Disser T Poli 155

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO (UFRJ)
Escola Politcnica
Programa de Engenharia Urbana (PEU)
MERCADO IMOBILIRIO E POLTICAS PBLICAS DE
SEGURANA, UM ESTUDO DE CASO: ENTORNO DA
FAVELA SANTA MARTA E IMPLANTAO DA UNIDADE DE
POLCIA PACIFICADORA (UPP).

FERNANDO DE CARVALHO TURINO

Dissertao de Mestrado Profissional apresentada ao
Programa de Engenharia Urbana, Escola Politcnica, da
Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos
requisitos necessrios obteno do ttulo de Mestre em
Engenharia Urbana, Linha de pesquisa Planejamento e
Gesto Desenvolvimento Urbano

Rio de Janeiro RJ - Brasil

2012

Fernando de Carvalho Turino


Dissertao de Mestrado Profissional apresentado ao Programa de Engenharia
Urbana, Escola Politcnica, da Universidade Federal do Rio de Janeiro, como
parte dos requisitos necessrios obteno do ttulo de Mestre em Engenharia
Urbana, Linha de pesquisa Planejamento e Gesto Desenvolvimento Urbano.

Orientador: Prof. Fernando Rodrigues Lima, D,Sc. (PEU UFRJ)

Rio de Janeiro
2012

Turino, Fernando.
Mercado Imobilirio e Polticas de Segurana, um
Estudo de Caso: Entorno da Favela Santa Marta e
Implantao da UPP/ Fernando de Carvalho Turino. - 2012
169 f. : 32 il. ; 30 cm.

Dissertao (Mestrado em Engenharia Urbana)
Universidade Federal do Rio de Janeiro, Escola Politcnica,
Programa de Engenharia Urbana, Rio de Janeiro, 2012.

Orientador: Fernando Rodrigues Lima

1. Unidade de Polcia Pacificadora. 2. Evoluo do Mercado
Imobilirio. 3. Bairro de Botafogo. 4. Favela Morro de Santa
Marta. I. Lima, Fernando Rodrigues. II Universidade Federal
do Rio de Janeiro. Escola Politcnica. III. Ttulo.

Fernando de Carvalho Turino


Dissertao de Mestrado Profissional, submetida ao Programa de
Engenharia Urbana (PEU), Escola Politcnica, da Universidade
Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), como parte dos requisitos
necessrios obteno do ttulo de Mestre em Engenharia Urbana,
Linha de Pesquisa Planejamento e Gesto Desenvolvimento Urbano.

Aprovado em:

BANCA EXAMINADORA

_____________________________________
Presidente, Prof. Fernando Rodrigues Lima, D. Sc.
PEU/Escola Politcnica - UFRJ

_____________________________________
Prof. Carlos Alberto Nunes Cosenza, D.Sc.
PEU/Escola Politcnica - UFRJ

_____________________________________
Prof. Francisco Antonio de Moraes Accioli Doria, D. Sc.
COPPE - UFRJ

Dedico este trabalho a Deus pela presena, f e perseverana. Arilene, minha esposa
e urea, minha me. A minha filha Fernanda, meus sobrinhos Flavia, Thiago e Renata,
minha sobrinha-neta Alice. Aos agregados Denise, Maurcio, Fabio e Rafael. As minhas
irms Vera Lucia e Vilma. Ao Sr. Chico e Dona Aparecida. Aos meus familiares e
amigos. A todos que se sentirem felizes pela elaborao deste trabalho.

AGRADECIMENTOS

Ao Professor Fernando Rodrigues Lima, pela orientao.
Aos Professores do Programa de Engenharia Urbana (PEU)
A Arilene pela parceria e companheirismo.
A minha Me pela minha base e formao.
A meu Pai, Tia Niobe e Tio Dario, que tambm tiveram papel importante na minha
formao, saudosamente.
A todos os que de alguma forma, direta ou indiretamente, colaboraram para a
elaborao deste trabalho.

Que eu tenha coragem para mudar o que tem que ser mudado, me conforme
com o que no pode ser modificado e sabedoria para identificar cada situao
(Autor desconhecido).

RESUMO
Titulo: Mercado imobilirio e polticas pblicas de segurana, um estudo de caso:
entorno da Favela Santa Marta e implantao da Unidade de Polcia Pacificadora
(UPP).

A presente dissertao tem como objetivo observar as conseqncias das
intervenes efetuadas pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro no aspecto de
segurana pblica em algumas comunidades do Municpio do Rio de Janeiro, com a
implantao das Unidades de Polcia Pacificadora (UPP), dentro da prpria
comunidade, bem como no seu entorno mais imediato.

Essas intervenes se baseiam na premissa de uma nova abordagem em termos
de segurana publica proporcionando condies mais favorveis para outros agentes
pblicos e privados intervirem com maior liberdade nestes locais.

Programas habitacionais, de infraestrutura e sociais j esto sendo implantados
em complemento s intervenes referidas no aspecto de segurana, e vm, segundo
informaes j obtidas, sendo bem aceitas pela populao beneficiada.

Um dos indicadores para verificar a eficincia desta nova poltica de segurana, a
ser tratado nesse trabalho, so os reflexos no mercado imobilirio no seu entorno mais
imediato e no prprio bairro. Para tanto abordaremos a situao do mercado
anteriormente as intervenes, quando estas comunidades eram dominadas por
faces de traficantes, ou seja, os donos da localidade, causando a desvalorizao e
a dificuldade de liquidez dos imveis sob sua influncia. Tambm analisaremos o
comportamento da evoluo dos preos imveis aps a implantao da Unidade de
Polcia Pacificadora, nas comunidades.

Esta anlise do mercado imobilirio poder servir como um instrumento de
mensurao da eficcia dessa nova poltica de segurana e de intervenes em
favelas. Utilizaremos o bairro de Botafogo e a Comunidade de Santa Marta, situados no
Municpio do Rio de Janeiro, como estudo de caso.

PALAVRAS CHAVES: Unidade de Polcia Pacificadora (UPP), Evoluo do
Mercado Imobilirio, Bairro de Botafogo, Favela Morro de Santa Marta.

ABSTRACT

Title: Real estate and public security policies, a case study: around the favela
Santa Marta and deployment of Pacification Police Unit (UPP).

This paper aims to observe the consequences of interventions made by the State
Government of Rio de Janeiro in the aspect of public safety in some communities in the
city of Rio de Janeiro, dueto implementation of Pacification Police Units - UPP, within
the community as well as in its more immediate neighborhoods.

These interventions are based on the premise of a new approach in terms of public
safety by providing more favorable conditions to other public and private players more
freedom to intervene in these communities.

Housing programs, and social infrastructure are already being deployed in addition to
assistance referred to in the safety aspect, and have reportedly already been made,
being well accepted by the beneficiary population.

One of the indicators for evaluating the efficiency of this new security policy, to be
treated in this work are reflected in the housing market in its most immediate
surroundings and in their own neighborhood. To discuss both the market situation
before the interventions, when these communities were dominated by factions of drug
dealers, or the "owners" of the town, causing the devaluation and liquidity problems of
the properties under its influence. We also analyze the behavior of the evolution of
property prices after the implementation of the Police Unit Pacification (UPP) in
communities.

This analysis of the housing market may serve as an instrument to measure the
effectiveness of this new security policy and intervention in slums. We will use the

district of Botafogo and the Community of Santa Marta, located in the municipality of Rio
de Janeiro, as a case study.

KEYWORDS: Public Insurance Policies (UPP), Evolution of the Real Estate
Market, Botafogo neighborhoods, Santa Marta Slum.

LISTA DE FIGURAS

1 Evoluo da populao urbana no Brasil 21
2 Evoluo da populao urbana no Estado do Rio de Janeiro 21
3 Limites da UPP na Favela Morro de Santa Marta e entorno 38
4 Posto da UPP no alto do Morro Favela de Santa Marta 40
5 Posio de Botafogo no Municpio e seus limites 52
6 Mapa dos bairros de Copacabana e Botafogo 1819 54
7 Botafogo no final do sculo XIX 57
8 Mapa de Botafogo e adjacncias 61
9
Mapa de Botafogo com a indicao da localizao da Favela Morro de
Santa Marta

63
10
Vista da encosta do Corcovado e o Morro Dona Marta, ainda sem a
favela. Incio do sculo XX

64
11
Vista da Baia da Guanabara, com Botafogo esquerda, sem a favela
Santa Marta.

65
12 Esttua de Michael Jackson 68
13 Reservatrio de gua da CEDAE situado na parte superior da Favela 70
14 Distribuio dos setores na Favela Morro de Santa Marta 72
15
Vista area da Favela Morro de Santa Marta com a Praia de Botafogo
com a Praia de Botafogo ao Fundo

74
16 Vista do plano inclinado e o bondinho 75
17 Placa de obra na Praa Corumb 76
18 Prdios de apartamentos construdos pela EMOP 76
19 Vista do limite lateral direito da Favela j com o muro divisrio 79
20 Foto CETEP 80

21 Placa referente s obras de iluminao pblica 81
22 Identificao dos logradouros 81
23 Medidores de consumo de energia individuais 82
24 Grfico de disperso preo observado x valor estimado (primeiro caso) 100
25 Distribuio de frequncia de valores observados (primeiro caso) 100
26 Grfico de disperso preo observado x valor estimado (segundo caso) 105
27 Distribuio de frequncia de valores observados (segundo caso) 105
28 Variao de preos unitrios de apartamento em Botafogo 2008 2009 107
29
Evoluo dos fatores de incremento nos valores unitrios mdios para o
evento oferta

119
30
Evoluo dos fatores de incremento nos valores unitrios mdios para o
evento venda

120
31
Evoluo do decrscimo de valor de imvel sob a influncia do Santa
Marta em relao as demais regies do bairro antes e aps a UPP

122
32
Valores unitrios (R$/m) de imvel idntico em diferentes ruas em 2008
e 2009

122

LISTA DE QUADROS

1 Unidades de Polcia Pacificadora 41
2
Demonstrativo mensal das incidncias criminais na Favela Morro de
Santa Marta

42
3 Resumo da evoluo da ocupao da Favela Morro de Santa Marta 74
4 Parmetros e significncia do modelo de regresso (primeiro caso) 97
5 Correlao entre as variveis (primeiro caso) 97
6 e significncia do modelo de regresso (segundo caso) 102
7 Correlao entre as variveis (segundo caso) 102
8 Caractersticas de cada apartamento. Imveis Regio 1 109
11
Evoluo dos valores unitrios simulados para cada imvel em 2008, por
fator anual

112
12
Evoluo dos valores unitrios simulados para cada imvel em 2009,
por fator anual

115
13
Fator de incremento nos valores unitrios de cada imvel verificados em
janeiro de 2009

116
14 Imvel na Regio 1 121
15 Simulaes nos diversos locais do bairro. 121
16 Imvel 1 Rua Baro de Macabas, 156 139
17 Imvel 2 Rua Mal. Francisco de Moura, 159 140
18 Rua Mal. Francisco de Moura, 218 141
19 Imvel 4 Rua So Clemente, 272 142
20 Imvel 5 Rua Real Grandeza, 62 143

22 Imvel 7 Rua Eduardo Guinle, 48 145
24 Imvel 9 Rua Dona Mariana, 45 147
25 Imvel 1 Rua Baro de Macabas, 156 148
29 Imvel 5 Rua Real Grandeza, 62 152
33 Imvel 9 Rua Dona Mariana, 45 156

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABADI: Associao Brasileira de Administradoras de Imveis
ABNT: Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ADEMI: Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio
CEDAE: Companhia Estadual de gua e Esgoto
CETEP: Centro de Educao Tecnolgica e Profissionalizante
COMLURB: Companhia Municipal de Limpeza Urbana
CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imveis
EMOP: Empresa de Obras Pblicas
FAU/UFRJ: Faculdade de Arquitetura Urbanismo de Universidade Federal do Rio de
Janeiro
FNHIS: Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
Gpae: Grupamento de Policiamento em reas Especiais
IBASE: Instituto Brasileiro de Anlises Sociais e Econmicas
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IPCA: ndice Nacional de Preos ao Consumidor
IPP: Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos
IPTU: Imposto Predial Territorial Urbano
MMQ: Mtodo dos Mnimos Quadrados
MCR: Modelo Clssico de Regresso
NBR: Norma Brasileira
NuPESP: Ncleo de Pesquisa em Justia Criminal e Segurana Pblica
ONG: Organizao no Governamental
PEU: Plano de Estruturao Urbana
PLANTEQ: Plano Territorial de Qualificao
PMRJ: Polcia Militar do Estado do Rio de Janeiro
RIOLUZ: Companhia Municipal de Energia Eltrica e Iluminao Pblica
SECOVI: Sindicato das Empresas de Corretores e Venda de Imveis
SEMADUR: Secretaria Estadual de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano
SENAC: Servio Nacional de Aprendizagem Comercial

SMAC: Secretaria Estadual do Meio Ambiente e Cultura
SMU: Secretaria Municipal de Urbanismo
SSPRJ: Secretaria de Segurana Pblica do Estado do Rio de Janeiro
UERJ: Universidade Estadual do Rio de Janeiro
UFRJ: Universidade Federal do Rio de Janeiro
UnB: Universidade de Braslia
UPP: Unidade de Polcia Pacificadora
VR: Valor Residencial

SUMRIO

CAPTULO 1 INTRODUO 20

1.1 PRELIMINARES 20
1.2 OBJETIVOS E ESTRUTURA DO TRABALHO 30

CAPTULO 2 UNIDADE DE POLCIA PACIFICADORA (UPP) 33

2.1 ANTECEDENTES E CONCEITO 33
2.2 DESENVOLVIMENTO 37
2.3 NMEROS E RESULTADOS OBTIDOS 41
2.4 AVALIAO DO PROGRAMA 45
2.5 CONTINUIDADE E EVOLUO DO PROGRAMA 47

CAPTULO 3 REAS DE ESTUDO: BAIRRO DE BOTAFOGO E
COMUNIDADE DE SANTA MARTA
52

3.1 O BAIRRO DE BOTAFOGO 52
3.1.1 Origem e histria 52
3.1.2 Desenvolvimento 53
3.1.3 Economia 59
3.1.4 Aspectos sociais 60
3.1.5 Dados numricos 61
3.2 A COMUNIDADE DE SANTA MARTA 63
3.2.1 Origem e histria 64
3.2.2 Desenvolvimento e nmeros 68

CAPTULO 4 MERCADO IMOBILIRIO 84

4.1 CONCEITOS E DEFINIES 84
4.2 MTODO E FONTE DE PESQUISA 89
4.3 ABRANGNCIA DA PESQUISA 89
4.4 DEFINIO E CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS 90

4.5 METODOLOGIA E DEFINIO DOS MODELOS 91
4.5.1 Modelo de regresso linear mltiplo: perodo anterior a
implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta
95
4.5.2 Modelo de regresso linear mltiplo: perodo posterior a
implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta
101

CAPTULO 5 APRESENTAO DE RESULTADOS 106

5.1 SIMULAES DE VALORES UNITRIOS DAS UNIDADES
SELECIONADAS CONSIDERANDO EVENTOS OFERTA E VENDA
110
5.2 ANLISE DOS RESULTADOS 110
5.2.1 Perodo anterior implantao da UPP na Favela Morro de Santa
Marta
111
5.2.2 Perodo posterior implantao da UPP na Favela Morro de Santa
Marta
112
5.3 ANLISE DA EVOLUAO DO COMPORTAMENTO DO VALOR
UNITRIO DE IMVEL SITUADO NO ENTORNO DA FAVELA
MORRO DE SANTA MARTA E FORA DE SUA REA DE INFLUNCIA
DIANTE DA AUSNCIA E DA PRESENA DA UPP
120

CAPTULO 6 CONCLUSES E RECOMENDAES 124

6.1 SOBRE A UNIDADE DE POLCIA PACIFICADORA 124
6.2 SOBRE O MERCADO IMOBILIRIO 129

REFERNCIAS 134

APENDICE A 138

APENCICE B 157

APENDICE C 163

20
CAPTULO 1 INTRODUO

1.1 PRELIMINARES

Hoje o que assistimos so as cidades brasileiras, de modo especial as que
compem as Regies Metropolitanas, se desenvolverem de forma predominantemente
espontnea e desordenada, fruto de diversas razes: o prprio crescimento vegetativo,
migraes de populaes rurais e de outras regies, migraes transitrias (conceito de
redes urbanas), dentre outras.

Este processo, que se acentuou desde a dcada de 1970, quando a situao
ocupacional brasileira se inverteu passando a populao urbana ser maior que a rural,
alcanando atualmente 84,4% (Figura 1), foi crucial na mudana da paisagem urbana
de nossas cidades. No Estado do Rio de Janeiro isso j era realidade na referida
ocasio sendo a Unidade da Federao com maior percentual de populao urbana,
alcanando 79% (Figura 2). Em 2010 atingiu 96,7% e continua sendo o maior do pas
(IBGE, 2011).

21
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
BRASIL
Urbano
Rural

Figura 1 Evoluo da populao urbana no Brasil.
Fonte: IBGE Sinopse Censo 2010

0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
RIO DE JANEIRO
Urbano
Rural

Figura 2 Evoluo da populao urbana no Estado do Rio de Janeiro.
Fonte: IBGE Sinopse Censo 2010

22
As cidades brasileiras, de um modo geral, no estavam preparadas para esta
situao, principalmente no que se refere disponibilidade de infraestrutura urbana e a
inexistncia uma poltica habitacional, de modo especial voltadas para a populao de
menor renda

Especificamente na cidade do Rio de Janeiro, o problema habitacional referido
crnico desde a fundao de cidade, mas teve seu agravamento em determinadas
pocas, como, por exemplo, por ocasio da abolio da escravatura, quando houve
uma migrao do campo para as cidades. Outro motivo foi o declnio da cultura cafeeira
no Estado do Rio de Janeiro e na Capital, concomitantemente com a expanso da
atividade industrial.

Esta populao procurou se instalar em terrenos vazios na periferia, morros e
reas baixas fazendo surgir o que denominamos de favelas, sendo que as primeiras
surgiram a partir do final do sculo XIX.

Algumas dessas ocupaes, inicialmente originadas exclusivamente para atender
a camada da populao de baixssima renda, passaram ao longo do tempo por
processos de urbanizao sob interveno do poder pblico e da prpria comunidade,
modificando em muito o seu aspecto original. Os barracos de madeira e papelo deram
lugar para as habitaes de alvenaria, sendo que algumas delas tm caractersticas de
bairro popular.

Esta nova situao gerou modificaes tambm em outros aspectos, como por
exemplo: nas transaes dos imveis locais, criando-se at um mercado imobilirio
prprio; e tambm nas atividades comerciais, desenvolvendo-se inicialmente em forma
de subsistncia, mas posteriormente com empresas formalizadas se estabelecendo na
rea.

Paralelamente, essas favelas tambm se tornaram locais atrativos para o
desenvolvimento do comrcio ilegal de drogas, alterando-se as relaes sociais no

23
prprio ambiente, criando guetos de domnio pela fora e subjudicao. Esta situao
veio se expandindo e chegando a um ponto insustentvel, principalmente nos ltimos
10 anos, quando se iniciou, no s a disputa entre quadrilhas rivais, mas tambm
embates com a Polcia. Reflexos desse quadro expandiram-se tambm para outros
locais da considerada rea formal da cidade, principalmente nas proximidades destas
comunidades, cujos reflexos imediatos foram a precarizao do comercio e a
desvalorizao dos imveis.

O aspecto segurana tem uma grande importncia na vida das populaes, seja
na rea rural ou urbana, com suas particularidades, e tem uma influncia muito grande
na forma das pessoas viverem ou se organizarem. Nas cidades, essa situao passa a
ser mais perceptvel, pois atinge um nmero maior de pessoas em espaos menores e
mais frequentemente. medida que as cidades se desenvolvem, esse aspecto tem
maior ou menor relevncia, pois a forma de se organizarem ou se expandirem tem uma
influncia vital. A ausncia do poder pblico na organizao do espao urbano, de uma
poltica habitacional, de infraestrutura urbana, transporte, dentre outras razes, propicia
uma situao favorvel ao desenvolvimento de atividades ilegais e marginais. No Brasil
essa situao mais acentuada nas cidades de mdio e grande porte.

No caso especfico do Rio de Janeiro isso ficou evidente, tendo em vista a
proliferao do nmero de favelas, locais abandonados pelo Estado, onde predomina
uma organizao espacial desordenada, e que passaram a ser locais preferidos pelo
poder paralelo, constitudo pelos traficantes de drogas e pelas milcias, pois ali
encontram condies prprias para o desenvolvimento de suas atividades. No decorrer
do tempo esses grupos foram se fortalecendo e dominando completamente as
comunidades que ocuparam.

At a implantao do programa Unidades de Polcias Pacificadoras (UPP) no final
de 2008, as intervenes do Estado no aspecto segurana nessas comunidades, via de
regra, se limitaram a intervenes pontuais, desorganizadas, autoritrias e em ocasies
em que o poder paralelo ultrapassava seus limites. Essa forma de atuar do Estado

24
teve sempre por finalidade atender primeiramente as elites e no resolver o problema
realmente. As referidas intervenes nem sempre foram de forma pacfica, mas na
maioria das vezes conflituosa com troca de tiros, at com utilizao de armamento
pesado, como em uma guerra urbana. Esse quadro veio se agravando e sendo mais
freqentes os conflitos ao longo do tempo.

A questo da violncia de tal forma importante que influencia o comportamento
das pessoas, tanto no lugar onde elas ocorrem quanto no seu entorno mais imediato.
Partes significativas das favelas no Rio de Janeiro, nos ltimos anos, vem sendo locais
onde tem ocorrido freqentemente conflitos entre traficantes e policiais, e onde tem
imperado uma situao insustentvel de violncia e comportamento audacioso por
parte dos traficantes, dispondo de uma condio armada significativa.

Uma das primeiras conseqncias dessa situao de desmando e dominao
causado pelas faces do trafico e das milcias, acontecendo de forma audaciosa e
com bastante frequncia, foi a desvalorizao e iliquidez dos imveis situados no
entorno mais imediato das favelas.

A implantao de uma nova filosofia de segurana, atravs das Unidades de
Polcia Pacificadora (UPP), que visa primeiramente o desarmamento ostensivo do
poder paralelo, para preparar as comunidades para outras intervenes do Estado e
da iniciativa privada, tem sido vista de forma positiva, com reflexos importantes. No
entanto, tambm tem sido alvo de criticas por terem sido preferencialmente implantadas
em locais mais nobres da cidade, visando prepar-la para os eventos esportivos
programados para ocorrem na cidade, Copa do Mundo de Futebol em 2014 e Jogos
Olmpicos em 2016.

Uma das primeiras conseqncias com a chegada das UPP foi imediata reao do
mercado imobilirio, j que o aspecto segurana influencia de forma direta e
significativa no valor dos imveis e na sua liquidez.

25
Um dos objetivos desse trabalho verificar, atravs da evoluo do mercado
imobilirio, o impacto do programa UPP junto sociedade. Para tanto necessrio
entender um pouco a formao dos preos dos imveis, levando em conta as variveis
que mais influenciam na sua composio. Podemos afirmar que os preos dos imveis,
como em qualquer outro mercado, funo das expectativas de seus intervenientes,
principalmente quanto a sua rentabilidade. O imvel como produto possui algumas
caractersticas que o diferenciam: longo perodo de depreciao; heterogneo em
relao s caractersticas intrnsecas e extrnsecas; tem intima relao com a
localizao; valor elevado tanto para produo quanto para comercializao; bsico
para a necessidade humana, tanto de moradia quanto de trabalho.

Trata-se de um mercado que influenciado por aspectos demogrficos,
macroeconmicos, formas e custo de financiamento, legislao, fatores sociais e
culturais que refletem na demanda e na oferta. Um dos fatores que mais influenciam no
valor do imvel e na sua comercializao a localizao pelo seu poder de atrao ou
de rejeio. No nosso estudo esse item ser um dos pontos de anlise, para
verificarmos o comportamento dos preos dos imveis sob a influncia da proximidade
de reas de conflito social (favelas), e a sua evoluo posteriormente interveno do
Estado junto a essas reas atravs da implantao das UPP. Esse um dos aspectos
considerados como de incerteza por alguns autores, segundo Abramo (1989).

H os que acrescentam outras vantagens alm da localizao que podem ser
levadas em conta, tal como as inovaes tecnolgicas, que podem se tornar fonte de
rentabilidade excepcional (HARVEY, 1994 apud CUNHA, Carla, 2000). No entanto, as
condies da vizinhana podem tornar to desfavorveis as condies de localizao
que comprometem as demais vantagens que o imvel possa proporcionar, como melhor
padro construtivo, existncia de inovao tecnolgica. Essa a situao tpica dos
imveis no entorno ou no interior de favelas.

A demanda por imveis pode ser dividida em dois tipos (ABRAMO, 1989): pelo
valor do uso do bem, denominado servio de habitao (LUCENA, 1985), tendo

26
relao com as caractersticas do imvel e influenciada pelo seu entorno; e pelo valor
como investimento, esperando a valorizao da regio onde se situa. A motivao por
investimento estabelece uma semelhana aos demais mercados, que flutuam de
acordo com as diversas oportunidades de rentabilidade.

A dinmica do mercado imobilirio, que tem como premissa a manuteno da
lucratividade, um dos responsveis pela desigualdade do crescimento de uma cidade,
pois normalmente no levam em conta aspectos de planejamento ou sociais
proporcionando condies diferenciadas de ocupao. Tambm as inovaes e
investimentos pblicos alteram o perfil de ocupao de uma regio, fazendo com que
as edificaes primitivas sejam substitudas e ocupadas por outros moradores com
renda suficiente para adquirir essas novas unidades. Por outro lado o surgimento de
favelas tambm altera o perfil da ocupao em seu entorno, pois as edificaes
existentes em sua rea de influncia tem o seu valor e a sua liquidez comprometida.

Essa situao comum na cidade do Rio de Janeiro, onde aumentou o nmero de
favelas, com algumas delas em excelente localizao, de modo especial as situadas na
Zona Sul, ficou mais acentuada na ltima dcada, quando houve uma ampliao das
atividades do trfico de drogas e das milcias. Esses dois atores, atuando cada vez
mais de forma ostensiva, criando um clima de guerra civil nas favelas que dominavam,
pioraram as condies do mercado imobilirio no entorno dessas reas.

Outro aspecto a ser enfocado que, baseado na diferenciao dos espaos
urbanos e na idia do desenvolvimento desigual, alguns autores tentam modelar o
crescimento urbano. Apresentam modelos que procuram identificar a estrutura de uma
regio, tanto na sua configurao interna quanto na sua insero na malha urbana, e
possveis cenrios de atratividade para investimentos. No entanto, esses modelos tm a
sua concepo alterada quando na regio enfocada existe rea favelada, pois eliminam
algumas possibilidades de investimento e ocupao.

27
A condio de imveis residenciais , na maioria dos modelos econmicos,
predominante na localizao das atividades no espao urbano. Devido essa atividade
ocupar maior parte do espao urbano e em razo da sua limitao, a distribuio
espacial das residncias tem impacto acentuado na formao dos valores dos terrenos
urbanos e desta forma dada importncia aos fatores determinantes de sua formao.

Muitos modelos de estudo de mercado e de viabilidade costumam levar em conta
apenas uma viso meramente econmica excluindo de seu escopo quaisquer
contextualizaes sociais ou histricas, sendo assim fora da realidade (CARRION, 1981
apud CUNHA, Carla, 2000, p. 7). Essa teoria, conhecida como neoclssica e bastante
tradicional na rea econmica, tem como uma das premissas a identificao do
interesse do consumidor, de forma estritamente racional, no considerando as
particularidades do mercado ou quaisquer fatores sociais que interfiram na formao
dos preos, que no nosso estudo a influncia da proximidade de favelas e seus
reflexos. Para alguns estudiosos, no levar em conta outros fatores importantes alm
daqueles identificados como foras de mercado com predominncia econmica,
distorcem os resultados desses modelos, pois no so suficientes para explicar demais
comportamentos em funo de outras variveis, como por exemplo, o uso do solo
(CUNHA, P.V; SMOLKA,1980 apud CUNHA, Carla, 2000, p. 7). Podemos classificar
esses modelos tericos voltados para a compreenso do mercado imobilirio em um
grupo macroeconmico, que procuram verificar o comportamento da demanda de
imveis de forma agregada. (DANTAS, 2003)

Interpretar o mercado imobilirio por meio de indicador de escassez a postura
dos autores neoclssicos: preos elevados em face de diminuio de oferta de imveis
e baixas dos preos por fora de grande oferta. Entende-se que a escassez de imveis
criada socialmente.

Tambm a acessibilidade a uma determinada regio, seja ela natural ou produzida
por entes pblicos ou privados, influenciam no aspecto localizao. As caractersticas
intrnsecas de stio e as diferenas locacionais de cada espao urbano estabelecem as

28
suas condies fsicas e locais, pois os espaos no so homogneos. Esses aspectos
no so levados em conta pelos autores neoclssicos.

Outros modelos utilizados tambm para representar o comportamento do mercado
imobilirio esto direcionados para explicar como o indivduo toma sua deciso no
processo de escolha de um imvel, e que relacionam os seus atributos com os preos,
atravs de modelos de regresso e que so conhecidos como modelos hednicos
(DANTAS, 2003). O nosso estudo foi realizado com base nesses modelos, que so
classificados dentro do enfoque microeconmico.

Partindo do princpio de que os preos de mercado embutem a valorizao
implcita das caractersticas e atributos do bem que so fontes de utilidades, que o
fundamento da hiptese hednica, encontramos alguns questionamentos:
a) quais so as variveis mais significativas na formao do preo de um bem;
b) como composta a relao entre essas caractersticas e os preos.

A finalidade dos estudos baseados nos modelos hednicos de verificar como se
comporta a valorao no mercado especfico, sob a tica dos consumidores, tendo em
vista os atributos existentes no bem, que em nosso caso, so os imveis.

