ione della crisi e lattuale spaventoso scenario di recessione, tutti pronti a trovare soluz ioni dipendenti dallaltrui comportamento, nessuno che abbia saputo spendere una parola sul grande assente di tutte queste pompose manifestaz ioni: il client e comprat ore . Sembra quasi che la figura del cliente compratore sia una sorta di superflua molecola inerte, incapace di moto proprio, a disponibilit immediata ed infinita e destinata a vagare nel limbo di una odissea senz a casa in attesa che qualcuno decida che arrivato il momento di erogare mutui convenienti o sgravare qualche tassa o incentivare qualche acquisto. Ma siamo sicuri che sufficiente costruire altre case, abbassare gli spread, rimodulare lIMU o sostenere fiscalmente lacquisto per invertire il trend delle compravendite? I residui compratori sono davvero cos pronti e desiderosi di disfarsi dei propri risparmi per quattro mura di propriet in maniera da scatenare una nuova corsa al mattone incuranti dei prez z i alti? E innegabile che nel recente passato sullonda della disponibilit di credito facile il cosiddetto parco buoi si era riversato in massa a consumare il rito della espansione della bolla immobiliare comprando qualsiasi cosa a prez z i sempre crescenti ma altrettanto comprensibile che per lo stesso motivo si siano esaurite tutte le residue spinte allacquisto ed oggi bisogna fare i conti con la nuova realt del desert o dei comprat ori . Infatti, quello che sfugge ai pi, che la percentuale dei proprietari negli ultimi trenta anni cresciuta dal 50 a quasi l80% della popolaz ione, che si venduto casa a chiunque, anche a chi era titubante in attesa di accantonare risparmi e che leccesso di cost ruz ioni nuove invendut e anche f rut t o dellesauriment o di pot enz iali acquirent i . Ormai tra i non

possessori di casa sono rimasti perlopi gli appartenenti alle fasce deboli e debolissime che difficilmente troveranno modo di programmare un acquisto specie di questi tempi. Gli altri, cio coloro che potrebbero accostarsi allacquisto, sia piccoli che grandi, sia nostrani che esteri, mal si adattano ad un mercato italiano che mostra apertamente la sua incapacit ad adeguare per tempo le quotaz ioni alle mutate condiz ioni ambientali. Ed hanno pienamente ragione a mostrarsi diffidenti laddove le conferme giungono persino da Banca dItalia che in collaboraz ione con lAgenz ia del Territorio dimostra come lattuale stasi di mercato sia dovuta alla scorrelaz ione tra andamento vendite e prez z i. Infatti sufficiente paragonare la component e prez z i di uno qualsiasi degli ultimi grafici pubblicati tipo questo sotto con uno qualsiasi dei grafici classici sullandamento dei prez z i (questo sotto cita Dow e Kindleberger)

per rendersi conto abbastanz a facilmente che ci troviamo appena alla fine della microfase detta dist ribuz ione e che il cammino da percorrere per attraversare la lunga fase del repricing appena cominciato e nessun investitore accorto si az z arderebbe a scommettere un nichelino in una congiuntura come lattuale. Lo scenario odierno si configura pi come un mercato invaso da aspiranti venditori, siano essi enti statali, az iende private, imprenditori edili o piccoli proprietari ma il vero protagonista si conferma essere lunico ignorato e quasi bistrattato attore indispensabile per concretiz z are una vendita. Tenetene conto se nonostante le premesse vi approssimate allacquisto in tempi brevi, come minimo dovrete scavalcare il pi possibile la prossima inevitabile discesa dei prez z i facendovi riconoscere un considerevole sconto.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Mercato Immobiliare: il fantasma dell'opera edile, 10.0 out of 10 based on 6 ratings

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Euribor ed Irs in risalita, vediamo perch.


aiutomutuo.finanza.com /2013/01/29/euribor-ed-irs-in-risalita-vediamo-perche/
freeybor@finanz aonline

Premet t o che f are previsioni sullandament o f ut uro delleuribor e dellIRS soprat t ut t o sul lungo periodo quasi impossibile , fior fiore di analisti hanno pi volte toppato le previsioni in passato, in questo articolo per voglio cercare di dare una spiegaz ione allaumento dei tassi di questi ultimi giorni ed a capire se c un margine di miglioramento per gli spread applicati ai mutui. Iniz iamo dallanalisi dellaumento dell euribor di questi giorni, unaumento che fino alla prima riunione della BCE del 9 gennaio non era nemmeno immaginabile, poi lannuncio della BCE di non ridurre ulteriormente i tassi ha fatto si che leuribor si risvegliasse dal suo torpore, in questi ultimi giorni la decisione da parte di alcune banche, soprattutto del Nord Europa, di restituire anticipatamente nella prima finestra utile, che va dal 25 al 30 gennaio, parte del denaro ricevuto con le aste triennali Ltro di dicembre 2011 e febbraio 2012, ha fatto il resto. In realt non t ant o la decisione di rest it uire part e del denaro che ha provocat o laument o delleuribor, quant o la quant it di denaro rest it uit a che ha superato abbondantemente le previsioni degli analisti, che per questa scadenz a si aspettavano 84 miliardi mentre le banche ne hanno gi restituiti pi di 137. Questa valanga di rimborsi ha contribuito notevolmente alla riduz ione delleccesso di liquidit, che dopo le due Ltro a 3 anni aveva superato gli 800 miliardi di euro e ci si aspetta che entro il 30 gennaio scenda ulteriormente attestandosi sotto i 450 miliardi, creando ulteriori aumenti dei tassi a breve termine. La velocit di risalita delleuribor dipender molto dalleffettiva quantit di denaro che le banche restituiranno alla BCE, tanto pi denaro restituiranno tanto pi veloce sar la risalita dei tassi. Qual il mot ivo che ha spint o molt e banche del Nord Europa a rest it uire i soldi alla BCE? Semplice, hanno troppi soldi e li hanno parcheggiati alla BCE dove per, da luglio 2012 dopo che stato az z erato il tasso dei depositi overnight, non rendono pi nulla, anz i costano l 1%, il tasso al quale li hanno avuti in prestito. Diversa la situaz ione delle banche italiane e spagnole che hanno utiliz z ato i soldi per acquistare rispettivamente bond e bonos facendoli rendere ben pi dell1% di raccolta e dalle quali non ci si aspetta una restituz ione anticipata del finanz iamento, ma nemmeno una riapertura del credito alle az iende ad alle famiglie. La conf erma che nessuno si aspet t ava un rient ro cos cospicuo di denaro dat a anche dai f ut ures delleuribor 3 mesi che f ino a due set t imane f a era previst o int orno allo 0,26% a dicembre 2013 ment re adesso aument at o allo 0,55% . Unaltro effetto del rientro di questi fondi stato laumento del rendimento dei bund tedeschi, infatti la decisione da parte delle banche di rimborsare anticipatamente i questi fondi stata interpretata dagli investitori come unulteriore segnale di fiducia dopo il buy back di dicembre sui titoli greci, che ha reso molto meno attraenti i bassi tassi di remuneraz ione dei BUND, che a loro volta hanno iniz iato a risalire provocando il conseguente aumento dell IRS (lindice di riferimento dei mutui a tasso fisso). E doveroso chiarire che il Bund a 2 anni fino a giugno 2011 aveva sempre avuto un rendimento superiore alleuribor 3 mesi, mentre fino a qualche giorno fa era rimasto sotto questo valore; adesso se la ritrovata fiducia (seppur cauta) degli investitori dovesse riportare i flussi di denaro su attivit pi rischiose ma meglio remunerate, potremmo vedere una lenta risalita dei rendimenti dei bund che potrebbero riportarsi a valori pi consoni e vicini a quello 0,75% che lattuale tasso di riferimento della banca centrale europea. In conclusione ci aspettiamo un periodo di relativo aumento dei tassi almeno fino a febbraio quando ci sar la

In conclusione ci aspettiamo un periodo di relativo aumento dei tassi almeno fino a febbraio quando ci sar la seconda tranche dei rimborsi, non ci aspettiamo invece variaz ioni sostanz iali sugli spread proposti per i nuovi mutui, le banche Italiane infatti affermano di avere ancora molte difficolt con la raccolta di fondi sul mercato interbancario. E verosimile pensare che il costo del denaro per le banche italiane sia molto vicino ai rendimenti offerti dalle obbligaz ioni da loro emesse in favore dei clienti privati, finch questi rendimenti saranno superiori al 3% sar difficile che gli spread possano scendere al di sotto di questa soglia. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.2/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Euribor ed Irs in risalita, vediamo perch., 8.2 out of 10 based on 5 ratings

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ABI: mutui e sofferenze ennesimo bollettino di guerra


tanduri@finanz aonline Il perdurare della contraz ione del credito e dellaumento delle sofferenz e bancarie proprio lennesima constataz ione che ABI esplicita in prima pagina nel rapporto mensile di questo mese. In copertina allarticolo ho riportato quella che la prima affermaz ione di apertura del documento IN PRIMO PIANO. MUTUI: Abi ci conferma che anche negli ultimi mesi si registrato un rallent ament o del credit o alle f amiglie ed, in part icolare, al set t ore immobiliare , da attribuire per lo pi ad una sensibile contraz ione del numero di compravendite di immobili, ad un aumento della rischiosit del settore e ad una carenz a di raccolta delle banche a medio e lungo termine. Il rallentamento da attribuire anche ad una marcat a diminuz ione della domanda di mut ui da parte delle famiglie che risulta in continua diminuz ione: - 44% lultimo dato registrato ad ottobre 2012. Per quanto riguarda i f lussi erogat i dalle banche per lacquisto di abitaz ioni (mutui), si rileva come nel periodo gennaio novembre 2012 essi sono ammontati a 18,8 miliardi di euro, un valore dimez z at o rispet t o ai 36,3 miliardi di euro dellanalogo periodo del 2011. I finanz iamenti per i mutui a tasso variabile sono passati da 27,5 miliardi di euro dei primi 11 mesi del 2011 a 13,2 miliardi dellanalogo arco temporale del 2012 (ultimo dato disponibile). Meno marcata la riduz ione del segmento a tasso fisso (da 8,7 miliardi a 5,6 miliardi). I prestiti a famiglie e societ non finanz iarie ammontano, sempre a fine 2012, a circa 1.476 miliardi di euro, con una variaz ione annua di - 2,4% , con una dinamica prossima allo z ero in particolare per i mutui risultata a fine novembre 2012 pari al - 0,3% (+0,2% il mese precedente e +4,8% a fine novembre 2011). Il grafico sottostante riporta il confronto con gli altri Paesi europei.

Notare come il trend percentuale dei mutui erogati sia effettivamente tornato ai livelli di staticit di f ine 2008, poco prima degli storici ribassi degli euribor ed Irs che hanno incentivato le richieste di mutui e che per Spagna, Francia la musica non cambia mentre la media europea in minima risalita dalla met del 2012. COMPRAVENDITE: Rifacendosi ai dati prelevati da Agenz ia del Territorio, ABI sottolinea la contraz ione del numero

delle compravendite evidenz ia un mercato immobiliare che continua a perdere t erreno dal 2006. La variaz ione annua del volume di compravendite nel terz o trimestre del 2012 (variaz ione percentuale del III trimestre 2012 rispetto al III trimestre 2011) per lintero settore risulta essere pari al - 25,8%, pi negativa rispetto alle variaz ioni tendenz iali degli ultimi due trimestri (- 17,8% e 24,9%). Si t rat t a del numero minimo di t ransaz ioni regist rat e in un t erz o t rimest re dal 2004. SOFFERENZE: In crescita le sofferenz e bancarie lorde. A fine novembre 2012 sono risultate pari a 121,8 miliardi di euro , 2 miliardi in pi rispetto ad ottobre e +17,5 miliardi rispetto a novembre 2011, segnando un increment o annuo di circa il 16,8% . E evidente come la crisi in atto abbia messo in ginocchio molte famiglie che si trovano in difficolt economiche famigliari di tale livello che non sono pi in grado di restituire il credito ottenuto. E ovvio come le sofferenz e bancarie mettano in estrema difficolt il sistema bancario e vadano a togliere il potenz iale ossigeno necessario al rilancio del credito, un credito ancora costoso, difficile e quasi impossibile da ottenere.

Massimo [email protected]

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Mercato Immobiliare: Homo insipiens, dalla palafitta allangolo cottura


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/03/mercato-immobiliare-homo-insipiens-dalla-palaf itta-allangolocottura/
sylvestro La storia della nostra specie costellata da un susseguirsi di scoperte ed invenz ioni che hanno progressivamente contribuito alla evoluz ione del genere umano. Lo sforz o profuso dai nostri antenati nel tentativo di rendere la propria vita via via pi agevole e confortevole testimonato dalle tracce archeologiche e storiche diffuse su tutto il pianeta. Uno dei tratti caratteristici pi importanti stato indubbiamente la capacit di sfruttare il territorio a proprio vantaggio, cos si passati dalla frequentaz ione di malconci giacigli di fortuna sul terreno o sugli alberi alla vera e propria conquista di una dimora laddove abbiamo strappato a forz a le caverne a nostri avversari del tempo, orsi, lupi e belve varie. Ben presto anche le caverne si sono rivelate insufficienti a soddisfare le accresciute esigenz e di un popolaz ione in via di sviluppo, cos quando il modello del clan basato su raccolta e caccia cedette il posto al modello del villaggio fondato su coltivaz ione e pastoriz ia i nostri avi adeguarono le tecniche di sopravvivenz a convertendo lo sfruttamento delle risorse esistenti in trasformaz ione dei beni a disposiz ione: naque il prodotto casa. Le prime rudimentali forme di abitaz ione avevano gi ben delineate quelle caratteristiche che si sono rivelate necessarie e vincenti con il passare dei secoli, almeno nei territori con clima temperato e per nuclei monofamigliari: pareti anti- intrusione, ambienti a pianta squadrata, tetti spioventi ed un minimo di aperture per laccesso, lilluminaz ione ed il ricambio dellaria. Il percorso di moderniz z az ione delle case stato lento, a tratti interrotto e retrogrado, ma nel tempo il progresso tecnologico si fatto strada anche tra le mura domestiche portando con se novit nei materiali di pregio, negli utili accessori e nei metodi costruttivi che hanno consentito levoluz ione verso nuovi modelli abitativi. Insomma abbiamo condotto un lungo cammino di piccole e grandi conquiste al passo con le trasformaz ioni storico- culturali.

Poi, ultimamente, qualcosa si inceppato. Il modello espansivo e progressista sembra aver perso la strada evolutiva in direz ione del miglioramento diffuso per deviare verso obiettivi pi specifici e discriminanti; da un lato si teso a costruire immobili con prez z i di vendita sempre pi alti e decisamente scorrelati con le reali possibilit della gente comune, dallaltro si tentato di compensare le minori vendite con lofferta di case sempre pi piccole. Il risultato stato la progressiva scomparsa di tutti quegli spaz i di vivibilit che nel recente passato rendevano veramente confortevole vivere a casa propria, lingresso, il corridoio, una cucina ampia, il tinello, il disimpegno con z ona armadi, i ripostigli, i balconi ampi, e cos via. Eppure la popolaz ione non aumentata cos tanto da dover giustificare a tutti i costi la necessit di un ridimensionamento degli spaz i individuali. Al contrario aumentata e di parecchio la disponibilit di alloggi con la tendenz a a ridurre gli spaz i abitabili sia sul nuovo sia sul ristrutturato (con perdita dei precedenti vani di serviz io a favore della suddivisione in pi appartamenti con stanz e pi ridotte). Il culmine di questa nefanda tendenz a sembra essere stato raggiunto negli scorsi dieci anni infatti, complice una bolla immobiliare innescata dal credito troppo facile, si assistito alla discesa in campo di improvvisati imprenditori edili che prendendo parte alla nuova corsa alloro marrone hanno pensato bene di speculare anche su materiale e progetti immettendo cos sul mercato prodotti di scarsa qualit nonostante le leggi in vigore impongano dei precisi standard costruttivi. Un triste epilogo di un lungo percorso intrapreso dalla nostra specie che si vista derubata di parecchie di quelle piccole conquiste di civilt che lasciavano ben sperare in un futuro prospero o almeno confortevole. La fine dellattuale ciclo immobiliare lascia sul campo una quantit enorme di piccole case di dubbia qualit, alcune cedute a caro prez z o ad inesperti mutuatari trentennali, altre, molte altre, destinate ad ingigantire lesercito delle z itelle immobiliari per vocaz ione visto che, smaltita la crisi, in pochi si rivolgeranno a questa mediocre fascia di prodotti. Lavvento del prossimo ciclo immobiliare porter con se una nuova serie di prodotti in offerta che dovranno

soddisfare le rinvigorite esigenz e della successiva generaz ione di compratori i quali difficilmente punteranno i propri soldi su investimenti obsoleti ed inadeguati ai futuri standard. Anche per questo motivo poco lungimirante investire adesso in un settore sopravvalutato nei prez z i e nella qualit e destinato ad un rivoluz ionario processo di rinnovamento; E bene prestare molta attenz ione e non lasciarsi sedurre da offerte vantaggiose solo in apparenz a per mini- appartamenti buoni al massimo come temporanei pied a terre ma largamente insufficienti a viverci nel quotidiano. Come i nostri antenati dobbiamo sforz arci di migliorare la nostra condiz ione abitativa in maniera da ri- conquistarci i necessari spaz i di vivibilit e confort in linea con le nostre possilibit ma senz a cedere alla pigra tentaz ione di fermarci alle rassicuranti parole dei venditori del ma questo il mercato o addirittura il pi risibile ma questa la moda; nessun essere umano nel pieno delle proprie facolt sceglierebbe di vivere in spaz i ristretti e poco confortevoli se non per esigenz e temporanee. Bisogna quindi cominciare a mettersi nellottica di non subire il mercato in declino ma di anticipare quello nascente, rifiutando di adeguarsi a siffatti alloggi frutto della fase terminale della speculaz ione immobiliare e ricercando abitaz ioni degne di questo nome ed al passo con le tecnologie del tempo. Se poi non si trovano immobili in vendita con una disponibilit e distribuz ione ottimale degli spaz i (oltre che un prez z o conveniente) allora si ha un motivo in pi per attendere tempi migliori o optare per un semplice affitto per chi ha necessit di una nuova casa. Lofferta in affitto diventata talmente ampia anche tra le case di nuova costruz ione che non difficile sistemarsi comodamente a prez z i bassi in attesa della nuova era immobiliare.

