1.1.1.

Sustento FODA

OPOTUNIDADES

1. Clase media emergente con mayor capacidad adquisitiva

Segn el Banco Mundial, que define a la clase media como las familias con un ingreso entre US$10 per cpita por da y US$50 per cpita por da, ajustado por PPP, la clase media pas de ser 11,9% en 2005, a ser 40,1% de la poblacin en 2011, con lo cual la clase media se habra ms que triplicado en dicho perodo, cosa que no ha de extraar dada la naturaleza del umbral inferior utilizado en esta definicin.

El 38,7% de la poblacin peruana sera clase media en 2011. Sin embargo, no se tienen estimaciones nacionales en 2005 como para hacer una comparacin. Una buena aproximacin ilustrativa es observar que ha pasado con la clase media de Lima Metropolitana, para la cual si se dispone de datos. De acuerdo a este enfoque, en Lima la clase media alcanzaba 43,3% de la poblacin en 2005, mientras que lleg a 54,6% de la poblacin en 2011, un incremento de ms de 26%. Finalmente, utilizando definicin eclctica de la clase media como la poblacin no pobre-no rica, de hogares con un ingreso familiar por encima de la lnea de pobreza, por debajo de PPP US$ 50 per cpita, y excluyendo los llamados pobres subjetivos, se puede observar que la clase media pas de ser aproximadamente 25,9% de la poblacin total en 2005, a ser 48,9% de la poblacin en duplicado en el periodo de referencia. 2011, con lo cual la clase media se habra casi

Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo

2. No existen disputas en precios entre los competidores

De acuerdo a la clasificacin de las viviendas en los diferentes rangos de precios establecidos analizados en siguiente cuadro elaborado por La Cmara Peruana de Construccin, la oferta de vivienda para julio del ao pasado, se produce principalmente en los rangos de precios intermedios (entre US$ 30 001 y US$ 80 000) con 11 393 unidades (Ao 2011: 10 698 unidades) seguidos de los que se producen en los rangos de precios altos (mayores a US$ 80 000) con 10 694 unidades (Ao 2011: 6 925 unidades) y finalmente en los rangos de precios bajos (menores a US$ 30 000) con 138 (Ao 2011: 806 unidades).

Las viviendas ubicadas dentro de precios altos (mayores a US$ 80 000), ascienden a 61,16% del metraje en oferta con 1 218 437 m2 y a 48,12% con 10 694 unidades, cifras superiores a las registradas a julio de 2011: (901 474 m2 y 6 925 unidades).

Oferta Total de Vivienda

Fuente: CAPECO (Cmara Peruana de Construccin)

Con respecto a los departamentos, el 26,47% de sus unidades en oferta (5 579) cuenta con reas comprendidas en los intervalos 61 m2 a 70 m2. En orden de importancia le sigue el rango comprendido entre 71 m2 a 80 m2 con 3 831 unidades al corresponderle 18,18% y el de 81 m2 a 100 m2 con 3 764 unidades y 17,86% de participacin. Segn sector urbano el rea mxima de departamento se produce en el sector dos (Lima Moderna) con 625 m2 y el rea mnima en el sector tres (Lima Centro) con 29 m2.

La distribucin de las unidades de vivienda en oferta en la ciudad de Lima y Callao presenta el mayor metraje producido en el sector urbano uno (Lima Top) con 654 927 m2 seguido del sector urbano dos (Lima Moderna) cuyo metraje producido asciende a 513 523 m2.

Oferta

de

Vivienda

Segn

Sector

Urbano

Fuente: CAPECO, ao 2012

Fuente: CAPECO, ao 2012

3. Programas sociales de gobierno: MiVivienda

El Fondo MiVivienda tiene por objeto dedicarse a la promocin y financiamiento de la

adquisicin, mejoramiento y construccin de viviendas. Tiene como foco principal, la realizacin de actividades relacionadas con el fomento del flujo de capitales hacia el mercado de financiamiento para vivienda y la participacin en el mercado primario y secundario de crditos hipotecarios, as como a contribuir al desarrollo del mercado de capitales. En noviembre del ao pasado MiVivienda alcanz un nivel record al colocar 994 crditos por un valor de S/.116 millones, la cifra ms alta en su historia segn Luis ngel Piazzon, presidente de MiVivienda. La colocacin de prstamos en ese entonces mostro incremento de 15%, en comparacin al mismo mes del ao pasado, debido a la mayor demanda, mejor calidad de la oferta y el rpido crecimiento del sector. Piazzon tambin indic que cada vez ms peruanos de los sectores socioeconmicos C y D se animan a adquirir una vivienda propia porque el costo de la cuota mensual, en la mayora de los casos, es menor que el monto de alquiler de una casa. Adicionalmente indic que: Hay cada vez ms ofertas y constructores que ingresan en lo que es vivienda industrializada, donde se usan otras tecnologas constructivas, que han permitido mejorar significativamente la calidad de estas1