Com base nas equaes de preos praticados, so obtidos os preos implcitos ou
hednicos das caractersticas particulares de cada imvel. Essas caractersticas
representam a utilidade que cada indivduo espera para o seu uso. Representa tambm
o preo total que dispe a pagar pelo conjunto de servios que o imvel disponibiliza
dentro do mercado. As estimativas dos valores so feitas a partir das equaes de
preos hednicos que procuram explicar a variao dos preos dos imveis pela
variao das caractersticas que eles possuem. Nesta teoria presume-se que os
atributos e utilidades esperados pelos consumidores so determinantes para a
formao dos valores do imvel, e que esses valores refletem a hierarquia e peso
dessas preferncias.

29
Dentro desta linha de pensamento h os que tentam explicar as razes de uma
deciso individual pela escolha de uma localizao, onde uma das formas mais usuais
da juno dos custos de transporte e aluguel. A hiptese predominante de que o
local de trabalho tem uma influncia muito grande na escolha, devido ao alto custo e
precariedade de transporte. Normalmente os plos geradores de emprego, situam-se
em reas valorizadas, o que encarece o custo da moradia, levando, na maioria dos
casos, as pessoas a optarem por morar em regies mais distantes e com um custo de
transporte maior. No entanto, passam a ter uma disponibilidade maior de espao e
alugueis de preos mais baixos. Uma das razes para o surgimento de favelas ,
exatamente, que as pessoas passam a ter a oportunidade de morem mais prximas aos
locais de trabalho. Faz parte da escolha das pessoas a opo pela troca do custo de
transporte por valores de aluguis e tambm vice-versa.

Existem algumas crticas a esses modelos, que indicam que um comportamento
de escolha individual por local de residncia feito onde o custo de transportes passa a
ser secundria e outras variveis passam a predominar, como, por exemplo, em relao
a residncia e ao ambiente, alm de outras variveis como renda e acesso a
financiamento. (RICHARDSON, 1978). Tambm observa que h uma opo por
priorizar os custos com relao habitao, levando em conta a capacidade por pagar
algo dentro se seus oramentos e/ou das condies de financiamento disponveis. Com
base nestes itens buscam a caractersticas de seus imveis quanto aos aspectos
intrnsecos, como numero de cmodos e padro, e extrnsecos, como a ambincia e
vizinhana. Acrescentamos, no caso do Rio de Janeiro, at a implantao das UPPs,
havia uma preocupao de se evitar proximidade de reas de conflito social, as favelas.

Como contraponto, h a viso de que os modelos neoclssicos no podem
explicar a estrutura social do espao urbano e a formao de preos, mas h o
reconhecimento de que as variveis utilizadas nesses modelos podem refletir uma
representao significativa dos aspectos sociais, sob a forma de um mercado especfico
(LIPIETZ, 1979 apud CUNHA, Carla, 2000). Entende, tambm, que nesses modelos,
no h um questionamento do significado social da formao de valores, mas parte-se

30
do raciocnio da existncia de um mercado e que a iniciativa privada procura se inserir
nele.

Esses modelos pouco refletem a realidade e que as suas validades so
verificadas comparando a natureza geral dos resultados com a realidade. Outra
observao feita que as influncias do uso do solo, embora no possam ser
mensuradas totalmente em termos de comprovao emprica, por esses modelos,
podem produzir resultados representativos da estrutura urbana. Entende que esses
modelos podem ser considerados como representaes razoveis das variveis que
definem o uso do solo urbano (HARVEY, 1997 apud CUNHA, Carla, 2000).

Pode-se supor que, fundamentados nas observaes desses dois autores, os
modelos elaborados com base nessa teoria, mesmo com suas deficincias, visando
representar a formao do espao urbano e a representao dos atores sociais e
econmicos, so vlidos para apresentar a realidade urbana.

1.2 OBJETIVOS E ESTRUTURA DO TRABALHO

O objetivo geral desse estudo verificar os reflexos de uma poltica de segurana
pblica, de modo particular em reas de evidente conflito social, que o caso das
favelas cariocas onde o poder paralelo, formado por traficantes de drogas e
integrantes das milcias predominava, atravs da evoluo do mercado imobilirio aps
a implantao do Programa de Unidade de Polcia Pacificadora em sua rea de
influncia.

Esta dissertao foi organizada em seis captulos, contando, inclusive com esta
Introduo Captulo 1, onde destacamos o impacto de uma poltica de segurana
em reas de conflito social, os seus reflexos na cidade de um modo geral e no mercado
imobilirio de modo particular. Neste captulo tambm descrevemos os objetivos da
presente dissertao.

31
No Captulo 2 - Unidade de Polcia Pacificadora (UPP), apresentamos a
conceituao do programa, suas caractersticas e objetivos, bem como a sua diferena
em relao a outras iniciativas implantadas nas comunidades da cidade do Rio de
Janeiro anteriormente. Apresentamos um histrico sobre a sua implantao e
desenvolvimento e complementamos o captulo com a divulgao de alguns resultados
j obtidos. Constatamos que a literatura para o tema Unidade de Polcia Pacificadora
inexistente, devido ser o tema inovador como poltica de segurana pblica. Nesta parte
do trabalho nos valemos de notcias dos meios de comunicao, de modo particular os
jornais, sites das Secretarias de Governo envolvidas, e de acompanhamento em
Seminrio sobre o assunto.

Descrevemos no Captulo 3 - reas de Estudo as regies do estudo de caso: o
Bairro de Botafogo e a Favela Morro de Santa Marta. Apresentamos um histrico de
cada rea referida, suas caractersticas, tipo de ocupao e vocaes. Tambm
apresentamos informaes e dados dessas reas de estudo.

No Captulo 4 - Mercado Imobilirio, so apresentadas a conceituao desse
segmento econmico e social, uma metodologia para a sua caracterizao, os dados
pesquisados e a abrangncia da pesquisa. Aqui tambm foram definidos os modelos
para representar o mercado imobilirio em Botafogo e a metodologia aplicada. Essa
modelagem abrange dois perodos: um anterior a implantao da UPP na Comunidade
de Santa Marta e outro posterior a essa interveno. Quanto ao estudo do mercado
imobilirio a literatura nacional ainda carente e a metodologia aplicada, embora
bastante desenvolvida, ainda carece de complementaes para um entendimento mais
preciso da formao de preos dos imveis.

O Captulo 5 Apresentao de Resultados, serviu basicamente para o seu
relato, considerando os dois perodos anteriormente referidos.

A finalizao dessa dissertao est relatada no Captulo 6 - Concluses e
Recomendaes, onde apresentamos a importncia de uma poltica de segurana

32
pblica para uma cidade e o seu reflexo no s na rea de interveno, mas em outros
segmentos e de modo particular no comportamento do mercado imobilirio.

33
CAPTULO 2 UNIDADE DE POLCIA PACIFICADORA (UPP)

2.1 ANTECEDENTES E CONCEITO

Um novo modelo de poltica de segurana pblica e de policiamento foi adotado
no Municpio do Rio de Janeiro, mais especificamente em algumas favelas com a
implantao do Programa denominado Unidade de Polcia Pacificadora (UPP), pelo
Governo do Estado. Este modelo no se limita adoo das atividades bsicas de
segurana e policiamento, mas tambm procura promover a aproximao entre a
polcia e a populao da comunidade onde a UPP est sendo implantada. Um dos
princpios do programa recuperar os territrios ocupados pelos traficantes de drogas e
por milicianos, procurando levar a incluso social populao ali residente.

Estas Unidades de Polcia Pacificadora, criadas a partir de 2008, procuram
incorporar os princpios da Polcia Comunitria, que um conceito e uma estratgia
baseada no entendimento entre as instituies da rea de segurana e a populao
local
1
.

O principal objetivo de uma Unidade de Polcia Pacificadora a implantao da
filosofia do policiamento comunitrio, promovendo um modelo de execuo diferenciado
nas reas sob a sua competncia, envolvendo a participao da populao. A sua
atuao no visa apenas preveno e reduo dos ndices de delitos criminais, mas,
principalmente, a reduo de riscos de danos aos moradores. A sua estratgia tem por
finalidade a obteno de benefcios comuns, procurando proporcionar uma qualidade
de vida melhor a populao contemplada
2
.

As UPPs pretendem garantir dois princpios bsicos nas localidades onde esto
sendo implantadas: a democracia e a cidadania para os seus moradores, dentro da
filosofia de polcia comunitria. A ausncia do Estado compromete o direito de

1
Fonte: Secretaria de Segurana Pblica (SSP RJ), disponvel no site: http://www.rj.gov.br/web/seseg, acessado em
10/06/2010 s 21:23 h.
2
Fonte: Polcia Militar do Rio de Janeiro, disponvel no site: http://www.policiamilitar.rj.gov.br, acessado em
03/05/2010 s 21:28 h.

34
locomoo, a possibilidade de divertimento, de trabalho e estudos, por parte dos
moradores das favelas, que convivem com a possibilidade premente de ver seus
familiares sob o risco da criminalidade.

Apresentamos a seguir um texto denominado Palavra do Secretrio, obtido no site
www.upprj.com.br da Secretaria de Segurana Pblica do Estado do Rio de Janeiro,
visando apresentar a verso oficial do Estado.
Palavra do Secretrio
Quinta-feira, Setembro 10, 2009
Sem dvida, o Rio de Janeiro o primeiro estado a vir mente
quando o assunto favela. Numa cidade com mais de mil, o tema
segurana torna-se assunto dirio e sempre dramtico.
Implantamos h menos de um ano o projeto UPP que recebe forte
apoio da mdia e da sociedade. A idia simples. Recuperar para o Estado
territrios empobrecidos e dominados por traficantes. Tais grupos, na
disputa de espao com seus rivais, entraram numa corrida armamentista nas
ltimas dcadas, uma disputa particular na qual o fuzil reina absoluto.
E apesar da rotina complicada, a cidade atrai mais e mais turistas
todos os anos. O Rio mesmo um lugar nico e privilegiado.
Decidimos ento pr em prtica uma nova ferramenta para acabar
com os confrontos. Ocupamos quatro comunidades em bairros distintos em
carter definitivo. Fim do fuzil e incio das pequenas revolues que sero
contadas nessas pginas.
Junto com os elogios surgiram algumas concluses simplistas. A
primeira e mais comum entre todas: coloquem polcia comunitria em
todos os morros e o problema estar resolvido.
Posso garantir que segurana pblica no to cartesiana assim.
Muitas das queixas com as favelas pouco tm a ver com o crime brbaro do
trfico, mas com a dificuldade da prpria sociedade de conviver com suas
diferenas. O problema que, quando tais diferenas incomodam, melhor
chamar todos de criminosos.
Isso ficou mais evidente aps a implantao das UPPs. O traficante
vai embora, mas muitos conflitos, os menores, evidentemente, continuam
por l.

35
Tenho recebido e visitado os moradores dessas comunidades com
frequncia. H uma tremenda dvida social que veio desde a colonizao
destas terras. A maioria negros, pardos, mulatos, pobres e muito pobres.
Carncias to grandes que preciso ajud-los a pedir, pois lhes difcil at
priorizar as emergncias.
Podemos traduzir as causas da violncia de diversas formas:
desigualdade, falta de educao, corrupo, falta de assistncia, falta de
planejamento das cidades, enfim, inmeras possibilidades. Podemos usar o
legalismo para dizer que as favelas precisam ser demolidas, pois so
invases; ou defend-las, afinal so brasileiros vtimas de um modelo
econmico e histrico perverso.
Vou encerrar sem defender tese alguma. No Rio, o projeto no qual
apostamos a UPP e estamos aprendendo com os resultados. Sai o trfico e
entra a polcia definitivamente. Todos os indicadores so animadores e
todas as concluses so precipitadas. At o fim de 2010, creio que haver
condies logsticas de ocupar muitas comunidades. Mas como tenho
repetido sempre que sou interpelado: ou a sociedade abraa e acolhe estas
reas ou nada vai mudar de fato. Portanto, a polcia faz um apelo: subam o
morro, ele da cidade.
Jos Mariano Beltrame - Secretrio de Segurana do Rio de Janeiro
A UPP no a primeira tentativa de interveno sistemtica nas favelas cariocas.
Houve uma experincia em 2000 com a implantao do primeiro posto do Grupamento
de Policiamento em reas Especiais (Gpae), pela Polcia Militar, nos morros do Pavo-
Pavozinho e Cantagalo, no bairro de Copacabana. O referido grupamento, que
comeou a funcionar em setembro daquele ano, teve srios problemas e dois anos
depois j era considerado um modelo em declnio e ultrapassado, por antroplogos.

Considerada como a primeira experincia policial direcionada para a mediao de
conflitos em favelas dominadas por traficantes de drogas, o Grupamento de
Policiamento em reas Especiais (Gpae) no foi bem sucedido porque perdeu a
identidade e o apoio da comunidade, segundo opinio do antroplogo Marcus Cardoso,
integrante do Programa de Ps-Graduao em Antropologia Social da Universidade de
Braslia (UnB). autor da tese de mestrado sobre o tema na UnB, tendo acompanhado
o funcionamento do Gpae nas comunidades do Pavo-Pavozinho e Cantagalo, no
perodo de 2000 a 2004.

36
No trabalho intitulado Eu finjo que no te vi, voc finge que no me v: uma
etnografia sobre a relao entre polcia comunitria, trfico e populao favelada, que
teve a orientao da professora Lia Zanotta Machado, o referido antroplogo defendeu
a tese de que os policiais no tiveram a competncia para reprimir o trfico de drogas e
suas conseqncias, e tendo adotado uma postura de omisso, corrupo e de
violncia.

O projeto foi inspirado em uma experincia da polcia de Boston, nos Estados
Unidos, cuja caracterstica seria de interveno prioritariamente preventiva e
eventualmente repressiva e todas as suas atividades seriam decididas aps consulta
comunidade. Inicialmente conseguiu-se o apoio da comunidade, pois reduziu os
conflitos e acabou com a privatizao do espao pblico pelo trfico.

De acordo com o antroplogo os problemas com a Unidade Policial comearam a
acontecer quando perderam o apoio da comunidade, passando a tolerar a atuao dos
traficantes e adotando uma poltica de confronto com os moradores.

Segundo a cientista social Silvia Ramos, coordenadora do Centro de Estudos de
Segurana e Cidadania da Universidade Candido Mendes, o projeto Gpae foi iniciativa
do ento major Carballo Bianco, da Polcia Militar. No entanto, o projeto ficou marcado
pelo isolamento, j que o Secretrio de Segurana naquela ocasio, Josias Quintal,
entregou o projeto ao major como misso. O grupamento funcionava muito pela
iniciativa pessoal do major Carbalo, que deixou o comando do Gpae em dezembro de
2002, decretando o fim do programa. Tambm afirma que o projeto da UPP tem
maiores probabilidades de sucesso j que um projeto integrado a uma poltica de
governo.

Outra diferena observada entre o Gpae e a UPP diz respeito aos policiais
escolhidos para atuarem em cada projeto, pois no primeiro eram utilizados policiais
considerados como refugo do refugo e no segundo so policiais recm-formados que

37
recebem, inclusive, treinamento especfico para o tipo de atuao em comunidades.
(APRENDENDO ..., 2008, p.10)

Apesar dos problemas relatados com relao ao Gpae, os equvocos identificados
podem servir de balizadores para o programa Unidade de Polcia Pacificadora, agora
em evidncia.

Outra caracterstica prpria da UPP, no contemplada em outras intervenes,
que se procura desarticular o domnio dos traficantes de drogas nas favelas utilizando-
se da ocupao policial. Com a eliminao dessa situao, o poder do Estado se
estabelece, criando um campo propcio para que os moradores exeram seus direitos e
deveres como cidados. Criam-se tambm oportunidades para outros rgos do
Governo nos trs nveis, entidades no-governamentais e empresas privadas, que
atuam nas reas de habitao, educao, sade, infraestrutura urbana (como energia
eltrica, iluminao pblica, gua, esgoto, coleta de lixo) e social possam desenvolver
seus projetos e promover a extenso dos j existentes.

2.2 DESENVOLVIMENTO

A implantao de uma Unidade de Polcia Pacificadora sempre precedida de
uma atuao inicial da polcia. No caso da primeira UPP implantada, na Favela Morro
de Santa Marta, a incurso policial precursora foi feita em novembro de 2008, para a
unidade ser efetivamente ser estabelecida em 18 de dezembro daquele ano, iniciando-
se um processo que se estenderia para outras comunidades, conforme relataremos
adiante.

38

Figura 3 Limites da UPP na Favela Morro de Santa Marta e entorno.

39
Mas na verdade o processo iniciou-se bem antes, atravs de um trabalho de
inteligncia por parte de agentes da Polcia Federal e da Segunda Seo (P-2) da
Polcia Militar. Desde 2007 esses agentes vinham monitorando o movimento dos
traficantes, durante oito meses, utilizando equipamentos de ponta, atravs de
fotografias e filmagens. Antes da ocupao por parte da Polcia Militar, o morro era um
importante entreposto de drogas e armas da Zona Sul, por ser considerada, pelos
traficantes, uma favela tranquila. Com vistas implantao do projeto que prev, alm
da interveno policial, outras aes do Estado e da Prefeitura j vinham sendo
adotadas, de modo mais intenso no decorrer do ano de 2008, e que esto relatadas no
subitem 3.2.2 deste trabalho.

A primeira etapa da interveno foi expulso dos traficantes e ocupao da Favela
Morro de Santa Marta pela Fora Policial. O segundo passo foi a formatura de 125
novos soldados da Polcia Militar, indicados para atuarem exclusivamente naquela
favela, recebendo treinamento especial atravs do curso de policiamento comunitrio
ministrado no Quartel General daquela corporao. Para o ento comandante do 2
Batalho da PM, tenente-coronel Gileade de Albuquerque importante que os novos
policiais quebrem as barreiras existentes entre a polcia e a comunidade conseguindo
conquistar a confiana dos moradores. Outro aspecto a ser ressaltado afirmao do
secretrio de segurana, Jose Mariano Beltrame, de que a ocupao da Favela Morro
de Santa Marta seria um importante laboratrio para as demais ocupaes previstas
(WERNECK, 2008a).

40

Figura 4 Posto da UPP no alto do Morro Favela de Santa Marta.

A implantao desta Unidade de Polcia Pacificadora veio cheia de expectativa,
tanto por parte do Estado, da comunidade, e especialmente da populao diretamente
atingida. Este fato ficou bem claro com o depoimento do presidente da Associao de
Moradores do Santa Marta, Jos Mrio Hilrio, de 47 anos de idade dos quais 30 anos
vividos naquele local, lembrando que os moradores ficaram surpresos quando o
Secretrio de Segurana do Estado, Jos Mariano Beltrame, anunciou o plano de
ocupar a favela, de expulsar o trfico e fazer uma invaso social. No entanto, mesmo
considerando a esperana da populao no processo, afirmou que estariam pagando
para ver, ressabiados por conhecerem o comportamento policial anteriormente. Esse
processo de adaptao no s do morador, mas tambm dos prprios policiais, que
continuaram a utilizar armamentos pesados nas rondas rotineiras (WERNECK, 2008b).

Uma medida adotada pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, para conter a
expanso da favela rumo mata, foi a construo de um muro divisrio nos limites com
terreno da prpria Prefeitura com uma extenso de 634 metros. Esta medida no foi
executada exclusivamente na Favela Santa Marta, mas estava prevista para ser

41
implantada em outras comunidades, que s na Zona Sul atingiria um total de 11.000,00
metros, com o objetivo de conter a expanso territorial das comunidades. A deciso da
construo de muros nas favelas foi objeto de discusses por parte de diversos atores,
uns aprovando e outros questionando a sua eficcia e, ainda, outros considerando o
projeto como um ato de discriminao social.

Alm da construo do muro, aps a ocupao policial, a Favela Morro de Santa
Marta vem sendo objeto de vrias aes como: o recebimento de sinal de Internet;
ligaes individuais de energia domiciliar atravs da Light, que cobra a denominada
tarifa social; iluminao pblica; e a disponibilizao de Juizados cveis e criminais
(PAREDO..., 2009, p.6).

2.3 NMEROS E RESULTADOS OBTIDOS

Desde a implantao da primeira Unidade de Polcia Pacificadora (UPP), em
novembro de 2008, at maro de 2011, j so 17 as unidades implantadas em favelas
no Municpio do Rio de Janeiro, conforme o Quadro 1.

Quadro 1- Unidades de Polcia Pacificadora
COMUNIDADE BAIRRO DATA DE
IMPLANTAO
POPULAO
1
Santa Marta
Botafogo 19/12/2008 6.000
2
Cidade de Deus
Jacarepagu 16/2/2009 45.000
3
Jardim Batam
Realengo 18/2/2009 40.000
4
Morro da Babilnia/Chapeu Mangueira
Leme 10/6/2009 6.000
5
Cantagalo/Pavo Pavozinho Copacabana
Ipanema 23/12/2009 9.500
6
Ladeira dos Tabajaras/Morro dos Cabritos
Copacabana 14/1/2010 5.000
7
Morro da Providncia Santo
Cristo/Gamboa 25/4/2010 5.000
8
Morro do Borel
Tijuca 7/6/2010 20.000
9
Morro da Formiga
Tijuca 1/7/2010 5.000
10
Morro do Andara
Andara 28/7/2010 15.000

42
11
Morro do Salgueiro
Tijuca 17/9/2010 15.000
12
Morro do Turano Tijuca/Rio
Comprido 30/9/2010 18.000
13
Morro dos Macacos
Vila Isabel 30/11/2010 27.000
14
Morros So Joo/Matriz e Quieto
Engenho Novo 31/1/2011
15
Morros da Coroa/Fallet e Fogueiteiro
Catumbi 25/2/2011
16
Morro dos Prazeres/Escondidinho
Santa Teresa 25/2/2011
17
Morros do So
Carlos/Mineira/Zinco/Querosene Estcio mar/11
Fonte: Ncleo de Pesquisas em Justia Criminal e Segurana Pblica NuPESP e Jornais.

A Secretaria de Segurana Pblica do Estado do Rio de Janeiro (SSPRJ), atravs
do Ncleo de Pesquisa em Justia Criminal e Segurana Pblica (NuPESP), realiza o
levantamento das ocorrncias policiais e publica seus resultados no documento
intitulado Demonstrativo Mensal das Incidncias Criminais, por regio e por localidades.
A seguir apresentamos os dados referentes Favela Morro de Santa Marta (Quadro 2).

Quadro 2 Demonstrativo mensal das incidncias criminais na Favela Morro de Santa Marta.
18/nov 19/nov
OCORRNCIAS 07 a 18 08 a 19
Diferena
absoluta
Diferena em
%
nov/08 nov/09
VTIMAS DE CRIMES VIOLENTOS
Homicdio Doloso 3 0 -3
-
100,00%
Leso Corporal Seguida de Morte 0 0 0 0,00%
Latrocnio (Roubo seguido de morte) 0 0 0 0,00%
Tentativa de Homicdio 3 0 -3
-
100,00%
Leso Corporal Dolosa 29 0 -29
-
100,00%
Estupro 2 0 -2
-
100,00%
Atentado Violento ao Pudor 1 0 -1
-
100,00%

VTIMAS DE CRIMES DE TRNSITO
Homicdio Culposo 0 0 0 0,00%
Leso Corporal Culposa 20 13 -7 -35,00%

VTIMAS DE MORTE COM TIPIFICAO
PROVISRIA

43
Encontro de Cadver 0 0 0 0,00%
Encontro de Ossada 0 0 0 0,00%

REGISTROS DE CRIMES CONTRA O
PATRIMNIO
Roubo a Estabelecimento Comercial 5 3 -2 -40,00%
Roubo a Residncia 1 1 0 0,00%
Roubo de Veculo 25 14 -11 -44,00%
Roubo de Carga 5 0 -5
-
100,00%
Roubo a Transeunte 55 34 -21 -38,18%
Roubo em Coletivo 6 3 -3 -50,00%
Roubo a Banco 0 0 0 0,00%
Roubo de Aparelho Celular 5 6 1 20,00%
Roubo com conduao da vtima
para saque em I. F. 0 0 0 0,00%
Furto de Veculos 43 12 -31 -72,09%
Extorso Mediante Sequestro
(Sequestro Classico) 1 0 -1
-
100,00%
Extorso 3 1 -2 -66,67%
Extorso com momentnea privao
da liberdade (Sequestro Relmpago) 0 0 0 0,00%
Estelionato 11 10 -1 -9,09%

PRODUO POLICIAL
Apreenso de Drogas 9 18 9 100,00%
Armas Apreendidas 0 0 0 0,00%
Prises 12 16 4 33,33%
Apreenso de criana/adolescente
(ECA) 4 1 -3 -75,00%
Recuperao de Veculo 11 3 -8 -72,73%
Ocorrncias com Flagrante 10 16 6 60,00%

OUTROS REGISTROS
Ameaas (vtimas) 31 31 0 0,00%
Pessoas Desaparecidas 1 1 0 0,00%
Resistncia com morte do opositor -
Auto de Resistncia 3 0 -3
-
100,00%
Policiais Militares Mortos em Servio 0 0 0 0,00%
Policiais Civis Mortos em Servio 0 0 0 0,00%

TOTAIS DE REGISTROS
Roubos 124 75 -49 -39,52%
Furtos 218 155 -63 -28,90%
Registro de Ocorrncias 551 429
-
122 -22,14%
Fonte: Ncleo de Pesquisas em Justia Criminal e Segurana Pblica (NuPESP).

44
Analisando esse documento referente Favela Morro de Santa Marta das
ocorrncias de 2008 e 2009, e comparando os registros nestes dois anos, observamos:
a) com relao s ocorrncias classificadas como vtimas de crimes violentos
(homicdio doloso, leso corporal seguida de morte, latrocnio, tentativa de homicdio
leso corporal dolosa, estupro e atentado violento ao pudor) foi observada a reduo
em 100% dos nmeros de ocorrncia. Registre-se que no ano de 2009 esses crimes
tiveram registro zero de ocorrncia;
b) para o item vtimas de crimes de trnsito, que engloba homicdio culposo e
leso corporal culposa, as ocorrncias entre 2008 e 2009 tiveram uma reduo de 35%;
c) manteve-se zerado o nmero de registros de crimes classificados como vitima
de morte com tipificao provisria, encontro de cadver e encontro de ossada;
d) nos registros considerados como crimes contra o patrimnio, que engloba a
maior diversidade de itens, tambm foram observadas redues significativas dessas
ocorrncias de entre os anos objeto do estudo;
e) o item considerado como produo policial registrou um aumento na apreenso
de drogas, prises e ocorrncias com flagrante e diminuio no nmero de apreenses
de crianas/adolescentes (ECA) e na recuperao de veculos;
f) outros registros, que englobam ameaas, pessoas desaparecidas, resistncia
com morte do opositor, nmero de policiais militares e civis mortos em servio,
mantiveram-se estveis, com poucos registros, exceto ameaas que o de maior
ocorrncia;
g) finalizando apresentado um resumo do que considerado roubos e furtos
registrando-se, respectivamente um decrscimo de 39,52% e 28,90%;
h) no total de registros de ocorrncias houve um decrscimo de 22,14%.

Esses nmeros apresentam um indicativo de melhora, sob o aspecto segurana,
das condies existentes na Favela Morro de Santa Marta, aps a implantao da UPP.
Outro fato observado, segundo informaes da Secretaria de Segurana Pblica, foi
constatao de uma maior procura por auxlio policial por parte dos moradores,
caracterizando uma maior confiana naquela instituio.

45
2.4 AVALIAO DO PROGRAMA

A implantao das UPPs em algumas favelas na cidade do Rio de Janeiro vem
gerando o interesse de vrios segmentos e a sua avaliao tem sido positiva. Dentro da
prpria comunidade este sentimento tem sido constatado, haja vista a divulgao, aps
seis meses de ocupao, dos resultados da pesquisa realizada pela Fundao Getulio
Vargas junto aos moradores do Morro Santa Marta e da Cidade de Deus. Nesta
pesquisa constatou-se que: 60% dos entrevistados afirmam que houve melhoria quanto
segurana pessoal e familiar; 90% desejam a permanncia da ocupao por tempo
indeterminado; e que para 70% afirmam que os homicdios na comunidade diminuram.
Apesar de a avaliao geral do programa ser positiva, o estudo identificou alguns
problemas: embora a maioria ache que a violncia policial diminuiu, cerca 9% dos
pesquisados, afirmam que est pior. Mais de 50% das pessoas entrevistadas
consideram a polcia preparada, no entanto, uma parcela significativa entende que no.
A pesquisa foi realizada no perodo de 22 a 27 de maio de 2009, ouvindo 1200 chefes
de famlia da Cidade de Deus, da Favela Morro de Santa Marta e do entorno das duas
comunidades (DONA MARTA...,2009, p.9).

Embora exista a constatao positiva do projeto de policiamento pela maioria da
populao dessas comunidades, existem, ainda, algumas indagaes, por parte de
alguns moradores, como: h o risco de o estado paralelo ser substitudo por um
estado policial; o temor do retorno dos bandidos; e se esse modelo ser capaz de
garantir os direitos fundamentais do cidado. Algumas respostas sobre essas
indagaes a previso de recursos, por parte do Estado, para aplicao em obras de
infraestrutura e habitao, segundo informa o Governo do Estado.

A questo da convivncia entre moradores e os policiais da UPP tambm
importante, pois nem sempre amistosa. So estranhos convivendo em um espao
muitas vezes claustrofbico, de vielas e becos, e grande densidade humana. Essa
ocupao policial difere de uma comunidade para outra, e reflexo da influncia de
como esto sendo feitos os investimentos complementares em obras de infraestrutura e

46
sociais, que devem ocorrer concomitantemente com a ocupao policial, dentro da
filosofia do projeto.