sylvestro [email protected]

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Rate del mutuo non pagate, le conseguenze: pignoramento immobiliare e vendita allasta.
aiutomutuo.finanza.com /2013/02/06/rate-del-mutuo-non-pagate-le-conseguenze-pignoramentoimmobiliare-e-vendita-allasta/
freeybor@finanz aonline Il periodo non certo dei migliori e le ultime statatistiche ce lo confemano, secondo il rapporto Italia 2012 presentato dalleurispes un quarto degli intervistati ha dichiarato di avere difficolt a pagare la rata del mutuo. Cosa succede se non si pagano le rat e del mut uo? Partiamo dal presupposto che adesso come non mai arrivare al pignoramento della casa non conviene ne al creditore ne al debitore, perci nel caso si intraveda la necessit di dover interrompere il pagamento delle rate del mutuo altamente consigliato recarsi in banca possibilmente prima di iniz iare a non pagare le rate, e se si rientra nei parametri richiedere la sospensione prevista dal Piano Famiglie dellABI che stato prorogato fino al 31 marz o. Nel caso non si rientrasse nei parametri previsti comunque consigliabile recarsi in banca per cercare una soluz ione alternativa. Per la banca arrivare al pignoramento ed alla messa allasta dellimmobile non sicuramente conveniente soprattutto in questo periodo, rischierebbero di dover vendere ad un prez z o molto inferiore al debito residuo, specialmente per i mutui accesi da poco e magari concessi per valori superiori al valore reale dellimmobile graz ie a periz ie sopravalutate come si usava fino ad un paio di anni fa. E molt o import ant e dimost rare alla banca la volont di risolvere la sit uaz ione ed arrivare con gi con alcune idee da proporre per la soluz ione del problema potrebbe essere daiuto. Le proposte che si possono fare sono varie e dipendono dalla capacit di reddito, si potrebbe proporre una sospensione temporanea del pagamento delle rate, oppure la sospensione del pagamento delle quote capitale, continuando a versare solamente le quote interessi in modo da non ritrovarsi con aumenti insostenibili delle rate al momento della ripresa del pagamento regolare delle rate, oppure ancora lallungamento della durata del mutuo che porterebbe ad una riduz ione dellimporto delle rate. Tornando alle t empist iche della procedura di pignorament o , come prima cosa dobbiamo precisare che secondo lart. 40 del TUB (testo unico bancario) fino a 180 giorni dal mancato pagamento della rata, la banca pu solo richiederne il pagamento con gli interessi di mora, scaduti i 180 giorni la banca pu chiedere la decadenz a del beneficio del termine (cio la perdita da parte del debitore del diritto alla rateiz z az ione del debito) e la banca pu intimare limmediato versamento di tutto limporto dovuto entro tot. giorni. Per importo dovuto si intende lintero capitale residuo del mutuo pi gli interessi maturati pi gli interessi di mora e spese. Dopodich la banca procede con il decreto ingiuntivo che le serve per poter poi procedere con il pignoramento, in genere vale 10 anni e ci sono 40 giorni di tempo per potersi opporre, trascorsi i quali il titolo esecutivo inapellabile, a questo punto proceder con la notifica dell atto di precetto che da al debitore gli ultimi 10 giorni di tempo per saldare il debito, allo scadere del decimo giorno il giudice autoriz z ato a pignorare. Latto di precetto vale 90 giorni ed entro questo lasso di tempo deve essere eseguito il pignoramento altrimenti va rinotificato latto.

E bene ricordare che con il pignoramento non si perde la propriet dellimmobile e solitamente nemmeno il possesso, ma se ne perde la disponibilit in pratica non sar possibile fare nessun atto che possa sottrarre i beni alla garanz ia del credito, sar ancora possibile per abitare e cercare di vendere limmobile cercando magari unaccordo con la banca per un saldo e stralcio complessivo dei debiti prima che limmobile vada allasta. Dopo il pignoramento c ancora un po di tempo prima che limmobile vada allasta, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare listanz a di vendita, entro 120 giorni prorogabili di altri 120 deve essere depositata tutta le certificaz ione ipocatastale. Dopo che il tribunale ha ricevuto tutta la documentaz ione il giudice ha 30 giorni di tempo per nominare il perito che far la valutaz ione dellimmobile per stabilirne la base dasta. Prima che il giudice pronunci list anz a con la quale viene stabilita la data ed il prez z o di vendita dellimmobile, possibile richiedere la conversione del pignoramento cio lultima possibilit per il debitore di sostituire allimmobile pignorato una somma di denaro che copra il debito e tutte le spese sostenute fino a quel momento, per il versamento della somma pu anche essere chiesta la rateiz z az ione per un massimo di 18 mensilit. Nel caso non venga chiesta la conversione del pignoramento il giudice procede con lordinanz a di vendita stabilendo prez z o e data dellasta che visti i tempi burocratici avverr dopo ca. 2 anni dal pignoramento. Qualora la prima asta vada deserta si continueranno a fissare date ribassando ogni volta la base dasta finch non verr venduto limmobile. Il consiglio di cercare in t ut t i i modi di evit are che limmobile vada allast a , il rischio che con il ricavo della vendita non si riesca a coprire tutto il debito residuo gli interessi legali, di mora e tutte le spese per la procedura di pignoramento e vendita allasta e di rimanere comunque debitori nei confronti della banca, che per rientrare completamente con il credito potrebbe procedere con ulteriori pigoramenti, per lo stesso motivo la banca potrebbe essere invogliata ad accettare una vostra proposta di rinegoz iaz ione del mutuo prima che questo vada in sofferenz a. Nel caso non si trovi unaccordo con la banca oppure si sia impossibilitati a continuare a pagare il mutuo anche con rate ridotte, preferibile proporre alla banca una sospensione delle rate dimostrando di aver messo in vendita limmobile, e cercare di venderlo anche ad un prez z o inferiore a quello di mercato proponendo alla banca un saldo e stralcio evitando cos di dover pagare anche tutti gli oneri per la procedura di pignoramento e vendita allasta. Unulteriore consiglio, forse superfluo, di cercare di allungare il pi possibile i tempi ad esempio facendo opposiz ione al decreto, ma per questo bisogna rivolgersi ad un bravo avvocato che riesca a trovare qualche cavillo, procedurale o di forma, ma questo permetterebbe di guadagnare qualche mese che potrebbe rivelarsi fondamentale per cercare di salvare la casa o comunque di chiudere la questione con i minori danni possibili. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.5/ 10 (12 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Rate del mutuo non pagate, le conseguenz e: pignoramento immobiliare e vendita all'asta., 7.5 out of 10 based on 12 ratings

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Mutui: la rivincita della mediazione online


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/08/mutui-la-rivincita-della-mediazione-online/
tanduri@finanz aonline Nel clima di incertez z a economica che avvolge da tempo il nostro Paese ormai evidente come le famiglie italiane abbiano ormai, per i pi svariati motivi, quasi definitivamente rinunciato a richiedere un mutuo per lacquisto della propria casa preferendo attendere tempi migliori. In quei casi in cui nonostante tutto ci si rivolge ad una banca nella ricerca del miglior prodotto sul mercato, ci si trova di fronte a prodotti mutuo con spread talmente elevati da scoraggiare definitivamente ogni velleit; la ricerca del mutuo si trasforma nella maggioranz a dei casi in una rinuncia a tutti gli effetti [c'era una volta un mutuo]. Nellultimo Barometro del credito Crif ha da poco evidenz iato il drammatico dato del crollo della domanda definendo il 2012 come lanno nero per la domanda dei mut ui che nellultimo anno si attesta ad uno sconfortante e robusto 42% ; una contraz ione che riposiz iona le richieste di mutui a volumi nemmeno lontanamente paragonabili a quelle degli anni di picco tra il 2004 ed il 2008. In questo a dir poco difficile e scoraggiante contesto dove la ricerca di un mutuo conveniente diviene il famigerato ago nel pagliaio, una mano ce la possono dare quelle decine di validi mot ori di ricerca online che analiz z ano sul web le migliori offerte sul mercato dellintermediaz ione e che spesso risultano essere ancor pi vantaggiose rispetto allofferta conseguibile presso lo sportello delle banche stesse. Quello bancario appare quindi senz altro un sistema pi diretto e tangibile ma che non sempre si rivela anche pi conveniente. Il vantaggio dellonline certamente da ricercare nelle politiche di pricing di alcuni istituti creditiz i che nel canale di distribuz ione del web rilanciano convenz ioni e sconti che determinano in molti casi una palese convenienz a. Le banche infatti, attraverso lonline, riescono ad attrarre ed acquisire una clientela con un profilo creditiz io maggiormente elevato; un aspetto che al giorno doggi, per le banche, appare tuttaltro che trascurabile. La ricerca della clientela pi appetibile a cui elargire credito premia certamente la qualit dellofferta online. Secondo quanto riportato nella Bussola Mut ui di MutuiSupermaket.it, i prodotti mutuo a t asso variabile acquisiti online risultano pi vantaggiosi di quelli acquisibili direttamente presso lo sportello bancario. Relativamente allultimo periodo analiz z ato, il risparmio medio di un mutuo a tasso variabile acquisito online nel III trimestre del 2012 nellordine dello 0,90% di tasso; un vantaggio di tutto rispetto che in termini di interessi corrisposti, per un mutuo medio di 130 mila euro con durata trentennale, decreta un risparmio netto di circa 25.000 euro.

Lentit della convenienz a viene rappresentata come il differenz iale tra ISC medio dei mutui rilevato dal Ministero del Tesoro trimestralmente e quello medio rilevato da Mutuisupermarket per i migliori prodotti a tasso variabile elargiti dal loro canale di distribuz ione. Lo stesso ordine di grandez z a della convenienz a dellonline non viene invece rilevato per i mutui a t asso f isso il cui differenz iale risulta essere un quasi impercettibile 0,10% ; un vantaggio gradualmente ridimensionato rispetto allo 0,60% registrato nel I trimestre 2011.

In sintesi si evince un certo rit orno alla convenienz a del canale online che nel primo semestre del 2012 aveva perso competivit a causa di una contraz ione della qualit dellofferta molto probabilmente determinata dagli aumenti progressivi degli spread immessi sul mercato dei mutui; una dirompente distorsione che menomava ed

alterava solo parz ialmente e momentaneamente la convenienz a effettiva del canale online rispetto a quello dello sportello bancario. I migliori spread online per mutui a t asso variabile vengono registrati in aumento dall1,20% del secondo trimestre 2011 al 2,87% del quart o t rimest re 2012 (+140%). Per i mutui a t asso f isso invece, la media trimestrale dei migliori spread online sale dall1,10% al 2,97% (+170%) passando per il picco del 3,28% del primo trimestre 2012. La piccola buona notiz ia documentata risulta quindi essere quella che da marz o 2012, i migliori spread per i prodot t i mut uo a t asso variabile si sono sost anz ialment e assest at i su valori con variaz ione marginale dopo 10 mesi di rialz i consecutivi, mentre quelli collegati a prodotti a t asso f isso sono addirit t ura in diminuz ione dopo lenorme salto registrato ad iniz io 2012; staremo a vedere cosa si profila per il prossimo futuro. buon variabile online a tutti. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.5/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui: la rivincita della mediaz ione online, 9.5 out of 10 based on 2 ratings

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Crif o non crif, questo il dilemma!


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/14/crif -o-non-crif -questo-e-il-dilemma/
freeybor@finanz aonline Avet e mai sent it o nominare Crif ? Se avete richiesto un finanz iamento o un mutuo dovreste averlo sentito, Crif la pi importante societ specializ z ata in informaz ioni creditiz ie, in pratica gestisce un sistema di informaz ioni creditiz ie (sic) che raccoglie tutte le informaz ioni relative a finanz iamenti erogati o anche solamente richiesti a banche finanz iarie ecc. ecc. Chiaramente non si occupa solo di questo, anche se questa la sua funz ione principale, ma offre anche una serie di serviz i mirati per le banche e le finanz iarie, qualche mutuatario probabilmente ne avr sentito parlare anche al momento della periz ia immobiliare, spesso infatti queste ultime vengono effettuate da periti incaricati direttamente da Crif. Ma t orniamo alla banca dat i che quella che ci interessa maggiormente, nella banca dati Crif infatti ci finiamo tutti gi alla prima richiesta di finanz iamento grande o piccolo che sia, infatti tutti gli istituti di credito e le finanz iarie sono tenute obbligatoriamente a trasmettere questi dati e questo un bene se il finanz iamento va a buon fine e lo portiamo regolarmente a termine, ma un male se, per qualsiasi motivo anche solo per dimenticanz a, paghiamo in ritardo o non paghiamo alcune rate del finanz iamento richiesto oppure ci viene rifiutato. Perch dico che un bene? Perch se abbiamo gi ottenuto un finanz iamento e labbiamo chiuso senz a problemi risulteremo dei buoni pagatori e di conseguenz a avremo meno problemi ad ottenere ulteriori finanz iamenti in futuro. Perch un male? Beh ovvio quando abbiamo problemi con le rate di un qualsiasi finanz iamento finiamo nella Black List della centrale rischi ed ottenere finanz iamenti in futuro potrebbe diventare unimpresa ardua. Per quant o t empo rimaniamo in quest a Black List ? Il garante per la protez ione dei dati personali ha promosso la sottoscriz ione di un codice deontologico (pubblicato nella gaz z etta ufficiale n 300 del 23 dicembre 2004) nel quale tra le altre cose sono specificati i tempi massimi di conservaz ione dei dati nella centrale rischi, i tempi stabiliti sono: - richiest e di f inanz iament o 6 mesi, qualora listruttoria lo richieda, o 1 mese in caso di rifiuto della richiesta o rinuncia alla stessa. - morosit di due rat e o di due mesi poi sanat e 12 mesi dalla regolariz z az ione. - rit ardi superiori sanat i anche su t ransaz ione 24 mesi dalla regolariz z az ione - event i negat ivi (ossia morosit , gravi inadempiment i, sof f erenz e) non sanat i 36 mesi dalla data di scadenz a contrattuale del rapporto o dalla data in cui risultato necessario lultimo aggiornamento (in caso di successivi accordi o altri eventi rilevanti in relaz ione al rimborso) o comunque dalla data di cessaz ione del rapporto.

- rapport i che si sono svolt i posit ivament e (senz a rit ardi o alt ri event i negat ivi) 36 mesi in presenz a di altri rapporti con eventi negativi non regolariz z ati. Nei restanti casi il termine sar di 36 mesi dalla data di cessaz ione del rapporto o di scadenz a del contratto, ovvero dal primo aggiornamento effettuato nel mese successivo a tali date. Tut t o bene quindi , i dati, anche in caso di eventi negativi non sanati, devono essere cancellati dalla banca dati dopo 36 mesi, perci se dopo tre anni dovessimo aver bisogno di un finanz iamento o di un mutuo al momento della verifica dei dati listituto di credito trover la nostra posiz ione pulita e non avremo problemi ad ottenere quanto ci serve. Invece no, molt o probabilment e la nost ra richiest a verr respint a . Perch? Semplice, avete notato che in caso di eventi negativi non sanati c scritto 36 mesi dalla data di scadenz a contrattuale del rapporto o dalla data in cui risultato necessario lultimo aggiornamento o comunque dalla data di cessaz ione del rapporto ? Bene questo significa che basta una raccomandata di sollecito o una comunicaz ione qualsiasi relativa a quel finanz iamento farebbe ripartire il termine dei 36 mesi da 0, inoltre molti istituti di credito potrebbero affermare che i 36 mesi decorrono dalla scadenz a contrattuale (quindi dalla scadenz a dellultima rata) ma non essendo stata pagata la rata il rapporto non si pu ritenere cessato in quanto risultano ancora pendenti dei crediti, perci la cancellaz ione dal crif non pu essere effettuata. Il dubbio che in realt i nost ri dat i non vengano mai cancellat i sorge anche quando senti che a Tiz io rifiutano il mutuo perch in passato non ha mai fatto finanz iamenti e quindi la banca non sa se un buon pagatore, mi chiedo come fa la banca a sapere che Tiz io non ha mai richiesto finanz iamenti in passato se le banche dati possono conservare queste informaz ioni solo per 36 mesi? Il sospet t o che esist ano due banche dat i diverse , una per il pubblico ed una per le banche e le finanz iarie, cos quando noi privati facciamo una richiesta alla crif per verificare se la nostra posiz ione pulita vediamo una cosa, se la stessa richiesta la fa una banca o una finanz iaria ne vede unaltra. A suffragare questo mio (e non solo mio) sospetto c anche larticolo 8 del codice deontologico che recita: Prima delleliminaz ione dei dati dal sistema di informaz ioni creditiz ie nei termini indicati ai precedenti commi, il gest ore puo t rasporre i dat i su alt ro support o , ai fini della limitata conservaz ione per il tempo necessario, esclusivamente in relaz ione ad esigenz e di difesa di un proprio diritto in sede giudiz iaria, nonche della loro eventuale elaboraz ione statistica in forma anonima. Questo ci da la certez z a che esiste una seconda banca dati che non dovrebbe essere accessibile a terz i, ma Meditate gente, meditate. Roberto

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Mercato Immobiliare: Se i personaggi in cerca di fautore


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/17/mercato-immobiliare-se-i-personaggi-in-cerca-di-f autore/
sylvestro La pantomima continua; mentre il settore ediliz io- immobiliare prosegue il suo inesorabile processo di ridimensionamento soverchiato dalle dure leggi del mercato, i soliti principali rappresentanti di categoria (tranne rare eccez ioni) non lesinano di dispensare fantomatiche altrui responsabilit e mirabolanti rimedi alla disastrosa situaz ione in cui versa il comparto. Dapprima abbiamo dovuto assistere al perverso strabismo di una informaz ione ufficiale pilotata che da un lato denunciava timidamente le avvisaglie di un rallentamento e dallaltro raccomandava di continuare ad affidarsi al mattone come inossidabile investimento valido per tutte le stagioni, poi abbiamo dovuto credere alla miracolosa tenuta dei prez z i in un mondo dove le compravendite sono crollate con effetto discesa dalle montagne russe, infine ci tocca osservare il pubblico stracciamento di vesti per addetti alla disperaz ione ed az iende al collasso. A chi giova una manifestez ione di disagio come quella orchestrata nella giornata della collera? Che obiettivi si propone, in concreto? Che risultati potr mai ottenere la rivendicaz ione dei fasti che furono senz a tener conto delle mutate condiz ioni del mercato? Fintantoch si insister a considerare il passato decennio come la normale condiz ione del settore non si riuscir a cogliere le profonde trasformaz ioni che stanno interessando la nostra societ; cercare e magari trovare un santo protettore tra gli esponenti politici nostrani o esteri, aspettare un cavaliere bianco che metta fine al sonno comatoso del mattone, indire pubbliche manifestaz ioni di disagio potranno al massimo imbonire (ancora per poco) gli affiliati di categoria (e sorge spontaneo il sospetto che sia rimasto lobiettivo principale) ma mal si adattano ad offrire soluz ioni concrete ad un problema che attualmente si presenta con poche o nessuna vie duscita.

