CONTRATOS DE INCORPORAO IMOBILIRIA.

*Afranio dos Santos Evangelista Junior. Sumrio: I Consideraes iniciais; II Caractersticas dos contratos de incorporao imobiliria; III Elementos dos contratos de incorporao imobiliria; III.I - Objeto; III.II Partes; III.III Forma; IV Obrigaes do incorporador; V - Espcies de contrato incorporativos mais freqentes; V.I Contrato de promessa de compra e venda de unidade como coisa futura; V.II Contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienao fiduciria; VI Concluso.

I CONSIDERAES INICIAIS. Por incorporao imobiliria, tem-se o negcio jurdico pelo qual o incorporador se obriga a realizar, pessoalmente ou atravs de terceiros, a construo de unidades imobilirias em edificao coletiva, com o fulcro de transmitir a propriedade das referidas unidades aos respectivos adquirentes, atravs de contratos especficos, durante a construo. Em contrapartida, obrigam-se os adquirentes a pagar o preo das unidades que se comprometeram a adquirir. Toda a dinmica que se forma no entorno do processo incorporativo enseja, necessariamente, o surgimento de diversos contratos que detm por fito a formalizao, atravs da contrao de direitos e deveres, das relaes mantidas entre o incorporador imobilirio e os adquirentes das unidades imobilirias a serem edificadas. Como exemplo, temos o contrato de promessa de compra e venda, o contrato de permuta e o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienao fiduciria, que, apesar de deterem identidade prpria, unem-se para cumprir uma nova funo, qual seja, a produo de unidades imobilirias em edificaes coletivas, bem como a constituio de propriedade sobre essas unidades em condomnio especial, como a conseqente transmisso desse direito aos respectivos adquirentes. A atividade da incorporao tem como objeto a produo de edificaes coletivas compostas por unidades imobilirias autnomas, permanentemente vinculadas, como elementos formadores do conjunto da edificao que fazem parte. A razo do negcio jurdico da incorporao a produo de um novo bem imvel, assim como a constituio de direito de propriedade sobre esse mesmo bem, em um processo pelo qual se desdobra o terreno e se converte em um direito real de propriedade que sobre ele incidia, em vrias unidades imobilirias, cada qual detentora do direito real de propriedade, assentadas em planos horizontais sobre aquele terreno. Para tanto, criam-se fraes ideais, que ficam vinculadas s novas unidades imobilirias, referindo-se essas a proporo de propriedade que cada adquirente possui no que tange as partes de propriedade comum. Essa a causa do negcio jurdico da incorporao: a formao de direito de propriedade sobre edificao coletiva, atravs de fraes ideais, bem como sobre as unidades imobilirias integrantes dessa edificao, atribuindo-se um direito real s pessoas que, nos termos dos respectivos ttulos, vierem a adquiri-las. Desta feita, pode-se perceber que o negcio da incorporao no se exaure no ato de construir, ou fazer construir ou mesmo na alienao da unidades a serem construdas, compreende ainda a individualizao das unidades no cartrio de registro de imveis, sem os quais deixa o incorporador de cumprir o disposto no art. 44, da Lei 4.591/64, que lhe impe a obrigao de promover, no registro geral de imveis, a averbao da construo para efeito de

individualizao e discriminao das unidades imobilirias que formam a edificao. Trata-se de obrigao legal, que o incorporador assume perante o adquirente, atravs da anuncia de qualquer modalidade contratual que vise a transferncia do direito de propriedade incidente sobre cada novo imvel que surge aps a averbao da construo. Em assim sendo, resume-se a atividade incorporativa como sendo o negcio jurdico que se origina a partir da coligao de contrato distintos, em especial o contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda e, eventualmente, o contrato de construo, que em conjunto com outros atos essenciais, cito a individualizao e discriminao da edificao e das unidades imobilirias autnomas, do origem a figura do condomnio, que, como cedio, faz nascer a presena da propriedade individual e coletiva, sobre um mesmo local. II CARACTERISTICAS DOS CONTRATOS DE INCORPORAO IMOBILIRIA. A incorporao imobiliria um negcio jurdico bilateral, tpico, consensual, oneroso, comutativo e solene. bilateral porque arrola uma srie de obrigaes correlacionadas para as partes contratantes. tpico porque tem configurao prpria definida em lei. O pargrafo nico do art. 28, da Lei 4.591/64 ofertou tipicidade ao contrato de incorporao, definindo sua estrutura e contornos, condies de contratao, efeitos, bem como tratando das obrigaes basilares das partes. consensual porque surge a partir da declarao de vontade das partes contratantes. oneroso porque ambas as partes, contratante e contratado, visam vantagens, o que fazem assumindo encargos recprocos. comutativo porque as obrigaes das partes guardam equivalncia. solene porque sua validade depende da observncia da forma disposta em Lei, assim como da presena de diversos requisitos, dentre eles o efetivo registro do memorial de incorporao junto ao competente Registro Geral de Imveis, assim como do registro do instrumento de alienao tambm no Registro Geral de Imveis. III - ELEMENTOS DO CONTRATO DE INCORPORAO IMOBILIRIA. O contrato de incorporao imobiliria traz consigo elementos de naturezas distintas. Ora apresenta elementos de natureza real, consubstanciado na finalidade deste negcio jurdico, qual seja, a constituio de propriedade imobiliria sobre imvel a ser construdo, e tambm elementos de natureza obrigacional, identificados na obrigao de dar e fazer assumidas neste mesmo negcio jurdico (construir e entregar o imvel adquirido). III.I OBJETO O objeto das diversas modalidades de contratos incorporativos a atribuio para o contratante, ou seja, para o adquirente do imvel a ser construdo pelo incorporador contratado, da condio de titular de direito real sobre o referido bem. Em ato contnuo, tornase o adquirente titular do mesmo direito real sobre a frao do terreno sobre o qual encontra-se edificado o referido bem. III.II PARTES A incorporao imobiliria tem como sujeitos, em regra, o incorporador e os adquirentes das unidades imobilirias a serem construdas, podendo, excepcionalmente, existirem figuras distintas, como por exemplo, o proprietrio do terreno, se for pessoa adversa do incorporador, na hiptese de haver alienao do terreno por meio de contrato de permuta, ou mesmo o construtor, para o caso de delegao, por parte do incorporador, da execuo das obras. III.III FORMA