Outro passo importante foi a demonstrao de que o Poder Constitudo capaz
de enfrentar e afastar o trfico de drogas e armas nas comunidades, retomando o
monoplio da fora. J se nota a mudana de comportamento, em termos de cidadania,
j incutindo nos moradores a idia de se utilizar s instituies formais para solucionar
seus problemas. Outra conseqncia observada foi o reflexo na economia desses
lugares, havendo uma valorizao imobiliria no seu interior e no entorno, de forma
mais imediata.

De acordo com a opinio do arquiteto Sergio Magalhes, professor da Faculdade
de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro (FAU/UFRJ),
nos lugares onde no vigoram as leis, os moradores so considerados subcidados e o
aspecto democracia falho, ficando as pessoas submetidas a duas regras: a do arbtrio
e as normais. Para contrapor essa situao sugere que as intervenes clandestinas
sejam substitudas pelas legais (CIDADANIA lenta e gradual..., 2009, p.7).

Uma outra mudana de comportamento na maioria das reas ocupadas pelas
UPPs, que moradores vizinhos e turistas passaram a ter acesso livre comunidade
sem precisar de qualquer autorizao de traficantes ou milicianos, integrando essas
comunidades, socialmente, com a parte formal da cidade. Essa integrao acontece
tambm na Favela Morro de Santa Marta, que alm da segurana que oferece, tem a
facilidade de acesso pelo bondinho do plano inclinado, que atinge at a parte mais alta
da favela, proporcionando aos visitantes uma das vistas mais bonitas da cidade
(DEMOCRACIA nas favelas..., 2009, p.12)

As principais queixas dos moradores da Favela Morro de Santa Marta, aps um
ano de ocupao, se referem a problemas relacionados a infraestrutura, pois apesar da
obras realizadas pelo Poder Pblico e at mesmo por pessoas da prpria localidade
desde 2004, essas ainda no atenderam toda a rea da comunidade. Existem alguns

47
pontos em seu interior com valas negras, com o esgoto correndo a cu aberto;
problemas de iluminao pblica e at mesmo com a oferta de sinal de TV, que aps a
ocupao, teve a rede clandestina cortada, mas ainda no substituda pela formal. O
aspecto positivo que se mantm a paz reinante em relao a situao anterior, de
domnio pelos integrantes do trfico de drogas.

2.5 CONTINUIDADE E EVOLUO DO PROGRAMA

Como qualquer programa social a sua vida til depende de como sero
conduzidos o seu desenvolvimento e a sua continuidade. Compactuando com essa
idia o Instituto Brasileiro de Anlises Sociais e Econmicas (IBASE) e a Fundao
Heirich Bull realizaram o seminrio O Futuro da UPP: uma poltica para todos?,
realizado em 24/11/2010 no Clube de Engenharia, abrangendo dois grandes temas:
- UPP: Limites e desafios da segurana pblica;
- A viabilidade da UPP social no Rio de Janeiro.

Deste seminrio podemos destacar itens abordados por seus palestrantes, e
destacamos:
a) Palestra do Professor Luiz Antnio Machado, membro do Instituto de
Estudos de Segurana Pblica da Universidade Estadual do Rio de Janeiro
(IESP/UERJ);
- do ponto de vista global trs aspectos se sobressaem: manuteno da ordem
pblica; importncia s potencialidades positivas; e uma avaliao positiva da
denominadas UPP sociais, que nada mais so do que as intervenes paralelas que
ocorrem concomitantemente com a interveno policial,
- observada uma drstica reduo da ostensividade das armas por parte de
traficantes,
- expectativa da reduo dos perigos urbanos (difusa) medo e ameaas a
integridade pessoal e material (generalizada),
- entende que a continuidade do programa depende da conjuntura de momento;

48
- evidente que o programa est relacionado com os grandes eventos que
ocorrero no Rio de Janeiro, Copa do Mundo de Futebol (2014) e Jogos Olmpicos
(2016), no entanto, em caso de aprovao popular poder ser prorrogado,
- a implantao das UPPs trouxe uma expectativa generalizada de reduo da
criminalidade,
- no incio, a implantao das Unidades, era vista como panacia,
- salienta o aumento da demanda por medidas repressivas,
- concluindo observa que inadequado qualquer combate poltica de segurana
ora implantada nas comunidades, j que passaram a contar com forte apoio popular.

b) Palestra de Ricardo Henriques (Secretrio de Assistncia Social e Direitos
Humanos do Estado do Rio de Janeiro);
- apresentou como estratgia da denominada UPP Social o empilhamento de
aes sociais e de infraestrutura juntamente com a UPP, que tem como proposta
precpua a retirada do controle armado do territrio,
- o passo seguinte seria a implantao de poltica social consistente nos locais que
eram de guerra, mitigando as situaes existentes. Guerra uma situao entendida
como esvaziamento da capacidade se implantar polticas pblicas, ou seja, ausncia do
Estado,
- a retirada da capacidade armada, permite pr-condies mnimas para a entrada
e implantao de polticas pblicas de cidadania,
- um passo essencial articular no territrio o conjunto de ofertas de servios
pblicos e atender parte das demandas no territrio,
- promover uma escuta crtica dos gestores pblicos da comunidade, promovendo
uma interlocuo com outros agentes,
- mapear os maiores desafios qualificando a demanda entendendo as
singularidades locais,
- construir uma agenda de necessidades e demandas da comunidade, atravs de
uma interlocuo entre representantes do Estado e as lideranas locais (aspecto vital
para uma interveno ser bem sucedida),

49
- qualificar a demanda, atravs de uma poltica de proximidade e tambm a
qualificao da oferta (fundamental) atravs de intervenes integradas, pois
normalmente o estado chega com um empilhamento de programas sem qualquer
ordenao ou planejamento,
- evitar a descontinuidade ou fragmentao das intervenes, como o
isolacionismo nas polticas setoriais (habitao, educao e sade pblica),
- entende que o maior desafio das favelas, que esto com Unidades de Polcia
Pacificadora implantadas e tambm com alguma interveno social, no o combate a
pobreza, mas sim a manuteno de uma situao de paz e onde se pode observar um
dficit radical de cidadania,
- aponta como estratgia de atuao a observncia do direito palavra, de troca e
da interao, preparando a chegada da republica, ou seja, um estado de cidadania e
de regularidade,
- comercialmente indica a necessidade de regularizao das atividades, inclusive
na prestao de servios, citando como exemplo o caso da televiso por assinatura;
- sob o aspecto cultural existe a preferncia por bailes funk que necessitam de
infraestrutura prpria para a sua realizao, principalmente com relao ao rudo,
- esses aspectos visam a consolidao de uma situao de repblica,
- todas essas atitudes visam passar essas comunidades de um estado
extraordinrio de guerra para um estado ordinrio de situaes regulares (repblica)
de forma equivalente ao restante da cidade com condies mnimas de regularidade.

c) Palestra de Mnica Francisco (Lder comunitria da comunidade do Borel).
- apesar da implantao da UPP ainda sente o poder pblico distante e que
superficialmente a situao boa, mas que por baixo a coisa est feia,
- entre os moradores da comunidade existe uma preocupao quanto posse da
terra, pois so tmidas as iniciativas de regularizao fundiria,
- os moradores ainda estranham a presena da Polcia, pois se trata do ator da
represso entrando na comunidade. No entanto existe uma expectativa positiva para se
sentir livre,

50
- as populaes das demais comunidades olham o Santa Marta como modelo de
terra prometida, pois entendem que ali o poder pblico vem investindo para tornar
aquela comunidade uma vitrine,
- no fundo o que os moradores mais desejam um estado de paz,
- tambm olham as intervenes como parte de um processo de especulao
imobiliria da paz, a UPP verde e como uma tbua de salvao, onde a permanncia
dessa situao vista como vital,
- ainda existe um sentimento de apreenso dos moradores na relao com a
Polcia j que, em perodos anteriores, eram atores historicamente antagnicos,
- existe tambm a desconfiana de que tanto a UPP quanto a UPP social so
projetos para atender as necessidades do capital,
- enxergam a Polcia como mediador real, mas que ainda policializam as
relaes,
- apesar das restries os moradores das comunidades querem que o Projeto
UPP, tanto em termos de segurana quanto socialmente, tenham sucesso,
- mas para alguns moradores o que mudou foi troca do opressor, pois de alguma
forma se sentem em priso domiciliar, pois so freqentemente abordados e tendo que
ficar se justificando de forma semelhante a que ocorria quando os traficantes
dominavam. Cita o exemplo da pichar os locais onde havia CV, de Comando
Vermelho, por UPP, utilizando mesmo discurso moralizador, efetuando aes
punitivas, mesmo que veladamente, ou seja: tirania do trfego, tirania da polcia. Apesar
disso, acham que na poca do trfico as condies eram piores, pois no havia
espao para se expressar e criticar,
- observam que a UPP um novo projeto de Polcia, mas lembram que a Polcia
nica e h muito que mudar,
- indica que necessria a qualificao das relaes entre moradores e agentes
do estado e que so necessrias intervenes complementares, atravs da UPP
social, salientando que, no momento atual, existe boa vontade de dialogo entre as
partes,

51
- enxerga a UPP como projeto de caminhada a ser construdo, havendo
possibilidade de continuidade em funo das relaes entre os agentes e da vontade
do lado da populao em contribuir. A UPP social ter um trabalho forte,
- ressalta que um processo de mediao necessrio para conduo de como os
projetos se desenvolvero. importante a qualificao da interveno do Estado, no
dilogo com a comunidade,
- admite que, apesar das desconfianas naturais quanto presena do Estado, a
UPP um projeto que est sendo construdo, mas que existe a necessidade de
aprovao local,
- a preocupao maior quanto continuidade do projeto e vencer o fantasma do
retorno situao anterior.

52
CAPTULO 3 - REAS DE ESTUDO: BAIRRO DE BOTAFOGO E COMUNIDADE DE
SANTA MARTA

3.1 O BAIRRO DE BOTAFOGO

O bairro de Botafogo situa-se na Zona Sul do Municpio do Rio de Janeiro, no vale
formado pelos morros So Joo e Dona Marta, junto a Baia da Guanabara, cortado por
dois rios: o Berqu, atualmente canalizado passando sob o Cemitrio So Joo Batista
e o Banana Podre, tambm canalizado que se desenvolve paralelamente Rua So
Clemente, em terrenos de particulares, estando a cu aberto em algumas propriedades.
Faz divisa com os bairros de Copacabana, Leme, Urca, Flamengo, Laranjeiras, Cosme
Velho e Humait. Administrativamente pertence a rea de Planejamento 2 (AP-2),
dentro de IV Regio Administrativa. Ocupa uma rea de 479,90 hectares (Figura 5).

Figura 5 Posio de Botafogo no Municpio e seus limites.

3.1.1 Origem e Histria

Comeou a surgir logo aps a fundao da cidade, em 01 de maro de 1565,
quando Estcio de S, fundador e Governador da cidade iniciou a demarcao de seus
limites e doando terras como era de costume na poca em regime de sesmarias
colonos e agricultores, para que desenvolvessem a regio. Tinham o incentivo de
serem livres de emolumentos e impostos e essas doaes eram bastante generosas
em termos de extenso territorial

Uma das primeiras doaes foi a que abrangia os atuais bairros de Botafogo,
Urca, Flamengo (parte), Humait e Lagoa (parte), feita a Antonio Francisco Velho.

53
Nesta ocasio, surgiu o primeiro nome portugus do local, a Enseada de Francisco
Velho. Em 1590 estas terras foram vendidas para Joo Pereira de Souza Botafogo, que
mais tarde emprestaria seu nome em definitivo ao bairro.

Oficialmente a criao do bairro surgiu aps a chegada da Famlia Real
Portuguesa ao Rio de Janeiro, quando em 03 de maio de 1809 foi expedido o Alvar da
criao da Freguesia de So Joo Batista da Lagoa. (TEIXEIRA, Milton, 2010a).

3.1.2 Desenvolvimento
*

Parte integrante daquela Freguesia rural, o conhecido arrabalde de Botafogo, no
possui um papel expressivo na cidade, at o fim do sculo XVIII. Suas terras nesta
poca j pertenciam a Clemente Martins de Mattos. Com o seu falecimento em 1702
iniciou-se o processo de desmembramento daquela regio, surgindo trs grandes
chcaras: a de Olaria, que abrangia a maior parte do atual bairro; a do Outeiro; e a do
Vigrio Geral.

A instalao da Corte Portuguesa no Rio de Janeiro, a partir de 1808, e as suas
conseqentes repercusses, fomentaram o deslocamento da populao mais abastada
para Botafogo, atrada por suas caractersticas fsicas e ambientais. Este quadro, em
meados do sculo XIX, caracterizado pelo surgimento dos contornos do bairro,
definidos pelo: Caminho do Berqu, hoje Rua General Polidoro; o Caminho de
Copacabana, atual Rua da Passagem; a Praia de Botafogo; e a Rua So Clemente
cortando a regio no sentido leste-oeste.

54

Figura 6: Mapa dos bairros de Copacabana e Botafogo 1819

A Chcara de Olaria foi transferida para Joaquim Marques Batista de Leo, em
1825, tornando-se o primeiro morador de Botafogo a promover a sua urbanizao,
dando-lhe uma configurao de bairro. Promoveu a sua subdiviso em glebas visando
lote-las, abrindo a Rua Real Grandeza e a Rua So Joaquim, mais tarde denominada
de Voluntrios da Ptria, em 1826. J em 1853, surgiram a Rua Marques e o Largo dos
Lees, j sob a orientao de seus herdeiros. A abertura dessas ruas era vista como
indutor de valorizao daquelas glebas, pois facilitava o seu parcelamento imediato ou
futuro.

A partir de 1850 intensifica-se a ocupao da regio, mudando inclusive a forma
de desmembramento, passando da unidade chcara para a unidade lote. Esses lotes
possuem um padro particular, ou seja, frente pequena e grande profundidade, e com
caractersticas eminentemente urbanas. Um dos principais indutores desse processo foi
a disponibilizao de meios de transporte coletivos mais acessveis s populaes das

55
classes mdia e baixa que passam a atender Botafogo, fazendo a ligao com o Centro
da cidade. Essa situao modificou o perfil da regio, em termos de padres
populacionais, j que rompia o seu isolamento que beneficiava apenas a aristocracia
residente, findando com a ocupao eminentemente elitista que marcou a regio
inicialmente. A parte mais nobre continuou sendo a Rua So Clemente, onde residiam
os bares da cafeicultura. J a Rua Voluntrios da Ptria abrigava os pequenos nobres
e comerciantes.

A implantao do sistema de bondes a partir de 1871, cruzando o bairro em
direo ao Jardim Botnico, responsvel pela modificao radical da trama urbana da
cidade, e modo especial de Botafogo, induzindo a diversificao funcional, promovendo
a expanso do nmero de estabelecimentos comerciais.

O grande desenvolvimento verificado durante o sculo XIX constatado pela
quantidade de novas ruas abertas neste perodo, favorecendo a implantao de novos
loteamentos. Tambm ocorreu no final deste sculo praticamente todo o lanamento da
atual malha viria. Este processo ainda se d por iniciativa dos proprietrios, com
participao incipiente do Poder Pblico. O traado virio, ainda existente, foi resultado
das iniciativas individuais dos proprietrios das chcaras quando da ocorrncia dos
parcelamentos, espelhando um desenho espontneo.

Esse processo rompido ainda no final do sculo XIX quando ocorrem as
primeiras iniciativas promovidas por empreendedores imobilirios. Agentes financeiros
estimulam a implantao e comercializao de lotes concomitantes com abertura de
diversas novas ruas sedimentando a malha interna bsica do bairro, praticamente a
mesma na atualidade.

Ainda no final do sculo XIX, quando ocorre o chamado transbordamento
populacional do Centro, ocasionado, em um quadro mais amplo, pela crise da
cafeicultura fluminense, da abolio da escravatura, da chegada de imigrantes e do
incio da industrializao, concomitantemente com a ocupao proporcionada pela

56
implantao do novo sistema virio em Botafogo, retalhando o bairro em quadras
extensas e alongadas, originou-se uma ocupao de carter misto em termos de
classes sociais.

Em termos comerciais, visando atender as necessidades da populao residente,
surgiram os primeiros estabelecimentos na regio, de modo especial os de comrcio de
gneros alimentcios na Rua So Clemente, por volta de 1859. A partir de 1863
surgiram as oficinas. A Rua Voluntrios da Ptria, que at 1871 no tinha expresso
comercial, passa a ser a segunda via sob este aspecto, como tambm relativamente s
atividades de prestao de servios. No incio do sculo XX, j era significativa a
existncia de colgios e de hospitais no bairro.

Para melhor entendimento do processo de desenvolvimento em Botafogo em
termos urbanos, especificamente nas trs primeiras dcadas do sculo XX, a
introduo da participao do Poder Pblico, mudando o seu papel na expanso
urbana da cidade. Antes a isso, o desenho urbano das periferias, includo ai Botafogo,
era resultado do somatrio de iniciativas espontneas dos proprietrios de terras. Esse
quadro alterado com a participao da iniciativa privada organizada e o Poder Pblico
que tinha como tarefa dar suporte tcnico e financeiro para a realizao do lucro do
capital atravs de empreendimentos imobilirios. Isso foi uma das conseqncias do
processo de renovao urbana da cidade, de modo especial do redesenho do Centro,
onde ocorreu a expulso das camadas mais pobres que ocupavam reas valorizveis
daquela regio. a partir de 1900 que as habitaes coletivas comeam a coexistir
junto com os enormes casares, alterando significativamente a ocupao local.

Tendo em vista tambm o incentivo da ocupao da costa Atlntica do Municpio,
Botafogo refora a funo de passagem. Desta forma, o Poder Pblico, atravs da
aprovao de Projetos de Alinhamento de abertura de novas ruas, passa a acompanhar
a avalizar esse novo processo de ocupao e adensamento no bairro, isso no perodo
de 1925 a 1930.

57
Nesta ocasio, no auge da ocupao do bairro, que passou a ser acompanhada
pelo Poder Pblico, surgiram as habitaes coletivas (cortios) e as casas de vilas
consideradas solues para o adensamento horizontal do espao ocupado que foram
largamente utilizadas. As primeiras ocupadas pelas classes de operrios, biscateiros e
arteses, e as demais por funcionrios pblicos, militares, profissionais liberais,
pequenos comerciantes e bancrios.

Figura 7 Botafogo no final do Sculo XIX.

digno de registro o surgimento das primeiras favelas nos morros do bairro: a do
Pasmado, Saudade e So Joo. Tambm, constata-se a ocupao das encostas do
Corcovado, indicando a saturao horizontal da rea plana.

O crescimento significativo de casas de vila, chegando a representar cerca de
30% das edificaes existentes, por volta de 1933, concentradas especialmente na Rua
So Clemente no trecho at a Rua Real Grandeza, suscitou a interveno do Poder
Pblico proibindo, atravs de legislao municipal, a construo de novas vilas em
1937. Este fato, em conjunto com o surgimento de novas tecnologias construtivas,
fomentou o processo de adensamento vertical com o surgimento de pequenos prdios
de trs a quatro pavimentos, e posteriormente, prdios de maior gabarito.

58

A concentrao de novos lanamentos imobilirios nos bairros da orla martima de
1940 a 1960, de modo especial em Copacabana, foi a causa da relativa estagnao de
Botafogo. O bairro manteve a sua caracterstica de ocupao predominantemente
horizontal, com casas e prdios baixos, independentemente do surgimento de novas
atividades de servio, do adensamento na Praia de Botafogo e da proliferao de
favelas. A caracterizao como centro de prestao de servios especializados,
comea a se materializar neste perodo, reforando a imagem de bairro de passagem
para outras regies.

Mais recentemente, constata-se que ao lado das ruas de intenso movimento, onde
se misturam edificaes de diversas idades e gabaritos, com diferentes atividades,
ainda permanece a caracterstica de um bairro residencial e horizontal e experimenta
um processo de adensamento urbano mais intenso, com a implantao de novos
empreendimentos imobilirios.

O bairro de Botafogo, assim como parte significativa da cidade, espremida entre
morros e essa conformao geogrfica o torna corredor de passagem entre a regio da
orla da Baia de Guanabara e a Lagoa Rodrigo de Freitas, tendo como nica opo
alternativa transversal utilizao do Tnel Velho. A transformao de parte
significativa das ruas de Botafogo como via de passagem, vem inviabilizando as
tentativas eficazes de controle e aproveitamento mais racional de seu espao. A
infraestrtutura urbana, de modo especial, o sistema virio, no se desenvolveu de forma
proporcional ao adensamento verificado. Botafogo teve perodos de ser o bairro com
maior nmero aprovao de novos projetos imobilirios no Municpio do Rio de Janeiro.

A grande valorizao dos imveis ao longo desses eixos virios fomentou a sua
utilizao por diversos setores produtivos, sociais e econmicos, induzindo a renovao
da regio, a diversificao funcional e a conseqente verticalizao. Na maior parte das
vezes isso ocorreu de forma no planejada, e dissociada da disponibilidade da

59
infraestrutura urbana. Esse processo provocou a expulso de boa parte de seus antigos
moradores e promoveu a transformao da paisagem local.

As regies compreendidas pelas Ruas Voluntrios da Ptria, So Clemente,
Sorocaba e Guilhermina Guinle, e as reas no entorno das Ruas Eduardo Guinle,
Baro de Lucena, Assuno e Marques de Olinda compem as consideradas reas
mais nobres e valorizadas do bairro
3
.

3.1.3 Economia

Atualmente o bairro de Botafogo se caracteriza por ser um dos centros
fornecedores de servios mais importantes da Zona Sul da cidade, atendendo
principalmente os vizinhos Humait e Urca, que se caracterizam como mais
residenciais. na Rua Voluntrios da Ptria e no seu entorno que se encontra
localizado o principal centro comercial da regio, com inmeros estabelecimentos das
mais variadas atividades comerciais. Tambm se instalaram no bairro diversas grandes
empresas, de modo especial nos centros empresariais da Praia de Botafogo
(Empresarial Rio, Botafogo e Mourisco) e na Torre Rio Sul. Isoladamente encontramos
a Dataprev e Furnas Centrais Eltricas.

Trs grandes e importantes shoppings situam se em Botafogo: Rio Sul, Botafogo
Praia Shopping e Rio Plaza Shopping. Recentemente a regio mais prxima do
Humait foi transformada em Plo Gastronmico.

Botafogo tem sido um dos alvos preferenciais das incorporadoras, dada a
existncia, ainda, de grande nmero de casas no tombadas ou protegidas existentes
no bairro, o que ocasionou inmeros novos lanamentos de empreendimentos
imobilirios. Algumas ruas j vem experimentando um processo importante de
renovao urbana e modernizao.

3
Pesquisa baseada no artigo de Sergio Lordello, "Expanso urbana e estruturao de bairros do Rio de
Janeiro: o caso de Botafogo",in: Revista Rio de Janeiro, Dezembro 1986 e na publicao "Botafogo-
histria dos bairros", de vrios autores, Joo Fortes Engenharia, 1983

60
3.1.4 Aspectos Sociais

Embora Botafogo seja considerado um bairro de classes mdia e mdia alta,
existe a presena da favela Santa Marta evidenciando um contraste social,
semelhantemente ao encontrado na Praia de Botafogo onde se situam prdios
residenciais considerados de baixo padro, se assemelhando muito as antigas
cabeas-de-porco, sendo o Edifcio Rajah o mais conhecido. Sobre a favela Morro de
Santa Marta discorreremos mais detalhadamente, pois uma das reas objeto deste
trabalho.

Outro aspecto econmico e social que se destaca em Botafogo existncia de
diversas clnicas e hospitais de grande importncia. Como hospitais pblicos,
destacam-se o Rocha Maia e o Pinel, este especializado em doenas mentais.
Recentemente foi inaugurada uma Unidade de Pronto Atendimento (UPA) junto
Estao Botafogo do Metr.

Destaque tambm para os estabelecimentos educacionais localizados no bairro,
em termos numricos e porte, sendo os maiores o Colgio Santo Incio, a Escola
Britnica e a Escola Alem. Por sinal, a presena destas escolas causa grande impacto
no trfego local de veculos nas horas de entrada e sada dos estudantes. Tambm se
localiza nos limites de Botafogo a denominada Unidade da Praia Vermelha da UFRJ.

No bairro esto localizados alguns importantes museus da cidade: o do ndio, o do
Maestro Villa Lobos e do Cineasta Glauber Rocha, alm da Casa de Rui Barbosa.
Dispem de vrias salas de projees cinematogrficas em estabelecimentos
especializados, como o Espao Unibanco de Cinema e o Espao Arteplex, bem como
nos shoppings.

61
3.1.5 Dados Numricos

De acordo com Plano de Estruturao Urbana de Botafogo (PEU de Botafogo), de
23/07/1983, que define os atuais limites, o bairro ocupa uma rea de 4,799km,
equivalente a 0,39% do Municpio (Figura 8). Desta ocupao 83,39% so urbanizadas
e 16,67% de reas naturais, onde: 3,20% so florestas; 9,35% floresta alterada; 1,76%
praia; e 2,25% afloramentos rochosos (Secretaria Municipal de Meio Ambiente da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2010).

Figura 8 Mapa de Botafogo e adjacncias.

A rea urbanizada ocupada por 31.035 domiclios dos 1.838.030 do municpio,
ou seja, possu 1,69%. Destes 30.425 so classificados como particulares
permanentes, 47 como particulares improvisados e 568 coletivos. Em termos de

62
tipologia 3.576 so unidades unifamiliares (casas), 26.462 apartamentos e 387
cmodos.

A grande maioria dos imveis situados em Botafogo, 18.059 unidades so
prprios e quitados; 1.684 esto em fase de aquisio; 8.929 so alugados, 1.580
cedidos; e 173 em outras condies.

Em termos de infraestrutura urbana o bairro dispe de: rede de abastecimento de
gua at o domiclio em 99,39% e 0,31% at a propriedade; rede de esgotamento
sanitrio atendendo 97,46% dos domiclios, 0,31% deles utilizando fossas spticas e
2,08% esgotando em valas. A coleta do lixo domiciliar disponibilizada para cerca de
91,05% das moradias e as demais 8,95% so coletados em caambas ou atravs de
outras solues (IBGE, 2010).

As unidades de conservao ocupam uma rea de 758.183,17m, sendo
629.320,85m em rea de Preservao Ambiental (APA), 127.280,67m de parques e
1.574,65m de reas de unidades tombadas (SMAC, 2001)

De acordo com o Censo de 2000 (IBGE, 2001) o bairro de Botafogo possuia uma
populao de 79.588 habitantes, que quando comparada a populao municipal
correspondia a 1,36%, sendo 35.137 so do sexo masculino e 44.451 do sexo feminino.

Pelos dados do Censo de 2010 a populao do bairro passou para 82.890 habitantes,
sendo 36.906 homens e 45.984 mulheres. Comparando com a populao total do
Municpio, que de 6.320.446 habitantes, Botafogo tem 1,31% desse total (IBGE,
2011).

63
3.2 - A COMUNIDADE DE SANTA MARTA

A favela Santa Marta, originada na dcada de 1930, situa-se nos limites norte do
bairro de Botafogo, junto fronteira com Laranjeiras, na encosta do Morro Dona Marta.
Com relao a este morro situa-se na encosta sul, sendo este o limite extremo sudeste
do Macio da Tijuca, aproximadamente 100,00m do Parque Nacional da Tijuca
(Figura 9).

Figura 9 Mapa de Botafogo, com a indicao da localizao da Favela Morro de Santa Marta.

64

Figura 10 Vista da encosta do Corcovado e Morro Santa Dona, ainda sem a favela. Incio do sculo XX.

3.2.1 Origem e histria

A rea ocupada atualmente pela favela Morro Santa Marta era parte integrante da
Chcara de propriedade de Francisco Jos Teixeira Leite, Baro de Vassouras (1804-
1884), onde edificou sua residncia, cujos jardins ocupavam o que hoje a Praa
Corumb;

Foi vendida, posteriormente, para o Sr. Ablio Csar Borges (1824-1891) que era
mdico e educador, sendo fundador do Colgio Ablio, em Laranjeiras, onde estudou
Raul Pompia, autor do livro O Ateneu, ali inspirado. Foi agraciado em 1881, pelo
Imperador D. Pedro II, com o ttulo de Baro de Macabas. Aps o seu falecimento,
esta imensa propriedade ficou inativa por alguns anos.

Em 1901 o Colgio Santo Incio foi fundado pelos padres jesutas, que
inicialmente funcionou em uma casa situada na Rua Senador Vergueiro, no Flamengo.
J em 1903 alugaram a casa situada na Rua So Clemente 132 posteriormente 226,
onde morou o comerciante Carlos Guilherme Gross. Em seguida esta propriedade foi
adquirida pelos religiosos. Devido necessidade de expandir as instalaes do colgio,
face ao sucesso alcanado, os padres passaram a adquirir propriedades vizinhas,

65
inclusive a chcara de propriedade do Baro de Macabas. Esta chcara encontrava-se
sem manuteno e com um grande capinzal, que foi podado e limpo pela Prefeitura, em
1915, quando passou a ser usada como rea de recreio pelos alunos do colgio.

Sob a direo do Padre Jos Maria Natuzzi, que assumiu a direo do Colgio em
1908, iniciou-se no ano seguinte uma ampliao de suas instalaes. Essas obras que
foram interrompidas por volta de 1917 por ocasio da Primeira Guerra Mundial sendo
retomadas em 1924, j sob a direo do Padre Camilo Armelini, que tambm era
engenheiro e arquiteto (Figura 11).

Figura 11 Vista da Baia da Guanabara, com Botafogo esquerda sem a favela Santa Marta.

Foi nesta poca, 1924, que o Padre Natuzzi permitiu que parte da chcara do
Baro de Macabas fosse ocupada pelos operrios que trabalhavam nas obras do
colgio e suas famlias, com fins de moradia, iniciando, desta forma, o que hoje a
favela Morro Santa Marta.