Non sar forse arrivato il momento di spegnere i microfoni, scendere dal palco, mettersi a tavolino e fare due conti con la situaz ione attuale e soprattutto con le vere prospettive per il prossimo futuro? Vogliamo continuare a sentirci ripetere che ce fame di case (oltre 900mila domande ), che le famiglie sono prudenti a causa della crisi, che

gli investitori sono timidi a causa delle tasse e che questo o il prossimo lanno buono per la ripresa (come detto negli ultimi cinque)? Non sarebbe meglio prendere atto che gli eccessi dello scorso decennio non si ripeteranno pi in tutti i sensi (credito facile, lottiz z az ioni a richiesta, posti di lavoro aggiuntivi, cementificaz ione libera, tasse basse, agevolaz ioni ecc, ) e magari cominciare a fare i conti con le reali esigenz e ediliz ie di questo paese e sopratutto con le reali disponibilit della fantomatica domanda di nuovi alloggi? Perch da li che un giorno ripartir il mercato dopo che avr raggiunto il suo nuovo punto di equilibrio al ribasso, dalla capacit di spesa della fascia giovane di popolaz ione, la stessa che attualmente soffre di una percentuale di disoccupaz ione dal 30 al 50%, la stessa che non gode di tutele nel mondo del lavoro, la stessa che viene retribuita con salari sempre minori e impieghi precari. Invece i segnali che ancora oggi vengono lanciati dai rappresentanti di categoria ed organi ufficiali di stampa sono di segno diverso; si tende ancora a rivendicare una certa diversit del nostro mercato immobiliare rispetto a tutti gli altri paesi nonostante levidenz a disastrosa dei numeri, ci si ostina a considerare i prez z i attuali come il linea con la sostenibilit economica (in base a quali parametri?) ci si illude che 600mila compravendite annue siano il minimo fisiologico per il comparto (quando questanno saranno intorno a 455mila ed i prossimi chiss ). La verit che gli anni facili della bolla immobiliare hanno contribuito a gonfiare ancora di pi un apparato burocratico e operativo gi di per se invasivo e avido di risorse fino al punto di renderlo ipertrofico quasi come la pubblica amministraz ione e ben oltre lequilibrio sostenibile tra i vari settori economici. Venti percento del PIL, due milioni di addetti tra occupaz ione core e indotto, una infinit di associaz ioni varie in tutta la filiera la cui principale occupaz ione sembra essere lautocelebraz ione del proprio indispensabile ruolo, tutti elementi che dovranno confrontarsi con lesame di utilit e sostenibilit e che inevitabilmente dovranno assecondare il processo di ridimensionamento che interessa parimenti gli altri settori contigui come quello finanz iario. Se i personaggi in cerca di fautore fossero in grado di confrontarsi realmente con le prospettive del mercato allora da un lato coglierebbero la chiave di svolta dellattuale crisi, cio i prez z i di vendita (prima si adeguano prima si riuscir a smaltire linveduto come gi accaduto altrove), dallaltro preparebbero se stessi e le proprie strutture alle sfide del prossimo decennio, magari focaliz z ando meglio le nuove aree di business offerte dal cambiamento in atto.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (7 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 3 votes) Mercato Immobiliare: Se i personaggi in cerca di fautore ... , 10.0 out of 10 based on 7 ratings

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Mutui BNL: la convenienza sta per scadere


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/20/mutui-bnl-la-convenienza-sta-per-scadere/
tanduri@finanz aonline Si sta per concludere la campagna di credito di BNL, banca che da poco meno di un mese sta portando avanti offerte mutui veramente valide considerato il desolante contesto di mercato del momento. Gli spread applicati ai prodotti mutuo offerti risultano in estrema concorrenz a anche con banche online come Ing Direct , Webank , Iwbank e Chebanca. BNL insieme a Cariparma ed Int esa- Sanpaolo , sembrano infatti le uniche banche fisiche a poter effettivamente competere con le banche online tornate da tempo ad essere le prime in classifica dopo anni di reale competiz ione. Sui vari motori di ricerca dei diversi siti di intermediaz ione, lofferta BNL, come tasso offerto TAN, appare spesso tra le primissime posiz ioni in classifica, perdendo un minimo di convenienz a solo se si considera il TAEG completo che comprende le spese di iniz iali e ricorrenti del mutuo di importo direttamente proporz ionale allimporto richiesto. Altra caratteristica da dover considerare sono le poliz z e assicurative abbinate ai mutui che la banca richiede a copertura del credito concesso che sono a premio unico e che non sempre coprono per lintera durata del finanz iamento. NB: bene chiarire e tenere in estrema consideraz ione che generalmente le spese per poliz z e facoltative abbinate ai mutui non sono comprese nei TAEG delle offerte dei motori di ricerca dei siti di intermediaz ione. Le caratteristiche tecniche dei prodotti mutuo sono riassunte nel foglio informativo mutui casa mentre, estrapolando le informaz ioni dai calcolatori dei vari siti di intermediaz ione online, gli spread della campagna valida f ino al 15 marz o risultano essere molto vantaggiosi rispetto alla media di mercato soprattutto per i prodotto a tasso variabile per durate minime di ammortamento mentre il tasso fisso viene offerto ad un tasso che risulta essere indipendente dal parametro di riferimento Irs ma definito essenz ialmente secondo la durata richiesta.

Come ci si pu rendere conto consultando le principali condiz ioni economiche contenute nel foglio informativo, il prodotto a tasso variabile BNL prevede una forma di ammort ament o alla f rancese a quot e capit ale pref issat e (o predeterminate) alla stipula che comporta, in caso di plausibile aumento dei tassi futuri, delle rate leggermente pi alte di quelle che potremmo immaginarci utiliz z ando una calcolatrice ammortamento standard mutui; un complesso argomento di cui abbiamo gi discusso in un nostro prededente articolo ma che bene approfondire nel caso si abbia lintenz ione di stipulare un mutuo a tasso variabile con una qualsiasi banca. Massimo [email protected]

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Credit crunch, ma come funziona?


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/22/credit-crunch-ma-come-f unziona/
magnotta000@finanz aonline Il 2012 stato caratteriz z ato da una forte cont raz ione del credit o erogato, sia ai privati come anche soprat t ut t o alle imprese , questo per via di una sorta di tempesta perfetta abbattutasi sullItalia nellautunno 2011, tra downgrading del rating sovrano e a cascata di tutte le banche; svalutaz ione dei titoli di stato e degli attivi degli istituti di credito; direttive Eba European Banking Authority sui vincoli patrimoniali e introduz ione del concetto di default per soggetti con ritardi sui pagamenti di mutui o sconfinamenti su fidi protratti per oltre 90 giorni. Il grafico sottostante elaboraz ioni dati Banca dItalia e Bce mostra in modo impietoso quello che successo a iniz io 2012: un crollo verticale e repentino del credito erogato alle imprese. Questo perch il modo pi veloce per raggiungere i sovra menz ionat i vincoli pat rimoniali ridurre gli impieghi , cio le erogaz ioni di prestiti, che sono inoltre concessi a costi esorbitanti, in un contesto di insolvenz e riviste continuamente al rialz o, che erodono il patrimonio delle banche per gli accantonamenti richiesti. In sostanz a un meccanismo che comprime loperativit delle banche da entrambi i lati e una stretta creditiz ia che opera su due fronti, lato banca e lato cliente: un cliente di per s pu essere affidabile ma se si rivolge allistituto sbagliato (quello che si trova pi in difficolt lato insolvenz e, patrimonio, liquidit) pu non ottenere nulla, o essere costretto a rinunciare per i costi spropositati.

Chiarite le determinanti strutturali, gli effetti che si producono sono due: da una parte gli istruttori delle pratiche di affidamento sono pi oculati nellanaliz z are bilanci e redditi dei soggetti richiedenti, che peraltro mostrano mediamente trend decrescenti (essendo leconomia in recessione) e dallaltra gli spread impaz z it i rendono ant ieconomico il ricorso al credit o deprimendo ancor pi richiest e e erogaz ioni (per quella parte della

ant ieconomico il ricorso al credit o deprimendo ancor pi richiest e e erogaz ioni (per quella parte della clientela che pu permettersi di fare arbitraggio sul costo del credito), poich esiste sempre una correlaz ione tra incremento degli spread e contraz ione del credito. Come le agenz ie di rating sono state accusate a partire dalla crisi sub prime di certificare lovvio, amplificando i movimenti di mercato e non anticipandoli, nella crisi del credito in Italia quello che emerge dal grafico sovra menz ionato che f ino al 2011 si sia verif icat a una sort a di bolla credit iz ia , un incremento, come mostra il grafico, superiore alla media europea, seguito immediatamente da una contraz ione anchessa amplificata. Il quadro che sembra delinearsi quello della formaz ione di f enomeni pret t ament e procliclici, che amplif icano i t rend in essere, e che possono essere spiegati dal lato psicologico da unipotesi irraz ionale di crescita perpetua, (come per i mutui sub prime erogati sullipotesi di un mercato immobiliare in crescita perenne) e da un punto di vista strutturale, dalla leva che moltiplica gli utili in fase di crescita, ma svolge un ruolo altrettanto efficiente nel moltiplicare le perdite in fase di recessione e che alla base dei sistemi creditiz i. Cosa ci riserva il futuro? Con il protrarsi della crisi sono molti gli analisti concordi nellaffermare che il credit o non si riprender a breve , o comunque non certo ai livelli precrisi, tuttavia, rispetto al meltdown evidenz iato dal grafico sopramenz ionato, possibile parlare di una st abiliz z az ione della sit uaz ione , che perdura da qualche mese, passata (forse) la grande paura del default di Stato in attesa del prossimo verdetto elettorale. Alessandro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Credit crunch, ma come funz iona?, 10.0 out of 10 based on 5 ratings

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Qual il mutuo migliore in questo periodo?


aiutomutuo.finanza.com /2013/02/27/quale-il-mutuo-migliore-in-questo-periodo/
freeybor@finanz aonline Domanda: qual il mutuo migliore da stipulare i questo periodo? Risposta: Nessuno! La cosa migliore da fare in questo periodo non stipulare mutui. Purtroppo cos, in questo periodo non possiamo parlare di quale sia il mutuo migliore, al massimo possiamo chiederci quale sia il meno peggio. Come sappiamo i mutui a tasso variabile quando va bene hanno uno spread intorno al 3%, questo vuol dire che tenendo conto del valore medio delleuribor degli ultimi 10 anni che pari al 3% ca. la probabilit di raggiungere e superare nel corso del nostro mutuo valori del 6% tuttaltro che remota, ricordiamoci che i tassi attuali sono prossimi allo z ero e di conseguenz a possono solo salire od al massimo rimanere costanti. Non parliamo dei mutui con cap che con i loro spread superiori al 3,40% e valori cap che vanno dal 6% in su, diventano a mio parere proibitivi. I mutui a tasso fisso che sulle durate superiori ai 20 anni superano il 5,30% se rapportati agli altri, rischiano di essere i pi convenienti. Se pensiamo che quando i variabili venivano offerti con spread tra l1 o 1,5% i fissi si stipulavano pi o meno con gli stessi valori attuali, ci accorgiamo di quanto antieconomici siano i variabili attuali. Con questo non voglio dire che sia preferibile stipulare un fisso piuttosto che un variabile, ma che stipulare un variabile in questo momento non pi vantaggioso come poteva essere qualche anno fa ed diventata una scelta riservata a pochi temerari che abbiano un LTV basso, un reddito tale da poter sopportare una rata molto pi alta di quella attuale, una forte propensione al rischio e nervi ben saldi per mantenere la calma quando i tassi iniz ieranno a salire. Cambiare il mutuo in corsa sempre una lotteria, dal mio punto di vista se si stipula un variabile deve rimanere tale per tutta la durata (salvo rare eccez ioni), il rischio di rinegoz iare o surrogare nel momento sbagliato, com successo a molti nel 2008, e di ritrovarsi ad aver richiesto ed ottenuto un passaggio al tasso fisso tramite una surroga od una rinegoz iaz ione nel momento in cui i tassi e di conseguenz a le rate sono arrivate al loro punto massimo e di non poter sfruttare il periodo in cui i tassi diminuiscono e gli importi delle rate calano. Oltretutto, dal mio punto di vista, la rinegoz iaz ione o la surroga in futuro non saranno concesse con molta facilit, ricordiamoci che abbiamo a che fare con le banche e non con istituti di beneficenz a e se vero che un nostro diritto richiederle altrettanto vero che loro non sono obbligate a concederle, perci vi consiglio di non stipulare un mutuo pensando di poterlo cambiare alla prima occasione, ma dovete stipularlo pensando che potreste doverlo tenere tale e quale per tutta la sua durata. E gi successo che qualcuno, pur di rientrare nel rapporto rata / reddito richiesto, abbia deciso di stipulare un mutuo a tasso variabile facendo unerrore gravissimo, il pericolo che in futuro non possa pi far fronte alle rate che saranno inesorabilmente aumentate altissimo. Quindi sopratutto in questo periodo altamente raccomandabile stipulare un mutuo che sia sostenibile e definitivo, se poi si presenter loccasione di migliorarlo ben venga. In conclusione il consiglio migliore che vi posso dare che se non avete una reale urgente necessit di acquistare casa, rinviate lacquisto quando le banche concederanno nuovamente i mutui a tassi pi umani e questo potr

accadere solo quando ci sar una ripresa economica tale da riportare la fiducia nei mercati, cos anche le banche Italiane potranno finanz iarsi a tassi pi concorrenz iali di quelli attuali. Ah, dimenticavo..un consiglio per i giovani, non credete alle stupidate che vi dicono le pubblicit che avete visto durante la campagna elettorale, i mutui agevolati per le giovani coppie esistono solo sulla carta, non troverete mai nessuna banca disposta a concederveli alle condiz ioni previste dal fondo, non fatevi illusioni. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 7.6/ 10 (5 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 1 vote) Qual il mutuo migliore in questo periodo?, 7.6 out of 10 based on 5 ratings

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Mercato immobiliare: il resoconto delle agenzie non lascia dubbi


aiutomutuo.finanza.com /2013/03/01/4203/
tanduri@finanz aonline Bankitalia ha recentemente pubblicato i dati di un sondaggio trimestrale che ha intervistato una certa percentuale di agenz ie immobiliari operanti in territorio naz ionale. Lo scopo stato quello di analiz z are la particolare congiunt ura del mercat o delle abit az ioni in It alia , nonch quello di ottenere delle opinioni e consideraz ioni sulle prospettive future delle compravendite immobiliari direttamente dagli agenti che operano in prima linea nella contrattaz ione e a stretto contatto con la clientela. Lindagine, che stata effettuata in collaboraz ione con Tecnoborsa ed Agenz ia del Territorio, risulta essere un documento interessante soprattutto perch in grado di poter rendere fruibili dati estremamente recenti; il questionario diffuso il 26 febbraio riporta infatti i dati e previsioni rilasciate del terz o trimestre ott- dic del 2012. Le stime e le valutaz ioni contenute nel sondaggio tuttavia conservano ovviamente un grado di approssimaz ione essendo un resoconto tecnico concepito essenz ialmente con un vero e proprio questionario cartaceo a cui hanno partecipato poco pi di 1.500 agenz ie immobiliari che risultano essere solo il 4,7% delle circa 32.000 presenti sul mercato ed effettivamente registrate negli archivi Istat- Asia (2009).

Lesploraz ione relativa allultimo trimestre del 2012 conferma la debolez z a del mercat o immobiliare . Secondo la maggior parte degli agenti intervistati, proseguita la flessione dei prez z i delle abitaz ioni; il 79,3% delle agenz ie hanno dichiarat o una f lessione dei prez z i , mentre il 20,3% ha riport at o prez z i st abili , mentre ormai da anni trascurabile il dato delle agenz ie che si esprimono nella constataz ione di aumento dei prez z i. Analiz z ando le testimonianz e contenute nelle precedenti ediz ioni del sondaggio si pu sicuramente avere una idea ancor pi completa del mercato immobiliare cos come riportato direttamente dal campo di battaglia delle agenz ie immobiliari. A tale scopo ho raccolto in un unico grafico tutti i dati relativi alla tabella2 dei giudiz i dati sui Prez z i di vendit a dei trimestri precedenti fino al dato di fine 2008 analiz z ando le precedenti pubblicaz ioni.

Il grafico ci permette di fare alcune valutaz ioni sul t rend effettivamente trascorso del mercato delle compravendite delle abitaz ioni negli ultimi 4 anni cos come descritto, interpretato e riportato direttamente secondo il prez ioso punt o di vist a delle agenz ie .