Luis ngel Piazzon: Presidente de Mi Vivienda

Cabe sealar que en ese momento, se increment en 40% el lmite del valor de las viviendas que puede financiar este Fondo, de S/. 182,500 a S/. 255,500. La proyeccin para este ao de dicho fondo es 17 mil crditos. Por otro lado, en cuanto a los crditos hipotecarios, en los ltimos meses, segn los informes del BBVA Research, el crecimiento de los prstamos hipotecarios se mantuvo en torno al 23%, en tanto que los montos promedios desembolsados por nuevos crditos se incrementaron de S/. 136 mil (USD 46 mil) en setiembre de 2008 a S/. 230 mil (USD 85 mil) en setiembre de 2012, en lnea con la evolucin de los precios de las viviendas7. Como resultado del dinamismo de las colocaciones hipotecarias, su penetracin continu elevndose al pasar de 4,1% del PIB al cierre de 2011 a 4,4% a octubre de 2012 (3,2% en 2008).

4. Demanda insatisfecha
Existe una diferencia notoria en el sesgo de las distribuciones de la demanda y la oferta de viviendas. Mientras que ms de la mitad de la demanda efectiva prefiere unidades de un precio menor a USD 40 mil, solo el 4,0% de la oferta se dirige a este segmento. Asimismo, an cuando la oferta tiene una alta concentracin en viviendas de entre USD 40 mil y USD 100 mil, esta es superada por la demanda en casi 13 veces

En este sentido, la escasez de suelos sera el principal limitante para expandir ms rpidamente la oferta en los segmentos de valor bajo y medio. Esto estara vinculado con la falta de servicios de agua y desage, por un lado, y con la falta de planeamiento urbano, por el otro. Para el caso de los proyectos inmobiliarios de gran envergadura, un obstculo burocrtico adicional es el de la demora y discrecionalidad en la aprobacin de los Estudios de Impacto Ambiental (EIAs). De acuerdo con Medina y Vera Tudela (2012), aun cuando el plazo legal para su aprobacin es de 120 das hbiles, este procedimiento puede tomar hasta 10 meses. Adems, el procedimiento para establecer el alcance de la informacin requerida no es transparente. En este sentido, a pesar de existir tres normas legales que reglamentan el EIA, ninguna establece con claridad los criterios que determinen el tipo de estudio que se debe llevar a cabo

AMENAZAS

1. Especulacin en la compra de viviendas

El ndice de confianza del consumidor de Lima Metropolitana cay por cuarto mes consecutivo en abril, aunque se ubic todava en el tramo optimista, situndose en 54 puntos segn Apoyo Consultora. Este resultado refleja que el consumidor promedio se mantiene moderadamente optimista. Al igual que en meses anteriores, hay diferencias en los niveles socioeconmicos. Es as que el deterioro en la confianza en los segmentos A y E es ms pronunciado en lo que va del ao, sobre todo en el caso del nivel E.

Considerando la evolucin desde que asumi el gobierno Ollanta Humala, la confianza del consumidor del segmento E se situ en el nivel ms bajo de los ltimos nueve meses, y en el caso del segmento A en su peor performance en ocho meses. El mayor optimismo de los consumidores desde agosto del 2011 se dio en diciembre del ao pasado.2

Apoyo Consultora advierte que, como consecuencia de lo anterior, las ventas de los bienes de consumo masivo como alimentos y bebidas estn creciendo menos que las de otros rubros de consumo. En la ltima Encuesta de Expectativas Macroeconmicas del BCR, la percepcin de las empresas de que aumentarn su personal cae tres puntos. En ese sentido, Apoyo

Consultora prev que las ventas de bienes de consumo duradero de alto valor mantendrn tasas elevadas de crecimiento y que, en cambio, las de bienes bsicos de consumo mostrarn tasas menores. Esto llevar a un entorno diferenciado en el desempeo de las ventas de las empresas.

Otro factor, que incrementa la especulacin es la variacin en el tipo de cambio, como se puede apreciar en el siguiente cuadro, el MEF proyect para el 2013 un tipo de cambio promedio de 2.53 por dlar, estando actualmente en 2.82 por dlar.