Com a crise da cafeicultura no Estado do Rio de Janeiro em 1931, muitos
agricultores, principalmente do vale do Paraba, migraram para a Capital, sendo que
vrios deles foram acolhidos pelo Padre Natuzzi, que permitiu que, tambm, fixassem

66
moradia na referida chcara, ampliando o nmero de unidades, consolidando o
surgimento da favela.

O Morro de Santa Marta no foi a primeira favela de Botafogo, pois j em 1920
existia cerca de 63 barracos no Morro de So Joo, no limite sul do bairro. No entanto,
treze anos depois, esta favela j no mais existia, pois seus moradores migraram para
o Morro Dona Marta, devido as oportunidades de trabalho oferecidas nas obras de
ampliao do Colgio Santo Incio.

Essas obras se desenvolveram em um perodo de 30 anos, o que permitiu a oferta
de trabalho para um nmero significativo de pessoas, fazendo com que neste poca
aquela comunidade no fosse incomodada pela Administrao Municipal. Outro fato
que favoreceu a consolidao da ocupao foi o crescimento da ocupao em
Copacabana e a orla da Praia de Botafogo, com a construo de diversos grandes
prdios, cujas obras criavam inmeros postos de trabalho para a classe operria na
construo civil. (TEIXEIRA, Milton, 2008b)

O Governador Carlos Lacerda, que assumiu o governo do recm criado Estado da
Guanabara em 1960, implantou uma poltica extensa de erradicao de favelas na
cidade do Rio de Janeiro, que tinha como caracterstica principal liberar reas para a
especulao imobiliria e valorizao de reas sob a influncia daquelas comunidades,
sem, propriamente, ter objetivo de proporcionar melhores condies de vida daquela
populao mais pobre.

A Favela do Pasmado e a Favela Macedo Sobrinho (hoje se situaria no bairro do
Humait) foram s favelas removidas de Botafogo. Outras, mais numerosas, como a da
Catacumba e da Praia do Pinto, que se localizavam nas margens da Lagoa Rodrigo de
Freitas, tambm foram erradicadas para dar lugar o que hoje o Parque Marcos
Tamoio e o conjunto conhecido como Selva de Pedra, no final da dcada de 1960 e
incio da 1970.

67
A favela do Morro Dona Marta no foi erradicada devido estabilidade social de
sua ocupao e pelo fato jurdico de ser aquela rea propriedade dos padres jesutas e,
portanto, fora do interesse do processo especulativo.

Essa poltica de erradicao foi totalmente abandonada em 1977 pelo ento
Prefeito Marcos Tamoio que assumiu a Prefeitura, j no novo Estado do Rio de Janeiro,
resultante da fuso do Estado da Guanabara com o antigo Estado do Rio de Janeiro,
quando se passou a disseminar a poltica de reurbanizao de favelas. Porm, foi
somente com o seu sucessor, Israel Klabin, em 1979, que esta poltica teve sua
materializao em algumas comunidades, com a implantao de servios pblicos
como gua, esgoto e energia. Nesta poca, por iniciativa dos prprios moradores a
favela Dona Marta passou a ser denominada de Santa Marta.

As condies econmicas enfrentadas pelo pas na dcada de 1980, aliada a
tolerncia das autoridades estaduais responsveis pela poltica de segurana,
permitiram que o trfico de drogas fizesse do Morro de Santa Marta um dos pontos
importantes de distribuio e venda na Zona Sul da cidade, apesar da proximidade do
2 Batalho de Polcia Militar, na Rua So Clemente, implantado neste local desde
1910. (Polcia Militar do Estado do Rio de Janeiro, 2011)

Apesar desse domnio do trafico de drogas, a comunidade no abandonou uma de
suas caractersticas, ou seja, a cultural. Ali coexistem duas agremiaes de Escola de
Samba, a So Clemente e a Mocidade Unidade de Santa Marta. Foi palco, em 1995,
para gravao de vdeo do cantor Michael Jackson, que por sinal tem a sua passagem
imortalizada por uma esttua no local das gravaes (Figura 12).

68

Figura 12 Esttua de Michael Jackson

A partir de dezembro de 2008 foi instalado naquela comunidade a primeira
Unidade de Polcia Pacificadora (UPP) no Municpio, com integrantes da Polcia Militar,
dentro de uma nova filosofia de ocupao de comunidades, acabando com
subjudicao aos traficantes de drogas (JOUAN, Sandra Plaisant et al, 2006).

3.2.2 - Desenvolvimento e Nmeros

Conforme j registrado a ocupao no Morro Santa Marta iniciou-se em 1924, mas
no temos registro do nmero de casas e de moradores. Mas como qualquer outra
ocupao essas moradias foram erguidas de forma espontnea, com material
improvisado e muitas das vezes de refugo de obras. No havia qualquer infraestrutura.

A primeira contagem populacional de que se tem registro foi em 1950, quando
pelo censo realizado aquela poca, j indicava 1.632 habitantes no Morro Dona Marta,
sendo 787 homens e 845 mulheres. O nmero de analfabetos era de 728 e 627 sabiam
ler e escrever.

Curiosamente uma das primeiras intervenes do Estado na comunidade foi a
construo de uma escola em 1968, por ocasio da visita da Rainha Elizabeth II, do
Reino Unido, mas de forma to precria que praticamente s serviu para ser
inaugurada. Mas, este fato, serviu para a unificao de seus moradores em torno de

69
uma recm criada Associao de Moradores, nos moldes do que vinha acontecendo
nos bairros formais da cidade.

Em 1979, no Governo do Prefeito Israel Klabin, foram implantadas os primeiros
trechos de rede de gua e esgoto.

Pelo Censo Demogrfico de 2000 do IBGE, foram registrados 4.520 moradores
em 1.262 domiclios. A novidade neste levantamento a constatao de que o nmero
de moradias de alvenaria j suplantava o nmero de barracos de madeira e zinco.
(Secretaria Municipal de Urbanismo Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2010).

O Governo do Estado, atravs da Secretaria de Estado de Meio Ambiente e
Desenvolvimento Urbano (SEMADUR), em parceria com a Universidade Estadual do
Rio de Janeiro (UERJ), iniciou em 2005, um projeto de urbanizao da favela Santa
Marta. A concepo dessa interveno era contemplada com os componentes de:
projeto e obras, melhorias habitacionais, desenvolvimento social e cultural
4
.

O primeiro componente, denominado projeto e obras, visou melhoria da
acessibilidade interna na comunidade e com as malhas virias formais do bairro,
otimizando a circulao das pessoas e facilitando a prestao de servios de sade,
segurana e limpeza pblica. Os acessos existentes da base do morro at seu topo se
caracterizam como constitudos por becos, vielas, escadarias e pequenas ruas. Nesta
mesma poca iniciou-se a construo do Plano Inclinado que viria ser inaugurado em
maio de 2008.

A comunidade ainda tem uma situao de saneamento incompleta, pois apesar de
as redes de gua e esgoto terem sido restauradas e ampliadas pela Cia. Estadual de
guas e Esgotos (CEDAE), o sistema com um todo ainda no atende totalmente aos

4
Fonte: Urbanizao do Santa Marta Uma Viso Transdicisplinar para melhorias com participao
social e integrao cultural, Sandra Plaisant Jouan, Alexandre Rojas, Antnio Carlos Ritto,
(SEMADUR, 2006).

70
moradores (Figura 13). A drenagem tambm foi reconstruda. A coleta de lixo foi
considerada o item mais problemtico, at a inaugurao do Plano Inclinado, que
passou a possibilitar uma melhor coleta.

Figura 13 Reservatrio de gua da CEDAE situado no parte superior da Favela.

Com relao s melhorias habitacionais foram realizadas obras nas habitaes
existentes, naquela ocasio, tendo sido ampliadas posteriormente implantao da
UPP, quando foram construdas novas unidades em prdios multifamiliares.

Dentro da proposta de interveno desse projeto de urbanizao, sob o aspecto
social, houve o estmulo da participao da populao local nas fases anteriores as
obras e posteriormente na fiscalizao, criando um esprito de legitimidade, atravs
dessa participao comunitria.

O componente cultural apoiou-se no Projeto denominado Santa Cultura, quando
se promoveram encontros mensais, prestigiando artistas locais e msicos, poetas e
cineastas brasileiros conhecidos. Esse item visava a integrao dos moradores da
comunidade com os moradores do bairro, que atravs dessas aes culturais
percebessem que as intervenes urbanas na Favela Morro de Santa Marta eram
positivas.

71
A concepo do espao no Morro Santa Marta, no visou apenas o aspecto
arquitetnico e urbanstico, mas tambm a valorizao dos espaos pblicos e a
melhoria da qualidade de vida dos habitantes. A participao comunitria no processo,
dentro do componente social, fomentou o exerccio da cidadania e da gesto
participativa. Concomitantemente, foram estimuladas a preservao e manuteno das
obras e equipamentos disponibilizados para a comunidade.

Havia uma preocupao em inserir o morador no processo de deciso, de acordo
com uma filosofia de transdiciplinariedade, que preconiza uma troca de conhecimentos
e informaes entre diversos agentes, ou seja, o da realidade local, os institucionais e
os acadmicos que atuavam no local.

Esse Projeto de Urbanizao incluiu em sua metodologia o levantamento
censitrio dos moradores e domiclios existentes no Morro Santa Marta, objetivando
quantificar e qualificar a sua populao e suas condies de moradia. A pesquisa visou
dois tipos de informaes: a primeira relativa aos domiclios, como suas condies
construtivas, de abastecimento de gua, coleta de esgoto e lixo; e o segundo sobre
seus ocupantes, como renda familiar, tempo de residncia, relaes de parentesco,
naturalidade, sexo, faixa etria, escolaridade, ocupao, situao funcional, mercado de
trabalho e rea de atividade.

Observando a viso da transdisciplinaridade foram adotadas diretrizes para:
proporcionar a participao da populao no processo de discusso, implantao e
avaliao das intervenes propostas; basear as aes na realidade local; manter uma
viso integrada das demandas e dos recursos articulando aes dos rgos pblicos,
privados, organizaes no governamentais e movimentos de moradores.

A seguir foi realizado o projeto espacial da comunidade, atravs do mapeamento
de ruas, becos, travessas, quando foram identificados 74 desses caminhos. Nesta
etapa, tambm foram identificados e quantificados todos os domiclios. Este

72
levantamento, realizado por setores geogrficos da comunidade, proporcionou o
reconhecimento dos setores em que a favela subdividida (Figura 14):
a) Setor 1 : P da Escada, Belm e Lixo;
b) Setor 2 : Mangueira, Canto, Portinho, Cruzeiro e Primeira Mina;
c) Setor 3 : Cerquinha, Beirute e Beco do Jabuti;
d) Setor 4 : Pocinho, Cudita e Campinho;
e) Setor 5 : Ambulatrio, Segunda Mina e Terreirinho.

Figura 14 Distribuio dos setores na Favela Morro de Santa Marta (JOUAN, Sandra Plaisant et al,
2006).

A pesquisa censitria, realizada entre dezembro de 2005 e maio de 2006,
cadastrou 1.335 moradias e estimou em 4.600 o nmero de moradores. Identificou que
nas reas mais baixas da favela se situam os imveis mais valorizados, as atividades
comerciais mais importantes e onde moram as pessoas de maior renda. Na regio
mediana da favela, embora tenham particularidades com a regio mais abaixo,

73
possuem condies menos favorveis em termos de localizao e disponibilidade de
comrcio. A regio menos favorecida e menos valorizada constituda pelas partes
mais ngremes do morro e se situam nos Setores 4 e 5.

A tipologia construtiva da maioria dos domiclios de alvenaria e de um nico
pavimento, com cobertura em laje e com mais de trs cmodos. No entanto, existem
construes de madeira e estuque, imveis sem janelas e outros sem banheiros.

A origem da maioria da populao residente na favela do Estado do Rio de
Janeiro e em mdia residem h mais de 10 anos no local. A predominncia do sexo
feminino dentro da faixa etria de 26 a 50 anos. pequeno o percentual de idosos e
significativos os de crianas e adolescentes.

Com relao ao aspecto instruo existe um nmero significativo de pessoas sem
instruo, com a predominncia do sexo feminino. Para o grupo que possui o primeiro
grau incompleto a predominncia do sexo masculino.

No que diz respeito ocupao, constatou que era expressivo o nmero de
pessoas desempregadas e que a maioria dos trabalhadores est inserida no setor
tercirio, com carteira assinada predominantemente, no mercado privado. A
predominncia, em termos de renda, na faixa de at dois salrios mnimos.

Um aspecto a ser ressaltado nesta pesquisa o expressivo numero de biroscas
instaladas nos caminhos da favela, atividade caracterizada por ser de micro porte e que
so geridas por uma s pessoa moradora no prprio estabelecimento. Caracteriza-se
por sua informalidade e os de maior porte se situam no Setor 1.

Pelos dados do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos (IPP), da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, a rea ocupada pela Favela Morro Santa Marta
era de 55.133,00m em 1999, passando para 54.814,00m em 2004 e para 54.692,00m
em 2008, abrangendo, neste ltimo ano, 1.370 moradias para uma populao de

74
aproximadamente 4.800 pessoas. A rea atualmente ocupada praticamente a mesma
verificada em 2008, mas em 2010 o nmero de moradias j estimado em 1.500 para
uma populao de 5.600 moradores.

Quadro 3 Resumo da e da ocupao do Morro Santa Marta
ANO POPULAAO
N DE
MORADIAS
REA DE
OCUPAAO (m)
1950 1.636 - -
1999 - - 55.124
2000 4.520 1.662 -
2004 - - 54.814
2005 4.600 1.335 -
2008 4.800 1.370 54.692
2010 5.600 1.500 -
Fontes: IPP, IBGE e EMOP.

Figura 15 - Vista area da Favela Santa Marta com a Praia de Botafogo ao fundo.

O componente denominado projetos e obras, em sua primeira etapa concluda no
ano de 2009, apresentou os seguintes resultados: na primeira fase do projeto de
urbanizao do Morro Santa Marta foram construdas 95 novas moradias e realizadas
melhorias habitacionais em 211 casas; efetuada a reforma e ampliao de uma creche
com capacidade para 100 crianas; a execuo de 4.500m de redes de infraestrutura,
incluindo gua, esgoto e drenagem; efetuadas 1.500 ligaes domiciliares de gua e

75
esgoto; e a pavimentao de 4.500m de vias de acesso. Foi construdo um campo de
futebol com piso de grama sinttica e feitas adaptaes de um prdio para a instalao
da Unidade de Polcia Pacificadora (UPP) , alm da construo do que foi chamado do
ecolimite, ou seja, o muro que delimitou a rea ocupada pela favela.

O principal item desta etapa foi a concluso do plano inclinado, inaugurado em
29/05/2008. Este possui 340m de extenso e cinco estaes, sendo a primeira
localizada junto a Rua Marechal Francisco de Moura e a ltima na parte mais alta do
morro. A viagem dura aproximadamente 10 minutos e feita em duas etapas, pois
necessrio o transbordo na segunda estao. O bondinho tem capacidade para 20
passageiros, alm de um compartimento na parte traseira destinado ao transporte de
carga e lixo, sendo que a possibilidade do transporte do lixo influenciou bastante o
aspecto ambiental, j que o mesmo no mais jogado na encosta do morro. O sistema
implantado gratuito e operado por onze pessoas recrutados na prpria comunidade.

Figura 16 Vista do plano inclinado e o bondinho.

Os recursos destinados a esta primeira etapa, segundo a Empresa de Obras
Pblicas (EMOP), vinculada a Secretaria de Estado de Obras, foi de R$ 22.095.429,85
e foi considerada concluda pelo Governo do Estado (Figura 17).

76

Figura 17 Placa de obra na Praa Corumb.

A segunda fase, j foi iniciada com obras de conteno e construo de novas
moradias, sendo 24 delas entregues a famlias remanejadas de locais de risco, em maio
de 2009 (Figura 18). Segundo informaes daquela empresa as obras na regio esto
previstas para at meados de 2010, com a edificao ou a reforma de mais de 251
casas e o reflorestamento das reas onde ocorreram s remoes. Para encerramento
do projeto de urbanizao, sob a responsabilidade da EMOP, esto previstas as ltimas
obras de saneamento bsico e da rede de abastecimento de gua, bem como,
conteno de encostas, drenagem e canais de guas pluviais, alm de obras
complementares de urbanizao.

Figura 18 Prdios de apartamentos construdos pela EMOP.

77

Com relao ao componente social percebe-se uma evoluo, manifestada na
conscientizao da importncia do processo reivindicatrio da comunidade,
concorrendo para a melhoria na situao scio-sanitria atravs da distribuio efetiva
de gua para todos, a melhoria das condies de moradia, por conta da recuperao de
diversas casas e construo de outras. Vale ressaltar que a soluo arquitetnica foi
resultado da interao da comunidade com os agentes promotores, trazendo suas
preferncias e, principalmente, as informaes e saberes que trouxeram, enriquecendo
e balizando as solues adotadas.

A componente cultural proporcionou que as intervenes propostas sempre
fossem decididas dentro de um processo participativo da comunidade e dos moradores
do entorno com base nas aes do Projeto Santa Cultura dentro das quais
sobressaram as oficinas de percusso e msica, as palestras realizadas concomitantes
com eventos culturais e a exibio de filmes de curtas metragens.

O rgo responsvel pelos projetos e execuo das obras de infraestrutura e
habitacionais foi a Empresa de Obras Pblicas (EMOP) e os projetos de cunho social
foram coordenados pela Secretaria de Estado de Assistncia Social, que tambm foi a
responsvel pela realizao da pesquisa na comunidade e a tabulao dos resultados.

Estas intervenes descritas at aqui foram praticamente todas realizadas antes
da implantao da UPP no Morro Santa Marta, que ocorreu em dezembro de 2008.

A segunda etapa do Projeto de Urbanizao iniciou-se no primeiro semestre de
2009 com o cadastramento de 52 famlias moradoras da parte mais alta da
comunidade, cujos barracos se situam em rea considerada de risco. Era prevista a
entrega, conjuntamente com outras 12 famlias que moram em outras reas de risco ou
em barracos de madeira, dos apartamentos construdos na lateral esquerda do morro,
em prdio com 64 unidades. Estavam previstas realizao de melhorias em 225 casas
e a urbanizao das Ruas Jupira e Marechal Francisco de Moura, que so os principais

78
acessos da malha urbana formal para o Morro Santa Marta. O montante de recursos
destinados segunda fase do projeto era de R$ 10,4 milhes, dos quais R$ 7 milhes
provenientes do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS), gerido pelo
Ministrio das Cidades. A previso era que as obras tivessem incio a partir de janeiro
de 2010.

Foi criado dentro da EMOP um segmento denominado Engenharia Social que
alm de ser responsvel pela construo de equipamentos comunitrios, moradias e
acessos, includo o plano inclinado, gerenciasse um amplo programa relativo
eficincia energtica e de servios, com o redirecionamento do fornecimento de energia
eltrica, iluminao publica, telefones e TV a cabo.

Por intermdio deste segmento, todas as concessionrias, pblicas e privadas,
puderam implementar programas que reduziram substancialmente a informalidade,
inserindo os moradores nos parmetros da chamada cidade formal, eliminando-se os
gatos e iniciando o processo de cobrana atravs de taxas e tarifas sociais. Foi
tambm implementado pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro, o servio de Internet
gratuita atravs de rede sem fio.

Como fato novo nesta etapa a formao de uma comisso de moradores para
acompanhar e fiscalizar o andamento das obras. Eles participaram das reunies com
tcnicos da EMOP, com a finalidade de discutir as intervenes e at conhecer o
material a ser utilizado. O entendimento dos moradores de que este procedimento
uma maneira de integrar a populao com o Poder Pblico (EMOP, 2009)

Para o Governo do Estado o Projeto de Urbanizao do Morro Santa Marta se
encerra com a concluso de uma terceira fase, com a remoo das casas situadas em
reas consideradas de risco, a extino de todos os barracos de madeira e com todas
as unidades passando por processo de melhoria.

79
Uma obra que causou polemica, no s no Morro Santa Marta, mas tambm em
outras 18 comunidades, foi a construo de muro para delimitar os limites da ocupao.
No caso do Morro Santa Marta este foi edificado na lateral direita, com 650m de
extenso e trs metros de altura, dentro do terreno pertencente Prefeitura, separando
a comunidade de uma rea de floresta (Figura 19). A obra foi concluda em outubro de
2009 e faz parte de um conjunto de obras complementares ao processo de pacificao
das comunidades, segundo entendimento do Governo do Estado.

Figura 19 Vista do limite lateral direito da Favela j com o muro divisrio.

Nesta segunda etapa do projeto de urbanizao, que fazem parte do processo de
ocupao da comunidade junto com a UPP, incluiu tambm o desenvolvimento de
atividades sociais como a promovida pela Secretaria de Estado de Trabalho e Renda,
que aps ter feito trabalho de identificao de demandas dos moradores, promoveu os
seguintes servios: balco de emprego para deficientes e no deficientes; a emisso de
carteira profissional; Ouvidoria do Trabalho; seguro-desemprego; informaes sobres
cooperativismo, sobre o Programa de Microcrditos e sobre o Plano Territorial de
Qualificao (PLANTEQ). Tambm foram oferecidos cursos de padeiro, ministrados por
Organizao no Governamental (ONG), e com fornecimento de certificados do Servio
Nacional de Aprendizagem Comercial (SENAC).

80
Tambm foi inaugurado no prdio, com dois pavimentos e seis salas, situado
Rua Mal. Francisco de Moura, 245 o Centro de Educao Tecnolgica e
Profissionalizante Santa Marta (CETEP), que oferece vrios cursos, dentre eles:
bombeiro hidrulico, eletricista predial, manicure e pedicure, cabeleireiro, informtica,
ingls e espanhol (Figura 20).

Figura 20 Foto do CETEP.

Embora seja predominante a interveno do Governo do Estado na comunidade,
atravs das Secretarias, da EMOP e CEDAE, a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro
tambm teve a sua participao: no aspecto de segurana atravs de convnio para
repassar R$ 500,00 por militar para complementar o soldo dos integrantes da Policia
Militar que atuam na UPP; promove o recolhimento de lixo atravs da Companhia
Municipal de Limpeza Urbana (COMLURB); e fez investimentos em iluminao pblica
em toda a favela. (GOVERNO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, 2010).

A Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, atravs da Companhia Municipal de
Energia Eltrica e Iluminao (RIOLUZ), implantou uma rede de baixa tenso e 571
pontos de luz para iluminao pblica em todas as vias da comunidade, incluindo
becos, escadarias e o telefrico, abrangendo toda a rea planejada da favela. Desses

81
502 pontos foram equipados com lmpadas fluorescentes de 25 watts e os demais com
lmpadas de multivapor metlico de 100 watts. Esse trabalho iniciou-se em dezembro
de 2009 com investimento, segundo a RIOLUZ, da ordem de R$ 580.000,00
5
.

Figura 21 Placa referente s obras de iluminao pblica.

Outra medida adotada pela Prefeitura foi o reconhecimento oficial de 61
logradouros e de seus nomes na Favela do Morro de Santa Marta, atravs da
Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU). Esta medida permite aos moradores
possurem, a partir de agora, ter endereo formal e ver parte de sua histria contadas
nas placas das ruas becos, vielas, escadarias e praas da localidade (Figura 22).

Figura 22 Identificao dos logradouros.

5
Dados obtidos atravs do site Agncia Rio de Notcias (http://www.agenciario.com) acessado em
02/03/2010 s 14:30 h e atravs da Assessoria de Imprensa da RIOLUZ.

82

O reconhecimento de logradouros em favelas segue o mesmo procedimento do
modelo adotado na chamada cidade formal. Os nomes escolhidos pelos moradores so
de pessoas importantes para a comunidade, mas alguns mantiveram os seus nomes
originais mantidos como as Ruas do Silncio e do Mengo, Becos dos Amigos e do
Sambista, entre outros
6
.

A LIGHT Servios de Eletricidade S.A. (LIGHT), aps a ocupao da comunidade
pela UPP, promoveu um processo de legalizao das ligaes eltricas domiciliares e
comerciais na favela, colocando medidores individuais nas casas e passando a cobrar a
chamada tarifa social (Figura 23). A situao encontrada antes da ocupao pela UPP
era de 98% das unidades com ligaes clandestinas e este quadro posteriormente
passou para o inverso, ou seja, 98% das ligaes so legalizadas. (Jornal O Globo,
18/12/2010)

Figura 23 Medidores de consumo de energia eltrica individuais.

O turismo outra rea que interessa ao poder pblico para incentivar atividades
econmicas nas comunidades pacificadas. Para isso foi criado o Programa Top Tour de
base comunitria que tem como foco a insero scio-econmica por meio de atividade
turstica. O projeto resultado da parceria entre o Ministrio do Turismo e o Estado do
Rio de Janeiro que visa criar oportunidades econmicas atravs de atividades tursticas.

6
Fonte: site da Secretaria Municipal de Urbanismo, notcias. Disponvel em: http://www.rio.rj.br/web/smu,. Acesso
em: 20 fev 2010.

83
A Favela Morro de Santa Marta, onde o projeto prev investimento de R$ 230,3 milhes
na primeira etapa, uma das comunidades a serem contempladas
7
.

7
Fonte: Ministrio das Cidades, Assessoria de Comunicao. Disponvel no site: http://wwww.cidades.gov.br,.
Acesso em: 30 ago 2010 s 19:00 h.

84
CAPTULO 4 - MERCADO IMOBILIRIO

4.1 CONCEITOS E DEFINIES

Para uma melhor compreenso do trabalho, entendemos como necessrio uma
pequena introduo sobre alguns conceitos bsicos sobre mercado, valor e preo, que
apresentamos a seguir.

Mercado o contexto no qual se comercializam bens e servios entre
compradores e vendedores atravs de um mecanismo de preos. O conceito de
mercado implica que os bens e/ou servios podem ser comercializados entre
compradores e vendedores sem que exista qualquer relao prvia entre os mesmos.

O homem, tanto no papel de comprador como no de vendedor, e determinado
bem formam o que se consideram como componentes bsicos do que entendemos
como mercado. O homem por suas necessidades e desejos incorpora valor s coisas,
aos objetos, etc.

A realidade da humanidade induz ao conhecimento de seus valores. Da o
interesse em valorizar elementos do meio ambiente, da cultura, das cincias, dentre
outros. O interesse do homem por determinado item define o seu valor. Aqui aparece o
conhecimento do que lhe til e necessrio, sem abandonar aquilo que lhe agradvel.

Particularizando, o mercado imobilirio um dos setores mais importantes no
processo de desenvolvimento scio-econmico do pas e um dos mais complexos. A
complexidade desse mercado est relacionada com as caractersticas particulares dos
imveis, que so bens heterogneos, e so formados por um conjunto extenso e
diversificado de atributos. Um imvel dificilmente ser igual a um outro. A aquisio
desses bens bastante influenciada pelas condies scio-econmicas da populao,
j que se trata de um item bsico para a sua sobrevivncia. Esta propriedade do bem

85
imvel, no que diz respeito moradia, considerada um direito primordial na
Constituio Brasileira.

Por mercado imobilirio deve-se entender o conjunto de ofertas e de procuras de
bens imveis, que so conhecidos atravs dos meios normais e apropriados de
comunicao, objetivando entendimentos para sua negociao, seguindo certa estrutura
que a prtica consagrou e que as Normas legais no direito civil viabilizam a
transferncia de propriedade ou de uso do bem. Assim, podemos afirmar que o mercado
imobilirio apresenta-se com certas particularidades que o fazem inteiramente diferente
dos mercados dos demais bens de interesse individual. Nele, o produto negociado
heterogneo, por se caracterizar de concorrncia imperfeita, seu valor monetrio o
mais elevado dentre os bens necessrios ao homem, e a tcnica pela qual o mesmo
determinado varia conjunturalmente, assim como, pela tipologia e finalidade. Esse
quadro impe cautela na assuno dos conceitos de valor e de justo valor.

As caractersticas particulares do bem imvel, principalmente daqueles destinados
habitao, fazem com que o mercado imobilirio seja diferenciado em relao aos
demais mercados. Essa diferenciao devida ser a moradia uma necessidade bsica
da populao. No entanto, devido ao seu elevado preo, tanto em termos de produo
quanto de comercializao, muitas famlias ficam alijadas de utilizar os benefcios deles
decorrentes. A maior parte dos imveis produzida pela iniciativa privada e o seu
elevado preo inviabiliza o seu acesso boa parte da populao. Para amenizar essa
situao, os governos, ao longo dos anos, procuram intervir atravs de polticas
habitacionais, para elevar o nmero de demandantes com capacidade para usufruir os
bens imveis.

Para Dantas (1998), antes de se caracterizar o que entendemos como mercado,
necessrio compreender o seu processo de atuao. Depende basicamente de trs
elementos: dos bens a serem negociados; das partes interessadas em vend-los; e de
outros desejando compr-los. Quando o produto que est sendo negociado for um
imvel, esses trs componentes formam o mercado imobilirio. Especificamente o

86
mercado imobilirio tem a particularidade de se dividir em mercado de venda, locao
ou arrendamento, quando levamos em conta o tipo de negcio. Quando o que importa
a tipologia, pode ser separado em de terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais,
prdios, assim por diante.

O ideal em um mercado que se enquadre como concorrncia perfeita, onde
existe nmero equilibrado de vendedores e compradores que sozinhos ou em conjunto
no tem capacidade de interferir nos preos. Trata-se de uma situao dificilmente
encontrada. No caso do mercado imobilirio a sua tendncia mais para o oligoplio,
pois normalmente controlado por nmero limitado de vendedores.

dominado por alguns agentes como os incorporadores ou empreendedores, que
utilizam inovaes tecnolgicas, facilidades de pagamento, publicidade, por exemplo,
para concorrerem entre si, mas em nmero reduzido de intervenientes, facilitando a
formao de oligoplio (DANTAS, 1998).

