UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI

ANTONIA ROSA CINELLI

AVALIAO DE IMVEIS PARA ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL
SO PAULO
2006























ORIENTADOR: PROFESSOR Dr. Wilson Shoji Iyomasa



ANTONIA ROSA CINELLI
AVALIAO DE IMVEIS PARA ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL
Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial
para obteno do ttulo de Graduao
do curso de Engenharia Civil
Universidade Anhembi Morumbi.
SO PAULO
2006


ANTONIA ROSA CINELLI








T
r

Trabalho de concluso de curso apresentado em 11 de novembro de 2006

________________________________________
Wilson Shoji Iyomasa
Orientador

___________________________________________
Clio Daroncho
Professor convidado da banca
Comentrios:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
_________________________________________________________
AVALIAO DE IMVEIS PARA ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL
Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial
para obteno do ttulo de Graduao
do curso de Engenharia Civil
Universidade Anhembi Morumbi.














Dedico esta pesquisa a algumas pessoas que marcaram
minha vida para sempre, umas porque nos vo ajudando
na construo, outras porque nos apresentam projetos de
sonho e outras ainda porque nos desafiam a constru-los.
A todos os educadores desde o iniciar da minha infncia
com suas aes e observaes, ao meu orientador
Wilson Shoji Iyomasa que me deixou honrada em
dedicar parte do seu tempo no aprimoramento e a
reflexo sobre o papel de um tcnico.
Obrigada por sua dedicao e incentivo.







AGRADECIMENTOS

A Deus em primeiro lugar por me dar coragem de recomear e ter essa
oportunidade.

A todas as pessoas que direta ou indiretamente contriburam para a realizao deste
objetivo, pois toda a escolha tem seu preo e ser um aprendiz faz com que nos
distanciamos dos nossos familiares e amigos. Obrigada, pela pacincia
especialmente quelas que, de uma forma ou de outra, acreditam ser possvel
realizao de um sonho atravs de um mundo melhor, mais justo e humano, com
mais igualdade para todos, contribuindo para o alcance e realizao de muitos
sonhos.

Obrigada a Universidade Anhembi Morumbi que sempre atendeu com detalhes
todas as minhas necessidades atravs das Coordenadoras Jane e Gisleine.

Aos colegas pela realizao de muitos projetos e momentos de confraternizao.

Agradeo ainda o incentivo que recebi dos meus filhos: Jeniff, Edgar e Amanda, do
meu sogro Aristides, do meu grande amigo Lo e em especial do meu companheiro
e esposo TIDE.

Muito obrigada a todos



RESUMO


A Avaliao de Imveis objetiva a aplicao de tcnicas e procedimentos periciais
sobre a potencialidade de um imvel sob o ponto de vista da sua valorao, e pode
ser solicitado pelo empreendedor, comprador, vendedor ou at mesmo pela justia.
Constitui-se do conjunto do exame de suas caractersticas, que devero ser
verificadas com procedimentos realizados tecnicamente. Deve ser dado destaque
aos aspectos que, por sua complexidade, exigem mtodos, pesquisas sobre os
terrenos urbanos, avaliao de benfeitorias, depreciao do imvel, e procedimentos
judiciais com normas de ordenamento territorial e ambiental, firmado entre pessoas
fsicas e jurdicas de direito pblico, ou privado, ou pessoa jurdica de direito pblico.
Este processo inexorvel e atinge rapidamente novos setores econmicos, como o
da produo dos ambientes habitveis urbanos, tanto por exigncia dos
consumidores, como por estar incorporado ao pensamento e prtica de alguns
compradores ou investidores. E at mesmo pela pessoa fsica que se acha lesada
nos seus interesses e que v a possibilidade da real valorizao do imvel com
apelo Justia. A realizao de uma na vistoria deve ser acima de tudo prudente,
obrigando-se a uma minuciosa anlise das situaes, ainda que complexas e
difceis, e deve contribuir para melhor segurana nas decises a serem tomadas,
objetivando alcanar os verdadeiros valores, da melhor forma justa e imparcialidade.

Palavras chave: avaliao de imvel. Percia. Procedimentos tcnicos.
















ABSTRACT


The Valuation of the Potential from a Building intends to use experts techniques and
procedures about a building potentiality and thinking over its valorization, and can be
ask by a enterprising, buyer, or even by the court. This demands the examination of
characteristics that ought to be checked with technical procedure. It is necessary to
get emphasis on complex aspects, which need method, research on urban or even
rural lots, improvement valuation, building undervaluation, judicial procedures about
rule of territorial and environment ordinance in three levels of public law, and the lot
deed. This procedure is inexorable and quickly attains new economics sectors, as the
production of urban environment to leave, as much by requirement of costumers, as
by the thinking and practice of some buyers and undertaker. Even by that who feels
was damages and intents the possibility of a building valorization having recourse to
the court. The realization of a inspection must be, over all, prudent, it is necessary a
detailed analysis of the conditions, even they are complexes and hard, and must
contributes to better security to take decisions intending to obtain real worth, by the
best way to get a fairness and impartial inspection.

Key Worlds . Valuation of a building potential . expertness . techniques procedures.







LISTA DE FIGURAS

Figura 5.3.1:Terreno com testada irregular.................................................................32
Figura 5.8:Percentual desvalorizao.do terreno pela profundidade..........................43
Figura 5.8:1 Mtodo matemtico de Happer..............................................................44
Figura 5.8.2:Mtodo matemtico de Happer...............................................................45
Figura 5.8.3:Mtodo matemtico de Happer.............................................................46
Figura 8 :testada em declive do imvel .....................................................................68
Figura 8.1:Fachada do edifcio do imvel a ser avaliado............................................70
Figura 8.1.1 Quadra poliesportiva................................................................................72
Figura 8.1.2 Vista parcial da sala de visitas................................................................73
Figura 10.1 Elemento comparativo numero um..........................................................79
Figura 10.2:Elemento comparativo numero dois........................................................81
Figura 10.3:Elemento comparativo numero trs.........................................................82
Figura 10.4:Elemento comparativo numero quatro.....................................................84
Figura 10.5:Elemento comparativo numero cinco.......................................................85

















LISTA DE TABELAS


Tabela 5.2 Custo unitrio bsico de edificaes SIDUSCON.................................25
Tabela 5 3 zona de Normas do IBAPE.......................................................................29
Tabela 5.3.2 Fatores mxima e mnima de ajuste de profundidade ..........................34
Tabela 8 medidas principais do terreno avaliado........................................................69
Tabela 8.1 medidas efetuadas das reas do imvel...................................................74
Tabela 9 Coeficiente de fator panorama.....................................................................78
Tabela 9.1 Coeficiente relativo ao fator altura..............................................................82













LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
AR Aviso de Recebimento
ART Avaliao de Bens - Procedimentos Gerais
CONFEA Conselho regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia
CUB Custo Unitrio Bsico
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudo do Patrimnio
FIPE Fundao Instituto da Universidade de So Paulo
IBAPE SP Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de Engenharia de SP
IEL Instituto de Engenharia Legal
RI Registro de Imveis
SGII Sistema de Gesto Imobiliria Integrado
ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE
ZP Lei Municipal de Zoneamento





LISTA DE SMBOLOS


COEFICIENTES E TAXAS


f Taxa de inflao (por perodo ou mensal).
fi Frao ideal em condomnios horizontais ou verticais
i Taxa de juros (por perodo ou mensal).
Kp Coeficiente de vantagem da coisa feita
Kr Coeficiente do valor residual
r Coeficiente de proporcionalidade(Atu/Att )


ESTATSTICAS


Li Limite inferior de aceitao
Ls Limite superior de aceitao
n Numero de elementos da amostra
s Desvio padro da amostra
t Abscissa da distribuio de student
xi Elementos da amostra
Mdia aritmtica
Desvio-padro da populao


FATORES DE HOMOGENEIZAO E CORREO


Fa Fator de atualizao monetria
Fac Fator de acabamento
Fat Fator de acidentao topogrfica


Fc Fator de condomnio
Fd Fator de depreciao fsica e funcional ou idade
Ff Fator de fonte
Fh Fator de homogeneizao ou corretivo total
Fk Fator de comercializao
Flj Fator de loja ou de valorizao comercial
Fp Fator de profundidade
Fpd Fator de pedologia
Fpj Fator de projeto
Frl Fator de restrio legal
Ft Fator de frente ou testada
Ftc Fator devido ao tipo de construo
Ftm Fator de frentes ou testada mltiplas
Ftr Fator de transposio de local
Fx Fator genrico a ser usado conforme a necessidade


IDADE


Iap Idade aparente (ou estimada) do imvel
ip Vida til provvel (iap + ir)
ir Idade remanescente


MEDIDAS


A rea
Acp rea de construo privativa da unidade imobiliria
Ar Frente de referencia
Att rea total do terreno
M
min
Profundidade mnima


pe Profundidade equivalente
N Profundidade padro (ou lote padro).
P
max
Profundidade mxima recomendada para a zona segundo sua categoria
P
min
Profundidade mnima recomendada para a zona segundo sua categoria
qm Valor unitrio mdio
S rea do terreno
T Frente ou testada real
Tef Frente ou testada efetival
Tmin Frente ou testada mnima recomendada para a zona segundo sua
categoria
Tmin Frente ou testada mnima recomendada zona segundo sua categoria
Tr Frente ou testada de referencia


VALORES E CUSTOS


Cr Custo de reproduo
Cub Custo Unitrio Bsico de Construo por m
2

Dp Despesas em percentual do pgv
Li Lucro do incorporador
Lp Lucro percentual em relao ao Pvg
Mgd Global de despesas
Pa Percentual de aproveitamento para lotear glebas urbanizava
Pgv Produto geral de vendas
Rlef Receita liquida efetiva
Rlo Receita liquida operacional
Rlt Receita liquida total
Vad Valor adotado
Vb Valor das benfeitorias
Vd Valor declarado
Vg Valor genrico unitrio (por m
2
) do terreno para o trecho
Vl Valor lucrativo


Vr Valor residual
Vti Valor total do imvel
Vtt Valor do terreno total
Yi ndice de valor do trecho de logradouro do i mvel pesquisado
Yip ndice de valor do trecho de logradouro do lote padro


SUMRIO

1 INTRODUO...................................................................................................15
2 OBJETIVOS.......................................................................................................17
2.1 Objetivo Geral ...................................................................................................... 17
2.2 Objetivo Especfico ............................................................................................. 17
3 METODOLOGIA DA PESQUISA ......................................................................18
4 JUSTIFICATIVA ................................................................................................19
5 MTODOS PARA AVALIAO DE TERRENO E LAUDOS PERICIAIS.........21
5.1 Procedimentos avaliatrios preliminares......................................................... 22
5.2 Mtodo para avaliao de terrenos.................................................................. 24
5.3 Comparativo direto de dados do Mercado...................................................... 27
5.3.1 Correo da elasticidade da informao pelo fator de fonte..................31
5.3.2 Clculos de profundidade equivalente e do fator profundidade.............31
5.4 Mtodo Involutivo ............................................................................................... .36
5.5 Mtodo Evolutivo................................................................................................. 37
5.6 Mtodo de Avaliao de Servido.................................................................... 38
5.7 Pesquisa de valores............................................................................................ 38
5.8. Avaliao de terrenos urbanos ........................................................................ 40
5.9 Aspectos que no sero avaliados .................................................................. 47
5.10 Avaliao expedita...................................................................................47


5.11 Avaliao de benfeitoria..........................................................................48
5.12 Depreciao de imveis................................................................................... 48
5.13 Rigor de uma Avaliao................................................................................... 49
6 PERCIA.............................................................................................................51
6.1. Atividades de um perito. ................................................................................... 52
6.1.1Procedimentos na fase das diligencias ......................................................... 55
6.1.2 Requisitos para percias.........................................................................56
6.1.3 Percias especiais...................................................................................59
7 LAUDOPERICIAL...................................................................................................62
7.1 Honorrios.................................................................................................65
7.2 Audincia...................................................................................................65
8.ESTUDO DE CASO................................................................................................67
8.1 Descrio do imvel...................................................................................69
8.1.1 descrio do acabamento das rea comuns..........................................71
8.1.2 Descrio da unidade avaliada...............................................................73
9 CRITRIOS DE AVALIAO ................................................................................75
9.1 Avaliao do terreno..................................................................................75
10.CLCULO AVALITORIO PELO MTODO COMPARATIVO ...........................79
ANALISE....................................................................................................................88
CONCLUSO.............................................................................................................90


REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS...........................................................................92
APENDICE.................................................................................................................95















15

1 INTRODUO

Este trabalho apresenta diretrizes para servir de parmetros na elaborao de um
processo para a engenharia de avaliaes imobilirias, mostrando os procedimentos
bsicos para apreciar e estimar valores de imveis urbanos, bem como o papel real
de um perito na sociedade. Contm ainda informaes relativas de cada um dos
segmentos da percia imobiliria, como mtodos de avaliao, legislao pertinente
valor de honorrios praticados, e apresenta tambm a quesitao tpica de um
laudo, bem como o exerccio prtico de um laudo pericial por meio do estudo de
caso.
A Engenharia de Avaliao e Percias se tornou ao longo do tempo, uma atividade
bastante restrita, exigindo do profissional atualizao constante, acompanhamento
da tecnologia e critrios metodolgicos, elementos grficos e clculos. Exige ainda,
dedicao exclusiva que permite aprimorar e melhorar sempre o nvel tcnico e a
qualidade dos servios nos diversos tipos de avaliao de bens imveis urbanos,
que so prestados ao poder pblico e coletividade.
Quanto s atividades e atribuies de um perito esto ligadas as aes de
desapropriao, revisionais e renovatrias de um determinado processo, vistorias,
inventrios, partilhas, avaliaes de imveis industriais, de glebas, em fim inmeras
quantidades de atividades correlatas, que sero abordadas no decorrer do presente
trabalho.
Quando solicitado pelo juiz para executar uma avaliao pericial, cabe ao perito
localizar os autos e analisar o trabalho a ser desenvolvido, e caso perceba a
necessidade em realizar audincias s partes envolvidas, como tambm recorrer
aos tcnicos judiciais, deve manifestar-se por escrito.
As atividades de Engenharia Civil no apoio s questes judiciais, para que um juiz
possa fundamentar sua deciso, so necessrias, convvio harmonioso, de uma
sociedade, em especial, aberta e que busque continuamente a prtica da
democracia.
16

Sob este contexto que foi desenvolvido o presente trabalho, na busca de um
entendimento tcnico que priorize a justia no que se refere aos trabalhos da
Engenharia Civil na avaliao imobiliria de terrenos e imveis urbanos.
Por meio da aplicao dos conhecimentos tericos adquiridos, em estudos prticos
de casos (terreno e imvel urbano), pretende-se registrar os resultados alcanados
no presente estudo.
17

2 OBJETIVOS


O presente trabalho tem por finalidade descrever e discutir procedimentos que
conduzam a uma padronizao na execuo de atividades periciais de Engenharia
Civil.

2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral desse trabalho estudar os diferentes procedimentos tcnicos
existente no campo da engenharia civil para avaliao pericial de imveis.
Ainda como objetivo geral o trabalho visa identificar os procedimentos mais
adequados ou mais utilizados na avaliao de imveis.

2.2 Objetivo Especfico

Como objetivo especfico o trabalho tem por finalidade aplicar um dos
procedimentos tcnicos na avaliao pericial de um imvel urbano,
constituindo-se em estudo de caso prtico dessa pesquisa.
O estudo, objetiva ainda a apresentar as tcnicas de avaliao pericial de um
terreno em rea urbanizada, inspeo tcnicas em edificaes visando
identificao de patologias existentes ou oriundas dos processos construtivos
utilizados, reformas, alteraes de projetos, deteriorao de materiais, e outros
procedimentos para a concluso de um laudo pericial.
18

3 METODOLOGIA DA PESQUISA


Para alcanar os objetivos propostos nesse trabalho, adotou-se a seguinte
seqncia de atividade:
Pesquisa bibliogrfica: levantamento de dissertaes, teses, artigos
publicados em eventos tcnicos e revistas cientficas;
Internet: coleta de artigos disponveis na rede Internet;
Organizao e anlise dos dados: armazenamento das informaes coletadas
em banco digital;
Organizao por assunto e anlise das informaes direcionadas aos
propsitos desse trabalho;
Anlise dos procedimentos periciais: avaliao dos procedimentos tcnicos
existentes no campo da Engenharia Civil;
Anlise das informaes: estudo e anlise dos resultados obtidos decorrentes
da aplicao dos procedimentos tcnicos no estudo de caso;
Elaborao do relatrio tcnico: elaborao do texto com todas as
informaes obtidas no estudo para composio do TCC - Trabalho de
Concluso do Curso.




19

4 JUSTIFICATIVA


A metodologia para avaliao de imvel vai desde o clculo do valor do bem imvel
at a sua classificao, verificando-se em toda a rea tcnico-cientfica (Engenheira
Civil, Agronomia e Arquitetura), dando ao magistrado subsdios suficientes para
decidir judicialmente sobre as avaliaes tcnicas de ambientes habitveis urbanos
provenientes de desapropriao, inventrios etc.
A preferncia do tema foi para buscar conhecimento numa das reas da Engenharia
Civil, que pudesse vir a auxiliar nas decises forenses referente s avaliaes de
edificaes e de terrenos urbanos efetuados por peritos judiciais.
Em funo do destaque dado em eventos tcnicos, devido complexidade do tema
que exige procedimentos em consonncia com as normas vigentes no pas, alm de
outras, como as judiciais e econmicas, despertou aluna o interesse no
desenvolvimento da presente pesquisa.
Na percia judicial o que se considera interessante que o perito, escolhido pelo juiz,
tem que se colocar como destinador e agente determinante dos valores imobilirios
que esto em discusso (laudo), que dever servir de parmetro para que o juiz por
meio de um comparativo com o parecer de dois tcnicos judiciais das partes
envolvidas, sentencie com justia.
Nesse sentido, fundamental que as avaliaes do patrimnio imobilirio sejam
feitas criteriosamente, adotando-se normas e diretrizes, e ainda, de forma
quantitativa, motivo pelo qual foi desenvolvido esse trabalho. Com efeito, o perito
judicial tem como preocupao a realidade dos fatos, sem duplo sentido para que se
possa julgar a verdade ou a falsidade, evitando ambigidade.
Avaliaes imobilirias so trabalhos essencialmente tcnicos. Atualmente, essas
atividades esto normalizadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias (IBAPE), cujos preceitos
s podem ser executados por profissionais que possuem formao acadmica de
20

um curso de Engenharia Civil Agronomia ou Arquitetura. Em geral, o trabalho
coordenado por uma Diretoria Tcnica de Engenharia de Avaliaes e Percias,
abrigada no Comit Brasileiro de Construo Civil da ABNT (IBAPE, 2002).



21

5 MTODOS PARA AVALIAO DE TERRENO E LAUDOS
PERICIAIS


Os primeiros artigos publicados sobre a avaliao de imveis no Brasil, datam de
1918 conforme consta no livro intitulado AVALIAO DE IMVEIS URBANOS
(FIKER, 1993). Aps essa data surgiram s primeiras investigaes sobre novos
mtodos de avaliao de terrenos, e j em 1923 foram introduzidos novos mtodos
de avaliao de terrenos, que a partir de 1929 comearam a ser sistematicamente
aplicados.

Um dos grandes nomes da rea, Luiz Carlos Berrini teve grande importncia para o
desenvolvimento de tcnicas de avaliao, desde 1928, atuando no Banco do
Estado de So Paulo. Autor de livros importantes, publicados em 1941 e 1953, este
profissional teve grande influncia sobre as tcnicas de avaliaes (GONZALEZ,
2000).

A partir da a engenharia de avaliao no Brasil recentemente, reformulados por
meio da ABNT (NBR 14653-1/2001) e Avaliao de Imveis Urbanos que expressa,
em termos relativos, as diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do
bem avaliando e tratamento de fatores (NBR 14653-2).

A partir de ento, os estudos de Engenharia de Avaliao vm evoluindo
significativamente, como podem ser certificados nos inmeros cursos de extenso
de Engenharia Legal e de Avaliao, elaborados por universidades, como a
Universidade Federal Fluminense. Em geral, tais cursos visam formar Peritos
Judiciais e Assistentes Tcnicos propondo na prtica as abordagens de situaes
cotidianas no mbito da percia forense, considerando as normas de Avaliaes de
Bens oferecidos pelos rgos competentes, como IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de
Avaliao Pericial do Estado de So Paulo, com filiais em outros estados seguindo
fatores que devem ser adaptados realidade local.

22

Conforme glossrio especfico, avaliao de imveis a atividade que envolve a
determinao tcnica do valor quantitativo, qualitativo, monetrio de um bem, ou
ainda, a resultante de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros de um
empreendimento, para uma data e um lugar determinado (IBAPE, 2002).

Porm, tratando-se de rea tcnico-cientfica especfica, como o caso da
Engenharia de Avaliaes, por solicitao do magistrado cujo conhecimento tcnico
a respeito no suficiente, necessita-se de uma percia apurada de todos os dados
que envolvem os autos para esclarecimento da verdade. em funo desses fatores
que existe a necessidade de se nomear um perito para tal evento, hoje normalizado
pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT).

De acordo com a normalizao, a percia s pode ser executada por aqueles que
possuem formao acadmica de um curso de Engenharia Civil, Engenharia
Agrnoma ou Arquitetura (MOREIRA, 1994). Segundo o autor, os imveis urbanos
devem ser avaliados por engenheiros civis e arquitetos, e imveis rurais, por
engenheiros agrnomos, podendo ainda, sob a sua responsabilidade, solicitar o
parecer de outro profissional especializado para apurar melhor o laudo, como
exemplo engenheiro eltrico.