Come si vede dal grafico, negli ultimi trimestri analiz z ati, risulta sempre maggiore il numero di agenz ie immobiliari che rispondono al questionario dichiarando di assistere ad una diminuz ione dei prez z i e sempre meno sono le agenz ie che riportano invece prez z i stabili, come anche risulta trascurabile la percentuale di agenz ie che riportano aumento dei prez z i. A mio avviso risulta a dir poco curioso notare come sin dal I trimestre 2009 gli intervistati dichiaravano di assistere ad una sempre pi forte stabiliz z az ione del mercato con un sia pur trascurabile dato di aumento dei prez z i anchesso in progressione al rialz o. Una visione def init ivament e crollat a e sfumata solo nel III trimestre 2010 dove i riporti e le consideraz ioni delle agenz ie hanno finalmente incominciato a maturare un definitivo e progressivo cambio di rotta. Sembrerebbe infatti che solo successivament e al III t rimest re 2010, i prez z i delle abitaz ioni rilevate dalle agenz ie siano definitivamente e progressivamente incominciate a crollare sotto il peso della crisi economica; probabilmente indipendentemente dallinasprimento della tassaz ione sulle case allepoca ancora neanche minimamente ventilata e da fattori politici pi recenti indiciz z ati allausterit economica imposta solo in un secondo tempo col Governo Monti nato solo nel novembre 2011. La crisi economica ef f et t iva delle f amiglie ha giocat o sicurament e un ruolo det erminant e, alt ro che IMU o aust erit o quantaltro; le famiglie non comprano perch sono in crisi nera e dominate dallincertez z a economica e lavorativa. Ovviamente ognuno pu trarre le pi disparate conclusioni; io mi limito a queste. Pubblicheremo le prospettive e le previsioni espresse dalle agenz ie che sono contenute nel sondaggio con un prossimo articolo. stay tuned! Massimo

[email protected]

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Mercato immobiliare: cresce lottimismo a lungo termine delle agenzie


aiutomutuo.finanza.com /2013/03/08/mercato-immobiliare-cresce-lottimismo-a-lungo-termine-delleagenzie/
tanduri@finanz aonline E proprio cos: le agenz ie immobiliari prevedono un calo dei prez z i anche in questo trimestre ma al tempo stesso pronosticano, per il prossimo biennio, un mercato sempre pi in miglioramento. E quanto emerge da una elaboraz ione di aiutomutuo sui sentimenti espressi dalle agenz ie stesse nel questionario a cui hanno risposto nellultimo sondaggio congiunturale diffuso da bankitalia. Nel precedente articolo pubblicato solo qualche giorno fa abbiamo riportato la valutaz ione dei prez z i at t uali delle agenz ie intervistate mentre in questo secondo articolo riassumiamo quelle che sono le previsioni espresse dalle agenz ie stesse per il trimestre in corso e per il prossimo biennio relativamente alla particolare congiuntura del mercato delle abitaz ioni in Italia. Le previsioni sul t rimest re in corso Alla domanda C1 del questionario dove viene richiesta una opinione sulla previsione sui prez z i per il trimestre in corso la stragrande maggioranz a delle agenz ie intervistate si espressa a favore di una previsione di diminuz ione , un plebiscito che conferma aspettative a breve termine sempre pi orientate al pessimismo.

La figura sottostante elaborata da aiutomutuo raccoglie i dati delle precedenti 13 ediz ioni del sondaggio congiunturale riassunti in un grafico che meglio rende lidea delle consideraz ioni espresse dalle agenz ie sui prez z i di mercato negli ultimi 3 anni.

Nel grafico evidente come siano aumentate nel tempo il numero percentuale di agenz ie intervistate che prevedono prez z i delle abitaz ioni in diminuz ione; nel III trimestre 2010 erano solo il 29% le agenz ie intervistate prevedevano aumento dei prez z i contro il 72% dellultimo trimestre 2012 a cui si riferisce lultimo sondaggio. Dal grafico si noti come sin dallultima parte del 2010 le convinz ioni espresse nelle precedenti ediz ioni del sondaggio di un mercato pressocch stabile siano state gradualmente abbandonate per far posto a quelle di un ulteriore calo dei prez z i, mentre la quota di coloro che prefiguravano un aumento si mantiene trascurabile (nel grafico questultimo dato stato approssimato allunit superiore; es.0,2% = 1% per comodit di rappresentaz ione). Le previsioni per il prossimo biennio Dalle risposte date alla domanda C4 in questultima ediz ione del sondaggio dove si richiede allagenz ia intervistata di dare una opinione sulla situaz ione generale delmercato immobiliare per il prossimo biennio, si evince come i giudiz i espressi siano ben dist ribuit i tra gli intervistati che vedono un mercato in ripresa come anche stabile o in peggioramento.

E interessante anche qu raccogliere le opinioni espresse nelle ultime 13 ediz ioni del sondaggio in un grafico per avere una idea di come si siano evolute nel tempo le consideraz ioni sulle prospettive di mercato futuro da parte delle agenz ie immobiliari intervistate.

Dal grafico che riassume le previsioni di mercato espresse delle agenz ie in questi ultimi 3 anni si evince come la previsioni pi pessimistiche siano state espresse a partire dal I trimestre del 2011 raggiungendo il massimo del pessimismo nel II trimestre 2012. In queste ultime ediz ioni del sondaggio invece le agenz ie immobiliari tornano ad esprimere pi ot t imismo prevedendo sempre pi un mercat o in migliorament o . Tale opinione probabilmente suffragata dalla diffusa consideraz ione, da parte delle agenz ie immobiliari, che il mercato stia ormai raggiungendo il suo bottom ovvero la fase pi critica raggiungibile. E ovvio secondo me come, per le agenz ie, tale sempre pi ot t imist ica visione espressa nei sondaggi trimestrali analiz z ati, rappresenti pi una speranz a di tornare a lavorare in un contesto di rilancio del mercato piuttosto che una valutaz ione scaturita da previsioni formulate con un criterio efficacemente obiettivo e suffragata da dati e consideraz ioni tecniche di merito. Massimo [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 6.7/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 3 votes) Mercato immobiliare: cresce l'ottimismo a lungo termine delle agenz ie, 6.7 out of 10 based on 6 ratings

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Direttiva europea mutui, emendamento italiano.


aiutomutuo.finanza.com /2013/03/13/direttiva-europea-mutui-emendamento-italiano/
freeybor@finanz aonline Per fortuna che nel parlamento europeo c unItaliano che difende i diritti dei Mutuati Forse non tutti sanno che esiste una proposta di DIRETTIVA DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO in merito ai contratti di credito relativi ad immobili residenz iali, un tentativo di uniformare a livello europeo le normative che regolano lerogaz ione dei mutui. La proposta ha fondamentalmente due obbiettivi che riporto testualmente dal documento ufficiale: in primo luogo mira a creare un mercato unico efficiente e competitivo nel quale i consumatori, i creditori e gli intermediari del credito possano godere di un elevato livello di protez ione promuovendo la fiducia dei consumatori, la mobilit dei clienti, lattivit transfrontaliera di creditori e intermediari del credito e la parit di condiz ioni, rispettando nel contempo i diritti fondamentali sanciti nella Carta dei diritti fondamentali dellUnione europea, in particolare il diritto alla protez ione dei dati personali. In secondo luogo la proposta mira a promuovere la stabilit finanz iaria, garantendo che i mercati del credito ipotecario operino in maniera responsabile. La proposta composta da 31 articoli che trattano tra le altre cose: norme di comportamento da rispettare quando si concedono crediti ai consumatori, informaz ioni di base da includere nella pubblicit informativa precontrattuale obblighi di informaz ione relativi agli intermediari del credito calcolo del tasso annuo effettivo globale obbligo di verifica del merito creditiz io del consumatore obblighi di informativa da parte del consumatore meccanismi di risoluz ione delle controversie estinz ione anticipata Su questultimo punto vorrei soffermarmi a riflettere, si tratta dellart. 18 della direttiva, che impone agli St at i membri di garant ire ai consumat ori il dirit t o di rimborsare il proprio credit o prima della scadenz a del cont rat t o di credit o, dando agli St at i membri la libert di st abilire le condiz ioni sulleserciz io di t ale dirit t o, purch esse non siano eccessivament e onerose. Benissimo in Italia questo gi possibile ed oltretutto graz ie alla legge Bersani gratuito e cos com larticolo 18 non modifica niente, ma. Il nostro deputato Alf redo Pallone ha deciso che i mutuati italiani meritano pi tutele ed riuscito a far approvare un suo emendamento secondo il quale chi vuole rimborsare il mutuo prima della scadenz a, deve sost enere le spese di compensaz ione per i cost i a cui la banca va incont ro a causa del rimborso ant icipat o. E essenz iale ha detto Pallone che chi ha la disponibilit economica per il rimborso anticipato possa farlo, ma bene che ne sostenga il costo per evitare che la banca spalmi i costi fissi applicando un tasso di interesse pi elevato che dovr essere sostenuto da tutti gli altri consumatori che non hanno le stesse disponibilit finanz iarie.

La possibilit della compensaz ione per il rimborso anticipato presente in tutti gli altri ordinamenti europei ed era gi prevista nel sistema italiano. Fu il Decreto Bersani a cancellarla continua Pallone e ritengo che invece sia giusto reintrodurre questa norma che serve a tutelare tutti i cittadini. Del resto non ci sorprende che sia sempre la sinistra a portare avanti decisioni che solo apparentemente tutelano i consumatori, salvo poi andare esattamente nella direz ione opposta. Ma mi chiedo, che competenz e ha lonorevole Pallone per discutere di mutui? Quale sarebbe il costo sostenuto dalla banca per il rimborso anticipato? Forse il calcolo del debito residuo? Oppure quello per gli interessi dovuti dallultima rata pagata? Un lavoro che non porta via pi di 5 minuti di tempo con una normalissima calcolatrice a disposiz ione. O forse vogliamo pagare alla banca anche il mancato guadagno? Oltretutto non mi risulta che, in seguito allentrata in vigore Decreto Legge n 7 del 31 gennaio 2007, che eliminava le penali sulle estinz ioni anticipate dei mutui, gli spread siano improvvisamente aumentati, anz i il periodo successivo allentrata in vigore del decreto, se escludiamo i tassi di riferimento in ascesa fino ad ottobre 2008, stato uno dei periodi migliori per stipulare mutui proprio graz ie alle basse spese di istruttoria ed agli spread ai minimi storici offerti dalle banche. Gli spread astronomici proposti attualmente non hanno nessuna attinenz a con leliminaz ione delle penali sul rimborso anticipato dei mutui, ma sono dovuti a ben altri motivi, trai i quali il credit crunch, la modifica dei parametri di calcolo dei tassi di usura ecc. E ora che i nostri politici la smettano di modificare leggi solo perch sono state approvate da un governo di fede politica opposta alla loro, ora che chi viene eletto dal popolo pensi al bene del popolo che lo ha eletto e basta! Egregio Sig. Pallone se cos che ha deciso di difendere in europa i diritti dei mutuati Italiani, la ringraz iamo molto ma preferiamo fare da soli. Graz ie. Roberto.

[email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Direttiva europea mutui, emendamento italiano. , 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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Compravendite immobiliari: un 2012 indietro di 30 anni


tanduri@finanz aonline Continua il calo del mercato immobiliare in tutto il territorio naz ionale. Secondo i dati pubblicati dallultima Nota Trimestrale dellAgenz ia del Territorio, il tasso tendenz iale annuo del volume di compravendite nel IV trimestre del 2012 (variaz ione percentuale del IV trimestre 2012 rispetto al IV trimestre 2011) per lintero settore immobiliare, risulta pari al circa 29,6% . Si tratta della maggiore contraz ione registrata dal 2004. Il settore residenz iale, che rappresenta il 44% circa dellintero mercato immobiliare, mostra rispetto al IV trimestre del 2011, un calo pari a 30,5%. Come si evince dal grafico, a livello annuale, il numero delle compravendite residenz iali tornato ai livelli di circa 30 anni fa; le 444 mila transaz ioni registrate nel 2012 non si discostano molto dalle 430 mila del 1985.

NTN: Numero di transaz ioni di unit immobiliari normaliz z ate acquisto di abitaz ioni. ROMA - Nella capitale, le compravendite sono state 7.015, in calo del 26,9% rispetto allultimo trimestre del 2011. Un dato negativo confermato anche dal dato annuale delle transaz ioni del 2012 (25.693), che perdono, rispetto al 2011 il 23,6%. Ancora pi evidenti i cali nel resto della provincia dove si registra un - 37,9% rispetto allultimo trimestre del 2011 e un - 30,2% complessivo, rispetto allintero 2011. MILANO - Diminuz ioni sostanz iose anche nel capoluogo lombardo. Le 3.731 transaz ioni registrate nel quarto trimestre, infatti, fanno segnare un - 28,7% a livello trimestrale che diventa - 23,7% su base annua (14.645) rispetto al 2011. Meno accentuato il calo nei comuni della provincia su base annua (- 24,2%), pur se il calo nellultimo trimestre, rispetto al 2011, pi consistente (- 32,4%) rispetto a quello registrato nel capoluogo.

TORINO - Dati sostanz ialmente simili tra capoluogo e comuni della provincia a Torino. Nella citt, nel IV trimestre sono state registrate 2.406 transaz ioni con un calo del 31,2% rispetto allo stesso periodo del 2011, mentre nei comuni della provincia si arrivati a 3.462 con un calo del 30,9%. Risultati simili anche se si guarda ai dati relativi allintero anno con una flessione del 22,3% nel capoluogo e del 24,4% nei comuni della provincia.

GENOVA - Flessione sostanz iosa nelle compravendite registrate nel genovese. Nel capoluogo, le 1.258 transaz ioni registrate nellultimo trimestre del 2012 rappresentano un dato inferiore a quello del 2011 del 33,4%; meno accentuato il calo, se si guarda allintero 2011, le 5.176 transaz ioni, infatti, hanno portato a una diminuz ione del 26,1%. Dati analoghi nei comuni della provincia con 653 compravendite nel IV trimestre (- 33,3% rispetto allo stesso periodo del 2011) e una riduz ione complessiva, rispetto al 2011, del 26,8% con 2.501 contratti registrati. NAPOLI - In un trimestre in cui si registrano solo cali, fa eccez ione Napoli dove si registra un aumento del 19,1% (2.285 transaz ioni) dopo tre trimestri di cali sostanz iosi, un risultato che permette al capoluogo partenopeo di limitare il calo relativo allintero anno a - 0,8% rispetto al 2011, con 6.854 transaz ioni. Questultimo dato da porre senz altro in relaz ione con la consistente dismissione del patrimonio immobiliare pubblico del Comune di Napoli avvenuta nel corso del 2012. Diversa la situaz ione nei comuni della provincia dove si registrano cali, sia nel IV trimestre (2.319 transaz ioni e - 19,9%) che nel confronto tra il 2012 e il 2011 (8.431 e - 18%). PALERMO - Nel capoluogo siciliano c il dato peggiore se si confrontano gli interi anni 2011 e 2012. A Palermo, infatti, ci sono stati 4.019 contratti di compravendita con una flessione del 26,4%; di poco inferiore il calo registrato nel IV trimestre (1.112 transaz ioni e - 25,2%). Peggiore il risultato degli altri comuni della provincia palermitana dove, nel IV trimestre, ci sono stati 943 contratti con una diminuz ione del 32,7%, superiore a quella registrata confrontando

lintero anno (3.660 transaz ioni e - 25,7%). BOLOGNA - Calo generale anche nel capoluogo emiliano e negli altri comuni della provincia. A Bologna c stata una flessione del 26,8% nel IV trimestre del 2012, mentre ci si fermati a - 25% se si guardano i dati relativi allintero 2012. Analoghi i risultati riscontrati nei comuni della provincia, dove al - 28,8% del IV trimestre, si aggiunge un 24,7% per le compravendite registrate nellintero 2012 rispetto a quelle fatte nel 2011. FIRENZE - Nel capoluogo toscano si registra il calo maggiore nel IV trimestre del 2012, con 845 transaz ioni e una riduz ione del 33,5% rispetto al 2011; in linea con le altre citt maggiori, invece, il dato relativo allintero 2012 (25,8%). Leggermente meno accentuato il calo negli altri comuni fiorentini (- 30,1% nel IV trimestre e - 23,7% se si guardano ai dati dellintero anno). [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.8/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Compravendite immobiliari: un 2012 indietro di 30 anni, 9.8 out of 10 based on 4 ratings