Pode-se diagnosticar o mercado imobilirio atravs de trs aspectos: estrutura,
conduta e desempenho.

A estrutura do mercado imobilirio pode ser analisada pelo grau de concentrao
dos vendedores, pelo perfil do universo de compradores, grau de diferenciao do
imvel e pelas condies de pagamento. Do ponto de vista de sua estrutura, o mercado
imobilirio apresenta-se sob regime de concorrncia imperfeita, porque, alm de tratar-
se de um produto heterogneo, os preos esto sujeitos manipulao de vendedores
monopolistas e os compradores no tm acesso seguro quanto aos valores reais das
transaes contemporneas. , pois, nesse quadro, que os imveis so considerados
mercadorias na economia capitalista, onde, aparentemente, a propriedade imobiliria
vendida ou comprada. Alis, a realidade bem outra: a rigor, o que vendido ou
comprado o conjunto de direitos vinculados propriedade transacionada, o que a
caracteriza como uma "mercadoria" especial, no sendo cabvel dispensar-lhe
tratamento igual aos demais bens. (TEIXEIRA, Oyama: TURINO, 2009)

87

J a conduta do mercado influenciada pelas polticas de preos praticados pelos
vendedores, atravs de estabelecimento de preos, forma de pagamento e inovaes
nos imveis. Tambm tem impactos os processos de interao e coordenao das
polticas de vendedores competindo, inclusive com outros mercados.

As tendncias do mercado imobilirio esto relacionadas com: os nveis de preos
praticados, a implantao de novos empreendimentos, as velocidades de ocupao do
solo urbano e das vendas, implantao de infraestrutura e de equipamentos urbanos,
programas de benefcios para a regio e at com mercados subjacentes (Dantas,
1998). De modo especfico e particular no presente estudo, inclumos as condies de
depreciao e de recuperao no que diz respeito ao aspecto segurana, quando da
omisso e da interveno do Estado, no caso das favelas no Municpio do Rio de
Janeiro. Todos estes aspectos influenciam o desempenho do mercado imobilirio.

Preo um termo que se utiliza para expressar a quantidade inicial de dinheiro
que se pede, oferece ou se faz o pagamento por um bem ou servio. O preo de venda
um fato histrico, desde que seja revelado publicamente e de forma correta.

Custo o preo pago pelos bens e servios ou a quantidade requerida para criar
ou produzir o bem ou o servio.

Utilidade um termo relativo ou comparativo e no uma condio absoluta que
reflete o potencial de interesse de uso e vocao de um bem. Em se tratando de
terrenos, pode ser refletido em leis de usos e ocupao do solo, de planos urbanos,
mensurados em zonas homogneas de ocupao, sejam urbanas ou rurais.

Valor um conceito econmico e no um fato. uma estimao do preo que se
pagar pelos bens ou servios em um dado momento, de acordo com uma finalidade
particular expressa na sua estimao, para uma data de referncia (TEIXEIRA, Oyama:
TURINO, 2009).

88

Valor de Mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia,
dentro das condies do mercado vigente (ABNT, 2001, pg.5)

As imperfeies do mercado provocam oscilaes nos valores realizados (preos).
Os nmeros (elementos) obtidos nas pesquisas de transaes consistem, na verdade,
de uma faixa de preos, cuja mdia ou "valor mais provvel" o que se chama "valor de
mercado", a ser obtido. Da porque mais seguro obter-se a mdia e o intervalo de
valores por meio da inferncia estatstica conforme tratamento tcnico empregado neste
trabalho.

Em sntese, o valor de um imvel identificado pelo valor de mercado, que o
valor mdio ou valor mais provvel a ser atingido em transaes ocorridas em
determinada circunstncia mercadolgica, em dado momento. Ele no necessariamente
coincide com o preo, por causa da imperfeio do mercado, que provoca dificuldades
nos exames e julgamentos dos avaliadores, formando-se uma faixa de preos aceitveis
em torno do valor mdio.

bem de se acentuar as notveis caractersticas do bem imvel que o diferencia
dos outros bens. Com sua localizao imutvel, o terreno proporciona,
simultaneamente, duas valias econmicas: o espao fsico, tridimensional aproveitvel,
pois a coluna area lhe pertence, e a localizao desse espao em relao ao seu
"entorno", vizinhana. Acrescente-se, ainda, que a pessoa, nas suas mltiplas
atividades, no pode prescindir do espao, inclusive e principalmente para a sua
moradia, aspecto decisivo na formao de aglomerados de habitaes de baixo nvel,
em terrenos de terceiros.

Por outro lado, a heterogeneidade existente entre os bens imveis constitui-se
num dos bices para se garantir que os valores de venda pretendidos expressem reais
imagens de seus valores, notadamente quando a economia entra em desequilbrio,
causando o que se entende por bolha imobiliria. No suscetvel de fcil, exata e

89
direta medio, remetendo-nos sempre idia de obter um valor provvel, estimando-o
pela via da probabilidade, o que, vale dizer, admitir-se a presena de variaes
errticas em torno do valor adotado, fato que se ope, frontalmente, idia das
tcnicas determinsticas de obteno do valor procurado (TEIXEIRA, Oyama: TURINO,
2009).

4.2 MTODO E FONTE DE PESQUISA

Das diferentes etapas de trabalho requeridas composio de um estudo de
mercado, o levantamento de dados do segmento em foco tarefa fundamental, pois,
pelo seu exame analtico e processamento que se vai constituir a amostra para as
diversas comparaes, permitindo identificar as variveis, caractersticas e atributos que
sero considerados na avaliao, a partir de critrios tcnicos com embasamento em
instrumentos matemticos no ramo da estatstica.

Os dados utilizados para fundamentar o estudo de caso foram obtidos a partir do
banco de imveis transacionados com a intervenincia da Caixa Econmica Federal e
de elementos de pesquisa que so utilizados para elaborar os modelos de avaliao
dos imveis objetos de financiamento e de operaes de liberao de Fundo de
Garantia por Tempo de Servio (FGTS) para pessoa fsica, ou seja, referncias de
transaes e de ofertas no mercado imobilirio. A pesquisa se refere especificamente
ao bairro de Botafogo e a tipologia adotada foi de apartamento, por ser a de maior
incidncia na regio.

4.3 ABRANGNCIA DA PESQUISA

A pesquisa abrange o perodo de abril de 2006 a dezembro de 2009. A escolha do
perodo deve-se ao fato de contemplarmos o perodo anterior implantao da UPP na
Favela Morro de Santa Marta, que ocorreu em dezembro de 2008 e um perodo
posterior, tendo como finalidade do estudo a verificao do comportamento do mercado
imobilirio antes e aps aquela interveno. O perodo anterior implantao da UPP

90
foi de abril de 2006 a dezembro de 2008. A amplitude maior adotada para o primeiro
perodo foi para poder incorporar dados de transaes de imveis situados em ruas
mais prximas Favela do Morro de Santa Marta, que pelos registros pesquisados
foram bastante escassas, confirmando uma expectativa prevista, da falta de liquidez
naquela regio, em razo das condies de segurana existentes naquela ocasio. O
segundo perodo foi limitado em um ano, pois entendemos como razovel para se
verificar possvel mudana no mercado imobilirio do bairro, com o advento da
interveno da Polcia Militar naquela comunidade.

4.4 DEFINIO E CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS

Para o primeiro perodo utilizamos uma amostra com 141 referncias e para o
segundo perodo a amostra adotada formada por 96 referncias.

Uma das condies dos dados utilizados que a maioria das referncias foi
vistoriada internamente, j que os imveis tinham por finalidade a sua avaliao, que
tem esse procedimento como atividade bsica. Assim, suas caractersticas, tanto
quantitativas como qualitativas, esto bem definidas, foram descritas nos Laudos
produzidos e essas informaes serviram para alimentar o banco de dados consultado.
J as referncias de ofertas obtidas no mercado, tiveram suas caractersticas obtidas
atravs de informaes dos corretores, na internet ou dos proprietrios.

Com relao aos valores, obtivemos as informaes atravs das declaraes dos
intervenientes na operao, de modo especial do comprador, que na maioria das vezes
podemos considerar como sadia. Excetuam-se as transaes cujos valores se
aproximam dos limites impostos por programas especficos em que esto enquadradas
as operaes de crdito, pois existe uma tendncia em ajustar a negociao atendendo
a limitao e que podem incorporar imperfeies na informao sobre o preo
efetivamente negociado. Com relao aos dados de ofertas, estas embora usualmente
incorporem certo acrscimo para ser utilizado como margem de negociao, apresenta
um quadro bastante representativo do mercado imobilirio, j que so preos

91
divulgados em meios de comunicao e, portanto, indicadores da expectativa dos
valores de negociao.

Outra fonte de informao utilizada, para a elaborao deste trabalho, foi a Planta
de Valores da Cidade do Rio de Janeiro, disponibilizada no site da Secretaria Municipal
da Prefeitura, para a obteno dos valores do Valor Residencial (VR) de cada imvel
utilizado na composio das amostras, que so referentes aos logradouros em que se
situam e tem por finalidade fundamentar os valores de tributao atravs do Imposto
Predial Territorial Urbano (IPTU). Estes valores, que so determinados em funo da
localizao dos imveis, servem para diferenciar cada imvel relativamente a esse
atributo.

4.5 METODOLOGIA E DEFINIO DOS MODELOS

A metodologia a ser empregada em um trabalho avaliatrio e de evoluo do
mercado imobilirio sempre funo da tipologia do imvel e do resultado da pesquisa
realizada, em termos de quantidade e qualidade dos dados obtidos.

Em nosso trabalho, conforme j abordamos anteriormente, utilizamos o bairro de
Botafogo como local de pesquisa e apartamentos como tipologia adotada. Pelo nmero
de dados levantados e pela abrangncia temporal e de localizao no bairro,
entendemos que o mtodo adequado para o objetivo do trabalho o Mtodo
Comparativo de Dados de Mercado conforme definido na Norma Brasileira NBR 14653
Parte 1 Avaliao de Bens Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 Parte 2
Avaliao de Bens Imveis Urbanos (ABNT, 2004).

Existem algumas formas de utilizao do referido mtodo comparativo. No
presente caso, utilizamos o modelo de regresso linear mltiplo, que o modelo que
mais adequado quando a adoo de mais de uma varivel independente necessria
para explicar a variao de preos dos imveis. Esta escolha se justifica pelo fato da
multiplicidade de fatores que interferem na formao dos preos de um bem.

92

Regresso mltipla o mtodo de analise apropriado quando o
problema de pesquisa envolve uma nica varivel dependente mtrica
considerada como relacionada a duas ou mais variveis independentes
mtricas. O objetivo da anlise de regresso mltipla prever as
mudanas na varivel dependente como resposta a mudanas nas
variveis independentes. Esse objetivo alcanado, com freqncia,
por meio da regra estatstica dos mnimos quadrados (HAIR JR, Josefh
F; et al. 2009, p. 28).

A anlise de regresso mltipla uma tcnica estatstica que pode ser usada para
analisar as relaes entre uma nica varivel dependente (critrio) e demais variveis
independentes (preditoras). O objetivo da anlise de regresso mltipla usar as
variveis independentes cujos valores so conhecidos para prever os valores da
varivel independente selecionada pelo pesquisador. Cada varivel independente
ponderada pelo procedimento da anlise de regresso para garantir a mxima previso
a partir do conjunto de variveis independentes. Os pesos denotam a contribuio
relativa das variveis independentes para a previso geral e facilita a interpretao
sobre a influncia de cada varivel em fazer a previso, apesar de a correlao entre as
variveis independentes complicar o processo interpretativo. O conjunto de variveis
independentes ponderadas forma a varivel estatstica de regresso, uma combinao
linear das variveis independentes que melhor prev a varivel dependente. A varivel
estatstica de regresso, tambm conhecida com equao de regresso ou modelo de
regresso, o exemplo mais amplamente conhecido de uma varivel estatstica entre
as tcnicas multivariadas.

A anlise de regresso mltipla uma tcnica de dependncia. Assim para us-la,
o analista deve ser capaz de classificar as variveis em dependentes e independentes.
A anlise de regresso tambm uma ferramenta estatstica que deveria ser
empregada apenas quando variveis dependentes e independentes so mtricas.
Porm, sob certas circunstncias, podemos incluir dados no-mtricos como variveis
independentes (transformando dados ordinais ou nominais com codificao dicotmica)
ou como a varivel dependente (pelo uso de uma medida binria na tcnica
especializada de regresso logstica). Em resumo para aplicar a anlise de regresso

93
mltipla os dados devem ser mtricos ou adequadamente transformados, e antes de
estabelecer a equao de regresso, o pesquisador deve decidir qual varivel deve ser
dependente e quais sero independentes.

O objetivo da anlise de regresso prever uma nica varivel dependente a
partir do conhecimento de uma ou mais variveis independentes

A formulao mais simples para explicar o comportamento dos
preos no mercado imobilirio, de acordo com a metodologia cientfica
tradicional, representada pela equao:

Y
i
=
0
+

1
X
i1
+
2
X
i2
+...+
k
X
ik
+
i ,
i=1,..,m

onde: Y
1
,...,Y
m
- chama-se varivel dependente representada pelo
preo do imvel; X
i1
,..., X
ik
- so chamadas de variveis independentes,
correspondentes s suas caractersticas estruturais e de localizao,
bem como aspectos econmicos;
0,...,
k
-

so denominadas de
parmetros do modelo e
i,...,
m
- so os erros aleatrios que no podem
ser explicados explicitamente, causados principalmente pelas variaes
do prprio comportamento humano (uns com mais habilidades na
negociao, desejos, necessidades, caprichos, ansiedades, poder
aquisitivo etc.), medidas inexatas ou pela no incluso de variveis
independentes que contribuem muito pouco para a formao dos
preos de mercado (DANTAS et al, 2005, p. 4).

Os parmetros so estimados atravs de inferncia estatstica utilizando como
base uma amostra considerada representativa do segmento mercadolgico analisado.
Para tanto, utiliza-se o Mtodo dos Mnimos Quadrados (MMQ), que tem por finalidade
minimizar a soma dos quadrados das distncias, medidas na vertical, entre cada ponto
observado na pesquisa de mercado e os valores ajustados pela equao de regresso.

Para que os parmetros inferidos no mercado, pelo mtodo dos
Mnimos Quadrados Ordinrios, sejam no-tendenciosos, eficientes e
consistentes
8
, alguns pressupostos sobre as variveis independentes,
os resduos e a especificao do modelo devem ser atendidos
9
: as
variveis independentes no devem conter nenhuma perturbao

8 A no-tendenciosidade indica que a mdia de todas as possveis mdias de amostras extradas do mercado coincide com o
verdadeiro valor de mercado; a eficincia est associada disperso destas possveis mdias estimadas em torno da
verdadeira mdia, sendo que na comparao entre diversos estimadores no-tendenciosos, o estimador eficiente aquele que
apresentar a menor varincia, enquanto que a propriedade da consistncia indica que na medida em que a amostra cresce, a
sua mdia se aproxima do verdadeiro valor de mercado.
9 Ver Dantas (2001, captulos 5 e 6), ENGENHARIA DE AVALIAES - Uma Introduo Metodologia Cientfica, Editora PINI,
So Paulo, Brasil.-

94
aleatria e no deve existir nenhuma relao linear exata entre as
mesmas; os erros aleatrios satisfazem as hipteses de varincia
constante (modelo homocedstico), normalidade e ausncia de
autocorrelao; e ainda que o modelo esteja corretamente especificado,
ou seja, na sua composio estejam includas apenas variveis
explicativas relevantes, e a escala das variveis envolvidas sejam
adequadamente escolhidas, com o objetivo de garantir a linearidade do
modelo. Este modelo denominado de Modelo Clssico de Regresso
(MCR). (DANTAS et al, 2005, pg. 5)

O nosso estudo foi dividido em duas etapas: a primeira etapa no perodo anterior a
implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta e a segunda no perodo do ano
imediatamente posterior quela implantao.
Para o tratamento estatstico, no primeiro caso, adotamos a utilizao de modelo
de regresso linear mltiplo, com as seguintes variveis que se mostraram com maior
significado mercadolgico em termos de formao de valores, ou seja:
a) rea privativa: varivel independente quantitativa, em m, visando explicar a
variao dos preos dos apartamentos em funo do porte de cada unidade;
b) idade aparente: varivel independente quantitativa, em anos, visando explicar a
variao dos preos dos apartamentos relativamente ao tempo de vida, manuteno e
funcionalidade;
c) total de vagas: varivel independente quantitativa, em unidades, visando
explicar a variao dos preos dos apartamentos, em funo do nmero de vagas de
garagem vinculadas unidade;
d) tempo varivel independente quantitativa, em meses, visando explicar a
variao dos preos dos apartamentos em ao longo do tempo, considerando como
base o ms de janeiro de 2000, onde n=1, fevereiro de 2000 n=2 e assim
sucessivamente at n=120 em dezembro de 2009;
e) evento: varivel independente qualitativa e dicotmica visando explicar a
variao dos preos dos apartamentos em funo da referncia ser uma informao de
transao efetivamente realizada n=0 ou uma informao de oferta de mercado n=1;

95
f) padro de acabamento do prdio: varivel independente qualitativa, em
nmeros inteiros positivos, visando explicar a variao de preos dos apartamentos em
funo ao padro construtivo dos respectivos prdios, diferenciada atravs de cdigos
alocados com a ponderao: 7 alto; 6 entre normal e alto; 5 normal; 4 entre
normal e baixo; 3 baixo; 2 mnimo; e 1 popular;
g) estado do apartamento: varivel independente qualitativa, em nmeros inteiros
positivos, visando explicar a variao dos preos dos apartamentos em funo do
estado de conservao da unidade, diferenciada atravs de cdigos alocados com a
ponderao: 5 novo; 4 bom; 3 regular; 2 ruim; e 1 pssimo;
h) andar: varivel independente quantitativa, em nmeros ordinais, por cdigos
alocados, visando explicar a variao dos preos dos apartamentos, em funo do
pavimento em que se situa no prdio;
i) elevador: varivel independente, qualitativa, dicotmica, visando explicar a
variao dos preos dos apartamentos, em funo da existncia ou no de elevadores
no prdio, sendo: 0 para ausncia e 1 para presena;
j) valor residencial (VR): varivel qualitativa, proxy, visando explicar a variao dos
preos dos apartamentos, em funo da sua localizao, mensurado pelo Indice Fiscal
Valor Residencial (VR) da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro para cada logradouro
do Municpio;
k) valor unitrio (VU): varivel dependente, em R$/m, que determinado pela
equao de regresso do modelo adotado.
Para o tratamento estatstico, atravs de inferncia, para o segundo caso
mantivemos as variveis acima detalhadas e retiramos apenas a varivel padro de
acabamento do prdio, que se mostrou pouco significativa no modelo adotado.

4.5.1 Modelo de regresso linear mltiplo: perodo anterior a Implantao da UPP
na Favela Morro Dona Marta

96
Para a determinao do comportamento do mercado imobilirio de apartamentos
no bairro de Botafogo anteriormente a implantao da Unidade de Polcia Pacificadora
na Favela Morro Santa Marta definimos, com base em amostra com 141 referncias e
adotando as variveis consideradas mais significativas citadas anteriormente, modelo
de regresso linear mltipla utilizando o programa denominado SIPLANV. A equao
encontrada define o comportamento dos valores de apartamentos no perodo de abril
de 2006 a dezembro de 2008 e os resultados so apresentados a seguir:
Modelo: Botafogo Parcial ABR2006 DEZ2008 V2
Data de Referncia:
quinta-feira, 14 de outubro de 2010

Informaes Complementares:
Nmero de variveis: 19
Nmero de variveis consideradas: 11
Nmero de dados: 240
Nmero de dados considerados: 141

Resultados Estatsticos:
Coeficiente de Correlao: 0,8535017 / 0,8402670
Coeficiente Determinao: 0,7284652
Fisher-Snedecor: 34,88
Confiabilidade Mnima: 0,99
Significncia: 0,01

Durbin-Watson:
1,82 - VALOR UNI
No auto-regresso 90%

Normalidade dos resduos:
72% dos residuos situados entre -1 e + 1 s
90% dos resduos situados entre -1,64 e + 1,64 s

97

Outliers do Modelo: 5

Quadro 4 Parmetros e significncia do modelo de regresso (primeiro caso)
Regressores Equao
T-
Observado Signficncia.
REA PRIVATIVA ln(x) -7,43 0,01
IDADE APARENTE x -5,78 0,01
TOTAL DE VAGAS x 1,04 29,84
TEMPO x 4,55 0,01
EVENTO x 1,43 15,37
PADRO ACAB PR x 4,36 0,01
ESTADO DO AP x 2,88 0,46
ANDAR x 3,21 0,17
ELEVADOR x 1,65 10,22
VR 1/x -7,17 0,01

Equao de Regresso:
VALOR UNI = +72,68908576 -7,386677482 * ln (REA PRI) -0,1495373326 * IDADE
AP +0,954826277 * TOTAL DE VAGAS +0,001185983053 * TEMPO +1,29902738 *
EVENTO +0,3502417915 * PADRO ACAB PR +0,2856214153 * ESTADO DO AP
+0,3218795193 * ANDAR +1,95866119 * ELEVADOR -15417,39386 / VR

Quadro 5 Correlao entre as variveis (primeiro caso)
Correlaes entre
variveis Isoladas
Com
influncia

REA PRIVATIVA
IDADE APARENTE
-
0,28 0,24
TOTAL DE VAGAS 0,43 0,37
TEMPO 0,01 0,11
EVENTO 0,04 0,07
PADRO ACAB PR 0,34 0,4
ESTADO DO AP 0,1 0,12
ANDAR 0,04 0,12
ELEVADOR 0,15 0,06
VR
-
0,02 0,26

98
VALOR UNITRIO
-
0,15 0,55

IDADE APARENTE
TOTAL DE VAGAS
-
0,44 0,34
TEMPO 0,12 0,42
EVENTO 0,03 0,12
PADRO ACAB PR
-
0,34 0,04
ESTADO DO AP
-
0,31 0,1
ANDAR
-
0,22 0,03
ELEVADOR
-
0,35 0,05
VR 0,12 0,21
VALOR UNITRIO
-
0,47 0,45

TOTAL DE VAGAS
TEMPO 0,4 0,39
EVENTO 0,22 0,05
PADRO ACAB PR 0,16 0,05
ANDAR 0,23 0,01
ELEVADOR 0,33 0,12
VR
-
0,07 0,06
VALOR UNITRIO 0,31 0,09

TEMPO
EVENTO 0,4 0,23
PADRO ACAB PR
-
0,15 0,23
ESTADO DO AP 0,01 0
ANDAR 0,19 0,01
ELEVADOR 0,11 0,06
VR
-
0,01 0,19

EVENTO
PADRO ACAB PR
-
0,02 0,04

99
ANDAR 0,1 0,04
ELEVADOR 0,14 0,07
VR
-
0,01 0,08

PADRO ACAB PR
ANDAR 0,02 0,18
ELEVADOR 0,25 0,07
VR
-
0,14 0,1

ESTADO DO AP
ANDAR 0,08 0,08
ELEVADOR 0,22 0,06
VR
-
0,01 0,2

ANDAR
ELEVADOR 0,42 0,28
VR -0,2 0,04

ELEVADOR
VR
-
0,23 0,04

VR
VALOR UNITRIO
-
0,48 0,53

100

Preo Observado
5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
V
a
l
o
r

E
s
t
i
m
a
d
o
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500

Figura 24 - Grfico de disperso preo observado x valor estimado (primeiro caso).

Distribuio Freqncias
3 2 1 0 -1 -2 -3
0,4
0,35
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05

Figura 25 Distribuio de frequencia de valores observados (primeiro caso)

101
4.5.2 Modelo de regresso linear mltiplo: perodo posterior a implantao da
UPP na Favela Morro Dona Marta

Para a determinao do comportamento do mercado imobilirio deapartamentos
no bairro de Botafogo aps a implantao da Unidade de Polcia Pacificadora na Favela
Morro Santa Marta definimos, com base em amostra com 96 referncias e adotando as
variveis consideradas mais significativas citadas anteriormente, modelo de regresso
linear mltipla utilizando programa denominado SIPLANV. A equao encontrada define
o comportamento dos valores de apartamentos no perodo de janeiro de 2009 a
dezembro de 2009 e os resultados so apresentados a seguir:
Modelo:Botafogo Parcial 2 JAN2009 DEZ2009 V2
Data de Referncia:
quinta-feira, 14 de outubro de 2010

Informaes Complementares:
Nmero de variveis: 19
Nmero de variveis consideradas: 10
Nmero de dados: 240
Nmero de dados considerados: 96

Resultados Estatsticos:
Coeficiente de Correlao: 0,8468655 / 0,7777308
Coeficiente Determinao: 0,7171812
Fisher-Snedecor: 24,23
Confiabilidade Mnima: 0,99
Significncia: 0,01

Durbin-Watson:
1,69 - VALOR UNI
No auto-regresso 98%

102

Normalidade dos resduos:
73% dos residuos situados entre -1 e + 1 s

Outliers do Modelo: 5

Quadro 6 - Parmetros e significncia do modelo de regresso (segundo caso)
Regressores Equao
T-
Observado Significncia

REA PRI x 7,6 0,01
IDADE AP x 3,63 0,05
TOTAL DE
VAGAS x -5,56 0,01
TEMPO 1/x 4,15 0,01
EVENTO x -2,89 0,49
ESTADO DO AP 1/x 0,99 32,39
ANDAR x -1,15 25,5
ELEVADOR x -1,24 22,01
VR x -2,99 0,36

Equao de Regresso:
1/VALOR UNI = -0,0005296419021 +1,106855755E-006 * REA PRI +1,168399711E-
006 * IDADE AP -4,755339703E-005 * TOTAL DE VAGAS +0,09341947478 / TEMPO -
2,694911759E-005 * EVENTO +7,789501375E-005 / ESTADO DO AP -1,461232591E-
006 * ANDAR -2,752688237E-005 * ELEVADOR -3,068012891E-011 * VR

Quadro 7 - Correlao entre as variveis (segundo caso)
Correlaes entre
variveis Isoladas
Com
influncia

REA PRI
IDADE AP
-
0,16 0,15
TOTAL DE VAGAS 0,43 0,61
TEMPO 0,15 0,14

103
EVENTO 0,09 0,26
ESTADO DO AP
-
0,03 0,07
ANDAR 0,06 0,07
ELEVADOR 0,1 0,11
VR 0,21 0,35
VALOR UNI 0,23 0,63

IDADE AP
TOTAL DE VAGAS
-
0,65 0,28
TEMPO 0,18 0,15
EVENTO
-
0,02 0,12
ANDAR
-
0,12 0,01
ELEVADOR
-
0,27 0,08
VR 0,19 0,26
VALOR UNI 0,6 0,36

TOTAL DE VAGAS
TEMPO
-
0,11 0,14
EVENTO 0,02 0,17
ESTADO DO AP
-
0,27 0,06
ANDAR 0,13 0
ELEVADOR 0,2 0,07
VR
-
0,03 0,13
VALOR UNI
-
0,51 0,51

TEMPO
EVENTO 0,02 0,15
ANDAR 0,14 0,17
ELEVADOR
-
0,06 0,02
VR 0,14 0,19
VALOR UNI 0,43 0,41

EVENTO

104
ESTADO DO AP
-
0,06 0,02
ANDAR
-
0,04 0,08
ELEVADOR 0,02 0,02
VR
-
0,06 0,17
VALOR UNI
-
0,12 0,3

ESTADO DO AP
ANDAR 0,08 0,15
ELEVADOR -0,2 0,11
VR 0,15 0,08
VALOR UNI 0,4 0,11

ANDAR
ELEVADOR 0,26 0,24
VR -0,1 0,16
VALOR UNI
-
0,09 0,12

ELEVADOR
VR
-
0,01 0,03
VALOR UNI
-
0,25 0,13

VR
VALOR UNI 0,06 0,31

105
Preo Observado
6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000
V
a
l
o
r

E
s
t
i
m
a
d
o
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000

Figura 26 Grfico de disperso preo observado x valor estimado (segundo caso)..

Distribuio Freqncias
3 2 1 0 -1 -2 -3
0,4
0,35
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05

Figura 27 Distribuio de frequncia de valores observados (segundo caso).

106
CAPTULO 5 APRESENTAO DE RESULTADOS

Aps a modelagem efetuada e apresentada no captulo anterior, segregada em
dois perodos, um anterior a implantao da Unidade de Polcia Pacificadora (UPP) na
Favela Morro Santa Marta e outro posterior quela interveno, procurou-se verificar o
comportamento do mercado imobilirio no bairro de Botafogo em ambos os perodos.

Esta verificao iniciou-se com a plotagem de todos os dados obtidos na
pesquisa, que esto georreferenciados, situados em Botafogo, obtendo o seu
variograma e um mapa apresentando a variao dos valores unitrios dos imveis
(apartamentos) em funo de suas localizaes no bairro. O mapa apresenta essas
variaes atravs da definio de regies bem delimitadas e individualizadas por faixas
de valores unitrios e a sua representao grfica (Figura 28).

107

Figura 28 Variao de preos unitrios de apartamentos em Botafogo 2008-2009.

Da leitura deste mapa identificamos uma regio de menores valores unitrios no
entorno da Favela Morro de Santa Marta, uma regio de valores intermedirios na
regio central do bairro e os imveis de maiores valores unitrios so os localizados na
rea de influncia direta do metr e os situados mais prximos ao bairro do Humait,
bem como a rea da Praia de Botafogo junto Avenida Rui Barbosa.

Este diagnstico no de surpreender, pois a interferncia de uma favela nos
valores de imveis na sua rea de influncia por demais conhecida, principalmente

108
quando estas comunidades ento sob o comando de traficantes de drogas e com
constantes conflitos armados.