2. Ingreso de nuevos competidores

En el sector inmobiliario es muy importante la experiencia y el prestigio de las empresas, si una empresa no cumple con la entrega de viviendas en el tiempo acordado se gana una mala reputacin lo que es muy fcil de saber por parte del consumidor, estos pueden averiguar la historia de la empresa y tomar su decisin de comprar o no, es por ello que muchas personas puede desconfiar de una empresa que no cuenta con proyectos que los avalen.

Entre los principales competidores tenemos:

http://gestion.pe/economia/confianza-consumidores-cae-mas-segmentos-y-2065910

ARTECO Per, S.A.C. BESCO, S.A. CLASEM, S.A.C. (Grupo EOM) Futuro Invest, S.A. (CERVESUR) Inmobiliaria Milenia, S.A. Inmobiliaria Ruttini, S.A.C. (ARICSA) Inversiones Centenario, S.A.A. JJC Edificaciones S.A.C. (Grupo JJC) Vibien, S.A.C. (Inmobiliari) Los Portales, S.A. Paz Centenario, S.A. Paz Centenario Global, S.A. TM Gestin Inmobiliaria, S.A.C. URBI Propiedades, S.A. Vida Armona, S.A.C. VIVA G Y M, S.A. DHMONT, S.A.C. Lder Inversiones y Proyectos, S.A. Habita Per, S.A.C.

Anlisis de los competidores directos al Proyecto:

CONSTRUCTORA

PROYECTO

BENEFICIOS
Ubicado frente al Centro Comercial Real Plaza, el condominio privado. Por su buena ubicacin, cuenta con excelente clima todo el ao y vista a la ribera del ro.Los edificios estn rodeados de ms de 7,000 m2 de reas verdes y zonas recreativas como piscina, club house, sala de juegos, zona de parrillas en terrazas, juegos infantiles, sala de nios y cancha con grass sinttico para que disfrutes con tu familia y amigos. Tranquilidad, seguridad y comodidad fueron ideadas para t y tu familia en este proyecto. Buen clima todo el ao. Cuenta con excelentes acabados y las mejores reas comunes Paseo Santa Clara cuenta con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, desde 45m hasta 65m aproximadamente, distribuidos en 5 torres de 6 pisos, cada torre cuenta con 1 ascensor de ltima generacin. Tambin disfrutaras de gimnasio equipado, zona de parrillas, sala de reuniones, parque interior, juegos para nios, sala de internet equipada y adems, cmaras de seguridad en los ingresos peatonal y vehicular. Con vista al parque zoolgico, cuenta con departamentos de 3 dormitorios, desde 66m hasta 72m aproximadamente, distribuidos en 7 torres de 6 pisos, cada torre cuenta con 1 ascensor de ltima generacin. Tambin disfrutaras de una cancha de futbol con grass sinttico, saln de reuniones para nios y adultos, zona de parrillas, gimnasio equipado, sala de internet, centro de lavado, ciclo va, parque interior con prgolas, terraza comn con mirador y adems, cmaras de seguridad en los ingresos peatonal y vehicular. Condominio exclusivo de solo 2 edificios de 30 Dptos. Tiene reas comunes como: Jardn de juegos para nios, terraza con zona de parrillas y rea tendal para cada Dpto. en azotea . El rea promedio por departamento es de 65m2 . Todos con 3 Dorm. y 2 baos. Se encuentra en la mejor zona residencial de Santa Clara - Ate Edificio de 5 Pisos de 2 Departamentos por piso, Construccin antissmica, amplia sala comedor de 3 dormitorios cada una con su closet, cocina con muebles altos y bajos y la mesa de granito, lavandera, bao de diseo banguardista y grifera de procedencia italiana con ducha espaola, puerta principal y de dormitorios de madera cedro y acabados de primera, intercomunicador con video cmara,

M2

S/.

GRUPO CARAL

LA RIBERA DE SANTA CLARA

DESEDE 52

Desde 139,000

PAZ CENTENARIO

CONDOMINIO PRADOS DEL SOL

DESDE 60

Desde 120,000

ARTECO INMOBILIARIA

PASEO SANTA CLARA

DESDE 61

Desde 143,100

ARTECO INMOBILIARIA

DEPAS Y CLUB HUACHIPA

DESDE 65

Desde 145,000|

CIMENTARES GRUPO INMOBILIARIO

RESIDENCIAL ALCANTARA

DESDE 66

Desde 140,000

T&T CONSTRUCCIONES SAC

ALAMEDA DE MONTERRICO

DESDE 72

Desde 203,500

10

3. Creciente oferta inmobiliaria en edificaciones nuevas

El resultado del censo de obras en proceso de construccin, realizado en julio de 2012, report una actividad edificadora de Lima Metropolitana y el Callao que en trminos de metraje construido asciende a un total de 5 961 232 m2, cifra inferior en 2,96% frente a la actividad edificadora del ao 2011. En la Tabla R.1 se confrontan los resultados obtenidos de los tres ltimos censos realizados.