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Mercato Immobiliare: la prima era glaciale


sylvestro

Quando nel lontano inverno del 2007 agli addetti ai lavori comparirono le prime avvisaglie del rallentamento del settore immobiliare in tanti pensarono istintivamente ad una pausa di riflessione, qualcuno az z ard si potesse trattare della fine di un ciclo positivo. Nessuno o quasi osava mettere in discussione il ruolo primario del mattone da sempre vissuto come archetipo di investimento sicuro e baluardo inossidabile contro ogni tempesta, condannato alla crescita perpetua in barba a qualsiasi legge economica o addirittura fisica. Da allora, anno dopo anno, abbiamo assistito ad un continuo ed inesorabile lento declino, dapprima con il rallentamento delle compravendite, successivamente con la diminuz ione progressiva del credito, poi con lo stallo dei cantieri edili ecc . via via verso lattuale drammatica situaz ione di scomparsa quasi totale del mercato, ridotto al luminicino con 440mila compravendite annuali di cui la maggior parte dovuta a donaz ioni e successioni o dismissioni degli enti. Da quando la crisi conclamata, cio da un annetto circa, va di moda pronosticare o peggio assicurare scaramanticamente che la situaz ione corrente il minimo possibile e che nei mesi a venire il settore pian pianino si riprender. Si tratta del classico peggio di cos non pu andare, vecchio adagio popolare adatto a confortare cuori deboli nei momenti difficili ma quasi mai suffragato dal ben che minimo barlume di raz iocinio o motivaz ione tecnica. La cruda verit che non soltanto non ci sono ragioni valide per le quali prevedere una possibile svolta anche nellarco di qualche trimestre ma, al contrario, ci sono ottimi motivi per affermare che le attuali problematiche condiz ioni sia destinate a perdurare oltre ogni precedente prudente ipotesi. Innanz itutto, come sappiamo, cominciata lera della tassaz ione sistematica degli immobili in contrapposiz ione al precedente regime agevolato delle costruz ioni, acquisti e ristrutturaz ioni. Poi si invertito prepotentemente il trend demografico, dapprima sulla popolaz ione naz ionale poi su quella immigrata (e se la crisi perdurer ancora qualche anno non escluso che torneremo ad essere un paese di emigranti). Ma sopra questi ed altri buoni motivi che giustificano un pervasivo pessimismo della ragione sta imperituro il principale responsabile della disfatta del settore e cio la risibile discesa dei prez z i che impedisce il rinnovarsi delle normali dinamiche di scambio commerciale. E di tutta evidenz a che i prez z i di oggi, per quanto inferiori ai massimi degli scorsi anni, siano ancora ampiamente distanti sia dal valori di mercato attualiz z ati sia dal reale potere dacquisto della gente comune e questo nonostante siano passati gi quasi sei anni. E altamente probabile che questo lento andamento decrescente diventi il leitmotiv dei prossimi anni, molti anni, al punto che non potremo pi definire lattuale congiuntura come una gelida stagione

invernale ma piuttosto come lavvento di una nuova prima era glaciale per il mercato immobiliare italiano, un cambio di paradigma che porter molto presto a modificare pesantamente il panorama ediliz io del nostro paese al punto da non renderlo pi riconoscibile come leldorado del mattone in crescita perpetua. Ovvio che con queste prospettive sia sconsigliabile accostarsi allacquisto; non lasciatevi ingannare da false aspettative di minimi alle spalle e ripresa prossima ventura. Il vero calo dei prez z i non nemmeno comiciato, non congelate i vostri risparmi in un sarcofago di ghiaccio, meglio temporeggiare in attesa dei futuri segnali di vera convenienz a. sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.2/ 10 (13 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 1 (from 7 votes) Mercato Immobiliare: la prima era glaciale , 9.2 out of 10 based on 13 ratings

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Proroga sospensione mutui: ok per le imprese, ma per le famiglie?


freeybor@finanz aonline Alla luce della sit uaz ione economica ancora complessa per il Paese, il 20 marz o a Milano il Comit at o esecut ivo dell ABI ha comunicat o che e st at o prorogat o di alt ri t re mesi, f ino al 30 giugno 2013, il t ermine di validit delle iniz iat ive a sost egno delle imprese in dif f icolt . Il pacchetto denominato Nuove misure per il credito alle Pmi prevede la possibilit per le banche di sospendere mutui e leasing; di allungare la durata di mutui, anticipaz ioni bancarie e scadenz e del credito agrario di conduz ione; nonch di concedere finanz iamenti connessi ad aumenti di mez z i propri delle imprese piccole e medie. Graz ie allaccordo, fino a dicembre 2012 sono stati sospesi 68.633 finanz iamenti per un debito residuo di 22,4 miliardi e liberando 3,3 miliardi di liquidit. L ABI ha inoltre avviato il confronto con i rappresentanti delle imprese per individuare insieme le linee guida per il varo di ulteriori iniz iative da inserire entro fine giugno in un nuovo accordo. Ancora t ut t o f ermo invece per quant o riguarda la sospensione dei mut ui delle f amiglie secondo il prot ocollo dint esa denominat o Percorso Famiglia, la cui scadenz a per il moment o rimane f issat a per il 31 marz o. Anche sul fronte dei nuovi finanz iamenti il settore privato per lacquisto delle abitaz ioni risulta pi penaliz z ato rispetto ai finanz iamenti alle imprese, i dati di febbraio infatti mettono in evidenz a unulteriore aumento dei tassi medi dinteresse sulle nuove operaz ioni per acquisto di abitaz ioni, che passano dal 3,70% di gennaio al 3,73% di febbraio, mentre risultano in leggera discesa i tassi sulle nuove operaz ioni di finanz iamento alle imprese che sono scesi al 3,50% (dal 3,62%). Sembra sempre pi evidente che acquistare casa in questo periodo non sia una delle scelte pi az z eccate, speriamo che le misure per il rilancio del mercato immobiliare attualmente allo studio da parte delle associaz ioni di settore siano realmente efficaci. Ritengo che senz a una ripartenz a del settore immobiliare e del suo indotto non ci potr mai essere una ripresa economica che si possa definire tale. [email protected]

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Mutui e affitti: la mappa delle difficolt delle famiglie


tanduri@finanz aonline Il mercato degli acquisti di abitaz ioni ha registrato nellultimo decennio aumenti, in media del 50%, con punte del 100% nei grandi centri. La scelta di comprare una casa ha comportato spesso il ricorso a finanz iamenti, di durata sempre pi lunga e di import i sempre crescent i che hanno spesso raggiunto il limite della sopportabilit economica: 3,3 milioni di f amiglie hanno un mut uo in corso a cui sempre meno semplice assolvere a causa del perdurare della difficile crisi economica; il calcolo del peso della crisi, fino ad oggi, non era stato ancora considerato. Come riportato nel documento edito dal monitoraggio portato a termine dal centro politiche abitative area welfare della CGIL, allaumentata impossibilit di assolvere agli affitti e alle rate mutuo ha contribuito drammaticamente il progressivo ed incessante aument o dei cost i di mant eniment o delle abit az ioni ; costi come elettricit, riscaldamento, gas, acqua e tasse come IMU (senz a ancora considerare la famigerata TARES futura prevista). Complessivamente, come denuncia CGIL, in assenz a di modifiche, c il rischio di una stangata, tra giugno e luglio, di circa 32 miliardi di euro (12 miliardi acconto IMU, 14 miliardi saldo IRPEF, 4 miliardi acconto TARES e 2 miliardi la tranche dellaumento dellIVA) che metter in seria difficolt milioni di famiglie italiane. LISTAT diffonde i dati che confermano limpoverimento delle famiglie: il reddito disponibile in termini reali crollato, scendendo dal quasi 12% del 2007 al meno del 7% del 2010: 6,7 milioni di it aliani sono in f ort e dif f icolt economica. Anche Banca dItalia ha diffuso il dato dellaumento di famiglie con reddito insufficiente a coprire i consumi: in particolare la met di quelle a basso reddito. Sono colpiti soprattutto giovani, migranti e famiglie con capo- famiglia operaio, disoccupato, pensionato, impiegato a tempo parz iale. Il peso dei costi abitativi, quindi, si conferma come determinante nellacuire le difficolt economiche. La spesa che incide maggiormente sui bilanci familiari confermata quindi essere quella per la casa, mediamente del 31%, ma oltre il 40% per 3 milioni di f amiglie. La tabella sottostante calcola i costi di mantenimento di una casa in affitto o di propriet di 80 mq. situata in una z ona semicentrale di un grande centro urbano e dove lIMU pu pesare ancorpi maggiormente dei 35 euro mensili considerati.

Oggi assistiamo ad una forte diminuz ione delle compravendite, dimez z ate dal 2006, ma a questa non ha corrisposto unanaloga sostanz iosa diminuz ione dei prez z i. Assistiamo anche ad una flessione significativa del ricorso allindebitamento, determinata dalla cadut a del pot ere di acquist o delle f amiglie , a fronte di una stretta attuata dagli istituti bancari e di tassi ancora su livelli elevati, dato che emerge dal confronto con la media dei tassi applicati in Europa, nonostante la base su cui vengono calcolati i tassi sia comune a tutti i paesi. Secondo gli ultimi dati bankitalia infatti il costo di un mutuo italiano risulta essere di quasi 140 punt i base pi alto

rispetto alla media europea (tassi medi applicati area euro 3,49% contro il 4,88% in Italia). La conseguenz a di tutto ci quindi laumento delle esecuz ioni (pignoramenti) e degli sfratti perpetrati sulle famiglie che perdono la propria abitaz ione perch non riescono pi a sotenere le spese dei mutui. Tra il 2008 e il 2011 i pignorament i e le esecuz ioni immobiliari sono aument at i di circa il 75% (arrivando a sfiorare i 38.000). Nel 2012 (secondo i dati raccolti nei principali Tribunali alla data del 30 settembre 2012 e proiettati al 31.12.2012) ci potrebbe essere un ulteriore aumento del 22.8%

Sono aumentate soprattutto le morosit incolpevoli, legate a condiz ioni economiche particolarmente critiche di chi non riesce pi a sostenere le spese per labitaz ione. Dai dati del 2012, risultati di un monitoraggio effettuato da CGIL e SUNIA, i giovani con meno di 35 anni rappresentano il 21% del totale, le famiglie di migranti rappresentano il 26% e i nuclei composti da anz iani rappresentano il 38% del totale. In tutto ci c ancora qualcuno che ha il coraggio di presumere una ripresa del mercato immobiliare? chi sono gli ultimi che non hanno ancora il coraggio di voler vedere? [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (4 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 2 votes) Mutui e affitti: la mappa delle difficolt delle famiglie, 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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Stop alla sospensione dei mutui.


freeybor@finanz aonline Cari amici e colleghi mutuati siamo arrivati al dunque, con il 31 marz o se qualcuno in difficolt a pagare il mutuo perch ha perso il lavoro o per altri motivi non ha pi diritto a nessun aiuto, il Piano Famiglie nato tre anni fa da unaccordo tra lABI e le associaz ioni consumatori per aiutare le famiglie in difficolt ha chiuso i battenti, mentre il Fondo di solidariet del ministero delle finanz e non pu essere attuato perch dopo 10 mesi non ancora stato approvato il nuovo regolamento. Ricordo infatti che il fondo stato attivo fino a luglio del 2012, poi stato sospeso per poter apporre le modifiche al regolamento che tenessero conto dei nuovi parametri stabiliti dalla riforma Fornero, ma come al solito le lungaggini burocratiche hanno fatto in modo che a tuttoggi al nuovo regolamento manchi ancora lapprovaz ione del senato. Il Fondo di solidariet, rispetto al Piano Famiglie, permetterebbe di sospendere il mutuo per 18 mesi, per poter accedere limporto originario del mutuo non deve essere superiore ai 250.000 euro e lindicatore ISEE del nucleo famigliare non deve superare i 30.000 euro. Il fatto che il fondo sia utile anche alle banche, che potrebbero risolvere almeno temporaneamente il rischio di insolvenz a di alcuni mutuati, mi fa pensare che non ci vorr ancora molto tempo per poterlo vedere nuovamente operativo. Comunque se qualcuno non potesse aspettare i tempi biblici della burocraz ia italiana il mio consiglio sempre lo stesso, andare in banca, spiegare la situaz ione e cercare una soluz ione che accontenti entrambe le parti, le banche non hanno nessun interesse a pignorare immobili che farebbero fatica a rivendere, le banche preferiscono i contanti. Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (2 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Stop alla sospensione dei mutui. , 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mutui: il miraggio degli spread di nuovo vantaggiosi


tanduri@finanz aonline Secondo quanto emerge dal Supplemento n.16 al Bollettino Statistico di bankitalia del 9 aprile, a febbraio i tassi dinteresse TAEG sui finanz iamenti erogati nel mese alle famiglie per lacquisto di abitaz ioni sono stati pari al 3,94% contro il 3,92% a gennaio scorso. Un aumento impercettibile che conferma la stabilit al ribasso acquisita negli ultimi mesi nelle nuove operaz ioni di finanz iamento ipotecario. Nellultimo anno il tasso di interesse medio sui nuovi mutui sceso dal circa 4,6% del febbraio 2012 al circa 3,9% attuale segnando una riduz ione dello 0,7% che non basta a riavvicinare le famiglie ai mutui. Il 4,6% del febbraio 2012 rappresenta inoltre il peggior tasso in assoluto registrato dalliniz io del 2008, da quando cio il tasso stesso sui nuovi finanz iamenti ai mutui gradualmente sceso fino a toccare il suo minimo del circa 2,7% nel maggio del 2010. Dal grafico sottostante si pu inoltre facilmente supporre come laumento dei tassi sia stato forz ato sin dalla fine del 2010 dallaument o graduale ed incessant e degli spread cont rat t uali proposti dalle banche per i nuovi mutui; tassi che rimangono relativamente elevati anche rispetto alla stessa media europea nonostante la storica diminuz ione dei tassi di riferimento Irs ed Euribor in atto sin dalla fine del 2008.

E ormai da tutti dichiarato che lipotesi di diminuz ione a breve degli spread cont rat t uali proposti dalle banche per i nuovi prodotti mutuo non possono e non pot ranno scendere a breve come ci si aspet t ava ; il motivo dominante che condiz iona negativamente questa prospettiva per le milioni di famiglie che attendono tempi migliori per un mutuo sembra essere il fattore sof f erenz e bancarie che ha messo decisamente in ginocchio il sistema creditiz io in Italia. Un dato, quello delle sofferenz e, in continua ed incessante crescita che frena banche ed intermediari alla concessione di nuovi mutui mentre quei pochi concessi registrano ancora degli spread contrattuali da capogiro. Le condiz ioni economiche ed il caro- mutui imposto sui nuovi mutui pagano e mettono in conto i debiti insoluti della

clientela che ottenuto un mutuo in passato, non riesce a far fronte al pagamento delle rate; in sintesi, i nuovi mut uat ari pagano in part e il debit o dei vecchi nonostante questi ultimi godano spesso di condiz ioni contrattuali condiz ionate positivamente da spread e tassi molto pi favorevoli di quelli attuali. Leventuale riapertura del credito e con essa lauspicata ripresa economica si verificher solo a condiz ione di uno stabile aumento del ritorno dei flussi di prestito concesso alle imprese e famiglie ovvero una diminuz ione sostanz iale e stabile delle sofferenz e bancarie che al contrario, al momento, non accennano minimamente a diminuire. Nellultimo anno, i crediti in sofferenz a sono cresciuti di in media di 1,6 miliardi al mese ( 107.637 milioni di euro nel febbraio 2102 contro i 127.655 milioni di febbraio 2013) mentre quelli a incasso problematico (crediti deterioriati) hanno una dinamica e un volume che destano serie preoccupaz ioni raggiungendo quasi il dieci per cento degli attivi delle banche. Questo lanello debole che frena il ritorno a condiz ioni normali di credito delle banche alla clientela: i mancat i incassi dei credit i gi concessi e la paura dellinsolvenz a. Ecco perch non si pu sperare in mutui nuovamente convenienti concessi con spread di nuovo vantaggiosi prima di poter veder ridotto il numero ed i flussi degli indebitati incapacitati a poter pagare la proprie rate sotto il peso di una crisi economica e sociale senz a precedenti. Il cane morde la propria coda. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 9.3/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Mutui: il miraggio degli spread di nuovo vantaggiosi, 9.3 out of 10 based on 6 ratings

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Mercato Immobiliare: e venne il giorno


aiutomutuo.finanza.com /2013/04/16/mercato-immobiliare-e-venne-il-giorno/
sylvestro Ormai non pi un tab, praticamente tutti gli organi ufficiali di stampa ed i portavoce dei diversi addetti ai lavori e societ di consulenz a a vario titolo specializ z ate si sono uniti al coro della constataz ione dei prez z i immobiliari in diminuz ione. Non passa giorno che non venga pubblicata una nuova analisi con levidenz a dei cali gi occorsi negli scorsi anni o riscontrati negli ultimi periodi. Chi, come il sottoscritto, segue linformaz ione di settore gi da qualche anno non pu non plaudire a questo neonato movimento promotore della verit finalmente rivelata ed al contempo non pu dimenticare che per imbattersi nelle prime rare avvisaglie di notiz ie blandamente negative sul mercato immobiliare si dovuto attendere lautunno del 2009 e fino a tutto il 2010 pochissimi denunciavano pubblicamente le difficolt che ora vengono sventolate come innegabili. Oggi sono tutti bravi a spiegarci che la crisi immobiliare in atto dal 2007, che i prez z i sono in calo dal 2008 e che diventato urgente prendere provvedimenti; provvedimenti de che? Il mercato immobiliare sta seguendo il suo corso, come negli altri paesi stato vittima della bolla del credito, come altrove i prez z i sono cresciuti in maniera smodata e slegati dal bench minimo criterio economico che non fosse quello del se la banca mi finanz ia allora non pu essere un cattivo affare. La bolla immobiliare non solo ha gonfiato i prez z i oltre ogni ragionevole criterio ma ha anche offerto una immagine distorta della realt economica e delle prospettive di ciascuno di noi in rapporto al reddito, al costo della vita, alle spese, in poche parole alla sostenibilit nel medio lungo periodo del complesso dei meccanismi che tutti insieme formano il sistema economico. La guarigione di questo diffuso malessere da stallo per prez z i alti ormai avvertito in tutte le z one dItalia non pu non passare attraverso una ulteriore robusta revisione delle quotaz ioni e difficilmente il processo di riequilibrio sar rapido o indolore. Non facciamoci illusioni, ci vorranno ancora degli anni prima che prez z i e redditi convergano sufficientemente tra di loro a tal punto da far tornare lacquisto di un immobile come un affare con buone prospettive di conservaz ione del patrimonio nel medio periodo. Come comprensibile molti proprietari venditori mal digeriscono lidea di dover rinunciare ad un pez z etto di tesoro creduto al sicuro in tasca e a tuttoggi preferiscono rimandare la vendita piuttosto che registrare quella che loro ritengono una perdita in conto capitale. In verit solo chi ha comprato negli ultimi sette anni rischia di dover incassare una performance negativa, negli altri casi probabile che leffetto della bolla abbia mantenuto i valori pi alti di quelli di acquisiz ione e dunque ancora in attivo. Ma non passer molto altro tempo prima che la consapevolez z a del ridimensionamento delle quotaz ioni si diffonda anche tra i pi riottosi venditori che dovranno fare i conti con coloro che nel frattempo hanno adeguato i loro prez z i consci che i tempi son cambiati e che le quotaz ioni paurose intraviste a cavallo del 2006 non si ripresenteranno pi. Per questo pi che mai importante non aver fretta a cogliere quelle che oggi sembrano inusitate

opportunit di acquisto; non cedete alla tentaz ione di lanciarvi sui primi saldi immobiliari, altri ne verranno e saranno ben pi appetibili dei relativamente pochi disponibili oggi. Non solo una questione di valore ma anche e soprattutto di variet e qualit di scelta. Il motore della costruz ione di nuovi immobili rimasto acceso ancorch a basso regime, in futuro avremo la possibilit di comprar casa tra un ampio ventaglio di offerte di nuovo o di usato e ciascuno potr soddisfare comodamente le proprie esigenz e senz a lobbligo di dover sacrificarsi tutta la vita per quattro mura di propriet. Abbiate ancora paz ienz a, continuate a gestire i vostri risparmi e nel caso vi sia necessit di una nuova casa godetevi un sano affitto in attesa che il mercato si sia adeguato alle prospettive della gente comune di domani.