5.1 Procedimentos avaliatrios preliminares


Ao iniciar o trabalho de avaliao de imvel (IBAPE, 2002) o avaliador dever seguir,
para avaliao preliminar, os seguintes passos:

Coletar plantas e cortes do projeto arquitetnico do imvel e ou planta do
terreno;
Reunir e estudar a documentao do imvel, como ttulos de transferncia,
escritura, certides do Registro de Imveis (RI) e plantas;
coletar mapas da regio ou cidade, com indicaes dos principais pontos
residenciais, comerciais e industriais;
23

Buscar informaes na prefeitura sobre os atuais servios de melhoramento
pblicos: gua, luz, esgoto, escoamento de gua pluvial, telefone,
pavimentao, iluminao pblica etc.;
Observar as posturas municipais: cdigo de obras da cidade, particularmente
quanto taxa de ocupao, gabaritos, afastamentos, recuos, plantas de
Planejamento Arquitetnico e Ambiental (PAA), aerofotogramtricas etc.;
Realizar levantamento detalhado in loco da propriedade: deve-se fazer uma
vistoria no imvel para constatar se a documentao est de acordo, fazendo
medies que julgarem necessrias, e em caso afirmativo, comunicar aos
setores competentes para as providncias cabveis;
Os laudos avaliatrios devem sempre ser ilustrado, em concordncia ao caso
em estudo por diversas fotografias legendadas, plantas de localizao dos
endereos dos elementos pesquisados e sob avaliao, pesquisas de valores
de mercados, guias de IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano etc.;
As avaliaes imobilirias devem obedecer s diretrizes preceituadas na NBR
5.676/90 da ABNT e observncia dos postulados do CONFEA Conselho
Federal de Engenharia e Arquitetura, bem como do IEL Instituto de
Engenharia Legal, IBAPE etc.;
O arbitramento o ato de avaliar ou estimar valores de bens, feitas com o fim
de dirimir dvidas, como mediadores a qual se manifesta contrariando um
princpio de lei ou uma regra pr-estabelecida. Tambm o ato que se
pratica, no somente em atividade que envolve a tomada de deciso ou
posio entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de
aspectos subjetivos relativos a terrenos ou qualquer tipo de imvel, na
elaborao de avaliaes, ao menos, por duas metodologias avaliatrias. A
fixao do valor da avaliao, em funo dos procedimentos adotados no
laudo, deve situar-se numa margem de erro de mais ou menos vinte por
cento, caso contrrio, os resultados devero sofrer reviso, preservando-se
os remanescentes de maior confiabilidade da pesquisa de mercado e de
estrutura.


24

5.2 Mtodo para avaliao de terrenos


O valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme NBR 5676/89, no caso
de imveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir.
As edificaes tm valor pelas vantagens que oferece, e como no pode existir a
construo sem o terreno, o potencial deste tambm deve ser considerado nas
avaliaes (FIKER, 1996).

O conjunto terreno e construo ou terreno e benfeitorias representa um novo
imvel, e seu valor, na maioria dos casos, a soma dos valores do terreno e da
construo acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno
por um projeto arquitetnico ou por uma utilizao adequada. Este o conceito
citado pelo engenheiro Fiker, (1996).

A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989) trabalha com o conceito de que o valor
aquele fornecido para um dado instante, nico, no importando qual a finalidade da
avaliao. Esse valor corresponde ao preo que se definiria, para um determinado
imvel, em um mercado de concorrncia perfeito.

Na Engenharia de Avaliao se o terreno produz renda pelo seu aproveitamento,
sejam eles por meio de construo habitacional, comercial ou industrial, e se esse
aproveitamento est situado em locais adequados, conforme seu tipo de utilizao
ou dando nfase ao bairro, rua e quadra, distncia do centro comercial, influncias
geoeconmicas e das posturas municipais, deve-se considerar na avaliao do
imvel.

Para a sua aplicao determinam-se os custos unitrios por metro quadrado por
meio de dados obtidos por pesquisa do prprio avaliador ou fornecida por estudos e
trabalhos publicados em revistas tcnicas custos unitrios de edificaes e
atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os
Custos Unitrios Bsicos (CUB), tendo o Sinduscon-SP dado a pblico a seguinte
tabela:

25

Tabela 5.2 - Custo unitrio bsico de edificaes SIDUSCON 08/2006
MS: AGOSTO/2006
PROJETO - PADRO HABITACIONAL
R$/m2
N QUARTOS 2 3
PADRO BAIXO NORMAL ALTO BAIXO NORMAL ALTO
PAVIMENTO
H01 986,71 1.123,14 1.232,06 832,49 939,85 1.036,52
H04 733,82 851,63 1.044,80 648,07 746,7 897,43
H08 716,82 834,44 1.021,51 623,14 724,66 876,54
H12 698,82 820,8 1.004,42 612,88 715,61 866,69
H16 719,77 845,42 1.034,56 631,29 737,06 892,72
H20 740,75 870,02 1.064,72 649,68 758,52 918,72
H08-2N
N NDICE: 295,421 (Base Agosto/94=100)
VARIAO GLOBAL: 0,16%
VARIAO MATERIAL: 0,34%
PROJETO - PADRO COMERCIAL ANDARES LIVRES
R$/m2
Pavto. 4 8
Padro Baixo Normal Alto Baixo Normal Alto
CL 522,1 595,7 738,82 570,03 643,58 789,09
Pavto. 12 16
Padro Baixo Normal Alto Baixo Normal Alto
CL 519,79 589,96 725,64 499,78 571,06 697,27
PROJETO - PADRO COMERCIAL SALAS E LOJAS
R$/m2
Pavto. 4 8
Padro Baixo Normal Alto Baixo Normal Alto
CS 565,43 638,06 795,45 607,23 677,68 835,33

Pavto. 12 16
Padro Baixo Normal Alto Baixo Normal Alto
CS 558,67 624,88 774,99 539,34 604,21 748,69

PROJETO - PADRO GALPO INDUSTRIAL E CASA POPULAR
R$/m2
CG CP1Q
348,31 592,56

Fonte Revista Pine Agosto de 2006 conforme site na Internet
26

O custo unitrio desta tabela deve ser multiplicado pela rea equivalente do edifcio,
isto , rea dos diversos pavimentos ponderados segundo seu valor.

de fundamental importncia que a escolha de terreno seja a mais parecida
possvel, com o terreno a ser avaliado. No se devem comparar terrenos
residenciais com os comerciais, ou terrenos em zona de residncias horizontais com
outros em zona de empreendimentos verticais (edifcio), ou ainda, terrenos grandes
com terrenos pequenos, etc.

rea construda no caso de imvel isolado:

A verificao do aproveitamento do terreno dever ser observada dentre os
permitidos pela postura municipal.

rea construda fsica real do imvel:

Obtida em planta, com p-direito livre mnimo que atenda ao disposto no Cdigo de
Edificaes dever se levar em conta eventuais reas livres existentes dentro desse
permetro, como sacadas cobertas ou descobertas, terraos, garagens, coberturas
de tanques.

No caso de unidades autnomas de prdios em condomnio: a rea resultante do
somatrio da rea privativa da unidade, acrescida da rea de uso comum que lhe
couber, conforme estabelecido na ABNT 12721, e outras reas, cobertas ou
descobertas de uso privativo daquela unidade, situada em outros pavimentos.

rea non aedificandi: rea gravada por restries legais ou contratuais do
loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imveis, onde
no permitido construir.

rea total de construo: resultante do somatrio da rea real privativa e comum
atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme ABNT 12721.

27

Acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliao ou se superior ou
inferior do custo global da construo observando dependncias soma das reas
cobertas padro e equivalentes da construo estimada, ou fictcia.

Os terrenos podem ser divididos em:
Gleba urbanizvel - Grande extenso de terreno, que, por sua
caractersticas fsicas e de localizao prxima rea urbana, ou a
loteamentos implantados, e destinao legal, permita aproveitamento
mais eficiente, com a sua transformao economicamente vivel
atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de conjunto
habitacional, desde que sua escala de implantao simultnea no
mercado local no resulte em inviabilizao. Conforme definio da
NBR 5676/90;
Grande extenso de terreno, passvel de receber obras de infra-
estrutura urbana, por sua localizao, seus aspectos fsicos, sua
destinao legal e existncia de mercado comprador (NB-899).
Lote - Lote-padro urbano aquele de forma retangular, com uma
s frente ou testada, com as medidas-padro adotadas pela
municipalidade em que esteja localizada ou estabelecida, quando da
elaborao genrica de valores.
Lote urbano o terreno situado em zona urbana ou expanso
urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano,
passvel de ser aceita com unidade autnoma conforme o disposto
da lei 6766 de 20/12/79, (citada no apndice) especialmente nos
artigos 2 4 e 6 na legislao local do uso do solo e cujo
aproveitamento eficiente no dependa de parcelamento.


5.3 Comparativo direto de dados do Mercado


Comparativo de mercado refere-se pesquisa realizada de valores bsicos vigentes
no mercado imobilirio, ou seja, confrontar os valores estabelecidos pelas
28

imobilirias, administradoras de imveis, corretoras, empresa construtoras,
comerciantes, peritos do setor de imvel.

Existem duas formas de se comparar valores de imveis: o comparativo indireto e o
direto. Em geral, comum estabelecer comparativos entre valores de imveis
equivalentes (indireto), que possuam as mesmas caractersticas. Segundo Fiker
(2005), no estudo comparativo de preos necessrio especificar a data da
transao, do anuncio ou oferta.

Recomendam-se utilizar, no mnimo, duas fontes de pesquisa, e sempre utilizar as
informaes com prudncia quanto data de referncia e veracidade. Tal
prudncia decorrente, em alguns casos, do tempo que uma ao vem arrolando, e
nesse caso, necessrio buscar as informaes na data de quando foi feita a
petio inicial.

Segundo Fiker (2005), por se tratarem de informaes coletadas por meio de
transaes ou compromissos comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos, o
cartrio ou registro de imveis, o nmero de transcrio, da inscrio ou de registro,
nmero de livro e folhas e natureza do documento pesquisado.

Se as informaes forem coletadas por meio de anncio de jornais deve-se coletar a
data da publicao e o nmero da pgina. Em caso de oferta ou informao, o perito
necessita coletar o nome, o endereo e o telefone do informante.

Alm dessas informaes, necessrio anotar todos os dados dos imveis
pesquisados para as possveis comparaes, observando distncia da via mais
prxima, da esquina e verificando, tambm, as dimenses como a testada
profundidade e rea.

A comparao direta entre valores de imveis torna-se mais difcil, pois
freqentemente os terrenos ou edificaes no so idnticos com relaes s suas
formas, s dimenses ou at mesmo com relao topografia. Outro aspecto que
dificulta esse comparativo direto de valores diferena no tempo da poca da oferta
e da transao do imvel (FIKER, 2005).
29

Na avaliao de imveis pelo mtodo comparativo (indireto ou direto) necessrio
homogeneizar todos os dados de pesquisa, principalmente, se as informaes foram
coletadas em outras localidades e com fatores diferentes. Nesses casos, devem-se
aplicar os coeficientes corretivos do preo do imvel que foi comparado para que os
dados possam ser transportados para o imvel objeto da avaliao.

A avaliao pelo mtodo comparativo deve levar em considerao, ainda, os fatores
de reduo do preo vista, segundo Fiker (2005), pratica-se a taxa de reduo de
doze por cento ao ano.

Na avaliao de terrenos loteados, no-industriais, devero ser levado em
considerao os seguintes elementos: rea, profundidade, frente, topografia e
consistncia do solo e so separados por zonas de norma do IBAPE SP conforme
tabela abaixo


Tabela 5.3 Zonas de norma do IBAPE/SP
Grupo II zona comercial ou residncia de padro vertical
4 Zn prdio de apto Diversas regies Infra-estrutura bsica Baixa
renda
s/elevador
padro popular

5 Zn prdio de apto
ou escritrio p/mdio
Verificar a vocao
legal
Infra-estrutura
completa
Media ou
alto renda
c/ elevador

6 Zn prdio de apto Regies de Arquitetura Alta renda c/ mais de
ou escrit.de p/ alto alto padro diferenciada 2 elevadores

Grupo III zona de uso comercial ou de servios com ocupo preddominanate
horizontal

7 Zn com ou servio Periferia Padro popular Baixa renda
de padro popular

8 Zn com. ou
servio
Comercio com
muita
Servio padro Mdia renda
de padro mdio concentrao

9 Zn comercio ou Comercio em
bairros
Arquitetura
diferenciada
Padro elevado
servio de alto
padro
de alto padro


(fonte manual de avaliao de imveis)
30

Para ilustrar o mtodo de avaliao comparativa, apresentam-se os seguintes
exemplos:

Exemplo 1

Local: Avenida Euclides Pacheco
Setor de zoneamento 01 Quadra 54
rea: 500 m
2
Testada: 23 m
Preo: R$ 456.000,00 com 50% vista e o restante em seis meses, sem juros.
Fonte: EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio)
Informante A P Fonseca fone 1420-5116

Clculo, segundo Fiker (2005):

+ =
n
FVA
A
Vt
V
v
5 , 0 5 , 0 ...Eq. (1)
Onde
V
v
= valor vista por metro quadrado do terreno da amostra
V
t
= preo total por metro quadrado do terreno da amostra.
A = rea do terreno da amostra por metro quadrado (se a profundidade equivalente
for igual ou inferior usa-se a tabela 1)
FVA = fator de valor atual = 4,7665
0,5 = 50% e 50% em seis meses sem juros
n = nmeros de prestaes (meses) = 6
Substituindo os valores, tm-se:

+ =
6
7665 , 4
5 , 0 5 , 0
500
00 , 456000
v
V



V
t
= 818.254,00

31

5.3.1 Correo da elasticidade da informao pelo fator de fonte


Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mnimo dez por
cento, admitindo-se todas super estimativas em funo da elasticidade da
informao tendo em vista o fator da fonte.

Utilizando o exemplo acima multiplicando o valor encontrado por 0,9 temos:

9 , 0 =
v t
V V


9 , 0 00 , 254 . 818 =
t
V Eq. (2)


V
t
= R$ 736.428,60 / m
2



5.3.2 Clculos de profundidade equivalente e do fator profundidade


Clculos de profundidade equivalente (Pe) o resultado do fator profundidade que
resulta da diviso da rea do terreno pela sua frente efetiva (Fe)

Frente efetiva a projeo da frente real sobre a perpendicular a uma das divisas,
quando ambas so obliquas no mesmo sentido. a corda no caso de frentes
curvas. frente prolongada no caso de esquinas chanfradas.

A figura 5.1 demonstra um terreno de frente perpendicular, cujo um dos lados
maior que o outro sendo necessrio para tanto a utilizao da equao abaixo.

32



Fig. 5.3.2 Terreno perpendicular a uma das divisas


Fe
S
P
e
= Eq.(3)

Onde:
Pe = profundidade equivalente
S= rea

15 , 8
5 , 187
=
E
P

Pe = 23 m

Mencionando o exemplo anterior a profundidade efetiva :


74 , 21
23
500
= = Pe

Pe = 21,74
33

As profundidades mxima e mnima recomendadas para cada regio encontrar-se
na tabela denominada zona de norma. Tabela.(5.1)

As profundidades recomendadas para o local (regio) so de trinta metros e quinze
metros No caso em exame essas profundidades so iguais a, vinte e um metros e
setenta e quatro centmetros, conforme esquema acima (Fig 5.1), respectivamente,
portanto no h o que se corrigir (FIKER, 2005).

Conforme a norma, no se recomendada utilizar ndices maiores que o dobro ou
menores que a metade do ndice do local da avaliao (FIKER, 2005).

Quando a investigao tem um amplo nmero de informaes podem-se abandonar
os fatores esquina ou frentes de homogeneizao duvidosa utilizando para o clculo
a tabela (5.2)

Ainda dever utilizar os clculos do fator de transposio como:

ndices de plantas genricas de valores
Valor de lanamento fiscal.

Segue tabela (5.2) de ajuste de profundidade mxima e mnima segundo norma do
IBAPE que refere ao uso residencial horizontal e vertical.

Observaes gerais referentes tabela:

2 e 3 Zona para terrenos com reas fora do intervalo definido, dever ser estudada
a influencia da rea.

4 5 e 6 Observar as recomendaes das Normas do IBAPE /SP. Para terrenos
com reas fora do intervalo definido,

Estudar a influencia da rea. Analisar a eventual influencia da esquina ou frentes
mltiplas p/ esse grupo

34

Tabela 5.3.2 - Fatores de ajuste de profundidade mxima e mnima
Frente e Profundidades Caractersticas e Recomendaes


Referencia
Zona
F
r
e
n
t
e

d
e

R
e
f
e
r
e
n
c
i
a

P
r
o
f
.
.
M

n
i
m
a

P
r
o
f
.
.
m

x
i
m
a

E
x
p
.
.
d
e

f
a
t
o
r

F
r
e
n
t
e
.

E
x
p
.
.
d
e

f
a
t
o
r

P
r
o
f
.

M

l
t

i

.
F
r
e
n
t
e
s

o
u

e
s
q
u
i
n
a
.

r
e
a

r
e
a

d
e

r
e
f
.

D
o

l
o
t
e

(
m
2
)

I
n
t
e
r
.
c
a
r
a
c
t
.
d
e

r
e
a
s

(
m
2
)

F
r
P
mi
P
ma
"f" "p" C
e
"p"


1 Zona no se no se no se
Residencial 5 15 30 aplica aplica aplica 0,2 125 100-400
Horizontal Popular
2 Zona
Residencial 10 25 40 0,2 0 250 200-500
Horizontal Mdio 0,5
3 Zona
Residencial 15 30 60 0,15 0,5 600 400-1000
Z
o
n
a
s

d
e

u
s
o

r
e
s
i
d
e
n
c
i
a
l

h
o
r
i
z
o
n
t
a
l

G
r
u
p
o

1

Horizontal Alto
n

o

s
e

a
p
l
i
c
a


4 Zona
Incorporaes 16 - - 1,1 2000 -1
Padro Popular mnimo
5 Zona
Incorporaes 16 - - 1,1 1500 800-2.500
Padro mdio mnimo
6 Zona
Incorporaes 16 - - 1,05 2500
1.200-
4.000
Z
o
n
a

d
e

o
c
u
p
a

o

v
e
r
t
i
c
a
l


G
r
u
p
o

I
I

Padro alto mnimo
n

o

s
e

a
p
l
i
c
a

n

o

s
e

a
p
l
i
c
a


n

o

s
e

a
p
l
i
c
a



Fonte Normas Manuall IBAPE

35

Exemplo 2: - Clculos do fator de transposio


Local: Rua da Graa, 1025 entre Avenida Euclides Pacheco e Rua Pedro de Lima.
Setor 05- quadra 26 - fator local 7875
rea 16m x 28m = 448 m
2

Preo = R$ 328.500,00 vista
Fonte: EMBRAESP

O que se pretende pelo clculo de transposio saber o valor do terreno se
estivesse localizado na avenida Rio Branco Setor 8 Quadra 81 fator local 14579.


9 , 0

=
f
tr v
t
F
F
A
V
V




9 , 0
7857
14576
448
00 , 500 . 328

=
t
V
Eq.(4)


V
t
= R$ 1.224,30/ m
2



Exemplo: Clculo do fator de atualizao

A avaliao datada de agosto de 1981. Para se obter o valor nessa data basta dividir
o valor atual pelo ndice de custo de vida FIPE (Fundao Instituto de Pesquisa
Econmicas da USP), e o resultado obtido deve ser multiplicado pelo ndice
estimado em agosto outubro de 1981.

36

Fator de atualizao:

Em agosto de 1981 o ndice de custo de vida era de 3.480.000,00
Em outubro de 1981 o ndice de custo de vida era de 3.092.191,00

=
00 , 191 . 092 . 3
00 , 000 . 480 . 3
40 , 225 . 1
t
V E q (5)

V
t
= R$ 1.379,08/ m
2


O clculo do fator de zona se d quando as pesquisas de valores abranger
elementos da mesma regio geoeconmicas devero ser evitadas elementos de
zonas de uso (previsto nas leis de zoneamento) diferentes das do imvel em
avaliao e de setores fiscais diferentes do terreno considerado, porm, se no for
possvel dever realizar media de preos de elementos de zonas diferentes, mas
que possua os mesmo elementos, justificar e proceder adequao, demonstrando
eventual valorizao ou desvalorizao de todos elementos pesquisados (FIKER,
2005).


5.4 Mtodo Involutivo


Pelo mtodo involutivo utilizado somente para glebas urbanas.

Obtm-se a quantia mais provvel pela qual se negociaria, voluntariamente e
conscientemente, um bem, numa data de referncia, dentro das condies do
mercado vigente (NBR 14653-1).

37

O Mtodo involutivo definido pelo Engenheiro Fiker (2005) como valor de mercado
do bem alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo
de viabilidade tcnico-economica, mediante hipottico empreendimento compatvel
com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est
inserido, considerando-se, ainda, cenrios variveis para execuo e
comercializao do produto.

Geralmente o mtodo utilizado para a avaliao da gleba bruta adicionando todas
as despesas, determinao e apurao da receita total mensurada na venda de
todas as unidades de projeto (hipottico ou no), cujo aproveitamento mximo,
deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos, ou seja, as benfeitorias, bem como
os respectivos lucros.

Exemplificando o mtodo involutivo seguem citaes abaixo:
Lotes urbanos vazios quando na regio no possui mais terrenos nas
condies citadas torna o valor de mercado alto;
Local com predominncia de edifcios, mas existe apenas uma casa, essa
perde o valor de mercado, pois seu aproveitamento inadequado e a
comercializao ser deficitria;
Gleba localizada em zonas urbanas ainda no loteadas o valor de mercado
alto;


5.5 Mtodo Evolutivo


o mtodo que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes
do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao de mercado, deve ser considerada
o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado.
(FIKER, 2005).