Para el ao 2012, la mayor proporcin del rea edificada se produce con fines comercializables con el 77,68%, equivalente a 4 630 469 m2 cuyo destino mayoritario resulta la vivienda. La edificaciones vendidas obtuvieron la mayor participacin porcentual dentro de las categoras con 40,03% y 2 386 170 m2, observndose un decremento frente al ao anterior de 2,22% en trminos de metraje. Las edificaciones no comercializables (para arriendo o uso propio) obtuvieron en esta oportunidad una participacin porcentual con 22,32% y 1 330 763 m2 Ver siguiente tabla R 1 y Grafico 1.

11

La distribucin de la actividad edificadora censada en julio de 2012 clasificada segn destinos, se presenta en la Tabla R.2 y Grfico 2

12

La oferta total de vivienda en Lima Metropolitana y el Callao en el ao 2012 report un total de 22 225 unidades con este fin que en trminos de metraje asciende a 1 992 282 m2 magnitudes que indican un incremento con respecto a julio de 2011, de 17,43% en trminos de rea y 20,60% en cuanto a unidades.

El tipo de vivienda multifamiliar resulta la unidad habitacional ms representativa en el mercado de Lima Metropolitana y el Callao con 21 078 departamentos frente a 1 147 casas (Ao 2011: 17 305 departamentos y 1 124 casas). Los departamentos representan el 94,84% del total de las unidades mientras que en rea el 93,83% de la oferta total de vivienda.

4. Polticas gubernamentales:
El dinamismo que viene exhibiendo el mercado inmobiliario contina llamando la atencin de las autoridades del sector econmico. La preocupacin viene por el rpido crecimiento 13

de los crditos hipotecarios, lo que podra elevar la carga financiera de las familias, y por la posibilidad de que eventualmente los precios se desalineen significativamente de su nivel asociado a factores fundamentales. Esto ha propiciado respuestas de poltica de carcter macroprudencial y preventivas por parte de las autoridades. As, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFPs (regulador financiero) elev recientemente el requerimiento de capital por riesgo de crdito. Los crditos para financiar consumo y la compra de vivienda, en dlares, o a plazos ms largos sern los afectados. En el caso particular de los crditos hipotecarios para vivienda, el requerimiento ser mayor cuando el ratio de prstamo sobre valor de la vivienda (LTV, por sus siglas en ingls) sea ms alto, el plazo residual del prstamo sea mayor, el crdito est denominado en moneda extranjera, o no est destinado a la adquisicin de primera vivienda. Las medidas entrarn en vigencia a principios de 2013. A lo anterior se aade que en el 2012 habr elevaciones de los encajes (en MN y ME) por parte del BCRP, a lo largo del ao, con el fin de desacelerar el ritmo de incremento de los crditos. Estas respuestas de poltica atenuaran la velocidad de crecimiento del crdito hipotecario y estn en lnea con un aumento ms moderado de los precios de las viviendas que esperamos para 2013 Para el caso de los proyectos inmobiliarios de gran envergadura, un obstculo burocrtico adicional es el de la demora y discrecionalidad en la aprobacin de los Estudios de Impacto Ambiental (EIAs). De acuerdo con Medina y Vera Tudela (2012), an cuando el plazo legal para su aprobacin es de 120 das hbiles, este procedimiento puede tomar hasta 10 meses. Adems, el procedimiento para establecer el alcance de la informacin requerida no es transparente. En este sentido, a pesar de existir tres normas legales que reglamentan el EIA, ninguna establece con claridad los criterios que determinen el tipo de estudio que se debe llevar a cabo

5. Ralentizacin econmica
La economa peruana crecera este ao un 5.7%, menos que la proyeccin oficial, debido a una desaceleracin de la inversin privada, la menor confianza empresarial y la debilidad de la economa mundial, dijo Apoyo Consultora. La actividad econmica del pas se expandi el ao pasado un 6.3% y para este ao el Banco Central estim un crecimiento del 6.1%. 14