Os imveis situados nas proximidades da estao do metro tm os seus valores
influenciados pela facilidade do acesso direto quele meio de transporte de massa e de
qualidade.

Aqueles localizados mais prximos ao Humait j so influenciados pela relativa
proximidade da Lagoa e Jardim Botnico, bairros mais valorizados em termos de
localizao no Municpio e cujos imveis possuem valores unitrios mais elevados.

A regio da Praia de Botafogo limtrofe com o bairro do Flamengo tem os seus
valores sob a influncia da Avenida Rui Barbosa, tradicional pela existncia de prdios
cujos apartamentos so considerados de luxo e com excelente vista da Baia da
Guanabara e do Po de Acar, fatores que valorizam aquelas unidades.

Para aferirmos a evoluo dos preos dos imveis no bairro de Botafogo, sem e
com a influncia da implantao da Unidade de Polcia Pacificadora na Favela de Santa
Marta, escolhemos trs tipos de apartamentos, efetivamente negociados, em cada uma
das regies anteriormente identificadas em termos de valorizao naquele bairro. Cabe
aqui informar que para a regio da Praia de Botafogo, prximo a Avenida Rui Barbosa,
no fizemos simulaes devido ao fato de no identificarmos, em nossa amostra,
negociao ou oferta naquela rea, dentro dos perodos pesquisados.

Os imveis que serviram como base, para simularmos a sua evoluo nos
perodos citados, foram os seguintes:

a) Regio 1 Imediaes da Favela de Santa Marta
1) Rua Baro de Macbas, 156,
2) Rua Mal. Francisco de Moura, 159,
3) Rua Mal. Francisco de Moura, 218.

109

Quadro 8 Caractersticas de cada apartamento. Imveis Regio 1.
IMVEL REA
PRIVATIVA
(m)
IDADE
(anos)
VAGAS DE
GARAGEM
TEMPO EVENTO PADRO
DO PRDIO
ESTADO
DO APTO.
ANDAR ELEVADOR VR VALOR
RESIDENCIAL
1 45,00 47 0 * ** 5 4 3 1 700,88
2 17,00 36 0 * ** 4 2 3 0 700,88
3 74,00 59 0 * ** 4 4 1 0 700,88
* A varivel tempo foi simulada: de jan 2008 = 97 a dez 2008 = 108 e jan 2009 = 109 a dez 2009 = 120
** A varivel evento foi simulada: 0 para venda e 1para oferta.

b) Regio 2 Regio central do bairro de Botafogo
4) Rua So Clemente, 272,
5) Rua Real Grandeza, 62,
6) Rua So Clemente, 388.

Quadro 9 Caractersticas de cada apartamento. Imveis Regio 2.
IMVEL REA
PRIVATIVA
(m)
IDADE
(anos)
VAGAS DE
GARAGEM
TEMPO EVENTO PADRO
DO PRDIO
ESTADO
DO APTO.
RESIDENCIAL
4 74 25 1 * ** 5 3 5 1 1140,65
5 70 45 0 * ** 5 4 7 1 1140,65
6 177 25 2 * ** 5 2 17 1 1563,91

c) Regio 3 Regio sob a influncia da estao do metro
7) Rua Eduardo Guinle, 48,
8) Rua Eduardo Guinle, 55,
9) Rua Dona Mariana, 45.

110
Quadro 10 Caractersticas de cada apartamentos - Imveis Regio 3
IMVEL REA
PRIVATIVA
(m)
IDADE
(anos)
VAGAS DE
GARAGEM
TEMPO EVENTO PADRO
DO PRDIO
ESTADO
DO APTO.
RESIDENCIAL
7 60 25 1 * ** 6 6 7 1 1931,90
8 105 4 2 * ** 6 6 1 1 1931,90
9 72 66 0 * ** 4 4 2 0 1839,91

5.1 SIMULAO DE VALORES UNITRIOS DOS IMVEIS SELECIONADOS
CONSIDERANDO EVENTOS OFERTA E VENDA

Cada um dos imveis indicados nas respectivas regies foram objetos de
simulaes mensais de seus valores unitrios, nos perodos de janeiro de 2008 a
dezembro de 2008, perodo anterior implantao da UPP na Favela de Santa Marta e
de janeiro de 2009 a dezembro de 2009, perodo posterior quela interveno, com
base nos modelos indicados em 4.5.1 e 4.5.2. Nesta etapa do trabalho consideramos
os eventos oferta e venda, ou seja, seriam os preos ofertados no mercado imobilirio e
os efetivamente negociados.

Adotamos, para as referidas simulaes, as caractersticas selecionadas e
indicadas nos Quadros 8, 9 e 10, consideradas como as variveis mais significativas
estatisticamente para a formao de seus preos. Estas simulaes so apresentadas
no Apndice A.

5.2 ANLISE DOS RESULTADOS

Para apresentarmos a anlise dos resultados obtidos, seguimos a mesma lgica
adotada at aqui, ou seja, separando o trabalho em dois perodos: um anterior e outro
posterior implantao de uma Unidade de Polcia Pacificadora (UPP) na Favela Morro
de Santa Marta, ocorrido em dezembro de 2008. Em cada um desses dois perodos, a
anlise foi efetuada levando-se em conta as regies homogneas em termos de
valorizao, conforme o j descrito no incio desse Captulo:

111
a) Regio 1 Imediaes da Favela Morro de Santa Marta;
b) Regio 2 Regio Central do Bairro de Botafogo;
c) Regio 3 - Regio sob a influncia da Estao do Metr.

Tambm levamos em conta na anlise, a evoluo dos preos dos imveis nas
condies de ofertados e de efetivamente transacionados, considerando na simulao
as duas condies da varivel evento, oferta e venda, utilizando os modelos estatsticos
definidos no item 4.5. Com estas simulaes visamos estudar o comportamento do
mercado no que se refere diferenciao do valor de oferta para o valor de venda,
definindo a margem de flexibilizao no processo de negociao, bem como a sua
evoluo em condies comerciais normais e em face de uma interveno significativa
na regio por parte do Estado, que no presente caso foi no aspecto de segurana.

5.2.1 Perodo anterior implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta

Conforme j indicado na introduo desse Captulo, elegemos trs imveis
representativos em cada uma das trs regies e simulamos seus valores no ano de
2008, anteriormente implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta nas
situaes de ofertados e de venda.

Considerando os 9 imveis, que so diferentes entre si em termos de alguns
atributos como rea privativa, padro do prdio, estado de conservao, nmero de
vagas de garagem, elevadores, calculamos seus valores unitrios, atravs dos modelos
j apresentados, e obtivemos sua evoluo mensal equivalente no ano de 2008. No
Quadro 11 apresentamos a sua evoluo no referido ano.

112

Quadro 11 Evoluo dos valores unitrios simulados para cada imvel em 2008, por fator anual.
IMVEL* OFERTA
Evoluo
Anual
MDIA
ANUAL NA
REGIO
VENDA
Evoluo
Anual
MDIA
ANUAL
NA
REGIO
1 1,124518 1,128402
2 1,123664 1,133824 1,127494 1,138371
3 1,153290 1,159217
4 1,105614 1,108392
5 1,100146 1,103376 1,102640 1,106037
6 1,104367 1,107079
7 1,083288 1,085008
8 1,085924 1,099468 1,087754 1,102046
9 1,129191 1,133377
M
DIA
GERAL
NO
BAIRRO 1,112222 1,115485
*Regio 1: imveis 1,2 e 3; Regio 2 imveis 4,5 e 6; Regio 3 imveis 7, 8 e 9.

Na regio 1, que se situa nas imediaes da Favela Morro de Santa Marta, a
evoluo dos preos foi maior, ficando na faixa de 13%, acima da mdia do bairro
calculada em 11%, enquanto que nas demais regies ficou abaixo da mdia do bairro,
em torno de 10%. Este fato se justifica pelo fato de que, mesmo antes da implantao
da UPP, algumas intervenes do Estado e do Municpio naquela comunidade j
estavam acontecendo, passando a refletir nos valores dos imveis situados no entorno
mais imediato sem, no entanto, influenciar outras reas.

Outra constatao observada que a evoluo dos preos no ano de 2008, tanto
de oferta quanto de transaes efetuadas, se mantiveram no mesmo patamar, tanto
individualmente por imvel quanto por regio. Este quadro indica que no havia
expectativas especiais de valorizao, que normalmente ampliam os valores ofertados,
alm fator de fonte habitual e da evoluo de preos que j vinha acontecendo em
Botafogo, como relataremos adiante.

113
Comparando a evoluo dos preos dos imveis em Botafogo com a inflao
medida no ano de 2008, atravs do IPCA que foi de 5,90%, verificamos que houve uma
valorizao real dos preos dos imveis no bairro de Botafogo. Essa situao verificada
no ano de 2008, j vinha sendo constatada desde 2001, pois o bairro j considerado
como preferencial para edificao de novos projetos, na Zona Sul pelas construtoras e
incorporadoras. Isso era pelo fato de que era a regio, na Zona Sul, com maior
disponibilidade de terrenos para incorporao, principalmente depois da implantao de
diversas reas de Proteo Ambiental e Cultural (APACs) no Municpio, e que atingiu
Botafogo de forma menos intensa (Jornal VALOR, Reportagem em 02/08/2001).

Outro aspecto a ser ressaltado que a partir de 2003, quando j se constatava
uma tendncia de queda nas taxas de juros, a aplicao de capitais na aquisio de
imveis passava a ser mais atrativa do que as aplicaes financeiras, conforme
afirmava, na ocasio, Marcos Levy, Presidente da Brascan Imobiliria (QUEDA..., 2003,
P.12).

A segurana tornou-se um dos principais critrios para comercializao de
imveis. Bairros onde o processo de favelizao pequeno ou inexistente, como Urca,
Lagoa, parte de Ipanema e Leblon os imveis valorizaram acima de 100%, no perodo
entre 2002 e 2007, conforme pesquisa efetuada pela Patrimvel, uma das maiores
empresas corretoras do Rio de Janeiro. Por esta mesma pesquisa verificou-se que
bairros com forte influncia de favelas, como a Tijuca e a orla de So Conrado, houve
depreciao. Botafogo ficou numa faixa intermediria, devido ao porte da Favela Morro
de Santa Marta e terem sido menos freqentes os casos de interveno policial naquela
comunidade (QUANTO..., 2007, p.10).

Apesar de Botafogo ser um bairro onde existem favelas, e com todos os
problemas inerentes a essa situao, j descritos, em 2007 era o bairro da Zona Sul
com o maior nmero de lanamentos imobilirios. Isto se deve pelo fato de ser uma
regio considerada privilegiada, por ser prxima do Centro e das principais vias de
ligao entre as Zonas Sul e Norte, que so os tneis Santa Brbara e Rebouas.

114
Acrescente-se a isso a disponibilidade do metr, a existncia de shoppings, escolas,
faculdades, hospitais e cinemas, dentre outros atrativos (EM FASE..., Revista Veja Rio,
p.12). Em nmeros, Botafogo teve lanados no ano de 2007, 869 unidades contra 154
no ano de 2006, correspondendo a um acrscimo de 464%. O bairro segundo colocado
foi Jacarepagu com 321% de crescimento (UM...,2008, p.6).

Essa situao agravou ainda mais as condies de escoamento de trfego no
bairro onde as suas duas principais artrias, Rua So Clemente e Rua Voluntrios da
Ptria, podem ser consideradas intransitveis em horas de rush. Outro problema
crnico inerente ao adensamento verificado foi o comprometimento das condies de
coleta e escoamento da rede de esgotos sanitrios existente, que foi projetada para
uma ocupao unifamiliar e conta com mais de 100 anos de existncia. Segundo dados
da Secretaria Municipal de Urbanismo, com base nos dados do IBGE, Botafogo tem
densidade demogrfica entre 150 e 200 pessoas por hectare, superior as dos bairros do
Jardim Botnico, Gvea e Humait.

5.2.2 Perodo posterior implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta

Da mesma forma com que simulamos os valores no subitem anterior, para o
perodo de 2009, trabalhamos com os mesmos imveis anteriormente escolhidos, e
mantendo as mesmas caractersticas e condies, exceto o perodo de aplicabilidade.
No Quadro 12 apresentamos a sua evoluo no referido ano.

115
Quadro 12 Evoluo valores unitrios simulados para cada imvel em 2009, por fator anual.

*Regio 1: imveis 1,2 e 3; Regio 2 imveis 4,5 e 6; Regio 3 imveis 7, 8 e 9.

Em 2009, a valorizao se deu de ordem inversa do que tinha ocorrido em 2008.
Nesse novo perodo as maiores evolues de preos ocorreram nas regies 2 e 3,
sendo que a da regio 3 foi superior a da evoluo mdia do bairro. Entendemos que
este comportamento do mercado se justifica porque a Regio 1 j vinha absorvendo os
reflexos das melhorias implantadas na comunidade. Outra constatao que a
chegada da UPP teve uma influncia mais abrangente, porque atingiu todo o bairro,
principalmente por que alterou o aspecto segurana, que influencia de modo
significativo o valor dos imveis.

Neste perodo, diferentemente do anterior, constatamos evoluo maior do fator
de fonte, que mensura a flexibilizao de preos existente em uma negociao
imobiliria (diferena entre o preo ofertado e o preo efetivo de transao). Este fato
reflete a expectativa quanto modificao do mercado em funo do benefcio causado
pela implantao da UPP, ampliando os valores da pretenso (preos de oferta). No
entanto, esta expectativa diminuiu na hora de se fechar o negcio, o que causou uma
evoluo menor nos preos de venda. Este fato indica que o mercado encontra-se em
fase de ascenso.
IMVEL * OFERTA
Evoluo
Anual
MDIA
ANUAL NA
REGIO
VENDA
Evoluo
Anual
MDIA
ANUAL
NA
REGIO
1 1,262653 1,240943
2 1,259909 1,243894 1,238635 1,224900
3 1,209121 1,195123
4 1,331937 1,298002
5 1,241253 1,290462 1,275091 1,272809
6 1,298197 1,270526
7 1,572685 1,478655
8 1,635264 1,486888 1,521601 1,410938
9 1,252716 1,232558
MDIA
GERAL
NO
BAIRRO 1,340415 1,306642

116

Comparando a evoluo dos preos dos imveis em Botafogo com a inflao
medida no ano de 2009, atravs do IPCA que foi de 4,31%, verificamos que houve uma
valorizao real dos preos dos imveis no bairro de Botafogo, sobrepujando a
evoluo de 2008, tanto no aspecto ganho real quanto na evoluo dos ndices de
valorizao que passou a ser mais acentuada.

Quadro 13 Fator de Incremento nos valores unitrios de cada imvel e mdios, verificados em janeiro
de 2009.
OFERTA VENDA
IMVEL INCREMENTO
INDIVIDUAL
INCREMENTO
MDIO POR
REGIO
INCREMENTO
INDIVIDUAL
INCREMENTO
MDIO POR
REGIO
1 1,202302 1,187034
2 1,177380 1,279245 1,162651 1,274313
3 1,458052 1,473255
4 1,063139 1,027716
5 0,945745 0,989137 0,872838 0,944131
6 0,958528 0,931840
7 0,996389 0,920479
8 1,127135 1,123614 1,034479 1,063777
9 1,247319 1,236372
MDIA
GERAL NO
BAIRRO 1,130665 1,094074

Outro aspecto importante na anlise do comportamento do mercado imobilirio em
Botafogo pode ser mensurado pelo incremento nos valores dos imveis observado no
ms de janeiro de 2009 em comparao com o final do ano de 2008. A maioria dos
imveis apresentou um salto significativo em seus valores, causando uma variao
mdia no bairro, no caso de oferta, da ordem de 13% naquele referido ms, sendo que
na regio 1, mais imediata Favela Morro de Santa Marta, foi a mais acentuada, da
ordem de 27%. A regio 2 apresentou um quadro diverso do restante do bairro, talvez
por ter sido a regio fora das imediaes da influncia direta da favela, que mais sofreu
com o problema de ser ala de mira das armas de fogo, e portando, apresentando,
ainda, um quadro de certa desconfiana quanto a eficcia da implantao da UPP.

117
Observando os resultados no caso de venda, o quadro no foi diferente no
comportamento por regio, tendo sido mais expressivo na regio 1 com 27%, mesmo
patamar do caso de oferta, e bem acima da mdia do bairro, que aqui ficou em 9%. Na
regio 2 o incremento de valores para janeiro de 2009 ficou um pouco abaixo do
verificado para o caso de oferta, e muito prximo da mdia do bairro, que foi de 9,4%.
Na regio 3, embora tenha havido acrscimo, esse caiu pela metade no caso de
simulao de venda em relao oferta, ficando abaixo da mdia do bairro.

Essas observaes, de uma certa forma, tm coerncia com as informaes
fornecidas por alguns agentes do mercado imobilirio local, como afirmou o Sr. Nelson
Freitas, Diretor Regional da Corretora de Imveis Jlio Bogoricin, constatando
aumentos nos valores de at 40% em alguns imveis no bairro. Afirma tambm que a
procura por imveis em Botafogo aumento, em dezembro de 2008, de 25% a 30%
(AO...,2008, p.11).

Embora tenha havido uma euforia inicial pela implantao da UPP, seis meses
aps havia ainda certa desconfiana dos agentes do mercado imobilirio quanto a
manuteno daquele quadro de tranquilidade. Ainda de acordo com a opinio de Jos
Fernando Schuster, diretor-secretrio do Conselho Regional de Corretores de Imveis
(CRECI/RJ), algumas caractersticas locais na formao dos valores dos imveis no
bairro se mantinham, como por exemplo: faixa de valores mais baixa nas imediaes da
Favela Morro Santa Marta e na regio mais imediata, como os imveis das Ruas da
Matriz e Palmeiras, que permaneceram num patamar de 30% abaixo dos registrados
nas regies sem influncia nenhuma da favela (PM..., 2009, p.8).

J em outubro de 2009 o acompanhamento feito pelo Conselho Regional de
Corretores de Imveis (CRECI) detectava uma valorizao dos imveis nos bairros de
Botafogo e Humait como conseqncia do termino dos tiroteios que aconteciam na
Favela Morro de Santa Marta, em at 30%. O Vice-presidente do Sindicato das
Empresas de Corretores e Venda de Imveis (SECOVI), Sr. Leonardo Schneider,
afirmava que em um curto prazo havia uma valorizao de 20% a 30%, resultado da

118
tranquilidade que o bairro comeava a experimentar, o que vinha atraindo o interesse
de um nmero maior de pessoas na procura de imveis na regio. Chama a ateno de
que para uma valorizao de mdio e longo prazo est vinculada a continuidade do
processo de pacificao iniciado naquela comunidade, tornando o programa em uma
meta de governo e no apenas do atual.

O vice-presidente da Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado
Imobilirio (ADEMI), Sr. Rubem Vasconcelos, v com cautela os impactos verificados
no mercado imobilirio, achando ainda cedo para se falar em percentuais. Lembra
ainda que Botafogo, mesmo antes da implantao da UPP, j vinha experimento um
aquecimento causado pela prpria escassez de imveis localizados na Zona Sul. Com
a nova situao os imveis no entorno da Favela Morro de Santa Marta tendem a
resgatar alguns valores perdidos e a se equiparar ao restante do bairro.

Tambm foram constatadas alteraes nos valores dos imveis na prpria
comunidade, segundo relatou o Sr. Jos Mario Hilrio dos Santos, presidente da
Associao de Moradores daquele local, indicando que os valores do alugueis ficavam
na faixa entre R$ 100,00 e R$ 250,00 mensais e agora j atingem a R$ 400,00 e que
para venda as unidades que valiam R$ 10.000,00 esto sendo negociadas na faixa de
R$ 25.000,00. Afirma tambm que as melhorias ocorridas fizeram com que a procura
ampliasse, o que causa preocupao dos moradores tradicionais da favela que podero
no mais arcar com a nova realidade e isso se transformar em uma expulso branca.
(ALTA...,2009, p.3)

Quando a ocupao da Favela Morro de Santa Marta completava um ano, em
dezembro de 2009, o processo de valorizao imobiliria continuava sendo constatado,
como um todo. No entanto, segundo o Sr. Rogrio Quintanilha, Gerente Geral da
Corretora de Imveis APSA, os valores de alugueis cresceram de forma mais tmida,
indicando uma desconfiana dos investidores de imveis na sedimentao do processo
de pacificao da comunidade com a implantao da UPP. Para o vice-presidente da
Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (ADEMI), Sr. Rubem

119
Vasconcellos, a presena policial e a disponibilizao de servios pblicos na Favela
Morro de Santa Marta, influenciaram no mercado imobilirio, sem, no entanto, alterar as
regies de valorizao no bairro. Observa que os imveis sob a influncia da favela,
apesar de terem tambm experimentado aumento em seus valores, continuam em
patamar inferior ao restante do bairro (APS...,2009, p.5).

A seguir apresentamos dois grficos com a evoluo dos preos mdios dos
imveis nos anos de 2008 e 2009 tanto para os imveis em oferta quanto para os
imveis efetivamente negociados.

EVOLUO OFERTA
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
0 1 2 3 4
REGIO
F
A
T
O
R
E
S
2008
2009
Polinmio (2008)
Polinmio (2009)

Figura 29 - Evoluo dos fatores de Incremento nos valores unitrios mdios para o evento oferta.

120
EVOLUO VENDA
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
REG 1 REG 2 REG 3
REGIO
F
A
T
O
R
E
S
2008
2009

Figura 30 Evoluo dos Fatores de Incremento nos valores unitrios mdios para o evento venda.

5.3 ANLISE DA EVOLUAO DO COMPORTAMENTO DO VALOR UNITRIO DE
IMVEL SITUADO NO ENTORNO DA FAVELA MORRO DE SANTA MARTA E FORA
DE SUA REA DE INFLUNCIA DIANTE DA AUSNCIA E DA PRESENA DA UPP

J em 2002 constatava-se, atravs de anlises feitas por representantes de
entidades de agentes do mercado imobilirio, que os imveis situados na chamada
ala de mira de armas de fogo estavam se desvalorizando em mais da metade do que
outro imvel assemelhado fora do alcance das balas perdidas. Outra constatao de
que, apesar dos preos desses imveis terem baixado vertiginosamente, ainda assim,
havia o problema da sua liquidez.

Essa situao se agravou a partir de 2001, pois em 1997 a desvalorizao de um
imvel situado sob a influncia de favela era de apenas 20% em relao a outros sem
essa caracterstica, conforme afirma George Masset, Presidente da Associao
Brasileira de Administradoras de Imveis (ABADI). Construtores, administradores e
corretores, apontam a ampliao da ousadia dos marginais, como a principal razo da

121
evoluo da desvalorizao dos imveis, e no o crescimento das favelas
(VIOLNCIA..., 2002, P.12).

A finalidade dessa anlise verificar o comportamento do valor unitrio de
determinado imvel localizado na regio de influncia direta da Favela Morro de Santa
Marta e o seu valor hipottico caso estivesse situado em outras reas do bairro. Para
tanto escolhemos o imvel situado na Rua Baro de Macabas, 156 (imvel 1 da
Regio 1) com as seguintes caractersticas:

Quadro 14 Imvel na Regio 1
IMVEL REA
PRIVATIVA
(m)
IDADE
(anos)
VAGAS DE
GARAGEM
TEMPO EVENTO PADRO
DO PRDIO
ESTADO
DO APTO.
ANDAR ELEVADOR VALOR RESIDEN
(VR)
1 45,00 47 0 * ** 5 4 3 1 700,88

Fizemos as simulaes utilizando os modelos definidos em 4.5.1 (situao anterior
UPP) e 4.5.2 (situao posterior UPP) alterando os valores da varivel local
utilizando os Valores de Residncia (VR) respectivos no bairro, evento = 0 (venda), no
tempo janeiro de 2008 n = 97 e dezembro de 2009 n = 120 contemplando um perodo
anterior e outro posterior a implantao da UPP na Favela Morro de Santa Marta. Os
resultados so apresentados a seguir (Quadro 15):

Quadro 15 Simulaes nos diversos locais do bairro
10
.
LOCAL (VR) VU venda
(R$/m)
Decrscimo
antes UPP
(%)
VU venda
(R$/m)
Decrscimo
ps UPP
(%)
700,88 1.845,06 3.066,83
1140,65 2.645,57 30,26 3.319,80 7,62
1563,91 3.035,26 39,21 3.757,95 18,39
1839,97 3.200,42 42,35 4.214,55 27,23
1931,96 3.245,69 43,15 4.412,38 30,49

.

10
VR=700,88 (Rua Baro de Macabas); VR=1140,65 (Rua So Clemente); VR=1563,91 (Rua So Clemente);
VR=1839,97 (Rua Dona Mariana); e VR=1931,96 (Rua Eduardo Guinle).

122
Decrscimo de valor em relao ao Santa Marta
Venda
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0 500 1000 1500 2000 2500
Local (VR)
%
Antes UPP
Ps UPP
Expon. (Antes UPP)
Expon. (Ps UPP)

Figura 31 Evoluo do decrscimo de valor de imvel sob influncia do Santa Marta em relao as
demais regies do bairro para antes e aps UPP.

Com base nestas simulaes verificamos que houve uma queda na
desvalorizao de um imvel com as mesmas caractersticas intrnsecas, e situado na
regio de influncia da Favela Morro de Santa Marta com relao s demais regies do
bairro de Botafogo, aps a implantao da UPP. Observamos que a queda mais
significativa da desvalorizao ocorreu na regio mais prxima regio sob a influncia
da comunidade (Figuras 31 e 32).

Figura 32 Valores unitrios (R$/m) do imvel idntico em diferentes ruas em 2008 e 2009.

123

Essa situao havia sido constatada pelo Sr. Rubens Vasconcelos, vice-
presidente da Associao dos Dirigentes do Mercado Imobilirio (ADEMI), que v com
cautela os impactos verificados no mercado imobilirio, achando ainda cedo para se
falar em percentuais. Lembra ainda que Botafogo, mesmo antes da implantao da
UPP, j vinha experimento um aquecimento causado pela prpria escassez de imveis
localizados na Zona Sul. Com a nova situao os imveis no entorno da Favela Morro
de Santa Marta tendem a resgatar alguns valores perdidos e a se equiparar ao restante
do bairro (ALTA..., 2009, P.3).

124
CAPTULO 6 CONCLUSES E RECOMENDAES

A concluso final dessa dissertao ser apresentada em duas etapas: a primeira
relativa ao desenvolvimento do programa Unidade de Polcia Pacificadora (UPP) e a
segunda, objeto principal do trabalho, referente evoluo do mercado imobilirio sob a
influncia do referido programa, bem como a apresentao de recomendaes
pertinentes aos dois aspectos.

6.1 SOBRE A UNIDADE DE POLCIA PACIFICADORA (UPP)

Por se tratar de uma proposta inovadora, o programa denominado Unidade de
Polcia Pacificadora veio cheio de expectativas e interrogaes quanto sua eficincia.

Como descrito no Capitulo 3, um dos princpios do programa seria a recuperao
dos territrios empobrecidos dominados pelos traficantes de drogas e por milicianos, e
a entrada do poder constitudo. Esses grupos dominantes, nas disputas pelos espaos
entre si, mantinham uma corrida armamentista intensa com confrontos freqentes e se
expandindo para outros locais. A UPP foi considerada, pelos seus condutores, como
uma nova ferramenta para acabar com os referidos confrontos.

Pelas informaes disponibilizadas, de modo especial atravs da mdia, ficou
constatada uma drstica reduo do uso ostensivo de armas por parte dos traficantes e
que as ocorrncias de confrontos entre faces praticamente foram extintas, nos locais
onde foram implantadas as UPPs. No entendimento das autoridades, a diminuio da
capacidade armada dos traficantes foi fundamental para proporcionar condies
mnimas para a implementao para outras intervenes nessas comunidades.

Como conseqncia imediata devido implantao das UPPs, verificada pelos
dados divulgados pelo Ncleo de Pesquisas em Justia Criminal e Segurana Pblica
(NuPESP) e pelas notcias veiculadas na mdia, que houve efetiva reduo das
incidncias criminais no locais onde foram implantadas aquelas unidades. Tambm se

125
inclu a expectativa da reduo dos perigos urbanos e ameaas integridade pessoal e
material, tanto nas prprias comunidades quanto nas suas imediaes.

Outro aspecto abordado ainda no incio da implantao das UPPs foi o
relacionamento entre os policiais e os moradores das comunidades, j que esses ainda
estranhavam a presena policial constante, que ainda era visto como agente da
represso e de violncia, dificultando a relao entre eles. Existia ainda um sentimento
de desconfiana por parte dos moradores, j que recentemente eles e os agentes
policiais eram atores historicamente antagnicos. Mas ressalta-se tambm a
expectativa desses moradores de se sentirem mais livres a partir da chegada da UPP.

Um segundo princpio que este modelo no deve se limitar adoo de uma
poltica de segurana, mas tambm promover a aproximao entre a polcia e a
populao das comunidades. Deve incorporar os conceitos de Polcia Comunitria, que
tem como base o entendimento entre as instituies da rea de segurana e os
moradores. Neste aspecto j existe maior dificuldade em alguns locais, j que foram
registrados conflitos entre os moradores e os integrantes das UPPs. Os problemas
registrados, de modo particular na Cidade de Deus onde existe a UPP e no Complexo
do Alemo ocupado por foras militares, mas ainda sem a UPP, tiveram origem em
aspectos comportamentais referentes realizao de bailes funk e a tentativa da volta
do comrcio de drogas.

Os casos registrados de conflito entre moradores e policiais que atuam em
Unidades de Polcia Pacificadora, embora pontuais, refletem ainda a grande
desconfiana com relao aos agentes de segurana. Isso, em parte, devido ao que
ocorria em perodo ainda recente, quando as intervenes da polcia eram
caracterizadas por serem eventuais, pontuais, abusivas e causadoras de mortes.