sylvestro [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.1/ 10 (13 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 3 (from 7 votes) Mercato Immobiliare: e venne il giorno..., 8.1 out of 10 based on 13 ratings

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FONDO SOLIDARIET DEL MEF: DAL 27 APRILE SARA POSSIBILE RICHIEDERE LA SOSPENSIONE DELLE RATE
freeybor@finanz aonline Incredibile ma vero, dal 27 aprile si potr di nuovo sospendere il mutuo graz ie al Fondo di Solidariet per i mutui prima casa del MEF, la notiz ia ufficiale apparsa sul sito del Ministero dellEconomia e delle Finanz e stesso il 18 aprile con il comunicato stampa n 56. Il provvedimento gi stato pubblicato in Gaz z etta Ufficiale. Il fondo stato rifinanz iato con ulteriori 20 milioni di euro e consentir la sospensione dellintera rata del mutuo per lacquisto dellabitaz ione principale per un periodo di 18 mesi. Il fondo, rispetto alla sospensione ormai non pi richiedibile prevista dal piano famiglie dell ABI, presenta alcune caratteristiche migliorative, infatti oltre a poter sospendere le rate per 18 mesi invece che 12 previsti dal piano famiglie, permette ai mutuatari di risparmiare qualche euro di interessi poich il Fondo ripagher alla banca il tasso di interesse applicato al mutuo con esclusione della componente di spread. I nuovi criteri previsti dalla legge e dal Regolamento del Fondo prevedono che la sospensione sia concessa per i mutui di importo erogato non superiore a 250.000, in ammortamento da almeno un anno, il cui titolare abbia un indicatore della situaz ione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30.000 euro. La sospensione completamente gratutita e non comporta alcuna spesa di istruttoria od altro, pu essere richiesta anche da chi ha gi usufruito di altri tipi di sospensione purch non vengano superati complessivamente i 18 mesi di sospensione. Chi pu f are richiest a. La sospensione del pagamento della rata di mutuo subordinata al verificarsi di almeno uno dei seguenti eventi, relativi alla sola persona del mutuatario, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e accaduti nei 3 anni antecedenti alla richiesta di ammissione al beneficio: 1. cessaz ione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, di risoluz ione per limiti di et con diritto a pensione di vecchiaia o di anz ianit, di licenz iamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualit dello stato di disoccupaz ione; 2. cessaz ione dei rapporti di lavoro di cui allart. 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualit dello stato di disoccupaz ione; 3. morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dellart. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidit civile non inferiore all80 per cento. In casi di mutuo cointestato, gli eventi possono riferirsi anche ad uno solo dei mutuatari. Chi non pu f are richiest a. La sospensione non pu essere richiesta per i mutui che abbiano almeno una delle seguenti caratteristiche: 1. ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentaz ione della domanda da

parte del mutuatario, ovvero per i quali sia intervenuta la decadenz a dal beneficio del termine o la risoluz ione del contratto stesso, anche tramite notifica dellatto di precetto, o sia stata avviata da terz i una procedura esecutiva sullimmobile ipotecato; 2. fruiz ione di agevolaz ioni pubbliche; 3. unassicuraz ione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi di cui sopra, purch tale assicuraz ione garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace nel periodo di sospensione stesso. La nuova modulistica che sar resa tempestivamente disponibile sul sito del MEF (www.mef.gov.it) e della CONSAP (www.consap.it), societ del MEF gestore del Fondo. Le domande di accesso al beneficio vanno presentate direttamente presso la banca o lintermediario finanz iario che ha erogato il mutuo. La banca o lintermediario finanz iario, verificata la completez z a e regolarit formale dellistanz a, la inoltra a CONSAP S.p.A. che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate di mutuo. La banca o lintermediario finanz iario, acquisito il nulla osta di CONSAP, comunica allinteressato la sospensione dellammortamento del mutuo. (Fonte Ministero dellEconomia e delle Finanze). ROBERTO [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 0.0/ 10 (0 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes)

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Colpo di coda del governo Monti: rende lIMU permanente.


freeybor@finanz aonline Prima di morire il governo Mont i ha volut o lasciare il segno delle sua incapacit di risanament o dei cont i rendendo permanent e lIMU. Il governo ha riscritto una piccola parte del Documento di programmaz ione economica e finanz iaria (il Def) trasformando lImu, che era stata introdotta come misura triennale fino al 2015 - , rendendola permanente (anche se sar comunque necessaria una legge che la confermi). Ancora una volta il governo Monti piuttosto che guardare i fatti e gli interessi della gente comune ha ritenuto indispensabile seguire le parole del direttore centrale per la ricerca economica di Bankitalia, Daniele Franco che in audiz ione sul Def davanti alle commissioni speciali riunite ha sollecitato leliminaz ione delle incertez z e sulla stabilit del gettito legato al vigente sistema di imposiz ione sugli immobili La Banca dIt alia osserva poi che per mant enere il pareggio di bilancio anche dal 2015 saranno necessarie ult eriori correz ioni , sia pure di dimensioni limitate rispetto al passato, al massimo per un punto di Pil. Quanto allaumento dellIva previsto da luglio, per evitarlo servirebbero 2 miliardi di copertura. Laumento gi nella legislaz ione vigente, difficile trovare le risorse per una marcia indietro. Visti i risultati devastanti prodotti dalla politica dellausterit alleconomia reale mi sarei aspettato una correz ione di rotta da parte del governo, ma evidentemente il governo continua a ritenere infondato sia l allarme proveniente da Confindustria, che ha avvertito: I danni provocati dalla recessione sono devastanti, comparabili a quelli di una guerra sia le parole di Jose Barroso che ha detto: La politica di austerit ha raggiunto i suoi limiti sottolineando che una politica che sia considerata solo di austerit non sarebbe sostenibile a livello sociale e politico. Detto questo concludo ricordando che l Istat in questi giorni ha scattato una fotografia dei nuclei familiari italiani che evidenz ia che sono sempre pi poveri e oltre sette famiglie su 10, circa il 71 per cento, ha modificato quantit e qualit dei prodotti alimentari acquistati, preferendo i discount alle grandi catene di distribuz ione e ha quasi eliminato le spese per visite mediche, analisi cliniche e radiografie. Chiss se i nostri politici farebbero le stesse scelte se dovessero anche loro vivere con uno stipendio normale pagando tutte le spese di una famiglia normale? Roberto. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 8.1/ 10 (7 votes cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: + 2 (from 6 votes) Colpo di coda del governo Monti: rende l'IMU permanente., 8.1 out of 10 based on 7 ratings

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Compravendite e mutui: la fonte notarile


aiutomutuo.finanza.com /2013/05/03/compravendite-e-mutui-la-f onte-notarile/
tanduri@finanz aonline Secondo i dati contenuti nellultimo bollettino statistico di Istat, sono poco meno di 135.000 i passaggi di propriet collegati alle compravendite immobiliari registrati nel t erz o t rimest re del 2012, un dato che registra una riduz ione del circa 23% rispetto allo stesso trimestre dellanno precedente e che sottolinea ancora una volta lincessante crollo del mercato immobiliare registrato sin dagli iniz i del 2010. I passaggi di propriet collegati alla compravendita di unit immobiliari ad uso abit at ivo rappresentano il 93,3% delle convenz ioni rogate (125.903), a fronte di un pi contenuto 6% relative a quelli rogati ad uso economico e ad un 0,7% relative agli immobili ad uso speciale e le multipropriet.

Nel terz o trimestre 2012 i passaggi di propriet di unit immobiliari ad uso economico raggiungono il loro dato pi negativo (- 25,7%), mentre significativa anche la variaz ione tendenz iale per i t rasf eriment i di propriet degli immobili ad uso abit at ivo (- 23% ) , in entrambi i casi si tratta del calo tendenz iale pi elevato registrato dalliniz io del 2008. Le concessioni di ipoteche immobiliari a garanz ia dei mut ui e finanz iamenti verso le banche registrano, nei primi tre trimestri del 2012, una flessione tendenz iale del 39,5% con picchi negativi nel Sud Italia e nelle isole, rispettivamente pari al - 42,8 e - 50,6%. Delle 193.101 convenz ioni notarili per i mutui ipotecari rogati nei primi tre mesi del 2012, circa la met si riferiscono a rogiti stipulati nel nord Italia.

Not a met odologica: I dati registrati dallIstat attingono dagli archivi distrettuali notarili che registrano lattivit di circa 5.000 notai sparsi su tutto il territorio naz ionale. Le convenz ioni di compravendita di unit immobiliari rappresentano a tutti gli effetti i passaggi di propriet relativi alla compravendita di fabbricati rurali non agricoli; di unit immobiliari ad uso abitaz ione; di unit immobiliari ad uso ufficio; di unit immobiliari ad uso artigianale, commerciale ed industriale; di multipropriet. Tra i mutui garantiti da ipoteca immobiliare rientrano quelli richiesti dalle famiglie per lacquisto della casa; sono escluse da questa voce le rinegoz iaz ioni o ricontrattaz ione dei contratti di mutuo, le portabilit o surrogaz ione dei mutui, le sospensioni di pagamento delle rate di mutuo. [email protected]

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Taglio tasso di riferimento BCE, gli effetti sui mutui.


aiutomutuo.finanza.com /2013/05/06/taglio-tasso-di-rif erimento-bce-gli-ef f etti-sui-mutui/
freeybor@finanz aonline Come ampiamente anticipato dai mercati gioved scorso finalmente arrivato il taglio dei tassi di interesse di 0,25% da parte della Banca Centrale Europea che ha cos portato il tasso di riferimanto dallo 0,75% allo 0,50%. Il taglio influir maggiormente sui mutui variabili indiciz z ati a questo stesso tasso purch privi di Floor (tasso minimo applicabile), il vantaggio dei mutui a tasso variabile che adottano come tasso di riferimento lEuribor ridotto in quanto leuribor dallultimo taglio dei tassi da parte della BCE risalente a luglio 2012, ha continuato a scendere imperterrito anticipando come dicevo le mosse della BCE che come spesso accade in questi ultimi anni arrivano in ritardo risultando spesso troppo deboli e poco efficaci. Quanto risparmieranno i mutuati mensilmente graz ie al taglio dei tassi? Dipende dal capitale residuo del mutuo, dallo spread, dalla durata residua, dal tasso dingresso e dal tipo di piano di ammortamento adottato,pi alto il capitale residuo, pi lunga la durata residua, maggiore lo spread e maggiore sar il risparmio sulla rata. Ricordo che il risparmio sar subito evidente, gi dalla prossima rata, per i mutui indiciz z ati BCE, mentre il risparmio sui mutui indiciz z ati Euribor sar graduale e sicuramente minore in quanto leuribor gi arrivato quasi a z ero, gli ultimi rilevamenti infatti danno leuribor 1M a 0,113%, il 3M a 0,201% ed il 6M a 0,302%, perci i margini di miglioramento sono molto limitati. Certamente le mosse della BCE non sono mirate allabbassamento delle rate dei mutui ma dovrebbero servire a stimolare consumi ed investimenti, ritengo invece che per quanto riguarda lItalia serviranno solo ad aiutare le banche a risanare i bilanci, e che non vedremo nessun effetto sulleconomia reale. Una cosa certa, tutti i possessori di un mutuo a tasso variabile potranno usufruire di tassi bassi ancora per un lungo periodo. Roberto [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (1 vote cast) VN:F [1.9.20_1166] Rating: 0 (from 0 votes) Taglio tasso di riferimento BCE, gli effetti sui mutui., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Vuoi un mutuo?.. dont be choosy


aiutomutuo.finanza.com /2013/05/09/vuoi-un-mutuo-non-essere-choosy/
tanduri@finanz aonline

Per chi cerca un mutuo oggi la parola dordine : accontentarsi.


Chi si accont ent a gode Dove sono gli spread vantaggiosi di un tempo? Per ogni aspirante mutuando a caccia di un mutuo ormai evidente la necessit di doversi appagare con il mutuo meno peggio che offre il mercato, un mutuo da scegliere tra una vasta gamma di prodotti ormai tarati da tempo su spread da capogiro, spread che lievitano i tassi contrattuali e che incutono fondati timori per le potenz iali esose rate future; la scelta di un variabile, da molti anni a questa parte, non mai stata cos rischiosa. Se si cerca un mutuo si deve definitivamente abbandonare lidea di trovare un buon mutuo; non si pu essere t roppo choosy . Della serie: chi si accontenta gode di averne perlomeno ottenuto uno, di averlo stipulato. Lef f et t o crisi sugli spread dei mut ui - Abbiamo pi volte riportato con le pi disparate argomentaz ioni, il drammatico dato del della crisi del credit o che avvolge il nostro Paese da diversi anni ed acuitasi con lavvento del 2012, anno definito horribilis per il credito bancario. In particolare per i mutui per lacquisto di abitaz ioni, nellultimo anno, le richiest e come anche le erogaz ioni si sono prat icament e dimez z at e spingendo ancor pi il mercato immobiliare nel buio pi profondo di un tunnel senz a barlumi di luce. Sar la drammatica crisi economica che avvolge le famiglie italiane, sar forse anche la diffidenz a bancaria che cresce sempre pi per effetto della sof f erenz a sui crediti insoluti ed inesigibili, sar la bolla immobiliare che ha voluto sopravvalutare a dismisura il prez z o del mattone, sar la falsa scusa dellIMU o quantaltro, ma il fatto sta che gli italiani di case, al momento, non ne vogliono praticamente sentir pi parlare e tantomeno quindi di mutui per lacquisto di abitaz ioni, prodotti bancari considerati fin troppo cari oltre che rischiosi . Crescono le richieste da parte delle famiglie di credito personale e di finanz iamento utile a sanare insufficienz e economiche familiari; debiti da contrarre per tirare avanti e sanare le esigenz e di tutti i giorni, ma di mutui ipotecari neanche lombra di una sia pur minima ripresa, complice probabilmente anche il famigerato ormai caro- mutui inteso come caro- spread applicato ormai su ogni prodotto finanz iario. Parliamo di spread, ovvero il famoso ricarico che la banca pretende dal potenz iale mutuando a cui eroga un mutuo ipotecario; un dato contrattuale oggigiorno elevatissimo rispetto a qualche anno fa. Cera una volt a uno spread - Si di fatto da tempo interrotta lepoca di spread sotto la soglia dell1% che venivano concessi fino a solo un paio di anni fa; adesso addirittura quasi impossibile imbattersi in prodotti mutuo con uno spread inferiore al 3% . In sintesi, chiunque gira e rigira per le banche o naviga il web alla ricerca di un buon mutuo deve accontentarsi semplicemente di un mutuo e non essere troppo schiz z inosi ed incontentabili. A volte la sola tangibile e reale concessione del mutuo stesso e deve essere un vero e proprio tripudio famigliare che pochi hanno la possibilit e la gentile concessione di poter festeggiare. Euribor f rat elli - Meno male che chi stipula un mutuo a tasso variabile con uno spread esagerato oggigiorno usufruisce comunque di euribor f rat elli quasi rasoterra che determinano delle rate indiciz z ate ad un tasso comunque relativamente basso nellordine del 4% che sforna importi rata ancora affrontabili, ma un domani? Sappiamo tutti infatti che quando gli euribor gireranno le spalle impennandosi di nuovo verso percentuali decisamente pi elevate delle attuali, saranno dolori di importi rata tutti da affrontare e da preventivare per il mutuando a tasso variabile, altroch. Le previsioni inaz z eccat e - Abbiamo anche riportato in pi di una occasione, in alcuni nostri precedenti articoli

come la previsione di un abbassamento di questi spread sia stata coltivata da parecchie f ont i di inf ormaz ione ed esperti analisti e professionisti di ogni genere. Organi di informaz ione pi o meno autorevoli si sono addirittura spinti su pronostici az z ardati di un ristabilimento degli spread sui mutui verso percentuali di nuovo pi vantaggiose previsti per questa stessa primavera appena trascorsa adducendo riferimenti su osservaz ioni e parallelismi di consuetudini storiche e cicliche del mercato. Altri hanno voluto collegare un auspicabile calo degli spread di mercato al dopo elez ioni politiche e linsediamento di un nuovo governo che dia stabilit e fiducia ai mercati e alleconomia in genere. Da dove calavano quei pronostici? Da quale pianeta scendeva quella previsione? Per diversi mesi insomma girava voce di un qualcosa che sarebbe cambiato in meglio, che i mutui sarebbero divenuti di nuovo competitivi, che le banche avessero di nuovo avuto coraggio a concessioni di mutui vantaggiosi elargiti da banche in procinto di sformare nuovi importanti plafond che stavano per essere dedicati al finalmente risorto mercato dei mutui. Insomma, linformaz ione mediatica rilanciava il pronostico di un cambiamento in meglio mai avvenuto, una prof ez ia mai avverat a . Gli esosi spread di oggi - La certificaz ione che nulla cambiato osservabile nel seguente grafico degli spread sui prodotti mutui rilevati da Mut uisupermarket e Crif nella loro Bussola Mutui. Nellultima ediz ione di aprile evidente il dato in aumento degli spread offerti nel mercato dei prodotti mutuo attualmente in circolaz ione, spread che nel corso dellultimo anno sono gradualmente addirittura raddoppiati dall1,9% del III trimestre del 2011 al 3,8% del IV t rimest re del 2013.