La desaceleracin del crecimiento mundial y el escaso avance en la concrecin de proyectos importantes de inversin vienen impactando en la economa peruana, dijo el gerente de estudios econmicos de Apoyo Consultora,Hugo Santa Mara. Si bien este gobierno es amigable a la inversin, yo dira que tampoco es un gobierno que la impulse y creo que la administracin pblica debe desatar los nudos para que la inversin fluya, agreg en una conferencia de prensa. Santa Mara asegur que los niveles de confianza empresarial en el pas haban cado al tramo pesimista. Es la primera vez que estamos tan bajo sin tener una crisis aguda externa o alguna contienda electoral, afirm el experto. Para el 2014 -en que los precios de los metales seguiran bajos- Santa Mara estim que la economa crecera un 5.4%, afectado por el proceso de elecciones municipales a nivel nacional. Santa Mara dijo asimismo que la apreciacin del dlar, que acumula una cada de 9.6% frente al dlar en lo que va del ao, determin en los ltimos tres meses prdidas importantes en muchas empresas y familias. Segn un clculo realizado por Apoyo Consultora, varias empresas del sector comercio habran perdido el 7% de su patrimonio, mientras que las de manufactura y construccin habran perdido casi un 4%. En tanto las empresas del sector de consumo masivo habran perdido casi un 3% de su patrimonio. Para atenuar la cada del sol, el Banco Central ha vendido en lo que va del ao ms de US$ 1,000 millones en el mercado cambiario. En este evento en particular a m me sorprendi que permitieran una apreciacin del tipo de cambio de esa magnitud en un perodo tan corto. Yo esperaba que moderaran ms la depreciacin del sol, afirm Santa Mara.

15

1.2.

Matriz BCG
Portafolio de productos

Saneamiento Vivienda Infraestructura Electrificacin

ESTRELLA INTERROGANTE

20%

TASA DE CRECIMIENTO DE LA INDUSTRIA Y DEL MERCADO

ALTO

VIVIENDA
15% 10% BAJO 0%
2 1.5
VACA FUERTE

INFRAESTRUCTURA

SANEAMIENTO ELECTRIFICACION
1 0.5
PERRO DEBIL

PARTICIPACION RELATIVA DE LA EMPRESA EN EL MERCADO

Para todos los casos: 1. TASA DE CRECIMIENTO: Ventas en el ao 2 - Ventas en el ao 1 % Ventas en el ao 1 2. PARTICIPACION RELATIVA: Ventas de la Empresa y/o % de mcdo Ventas del mayor cometidor y/o % del mayor competidor

16

VIVENCIA TASA DE CRECIMIENTO Producto Ventas 2011 Ventas 2012 TC SANEAMIENTO S/. 1,000,000.00 S/. 1,050,000.00 VIVIENDA S/. 7,000,000.00 S/. 9,000,000.00 INFRAESTRUCTURA S/. 12,000,000.00 S/. 13,000,000.00 ELECTRIFICACION S/. 20,000.00 S/. 15,000.00 S/. 23,065,000.00 PARTICIPACION RELATIVA DE MCDO Competencia Ventas 2012 Ventas 2012 COMPETENCIA PR SANEAMIENTO S/. 1,050,000.00 S/. 1,500,000.00 VIVIENDA S/. 10,000,000.00 S/. 10,000,000.00 INFRAESTRUCTURA S/. 13,000,000.00 S/. 30,000,000.00 ELECTRIFICACION S/. 15,000.00 S/. 680,000.00 S/. 24,065,000.00 S/. 42,180,000.00

5% 29% 8% -25%

0.70 0.90 0.43 0.02 0.55

Conclusiones:
La matriz permite identificar que tenemos 3 servicios/productos que no son rentables y que tienen muy poca participacin del mercado. Al ser el core de la empresa la construccin, a los servicios de saneamiento y electrificacin no se le dio foco y por lo tanto, no fueron significativos. Ambos servicios se encuentran en el cuadrante PERRO. Los trabajos de infraestructura son finalmente a pedido de las empresas del grupo y no son rentables debido que son trabajados prcticamente al costo. Este servicio se encuentra como interrogante ya que con el tiempo se determinara si se seguir trabajando Por ltimo, la matriz nos permite identificar nuestro producto ESTRELLA que son los proyectos inmobiliarios. A darle foco a este producto, que va muy de la mano con los crditos hipotecarios, tenemos una buena participacin dentro del mercado y una alta tasa de crecimiento frente a la competencia. Para seguir siendo ms competitivos, deberemos seguir invirtiendo y expandir diversificar nuestra oferta con ms proyectos para lograr un mejor posicionamiento.

17