Independentemente da modalidade de contrato incorporativo, faz-se sempre necessrio que estes sejam pactuados por escrito, exigindo-se seu registro, junto ao competente Registro Geral de Imveis, para os atos que digam respeito a transmisso da propriedade imobiliria ou de direitos reais alusivos ao imvel alienado. Da mesma forma, devem ser encaminhados para registro os atos relativos a constituio de direitos reais sobre o imvel objeto da incorporao. Frise-se que mesmo os contrato particulares, incluindo-se o ajuste preliminar, por fora da lei geral das incorporaes, notadamente o 4 do art. 35, so registrveis junto ao Registro Geral de Imveis, sendo tal prtica de extrema relevncia para fins de oposio do direito de aquisio perante terceiros. Desta feita, pode-se perceber que, no obstante a solenidade exigida pela Lei para os contratos que visem a constituio de direito real sobre bem imvel, a Lei 4.591/64 mitiga essa exigncia, na medida em que admite o registro de contratos particulares junto ao Registro imveis, independentemente do valor da transao. IV OBRIGAES DO INCORPORADOR. O incorporador carrega consigo algumas obrigaes decorrentes da prpria Lei Geral de Incorporaes (Lei 4.591/64). As referidas obrigaes so estabelecidas com o intuito de preservar os adquirentes das unidades autnomas, garantindo a estes o mnimo de segurana jurdica frente ao incorporador, impossibilitando, por conseguinte, que este exera vantagem excessiva sobre aqueles. Essas obrigaes distribuem-se no tempo, sendo exigveis antes da incorporao, no curso do empreendimento e aps a concluso da obra. As obrigaes do incorporador, em regra, so comuns a todos os tipos de contratos, e, abaixo, seguem as principais arroladas na Lei 4.591/64: 1) Proceder o registro da incorporao junto ao competente Registro Geral de Imveis (art. 32); 2) Manter o incorporador seu nome indicado no local da construo (art. 32, 2); 3) Expressar em todos os anncios, assim como em todos os contratos e quaisquer outro documento relativo a incorporao, o nmero do registro do memorial de incorporao (art. 32, 3); 4) Mencionar, em todos os instrumentos de ajuste, a existncia de nus real ou fiscal que recaia sobre o terreno, assim como eventual ao judicial que possa comprometer a titularidade do imvel (art. 37); 5) Explicitar em todos os ajustes preliminares que firmar com os adquirentes a existncia de prazo de carncia, se houver (art. 34, 3); 6) Mencionar, nos contratos de construo, os nomes dos responsveis pelo custeio da construo, responsabilizando-se pelo custeio das unidades no vendidas (art. 35, 6) 7) Discriminar o custo da frao ideal do terreno, bem como o valor da construo, nas hipteses de contratos de preo global (art. 41); 8) Dar andamento regular as obras, informando, periodicamente, aos adquirentes o estado da obra (art. 43); 9) Providenciar a averbao da construo, aps a concesso do habite-se, assim como a individualizao e discriminao das unidades, seguida da instituio do condomnio (art. 44); V ESPCIE DE CONTRATOS INCORPORATIVOS MAIS FREQUENTES. por meio dos contratos incorporativos que o incorporador e os adquirentes assumem vnculos obrigacionais. Atravs desses negcios jurdicos, os contratantes assumem obrigaes de dar e fazer, pretendendo sempre a constituio de propriedade sobre bem imobilirio. Deve o incorporador proceder a correta implementao dos atos necessrios produo do imvel, se obrigando ainda a transmitir aos adquirentes o direito de propriedade que recai sobre cada unidade imobiliria alienada.