Obtm-se o valor do terreno a partir da diferena entre o valor total do imvel e o
valor da benfeitoria, levando-se em conta o fator de comercializao (FIKER, 1997).
38

5.6 Mtodo de Avaliao de Servido

Avaliao de servido a passagem, para uso do pblico, por um terreno que de
propriedade particular tambm se pode ser encargos especficos que se impe a
uma propriedade em proveito coletivo ou outrem conforme glossrio IBAPE. Podem
ser classificados em: encargo imposto a um prdio ou terreno que fica sujeito a dar
ou permitir passagem livre, ar, luz ou qualquer outro tipo de proveito a outro prdio
ou terreno. Limitando o domnio pleno da propriedade em benefcio de outrem.
Podem ser classificadas:
Servido acessria: aquela necessria para que a principal possa surtir efeito:
Servido administrativa: aquela em que o titular o poder publico;
Servido aparente: aquela que se manifesta concretamente por interveno
fsica;
Servido mltipla: aquela que, embora instituda sobre a mesma parte de um
imvel destina-se a usos de naturezas diversas;
Servido no aparente: aquela que no se manifesta por interveno fsica;
Servido perptua ou permanente: aquela instituda por prazo indeterminado;
Servido predial: restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro
prdio pertencente a proprietrio diverso;
Servido temporria: aquela instituda por prazo determinado;
Servido voluntria: a aquela que decorre de ato espontneo de vontade.

5.7 Pesquisa de valores


Trata-se do conjunto de dados relativos a imveis assemelhados ao avaliado, para
fornecer estrutura tcnica do laudo, obtido com procedimentos estatsticos de sua
identificao, investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao,
conforme definido no glossrio Ibape (2002).

39

O valor a ser determinado corresponde sempre a que, num dado instante, nico,
qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao
preo que se definiria em mercado sendo o mtodo comparativo mais utilizado,
podendo, entretanto, em casos em que no haja na regio terrenos sem
benfeitorias, ser utilizado o mtodo residual.(SILVA, 2002).

Com relao ao conceito de preo, admite-se que este seja a expresso monetria
de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual uma determinada mercadoria
pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imveis possuam valores de mercado
diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preo, o que ir determinar essa
desigualdade ser localizao, tipo de zoneamento, fator testada, fator
profundidade, fator esquina, etc.(MOREIRA, 1994).

Coletar dados dos rgos tributrios sobre valores venais cobrana de impostos
territoriais, prediais urbanos e desapropriao.

A pesquisa de valores incorpora conceitos matemticos estatsticos acessveis a
quem possua a formao adequada e tcnicas avaliatrias que dispe o
engenheiro, no sentido de determinar com exatido quais so os parmetros
significativos na formao do valor e como estes se comportam.

Toda metodologia se baseia no uso da estatstica inferncial, uma tcnica eficaz na
busca da fundamentao do objetivo do trabalho avaliatrio, que permite concluses
sociais (HOCHHEIM, 2002).

Somente assim ser possvel eliminar dvidas surgidas em processos de
desapropriao, fuso, ciso e incorporao de empresas reavaliaes de ativos,
privatizao de estatais, garantias reais, arbitramentos de aluguis, clculo de
imobilirios, regulao de sinistros, percias judiciais dentre outros, onde muitas
vezes nos deparamos com avaliaes intuitivas baseadas no "bom censo", na
experincia ou ainda no "conhecimento do mercado" (HOCHHEIM, 2002).

Podero ser efetuadas pesquisas a revistas especializadas, sindicatos do mercado
imobilirio e rgos governamentais, como IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e
40

Estatstica, IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de
So Paulo, SECOVI - Sindicato da Habitao, FIPE - Fundao Instituto de Pesquisa
da Universidade de So Paulo, CEF - Caixa Econmica Federal etc.


5.8. Avaliao de terrenos urbanos


Processo com o qual um perito determina o valor do bem levando em considerao
os seguintes elementos: rea, profundidade, frente, topografia e consistncia do
solo, que devem subsidiar o magistrado numa ao judicial.

Para avaliar terrenos urbanos necessrio utilizar a Zona de Norma (ZN) do IBAPE,
que no deve ser confundida com a Lei de Zoneamento (ZP), nmero 7.805 de
01/11/72 e nmero 8.001 de 24/12/73. As zonas urbanas caracterizam-se pelo
aspecto geogrfico e infra-estrutura, como por exemplo, sistema virio, rede de
gua, esgoto, transportes coletivos, escolas, comrcio, tais que permitam
estabelecer um valor de referncia para um lote (FIKER, 1997).

No roteiro a ser seguido, sobre avaliao de terrenos, leva-se em conta o critrio da
Avaliao Expedita, ou seja, sem o rigor da avaliao de imveis feito por tcnico
credenciado, que leva em considerao os critrios estabelecidos na norma ABNT
12.721 que se refere ao acabamento padro. Portanto, a avaliao expedita deve
ser entendida como uma referncia de valores, sujeita a diversas flutuaes,
provocadas essencialmente pelas informaes apresentadas ao sistema (FIKER,
1997).

O critrio bsico o da comparao. Para cada item apresentado o sistema atribui
um peso (fator) que servir para homogeneizar as amostra de valores. Uma vez
homogeneizadas, obtido o valor mdio do metro quadrado do terreno, bem como o
desvio padro produzido pela discrepncia das mesmas (FIKER, 2005).

41

Em terrenos suscetveis de incorporao por permisso legal e vocao econmica,
o preo da rea mdia (P
ma
) pode ir at trs vezes a testada principal (ZN).

Em terrenos suscetveis de construo de conjuntos residenciais por permisso legal
e vocao econmica esse preo mdio (P
ma
) pode atingir at duas vezes a testada
principal (ZN).

Os valores mximo e mnimo so obtidos a partir da aplicao matemtica do desvio
padro sobre o valor mdio obtido.

Para esses clculos levam-se em conta alguns dados obrigatrios como:

rea, testada padro (frente real ou efetiva que se define como projeo horizontal
da linha divisria do imvel com a via de acesso), testada verificada (parte da rua ou
da estrada que fica frente de um terreno), profundidade mnima, profundidade
mxima e valor que devero estar no limite recomendado pela zona de norma (ZN)
inferior a mnima ou superior a mxima atua como um fator desvalorizante.

A frente vai atuar como fator valorizante se for maior que a de referncia e
desvalorizante se for menor que frente padro (FIKER, 2005).

Segue abaixo uma descrio de cada um dos itens para a tomada de deciso sobre
a avaliao de um imvel:

Na pesquisa de valores: se um terreno com a mesma profundidade e testada no
for encontrado, deve-se avaliar um lote e identificar aspectos positivos ou
negativos, de maneira que permita a remoo ou acrscimo de valores para que
seja possvel obter um valor, como se o terreno fosse normal.



2
1
min

=
P
Pe
v A V
l
Eq.(6)

42

Onde Vt = valor total
A = rea
Pe = profundidade equivalente
V
l
= valor residual
Pmin = profundidade mnima
Exemplo

Seja um terreno situado em uma rua de residncias horizontais padro mdio, com
frente efetiva de 10,00, rea de 200,a m
2
Com valor unitria de E$ 1.200,00/ m
2



00 , 10
00 , 200
=
e
P

Eq. (7)



Pe = 20,00m ZN2


Assim


m P
e
00 , 25
2
00 , 25



2
1
00 , 25
00 , 20
00 , 200 . 1 200

=
T
V Eq.(8)


V
t
= R$ 214.660,00


Endereo: informar os endereos de cada imvel. Eles sero apresentados no
relatrio, Tabela 1, porm no obrigatrio no Laudo Tcnico;
43

rea: informar a rea (metros quadrados) do terreno necessrio para em caso
de terrenos irregulares a rea no ser igual testada pela profundidade;
Testada Padro: frente do imvel padro estabelecida pelo municpio,
necessita-se verificar o Plano Diretor do Municpio para obter essa
informao. Outra forma de fazer isso verificar a testada da maioria dos
lotes na regio;
Testada Verificada: a testada (frente real) do imvel muitas vezes diferente
do padro estabelecido pelo municpio. A testada verificada tem que estar
entre a metade da testada padro e o dobro da mesma. Por exemplo, se a
testada padro for de doze metros, a testada verificada na amostra deve estar
entre seis e vinte e quatro metros. Fora desse intervalo, o sistema no ir
considerar esse item de avaliao;
Profundidade mnima: (da mesma forma que a Testada Padro, esse um
dado fornecido no Plano Diretor) a metragem mnima de fundo que um
terreno pode ter em determinada zona;
Profundidade mxima, metragem mxima de fundo que um terreno pode ter
em determinada zona;
Profundidade verificada: metragem de fundo real do terreno. A profundidade
verificada tem que ser maior do que a metade da profundidade mnima e
menor do que 3 vezes a profundidade mxima. Por exemplo, se a
profundidade mnima for de 10 m e a mxima de 20 m, a profundidade
verificada na amostra tem que ter entre 5 m e 60 m. Fora desse intervalo, o
sistema no ir considerar esse item de avaliao;


13%
16%
21%
50%

Figura 5.8 Percentual de desvalorizao de Terreno em funo do fator profundidade
44

O mtodo de Haper o utilizado para dimensionar a desvalorizao do terreno por
meio do percentual de profundidade (quanto mais no fundo maior a desvalorizao).

Se a profundidade equivalente for menor do que a metade da profundidade mnima
s se desvaloriza at a metade da mnima, isto , o valor de P
e
no pode ser inferior
a
2
1
M
. Se a profundidade equivalente for superior mxima, s se desvaloriza at
trs vezes a mxima, isto o valor de P
e
no pode ser maior que trs M
a
. Neste
ltimo caso, a desvalorizao s atinge a rea que supera as profundidades
mximas, utilizadas.

Onde:

a
r
= frente de referencia
m
1
= profundidade mnima(sempre desvalorizante)
m
a
= profundidade mxima
q
m
= valor unitrio mdio (q
m
= R$ 100,00/m
2
/ 20m a 40m)
S = rea do terreno



m a m
m R
q
m
40 20
/ 00 , 100 $
2

= (origem de pesquisa valor) Eq. (9)


Terreno de nmero 1
Figura.5.8 1 Mtodo matemtico de Haper

M Pe
M
<
2
1

45


2
1
1
1

=
M
Pe
S q V
m
Eq. (10)

2
1
1
20
15
100 100

= V

V
1 =
R$ 12.990,00


2
/ 60 , 86
150
00 , 990 . 12
m q
f
= =


Terreno dois
Figura 5.8.2 Mtodo matemtico de Haper


V
2
= q
m x S

V
2
= 100 x 300

V
2
= R$ 30.000,00 eq(11)

300
000 . 30

46

qf = R$ 100.000,00/m
2



Terreno trs
Figura 5. 8.3. Mtodo matemtico de Haper


a e a
M P M 3 < <

=
p
e
ma
e
ma
e
ma
m
P
P
P
P
P
P
S q v 1
3

=
50 , 0
3
50
40
50
40
1
50
40
500 100 V Eq (12)

=
500
00 , 944 . 48
m
q

q
f
= R$ 97,88

O Mtodo para fins de clculo matemtico acima elucida a influncia da
profundidade.
47

5.9 Aspectos que no sero avaliados


Avaliar o imvel tem algumas limitaes que deve ser considerado para no obter
resultados irreais (Ibape 2002), como:
Documentao: o sistema no considera o fato de os imveis estarem
devidamente regularizados ou no. E esse um aspecto importante na
definio de preo de um imvel. Sugere-se que os imveis a serem
avaliados apresentem a mesma situao cadastral junto ao Cartrio de
Registro de Imveis (com ou sem registro) e, posteriormente, fazer a
avaliao dos valores a serem adicionados ou subtrados, decorrentes dessa
condio (Ibape, 2002).
Plo de Influncia: tambm um aspecto importante que o sistema no leva
em considerao. Um plo de Influncia uma condio que impacta no valor
final dos imveis, exemplo: estar prximo do mar, ou de um shopping, sos
plos de influncia positivos; e se localizado prximo de uma favela, plo de
influncia negativa. Devem-se escolher amostras que estejam em condies
equivalentes em relao a esses plos de influncia (seja positivo ou
negativo) ou fazer um ajuste ao final da avaliao.
Glebas: o sistema no faz avaliao de glebas, embora possa apoiar essa
tarefa. Para avaliar glebas necessrio considerar o ganho que se ter com o
desmembramento da mesma (transformar a gleba em vrios lotes), e,
portanto, um mtodo completamente diferente.


.5.10 Avaliao Expedita.

Avaliao expedita aquela obtida sem a utilizao de qualquer instrumento
matemtico, sem metodologia definida nas normas tcnicas, ou sem comprovao
expressa dos elementos ou critrios que levaram convico de valor (NBR
5676/89). Determinando que o valor seja atribudo arbitrariamente.

48

.5.11 Avaliao de Benfeitorias.


Benfeitorias so obras ou servios que se realizam num bem com o intuito de
aproveit-lo, conserv-lo, melhor-lo ou embelez-lo, nele incorporados
permanentemente pelo homem, que no podem ser retirados, sem destruio,
fratura ou dano. (IBAPE, 2002).

As benfeitorias podem ser classificadas como necessrias quando so
indispensveis para conservar o bem ou evitar a sua deteriorao; teis so as
melhorias que aumentam o valor do bem ou facilita o seu uso, embora dispensveis;
e as volupturias so as que tm exclusividade especifica para quem as fez, com a
finalidade de mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.

5.12 Depreciao de imveis

Depreciao a perda de valor sofrida por um bem. E pode ser de ordem fsica ou
funcional (FIKER, 1997).
A depreciao de ordem fsica decorrente do desgaste nas partes constitutivas
desse bem. Esses desgastes podem ser resultado de avarias bruscas acidentais
como, um vendaval, uma coliso de um automvel, ou ainda o uso constante
durante anos provocando envelhecimento do material construtivo ou sua
decrepitude.(FIKER, 2005).
A depreciao de ordem funcional so aquelas provocadas, no caso de bens
imveis, por uma inadequao, superao ou anulao. D-se a inequao por falha
do projeto, ou na execuo em imveis populares que por no serem projetados,
adequadamente, falta corredor fazendo com que para ir a sala passar pro dentro de
outros cmodos. (FIKER, 1997).
A superao atribuda ao imvel antigo que por conseqncia surgem novas
tcnicas ficando assim superado como exemplo o surgimento de novos azulejos,
revestimentos modernos, esquadrias etc.
49

A anulao a conseqncia do imvel ter sido projetado e executado para uma
finalidade, e em funo da lei de zoneamento ser restringido o seu funcionamento,
como exemplo, um imvel comercial sendo construdo num zoneamento
restritamente residencial.
Algumas medidas de proteo, conservao ou adaptao podem determinar o
retardamento ou diminuio dos efeitos de depreciao, nunca, porm, elimin-lo
(FIKER, 1997).
A depreciao um fator relevante quando da avaliao de um imvel, levando-se
em conta a poca em que foi construda.
Uma residncia construda a cinqenta anos, de caractersticas sofisticadas, ou seja,
o revestimento de luxo para poca, at mesmo importado, ou com detalhamentos
artesanais cujos preos hoje seriam proibitivos, no pode ter o mesmo valor de
mercado de uma residncia recm construda, com caractersticas sofisticadas com
sistema central de ar condicionado ou modernos sistemas eletrnicos de controle
remoto. Sistemas de aquecimento central, sistemas de aspirao central, instalaes
de som, etc torna a residncia antiga depreciada em relao moderna.
Tudo isso deve ser medido e ponderado e a depreciao determinar os preos
finais, levando em conta o obsoletismo funcional e o desgaste fsico.

5.13 Rigor de uma Avaliao


Constatao de um fato em imvel, mediante exame por meio de perito, sobre
pessoa, coisas mveis e semoventes, para verificao de fatos ou circunstncias
que interessem causa. Quando o exame feito em imvel, denomina-se vistoria
circunstanciada, e contempla uma descrio minuciosa dos elementos que o
constituem, objetivando sua avaliao ou parecer sobre o mesmo (IBAPE, 2002).

Os nveis de rigor de uma avaliao esto condicionados qualidade e
confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados (NBR 5676/89). O
50

numero (n) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento
inferncial, ou seja, a tcnicas analtica utilizada para se identificar e caracterizar
relaes a partir de amostras (NBR 14653-1).

Avaliao rigorosa um trabalho avaliatrio desenvolvido por meio de metodologia
adequada, com grande iseno e subjetividade, para atender com convico o
conjunto de dados coletados aleatoriamente, quanto possvel, usando toda as
evidncias disponveis (IBAPE, 2003).

A idoneidade e identificao das fontes de informao dos dados coletados tm que
ser recentes e bem detalhados com o mximo de descrio das caractersticas.

A convico do valor deve ser baseada em processo de inferncia estatstica para
que a base de clculo no seja tendenciosa considerando a desvalorizao real do
imvel inferida e justificada por equao de regresso.


51

6 PERCIA


A percia a atividade concernente a exame realizado por profissional especialista,
legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinados fatos fsicos
reais que envolvem um imvel. Inclui, ainda, a apurao das causas motivadoras da
valorizao ou desvalorizao do mesmo, verificar as alegaes de direitos ou a
estimao da coisa que objeto de litgio ou processo, para dar subsdio ao
magistrado.

A resoluo de diversos problemas relacionados engenharia seja no campo
judicial ou fora dele, alcanada mediante a emisso de um parecer por
profissionais habilitados e capazes, que elabora um laudo pericial relativo a uma
situao encontrada, permitindo ao juiz, ou s partes em litgio, buscarem uma
soluo para as divergncias utilizando-se das concluses colocadas no parecer.

A percia judicial embasada em clculos e pesquisa em aes de desapropriao;
apurao de saldo residual em aes de desapropriao, liquidadas ou no,
decorrentes de expurgos inflacionrios dos diversos planos econmicos; aes
indenizatrias por atos ilcitos, includos os danos materiais e morais; aes de
despejo por falta de pagamento; execues; e embargos do devedor.

A Lei n 5.194 de 24 de dezembro de 1966 a que regula o exerccio das profisses
de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo, (ver anexo).

Em funo do direito que tm as pessoas fsicas ou jurdicas de demandar ou
pleitear em juzo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que lhes devido,
faz-se necessrio o exame ou vistoria, que tem por finalidade apurar os fatos e
estados de bens in loco, e a avaliao para determinar tecnicamente o valor
desses bens.

52

Da mesma forma, tratando-se de aes de desapropriao, ou de outra natureza,
que envolvam imveis, cabe a atuao do perito judicial para esclarecer os fatos.
Nesse caso o requerente (autor) expe os fundamentos jurdicos do pedido
expressando sua pretenso (petio inicial) por meio de procurao outorgada a seu
advogado contra a parte requerida (ru) assistida por seu advogado de defesa.

Quando existem fatos controversos h necessidade de provas, e o juiz pode decidir
pela realizao de exame pericial, nomeando um perito e facultando as partes a
indicao de seus assistentes tcnicos. Posteriormente, o juiz designar a audincia
de instruo e julgamento, deferindo as provas que sero produzidas.

O objetivo da percia trazer aos autos provas materiais ou cientficos, obtidos por
meio de procedimentos como: exame vistoria, indagao, investigao,
arbitramento, mensurao, avaliao e certificao.


6.1 Atividades de um perito


Os peritos so profissionais legalmente habilitados, idneos e especialistas, que so
convocados para realizar uma percia. Esta convocao poder se dar por meio de
Termo de Audincia de Conciliao, onde no se havendo atingido acordo entre as
partes. solicitada por elas, a realizao de uma percia judicial.

O Juzo defere o pedido, entendendo ser necessria a presena de um expert no
tema da controvrsia, objetivando o esclarecimento. Assim, nomear um perito de
sua confiana cujo despacho se dar nos seguintes termos:..."Defiro a prova pericial
requerida... nomeio perito deste Juzo dos autos... e aceitando apresentar a
proposta de honorrios, faculto s partes a indicao de seus assistentes tcnicos e
apresentao de quesitos em 05 dias.

53

As intimaes, inclusive da nomeao se dar atravs do "Mandato de Intimao"
por via postal - AR Aviso de Recebimento ou tambm por via telefone devidamente
certificado pela Diretora de Secretaria, junto aos autos. A falta de intimao do
despacho de nomeao do perito pode ser suprida pelo Juiz com ampliao do
prazo estipulado no Cdigo de Processo Civil, artigo 421, 1 "Incumbe s partes
dentro em (5) dias, contados da intimao do despacho de nomeao do perito".

Cabe ao perito:

Inteirar-se dos autos: (Designa todas as peas pertencentes ao processo
judicial ou administrativo, constituindo-se da petio, documentos, laudos,
articulados, termos de diligncias, de audincias, certides, sentena, etc.)
justificando-a, sem prejuzo de posterior petio nesse sentido ao MM
(Meritssimo) Juiz; verificar se no h incompatibilidade e se realmente
encontra-se em condies de assumir o compromisso e de realizar o trabalho.
No caso de impedimento: o perito ao ser nomeado dever manifestar o seu
impedimento para execuo da percia contbil, nos termos do item 2.4.1, e
ou ainda escusar-se dos servios sempre que reconhecer no estar
capacitado altura do encargo confiado, conforme o item 2.2.3 da Resoluo
n 857; 2.4.1.(anexo)
Quando o Perito Judicial, submeter petio ao Juiz sobre seus honorrios, por
meio de petio adotar a Tabela de Honorrios (item 2.5.1 da Resoluo n
857 NBC P2), considerando dentre outros os fatores da relevncia, do vulto,
do risco, da complexidade interprofissional inerentes elaborao do
trabalho; que ter que ser realizado, dentro do prazo estabelecido,
geralmente de cinco dias, recomendando-se a apresentao de um plano de
trabalho detalhado, estimando o nmero de horas previstas para a execuo
do trabalho, mediante avaliao de todas as atividades da vistoria, percia,
avaliao e arbitramento que dever ser objeto de Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART.
Quando atuando como Perito ou Assistente Tcnico submeter Proposta por
escrito parte que o indicou, igualmente adotando Tabela de Honorrios e
54

informando o valor por hora e o tempo previsto para elaborao da percia,
atravs de oramento prvio com os vencimentos respectivos, prevendo
eventual complementao de honorrios, se necessrio, e obtendo da parte
que o indicou seu "de acordo".
Quando atuando como Perito Assistente Tcnico comunicar parte que o
indicou, de preferncia por escrito, o mais breve possvel, a escusa
justificando-a sem prejuzo de posterior petio nesse sentido ao MM Juiz.
Aceita a nomeao ou indicao, respectivamente, devem o Perito Judicial e
o Perito Assistente Tcnico compromissar-se no prazo determinado,
qualificando-se no Termo de Compromisso informando de sua profisso
regulamentada, com nmero de registro, de sua categoria profissional o rgo
que fiscaliza e o exerccio.
Pedido de reduo ou parcelamento ou Arbitramento pelo Juzo - havendo
solicitao de reduo ou parcelamento da verba honorria pela parte
interessada, o Juzo submeter ao Perito que manifestar, por meio de
petio se aceita a contraproposta. No havendo acordo sobre o valor, o juiz,
considerando a necessidade da percia, poder arbitrar o valor ou ento
poder nomear outro perito, se assim o desejar;
Havendo o acordo aps depsito dos Honorrios e Incio dos Trabalhos -
depsito total ou da parcela inicial dos honorrios, o perito ser intimado a
comparecer instalao da percia ou simplesmente ser intimado e retirar
(com carga de responsabilidade) o processo do Cartrio para o incio dos
trabalhos;
Retirada dos autos: dar-se- aps cumprimento do prazo estipulado pelo
Juzo, para indicao dos Assistentes e apresentao dos quesitos, o Perito
ser notificado via intimao AR ou via telefone para conhecimento e
comparecer Secretaria para retirar o processo.