Para Alba Zaluar, antroploga da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ),
a UPP s pode ser polcia comunitria se obter a confiana e, tambm, a participao

126
dos moradores no aspecto segurana, atravs de sua aproximao e do seu apoio
(PARA..., 2011, P.12).

H o entendimento de que moradores e o poder pblico, ainda, vivenciam um
processo de transio, onde o dilogo entre eles necessrio. Foram longos perodos
de ausncia institucional nas comunidades, sendo necessria a construo de uma
nova parametrizao dos direitos e deveres, conforme entendimento de Ricardo
Henriques, Presidente do Instituto Pereira Passos e Coordenador da UPP social da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro. Corrobora com esta opinio, afirmando que
necessrio um pouco mais de tempo para que a confiana da populao seja
progressivamente consolidada, o Subsecretrio de Direitos Humanos e de Territrios,
Antonio Biscaia (PARA..., 2011, p.12).

A denuncia de que policiais militares que atuavam na UPP das favelas
Fallet/Coroa/Fogueteiro estariam recebendo propinas atravs do mensalo do trfego
trouxe a tona uma das preocupaes quanto a eficincia do projeto, que
conceitualmente contm uma forte base no aspecto confiabilidade. Trata-se, apesar da
pontualidade do fato, de discusso sobre uma das maiores deficincias da polcia, ou
seja, a sua idoneidade, lisura e honestidade. A corrupo no exclusiva da UPP, mas
faz parte da polcia de um modo geral. Mas, esse fato mesmo que isolado, com certeza,
causa um ponto de desconfiana no projeto.

Tambm houve registros de casos mais preocupantes, ataques de traficantes aos
policiais nas favelas pacificadas de Santa Teresa, esta com uma UPP instalada, e no
Complexo do Alemo, sob interveno militar sem a UPP. Estes fatos ocorreram j em
2011.

Estes dois fatos sinalizaram um alerta no projeto que tem muito boa aceitao
junto a sociedade. Para alguns especialistas chegou o momento para alguns ajustes e
complementos no projeto, tendo em vista, ainda a pouca participao do Estado. O
afastamento de policiais das favelas da Coroa, do Fallet e do Fogueteiro, em Santa

127
Teresa, em decorrncia de denncias de corrupo, tem a ver com a ausncia de um
plano de interveno integrado nas comunidades.

Para Jailson de Souza e Silva, Coordenador do Observatrio de Favelas, a UPP
ainda considerada um projeto de segurana pblica e no um programa de estado que
garanta direitos fundamentais dos moradores (APS..., 2009, p.5). preciso que haja
controle sobre as aes policiais, criando-se ouvidoria judicial, juizados especiais e
espaos de conciliao de conflitos. O programa deve ser complementado por aes de
desenvolvimento integrado com polticas sociais e ambientais, num horizonte de tempo
de at seis anos. Acrescenta ainda que o projeto no tem uma viso estratgica do que
se quer alcanar efetivamente nas favelas e de como se fazer representar nesses
locais.

Particularmente no caso da ocupao pelas Foras de Pacificao do Complexo
do Alemo, considerada uma das reas mais violentas do Municpio do Rio de Janeiro,
criou-se uma grande expectativa por parte da sociedade e tendo-se a falsa impresso
de que os agentes de segurana estariam com a situao dominada. No entanto, foi, na
verdade, uma ao de alto impacto no plano simblico. Apesar disso a interveno
favoreceu a populao e j reduziu o quadro de violncia na comunidade e no seu
entorno.

Em entrevista concedida em 29 de maio de 2011 e publicada no Jornal O Globo
(Nada...,2011, p.18), o Secretrio de Segurana do Estado do Rio de Janeiro, Jos
Maria Baltrame, fez um balano do programa e apresentou sugestes para garantir a
sua continuidade, que algumas delas destacamos:
a) embora as UPPs venham agradando, tanto aos beneficirios diretos quanto a
sociedade em geral, existe preocupaes quanto a garantia de viabilizar a promoo da
dignidade dos moradores das favelas pacificadas, que uma das premissas do projeto,
j que apenas a presena da policia isso no alcanado;
b) a falta de investimentos macios visando dignidade dos cidados, pode
comprometer o sucesso do projeto, mas acrescenta que a UPP criou um ambiente

128
propcio para a implantao de diversos projetos, tanto de infraestrutura urbana quanto
sociais;
c) a constatao de que em algumas comunidades h ainda muito que fazer,
como garantir, por exemplo, que passem a contar com fornecimento de energia eltrica,
rede de esgotamento sanitrio e de gua potvel, alm da coleta de lixo;
d) fez uma crtica qualidade das unidades habitacionais produzidas em algumas
favelas;
e) a UPP mexe com a esperana das pessoas e, portanto necessria uma
responsabilidade maior das autoridades. A chegada da polcia criou a expectativa de
que agora o Estado se far presente nas comunidades, mas esse Estado tem que se
apresentar de forma mais efetiva, pois se est mexendo com o imaginrio das pessoas;
f) entende que nada sobrevive somente com segurana e que hora de realizar
investimentos complementares tanto na rea social quanto em infraestrutura urbana.
Pode-se fazer um cinturo de policiais para manter a ordem, mas somente isso no
suficiente, nem o que a sociedade deseja.

Para concluirmos essa parte da dissertao escolhemos duas observaes
apresentadas pela lder comunitria da Favela do Borel, Monica Francisco, por ocasio
da realizao do seminrio O Futuro da UPP: uma poltica para todos?, em
21/11/2010: a primeira com relao preocupao quanto continuidade do projeto e
vencer o fantasma do retorno situao anterior; e a segunda de que consideram a
Favela Morro de Santa Marta como modelo de terra prometida.

A primeira observao diz respeito questo da confiana das pessoas em uma
interveno do Estado, j que em outras experincias no tiveram continuidade
causando grandes prejuzos, principalmente no aspecto de credibilidade. A outra se
refere ao modelo de interveno mais detalhadas e cuidadosas, que vem
transformando a Favela Morro de Santa Marta em exemplo a ser seguido.

Resumindo: com a interveno s no aspecto segurana no h como melhorar a
situao das pessoas moradoras nas favelas e conseqentemente na prpria cidade

129
formal, e que estas intervenes se constituam em programas permanentes de ao do
Estado, ou seja, tenham continuidade.

6.2 SOBRE A EVOLUO DO MERCADO IMOBILIRIO

O que fica evidente nos estudos sobre o comportamento do mercado imobilirio
a importncia que a localizao tem sobre o valor do imvel, de um modo geral.
Entende-se como localizao, todos os aspectos, extrnsecos ao imvel, que interferem
no seu valor, e que no s se referem disponibilidade de infraestrutura, proximidade
de plos de valorizao ou de desvalorizao, de lazer, de mobilidade, mas, tambm,
como ficou demonstrada, a questo da segurana.

Outros aspectos tambm influenciam, como os intrnsecos: a rea, o padro,
estado de conservao, itens de lazer, e outros. Aspectos simblicos e culturais podem
ser importantes, mas tambm podem se tornar tambm estigmatizados, como a
proximidade de favelas. Este ultimo, particularmente no Municpio do Rio de Janeiro,
tomou vulto maior por causa dos conflitos armados entre traficantes e a Polcia,
piorando o quadro anterior existente.

Uma hiptese para a formao dos preos dos imveis que possuem trs
componentes: as caractersticas da estrutura, qualidade do bairro e a acessibilidade
(DUBIN apud CUNHA, 2000).

O preo da terra est intimamente ligado ao uso do solo urbano e a origem dos
lucros extraordinrios est no acesso diferenciado que a localizao dos terrenos
propicia aos usos diversificados que representam a cidade. Neste sentido, o preo da
terra nada mais do que uma transformao scio-economica do sobrelucro de
localizao.

Os imveis, como qualquer outra mercadoria, so vendidos ao valor social e no
por seu valor individual (de produo), determinado pelas condies mdias de

130
produo. Isto faz com que alguns vendam seus imveis a preos inferiores ao valor
criado, quando se encontram em situao de produtividade inferior mdia (RIBEIRO,
1997). Enquadram-se nesta situao os imveis situados em regies sob influncia de
favelas, condio agravada quando so transformadas em reas de conflitos armados.

Pode-se afirmar que as habitaes se diferenciam segundo micromercados. Este
seria o motivo por que os preos da habitao tendem a se diferenciar
consideravelmente dentro de um mesmo bairro. Ou seja, fatores microlocacionais
tendem a ter forte influncia na determinao do preo das habitaes (RIBEIRO,
1997). O exemplo clssico so os bairros da Zona Sul, onde os imveis so mais
valorizados e que tem favelas em seus territrios, em cujo entorno cria-se uma situao
diferenciada em relao s demais reas do bairro.

Embora concordemos com a afirmao o solo e suas melhorias so
freqentemente valorizadas de acordo com seu melhor e mais alto uso (HARVEY,
1977, p.195), este quadro pode ser alterado, quando situaes de vizinhana imediata
comprometem a comercializao de unidades produzidas, como no caso de
proximidade de favelas e regies de conflito armado.

Inovaes na tecnologia de um produto e o uso da propaganda so estratgias
utilizadas comumente pelos empreendedores para diferenciar seus preos dos
praticados pela concorrncia. Outro aspecto que o aproveitamento de um terreno
tambm est condicionado pelas suas condies naturais, fatores geolgicos e
morfolgicos.

No entanto, o que pesa preferencialmente na formao do valor do produto
imobilirio a grande importncia da localizao no espao urbano que o diferenciam
em relao s unidades assemelhadas produzidas. localizao no espao que
permite aos usurios das unidades produzidas acesso ao sistema espacial de objetos
imobilirios e urbanos que complementam a sua valorizao.

131
A localizao tambm importante para os moradores das favelas, principalmente
pelo fato de boa parte delas se situarem em pontos estratgicos prximos a locais
geradores de empregos. A poltica de remoo adotada em algumas pocas no Rio de
Janeiro, embora tenha proporcionado aos moradores condies mais adequadas de
moradia, alteraram profundamente o acesso ao mercado de trabalho.

Existe o entendimento formulado por Karl Marx no livro O Capital citado por
Ribeiro (1997), de que preos so determinados apenas pelo desejo e pela capacidade
de pagamento dos compradores, sem depender do preo geral de produo ou do valor
dos produtos para definir um comportamento de consumidor. Complementando essa
viso, constata-se um comportamento inverso, no mercado imobilirio, quando os
imveis se situam em reas de influncia de favela, pois entra nessa composio a
questo da falta do desejo, ou seja, a rejeio o que vem diminuir o valor do bem e
comprometer a sua liquidez.

Tambm entende que o preo da moradia tende a se fixar como preo de
monoplio, ou seja, preo no regulado por um preo geral de produo do conjunto de
moradias. Dois so os fatores que favorecem o estabelecimento desta situao: a
diferenciao das moradias e a descontinuidade no tempo e no espao da sua
produo.

Utilizando essa reflexo pode-se pensar que as moradias so diferenciadas
segundo a sua localizao no espao urbano. A extenso desta diferenciao a
existncia de uma diviso econmica e social do espao, cujos fundamentos, alm da
diviso do trabalho so:
a) fatores naturais de stio, por exemplo, microclimas, proximidade do mar ou
de montanhas, etc;
b) existncia ou no de equipamentos coletivos em quantidade e qualidade
necessrias ao consumo: escolas, hospitais, estrutura viria, sistema de esgoto e de
distribuio de gua, etc;
c) distncia aos centros de emprego;

132
d) divises simblicas que classificam socialmente as pessoas segundo sua
ocupao no espao.

Um item que ganhou significncia na formao dos valores dos imveis foi a
questo relativa segurana. Inicialmente alterou os aspectos arquitetnicos das
casas, prdios e condomnios incorporando estruturas como muros, grades,
equipamentos eletrnicos, dentre outros. Posteriormente, com a tomada das
comunidades por grupos de traficantes e milicianos, iniciando-se o ciclo dos confrontos
armados alteraram profundamente o comportamento do mercado imobilirio, no s na
sua rea de influncia, mas tambm em outras regies prximas.

Pudemos comprovar esse quadro atravs do estudo realizado no bairro de
Botafogo, onde se situa a Favela Morro de Santa Marta. Os resultados obtidos
demonstraram que quando havia situao de beligerncia na Favela, mesmo em
propores menores quando comparadas com as condies de outras favelas do
Municpio onde o quadro de confronto era bem mais grave, houve uma desvalorizao
acentuada dos imveis e comprometimento de sua liquidez.

No perodo anterior a dezembro de 2008, quando foi implantada a UPP na Favela
Santa Marta a evoluo mdia anual dos valores dos imveis em Botafogo, tanto para
oferta quanto para venda, estavam em torno de 11%. J no ano seguinte,
posteriormente a modificao das condies de segurana naquela comunidade, os
imveis no bairro de Botafogo tiveram uma valorizao mdia no perodo de 34%
quando analisamos os valores de oferta e de 31% quando a anlise se referiu aos
valores de venda. Verificou-se acentuada modificao no comportamento do mercado,
em funo da interferncia do Estado visando a modificao das condies de
segurana existentes na regio.

A expectativa das modificaes nas condies de segurana foi de tal forma
acentuada que j no ms de janeiro de 2009, um ms apenas aps a chegada da UPP

133
na Favela Morro de Santa Marta, constatou-se um acrscimo de 13% nos valores dos
imveis ofertados e de 9% nos valores das vendas efetuadas no bairro de Botafogo.

Tambm pelas simulaes de valor de determinado imvel efetuado nas
condies de localizado na rea de influncia da Favela Morro de Santa Marta e,
hipoteticamente, nas demais regies definidas no bairro, pode-se comprovar a sua
acentuada desvalorizao devido quela situao locacional. Antes da implantao da
UPP na referida comunidade a desvalorizao do imvel ficou na faixa de 30% a 43%.
Posteriormente a chegada da UPP esta variao passou a ser de 7% a 30%,
comprovando tambm, por esse aspecto, a influncia da varivel segurana no
comportamento do mercado imobilirio.

Por todos os aspetos abordados nesse trabalho verificamos o quanto o mercado
imobilirio sensvel ao aspecto da localizao e particularmente quando esse item
influenciado pela questo de segurana.

A deciso do Governo do Estado do Rio de Janeiro intervir nas comunidades tinha
como prioridade extinguir os conflitos armados entre quadrilhas e com a polcia. Essa
deciso fazia parte do processo de preparao da cidade para os eventos esportivos
programados para ocorrem em 2014 e 2016, Copa do Mundo de Futebol e Jogos
Olmpicos respectivamente. Com o desenvolvimento e ampliao do programa Unidade
de Polcia Pacificadora e boa aceitao da interveno tanto pela sociedade em geral
quanto pelos moradores das comunidades, fazem com que haja uma preocupao
maior dos Governos quanto sua continuidade. Outra conseqncia advinda dessa
deciso de intervir de forma concreta para extinguir os referidos conflitos, foi o reflexo
quase que imediato no mercado imobilirio, embora no fosse a inteno precpua do
programa. Mas com toda a evidncia concluiu-se que o aspecto segurana tem forte
influncia no comportamento do mercado imobilirio.

134
REFERNCIAS

AO no Dona Marta aquece mercado imobilirio. Jornal O Globo, Rio de Janeiro, 21
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ALTA em Botafogo. Jornal O Globo, Caderno Zona Sul, Rio de Janeiro, 15 out 2009,
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135

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138
APENDICE A - SIMULAES DE VALORES UNITRIOS CONSIDERANDO
EVENTOS OFERTA E VENDA

139
A) Simulaes de Valores Unitrios Considerando Evento Oferta
- Regio 1 Imediaes da Favela Morro de Santa Marta

Quadro 16: Imvel 1 Rua Baro de Macabas, 156
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.958,35 97
fev/08 1.978,87 1,010478 98
mar/08 1.999,71 1,010531 99
abr/08 2.020,87 1,010582 100
mai/08 2.042,36 1,010634 101
jun/08 2.064,18 1,010684 102
jul/08 2.086,33 1,010731 103
ago/08 2.108,82 1,010780 104
set/08 2.131,65 1,010826 105
out/08 2.154,82 1,010870 106
nov/08 2.178,33 1,010910 107
dez/08 2.202,20 1,010958 1,124518 108
jan/09 2.647,71 1,202302 109
fev/09 2.703,48 1,021063 110
mar/09 2.760,59 1,021125 111
abr/09 2.819,07 1,021184 112
mai/09 2.878,97 1,021248 113
jun/09 2.940,36 1,021324 114
jul/09 3.003,29 1,021402 115
ago/09 3.067,81 1,021483 116
set/09 3.133,99 1,021572 117
out/09 3.201,89 1,021666 118
nov/09 3.271,58 1,021765 119
dez/09 3.343,14 1,021873 1,262653 120

Evoluo (1)
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
nov/07 fev/08 jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jul/09 out/09 jan/10
Datas
V
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U
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t
r
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s

(
R
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)
Seqncia1

140
Quadro 17: Imvel 2 Rua Mal. Francisco de Moura, 159.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.984,74 97
fev/08 2.005,40 1,010409 98
mar/08 2.026,38 1,010462 99
abr/08 2.047,68 1,010511 100
mai/08 2.069,31 1,010563 101
jun/08 2.091,27 1,010612 102
jul/08 2.113,57 1,010663 103
ago/08 2.136,20 1,010707 104
set/08 2.159,18 1,010757 105
out/08 2.182,50 1,010800 106
nov/08 2.206,16 1,010841 107
dez/08 2.230,18 1,010888 1,123664 108
jan/09 2.625,77 1,177380 109
fev/09 2.680,61 1,020885 110
mar/09 2.736,74 1,020939 111
abr/09 2.794,20 1,020996 112
mai/09 2.853,05 1,021061 113
jun/09 2.913,33 1,021128 114
jul/09 2.975,09 1,021199 115
ago/09 3.038,39 1,021277 116
set/09 3.103,29 1,021360 117
out/09 3.169,86 1,021451 118
nov/09 3.238,15 1,021544 119
dez/09 3.308,23 1,021642 1,259909 120

Evoluo 02
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
V
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U
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s

(
R
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)
Seqncia1

141
Quadro 18: Imvel 3 Rua Mal. Francisco de Moura, 218.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.309,15 97
fev/08 1.325,94 1,012825 98
mar/08 1.343,01 1,012874 99
abr/08 1.360,36 1,012919 100
mai/08 1.378,00 1,012967 101
jun/08 1.395,94 1,013019 102
jul/08 1.414,16 1,013052 103
ago/08 1.432,69 1,013103 104
set/08 1.451,51 1,013136 105
out/08 1.470,64 1,013179 106
nov/08 1.490,08 1,013219 107
dez/08 1.509,83 1,013254 1,153290 108
jan/09 2.201,41 1,458052 109
fev/09 2.239,83 1,017452 110
mar/09 2.278,88 1,017434 111
abr/09 2.318,59 1,017425 112
mai/09 2.358,96 1,017411 113
jun/09 2.400,02 1,017406 114
jul/09 2.441,78 1,017400 115
ago/09 2.484,26 1,017397 116
set/09 2.527,48 1,017398 117
out/09 2.571,46 1,017401 118
nov/09 2.616,21 1,017403 119
dez/09 2.661,77 1,017415 1,209121 120

Evoluo 03
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
V
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s

(
R
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)
Seqncia1

142
Regio 2 Imveis Situados na Regio Central de Botafogo

Quadro 19: Imvel 4 Rua Rua So Clemente, 272.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 2.698,70 97
fev/08 2.722,78 1,008923 98
mar/08 2.747,22 1,008976 99
abr/08 2.772,01 1,009024 100
mai/08 2.797,17 1,009076 101
jun/08 2.822,70 1,009127 102
jul/08 2.848,59 1,009172 103
ago/08 2.874,86 1,009222 104
set/08 2.901,50 1,009267 105
out/08 2.928,52 1,009312 106
nov/08 2.955,92 1,009356 107
dez/08 2.983,72 1,009405 1,105614 108
jan/09 3.172,11 1,063139 109
fev/09 3.252,50 1,025343 110
mar/09 3.335,50 1,025519 111
abr/09 3.421,26 1,025711 112
mai/09 3.509,89 1,025906 113
jun/09 3.601,57 1,026120 114
jul/09 3.696,43 1,026339 115
ago/09 3.794,66 1,026574 116
set/09 3.896,43 1,026819 117
out/09 4.001,95 1,027081 118
nov/09 4.111,41 1,027352 119
dez/09 4.225,05 1,027640 1,331937 120

Evoluo 4
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
4.500,00
5.000,00
Datas
V
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s

(
R
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m
2
)
Seqncia1

143
Quadro 20: Imvel 5 Rua Real Grandeza, 62.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 2.993,74 97
fev/08 3.019,10 1,008471 98
mar/08 3.044,83 1,008522 99
abr/08 3.070,94 1,008575 100
mai/08 3.097,41 1,008620 101
jun/08 3.124,27 1,008672 102
jul/08 3.151,51 1,008719 103
ago/08 3.179,13 1,008764 104
set/08 3.207,14 1,008811 105
out/08 3.235,55 1,008858 106
nov/08 3.264,35 1,008901 107
dez/08 3.293,55 1,008945 1,100146 108
jan/09 3.114,86 0,945745 109
fev/09 3.035,68 0,974580 110
mar/09 3.107,86 1,023777 111
abr/09 3.182,18 1,023914 112
mai/09 3.258,72 1,024053 113
jun/09 3.337,60 1,024206 114
jul/09 3.418,91 1,024362 115
ago/09 3.502,78 1,024531 116
set/09 3.589,32 1,024706 117
out/09 3.678,66 1,024891 118
nov/09 3.770,95 1,025088 119
dez/09 3.866,33 1,025293 1,241253 120

Evoluo 5
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
4.500,00
5.000,00
Datas
V
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(
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2
)
Seqncia1

144
Quadro 21: Imvel 6 Rua So Clemente, 398.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 2.761,98 97
fev/08 2.786,34 1,008820 98
mar/08 2.811,06 1,008872 99
abr/08 2.836,15 1,008925 100
mai/08 2.861,59 1,008970 101
jun/08 2.887,41 1,009023 102
jul/08 2.913,60 1,009070 103
ago/08 2.940,16 1,009116 104
set/08 2.967,10 1,009163 105
out/08 2.994,43 1,009211 106
nov/08 3.022,14 1,009254 107
dez/08 3.050,24 1,009298 1,104367 108
jan/09 2.923,74 0,958528 109
fev/09 2.991,90 1,023313 110
mar/09 3.061,99 1,023427 111
abr/09 3.134,10 1,023550 112
mai/09 3.208,33 1,023685 113
jun/09 3.284,75 1,023819 114
jul/09 3.363,48 1,023968 115
ago/09 3.444,62 1,024124 116
set/09 3.528,27 1,024284 117
out/09 3.614,57 1,024460 118
nov/09 3.703,63 1,024639 119
dez/09 3.795,59 1,027640 1,298197 120

Evoluo 6
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
V
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R
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/
m
2
)
Seqncia1

145
Regio 3 Imveis Situados em rea de influncia da Estao do Metro

Quadro 22: Imvel 7 Rua Eduardo Guinle, 48.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 4.294,16 97
fev/08 4.324,52 1,007070 98
mar/08 4.355,30 1,007118 99
abr/08 4.386,51 1,007166 100
mai/08 4.418,14 1,007211 101
jun/08 4.450,21 1,007259 102
jul/08 4.482,70 1,007301 103
ago/08 4.515,64 1,007348 104
set/08 4.549,01 1,007390 105
out/08 4.582,83 1,007435 106
nov/08 4.617,10 1,007478 107
dez/08 4.651,81 1,007518 1,083288 108
jan/09 4.635,01 0,996389 109
fev/09 4.808,67 1,037467 110
mar/09 4.992,34 1,038196 111
abr/09 5.186,93 1,038978 112
mai/09 5.393,43 1,039812 113
jun/09 5.612,97 1,040705 114
jul/09 5.846,82 1,041662 115
ago/09 6.096,44 1,042693 116
set/09 6.363,48 1,043803 117
out/09 6.649,81 1,044996 118
nov/09 6.957,62 1,046289 119
dez/09 7.289,41 1,047687 1,572685 120

Evoluo 7
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
8.000,00
Datas (meses)
V
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m
2
)
Seq
ncia1

146
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 4.039,87 97
fev/08 4.069,32 1,007290 98
mar/08 4.099,18 1,007338 99
abr/08 4.129,46 1,007387 100
mai/08 4.160,15 1,007432 101
jun/08 4.191,27 1,007480 102
jul/08 4.222,81 1,007525 103
ago/08 4.254,77 1,007568 104
set/08 4.287,17 1,007615 105
out/08 4.320,00 1,007658 106
nov/08 4.353,27 1,007701 107
dez/08 4.386,99 1,007746 1,085924 108
jan/09 4.944,73 1,127135 109
fev/09 5.142,87 1,040071 110
mar/09 5.353,53 1,040962 111
abr/09 5.577,92 1,041914 112
mai/09 5.817,44 1,042941 113
jun/09 6.073,68 1,044047 114
jul/09 6.348,44 1,045238 115
ago/09 6.643,80 1,046525 116
set/09 6.962,19 1,047923 117
out/09 7.306,40 1,049440 118
nov/09 7.679,70 1,051092 119
dez/09 8.085,94 1,052898 1,635264 120

Evoluo 8
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
8.000,00
9.000,00
Datas (meses)
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Seq
ncia1

147
Quadro 24: Imvel 9 Rua Dona Mariana, 45.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.823,11 97
fev/08 1.842,91 1,010861 98
mar/08 1.863,02 1,010912 99
abr/08 1.883,45 1,010966 100
mai/08 1.904,20 1,011017 101
jun/08 1.905,27 1,000562 102
jul/08 1.946,66 1,021724 103
ago/08 1.968,39 1,011163 104
set/08 1.990,44 1,011202 105
out/08 2.012,84 1,011254 106
nov/08 2.035,57 1,011293 107
dez/08 2.058,64 1,011333 1,129191 108
jan/09 2.567,78 1,247319 109
fev/09 2.620,20 1,020415 110
mar/09 2.673,80 1,020456 111
abr/09 2.728,63 1,020506 112
mai/09 2.784,71 1,020552 113
jun/09 2.842,11 1,020613 114
jul/09 2.900,86 1,020671 115
ago/09 2.961,01 1,020735 116
set/09 3.022,62 1,020807 117
out/09 3.085,73 1,020879 118
nov/09 3.150,40 1,020958 119
dez/09 3.216,70 1,021045 1,252716 120

Evoluo 9
0,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
Datas (meses)
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Seq
ncia1

148
B) Simulaes de Valores Unitrios Considerando Evento Venda
Regio 1 Imediaes da Favela Morro de Santa Marta

Quadro 25: Imvel 1 Rua Baro de Macabas, 156
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.845,06 97
fev/08 1.864,98 1,010796 98
mar/08 1.885,22 1,010853 99
abr/08 1.905,77 1,010901 100
mai/08 1.926,64 1,010951 101
jun/08 1.947,83 1,010998 102
jul/08 1.969,35 1,011048 103
ago/08 1.991,20 1,011095 104
set/08 2.013,38 1,011139 105
out/08 2.035,90 1,011185 106
nov/08 2.058,76 1,011228 107
dez/08 2.081,97 1,011274 1,128402 108
jan/09 2.471,37 1,187034 109
fev/09 2.519,89 1,019633 110
mar/09 2.569,43 1,019660 111
abr/09 2.620,02 1,019689 112
mai/09 2.671,69 1,019721 113
jun/09 2.724,47 1,019755 114
jul/09 2.778,42 1,019802 115
ago/09 2.833,55 1,019842 116
set/09 2.889,91 1,019890 117
out/09 2.947,55 1,019945 118
nov/09 3.006,51 1,020003 119
dez/09 3.066,83 1,020063 1,240943 120

Evoluo (1)
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
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Seqncia1

149
Quadro 26: Imvel 2 Rua Mal. Francisco de Moura, 159
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.870,68 97
fev/08 1.890,74 1,010723 98
mar/08 1.911,11 1,010774 99
abr/08 1.931,80 1,010826 100
mai/08 1.952,81 1,010876 101
jun/08 1.974,15 1,010928 102
jul/08 1.995,81 1,010972 103
ago/08 2.017,81 1,011023 104
set/08 2.040,14 1,011066 105
out/08 2.062,81 1,011112 106
nov/08 2.085,82 1,011155 107
dez/08 2.109,18 1,011199 1,127494 108
jan/09 2.452,24 1,162651 109
fev/09 2.500,01 1,019480 110
mar/09 2.548,76 1,019500 111
abr/09 2.598,53 1,019527 112
mai/09 2.649,35 1,019557 113
jun/09 2.701,25 1,019590 114
jul/09 2.754,26 1,019624 115
ago/09 2.808,43 1,019668 116
set/09 2.863,79 1,019712 117
out/09 2.920,38 1,019761 118
nov/09 2.978,25 1,019816 119
dez/09 3.037,43 1,019871 1,238635 120

Evoluo 02
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
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Seqncia1

150
Quadro 27: Imvel 3 Rua Mal. Francisco de Moura, 218
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.216,83 97
fev/08 1.233,02 1,013305 98
mar/08 1.249,49 1,013357 99
abr/08 1.266,23 1,013397 100
mai/08 1.283,25 1,013441 101
jun/08 1.300,56 1,013489 102
jul/08 1.318,15 1,013525 103
ago/08 1.336,04 1,013572 104
set/08 1.354,22 1,013607 105
out/08 1.372,70 1,013646 106
nov/08 1.391,48 1,013681 107
dez/08 1.410,57 1,013719 1,159217 108
jan/09 2.078,13 1,473255 109
fev/09 2.112,33 1,016457 110
mar/09 2.147,03 1,016427 111
abr/09 2.182,23 1,016395 112
mai/09 2.217,96 1,016373 113
jun/09 2.254,22 1,016348 114
jul/09 2.291,02 1,016325 115
ago/09 2.328,38 1,016307 116
set/09 2.366,30 1,016286 117
out/09 2.404,81 1,016274 118
nov/09 2.443,91 1,016259 119
dez/09 2.483,62 1,016249 1,195123 120