As espcies de contratos mais utilizados para fins de comercializao das unidades imobiliria so o contrato de promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienao fiduciria. V.I CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMO COISA FUTURA. Trata-se da modalidade contratual de alienao de unidade imobiliria em que o incorporador assume o risco da construo, estabelecendo desde logo o preo final da unidade, obrigandose a entreg-la concluda e averbada junto o registro geral de imveis. Nessa espcie de contrato, fica convencionado entre as partes que o incorporador transmitir ao adquirente a propriedade da futura unidade, aps receber, em contrapartida, o preo estipulado inicialmente, de forma parcelada. Todavia, no obstante ser o direito do promitente comprador um direito real, o que lhe assegura a titularidade de poder jurdico sobre o bem, somente haver efetiva transmisso da propriedade aps quitao integral da dvida assumida pelo promitente comprador, funcionando o contrato de promessa de compra e venda como instrumento preliminar a realizao do contrato definitivo de compra e venda. O promitente vendedor reserva para si o domnio como meio de garantia do cumprimento do pactuado em sede contratual, ofertando para o promitente comprador o direito de usar e fruir. Na hiptese de ser o incorporador promitente comprador ou promitente cessionrio do terreno sobre o qual ser edificada a unidade imobiliria futura, a alienao dever ocorrer por meio de promessa de cesso ou de cesso de direitos da frao ideal do terreno. V.II CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAO FIDUCIRIA. O referido contrato reflete verdadeira novidade no que tange as modalidades contratuais utilizadas para a alienao de bens imveis no ordenamento jurdico brasileiro. Introduzido pela Lei 9.514/97, o contrato pelo qual o devedor, in casu o adquirente, pactua a transferncia da propriedade do imvel ao credor, podendo este ser o incorporador ou instituio financeira interveniente, com o fulcro de ver adimplido o parcelamento ento contrado. O credor permanece proprietrio do imvel enquanto perdurar o pagamento das parcelas aprazadas, revertendo-se a propriedade ao devedor to logo a dvida seja integralmente quitada. A propriedade fiduciria se constitui mediante registro, no Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo, operando-se em conseqncia, o desdobramento da posse sobre o imvel, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiducirio possuidor indireto. relevante o fato de que qualquer pessoa, quer fsica ou jurdica, possam ser classificados como credores fiducirios, no se restringido tal posio as entidades financeiras que operem no Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI). No que tange as obrigaes que recaem sobre o imvel, essas passam a ser de responsabilidade do devedor fiduciante, na medida em que a posse direta do imvel a este transmitida. Assim, tributos e contribuies condominiais devem ser suportados pelo mesmo, aps a entrega do imvel pelo incorporador, conforme regramento contido no 8, do art. 27 da Lei 4.591/64. Em havendo inadimplemento por parte do credor fiducirio, este ser intimado, pelo oficial do Registro de Imveis, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias. A referida intimao, somente ser expedida aps expirar o prazo de carncia estipulado no contrato. O pagamento dever ser feito diretamente ao Oficial do Registro de Imveis, devendo este entregar a importncia recebida, nos trs dias seguintes a quitao da dvida, ao credor fiducirio. Decorrido o prazo da notificao, sem que o devedor tenha purgado a mora, o oficial do Registro de imveis certificar o fato, comunicando-o ao credor fiducirio. Este recolher o

imposto de transmisso inter vivos e promover o registro da consolidao da propriedade de em seu nome junto ao Registro de Imveis. Consolidada a propriedade em nome do credor fiducirio, este promover a venda do imvel em leilo, nos 30 (trinta) dias subsequentes. O devedor dever, nos termos do art. 30, da Lei 9.514/97, desocupar o imvel no prazo mximo de 60 (sessenta) dias, sob pena de pagamento de taxa de ocupao de 1% sob o valor contratualmente estabelecido para fins de leilo. VI CONCLUSO. Em suma, pode-se concluir que os contratos incorporativos, apesar de deterem independncia entre si, guardam estreita correlao no que tange a finalidade do negcio jurdico da incorporao imobiliria, qual seja, a articulao dos referidos instrumentos para a produo de unidades imobilirias em edificaes coletivas e a constituio de propriedade sobre essas unidades em condomnio especial. No obstante cada contrato guarde a sua especificidade e merecer preferencia de acordo com o caso concreto, certo que os mesmos devem estar coligados para o cumprimento de uma nica finalidade: a construo e alienao de unidades imobilirias horizontalmente dispostas, permanentemente vinculadas, a serem alienadas no curso da empreitada, bem como a transmisso do direito de propriedade que sobre eles incidam. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. 2 edio. Rio de Janeiro: Renovar, 2007. GOMES, Orlando. Contratos. 26 edio. Rio de Janeiro: Forense, 2008. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e incorporaes. 10 edio. Rio de Janeiro: Forense, 1997

*Afranio dos Santos Evangelista Junior advogado do escritrio Schneider Advogados. Afranio.junior@schneiderassociados.com.br