55

6.1.1 Procedimentos na fase das diligncias


A partir do momento em que o Perito Judicial estiver com a atividade,
necessrio familiarizar-se com o processo, obtendo os autos e examinando-os,
colhendo os dados e demais elementos que julgarem necessrios, incluindo os
quesitos, e estudando a matria.

No caso de ter sido fixada pelo juiz diligncia em Cartrio para a prestao de
compromisso pelo Perito Judicial e pelos Peritos Assistentes Tcnicos, com eventual
retirada dos autos pelo primeiro, deve este aproveitar a oportunidade para manter
contato com aqueles, planejando em conjunto o trabalho e de modo especial,
combinando a utilizao dos autos e a prxima diligncia (IBAPE, 2002).

No tendo sido fixada pelo juiz diligncia em Cartrio, deve o Perito Judicial, aps a
retirada e o exame dos autos, entrar em contato com os Peritos Assistentes
Tcnicos, facultando-lhes o acesso aos autos em seu escritrio ou em outro local
que combinarem e deve ele, fixar, sempre que possvel, de comum acordo com os
Peritos Assistentes Tcnicos, dia, hora e local para o incio efetivo das diligncias,
comunicando-lhes tais dados com a necessria antecedncia (IBAPE, 2002).

Para melhor garantir a veracidade das investigaes, deve-se conservar todos os
documentos de interesse do objeto da percia, no mnimo pelo prazo de trs anos,
contados da data da apresentao do laudo respectivo. Exceto se o processo
encerrar-se antes deste prazo, (IBAPE, 2002).

No incio das diligncias, devem o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos
relacionar os documentos, livros e dados de que necessitem, solicitando-os por
escrito por meio de Termo de Diligncia, retendo cpia de solicitao, com o visto do
representante da parte ou do responsvel pela rea sob exame.

56

A recusa da exibio ou qualquer dificuldade para o bom andamento do trabalho
pericial deve ser anotada, e sempre comunicar ao juiz mediante petio.

O trabalho pericial deve ser planejado e organizado, mantendo controle do tempo
despendido registrando as horas trabalhadas, locais e datas das diligncias, nome
das pessoas que os atenderam, documentos examinados, dados e particularidades
de interesse para a percia, rubricando eventualmente, e quando julgar necessrio,
os documentos examinados.

Admite-se assessoramento no trabalho pericial, desde que sob controle, reviso e
responsabilidade do Perito Judicial ou dos Peritos Assistentes Tcnicos, sendo
indispensvel sua participao em diligncias e na preparao das respostas aos
quesitos.

O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos inserem no seu laudo os fatos e
atos examinados e estudados, no fundados em simples suposies ou
probabilidades, devendo apresentar suas concluses com toda a objetividade,
mantendo sempre a iseno e a imparcialidade.


6.1.2 Requisitos para percias


O requisito exigido em uma percia est ligado diretamente, com as informaes a
qual se pretende atingir. necessrio indicar o nvel de detalhamento e
profundidade da anlise, ou, no caso da especificao das avaliaes, os
respectivos graus de fundamentao e preciso (Ibape, 2002).

O desempenho do perito quando da elaborao do laudo pericial ser funo desses
requisitos e do nvel de aprofundamento pretendido no parecer, sem, contudo
garantir os graus de fundamentao e preciso final, em se tratando de avaliaes,
que independem da vontade do mesmo ou do requerente.
57


Conforme consta no manual (Ibape, 2002) os requisitos de uma percia sero
condicionados abrangncia das investigaes confiabilidade e adequao das
informaes obtidas, qualidade das anlises tcnicas efetuadas e ao menor grau
de subjetividade empregado pelo perito, sendo esses aspectos definidos pelos
seguintes pontos:

Quanto metodologia empregada;
Quanto aos dados, informados e documentos levantados.
Quanto ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo ou
parecer.

A metodologia empregada inicia-se pela identificao do solicitante, sejam pessoas
fsicas, jurdicas ou autoridade judicial; passa-se para a fase da indicao do
tribunal: vara, nmero dos autos e respectivo ano; objeto da percia, sendo esta
identificada pelo cadastro fsico; vistoria; exame e avaliao ou arbitramento.

Dever ser observada a data da diligncia em funo do prazo judicial, verificando
nos autos se h parecer tcnico com data divergente, e se for o caso, explicit-la
claramente, observar o valor ou o respectivo fato de ocorrncia.

A identificao do objeto da percia se faz necessrio para estabelecer o grau de
detalhamento das atividades a serem desenvolvidas no trabalho.

Descrever sumariamente, todos os dados disponveis para fundamentar a convico
e concluso (dimenses, reas, utilidades, materiais construtivos, detalhamentos
tcnicos) devendo constar:

Descrio da situao do bem a ser avaliado se h danos ou eventos, e se
necessrio croqui, plantas, fotografias, etc.;
Se necessrio, o parecer de outro profissional especializado. recomendvel
utilizar etapas com datas e assinatura onde conste vistoria ou exame do objeto
58

da percia, diagnstico dos itens objeto da percia, coletas de informaes,
anlise das ocorrncias e elementos periciais, condies de estabilidade imvel,
prognstico de evolues patolgicas quando possvel soluo propostas e
consideraes finais;
Requisitos envolvendo o imvel, como aspecto fsico, condies topogrficas e
relevo, natureza predominante do solo e subsolo, condies ambientais e clima,
ocupao existente e tendncias de modificao em curto e mdio prazo,
aspectos ligados a melhoramentos pblicos, vias de acesso, urbanizao e infra-
estrutura urbana, equipamentos e servios comunitrios e indicao de nveis de
atividades existente e aspecto ligados possibilidade de desenvolvimento local;
Requisitos sobre a caracterstica do imvel e de elementos: localizao e
identificao do bairro, logradouro, nmero, acesso e elementos de cadastro
legais e fiscais, equipamentos, servios e melhoramento pblicos que atendem
ao imvel, ocupao ou utilizao legais e reais, previstas e atuais, adequao
regio, condies de segurana, viabilidade econmica de aproveitamento, em
relao aos usos recomendveis para a regio e preservao do meio
ambiente, fotografias, croqui da situao;
Benfeitorias referentes construo informando detalhadamente, os aspectos
fsicos construtivos, qualitativos e quantitativos, tecnolgicos, enfatizando as
fundaes, estruturas, vedaes, cobertura, acabamento, nmero de pavimento
ou dependncias, dimenses, reas, idade real ou aparente, estada geral de
conservao, instalaes mecnicas, eletromecnicas, eletrnicas de ar
condicionado, eltricas, hidrulicas, de gs, de lixo, equipamentos de
comunicao interna e externa, de sonorizao, tratamento acstico, etc.
Constatao de danos classificando e quantificando a extenso dos mesmos,
observando e apontando as causas se forem conhecidas, com nvel de
detalhamento adequado s finalidades do parecer, cujas prprias dimenses
definiro a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura
trinca, rachadura, brecha, fenda, se h estabilidade no imvel, etc.).

Dependendo da natureza da percia podero ser anexados outros documentos como
plantas, cpias de escrituras, esquema e diagrama de esclarecimentos grficos e
59

croqui de avarias progressivas, resultado de sondagens do terreno, grficos de
recalques, memria de clculo, resultado de ensaios no destrutivos, etc.


6.1.3 Percias especiais


A percia a atividade que envolve a apurao das causas que originaram
determinado evento, podem versar sobre os seguintes assuntos:

Arbitramento: A atividade que envolve a tomada de deciso ou posio
entre alternativas tecnicamente controvertidas, a estimativa, parecer, exame
ou avaliao, feita por peritos para determinar os valores pecunirios,
quantitativos, qualitativos, ou monetrio de um bem, ou de seus rendimentos,
gravames que representa frutos e direitos seguros ou de um
empreendimento, para uma data e um lugar determinado (FIKER, 1997).
Verificao do estado de conservao: tem como caracterstica classificar
quantificar as alteraes das caractersticas originais e reforma, com
observao do estado de conservao.
Vistoria: atividade que envolve constatao de um feito, mediante exame
circunstanciado, e descrio minuciosa dos elementos que o constituem, sem
indagao das causas que o motivaram. a constatao do objeto em
verificao, solicitado pelo processo judicial, e sua classificao referente ao
local dos fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e nos
elementos e condies que o constituem, ou o influenciam (NBR 14653-1).
Percia em aes de medidas Cautelares ( um procedimento judicial para
prevenir direito), apresenta acrscimo ou variao em funo do objetivo da
medida e dos quesitos formulados. Quando a medida cautelar quer preservar
a prova do dia do fato dever ser includa fotografia, Os negativos destas
fotografias devem ser guardados para eventuais percias de verificao de
sua autenticidade, matria de jornal do dia. A foto deve ser revelada no
60

mesmo dia, com declarao no verso de que ela representa a efetiva situao
do fato naquele dia, reconhecendo a assinatura do profissional responsvel
em tabelionato da cidade, podendo ainda ser arquivada em Registro de
Ttulos e Documentos.
Percia em aes possessrias de reintegrao de posse, de
Manuteno de Posse, de Interdito Proibitivo e Usucapio, Nas aes de
manuteno, de posse e nas de interdito proibitivo devero ser conclusivas,
constando quem est na posse, a que ttulo, por quanto tempo e as
evidencias da ameaa noticiada. Em toda as aes possessrias devero
constar quando cabveis
Apresentao sinttica das alegaes da inicial das contestaes;
Caractersticas da rea objeto do pedido atravs de levantamento topogrfico
elaborado por topgrafo ou especialista;
Descrio da rea, seu permetro e sua superfcie, indicando ainda os sinais
(ou vestgio) que revelem atos possessrios, cuja cronologia dever ser
comprovada, quando possvel, atravs de aerofotogrametrias ou outros meios
probatrios;
Anlise de ttulos juntados nos autos;
Reportagem fotogrfica com comentrios dos principais pontos de enfoque ou
formalizadores de concluses;
As percias, quando possvel, devero ser conclusivas, incluindo quem estaria
na posse anterior, por quanto tempo, e quais atos praticados pelo requerido e
sua datas,
Quais prejuzos sofridos com a invaso;
Nas aes de usucapio a posse deve ser investigada, visando.
Situar os confrontantes;
Procurar identificar o detentor do domnio;
Analisar ttulos de propriedade, caso seja argida a
exceo do domnio em posio;
Investigar sobre o modulo de rea em face da lei:
Apresentar memorial descritivo;
61

Aes dominiais so as aes reivindicatrias, demarcatrias, divisrias,
extino de condomnio, retificao de registro e desapropriao. O perito
dever levar em conta:
Anlise de ttulos aquisitivos, indicado, ainda os
respectivos encadeamentos dominiais;
Confronto dos ttulos apresentados com a rea objeto do
pedido;
Anlise da posse, se questionada;
Descrio da rea reivindicada, assim como das
benfeitorias (reprodutivas ou no) eventualmente
existentes em seu interior;
Descrio das divisas por levantamento topogrfico, nas
aes divisrias demarcatrias e retificatrias de registro;

Em todas as percias acima so necessrios subsdios esclarecedores que podero
ser anexados ao laudo pericial para informar a natureza da percia, tais como cpias
de ordem de servio, cpias de documentos, cpias dos manuais do proprietrio e
de manuteno, desenhos, grficos, resultados de teste e ensaios, memorial de
clculos, e cpias de convocao para reparao.

Sempre que necessrio podem ser solicitados ensaios laboratoriais especializados
para confirmar ou esclarecer falhas. Pode-se, ainda, solicitar servio tcnico
especializado com o qual o perito no tem inteira familiaridade, como percias que
requer conhecimento profundo de eletricidade em funo de aes que envolvem
transformadores de energia primaria, ou turbinas, geradores, subestao elevatrias,
etc.

Os requisitos que envolvem a topografia devero ser adotados os procedimentos da
NBR 13133/94 Norma para Execuo de Levantamento Topogrfico.

Os levantamentos planimtricos em imveis para fins judiciais recomendam-se a
adoo de poligonais planimtricas ou arquivamento junto aos registros Imobilirios.
62


Aps verificao em conformidade com as prescries das normas pertinentes e
pela inspeo visual e de testes e ensaios se necessrio.


7 LAUDO PERICIAL



Laudo Pericial a pea concisa restrita somente ao assunto da percia que se insere
nos autos na qual o seu planejamento, execuo e redao so de responsabilidade
exclusiva do Perito do Juzo. O Laudo Pericial o produto final da percia que tem
por objetivo auxiliar as partes no entendimento e propiciar ao juiz a possibilidade de
fazer justia que observou como prova dos fatos que dependa de conhecimento
tcnico ou cientfico e d suas concluses ou avalia o valor de coisas ou direitos,
fundamentados.

O Perito judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos devem evitar interferncia que
possa constrang-los no seu trabalho, no admitindo em nenhuma hiptese,
suborno na sua apreciao a qualquer fato ou situao que possa comprometer sua
independncia intelectual e profissional, cnscio de sua responsabilidade deve
cumprir os prazos processuais legais. Alem disso, devem zelar pelas suas
prerrogativas, observando o sigilo necessrio do que apurar ou souber.

A pontualidade na entrega do Laudo Pericial propiciar o andamento normal do
processo, no ensejado interesse em reter, retardar procrastinar o andamento.

Concludas as diligncias, o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos
conferenciaro, reservadamente, nos termos do artigo 430, do CPC (cdigo de
Processo Civil), e havendo acordo, lavraro laudo unnime ou, se houver
divergncia, cada qual escrever o laudo separadamente, dando as razes em que
se fundamentar.
63


O parecer de padro simplificado aplica-se aos casos em que h necessidade ou
convenincia econmica de procedimentos rpidos que resulta em trabalho sumrio
subjetivo, destinado a informaes preliminares, mas quantitativas do que
qualitativas, sem maiores detalhamento (IBAPE, 2002).
Os pareceres devero estar escritos de forma simples evitando linguajar
excessivamente sinttico ou tcnico, de fcil compreenso, e havendo necessidade
de termos tcnicos ou frmulas matemticas, explicar com esclarecimento o
significado, a funo e a finalidade devendo-se evitar repetio dos quesitos
alegaes e contestaes (IBAPE, 2002).

Na folha inicial do parecer recomendado iniciar com o cabealho, identificao do
juiz e da Vara responsvel pelo processo, nmero do processo e tipificao da ao
e nome das partes, metodologia aplicada na execuo dos trabalhos.

Quando o laudo for destinado a processo judicial, deixar um espao de pelo menos
dez centmetros de altura, onde eventualmente o destinatrio possa consignar seu
despacho.

Dele dever constar o nome do seu autor, nome dos interessados, tipo da ao ou
percia, nmero dos autos, com todas as folhas rubricadas e seguidamente
numeradas, sendo a ltima datada e assinada.

Dever, dever constar o nmero de inscrio no CREA (Conselho regional de
engenharia e Arquitetura) e no IBAPE/SP e qualificao profissional, alm do
respectivo nmero da ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica) quando
necessrio.

Relato das observaes de detalhes, experincias, pesquisas e operaes
realizadas incluindo avaliaes, mencionado os meios mtodos e critrios utilizados,
com justificativa da escolha e as respectivas fontes de informaes.

64

Dever seguir etapas mencionadas anteriormente comeando pela vistoria, em caso
de discrepncia de dimensionamento e controvrsia de direitos o perito poder
efetuar duas ou mais avaliaes considerando varias hipteses e deixando o
julgamento a cargo do magistrado, porm essa alternativa somente dever ser
empregada em ltimo caso, pois o juiz no acolhe com simpatia um laudo confuso.
No concorda tambm que o perito penetre em questes judiciais que no seja
correlata as suas atribuies (IBAPE, 2002).
Ao descrever patologias em edificaes, apresentar um croqui com nomenclatura
utilizada dos cmodos, estabelecendo e utilizando um critrio nico de identificao
das respectivas paredes, principalmente em obras de vrios andares respectivos.
Sugere-se a identificao das paredes pelos pontos cardeais, com numerao em
cada cmodo no sentido horrio. A descrio das paredes internas deve ser feita
para quem de dentro do cmodo v a parede, a das paredes, externas para quem
de fora olha as paredes.

Explicar sempre a origem do documento ou frase citada, mencionando a fonte (folha
dos autos, pgina de livro etc.). Se o documento for fundamental, juntar cpias
autenticadas aos autos.

Em caso de Apelao o perito dever efetuar consultas aos laudos anteriores
informando ao juiz quais so os pontos favorveis e desfavorveis.

O laudo dever ser revisado antes de ser subscrito, se necessrio anexar no final,
plantas documentos, fotografias memrias de clculos claros expondo as equaes
matemticas concisamente demonstrando assim como se chegou ao valor da
avaliao, lembrando que juiz leigo e se atenta mais a exposies verbais
didticas.

Aps rubricar todas as folhas e anexos, datar e assinar, indicando o nmero do
CREA.

65

O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos devero especificar em qualquer
parte do seu laudo ou parecer os quesitos essenciais ou complementares previstos
na norma, devendo apresentar justificativa fundamentada do seu enquadramento no
padro atingido, explicando as eventuais hiptese que no permitiriam atingir o nvel
de rigor inicialmente pretendido.

Respeitar-se-o o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos mutuamente, no
exerccio de suas atribuies, sabendo-lhe o dever de colaborar entre si para os
exerccios profissionais legtimo.
.
O encaminhamento do laudo ao juiz deve ser feito atravs de petio, solicitando a
juntada do mesmo aos autos do processo (IBAPE 2002).

Aps o Laudo estar autuado, o Juiz despachar por meio de sentena digam as partes
sobre o Laudo Pericial, e estas podero solicitar esclarecimentos ou a impugnao do
Laudo Pericial com base nos pareceres de seus assistentes tcnicos. Os
esclarecimentos devero ser na mesma ordem do Laudo.


7.1 Honorrios


Aps a entrega do laudo, deve o Perito Judicial requerer o arbitramento de sua
remunerao, fundamentando-o por meio de petio ao juiz indicando o tempo
despendido, quilometragem utilizada e outras informaes relativas s despesas diretas
e dever receber seus honorrios exclusivamente em juzo, sendo-lhe vetado auferir
honorrios das partes, quaisquer que sejam e a qualquer ttulo.


7.2 Audincia


66

Est previsto no artigo 435 do Cdigo Processo Civil que os esclarecimentos a
serem prestados em audincia, antes dever ser deferida pelo juiz a pedido da parte
interessada que formular as perguntas sob forma de quesitos. A Lei no permite
que sejam quesitos genricos, devem ser elucidativos, destinados a esclarecer as
respostas dadas no laudo e no quesitos novos sobre matria no suscitada
anteriormente.
Os esclarecimentos no podem ser prestados por meio de precatria, mas se o
perito no residir na sede do Juzo, nada impede que o julgador remeta pedido de
esclarecimento ao mesmo, que os prestar por escrito.

Para o Perito e Assistentes Tcnicos a obrigatoriedade de prestar os
esclarecimentos, unicamente quando forem notificados pelo menos com cinco dias
de antecedncia audincia.



















67

8. ESTUDO DE CASO


Avaliao de Imveis para atividades periciais de engenharia civil

O objetivo do presente estudo foi determinar o valor de mercado de um apartamento,
localizado em zona urbana desta capital, situado em uma rua sem sada cujo o
nome Rua Andr Vidal, de nmero 85, em So Paulo, no quarteiro formado pela
Rua Felipe Camaro, Bairro do Tatuap, delimitada pelos seguintes logradouros:

Avenida Celso Garcia, Avenida Salim Farad Maluf e. Avenida Alcntara Machado.

Na ocasio da vistoria o imvel encontrava-se ocupado pelo proprietrio, Sr Joo
Pedro Machado que deu como valor de mercado R$147.000,00 (cento e quarenta e
sete mil reais em julho de 2006 )

O estudo foi elaborado de acordo com inspeo efetuada no local e elementos
fornecidos pelo proprietrio, tais como:

Matrcula do imvel, plantas arquitetnicas e dados cadastrais (IPTU).
Livre de qualquer nus, posse, domnio, hipoteca ou desapropriaes para a
finalidade especfica para a qual foi destinada.
A regio apresenta caractersticas de uso residencial e comercial.
A ocupao residencial caracterizada por residncias trreas, assobradadas
e, edifcios de padro construtivo regular e mdio.
A ocupao comercial de mbito Local, observando-se a proximidade da
Sub Prefeitura do Belm localizada no interior de um Shooping Center e
demais servios, como supermercados, feira livre, escolas, metro, bancos e
lojas localizados ao longo dos logradouros circunvizinhos.
A regio dotada de fcil acesso, representada por linhas regulares de
nibus, que trafegam pela Avenida Celso Garcia e Avenida Alcntara
Machado interligando o metr Tatuap e demais bairros da regio com linha
68

direta para o centro de So Paulo.

Figura 8.Testada em declive do imvel



Zoneamento: De acordo com a lei de zoneamento, tabela (1) que define o uso e
ocupao do solo, o imvel situa-se na zona Z-3, de uso predominante residencial e
comercial com densidade demogrfica alta. Permite a construo de edifcios
habitacionais, comerciais e servios locais.