Si noti come laumento graduale degli spread sia stato compensato da diminuz ione delleuribor su cui il mutuo stesso viene parametrato, un trend positivo che ha consentito al tasso globale del mutuo di potersi mant enere ad una percent uale media pressocch st abile int orno al 4% che sembra essere un tasso a meno del quale le banche non sono disposte a tarare il loro tasso di remuneraz ione sui mutui alle famiglie; se leuribor scende, il sollievo sui tassi dei nuovi mutui viene fagocitato dalla contromisura bancaria del consequenz iale rialz o dello spread dellofferta. Complici le mille scuse e giustificaz ioni quindi, nonostante un tasso BCE allo 0,5% , la sensaz ione che alle banche vada bene cos e che cos fa comodo che vada ancora per molto tempo estemamente forte. Spread sui nuovi mutui ritarati al ribasso?.. Per adesso ancora neanche lombra. [email protected] VN:F [1.9.20_1166] please wait... Rating: 10.0/ 10 (6 votes cast) VN:F [1.9.20_1166]

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Anatocismo mutui: Intervista alla Dott.ssa Alfonsina Biscardi


aiutomutuo.finanza.com /2013/05/17/anatocismo-mutui-intervista-alla-dott-ssa-alf onsina-biscardi-2/
tanduri@finanz aonline

Esist e davvero anat ocismo nei mut ui con piano di ammort ament o alla f rancese?
La quasi totalit dei mutui stipulati in italia, che siano essi a tasso f isso o variabile, sono stipulati con una f ormula di restituz ione del capitale cosidetta alla f rancese, ovvero un piano di rientro del f inanz iamento concordato tra banca e cliente dove ad ogni scadenz a viene corrisposta una rata comprensiva di parte del capitale (quota capitale) ed i relativi interessi (quota interessi) calcolati sul capitale residuo non ancora restituito (debito residuo) al tasso concordato nel contratto (TAN). La specif ica composiz ione delle due quote parte della rata, la loro somma, determina una rata cosidetta costante, ossia di importo sempre uguale per tutta la durata dellammortamento. La f ormula attuariale che determina limporto della rata costante ef f ettua quindi una distribuz ione di quote capitale di importo crescente e di quote interessi decrescenti secondo un regime di calcolo che a detta di alcuni capitaliz z erebbe gli interessi dando luogo ad illegale anatocismo. Per alcuni, i mutui alla f rancese sono quindi una truf f a ed un raggiro perch f ornisco un ingiusto vantaggio alle banche a scapito della clientela. A dare man f orte alla tesi del supposto anatocismo dei mutui alla f rancese sono state due diverse sentenz e a distanz a di anni che hanno condannato la banca al risarcimento degli eccessivi indebiti interessi corrisposti a seguito della rilevaz ione di un tasso ef f ettivo maggiore di quello concordato occultato e nascosto allinterno del contratto di mutuo. La questione si complicava a seguito di successive altre sentenz e che scagionavano questa tipica f orma di ammortamento da ogni accusa di illegalit; sentenz e che hanno totalmente rimesso in discussione le precedenti. La sentenz a di Bari del 2008 pro-anatocismo, aveva trovato ampio spaz io su internet, suscitando un notevole allarme tra gli operatori del settore e nella clientela che si sentiva raggirata. La gravit delle af f ermaz ioni lanciate dal tribunale di Bari addossava al sistema di ammortamento f rancese e alle f ormule matematiche che lo determina laccusa di generare e f ar corrispondere al mutuando rate comprensive di interessi compostii illegali (anatocismo) e non semplici legali; un aspetto matematico di non poco conto che renderebbe il mutuo ben pi costoso di quanto si evinca dal contratto di f inanz iamento stipulato. Nellincoraggiare e sponsoriz z are questa tesi, talune associaz ioni si prodigano in continue campagne mediatiche of f rendosi per consulenz e tecniche a pagamento rivolte a tutti i mutuandi che vogliano controllare lef f ettivo ammortamento del proprio mutuo al f ine di intercettare gli estremi per un ricorso ed un eventuale rimborso da parte della banca.

Quanto c di vero nel presumere che tutti i mutui alla f rancese siano illegittimi e f uorilegge? Quanto credere ef f ettivamente che per il nostro mutuo stiamo pagando indebiti interessi in eccesso? Quanto conf idare che af f idandoci a quelle associaz ioni consumatori per una verif ica del nostro ammortamento potremmo davvero scovare anatocismo nel nostro mutuo? Parleremo degli aspetti tecnici dellargomento in altri prossimi articoli ma intanto il nostro blog aiutomutuo ha voluto chiedere un parere legale ad uno dei maggiori esperti di anatocismo bancario che ha seguito e studiato diverse sentenz e sullo specif ico argomento. Abbiamo posto alcune domande alla Dott.ssa Alf onsina Biscardi, Consulente per le attivit di alcuni importanti studi legali ed autrice di alcuni testi di tesi in diritto e materie giuridiche sullargomento tra le quali Brevi osservaz ioni sullanatocismo nei mutui e Osservaz ioni sullanatocismo nei mutui: il punto della situaz ione. cui consigliamo vivamente la lettura. (aiutomutuo) - Ultimamente tornato alla ribalta largomento del presunto anatocismo per i mutui con ammortamento francese, di cosa si tratta e cosa prevede la legislazione vigente? (Dott.ssa Biscardi) - Con il termine anatocismo si indica il f enomeno della capitaliz z az ione degli interessi vale a dire della trasf ormaz ione degli interessi debitori, normalmente maturati sul capitale mutuato, in capitale che, a sua volta, genera altri interessi. Il mutuo bancario si conf igura come unoperaz ione di f inanz iamento che prevede un piano di ammortamento rateale. Le rate sono costituite in parte da capitale e in parte da interessi, secondo una composiz ione che varia in base alla f orma di ammortamento prescelta. Nella pi dif f usa f orma di ammortamento detta alla f rancese, ciascuna rata composta da una quota di interessi che crescente nel primo periodo e v, via via, riducendosi nel corso dellammortamento, e una quota di capitale che, al contrario, pi bassa alliniz io e cresce progressivamente. In tal modo, in applicaz ione dellart.1194 c.c., i pagamenti sono imputati prima agli interessi e poi al capitale. Si ritiene che lammortamento alla f rancese generi f orme di anatocismo, in primo luogo, perch linteresse applicato al mutuatario nel piano di ammortamento non corrisponde con quello pattuito nel contratto. In altri termini nel contratto sarebbe pattuito un tasso semplice che, per ef f etto dello sviluppo del piano di ammortamento che deve essere allegato al contratto di mutuo e, come questultimo, deve essere espressamente approvato per iscritto dal cliente, diverrebbe composto. La capitaliz z az ione, poi, si ritiene ricorra anche con rif erimento agli interessi di mora quando

si applicano allintera rata scaduta, comprensiva di capitale ed interessi. In entrambi i casi esaminati, dunque, per ef f etto della capitaliz z az ione degli interessi e, in ogni caso, di una incertez z a sulla misura del tasso ef f ettivamente applicato sarebbe conf igurabile una violaz ione dellart.1283 c.c. e la nullit della clausola che pattuisce il tasso. Dalla declaratoria di nullit si f a discendere la possibilit di ottenere il ricalcolo del piano di ammortamento al tasso legale ai sensi dellart.1284 ultimo comma c.c. e la restituz ione di quanto illegittimamente pagato. Inoltre la capitaliz z az ione degli interessi rileva anche ai f ini delleventuale usurariet del tasso ef f ettivamente applicato che, per ef f etto di tale f enomeno, potrebbe superare il tasso soglia f issato a partire dalla legge n.108 del 1996. (aiutomutuo) - Quali sono le sentenze che hanno dato ragione o torto a questa tesi e quale la sua personale opinione? (Dott.ssa Biscardi) - Mi risulta che la prima sentenz a che, dopo aver accertato la divergenz a tra tasso pattuito e tasso applicato, ha def inito tale f enomeno come una f orma di capitaliz z az ione degli interessi, ha dichiarato nulle le clausole di un contratto di mutuo relative al tasso di interesse e ha condannato listituto di credito alla restituz ione di quanto illegittimamente conseguito, sia stata pronunciata nel 2008 da una sez ione distaccata del Tribunale di Bari, avallando le risultanz e di una consulenz a tecnica duf f icio che stata esaminata, da un punto di vista contabile, da Massimo Silvestri e Giuseppe Tedesco nel contributo Sulla pretesa non coincidenz a tra il tasso espresso in f raz ione danno e il tasso annuo nel rimborso rateale dei prestiti secondo il metodo f rancese pubblicato dalla rivista Giurisprudenz a di merito, 2009, n.1. In seguito, lorientamento del Tribunale di Bari stato recepito solo dal Tribunale di Larino sez ione distaccata di Termoli nella sentenz a 119 del 2012. A mio avviso, potrebbe ef f ettivamente registrarsi una divergenz a tra linteresse pattuito e quello applicato. Tuttavia, opportuno verif icare entro quali limiti essa conf iguri davvero una f orma di anatocismo illegittimo ed esaminare con maggiore attenz ione le conseguenz e giuridiche del f enomeno, al f ine di f ormulare nel miglior modo possibile la domanda da proporre in giudiz io. Come osservato dalla sentenz a del Tribunale di Benevento n.1936 del 19 novembre 2012 che, sul punto, riprende quanto statuito dal Tribunale di Arez z o in una sentenz a del 24 novembre 2011, lammortamento alla f rancese non determina di per s la pratica illegittima dellanatocismo. Inoltre, nei mutui in cui siano espressamente indicati e accettati mediante sottoscriz ione limporto mutuato, i periodi di pagamento, il numero complessivo delle rate costanti, il tasso e il piano di ammortamento, lapplicaz ione dellinteresse composto non potrebbe comunque condurre ad una pronuncia di nullit della clausola relativa agli interessi, per indeterminatez z a delloggetto, ai sensi dellart.1284 c.c.. In tal caso, inf atti, il contraente non potrebbe lamentare la indeterminatez z a del tasso in quanto, al momento della stipula, sono resi disponibili e noti tutti gli elementi che consentono di comprendere i termini delloperaz ione. Secondo il Tribunale di Benevento si pu porre il problema dell anatocismo solo con rif erimento agli interessi di mora. A tal proposito, come rilevato anche dalla citata sentenz a Tribunale di Arez z o, la delibera CICR del Febbraio 2000 ha stabilito che 1. Nelle operaz ioni di f inanz iamento per le quali previsto che il rimborso del prestito avvenga mediante il pagamento di rate con scadenz e temporali predef inite, in caso di inadempimento del debitore limporto complessivamente dovuto alla scadenz a di ciascuna rata pu, se contrattualmente stabilito, produrre interessi a decorrere dalla data di scadenz a e sino al momento del pagamento. Su questi interessi non consentita la capitaliz z az ione periodica. Pertanto in presenz a di espressa pattuiz ione contrattuale, lanatocismo

legittimo. Il Tribunale di Benevento ha aggiunto che nel caso in cui emerga una discrasia tra quanto pattuito in contratto e limporto costante delle rate risultante dal piano di ammortamento, al limite, si possa agire ai sensi dellart.1430 c.c. in materia di errore di calcolo e conseguire la relativa rettif ica cio lapplicaz ione corretta del tasso convenz ionalmente pattuito, a meno che, concretandosi in errore sulla quantit, esso sia stato determinante del consenso. (aiutomutuo) - Nella famosa sentenza di Bari-Rutigliano del 2008 che ha praticamente dichiarato anatocistici i mutui con ammortamento francese cosa secondo lei non ha funzionato? Si conoscono gli estremi del ragionamento matematico della perizia tecnica del CTU che ha condizionato quella sentenza? (Dott.ssa Biscardi) - Purtroppo non ho avuto la possibilit di leggere direttamente la periz ia. Peraltro non sono un consulente contabile bens legale; pertanto af f ronto la problematica soprattutto dal punto di vista giuridico. Non vorrei, dunque, avventurarmi su un terreno che non mi appartiene. Tuttavia, Massimo Silvestri e Giuseppe Tedesco nellarticolo citato in precedenz a hanno analiz z ato criticamente la consulenz a tecnica duf f icio di cui il Tribunale di Rutigliano ha recepito i risultati. I due commentatori osservano che nell ammortamento alla f rancese la rata costante si compone di una quota di interessi e una quota capitale. Limporto della rata costante dellammortamento calcolato sulla base della somma dovuta per capitale, del tasso di interesse e del numero delle rate. Gli interessi vengono calcolati unicamente sulla quota capitale via via decrescente e per il periodo corrispondente a quello di ciascuna rata. Ogni rata determina il pagamento, unicamente, degli interessi dovuti per il periodo cui la rata stessa si rif erisce, importo che viene, quindi, integralmente pagato con la rata, laddove la rimanente parte della quota serve ad abbattere il capitale. La quota di interessi di cui alla rata successiva calcolata unicamente sulla residua quota di capitale, cio sul capitale originario, detratto limporto gi pagato con la rata o le rate precedenti. Quindi si conclude che lammortamento alla f rancese in realt genera un f enomeno che lopposto dellanatocismo. Invece, con rif erimento agli interessi di mora, qualora essi siano calcolati sulla rata comprensiva di capitale e di interessi, ef f ettivamente si verif icherebbe un f enomeno anatocistico. (aiutomutuo) - Alcune associazioni dei consumatori si muovono in difesa della clientela bancaria per il presunto anatocismo, come reputa questo atteggiamento? (Dott.ssa Biscardi) - Le associaz ioni dei consumatori costituiscono la massima espressione del consumerism. In linea generale, esse svolgono una f unz ione f ondamentale. Tuttavia, complice la crisi economica e delle prof essioni, come in ogni realt, anche in quella delle associaz ioni dei consumatori, esiste il rischio di imbattersi in eccessi di z elo non sempre suggeriti da intenti del tutto idealistici. Ritengo che la miglior tutela per il consumatore sia innanz itutto linf ormaz ione preventiva e accurata che f acilitata dai nuovi mez z i di comunicaz ione di massa, dalla rete internet e proprio dalle campagne inf ormative delle associaz ioni di consumatori. Prima di siglare un contratto di mutuo necessario assumere tutte le inf ormaz ioni possibili, conf rontando le proposte dei diversi istituti di credito e f acendo molta attenz ione a ci che si va a sottoscrivere. Bisogna esigere la massima trasparenz a dagli enti eroganti e prendere tutto il tempo necessario per ef f ettuare scelte oculate.

Quando si ha il sospetto che ci sia qualcosa di illegale nel contratto siglato, poi, ritengo sia doveroso dif f idare di chiunque proponga di adire immediatamente le vie giudiz iarie, senz a prima aver ef f ettuato una seria verif ica contabile. Tale verif ica, tra laltro, in base alla mia personale esperienz a, pu costituire un ottimo e valido punto di partenz a per proporre preliminarmente unistanz a stragiudiz iale di rettif ica di eventuali errori allistituto di credito, che spesso, posto dinanz i alle proprie responsabilit, non ha alcun interesse ad af f rontare le spese di un lungo giudiz io. Un sincero ringraziamento alla Dott.ssa Biscardi che si resa disponibile a chiarirci alcuni importanti aspetti legali sullargomento. La Dott.ssa Alf onsina Biscardi consulente legale unico del sito Tesi in diritto raggiungibile allindiriz z o http://www.tesiindiritto.com
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Mercato Immobiliare: La Santa Alleanza


aiutomutuo.finanza.com /2013/05/20/mercato-immobiliare-la-santa-alleanza/
sylvestro Lo scorso 8 maggio Abi ed Ance hanno pubblicato congiuntamente un documento per Il rilancio del mercato immobiliare. Il Sole24Ore ne ha dato notiz ia come Abi e Ance hanno messo a punto la proposta per il rilancio dei mutui casa, ma solo un ovvio dettaglio di chi guarda alla questione con la prospettiva bancario- finanz iaria. Il breve documento, disponibile in originale a questo link, espone sommariamente una diagnosi dei motivi di crisi ed una possibile serie di soluz ioni. Tra le presunte cause della crisi immobiliare ci sarebbero la crisi economica, le difficolt nel mercato del credito, linasprimento fiscale e lIMU. La crisi economica sicuramente un fattore determinante che si ripercuote anche sul mercato immobiliare sia in maniera diretta che in maniera indiretta. La altre spiegaz ioni sono alquanto risibili, sbagliate e fuorvianti, evidentemente chi a capo delle rispettive associaz ioni ritiene di fare un favore ed un buon serviz io ai propri associati deviando lattenz ione dalle vere cause che hanno reso il problema drammatico e dai veri meccanismi che stanno governando la trasformaz ione del settore. Non ci sono difficolt nel mercato del credito, diciamolo una volta per tutte e smettiamola di spargere fumogeni che possono convincere solo un lettore distratto e disinteressato. La banche hanno tutta la liquidit necessaria per far credito, la BCE ha ampiamente erogato risorse e Draghi ha invitato pi volte gli istituti di credito ad elargire prestiti e mutui. Se le banche si rifiutano di concedere credito e sono molto selettive e restrittive nella concessione perch da un lato i potenz iali mutuatari acquirenti rimasti in giro dopo labbuffata degli scorsi anni la parte meno solvibile e pi vulnerabile del parco clienti (quindi ad alto rischio), dallaltro perch, ripetiamolo per lennesima volta, nessun ist it ut o di credit o si sognerebbe di f inanz iare un bene inf laz ionat o nella disponibilit , sproporz ionat ament e alt o nei prez z i e in decisa rot t a di abbassament o dei valori nei prossimi anni dopo aver scavalcato lapice della bolla immobiliare. Da questo punto di vista lunico modo per far ripartire il settore mutui ed il settore immobiliare labbassamento dei prez z i di vendita. Non ci sono soluz ioni alternative ed il mercato ne dar semplice dimostraz ione nei fatti. Quando i prez z i saranno tornati allineati con le reali possibilit economiche delle giovani famiglie allora per gli istituti di credito torner ad essere adeguato concedere finanz iamenti a chi potr permettersi di programmare un acquisto in linea con le proprie risorse senz a impegnare grossa parte del reddito per tutta la vita o quasi. In una parola lacquist o di un immobile deve t ornare ad essere sost enibile a part ire dal prez z o di base , indipendentemente da tasse, spese accessorie, mediaz ione e parcelle. Veniamo allinasprimento fiscale. Facile parlare di inasprimento dopo quarantanni e pi di regime agevolato. Se si arrivati a questo drammatica piega congiunturale anche perch finora il mattone stato lungamente e profondamente agevolato in tutte le sue componenti industriali, commerciali, fiscali, amministrative e finanz iarie. La bolla immobiliare si formata anche graz ie alle numerose stampelle sia sul fronte dei mutui, sia sul fronte delle ristrutturaz ioni, sia su quello delle compravendite. E ovvio che, progressivamente, chiunque avesse un minimo di capacit di programmaz ione economica non potesse