Evoluo 03
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
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Seqncia1

151
Regio 2 Imveis Situados na Regio Central de Botafogo
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 2.565,42 97
fev/08 2.588,90 1,009152 98
mar/08 2.612,73 1,009205 99
abr/08 2.636,91 1,009255 100
mai/08 2.661,45 1,009306 101
jun/08 2.686,35 1,009356 102
jul/08 2.711,61 1,009403 103
ago/08 2.737,24 1,009452 104
set/08 2.763,24 1,009499 105
out/08 2.789,61 1,009543 106
nov/08 2.816,36 1,009589 107
dez/08 2.843,49 1,009633 1,108392 108
jan/09 2.922,30 1,027716 109
fev/09 2.990,38 1,023297 110
mar/09 3.060,41 1,023418 111
abr/09 3.132,44 1,023536 112
mai/09 3.206,59 1,023672 113
jun/09 3.282,93 1,023807 114
jul/09 3.361,57 1,023954 115
ago/09 3.442,61 1,024108 116
set/09 3.526,17 1,024272 117
out/09 3.612,36 1,024443 118
nov/09 3.701,31 1,024624 119
dez/09 3.793,15 1,024813 1,298002 120

Evoluo 4
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
4.500,00
5.000,00
Datas
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Seqncia1

152
Quadro 29: Imvel 5 Rua Real Grandeza, 62.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 2.853,28 97
fev/08 2.878,04 1,008678 98
mar/08 2.903,16 1,008728 99
abr/08 2.938,65 1,012225 100
mai/08 2.954,51 1,005397 101
jun/08 2.980,74 1,008878 102
jul/08 3.007,34 1,008924 103
ago/08 3.034,33 1,008975 104
set/08 3.061,70 1,009020 105
out/08 3.089,36 1,009034 106
nov/08 3.117,60 1,009141 107
dez/08 3.146,14 1,009154 1,102640 108
jan/09 2.746,07 0,872838 109
fev/09 2.806,11 1,021864 110
mar/09 2.867,68 1,021941 111
abr/09 2.930,84 1,022025 112
mai/09 2.995,65 1,022113 113
jun/09 3.062,17 1,022206 114
jul/09 3.130,48 1,022308 115
ago/09 3.200,64 1,022412 116
set/09 3.272,75 1,022530 117
out/09 3.346,86 1,022645 118
nov/09 3.423,08 1,022774 119
dez/09 3.501,49 1,022906 1,275091 120

Evoluo 5
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
4.500,00
5.000,00
Datas
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)
Seqncia1

153
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 2.627,13 97
fev/08 2.650,89 1,009044 98
mar/08 2.675,00 1,009095 99
abr/08 2.699,47 1,009148 100
mai/08 2.724,30 1,009198 101
jun/08 2.749,49 1,009246 102
jul/08 2.775,05 1,009296 103
ago/08 2.800,97 1,009340 104
set/08 2.827,27 1,009390 105
out/08 2.853,94 1,009433 106
nov/08 2.881,00 1,009482 107
dez/08 2.908,44 1,009524 1,107079 108
jan/09 2.710,20 0,931840 109
fev/09 2.768,66 1,021570 110
mar/09 2.828,58 1,021642 111
abr/09 2.890,01 1,021718 112
mai/09 2.953,00 1,021796 113
jun/09 3.017,63 1,021886 114
jul/09 3.083,94 1,021974 115
ago/09 3.152,02 1,022076 116
set/09 3.221,92 1,022176 117
out/09 3.292,73 1,021978 118
nov/09 3.367,52 1,022714 119
dez/09 3.443,38 1,024813 1,270526 120

Evoluo 6
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
Datas
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Seqncia1

154
Regio 3 Imveis Situados em rea de influncia da Estao do Metro
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 4.125,59 97
fev/08 4.155,36 1,007216 98
mar/08 4.185,53 1,007261 99
abr/08 4.216,13 1,007311 100
mai/08 4.247,14 1,007355 101
jun/08 4.278,58 1,007403 102
jul/08 4.310,44 1,007446 103
ago/08 4.342,74 1,007493 104
set/08 4.375,47 1,007537 105
out/08 4.408,64 1,007581 106
nov/08 4.442,25 1,007624 107
dez/08 4.476,30 1,007665 1,085008 108
jan/09 4.120,34 0,920479 109
fev/09 4.257,00 1,033167 110
mar/09 4.400,33 1,033669 111
abr/09 4.550,80 1,034195 112
mai/09 4.708,98 1,034759 113
jun/09 4.875,48 1,035358 114
jul/09 5.050,96 1,035992 115
ago/09 5.236,17 1,036668 116
set/09 5.431,95 1,037390 117
out/09 5.639,22 1,038158 118
nov/09 5.859,04 1,038981 119
dez/09 6.092,56 1,039856 1,478655 120

Evoluo 7
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
Datas (meses)
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ncia1

155

Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
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mar/08 3.934,53 1,007492 99
abr/08 3.964,19 1,007538 100
mai/08 3.994,27 1,007588 101
jun/08 4.024,76 1,007633 102
jul/08 4.055,66 1,007677 103
ago/08 4.086,99 1,007725 104
set/08 4.118,75 1,007771 105
out/08 4.150,93 1,007813 106
nov/08 4.183,54 1,007856 107
dez/08 4.216,59 1,007900 1,087754 108
jan/09 4.363,30 1,034794 109
fev/09 4.516,85 1,035191 110
mar/09 4.678,54 1,035797 111
abr/09 4.849,01 1,036437 112
mai/09 5.029,02 1,037123 113
jun/09 5.219,37 1,037850 114
jul/09 5.420,99 1,038629 115
ago/09 5.634,90 1,039460 116
set/09 5.862,28 1,040352 117
out/09 6.104,43 1,041306 118
nov/09 6.362,84 1,042332 119
dez/09 6.639,20 1,043433 1,521601 120

Evoluo 8
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
Datas (meses)
V
a
l
o
r
e
s

U
n
i
t
r
i
o
s

(
R
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/
m
2
)
Seq
ncia1

156
Quadro 33: Imvel 9 Rua Dona Mariana, 45.
Data Valor
Unitrio
(R$/m)
ndice de
evoluo
mensal
ndice de
evoluo
anual
Tempo
jan/08 1.713,86 97
fev/08 1.733,06 1,011203 98
mar/08 1.752,57 1,011258 99
abr/08 1.772,39 1,011309 100
mai/08 1.792,52 1,011358 101
jun/08 1.812,96 1,011403 102
jul/08 1.822,72 1,005383 103
ago/08 1.854,81 1,017606 104
set/08 1.876,22 1,011543 105
out/08 1.897,96 1,011587 106
nov/08 1.920,04 1,011634 107
dez/08 1.942,45 1,011672 1,133377 108
jan/09 2.401,59 1,236372 109
fev/09 2.447,38 1,019067 110
mar/09 2.494,09 1,019086 111
abr/09 2.541,72 1,019097 112
mai/09 2.590,32 1,019121 113
jun/09 2.639,91 1,019144 114
jul/09 2.690,53 1,019175 115
ago/09 2.742,19 1,019201 116
set/09 2.794,95 1,019240 117
out/09 2.848,83 1,019278 118
nov/09 2.903,86 1,019317 119
dez/09 2.960,10 1,019367 1,232558 120

Evoluo 9
0,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
Datas (meses)
V
a
l
o
r
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s

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n
i
t
r
i
o
s

(
R
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/
m
2
)
Seq
ncia1

157
APENDICE B Dados mercado utilizados no modelo referente situao anterior
a implantao da UPP.

158
Endereo rea Idade Vagas Temp
o
Event
o
Padro
P
Estado
A
Andar Ele
v
VR Valor
Unitrio
PRACA BOTAFOGO, 340 1210
PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 212
RUA ALVARO RAMOS, 105 ****
RUA ALVARO RAMOS, 105 510
RUA ALVARO RAMOS, 181
RUA ALVARO RAMOS, 405 1 1206
RUA ARNALDO QUINTELA 41 0 304
RUA ASSIS BUENO, 31
RUA ASSIS BUENO, 46 403
RUA ASSUNAO 0 1 0
RUA ASSUNAO 0 2 0
RUA ASSUNAO 0 2 0
RUA BAMBINA 0 0 0
RUA BAMBINA 0 0 0
RUA BAMBINA, 134 2 106
RUA BAMBINA, 18 303
RUA BAMBINA, 18 303
RUA BARAO DE ITAMBI 55 0 409
RUA BARAO DE LUCENA, 55 102
RUA BARAO DE MACAUBAS, 156
RUA BARTOLOMEU PORTELA 25 0 302
RUA BARO DE ITAMBI 66 0 102
RUA BARO DE LUCENA 98 0 210
RUA CAMUIRANO, 142 402
RUA CONDE DE IRAJA, 413 B 402
RUA CONDE DE IRAJA, 532 103
RUA CONDE DE IRAJ 420 0 403
56,00
56,00
18,00
72,00
78,00
78,00
72,00
72,00
50,00
77,00
25,00
88,00
88,00
90,00
68,00
68,00
119,00
92,00
92,00
60,00
50,00
50,00
57,00
159,00
159,00
130,00
130,00
84,00
84,00
58,00
58,00
42,00
42,00
134,00
134,00
45,00
45,00
99,00
99,00
89,00
89,00
46,00
78,00
78,00
100,00
100,00
69,00
95,00
30
30
52
15
15
15
15
15
0
54
50
23
23
20
60
60
1
43
43
0
6
6
4
0
0
25
25
19
19
20
20
49
49
0
0
47
47
46
46
33
33
50
47
47
35
35
50
1
0
0
0
0
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
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0
2
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0
0
1
1
1
2
2
1
1
1
1
0
0
0
0
2
2
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
2
107
107
118
106
105
105
106
106
86
110
80
107
107
100
109
109
115
117
117
87
100
100
115
115
115
115
115
108
108
100
100
116
116
106
106
87
87
113
113
114
114
120
107
107
109
109
110
113
1
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
1
0
0
1
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1
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0
1
1
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0
1
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1
0
1
0
0
0
1
0
1
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0
0
1
1
0
0
1
5
5
5
5
5
5
5
5
4
5
5
5
5
6
5
5
6
4
4
5
6
6
6
6
6
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
6
3
3
4
3
4
4
3
3
4
3
4
4
4
4
3
3
4
4
4
3
4
4
4
5
5
4
4
4
4
3
3
4
4
3
3
4
4
4
4
3
3
3
3
3
3
3
3
5
12
12
2
10
7
7
10
10
1
1
1
16
16
6
1
1
3
4
4
0
4
4
4
9
9
5
5
4
4
3
3
4
4
3
3
2
1
1
3
3
3
3
5
5
7
7
5
5
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
0
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
700,88000
700,88000
1.655,90000
1.655,90000
1.563,91000
1.563,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
4.910,71
4.910,71
5.555,56
3.875,00
3.653,85
3.782,05
4.236,11
3.875,00
2.400,00
2.467,53
2.600,00
3.295,45
3.295,45
3.111,11
2.352,94
2.205,88
4.201,68
3.043,48
3.076,09
3.666,66
3.540,00
3.600,00
5.614,04
3.482,85
3.503,14
3.346,15
3.538,46
3.750,00
3.357,14
2.779,31
2.931,03
5.000,00
4.333,33
3.404,49
4.438,20
4.891,30
3.582,09
3.597,01
1.777,77
1.955,55
3.232,32
2.828,28
2.756,41
2.397,44
5.273,68
6.000,00
3.300,00
2.730,00

159
RUA DA MATRIZ, 26 403
RUA DA PASSAGEM 130 0 304
RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM, 114 908
RUA DA PASSAGEM, 146
RUA DA PASSAGEM, 74
RUA DA PASSAGEM, 75
RUA DA PASSAGEM, 78
RUA DAS PALMEIRAS, 28
RUA DONA MARIANA 155 0 103
RUA DONA MARIANA,
RUA DONA MARIANA,
RUA DONA MARIANA, 131
RUA DONA MARIANA, 17 305
RUA EDUARDO GUINLE 0 0 0
RUA EDUARDO GUINLE, 48 704
RUA EDUARDO GUINLE, 55
RUA FARANI 60 0 204
RUA FARANI 60 0 204
RUA FARANI, 3 701
RUA FARANI, 3 701
95,00
61,00
61,00
109,00
109,00
112,00
112,00
92,00
92,00
93,00
93,00
112,00
34,00
56,00
56,00
45,00
45,00
114,00
34,00
34,00
34,00
27,00
26,00
56,00
94,00
56,00
149,00
117,00
70,00
70,00
105,00
105,00
194,00
47,00
47,00
63,00
50,00
72,00
72,00
72,00
194,00
194,00
60,00
60,00
60,00
60,00
105,00
85,00
85,00
36,00
36,00
1
0
0
15
15
0
0
0
0
0
0
0
48
47
47
28
28
0
30
46
48
49
52
47
1
47
18
51
5
5
31
31
59
37
37
20
45
66
66
66
59
59
26
26
25
25
4
39
39
52
52
2
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
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0
0
1
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0
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1
1
1
1
0
1
1
0
0
113
107
107
107
107
112
112
112
112
112
112
113
110
100
100
111
111
109
85
96
110
82
108
100
87
100
78
77
113
113
111
111
109
101
101
76
84
110
110
110
109
109
115
115
105
105
82
116
116
105
105
0
0
1
0
1
0
1
0
1
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1
1
0
1
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1
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5
5
5
5
5
5
5
6
5
5
5
5
5
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5
5
5
5
5
5
6
5
7
5
5
5
5
5
5
5
5
6
5
4
4
4
5
5
6
6
6
6
6
5
5
5
5
5
4
4
4
4
5
5
5
5
5
5
5
4
3
3
3
3
5
4
4
4
3
4
3
4
3
4
3
4
4
3
3
4
4
4
3
4
2
2
2
4
4
4
4
4
4
4
4
4
3
3
1
8
8
6
6
3
3
3
3
3
3
3
4
4
6
15
15
4
6
4
5
2
5
4
10
4
4
3
2
2
5
5
5
4
4
11
2
2
2
2
5
5
3
3
7
7
1
3
3
7
7
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1.747,91000
1.186,30000
1.186,30000
1.186,30000
1.186,30000
1.655,90000
1.655,90000
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5.000,00
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5.419,64
2.267,86
2.053,57
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4.733,33
4.444,44
3.491,23
3.205,88
3.088,23
2.941,17
2.777,77
3.923,08
2.267,85
3.585,10
2.053,57
2.530,20
1.709,40
4.714,29
3.800,00
4.142,86
4.285,71
1.778,35
3.191,49
3.191,49
3.333,33
2.880,00
2.430,56
2.486,11
2.486,11
1.778,35
2.350,52
5.500,00
5.283,33
5.216,67
5.366,67
4.285,71
3.905,88
4.070,59
3.611,11
3.611,11

160
RUA FERNANDES GUIMARAES, 29 303
RUA FERNANDES GUMARAES, 96 201
RUA GAL GOES MONTEIRO, 8
RUA GAL POLIDORO, 121
RUA GENERAL GOES MONTEIRO 8 0 404
RUA GENERAL POLIDORO 15 0 804
RUA GENERAL POLIDORO, 30 801
RUA GENERAL POLIDORO, 30 2 902
RUA HANS STADEN 10 0 801
RUA LAURO MULLER, 36 711
RUA MACEDO SOBRINHO 0 0 305
RUA MAL FRANCISCO DE MOURA, 159
RUA MARECHAL RAMON CASTILLA 117 0 801
RUA MARQUES DE OLINDA 25 0 106
RUA MARQUES DE OLINDA, 10 806
RUA MARQUES DE OLINDA, 80 I 702
RUA MENA BARRETO 103 2 1002
RUA MENA BARRETO, 131 2 110
RUA MENA BARRETO, 151
RUA NELSON MANDELA 100 0 501
RUA NELSON MANDELA, 100
RUA PASTEUR 214 0 1111
RUA PAULA BARRETO 46 0 305
RUA PAULINO FERNANDES, 67
RUA PAULO BARRETO 92 0 101
RUA PAULO BARRETO, 10 701
RUA PAULO BARRETO, 71
90,00
90,00
87,00
87,00
94,00
68,00
45,00
62,00
94,00
94,00
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67,00
67,00
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38,00
38,00
38,00
118,00
17,00
74,00
74,00
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174,00
105,00
36,00
36,00
75,00
75,00
87,00
87,00
94,00
131,00
56,00
94,00
94,00
56,00
80,00
80,00
81,00
66,00
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65,00
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100
100
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85
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106
101
116
113
111
111
106
106
112
112
101
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81
104
104
83
114
114
84
114
118
118
120
120
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10
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1.655,90000
1.563,91000
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1.563,91000
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1.563,91000
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1.839,91000
1.839,91000
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700,88000
700,88000
700,88000
1.931,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
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1.747,91000
1.747,91000
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1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.800,00
1.777,78
3.471,26
3.448,28
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3.016,12
3.936,17
3.936,17
6.132,08
3.328,36
3.283,58
3.582,09
3.384,62
3.763,16
4.210,53
4.026,32
5.847,46
1.470,58
1.256,75
1.148,64
1.355,26
4.195,40
6.380,95
3.500,00
3.472,22
4.000,00
4.533,33
3.747,13
4.482,76
3.617,02
4.406,33
2.671,75
4.042,55
4.085,11
2.678,57
3.837,50
4.775,00
3.703,70
3.939,39
3.846,15
4.338,46
3.424,66
5.068,49
2.157,14
3.571,42
2.588,24
2.941,18
3.750,00
2.820,51

161
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 115
RUA PINHEIRO GUIMARAES, 115 2 1.004
RUA PINHEIRO MACHADO 139 0 201
RUA PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 1137
RUA PRAIA DE BOTAFOGO,
RUA PRAIA DE BOTAFOGO, 154 913
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 19
RUA PRINCIPADO DE MONACO, 24 201
RUA PROFESSOR ALFREDO GOMES 1 0 604
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1103
RUA PROFESSOR ALVARO RODRIGUES, 255 1 107
RUA REAL GRANDEZA, 59 303
RUA RODRIGO DE BRITO, 25 101
RUA SAO CLEMENTE 206 0 1202
RUA SAO CLEMENTE, 107 201
RUA SAO CLEMENTE, 114 2 705
RUA SAO CLEMENTE, 167
83,00
83,00
83,00
83,00
93,00
90,00
90,00
18,00
18,00
268,00
268,00
22,00
22,00
26,00
26,00
21,00
87,00
87,00
87,00
21,00
66,00
109,00
109,00
54,00
54,00
54,00
54,00
78,00
78,00
70,00
70,00
56,00
56,00
91,00
67,00
67,00
75,00
54,00
54,00
121,00
121,00
93,00
67,00
77,00
77,00
67,00
66,00
66,00
74,00
74,00
55,00
25
26
26
20
15
52
52
52
52
65
65
55
55
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48
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47
47
47
40
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4
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21
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108
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110
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100
100
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117
113
113
107
107
107
107
105
105
106
106
109
109
118
115
115
114
106
106
100
100
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87
104
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100
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5
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5
5
5
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5
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11
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16
17
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1.563,91000
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1.140,65000
1.140,65000
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1.379,95000
1.379,95000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.140,65000
1.140,65000
1.140,65000
1.140,65000
3.168,67
4.096,39
4.084,34
2.867,46
2.688,17
2.911,11
2.944,44
3.611,11
2.777,78
2.238,81
2.164,18
4.318,18
4.590,91
5.423,08
4.807,69
1.896,55
3.952,38
1.896,55
1.436,78
3.952,38
3.500,00
4.495,41
4.541,28
3.953,70
4.444,44
4.629,63
4.629,63
3.666,67
3.205,13
2.557,14
2.428,57
2.946,43
3.339,29
5.164,84
5.373,13
4.895,52
4.133,33
2.888,89
2.777,78
2.892,56
2.892,56
2.225,80
3.168,83
2.493,50
3.582,08
3.424,66
3.179,10
4.393,93
4.348,48
2.972,97
3.202,70

162
RUA SAO JOAO BATISTA, 21
RUA SAO MANOEL, 20 803
RUA SAO MANUEL,11
RUA SOROCABA,
RUA SOROCABA, ****
RUA SOROCABA, 179
RUA SOROCABA, 195
RUA SOROCABA, 484
RUA SO CLEMENTE, 185 2 1002
RUA VENCESLAU BRAZ 30 0 505
RUA VISCONDE DE CARAVELAS, 98
RUA VISCONDE DE SILVA,
RUA VISCONDE DE SILVA, 33 504
RUA VISCONDE SILVA 33 0 401
RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA 305 0 207
RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA,
RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, 187 605
RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, 222
RUA VOLUNTRIOS DA PTRIA 452 0 503
177,00
177,00
66,00
68,00
68,00
68,00
56,00
65,00
40,00
40,00
66,00
36,00
36,00
118,00
102,00
74,00
73,00
80,00
86,00
94,00
94,00
114,00
114,00
114,00
122,00
68,00
68,00
39,00
39,00
58,00
60,00
70,00
70,00
70,00
70,00
60,00
84,00
58,00
58,00
25
25
26
20
20
20
0
49
5
5
50
58
58
10
10
50
20
0
20
4
4
3
3
3
4
48
48
46
46
10
1
30
30
30
30
30
30
0
0
2
2
0
1
1
1
1
0
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
2
2
2
2
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
109
109
83
110
110
110
87
86
104
104
79
106
106
82
84
86
109
114
85
106
106
101
101
101
113
114
114
101
101
101
96
105
105
100
100
87
80
114
114
1
0
0
1
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
0
1
0
0
0
0
1
1
0
0
0
1
0
5
5
5
5
5
5
5
5
6
6
4
5
5
7
6
5
5
5
5
6
6
6
6
6
6
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
6
5
5
2
2
3
3
3
3
3
4
4
4
3
4
4
4
4
3
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
5
3
3
9
17
17
13
7
7
7
0
4
8
8
2
1
1
5
5
3
5
6
5
5
7
9
9
4
3
3
5
5
3
3
7
10
9
9
8
8
4
5
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1.140,65000
1.563,91000
1.563,91000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.936,84000
1.655,90000
1.655,90000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.563,91000
1.379,95000
1.379,95000
1.471,89000
1.471,89000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.379,95000
2.272,72
3.627,12
3.333,33
2.575,75
2.588,23
2.588,24
2.500,00
2.017,85
2.461,53
5.625,00
5.700,00
2.166,66
3.611,11
3.611,11
3.983,05
3.284,31
2.094,59
4.500,00
3.332,98
3.617,02
3.659,57
4.122,81
3.947,37
3.552,63
5.327,87
3.294,12
4.044,12
3.568,97
3.706,90
3.051,28
3.102,56
3.620,69
4.966,66
3.871,43
3.857,14
3.142,86
3.214,29
2.166,66
3.571,42

163

APENDICE C Dados mercado utilizados no modelo referente situao
posterior a implantao da UPP.

164
Endereo
rea Idade
Vagas
Tempo Evento
Estado
A
Andar Elev VR
Valor
Unitrio
PRAIA DE BOTAFOGO 460 0 212
RUA ALVARO RAMOS, 105 ****
RUA ASSIS BUENO, 31
RUA ASSUNAO 0 1 0
RUA ASSUNAO 0 2 0
RUA ASSUNAO 0 2 0
RUA BAMBINA 0 0 0
RUA BAMBINA 0 0 0
RUA BAMBINA, 18 303
RUA BAMBINA, 18 303
RUA BARO DE LUCENA 98 0 210
56,00
56,00
18,00
72,00
78,00
78,00
72,00
72,00
50,00
77,00
25,00
88,00
88,00
90,00
68,00
68,00
119,00
92,00
92,00
60,00
50,00
50,00
57,00
159,00
159,00
130,00
130,00
84,00
84,00
58,00
58,00
42,00
42,00
89,00
89,00
46,00
134,00
134,00
45,00
45,00
99,00
99,00
78,00
78,00
95,00
95,00
100,00
100,00
30
30
52
15
15
15
15
15
0
54
50
23
23
20
60
60
1
43
43
0
6
6
4
0
0
25
25
19
19
20
20
49
49
33
33
50
0
0
47
47
46
46
47
47
1
1
35
35
0
0
0
0
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
0
2
0
0
0
1
1
1
2
2
1
1
1
1
0
0
0
0
1
1
1
2
2
0
0
1
1
0
0
2
2
0
0
107
107
118
106
105
105
106
106
86
110
80
107
107
100
109
109
115
117
117
87
100
100
115
115
115
115
115
108
108
100
100
116
116
114
114
120
106
106
87
87
113
113
107
107
113
113
109
109
1
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
1
0
0
1
0
0
0
1
0
0
1
0
0
1
0
1
1
0
0
1
1
0
0
1
0
1
0
0
0
1
0
1
0
0
1
1
0
3
3
4
3
4
4
3
3
4
3
4
4
4
4
3
3
4
4
4
3
4
4
4
5
5
4
4
4
4
3
3
4
4
3
3
3
3
3
4
4
4
4
3
3
5
5
3
3
12
12
2
10
7
7
10
10
1
1
1
16
16
6
1
1
3
4
4
0
4
4
4
9
9
5
5
4
4
3
3
4
4
3
3
2
1
1
3
3
3
3
5
5
7
7
5
5
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
0
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.563,91000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
1.655,90000
700,88000
700,88000
1.655,90000
1.655,90000
1.563,91000
1.563,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
4.910,71
4.910,71
5.555,56
3.875,00
3.653,85
3.782,05
4.236,11
3.875,00
2.400,00
2.467,53
2.600,00
3.295,45
3.295,45
3.111,11
2.352,94
2.205,88
4.201,68
3.043,48
3.076,09
3.666,66
3.540,00
3.600,00
5.614,04
3.482,85
3.503,14
3.346,15
3.538,46
3.750,00
3.357,14
2.779,31
2.931,03
5.000,00
4.333,33
3.404,49
4.438,20
4.891,30
3.582,09
3.597,01
1.777,77
1.955,55
3.232,32
2.828,28
2.756,41
2.397,44
5.273,68
6.000,00
3.300,00
2.730,00

165
RUA CONDE DE IRAJA, 532 103
RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM,
RUA DA PASSAGEM, 74
RUA DA PASSAGEM, 75
RUA DA PASSAGEM, 78
RUA DONA MARIANA,
RUA DONA MARIANA,
RUA EDUARDO GUINLE, 55
RUA FARANI 60 0 204
RUA FARANI 60 0 204
RUA FARANI, 3 701
RUA FARANI, 3 701
69,00
61,00
61,00
109,00
109,00
112,00
112,00
92,00
92,00
93,00
93,00
112,00
56,00
56,00
34,00
45,00
45,00
114,00
34,00
34,00
34,00
27,00
26,00
56,00
94,00
56,00
149,00
117,00
70,00
70,00
105,00
105,00
194,00
47,00
47,00
63,00
50,00
72,00
72,00
72,00
194,00
194,00
60,00
60,00
60,00
60,00
105,00
85,00
85,00
36,00
36,00
50
0
0
15
15
0
0
0
0
0
0
0
47
47
48
28
28
0
48
46
30
49
52
47
1
47
18
51
5
5
31
31
59
37
37
20
45
66
66
66
59
59
26
26
25
25
4
39
39
52
52
0
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
0
0
0
1
1
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
0
1
1
0
0
110
107
107
107
107
112
112
112
112
112
112
113
100
100
110
111
111
109
110
96
85
82
108
100
87
100
78
77
113
113
111
111
109
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101
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3.611,11

166
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RUA GENERAL POLIDORO, 30 2 902
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RUA MACEDO SOBRINHO 0 0 305
RUA MARECHAL RAMON CASTILLA 117 0 801
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RUA NELSON MANDELA, 100
RUA PAULO BARRETO, 10 701
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90,00
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167
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1.379,95000
1.471,89000
1.471,89000
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1.140,65000
1.140,65000
1.140,65000
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1.896,55
1.436,78
3.952,38
3.500,00
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4.541,28
3.953,70
4.444,44
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4.629,63
3.666,67
3.205,13
2.557,14
2.428,57
2.946,43
3.339,29
5.164,84
5.373,13
4.895,52
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2.888,89
2.777,78
2.892,56
2.892,56
2.225,80
3.168,83
2.493,50
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3.424,66
3.179,10
4.393,93
4.348,48
2.972,97
3.202,70

168
RUA SAO JOAO BATISTA, 21
RUA SAO MANUEL,11
RUA SOROCABA,
RUA SOROCABA, ****
RUA SOROCABA, 179
RUA SOROCABA, 195
RUA SOROCABA, 484
RUA VENCESLAU BRAZ 30 0 505
RUA VISCONDE DE CARAVELAS, 98
RUA VISCONDE SILVA 33 0 401
55,00
177,00
177,00
66,00
68,00
68,00
68,00
56,00
65,00
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40,00
66,00
36,00
36,00
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102,00
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94,00
114,00
114,00
114,00
122,00
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68,00
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58,00
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39,00
58,00
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70,00
70,00
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33
25
25
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106
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105
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1
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1.563,91000
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1.379,95000
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1.379,95000
1.379,95000
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1.563,91000
1.563,91000
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1.747,91000
1.747,91000
1.747,91000
1.936,84000
1.655,90000
1.655,90000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.563,91000
1.379,95000
1.379,95000
1.471,89000
1.471,89000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.379,95000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.471,89000
1.379,95000
2.272,72
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2.588,23
2.588,24
2.500,00
2.017,85
2.461,53
5.625,00
5.700,00
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3.611,11
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4.500,00
3.332,98
3.617,02
3.659,57
4.122,81
3.947,37
3.552,63
5.327,87
3.294,12
4.044,12
3.568,97
3.706,90
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3.102,56
3.620,69
4.966,66
3.871,43
3.857,14
3.142,86
3.214,29
2.166,66
3.571,42

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