A taxa de ocupao de 0,50, ou seja, as construes podem ocupar, no mximo,
50% da rea do terreno e o coeficiente mximo de aproveitamento de 2,5 a
referida rea.

Mapa Fiscal: Cadastramento segundo Planta Genrica de valores da
Municipalidade de So Paulo, o imvel est localizado na quadra 0,16 , setor 0,54 e
ndice fiscal 358,87

Acessibilidade: As vias onde se encontra instalado o imvel, possui boas
69

dimenses, mos duplas, proporcionando facilidade de acesso ao imvel, sendo que
a via de maior fluxo a Avenida Celso Garcia que d acesso a Avenida Salin Farad
Maluf, Avenida Alcntara Machado (Radial Leste) e Marginal do Rio Tite, sentido
bairro centro.,

Melhoramentos Pblicos: O local servido pelos melhoramentos pblicos como
mostra figura.(1) como rede de gua, rede de esgoto, rede de energia eltrica,
telefonia, canalizao pluvial, calamento, guias e sarjetas, correio coleta de lixo
entre outros.

Fator desvalorizante: Prximos ao edifcio esto localizados dois albergues, um na
Avenida Celso Garcia que faz fundos para o apartamento avaliado e outro em uma
travessa da mesma avenida no sentindo oposto ao imvel na Rua Iva .

O comercio da Avenida Celso Garcia neste trecho prximo ao imvel est bastante
degradado com muitos imveis desocupados

Foi observado que em perodos de chuva, h alagamentos neste quarteiro,
localizados na Avenida Celso Garcia, em funo de faltas de Bocas de Lobo,
embora neste trecho a avenida seja em declive.


8.1 Descrio do imvel


Terreno: O terreno possui formato retangular e topografia plana. O solo apresenta-
se aparentemente bom e seco, prprio para construo civil.

Tabela 8.1 Medidas principais do terreno do imvel avaliado
Frente para a Rua Andr Vidal.- Frente 26,67m
Lateral para a rua Felipe Camaro - Profundidade equivalente... 54,03m
rea total 1.441,00m
2
70

Sobre o terreno acima descrito, encontra-se uma obra de um edifcio vertical
residencial multi familiar com trs torres, quinze pavimentos tipo (primeiro ao dcimo
quinto andar) por torre e quatro apartamentos por pavimento, barrilete, trreo e dois
pavimentos garagem em concreto desempenado.



Figura 8.1 fachada do edifcio do imvel avaliado


Benfeitorias: Os pilares, vigas e lajes so em concreto armado. As paredes so
em blocos de concreto. Casa de mquinas na cobertura

A fachada revestida com uma demo de reboco e sobre este aplicado
revestimento tipo "grafiato".

Os compartimentos verticais tm extintores (portteis) sendo um para cada
pavimento classe A e classe A e B localizados na garagem

71

Possui ainda sistema de iluminao de emergncia, sistema de hidrantes, sistemas
de interfone em substituio ao alarme de incndio, tubulao para sistema de rede
banda larga e televiso por assinatura, escada de segurana, porta corta fogo,
escada e poo de elevador em concreto, chuveiro aspersor na garagem e piso
trreo, sistema de interfone com uma central de atendimento shafts protegidos em
compartimento, dois elevadores, sendo, um de servio e um social, com piso de
granito (Otis / Schindler).

O Empreendimento dispe de reas caladas, gramadas e arborizadas.


8.1.1 Descrio de acabamentos das reas comuns:

Hall social do andar tipo: Piso em granito e pintura em ltex na paredes e teto

Sala de estar no piso trreo: Piso em granito pintura em ltex e grafiato nas
paredes e no teto pintura ltex sobre acabamento em gesso.

Salo de festas: piso cermico esmaltado, pintura ltex nas paredes e no teto:
pintura ltex sobre forro.

Churrasqueira externa: piso cermico, paredes e churrasqueira em alvenaria
revestida em tijolo a vista, forno para pizza e telhado tipo cermico na cobertura,

Salo de jogos: piso: cermica esmaltada pintura ltex nas paredes e no teto:
pintura ltex sobre forro.

Quadra poliesportiva iluminada: piso em cimentado acabado, alambrado em tela
de arame revestido

reas externas: Play Ground, paisagismo casa do Zelador, Guarita com controle
em vdeo, portes automticos com controle remoto, antena coletiva (um ponto por
72

unidade) interfone com chamada direta ao apartamento. Fiao para duas linhas de
telefone por unidade.

Tubulao para sistema de monitoramento de entrada de pessoal na portaria.
Cerca eltrica.

Lixeira externa ao edifcio

Uma Vaga de carro por apartamento





Figura 8.1.1 quadra poliesportiva ao fundo.
Viso da sacada do apartamento no segundo pavimento voltada para a quadra poliesportiva



73

8.1.2 DESCRIO DA UNIDADE AVALIADA


Eletrodutos: so embutidos, o quadro fora em chapa de ao localizada na
cozinha, os interruptores e tomadas so da linha Pial com soquetes nos tetos dos
dormitrios e banheiros cozinha e rea de servio.


Dormitrio: Piso em carpete de madeira, sobre as paredes pintura ltex,
acabamento em gesso no teto e pintura ltex.

Sala: Piso em carpete de madeira, em uma das paredes grafiato e nas demais
pintura ltex, no teto da sala a pintura em ltex sobre acabamento em gesso com
sanca e rebaixamento aberto, iluminao indireta, com lmpadas de croica e vitral
na rea da entrada e na rea da sala de televiso.



Figura 8.1.2 vista parcial da sala de visitas



Banheiro social e sute: Piso cermico esmaltado, paredes revestida em azulejo
at o teto, acabamento em gesso no teto e pintura ltex sobre forro, as torneiras,
misturadores e chuveiros so com acabamento cromado do tipo exportao, as
74

louas so da marca Ideal Standard e as bancadas so em granito com cuba em
PVC, chuveiros e torneiras dos banheiros com aquecedor de passagem


Cozinha e rea de servios: Dispe de gs encanado para fogo com forno de
at seis bocas, o aquecedor de passagem est instalado na rea de servio com
chamin para conduzir os gases de combusto ao ar livre,.o mesmo piso para os
dois ambientes em cermica esmaltada, paredes revestida em azulejo at o teto e
pintura ltex sobre acabamento em gesso no teto.

Varandas: piso em cermica esmaltada, paredes com revestimento tipo "grafiato,
no teto o acabamento em madeira, mureta de trina centmetros de altura com
acabamento em mrmore branco, sobreposto a este engradado de proteo em
ferro fundido

Vidros: so do tipo fantasia para as janelas dos banheiros, vidro temperado fum
para o banho Box e liso para os demais vos.


Tabela 8. medio efetuada das reas do imvel
Possui rea construda total de 171,96m
2
Sendo que:
rea til 83,90 m
2
rea comum 88,06 m
2








75

9 CRITRIOS DE AVALIAO



9.1 Avaliao do terreno


O terreno foi avaliado de acordo com as Normas para avaliao de imveis urbanos
e Normas para Avaliao de Imveis do IBAPE. Pelo mtodo comparativo direto
obtido mediante dados do mercado relativos a outros de caracteristicas similares por
tratamento tcnico de seus atributos a fim de homogeneiz-los e torna-los
comparativos .

Segundo as referida Normas, consideram-se os seguintes fatores no clculo do valor
do imvel.

Fator Fonte Condies de pagamento vista ou a prazo admitindo que todas as
ofertas estejam superestimadas, deve-se proceder a um desgio de 10%
(elasticidade dos negcios), caso sejam transacionadas, o referido desconto no
ser considerado.

Para a perfeita aplicao deste mtodo, as caractersticas em que deve haver
semelhana, basicamente esto relacionadas com os seguintes aspectos:
Localizao
Tipo de Imvel
Dimenses
Padro Construtivo
Idade
Data da Oferta

Obedecidas s condies acima, o valor de mercado procurado estar ajustado
realidade dos preos vigentes na regio estudada.
76

Para a aplicao do Mtodo Comparativo, foi adotado o processo de
homogeneizao dedutivo, no qual so feitas racionalizaes prvias e, a partir
delas, se ajustam os valores comparativos, para adequ-los s condies do imvel
avaliando.

Para tanto, foram aplicados os critrios de homogeneizao, obedecendo aos
seguintes fatores:

Fator oferta: Deduo de 10% no preo das ofertas para cobrir risco de eventual
super estimativa.

Fator elasticidade de valor da oferta (fator fonte)

Fator Localizao: fator de transposio

Fator padro construtivo: A determinao do valor das benfeitorias, que incide
sobre o valor do imvel, foi calculado atravs dos parmetros recomendados no
Estudo de Edificaes Valores de Venda, aplicando fatores de homogeneizao, em
funo do padro construtivo.

As reas de garagem foram avaliadas razo de 50% do valor unitrio adotado para
a classificao da construo principal.

Depreciao pela idade da construo: para o clculo da depreciao da
construo, sero utilizados os mtodos matemticos conjugados de Ross-
Heidecke, que ajusta as consideraes da idade da edificao com o estado de
conservao, atravs das seguintes frmulas:

ROSS:

=
2
2
2
1
1
n
x
n
x r
D Eq. (13)

HEIDECKE ( ) C A A D + = 1 Eq. (14)
77

Onde:

D = depreciao
x = idade aparente
n = vida til (anos)
r = valor residual
A= Coeficiente de depreciao

Logo, para o clculo da depreciao fsica, utilizaremos a Tabela de Ross-Heidecke,
porque ajusta o estado de conservao do imvel com a idade em percentual de
vida til provvel, ou seja:



N
X
K = Eq. (15)

Onde:

K = fator de depreciao
x = idade cronolgica
n = vida til estimada

Com a obteno do fator K por meio deste mtodo, o percentual da depreciao
fsica resulta na seguinte frmula:

=
100
100 K
D Eq. (16)


Os Clculos so conduzidos pelo valor de metro quadrado mdio de rea til da
unidade
78

Fator de transposio: Tendo em vista que os imveis que serviram de amostras
possuem a mesma fora de vendas e esto localizados prximos do avaliando, no
foi considerado o valor de transposio.

Fator panorama: aplicao dos coeficientes recomendados pelo Engenheiro Fiker
no Estudo apresentado no Curso de Engenharia de Avaliaes Cmara dos
Arquitetos 2006


tabela 9 Coeficiente do fator panorama
Frente a edifcios residenciais 1,00
Frente para praas 1,20
Frente para parques 1,30
Frente para edifcios industriais 0,80
Frente para vistas desvalorizante: 0,60
Obs: No foi adotado este fator na homogeneizao dos elementos


Fator altura: Aplicao dos coeficientes recomendados pelo Engenheiro Fiker


Tabela 9.1 coeficiente relativo ao fator altura
Planta baixa 0,85
1 e 2 andares 0,90
3 e 4 andares 0,95
5 e 6 andares 1,00
7 e 8 andares 1,10
9 andar at o ltimo andar 1,15
Obs: No foi adotado o fator altura na homogeneizao dos elementos



79

10 CLCULO AVALIATRIO PELO MTODO COMPARATIVO


Valor unitrio Para obteno do valor de imveis no local, procedeu-se a uma
pesquisa de mercado, abrangendo elementos localizados na regio do edifcio
avaliando.



Figura 10.1 elemento comparativo de numero um



Localizao: Rua Vilela N 875, 3 andar.

Caracterstica do imvel:
Trs dormitrios, sendo uma sute, com duas vagas de garagem;
Padro construtivo; Apartamento padro superior, com elevador - ndice =
2,00;
rea til do apto. = 97,00 m
2
;
Idade cronolgica: cinco anos;
Vida til estimada para apartamentos: sessenta anos;
Estado de conservao: Regular: 0,946;
Valor ofertado: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais);
80

Informao: Cleris imveis, Tel 6198-3388, Contato: Senhor berson; em
07/06



Fatores de homogeneizao: Fator oferta = 0,90


Padro construtivo 95 , 0
00 , 2
90 , 1
= Eq(17)


Depreciao: 969 , 0
946 , 0
917 , 0
= Eq(18)


Fator altura: 00 , 1
00 , 1
00 , 1
= Eq(19)

Fator Panorama: 00 , 1
00 , 1
00 , 1
= Eq(20)


Valor do M2 homogeneizado



00 , 1 00 , 1 969 , 0 95 , 0 90 , 0
00 , 97
00 , 000 . 200
1

= q
Eq. (21)



q
1
= R$ 1.708,23/m
2
( julho / 2.006 )

81


Figura 10.2 do elemento comparativo de nmero dois


Localizao: Rua Itapura, n 1283 3 andar Tatuap.

Caracterstica do imvel:
Trs dormitrios, sendo uma sute, com duas vagas de garagem.
Padro construtivo: Apto Padro superior, com elevador ndice 2,00

rea til do apto. = 95,00 m

2.
Idade cronolgica: dois anos;
Vida til estimada para apartamentos: 60 anos;
Estado de conservao: Entre Novo e Regular: 0,980;
Valor ofertado: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais);
Informao: Cleris imveis, Tel 6198-3388;
Contato: Senhor Jorge
Data: 07/2006

Fatores de homogeneizao: Fator oferta = 0,90

Padro construtivo, fator altura e fator panorama chegou-se ao mesmo resultado do
elemento anterior.

82

Depreciao: 935 , 0
9810 , 0
917 , 0
= Eq(18)


Valor do M2 homogeneizado


00 , 1 00 , 1 969 , 0 95 , 0 90 , 0
00 , 95
00 , 000 . 200
2

= q
Eq. (21)



q2 = R$ 1.683,00/m
2
( maio de 2.006. )








Figura 10.3 do elemento comparativo de numero trs
83

Localizao: Local: Rua Cantagalo, n 298, 6. andar.

Caracterstica do imvel:
Caractersticas: Trs dormitrios, sendo uma sute, com duas vagas de
garagem.
Padro construtivo: Apto. Padro Superior, com elevador - ndice = 2,00

rea til do apto. = 85,00 m

2.
Idade cronolgica: 2 anos
Vida til estimada para apartamentos: 60 anos
Estado de conservao: Entre Novo e Regular: 0,980
Valor ofertado: R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais)
Informao: Cleris imveis, Tel 6198-2088
Contato: Sr. Oswaldo
Data: 08/2004

Fatores de homogeneizao: Fator oferta = 0,90

Os fatores aplicados de padro construtivo, depreciao, fator altura e fator
panorama foram iguais ao elemento dois.

Valor do M2 homogeneizado


00 , 1 00 , 1 969 , 0 95 , 0 90 , 0
00 , 95
00 , 000 . 180
3

= q
Eq. (21)




q3 = R$ 1.692,90/m
2
( maio de 2.003.)



84


Figura 10.4 elementos comparativo numero quatro


Localizao: Local: Rua Serra do Japi, n 106, 13. andar, Tatuap.

Caractersticas do imvel
Caractersticas: Trs dormitrios, sendo uma sute, com duas vagas de
garagem.
Padro construtivo: Apto. Padro Superior, com elevador - ndice = 2,00

rea til do apto. = 85,00 m

2
Idade cronolgica : 4 anos
Vida til estimada para apartamentos: 60 anos
Estado de conservao: Entre Novo e Regular: 0,972
Valor ofertado: R$ 200.000,00 (Duzentos mil reais)
Informao: Senhor Gilbermar
Contato: tel: 294-43 10
Data: 05/2.004.

Fatores de homogeneizao: Fator oferta = 0,90
85

Os fatores construtivos, fator altura e fator panorama obtiveram os mesmos
resultados que nos demais elementos comparativos

Depreciao: 943 , 0
972 , 0
917 , 0
= Eq(18)


Valor de homogeneizao


q
4
00 , 1 00 , 1 943 , 0 95 , 0 90 , 0
00 , 92
00 , 000 . 200

Eq.(21)


q
4
= R$ 1.752,75/m
2
( junho de 2.006.)




Figura 10.5 Elemento comparativo de nmero cinco

86

Localizao: Local: Rua Serra do Japi, n 106, 4. andar, Tatuap

Caractersticas do imvel:

Caractersticas: Trs dormitrios, sendo uma sute, com duas vagas de
garagem.
Padro construtivo: Apto. Padro Superior, com elevador - ndice = 2,10

rea til do apto. = 92,00 m

2
Idade cronolgica : 4 anos
Vida til estimada para apartamentos: 60 anos
Estado de conservao: Entre Novo e Regular: 0,972
Valor ofertado: R$ 220.000,00 (Duzentos e vinte mil reais)
Informao: Senhor Pereira
Contato: tel: no consta
Data: 09/2004.

Fatores de homogeneizao: Fator oferta: = 0,90

Aplicando os fatores padro construtivo, depreciao, fator altura: e fator Panorama,
chegou-se nos mesmo valores que no elemento de numero dois.



q
5
= q
4
00 , 1 00 , 1 943 , 0 95 , 0 90 , 0
00 , 92
00 , 000 . 200

q
5
= R$ 1.834,66/m
2
( maio de 2.006. )



87

Valor de homogeneizao

q
1
= R$ 1.708,23 /m
2

q
2
= R$ 1.683,00/m
2

q
3
= R$ 1.692,90 /m
2

q
4
= R$ 1.752,75/m
2

q
5
= R$ 1.834,66/m
2


= R$
5
54 , 8671


Ma = R$ 1.734,30/ m
2


+ 30% = R$ 2.254,60/m
2


- 30% = R$ 1.214,01/m
2


qmf = R$ 1.734,30/m
2


qmf = R$ 1.734,00 / m
2
julho de 2.006

Com o valor unitrio supra e, obedecendo aos critrios apontados, o valor do imvel,
pelo mtodo comparativo direto, resulta em:


Valor do apartamento objeto do estudo de caso :R$ 147.000,00

rea til do apto. avaliando...............................................................................83,90m
2

Valor Unitrio pelo mtodo comparativo...............................................R$ 1.734,00/m
2

Valor do imvel..................................................................................... R$ 145.508,44


88

ANLISE



O estudo de caso para avaliao de imveis urbanos foi efetuado pelo mtodo
comparativo direto, ou seja, a elaborao de pesquisa realizada de valores bsicos
do mercado imobilirio onde se tentou buscar dados de imveis localizados na
mesma regio, porm com caractersticas diferentes para estabelecer um
comparativo.

Nesta pesquisa no foram identificados os terrenos, topografia e formas, embora o
conjunto terreno/construo e terreno/benfeitoria devam se sobrepor s vantagens
do imvel.

Foram utilizadas cinco fontes de referencia todas localizadas na mesma regio, onde
as vias de acesso so as mesmas, porm com caractersticas de padro diferentes.
Assim sendo, foram aplicados fatores corretivos, como fator elasticidade que trata do
desconto mnimo de dez por cento, admitindo-se super estimativa valorizante em
funo da comercializao e localizao.

O que foi observado no estudo de caso que foi necessrio todo levantamento do
imvel a ser analisado, iniciando por um levantamento da Regio, documentao e
estado em que se encontrava o imvel, e o levantamento da planta genrica que
deveria ser utilizada na avaliao dos outros imveis.

O imvel avaliado sofreu uma desvalorizao em relao a rua, que sem sada, e
em declive, embora o apartamento esteja em boas condies e com benfeitorias.

Foi desvalorizante tambm os albergues que constam na Avenida Celso Garcia e
uma transversal a ela, Rua Ivai, a existncia destes albergues trazem para as
proximidades moradoras de rua, tornando relevante para a desvalorizao do
imvel.
89

Outro fator encontrado foram os imveis comerciais sendo que muitos esto
desocupados.

O fator panorama tambm contribuiu para a desvalorizao do imvel. Tendo em
vista a sacada ser de frente da quadra poliesportiva.

Embora o valor dos imveis comparados esteja bem acima do imvel avaliado, foi
levado em conta que o mercado procura estar ajustado realidade de preo, local,
buscando uma homogeneizao dedutiva.

Uma vaga na garagem um fator desfavorvel em relao ao outros imveis em
funo dos mesmos possurem uma ou mais garagem

O primeiro imvel, avaliado no valor de duzentos mil reais, fica localizado prximo ao
shopping, tornando-se favorvel a venda e valorizando o imvel . Houve uma
supervalorizao aplicada ao fator de homogeneizao, fator altura e fator
panorama.

O segundo imvel, cujo valor informado de duzentos mil reais, alto padro . A rea
til bem acima do imvel avaliado com idade cronolgica bem abaixo do estudado.

O terceiro imvel situa-se numa rua onde o comrcio ativo, e de bom padro alem
de possuir duas vagas na garagem e rea til de oitenta e oito metros quadrados
com idade cronolgica de dois anos, portanto um imvel novo e cuja vida til de
sessenta anos.

O quarto imvel situado na Rua Serra de Japi com duas vagas na garagem, com
quatro anos de construo e vida til de sessenta anos.

O quinto imvel, no mesmo edifcio do imvel anterior, porem o fator altura do
pavimento foram fatores valorizante. Pois o estado de conservao esta precrio
embora tenha os mesmos padres construtivos.
90

16 CONCLUSES

Em funo de todas as anlises efetuadas para avaliao de imveis urbanos,
chegou-se a um valor de cento e quarenta e cinco mil reais, valor que em uma
percia judicial estaria coerente em funo de todos os dados apresentados que
comprova a desvalorizao do imvel em estudo.

Sendo assim, o trabalho de percia necessrio para dar o justo valor ao bem em
analise. Identificao de toda a metodologia utilizada num trabalho avaliatrio que
permita concluses coerentes.

Buscando fatores quantos forem necessrios para eliminar dvidas que surjam nos
processos de desapropriao, garantias reais, arbitramento de alugueis e
regulamentao de sinistros em percias judiciais etc.

O laudo pericial deve ser claro, objetivo, fundamentado e conclusivo. Todos os
dados e elementos que o perito julgar importantes e que possam contribuir
efetivamente para o convencimento do juiz devem ser levantados.