esimersi dal saltare sul carro vincitore sia come investitore privato che come az ienda, la rinuncia avrebbe rappresentato la perdita di una comune buona occasione di profitto. Adesso il carro stracarico di ex- vincenti e non regge pi il peso dei troppi proprietari/venditori desiderosi di profitto. O molti di essi si decideranno a scendere (e magari a spingere con i propri mez z i) o il carro rester fermo insieme ai guadagni che presto si trasformeranno in perdita. A buon intenditor Inoltre occorre (purtroppo) ribadire che il regime di tassaz ione non significativamente differente da quello in vigore negli altri paesi europei e se sgravi devono (e possono) essere, allora meglio puntare ad agevolare settori produttivi che possano rivelarsi vincenti nei prossimi anni soprattutto in ottica di export a beneficio della bilancia dei pagamenti del nostro paese. Continuare ad agevolare un settore bolso con nuove costruz ioni in una naz ione dove lottanta percento dei cittadini abita una casa di propriet e sono presenti 7 immobili residenz iali per ogni 5 famiglie (dati Adt ed Istat) vuol dire gettare alle ortiche le poche risorse disponibili anz ich impiegarle proficuamente in area produttive o di ricerca e cultura. Stesso dicansi per lIMU, tanto sbandierata in alcuni slogan politici quanto inutilmente colpevoliz z ata dagli addetti ai lavori. Risulta chiaro a tutti, credo, che lIMU potr eventualmente essere mitigata solo sulle prime case, le stesse che nella stragrande maggioranz a dei casi pagano poche centinaia di euro lanno, ben poco onere rispetto a quello determinato dagli alti prez z i di vendita o di manutenz ione o di interessi su mutuo. Ancora una volta si vuole far passare il messaggio che i lettori sono privi di quel minimo di intelletto necessario per farsi due banali conti. Mi chiedo chi siano i veri responsabili che permettono a questi signori di pubblicare e ri- pubblicare impunemente le stesse sciocchez z e che hanno lunico effetto di farsi ridere dietro e farsi mandare a quel paese. Auspico che nelle posiz ioni di responsabilit vadano a prendere incarico persone valide e coraggiose in grado di guardare in faccia la realt e che non sentano il bisogno di additare colpe altrui ma che si facciano carico, nei limiti del proprio ruolo, di analiz z are i termini della questione nella loro crudez z a e di impartire disposiz ioni congruenti con i veri problemi. Analisi errate condurranno inevitabilmente a soluz ioni sbagliate, a meno che lintento non sia quello di risolvere i problemi ma piuttosto di mantenere lo status quo della classe dirigente di settori incapaci di rinnovarsi e rispondere seriamente alle nuove pesanti sfide di mercato. Tra le proposte per il rilancio (ri)compare lidea di emettere dei covered bond destinati ad investitori istituz ionali. Ma stiamo scherz ando? Vogliamo ripercorrere gli stessi disastri finanz iari recentemente sperimentati in altri paesi (e anche da noi non detto che non saranno rivelate a breve eguali catastrofi finora nascoste) e magari, come suggerito, drenare le ultime risorse dalla liquidit disponibile di Cassa Depositi e Prestiti? Vorrei ricordare che TUTTI i prodotti finanz iari con sottostante gli immobili sono in grave perdita da anni, al punto da aver esaurito gi le possilibili proroghe alla scadenz a naturale e prossimi a dover chiudere il ciclo in netta perdita per gli investitori. Leccessiva finanz iariz z az ione del mattone si rivelata deleteria sia per il settore immobiliare che per quello bancario- finanz iario; rimandare sine-die la resa dei conti dei veri prez z i di vendita immettendo la parte eccedente il valore in obbligaz ioni non risolver gli attuali problemi di mercato saturo ed inefficiente anz i creer i presupposti per una nuova catastrofe finanz iaria nei prossimi anni. Non so se la proposta trover consensi o addirittura approvaz ione presso le sedi istituz ionali, di sicuro questi prodotti non sono in grado di attrarre investitori seri ne sul mercato naz ionale ne su quello estero quindi leventuale raccolta dovr avere corso forz oso tra i soliti bistrattati fondi pensione o assicurativi laddove i sottoscrittori non potranno intervenire ad impedire linfausto investimento. In ultimo lappello alla evoluz ione verso lecosostenibilit delle costruz ioni. Ovviamente siamo tutti favorevoli al progresso tecnologico ed ai bassi costi ambientali (nella costruz ione, nelluso, nella manutenz ione e nello smaltimento). Attenz ione per che dietro la facciata della attenz ione per lambiente spesso si nascondono vere e proprie truffe commerciali, si spaz ia dal semplice falso (casa dichiarata in classi che non le competono) ai casi pi complicati e controversi di tecnologie avanz ate inefficienti o con costi occulti (ad esempio pannelli solari con costi di smaltimento proibitivi); ne parleremo pi diffusamente nei prossimi articoli.

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Immobilare: analisi del crollo del mattone


aiutomutuo.finanza.com /2013/05/24/immobilare-analisi-del-crollo-del-mattone/
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E curioso: Il crollo del mat t one si sarebbe pot ut o prevedere..


Il Rapporto Immobiliare 2013, dedicato al settore residenz iale, rappresenta lappuntamento annuale per il riepilogo del consuntivo dellanno precedente relativamente al mercato immobiliare delle abitaz ioni, basato sulle informaz ioni disponibili nelle banche dati dellOsservatorio del Mercato Immobiliare. La collaboraz ione con ABI si sviluppa soprattutto per quella parte del report che analiz z a lindice di accessibilit delle famiglie (affordability index) ovvero lanalisi dei vari fattori che influenz ano la possibilit per le famiglie di comprare casa indebitandosi, un aspetto che analiz z eremo in unaltro prossimo articolo. I dati principali che emergono dal rapporto annuale sono quelli di una forte riduz ione nei volumi di compravendita delle abitaz ioni con una superficie media per unit abitativa compravenduta pari a circa 104 mq ed una forte diminuz ione del valore di scambio complessivo, stimato in circa 75 miliardi di euro, quasi 27 miliardi di euro in meno del 2011. I volumi delle compravendit e - Il mercato immobiliare delle abitaz ioni subisce un vero crollo nel 2012, perdendo oltre 150 mila compravendite rispetto allanno precedente: si tratta del peggior risult at o dal 1985 quando le abitaz ioni compravendute erano state circa 430 mila. Dopo linversione di tendenz a registrata a partire dal 2007, dopo il decennio di crescita 1997- 2006 nel quale le abitaz ioni compravendute si sono incrementate quasi dell80%, la caduta del mercato sembrava potersi arrestare. Invece, dopo la sostanz iale tenuta del mercato nel biennio 20102011, il risultato del 2012 stato senz a dubbio deludente. Lint eressant e analisi della crisi del mat t one: Secondo lanalisi di ABI e Osservatorio Immobiliare, gi dal 2006 si sarebbe pot ut o prevedere senz a dubbio una bat t ut a darrest o del ciclo espansivo dei prez z i delle abit az ioni in quanto i tassi di interesse iniz iavano ad aumentare ed il livello dei prez z i delle case, cresciuti rapidamente negli anni precedenti, riducevano laccesso delle famiglie al mercato residenz iale. In effetti, ben prima della crisi economica dellagosto 2008, il mercato residenz iale italiano aveva iniz iato a ridursi: nel 2007 il numero di abitaz ioni compravendute si contrasse del 7% rispetto allanno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento la cui entit sarebbe stata determinata, per le condiz ioni di allora, essenz ialmente dallandamento dei tassi di interesse. La crisi del 2008- 2009 ha f at t o precipit are i livelli di domanda e di reddit o e per un certo periodo ha bloccato di fatto il finanz iamento bancario e ci ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenz iale. Questultimo ha subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anz idetto, portando il livello del volume di scambio attorno alle 614 mila unit abitative.

Nei due anni successivi vi stata una sostanz iale staz ionariet con i livelli di scambio galleggianti attorno a quello del 2009 con 617 e 603 mila transaz ioni registrate. Quest o relat ivo equilibrio st at o drast icament e t urbat o dallacuirsi, nella seconda met del 2011, della crisi economica italiana accentuatasi nel corso del 2012. Lanno passato, infatti, ha registrato unulteriore variaz ione negat iva del Pil reale (- 2,4% ) , un tasso di disoccupaz ione crescente, una riduz ione dei livelli di reddito disponibile delle famiglie (minore occupaz ione e intenso ricorso alla cassa integraz ione). Queste condiz ioni hanno portato ad una riduz ione della spesa per consumi finali delle famiglie; se lintera spesa per consumi in termini reali si ridotta del 4,1% su base annua e con variaz ioni tendenz iali crescenti dal III trimestre 2011 al III trimestre 2012, sarebbe st at o inimmaginabile pensare che lacquist o di abit az ioni, che richiede comunque un signif icat ivo impegno f inanz iario della f amiglia e sovent e per un periodo assai lungo, non avesse most rat o una signif icat iva cont raz ione, come inf at t i vi st at a. Per giunta nel corso del 2012 i tassi di interesse sono aumentati. In questo quadro, laumento della tassaz ione sulla propriet ha aggiunto un ulteriore elemento (comunque non il pi significativo) alla contraz ione della domanda con riguardo essenz ialmente al mercato delle seconde case. Tutto ci pu spiegare laccrescersi dellintensit delle variaz ioni negative del mercato residenz iale di trimestre in trimestre nel corso del 2012.

Le dimensioni - Nel 2012 si sono vendute abitaz ioni per un totale di circa 46 milioni di metri quadrati , con una superficie media per unit abitativa

compravenduta pari a 103,5 mq . La superficie complessiva diminuita del - 25,4% rispetto al 2011, in linea con landamento delle compravendite. Le abitaz ioni compravendute sono mediamente pi piccole nei capoluoghi, 97,1 mq rispetto ai 106,6 mq dei non capoluoghi. In particolare nel Nord Ovest si registra la superficie pi bassa per le abitaz ioni compravendute nei capoluoghi, 88,9 mq medi, e nel Nord Est quella pi elevata nei non capoluoghi, 112 mq. I f at t urat i - In linea con landamento delle transaz ioni il valore di scambio complessivo risulta in calo del - 26,0%. Per lacquisto di abitaz ioni nel 2012 il set t ore ha perso circa 27 miliardi , si sono spesi infatti 75,4 miliardi di euro a fronte dei 101,9 miliardi registrati nel 2011. Il calo diffuso in tutto le aree del paese con un tasso intorno al - 27% per il Nord e il Centro, un picco nelle Isole del - 28,1% e poco inferiori le perdite riscontrate al Sud, - 22,2%. Se osserviamo la stima del fatturato medio per unit, emerge chiarament e il maggior valore medio delle abit az ioni del Cent ro , in generale, ed in particolare dei capoluoghi, con 278 mila euro circa spesi per lacquisto di unabitaz ione nelle citt di questarea. [email protected]

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BPM strizza il mutuo


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Manca un mese al termine della campagna mutui del Gruppo Banca popolare di Milano denominata Striz z a il mutuo, limitata alle richieste di f inanz iamento f atte entro il 28 giugno 2013 ed erogati entro il 30 settembre 2013. Caratteristiche principali Limporto massimo concesso pari all 80% del minore tra il valore di mercato e il prez z o di acquisto dellimmobile of f erto in garanz ia nel caso si tratti di acquisto, costruz ione o ristrutturaz ione della casa e del 50% in tutti gli altri casi. Lo spread proposto pari al 2,90% per durate f ino a 25 anni e 3,00% per durate superiori f ino ad un massimo di 30 anni. Il calcolo degli interessi sulle rate indiciz z ato alleuribor 3 mesi rideterminato secondo la periodicit della rata mensile in misura pari alla media per valuta, arrotondata allo 0,05 superiore, dei tassi giornalieri EURIBOR 3 mesi tasso 360 rilevati dal circuito Bloomberg, relativi al mese solare precedente quello di applicaz ione; praticamente, ammettendo uno spread applicato del 2,90% ed avendo una media delleuribor pari ad esempio del 0,203%, il tasso contrattuale applicato alla rata sar del 3,15%. La durata massima prevista del periodo di preammortamento (rate di soli interessi) di 2 mesi con tasso bloccato allerogaz ione sino alla decorrenz a dellammortamento. Il tipo di ammortamento variabile alla Francese, con quota capitale sviluppata sulla base del tasso vigente alla data della stipula e invariata per tutta la durata del piano. Questa peculiarit comporter importi rata pi alti per gran parte della durata del mutuo in caso di aumento del tasso rispetto ad altri tipi di mutuo a quote capitale invece cosidette ricalcolate. Per sapere cosa comporti in termini di vantaggi e svantaggi questo tipo di ammortamento vi invito a leggere questo articolo. Ecco lesempio del calcolo della rata con laumento del tasso contenuto nel f oglio Inf ormativo del prodotto dove si evince lef f etto rate pi alte in caso di aumento del tasso. Si prenda ad esempio una durata iniz iale 20 anni con rata di 562 euro stipulata ad un tasso del 3,15%; dopo due anni al tasso del 5,15% (+2%) e con durata residua di 18 anni, questo mutuo f ar corrispondere una rata di quasi 718 euro contro i 668 di altri prodotti mutuo a quota capitale ricalcolata di altre banche in commercio.

Le spese - Nel sito della banca riportato un esempio dei costi e delle spese da sostenere. Esempio: importo di 100.000 con un piano di rimborso in 25 anni; rata mensile 482.06; tasso annuo nominale: TAN 3,150% indiciz z ato allEuribor 3 mesi: 0.25% + spread: 2,90 p.p; tasso annuo ef f ettivo globale:TAEG 3,321% al netto dei costi dellassicuraz ione Rischicasa e comprensivo delle spese di istruttoria pari a 400, spese incasso rata pari a 24 annue (da ripartire per singola rata), spese periz ia pari a 252.08, spese imposta sostitutiva pari a 250, spese invio documento di sintesi pari a 1,35 annue. In caso di estinz ione o surroga, per legge, la penale di estinz ione non prevista nel caso si tratti di aver f inanz iato lacquisto o la ristrutturaz ione dellimmobile adibito ad uso abitaz ione o per lo svolgimento di attivit economica o prof essionale. Il costo della periz ia tecnica sullimmobile ef f ettuato da Crif va dai 252 ai 332 euro in base allimporto mutuato. La sospensione del pagamento della rata - Contrattualmente prevista per il cliente la f acolt di poter saltare il pagamento di una rata e per un massimo di 3 volte nel corso della vita del mutuo. Pertanto, a seguito delleserciz io della sospensione rate, la durata originaria del mutuo verr allungata per un periodo pari al numero dei mesi di sospensione attivati (f ino ad un massimo di 3). La sospensione delle rate dovr essere f ormaliz z ata tramite domanda scritta f irmata da tutti i mutuatari e potr essere attivata solo a 3 condiz ioni: che siano passati almeno 18 mesi dalla data di stipula del mutuo, che al momento della richiesta non siano presenti rate in mora, che tra un periodo di sospensione della rata ed il successivo siano state pagate almeno 12 rate del f inanz iamento. Lattivaz ione della sospensione gratuita. Nei periodi di sospensione delle rate non maturano interessi a carico del cliente. In sintesi la rata si salta completamente evitando di dover corrispondere spese o interessi. Le poliz z e f acoltative - Anche questa banca propone con decisione la sottoscriz ione di poliz z e assicurative a protez ione del credito. Il gruppo BPM in particolare promuove ladesione e due poliz z e in contemporanea: una poliz z a T CM temporanea caso morte a premio annuale e la CPI credit protection insurance a premio unico anticipato che risulta comunque recedibile come per Legge nei 30 giorni dal pagamento del premio unico previsto.

La poliz z a Rischi Casa Bipiemme Assicuraz ioni S.p.A. proposta dallIstituto ha un premio pari allo 0,055% applicato al valore assicurato contro i rischi incendio, scoppio e altri rischi accessori, ottenuto moltiplicando i metri quadri dellimmobile a garanz ia per il valore attribuito al metro quadro. Il valore assicurato annualmente adeguato a decorrere dal 1/1 di ciascun anno, in base agli indici del costo di costruz ione di un f abbricato residenz iale pubblicati dallISTAT al precedente giugno di ogni anno. Qualora il cliente intendesse sottoscrivere una poliz z a esterna, vincolata a f avore dellIstituto, le condiz ioni economiche potrebbero variare e lIstituto non pu garantirne a priori il costo. Provvigioni per Banca Popolare di Milano: 25% dei premi imponibili. Le nostre valutaz ioni Il prodotto variabile BPM non ha esosi costi di attivaz ione e presenta spread of f erti in linea con i migliori prodotti sul mercato. Lapparente svantaggio di rate pi alte in caso di aumento del tasso nasconde linsito elemento positivo di ritrovarsi a corrispondere un minore importo di interessi totali al termine dellammortamento rispetto ad altri mutui. Lapprossimaz ione per eccesso delleuribor dello 0,05% su cui viene calcolata la quota interessi della rata risulta un tantino eccessiva. Tuttavia le consideraz ioni positive di questo prodotto ci sono tutte. Per domande, chiarimenti ed approf ondimenti potete commentare larticolo o contattarci per e-mail. [email protected]

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UBI Banca, mutuo giovani coppie.


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freeybor@finanz aonline E da un po di giorni che alla TV passa uno spot della UBI BANCA nel quale si vedono due uccellini rossi in cerca di una casa, il titolo dello spot Lamore una casa meravigliosa e promette mutui