Portanto, o parecer tcnico pericial, dentre outros, deve ser precedido de dados de
medies corretos e dentro das tcnicas de avaliao, da anlise do dos dados
como da anlise das medidas de proteo adotadas e sua eficincia. Com todos
esses dados, o perito ir fundamentar seu parecer.

O perito deve mencionar em que se baseou para a elaborao da prova pericial
(critrio qualitativo, quantitativo).

de suma importncia os quesitos formulados pelas partes. O perito deve estud-
los cuidadosamente antes de realizar a prova pericial e procurar respond-los de
maneira objetiva e fundamentada.

91

A partir desses levantamentos, cabe-nos salientar, ainda, que os juzes decidem
com base no laudo tcnico; por esse motivo, o laudo dever ser bastante claro,
objetivo e fundamentado, no sentido de facilitar seu julgamento e deciso.




























92

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS


ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 10520:
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construo para incorporao de edifcio em condomnio. Rio de
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embora passando por revises e complementaes - que deram
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93

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LEI 6766 de 19.12.79, DOU especialmente nos artigos 2 4 e 6.
LEI DE ZONEAMENTO (ZP) n 7.805 de 01/11/72 e n 8.001 de 24/12/73
MEDEIROS J, Joaquim da Rocha; FIKER, Jose. A percia judicial: como redigir
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NB-613/80 Avaliao de Imveis Rurais. - 1980
NB-899/84 Avaliao de Glebas Urbanizveis.- 1984
NB-900/84 Avaliao de Unidades Padronizadas.- 1984
NB-901/84 Avaliao de Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Complexos
Industriais. - 1984
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1985.
NBR 13133/94 Norma para Execuo de Levantamento Topogrfico - 1994
NBR 14653-1 - Avaliao de Bens - Procedimentos Gerais - 2001
NBR 14653-2 - Avaliao de Bens - Imveis Urbanos- 2004
NBR 14653-3 - Avaliao de Bens -Imveis rurais 2004
NBR 14653-4 - Avaliao de Bens Empreendimento- 2004
PORTARIA 02/86 MM Juzes das Varas da Fazenda Municipal
RESOLUO n 345 do Confea, de 27 de julho de 1990,
SEVERINO, Antonio Joaquim Metodologia do trabalho cientifico.

94

SILVA, A. P; Apostilas Bsicas do Curso de Especializao em Construes
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SINDUSCON - SINDICATO DA INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO
ESTADO DE SO PAULO. Pesquisa de custos unitrios de
edificaes residenciais de Agosto de 2006. So Paulo, agosto.
2006.


























95















APNDICE













96

Art. 421 - O juiz nomear o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo.
(Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.3: Art. 145, Perito - Auxiliares da justia - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
1 - Incumbe s partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da intimao do despacho de
nomeao do perito:
I - indicar o assistente tcnico;
II - apresentar quesitos.
obs.dji.grau.4: Litisconsorte; Prova Pericial; Quesitos
2 - Quando a natureza do fato o permitir, a percia poder consistir apenas na inquirio
pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasio da audincia de instruo e julgamento a
respeito das coisas que houverem informalmente examinado ou avaliado. (Alterado pela L-
008.455-1992)

Art. 422 - O perito cumprir escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido,
independentemente de termo de compromisso. Os assistentes tcnicos so de confiana da
parte, no sujeitos a impedimento ou suspeio. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.4: Prova Pericial

Art. 423 - O perito pode escusar-se (Art. 146), ou ser recusado por impedimento ou
suspeio (Art. 138, III); ao aceitar a escusa ou julgar procedente a impugnao, o juiz
nomear novo perito. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.1: Art. 138, III, Impedimentos e suspeio - Juiz - CPC; Art. 146 e Art. 146,
Pargrafo nico, Perito - Auxiliares da justia - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial

Art. 424 - O perito pode ser substitudo quando: (Alterado pela L-008.455-1992)
I - carecer de conhecimento tcnico ou cientfico;
II - sem motivo legtimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado.
obs.dji.grau.3: Art. 35, Despesas e multas - Deveres das partes e procuradores - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Pargrafo nico - No caso previsto no inciso II, o juiz comunicar a ocorrncia corporao
profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor
da causa e o possvel prejuzo decorrente do atraso no processo. (Alterado pela L-008.455-
1992)

Art. 425 - Podero as partes apresentar, durante a diligncia, quesitos suplementares. Da
juntada dos quesitos aos autos dar o escrivo cincia parte contrria.
obs.dji.grau.4: Percia; Prova Pericial; Quesitos
97


Art. 426 - Compete ao juiz:
I - indeferir quesitos impertinentes;.
II - formular os que entender necessrios ao esclarecimento da causa.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial; Prova Testemunhal

Art. 427 - O juiz poder dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na
contestao, apresentarem sobre as questes de fato pareceres tcnicos ou documentos
elucidativos que considerar suficientes. (Alterado pela L-008.455-1992)

Art. 428 - Quando a prova tiver de realizar-se por carta, poder proceder-se nomeao de
perito e indicao de assistentes tcnicos no juzo, ao qual se requisitar a percia.
obs.dji.grau.3: Art. 202, 2, Cartas - Comunicaes dos atos processuais - CPC
obs.dji.grau.4: Carta Precatria

Art. 429 - Para o desempenho de sua funo, podem o perito e os assistentes tcnicos
utilizar-se de todos os meios necessrios, ouvindo testemunhas, obtendo informaes,
solicitando documentos que estejam em poder de parte ou em reparties pblicas, bem
como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peas.

Art. 431-A. As partes tero cincia da data e local designados pelo juiz ou indicados pelo
perito para ter incio a produo da prova. (Acrescentado pela L-010.358-2001)

Art. 431-B. Tratando-se de percia complexa, que abranja mais de uma rea de
conhecimento especializado, o juiz poder nomear mais de um perito e a parte indicar mais
de um assistente tcnico. (Acrescentado pela L-010.358-2001)

Art. 432 - Se o perito, por motivo justificado, no puder apresentar o laudo dentro do prazo, o
juiz conceder-lhe-, por uma vez, prorrogao, segundo o seu prudente arbtrio.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Art. 433 - O perito apresentar o laudo em cartrio, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20
(vinte) dias antes da audincia de instruo e julgamento. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Pargrafo nico - Os assistentes tcnicos oferecero seus pareceres no prazo comum de 10
(dez) dias, aps intimadas as partes da apresentao do laudo. (Alterado pela L-010.358-
2001)
obs.dji.grau.3: Art. 280, II, Procedimento sumrio - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial

98

Art. 434 - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de documento, ou
for de natureza mdico-legal, o perito ser escolhido, de preferncia, entre os tcnicos dos
estabelecimentos oficiais especializados. O juiz autorizar a remessa dos autos, bem como
do material sujeito a exame, ao diretor do estabelecimento. (Alterado pela L-008.952-1994)
obs.dji.grau.3: Art. 392, Argio de falsidade - Prova documental - CPC
obs.dji.grau.4: Documento; Exame; Perito
Pargrafo nico - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e firma, o perito
poder requisitar, para efeito de comparao, documentos existentes em reparties
pblicas; na falta destes, poder requerer ao juiz que a pessoa, a quem se atribuir a autoria
do documento, lance em folha de papel, por cpia, ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins
de comparao.
obs.dji.grau.4: Documento; Perito; Prova Pericial

Art. 435 - A parte, que desejar esclarecimento do perito e do assistente tcnico, requerer ao
juiz que mande intim-lo a comparecer audincia, formulando desde logo as perguntas, sob
forma de quesitos.
obs.dji.grau.2: Art. 452, I, Instruo e julgamento - Audincia - CPC
obs.dji.grau.4: Audincia; Audincia de instruo e julgamento; Prova Pericial; Provas;
Quesitos
Pargrafo nico - O perito e o assistente tcnico s estaro obrigados a prestar os
esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados 5 (cinco) dias antes da
audincia.
obs.dji.grau.4: Audincia; Percia; Prova Pericial

Art. 436 - O juiz no est adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convico com
outros elementos ou fatos provados nos autos.
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial; Quesitos

Art. 437 - O juiz poder determinar, de ofcio ou a requerimento da parte, a realizao de
nova percia, quando a matria no lhe parecer suficientemente esclarecida.
obs.dji.grau.3: Art. 439 e Art. 439, pargrafo nico, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial; Quesitos
obs.dji.grau.5: Execuo - Avaliao - Repetio - Determinao ex officio
Art. 438 - A segunda percia tem por objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e
destina-se a corrigir eventual omisso ou inexatido dos resultados a que esta conduziu.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial; Quesitos

Art. 439 - A segunda percia rege-se pelas disposies estabelecidas para a primeira.
99

obs.dji.grau.2: Art. 850, Produo antecipada de provas - Procedimentos cautelares
especficos - CPC
obs.dji.grau.3: Art. 33, Despesas e multas - Deveres das partes e procuradores - CPC; Art.
95, Trapicheiros e administradores de armazns de depsitos - Agentes auxiliares do
comrcio - Cdigo comercial - L-000.556-1850; Art. 212, V e Art. 229, I, Prova - Fatos
Jurdicos - Cdigo Civil - CC - L-010.406-2002; Art. 437, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Percia; Prova Pericial; Provas
Pargrafo nico - A segunda percia no substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar
livremente o valor de uma e outra.
obs.dji.grau.3: Art. 437, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial

Superior Tribunal de Justia
(E) PROCESSUAL CIVIL - INDICAO DE ASSISTENTE-TCNICO - ARTIGO 421, 1 DO
CDIGO DE PROCESSO CIVIL - PRECLUSO -
O prazo consignado no artigo 421, 1, incisos I e II, do Cdigo de Processo Civil, em que se
estabelece o termo inicial de sua fruio, de modo a estabelecer claramente a obrigao das
partes, preclusivo, no podendo, os intervenientes no processo, a seu talante, escolher a
oportunidade para a indicao do assistente-tcnico. O processo constitudo de atos do juiz
e das partes, observadas as dilaes e a forma, alm da seqncia (lgica) e cronolgica,
evitando o tumulto. Recurso conhecido unnime
(STJ - 1 T.; Rec. Esp. n 29.605-5-MS; rel. Min. Demcrito Reinaldo; j. 09.12.1992; v.u.; DJU,
Seo I, 01.02.1993, p. 452, ementa.)
BAASP, 1792/172-e de 28.05.1993.

Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo
784 - (1) MGP 735 PRECLUSO - PROVA - PERCIA - APRESENTAO DE QUESITOS -
POSSIBILIDADE ENQUANTO NO REALIZADA A PERCIA - INTERPRETAO DO 1
DO ARTIGO 421 DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL
Est consolidado o entendimento pretoriano de que o prazo estabelecido no artigo 421,
pargrafo 1, do Cdigo de Processo Civil no preclusivo, merc do que, no h qualquer
impedimento da indicao de assistente tcnico ou formulao de quesitos, alm do
qinqdio legal, desde que no iniciados os trabalhos periciais. AI 481.419 - 5 Cm. - Rel.
juiz PEREIRA CALAS - J. 4.3.97 ANOTAO No mesmo sentido: AI 443.111 - 3 Cm. -
Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 17.10.95.




100

Resoluo 857 itens e 2.2.3 e 2.4.1

2.2.3 A nomeao, a escolha ou a contratao para o exerccio do encargo de perito deve
ser considerada como distino e reconhecimento da capacidade e honorabilidade, devendo
este se escusar dos servios, por motivo legtimo ou foro ntimo, ou sempre que reconhecer
no estar capacitado a desenvolve-os, contemplada a utilizao do servio de especialistas
de outras reas, quando parte do objeto da percia assim o requerer.

2.4.1 O perito estar impedido de executar percia, devendo assim declarar-se, ao ser
nomeado, escolhido ou contratado para o encargo, quando:
a) for parte do processo;
b) houver atuado como perito assistente ou prestado depoimento como testemunha no
processo;
c) o seu cnjuge ou qualquer parente seu, consangneo ou afim, em linha reta, ou em linha
colateral at o segundo grau, estiver postulando no processo;
d) tiver interesse, direto ou indireto, imediato ou mediato, por si ou qualquer de seus parentes,
consangneos ou afins, em linha reta ou em linha colateral at o segundo grau, no resultado
do trabalho pericial;
e) exercer funo ou cargo incompatveis com a atividade de perito-contador; e.
f) a matria em litgio no for de sua especialidade.


RESOLUO 857 2.5 HONORRIOS

2.5.1 O perito-contador e o perito-contador assistente devem estabelecer previamente seus
honorrios, mediante avaliao dos servios, considerando-se entre outros os seguintes
fatores:
a) a relevncia, o vulto, o risco e a complexidade dos servios a executar;
b) as horas estimadas para realizao de cada fase do trabalho;
c) a qualificao do pessoal tcnico que ir participar da execuo dos servios;
d) o prazo fixado, quando indicado ou escolhido, e o prazo mdio habitual de liquidao, se
nomeado pelo juiz;
e) a forma de reajuste e de parcelamento, se houver;
f) os laudos inter profissionais e outros inerentes ao trabalho; e
g) no caso do perito-contador assistente, o resultado que, para o contratante, advir com o
servio prestado, se houver.
101

Art.2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e
municipais pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao
ou ampliao das vias existentes.
2 - Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinada a edificao,
com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas
vias e logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
Art.4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e
comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de
ocupao prevista para a gleba, ressalvado o disposto no 1 deste artigo;
II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar
maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou
edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
rgos pblicos competentes;
III - ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias,
ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze)
metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica;
IV - as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou
projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Art.6 - Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o
uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas
para equipamento urbano e comunitrio, apresentando, para este fim, requerimento e planta
do imvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localizao dos cursos d'gua, bosques e construes existentes;
IV - a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de
comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios, existentes no local
ou em suas adjacncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.

102

LEI N
o
6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.
Dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras Providncias.
O PRESIDENTE DA REPBLICA: Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono
a seguinte Lei:
Art. 1 - O parcelamento do solo para fins urbanos ser regido por esta Lei.
Pargrafo nico. Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei s
peculiaridades regionais e locais.
CAPTULO I
Disposies Preliminares
Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais
pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das vias existentes.
2 - considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao,
com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou amplicao dos j existentes.
3 (VETADO) (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
4 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas dimenses atendam aos
ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.(Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
5 Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas
pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia
eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.(Includo pela Lei n 9.785,
29.1.99)
6 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por
lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo, de: (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
CAPTULO II
Dos Requisitos Urbansticos para Loteamento
Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano e
comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de
ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
(Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores
103

exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes
IV - as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetad
(as, e harmonizar-se com a topografia local.
1 A legislao municipal definir, para cada zona em que se dvida o territrio do Municpio,
os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo, que incluiro,
obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas de lotes e os coeficientes mximos de
aproveitamento. (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer
e similares.
3
o
Se necessria, a reserva de faixa no-edificvel vinculada a dutovias ser exigida no mbito
do respectivo licenciamento ambiental, observados critrios e parmetros que garantam a segurana
da populao e a proteo do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas tcnicas
pertinentes. (Includo pela Lei n 10.932, de 2004)
Art. 5 - O Poder Pblico competente poder complementarmente exigir, em cada loteamento, a
reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Pargrafo nico. Consideram-se urbanos os equipamentos pblicos de abastecimento de gua,
servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.
CAPTULO III
Do Projeto de Loteamento
Art. 6 - Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do
solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para
equipamento urbano e comunitrio, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imvel
contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localizao dos cursos d'gua, bosques e construes existentes;
IV - a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de
comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios, existentes no local ou em
suas adjacncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.
Art. 7 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicar, nas plantas
apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e
municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compem o sistema virio da cidade e do
Municpio relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
104

II - o traado bsico do sistema virio principal;
III - a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitrio e
das reas livres de uso pblico;
IV - as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas
no edificveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da rea, com indicao dos usos compatveis.
Pargrafo nico. As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de quatro anos. (Redao
dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 8 Os Municpios com menos de cinqenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor
contiver diretrizes de urbanizao para a zona em que se situe o parcelamento podero dispensar,
por lei, a fase de fixao de diretrizes previstas nos arts. 6 e 7 desta Lei. (Redao dada pela Lei n
9.785, 29.1.99)
Art. 9 Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos,
memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao mxima de quatro anos, ser
apresentado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de
certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente,
de certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o
disposto no 4 do art. 18. (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
1 - Os desenhos contero pelo menos:
I - a subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas dimenses e numerao;
II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimenses lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto de tangncia
e ngulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de circulao e praas;
V - a indicao dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ngulos de curvas e
vias projetadas;
VI - a indicao em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das guas pluviais.
2 - O memorial descritivo dever conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a fixao da zona ou zonas
de uso predominante;
II - as condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes e suas
construes, alm daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicao das reas pblicas que passaro ao domnio do Municpio no ato de registro do
loteamento;
IV - a enumerao dos equipamentos urbanos, comunitrios e dos servios pblicos ou de
utilidade pblica, j existentes no loteamento e adjacncias.
105

3 Caso se constate, a qualquer tempo, que a certido da matrcula apresentada como atual
no tem mais correspondncia com os registros e averbaes cartorrias do tempo da sua
apresentao, alm das conseqncias penais cabveis, sero consideradas insubsistentes tanto as
diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovaes conseqentes. (Includo pela Lei n 9.785,
29.1.99)
CAPTULO IV
Do Projeto de Desmembramento
Art. 10. Para a aprovao de projeto de desmembramento, o interessado apresentar
requerimento Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de
certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente,
ressalvado o disposto no 4 do art. 18, e de planta do imvel a ser desmembrado
contendo:(Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
I - a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos;
II - a indicao do tipo de uso predominante no local;
III - a indicao da diviso de lotes pretendida na rea.
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies urbansticas vigentes
para as regies em que se situem ou, na ausncia destas, as disposies urbansticas para os
loteamentos. (NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Pargrafo nico. O Municpio, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixar os requisitos
exigveis para a aprovao de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinao
da rea pblica tenha sido inferior mnima prevista no 1 do art. 4 desta Lei.
CAPTULO V
Da Aprovao do Projeto de Loteamento e Desmembramento
Art. 12 - O projeto de loteamento e desmembramento dever ser aprovado pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete tambm a fixao das
diretrizes a que aludem os artigos 6 e 7 desta Lei, salvo a exceo prevista no artigo seguinte.
Pargrafo nico. O projeto aprovado dever ser executado no prazo constante do cronograma
de execuo, sob pena de caducidade da aprovao. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 13. Aos Estados caber disciplinar a aprovao pelos Municpios de loteamentos e
desmembramentos nas seguintes condies: (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
I - quando localizados em reas de interesse especial, tais como as de proteo aos mananciais
ou ao patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico, assim definidas por legislao
estadual ou federal;
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em rea limtrofe do Municpio, ou
que pertena a mais de um Municpio, nas regies metropolitanas ou em aglomeraes urbanas,
definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger rea superior a 1.000.000 m2 (um milho de metros
quadrados).
106

Pargrafo nico. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em rea de Municpio
integrante de regio metropolitana, o exame e a anuncia prvia aprovao do projeto cabero
autoridade metropolitana.
Art. 14 - Os Estados definiro, por decreto, as reas de proteo especial, previstas no inciso I
do artigo anterior.
Art. 15 - Os Estados estabelecero, por decreto, as normas a que devero submeter-se os
projetos de loteamento e desmembramento nas reas previstas no art. 13, observadas as disposies
desta Lei.
Pargrafo nico. Na regulamentao das normas previstas neste artigo, o Estado procurar
atender s exigncias urbansticas do planejamento municipal.
Art. 16. A lei municipal definir os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja
aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.(Redao dada
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
1 Transcorridos os prazos sem a manifestao do Poder Pblico, o projeto ser considerado
rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenizao por eventuais danos derivados da
omisso. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
2 Nos Municpios cuja legislao for omissa, os prezes sero de noventa dias para a
aprovao ou rejeio e de sessenta dias para a aceitao ou recusa fundamentada das obras de
urbanizao." (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 17 - Os espaos livres de uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios
pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, no
podero ter sua destinao alterada pelo loteador, desde a aprovao do loteamento, salvo as
hipteses de caducidade da licena ou desistncia do loteador, sendo, neste caso, observadas as
exigncias do art. 23 desta Lei.
CAPTULO VI
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever submet-
lo ao Registro Imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao,
acompanhado dos seguintes documentos:
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o disposto nos 4 e 5;
(NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos,
acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a Administrao Pblica;
IV - certides:
107

a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao
dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da, aprovao de
um cronograma, com a durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento
de garantia para a execuo das obras; (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de promessa de
cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
1 - Os perodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomaro por base a data do pedido
de registro do loteamento, devendo todas elas ser extradas em nome daqueles que, nos
mencionados perodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel.
2 - A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as referentes a
crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o
requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adquirentes dos
lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida
perante o juiz competente.
3 - A declarao a que se refere o inciso VII deste artigo no dispensar o consentimento do
declarante para os atos de alienao ou promessa de alienao de lotes, ou de direitos a eles
relativos, que venham a ser praticados pelo seu cnjuge.
4 O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular,
destinado as classes de menor renda, em imvel declarao de utilidade pblica, com processo de
desapropriao judicial em curso e imisso provisria na posse, desde que promovido pela Unio,
Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar
projetos de habitao. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
5 No caso de que trata o 4, o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos
mencionados nos incisos V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas da deciso que
tenha concedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante de
sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criao e
de seus atos constitutivos. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 19 - Examinada a documentao e encontrada em ordem, o oficial do registro de imveis
encaminhar comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno desenho de
localizao da rea, edital do pedido de registro em 3 (trs) dias consecutivos, podendo este ser
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima publicao.
1 - Findo o prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro. Se houver
impugnao de terceiros, o oficial do registro de imveis intimar o requerente e a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5
108

(cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes o processo ser
enviado ao juiz competente para deciso.
2 - Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano ou aps
instruo sumria, devendo remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior
indagao.
3 - Nas capitais, a publicao do edital se far no Dirio Oficial do Estado e num dos jornais
de circulao diria. Nos demais Municpios, a publicao se far apenas num dos jornais locais, se
houver, ou, no havendo, em jornal da regio.
4 - O oficial do registro de imveis que efetuar o registro em desacordo com as exigncias
desta Lei ficar sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para
o registro, na poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartrio, sem prejuzo
das sanes penais e administrativas cabveis.
5 - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicar, por certido, o seu registro
Prefeitura.
Art. 20 - O registro do loteamento ser feito, por extrato, no livro prprio.
Pargrafo nico. No Registro de Imveis far-se- o registro do loteamento, com uma indicao
para cada lote, a averbao das alteraes, a abertura de ruas e praas e as reas destinadas a
espaos livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21 - Quando a rea loteada estiver situada em mais de uma circunscrio imobiliria, o
registro ser requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da rea
loteada. Procedido o registro nessa circunscrio, o interessado requerer, sucessivamente, o
registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado
na anterior, at que o loteamento seja registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das
circunscries, essa deciso ser comunicada, pelo oficial do registro de imveis, s demais para
efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hiptese prevista no 4 deste artigo.
1 - Nenhum lote poder situar-se em mais de uma circunscrio.
2 - defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscries,
pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infrao a esta
norma.
3 - Enquanto no procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se- o
loteamento como no registrado para os efeitos desta Lei.
4 - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrio no determinar o
cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela no se estender
rea situada sob a competncia desta, e desde que o interessado requeira a manuteno do
registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovao prvia perante a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domnio do Municpio as
vias e praas, os espaos, livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Art. 23 - O registro do loteamento s poder ser cancelado:
I - por deciso judicial;
109

II - a requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuncia da
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
1 - A Prefeitura e o Estado s podero se opor ao cancelamento se disto resultar
inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se j se tiver realizado qualquer
melhoramento na rea loteada ou adjacncias.
2 - Nas hipteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imveis far publicar, em resumo,
edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados
da data da ltima publicao. Findo esse prazo, com ou sem impugnao, o processo ser remetido
ao juiz competente para homologao do pedido de cancelamento, ouvido o Ministrio Pblico.
3 - A homologao de que trata o pargrafo anterior ser precedida de vistoria judicial
destinada a comprovar a inexistncia de adquirentes instalados na rea loteada.
Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos depositados em cartrio podero ser
examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou
emolumentos, ainda que a ttulo de busca.
CAPTULO VII
Dos Contratos
Art. 25 - So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de
cesso, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito
real oponvel a terceiros.
Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso podero
ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na
forma do inciso VI do art. 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda, nacionalidade, estado civil e
residncia dos contratantes;
II - denominao e situao do loteamento, nmero e data da inscrio;
III - descrio do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontaes, rea e
outras caractersticas;
IV - preo, prazo, forma e local de pagamento bem como a importncia do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e no
pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do dbito e s exigvel
nos casos de interveno judicial ou de mora superior a 3 (trs) meses;
VI - indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote
compromissado;
VII - declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento, supletivas da
legislao pertinente.
110

1 - O contrato dever ser firmado em trs vias ou extrado em trs traslados, sendo um para
cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobilirio, aps o registro e anotaes devidas.
2 - Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, ser
obrigatrio o arquivamento da procurao no Registro Imobilirio.
3 Admite-se, nos parcelamentos populares, a cesso da posse em que estiverem
provisoriamente imitidas a Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e suas entidades delegadas, o
que poder ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, carter
de escritura pblica, no se aplicando a disposio do inciso II do art. 134 do Cdigo Civil. (Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
4 A cesso da posse referida no 3, cumpridas as obrigaes do cessionrio, constitui
crdito contra o expropriante, de aceitao obrigatria em garantia de contratos de financiamentos
habitacionais. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
5 Com o registro da sentena que, em processo de desapropriao, fixar o valor da
indenizao, a posse referida no 3 converter-se- em propriedade e a sua cesso, em
compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigaes a cumprir ou estejam
elas cumpridas, circunstncia que, demonstradas ao Registro de Imveis, sero averbadas na
matrcula relativa ao lote. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
6 Os compromissos de compra e venda, as cesses e as promessas de cesso valero como
ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitao. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cesso no
cumprir a obrigao, o credor poder notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de
impugnao no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pr contrato,
passando as relaes entre as partes a serem regidas pelo contrato-padro.
1 - Para fins deste artigo, tero o mesmo valor de pr-contrato a promessa de cesso, a
proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestao
da vontade das partes, a indicao do lote, o preo e modo de pagamento, e a promessa de
contratar.
2 - O registro de que trata este artigo no ser procedido se a parte que o requereu no
comprovar haver cumprido a sua prestao, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda no
exigvel.
3 - Havendo impugnao daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se- o
disposto nos artigos 639 e 640 do Cdigo de Processo Civil.
Art. 28 - Qualquer alterao ou cancelamento parcial do loteamento registrado depender de
acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alterao, bem como da aprovao
pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no
Registro de Imveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbao.
Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucesso
causa mortis, suceder o transmitente em todos os seus direitos e obrigaes, ficando obrigado a
respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cesso, em todas as suas
clusulas, sendo nula qualquer disposio em contrrio, ressalvado o direito do herdeiro ou legatrio
de renunciar herana ou ao legado.
111

Art. 30 - A sentena declaratria de falncia ou da insolvncia de qualquer das partes no
rescindir os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cesso que tenham
por objeto a rea loteada ou lotes da mesma. Se a falncia ou insolvncia for do proprietrio da rea
loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbir ao sndico ou ao administrador dar cumprimento
aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos sero levados praa.
Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lanado no verso das
vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o nmero do registro do
loteamento, o valor da cesso e a qualificao do cessionrio, para o devido registro.
1 - A cesso independe da anuncia do loteador, mas, em relao a este, seus efeitos s se
produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cesso.
2 - Uma vez registrada a cesso, feita sem anuncia do loteador, o oficial do registro dar-lhe-
cincia, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.
Art. 32 - Vencida e no paga a prestao, o contrato ser considerado rescindido 30 (trinta) dias
depois de constitudo em mora o devedor.
1 - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente ser intimado, a requerimento do credor,
pelo oficial do registro de imveis, a satisfazer as prestaes vencidas e as que se vencerem at a
data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimao.
2 - Purgada a mora, convalescer o contrato.
3 - Com a certido de no haver sido feito o pagamento em cartrio, o vendedor requerer ao
oficial do registro o cancelamento da averbao.
Art. 33 - Se o credor das prestaes se recusar a receb-las ou furtar se ao seu recebimento,
ser constitudo em mora mediante notificao do oficial do registro de imveis para vir receber as
importncias depositadas pelo devedor no prprio Registro de Imveis. Decorridos 15 (quinze) dias
aps o recebimento da intimao, considerar-se- efetuado o pagamento, a menos que o credor
impugne o depsito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimao deste para os fins
do disposto no art. 32 desta Lei.
Art. 34 - Em qualquer caso de resciso por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
necessrias ou teis por ele levadas a efeito no imvel devero ser indenizadas, sendo de nenhum
efeito qualquer disposio contratual em contrrio.
Pargrafo nico. No sero indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o
contrato ou com a lei.
Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o
pagamento de mais de um tero do preo ajustado, o oficial do registro de imveis mencionar este
fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente ser efetuado novo registro relativo ao
mesmo lote, se for comprovada a restituio do valor pago pelo vendedor ao titular do registro
cancelado, ou mediante depsito em dinheiro sua disposio junto ao Registro de Imveis.
1 - Ocorrendo o depsito a que se refere este artigo, o oficial do registro de imveis intimar o
interessado para vir receb-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.
2 - No caso de no ser encontrado o interessado, o oficial do registro de imveis depositar a
quantia em estabelecimento de crdito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Cdigo
de Processo Civil, em conta com incidncia de juros e correo monetria.
112

Art. 36 - O registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso s poder ser cancelado:
I - por deciso judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver resciso comprovada do contrato.
CAPTULO VIII
Disposies Gerais
Art. 37 - vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento no
registrado.
Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado ou
regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o
caso, dever o adquirente do lote suspender o pagamento das prestaes restantes e notificar o
loteador para suprir a falta.
1 - Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do caput deste
artigo, o adquirente efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao Registro de Imveis
competente, que as depositar em estabelecimento de crdito, segundo a ordem prevista no inciso I
do art. 666 do Cdigo de Processo Civil, em conta com incidncia de juros e correo monetria, cuja
movimentao depender de prvia autorizao judicial.
2 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministrio Pblico,
poder promover a notificao ao loteador prevista no caput deste artigo.
3 - Regularizado o loteamento pelo loteador, este promover judicialmente a autorizao para
levantar as prestaes depositadas, com os acrscimos de correo monetria e juros, sendo
necessria a citao da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo
judicial aqui previsto, bem como audincia do Ministrio Pblico.
4 - Aps o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificar os
adquirentes dos lotes, por intermdio do Registro de Imveis competente, para que passem a pagar
diretamente as prestaes restantes, a contar da data da notificao.
5 - No caso de o loteador deixar de atender notificao at o vencimento do prazo
contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal,
ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador no poder, a
qualquer ttulo, exigir o recebimento das prestaes depositadas.
Art. 39 - Ser nula de pleno direito a clusula de resciso de contrato por inadimplemento do
adquirente, quando o loteamento no estiver regularmente inscrito.
Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo
loteador a notificao, poder regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou
executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de licena, para evitar leso aos
seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
1 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a
regularizao, na forma deste artigo, obter judicialmente o levantamento das prestaes
depositadas, com os respectivos acrscimos de correo monetria e juros, nos termos do 1 do
art. 38 desta Lei, a ttulo de ressarcimento das importncias despendidas com equipamentos urbanos
ou expropriaes necessrias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
113

2 - As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for
o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso no sejam integralmente
ressarcidas conforme o disposto no pargrafo anterior, sero exigidas na parte faltante do loteador,
aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
3 - No caso de o loteador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poder receber as prestaes dos adquirentes, at
o valor devido.
4 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a
regularizao do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de
importncias despendidas, ou a despender, poder promover judicialmente os procedimentos
cautelares necessrios aos fins colimados.
5 A regularizao de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando
for o caso, no poder contrariar o disposto nos arts. 3 e 4 desta Lei, ressalvado o disposto no 1
desse ltimo. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo
Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depsito de todas as
prestaes do preo avenado, poder obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo
para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.
Art. 42 - Nas desapropriaes no sero considerados como loteados ou loteveis, para fins de
indenizao, os terrenos ainda no vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou
desmembramento no registrado.
Art. 43 - Ocorrendo a execuo de loteamento no aprovado, a destinao de reas pblicas
exigidas no inciso I do art. 4 desta Lei no se poder alterar sem prejuzo da aplicao das sanes
administrativas, civis e criminais previstas.
Pargrafo nico. Neste caso, o loteador ressarcir a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal
quando for o caso, em pecnia ou em rea equivalente, no dobro da diferena entre o total das reas
pblicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 44 - O Municpio, o Distrito Federal e o Estado podero expropriar reas urbanas ou de
expanso urbana para reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao, ressalvada a
preferncia dos expropriados para a aquisio de novas unidades.
Art. 45 - O loteador, ainda que j tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, so partes
legtimas para promover ao destinada a impedir construo em desacordo com restries legais ou
contratuais.
Art. 46 - O loteador no poder fundamentar qualquer ao ou defesa na presente Lei sem
apresentao dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econmico ou financeiro, qualquer pessoa fsica ou jurdica
desse grupo, beneficiria de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, ser
solidariamente responsvel pelos prejuzos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder
Pblico.
Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei ser sempre o da
comarca da situao do lote.
114

Art. 49 - As intimaes e notificaes previstas nesta Lei devero ser feitas pessoalmente ao
intimado ou notificado, que assinar o comprovante do recebimento, e podero igualmente ser
promovidas por meio dos Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do
imvel ou do domiclio de quem deva receb-las.
1 - Se o destinatrio se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for
desconhecido o seu paradeiro, o funcionrio incumbido da diligncia informar esta circunstncia ao
oficial competente que a certificar, sob sua responsabilidade.
2 - Certificada a ocorrncia dos fatos mencionados no pargrafo anterior, a intimao ou
notificao ser feita por edital na forma desta Lei, comeando o prazo a correr 10 (dez) dias aps a
ltima publicao.
CAPTULO IX
Disposies Penais
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica:
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta
Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;
II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a
interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para
fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Recluso, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta) vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas.
Pargrafo nico. O crime definido neste artigo qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que
manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no registrado no Registro
de Imveis competente;
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado,
ressalvado o disposto no art. 18, 4 e 5, desta Lei, ou com omisso fraudulenta de fato a ele
relativo, se o fato no constituir crime mais grave. (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Pena: Recluso, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas.
Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prtica dos crimes previstos no artigo
anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados
na qualidade de mandatrio de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Pargrafo nico. (VETADO) (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento no aprovado pelos rgos competentes,
registrar o compromisso de compra e venda, a cesso ou promessa de cesso de direitos, ou efetuar
registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento no registrado.
115

Pena: Deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta) vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das sanes administrativas cabveis.
CAPTULO X
Disposies Finais
Art. 53 - Todas as alteraes de uso do solo rural para fins urbanos dependero de prvia
audincia do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria - INCRA, do rgo Metropolitano,
se houver, onde se localiza o Municpio, e da aprovao da Prefeitura Municipal, ou do Distrito
Federal quando for o caso, segundo as exigncias da legislao pertinente.
Art. 53-A. So considerados de interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou
programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades
autorizadas por lei, em especial as regularizaes de parcelamentos e de assentamentos. (Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Pargrafo nico. s aes e intervenes de que trata este artigo no ser exigvel
documentao que no seja a mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio
competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas as exigncias e as sanes pertinentes aos
particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realizao de obras e servios, ou que
visem prevenir questes de domnio de glebas, que se presumiro asseguradas pelo Poder Pblico
respectivo." (Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99)
Art. 54 - Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao.
Art. 55 - Revogam-se as disposies em contrrio.
Braslia, 19 de dezembro de 1979; 158 da Independncia e 91 da Repblica.
JOO BAPTISTA DE OLIVEIRA FIGUEIREDO
Petrnio Portella
Mrio David Andreazza
Angelo Amaury Stbile
* Nota: Texto redigitado e sujeito a correes.
Este texto no substitui o publicado no D.O.U. de 20.12.1979




LEI N 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966.

Regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d outras
providncias.
TTULO I
Do Exerccio Profissional da Engenharia, da Arquitetura e da Agronomia
CAPTULO I
116

Das Atividades Profissionais
SEO I
Caracterizao e Exerccio das Profisses
Art . 1 As profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrnomo so caracterizadas pelas
realizaes de intersse social e humano que importem na realizao dos seguintes
empreendimentos:
a) aproveitamento e utilizao de recursos naturais;
b) meios de locomoo e comunicaes;
c) edificaes, servios e equipamentos urbanos, rurais e regionais, nos seus aspectos tcnicos
e artsticos;
d) instalaes e meios de acesso a costas, cursos e massas de gua e extenses terrestres;
e) desenvolvimento industrial e agropecurio.
Art . 2 O exerccio, no Pas, da profisso de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrnomo,
observadas as condies de capacidade e demais exigncias legais, assegurado:
a) aos que possuam, devidamente registrado, diploma de faculdade ou escola superior de
engenharia, arquitetura ou agronomia, oficiais ou reconhecidas, existentes no Pas;
b) aos que possuam, devidamente revalidado e registrado no Pas, diploma de faculdade ou
escola estrangeira de ensino superior de engenharia, arquitetura ou agronomia, bem como os que
tenham sse exerccio amparado por convnios internacionais de intercmbio;
c) aos estrangeiros contratados que, a critrio dos Conselhos Federal e Regionais de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia, considerados a escassez de profissionais de determinada
especialidade e o intersse nacional, tenham seus ttulos registrados temporriamente.
Pargrafo nico. O exerccio das atividades de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrnomo
garantido, obedecidos os limites das respectivas licenas e excludas as expedidas, a ttulo precrio,
at a publicao desta Lei, aos que, nesta data, estejam registrados nos Conselhos Regionais.
SEO II
Do uso do Ttulo Profissional
Art . 3 So reservadas exclusivamente aos profissionais referidos nesta Lei as denominaes
de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrnomo, acrescidas obrigatoriamente, das caractersticas
de sua formao bsica.
Pargrafo nico. As qualificaes de que trata este artigo podero ser acompanhadas de
designaes outras referentes a cursos de especializao, aperfeioamento e ps-graduao.
Art . 4 As qualificaes de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrnomo s podem ser
acrescidas denominao de pessoa jurdica composta exclusivamente de profissionais que
possuam tais ttulos.
117

Art . 5 S poder ter em sua denominao as palavras engenharia, arquitetura ou agronomia a
firma comercial ou industrial cuja diretoria fr composta, em sua maioria, de profissionais registrados
nos Conselhos Regionais.
SEO III
Do exerccio ilegal da profisso
Art . 6 Exerce ilegalmente a profisso de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrnomo:
a) a pessoa fsica ou jurdica que realizar atos ou prestar servios pblico ou privado reservados
aos profissionais de que trata esta lei e que no possua registro nos Conselhos Regionais;
b) o profissional que se incumbir de atividades estranhas s atribuies discriminadas em seu
registro;
c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas, organizaes ou emprsas
executoras de obras e servios sem sua real participao nos trabalhos delas;
d) o profissional que, suspenso de seu exerccio, continue em atividade;
e) a firma, organizao ou sociedade que, na qualidade de pessoa jurdica, exercer atribuies
reservadas aos profissionais da engenharia, da arquitetura e da agronomia, com infringncia do
disposto no pargrafo nico do art. 8 desta lei.
SEO IV
Atribuies profissionais e coordenao de suas atividades
Art . 7 As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-
agrnomo consistem em:
a) desempenho de cargos, funes e comisses em entidades estatais, paraestatais,
autrquicas, de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regies, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes,
exploraes de recursos naturais e desenvolvimento da produo industrial e agropecuria;
c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica;
d) ensino, pesquisas, experimentao e ensaios;
e) fiscalizao de obras e servios tcnicos;
f) direo de obras e servios tcnicos;
g) execuo de obras e servios tcnicos;
h) produo tcnica especializada, industrial ou agro-pecuria.
Pargrafo nico. Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrnomos podero exercer
qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua no mbito de suas profisses.
118

Art . 8 As atividades e atribuies enunciadas nas alneas a , b , c , d , e e f do artigo anterior
so da competncia de pessoas fsicas, para tanto legalmente habilitadas.
Pargrafo nico. As pessoas jurdicas e organizaes estatais s podero exercer as atividades
discriminadas nos art. 7, com excesso das contidas na alnea " a ", com a participao efetiva e
autoria declarada de profissional legalmente habilitado e registrado pelo Conselho Regional,
assegurados os direitos que esta lei Ihe confere.
Art . 9 As atividades enunciadas nas alneas g e h do art. 7, observados os preceitos desta lei,
podero ser exercidas, indistintamente, por profissionais ou por pessoas jurdicas.
Art . 10. Cabe s Congregaes das escolas e faculdades de engenharia, arquitetura e
agronomia indicar, ao Conselho Federal, em funo dos ttulos apreciados atravs da formao
profissional, em trmos genricos, as caractersticas dos profissionais por ela diplomados.
Art . 11. O Conselho Federal organizar e manter atualizada a relao dos ttulos concedidos
pelas escolas e faculdades, bem como seus cursos e currculos, com a indicao das suas
caractersticas.
Art . 12. Na Unio, nos Estados e nos Municpios, nas entidades autrquicas, paraestatais e de
economia mista, os cargos e funes que exijam conhecimentos de engenharia, arquitetura e
agronomia, relacionados conforme o disposto na alnea " g " do art. 27, smente podero ser
exercidos por profissionais habilitados de acrdo com esta lei.
Art . 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de
arquitetura e de agronomia, quer pblico, quer particular, smente podero ser submetidos ao
julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem
profissionais habilitados de acrdo com esta lei.
Art . 14. Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos, pareceres, laudos e atos judiciais
ou administrativos, obrigatria alm da assinatura, precedida do nome da emprsa, sociedade,
instituio ou firma a que interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional que os subscrever
e do nmero da carteira referida no art. 56.
Art . 15. So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da engenharia,
arquitetura ou da agronomia, inclusive a elaborao de projeto, direo ou execuo de obras,
quando firmados por entidade pblica ou particular com pessoa fsica ou jurdica no legalmente
habilitada a praticar a atividade nos trmos desta lei.
Art . 16. Enquanto durar a execuo de obras, instalaes e servios de qualquer natureza,
obrigatria a colocao e manuteno de placas visveis e legveis ao pblico, contendo o nome do
autor e co-autores do projeto, em todos os seus aspectos tcnicos e artsticos, assim como os dos
responsveis pela execuo dos trabalhos.
CAPTULO II
Da responsabilidade e autoria
Art . 17. Os direitos de autoria de um plano ou projeto de engenharia, arquitetura ou agronomia,
respeitadas as relaes contratuais expressas entre o autor e outros interessados, so do profissional
que os elaborar.
Pargrafo nico. Cabem ao profissional que os tenha elaborado os prmios ou distines
honorficas concedidas a projetos, planos, obras ou servios tcnicos.
119

Art . 18. As alteraes do projeto ou plano original s podero ser feitas pelo profissional que o
tenha elaborado.
Pargrafo nico. Estando impedido ou recusando-se o autor do projeto ou plano original a
prestar sua colaborao profissional, comprovada a solicitao, as alteraes ou modificaes dles
podero ser feitas por outro profissional habilitado, a quem caber a responsabilidade pelo projeto ou
plano modificado.
Art . 19. Quando a concepo geral que caracteriza um plano ou, projeto fr elaborada em
conjunto por profissionais legalmente habilitados, todos sero considerados co-autores do projeto,
com os direitos e deveres correspondentes.
Art . 20. Os profissionais ou organizaes de tcnicos especializados que colaborarem numa
parte do projeto, devero ser mencionados explicitamente como autores da parte que lhes tiver sido
confiada, tornando-se mister que todos os documentos, como plantas, desenhos, clculos, pareceres,
relatrios, anlises, normas, especificaes e outros documentos relativos ao projeto, sejam por les
assinados.
Pargrafo nico. A responsabilidade tcnica pela ampliao, prosseguimento ou concluso de
qualquer empreendimento de engenharia, arquitetura ou agronomia caber ao profissional ou
entidade registrada que aceitar sse encargo, sendo-lhe, tambm, atribuda a responsabilidade das
obras, devendo o Conselho Federal dotar resoluo quanto s responsabilidades das partes j
executadas ou concludas por outros profissionais.
Art . 21. Sempre que o autor do projeto convocar, para o desempenho do seu encargo, o
concurso de profissionais da organizao de profissionais, especializados e legalmente habilitados,
sero stes havidos como co-responsveis na parte que lhes diga respeito.
Art . 22. Ao autor do projeto ou a seus prepostos assegurado o direito de acompanhar a
execuo da obra, de modo a garantir a sua realizao de acrdo com as condies, especificaes
e demais pormenores tcnicos nle estabelecidos.
Pargrafo nico. Tero o direito assegurado neste artigo, ao autor do projeto, na parte que lhes
diga respeito, os profissionais especializados que participarem, como co-responsveis, na sua
elaborao.
Art . 23. Os Conselhos Regionais criaro registros de autoria de planos e projetos, para
salvaguarda dos direitos autorais dos profissionais que o desejarem.
TTULO II
Da fiscalizao do exerccio das profisses
CAPTULO I
Dos rgos fiscalizadores
Art . 24. A aplicao do que dispe esta lei, a verificao e fiscalizao do exerccio e atividades
das profisses nela reguladas sero exercidas por um Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia (CONFEA) e Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA),
organizados de forma a assegurarem unidade de ao.
Art . 25. Mantidos os j existentes, o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
promover a instalao, nos Estados, Distrito Federal e Territrios Federais, dos Conselhos
120

Regionais necessrios execuo desta lei, podendo, a ao de qualquer dles, estender-se a mais
de um Estado.
1 A proposta de criao de novos Conselhos Regionais ser feita pela maioria das entidades
de classe e escolas ou faculdades com sede na nova Regio, cabendo aos Conselhos atingidos pela
iniciativa opinar e encaminhar a proposta aprovao do Conselho Federal.
2 Cada unidade da Federao s poder ficar na jurisdio de um Conselho Regional.
3 A sede dos Conselhos Regionais ser no Distrito Federal, em capital de Estado ou de
Territrio Federal.
Das penalidades
Art . 71. As penalidades aplicveis por infrao da presente lei so as seguintes, de acrdo com
a gravidade da falta:
a) advertncia reservada;
b) censura pblica;
c) multa;
d) suspenso temporria do exerccio profissional;
e) cancelamento definitivo do registro.
Pargrafo nico. As penalidades para cada grupo profissional sero impostas pelas respectivas
Cmaras Especializadas ou, na falta destas, pelos Conselhos Regionais.
Art . 72. As penas de advertncia reservada e de censura pblica so aplicveis aos
profissionais que deixarem de cumprir disposies do Cdigo de tica, tendo em vista a gravidade da
falta e os casos de reincidncia, a critrio das respectivas Cmaras Especializas.
Art . 73. As multas so estabelecidas em funo do maior salrio-mnimo vigente no Pas e tero
os seguintes valres, desprezadas as fraes de mil cruzeiros:
a) multas de um a trs dcimos do salro-mmino, aos infratores dos artigos 17 e 58 e das
disposies para as quais no haja indicao expressa de penalidade;
b) multas de trs a seis dcimos do salrio-mnimo s pessoas fsicas, por infrao da alnea " b
" do artigo 6, dos artigos 13, 14 e 55 ou do pargrafo nico do artigo 64;
c) multas de meio a um salrio-mnimo s pessoas jurdicas, por infrao dos artigos 13, 14,
59/60 e pargrafo nico do artigo 64;
d) multa de meio a um salrio-mnimo s pessoa fsicas por infrao das alneas " a ", " c " e " d "
do artigo 6;
e) multas de meio a trs salrios-mnimos s pessoas jurdicas, por infrao do artigo 6.
Pargrafo nico. As multas referidas neste artigo sero aplicadas em dbro nos casos de
reincidncia.
121

Art . 74. Nos casos de nova reincidncia das infraes previstas no artigo anterior, alneas "c",
"d" e " e" , ser imposta, a critrio das Cmaras Especializadas, suspenso temporria do exerccio
profissional, por prazos variveis de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos e, pelos Conselhos Regionais em
pleno, de 2 (dois) a 5 (cinco) anos.
Art . 75. O cancelamento do registro ser efetuado por m conduta pblica e escndalos
praticados pelo profissional ou sua condenao definitiva por crime considerado infamante.
Art . 76. As pessoas no habilitadas que exercerem as profisses reguladas nesta lei,
independentemente da multa estabelecida, esto sujeitas s penalidades previstas na Lei de
Contravenes Penais.
Art . 77. So competentes para lavrar autos de infrao das disposies a que se refere a
presente lei, os funcionrios designados para sse fim pelos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia nas respectivas Regies.
Art . 78. Das penalidades impostas pelas Cmaras especializadas, poder o interessado, dentro
do prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da notificao, interpor recurso que ter efeito
suspensivo, para o Conselho Regional e, no mesmo prazo, dste para o Conselho Federal.
1 No se efetuando o pagamento das multas, amigvelmente, estas sero cobradas por via
executiva.
2 Os autros de infrao, depois de julgados definitivamente contra o infrator, constituem ttulos
de dvida lquida e certa.
Art . 79. O profissional punido por falta de registro no poder obter a carteira profissional, sem
antes efetuar o pagamento das multas em que houver incorrido.
TTULO V
Das disposies gerais
Art . 80. Os Conselhos Federal e Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, autarquias
dotadas de personalidade jurdica de direito pblico, constituem servio pblico federal, gozando os
seus bens, rendas e servios de imunidade tributria total (art. 31, inciso V, alnea a da Constituio
Federal) e franquia postal e telegrfica.
Art . 81. Nenhum profissional poder exercer funes eletivas em Conselhos por mais de dois
perodos sucessivos.
Art . 82. VETADO
Art . 84. O graduado por estabelecimento de ensino agrcola, ou industrial de grau mdio, oficial
ou reconhecido, cujo diploma ou certificado esteja registrado nas reparties competentes, s poder
exercer suas funes ou atividades aps registro nos Conselhos Regionais.
Pargrafo nico. As atribuies do graduado referido neste artigo sero regulamentadas pelo
Conselho Federal, tendo em vista seus currculos e graus de escolaridade.
Art . 85. As entidades que contratarem profissionais nos trmos da alnea " c " do artigo 2 so
obrigadas a manter, junto a les, um assistente brasileiro do ramo profissional respectivo.
TTULO VI
122

Das disposies transitrias
Art . 86. So assegurados aos atuais profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia e aos
que se encontrem matriculados nas escolas respectivas, na data da publicao desta lei, os direitos
at ento usufrudos e que venham de qualquer forma a ser atingidos por suas disposies.
Pargrafo nico. Fica estabelecidos o prazo de 12 (doze) meses, a contar da publicao desta
lei, para os interessados promoverem a devida anotao nos registros dos Conselhos Regionais.
Art . 87. Os membros atuais dos Conselhos Federal e Regionais completaro os mandatos para
os quais foram eleitos.
Pargrafo nico. Os atuais presidentes dos Conselhos Federal e Regionais completaro seus
mandatos, ficando o presidente do primeiro dsses Conselhos com o carter de membro do mesmo.
Art . 88. O Conselho Federal baixar resolues, dentro de 60 (sessenta) dias a partir da data da
presente lei, destinadas a completar a composio dos Conselhos Federal e Regionais.
Art . 89. Na constituio do primeiro Conselho Federal aps a publicao desta lei sero
escolhidos por meio de sorteio as Regies e os grupos profissionais que as representaro.
Art . 90. Os Conselhos Federal e Regionais, completados na forma desta lei, tero o prazo de
180 (cento e oitenta) dias, aps a posse, para elaborar seus regimentos internos, vigorando, at a
expirao dste prazo, os regulamentos e resolues vigentes no que no colidam com os
dispositivos da presente lei.
Art . 91. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Art . 92. Revogam-se as disposies em contrrio.
Braslia, 24 de dezembro de 1966; 145 da Independncia e 78 da Repblica.
H. CASTELLO BRANCO L. G. do Nascimento e Silva
Este texto no substitui o publicado no D.O.U. de 27.12.1946
LEI N 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966
Partes mantidas pelo Congresso Nacional, aps veto presidencial, do projeto que se transformou
na Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exerccio das profisses de Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro-Agronmo e d outras providncias.
O PRESIDENTE DA REPBLICA , fao saber que o CONGRESSO NACIONAL manteve e eu
promulgo, nos trmos da parte final do 3 do artigo 62, da Constituio Federal os seguintes
dispositivos da Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966:
2 Ser considerado como servio pblico efetivo, para efeito de aposentadoria e
disponibilidade, o tempo de servio como Presidente ou Conselheiro, vedada, porm, a contagem
comutativa com tempo exercido em cargo pblico.
Art. 82. As remuneraes iniciais dos engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrnomos,
qualquer que seja a fonte pagadora, no podero ser inferiores a 6 (seis) vzes o salrio-mnimo da
respectiva regio.
123

Braslia, 20 de abril de 1967; 146 da Independncia e 79 da Repblica.
A. COSTA E SILVA

Em 1971 foi aprovado por lei o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), dele decorrendo
a Lei de Zoneamento (Lei no 7805 complementada no ano seguinte pela Lei no 8001). Os usos do
solo foram classificados em classes com caractersticas pr-determinadas de aproveitamento e
ocupao, a serem permitidas nas 8 categorias de zonas de uso em que foi ento classificado o
territrio do Municpio. Alm das zonas delimitadas por permetros foram criados os corredores de
zoneamento, principalmente ao longo de vias com trnsito mais intenso que as tornava inadequadas
para o uso estritamente residencial.
As zonas mais densas e abertas aos usos comerciais e de servios seriam as servidas por transporte
pblico coletivo (nibus e metr) e as menos densas (predominantemente residenciais) foram
definidas junto s faixas pelas quais passavam as diretrizes dos sistemas de vias expressas e
arteriais a servirem a metrpole. Embora o sistema de vias expressas nunca tivesse sido implantado
conforme os planos elaborados na poca, o zoneamento estabelecido em funo do mesmo
permaneceu vigindo por vrias dcadas.
Novas leis foram aos poucos modificando a lei de 1972 nos aspectos referentes ao zoneamento,
aumentando o nmero de zonas prescritas pelo PDDI, reformulando os permetros e as
caractersticas das zonas e dos usos. A legislao referente s edificaes foi objeto de um novo
cdigo, aprovado posteriormente (Cdigo de Edificaes).
Convm observar que, paralelamente s leis municipais, continuaram surgindo leis oriundas de outros
nveis de governo (em princpio baseadas na distribuio de competncias estabelecida na
Constituio). Normas referentes a loteamentos foram aprovadas no nvel federal pela lei 6766/79. Os
projetos de loteamento, depois de aprovados pelos rgos pblicos teriam um prazo de 180 dias para
serem submetidos ao Registro Imobilirio, sob pena de caducidade da aprovao.
Somente seria admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas de expanso
urbana definidas pelo Municpio. Foram fixadas dimenses mnimas para os lotes urbanos rea de
125 m2 e frente de 5m, as quais, entretanto, poderiam ser ultrapassadas no caso de habitaes de
interesse social. Foi proibido parcelamento do solo em terrenos inadequados para edificao por
razes geolgicas, e tambm em terrenos alagadios, sujeitos a inundaes, aterrados com materiais
nocivos sade pblica, e tambm em locais com declividades iguais ou superiores a 30%, ou
situados em reas de preservao ecolgica ou onde a poluio criasse problemas sanitrios. O
aproveitamento desses terrenos foi condicionado a uma prvia correo de tais condies. As reas
pblicas, destinadas ao sistema de circulao, implantao de equipamentos pblicos e
comunitrios (destinados a educao, cultura, sade, lazer e similares), bem como a espaos livres
de uso pblico, passaram a ser proporcionais densidade de ocupao prevista, e a sua
percentagem em relao ao total da gleba no poderia ser inferior a 35%, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial com lotes superiores a 15.000m2.
124

Posteriormente a lei 9785/99 introduziu diversas modificaes no texto original da lei 6766/79, dando
nfase s diretrizes a serem estabelecidas pelos Planos Diretores dos Municpios. Passou a ser
considerado lote s o terreno servido de infra-estrutura bsica (equipamentos urbanos de
escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sani trio e abastecimento de
gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar, e as vias de circulao, pavimentadas ou no)
atendendo aos ndices urbansticos definidos pelo Plano Diretor ou outra lei municipal para essa rea.
Para as reas de proteo aos mananciais na Regio Metropolitana de So Paulo, o Governo
Estadual criou uma legislao prpria para aprovao de usos do solo, a ser obedecida em
sobreposio legislao municipal. Para atender a aspectos especficos surgiram normas paralelas
(como normas de segurana contra incndios, e outras). Desta forma, os processos de aprovao
dos parcelamentos, dos usos e da ocupao do solo, e das edificaes a serem construdas, se
tornavam cada vez mais complexos e morosos, causando problemas tanto aos proprietrios e
empreendedores imobilirios como aos rgos pblicos incumbidos do controle da evoluo urbana.
Os arruamentos e loteamentos foram tambm objeto de uma nova lei municipal (Lei de Parcelamento
do Solo No 9413 / 1981), em parte vigente at hoje. Esta lei extinguiu, em funo do crescimento
alcanado pela cidade dentro do territrio do Municpio, a idia de zona de expanso urbana, at
ento adotada, e dividiu o territrio municipal apenas em zona urbana e zona rural. Nos loteamentos,
a rea destinada s ruas deve se restringir a 20% da rea do loteamento, os mnimos para as reas
verdes (15%) e para os equipamentos urbanos reas institucionais - (5%) completando o total de
40% estabelecido para as reas pblicas.
Vrias das disposies destas leis foram modificadas ultimamente. Entre os novos regulamentos,
muitos foram criados com base nas disposies estabelecidas pela Lei Federal nmero 10.257/2001,
denominada Estatuto da Cidade, contendo diretrizes e normas para a poltica do desenvolvimento
das funes sociais da cidade e da propriedade urbana.
Uma nova Lei Municipal de Zoneamento foi aprovada em 2004 em funo do novo Plano Diretor que
foi elaborado para a cidade (Lei 13885).
O territrio municipal foi dividido em duas Macro-Zonas: Macro-Zona de Proteo Ambiental e Macro -
Zona de Estruturao e Qualificao Urbana.
A primeira se subdivide em 7 classes de zonas de uso (Zona Mista de Proteo Ambiental ZMp,
Zona de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel ZPDS, Zona de Lazer e Turismo ZLT, Zona
Exclusivamente Residencial de Proteo Ambiental ZERp, Zona Especial de Preservao ZEP,
Zona Centralidade Polar de Proteo Ambiental ZCPp, e Zona Centralidade Linear de Proteo
Ambiental ZCLp). Nessa macro-zona no permitido ultrapassar o potencial construtivo bsico, no
se aplicando para os imveis contidos na mesma a outorga onerosa ou a recepo de potencial
construtivo virtua .
A segunda Macro-zona de Estruturao e Qualificao Urbana - se subdivide em 8 classes bsicas
de zonas (Zonas Exclusivamente Residenciais, de densidade demogrfica baixa, mdia e alta ZER-
1, ZER-2 e ZER-3; Zona Predominantemente Industrial ZPI; Zonas Mistas, de densidade
demogrfica e construtiva baixa, mdia e alta ZM-1, ZM-2 e ZM-3, esta ltima subdividida ainda
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em ZM-3a e ZM-3b; Zona Centralidade Polar ZCP, subdividida em ZCPa e ZCPb; Zona
Centralidade Linear ZCL, subdividida em ZCLa e ZCLb; Zonas Centralidade Linear lindeira ou
interna a ZER ZCLz, subdividida em ZCLz-I e ZCLz-II; Zona de Transio Linear da ZER, ZER
ZTLz, subdividida em ZER-ZTLz- I e ZER-ZTLz-2; e Zona de Ocupao Especial ZOE.
H, ainda, as Zonas Especiais - ZE, pores do territrio com diferentes caractersticas ou com
destinao especfica, possuindo normas prprias de uso e ocupao do solo e edilcias, situadas em
qualquer macro-zona do Municpio, compreendendo as seguintes classes: Zona Especial de
Preservao Ambiental ZEPAM; Zona Especial de Preservao Cultural ZEPAC; Zona Especial
de Produo Agrcola e de extrao mineral ZEPAG; Zona Especial de Interesse Social ZEIS;
Zona Especial de Preservao ZEP; e Zona de Ocupao Especial ZOE.
Ao todo, a lei atual tem 275 artigos, cuja compreenso no fcil para a populao em geral.
Observe-se que, em funo principalmente das enormes diferenas de renda entre as vrias classes
sociais, a maior parte da populao no tem condies de contratar profissionais especializados na
construo civil para implantar as edificaes. Na auto-construo, uma legislao complexa
dificilmente ser verificada e obedecida. Assim, a situao atual, com mais de 70% dos imveis
sendo considerados irregulares em relao legislao existente, tem poucas possibilidades de ser
revertida nas reas urbanas em expanso.
As construes irregulares da periferia e a adaptao a curto prazo de espaos atravs da construo
rpida de barracos, contrastam com os edifcios de escritrios ou apartamentos e residncias de luxo.
Mas constituem apenas as formas extremas de aproveitamento de recursos disponveis, de acordo
com as possibilidades monetrias e organizacionais dos usurios.
OS MERCADOS INFORMAIS
Populaes de baixa renda, para solucionar os seus problemas de moradia ocupam espaos criados
informalmente atravs de construes clandestinas em loteamentos novos; ou em prdios j
existentes, aproveitando edificaes obsoletas, de baixo valor no mercado, na forma de cortios; ou
nas favelas, em terrenos que no lhes pertencem.
Paralelamente aos mercados formais, legalme nte reconhecidos e documentados, surgem assim
mercados informais. Terrenos, particulares ou pblicos, e edificaes, deterioradas ou em ltimas
fases de construo, so invadidos e ocupados, e eventualmente repassados a terceiros mediante
pagamento de valores estipulados pelos ocupantes clandestinos que controlam os espaos. So
ignorados os impostos imobilirios e os correspondentes a repassagem de propriedade. Servios e
infra-estruturas deixam de ser pagas, reduzindo ainda mais os gastos com os imveis utilizados.
As construes clandestinas so executadas sem auxlio de profissionais especializados, sem
pagamento de taxas e impostos exigidos pelo governo, no obedecem a restries existentes em
normas legais. Isto tudo torna as construes mais baratas, mais prximas das possibilidades de
investimento das camadas populacionais de baixa renda, solucionando alguns dos problemas
enfrentados pela pobreza, mas criando situaes de risco, por vezes graves, para os prprios
moradores e para as suas vizinhanas. Tais formas de utilizao do solo urbano so resultado de
estruturaes ou re-estruturaes scio-econmicas que refletem graves distores no
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desenvolvimento das naes. Porm criam problemas para as administraes pblicas, e para a
cidade como um todo, constituindo reas extensas, impondo, pela sua informalidade, novas
necessidades em termos de servios e controles, com riscos crescentes de desorganizao,
insegurana, aes ilegais, corrupo, impunidade e abusos de poder.


O CUB a sigla de custo unitrio bsico da construo, que reflete a variao mensal dos custos de
materiais e mo-de-obra, atravs de metodologia prpria estabelecida em norma brasileira editada
pela ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
A lei 4.591/64, que dispe sobre as incorporaes imobilirias, autorizou o ento BNH Banco
Nacional da Habitao a firmar um convnio com a ABNT, no sentido de ser elaborada uma norma
que estabelecesse critrios para definir, quantificar e precificar as unidades habitacionais.
No ano seguinte, 1965, surgiu a NB-140, norma que estabelecia os critrios para avaliao de custos
unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio, que
ditou os critrios de clculo do CUB.
partir de ento, cada Sindicato da Indstria da Construo Civil (SINDUSCON), em sua regio de
abrangncia, passou a calcular e divulgar este ndice, at o dia 5 de cada ms, como determina a
legislao em vigor.
Este custo originalmente contemplava apenas as unidades habitacionais, de 2 e 3 dormitrios,
divididos em projetos-padro de um, quatro, oito e doze pavimentos, denominados, respectivamente,
H1, H4, H8 e H12.
Quanto ao padro de acabamento, este se encontra dividido em baixo, normal e alto, assim, o ndice
referente ao projeto-padro H82N, que considerado por alguns como o CUB padro, indica que
trata-se de uma unidade habitacional com oito pavimentos, dois dormitrios e padro normal.
No ano de 2000 foi publicada pela ABNT a Emenda n 1 da NBR 12.721, que substituiu a primitiva
NB-140 em 1993, ampliando a abrangncia dos projetos-padro, que, alm das unidades
habitacionais j citadas, passou tambm a adotar as comerciais salas (CS), comerciais andares livres
(CL), galpo industrial (CG) e casa popular (CP1Q).
A metodologia de clculo do CUB parte dos projetos completos para cada tipo de edificao, onde
mensalmente os SINDUSCONs elaboram criteriosa pesquisa, cujos dados recebem tratamento
estatstico atravs de programa especfico, desenvolvido com base na NBR 12.721 da ABNT, sendo
ento publicado no ms corrente o CUB do ms anterior.
Cabe apenas uma ressalva quanto aos valores apurados, que representam um custo parcial da obra,
haja vista no estarem includos encargos adicionais de uma obra, tais como elevadores, fundaes
especiais, instalaes prediais, honorrios, dentre outros.
Planejamento imobilirio e em qualquer outra atividade relacionada ao mercado imobilirio e De todo
o exposto, fica claro a importncia deste ndice como o parmetro mais confivel para determinao
dos custos da construo, apresentando um largo campo de aplicaes, seja na elaborao de
oramento, engenharia de avaliaes, planejamento na construo civil.